CAPE Research Division Company Analysis _ 22/5/2 Analyst 심원섭ㆍ 2)6923-7317 ㆍ shim47@capefn.com 자이에스앤디 (3174KS Buy 신규 TP 7,5 원신규 ) 부동산관리에서개발로, 부동산 total solution 업체로진화 부동산관리업체인자이에스앤디가주택개발사업에진출, 부동산 total solution 업체로변모하고있습니다. 자이브랜드를이용 해 5 세대이하의소규모부동산시장에진출하여매년 4 천억원이상의주택수주가외형성장을이끌것입니다. 부동산관리 업체및건설사대비 Niche player 로서동사의강점이부각될것으로판단해투자의견 Buy, 목표주가 7,5 원을제시합니다. 자이에스앤디에대해투자의견 Buy, 목표주가 7,5원으로커버리지개시 부동산관리업에서주택시공으로사업영역을확장해가고있는자이에스앤디에대해투자의견 Buy, 목표주가 7,5 원신규제시. 목표주가는시공매출이일정궤도에올라서는 21~22년평균 EPS에건설사평균 P/E 6.5X를적용 부동산관리업으로국한시켜, 동사와매우유사한수준의외형 / 수익구조를보이는 HDC아이콘트롤스 (A3957) 의시총은동사대비 1% 높은수준. 따라서, 동사의현주가에는시공실적에대한기대감이전혀반영되어있지않은것으로판단. 현수주 Flow상동사매출액은 22년 6천억원을돌파할것으로예상. 22년부동산관리부문매출액을 2천억대후반으로보면, 3천억원이상의매출과 25억원이상의영업이익이현주가에전혀반영되지않은것으로판단부동산 PM( 자산운영관리 ) 업을기반으로주택개발사업진출 년설립한 이지빌을통해부동산서비스업 ( 부동산임대 / 관리, AS 등단지전체운영 ) 과 Home improvement( 스마트홈, 빌트인가전등 ), CS 사업영위. 5년 GS그룹편입, 18년자이에스앤디 로상호변경하며주택개발사업진출. 기존이지빌사업은안정적으로성장중인동사의 cash-cow. 주택개발사업진출로외형급증구간진입 스마트홈산업은 captive 매출확보를바탕으로진입장벽존재. 해당부문에서동사의 captive는 GS건설이며, 주요경쟁사로는현대통신 ( 현대건설 ), HDC아이콘트롤스 ( 현대산업개발 ), 삼성SDS( 삼성물산 ) 등 CS사업부문에서는 GS건설및동사가주거용건축물분양시빌트인가전 ( 시스템에어컨, 천장용공기청정기, 냉장고, 방충망등 ) 을설치공사및판매. 유지보수사업도영위하기때문에 GS 및동사의누적분양과매출동반성장기대 Stock Data 자이에스앤디 (L) KOSPI ( 천원 ) (pt) 7 2,4 2,2 6 2, 1,8 5 1,6 4 1,4 1,2 3 1, 8 2 6 1 4 2 19/5 19/8 19/11 2/2 2/5 주가 (5/19) 5,1 원 액면가 1, 원 시가총액 137십억원 52주최고 / 최저가 6,55 원 / 2,865원 주가상승률 1개월 6개월 12개월 절대주가 (%) 17.5-12.5-17.7 상대주가 (%) 13.6-2.4-1.6 경영실적전망 결산기 (12월) 단위 218A 219A 22E 221E 222E 매출액 ( 십억원 ) 213 278 353 522 611 영업이익 ( 십억원 ) 14 16 23 34 42 영업이익률 (%) 6.8 5.9 6.4 6.6 6.9 지배주주순이익 ( 십억원 ) 11 12 18 28 34 EPS ( 원 ) 964 674 658 1,34 1,279 증감률 (%) 27.4-3.1-2.4 57.1 23.7 PER ( 배 ). 8.5 7.8 4.9 4. PBR ( 배 ). 1.1.9.7.6 ROE (%) 32.7 13.6 11.5 16. 17.1 EV/EBITDA ( 배 ) -3.9 3. 1.3 -.3 -.9 순차입금 ( 십억원 ) -61-96 -13-146 -179 부채비율 (%) 26.4 91.9 92.7 117.6 117.4
