2005 민영기교수제공부동산학개론기출문제해설 http//cafe.daum.net/myk2005 민영기교수의부동산학개론정복 5 부동산경기가상승국면에들어서면시장은구매자주도시장 (buyer's market) 으로변한다. 제 16 회부동산학개론기출문제해설 (A 형 ) 1. 부동산개발에관한설명중틀린것은? 1 공공개발사업의주체로는국가 지방자치단체 한국토지공사 대한주택공사등이있다. 2 개발사업의타당성분석에는법적 물리적 경제적분석등이포함된다. 3 정비기반시설이극히열악하고노후 불량건축물이과도하게밀집한지역의주거환경을개선하기위해서시행하는사업을택지개발사업이라고한다. 4 주택재개발사업은소유자들간의이해조정이쉽지않아사업시행이더딘편이다. 5 행정중심복합도시, 기업도시및경제자유구역개발사업등은국가경쟁력강화또는지역균형발전을목적으로하는사업이다. 1. 정답 3 정비기반시설이극히열악하고노후 불량건축물이과도하게밀집한지역의주거환경을개선하기위해서시행하는사업은정비사업중주거환경정비사업이다. 2. 부동산투자의사결정에관한설명중틀린것은? 1 투자대안별수익률변동이유사한추세를보일것으로예측되는부동산에분산투자하는것이좋다. 2 투자대안별기대수익률이동일하다면위험이낮은대안을선택하는것이좋다. 3 자기자본기대수익률이차입이자율보다높으면차입을통해서정 (+) 의지렛대효과 (leverage effect) 를얻을수있다. 4 부동산유형별분산투자뿐만아니라지역별분산투자로도위험을낮출수있다. 5 한투자자에게최적인투자대안이다른투자자에게는최적이아닐수있다. 2. 정답 1 만약두종류의투자대안이있어수익률의변동이유사하다면이들은서로밀접한상관관계가있는것이고상관계수는 1에가깝게나타날것이다. 이러한포트폴리오는분산효과가거의일어나지않는다. 대상부동산의수익률이정반대로나타나는경우를가정하여두부동산을결합하여투자하는것이분산효과를나타내위험을줄일수있다. 3. 부동산시장에관한설명중틀린것은? 1 부동산거래에필요한정보습득에는일반적으로많은비용이소요된다. 2 부동산공급에는상당한시간이소요되기때문에수요가급증하더라도공급이적시에이루어지지못하는경우가많다. 3 부동산상품이물리적으로동일하더라도경제적 법적성질이다르면상품의성격은달라진다. 4 부동산은고가 ( 高價 ) 이기때문에자금조달가능성이시장참여에영향을미친다. 3. 정답 5 부동산경기가상승국면에들어서면시장은판매자주도시장 (seller's market) 으로변한다. 상승국면 하락국면 1 매방중시화 ( 賣方重視化, 판매자중심 ) 현상이커진다. 2 부동산가격상승, 거래활발하며건축허가신청은증가한다. 3 과거사례가격은새로운거래가격의하한선이다. 1 매방중시화 ( 買方重視化, 구매자중심 ) 현상이커진다. 2 불황에약한부동산은타격이크다 ( 규모큰호화주택, 신개발지역의택지 ). 3 부동산가격하락, 거래한산하고금리가높아부동산소유가부담, 공가율이증가한다. 4 과거사례가격은현재시점에있어서거래가격의상한선이되기도한다. 4. 부동산투자분석에관한설명중틀린것은? 1 내부수익률이요구수익률보다작은경우에는투자가치가없다고할수있다. 2 수익성지수가 1보다큰투자안은투자가치가있다고할수있다. 3 대부비율 (loan to value) 이높아질수록투자안의부채비율 (debt to equity) 도높아진다. 4 총소득승수법 (gross income multiplier) 은화폐의시간가치를고려한방법이다. 5 부채감당률 (debt coverage ratio) 이 1보다작다는것은순영업소득이매기간의원리금상환액을감당하기에부족하다는것을의미한다. 4. 정답 4 총소득승수법 (gross income multiplier) 은조소득승수법이라고도불리우며어림셈법의승수법의하나이다. 어림셈법 (rule of thumb method) 은할인하지않는방법이다. 곧화폐의시간가치를고려하지않는다. 5. 임대관련제도에관한설명중틀린것은?