218. 8. 8 : 이커머스시대에대응하는부동산시장의변화 이커머스성장에따른상업시설의몰락 새로운변화에직면한리테일부동산 이커머스시대, 부동산시장의변화와전망
가격경쟁력및소비패턴변화로온라인시장은급성장하는반면, 전통적인대형쇼핑몰중심의상업시설은빠르게몰락 총소매업에서이커머스가차지하는비중은크지않으나 22년에약 5조달러까지확대될것으로예상되는등빠르게성장 한편전통적인오프라인매장은영업악화로파산또는폐점규모가빠르게증가, 218년폐점하는매장수는최고수준을기록할전망 소비자패턴변화및트렌드를분석하여고객의매장방문을유도하기위해다양한서비스를제공하는등리테일부동산시장은새로운변화에직면 온라인상에없는경험을제공하고소비자의방문기회유도및체류시간확대를위해쇼핑몰내 F&B( 식음료 ) 엔터테인먼트 레저등이핵심임차인으로부각 반품전용부스설치및드라이브스루서비스확대등을통해고객의직접매장방문을유도 이커머스시대에대응하여부동산시장의변화는불가피, 물류센터의급성장및대규모화 기존쇼핑몰의폐점가속화 고객의니즈를반영한새로운쇼핑몰개발확대등에주목할필요 온라인시장확대로백업시설인물류센터등산업용부동산시장의급성장및대규모화는지속할전망, 한편이용가능한물류센터부지부족으로임대료상승가능성도높음 오프라인매장으로소비층을유인하기위해고객의니즈및소비트렌드를반영한새로운쇼핑몰개발추세 이커머스성장에따른상업시설의몰락 온라인쇼핑은가격경쟁력및소비자의트렌드변화에힘입어급성장한반면, 전통적인대형 쇼핑몰중심의소매업시장은상대적으로쇠락국면에직면 [ 그림 1] 글로벌이커머스시장규모추이 [ 그림 2] 미국소매업중이커머스비중 6 ( 조달러 ) 5 4 3 2 1 '14 '15 '16 '17 '18E '19E '2E '21E 자료 : Statista.com 자료 : US Census gov. 1
지난 1년간이커머스시장은빠르게성장, 전체리테일업계에서이커머스가차지하는비중은크기않으나성장속도에주목할필요 - 211년전세계온라인매출은약 1조달러수준이었으나 5년만에 2배규모로성장, 향후 22년에는약 5조달러까지확대될것으로예상 - 지난금융위기이후미국의전체소매업규모는 38.7% 증가한반면, 이커머스시장은 9 년만에 244.6% 성장 - 미국의경우온라인매출은연간 15% 씩성장하고있으며, 골드만삭스는향후이커머스시장이두자리수성장률을지속할것으로전망 한편이커머스시장이빠르게성장하면서기존전통적인오프라인매장 (Bricks and Mortar) 들은영업악화로파산또는폐점추세가점차증가, 폐점매장수는 218년에최고수준을기록할전망 - 온라인쇼핑과가격경쟁력에서밀리면서의류 전자제품 장난감등을주로판매하는대형백화점및아울렛업계가빠르게쇠퇴 - 217년한해동안약 3개소매업체가파산을신청했는데대표적으로아동용품전문점 토이저러스 와 짐보리, 전자제품전문점 Radio Shack 등이포함 - 또한메이시스 (Macy s) 나시어스 (Sears) 와같은대형백화점은매출부진으로지역매장을대폭축소하는등구조조정상태 - 217년한해동안폐점한미국내소매업체는약 6,985지점에달하며전년대비 229% 증가한수준, 일부소도시의경우공실증가로지역부동산에대한우려도대두 소매업계에서도비용절감에따라온라인쇼핑규모는더확대될것으로판단 [ 그림 3] 217 년동안폐점한주요소매업체 [ 그림 4] 미국백화점과전자상거래매출비교 Radio Shack 147 Payless 7 Ascena Retail rue21 Sear&Kmart Gymboree The Limited HHGregg GameStop BeBe Stores 4 4 358 33 25 22 19 18 총 6,985 개폐점전년대비 +229% 자료 : FGRT(Fung Global Retail &Technology) 자료 : US Commerce Dept., Wolfstreet.com 2
