경기도의정부시신곡동 761-3 번지 KJ View 오피스텔분양성검토 2013. 03. 08. www.swpartners.co.kr
경기도의정부시신곡동 KJ view 오피스텔분양성검토 목 차 Chapter 1. 프로젝트현황 Chapter 2. 개발환경분석 Chapter 3. 시장환경분석 Chapter 4. 경쟁상품분석 Chapter 5. 상품제안 Chapter 6. 적정분양가산정 Chapter 7. 분양성검토
위치도및건축개요 대지위치 지역 / 지구 층수 경기도의정부시신곡동 761-3 번지 일반상업지역, 제 1 종지구단위계획지역 B4~14F 사업지 주용도 오피스텔 / 근린생활시설 대지면적 599.90 m2 (181.47 평 ) 건축면적 417.43m2 (126.17평) 연면적 6,053.80m2 (1,831.27평) 건폐율 69.58% 용적율 744.38% 경전철경기도청북부청사역도보 5 분내거리 역세권및행정타운인접지역으로임대형투자상품적합지역임. 3
분양면적표구분 평형 세대수전용면적 공용면적공급면적기타공용 주차장 계약면적 전용률공급계약 A (21.62평) 20 34.50 18.27 52.77 1.71 16.99 71.47 65.38% 48.27% B (21.34평) 14 34.06 18.04 52.10 1.69 16.78 70.56 65.38% 48.27% 오 C (25.15평) 11 40.14 21.25 61.39 1.99 19.77 83.15 65.38% 48.27% D (14.92평) 4 23.81 12.61 36.42 1.18 11.73 49.32 65.38% 48.27% E (14.42평) 1 23.02 12.19 35.21 1.14 11.34 47.68 65.38% 48.27% 피 F (29.84평) 7 47.62 25.22 72.84 2.36 23.46 98.65 65.38% 48.27% G (19.32평) 2 30.83 16.32 47.15 1.53 15.19 63.87 65.38% 48.27% H (38.63평) 2 61.64 32.64 94.28 3.05 30.36 127.69 65.38% 48.27% 스 I (30.05평) 2 47.96 25.40 73.36 2.37 23.62 99.35 65.38% 48.27% J (22.86평) 2 36.48 19.32 55.80 1.81 17.97 75.57 65.38% 48.27% K (22.06평) 1 35.21 18.64 53.85 1.74 17.34 72.94 65.38% 48.27% 텔 L (50.01평) 2 79.81 42.26 122.07 3.95 39.31 165.33 65.38% 48.27% M (40.65평) 2 64.87 34.35 99.22 3.21 31.95 134.88 65.38% 48.27% N (34.76평) 2 55.47 29.37 84.84 2.75 27.32 114.91 65.38% 48.27% 소계 72 2,849.31 1.508.73 4,358.04 141.02 1,403.53 5,902.59 오피스텔총계 2,849.31 1.508.73 4,358.04 141.02 1,403.53 5,902.59 근린생활 45.74 평형 1 80.64 26.86 107.50 3.99 39.72 151.21 53.33% 근린생활총계 80.64 26.86 107.50 3.99 39.72 151.21 총계 2,929.95 1,535.59 4,465.54 145.01 1,443.25 6,053.80 4