( 단, 다른요인은불변이라고가정 ) 1 임대료보조제도는수요자지원주택정책의한형태이다. 2 임대료보조대신동일한금액을현금으로제공하면저소득층의효용은감소한다. 3 임대료보조를받은저소득층의주택소비가증가하는이유는소득효과와대체효과때문이다. 4 임대료보조를받는저소득층의효용은임대료보조를받지않는경우보다높아진다. 5 시장균형가격보다낮은수준으로임대료를규제하면저소득층임차인들의주거환경이악화될수있다. 5. 정답 2 임대료보조는저소득층의주택재화에대한효용을높인다. 또한이러한임대료보조금을현금으로제공하게된다면비주택재화에대한효용도높일수있으므로예산선은더욱확장되고결국총효용을증가시킬수있다. 6. 부동산시장분석에관한설명중틀린것은? 카페에는다있다 http//cafe.daum.net/myk2005-1 -
1 시장세분화 (market segmentation) 는수요자의특성에따라, 시장차별화 (market disaggregation) 는공급상품의특성에따라시장을구분하는것이다. 2 소매중력법칙에따르면소비자에대한유인력은상점의규모가클수록, 거리가멀수록커진다. 3 특정지역에서해당부동산유형에대한시장성장성, 시장점유율, 개발타당성등을파악하는것이시장분석의중요한요인이다. 4 부동산상품은표준화가어렵기때문에시장분석이복잡해진다. 5 일정시점에시장에존재하는주택의양과사람들이보유하고자하는주택의양은다를수있다. 6. 정답 2 소매중력법칙에의하면소비자에대한상점의유인력은규모가클수록, 거리가가까울수록커진다. 건설노동자의임금이상승한다는것은생산요소비용의상승을의미하며이는공급곡선을좌상향으로이동시켜주택공급을감소시킨다. 10. 부동산학의관점에서토지소유권의공간적범위에관한설명중틀린것은? 1 토지지표를토지소유자가배타적으로이용하여작물을경작하거나건물을건축할수있는등의권리를지표권이라한다. 2 토지소유자가공중공간을타인의방해없이일정한고도까지포괄적으로이용할수있는권리를공중권이라한다. 3 토지의지하에관한권리의하나인광업권은토지소유자의권리로인정된다. 4 토지소유자가지하공간에서어떤이익을얻거나지하공간을사용할수있는권리를지하권이라한다. 5 국가가사유지지하의일부를사용하기위해구분지상권을설정할수있다. 7. 어떤지역의아파트시장균형가격을하락시킬수있는요인은?( 단, 다른조건은불변이라고가정 ) 1 대체주택에대한수요감소 2 아파트주변환경의개선 3 건설기술의진보로인한생산성향상 4 가구소득의증가 5 지역내유입인구증가 7. 정답 3 기술진보로인한생산성향상은공급곡선을우하향으로이동시켜가격은하락하고공급량은증가하게된다. 1 대체재에대한수요감소는당해재화의수요증가로이어지므로가격이상승하게된다. 2 아파트주변환경의개선은정의외부효과로작용하여수요곡선을우상향으로이동시킨다. 4 소득증가는수요증가요인으로가격이상승하게된다. 5 인구증가는수요증가요인으로가격이상승하게된다. 8. 부동산시장실패 (market failure) 와관련이없는것은? 1 공급독점 2 무임승차자문제 3 공공재 4 정보의비대칭성 5 완전경쟁 8. 정답 5 완전경쟁시장이란모순없는완전한상태이므로시장실패 (market failure) 란존재할수없다. 나머지는모두시장실패 (market failure) 의원인이된다. 9. 부동산시장에관한설명중틀린것은?( 단, 다른요인은불변이라고가정 ) 1 건설노동자의임금이상승하면주택공급이증가한다. 2 정부가건축허가요건을강화하면신규건설이침체될수있다. 3 부동산경기조절정책은일반경기의조절을위한수단이될수있다. 4 장기주택저당대출제도의활성화는무주택가구의주택구입을쉽게해준다. 5 프로젝트파이낸싱의활성화는주택공급의확대에기여할수있다. 9. 정답 1 10. 정답 3 광업권은채광권과채굴권을말한다. 채광권은등록된일정한광구 ( 토지구역 ) 에서등록된일정한광물을탐색하는권리이며, 채굴권은광구내에서등록된일정한광물을채굴하여이를취득하는권리이다. 광업권은국가가부여하는권능이있어개인소유권이미치지못한다. 