백화점체인 JC 페니는미국전역 138 개매장 ( 총매장의 14%, 연간총매출액의 5% 를차지 ) 을닫고온라인플랫폼강화에집중 새로운변화에직면한리테일부동산 온라인쇼핑확대로백화점등대형쇼핑몰이가장큰타격을입으면서지점폐쇄및구조적변화가불가피한상황 백화점및대형아울렛등 Big Box 업계가어려움에직면하고있으나리테일산업자체가붕괴된것은아니며, 실제로리테일시장의구조적변화속에서새로운사업기회들을포착하기위해노력중 소비자의패턴변화및트렌드를분석하고이에따라새로운생존전략을제시, 과거쇼핑몰의주요임차인이백화점이었다면최근에는 F&B(Food and Beverage, 식음료 ), 엔터테인먼트, 레저등다양한경험을제공할수있는매장이핵심임차인으로부각 특히 F&B는온라인상에없는경험을제공하고, 소비자의방문기회유도및체류시간확대등소비증가로이어질수있기때문에쇼핑몰개발에있어 F&B는주요대안으로주목 - ULI( 국제부동산연구기관 ) 설문조사에따르면, 쇼핑몰내 F&B와레저시설은방문객및체류시간증가, 공실률감소에기여하는것으로조사 - 영국의경우 211년에비해 F&B의비중은 2배가량증가하여 1% 정도를차지. 신규및재개발계획에있는쇼핑몰내 F&B는 2~3% 에달하는등비중은크게증가 - 지난 1년동안싱가포르쇼핑몰내 F&B 공간은 2배로증가하며전체의 4% 를차지 [ 그림 5] 영국쇼핑센터내 F&B 비중변화 [ 그림 6] 베스트바이의무료컨설팅서비스 7 6 5 4 3 2 1 (%) 211 217 레스토랑카페 / 테이크아웃 패션상품 기타 자료 : Savills 자료 : Bestbuy.com 3
- 중국의쇼핑몰내 F&B비중은 27년대비 2~35% 증가. 완다그룹은운영중인쇼핑몰의약 4~5% 를 F&B 및레저시설로구성 또한전문소매업체를중심으로특화된서비스를제공하는등자구책마련중 - 전자소매업체인베스트바이 (BestBuy) 는온라인쇼핑소비자들의성향을분석하고더많은고객을매장으로유인하기위해기존매장을대형화하고고객응대직원교육확대, 무료고객자택컨설팅제도를도입하고맞춤형조언 (personalized advice) 서비스 1 를제공 - 또한아마존등온라인업체와경쟁하기위해가격도인하, 지난해같은업종인 Radio Shack과 HH Gregg는파산한데반해베스트바이는 218.1 분기에 7% 성장을기록 온라인구매자의반품율이높은데다직접반품을원하는점에주목, 매장에반품전용부스를설치하면서쇼핑몰로고객이방문하도록유도 온라인쇼핑의반품율은 3% 로오프라인쇼핑 (8.98%) 의 3배수준이며, 이중 62% 는매장을방문하여직접반품하기를원함에따라대도시쇼핑몰에반품대행센터를설치 - JC페니에따르면온라인반품의 9% 이상이오프라인매장을통해이뤄진다고밝힘 - 반품을위해오프라인매장을방문한고객의상당수는매장에서새로운상품을구매하는행태로이어짐에따라각쇼핑몰은별도의반품센터를운영 [ 그림 7] 온라인쇼핑반품비율 [ 그림 8] 해피리턴 온라인쇼핑 3% 오프라인쇼핑 8.9% 카테고리별 ( 온 오프라인전체 ) 자동차용품 21.% 가정용품의류신발스포츠용품미용 12.3% 1.5% 9.6% 9.3% 5.2% 자료 : WSJ, invespcro.com 자료 : google 1 연회비 199 달러에직접방문 전화 인터넷으로무제한기술지원을제공하는서비스. 온라인쇼핑으로다양한가전제품을저렴하 게쉽게구매할수있으나, 너무많은상품에서선택이어려워지면서소비자들은맞춤형조언이나도움이필요한상황 아마존도유사한서비스 (Amazon Home Service) 인무선홈네트워크서비스 (68 달러 ) 나홈오디오설치서비스 (322 달러 ) 를제공 하나 1 회성에그침 4
