Office Market Report 215. 1 st Quarter (215년 5월 발간)
CONTENTS 본 자료에 수록된 내용은 서브원의 Resource 및 기타 신뢰할 수 있는 출처로부터 작성되었으나, 당사는 그 정확성 및 완전성에 대하여 보증하지 않습니다. 3 4 5 7 서브원 현황 경제 동향 SUMMARY 권역별 분석 1. 도심 권역(CBD) 2. 강남 권역(KBD) 3. 여의도 권역(YBD) 4. 서울기타 권역 5. 분당 권역 6. 종합 시장 분석 7. 신규 공급 동향
서브원은 고객가치를 창출하는 글로벌 종합 서비스 기업으로 성장하고 있습니다. Company Overview 회사명 주식회사 서브원 대표이사 이규홍 종업원 수 2,254명 (215년 3월 기준) 자본금 25억원 매출액 4조 5,523억원 (214년 기준) 부동산 관리규모 : 168개 사업장(약 17백만m2) 사업분야 자산관리 서비스 임대차 및 부동산 매입 매각 서비스 리서치 서비스 투자자문 서비스 빌딩 경영관리 서비스 에너지 사업 오피스, 공장, 연구시설 건설 및 CM MRO구매 아웃소싱 서비스 부동산 컨설팅 서비스 빌딩 안전진단 BTL/BTO 운영 관리 사업 리모델링 서비스 리조트 소유 및 운영 (골프장, 스키장, 콘도) Contact Point 주소 : 서울특별시 종로구 새문안로 58 LG광화문빌딩 Market Report 관련 문의전화 : 2) 6924-5698 E-mail : spacelim@serveone.co.kr Website : fm.serveone.co.kr 14 조사 개요 22 LG경제연구원 16 지방 오피스 시장 32 서브원 뉴스 17 매입매각 동향 33 주요 관리 대상 19 부동산 간접투자시장
Economic Trends 경/ 제/ 동/ 향 경제 성장률 경제 성장률 추이 15. 1Q 실질 국내총생산(GDP) 성장률은.8%로 4분기 연속 %대 성장률을 기록함(전년 동기 대비 2.4% 성장). 한국은행에 따르면 이번 분기 실질 국내총생산 (GDP) 성장은 주거용 건물 건설을 중심으로 한 건설투자와 연구개발투자 중심의 지식재산생산 물투자가 각각 7.5%, 2.6% 증가한 가운데, 민간 소비와 정부소비가 증가세를 지속한 데 따른 영 향을 받은 것임. (전년동기대비,%) 6 5 4 3 2 1-1 1..6.7.6.6.5.4.6.6 1..9.9 1.1.5.8.3 (전기대비,%) 1.2.8 1..8.6.4.2 - -.2-2 -.4-3 -.6 수출증감률(좌측) 수입증감률(좌측) 경제성장률(우측) 금리 & CPI증감률 15년 3월 국고채 금리는 1.87%로 14년 12월 대 비.28%p 하락함. 15년 3월 회사채 금리는 2.13%로 14년 9월 대 비.33%p 하락함. 15년 3월 소비자물가지수는 전월 대비 보합 세이며, 전년 동월 대비.4% 상승한 19.38 (21=1)을 기록함. 금리 / CPI증감률 추이 (단위 : %) 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 (21 = 1) 11 18 16 14 12 1 98 국고채 3년(좌측) 회사채 3년, AA-(좌측) 소비자물가지수(우측) 경기 동행 및 선행 지수 현재의 경기상황을 나타내는 경기동행지수(동 행지수 순환변동치)는 15년 2월 기준 1.5를 기록해, 전월 대비.3p 상승함. 향후 경기국면을 예고해주는 경기선행지수(선 행지수 순환변동치)는 15년 2월 기준 13.1로 전월 대비.6p 상승함. 경기 동행 및 선행 지수 추이 (단위 : 지수) 14 13 12 11 1 99 98 97 96 95 동행지수순환변동치 선행지수순환변동치 <자료출처 : 한국은행> 2 1 5 1st QUARTER 4
Summary 오/ 피/ 스/ 시/ 장 권역별 종합정보 15. 1Q 서울지역 평균 공실률은 전분기 대비.1%p 상승한 9.%를 기록함(전년 동기 대비 보합세). 서울 전체 평균 공실률은 YBD와 서울기타권역의 공실이 상당 부분 해소됐음에도 불구하고, CBD와 KBD의 공실이 증가한 데 따른 영향으로 전분기 대비 상승한 것으로 조사됨. - CBD는 타워8(청진8지구)의 신규공급과 대형임차인의 타권역 이전(대우인터내셔널, AIG손해보험, JTBC), 공공기관 지방이전(국민권익 위원회) 등의 영향으로 공실이 증가함. - KBD는 전분기에 이어 다수의 중소형 오피스빌딩이 신규공급되었으며, 대형임차인의 타권역 이전(삼성중공업, IBM)과 공공기관 지방이전(한국자산관리공사) 등의 영향으로 공실이 증가함. - YBD는 Two IFC(AIG손해보험 입주)와 Three IFC(IBM 입주)의 공실이 대폭 해소됨에 따라 공실률이 전분기 대비 하락함. - 서울기타권역은 서부금융센터(동부화재 입주), 디지털큐브(현대중공업 입주) 등에서 공실이 감소한 영향으로 공실률이 전분기 대비 하락함. 15. 1Q 서울지역 평균 환산임대가는 전분기 대비.1% 상승한 91.2천원으로 조사됨. 서울시 환산임대가와 공실률 추이 (단위 : 천원/3.3m2) 16 15 14 13 12 11 1 9 8 7 5.4% 6.4% 6.6% 7.4% 7.5% 89.5 89.4 89.5 9. 9.2 9.7 9.9 91.3 91.5 91.4 91.1 91.2 Leasing Issue 8.6% 9.1% 9.% 9.4% 9.1% 8.9% 9.% 6 % 12.2Q 12.3Q 12.4Q 13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 15.1Q Key Leasing 환산임대가 공실률 12% 1% 권역 빌딩명 임차인 면적(m²) 프라임타워 신세계 E&C, 씨큐아이 1,99 삼성생명 태평로빌딩 삼성SDS 1,68 센터원 SBI저축은행 8,377 프리미어플레이스 서울시 8,34 삼화타워 하나카드 6,759 페럼타워 SK TELECOM 5,72 남산스퀘어 한국건강증진개발원, 서울맞춤훈련센터, 녹색기술센터(증평) 4,717 삼성생명 에이스타워 농협(증평), 삼성화재 3,939 CBD 올리브타워 SK네트웍스, MTU, 포인트파크 3,926 메트로타워 하파그로이드코리아, 한국알파라발, 발레오오토모티브코리아 3,287 신일(한일)빌딩 (주)티브로드홀딩스 2,995 트윈트리 민주화운동기념사업회 2,398 우리빌딩 신한생명, CJ오쇼핑 1,27 내외빌딩 우리투자증권, 삼성생명 1,157 한국기독교연합회관 위드캐피탈 74 종로타워 삼성증권 68 OCI빌딩 동양화학(증평) 4 파인애비뉴B동 타타 컨설턴시서비스 211 센터포인트 서초 건강보험심사평가원 7,872 엔씨소프트빌딩 브이엘엔코, SBI인베스트먼트 5,849 오토웨이타워 에스티엔컴퍼니 4,557 아세아타워 Rockwell Automation 4,46 골든타워 에이스생명 4,28 삼성화재 서초사옥 삼성화재(증평) 2,446 푸르덴셜타워 푸르덴셜(증평) 2,28 본솔빌딩 리틀팍스, SH에너지화학 1,894 덕명빌딩 글로벌텔레콤 1,85 신흥방배빌딩 한국산지보존협회 1,62 신원빌딩 메트라이프, 교보생명 1,587 아남타워 인지어스 1,468 KT 선릉타워 KTSAT 1,256 8% 6% 4% 2% 서울시 권역별 종합정보 (단위 : 천원/3.3m2, : 전분기 대비 상승, : 전분기 대비 하락, - : 변동 없음) 구분 공실률 환산임대가 서울 평균 9.% (.1%p ) 91.2 (.1% ) CBD 9.7% (.6%p ) 17.7 (.5% ) KBD 9.3% (1.3%p ) 93.5 (.2% ) YBD 8.6% (1.7%p ) 75.8 (.2% ) 서울기타 7.2% (1.7%p ) 7.4 (.5% ) 권역 빌딩명 임차인 면적(m²) 삼성생명 잠실빌딩 삼성생명 1,85 KG타워 요기요(증평) 952 한독약품빌딩 큐사이언스 91 혜천빌딩 대성학원 843 KT&G 코스모 대치타워 프리미어 파트너스(증평) 795 KBD 상경빌딩 동부화재 711 이노센스사옥 삼성생명 648 일동제약빌딩 일동제약 615 신영빌딩 폭스바겐 파이낸셜 43 동찬빌딩 JS팩토리 347 연당빌딩 흥국생명 224 Three IFC IBM 29,137 Two IFC AIG손해보험 7,17 KT여의도타워 KT(증평) 6,332 LG마포빌딩 한화손해사정, 지수INC 5,24 YBD FKI타워 더블루힐 78 정우빌딩 한국기계산업진흥회 573 대농빌딩 티엔테크 496 삼성생명 동여의도빌딩 광주은행 468 기계산업진흥회(신관) 한국미쓰비시엘리베이터 466 한국노총빌딩 한국노총 법률사무실 354 디지털큐브 현대중공업, 공영홈쇼핑, TV조선, 뉴스프레스, C영상미디어,메가스터디, 대림I&S, 키즈맘 73,747 트러스트타워 한국과학기술기획평가원 3,18 서울기타 KT목동타워 KT(증평) 2,897 서부금융센터 동부화재 2,66 동우빌딩 LIG손해보험 2,17 창강빌딩 유진그룹, 인사혁신처 제2역량평가센터, 리치플래너컨설팅 1,345 기독교방송 NS홈쇼핑 1,311 분당 분당스퀘어 라인플러스(증평) 3,8 5 OFFICE MARKET REPORT