11. 부동산의특성에관한설명중틀린것은? 1 부증성 ( 비생산성 ) 으로인해토지이용이점차집약화하는경향이있다. 2 영속성이있으므로장기투자를통해자본이득과소득이득을얻을수있다. 3 희소성의차이로도시중심토지는도시교외토지보다임대료가더높은경향이있다. 4 개별성이있어부동산상품간완전한대체관계가성립한다. 5 용도의다양성이있으므로최유효이용방법을선택하게된다. 11. 정답 4 개별성이란물리적으로보는부동산은각각다르다는특성이다. 즉, 부동산으로서동일한것은각부동산스스로일뿐이므로엄격한의미에서의토지는물리적으로대체할수없는물건이다. 다만이용측면의대체성이있으므로개별성을완화하고있다. 12. 부동산경기에관한설명중옳은것은? 1 일반적으로부동산경기는여러부동산유형과지역에동시에같은국면으로진행하는경향이있다. 2 2005년정부의 8 31 부동산대책과같은외부충격으로주택경기가하강한다면이는순환적경기변동에해당한다. 3 부동산경기후퇴국면에서중개활동은매수자보다매도자를중시하게된다. 4 방학동안대학가원룸의공실이늘어나는것은무작위적변동 (random change) 에해당한다. 5경제주체들이모두부동산가격상승에대한기대를갖고있다면부동산가격이급등할수있다. 12. 정답 5 1 부동산경기는각부동산의유형에따라개별적으로이루어지는경향이있으며전국적 보편적으로진행되는것이아니라지역적으로도각각변량의진행이다르게움직이는특성이있다. 2 비순환적경기변동에해당한다. 3 부동산경기후퇴국면에서중개활동은매도자보다매수자를중시하게된다. 4 계절적변동 (seasonal variation) 에해당한다. 카페에는다있다 http//cafe.daum.net/myk2005-2 -
13. 부동산감정평가에서지역분석에관한설명중옳은것은? 1 성숙도가낮은후보지의동일수급권은전환후용도지역의동일수급권과일치하는경향이있다. 2 지역분석은개별분석후에이루어지는것이일반적이다. 3 인근지역의사회적 경제적 행정적위치는고정적인것이아니라유동적인것이다. 4 인근지역의생애주기를성장기, 성숙기, 쇠퇴기, 천이기, 악화기등으로구분할때가격수준은성장기에최고에이른다. 5 인근지역은대상부동산이속해있지않지만그지역적특성이대상부동산의가격형성에영향을미치는지역이다. 13. 정답 3 1 이행지 이행후의종별에따라서 후보지 전환후의종별에따라서 성숙도가낮은경우에는이행 전환전의동일수급권도고려해야한다. 2 지역분석은개별분석에앞서행한다. 4 가격수준은성숙기에최고에이른다. 5 인근지역은대상부동산이속한지역으로서대상부동산의가격형성에직접적영향을미치는지역이다. 14. 부동산감정평가의감가수정방법에관한다음설명중맞는것은? ᄀ회계목적의감가상각은취득가격을기준으로하지만, 감정평가의감가수정은재조달원가를기준으로한다. ᄂ회계목적의감가상각은관찰감가를인정하나, 감정평가의감가수정은관찰감가를인정하지않는다. ᄃ정률법에서매년의감가액은첫해가가장크고, 해가갈수록점차줄어든다. ᄅ감가수정에서감가의요인은일반적으로물리적 기능적및경제적요인으로구분할수있다. ᄆ감가수정을할때내용연수는물리적내용연수를기준으로한다. 1 ᄀ, ᄂ, ᄆ 3 ᄃ, ᄅ, ᄆ 5 ᄀ, ᄃ, ᄅ 2 ᄀ, ᄂ, ᄅ 4 ᄂ, ᄃ, ᄆ 14. 정답 5 ᄂ회계목적의감가상각은관찰감가를인정하지않으나, 감정평가의감가수정은관찰감가를인정한다. ᄆ감가수정을할때내용연수는경제적내용연수를기준으로한다. 15. 다음감정평가산식의 ( ) 과 ( ) 에들어갈내용으로옳은것은? 적산임료 = 기초가격 ( ᄀ )+ 필요제경비 순수익수익가격 = ᄂ ᄀ ᄂ 1 기대이율 자본회수율 2 자본회수율 환원이율 3 환원이율 기대이율 4 기대이율 환원이율 5 환원이율 자본회수율 15. 정답 4 적산임료 = 기초가격 기대이율 + 필요제경비순수익 수익가격 = 환원이율 16. 동일한효용을가진여러부동산중에서가격이가장낮은것이선택되고이가격이다른부동산의가격형성에영향을미치는원칙은? 