Survey and research 한국의모기지시장발전과정과시사점 Ⅰ. 서론 Ⅱ. 유동화관련법 제도적측면 Ⅲ. 모기지시장발전의성공요인 Ⅳ. 시사점황재훈한국주택금융공사주택금융연구원국제협력팀장 아시아 IMF 금융위기이후주택금융관련제도중가장중요한변화는선진국형모기지시장의정립을위한 자산유동화에관한법률, 주택저당채권유동화회사법 및 한국주택금융공사법 의제정으로볼수있다. 특히 한국주택금융공사법 에의거유동화기초자산공급원으로설계된보금자리론은서민, 중산층의주거지원은물론장기 고정금리형주택담보대출의모범적인규범을제시함으로써선진국형모기지확산에기여하였다. 또한적격대출의도입은외환위기직후급속히증가하였던주택담보대출의기본형인단기변동금리부원금일시상환형모기지를 30년이상장기고정금리원리금분할상환형모기지로전환하여금융시장의장기적불안요소였던주택담보대출의체질을개선하는데큰역할을수행하였다. 이와같이모기지시장의발전과정에서발행된 MBS는장기금융의미발달로안정적자산운용에어려움을겪고있던금융시장에새로운운용수단을제공함으로써금융회사의건전성제고는물론국내금융시장에장기금융시장발전의계기를마련해주었다는점에서큰의의를가지고있다. 본논고에서는한국의모기지시장의발전과정에영향을미친성과요인에대해살펴보고자한다. 이를체계적으로검토하기위해외부적인요인으로제도적인진화과정그리고내부적인요인으로정책모기지상품의발전과정을중심으로설명하고자한다. 시간적배경은외환위기이후부터현재의시점으로간주하고자한다. * 본고의내용은필자의개인의견으로한국주택금융공사의공식적인견해와다를수있습니다. 2 주택금융월보
조사 연구월간동향Ⅰ. 서론 우리나라주택금융시장은경제발전과함께크게성장하여왔다. 1997년외환위기이전까지는정책당국및정책금융기관등공공주도하에주택금융이발전하였다. 외환위기이후에는은행을중심으로주택담보대출시장에본격적인경쟁체제가도입되면서가계에대한공급이크게늘어났다. 2000년대에는그동안양적으로급성장한주택금융시장을향후질적으로발전시키기위한제도적확충노력이지속되었다. 즉, 주택담보대출구조의선진화 및 대출채권의유동화 등을통해자금조달의장기화를위한주택금융에대한제도적확충이이루어졌다. 주택금융에대한제도적확충과유동화를촉진하기위해 1997년외환위기이후제정된유동화관련법에대해살펴보면, 첫째, 1998년 9월에 자산유동화에관한법률 1) 이제정되어자산유동화증권의발행을위한제도적기반이마련되었다. 둘째, 1999년 1월에 주택저당채권유동화회사법 2) 이제정되어주택저당채권유동화회사의설립을위한제도적근거가도입되었다. 동법은주택저당채권을지속적으로유동화할수있는주택저당채권유동화회사의설립근거를마련한법률이다. 셋째, 2003년 12월에는 한국주택금융공사법 을제정하여주택금융 1차시장에서는유동화의기초자산인보금자리론, 적격대출 (Conforming Loan) 등을공급하고, 2차시장에서는주택저당채권발행및지급보증업무, 주택저당채권의매입보유를수행하게끔하였다. < 표 1> 과같이유동화관련법률은크게유동화거래를포괄적으로규율하는 자산유동화에관한법률 과주택저당채권의유동화 (MBS) 를규율하는 주택저당채권유동화회사법 으로구분할수있다. 자산유동화에관한법률 을통해서도 MBS 발행이가능했지만별도로 주택저당채권유동화회사법 을제정한이유는주택금융기반확충이라는정책목표달성을위한주택저당채권전문유동화중개기관이필요하였기때문이다. 실제로 주택저당채권유동화회사법 을근거로 1999년한국주택저당채권유동화 ( 주 )( 이하 KoMoCo) 를설립하여 MBS 발행업무를수행한바있고, 이후 한국주택금융공사법 을근거로 2004년한국주택금융공사를설립하여 MBS 및 MBB 발행을통해주택자금의장기적 안정적공급을촉진하고있다. 통계화를제한하는기존법률에대한특례조항을마련하여유동화를촉진하는법률로제정 2) 주택저당채권유동화회사법 (2015. 7. 24. 폐지 ) 은주택자금의장기적 안정적공급으로주택금융의기반을확충하기위하여주택저당채권유동화회사의설립운영과주택저당채권담보부채권및주택저당채권의발행에관하여필요한사항을규정함으로써국민경제의건전한발전에기여함을목적으로함 부록1) 자산유동화법률은자산유동화를지원하는조성법으로자산유동화의기본개념과자산유동화증권발행을위한다양한제도및기존에자산유동 MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 3
[ 표 1] 유동화관련법률 법명제정일목적주요내용 자산유동화에관한법률 1998. 9. 16. 금융기관과일반기업의자금조달을원활하게하여재무구조의건전성제고 장기적인주택자금의안정적공급을통한주택금융기반확충 자산유동화거래에관한제반사항 주택저당채권유동화회사법 1999. 1. 29. 주택자금의장기적 안정적공급으로주택금융기반의확충 주택저당채권유동화회사의설립 운영 MBS 발행 한국주택금융공사법 2003. 12. 31. 주택자금의장기적 안정적공급을촉진하여국민의복지증진및국민경제의발전에기여 한국주택금융공사설립 운영 MBS 및 MBB 발행 주택금융신용보증 본논고는주택금융에대한제도적확충과유동화촉진측면에서 1998년 자산유동화에관한법률 제정이후관련법령이어떻게변천하였는지살펴보고자하며, 특히 한국주택금융공사법 을토대로우리나라의모기기시장이어떻게발전해왔는지살펴보고자한다. 이를위해 II장에서는유동화관련법 제도적인측면을, III장에서는주택저당채권발행에필요한기초자산을성공적으로공급할수있었던요인을, 그리고 IV장에서는우리나라모기지시장발전과정에서얻을수있었던시사점을도출해보고자한다. Ⅱ. 유동화관련법 제도적측면 1. 자산유동화에관한법률제정 1) 자산유동화의개념자산유동화 (Asset Backed Securitization, 이하 ABS) 란자산보유자가비유동성자산을증권화하여현금화하는기법으로매출채권, 대출채권, 부동산등의비유동성자산을집합화 (Pooling) 하여동자산을기초로증권을발행하고, 이를통해자본시장에서자금을조달하는것을의미한다. 1998년 9월제정된 자산유동화에관한법률 은 ABS에대해 유동화전문회사가자산보유자로부터유동화자산을양도받아이를기초로유동화증권을발행하고, 당해유동화자산의관리 운용 처분에의한수익이나차입금등으로유동화증권의원리금또는배당금을지급하는일련의행위 로정의하고있다. 또한유동화의주체가신탁회사인경우에는 자산보유자로부터유동화자산을신탁받아이를기초로유동화증권을발행하거나, 유동화증권을발행하여신탁받은금전으로자산보유자로부터유동화자산을양도받아각각당해유동화자산의관리 운용 처분에의한수익이나차입금등으로유동화증권의수익금을지급하는일련의행위 로정의하고있다. 4 주택금융월보
월간동향통계자산유동화의기본구조를살펴보면아래 < 그림 1> 과같이자산보유자가유동화전문회사 ( 이하 SPC) 를설립하 조사 연구부록2) 자산유동화의기본구조 고보유자산을 SPC 에양도한다. SPC 는양수받은자산을기초로 ABS 를발행하여투자자에게매각하고, 유입 된매각대금으로자산보유자에게자산의대금을지급하게된다. 또한기초자산의관리를위해 SPC 는자산관리 자를지정하여자산관리위탁계약을체결하며, 자산관리자는자산관리운영및회수대금을 SPC 에입금하고, 업 무를위임받은업무수탁기관이투자자에게채권형의경우원리금상환, 수익증권형의경우수익금배분, 출자지분 형의경우출자지분에대한배당을실시한다. 이과정에서 ABS 증권의신용도제고를위해별도의신용공여기관 과계약할수도있다. [ 그림 1] 자산유동화의기본구조 신용공여기관 자산보유자 (Originator) 자산양도 매각대금 유동화전문회사 (SPC) 증권발행 발행대금 투자자 (Investor) 자산관리위탁계약 관리운영및회수대금 업무위임 자산관리자 (Servicer) 업무수탁기관 (Trustee) 자료 : 한국기업평가 MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 5
2. 주택저당채권유동화회사법제정 1) 개념 1999년 1월제정된 주택저당채권유동화회사법 은주택저당채권유동화회사의설립근거와주택저당채권유동화회사가계속적으로 MBS를발행할수있는제도적인기반을마련하였다. 동법에따르면채권유동화업무를영위하고자하는자는첫째, 주식회사일것, 둘째, 자본금이 250억원이상일것, 셋째, 자기자본비율이 8% 이상일것을요건으로하였다. 주택저당채권유동화회사는동법에의해발행한유동화증권에대하여채권유동화회사의자기자본의 30배를초과하지않는범위내에서지급보증을할수있도록하였다. 이를통해주택저당채권유동화회사는금융기관으로부터매입한주택저당채권을기초로유동화증권을발행하고발행한증권에대한보증을제공하여주택금융을확대하고주택산업발전을간접적으로지원할수있도록하였다. 2) 주택저당채권유동화회사법에따른 MBS 발행실적우리나라에서처음으로 MBS가발행된것은 2000년도이다. < 표 2> 와같이 2000년 3월뉴스테이트캐피탈 ( 주 ) 의보유자산을담보로퍼스트모기지유동화전문 ( 유 ) 이 589억원의 MBS를최초로발행하였다. 이후민간부문에서는우리주택할부금융 ( 주 ) 이보유자산을담보로우리일차모기지유동화전문 ( 유 ) 을통해 410억원의 MBS를발행하였고, 2002년 12월에는삼성생명보험보유자산을기초로비추미코리아제1차를통해 4,110 억원규모가발행되었다. [ 표 2] 주택저당채권유동화회사법에따른 MBS 발행내역 ( 단위 : 억원 ) 발행일 발행회사명 자산보유자 발행총액 2000. 03. 20. 퍼스트모기지유동화전문 ( 유 ) 뉴스테이트캐피탈 589 2000. 04. 07. 한국주택저당채권유동화 ( 주 ) 국민주택기금 3,976 2000. 09. 01. 한국주택저당채권유동화 ( 주 ) 국민주택기금 5,000 2000. 09. 05. 우리일차모기지유동화전문 ( 유 ) 우리주택할부금융 410 2000. 12. 08. 한국주택저당채권유동화 ( 주 ) 국민주택기금 3,813 2001. 05. 18. 한국주택저당채권유동화 ( 주 ) 국민주택기금 2,377 2001. 09. 20. 한국주택저당채권유동화 ( 주 ) 국민주택기금 5,050 2002. 01. 23. 한국주택저당채권유동화 ( 주 ) 국민주택기금 180 2002. 02. 21. 한국주택저당채권유동화 ( 주 ) 국민주택기금 5,102 2002. 12. 10. 비추미코리아제1차 삼성생명보험 4,110 2003. 04. 02. 한국주택저당채권유동화 ( 주 ) 국민주택기금 3,100 2003. 08. 04. 한국주택저당채권유동화 ( 주 ) 농협중앙회 166 합계 33,873 자료 : 한국주택금융공사 6 주택금융월보
