Colliers Radar South Korea Industrial Property 2 October 2018 한국물류부동산 기관투자자의투자동향
Judy Jang Associate Director Research Seoul judy.jang@colliers.com 온라인상거래의발달등으로물류센터투자에대한관심은 계속높아지고있으며, 오피스대비높은수익률을제공하는 물류센터에대한기관투자자의관심이증가하고있다. 또한, 물류센터는로봇이나음성인식, 인공지능등의신기술을 빠르게도입하면서, 최첨단물류센터로발전되고있다. 해외의 경우대형물류기업이 IT 기업을인수하는사례가증가하고 있으며, 한국도최첨단물류센터의수요가증가하면서이러한 흐름의영향을받을것으로보인다. 최근, 국민연금과행정공제회가 3,500 억원규모로블라인드 펀드를조성함에따라물류센터시장의주요투자자가될 것으로전망되며, 물류투자규모또한증가할것으로 기대된다. 앞으로도, 물류센터투자에대한관심은지속될 것으로전망되며, 약 6~7% 수익률을제공할것으로전망된다. 하지만, 수도권물류센터를중심으로매매가가상승세에있어 물류투자수익률이과거에비해서는하락세를보일수도있다. 향후, 이천과용인의물류센터공급이증가하면서, 아직 토지가가저렴하고공급이부족한안산, 평택등의서남지역이 다음의투자자타켓이될지역으로보인다. Executive Summary 물류창고의대부분은경부, 영동, 중부및서해안고속도로등을따라분포되어있으며, 수도권접근성이뛰어날수록투자자에게선호되고있다. 과거주로개인시행자들로부터물류센터를사들였던기관들이최근투자회수에나서기시작하면서기관투자자간의거래가증가하고있다. 또한, 아시아지역의물류센터인수를위한자금조성규모가증가함에따라외국투자자의한국물류자산에대한관심도지속될것으로전망된다. 위치및임차인에따라매매가가결정되는오피스와달리물류자산투자결정을위해서는위치뿐만아니라, 규모, 지가, 임차화주, 저장물건, 보유시설수준등좀더다양한변수를고려해야만한다. 그중가장중요한요소는안정적인운영수익을제공해줄수있는우량임차인의확보다. 온라인시장성장에따른온라인신선식품수요가동반성장하면서온라인전용물류센터에대한수요가증가하고있다. 신선식품취급품목및수요가증가함에따라향후냉장냉동시설을갖춘물류센터에대한수요가증가할것으로전망된다. 향후, 3PL 시장수요뿐만아니라, IT 기술를접목한 4PL 시장이확장할것으로예측되며, 최첨단물류센터및대형물류센터의수요가증가할것으로예상된다. 대형물류센터를사용하는기업의경우자동화를위한시설투자가늘어날경우장기임차를선호해더안정적일수있다. 따라서, 투자자는현대화된물류시설개발을뒷받침하는정부정책과시장의흐름도파악해야할것으로보인다. 주요물류부동산권역 Source: Colliers International Korea
목차 물류센터수요....4 유통기업... 4 온라인쇼핑사업자... 4 물류센터공급현황... 4 경기권역 A 등급주요물류센터공급현황... 4 물류센터의투자자선호현황... 5 지난 5 년간물류투자현황... 5 물류센터주요투자자... 5 주요해외투자자... 5 주요국내투자자... 6 2016~1H 2018 주요물류투자규모순위... 7 물류센터주요전략및전망... 7 주요전망... 7 3 Korea Industrial Property Colliers International
물류센터의수요증가 전자상거래시장의활성화와더불어 1 인가구증가에따른모바일거래규모는크게증가하고있다. 더불어, 스마트폰을통한간편결제서비스활성화는물류내수시장성장의견인역할을하고있다. 유통기업 유통기업들의공격적인인프라확충과물류기업들의물류센터통합확장등으로대형물류센터에대한수요도더불어증가하고있다. 최근, 이마트는주문된상품과재고를관리할물류센터로김포에온라인물류센터를증설하였다. 이마트는 2020년까지수도권중심으로 6개의온라인전용물류센터를추가개발할것으로알려졌다. 또한, 롯데, 신세계, SK는전자상거래강화를위해물류센터투자를확대할계획이다. 온라인쇼핑사업자 쿠팡, 티몬, 위메프등소셜커머스업체의당일배송, 익일배송서비스확대로수도권물류센터를임차, 매입하는사례가늘어나고있다. 소셜커머스업체들이당일배송을앞세우고배송전쟁을벌이면서전국각지의물류창고를경쟁적으로확보하고있다. 쿠팡의배송모델이대표적이며, 당일배송을위해물류센터입지는도심이선호되면서, 배송처가해외의물류센터대비상대적으로좀더서울근교에집중되어있다. 쿠팡은현재인천, 이천, 덕평, 경기도광주등에 10 여개의물류센터를보유하고있다. 하지만최근로켓배송물량이증가하면서지속적으로물류센터를확대할계획이다. 물류센터공급현황 경기권역 A 등급주요물류센터공급현황 한국의물류창고공급의대부분은경부, 영동, 중부및서해안고속도로를따라분포되어있다. 서울에서 1시간거리에위치해있는지역이수도권의접근성이뛰어나가장선호되는지역이다. 그동안, 용인, 기흥, 수원등경부고속도로주변이선호되면서서울남부지역이물류의중심축이었다. 이러한선호도로수요가많아이천과용인지역에물류개발공급또한집중되었다. 현재대표적으로화성동탄물류단지개발이추가로진행중이다. 최근경부도속도로및중부고속도로와가장근접한이천과용인지역의공급이포화상태가되면서아직공급이적고토지비용이저렴한안성, 평택, 안산등의경기도서남지역에도공급이확대되고있다. 