Summary 오/ 피/ 스/ 시/ 장 권역별 Leasing Issue 권역 Leasing Issue 비고 CBD KBD YBD 서울기타 - 대형임차인의 타권역 이전(대우인터내셔널, AIG손해보험, JTBC) - 신규공급: 타워8(청진8지구, 51,751m2) - 대형임차인의 타권역 이전(삼성중공업, IBM) - 공공기관 지방이전(한국자산관리공사) - 중소형 오피스빌딩 공급 지속(총 4개동, 19,6m2) - Two IFC 및 Three IFC 공실 감소 - 서부금융센터, 디지털큐브 공실 감소 - 신규공급: 광명타워(6,795m2) - 대우인터내셔널(연세세브란스빌딩 송도 동북아무역센터) - AIG손해보험(한국무역보험공사빌딩 YBD Two IFC) - JTBC(삼성생명 일보빌딩 상암 DMCC빌딩) - 삼성중공업(삼성생명 서초타워 판교R&D센터) - IBM(군인공제회관 YBD Three IFC) - 한국자산관리공사(아셈타워 부산 BIFC) - Two IFC: AIG손해보험 입주 - Three IFC: IBM 입주 - 서부금융센터: 동부화재 입주 - 디지털큐브: 현대중공업 입주 분당 - 분당스퀘어 공실 감소 - 분당스퀘어: 라인 증평 Transaction Issue 15. 1Q 주요 오피스빌딩 거래는 9건이 있었으며, 총 거래면적 15,652m2, 총 거래액은 4,12억원 으로 조사됨. 대형 오피스빌딩 거래가 부진한 가운데, 중소형 오피스빌딩을 중심으로 거래가 이루어지면서 총 거래면적과 총 거래금액이 모두 전분기 대비 77%, 85% 감소함. 중소형 오피스빌딩을 중심으로 기업 간 거래가 활발히 이루어진 반면에, 투자자들의 관망세로 리츠와 펀드 등 투자 목적의 거래는 부진하였음. 주요 매입매각 사례 권역 빌딩명 매수자 거래면적(m²) 거래금액(억원) CBD 씨티센터타워 이지스자산운용 36,573 1,847 포스코SS&CC타워 포스메이트 8,612 272 KBD 이동수에프엔지빌딩 큰소나무 5,961 266 현대저축은행강남본점빌딩 개인(2명) 4,222 213 문진미디어빌딩 미동전자통신 3,955 149 트루텍빌딩 개인 19,816 383 서울기타 케이티스빌딩 케이티스 16,442 5 하나대투증권영등포사옥 삼경비엠코리아 5,76 184 JH빌딩 케이지패스원 4,995 197 합계(총 9건) 15,652 4,12 부동산 간접투자시장 15. 1Q 신규 설정된 부동산 펀드는 총 24건, 총 설정규모는 7,193억원으로 전분기 대비 66.3% 감소한 것으로 조사됨(전년 동기 대비 11.3% 감소). 신규 부동산펀드의 해외 투자 비중이 전분기 대비 17%p 증가한 58%로 국내보다 높은 수준을 기록함. 서울 소재 실물 오피스 투자는 씨티센터타워(서울 중구)와 건강보험공단 사옥(서울 마포구) 총 2건이 있었으며, 총 설정금액은 997억원 으로 조사됨. 자산운용사별 펀드 설정 현황은 현대자산운용이 총 2,321억원(2건)으로 설정금액 규모가 가장 컸으며, 삼성에스알에이자산운용과 이지스자산운용이 각각 1,57억원(1건), 931억원(1건)으로 그 뒤를 이은 것으로 조사됨. 주요 부동산펀드 현황 회사명 펀드명 모집형태 국내외 설정액(억원) 세부 투자대상 현대자산운용 현대유퍼스트사모부동산투자신탁18-1 1,2 사모 해외 현대유퍼스트사모부동산투자신탁18-2 1,121 뉴욕 쓰리 브라이언트 파크(Three Bryant Park) 삼성에스알에이자산운용 삼성SRA사모부동산투자신탁 1A 사모 해외 1,57 하와이 마우이섬 포시즌호텔 이지스자산운용 이지스사모부동산투자신탁 26 사모 국내 931 서울 중구 저동2가 소재 씨티센터타워 시몬느자산운용 시몬느미국부동산사모투자신탁 1 사모 해외 792 미국 뉴욕 소재 호텔 하나자산운용 하나랜드칩사모부동산투자신탁 6 사모 국내 538 서울 강남구 삼성동 소재 복합시설 CBRE글로벌인베스터스자산운용 CBRE가치부가사모부동산모투자신탁1-5 사모 국내 3 서울 마포구 소재 복합시설 리치먼드자산운용 리치먼드사모CR리츠부동산투자신탁 2 사모 국내 228 리츠 주식 피닉스자산운용 피닉스제주올레사모부동산투자신탁 사모 국내 14 제주 애월읍 풀빌라 리조트 HDC자산운용 HDC사모부동산투자신탁 9 사모 국내 17 ABCP 2 1 5 1st QUARTER 6
권역별 분석 도심 권역(CBD) 공실률 공실률.6%p 상승 15. 1Q CBD 평균 공실률은 9.7%를 기록함(전분기 대비.6%p 상승, 전년 동기 대비 2.8%p 상승). Prime과 B등급 오피스 공실은 각각 전분기 대비 증가, 감소했으며, A와 C등급은 보합세인 것으로 조사됨. - Prime등급 오피스는 타워8(청진8지구)의 신규공급 영향으로 전분기 대비 공실이 증가한 것으로 조사되었으며, 대림산업과 쌍용그룹이 각각 트윈트리에서 대림 D타워로, 파인에비뉴B동에서 씨티센터타워로 권역 내 이전한 것으로 조사됨. - A등급 오피스는 삼성생명 일보빌딩(JTBC 상암DMC DMCC빌딩)과 연세세브란스빌딩(대우인터내셔널 송도 동북아무역센터)의 공실이 증가했음에도 불구하고 삼화타워와 메트로타워, 올리브타워 등에서 공실이 감소하여 전분기 대비 보합세를 보임. - B등급 오피스는 임광빌딩에서 국민권익위원회의 지방이전으로 대형공실이 발생하였으나, 프리미어플레이스(서울시 입주)와 프라임타워(신세계 E&C, 씨큐아이 입주) 등에서 공실이 대폭 해소되면서 전분기 대비 공실이 감소함. 세부권역별로는 종로권역의 공실이 전분기 대비 증가했으며, 그 외 권역은 보합세인 것으로 조사됨. - 종로권역은 타워8(청진8지구)의 신규공급 영향으로 공실이 증가함. - 을지로권역은 쌍용그룹이 파인에비뉴A동에서 씨티센터타워로 이전하면서 공실이 증가했으나, 프리미어플레이스(서울시 입주)와 페럼타워(SKT 입주), 센터원(SBI저축은행 입주) 등에서 공실이 감소하면서 보합세를 보임. - 도심기타권역은 삼성생명 일보빌딩, 연세세브란스빌딩, 임광빌딩, 서울스퀘어 등에서 공실이 증가하였으나, 프라임타워, 메트로타워 등에서 공실이 큰 폭으로 감소하면서 보합세를 나타냄. 환산임대가 및 공실률 추이 15 14 9.7% 9.7% 9.1% 12% 1% 13 7.4% 7.5% 7.5% 6.9% 6.5% 6.7% 6.8% 6.9% 12 6.% 8% 6% 11 13.9 14.2 14.3 15.1 15.2 15.7 16.3 17.1 17.2 16.7 17.2 17.7 4% 1 9 2% 8 12.2Q 12.3Q 12.4Q 13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 15.1Q % 세부권역별 환산임대가와 공실률 14 12 1 8 133.3 4.1% 11.6 9.8% 15.3% 145.5 96.9 1.7% 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % 임대기준 환산임대가.5% 상승 15. 1Q 환산임대가는 17.7천원으로 전분기 대비.5% 상승함(전년 동기 대비.6% 상승). 해당 권역 평균 임대료를 상회하는 타워8(청진8지구)의 신규공급으로 이번 분기 환산임대가가 상승한 것으로 조사됨. 주요 임대료 변동 사례: T빌딩(3.% ), C빌딩(3.% ), G빌딩(3.5% ) 등 Key Leasing 빌딩명 임차인 면적(m²) 프라임타워 신세계 E&C, 씨큐아이 1,99 삼성생명 태평로빌딩 삼성SDS 1,68 센터원 SBI저축은행 8,377 프리미어플레이스 서울시 8,34 삼화타워 하나카드 6,759 페럼타워 SK TELECOM 5,72 남산스퀘어 한국건강증진개발원, 서울맞춤훈련센터, 녹색기술센터(증평) 4,717 삼성생명 에이스타워 농협(증평), 삼성화재 3,939 올리브타워 SK네트웍스, MTU, 포인트파크 3,926 메트로타워 하파그로이드코리아, 한국알파라발, 발레오오토모티브코리아 3,287 신일(한일)빌딩 (주)티브로드홀딩스 2,995 트윈트리 민주화운동기념사업회 2,398 우리빌딩 신한생명, CJ오쇼핑 1,27 내외빌딩 우리투자증권, 삼성생명 1,157 한국기독교연합회관 위드캐피탈 74 종로타워 삼성증권 68 OCI빌딩 동양화학(증평) 4 파인애비뉴B동 타타 컨설턴시서비스 211 공실률, 임대료 현황 CBD (단위 : 천원/3.3m2, : 전분기 대비 상승, : 전분기 대비 하락, - : 변동 없음) 보증부월세 공실률 환산임대가 관리비 전환률 보증금 임대료 평균 9.7% (.6%p ) 17.7 (.5% ) 739. (1.1% ) 73.3 (.6% ) 33. (.7% ) 12.3% ( - ) PRIME 11.% 155.9 1,49.8 11.7 43.3 11.5% A 1.3% 13.5 96.1 9.1 38.6 11.6% B 9.5% 12.1 685.7 68.4 32.4 12.7% C 4.6% 82.6 552.5 54.8 26.8 12.5% * 환산임대가 : (연 보증금 X 회사채금리(AA-,3년))/12개월 + 월임대료 + 관리비, 자세한 사항은 13p참조 7 OFFICE MARKET REPORT
