산출근거및결정의견 Ⅰ. 개요 1. 대상물건개요 본건은전라남도여수시봉계동소재여도중학교서측인근의로얄골드빌아파트단지내에위 치한 상가 3 개호 (106 호, 107 호, 108 호 ) 로서광주지방법원순천지원의경매진행을위한감 정평가입니다. 2. 기준가치및감정평가조건가. 기준가치본건은대상물건이통상적인시장에서충분한기간거래를위하여공개된후그대상물건의내용에정통한당사자사이에신중하고자발적인거래가있을경우성립될가능성이가장높다고인정되는대상물건의가액인시장가치를기준으로감정평가하였습니다. 나. 감정평가조건 특별한감정평가조건은없으며기준시점에서대상물건의현황과공법상제한상태를기준으 로감정평가하였습니다. 3. 감정평가방법의적용 가. 본건상가는 감정평가및감정평가사에관한법률, 감정평가에관한규칙 등관련 법령과감정평가일반이론에의거하여감정평가하였습니다. 나. 본건상가는집합건물로서 감정평가에관한규칙 제16조에의거감정평가대상집합건물과가치형성요인이같거나비슷한인근지역내집합건물의정상적인거래사례와비교하여대상집합건물의현황에맞게사정보정, 시점수정, 가치형성요인비교등의과정을거쳐가액을평가하는거래사례비교법을적용하여감정평가하였으며, 구분소유권의대상이되는전유부분과그대지사용권을일괄하여감정평가하되, 감정평가액을건물과토지로배분한내역을부기하였습니다. PAGE: 1

산출근거및결정의견 다. 본건은건물과토지가일체로거래되는집합건물로서다른감정평가방식의적용이어렵거 나불필요하여다른감정평가방식의적용에의한시산가액조정은하지않았습니다. 라. 일련번호 1), 2) 상가에덧대어건축되어당해상가와경계구분없이매장의일부를이루고 있는제시외건물이있어개략적인실측으로면적사정하고평가하였습니다. 4. 대상물건의확정 ( 상가 ) 소재지 전라남도여수시봉계동 5-5 ( 도로명주소 : 전라남도여수시좌수영로 682-27) 건물의명칭로얄골드빌 건물의구조철근콘크리트조평슬래브지붕 사용승인일 2003.03.18 동호전유면적 ( m2 ) 공용면적 ( m2 ) 대지권 ( m2 ) 용도 호별내역 상가동 106호상가동 107호상가동 108호 27.3 10.37 17.21 생활편익시설 41.6 15.8 26.23 생활편익시설 35.1 13.35 22.13 생활편익시설 5. 기준시점및실지조사 본건의기준시점은가격조사완료일인 2018.04.02 일이며, 감정평가를위한실지조사는 2018.03.28 일평가대상부동산소재지에서실시하였습니다. PAGE: 2

산출근거및결정의견 6. 기타사항 일련번호 1), 2) 상가는연접한상가로서경계벽이철거되어하나의매장으로이용중입니다. Ⅱ. 감정평가액산출과정 1. 인근지역내집합건물거래사례 < 출처 : 국토교통부실거래가자료 > 기호소재지명칭동호 전유면적 ( m2 ) 거래가액 ( 원 ) 거래시점 가 전라남도여수시봉계동 5-5 로얄골드빌 상가동 *** 호 27.30 57,000,000 (2,090,000 원 / m2 ) 2017.12.21 2. 사정보정 거래당사자간특별한사정보정의사유는없는것으로보입니다. 3. 시점수정 ( 거래사례거래시점 본건기준시점 ) 가. 전라남도집합상가자본수익률 < 출처 : 한국감정원부동산통계 > 분기별 2017 년 4/4 분기 2018 년 1/4 분기 자본수익률 0.23 0.23 ( 수익률자료의미발표로 2017 년 4/4 분기적용 ) 나. 시점수정치산출 (1+0.0023*11/92)*(1+0.0023*92/92) 1.00258 PAGE: 3