1 균형의원칙 2 예측의원칙 3 변동의원칙 4 대체의원칙 5 기여의원칙 16. 정답 4 인간은시장경제에있어서가장합리적인경제행위를한다. 경제주체가합리성을추구하는과정에서동일가격의것이면효용이좋은것을, 동일한효용이면가격이낮은것을선택한다. 대체의원칙이란부동산가격은대체성을지닌다른부동산또는재화등의가격과상호작용과정에서형성된다는원칙으로감정평가 3방식의가장기초가되는가격원칙이다. 17. 부동산마케팅 4P(price, product, place, promotion) 전략중제품 (product) 전략에해당하지않는것은? 1 단지내자연친화적인실개천설치 2 거주자라이프스타일을반영한평면설계 3 보안설비의디지털화 4 지상주차장의지하화 5 제품의광고및홍보활동 17. 정답 5 제품의광고및홍보활동은의사소통 (promotion) 전략이다. 18. 부동산관리에관한설명중틀린것은? 1 도시화, 건축기술의발달등으로인하여부동산관리전문화의필요성이강조되고있다. 2 부동산관리에는기술 경영 법제도등의측면이있어서, 물리적설비뿐아니라경영및법률을포함하는복합적인접근이필요하다. 3 부동산관리자의중요한역할은소유자의수익극대화및임차인과좋은관계를유지하는것이다. 4 관리방식중기밀유지및보안관리측면에서는자가관리보다위탁관리가더유리하다. 5 부동산의유지 관리상의문제가발생한후처리하면고비용의지출, 임차인의불편등을야기하므로예방적유지 관리를할필요가있다. 18. 정답 4 기밀유지및보안관리가취약하다는것은위탁관리의가장큰단점중하나이다. 19. 민간의부동산개발에관한설명중옳은것은? 1 공사비를분양금으로정산하는사업방식에서는사업시행은건설회사가하지만, 이익은토지소유자에게귀속된다. 2 개발사업이완성되기전에부동산을매수한자의시장위험은개발사업의완성이가까워질수록커진다. 3 토지신탁방식에서는부동산신탁회사가건설단계의부족자금을조달한다. 4 토지소유자의자체사업일경우사업시행은토지소유자가하지만, 자금조달과이익귀속의주체는건설회사이다. 5 등가교환방식에서는토지소유자와부동산신탁사간에수수료 카페에는다있다 http//cafe.daum.net/myk2005-3 -
문제가발생할수있다. 19. 정답 3 1 공사비분양금지급방식은지주공동사업의일종으로사업시행을통한이익은이해관계자상호간에분배된다. 2 개발사업의시장위험은사업초기에는커지다가완성이가까워질수록작아진다. 4 토지소유자의자체사업일경우사업시행도토지소유자가하고, 자금조달과이익귀속의주체도토지소유자가된다. 5 등가교환방식에서는수수료문제가발생하지않는다. 20. 오피스빌딩의현금흐름분석에관한설명중틀린것은? 1 매각시점에미상환대출잔액이있다면세전매각현금흐름이총매각대금보다적다. 2 가능총소득에서공실및회수불가능임대수입을제하고기타소득을합하면유효총소득이된다. 3 유효총소득은순영업소득에비해서큰편이다. 4 순영업소득은세전현금흐름과동일할수없다. 5 과세대상소득이적자가아니고투자자가과세대상이라면세전현금흐름은세후현금흐름보다크다. 20. 정답 4 만약오피스빌딩의투자자가차입금 ( 저당투자액 ) 을동원하지않고전액지분투자액으로투자했을경우부채서비스액도존재하지않으므로순영업소득과세전현금흐름은동일하게된다. 21. 단순회수기간법으로다음부동산투자안들의타당성을분석한결과가장타당한것은?( 단현금흐름은기간중에균등하게발생한다고가정 ) 기간 투자안별현금흐름 ( 단위 만원 ) A B C D E 현재 -500-700 -600-800 -900 1년 100 200 200 200 100 2년 300 300 100 100 200 3년 200 100 300 300 200 4년 100 100 200 400 300 5년 400 300 200 300 100 1 A 2 B 3 C 4 D 5 E 21. 정답 1 현금흐름은기간중에균등하게발생한다고가정하였으므로투자안별회수기간은다음과같다. A 2.5년 B 4년 C 3년 D 3.5년 E 5년회수기간은짧은것이우월한투자안이므로 A를선택한다. 