2010. 4. 8. ( 제 10-13 호 ) Ⅰ. 중국의 ' 제 2 차주택제도개혁 ( 二次房改 )' ( 거시팀馬玆暉수석연구원 ) Ⅱ. 사태에다르게반응하는中 美시장 ( 전략팀劉巳洋수석연구원 ) Ⅲ. 主要經濟統計 - 1 -
Ⅰ. 중국의 ' 제 2 차주택제도개혁 ( 二次房改 )' 1) - 2010년 3월제11기양회 ( 전국인민대표대회, 중국인민정치협상회의 ) 에서는 ' 제 2차주택제도개혁 ' 을통한주택문제해결안건이상정 - 1998년첫번째주택제도개혁은공팡 ( 公房, 국가나집단소유주택 ) 의상품화를추진한반면, 보장형주택 ( 保障性住房 ) 2) 건설은간과 - 현상황에서보장형주택건설확대로요약되는 ' 제 2차주택제도개혁 ' 은조건이까다로워주택난해소영향은제한적일것으로전망 - ' 제 2차주택제도개혁 ' 의순조로운추진을위해중국정부는수직적관리가가능한독립기구를설립, 일관된방향으로개혁을추진할필요 주택난해소를위한 ' 제 2 차주택제도개혁 ' 2008년부터사회각분야에서 ' 제 2차주택제도개혁 ' 을요구하는목소리가높아짐 - 2008년 6월부터일부전문가들은중국부동산시장의구조적결함을해소하기위해 '2차주택제도개혁 ' 이필요하다는의견을제기 - 2009년 10월중국주택건설部는조사연구팀을통해부동산시장의결함과새로운개혁방안을검토 - 2010년 3월베이징에서개최된제11기양회에서주택보장법에관한의안이의제로선정됨에따라 '2차주택제도개혁 ' 에힘이실림 주택가격의가파른상승세에따른일반시민의고충을해소하기위해 ' 제 2차주택제도개혁 ' 이신중히논의됨 1) 1998년중국에서최초로실시된주택제도개혁에이은금번 '2차주택제도개혁 ' 은발전개혁위원회가 2008년6월에최초로제출 2) 정부에서중저소득층을대상으로공급하는사회보장형주택건설을골자로, 제한주택 ( 兩限房, 세대당면적과분양가격을제한하는일반주택 ) 과국민주택 ( 經濟適用住房, 일정소득이하의주민을위한주택 ), 정책성임대주택및저가임대주택 ( 廉租房 ) 을포함 - 1 -
- 2002년부터중국의주택가격은가파른상승세를유지ㆍ2002 2008년주택가격의전년대비성장률이 5% 이상을유지한가운데 10% 를상회하기도함ㆍ2009년상반기주택가격하락으로연간성장률은 1.5% 에머물렀지만, 12월주택가격은전년동기대비 7.8% 상승ㆍ주택가격의실제성장폭은통계지표를상회하여, 2009년베이징, 상하이등대도시의주택가격은 50% 이상상승 - 주택가격이너무높아주택을구입하지못하게된일반시민들의對정부 불만이가일층확산 ' 제 1 차주택제도개혁 ' 은일부성과를달성 1998 년첫번째주택제도개혁은당시의공팡 ( 公房, 국가나집단소유 주택 ) 분배문제는해결했지만, 전반적인주택가격상승을견인 - 1998 년이전중국의주택제도는계획경제체제의영향으로주로정부나 국유기업의공급에의존 3) ㆍ국유기업은集資建房 방식을통해기업부지에집을지어직원에게 분배했지만, 주택의재산권이불명확해시장거래가불가능 - 1998년에발표된 주택제도개혁과주택건설가속화에관한국무원의통지 에서는주택분배방식에서소유와거래방식으로전환할것을건의ㆍ旣분배된公房은정부의주택보조금및개인부담을통해소유권을양도하고일정기간이지난뒤시장거래를허용 - 제 1 차주택제도개혁으로公房의재산권문제는해결됐으나, 개인 부담이커지고주택가격이상승 3) 기업자금과직원의분담금으로지어진직원주택 - 2 -