향후, 평택항주변및서해안고속도로를중심으로도개발이증가할것으로기대된다. 또한, 인천, 김포등경기서부권또한증가하는수요대비공급이부족해서최근기관투자자의개발및투자관심이증가하고있다. 향후배송관련서비스확대에따른첨단물류시설에대한수요가지속될것으로보인다. 또한, 물류센터를직접운영하는물류기업들의물동량이증가하면서물류센터를직접개발하는투자자로서의역할이늘어날것이다. 유통업과물류업사이의경계가사라지고두업종간경쟁이심화되면서유통업체가물류업에투자하는일이늘고있다. 더불어, 물류업계간의 M&A 수도계속증가하고있다. 쿠팡은최근물류회사 `쿠팡로지스틱스서비스`를설립하며제 3 자물류 ( 택배사업 ) 사업을준비하고있는것으로알려졌다. 4 Korea Industrial Property Colliers International
10 억 물류센터의투자자선호현황 지난 5 년간물류투자현황 지난 5 년간기관투자자들이매입한물류투자규모를분석해보면, 작년 2017 년이투자활동이가장활발한한해로약 1 조 1 천 5 백억원투자규모를기록했다. 지역별로는화성동탄물류단지거래를제외할경우, 용인과이천이약 60% 이상을차지하며, 지난 5 년간기관투자자들에게가장선호되는투자지역이었다. 지난 5 년간기관들이선호한물류센터의평균연면적은약 2 만평이상으로기본적으로 1 만평이상의대규모매물을선호하였다. 외국계투자사들의경우소규모보다대형물류센터를선호하고있어, 준공전에선매입이나직접개발로투자규모도적극적으로확대하였다. 물류센터의평균매매가는평당 400 만원이상을기록했다. 기관투자자물류투자규모 ( 수도권 ) 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200-2013 2014 2015 2016 2017 1H 2018 물류지역투자선호도 39% 38% 22% 이천용인기타 물류센터주요투자자 과거물류부동산주요기관투자자는 GIC 와메이플트리등 싱가포르계투자사와도이치자산운용등외국계투자자였다. 그동안의물류창고국내투자자는시장불투명성으로인해, 특정유통업체또는개인이었다. 하지만, 최근국내기관도 적극적으로물류자산투자기회를찾고있다. 국내기관은대형 임차인 ( 화주 ) 이물류센터전체를임차해현금흐름이보장된 안정된자산을선호한다. 또한, 물류센터투자시장이기관중심으로재편되면서 물류센터투자에특화된자산운용사도활발하게활동하고 있다. 에이디에프자산운용과켄달스퀘어자산운용등이 대표적이다. 지난 5 년간주요물류해외투자자 Investor Country Acquisitions Vol (KRW) 억원 # Props GIC 싱가폴 3139 4 도이치자산운용독일 2845 4 M&G 리얼에스테이트영국 1574 1 모건스탠리미국 1026 1 말레이시아 EPF 말레이시아 675 1 블랙스톤미국 666 2 메이플트리싱가폴 644 3 SC 캐피탈싱가폴 33 1 GIC 가지난 5 년간투자거래규모를기준으로가장활발한외국계 투자자였다. 대표적으로덕평현대로지스틱스물류센터를에이디에프 자산운용펀드를통해약 1,560 억원에매입했다. 또한, 2019 년 완공예정인화성동탄물류단지에도 ADF 자산운용을통해약 8,000 억원규모로투자하였다. 현재 2010 년프로로지스로부터 매입한 6 개물류센터를포함하여, 약 10 여개이상의물류센터를 보유하고있는것으로알려졌다. 도이치자산운용은라살자산운용이지난해개발한로지포트이천을 612 억원에인수했다. 또한, 경기도용인에위치한 MQ 물류센터, 덕평 삼성전자물류센터를사들이는등한국물류센터투자에서활발하게 투자하고있다. 앞으로도도이치자산운용은적극적으로한국물류센터 투자에나설것으로예상된다. 5 Korea Industrial Property Colliers International
말레이시아근로자공제기금 (EPF Employees Provident Fund) 은부동산자산운용사 ADF 자산운용과함께경기도이천물류센터를 675 억원에매입했다. EPF 는 ADF 자산운용과이지스자산운용, 페블스톤자산운용을국내투자파트너로선정하였다. EPF 는이번투자를시작으로한국의투자규모를확대할계획이다. 모건스탠리는코람코와함께 1,050 억원규모의인천 TJ 물류센터에투자했다. 블랙스톤은미래에셋자산운용이조성한부동산펀드에투자자로참여하여물류센터 2 곳을인수하였다. 메이플트리는 2008 년부터국내투자를시작해총 11 개의물류센터를운용하고있는것으로알려졌다. SC 캐피털은켄달스퀘어자산운용과함께경기도이천에위치한물류센터를 330 억원에매입하였다. 이밖에도, 라샬인베스트먼트는경기이천시의로지포트이천물류센터를완공후최근도이치자산운용에매각하였다. 라살인베스트먼트매니지먼트는아태지역투자를위해조성된펀드를활용하고있다. 조단위신규펀드를조성해국내물류센터시장에활발하게투자하고있다. 물류센터전문개발회사인켄달스퀘어로지스틱스프라퍼티스가설립한켄달스퀘어자산운용은김해에위치한물류센터실물자산과개발부지에투자하는부동산펀드를설립했다. 또한, 부천, 일산, 용인등에서물류센터를개발하고있다. 2017 년김포물류단지내에서규모가가장큰제일모직물류센터를인수했다. 행정공제회는오피스위주의부동산포트폴리오를다변화하기위해물류센터투자를확대하고있다. 