월간동향통계년부터 2003년까지총 9차례에걸쳐 2조 8,764억원규모의 MBS를발행하였으며, 그중 346억원 ( 총발행실 적대비 1.2% 로서 2002-1( 삼성생명, 180억원 ) 과 2003-2( 농협중앙회, 166억원 ) 를제외한전량 ) 은국민주택 기금대출을기초자산으로하여발행하였다. KoMoCo의 MBS 발행현황은 < 표 3> 과같다. 2000년에는 1조 2,789억원이발행되었으나이후발행규모 가점차감소하여 2003년에는 3,266억원의발행실적을기록하였다. 이와같이발행규모가지속적으로감소한 것은 KoMoCo의기초자산인국민주택기금대출규모가감소추세를보였고, 은행이자체로보유한모기지론을 KoMoCo에양도하여발행하는경우가거의없었기때문이다. 특히은행의모기지론은대부분변동금리를적용 하고상대적으로만기가짧기때문에이러한자산을유동화하기에적합하지않았다. 이에따라 2002년과 2003년에는농협과삼성생명이장기대출을실행하고이를유동화하는구조를시범적으 로도입하였으나실제발행실적은매우저조했다. 이는 AAA의높은신용도로발행하였음에도불구하고국민들 의장기고정금리대출에대한인식이낮아기초자산을충분히확보하는데어려움이있었기때문으로판단된다. [ 표 3] KoMoCo의 MBS 발행현황 ( 단위 : 억원 ) 발행금액 회차 발행일 기초자산 선순위 후순위 합계 2000-1 2000. 04. 07. 국민주택기금 3,690 286 3,976 2000-2 2000. 09. 01. 국민주택기금 4,790 210 5,000 2000-3 2000. 12. 08. 국민주택기금 3,680 133 3,813 2001-1 2001. 05. 18. 국민주택기금 2,280 97 2,377 2001-2 2001. 09. 20. 국민주택기금 5,000 50 5,050 2002-1 2002. 01. 23. 삼성생명보험 175 5 180 2002-2 2002. 02. 21. 국민주택기금 4,920 182 5,102 2003-1 2003. 04. 02. 국민주택기금 3,090 10 3,100 2003-2 2003. 08. 04. 농협중앙회 166 0 166 합계 27,791 973 28,764 자료 : 한국주택금융공사 MBS의발행횟수나규모는한국주택저당채권유동화 ( 주 )( 이하, KoMoCo) 가가장많았다. KoMoCo는 2000 조사 연구부록MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 7
3) 한국주택저당채권유동화 ( 주 ) 유동화사업이관 주택저당채권유동화회사법 에근거하여 1999년 9월에설립된 KoMoCo는당초의기대와는달리주택금융유동화업무수행에한계가있었는데그이유는크게두가지로판단된다. 첫째, 국내의경우장기고정금리분할상환모기지론상품이발달하지못하여유동화대상자산이상대적으로적다는문제가존재하였다. 국내은행들이실행한모기지론은단기의변동금리모기지론이대부분이었으며, 따라서동대출의유동화에대한인센티브가상대적으로적었다. 이에따라 KoMoCo가유동화한모기지론대부분은국민주택기금대출에한정되어우리나라전체주택자금대출에규모에비하여유동화실적이저조한상황이었다. 둘째, KoMoCo가보증한 MBS에대한공신력이상대적으로낮다는문제가있었다. KoMoCo는 MBS 발행에대한지급보증을통하여높은신용도로증권을발행하여 MBS의원활한유통과주택금융시장의활성화를도모하였다. 그러나 KoMoCo의자본규모에따른지급보증규모가전체주택금융시장에비해작은관계로 MBS 발행을통한주택금융의지속적인확대에한계가존재했다. 또한 KoMoCo의주주는주로은행들인데기초자산의부실화나 MBS 발행확대에따른 KoMoCo의보증여력이감소할경우은행들이추가로자본금을출자하여보증여력을확대하는데에도한계가존재하였다. 이와같은이유로 KoMoCo의유동화기능은한국주택금융공사로이관되었다. 3. 한국주택금융공사법제정 1) 제정배경정부는 KoMoCo가가진한계를해결하기위해 2003년 12월 한국주택금융공사법 을제정하였고동법에근거하여 2004년 3월한국주택금융공사 ( 이하 공사 ) 가설립되었다. 한국주택금융공사법 은주택신보의근거법인 주거안정법 을근간으로 주택저당채권유동화회사법 에서관련조항을발췌하여제정된법률이다. 이처럼한국주택금융공사법제정을통해 MBS 발행및자본시장에서조달한자금으로장기고정금리모기지론을확대하는역할을하고있다. 즉은행이장기고정금리대출을실행하고이를공사가유동화함으로써장기채권시장의활성화및주택금융의활성화를도모하기위함이다. 2) 주택저당채권유동화의정의유동화란공사가금융기관으로부터주택저당채권 (Mortgage) 을양도받아이를기초자산으로유동화증권 (MBS, Mortgage-Backed Securities) 을발행하는일련의절차를말한다. 이처럼공사의유동화를통하여자본시장으로부터조달한재원은다시금융기관의장기주택담보대출로이용되므로, 장기고정금리주택담보대출을위한재원이원활히공급됨에따라서민 중산층의주거복지증진에기여할수있도록하였다. 공사법제2조에명시된주택저당채권유동화의정의는 < 표 4> 와같다. 그리고기본적인주택저당채권유동화프로세스는 < 그림 2> 와같다. 8 주택금융월보
월간동향통계[ 표 4] 주택저당채권유동화의정의 제 2 조 ( 정의 ) 이법에서사용하는용어의뜻은다음과같다. 1. 채권유동화 란다음각목의어느하나에해당하는것을말한다. 가. 한국주택금융공사 ( 이하 " 공사 " 라한다 ) 가금융기관으로부터양수한주택저당채권을담보로하여주택저당채권담보부채권을발행하고그소지자에게원리금을지급하는행위나. 공사가금융기관으로부터양수한주택저당채권을기초로주택저당증권을발행하고그수익자에게주택저당채권의관리 운용및처분으로생긴수익을분배하는행위다. 공사가금융기관으로부터양수한학자금대출채권을기초로학자금대출증권을발행하고그수익자에게학자금대출채권의관리 운용및처분으로생긴수익을분배하는행위 조사 연구부록한국주택금융공사법제 2 조 ( 정의 ) 자료 : 한국주택금융공사 [ 그림 2] 주택저당채권유동화프로세스 금융위원회 ( 금감원 ) 1 유동화계획의등록 3 채권양도의등록 6 사후감독 금융기관 2 채권의양도 5 대금지급 공사 (HF) 4 유동화증권발행 5 대금지급 투자자 사전준비및협의 ( 채권구성, 신용평가등 ) 채권관리위탁계약 Arranger ( 주간사, 볍무법인등 ) 채권관리자 ( 취급금융기관또는공사 ) 자료 : 한국주택금융공사 3) 공사의유동화과정에서의역할 공사는금융기관이 1 차시장에서취급한주택담보대출을유동화시장인 2 차시장 (Secondary Mortgage Market) 에서매입하여보유 (Mortgage Portfolio Business) 하거나, 높은공신력을이용하여 MBS 를발행함 으로써, 금융기관이자체적으로취급하기어려운장기 고정금리주택담보대출을원활히공급할수있도록하는 자금조달원으로서의역할을수행한다. 그리고이를통해국내주택금융시장의변동금리대출편중현상을완화 하고, 주택금융시장의채무자와채권자모두의재무적안정성을제고하는공적기능을수행한다. 주택저당채권 유동화과정에서공사의역할은 < 표 5> 와같다. MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 9
[ 표 5] 주택저당채권유동화과정에서공사의역할 구분서민 중산층의주거복지증진주택금융시장의안정성제고장기채권시장의활성화 내용 보금자리론공급을통한내집마련기회확대 장기ㆍ고정금리대출로가계의상환부담경감및안정적인가계재정설계지원 실수요자중심의주택금융공급으로투기수요억제 장기주택금융활성화로단기대출의리스크분산 변동금리위주의주택금융을고정금리중심으로전환 금융기관의건전성강화및수익구조선진화 자본시장과대출시장을연계한주택금융공급체계마련 장기 MBS 의지속적공급을통한장기채권시장육성 연기금및보험사등장기자산운용기관의투자수요충족 다양한투자수단제공및자산운용기법발달촉진 4) 유동화업무관련특례조항공사법은공사가주택저당채권등의유동화전문기관으로서그설립목적을달성할수있도록일정부분특례를인정하고이를통해기초자산을원활히유동화하여시장에유통시킬수있도록하였는데주요특례조항은 < 표 6> 과같다. [ 표 6] 한국주택금융공사법 의주요특례조항 구분내용비고 주택저당채권의사전양수약정 ( 제 22 조의 2) 주택저당채권양도등의대항요건에관한특례 ( 제 26 조제 3 4 항 ) 근저당권으로담보한채권의확정 ( 제 27 조제 2 항 ) 저당권의취득에관한특례등 ( 제 28 조제 2 3 항 ) 경매에대한통지또는송달의특례 ( 제 63 조제 2 항 ) 주택저당채권의상환기간이 10 년이상인경우에한하여금융기관이채무자에게대출하기전에금융기관으로부터주택저당채권을양수하기로하는약정체결가능 양도등이이루어지기전예정일자등을명시하여사전통지함으로써채무자에대한대항요건구비가능 채무자의승낙은채권유동화계획의등록전에도가능하며, 이경우채무자는해당주택저당채권의양도전에발생한사유로공사에대항할수있음 금융기관과채무자는합의에의하여채권유동화계획의등록전에채권유동화또는채권보유를위해근저당권으로담보한채권을확정할수있음 한국주택금융공사를등기권리자로하는경우공사를관공서로보아촉탁등기허용 부동산등기법 에따른수수료 50% 이상감면 한국주택금융공사의신청으로경매절차를진행할경우경매신청전경매실행예정사실을해당채무자및소유자에게알리는경우발송한때에송달된것으로봄 ( 예외적발송주의인정 ) 민법은원칙적으로사전통지불인정 유동화계획이후피담보채권확정통지가원칙 민법의통지효력발생은원칙적으로도달주의채택 자료 : 한국주택금융공사실무교본 (2016) 재정리 10 주택금융월보
월간동향통계한국주택금융공사 MBS 의발행구조를살펴보면다음의두가지특징을발견할수있다. 첫째, 한국주택금융공 조사 연구부록5) MBS 발행에대한특례 사 MBS 는위탁자와수탁자가모두한국주택금융공사인자기신탁을통해발행된수익증권이라는점을들수있 다. 한국주택금융공사는주택저당대출을유동화회사에양도하는방식이아니라주택저당대출을그대로보유한 것과유사한경제적효과를가지게되는 자기신탁을통한유동화방식 을채택하고있다. 자기신탁을통한유동화 방식은일반기업에도자기신탁을허용함으로써소유권이전없이유동화가가능하도록한개정 신탁법 이시행되 기이전 (2012 년 7 월 26 일 ) 까지한국주택금융공사에한해예외적으로인정되었다. 둘째, 한국주택금융공사의 MBS 는원금과예정배당수익의지급에대해한국주택금융공사가보증하는 지급 보증부수익증권 의성격을지닌다는점이다. 장기저리의자금을안정적으로조달할수있도록하기위해 한국주 택금융공사법 에따라현재까지한국주택금융공사에서발행된모든 MBS 에지급보증이제공되었다. 현재한국 주택금융공사의지급보증한도는자기자본의 50 배 ( 단, 금융위원회승인을받은경우 70 배 ) 까지가능하다. 한국주 택금융공사 MBS 는전술한두가지특성을제외하고는일반적인유동화거래와동일한거래구조를가진다. 다만, 한국주택금융공사의경우 자산유동화에관한법률 이아닌일종의특별법적성격을지닌 한국주택금융공사법 에의거주택저당증권의유동화를실행하고있으며, 한국주택금융공사의공신력제고를위해특례를제공함으로 써효율적인 MBS 발행을지원하고있다. MBS 발행기본구조도는 < 그림 3> 과같다. [ 그림 3] MBS 발행기본구조도 금융위원회 유동화계획등등록 금융회사 ( 양도인 / 채권관리자 ) 모기지론양도 양도대금 한국주택금융공사 신탁설정 발행대금 신탁 ( 수탁자 : 공사 ) MBS 발행 발행대금 투자자 지급보증료 / 수탁수수료 모지기론판매 원리금상환 채권관리수수료 채무자 MBS 원리금지급보증 자료 : 한국주택금융공사 MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 11