권역별 분석 강남 권역(KBD) 공실률 공실률 1.3%p 상승 15. 1Q KBD 평균 공실률은 9.3%를 기록함(전분기 대비 1.3%p 상승, 전년 동기 대비 1.3%p 상승). C등급 오피스를 제외한 모든 등급(Prime, A, B)의 오피스에서 공실이 증가한 것으로 조사됨. - Prime등급 오피스는 삼성생명 서초타워(삼성중공업 이전 판교R&D센터)와 아셈타워(한국자산관리공사 지방이전) 등에서 대형공실이 발생하면서 공실이 증가함. - A등급 오피스는 군인공제회관의 기존 입주사인 IBM이 YBD Three IFC로 이전한 영향으로 공실이 크게 증가함. - B등급 오피스는 삼성SDS 이전 후 공실로 남아있던 라이언타워(GE엔터테인먼트 입주)의 공실이 해소되었으나, SBI타워(SBI저축은행 이전 CBD 센터원), 산학재단빌딩, 외교센터 등에서 공실이 발생하면서 해당 등급의 공실이 전분기 대비 증가함. 세부권역별로는 송파권역을 제외한 모든 권역(강남대로, 테헤란로, 강남기타)에서 공실이 증가한 것으로 조사됨. - 테헤란로는 삼성생명 서초타워와 아셈타워의 기존 입주사인 삼성중공업과 한국자산관리공사가 각각 판교와 지방으로 이전하면서 공실 률이 전분기 대비 1.2%p 상승한 9.8%를 기록함. - 강남기타권역은 군인공제회관에서 대형공실이 발생한 영향으로 공실률이 전분기 대비 1.3%p 상승한 9.9%를 기록함. 환산임대가 및 공실률 추이 세부권역별 환산임대가와 공실률 9.3% (단위 : 천원/3.3m2) 15 9.5% 14 13 5.3% 5.4% 5.8% 12 4.8% 11 8.% 7.6% 7.2% 7.2% 8.7% 8.% 1 9 92.8 92.7 93. 93. 93.3 93.7 93.9 93.8 94.1 94.2 93.6 93.5 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% (단위 : 천원/3.3m2) 14 12 1 9.4% 1.4 11.8 9.8% 9.9% 84.6 3.9% 89.2 12% 1% 8% 6% 4% 2% 8 12.2Q 12.3Q 12.4Q 13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 15.1Q 환산임대가 공실률 % 8 강남대로 테헤란로 강남기타 송파 Main Market Sub Market 환산임대가 공실률 % 임대기준 환산임대가.2% 하락 15. 1Q 환산임대가는 93.5천원으로 전분기 대비.2% 하락한 것으로 조사됨(전년 동기 대비.4% 하락). 권역 내 평균치보다 낮은 임대료 수준의 소형 오피스빌딩의 공급과 환산임대가 산정 기준인 회사채금리(AA-,3년)가 3분기 연속 하락하면서 이번 분기 환산임대가 하락에 영향을 미친 것으로 조사됨. 주요 임대료 변동 사례 : K타워(3.5% ), T타워(3.2% ), P타워(3.6% ) 등 Key Leasing 빌딩명 임차인 면적(m²) 센터포인트 서초 건강보험심사평가원 7,872 엔씨소프트빌딩 브이엘엔코, SBI인베스트먼트 5,849 오토웨이타워 에스티엔컴퍼니 4,557 아세아타워 Rockwell Automation 4,46 골든타워 에이스생명 4,28 삼성화재 서초사옥 삼성화재(증평) 2,446 푸르덴셜타워 푸르덴셜(증평) 2,28 본솔빌딩 리틀팍스, SH에너지화학 1,894 덕명빌딩 글로벌텔레콤 1,85 신흥방배빌딩 한국산지보존협회 1,62 신원빌딩 메트라이프, 교보생명 1,587 아남타워 인지어스 1,468 KT 선릉타워 KTSAT 1,256 삼성생명 잠실빌딩 삼성생명 1,85 KG타워 요기요(증평) 952 한독약품빌딩 큐사이언스 91 혜천빌딩 대성학원 843 KT&G 코스코 대치타워 프리미어 파트너스(증평) 795 상경빌딩 동부화재 711 이노센스사옥 삼성생명 648 일동제약빌딩 일동제약 615 신영빌딩 폭스바겐 파이낸셜 43 동찬빌딩 JS팩토리 347 연당빌딩 흥국생명 224 2 1 5 1st QUARTER 8 공실률, 임대료 현황 (단위 : 천원/3.3m2, : 전분기 대비 상승, : 전분기 대비 하락, - : 변동 없음) 보증부월세 KBD 공실률 환산임대가 관리비 전환률 보증금 임대료 평균 9.3% (1.3%p ) 93.5 (.2% ) 694.8 (.3% ) 63.3 (.1% ) 28.6 (.5% ) 15.4% ( - ) PRIME 7.1% 125.8 917.7 86.9 36.9 12.6% A 11.2% 14.3 726.4 69.1 33.5 13.9% B 9.7% 92.8 647.8 61.3 29.9 15.8% C 9.3% 81.9 58.2 56.7 23.6 16.4% * 환산임대가 : (연 보증금 X 회사채금리(AA-,3년))/12개월 + 월임대료 + 관리비, 자세한 사항은 13p참조
여의도 권역(YBD) 공실률 공실률 1.7%p 하락 15. 1Q YBD 평균 공실률은 8.6%를 기록함(전분기 대비 1.7p% 하락, 전년 동기 대비 3.1%p 하락). Prime, A, B등급 모두 공실이 감소하였으며, C등급은 보합세를 나타낸 것으로 조사됨. - Prime등급 오피스는 대형임차인 AIG손해보험과 IBM이 각각 Two IFC와 Three IFC로 입주함에 따라 공실이 전분기 대비 대폭 감소함. - A등급 오피스는 한국금융투자협회빌딩, 신한금융투자빌딩 등에서 공실이 감소한 데 따른 영향으로 해당 등급의 공실이 전분기 대비 감소함. - B등급 오피스는 MBC플러스미디어가 일산 사옥으로 이전하면서 SIMPAC빌딩의 공실이 증가하였으나, LG마포빌딩에 한화손해사정과 지수INC가 입주하면서 전분기 대비 공실이 감소함. 세부권역별로는 동여의도, 서여의도, 마포 등 모든 권역에서 공실이 감소한 것으로 조사됨. - 동여의도권역은 IFC(Two, Three)의 공실이 대폭 해소됨에 따라 전분기 대비 공실이 감소하였고, 서여의도권역은 기존 빌딩의 공실 변동이 보합세를 보인 가운데, 재건축과 리모델링 이슈로 일부 빌딩이 조사대상에서 제외되면서 공실이 감소함. - 마포 권역은 LG마포빌딩의 공실이 감소한 데 따른 영향으로 공실률이 전분기 대비 1.%p 하락한 2.4%를 기록함. 환산임대가 및 공실률 추이 세부권역별 환산임대가와 공실률 2 18 1.5% 1.4% 1.4% 1.2% 13.1% 11.3% 11.7% 11.8% 12.% 1.3% 14% 12% 15 13 1.7% 12% 1% 16 14 12 1 8 6 8.6% 2.9% 73.8 73.9 73.8 74.6 74.6 75.6 75.5 76. 76. 75.9 75.7 75.8 12.2Q 12.3Q 12.4Q 13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 15.1Q 1% 8% 6% 4% 2% % 11 9 7 5 4.4% 85.5 2.4% 71.2 59.2 8% 6% 4% 2% % 임대기준 환산임대가.2% 상승 15. 1Q 환산임대가는 75.8천원으로 전분기 대비.2% 상승함(전년 동기 대비.2% 하락). 이번 분기 대부분의 빌딩에서 임대료를 동결한 것으로 나타났으며, 재건축과 리모델링 이슈로 인한 조사대상의 변동으로 전분기 대비 상승한 환산임대가를 기록함. 주요 임대료 변동 사례: K빌딩(2.6% ), T빌딩(2.4% ), A빌딩(2.1% ), S빌딩(2.2% ) 등 Key Leasing 공실률, 임대료 현황 (단위 : 천원/3.3m2, : 전분기 대비 상승, : 전분기 대비 하락, - : 변동 없음) 빌딩명 임차인 면적(m²) Three IFC IBM 29,137 Two IFC AIG손해보험 7,17 KT여의도타워 KT(증평) 6,332 LG마포빌딩 한화손해사정, 지수INC 5,24 FKI타워 더블루힐 78 정우빌딩 한국기계산업진흥회 573 대농빌딩 티엔테크 496 삼성생명 동여의도빌딩 광주은행 468 기계산업진흥회(신관) 한국미쓰비시엘리베이터 466 한국노총빌딩 한국노총 법률사무실 354 보증부월세 YBD 공실률 환산임대가 관리비 전환률 보증금 임대료 평균 8.6% (1.7%p ) 75.8 (.2% ) 498.1 (.8% ) 49.4 (.4% ) 25.5 (.1% ) 12.4% ( - ) PRIME 13.9% 116.8 798.6 8. 35.3 11.8% A 5.2% 92.1 619.5 61.4 29.5 12.2% B 4.2% 75. 468.7 47.8 26.4 12.4% C 5.9% 57.4 368.6 36.4 2.3 12.7% * 환산임대가 : (연 보증금 X 회사채금리(AA-,3년))/12개월 + 월임대료 + 관리비, 자세한 사항은 13p참조 9 OFFICE MARKET REPORT
