KiRi Weekly 2015.3.2 보험회사부동산투자활성화를위한제언 박선영연구위원 요약 수익성제고와대체투자활성화차원에서글로벌보험회사들이부동산투자에주목하고있음. 우리나라보험회사들의부동산투자가제한적이었던배경에는과거개발시기에보험회사의부동산투자를투기제한목적에서규제토록한감독정책의영향이남아있음. 반면에미국영국의경우에는보험회사의부동산투자에대한별도의제한규정이없어서보험회사들이다양한부동산수익사업에투자하고있음. 수익성제고와대체투자활성화차원에서보험회사가다양한부동산수익사업에투자할수있도록투자용부동산의대상을확대할필요성이있어보임. 또한부동산간접투자의경우위험기준자기자본 (RBC) 규제상적용하는위험계수를투자대상의목표수익률과투자유형을반영해세부적으로차등화하는방안도검토할수있음. 저금리시대에안전자산위주의투자만으로는고수익을올릴수없게된글로벌보험회사들이비유동성프리미엄 (illiquidity premium) 에대한기대감을높이면서부동산투자를늘리고있음. 파이낸셜타임스 1) 에따르면부동산장기임대료수입이채권수익률에버금가는안정된수익률을올릴수있다는기대감이일면서보험회사의부동산투자가늘고있음. - 영국계푸르덴셜의투자운용자회사인 M&G는 2013년부터 2014년사이에장기임대계약매물에집중투자하는부동산펀드에총 9억파운드를투자해상업용오피스에서상가에이르기까지부동산투자를다각화하고있음. - 네덜란드계 ING 투자운용은보험회사 Nationale-Nederlanden 등기관투자가들을대상으로 7억 5,000만유로의상업용부동산펀드를조성했음. - 독일계생보사인알리안츠는고속도로, 경기장, 대체에너지개발등대체투자사업에 2013년이후 4억달러를투자했음. 1) 파이낸셜타임스 (2014. 5. 27), M&G and ING push insurance cash into real estate investment. 3
지난 2014 년골드만삭스가글로벌보험회사 CFO CIO 233 명을대상으로실시한설문조사에서도 글로벌보험회사들은향후전통자산에대한투자비중을줄이고대체투자중에서도부동산펀드, 부 동산담보대출채권등에대한투자를늘릴것이라고밝혔음. 2) 전통적으로미국영국등에비해보험회사의부동산투자비중이낮았던일부아시아국가들에서도최근보험회사의부동산투자를활성화하기위한움직임이일고있음. 3) 부동산전문컨설팅그룹인 CBRE 보고서에따르면 2013년기준각국별생명보험업계부동산자산포트폴리오비중은중국 1.0%, 일본 1.8%, 한국 2.4% 로미국 (6%) 과영국 (5%) 에비해낮은수준임. 중국은 2009년보험회사들의국내부동산투자, 2012년 10월부터는해외부동산투자를허가하는한편부동산투자제한요건도현행자산 20% 에서 30% 로확대함. 일찍부터부동산투자가비교적활발했던미국보험업계의경우부동산직 간접투자를통한보험회사의상업용부동산투자가 2013년기준 6,658억달러 ( 한화약 732조원 ) 4) 에이르고있음. NAIC 보고서에따르면각종자본규제및건전성감독강화로은행들의자금공급이주춤한가운데보험회사가부동산시장의새로운자금공급처로부상하고있음. - 전체부동산투자가운데상업용부동산대출이전체시장의 51.4% 를차지하고있고 CMBS 투자가 28.8%, REITs, 조인트벤처투자등은각각 10% 미만을차지하고있음. < 표 1> 2013 년기준미국보험업계상업용부동산투자현황 ( 단위 : 백만달러, %) 구분 생명보험 손해보험 기타 총합 비중 상업용부동산대출 324,390.2 7,549.4 10,146.2 342,085.8 51.4 CMBS 148,159.9 35,197.9 8,078.2 191,436.0 28.8 REITs 39,427.2 8,331.8 3,128.7 50,887.7 7.6 부동산보유 23,935.5 10,055.2 4,762.9 38,753.6 5.8 조인트벤처투자 29,241.0 12,725.0 696.8 42,662.8 6.4 총합 565,153.8 73,859.3 26,812.8 665,825.9 100.0 자료 : NAIC(2013), "Capital Markets Special Report: Insurance Industry's Exposure to Commercial Real Estate". 2) Siegel M.H. & Athans A.L.(2014), "Goldman Sachs Asset Management Insurance Survey: Risk On Reluctantly". 3) CBRE, "Liberalisation and the Rise of Asian Insurance Investment in Real Estate". 4) SNL Financial 에따르면 2013 년미국보험업계의현금및투자자산규모가 5 조달러규모임을감안하면전체투자자산중 13% 가상업용부동산에투자된것으로추산됨. 4