6) 한국주택금융공사법제정에따른 MBS 발행성과 MBS 도입초기라할수있는 2003년까지 MBS 발행규모는괄목할만한성과는거두지못했다고평가된다. KoMoCo에의하여 3년간약 2조 9천억원발행된데에그쳤다. 이후 한국주택금융공사법 에의거공사가설립된 2004년을기점으로주택저당채권을기초로한유동화증권발행이본격화되기시작하였는데 MBS MBB 발행현황은 < 표 7> 과같다. 공사의출범으로종전의 MBS 발행절차가간소화되고발행주체의신용도가높아지면서공사는설립당해년도에만 7건 (3조원 ) 의 MBS를발행하였다. [ 표 7] 한국주택금융공사 MBS MBB 발행현황 ( 단위 : 억원 ) 연도 (A) MBS 3) (B) MBB (A+B) 합계 비고 2000 12,789-12,789 KoMoCo 발행 2001 7,427-7,427 2002 5,282-5,282 2003 3,266-3,266 2004 30,161-30,161 주택금융공사발행 2005 43,781-43,781 2006 33,960-33,960 2007 38,935-38,935 2008 41,541-41,541 2009 109,935-109,935 2010 77,973 6,075 84,048 2011 85,224 15,379 100,602 2012 200,313 2,500 202,813 2013 219,979 6,950 226,929 2014 145,046-145,046 2015 552,193 5,765 557,958 2016 347,740 5,522 353,262 합계 1,955,545 42,191 1,997,735 자료 : 한국주택금융공사 2005년 11월부터는국토교통부에서 생애최초주택자금대출 이출시되면서공사보금자리론의공급이저하되어 3/4 분기부터 MBS 발행이감소하였다. 특히시중은행들의경쟁이치열해짐에따라시중은행의대출금리가하락하였고, 금리조건의대부분을차지하는변동대출금리가한국주택금융공사의고정금리보금자리론금리보다낮음에따라보금자리론공급이감소하여 MBS 발행의감소는 2006년까지지속되었다. 3) 2000 2003 년까지는 KoMoCo MBS, 2004 년이후에는한국주택금융공사 MBS 를의미 12 주택금융월보
월간동향통계융기관을시중은행외생명보험사까지확대하는등금융기관과의협력체계구축에주력한결과보금자리론공급이급증하였기때문으로해석된다. 또한한국은행의통화정책에따라변동금리대출의기준금리인 CD(91일 ) 금리가상승하고, 한국주택금융공사보금자리론의기준금리인국고채 (5년) 금리와의격차가축소되는등시장금리의불안으로인해주택담보대출수요자들이한국주택금융공사의고정금리대출을선호하게된결과로분석된다. 2010년한국주택금융공사는공사의신용도 (A1) 와우량자산을담보로한 6,075억원 (USD 5억 ) 규모의주택저당채권담보부채권 (MBB) 발행을통해장기저리 (4.13%) 의외화자금조달을설립이후최초로성공하기도하였다. 2011년이후시중은행의변동금리주택담보대출상품에비해상대적으로유리한한국주택금융공사의고정금리주택담보대출상품공급이급증함에따라 2010년최초발행된 MBB의발행이활발히추진 (1조 5,379억원, 5건 ) 되어전년도 (6,075억원 ) 대비 153.2% 증가하였고전반적인 MBS 발행의상승세도 2013년까지이어졌다. 반면, 2014년에는 MBS의발행이감소하였는데, 2013년하반기부터시작된한국주택금융공사의대출 ( 보금자리론 적격대출등 ) 공급감소세가 2014년상반기까지지속된데기인한것이다. 한국주택금융공사의대출상품공급감소는 2013년 5월이후한국주택금융공사와시중은행의주택담보대출금리차확대가주된원인으로판단된다. 2015년에는한국주택금융공사의 MBS 발행금액 (55조 8천억원 ) 이사상최대를기록하였다. 이는 2014년하반기이후금리차의축소로공사의대출상품공급이증가하고, 은행권단기 변동금리 일시상환주택담보대출을장기 고정금리 분할상환대출로바꿔주는대출상품으로서가계부채의구조개선을위해도입된안심전환대출 ( 총 31조 7천억원공급 ) 효과와주택시장회복등에힘입어기존전세수요가실수요자중심의매매수요로전환됨에따라주택담보대출이증가한데기인한것으로분석된다. 2007년부터는지속적으로 MBS 발행이증가하였는데, 이는한국주택금융공사가 e-보금자리론 취급금조사 연구부록한편 MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 13
III. 모기지시장발전의성공요인 먼저모기지시장발전의성공요인분석에앞서과거모기지시장활성화에있어제약요인이무엇이었는지 2 가 지측면에서추측해보고, 이러한제약요인극복과정에서성공요인을검토해보고자한다. 1. ( 제약요인 I) 단기 변동금리 일시상환중심의주택담보대출구조 단기 변동금리 일시상환위주로형성된우리나라주택담보대출의시장구조를장기 고정금리 분할상환구조로전환하여주택금융시장을선진화하려는논의는과거부터꾸준히있어왔다. 그러나외환위기이후기업대출에대한리스크를인식한금융기관은리스크부담없이자산을확대하는방안으로가계대출을선호하게되었고, 그중에서도주택담보대출이금융기관의주요수익원으로자리매김하면서단기 변동금리 일시상환주택담보대출의양적팽창이급속하게진행되었다. 예금등에치중된자금조달구조상은행권은단기 일시상환형태의변동금리대출을중심으로주택담보대출을확대할수밖에없었고, 이러한은행의영업행태는주택금융시장에서장기 고정금리주택담보대출을확대하고 MBS 발행을통해유동화를활성화하는데제약요인으로작용하였다. 2. ( 제약요인 II) 자산규모를확대하려는금융기관간의경쟁 자산규모를확대하려는금융기관간의경쟁도주택담보대출의유동화를통한장기 고정금리대출활성화에걸림돌이되었다. MBS 발행을위해서는취급은행이대출자산을공사로양도하고현금을수취하게되는데, 이과정에서은행은보유현금이늘어나고대출자산이줄어들게된다. 외환위기이후은행권의구조조정과정에서대출자산규모가열위에있는은행들이피합병대상이된경우가많았고, 이에따라대다수의은행이자산규모확대에주력하게됨에따라주택담보대출의유동화에는소극적자세를취하였다. 3. 제약요인극복과정 90년대후반부터 외부충격에따른부동산가격하락 대출회수및신규대출억제 신용공급축소 가계의부채상환능력악화및부실확대 금융회사동반부실화 라는악순환시나리오에대한우려가제기되면서정부는금융기관이보유한주택담보대출의유동화를통해장기 고정금리대출을확대하기위하여 99년에한국주택저당채권유동화주식회사 (KoMoCo) 를설립하였으나, MBS 발행의제약요인이컸던자본시장상황등으로인해국민주택기금대출유동화등으로업무영역이제한되었다. 이에따라, 정부는국내주택금융시장의근본적인구조개선을모색하게되었고이러한노력은 04년한국주택금융공사의설립으로이어졌다. 14 주택금융월보
월간동향통계안정적으로정착시킴으로써 11년도에는이를기초자산으로연간 10조원이상의 MBS MBB 를발행하는등국내주택금융시장을양적 질적으로선진화하는데기여하였다. 특히 10년출시된 u-보금자리론 의경우공사가자체로설계한상품으로가장큰폭의성장세를보이면서주택담보대출시장의구조를개선하는기능을수행하였다. 한편, 시중은행은공사의 보금자리론 이아닌자체주택담보대출상품에대해서는유동화방식을적용하지않고별도로대출재원을마련하여대출을실행하는관행을유지하며공사를통한유동화에는소극적이었다. 이에정부는은행권의대출을유동화하지않고서는주택금융시장의질적구조개선이어렵다는판단을내렸다. 이러한가계부채구조개선에대한정책당국의의지와공사의유동화사업역량이합쳐지면서시장유동화 ( 적격대출 ) 사업이본격적인궤도에오르게되었고시중은행이본격적으로적격대출상품을취급하게되면서한국주택금융공사는시중은행으로부터기초자산을확보하게되었다. 4. 성공요인분석 1) 공공중심의정책모기지공급 ( 보금자리론 ) 정부는한국주택금융공사를통하여 10 30년동안대출원금을분할상환하도록 보금자리론 을도입하였다. 이는장기분할상환고정금리주택담보대출 (Mortgage Loan) 의고유브랜드명으로, 유동화기초자산의원활한확보를위하여한국주택금융공사가유동화에적합한대출구조를사전에금융기관에제시하고금융기관이개별상품의요건에맞게취급하면, 이를양수하여 MBS를발행하는유동화조건부장기 고정금리분할상환조건의대출이다. 2004년 3월 t-보금자리론이처음출시되었고이후대출프로세스개선을통해 e-보금자리론 ( 06년 6월 ), u-보금자리론 ( 10년 6월 ) 이차례로출시되었다. 보금자리론연간공급액은 < 표 8> 과같다. [ 표 8] 보금자리론연간공급액 ( 단위 : 조원 ) 연도 04년 05년 06년 07년 08년 09년 10년 11년 12년 13년 14년 15년 16년 합계 공급액 3.3 4.2 1.4 3.6 4.2 5.9 5.8 9.4 11.2 11.9 8.5 14.7 19.7 103.8 자료 : 한국주택금융공사 보금자리론은변동금리위주인국내주택금융시장의대출구조를개선하기위해 2004년공사설립과함께국 내최초로도입된장기 고정금리 분할상환방식의주택담보대출상품으로써 2016년까지약 1,038,026세대에 103.8조원의보금자리론이공급되었다. 보금자리론공급추이는 < 그림 4> 와같다. 단기 변동금리위주이던국내주택담보대출시장에장기 고정금리대출인 보금자리론 을조사 연구부록한국주택금융공사는 MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 15
[ 그림 4] 보금자리론공급추이 120 110 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 ( 단위 : 조원 ) 20 19.7 103.8 18 16 84.3 14 14.7 12 11.9 69.6 11.2 61.1 10 9.4 49.2 8 38.0 5.9 5.8 6 8.5 28.6 4.2 3.6 4.2 22.7 4 3.3 16.8 8.9 12.5 7.6 2 3.3 1.4 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 누적공급액 ( 좌 ) 연간공급액 ( 우 ) 출처 : 한국의주택금융 70 년, 한국주택금융공사, 2016. 7, 331 쪽 2) 시중은행의시장유동화 ( 적격대출 ) 참여 08년미국의서브프라임사태이후정부는가계대출의높은증가세, 취약한대출구조, 저신용층의상환여력문제등가계부채의잠재위험요인을개선하기위한선제적관리방안으로 11년 6월 가계부채연착륙종합대책 을발표하였다. 동대책을통해주택담보대출의질적구조개선과관련하여외부충격에취약한은행의단기변동금리 일시상환위주대출을장기고정금리 분할상환대출로유도해나가기로하였다. 이에정부는은행권주택담보대출을구조개선하고자한국주택금융공사를통한적격대출 (Conforming Loan) 을기획하였고, 12년 3월시중은행권중 SC은행을통해최초로적격대출을출시하였다. 금융감독원이 고정금리 비거치식 분할상환대출인정기준 을 < 표 9> 과같이제정하였는데이를통해시중은행들은적격대출로취급한기초자산을한국주택금융공사에양도하게되었다. 16 주택금융월보