권역별 분석 서울기타 권역 공실률 공실률 1.7%p 하락 15. 1Q 서울기타권역 평균 공실률은 7.2%를 기록함(전분기 대비 1.7%p 하락, 전년 동기 대비 4.5%p 하락). 세부권역별로는 용산, 구로ㆍ영등포, 상암ㆍ합정 등 모든 권역에서 공실이 감소한 것으로 조사됨. - 용산 권역은 LS용산타워, 청진빌딩 등에서 공실이 증가했으나, 용산더프라임타워, 금영빌딩 등에서 공실이 감소하면서 전분기 대비.2%p 하락한 6.6%의 공실률을 기록함. - 구로ㆍ영등포 권역은 동부화재가 서부금융센터에 입주한 영향으로 공실률이 전분기 대비 1.7%p하락한 4.2%를 기록함. - 상암ㆍ합정 권역은 현대중공업이 계동사옥, 상암, 울산 본사에 흩어져 있던 화공플랜트, 해양엔지니어링, 플랜트 등 설계인력을 통합하여 디지털큐브로 이전한 영향으로 공실이 대폭 감소하면서 공실률이 전분기 대비 3.3%p 하락한 9.6%를 기록함. 환산임대가 및 공실률 추이 세부권역별 환산임대가와 공실률 15 14% 15 14% 13 11 9 5.1% 7.6% 6.1% 8.9% 8.5% 9.1% 8.9% 11.7% 1.7% 9.9% 8.9% 7.2% 12% 1% 8% 6% 13 11 9 6.6% 86.3 4.2% 9.6% 12% 1% 8% 6% 7 68.1 68.5 68.5 69.9 69.6 69.8 7.1 71.5 71.6 71.9 7.7 7.4 4% 2% 7 7. 69.1 4% 2% 5 12.2Q 12.3Q 12.4Q 13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 15.1Q % 5 % 임대기준 환산임대가.5% 하락 15. 1Q 환산임대가는 전분기 대비.5% 하락한 7.4천원으로 조사됨(전년 동기 대비 1.6% 하락). 대부분의 빌딩에서 임대료를 동결한 가운데, 일부 빌딩의 임대료 인하와 환산임대가 산정 기준인 회사채금리(AA-,3년)의 하락으로 이번 분기 환산임대가 변동에 영향을 미친 것으로 조사됨. 주요 임대료 변동 사례: D빌딩(6.% ), S빌딩(1.1% ) 등 Key Leasing 공실률, 임대료 현황 (단위 : 천원/3.3m2, : 전분기 대비 상승, : 전분기 대비 하락, - : 변동 없음) 빌딩명 임차인 면적(m²) 디지털큐브 현대중공업, 공영홈쇼핑, TV조선, 뉴스프레스, C영상미디어, 메가스터디, 대림I&S, 키즈맘 73,747 트러스트타워 한국과학기술기획평가원 3,18 KT목동타워 KT(증평) 2,897 서부금융센터 동부화재 2,66 동우빌딩 LIG손해보험 2,17 창강빌딩 유진그룹, 인사혁신처 제2역량평가센터, 리치플래너컨설팅 1,345 기독교방송 NS홈쇼핑 1,311 서울기타 공실률 환산임대가 평균 7.2% (1.7%p ) 7.4 (.5% ) 보증금 473.9 (.7% ) 보증부월세 임대료 44.3 (.3% ) 관리비 24.9 ( - ) 전환률 12.6% ( - ) * 환산임대가 : (연 보증금 X 회사채금리(AA-,3년))/12개월 + 월임대료 + 관리비, 자세한 사항은 13p참조 2 1 5 1st QUARTER 1
분당 권역 공실률 공실률.4%p 하락 15. 1Q 분당권역 평균 공실률은 4.5%를 기록함(전분기 대비.4%p 하락, 전년 동기 대비 4.5%p 하락). 세부권역별로는 야탑역 권역에서만 공실이 증가하였고, 서현역과 수내역 권역은 공실이 감소한 것으로 조사됨. - 서현역 권역은 분당스퀘어의 라인이 증평한 영향으로 공실률이 전분기 대비.8%p 하락한 7.1%를 기록함. - 수내역 권역은 BS타워, 분당예미지빌딩 등에서 공실이 감소하면서 공실률이 전분기 대비.8%p 하락한 2.3%를 기록함. - 야탑역 권역은 외환은행 야탑역지점과 코리아디자인센터 등에서 공실이 증가한 것으로 조사됨. 환산임대가 및 공실률 추이 세부권역별 환산임대가와 공실률 (단위 : 천원/3.3m2) 15 12% (단위 : 천원/3.3m2) 15 12% 13 11 6.6% 9.3% 8.% 9.% 8.3% 1% 8% 13 11 8.3% 7.1% 1% 8% 9 7 5.4% 6.4% 5.5% 6.1% 6.2% 4.9% 4.5% 67.5 67.6 67.6 67.8 67.5 67.6 67.5 67.1 66.9 66.8 66.4 66.3 6% 4% 2% 9 7 62. 7.2 63.3 2.3% 6% 4% 2% 5 12.2Q 12.3Q 12.4Q 13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 15.1Q % 5 야탑역 서현역 수내역 % 환산임대가 공실률 환산임대료 공실률 임대기준 환산임대가.1% 하락 15. 1Q 환산임대가는 66.3천원으로 전분기 대비.1% 하락한 것으로 조사됨(전년 동기 대비 1.2% 하락). 야탑역, 서현역, 수내역 등 대부분의 빌딩에서 임대료와 관리비를 동결한 영향과 환산임대가 산정 기준인 회사채금리(AA-,3년)의 하락이 이번 분기 평균 환산임대가 하락에 영향을 미친 것으로 조사됨. 주요 임대료 변동 사례: B빌딩(2.4% ) Key Leasing 공실률, 임대료 현황 (단위 : 천원/3.3m2, : 전분기 대비 상승, : 전분기 대비 하락, - : 변동 없음) 빌딩명 임차인 면적(m²) 분당스퀘어 라인플러스(증평) 3,8 분당 공실률 환산임대가 보증금 보증부월세 임대료 관리비 전환률 평균 4.5% (.4%p ) 66.3 (.1% ) 448.8 (.1% ) 41.9 (.1% ) 23.5 ( - ) 12.% ( - ) * 환산임대가 : (연 보증금 X 회사채금리(AA-,3년))/12개월 + 월임대료 + 관리비, 자세한 사항은 13p참조 11 OFFICE MARKET REPORT
권역별 분석 종합 시장 분석 세부 권역별 종합 정보 (단위 : 천원/3.3m2, : 전분기 대비 상승, : 전분기 대비 하락, - : 변동 없음) 구분 서울 평균 CBD KBD YBD 서울기타 분당 공실률 9.% (.1%p ) 9.7% (.6p% ) 9.3% (1.3%p ) 8.6% (1.7%p ) 7.2% (1.7%p ) 4.5% (.4%p ) 환산임대가 91.2 (.1% ) 17.7 (.5% ) 93.5 (.2% ) 75.8 (.2% ) 7.4 (.5% ) 66.3 (.1% ) 보증금 637.6 (.8% ) 739. (1.1% ) 694.8 (.3% ) 498.1 (.8% ) 473.9 (.7% ) 448.8 (.1% ) 임대료 61. (.2% ) 73.3 (.6% ) 63.3 (.1% ) 49.4 (.4% ) 44.3 (.3% ) 41.9 (.1% ) 관리비 28.8 (.5% ) 33. (.7% ) 28.6 (.5% ) 25.5 (.1% ) 24.9 ( - ) 23.5 ( - ) 전환률 13.7% ( - ) 12.3% ( - ) 15.4% ( - ) 12.4% ( - ) 12.6% ( - ) 12.% ( - ) * 환산임대가 : (연 보증금 X 회사채금리(AA-,3년))/12개월 + 월임대료 + 관리비, 자세한 사항은 13p참조 15. 1Q 서울지역 평균 공실률은 9.