행정공제회는용인백암물류센터개발사업에초기투자했다. 물류센터개발의시행사인엠큐로지스틱스가공사기간동안임차인확보에나서며, 행정공제회는공사기간동안대출투자를진행했다. 수익률은 7% 대에이른것으로알려졌다. 마스턴자산운용은이천시국제물류센터내물류창고를 230 억원에매입했다. ADF 자산운용은여주물류센터를약 450 억원에인수하는등대규모국내외자금의적극적인물류펀드설정및운용을하고있다. 한편, 캐나다연 기금 (CPPIB) 과네덜란드연금을관리하는 APG 자산관리는물류전문자산운용사인켄달스퀘어가설립한부동산펀드의투자자로참여해경남김해시물류센터와부지를개발하고있다. 또한, 콜버그크래비스로버츠 (KKR) 는 SK 인천석유화학용지에개발예정인최첨단물류센터개발에투자를결정하였다. 지난 5 년간주요물류국내투자자 Company Name Acquisitions Vol (KRW) 억원 # Props 이지스자산운용 4631 2 국민연금 4043 1 켄달스퀘어 2659 4 ADF 자산운용 2650 7 미래에셋 2216 4 NH 투자증권 2187 1 부국증권 2187 1 SK Group 1300 2 마스턴자산운용 1239 3 코람코 1050 1 POBA( 행정공제회 ) 835 1 이지스자산운용은국민연금등과조성한블라인드펀드를활용하여경기용인시에위치한양지복합물류센터를 4,043 억원규모로선매입하였다. 임차인은 CJ 대한통운으로물류센터를 15 년간장기임차조건으로 80% 까지사용하기로했다. 국내자본이투자한물류센터로는역대최대규모를기록하였다. 6 Korea Industrial Property Colliers International
2016~1H 2018 주요물류투자규모순위 Ranking 물류센터명위치거래시기면적 ( 평 ) 물류센터주요전략및전망 최근 4~5% 에불과한오피스자산의수익률보다물류부동산 수익률은 7~10% 로높다. 오피스투자수익률의한계로 물류센터에대한투자는계속늘어날전망이다. 또한, 물류센터는 10 년이상의장기계약을하기때문에안정적인 수익보장자산으로선호될것으로기대된다. 실수요자보다기관투자자중심의거래가더증가할것으로 전망되며, 우량매물부족으로물류단지를분양받아직접 개발하거나, 물류단지내개발예정지를준공전선매입 계약하는경우도계속증가할것으로보인다. 이는노후화된 물류센터는투자하기적합하지않은데다우량물류센터의 경쟁이심화되었기때문이다. Lease-back 수익보장거래가여전히선호되고있지만, 중장기 임대차계약거래도증가하고있는추세이다. 장기임차가 보장된물류센터의경우투자자선호도로인해고가로매매될 것이다. 전망요약 오피스투자에비해상대적으로높은수익률지속 물류센터준공전선매입계약증가 대규모물류단지부지거래증가 Lease-back 거래선호 국내외투자자간매입경쟁심화 매매단가상승세 냉장냉동시설을갖춘물류센터에대한수요증가 최첨단물류센터로발전 앞으로도, 물류센터에대한투자자의관심은지속될것으로 전망된다. 하지만, 수도권물류센터를중심으로매매가가 상승세에있어물류투자수익률이과거에비해서는하락세를 보일수도있다. 매매가 ( 억원 ) 또한, 현재선매입으로진행된물류센터준공이마무리되고 새로운대형물류센터가공급이추가로늘어나면현재는 공급자위주의시장이지만, 공급물량에따라수요자위주의 시장으로바뀔수도있다. Buyer/Investor 1 화성동탄물류캠퍼스화성 1Q16 187,960 8000 ADF 자산운용,GIC 2 양지 IC 물류센터용인 2Q17 105,626 4043 이지스자산운용, 국민연금 3 홈플러스안성물류센터안성 4Q17 19,989 1574 M&G 리얼에스테이트 4 현대로지스틱스물류센터이천 3Q16 38.329 1560 ADF 자산운용, GIC 5 제일모직물류센터부지김포 4Q17 17,551 1250 켄달스퀘어 6 이천 TJ 물류센터이천 3Q17 16,788 1026 코람코, 모건스탠리 7 로지스피아평택 1Q16 13,298 890 미래에셋 8 MQ 백암물류센터용인 3Q17 18,899 827 도이치자산운용 9 NHN 위투물류센터일산 2Q18 13,144 800 켄달스퀘어 10 덕평삼성전자물류센터이천 2Q17 18,480 785 도이치자산운용 11 대화물류센터이천 4Q17 16,591 750 ADF 자산운용, 말레이시아연기금블랙스톤포트폴리오안성코어로직스, 안성 1Q17 12 18,136 666 미래에셋, 블랙스톤용인에이블로직스용인 13 동산물류센터용인 1Q18 16,455 658 미래에셋자산운용 14 로지포트이천이천 1Q18 13,145 612 도이치자산운용 15 DSL 물류센터이천 1Q18 14,415 512 켄달스퀘어 16 한솔냉장보관물류센터광주 3Q17 8,088 481 오라이온캐피탈메니지먼트 17 백암다코넷용인 1Q16 9,415 398 알파자산운용 18 태은물류센터이천 3Q17 4,919 330 켄달스퀘어, SC 캐피탈 Note. 1 pyeong = 3.31 square metres. 7 Korea Industrial Property Colliers International