개발현황 북부광역행정타운조성으로많은임대수요창출가능 ( 행정타운도보출근가능 ) ( 경기경찰청제2청사, 의정부지방법원, 의정부지방검찰청, 경기도재난본부제2소, 의정부소방서, 의정부보호관찰소, 경기도선거관리위원회제2청사등 ) 총 11개기관이입주하는북부광역행정타운경기경찰청제2청사입주 을지대학병원, 을지대학교의정부캠퍼스, 건국대학교의정부캠퍼스등유치확정 의정부뉴타운사업인금의 가능지구의사업확장과미군공여지대규모테마파크및공원개발등. 교통 경기도북부청사역 ( 경전철, 도보5분 ) 인접 의정부 ~ 금정 GTX노선공사중 7호선의정부 ~ 양주신도시간지하철연장구간등교통편의시설이확대예정 외곽순환고속도로, 동부간선도로, 3번, 43번국도등이용편리 주변아파트밀집지역으로현대아이파크 (814 세대 ), 삼성레미안 (832 세대 ), 생활및주거환경 상록 I-PARK(662 세대 ) 대단위단지가근접해있어다양한생활시설이용가능 도보 5 분거리홈플러스의정부점과의정부역신세계백화점, 이마트등편의 시설이용편리 경기북부중심도시의핵심지역으로교통편리, 생활및주거환경우수 경기도북부광역행정타운및의료기관, 대학교개발예정지역임.. 5
지하철및경전철현황 가능뉴타운 을지대학교의정부캠퍼스을지대학병원 (2017 년예정 ) 금의뉴타운 경기도교육청제2청사 (2014년예정 ) 새말역 홈플러스 북부청사역 동오역 백병원 홍선역 시청역 의정부역 의정부역 신세계백화점 6
의정부시인구증감현황 1. 인구및세대수증가 자료 : 통계청지역 : 의정부시 구분 2001년 2002년 2003년 2004년 2005년 2006년 2007년 2008년 2009년 2010년 최근 10년간 인구수 367,171 378,424 394,803 397,612 402,410 410,938 421,853 430,849 431,008 431,801 64,630 증가 세대수 120,760 128,286 137,206 139,638 144,001 149,577 156,057 161,573 162,344 166,333 45,573 증가 세대당인구수 3.04 2.95 2.88 2.85 2.79 2.75 2.70 2.67 2.65 2.60-0.44 감소 2. 취업인구및서울통근자 지역 거주지내통근자거주지외통근자거주지외최대통근지 통근자수 ( 전체대비 ) 경기도내경기도외소계 ( 전체대비 ) 지역통근자수 ( 전체대비 ) 취업자계 양주시 56,800 61.7% 18,400 16,800 35,200 38.3% 서울 16,100 17.5% 92,000 의정부시 95,000 48.8% 37,400 62,500 99,800 51.2% 서울 61,200 31.4% 194,800 남양주시 121,400 51.2% 36,700 79,100 115,800 48.8% 서울 77,200 32.6% 237,100 의정부시인구현재 43 만명수준으로꾸준히증가하고있으나 1 인가구의증가로세대원은감소 서울시통근인구도 6 만여명에이르고있음 7
의정부시싱글가구분포추이 1. 혼인상태별 1 인가구 자료 : 통계청지역 : 의정부시 구분미혼기혼사별이혼합계가구수 8,767 2,357 4,827 3,686 19,637 비율 44.6% 12.0% 24.6% 18.8% 100.0% 2. 연령 / 성별 1 인가구 연령 남자 여자 합계 비율 15세미만 2 1 3 0.0% 197 15~19세 75 119 194 1.0% 20~24세 399 608 1,007 5.1% 25~29세 1,237 1,002 2,239 11.4% 7,892 30~34세 1,557 987 2,544 13.0% 35~39세 1,270 832 2,102 10.7% 40~44세 1,163 901 2,064 10.5% 4,010 45~49세 1,012 934 1,946 9.9% 50~54세 611 734 1,345 6.8% 55~59세 480 749 1,229 6.3% 60~64세 422 837 1,259 6.4% 65~69세 331 1,040 1,371 7.0% 7,538 70~74세 238 912 1,150 5.9% 75~79세 155 599 754 3.8% 80~84세 52 246 298 1.5% 85세이상 27 105 132 0.7% 합계 9,031 10,606 19,637 19,637 100.0% 8