점증상환 (GPM) 원리금상환액이대출초기에는적고시간이지남에따라커지는저당대출이다. 원금균등분할상환 (CAM) 카드채권의상환에많이사용하고초기의상환액이가장많고후반기의상환액이가장적다. 구분 월불입액 (A+B) 월원금상환액 (A) 월이자액 (B) 원금균등분할상환 감소 고정 감소 원리금균등분할상환 고정 증가 감소 23. 임대아파트의수요함수는 Q D =1400-2P, 공급함수는 Q S =200+4P 라고하자. 이때정부가아파트임대료를 150 만원 /m 2 으로규제했다. 이규제하에서시장의초과수요또는초과공급상황과그수량은?[ 여기서 P 는가격 ( 단위 만원 ), Q D, Q S 는각각수요량과공급량 ( 단위 m 2 ), 다른조건은불변이라고가정 ] 1 초과수요 100m 2 2 초과수요 300m 2 3 초과공급 100m 2 4 초과공급 200m 2 5 초과공급 300m 2 23. 정답 2 수요함수는 Q D =1400-2P, 공급함수는 Q S =200+4P 이므로균형조건은, 1400-2P=200+4P 6P=1200 P=200 균형임대료 200만원, 균형량 1000m 2 여기서임대료를 150만원으로규제하므로위의항등식에대입하면, Q D =1400-2 150 Q D =1100 Q S =200+4 150 Q S =800 수요가더크므로초과수요차이는 300m 2 초과수요이고초과수량은 300m 2 24. 토지정책수단에관한내용중틀린것은? 1 토지시장의실패에대응하기위해서직 간접형태의정책수단이활용되고있다. 2 환지방식은초기에막대한토지구입비용이들기때문에사업시행자가재정지출을효율적으로관리하기어렵다. 3 공영개발은주로대규모개발사업에이용되어왔다. 4 수용방식의문제점으로토지매입과보상과정에서사업시행자와주민의갈등을들수있다. 5 공공투자사업은시장기능에맡길경우추진되기어려운도시계획사업등에자주이용된다. 24. 정답 2 환지방식에대한설명이아니라매수방식임 22. 점증상환, 원금균등상환, 원리금균등상환의세가지대출상환방식중다음질문에적합한방식은?( 단, 다른조건은동일하다고가정 ) ᄀ차입자의첫회월불입액이가장적은대출상환방식은? ᄂ첫회월불입액납부후만기이전에중도상환할경우미상환대출잔액이가장적게되는대출상환방식은? ᄀ ᄂ 1 점증상환 원금균등분할상환 2 점증상환 원리금균등분할상환 3 원리금균등분할상환 점증상환 4 원리금균등분할상환 원금균등분할상환 5 원금균등분할상환 점증상환 22. 정답 1 25. 토지가격결정에영향을미치는요인에관한설명중옳은것은?( 단, 자본시장은완전하고다른요인은불변이라고가정 ) 1 지대가상승하면토지가격은낮아진다. 2 토지에대한위험프리미엄이상승하면토지가격은높아진다. 3 금리가상승하면토지가격은낮아진다. 4 신도시계획이발표되면사업예정지주변지역의토지가격은낮아진다. 5 기대인플레이션율이오르면토지가격은낮아진다. 25. 정답 3 1 지대와토지가격은비례관계이므로지대의상승을가격을높인다. 2 위험프리미엄은요구수익률 ( 할인율 ) 을상승시키고이로인해토지가격은낮아진다. 4 신도시계획이발표되면개발에대한기대심리로토지가격은높아진다. 카페에는다있다 http//cafe.daum.net/myk2005-4 -
5 물가상승에대한예상은환물심리를자극하여토지가격을올린다. 26. 외부효과에관한설명으로틀린것은?( 단, 다른변수는불변이라고가정 ) 1 인근지역에쓰레기소각장을설치하면아파트시장에부 (-) 의외부효과가발생할것이다. 2 어떤사람이타인의경제행위로인하여아무런보상없이일방적피해를받는경우를부 (-) 의외부효과라고한다. 3 인근지역에대규모생태공원이들어서면아파트시장에정 (+) 의외부효과가발생할것이다. 4 용도지역지구제와같은토지이용규제는부 (-) 의외부효과를억제하기위한수단으로도이용된다. 5 정 (+) 의외부효과를발생하는재화는사회적으로적정한수준보다많이생산된다. 