413 offices in 69 countries on 6 continents United States: 145 Canada: 28 Latin America: 23 Asia Pacific: 86 EMEA: 131 $2.7 billion in annual revenue Primary Authors: Judy Jang Associate Director Research Korea +82 2 6325 1900 judy.jang @colliers.com For further information please contract: Kichoon Jung Managing Director Korea +82 2 6325 1901 kichoon.jung @colliers.com Colliers International Korea 14F, S Tower, 82, Saemunan-ro Jongno-gu,Seoul 03185 Korea + 82 2 6325 1900 2 billion square feet under management 15,400 professionals and staff About Colliers International Group Inc. Colliers International Group Inc. (NASDAQ & TSX: CIGI) is an industry-leading real estate services company with a global brand operating in 69 countries and a workforce of more than 12,000 skilled professionals serving clients in the world s most important markets. Colliers is the fastest-growing publicly listed global real estate services company, with 2017 corporate revenues of $2.3 billion ($2.7 billion including affiliates). With an enterprising culture and significant employee ownership and control, Colliers professionals provide a full range of services to real estate occupiers, owners and investors worldwide. Services include strategic advice and execution for property sales, leasing and finance; global corporate solutions; property, facility and project management; workplace solutions; appraisal, valuation and tax consulting; customized research; and thought leadership consulting. Colliers professionals think differently, share great ideas and offer thoughtful and innovative advice that help clients accelerate their success. Colliers has been ranked among the top 100 global outsourcing firms by the International Association of Outsourcing Professionals for 13 consecutive years, more than any other real estate services firm. Colliers has also been ranked the number one property manager in the world by Commercial Property Executive for two years in a row. For the latest news from Colliers, visit Colliers.com or follow us on Twitter: @Colliers and LinkedIn. Copyright 2018 Colliers International. The information contained herein has been obtained from sources deemed reliable. While every reasonable effort has been made to ensure its accuracy, we cannot guarantee it. No responsibility is assumed for any inaccuracies. Readers are encouraged to consult their professional advisors prior to acting on any of the material contained in this report.