1990 년이전 1990 년 1991 년 1992 년 1993 년 1994 년 1995 년 1996 년 1997 년 1998 년 1999 년 2000 년 2001 년 2002 년 2003 년 2004 년 2005 년 2006 년 2007 년 2008 년 2009 년 2010 년 19 580 1,565 1,328 2,359 2,090 1,992 3,485 3,058 2,845 3,079 2,929 3,080 4,736 4,168 5,299 5,326 6,241 6,559 6,834 8,873 10,011 의정부시아파트공급추이 자료 : 부동산 114 단위 : 호실지역 : 의정부시 12,000 10,000 8,000 6,000 수도권여타도시들의공급량증가 추세와는달리의정부시는 2002 년을 4,000 정점으로아파트공급량급격히감소중 2,000 0 구분 10 평대 20 평대 30 평대 40 평이상계 세대수 7,288 37,105 37,062 5,001 86,456 20~30 평대주력이며 10 평대아파트는 여타평형에비해공급량부족 비율 8.4% 43.0% 42.9% 5.7% 100.0% 9
의정부시오피스텔공급추이 자료 : 부동산 114 단위 : 세대지역 : 의정부시 구분 의정부시 의정부동 면적 1998 년이전 1999 년 2000 년 2001 년 2002 년 2003 년 2004 년 2005 년 2006 년 2007 년 2008 년계비율 19 평이하 92 50 32 199 552 325 15 1,265 80.7% 20~24 평 35 146 11 13 205 13.1% 25~29 평 67 4 71 4.5% 30~34 평 2 2 0.1% 35~39 평 12 12 0.8% 40~44 평 6 6 0.4% 45~49 평 2 2 0.1% 50~54 평 4 4 0.3% 계 92 50 67 345 648 350 15 1,567 100.0% 19 평이하 92 50 32 199 231 325 929 89.1% 20~24 평 46 11 13 70 6.7% 25~29 평 32 4 36 3.5% 30~34 평 2 2 0.2% 45~49 평 2 2 0.2% 50~54 평 4 4 0.4% 계 92 50 32 245 274 350 1,043 100.0% 2005 년이후최근까지오피스텔공급감소 최근오피스텔공급도의정부동에집중공급다른지역오피스텔공급전무. 10
S.W.O.T. 분석 주거환경우수 - 인근지역대규모아파트단지와인접 교통및생활편리 - 경전철및외곽도로접근편리 - 홈플러스및중심상권인접 사업지주변상권침체 - 홈플러스인근상권발달로확장성없음 사업지입지에따른조망권불리 사업지인근오피스텔공급전무 - 오피스텔공급의정부동에집중 - 신곡동시장선점효과기대 Strength Weakness 규모의경쟁열위 ( 세대수 : 72 세대 ) 일부평형분양성불리 - 30 평형대이상 / 2 억이상평형 1 인세대증가에따른수요층의증가 행정타운및을지병원입주에따른배후수요증가 Opportunity Threat 전반적인오피스텔시장침체 - 서울강남지역오피스텔분양실패에따른투자심리위축 금리인하에따른투자형상품의필요성대두 국내경기의전반적인침체에따른부동산시장장기침체화가능성 박근혜정부의부동산부양정택실행가능성 인근지역중복개발에따른경쟁심화가능성 11