CAPE Company Analysis 22/5/2 수주잔고빠르게증가주택개발사업진출로부동산 Life cycle( 시행 / 시공 / 분양, 임대 / 관리, 리폼 ) 전영역커버. 자이르네 (Xi rene, 아파트 ) 와자이엘라 (Xi ella, 오피스텔 ) 브랜드로 5세대이하의중소규모부동산시장에진출하여현재수주가빠르게증가중. 2년에는 SK네트웍스의매각대상주유소부지 (193개) 중 5개를매입, 청년주택 / 임대주택사업으로영역추가확장 주택개발사업은사업초기고정비부담으로 19년매출 23억원, 영업적자 13억원시현. 신규분양물량은 19년 296세대 ( 별내자이엘라 ) 에서 2년 592세대, 21년 2,세대로큰폭의증가예상. 18~2년주택부문누적수주액은 7천억원상회. 프리미엄브랜드를앞세워향후매년 4천억원이상주택사업수주기대 그림 1. 매출액및영업이익추이 그림 2. 주주구성 ( 십억원 ) 매출액영업이익 OPM 6 8% GS 건설 GS 네오텍우리사주일반 5 4 3 2 1 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 7% 6% 26% 61% 14A 15A 16A 17A 18A 19A 2F 21F 자료 : 자이에스앤디, 케이프투자증권리서치본부 % 자료 : 케이프투자증권리서치본부 그림 3. 사업영역 : 부동산운영에서주택개발까지 Value chain 확대 주택개발 부동산운영 기존건설사영역 자이에스앤디의차별화 시행 시공 분양 임대 관리 / 리폼 자료 : 자이에스앤디, 케이프투자증권리서치본부 2 CAPE Research Division ㆍ www.capefn.com
CAPE Company Analysis 22/5/2 그림 4. 사업부문별매출비중추이 주택개발 Home Improvement 부동산운영 1%.6 7.3 9% 8% 35 7% 6.6 6% 56.5 5% 4 4% 3% 2% 38.8 36.2 1% 25 % 18A 19A 2E 자료 : 자이에스앤디, 케이프투자증권리서치본부 그림 5. 아파트매매가및자이매매가추이 전국 그림 6. 아파트매매가및자이매매가추이 서울 ( 만원 / 평 ) 자이프리미엄-전국 2, 자이매매가 - 전국 1% 1,8 아파트매매평균가 - 전국 9% 1,6 8% 1,4 7% 1,2 6% 1, 5% 8 4% 6 3% 4 2% 2 1% % 21 23 25 27 29 211 213 215 217 219 자료 : r114, 케이프투자증권리서치본부 ( 만원 / 평 ) 자이프리미엄-서울 4, 자이매매가 - 서울 7% 3,5 아파트매매평균가 - 서울 6% 3, 5% 2,5 4% 2, 3% 1,5 1, 2% 5 1% % 21 23 25 27 29 211 213 215 217 219 자료 : r114, 케이프투자증권리서치본부 표1. 자이에스앤디사업모델의비교우위자이에스앤디 부동산PM 중소형건설사 대형건설사 부동산서비스 인플레이션 +@ 의성장성 인플레이션 +@ 의성장성 X X 홈임프루먼트 두자리수성장 + 고마진 두자리수성장 + 고마진 X X CS GS/ 동사누적분양에비례성장 X X X 주택개발사업 규제완화 ( 소규모주택정비특례법 ) 프리미엄 미분양리스크小 X 미분양리스크大 규제리스크大 자료 : 케이프투자증권리서치본부 CAPE Research Division ㆍ www.capefn.com 3