%를 기록함(전분기 대비.1%p 상승, 전년 동기 대비 보합세). CBD와 KBD의 공실은 전분기 대비 증가했고, YBD와 서울기타권역은 감소한 것으로 조사됨. - CBD는 타워8(청진8지구)의 신규공급과 대형임차인의 타권역 이전(대우인터내셔널, AIG손해보험, JTBC), 공공기관 지방이전(국민권익 위원회) 등의 영향으로 평균 공실률이 전분기 대비.6%p 상승한 9.7%를 기록함. - KBD는 전분기에 이어 다수의 중소형 오피스빌딩이 신규공급된 가운데, 대형임차인의 타권역이전(삼성중공업, IBM)과 공공기관 지방이전 (한국자산관리공사) 등의 영향으로 평균 공실률이 전분기 대비 1.3%p 상승한 9.3%를 기록함. - YBD는 Two IFC(AIG손해보험 입주)와 Three IFC(IBM 입주)의 공실이 대폭 해소된 영향으로 공실률이 전분기 대비 1.7%p 하락한 8.6%를 기록함. - 서울기타권역은 서부금융센터(동부화재 입주), 디지털큐브(현대중공업 입주) 등에서 공실이 감소한 영향으로 공실률이 전분기 대비 1.7%p 하락한 7.2%를 기록함. 15. 1Q 서울지역 평균 환산임대가는 91.2천원으로 조사됨(전분기 대비.1% 상승, 전년 동기 대비.1% 하락). 환산임대가 추이 12. 11. 13.4 13.7 14.2 14.3 15.1 15.2 15.7 16.3 17.1 17.2 16.7 17.2 17.7 1. 92.5 92.8 92.7 93. 93. 93.3 93.7 93.9 93.8 94.1 94.2 93.6 93.5 9. 89.1 89.5 89.4 89.5 9. 9.2 9.7 9.9 91.3 91.5 91.4 91.1 91.2 8. 73.8 73.8 73.9 73.8 74.6 74.6 75.6 75.5 76. 76. 75.9 75.7 75.8 71.5 71.6 71.9 69.9 67.8 68.1 68.5 68.5 69.6 69.8 7.1 7. 7.7 7.4 6. 12.1Q 12.2Q 12.3Q 12.4Q 13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 15.1Q 권역별 공실면적 추이 2, 9.4% 9.1% 9.% 9.1% 8.9% 9.% 8.6% 1,8 1,6 7.4% 7.5% 1,4 6.4% 6.6% 1,2 5.4% 1, 8 6 4 2 12.2Q 12.3Q 12.4Q 13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 15.1Q 1.% 9.% 8.% 7.% 6.% 5.% 4.% 3.% 2.% 1.%.% 2 1 5 1st QUARTER 12
신규 공급 동향 15. 1Q에는 총 연면적 187,135m2(9개동)의 오피스가 시장에 공급된 것으로 조사됨(전분기 대비 47% 감소, 전년 동기 대비 13% 증가). CBD는 이번 분기 신규공급 규모가 가장 컸던 권역으로, 타워8(51,751m2)과 KT광화문빌딩EAST(51,171m2) 등 2개동(12,922m2)의 오피스가 공급된 것으로 조사됨. KBD는 BL타워, 삼강빌딩, 미드타운중경역삼빌딩, KR-TOWER 등 4개동(19,6m2)의 오피스가 준공되었으며, 전분기에 이어 중소형 오피스가 다수 공급됨. YBD는 신규공급이 없었던 것으로 조사됨. 서울기타권역은 이번 분기 최대 공급규모인 LG유플러스용산사옥(54,5m2)과 디그스타일 사옥, 광명타워 등 소형 오피스가 공급된 것으로 조사됨. 15. 2Q에는 트윈시티남산(서울기타), 삼성SDS상암센터(서울기타), 태광빌딩(KBD), 신세계인터내셔널 사옥(KBD) 등이 공급될 예정임. 권역별 오피스 공급면적 추이 수요, 공급, 공실률 추이 (단위: 1,m 2 ) 6 5 4 3 2 1 1.1Q 1.2Q 1.3Q 1.4Q 11.1Q 11.2Q 11.3Q 11.4Q 12.1Q 12.2Q 12.3Q 12.4Q 13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 15.1Q CBD KBD YBD 서울기타 (단위: 1,m 2 ) 7 6 5 4 3 2 1 5.2% 4.9% 5.4% 5.4% 5.4% 5.4% 7.4% 7.5% 6.4% 6.6% 공급 수요 공실률 9.4% 9.1% 9.% 9.1% 8.9% 9.% 8.6% 11.1Q 11.2Q 11.3Q 11.4Q 12.1Q 12.2Q 12.3Q 12.4Q 13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 15.1Q 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 15. 1Q 주요 신규 공급 오피스 권역 빌딩명 주소 연면적(m2) 규모 CBD 타워8(청진8지구) 서울시 종로구 청진동 51,751 B7/24F KT광화문빌딩EAST 서울시 종로구 청진동 5 1,1 7 1 B6/25F BL타워 서울시 강남구 역삼동 3,134 B3/13F KBD 삼강빌딩 서울시 강남구 청담동 4,556 B3/11F 미드타운중경역삼빌딩 서울시 강남구 역삼동 4,55 B3/1F KR-TOWER 서울시 강남구 역삼동 7,45 B7/17F LG유플러스용산사옥 서울시 용산구 한강로3가 54,5 B7/21F 서울기타 디그스타일 사옥 서울시 동대문구 용두동 3,317 B3/14F 광명타워 서울시 성동구 성수동2가 6,795 B2/14F 합계(9개동) 187,135 13 OFFICE MARKET REPORT
조사개요 조사개요 조사대상 서울 및 분당 소재 연면적 3,m2 이상의 빌딩으로, 오피스텔 및 층별 분양빌딩은 조사 대상에서 제외함. 조사기간 215. 3. 9. ~ 215. 3. 27. 조사권역 - 도심권역(CBD : Central Business District) : 종로구, 중구 및 서대문구(충정로) 일대 - 강남 송파권역(KBD : Kangnam Business District) : 서초구, 강남구, 송파구(잠실) 일대 - 여의도 마포권역(YBD : Yeouido Business District) : 여의도, 마포 일대 - 서울기타권역 : 상기 3대 권역 이외의 서울시 소재지 일대(용산, 상암, 합정, 구로, 영등포 등) - 분당 : 야탑역, 서현역, 수내역 일대 권역별 오피스 빌딩 개수(총 699개) (단위 : 개수) 35 3 286 25 2 184 15 1 1 14 5 CBD KBD YBD 서울기타 분당 25 PRIME A B C Total 조사 대상 빌딩 건축 정보 건축 연수 - 조사빌딩 가운데 서울의 평균 건축 연수는 21년임. 건축 연면적 - 권역별 연면적을 살펴보면 CBD는 6,397,395m2, KBD는 6,439,62m2, YBD는 3,158,67m2, 서울기타권역 2,914,7m2, 분당권역 621,32m2로 조사됨. 권역 등급별 평균 건축 연수 권역별 오피스 연면적 (단위 : 연수) 4 35 분당 3 25 27 25 서울기타 2 15 1 17 15 14 YBD KBD 5 CBD CBD KBD YBD 서울기타 분당 - 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, Prime A B C 평균 (단위 : 1,m2) 2 1 5 1st QUARTER 14
빌딩 등급 정보 - 등급 분류 기준에 따라 각 항목별 점수의 총점을 권역별로 나누어, 점수대별로 Prime, A, B, C등급으로 분류 등급 Prime A B C 등급 확정 기준 각 항목별 종합 점수 상위 1% 각 항목별 종합 점수 상위 1%~3% 각 항목별 종합 점수 상위 3%~6% 각 항목별 종합 점수 상위 6%~1% 등급 분류 기준 - 임대료에 영향을 미치는 항목을 물리적 특성, 입지적 특성으로 나누어 각 항목별 배점 기준을 산정함. 평가 기준 연면적 건축연한 관리비 Main 권역 입지 전후면 지하철역과의 거리 도로차선 사거리 건축 연면적이 클수록 높은 점수 부여 건축 연한이 짧을수록 높은 점수 부여 관리비가 높을수록 높은 점수 부여 CBD(신문로, 세종대로, 을지로, 청계천로) / KBD(강남대로, 테헤란로) / YBD(동여의도) 입지빌딩에 가산점 부여 전면에 입지한 빌딩에 가산점 부여 지하철 역에서 가까운 빌딩에 가산점 부여 전면 도로차선이 넓은 빌딩에 가산점 부여 사거리 교차로에 입지한 경우 가산점 부여 용어정리 환산임대가 - 임차인이 임대인에게 1개월 단위로 부담하는 최소한의 실질 임대료. 보증금과 월 임대료 비율이 서로 다른 빌딩간의 임대료 비교에 용이함. - 산정방법 : (연 보증금 x 회사채 금리)/12개월 + 월 임대료 + 관리비 - 회사채 금리(AA-,3년) : 해당분기 조사 월의 1일자 금리를 기준으로 사용. 보증부 월세와 전월세 - 보증금 대비 월세의 비율이 1% 미만인 것은 전월세 월세로, 1% 이상인 것은 보증부월세로 구분함 OFFICE MARKET 15 REPORT