부동산직접투자의경우부동산시장침체이후매각차익실현목적 (3.3%) 보다는장기적이고안정 적인임대수익목적 (45.4%) 이전체투자의절반가량을차지하고있음. < 표 2> 2013년기준미국보험회사부동산직접투자현황 ( 단위 : 백만달러, %) 유형 생명보험 손해보험 기타 총합 비중 사용목적 6,960.9 8,554.8 4,341.7 19,857.4 51.2 임대수익목적 16,021.6 1,251.9 335.4 17,608.9 45.4 매각차익실현목적 953.0 248.6 85.7 1,287.3 3.3 총합 23,935.5 10,055.3 4,762.8 38,753.6 100.0 자료 : NAIC(2013), "Capital Markets Special Report: Insurance Industry's Exposure to Commercial Real Estate". 로이터통신 5) 에따르면미국계메트라이프는 2014년초노르웨이중앙은행투자운용사와함께보스톤, 워싱턴, 샌프란시스코일대의오피스에 17억달러가량을투자하는등부동산투자금액이 550억달러에이르고있음. - 미국계푸르덴셜은자회사인 PREI(Prudential Real Estate Investors) 를통해부동산투자에꾸준한관심을기울여온대표적인보험회사로꼽힘. 6) 우리나라보험회사의부동산투자는 2013년기준운용자산대비 3~4% 수준으로미미한수준임. 지난 10년간보험회사의총자산과운용자산의증가로인해운용자산대비부동산투자비중은지속적인감소세를보여왔음. 우리나라보험회사들의제한적인부동산투자는과거개발시기에보험회사의부동산투자를투기제한목적에서접근한감독정책에서비롯된측면이있음. 7) - 1990년재무부의금융기관비업무용부동산매각조치지시로 2,122억원규모의부동산을매각한사례가있음. 8) 5) 로이터통신 (2014. 6. 2), Search for yield has insurers running to alternatives. 6) 강형구 이창민 이상엽 (2012), 영미선진기업의부동산투자사업전략, 영미연구제 27 집, p. 348. 7) 1960 년대이전에는보험회사의부동산투자에대한별도의규제가없다가 1970 년대이후부동산투기억제정책에따라투자한도가축소돼현재는총자산의 25% 이내로제한됨. 8) 생명보험협회, 생명보험협회 60 년사. 5
< 표 3> 보험회사부동산투자현황 ( 단위 : 조원, %) 구분 생보사 손보사 연도 총자산 운용운용자산운용운용자산부동산총자산부동산자산대비비중자산대비비중 2000 120.51 100.02 9.54 9.54 29.03 22.78 2.81 12.33 2001 137.96 112.00 9.43 8.42 33.26 25.57 3.08 12.03 2002 163.30 132.03 9.07 6.87 35.25 29.14 3.10 10.63 2003 183.24 148.00 8.98 6.06 37.93 31.58 3.25 10.29 2004 209.91 167.78 8.86 5.28 42.75 35.42 3.34 9.43 2005 234.77 183.58 9.19 5.01 49.02 40.16 3.51 8.73 2006 265.78 201.89 9.59 4.75 55.80 44.98 3.59 7.99 2007 297.34 221.85 10.09 4.55 63.83 51.79 3.85 7.43 2008 320.41 239.25 10.42 4.36 71.53 57.26 4.08 7.13 2009 361.43 266.73 11.48 4.30 83.00 66.06 5.04 7.62 2010 408.50 304.70 12.08 3.96 99.01 79.51 5.55 6.98 2011 442.65 336.99 13.48 4.00 123.36 95.25 6.25 6.56 2012 547.81 429.14 14.23 3.31 151.79 119.07 6.43 5.40 2013 597.48 467.37 14.99 3.21 170.56 135.96 6.45 4.74 자료 : 금융통계시스템. 보험회사의수익성제고와대체투자활성화차원에서보험회사가다양한수익형부동산사업에투자할 수있도록투자용부동산의적용대상을확대할필요성이있음. 우리나라보험업법시행령제 49조에따르면보험회사의부동산투자는업무시설용과투자사업용으로엄격하게구분되어있음. - 투자용부동산의경우에도사실상공공성사업으로제한돼다양한수익형부동산사업에투자하기에는한계가있음. 미국영국의경우에는보험회사의부동산투자에대한별도의제한규정이없어서보험회사들이주택사업, 신사옥건설프로젝트, 요양사업등다양한부동산수익사업에투자하고있음. 9) 안정적인수익률을목표로한핵심부동산자산 (Core Asset) 과고위험 - 고수익창출을목표로하는가 치창출부동산자산 (Value-Added Asset) 을구분해부동산투자유형과위험에따라적절한위험계수 가반영될수있도록조정이필요해보임. 9) 파이낸셜타임스 (2014. 5. 27), M&G and ING push insurance cash into real estate investment. 6
위험기준자기자본 (RBC) 규제시적용되는위험계수는부동산직접투자의경우 6%, 부동산간접투자는주식과동일한 12% 가반영되고있어간접투자를저해할여지가있음. - 채권수익률에준하는안정적인장기임대수익을올릴수있는안정적인부동산에투자할경우투자목표수익률과물건별특성에따른차등화된위험계수의고려가필요함. 7