CAPE Company Analysis 22/5/2 표2. 자이에스앤디사업모델의비교우위 ( 단위 : 억원 ) 구분 프로젝트명 착공예정일 완공예정일 기본도급액 완성공사액 계약잔액 주택사업 별내자이엘라 18.1.1 21.2.28 475 22 255 구의자이엘라 19.5.1 21.5.31 242 61 181 건대입구역자이엘라 19.8.1 22.6.3 458 3 428 범어자이엘라 19.12.1 22.12.31 411 15 395 속초중앙동생활형숙박시설 2.3.1 22.12.31 345 345 대구만촌동공동주택 2.4.1 22.11.3 1,18 1,18 대림동도시형생활주택 2.4.1 22.9.3 312 312 낙원청광연립 2.5.1 22.4.3 187 187 개포시영중심상가재건축 2.6.1 22.6.1 227 227 안양시박달동아파트신축 2.7.1 22.1.1 712 712 효제동지주공동사업 2.9.1 23.7.1 437 437 서초동아파트신축 2.12.1 23.9.3 2,7 2,7 도농역복합개발 21.3.1 24.2.1 431 431 수성동1가가로주택정비사업 21.7.1 23.12.1 483 483 주택사업합계 7,87 327 7,48 Home 전기, 정보, 통신공사등 1,456 893 563 Improvement 옵션등 2,14 38 2,66 CS 83 83 Home improvement 합계 3,643 1,14 2,628 부동산운영 광주원주고속도로 4,626 256 4,37 육군화천양구관사 526 15 421 기타 PM/FM 2,25 1,553 472 부동산운영합계 7,177 1,914 5,263 전체합계 18,626 3,255 15,371 자료 : 공정공시, 케이프투자증권리서치본부 4 CAPE Research Division ㆍ www.capefn.com
CAPE Company Analysis 22/5/2 재무상태표포괄손익계산서 ( 십억원 ) 219A 22E 221E 222E ( 십억원 ) 219A 22E 221E 222E 유동자산 177 25 296 363 매출액 278 353 522 611 현금및현금성자산 54 57 93 17 증가율 (%) 3.7 27. 48. 17. 매출채권및기타채권 44 58 85 1 매출원가 249 315 467 545 재고자산 1 1 1 2 매출총이익 29 38 56 66 비유동자산 11 13 16 18 매출총이익률 (%) 1.4 1.7 1.7 1.8 투자자산 4 5 7 8 판매비와관리비 12 15 21 24 유형자산 2 3 3 4 영업이익 16 23 34 42 무형자산 5 6 6 7 영업이익률 (%) 5.9 6.4 6.6 6.9 자산총계 278 39 43 471 EBITDA 19 25 37 45 유동부채 91 96 141 165 EBITDA M% 6.9 7.1 7.1 7.4 매입채무및기타채무 3 39 58 68 영업외손익 1 2 단기차입금 지분법관련손익 유동성장기부채 금융손익 -1 1 2 비유동부채 42 53 77 9 기타영업외손익 사채및장기차입금 세전이익 16 23 36 44 부채총계 133 148 218 254 법인세비용 4 5 8 1 지배기업소유지분 145 16 185 217 당기순이익 12 18 28 34 자본금 27 27 27 27 지배주주순이익 12 18 28 34 자본잉여금 8 8 8 8 지배주주순이익률 (%) 4.5 5. 5.3 5.6 이익잉여금 38 53 78 19 비지배주주순이익 기타자본 기타포괄이익 -1 비지배지분 총포괄이익 12 18 28 34 자본총계 145 16 185 217 EPS 증가율 (%, 지배 ) -3.1-2.4 57.1 23.7 총차입금 4 2 2 2 이자손익 1 1 2 순차입금 -96-13 -146-179 총외화관련손익 현금흐름표주요지표 ( 십억원 ) 219A 22E 221E 222E 219A 22E 221E 222E 영업활동현금흐름 23 15 52 4 총발행주식수 ( 천주 ) 26,783 26,783 26,783 26,783 영업에서창출된현금흐름 27 19 58 48 시가총액 ( 십억원 ) 153 136 136 136 이자의수취 1 2 2 3 주가 ( 원 ) 5,71 5,8 5,8 5,8 이자의지급 -1-1 -1 EPS( 원 ) 674 658 1,34 1,279 배당금수입 BPS( 원 ) 5,419 5,977 6,911 8,9 법인세부담액 -5-5 -8-1 DPS( 원 ) 1 1 1 1 투자활동현금흐름 -8-7 -13-24 PER(X) 8.5 7.8 4.9 4. 