조사 연구월간동향통계[ 표 9] 금융감독원 고정금리 비거치식 분할상환대출인정기준 요약 고정금리 구분정의인정비율 순수고정금리 변동금리 대출시점부터만기까지동일한금리를적용받는대출 일정한주기로금리가변동되는대출 만기 3 년미만 : 불인정 만기 3 년이상 ~5 년미만 : 만기 /10 년 비율인정 ( 단, 15 년부터는 만기 /15 년, 16 년부터는 만기 /20 년, 17 년부터는 만기 /30 년 비율만큼인정 ) 만기 5 년이상 : 전액인정 금리변동주기 5 년이상 : 전액인정 혼합금리 변동금리와고정금리가혼합되어있는대출 ( 예시 : 고정 + 변동 ) 고정금리해당금액에대해 *만기 3 년미만 : 불인정 *만기 3 년이상 ~5 년미만 : 만기 /10 년 비율인정 ( 단, 15 년부터는 만기 /15 년, 16 년부터는 만기 /20 년, 17 년부터는 만기 /30 년 비율만큼인정 ) * 만기 5 년이상 : 전액인정 비거치식분할상환 자료 : 한국주택금융공사 실질적으로원금상환이이루어지는대출 (Armortizing) 대출시점부터원금상환 : 전액인정 ( 단, 만기일시상환금액은제외 ) 거치기간 1 년이하대출중거치기간종료로원금상환중인대출은비거치식으로인정 대출상품으로써, 2012 년처음출시된이후시장의요구를반영하여만기 금리방식등의변경을통해중기적격 대출 ( 14년 3월 ), 금리조정형적격대출 ( 14년 6월 ), 안심전환대출 ( 15년 3월 ) 등이출시되었다. 적격대출의공급액은 < 표 10> 과같다. [ 표 10] 적격대출공급액 연도 12년 13년 14년 15년 * 16년 합계 공급액 17.1 6.5 10.5 43.9 17.6 95.6 자료 : 한국주택금융공사, * 안심전환대출포함 ( 단위 : 조원 ) 3) 안심전환대출을통한시장유동화및가계부채구조개선적격대출의형태인안심전환대출은변동금리또는이자만내고있는대출을고정금리이면서원금을나누어갚는대출로전환해주는대출상품으로 2015년 4월까지한시적으로출시한바있다. 정부는한국주택금융공사를통한안심전환대출출시로 2016년말정부의가계부채구조개선목표를조기에초과달성하였으며다음과같이가계부채에대한인식을제고하였다. 부록적격대출은주택담보대출채권을기초로 MBS 발행에적합하도록설계된순수장기고정금리 분할상환방식의 MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 17
첫째, 빚은처음부터나누어갚는다는소비자 금융회사들의바람직한인식전환에기여하였다. 둘째, 안심전환대출 31조 7천억원의공급으로 2014년 26.5% 였던비거치식분할상환대출비중이 2015년에는 38.9% 로, 고정금리대출비중도 2014년 23.6% 에서 35.7% 로증가하는등향후금리상승에대한가계의이자부담을줄이고가계소비여력확대를통해거시경제안정도도모하였다. 셋째, 국제신용평가사등주요외신에서도안심전환대출이우리나라가계부채구조개선을위해크게기여했다고평가하는등우리나라대외신용도제고에도긍정적인기여를한것으로판단된다. 주택담보대출구조개선실적은 < 그림 5> 와같다. [ 그림 5] 주택담보대출구조개선실적 50 ( 단위 : %) 40 38.9 30 20 14.2 18.7 26.5 23.6 35.7 ( 단위 : %) 10 6.4 7.7 13.9 15.9 0 0.5 3.1 2010 년말 2011 년말 2012 년말 2013 년말 2014 년말 2015 년말 비거치식분할상환 고정금리 출처 : 2015 한국주택금융공사연차보고서 또한정부는 14년 2월 가계부채구조개선촉진방안 을마련하여 < 표 11> 과같이은행권주택담보대출의고정금리및비거치식분할상환대출비중목표를 17년까지각각 40% 로상향하였다가, 15년 3월안심전환대출공급 (31.7 조원 ) 등을통해구조개선목표를조기달성하여 16년 2월 가계부채평가및대응방향 에서비거치식분할상환대출비중목표를 50% 로상향조정하였다. 한편한국주택금융공사는시중은행으로부터양수한안심전환대출 31.7 조원의기초자산을유동화함으로써가계부채개선과더불어고정금리대출비중을큰폭으로확산시켰다. [ 표 11] 은행권주택담보대출구조개선목표및실적 비중 (%) 11 년말 12 년말 13 년말 14 년말 15 년말 16 년말 17 년말 고정금리 분할상환 목표 2.1 6.2 11.1 20.0 25.0 37.5 40.0 실적 3.1 14.2 15.9 23.6 35.7 실적미집계 - 목표 7.3 10.4 14.2 20.0 25.0 45.0 50.0 실적 7.7 13.9 18.7 26.5 38.9 실적미집계 - 자료 : 한국주택금융공사 18 주택금융월보
월간동향통계1. 유동화관련법의진화과정에서의시사점 유동화관련법률은 1998년 자산유동화에관한법률, 1999년 주택저당채권유동화회사법, 2003년 한국주택금융공사법 등으로진화하였다. 자산유동화에관한법률 을통해서도 MBS 발행이가능했지만별도로 주택저당채권유동화회사법 을제정한이유는주택금융기반확충이라는정책목표달성을위해주택저당채권전문유동화중개기관이필요하였기때문이다. 또한 한국주택금융공사법 제정을통해 MBS 발행및자본시장에서조달한자금으로장기고정금리모기지론을확대하는역할을하고있다. 즉은행이장기고정금리대출을실행하고이를한국주택금융공사가유동화함으로써장기채권시장의활성화및주택금융의활성화를도모하였다. 이와같이유동화관련법률의진화과정에서다음과같은시사점을얻을수있었다. 첫째, 단기대출위주의주택자금대출을장기대출로전환하여서민 중산층이장기 고정금리로원리금을분할상환하는주택담보대출제도를통하여조기에내집을마련하고, 살아가면서대출금을조금씩갚아나가도록함으로써주택금융시장의안정성을도모하는등주택가격의안정화로실수요자중심으로주택시장을재편할수있도록하였다. 둘째, 한국주택금융공사법 제정에의거유동화의기반이되는기초자산을공사자체적으로또는금융기관으로부터안정적으로확보할수있게되었다. 과거 주택저당채권유동화회사법 에근거하여한국주택저당채권유동화주식회사가설립되었으나당초의기대와는달리유동화업무수행에한계가존재하여유동화기능은한국주택금융공사로이관되었다. 이처럼 한국주택금융공사법 제정을통해 MBS 발행및자본시장에서조달한자금으로장기고정금리모기지론을확대하는역할을하였는데, 그원천은한국주택금융공사의정책모기지상품인 보금자리론 과시중은행을통한 적격대출 인데즉은행이장기고정금리대출을실행하고이를공사가안정적인기초자산으로유동화함으로써장기채권시장및주택금융의활성화를도모하고있다. 2. 가계부채선진화방안도입에따른유동화시장의발전 가계부채문제의연착륙과관련하여정책당국은주택담보대출의상환방식및금리유형의선진화를꾸준히추진해왔다. 정책당국은변동금리거치식일시상환에치중되어있는국내주택담보대출구조를개선하고자 2011 년 6월 가계부채연착륙종합대책 을발표했는데, 그핵심내용은각은행이보유하고있는주택담보대출잔액중고정금리와비거치식분할상환대출비중을 2016년까지각각 30% 로증가시키는것이었다. 이에따라은행권주택담보대출의경우고정금리대출잔액비중이 2010년말 0.5% 에서 2015년말 35.7% 로크게증가했다. 또한대출시점부터만기까지원금과이자를분할하여납부하는비거치식분할상환대출잔액비중도 2010년말 6.4% 에서 2015년말 38.9% 로크게상승한것으로나타났다. Ⅵ. 시사점조사 연구부록MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 19
이와같이 2000년대이후주택담보대출시장은은행권을중심으로급격히커지면서정책당국은주택담보대출에대한리스크관리를꾸준히실행해왔다. 즉, 단기변동금리및일시상환위주의대출을보다선진국형이라고할수있는장기고정금리및분할상환위주의대출로전환하여금리변동및만기도래에따른리스크를사전에관리하고자하였다. 이러한주택담보대출구조의선진화는바로 2004년발족한한국주택금융공사의설립취지에부합하는것이라고할수있다. 공사는 2004년국내장기고정금리주택담보대출의시초라고할수있는보금자리론을출시하였다. 이후은행권의고정금리 분할상환 비거치식주택담보대출비중확대를지원하는등가계부채선진화를위해 2012년 3월적격대출을출시하였다. 이러한장기의보금자리론및적격대출의대출재원은일선금융기관이취급한일정요건의대출을공사가양수하여이를기초자산으로하는 MBS 채권발행으로충당하고있다. 또한공사는은행권의주택담보대출중변동금리대출또는이자만내고있는대출에대해서 고정금리이면서원금을나누어갚는대출 로전환해주는안심전환대출상품을 2015년 3월출시하였다. 이러한일련의조치는우리나라유동화시장발전에상당부분기여한것으로평가된다. 3. 보금자리론의진화과정에대한시사점 보금자리론은주택금융의장기적 안정적공급을통해국민의주거안정을지원하기위해 04년 3월출시되었는데다음과같은출시배경을가지고있다. 첫째, 2000년대초국내주택담보대출시장은단기변동금리 일시상환방식위주로부동산가격하락, 급격한금리상승등외부충격에취약한구조를가지고있어, 국내주택담보대출시장의구조적문제점을개선하고자하였다. 둘째, 이당시금융기관은단기로자금을조달하기때문에장기로자금을운영할경우만기불일치위험, 금리변동위험등으로장기고정금리상품취급을기피하였다. 셋째, 금융기관이대출실행후보금자리론등의대출채권을공사가양수후이를기초자산으로 MBS를발행하는등유동화를통해대출재원을조달할수있는장기고정금리 분할상환방식의주택담보대출의출시가필요하였다. 이에보금자리론진화과정을고객이용편의성및금리할인제고측면에서검토해보고자한다. 1) 1세대 : 보금자리론 (Traditional(t)-보금자리론, 04년 3월출시 ) 04년 3월공사출범초기적은인력, 오프라인영업망부족등으로인하여대부분의기능을위탁방식 (B2B) 으로운영하였다. 즉공사가보금자리론에대한마케팅활동만할뿐대출신청부터사후관리까지취급금융기관이실시하였다. 그간의운영성과를살펴보면 04년 3월출시 4개월만에공급액이 2조원을넘어서고 05년 11월에는대출취급 10만가구를돌파하는등공급실적호조세를달성하였다. 한편, 변동금리와의금리갭 4) 증가, 금융 4) 대출기능을위탁방식으로운영함으로써취급금융기관에지급하는수수료율이높아금리경쟁력저하 20 주택금융월보