- 대형백화점체인인노드스트롬 (Nordestrom) 은뉴욕매장에줄을서지않고바로반품 이가능한 Drop&Go 를시작, 웨스트필드몰은스타트업과협력해반품전용카운터인 HappyReturn 을설치 확대 높은임대료부담및온 오프라인매장과경쟁으로인해대형마트를중심으로드라이브스루 형태의서비스확대 드라이브스루 (Drive-thru) 형태는큰규모의매장을필요로하지않고물류센터와최소직원만으로도운영이가능, 미국의대표적인대형마트인월마트 (Wallmart) 와타겟 (Target) 가서비스를시작 [ 그림 9] 타겟의 Drive up 시스템 - 월마트는매장픽업서비스를이용할경 우특정상품에대해할인제공 - 타겟은고객이앱으로상품을주문하면통상 2시간이내에픽업이가능. 출발시앱을누르고지정된장소에도착하면 2 분내에점원이주문상품을전달 자료 : Target - 타겟은현재약 27 개지점에서픽업서비스가능하며, 올해말까지 1 개확대예정 이커머스시대, 부동산시장의변화와전망 ( 물류센터부동산급성장및대규모화 ) 온라인쇼핑시장이빠르게확대하면서백업시설인물류센터등산업용부동산시장은급성장을지속할전망 기존의리테일부동산시장은수많은작은리테일공간을여러개필요로했으나, 이커머스시대에는물류센타공간만이필요한상황 특히도심근처대규모물류센터에대한수요가급증하면서, 물류센터는더커지고더높아지는등규모측면에서크게변화 - 미국의경우지난 22~27 년당시창고형부동산의규모는평균 7,63m2였으나, 212~217 년에약 143% 증가한 17,2m2에달하며높이도 9.8m로커짐 - 미국내물류센터중 65, m2이상의대규모건물은약 3% 에달함 5
- 시장조사업체 Tractica 에따르면전세계창고및물류로봇의운송물량은 216 년 4 만건 에서 221 년에 62 만건으로증가, 수익은 224 억달러에달할것으로추정 [ 그림 1] 전세계창고 물류로봇수입및거래량 [ 그림 11] 미국의평균물류센터규모변화추이 25, 2, ( 백만달러 ) 수익 ( 좌 ) ( 천건 ) 수송량 ( 우 ) 7 6 2 18 16 ( 천m2 ) 5 14 15, 1, 5, '16 '17 '18 '19 '2 '21 4 3 2 1 12 1 8 6 4 2 22~27 년평균높이 8.6m 면적 7,63 m2 212~217 년평균 9.8m(+1.2m) 17,2 m2 (+143%) '1 '3 '5 '7 '9 '11 '13 '15 '17 자료 : Tractica 자료 : CBRE Research 물류센터의수요증가로산업용부동산임대시장에서비중은빠르게확대될것으로예상 - 최근이커머스와관련된부동산은신규임대시장의약 2% 를차지하는데이는 5년전 5% 에비해크게증가. Cushman&wakefield 에따르면산업용부동산임대시장에서이커머스의비중은약 25% 에달할것으로추정 한편이용가능한물류센터공간및부지가빠르게소진되면서임대료도상승추세 - CBRE에따르면가용산업용부동산비중은 32분기연속하락하고있으며, 수요대비공급부족으로임대료도역대최고수준을기록중 [ 그림 12] 아마존물류센터의규모추이 [ 그림 13] 아마존물류센터 12 ( 백만 ft 2 ) 1 8 6 ( 연평균성장률 35%) 4 2 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 자료 : MWPVL, Jefferies 자료 : google 6
- 공간부족으로제조및소매업업계뿐아니라이커머스회사들도그들의수요에맞는창 고부지를찾는데어려움을겪는상황 ( 기존의쇼핑몰폐점가속화 ) 대형백화점및아울렛등전통적인대형쇼핑몰은재정악화로구 조조정을지속할것으로예상되며이에따른폐점확대는불가피 기존의대형쇼핑센터들이매출하락및재정악화가지속되면서, 기업생존전략으로오프라인매장축소는확대될것으로예상 - 217년미국에서폐점한리테일규모는약 1억 ft 2 에달하는데이는지난금융위기직후보다높은수준, 218.2분기현재이미 94만ft 2 에달하는등향후폐점규모는더욱증가할것으로예상 - 무디스에따르면 219년에만기도래하는상업용부동산의부채가최고수준을기록할것으로전망. 219년에만약 59억달러에달하는리테일부채가만기예정으로이들이파산할경우더많은쇼핑몰및상가에서공실이발생하는상황 특히쇼핑센터에서주요임차인이폐점할경우, 기타남아있는상가들도영업에타격을입 으면서연쇄폐쇄가능성도높은상황 [ 그림 14] 폐점한소매업규모 [ 그림 15] 미국주요도시의단독주택가격변화 15 12 ( 백만 ft 2 )? 