지방 오피스 시장 지방 오피스 시장 개요 및 분석 조사 대상 권역별 오피스 빌딩 개수(총 154개) - 6대 광역시 소재 연면적 1,m2 이상의 빌딩 - 단, 오피스텔 및 층별 분양빌딩은 조사대상에서 제외됨 조사 기간 4 35 3 25 24개 31개 24개 52개 - 215. 3. 16 ~ 215. 3. 23 2 빌딩 등급 정보 15 1 9개 14개 등급 대형 중소형 각 지역 건축 연면적 각 지역 건축 연면적 기준 상위 7% 이상 하위 3% 이하 용어정리 환산전세가 5 광주 대구 대전 부산 울산 인천 대형 중소형 - 보증금과 월 임대료에 전환률을 적용하여 전세가로 환산한 금액 - 산정방법 : 보증금 + (월 임대료 X 12) 전환률 지역별 현황 (단위 : 천원/3.3m2, : 전분기 대비 상승, : 전분기 대비 하락, - : 변동 없음) 인천 공실률 환산전세가 관리비 평균 5.3% (.1%p ) 3,184.7 (1.3% ) 19.8 (2.1% ) 대형 5.% 3,48.6 24.5 중소형 5.9% 2,962.8 16.3 대구 공실률 환산전세가 관리비 평균 8.9% (1.6%p ) 2,37.5 ( - ) 18.6 (.7% ) 대형 8.2% 2,7.8 21.6 중소형 11.1% 2,161.8 16.7 대전 공실률 환산전세가 관리비 평균 12.3% ( - ) 2,212.3 (1.1% ) 19.3 (.5% ) 대형 1.8% 1,891.9 2. 중소형 14.7% 2,44.5 18.8 울산 공실률 환산전세가 관리비 평균 8.6% (.6%p ) 2,538.4 (.1% ) 15. ( - ) 대형 1.4% 3,249.5 15. 중소형 5.5% 2,182.9 15. 광주 공실률 환산전세가 관리비 평균 1.9% ( - ) 2,175.9 (1.% ) 16.7 (1.% ) 대형 8.% 2,645.8 18.5 중소형 14.3% 1,982.4 15.9 부산 공실률 환산전세가 관리비 평균 7.5% (.9%p ) 2,724.4 (.2% ) 17.5 (.7% ) 대형 6.9% 3,263.6 22.3 중소형 8.8% 2,438.9 15. 2 1 5 1st QUARTER 16
매입매각 동향 매매 사례 현황 Key Transaction 권역 빌딩명 소재지 매도자 매수자 거래면적 (m2) 거래금액 (억원) 비고 CBD 씨티센터타워 중구 저동2가 쌍용타운 개발피에프브이 이지스자산운용 36,573 1,847 펀드 (이지스사모부동산투자신탁26호) 포스코SS&CC타워 서초구 반포동 포스코특수강, 포스코강판 포스메이트 8,612 272 KBD 이동수에프엔지빌딩 강남구 청담동 이동수에프엔지 큰소나무 5,961 266 현대저축은행 강남본점빌딩 강남구 삼성동 동신섬유공업 개인(2명) 4,222 213 문진미디어빌딩 강남구 역삼동 문진미디어 미동전자통신 3,955 149 트루텍빌딩 마포구 상암동 트럼프코리아상암 개인 19,816 383 서울기타 케이티스빌딩 하나대투증권 영등포사옥 종로구 숭인동 지이프리미어제1호기업 구조조정부동산투자회사 케이티스 16,442 5 영등포구 영등포동4가 하나대투신탁증권 삼경비엠코리아 5,76 184 JH빌딩 동작구 노량진동 KTB자산운용 케이지패스원 4,995 197 합계(총 9건) 15,652 4,12 15. 1Q 주요 오피스빌딩 거래는 총 9건임(총 거래면적 15,652m2, 총 거래금액 4,12억원). 연면적 3,m2 이상의 대형 오피스빌딩 거래는 단 1건으로 부진한 가운데, 연면적 1,m2 미만의 중소형 오피스빌딩을 중심으로 거래가 이루어지면서 총 거래면적과 총 거래금액이 전분기 대비 77%, 85% 감소한 것으로 조사됨. 이번 분기 3.3m2 당 매매가격은 12,53천원으로, 전분기 대비 31% 하락한 것으로 조사됨(전년 동기 대비 3% 상승). - 매매시세가 저렴한 서울기타권역에서 거래가 다수 이루어지면서 3.3m2 당 매매가격 하락에 영향을 미친 것으로 조사됨. 리츠를 통한 오피스빌딩 투자는 전무했으며, 펀드를 통한 오피스빌딩 투자는 단 1건이 이루어지는 등 전체적으로 투자 목적의 거래가 부진한 모습을 보인 것으로 조사됨. 반면에, 중소형 오피스를 중심으로 기업 간 거래가 활발히 이루어짐에 따라 기업의 실수요 목적 거래는 강세를 보였음. CBD는 이번 분기 거래면적 규모가 가장 큰 씨티센터타워가 이지스자산운용이 설정한 펀드에 1,847억원(16,697천원/3.3m2)에 매각되었으며, 해당 건은 3.3m2 당 매매가격이 이번 분기 최고가를 기록한 것으로 조사됨. KBD는 포스코SS&CC타워, 이동수에프엔지빌딩, 현대저축은행 강남본점빌딩, 문진미디어빌딩 등 전분기에 이어 연면적 1,m2 미만의 중소형 오피스빌딩 거래가 활발히 이루어진 것으로 조사됨. YBD는 이번 분기 거래가 없었던 것으로 조사됨. 서울기타권역은 이번 분기 거래면적 규모가 가장 컸던 권역으로, 트루텍빌딩과 케이티스빌딩, JH빌딩, 하나대투증권영등포사옥 등 총 4건의 거래가 있었던 것으로 조사됨. <자료출처 : DART, 보도자료, 등기부등본> 17 OFFICE MARKET REPORT
매입매각 동향 매매 사례 분석 오피스 거래량 77% 감소 (총 9건, 15,652m2) 거래면적 및 거래건수 추이 (단위 : m2) 7, (단위 : 건수) 3 15. 1Q 주요 오피스 거래는 총 9건(15,652m2)으로, 거래면적이 전분기 대비 77% 감소한 것으로 나타남 (전년 동기 대비 37% 증가). 연면적 3,m2 이상의 대형 오피스빌딩 거래는 단 1건으로 부진한 가운데, 연면적 1,m2 미만의 중소형 오피스빌딩을 중심으로 거래가 이루어지면서 총 거래 면적이 전분기 대비 감소한 것으로 조사됨. 6, 5, 4, 3, 2, 1, '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q '12.3Q '12.4Q '13.1Q '13.2Q '13.3Q '13.4Q '14.1Q '14.2Q '14.3Q '14.4Q '15.1Q 25 2 15 1 5 - 거래면적(m2) 건수 투자 목적 거래 부진, 기업 간 거래 활발 15. 1Q 기업의 실수요 목적 거래가 43%로 가장 높은 비중을 차지했으며, 이어서 투자와 개인 거래가 각각 35%, 23%의 비중을 차지한 것으로 조사됨. 펀드를 통한 오피스빌딩 투자가 단 1건이 이루어지는 등 투자 목적의 거래가 부진한 반면에, 중소형 오피스를 중심으로 기업의 실수요 목적 거래가 강세를 보임. 거래면적 기준 매수자 구성 추이 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q '12.3Q '12.4Q '13.1Q '13.2Q '13.3Q '13.4Q '14.1Q '14.2Q '14.3Q '14.4Q '15.1Q 기업 투자 개인 총 거래금액 4,12억원 총 거래금액은 4,12억원으로 전분기 대비 85% 감소한 것으로 조사됨(전년 동기 대비 31% 증가). 이번 분기 3.3m2 당 매매가격은 12,53천원으로, 전분기 대비 31% 하락한 것으로 조사됨(전년 동기 대비 3% 상승). - 매매시세가 저렴한 서울기타권역에서 거래가 다수 이루어지면서 3.3m2 당 매매가격 하락에 영향을 미친 것으로 조사됨. 거래가격 및 3.3m2당 매매가 추이 (단위 : 억원) 3, 25, 2, 15, 1, 5, (단위:천원/3.3m2) 22, 17, 12, 7, 2, '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q '12.3Q '12.4Q '13.1Q '13.2Q '13.3Q '13.4Q '14.1Q '14.2Q '14.3Q '14.4Q '15.1Q -3, 합계 : 거래금액(억원) 평균 : 3.3m2당 매매가(천원) <자료출처 : DART, 보도자료, 등기부등본> 2 1 5 1st QUARTER 18