월간동향통계기도하였다. 2) 2세대 : 인터넷기반 e-보금자리론 (Electronic(e)-보금자리론, 06년 6월출시 ) t-보금자리론의금리경쟁력저하등의한계를극복하고자공사와고객이직접접할수있는 (B2C) 인터넷기반인 e-보금자리론을출시하였다. 운영방식을살펴보면고객이공사홈페이지에서보금자리론을신청한후금융기관이대출심사부터사후관리까지진행하는방식이다. 이러한인터넷신청방식은 2가지장점을가지고있다. 첫째, 공사가직접심사를하지않더라도금융기관이심사한결과를공사가파악할수있다. 둘째, 공사홈페이지상에서대출신청을가능하게하여, 금융기관은신청서상의대출정보를전산에입력할필요가없어대출심사직원의업무처리비용을절감할수있다. 이는공사의입장에서 < 표 12> 와같이금리경쟁력확보, 고객이용편의성제고등에긍정적인영향을미쳤다. 그러나변동금리대비금리경쟁력이여전히낮고, 은행의자사대출판매를위한마케팅관행도지속되어금융기관위탁방식의근본적인문제를해결할필요성이여전히존재하였다. [ 표 12] e-보금자리론운영성과 1 ( 금리할인효과 ) 마케팅비용및인건비등으로금융기관에지급하는취급수수료를절감하여 t-보금자리론대비금리 20bp 할인 2 ( 고객편의 ) 인터넷을통해언제어디서든지대출신청이가능하고, 대출금을수령할때만은행방문 3 ( 고객확보 ) 보금자리론고객이직접인터넷으로신청함으로써보금자리론의경쟁력제고 3) 3세대 : 원스톱 u-보금자리론 (Ubiquitous(u)-보금자리론, 10 년 6월출시 ) 보금자리론위탁방식의근본적인문제를해결하기위해대출절차를 One-Stop으로수행하는 u-보금자리론을출시하였다. 운영방식을살펴보면고객이인터넷을통해대출을신청하면공사는대출심사, 사후관리까지원스톱으로이루어지도록운영하였다. 1, 2세대보금자리론에서는금융기관이대출심사및사후관리를수행하였으나, 3세대보금자리론에서는고객이공사홈페이지를통해대출을신청하면공사가직접심사하여금융기관에대출승인을통보하고, 사후관리까지수행한다. 금융기관은공사로부터대출승인받은고객에게대출금을지급하고근저당권설정등의절차만을수행하게끔하였다. 이와같이 u-보금자리론을도입함으로써공사는 < 표 13> 과같이금리경쟁력제고및고객과의마케팅접점극대화등국내주택담보대출시장에서보금자리론의비중을제고하였다. 한편 14년 3월보금자리론에전자등기방식을도입한 아낌 e-보금자리론 을통해근저당권설정수수료등의절약분을금리할인재원으로활용해 t-보금자리론대비 50bp 할인 (u-보금자리론대비 10bp할인 ) 할수있었다. 보금자리론상품별대출절차역할및금리할인은 < 표 14> 와같다. 자사상품유도 5) 등으로 06년공급이전년대비 1/3 수준으로감소하는등보금자리론공급이난항을겪조사 연구부록기관의 5) 시중은행들은외형을키우기위해은행에방문한대출고객들에게자사의상품을마케팅 MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 21
[ 표 13] u- 보금자리론운영성과 1 ( 금리할인 ) 대출심사부터사후관리까지공사가직접수행함으로써은행에지급하는관련수수료를금리할인재원으로활용하여 t-보금자리론대비금리 40bp 할인 (e-보금자리론대비 20bp할인 ) 2 ( 고객관리 ) 마케팅부터사후관리까지공사가직접수행함으로써지속적인고객관리가가능하게되어고객의보금자리론재이용률제고 3 ( 리스크관리 ) 사후관리를직접수행함으로써리스크관리가용이해지고공사의재정건전성제고 4 ( 구조개선 ) 국내주택담보대출시장중보금자리론의비중이높아지면서장기고정금리 분할상환방식의인지도가높아지고, 실질적인가계부채의질적구조개선이이루어지는등선순환구조발생 [ 표 14] 보금자리론상품별대출절차역할및금리할인 구분 t-보금자리론 e-보금자리론 u-보금자리론 마케팅활동 공사, 금융기관 공사 공사 신청접수 금융기관 공사 ( 홈페이지 ) 공사 ( 홈페이지 ) 대출심사 금융기관 금융기관 공사 대출실행 금융기관 금융기관 금융기관 사후관리 금융기관 금융기관 공사 금리할인 - 20bp 40bp 4. 보금자리론및적격대출기여도 1) 보금자리론보금자리론공급실적은 16년 19.7 조원, 그간의누적공급액 103.8조원을돌파하였다. 이는건당평균대출금액이 1억원임을감안한다면약 100만가구의내집마련을지원한수치이다. 한편정부의정책목표인우리나라대출시장구조개선에기여하였는데국내대표적인장기고정금리 분할상환방식상품으로자리매김하여가계부채의질적구조개선에기여하였다. 2) 적격대출적격대출의공급실적을살펴보면 12년 3월출시이후 16년말까지누적공급액약 95.6 조원을돌파하였다. 가계부채의질적구조개선측면에서는국내대표적인유동화전문주택담보대출상품으로써자리매김하여국내주택담보대출시장중고정금리 분할상환비중을높이며가계부채의질적구조개선에크게기여하였다. 한편시중은행은적격대출을취급하면서 < 표 15> 과같은취급효과를얻을것으로판단된다. 22 주택금융월보
월간동향통계1 ( 상품성강화 ) 변동금리와의금리갭을최소화하고, 은행의가계대출취급유인을제고하기위해적격대출의다양한상품성을강화 2 ( 금리경쟁력 ) 적격대출취급기관을확대하여적격대출시장선점을위한금융기관간금리경쟁을유도해변동금리와의금리갭을최소화 3 ( 취급유인제고 ) 적격대출의유동화절차를개선시켜은행의금리변동위험을낮춤 < 참고자료 > 1. 국내문헌 한국주택금융공사 (2016) 연차보고서, 한국주택금융공사 한국주택금융공사 (2016), 한국의주택금융 70년, 한국주택학회 한국금융연구원 (2016), 금융위기시정책금융기관의역할과성과, 한국금융연구원 2. 한국주택금융공사내규 금융기관주택담보대출양수에관한세부업무처리기준 주택저당채권양수규정 주택저당채권양수세칙 보금자리론업무처리기준 통합정책모기지양수에관한규정 금융기관주택담보대출양수에관한규정 시장유동화상품표준 3. 유동화관련법률 자산유동화에관한법률 (1998. 9) 주택저당채권유동화회사법 (1999. 1) 한국주택금융공사법 (2003. 12) 4. 홈페이지 한국주택금융공사 홈페이지 국가법령정보센터 홈페이지 [ 표 15] 시중은행적격대출취급효과조사 연구부록MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 23
수록월 제목 필자 공사설립취지및배경 종합기획부 / 한국주택금융공사 2004년 8월 유동화제도 유동화기획부 / 한국주택금융공사 주택금융신용보증제도 신용보증부 / 한국주택금융공사 모기지시장의원활한정착을위한제언 고성수 / 건국대학교부동산학과교수 중도금연계모기지론제도의개요 유동화기획부, 신용보증부 / 한국주택금융공사 2004년 9월 최근우리나라주택시장의변화와주택금융제도의발전 조사부 / 한국주택금융공사 해외주요주택금융전담기관의업무현황비교 장근익, 서승남 / 한국주택금융공사종합기획부중장기경영전략 TF팀 최근의주택시장상황에대한평가 손욱 / 한국은행정책기획국차장 2004년 10월 우리나라단기자금시장 (Money Market) 의현황과가격결정기능제고방안 류창범 / 뱅크오브아메리카서울지점자금운영담당상무 호주의주택금융시장 권경원 / 한국주택금융공사리스크관리부장 부동산시장의선진화를위한정책방향모색 손경환 / 국토연구원토지주택연구실장 2004년 11월 2005년부동산시장전망과정책과제 김현아 / 한국건설산업연구원부연구위원 모기지론이용실태조사결과 안홍찬 / 한국주택금융공사유동화영업부과장 수도권아파트가격의지역간상관관계분석 왕세종 / 한국건설산업연구원연구위원 2004년 12월 한국경제 : 2004년회고와 2005년전망 장재철 / 삼성경제연구소수석연구원 미국채권시장의최근동향 유석희 / 한국주택금융공사조사부장대행 2005년이후한국부동산시장의두가지문제 권혁부 / 대신경제연구소책임연구원 2005년 1월 MBS발행확대를위한모기지론의활성화방안 김진수, 이선 / 연세대학교도시공학과 3년 학자금대출지원제도의개선방향과정책과제 이중희 / 한국주택금융공사유동화개발부장 최근주택시장의변화와향후전망 김영진 / 내집마련정보사대표이사 2005년 2월 [ 주택법 ] 개정으로달라지는제도 박성재 / 한국주택금융공사경영관리부과장 유럽의주택자가소유율차이에관한비교분석 유석희 / 한국주택금융공사조사부조사연구1팀장 2005년 3월 MBS시장의활성화방안신일용 / 한국주택금융공사조사부전문역영국주택금융시장의현황과시사점유승동 / 한국주택금융공사혁신기획실대리 2005년 4월 주요국의모기지보험제도운용현황과시사점홍지영 / 한국주택금융공사조사부전문역 민사집행법 주요개정내용백상우 / 한국주택금융공사경영관리부변호사 2005년 5월 프로젝트금융보증제도의개요차경만 / 한국주택금융공사신용보증부 1팀장미국주택금융의개요와특징홍지영 / 한국주택금융공사조사부전문역 2005년 6월 주택저당채권가격평가와위험측정이준희 / 숭실대학교경영학부교수미국정부지원주택금융기관의최근현황과시사점유석희 / 한국주택금융공사조사부조사연구1팀장 2005년 7월 주택금융신용보증기금과은행의경영성과이기영 / 경기대학교경제학부교수국채시장활성화방안과장기채시장에대한전망신일용 / 한국주택금융공사조사부전문역 주택경매에서의말소되지않는권리에대한고찰 윤경 / 사법연수원교수 부장판사 2005년 8월정정일 / 한국주택금융공사학자금유동화부새로운학자금대출제도의소개학자금발행팀장 2005년 9월 명의대여여신에있어서의법률관계박영복 / 한국외국어대학교법과대학교수바젤Ⅱ 도입에따른모기지보험의역할유승동 / 한국주택금융공사혁신기획실과장 2005년 10월 우리나라의역모기지론취급현황및활성화방안조태식 / 한국은행금융안정분석국차장통합도산법의주요내용이무홍 / 한국주택금융공사업무지원부법무팀장 2006년금리전망 서철수 / 대우증권선임연구원 2005년 11월윤정한 / 한국주택금융공사주택신용보증부신사업추진일본의공적역모기지제도현황 T/F 팀장 2005년 12월우리經濟의最近動向및 2006 年展望서원석 / 한국은행조사국차장주요국의최근주택시장동향조점호 / 한국주택금융공사조사부과장 2006년 1월 가계의금융자산 부채, 부채부담능력및부채조정홍경식 / 한국은행정책기획국과장미국모기지시장에현존하는위험과시사점유석희 / 한국주택금융공사조사부조사연구1팀장 174 주택금융월보
조사 연구월간동향통계월제목부Fannie Mae와 Freddie Mac의역할과성과홍지영 / 한국주택금융공사조사부대리초과유동성및자산가격간선후행성에대한분석과시사점신용상 / 한국금융연구원거시경제연구실장 2007년 9월주택금융및보금자리론수요행태조사부 / 한국주택금융공사 필자 2006년 2월 보증기관에의한신용보증박영복 / 한국외국어대학교법과대학교수정부의부동산대책을전후한시장동향의변화홍지영 / 한국주택금융공사조사부전문역 2006년 3월 한국주택금융공사의모기지보험시장참여방안고성수 / 건국대학교부동산학과교수선진국부동산개발및자금조달사례와시사점박민규 임효언 / 교보증권프로젝트금융팀과장 미등기건물에대한대위등기신청및집행방법 윤경 / 사법연수원교수 부장판사 2006년 4월우리나라대출모집인제도와미국의 Mortgage Broker 제도운영현황 신일용 / 한국주택금융공사조사부전문역 2006년 5월 미국의주택가격버블붕괴가능성과거시경제변수김영익 / 대신증권리서치센터장공적보증역모기지정착을위한상품개발방향김갑태 / 한국주택금융공사신사업추진T/F팀장 2006년 6월 후분양제도시행과프로젝트금융의활성화방안조성진 / 대우건설프로젝트금융팀부장공적보증역모기지계리모형의이해김갑태 / 한국주택금융공사신사업추진T/F팀장 2006년 7월 장기주택가격전망에관한소고손재영 / 건국대학교부동산학과교수미국주택금융기관의 e-모기지운영현황홍지영 / 한국주택금융공사조사부전문역 2006년 8월 한 미 FTA 서비스협상과소비자이익 신용상 / 한국금융연구원연구위원 2006년 9월 MBS 해외발행과국내발행비교 김중민 / 한국주택금융공사유동화영업부대리 2006년 10월 보증채무의성립및그범위에관한판례의태도박영복 / 한국외국어대학교법과대학교수주택금융및보금자리론의수요행태조사부 / 한국주택금융공사 2006년 11월 아파트특성요인이아파트가격에미치는영향이철순 / 와이즈에프엔대표이사미국모기지컴퍼니의성장발전과운영현황유석희 / 한국주택금융공사조사부조사연구팀장 2006년 12월 최근의경제상황및 2007년전망김상기 / 한국은행조사국차장유럽의주택금융개요홍지영 / 한국주택금융공사조사부대리 2007년 1월 2007년주택 부동산경기전망강미석 / 한국건설산업연구원연구위원학자금대출금리와유동화에대한이해임남윤 / 한국주택금융공사유동화영업부대리 2007년 2월 저소득층에대한소액주택금융 : 기회와한계손욱 / KDI 국제정책대학원조교수역모기지의대출종료확률에관한연구마승렬 / 한국주택금융공사주택연금보증부연구위원 2007년 3월록수록 미국서브프라임모기지시장의성장과위기, 그리고한국의주택담보대출시장상황이중희 / 한국주택금융공사조사부장 Excess Spread의측정및활용에관한연구장철영 / 한국신용정보평가사업본부 S/F평가실책임연구원 2007년 4월 주택담보대출여신심사체계의선진화장순택 / 금융감독원은행감독국수석조사역신BIS협약도입에따른주택담보대출금융환경의변화김기성 / 한국주택금융공사리스크관리부대리 2007년 5월 부동산선물옵션의이론과사례오성미 / 한국감정원연구원 주택금융신용보증기금 보증료체계개선에관한소고권병운 / 한국주택금융공사주택신용보증부장 2007년 6월 주택관련세금의이해이삼남 / 한결세무법인대표이사주택연금제도의정착을위한향후연구방향김갑태 / 한국주택금융공사주택연금보증부장 이중희 / 한국주택금융공사조사부장고령화시대와주택연금의활용배다희 / 한국주택금융공사조사부대리 2007년 7월미국학자금대출제도의고찰을통한정부보증학자금대출류기윤 / 한국주택금융공사학자금신용보증부팀장 발전방안 윤준철 / 한국주택금융공사학자금신용보증부주임 김용경 / 한양대학교도시공학과 BK연구팀프로젝트금융보증을활용한주택공급자금융에관한연구 2007년 8월박사후연구과정 2007년 10월 보증과소멸시효박영복 / 한국외국어대학교법과대학교수일본의주택저당채권유동화소개김대근 CFA/ 한국주택금융공사유동화영업부과장 은행채발행급증의원인및전망 신동준 / 삼성투신운용선임 Strategist 2007년 11월 개인신용평가시스템 (CSS) 선진화방안 김용철 / 한국주택금융공사주택신용보증부대리 MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 175
수록월 제목 필자 2008년채권시장전망 최석원 / 한화증권채권전략팀장 2007년 12월류수복 / 한국주택금융공사리스크관리부차장 KHFC 조기상환모형에대한실증분석김동길 / 한국주택금융공사리스크관리부주임 신일용 / 한국주택금융공사평생금융연구부과장 2008년 1월 주택및주택금융시장의동향과전망홍지영 / 한국주택금융공사평생금융연구부대리배다희 / 한국주택금융공사평생금융연구부대리 부동산개발사업관련 PF 유동화의현황및시사점 최은영 / 메리츠증권부동산금융연구소전임연구원 2008년 2월 금리급등과스왑시장간관계및시사점한재준 / 한국금융연구원연구위원미국공적보증역모기지 (HECM) 모형의이해김정주 / 한국주택금융공사주택연금부대리 2008년 3월 Covered Bond 시장및도입효과에관한연구장철영 / 크레디트스위스 (Credit Suisse) 이사보증인보호를위한입법동향김대영 / 한국주택금융공사유동화기획부주임 2008년 4월 CR REITs의제도운용및향후전망전광섭 / 부천대학부동산정보학과교수채권자취소권에관한법적제문제류제성 / 한국주택금융공사경영기획부 ( 변호사 ) 서브프라임사태와미국의가계부채 박현수 / 삼성경제연구원수석연구원 2008년 5월박승창 / 한국주택금융공사유동화업무부모기지론 2007년도보금자리론공급실적및향후운용방향마케팅파트장 2008년 6월 스태그플레이션아래통화정책및자산가격변화서철수 / 대우증권연구위원유동화자산관리프로세스선진화방안연구신승용 / 한국주택금융공사평생금융연구부대리 이중희 / 한국주택금융공사연구지원본부본부장 ( 경제학 2008년 7월 주택구입능력의측정과분석박사 ), 오택균 / 한국주택금융공사평생금융연구부통계분석파트장 해외모기지관리용역권회계기준의발전과정및시사점 최선아 / 한국주택금융공사유동화기획부주임 2008년 8월 모기지보험의시장현황과역할유제만 / 젠워스모기지보험이사변제자대위에관한소고정영석 / 한국주택금융공사영업부대리 유석희 / 한국주택금융공사평생금융연구부부장미국정부후원유동화기관의최근동향과평가 2008년 9월최은희 / 한국주택금융공사평생금융연구부주임 주택연금수요실태 평생금융연구부 / 한국주택금융공사 2008년 10월 외국인의국내채권투자현황과향후전망이대기 / 한국금융연구원연구위원민간임대사업자활성화를통한임대주택공급확대에관한연구강승모 / 한국주택금융공사청주지사과장 2008년 11월 소액주택금융의자금조달과대출기법손욱 / KDI 국제정책대학원부교수주택금융및보금자리론수요행태평생금융연구부 / 한국주택금융공사 2008년 12월 2009년채권시장전망최석원 / 삼성증권채권분석파트장프로젝트파이낸싱위험관리방안연구정주화 / 한국주택금융공사유동화관리부대리 2009년 1월 2009년부동산전망김현아 / 한국건설산업연구원연구위원자본시장통합법시행에따른주택금융시장환경변화와시사점배성환 / 한국주택금융공사평생금융연구부대리 2009년 2월 새로운금융위기의발현과금융회사의자동적자본금확충제도김병덕 / 한국금융연구원선임연구위원개인회생제도와채권자의지위에관한소고강범석 / 한국주택금융공사서울채권관리센터주임 해외기관의모기지가격결정모형개발사례및시사점 황세운 / 자본시장연구원연구위원 2009년 3월 주택분양가규제정책효과에관한연구 전광섭 / 영국버밍엄대학교주택지역연구소연구위원 금전채권에대한강제집행 정영석 / 한국주택금융공사영업부대리 신용위험관리측면에서본서브프라임모기지의문제점 조만 / KDI 국제정책대학원교수 2009년 4월서승기 / 한신정평가선임연구원모기지스왑의발행구조및효과신승용 / 한국주택금융공사평생금융연구부대리 인구구조와가계자산구성변화가주택시장에미치는영향 이수욱 / 국토연구원연구위원 2009년 5월이용제 / 한국주택금융공사평생금융연구부한국주택금융공사의금리위험및헤지거래조사연구파트장 2009년하반기경제및금융시장전망 김영익 / 하나금융경영연구소소장 2009년 6월원종현 / 한국신용평가 ABS1실수석애널리스트모기지 Pricing과 MBS 발행활성화한종우 / 한국주택금융공사유동화기획부대리 176 주택금융월보
조사 연구월간동향통계2009년 7월 2009년 8월 2009년 9월 2009년 10월 2009년 11월 2009년 12월 2010년 1월 2010년 2월 2010년 3월 2010년 4월 2010년 5월 2010년 6월 2010년 7월 2010년 8월 2010년 9월 2010년 10월 2010년 11월 월제목부임차보증금반환채권의양수와우선변제권 문은경 / 한국주택금융공사경영기획부변호사 필자 사례분석을통한해외부동산투자의기회와위험분석 김형욱 / 자본시장연구원연구위원 미분양대책과건설사 P-CBO구조에대한고찰 정종태 / 한국주택금융공사주택보증부차장 유치권에관한소고 유병일 / 법무법인헌암변호사 국제회계기준도입관련영향분석및대응방안 윤정환 / 한국주택금융공사재무관리부대리 녹색금융활성화방안 김필규 / 자본시장연구원연구조정실장 ( 경영학박사 ) 미국의공적역모기지제도의리스크관리와시사점 서주희 / 한국주택금융공사주택연금부주임 한국의주택및주택금융시장 유승동 / 한국주택금융공사차장 미국민간 RMBS 시장의신뢰회복을위한노력 서승기 / 한신정평가선임연구원 주택연금이용자특성분석과향후리스크관리방향에관한제언 김정주 / 한국주택금융공사리스크관리부대리 미국주택금융위기와패니매 프레디맥의구제방안 강승호 / 한국주택금융공사유동화기획부대리 2009년주택금융및보금자리론수요실태 조사연구부 / 한국주택금융공사 외환관리정책의재조명과바람직한외환정책 이대기 이규복 / 한국금융연구원연구위원 2010년채권시장전망 박종연 / 우리투자증권연구위원 미국 MSR(Mortgage Servicing Right) 제도에대한고찰및정책적시사점도출 정주화 / 한국주택금융공사유동화자산부대리 2010년부동산정책및시장전망 박재룡 / 삼성경제연구소수석연구원 국가계약법의제문제 문은경 / 한국주택금융공사경영기획부변호사 장기주택담보대출의조기상환율과부도율의 Competing Risk에관한연구 조성훈 / 한국기업평가 RSM2실팀장 ( 경제학박사 ) 근저당권에관한소고 정영석 / 한국주택금융공사서울북부지사대리 사해행위취소소송에대한검토 이재민 / 법률사무소혜명변호사 아시아주요국주택금융기관개요 최은희 / 한국주택금융공사조사연구부대리 주택과양도소득세 김현준 / 국세청법무과장 누가주택을구입하였는가? 김형욱 / 자본시장연구원연구위원 보금자리론수요의결정요인에관한연구 김정주 / 한국주택금융공사리스크관리부대리 세계주요국의금융시장안정정책과주요이슈 박연우 / 중앙대학교경영대학교수정철영 / 한국정책금융공사구조조정국과장 부동산시장환경변화에따른지방주택및토지시장의동향과정책과제 강정규 / 동의대학교재무부동산학과교수 파산, 면책제도가공사에미치는영향및시사점 강범석 / 한국주택금융공사채권관리실대리 출구전략에관한논의와금융시장에의영향 황세운 / 자본시장연구원연구위원 Synthetic CDO 구조의소개 최고운 / 한국주택금융공사유동화증권부대리 2010년하반기주택, 부동산경기전망록수록 허윤경 / 한국건설산업연구원연구위원김현아 / 한국건설산업연구원연구위원 한국주택금융공사의해외커버드본드발행과시사점 신일용 / 한국주택금융공사조사연구부차장 해외 Covered Bond 발행구조와시사점 전광섭 / 경희대학교부동산학과외래교수정진옥 / 우리은행이문동지점부지점장 거래빈도가낮은지역의반복매매지수적용가능성에관한연구 방두완 / 창원대학교경영경제연구소전임연구원 2010년도주택연금수요실태조사 박재경 / 한국주택금융공사조사연구부과장 추심소송과소멸시효 문영기 / 법무법인길상변호사 국내부동산프로젝트파이낸싱과공적보증기관의역할 김병국 / 한국주택금융공사주택보증부대리 주택담보대출의안정성제고를위한한국주택금융공사의역할 박창균 / 중앙대학교경영대학교수 글로벌금융위기이후주택금융시장의안정성강화방안 차경만 / 한국주택금융공사인재개발부수석부부장 국내역모기지연구에대한계량서지학적분석 홍성현 / 한국주택금융공사주택연금부대리 미분양주택의도시별분포특성과결정요인분석 김주영 / 상지대학교법학부부동산전공교수 일본모기지대출및유동화시장에대한이해와시사점 정주화 / 한국주택금융공사유동화기획부과장 MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 177