28 26 24 샌프란시스코 시애틀 9 22 4Q 2 6 3Q 18 3 2Q 1Q 16 14 28 ( 금융위기 ) 216 217 218 12 1 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 자료 : CoStar Group 자료 : Bloomberg ( 대도시로의집중에따른부동산가격변화 ) 온라인시장규모가확대됨에따라대도시만발전 하는등지역적차별화가심화될수있음 아마존등주요이커머스회사들의상당수는대도시에위치, 온라인시장이확대되면서자 금흐름은이들대도시로유입되고있는데다고용인구가증가하면서해당지역주택가격및 임대료는빠르게상승 7
- 아마존및이베이등주요전자상거래회사가위치한시애틀, 샌프란시스코지역은주택가격및임대료급등으로주택시장내부정적여파에대한우려도존재 한편오프라인매장들의폐점이점차증가하면서대규모공실에대한우려도존재하나, 실제상업용부동산시장에미치는부정적여파는크지않을것으로판단 - 상가폐점에따른공실면적은쇼핑센터의컨셉변화및 F&B 엔터테인먼트 건강 의료등새로운임차인들에게기회를제공하기도함 ( 고객니즈반영및아이콘이될만한쇼핑몰개발 ) 오프라인매장으로소비층을유인하기위해고객들의쇼핑트렌드및요구사항을연구하고이를리테일공간조성에반영하는등리테일부동산시장은새로운변화를시도 싱가포르의 OUE Downtown Gallery 는 217.1분기 CBD에오픈한주상복합빌딩으로계획단계부터새로운 3가지트렌드 ( 건강, 맞춤형, 럭셔리 ) 에집중한리테일공간을개발 - 최근아마존이싱가포르에도진입하면서온 오프라인소매시장의경쟁이더욱치열해진데다, 신규상업시설 ( 약 5만m2 ) 도건설중으로매장형상업시설의새로운전략이필요 - OUE는오픈 2년전부터소비계층의습관 라이프스타일등을연구하여빌딩구상에반영 - 음식 뷰티바자동화시스템도입으로앱주문후픽업시간을설정해대기시간을단축하는한편, 쇼핑센터를하나의문화공간으로조성 [ 그림 16] Downtown Gallery 자료 : google 일본의백화점기업인 J 프론트리테일링은기존의백화점운영보다부동산사업강화를적극 추진하며, 도쿄도중앙구에종합쇼핑시설인 긴자식스 (Ginza Six 2 ) 를개발 - 긴자식스는도시재생사업의일환으로추진, 노후백화점마츠자카야를폐점하고그자리 2 J프로트리테일 ( 백화점그룹 ) 은모리빌딩주식회사 ( 종합디벨로퍼 ), LCatterton( 글로벌부동산투자회사 ), 스미토모상사주식회사 ( 상업시설및부동산개발 ) 와함께공동출자해긴자 6쵸메지역에 긴자식스 를개발. 총연면적 4만 7천m2로총 13층 ( 지하3층일본전통예능홀, 지하2~ 지상6층쇼핑몰, 7~12층오피스 ) 이며 241개브랜드입점 8
에지난 217.4월긴자식스 ( 총면적 4,7m2, 기존백화점의 2배면적 ) 를오픈 - 대형백화점만으로는고객을유인하기힘든상황에서새로운복합쇼핑몰을개발. 특히긴자지역이 예술의거리 라는점을감안하여긴자식스는쇼핑몰전체를예술품과복합개발하고츠타야라는아트서적중심의서점을입점시켜소비계층을유인 - 또한쇼핑몰천장에대형쿠사마야요이 3 의신작설치미술을조성하여긴자식스검색시대표이미지로부각. 또한각매장의내 외부공간을아티스트와협업해사진찍어서공유하고싶은곳으로만들도록조성 - 오픈한지 1년이된긴자식스는연간방문객수약 2,만명 ( 매출 6억엔 ) 을기록하며, 해당지역인긴자 6쵸메의공시지가는전년대비 16.8% 증가 [ 그림 17] 긴자식스 (Ginza Six) 자료 : google,ginza6.tokyo < 연구위원손은경 (eunkyung.sohn@kbfg.com) 2)273-5765> 3 세계적으로유명한일본예술가쿠사마야오이의신작설치미술작품을쇼핑몰천장아트리움에설치 (218.2 월말전시종료 ) 9