부동산 간접투자시장 부동산펀드 현황 회사명 펀드명 설정 연도 설정 월 모집 형태 국내외 설정액 (억원) 투자대상 CBRE글로벌인베스터스자산운용 CBRE가치부가사모부동산모투자신탁1-5 215 2 사모 국내 3 서울 마포구 소재 복합시설 HDC자산운용 HDC사모부동산투자신탁 7 215 1 사모 국내 51 ABCP HDC사모부동산투자신탁 8 215 2 사모 국내 49 ABCP HDC사모부동산투자신탁 9 215 3 사모 국내 17 ABCP HDC사모부동산투자신탁 1 215 3 사모 국내 88 ABCP KTB자산운용 KTB칸피던스사모부동산투자신탁 66 215 3 사모 국내 1 PF사업 리치먼드자산운용 리치먼드사모CR리츠부동산투자신탁 2 215 3 사모 국내 228 리츠 주식 리치먼드사모멀티플렉스부동산투자신탁 3 215 1 사모 국내 7 경북 영산 소재 롯데시네마 삼성에스알에이자산운용 삼성SRA사모부동산투자신탁 1A 215 1 사모 해외 1,57 하와이 마우이섬 포시즌호텔 시몬느자산운용 시몬느미국부동산사모투자신탁 1 215 1 사모 해외 792 미국 뉴욕 소재 호텔 유진자산운용 유진드림스퀘어사모부동산투자신탁 14 215 1 사모 국내 42 ABCP 이지스자산운용 이지스사모부동산투자신탁 26 215 2 사모 국내 931 서울 중구 저동2가 소재 씨티센터타워 지지자산운용 지지사모부동산투자신탁 9 215 3 사모 국내 25 광주 북구 용봉동 소재 CGV 캡스톤자산운용 캡스톤소래몰사모부동산투자유한회사 215 2 사모 국내 16 인천 남동구 논현동 한화 에코메트로 상가부분 코람코자산운용 코람코퍼스텝사모부동산투자신탁 26 215 2 사모 국내 66 인천 부평구 소재 삼성생명빌딩 키움투자자산운용 키움코어랜드사모부동산투자신탁 1 215 3 사모 국내 66 서울 마포 소재 건강보험공단 피닉스자산운용 피닉스제주올레사모부동산투자신탁 215 3 사모 국내 14 제주 애월읍 풀빌라 리조트 하나UBS자산운용 하나UBS글로벌리츠부동산투자신탁[재간접형]종류C-W 215 1 공모 해외 해외 리츠 재간접 펀드 하나UBS아시안리츠부동산투자신탁[재간접형]종류C-W 215 3 공모 해외 해외 리츠 재간접 펀드 하나자산운용 하나랜드칩사모부동산투자신탁 6 215 2 사모 국내 538 서울 강남구 삼성동 소재 복합시설 한국투신운용 한국투자사모하남푸르지오부동산투자신탁 215 1 사모 국내 6 경기 하남 소재 푸르지오(주거시설) 현대인베스트먼트자산운용 현대인베스트SRI사모부동산투자신탁 1 215 2 사모 국내 58 서울 성동구 성수동 소재 오피스 개발 현대자산운용 현대유퍼스트사모부동산투자신탁18-1 215 1 사모 해외 1,2 뉴욕 쓰리 브라이언트 파크(Three Bryant Park) 현대유퍼스트사모부동산투자신탁18-2 215 1 사모 해외 1,121 뉴욕 쓰리 브라이언트 파크(Three Bryant Park) 합계(24건) 7,193 (자료출처: 금융투자협회 및 각 자산운용사, 보도자료) 15. 1Q 신규 설정된 부동산펀드는 총 설정건수 24건, 총 설정금액 7,193억원으로 전분기 대비 66.3% 감소한 것으로 조사됨(전년 동기 대비 11.3% 감소). 투자대상별로는 상업시설의 투자 비중이 81%로 가장 높았으며, 복합시설과 기타유형이 각각 12%, 6%를 차지한 것으로 조사됨. 해외에 투자하는 부동산펀드의 총 설정액은 4,17억원(6건)으로 전분기 대비 52% 감소했으나, 해외 투자 비중은 58%로 전분기 대비 17%p 증가하며 국내보다 높은 수준을 기록한 것으로 조사됨. 서울 소재 실물 오피스 투자는 씨티센터타워(서울 중구)와 건강보험공단 사옥(서울 마포구) 총 2건이 있었으며, 총 설정금액은 997억원으로 조사됨. 이번 분기 설정금액이 가장 컸던 펀드는 현대자산운용에서 설정한 현대유퍼스트사모부동산투자신탁18-1 임. 해당 펀드는 미국 뉴욕 소재 쓰리 브라이언트 파크에 투자하는 건으로 설정액은 1,2억원임. 그 뒤를 이어서 현대자산운용의 현대유퍼스트사모부동산투자신탁18-2 와 삼성자산운용의 삼성SRA사모부동산투자신탁 1A 순으로 설정금액이 컸던 것으로 조사됨. - 현대유퍼스트사모부동산투자신탁18-2 은 현대유퍼스트사모부동산투자신탁18-1 과 함께 미국 뉴욕 소재 쓰리 브라이언트 파크에 투자 하는 건으로 설정액은 1,121억원임. - 삼성SRA사모부동산투자신탁 1A 은 하와이 마우이섬 소재 포시즌호텔에 투자하는 건으로 설정액은 1,57억원임. 19 OFFICE MARKET REPORT
부동산 간접투자시장 부동산펀드 분석 부동산펀드 신규 설정액 7,193억원 15. 1Q 신규 설정된 부동산펀드는 총 설정건수 24건, 총 설정금액 7,193억원임(전분기 대비 66.3% 감소, 전년 동기 대비 11.3% 감소). 15. 1Q(3월 말 기준) 부동산펀드 누적 설정액은 31조 3,358억원으로 전분기 대비 5.8% 증가함. 전체 펀드 설정액 대비 부동산펀드 설정 비율은 7.6%로 전분기( 14. 12월 말 기준) 대비.1%p 하락함. 부동산펀드 신규 설정액 및 설정 건수 추이 (단위: 억원) (단위: 건) 25, 8 7 2, 6 부동산펀드 월별 누적 설정액 추이 (단위: 억원) 35, 3, * 설정원본 기준 8.% 7.% 15, 5 4 25, 6.% 1, 3 2, 5.% 5, 2 1 15, 4.% '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q '12.3Q '12.4Q '13.1Q '13.2Q '13.3Q '13.4Q '14.1Q '14.2Q '14.3Q '14.4Q '15.1Q 설정액 설정건수 1, 11.1 11.2 11.3 11.4 11.5 11.6 11.7 11.8 11.9 11.1 11.11 11.12 12.1 12.2 12.3 12.4 12.5 12.6 12.7 12.8 12.9 12.1 12.11 12.12 부동산펀드 누적설정액 13.1 13.2 13.3 13.4 13.5 13.6 13.7 13.8 13.9 13.1 13.11 13.12 14.1 14.2 14.3 14.4 14.5 14.6 14.7 14.8 14.9 부동산펀드 설정비율 14.1 14.11 14.12 15.1 15.2 15.3 3.% 해외 투자 비중 증가 상업시설 투자 비중이 81%로 가장 높았으며, 복합시설 및 기타유형이 각각 12%, 6%를 차지한 것으로 것으로 조사됨. 해외에 투자하는 부동산펀드의 총 설정액은 4,17억원(6건)으로 전분기 대비 52% 감소했으나, 해외 투자 비중은 58%로 전분기 대비 17%p 증가하며 국내보다 높은 수준을 기록한 것으로 조사됨. 서울 소재 실물 오피스 투자는 씨티센터타워(서울 중구)와 건강보험공단 사옥(서울 마포구) 총 2건이 있었으며, 총 설정금액은 997억원으로 조사됨. 자산운용사별 펀드 설정 현황은 현대자산운용이 총 2,321억원(2건)으로 설정금액 규모가 가장 컸으며, 삼성에스알에이자산운용과 이지스자산운용이 각각 1,57억원(1건), 931억원(1건)으로 그 뒤를 이은 것으로 조사됨. 투자대상별 설정비율 추이 *BLIND/설정미정 펀드는 제외함. 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q '12.3Q '12.4Q '13.1Q '13.2Q '13.3Q '13.4Q '14.1Q '14.2Q '14.3Q '14.4Q '15.1Q 기타 복합시설 산업시설 상업시설 주거시설 운용사별 펀드설정 현황 (단위: 개) 설정액 설정건수 (단위: 억원) 5 4 2,5 2, 3 1,5 2 1, 1 5 현대자산운용 삼성에스알에이자산운용 이지스자산운용 시몬느자산운용 하나자산운용 CBRE글로벌인베스터스자산운용 리치먼드자산운용 HDC자산운용 피닉스자산운용 캡스톤자산운용 KTB자산운용 키움투자자산운용 코람코자산운용 한국투신운용 현대인베스트먼트자산운용 유진자산운용 지지자산운용 하나UBS자산운용 <출처 : 금융투자협회> 2 1 5 1st QUARTER 2
REITs 신규 영업인가(신청) 리츠 구분 유형 회 사 명 투자대상 기업구조조정 영업인가 (1건) 마스턴제13호 경기 이천시 설성면 행죽리 소재 이천국제물류센터(물류창고) (3건) 위탁관리 케이비동자민간임대 서울 용산구 동자동 소재 트윈시티남산 오피스텔동 (2건) 케이알제8호 서울 성동구 도선동 소재 코스모타워 기업구조조정 (1건) 마스턴제13호 경기 이천시 설성면 행죽리 소재 이천국제물류센터(물류창고) 트러스엠제1호 서울 가양동 소재 자동차 매매시설 펨코로지스틱제5호 개발전문 충남 천안시 풍세면 소재 물류창고 영업인가 하나에셋제2호 서울 서초구 소재 오피스 신청 위탁관리 (9건) (7건) 케이알제8호 서울 성동구 도선동 소재 코스모타워 케이비동자민간임대 서울 용산구 동자동 소재 트윈시티남산 오피스텔동 엔에이치에프제4호 공공임대개발전문 수원, 하남, 시흥 등 5개소 공공임대주택(약 4천호) 하나스테이제1호 개발전문 서울 중구 소재 임대주택 자기관리(1건) 엠디 충남 천안시 서북구 소재 상업시설 변경인가/해산 리츠 변경인가 3건 : 코크렙제15호 (사업계획 변경: 인송빌딩 대수선(오피스텔 호텔) 후 처분) 화도디씨 (자기관리회사 변경: 베스트에이엠씨 코레이트투자운용 ) 에이치전주 (자기관리회사 변경: 베스트에이엠씨 코레이트투자운용 ) 15. 