유동자산의감소 ( 증가 ) -3-2 -7-19 PBR(X) 1.1.9.7.6 투자자산의감소 ( 증가 ) -2-1 -2-1 EV/EBITDA(X) 3. 1.3 -.3 -.9 유형자산감소 ( 증가 ) -1-2 -2-2 ROE(%) 13.6 11.5 16. 17.1 무형자산감소 ( 증가 ) -1-2 -2-2 ROA(%) 6. 6. 7.8 7.8 재무활동현금흐름 92-4 -3-3 ROIC(%) 662.3 38.7 171.3 14.9 사채및차입금증가 ( 감소 ) 2-2 배당수익률 (%) 1.8 2. 2. 2. 자본금및자본잉여금증감 95 부채비율 (%) 91.9 92.7 117.6 117.4 배당금지급 -3-3 -3 순차입금 / 자기자본 (%) -66. -64.4-79.1-82.7 외환환산으로인한현금변동 유동비율 (%) 193.7 214. 21.7 22.4 연결범위변동으로인한현금증감 이자보상배율 (X) 11.6 16.2 34.9 42.7 현금증감 34 3 36 13 총자산회전율 1.3 1.2 1.5 1.4 기초현금 2 54 57 93 매출채권회전율 7.1 7. 7.3 6.6 기말현금 54 57 93 17 재고자산회전율 382.9 429.4 458.1 413.8 FCF 21 12 49 38 매입채무회전율 8.8 9.1 9.6 8.7 자료 : 케이프투자증권 CAPE Research Division ㆍ www.capefn.com 5
CAPE Company Analysis 22/5/2 Compliance Notice _ 최근 2 년간투자의견및목표주가변경내역 자이에스앤디 (3174) 주가및목표주가추이 제시일자 22-3-2 22-5-19 투자의견 NR Buy 목표주가 - 7,5원 제시일자투자의견목표주가제시일자투자의견목표주가 ( 원 ) 자이에스앤디 목표주가 8, 18/5 18/11 19/5 19/11 2/5 목표주가변동내역별괴리율제시일자 투자의견 목표주가 괴리율 (%)_ 평균 괴리율 (%)_ 최고 ( 최저 ) 22-3-2 NR - - - 22-5-19 Buy 7,5원 * 괴리율산정 : 수정주가적용, 목표주가대상시점은 1년이며목표주가를변경하는경우해당조사분석자료의공표일전일까지기간을대상으로함깢 Ratings System 구분 대상기간 투자의견 비고 [ 기업분석 ] 12개월 BUY(15% 초과 ) ㆍHOLD(-15%~15%) ㆍREDUCE(-15% 미만 ) * 단, 산업및기업에대한최종분석이전에는긍정, 중립, [ 산업분석 ] 12개월 OverweightㆍNeutralㆍUnderweight 부정으로표시할수있음. [ 투자비율 ] 12개월 매수 (94.86%) ㆍ매도 (.%) ㆍ중립 (5.14%) * 기준일 22.3.31까지 Compliance 동자료에게시된내용들은본인의의견을정확히반영하고있으며, 외부의부당한압력이나간섭없이작성되었음을확인합니다. 당사는공표일현재상기종목의발행주식을 1% 이상보유하고있지않습니다. 당사는동자료를기관투자자또는제3자에게사전제공한사실이없습니다. 당사는동자료에언급된종목과계열회사의관계가아닙니다. 조사분석담당자및그배우자는공표일기준동자료에언급된종목과재산적이해관계가없습니다. 본조사자료는고객의투자에정보를제공할목적으로작성되었으며, 어떠한경우에도무단복제및배포될수없습니다. 또한본자료에수록된내용은당사가신뢰할만한자료및정보로얻어진것이나, 그정확성이나완전성을보장할수없으므로투자자자신의판단과책임하에최종결정을하시기바랍니다. 따라서어떠한경우에도본자료는고객의주식투자의결과에대한법적책임소재의증빙자료로사용될수없습니다. 6 CAPE Research Division ㆍ www.capefn.com