신규공급상품 신한헤스티아 2 우미쁘띠린비비르파크맥스타워 사업지 우미쁘띠린 총세대수 : 654 세대 ( 도시형 596 세대 / 오피스텔 58 세대 ) 입주일 : 2014.3 월계약면적 ( 전용율 54%) : 8~12 평, 19 평, 21~23 평, 25 평분양율 : 분양완료평당분양가 : 1,000 만원내외 신한헤스티아 2 차 총세대수 : 도시형생활주택 208 세대입주일 : 2013.10 월계약면적 ( 전용율 61%) : 9~12 평분양율 : 60% 내외평당분양가 : 1,100 만원내외 비비르파크 총세대수 : 도시형생활주택 180 세대입주일 : 2013.9 월계약면적 ( 전용율 53%) :9~13 평분양율 : 40% 내외평당분양가 : 880 만원내외 맥스타워 최근공급상품평당분양가 880~1,100 만원 총세대수 : 526 세대 ( 도시형 297 세대 / 오피스텔 229 세대 ) 입주일 : 2013. 상반기계약면적 ( 전용율 59%) : 9 평분양율 : 분양완료평당분양가 : 1,050 만원내외 12
기공급상품 전제 1. 세대수 90 세대이상 2. 10 년내공급오피스텔 1 2 3 1. 제일퍼스트빌 Ⅲ 총세대수 : 242 세대입주일 : 2004 년공급면적 : 12.8~24.1 평평당매매가 : 540 만원 2. 정우퍼펙트빌총세대수 : 102 세대입주일 : 2003 공급면적 : 14 평, 15 평평당매매가 :400 만원 3. 궁전총세대수 : 97 세대입주일 : 2003 공급면적 : 12 평, 13 평, 14 평평당매매가 : 300 만원 ( 참고 : 네이버부동산, 부동산 114 자료 ) 기공급오피스텔평당매매가는평당 540 만원대이하로시세형성 13
기공급상품임대가현황 단지명 주소 입주년도 총호실수 동양레쉬빌Ⅱ 496-2번지 2005년 247 정우퍼펙트빌 205-1번지 2003년 102 제일퍼스트빌Ⅲ 486번지 2004년 242 젠하우트 482-3번지외 3필지 2010년 78 계약 평형 전용 매매가 보증금 자료 : 부동산 114 단위 : 만원지역 : 의정부동 임대가 월세 13.0 6.8 7,500 500 45 14.2 7.4 7,500 500 45 16.9 8.8 10,000 500 50 18.5 9.6 10,000 500 55 20.3 10.5 13,000 500 65 12.7 8.0 5,500 500 35 13.9 8.8 6,000 500 40 14.8 9.3 6,500 500 40 12.7 7.6 7,000 500 40 15.1 9.1 8,000 500 50 16.3 9.8 8,000 500 50 16.6 10.0 9,000 500 50 23.9 14.3 12,000 1,000 70 13.1 6.8 8,440 500 45~50 15.0 7.8 9,660 500 50 전용면적 6-8 평오피스텔최고시세보증금 500 만원 / 월세 50 만원선 신규상품 / 임대시세가높을수록공실율이낮음 KJ view 오피스텔프로젝트의경우신곡동최초사업지로임대료조건유리예상 14
평형및분양가분포 10 평형대 20 평형대 30 평형대 40 평형대 50 평형대계 7 55 6 2 2 72 1 억 -1 억 5 천 1.5 억 -2 억 2 억대 3 억대계 7 48 13 4 72 평형구성중 30 평형대미만 (86%) 분양가범위중 2 억미만의세대 (76%) 는 임대형투자상품으로분양성이양호할것으로판단됨. 단, 30 평형대이상 2 억대이상인상품에대한분양성개선을위한상품화전략필요 15