1 공급이증가할때수요의가격탄력성이비탄력적일수록가격이더내린다. 2 수요의소득탄력성은소득의변화율에대한수요량의변화율이다. 3 수요가증가할때공급의가격탄력성이비탄력적일수록가격은더오른다. 4 공급이가격에대해완전비탄력적일때수요가증가해도가격은변하지않는다. 5 수요가가격에대해완전탄력적일때공급이증가해도가격은변하지않는다. 29. 정답 4 공급이완전비탄력적이라면수요의변화에따라가격은급등락하게된다. 즉, 가격은수요 공급가격이아닌수요가격이된다. 26. 정답 5 정 (+) 의외부효과란사적편익보다사회적편익이더크게발생하는상태이다. 사회적편익은크나그에대한보상으로주어지는사적편익이작기때문에정 (+) 의외부효과를발생하는재화나행위주체는과소생산의문제에부딪치게된다. 이에대한해결책으로정부의보조금정책등이있다. 27. 부동산학에서이용하는계수에관한설명중틀린것은? ( 단, 기말불입과기말수령을가정 ) 1 미래가치계수는현재가치계수의역수이다. 2 연금의미래가치계수는연금의현재가치계수의역수이다. 3 감채기금계수는미래에사용할금액을적립하기위한매월의적립금을계산하는데사용한다. 4 저당상수는원리금균등분할상환시융자금액에대한월불입액을계산하는데사용한다. 5 연금은현재가치계수는미상환대출잔액을계산하는데사용한다. 27. 정답 2 연금의미래가치계수의역수는감채기금계수이고, 연금의현재가치계수의역수는저당상수이다. 28. 주택담보대출에관한설명중틀린것은?( 단, 다른변수는동일하다고가정 ) 1 연간이자율이같은 1년만기대출의경우대출자는기말에한번이자를받는것이기간중 4회나누어받는것보다유리하다. 2 대출자의명목이자율은시장실질이자율, 위험에대한대가, 기대인플레이션율등으로구성된다. 3 변동금리부주택담보대출의이자율은기준금리에가산금리를합하여결정된다. 4 변동금리부주택담보대출이자율의조정주기가짧을수록이자율변동의위험은대출자에서차입자로전가된다. 5 CD( 양도성예금증서 ) 연동주택담보대출은변동금리부주택담보대출이다. 28. 정답 1 기말에한번이자를받는것보다는기간중 4회나누어받는것이이자적용의횟수가더많기때문에유리하다. 29. 아파트에대한수요와공급의탄력성에관한설명중틀린것은?( 단, 다른변수는불변이라고가정 ) 30. 부동산분석에관한용어설명중틀린것은? 1 지역경제분석에서는대상지역의부동산수요에영향을미치는인구, 고용, 소득등의요인을분석한다. 2 흡수율분석에서는개발사업과관련한거시적경기동향, 정책환경, 지역시장의특성등을분석한다. 3 시장분석에서는특정지역이나부동산유형에대한수요, 공급등을분석한다. 4 타당성분석에서는개발사업에투자자금을끌어들일수있을정도로충분한수익이발생하는지분석한다. 5 상권분석에서는대상점포가고객을끌어들이는지리적범위를분석한다. 30. 정답 2 흡수율이란시장에공급된특정부동산이일정한기간동안매수되는비율을말한다. 2는흡수율분석이아닌지역경제분석에대한설명이다. 31. A 부동산의다음 1 년간소득및비용명세서를이용하여순영업소득을구하시오. 유효총소득 비용명세 1 32,000,000원 3 49,000,000원 5 57,000,000원 31. 정답 4 유효총소득 순영업소득 세전현금수지 세후현금수지 < 영업경비 > 유지관리비화재보험료수도세전기료재산세 부채서비스액 소득세 유지관리비화재보험료소득세수도세전기료재산세부채서비스액 2 42,000,000 원 4 52,000,000 원 100,000,000 원 2,000,000원 52,000,000원 10,000,000 원 42,000,000 원 10,000,000원 32,000,000 원 100,000,000원 10,000,000원 2,000,000원 10,000,000원 카페에는다있다 http//cafe.daum.net/myk2005-5 -