산출근거및결정의견 4. 가치형성요인비교 - 거래사례와평가대상 1), 2) 비교 조건 세부항목 격차율 ( 대상 / 사례 ) 비고 고객의유동성과의적합성 도심지및상업 업무시설과의접근성 단지외부요인 대중교통의편의성 ( 지하철, 버스정류장 ) 배후지의크기 1.00 거래사례가평가대상집합건물과동일한건물내에위치하여단지외부요인유사함. 상가의성숙도 차량이용의편리성 ( 가로의폭, 구조등 ) 단지내주차의편리성 건물전체의공실률 단지 건물의관리상태및각종설비의유무 거래사례가평가대상집합건물 내부 건물전체의임대료수준및임대비율 1.00 과동일한건물내에위치하여 요인 건물의구조및마감상태 단지내부요인유사함. 건물의규모및최고층수 경과연수에따른노후도 층별효용 향별효용 호별요인 위치별효용 ( 동별및라인별 ) 주출입구와의거리 1.05 평가대상이출입구와계단과의거리등에서우세함. 에스컬레이터및엘리베이터와의거리 전유 공용부분의면적, 대지권의크기등 기타요인 기타가치에영향을미치는요인 1.00 유사함 누계 1.050 PAGE: 4

산출근거및결정의견 - 거래사례와평가대상 3) 비교 조건 세부항목 격차율 ( 대상 / 사례 ) 비고 고객의유동성과의적합성 도심지및상업 업무시설과의접근성 단지외부요인 대중교통의편의성 ( 지하철, 버스정류장 ) 배후지의크기 1.00 거래사례가평가대상집합건물과동일한건물내에위치하여단지외부요인유사함. 상가의성숙도 차량이용의편리성 ( 가로의폭, 구조등 ) 단지내주차의편리성 건물전체의공실률 단지 건물의관리상태및각종설비의유무 거래사례가평가대상집합건물 내부 건물전체의임대료수준및임대비율 1.00 과동일한건물내에위치하여 요인 건물의구조및마감상태 단지내부요인유사함. 건물의규모및최고층수 경과연수에따른노후도 층별효용 향별효용 호별요인 위치별효용 ( 동별및라인별 ) 주출입구와의거리 1.00 평가대상과거래사례의호별요인은대체로유사함. 에스컬레이터및엘리베이터와의거리 전유 공용부분의면적, 대지권의크기등 기타요인 기타가치에영향을미치는요인 1.00 유사함 누계 1.000 PAGE: 5

산출근거및결정의견 5. 참고가격자료 ( 인근지역유사집합건물평가전례 ) 소재지명칭동호전유면적 ( m2 ) 평가가액 ( 원 ) 기준시점 평가목적 전라남도여수시봉계동 5-5 로얄골드빌 상가동 *** 호 27.3 52,000,000 2016.02.29 대출담보 전라남도여수시봉계동 5-5 로얄골드빌 상가동 *** 호 41.6 80,000,000 2016.02.29 대출담보 전라남도여수시봉계동 5-5 로얄골드빌 상가동 *** 호 35.1 67,000,000 2016.02.29 대출담보 6. 감정평가액산출및결정인근지역유사상가의평가전례를감안하면거래사례비교법으로평가한금액의합리성이인정되므로아래와같이거래사례비교법에의한평가가액으로대상상가의평가가액을결정하였습니다. 일련번호 거래사례단가 ( 원 / m2 ) 사정보정 시점수정 가치형성요인비교 전유면적 ( m2 ) 산출가액 ( 원 ) 적용가액 ( 원 ) 1 2,090,000 1.00 1.00258 1.050 27.3 60,064,417 60,000,000 2 2,090,000 1.00 1.00258 1.050 41.6 91,526,731 92,000,000 3 2,090,000 1.00 1.00258 1.000 35.1 73,548,266 74,000,000 합계 226,000,000 PAGE: 6