경제발전과도시화진전에따라중저소득층의주택문제가심화 - 주택개혁초기, 대량의公房이시장에유입되고주택에대한요구가 높지않아부동시장은안정적으로유지됐으나, 2002 년이후경제발전과 주택수요확대, 도시화의진행에따라주택수요가급증 - 반면, 주택보조금은주택가격상승에미치지못했고, 정부의복지형 주택공급부족으로주택난이발생 지방정부의동기부족으로주택난이심화 - 현재높은주택가격문제는토지공급제한으로인한높은토지원가에서 기인 - 토지매각수익이주요재정인지방정부는토지공급량을조절하여매각 수익이극대화되도록관리 - 일부지방정부는국민주택과제한주택을건설하고있으나공급량이 미미한수준 ' 제 2 차주택제도개혁 ' 의핵심내용 ' 제 2 차주택제도개혁 ' 의주요내용은중저소득층에게복지형주택을 제공하는것 - 2008 년 6 월부터전문가집단을중심으로보장형주택공급을확대하거나 저소득층에게주택보조금을지급해야한다는여론이조성 - 2010년 3월에제출된안건의주요내용은주택을準공공재로규정, 정부주도하에추진하고, 주요공급대상은도시인구의 60% 를차지하는중소득층가구 - 3 -
- 안건은 '3가지주택제도, 3가지토지공급방식, 3개부문 ' 으로구성ㆍ '3가지주택제도 ' 는저소득층의보장성주택, 중소득층의공공주택및공공임대주택, 고소득층의분양주택으로구분ㆍ '3가지토지공급방식 ' 은업체별토지배정, ' 四定兩競 ' 4) 토지입찰, 분양주택을위한 ' 招拍挂 ' 5) 방식으로구분ㆍ '3개부문 ' 은정부, 비영리민간주택건설기구, 건축개발업자로구분 현상황에서주택보조금확대는중저소득층의주택난을효과적으로 해결하기에는역부족 - 다수지역의주택가격이매우높은수준을유지하고있고, 아파트 건설은고급화, 대형화추세를보이고있음 - 이러한상황에서중저소득층가구의주택구입능력을제고시키기위한 정부의보조금부담이매우클것으로예상 - 주택공급을확대하지않고보조금규모만늘릴경우주택가격과보조금이 번갈아인상되는악순환을초래할가능성 지방정부에게공공주택건설동기를부여하고, 공공주택의분배및유통 메커니즘을정착시킬필요 - 지방정부가공공주택건설을통해안정적인재정수입을확보할수있는 제도적장치가마련될필요 4) ' 四定兩競 ' 이란토지가격과주택건설표준은정부에서결정하고, 세율과이윤율을고정시킴과동시에부동산개발업자들이주택가격과건설방안을자체적으로수립하여입찰에참여하는방식 ; 주택가격이낮고건설방안이합리적인업체에게토지를매매 5) 토지법 및국토자원部규정에따르면, 경영목적의토지는반드시입찰 ( 招標 ), 경매 ( 拍賣 ), 상장 ( 掛牌 ) 등방식을따라야한다고규정 - 4 -
- 일부지역의불투명한공공주택분배방식을개선 ㆍ공공주택분배에부정행위가있거나심사의허점을악용하여부자가 공공주택을구입하는사례가발생 - 공공주택의합법적유통메커니즘이정착되지않아불법분양주택 거래가빈발, 공공주택부족현상이발생 ' 제 2 차주택제도개혁 ' 의전망 향후몇년간공공주택공급은확대될것이나주택난완전해소는어려울 전망 - ' 제 2 차주택제도개혁 ' 안건이상정되었다는것은향후중앙정부가 주택문제해결에주력하겠다는의지를반영 - 그러나, ' 제 2차주택제도개혁 ' 이실시되더라도중저소득층의주택난해소효과는제한적ㆍ현재중국은도시를중심으로주택수요가증가하고있으며, 당분간정부의공공주택공급은일부중저소득층의수요만을충족시키는데국한될전망 단기적으로공공주택공급이부동산시장에미치는영향은제한적이나, 장기적으로는분양주택시장을축소시키고, 분양주택의고급화를촉진 - 신규공공주택은저소득층가구에우선적으로할당되고, 저소득층 가구의경제적한계로분양주택시장에서소외되는점을감안하면공공 주택공급확대가분양주택수요에미치는영향은제한적 - 그러나장기적으로공공주택공급이저소득층에서중소득층으로 확대되면분양주택시장은상대적으로영향을받을전망 - 5 -