32. 다음표준지공시지가를기준으로주어진조건에따라가격시점현재의대상토지가격을구하시오. - 표준지공시지가 10,000원 /m 2 - 공시지가공시기준일이후가격시점까지지가변동률 10% - 대상토지는표준지의인근지역에소재함 - 개별요인분석표 구분 표준지 대상토지 가로조건 100 80 접근조건 100 100 획지조건 100 110 환경조건 100 100 행정적조건 100 100 기타조건 100 100 1 9,680 원 /m 2 2 10,680 원 /m 2 3 11,000 원 /m 2 4 11,500 원 /m 2 5 12,500 원 /m 2 32. 정답 1 10,000원 /m 2 시점수정 개별요인수정 ( 가로조건 ) 개별요인수정 ( 획지조건 ) =10,000원 /m 2 1.1 =9,680 원 /m 2 가지물적증거를수집하여검토함으로써권리등의하자유무를발견하려는작업이다. 34. 정답 1 권원보험은대상부동산의매수자에대한사실상의보증이다. 35. 우리나라의부동산투자회사에관한설명중틀린것은? 1 자기관리부동산투자회사는실체가있는회사이고, 기업구조조정부동산투자회사는명목회사 (paper company) 이다. 2 부동산투자회사의최저자본금규모는 250억원이다. 3 부동산투자회사는자본금의 50% 이내에서현물출자할수있다. 4 자기관리부동산투자회사는매분기말현재총자산의 100분의 80이상을부동산, 부동산관련유가증권및현금으로구성하여야한다. 5 기업구조조정부동산투자회사의경우주주 1인과그특별관계자는발행주식총수의 30% 를초과하여소유하지못한다. 35. 정답 5 주주 1인과그특별관계자가발행주식총수의 30% 를초과하여소유하지못한다는규정은일반부동산투자회사에해당하는경우이고기업구조조정부동산투자회사의경우는제한이없다. 33. 부동산중개등에관한설명중옳은것은? 1 우리나라부동산중개행위는원칙적으로상사중개의성격을갖는다. 2 에스크로우 (escrow) 회사는매도자와매수자간의협상과정에적극참여하기때문에중개업자의업무를대신하는경우가많다. 3 독점중개의뢰계약 (exclusive right-to-sell listing) 에서는중개업자가중개의독점권을가지면서소유자 ( 중개의뢰인 ) 가직접거래를성사시킨경우에도수수료를받을수있다. 4 일반중개의뢰계약 (open listing) 은중개의뢰를받은 1인의중개업자가여러중개업자와공동으로중개하는방식이다. 5 거래당사자간의거래계약과중개의뢰인과중개업자의중개계약은모두사실행위에해당된다. 33. 정답 3 1 우리나라부동산중개행위는원칙적으로민사중개의성격을갖는다. 2 에스크로우 (escrow) 회사는계약조건을협의하거나매매당사자의협상과정에참여하는등법적조언을할수없다. 4 일반중개의뢰계약 (open listing) 은의뢰인이다수의중개업자에게동등한기회로부동산판매를의뢰하는계약을말한다. 5 거래당사자간의거래계약과중개의뢰인과중개업자의중개계약은모두법률행위에해당된다. 34. 부동산권리분석및권원보험 (title insurance) 등에관한설명중틀린것은? 1 권원보험은대상부동산의매도자에대한보증이기때문에부동산거래를촉진하는효과가있다. 2 소급권리분석은과거로소급해서대상부동산의소유권의연쇄성 (chain of title) 을확인하는작업을중심으로한다. 3 권원보험에가입했다고해서권리의하자가치유또는제거되는것이아니고, 권리의하자는그대로존속한다. 4 우리나라부동산등기는공신력이인정되지않기때문에권리분석의필요성이강조된다. 5 자료의판독 (reading) 이란임장활동단계이전의활동으로여러 36. 우리나라의부동산증권화에관한설명중옳은것은? 1 부동산에대한지분을증권화한부동산상품중에서대표적인것이주택저당증권이다. 2 우리나라에서발행된주택저당증권은대부분다계층저당채권 (CMO, collateralized mortgage obligation) 이다. 3 부동산투자회사는주거용부동산에주로투자하고있다. 4 은행부동산투자신탁상품과간접투자자산운용업법에의한부동산펀드는주로완성된부동산에투자하고있다. 