30 평형대이상세대고급화제안 기존 ( 안 ) 추가 ( 안 ) 가구 - 3차원수납가구 - 포인트판넬 설비 - 세면기, 수전, 욕조수전, 욕실장, 씽크대현관방화문외 조명 가전 - 가스쿡탑, 전자레인지, 에어컨, 렌지후드드럼세탁기, 디지털도어록, 비데등 가구 - 붙박이장고급화 ( 원목 ) - 방아트월설치 - 아일랜드식탁제공 설비 - 씽크대및주방가구의고급화 조명 - 조명기기의고급화및차별화 가전 - 빌트인냉장고, 냉동고제공 - 에어컨각실제공 평형구성중 30 평형대이상 (14%) 분양가범위중 2 억이상의세대 (24%) 는의 분양성개선을위한기본제공품목추가등상품화방안추가모색 16
분양조건제안 투자상품의경우안정적인투자수익률이투자메리트인바, 시행주체에서임대수익률 수익률보장제 또는일정액의월임대료를일정기간동안보전해주는안전장치를마련 ex) 14.92 평형 2 년간수익률 6% 보장또는월세 50 만원보장 중도금 50% 무이자조건 중도금조건 초기투자자금최소화및중도금대출이자부담경감 투자상품의다호실분양유도에유리 중대형평형및상가 선임대후분양 1층근린상가의경우외부유동인구유입이어려운자치적업종이유리 - 면적분할을통해편의점및세탁소등입주민편의시설임대유치 - 임대유치및수익률모델로후분양 부동산시장침체 / 공급과잉으로인한오피스텔초기분양실패등을극복하고 프로젝트의분양성강화를위한공격적인분양조건기획및실행필요 17
1,050 9,500 [ 단위 : 천원 / 평 ] 10,000 2012년의정부지역신규분양상품인비비르파크의분양실패사례와현재부동산시장의침체를감안하더라도시행사제시가격인 7,500천원은시장에충분히어필할수있는가격으로판단됨 8,500 7,500 공격적분양가 적정분양가 Range 7,500-8,000 7,500 시행사제시가격 8,800 상품경쟁력 ( 세대수등 ) 기존공급상품과의규모면에서의경쟁열위요소를감안하더라도보수적적정가격 Range는 7,500-8,000천원선이적정할것으로판단됨. 5,400 5,400 제일퍼스트빌 3 사업지 비비르파크 우미뿌띠린 40 평형대이상의경우고급화및차별적 상품구성으로 8,000 천원의분양가산정 필요 18
평형 합리적분양가 분양성검토시 공격적분양가 오피스텔 750~800 만원 800~850 만원내외 1 층상업시설 1,700~2,000 만원내외 2,000~2,300 만원내외 신곡동최초오피스텔분양상품으로시장선점효과가기대되나의정부동에비해상대적으로 BOOM-UP에어려움이있을것으로판단됨 2011년부터의정부역인근신규분양상품다수공급으로투자자공급과잉우려하고있는상황임. - 2012년비비르파크분양실패등최근의정부오피스텔및도시형생활주택시장냉각 상업시설의경우인근상권이침체되어있으나, 지속적으로유입인구등이증가하고있어준공시점에임대와분양을병행해야할것으로판단됨. 사업지적정분양가 오피스텔 750-800 만원 / 1 층상업시설 1,800~2,000 만원 19
종합검토 의정부지역은의정부역인근의오피스텔및도시형생활주택공급이대다수를차지함. 시장환경 적정분양가 결론 사업지가속한신곡동지역의경우오피스텔공급이전무한상황임. 행정타운및개발여건을고려할때지역선도사업으로서의시장선점효과를기대해볼수있음 2012년신규분양한비비르파크 ( 평당 800만원대 ) 의경우분양에어려움을겪고있음. 오피스텔시장의경우 2012년하반기이후극심한침체기에접어든상황임 현재의정부주요오피스텔의경우기준평형 (15평형내외 ) 보증금 500만원 / 월세 50만원의수준을유지하고있으며사업지의경우시장선도상품이며입지적경쟁우위로인하여준공시임대료상승효과는기대할수있음 오피스텔 750~800만원 / 상업시설 1,700~2,000만원 입지적으로임대형주거상품개발가능한부지임. 공급과잉으로인해투자자의정부지역소형주거상품투자위축. 분양시기, 분양조건등에대한세밀한검토가이루어져야하나, 신곡동지역의특수성과시행사의가격졍쟁력확보등긍정적인요소로인해분양성은양호할것으로판단됨 가격경쟁력확보와수익률보장, 중도금전액무이자등공격적인마케팅방안을병행해야할것으로판단됨. 30평형대미만오피스텔의분양성양호하나, 30평형대이상오피스텔과상업시설분양은특화된전략이필요함. 20