- 분양주택은차별화와고급화를통해공공주택과경쟁해야하는입장 공공주택보급정책을계획대로추진하기위해서는토지배정및자원 운용을전담하는독립기구신설이필요 - 공공주택의공급부족은토지및재정자원부족에서기인하기때문에정부는제도적인토지및재정확보 투입메커니즘을구축해야함ㆍ상업용지매각시일정비율에따라공공주택용지를배정하고, 토지매각수익에대한일정비율을공공주택건설자금으로활용하도록규정 - 공공주택구입 임대부적격자에게공공주택이배정되지않도록 감독관리를강화 소형저가임대주택을우선적으로보급하는동시에공공주택의유통제도를 정비 - 최저소득층가구의주택을보장하기위해공공주택건설에서저가임대 주택을우선적으로확대할필요 - 홍콩의관련제도를벤치마킹하여저가임대주택입주자가중장기적으로 전부또는일부의재산권을우선적으로구매할수있는방안을고려 - 싱가포르의경우, 분양주택시장과공공주택유통시장을철저히분리, 상호영향이미치지않도록운영ㆍ특히공공주택구입자격과각종세금을탄력적으로운영하여매매차익을위한공공주택입주자를철저히통제 - 6 -
Ⅱ. 사태에다르게반응하는中 美시장 - 2009년말세계최대자동차업체인 가대규모리콜사태에직면 - 미국시장의경우리콜수량은많지만판매감소는제한적인반면, 중국시장에서는 7.5만대의제한된수량이리콜되었지만판매에큰영향을미침 - 는위기극복과정에서中 美양국소비자와소비환경의차이점을파악하고차별적마케팅전략으로응대할필요 리콜사태의영향이중국시장에서더욱확산 2009 년말부터가속페달결함에서야기된 자동차리콜사태의 영향이중국전역에걸쳐확산 - 전세계적으로리콜된 차량은 800 만대를넘어섬 - 2009년 는가속페달결함으로미국에서현지판매량의 2.8배에달하는 496만대를리콜했으나, 전체판매에미치는영향은제한적ㆍ2010년 1월말 8개의모델을판매중지했음에도불구하여 2월판매량이전년동기대비 8.7% 감소한후 3월초홍보행사의영향으로 50% 증가 - 는同원인으로중국시장에서판매량의 10% 에달하는 7.5만대를리콜한후익월판매량이현저히감소ㆍ2010년 1월 의판매량은 7.2만대로전월대비 16.3% 감소ㆍ인기모델인 RAV4와하이랜더 (Highlander) 등이판촉활동에도불구하고재고가발생 소비자충성도관점에서 의대량리콜사태에대한中 美양국 소비자의태도가상이하게나타남 - 7 -
- 2010 년 3 월 에서 1,216 명의중국소비자를대상으로 진행한설문조사에따르면, 63% 의소비자가 구매계획을포기하고 기타브랜드를선택할의향이있다고응답 - 미국최대중고차평가기관인 에서미국소비자를대상으로시행한조사중 67% 의응답자가 리콜사태의영향을받지않거나오히려리콜조치를긍정적으로평가한다고밝힘 중국시장에서 판매량이크게감소 中 日양국간뿌리깊은역사적, 정치적문제의연장선상에서 자동차사태를인식 - 역사문제, 교과서문제, ' 댜오위다오 '( 釣漁島일본명센카쿠열도 )' 문제등양국간마찰이끈이지않는상황 - 일본의대표적브랜드인 와 의경우, 중국소비자들은 의국제화이미지에더큰호감을보임ㆍ양사의 CEO 역시 의영국인 CEO인하워드스트링거와 가문의 4대장손인도요타아키오로기업의글로벌이미지와유관 중국은세계최대자동차시장이지만 ' 신흥시장 ' 에불과한반면, 미국은 ' 성숙시장 ' 이기때문에양국의소비자행태는격차가큰편 - 중국자동차시장은고도성장을유지하고는있지만, 여전히미국시장과의격차가큰상황ㆍ중국도시 100가구당승용차보유량은 1997년 0.17대에서 2007년 6.06대로 35배증가하며빠르게성장ㆍ반면, 2006년 100인당자동차보유량은미국이 78.8대인반면중국은 2.4대에불과 - 8 -
- 중국의잠재적자동차소비자는대부분최초구매자로자동차에대한인식또는브랜드충성도가낮은편ㆍ브랜드충성도가상대적으로낮은중국소비자는 의품질관련사태에심리적영향을많이받음 독일 의 ' 先완성차량, 后부품 ' 방식과는 다른 ' 先부품, 后완성차량 ' 진출방식을채용한 의중국내 인지도는상대적으로낮은편 - 의중국진출은 30년에육박하는반면, 는 10년에불과ㆍ 는 1990년대후반중국에부품제조업체를설립하고 2000년에첫중국산 자동차를선보인데이어 2002년첫중국산 승용차인비오스 (VIOS) 를출시 - 중국내역사가짧은 는브랜드인지도가낮아소비자입장에서는부정적인정보에쉽게영향받음ㆍ2004년 의중국내브랜드인지도조사에따르면, 은 55%, 는 18% 인반면 는 