5 국민주택기금이보유한주택저당대출채권을기초로증권화한주택저당증권은발행된전례가없다. 36. 정답 2 1 부채 ( 채무 ) 를증권화한부동산상품중에서대표적인것이주택저당증권이며지분을증권화한대표적상품은리츠이다. 3 부동산투자회사는수익성부동산에주로투자하고있다. 4 은행부동산투자신탁상품과간접투자자산운용업법에의한부동산펀드는분양형아파트또는주상복합등과같은부동산개발사업에주로투자하고있다. 5 주택금융공사의전신인한국주택저당채권유동화주식회사 (KoMoCo) 시절부터국민주택기금이주택에대해서 1순위근저당권을설정하고지원한주택저당대출채권이지속적으로증권화되어왔다. 37. 다음과같이조사된건물의가격시점현재의원가법에의한감정평가가격은?( 단, 감가수정은정액법에의함 ) - 가격시점 2005. 10. 30 - 건축비 200,000,000 원 (2003. 10. 30 준공 ) - 건축비는매년 10% 씩상승하였음 - 가격시점현재잔존내용연수 48 년 - 내용연수만료시잔존가치율 10% 1 232,320,000원 3 233,288,000원 5 234,800,000원 37. 정답 3 2 232,925,000 원 4 234,000,000 원 카페에는다있다 http//cafe.daum.net/myk2005-6 -
재조달원가 200,000,000원 (1+0.1)2=242,000,000원잔존가치 242,000,000원 -10%=24,200,000원감가총액 242,000,000 원-24,200,000 원 =217,800,000 원연간감가액 217,800,000 원 50년 ( 경제적내용연수 )=4,356,000 원복성가격 =242,000,000 원 ( 재조달원가 )-8,712,000 원 ( 감가수정액 ; 2년 4,356,000 원 )=233,288,000원 38. 상권의분석방법에관한설명중틀린것은? 1 크리스탈러 (W. Christaller) 의중심지이론은유사한상품을취급하는점포들이서로도심에인접해있는경우를잘설명해준다. 2 컨버스 (P. D. Converse) 의분기점모형은두도시간의구매영향력이같은분기점의위치를구하는방법을제시한다. 3 중력모형 (gravity model) 은중심지의형성과정보다중심지간의상호작용에더초점을두고있다. 4 CST(customer spotting techniques) 기법은상권의규모뿐만아 니라고객의특성파악및판매촉진전략수립에도움이될수있다. 5 허프 (D. Huff) 의확률모형으로한지역에서각상점의시장점유율을간편하게추산할수있다. 38. 정답 1 유사한상품을취급하는점포들이서로도심에인접해있는경우를잘설명해주는이론은페터 (R. M. Fetter) 의공간균배의원리이다. 39. 두가지산업이있는단핵도시모형을가정한입찰지대곡선에관한설명중틀린것은? 지대 A 1 점 A, M, D를연결한선이이도시전체의입찰지대곡선이다. 2 토지수요가증가하면교외지역지가가상승할수있다. 3 교통운송기술의진보로 AB가 A'B로이동한다면지가수준이전반적으로하락할것이다. 4 이모형으로직주분리현상을설명할수있다. 5 입찰지대곡선은토지이용에따른판매액이극대화되는지대곡선을연결한것이다. 39. 정답 5 입찰지대곡선은토지이용에따른입지잉여 ( 순수익 ) 가극대화되는지대곡선을연결한것이다. 40. 다음표에서 A지역부동산산업의입지계수 (locational quotient) 를구하시오. - 지역별산업생산액 ( 단위 억원 ) 산업 \ 지역 A B 전국 부동산 100 400 500 기타 200 200 400 전체 300 600 900 1 0.5 2 0.6 3 0.75 4 1.2 5 1.5 40. 정답 2 전국 산업에대한 지역의산업구성비입지계수 (LQ) = 전국총고용인구에대한 지역의차지하는구성비 = = 0.6 A' 수험생여러분! 수고많이하셨습니다. C M 0 B D 거리 카페에는다있다 http//cafe.daum.net/myk2005-7 -