수록월제목필자 2010 년 12 월 2011 년 1 월 2011 년 2 월 2011 년 3 월 2011 년 4 월 2011 년 5 월 2011 년 6 월 2011 년 7 월 2011 년 8 월 2011 년 9 월 2011 년 10 월 2011 년 11 월 2011 년 12 월 2012 년 1 월 2012 년 2 월 2012 년 3 월 2012 년 4 월 2012 년 5 월 2011 년채권시장전망박종연 / 우리투자증권연구위원 2011 년주택시장전망권주안 / 주택산업연구원선임연구위원 주택금융및보금자리론수요실태 신승용 / 한국주택금융공사조사연구부과장 주택특성실거래지수, 반복매매실거래지수, 호가지수의비교분석 박연우 / 중앙대학교경영대학교수방두완 / 한국주택금융공사조사연구부연구위원 매매가, 전세가의그랜저인과관계검정및시사점 배성환 / 한국주택금융공사조사연구부대리 2011년경제전망 공철 / 한국은행조사국과장 주택구입능력지수 (Housing Affordability Index) 의해외사례분석 김다스라 / 한국주택금융공사조사연구부대리 주택개발사업자금조달시장의현황과변화방향 강민석 / 메리츠종금증권부동산금융연구소수석연구원 KHFC MBS 발행구조최적설계모델연구 김기성 / 한국주택금융공사미래전략부대리 주택금융시장의안정적발전을위한주택담보대출구조의발전방향 고성수 / 건국대학교부동산학과교수 판례평석 약관에동의하십니까 이은주 / 한국주택금융공사기획조정부변호사 주택임대차시장의구조적변화와전망 심종원 / 건국대학교부동산, 도시연구원연구실장 지명채권의양도에관한소고 정영석 / 한국주택금융공사주택보증부대리 스트레스테스트를통한주택금융공사장기고정금리주택담보대출의손실위험분석모기지론잠재수요자들의선호상품구조에관한연구고령화시대의도래에따른국가적정책과제 박연우 / 중앙대학교경영대학교수방두완 / 한국주택금융공사조사연구부연구위원김정주 / 한국주택금융공사리스크관리부대리김병덕 / 한국금융연구원선임연구위원 2011년하반기금리전망 신동준 / 동부증권리서치센터투자전략본부장 판례평석 소멸시효의중단사유로서응소행위 이은주 / 한국주택금융공사기획조정부변호사 주택가격과거품그리고주택경기변동에대한이해 김주영 / 상지대학교법학부부동산전공교수 주택담보대출유동화시장현황점검 신승용 / 한국주택금융공사유동화증권부과장 2011년하반기경제전망 가국 / 한국은행조사국과장 전자증권제도관련법적논점검토 이동환 / 한국주택금융공사조사연구부과장 공유관계에관한소고 김도영 / 법무법인세종변호사 고령화사회진입에따른주택연금활성화방안 황재훈 / 한국주택금융공사인천지사차장 판례평석 계약해지시계약보증금의몰취규정 이은주 / 한국주택금융공사기획조정부변호사 은퇴빈곤층 (Retire Poor) 의추정과 5대특성 정민 / 현대경제연구원경제연구본부연구원 다계층 MBS(CMO) 에서콜금지기간과콜한도가듀레이션에미치는영향분석 박연우 / 중앙대학교경영대학교수방두완 / 한국주택금융공사조사연구부연구위원 2012년채권금리전망 이정준 / HMC 투자증권연구위원 덴마크주택금융시스템에대한고찰 조범준 / 한국주택금융공사재무관리부대리 2012년세계및한국경제전망 신창목 / 삼성경제연구소거시경제실수석연구원 판례평석 파산면책과관련된헌법재판소판례 이은주 / 한국주택금융공사기획조정실변호사 2012년부동산시장의주요이슈와중장기전망 김현아 / 한국건설산업연구원연구위원 2011년도주택금융및보금자리론수요실태 이동환 / 한국주택금융공사주택금융연구소과장 안정적인노후생활을위한주택연금활성화방안 최형석 / 홍익대학교경영학과교수 주택금융시장의안정적발전을위한유동화자산관리선진화방안연구 송인화 / 한국주택금융공사유동화증권부대리 국내주택시장의바이플레이션현상과정책적과제 : 수도권가계부채發복합불황가능성 김동열 / 현대경제연구원수석연구위원 2011년주택공급 55만호의구조적의미 김덕례 / 주택산업연구원연구위원 캐나다주택금융제도가한국주택금융제도개선방향에주는시사점한국주택금융공사의 3대사업부문성과분석및향후발전전략가계부채위험완화를위한모기지유동화시장환경점검금융위기이후주택임대차시장의구조적변화와정책적시사점진정양도에관한법률의견서 (True Sale Opinion) 수취에관한재조명 박연우 / 중앙대학교경영학부교수방두완 / 한국주택금융공사주택금융연구소연구위원성영진 / 한국주택금융공사영업1본부장김완중 / 하나금융경영연구소연구위원함종영 / 한국감정원부동산연구원부동산통계센터연구원윤성훈 / 한국주택금융공사대리 2012년하반기금리전망및채권투자전략신동준 / 동부증권리서치센터투자전략본부장 2012년 6월공사적격대출출시배경과시장유동화발전을위한제언조범준 / 한국주택금융공사시장유동화기획단대리 2012년 7월커버드본드의신용등급에대한이해및시장전망서승기 / NICE신용평가책임연구원 178 주택금융월보
조사 연구월간동향통계2012년 8월 2012년 9월 2012년 10월 2012년 11월 2012년 12월 2013년 1월 2013년 2월 2013년 3월 2013년 4월 2013년 5월 2013년 6월 2013년 7월 2013년 8월 2013년 9월 2013년 10월 2013년 11월 2013년 12월 2014년 1월 2014년 2월 2014년 3월 2014년 4월 월제목부주택구입기회지수 (Korea Housing Opportunity Index) 의소개록수록황재훈 / 한국주택금융공사주택금융연구소금융분석팀팀장남현석 / 한국주택금융공사주택금융연구소금융분석팀차장주택미분양에대한해석과대책권주안 / 주택산업연구원금융경제연구실장 필자 미국의주택압류위기로인한주택시장여건변화와정책현안 진미윤 / 한국토지주택공사토지주택연구원수석연구원 장기고정금리주택담보대출유동화관련금리위험헤지에관한 박연우 / 중앙대학교경영학부교수 소고 방두완 / 한국주택금융공사주택금융연구소연구위원 주택저당채권유동화관련리스크관리의이해 배성환 / 한국주택금융공사리스크관리부과장 2012년도주택연금수요실태조사 김성수 / 한국주택금융공사주택금융연구소차장 주택시장변동과정부의역할 박상우 / 국토해양부주택토지실장 손해배상액의예정에관한소고 정영석 / 한국주택금융공사주택보증부대리 주택시장의현황과정책방향 최상목 / 기획재정부경제정책국장 전월세가구자산구조를고려한 [ 전세 자가 ] 전환가능잠재수요분석 김덕례 / 한국주택금융공사주택금융연구소연구위원 홍콩공적보증역모기지제도의이해 강현구 / 한국주택금융공사주택연금부주임 고령화시대의도래와주택연금의역할 정은보 / 금융위원회사무처장 2013년금리전망 : 순환 (cyclical) 기류, 저공비행일시이탈 윤여삼 / KDB대우증권연구위원 저소득층주거안정대안으로서의공동체토지신탁 (CLT) 소개및금융관련이슈검토 김동길 / 한국주택금융공사주택보증부대리 민간주택임대업의패러다임변화와발전방안 이상영 / 명지대학교부동산학과교수 새정부의부동산정책과향후시장전망 김덕례 / 한국주택금융공사주택금융연구소연구위원 2012년도주택금융및보금자리론수요실태 한국주택금융공사주택금융연구소금융분석팀 주거복지수요의확대와정책방향 지규현 / 한양사이버대학교부동산학과교수 가계부채의미시적위험분석및스트레스테스트 변동준 / KCB연구소책임연구원 민법 주요개정내용 정치화 / 기획조정실변호사 부동산 PF 참여자의리스크분담방안 이국형 / 하나다올신탁전무문영기 / 강원대학교부동산학과교수 주택금융시장에서소비자보호 : 잠재적소비자보호를중심으로 유승동 / 상명대학교금융경제학과조교수 우리나라부동산정책변화에대한검토및시사점 김대용 / 한국개발연구원 (KDI) 협력사업1팀장 ( 실물자산연구팀겸임 ) 4.1 부동산대책이후주택시장의동태적변화 김덕례 / 한국주택금융공사주택금융연구소연구위원 보증채무에관한소고 정영석 / 한국주택금융공사주택보증부과장 신탁부동산의처분에따른부가가치세납부에관한소고 최우영 / 한국주택금융공사주택보증부주임 하반기이후수도권주택시장전망 김현아 / 한국건설산업연구원건설경제연구실장 글로벌금융의불확실성시대 신상기 / 가천대학교경상대학국제통상학과교수 2013년도하반기채권금리전망 오현석 / 삼성증권리서치센터 FICC 분석팀팀장 전세시장불안요인분석과해소방안연구 박원갑 / 국민은행부동산전문위원 주택저당채권의양도에관한소고 최승순 박영우 / 법무법인 ( 유 ) 화우변호사 미국공적보증역모기지의리스크관리기법및정책적시사점 강현구 / 한국주택금융공사주택연금부주임 2013년도주택연금수요실태조사 황재훈 / 한국주택금융공사주택금융연구소팀장 주택가격과모기지론조기상환율에관한소고 한영하 / NICE P&I 평가사업본부본부장 하우스푸어 (House Poor) 분석을통한주택시장안정화방향모색 윤성훈 / 한국주택금융공사서울북부지사대리 조기상환율요인분해및 PSK(Prepayment Standard Korea) 김계홍 / 한국주택금융공사주택금융연구소연구위원 한국CDS(Credit Default Swap) 프리미엄결정요인에관한소고 이조은 / 한국주택금융공사유동화자산부과장 2014년금리전망 : 회복의갈림길, 과속금지 윤여삼 / KDB대우증권투자분석부채권팀장 2013년도주택금융및보금자리론수요실태 황재훈 / 한국주택금융공사주택금융연구소금융분석팀팀장남현석 / 한국주택금융공사주택금융연구소금융분석팀차장 한국채권발행시장의특징과전망 염상훈 / SK증권애널리스트 캐나다주택담보대출채권유동화제도의이해 서민철 / 한국주택금융공사유동화증권부주임 비소구주택담보대출에대한사례연구 이철우 / 한국주개금융공사신탁자산부팀장 정비사업의현황과보증상품도입방안 정영석 / 한국주택금융공사부산지사 싱가포르주택정책의전개와중앙연금기금의역할 박미선 / 국토연구원책임연구원 최근정부정책변화와주택경기순환변동 김덕례 / 한국주택금융공사주택금융연구소연구위원 MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 179