11% 에불과 -반면, 는 1950년대미국시장에진출하고 1960년대부터코롤라 (Corolla) 등수많은베스트셀러차종을출시ㆍ2009년북미시장에서 의시장점유율은 (18.8%) 에버금가는 16.9% 를기록했고, 동시에하이브리드카선도업체로영향력을강화 중국은소비자권익의식이부족하여소비자와제조업체간높은장벽이존재 - 제품에문제가생겼을경우소비자는극단적인행동으로자체적인권익보호에나섬ㆍ2009년 3월도요타아키오사장의중국소비자에대한방중사과문발표에참석한중국소비자들은거세게소비자권리를주장 - 9 -
- 소비자의불만및권익보호관련문제가인터넷을통해빠르게전파되면서기업과제품에대한부정적인정보가확산ㆍ부정적인정보는기업과제품이미지에악영향을끼치며궁극적으로소비자의구매에부정적인영향을미침 - 최근중국소비자들은고가의제품, 특히외국제품에대한소비자권익문제에민감하게반응ㆍ 의 '2010년소비자권익보호의날 (3월 15일 ) 특집프로그램 ' 에서 HP 노트북의품질문제가거론되자, 정부와소비자는 HP를상대로권익보호압력을행사 결론및제언 리콜사태로인한中 美시장의반응은 ' 품질위기 '( 美 ) 와 ' 브랜드위기 '( 中 ) 로상이하게갈림 - 미국과같이자동차에대한소비자이해수준과충성도가높은시장에서는 제품품질에국한하여문제를인식하는반면, 이해수준과충성도가낮은 중국소비자는이슈를전체브랜드로확산하여인식 - 가중국에서금번위기를원활하게처리하지못할경우향후오랜 기간동안중국시장에서고전할가능성 위기대응측면에서 는中 美시장에서상이한전략을채용할필요 - 미국시장의경우 ' 기존고객 ' 을중심으로전략을수립하지만, 중국시장 의경우 ' 기존고객 ' 과 ' 잠재고객 ' 모두를고려한전략수립이필요 - 중국시장에서는특수성을고려하여판촉행사외에도 ' 브랜드이미지제 고마케팅 ' 을통한중장기잠재고객확보노력에도주력해야함 - 10 -
Ⅲ. 主要經濟統計 區分單位 2003 년 2004 년 2005 년 2006 년 2007 년 2008 년 2009 년 GDP 경상금액억위안 135,823 159,878 183,868 211,923 249,530 300,670 335,353 성장률 % 10.0 10.1 10.4 11.6 11.9 9.0 8.7 工業生産指數전년대비 % 17.0 16.7 16.4 16.6 18.5 12.9 11.0 消費物價指數전년대비 % 1.2 3.9 1.8 1.5 4.8 5.9-0.7 貿易額 全社會固定資産投資 수출 억달러 4,382 5,933 7,620 9,691 12,180 14,286 12,017 수입 억달러 4,128 5,612 6,600 7,916 9,558 11,331 10,056 투자금액 억위안 55,567 70,477 88,774 109,870 137,239 172,291 224,846 전년대비 % 27.7 26.8 26.0 24.0 24.8 25.5 30.1 FDI 실행금액억달러 535 606 603 695 748 924 900 株價指數 M2 선전 종가 3,479.8 3,067.6 2,836.6 6,647.1 17,700.6 6,485.5 13,699.9 상하이 종가 1,497.0 1,266.5 1,161.1 2,675.5 5,261.6 1,820.8 3,277.1 통화량 억위안 221,223 254,107 298,756 345,578 403,401 475,200 606,200 증가율 % 19.6 14.9 17.6 15.7 16.7 17.8 27.7 參考資料 : 1. 中國統計年鑑 2. 中國國家統計局 3. SSE 399001 Component Index 주 : 월별고정자산투자는도시고정자산투자, 분기별고정자산투자는전사회고정자산투자수치임. 도시고정자산투자는전사회고정자산투자의약 80% 를차지 - 11 -