수록월제목필자 2014년 5월 2014년 6월 2014년 7월 2014년 8월 2014년 9월 2014년 10월 2014년 11월 2014년 12월 2015년 1월 2015년 2월 2015년 3월 2015년 4월 2015년 5월 2015년 6월 2015년 7월 2015년 8월 2015년 9월 2015년 10월 2015년 11월 2015년 12월 2016년 1월 비전통적통화정책에대한고찰 박성욱, 박종상 / 금융연구원거시 국제금융연구실연구위원 덴마크커버드본드시장및특징 김봉민 / NICE신용평가 SF1그룹선임연구원 2014년하반기금리전망및채권투자전략 신동준 / 하나대투증권리서치센터자산분석실장 금융위기이후 GSE 개혁방안과시사점 황재훈 / 한국주택금융공사채권관리센터팀장 2014년하반기주택 부동산경기전망 허윤경 / 한국건설산업연구원연구위원 국내고정금리주택담보대출확대를위한정책적제언 김종민 / 한국주택금융공사주택금융연구소조사연구팀차장 주택담보인정비율 (LTV) 규제가거시경제에미치는영향 송인호 / 한국개발연구원 (KDI) 거시경제연구부연구위원 금리기간구조와거시경제변수간상관관계분석 김계홍 / 한국주택금융공사주택금융연구소연구위원 주택임대차시장의현황과변화가능성전망 심종원 / 한국감정원부연구위원 2014년도주택연금수요실태조사 한국주택금융공사주택금융연구소금융분석팀 미국 SFR채권의발행현황및시사점 이휘정 / 하나금융경영연구소수석연구원 주택담보대출표준부도모형실증연구 방두완 / 한국주택금융공사주택금융연구소연구위원 주택시장관련지수의현황및활용방안 남영우 / 나사렛대학교부동산학과교수 해외역모기지현황과제도개선에대한비교 류수정 / 한국주택금융공사리스크관리부대리 주요유럽국가들의실질주택가격지수의최근추이와시사점 빈재익 / 한국건설산업연구원연구위원 2014년주택시장결산과전망 방송희 / 한국주택금융공사주택금융연구소연구위원 해외제로에너지주택사업모형의검토와시사점 이상영 / 명지대학교부동산학과교수 2014년도주택금융및보금자리론수요실태 한국주택금융공사주택금융연구소통계분석팀 에너지효율주택의비용과편익, 그리고수요 김준형 / 명지대학교부동산학과교수 표준지공시지가의과세평가균일성에관한연구 유선종 / 건국대학교부동산학과교수양지원 / 대화감정평가법인감정평가사 북한금융의현황과주택금융의과제 송현욱 / 연세대학교법학연구원연구원 주택연금사전가입자특성분석 홍성현 / 한국주택금융공사부산지사과장 안심전환대출의경제학 박연우 / 중앙대학교경영경제대학교수 우리는왜독일주택금융시장에주목하는가? 고제헌 / 한국주택금융공사주택금융연구소연구위원 고령자의전문후견인이용활성화를위한주택금융공사의역할 노영임 / 한국주택금융공사주택연금부과장 역위기상황분석을통한사전적위기대응체계수립방안에대한소고 김정기 / 한국리스크관리전무 한양대학교경영대학겸임교수 2014년개정 부동산 3법에대한검토 윤진성 / 한국주택금융공사기획조정실변호사 2015년하반기금리전망과채권투자전략 신동준 / 하나대투증권리서치센터자산분석실장 우리나라가계부채의현황과안심전환대출의역할 한재원 / 한국주택금융공사정책모기지부주임 거시경제변화와차주특성을분리한주택담보대출스트레스테스트 최성호, 임상빈 / KCB연구소연구원 역모기지의장수리스크발생요인분석과관리방안 강현구 / 한국주택금융공사주택연금부주임 2015년상반기크레딧시장동향과하반기전망 최종원 / 삼성증권애널리스트 전세자금보증공급과주택전세가격간의관계분석 방송희 / 한국주택금융공사주택금융연구소연구위원 한국주택금융시장의고유한지표들 고제헌, 방송희 / 한국주택금융공사주택금융연구소연구위원 주택협동조합성장과주택금융신용보증기금의역할에관한소고 김형주 / 한국주택금융공사주택보증부대리 중국의과제 : 경제불균형해소와신성장동력확보 한정숙 / 현대증권리서치센터선임연구원 고령자보유주택의가격형성요인및변화에대한미시적연구 김동후 / 한국주택금융공사주택금융연구소대리 2016년채권시장전망및주요이슈분석 신얼 / 현대증권리서치센터채권전략애널리스트 인터넷검색과주택금융시장및부동산시장 안세륭 / 한국주택금융공사주택금융연구소연구위원 주택임대차시장구조변화에따른임대차법제의개정방향에관한소고 오연수 / 한국주택금융공사주택보증부대리 2015년도주택연금수요실태조사 한국주택금융공사주택금융연구소통계분석팀 금융시장의발전사와주택금융시장의형성 정재웅 / 아주대학교금융공학과박사수료 주택연금가입자증가요인분석 -부산지역을중심으로- 변준석 / 한국주택금융공사주택금융연구원연구위원 2015년주택시장의특징과 2016년주택시장전망 방송희 / 한국주택금융공사주택금융연구원연구위원 180 주택금융월보
조사 연구월간동향통계2016년 2월 2016년 3월 2016년 4월 2016년 5월 2016년 6월 2016년 7월 2016년 8월 2016년 9월 2016년 10월 2016년 11월 2016년 12월 2017년 1월 필자 지방주택시장현황진단 김성진 / 우리은행부동산금융사업본부부동산연구실차장윤수민 / 우리은행부동산금융사업본부부동산연구실대리 2015년도주택금융및보금자리론수요실태 한국주택금융공사주택금융연구원통계분석팀 해외발행구조분석을통한커버드본드활성화방안고찰 정하원 / 한국주택금융공사정책모기지부부장 미국임대주택유동화증권사례의국내시사점 김형준 / 한국주택금융공사주택금융연구원연구위원 기업신용등급변동추이와시사점 김계홍 / 한국주택금융공사주택금융연구원연구위원 빅쇼트혹은롱워크 정재웅 / 아주대학교금융공학과박사수료 2016년하반기채권시장전망및주요이슈분석 신얼 / 현대증권채권전략애널리스트 뉴스테이활성화를위한고찰 이동행 / 한국채권연구원연구위원 과거장기경기사이클로바라본향후글로벌경기전망 박상현 / 하이투자증권투자전략팀장 주거복지적관점에서본주택연금의역할과과제 진미윤 / 토지주택연구원연구위원 중국경제와금융시장전망 : 구조조정과디레버리징충격에대한준비 김경환 / 하나금융투자중국전략팀장 정책학에서의주택연금제도의성과요인에대한고찰 황재훈 / 주택금융연구원국제협력팀장 위안화시장활성화를위한주요과제 주현수 / 자본시장연구원연구위원 부동산가격변동성에대한행동경제학적접근 홍정의 / 주택금융연구원연구위원 가계부채와관련된부동산시장주요이슈의점검 손정락 / 하나금융경영연구소연구위원 주택구입부담지수 (K-HAI) 의추이와시사점 김용철 / 한국주택금융공사주택금융연구원차장 임대주택활성화를위한주택신용보증기금의역할및과제 이화준 / 한국주택금융공사주택보증부과장 운용배수를통한주택연금위험관리적정성에대한소고 송인화 / 한국주택금융공사리스크관리부과장 집합건물의대지구분소유권법률관계에관한소고 김도영 / 법무법인세종변호사 2016년도주택연금수요실태조사 한국주택금융공사주택금융연구원통계분석팀 한국주택금융공사패스스루 (Pass-Through) MBS의발행구조와의미록수록 정수현 / 한국주택금융공사유동화증권부과장 시장리스크측정지표의변화 : VaR에서 Expected Shortfall까지 송완영 / 한국주택금융공사주택금융연구원연구위원 정부의가계부채안정화정책과최근주택시장의변동성완화 김동후 / 한국주택금융공사주택금융연구원대리 2016년도주택금융및보금자리론수요실태 한국주택금융공사주택금융연구원통계분석팀 이슈정리 부정청탁및금품수수의금지에관한법률 의주요내용과유의점 문하영 / 한국주택금융공사기획조정실대리 MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 181
< 본사 > 구분우편번호주소전화번호관할구역 본사 (48400) 부산광역시남구문현금융로 40 ( 문현동 1229-1) 부산국제금융센터 1688-8114 - < 영업점및센터 > 구분우편번호주소전화번호관할구역 서울중부지사 (04512) 서울시중구세종대로 17( 남대문로 5 가 ) 3 층 1688-8114 서울시서대문구, 종로구, 은평구, 중구, 마포구, 용산구, 경기도고양시, 파주시 서울남부지사 (06142) 서울시서초구, 강남구, 송파구, 관악구, 서울시강남구테헤란로 223 ( 역삼동 ) 큰길타워빌딩 18층 02) 3290-6500 경기도하남시, 성남시, 광주시, 이천시, 여주군 서울북부지사 (01762) 서울시노원구노해로 464 ( 노원구상계동 731) 한화생명빌딩 1,2 층 02) 3499-3300 서울시도봉구, 노원구, 강북구, 성북구, 경기도의정부시, 동두천시, 양주시, 연천군, 포천시 수도권본부 서울서부지사 (08209) 서울시양천구, 구로구, 영등포구, 서울시구로구경인로 662 ( 신도림동, 디큐브시티 ) 18층 02) 2638-1900 금천구, 동작구, 강서구, 경기도부천시, 김포시 서울동부지사 (04992) 서울시동대문구, 강동구, 성동구, 광진구, 서울시광진구천호대로 670( 구의동, 썬-타워빌딩 ) 2층 02) 2049-1300 중랑구, 경기도구리시, 남양주시, 가평군, 양평군 인천지사 (21390) 인천시부평구부평대로 60 현대해상부평사옥 9 층 032) 420-2155 인천시전지역 경기남부지사 (16571) 경기도수원시권선구권광로 141( 권선동 ) 서울보증보험빌딩 9 층 031) 8014-1100 경기도수원시, 용인시, 평택시, 안성시, 오산시, 화성시 경기중부지사 (14066) 경기도안양시동안구시민대로 286( 진양동 ) 송백빌딩 8 층 031) 478-7000 경기도광명시, 시흥시, 안양시, 과천시, 안산시, 군포시, 의왕시 수도권본부 강원지사 (11149) 강원도춘천시중앙로 45 ( 중앙로 1 가 ) 스탠다드차타드은행춘천지점 2 층 033) 259-3600 강원도전지역 서울채권관리센터 (06142) 서울시강남구테헤란로 223 ( 역삼동 ) 큰길타워빌딩 18 층 02) 3290-6600 서울시, 인천시, 경기도, 학자금미수채권 ( 전국 ) 182 주택금융월보
조사 연구월간동향통계부산지사 (48400) 부산광역시남구문현금융로 40( 문현동 1229-1) 부산국제금융센터 2 층 051) 520-3977 부산시전지역 대구지사 (41936) 대구시중구달구벌대로 2095( 덕산동 ) 삼성금융프라자 23 층 053) 430-2400 대구시, 경상북도 ( 경주시, 포항시제외 ) 동남권본부 서남권본부 울산지사 (44703) 경남지사 (51515) 제주지사 (63084) 광주지사 (61946) 대전지사 (35209) 충북지사 (28594) 천안지사 (31169) 전북지사 (54949) 순천지사 (57967) 울산시남구삼산로197( 달동 ) 동양증권빌딩 9층경남창원시성산구중앙대로 107( 중앙동 ) 한국교직원공제회경남회관 6층제주특별자치도제주시연북로 33( 노형동 ) KT&G 601호 광주광역시서구운천로 273( 치평동 ) 한국토지공사 8 층 대전시서구한밭대로 745( 둔산동 ) 신협중앙회관 2 층 충북청주시흥덕구사직대로 42-1( 복대동 ) 태산빌딩 5층충남천안시서북구광장로 215( 불당동 ) 충남경제종합지원센터 202호전북전주시완산구온고을로 29( 서신동 766) KT빌딩 6층전남순천시연향중앙상가길 9 ( 연향동 ) 순천LG빌딩 404호 052) 240-5800 055) 278-2900 064) 798-5160 062) 370-5700 042) 251-2620 043) 299-2800 041) 559-5200 063) 249-2779 061) 760-6700 울산시, 경주시, 포항시 경상남도전지역 제주도전지역 광주시, 전라남도 ( 목포시, 나주시, 담양군, 화순군, 강진군, 해남군, 영암군, 무안군, 함평군, 영광군, 장성군, 완도군, 진도군, 신안군 ) 대전시, 세종시, 충청남도 ( 공주시, 논산시, 계룡시, 금산군, 부여군, 서천군, 청양군 ) 충청북도전지역 충청남도 ( 천안시, 당진시, 보령시, 아산시, 서산시, 홍성군, 예산군, 태안군 ) 전라북도전지역 전라남도 ( 여수시, 순천시, 광양시, 곡성군, 구례군, 고흥군, 보성군, 장흥군 ) 부록구분우편번호주소전화번호관할구역 * 수도권본부 : 서울중부지사, 서울남부지사, 서울북부지사, 서울서부지사, 서울동부지사, 인천지사, 경기남부지사, 경기중부지사, 강원지사, 서울채권관리센터 * 동남권본부 : 부산지사, 대구지사, 울산지사, 경남지사, 제주지사 * 서남권본부 : 광주지사, 대전지사, 충북지사, 전북지사, 천안지사, 순천지사 MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 183