1Q 영업인가를 받은 리츠는 총 3건으로 조사됨(기업구조조정 1건, 위탁관리 2건). - 이번 분기 오피스에 투자하는 사례로는 케이알제8호 위탁관리 리츠 단 1건이 있었던 것으로 조사됨. 해당 건은 서울 성동구 도선동 소재 코스모타워(2,52m2, B6/14F)를 매입 및 운영하는 건으로 매도자는 KT&G가 투자한 제이알제4호기업구조조정부동산투자회사 인 것으로 조사됨. - 마스턴제13호 기업구조조정 리츠 는 경기 이천시 설성면 행죽리 소재 이천국제물류센터(23,148m2, B/4F)에 투자하는 건임. - 케이비동자민간임대 위탁관리 리츠 는 서울 용산구 동자동 소재 트윈시티남산 오피스텔동(567가구)을 임대 및 운영하는 건으로 조사됨. 이번 분기 영업인가 신청 리츠는 9건이 있었으며, 해산 리츠는 없었던 것으로 조사됨. - 하나에셋제2호 위탁관리 리츠 는 서울 서초구 소재 오피스빌딩에 투자하는 건으로 증시에 상장을 추진하고 있는 것으로 알려짐. - 하나스테이제1호 개발전문 위탁관리 리츠 는 서울 중구 신당동 소재 도로교통공단 본사 부지를 매입하여 기업형임대주택(829가구 예정)으로 개발하는 건으로 조사됨. 리츠 주가 동향 (자료출처 : 증권거래소) (단위 : 원) 7, 코크렙8호 는 214년 12월 24일 주주총회 특별결의에 따라 해산을 결정했으며, 215년 1월 16일자로 상장폐지된 것으로 조사됨. 6, 5, 케이비부국위탁리츠 는 유가증권시장 상장규정 제13조에 따라 215년 3월 2일자로 상장폐지된 것으로 조사됨. 4, 3, 광희리츠 는 개별기준 지난 해 영업이익과 당기순이익이 각각 28억, 23억원으로 흑자전환했으며, 매출액은 77.4% 늘어난 772억원을 달성한 사실에 대해서 215년 2월 12일 공시함. 2, 1, 13.1 13.2 13.3 13.4 13.5 13.6 13.7 13.8 13.9 13.1 13.11 13.12 14.1 14.2 14.3 14.4 14.5 14.6 14.7 14.8 14.9 14.1 14.11 14.12 15.1 15.2 15.3 케이탑리츠 는 연결기준 지난 해 영업이익이 67억 2,8만원 으로 전년 대비 36% 증가했고, 매출과 당기순이익이 각각 95억 1,만원. 37억 3,5만원으로 19.7%, 3.4% 증가한 사실에 대해 215년 2월 11일 공시함. 코크렙 15호 광희리츠 이코리아리츠 케이탑리츠 트러스 제 7호 (자료출처 : 국토해양부 및 전자공시시스템(DART), 보도자료) 21 OFFICE MARKET REPORT
LG경제연구원 215년 한국경제 진단 저성장 저물가 저수익성 1. 무기력한 경기 2. 저물가의 장기화 3. 가계부채, 부실표면화 가능성 4. 저성장, 저수익에 빠진 한국기업 5. 빛 바랜 유가하락 6. 우호적이지 않은 환율여건 7. 계속되는 전세난 8. 재정건전성 위협하는 세수부족 맺음말 연초부터 국제금융시장의 불안은 가중되고 우리경제의 성장전망도 점차 하향 조정되는 상황이다. 215년 우리 경제를 좌우할 8 대 이슈를 진단해 본다. 경제성장률 전망이 하향수정되는 현상이 몇년째 되풀이되면서 우리경제에 대한 기대도 점차 약화되고 있다. 215년에는 대외경제환경마저 불확실성이 점차 커지면서 유가하락의 긍정적인 효과도 제대로 나타나지 않을 것으로 보인다. 경 기측면에서는 수출과 내수부문에서 뚜렷한 주도부문을 찾아보기 어렵다. 고령화, 가계부채, 노후불안 등으로 장기성장전망도 점차 하락하고 있다. 다른 지표들도 유사한 방향을 가리킨다. 디플레이션을 우려할 단계는 아직 아니지만 물가상승률의 하락은 우리경제 의 활력저하를 단적으로 보여주고 있다. 장기간의 낮은 물가상승률은 일본화 현상의 전조라는 점에서 우려하지 않을 수 없다. 그간 우리경제의 성장을 이끌어 왔던 제조기업들은 저성장, 저수익의 위기에 빠질 가능성이 있고, 그에 따른 투자부진이 성장률 저하로 이어질 위험이 있다. 반면 서비스업은 고질적인 낮은 생산성으로 우리경제의 발목을 잡고 있는 형편이다. 소득증가율이 높 지 않은 상황에서 늘어나고 있는 가계부채의 지속성에 대한 우려의 눈길을 거두기도 어렵다. 대출증가의 절반을 생활비나 창업으로 충당하는 현상에 대한 면밀한 검토가 필요하다. 주택경기의 미약한 회복 속에 전세가격이 오르고 전세자금대출이 증가하는 현상도 이어질 것으로 예상된다. 국제금융시장 불안기마다 치솟았던 환율은 해외투자자들의 인식 개선으로 상대적으로 안정세를 나타내고 있으나, 원화의 상대적 고평가는 수출부진을 심화시킬 수 있어 우리경제에 부담으로 작용할 수 있다. 또한 미국 정책금리 인상, 자원수출국의 위기가능성 이 대두되면서 환율 변동성이 높아질 가능성이 있다. 우리경제의 강점으로 꼽혀왔던 재정건전성도 경기부진, 기업수익성 악화 등으로 4년 연속 세수차질이 예상되는 가운데, 연금, 복 지지출 등 구조적 세출수요는 꾸준히 늘어나고 있어 안심하기 어려운 실정이다. 경기활력이 둔화되는 가운데 국가부채의 절반에 달 하는 연금충당금 문제가 재정의 경기대응능력을 떨어뜨리는 상황을 개선할 필요가 있다. 경제연구부문 myshin@lgeri.com, st@lgeri.com 2 1 5 1st QUARTER 22
경기상황을 회복국면이라고 판단하는 견해가 많지만 상승속도가 미진해 경기국면을 단정하기 어려운 측면이 있다. 1. 무기력한 경기 지난해 우리 경기상황을 회복국면이라고 판단하는 견해가 많아 보이지만 사실은 상승속도가 미진 해 경기국면을 단정하기 어려운 측면이 있다. 경기순환을 나타내는 동행지수 순환변동치를 보면 213 년 1분기 이후 지표가 높아지고 있으나 전반적으로 변동성이 줄어든 가운데 상승속도가 상당히 낮게 나타나고 있다(<그림 1> 참조). 통상적으로 3~4년 후에 경기국면에 대한 평가가 이루어진다는 점을 감안할 때 앞으로의 경제흐름에 따라 현재 경기국면에 대한 판단이 다르게 나타날 수 있는 것이다. 14 12 동 지수 환 동 경기 주도부문의 부재로 미진한 경기상황 지속 회복이 미진한 것은 수출이 이끌어가는 전형적인 우리나라 경기 상승기의 메커니즘이 나타나지 않 고 있기 때문이다. 세계경기 회복에도 불구하고 세계교역은 부진한 상황이 지속되면서 우리 수출은 212년 이후 오히려 성장세가 계속 떨어지는 추세이다. 국민계정상의 물량기준 수출성장률은 지난해 더 낮아진 것으로 추정되며 여기에 수출가격도 하락해 국민소득 증가에 기여하지 못하는 상황이다. 수출증가 기업수익 증가 노동소득 내수경기로 파급되는 힘이 크지 않은 것이다. 1 98 96 94 2 24 28 212 자료 : 통계청 올해에도 수출주도의 경제성장을 기대하기 어렵다. 미국이 경기상승을 지속해나 갈 것으로 보이지만 디플레 우려를 겪는 유로존이나 아베노믹 스 효과가 사라져가고 있는 일본, 성장활력 저하가 예상되는 중국 등 기타 주요국가들은 경기가 더 좋아지기 어렵다. 각각의 국가들이 내수를 중 심으로 개별적으로 성장하면서 세계경제의 시너지효과도 나타나지 못하는 상황이다. 그에 따라 세계경기는 3% 초반 성장으로 지난해 수준에 머 물 것으로 전망된다. 더욱이 중국은 의류 등 경공업과 조립가전 부문 뿐 아니라 이제는 철강, 화학 등 소재산업과 디스플레이, 스마트폰 등 첨단 부문에서까지 전방위적으로 우리 수출을 압박하고 있다. 내수부문에서 지난해보다 나아질 것으로 기대해볼 수 있는 측면은 저유가 효과와 주택경기지만 아직 불확실성이 크다. 저유가로 가계의 실질 소득이 늘고 기업 생산비용도 낮아지는 효과가 기대되나 디플레이션에 대한 우려와 국제 금융시장 불안리스크가 긍정적 효과의 상당부분을 상쇄 할 것이다. 연초 국제유가와 주가가 비슷한 움직임을 보인 점도 결국 이러한 불안감을 반영한 것이다. 주택경기도 낙관하기 힘들다. 규제완화에 따른 민간주택 건설 확대가 예상되지만 우리 경제의 장기 성장에 대한 기대가 꺾이고 있는 상황에서 수요증가는 제한될 것이다. 국내경제 성장률 이 예상에 미치지 못하는 상황이 매년 반복되면서 경제주체들이 예상하는 장기성장세가 하향조정될 가능성이 크다. 고령층 소비성향 저하 현상은 완화되지 못하고 오히려 더 심해지고 있으며 가계부채 부담도 소비를 억누르는 요인이다. 체감경기 부진 장기화 우려 올해에도 우리나라 경제는 다수의 국민들이 체감할 수 있는 뚜렷한 회복세를 보이기 어려울 것이다. 기업의 낮은 수익성이 그다지 개선되지 못하면서 한계기업들의 어려움 이 지속될 것이다. 가계는 소득증가가 미진한 가운데 높은 가계부채 부담과 노후불안으 로 위축된 소비행태를 보일 것이다. 내수시장이 크게 성장하지 못하면서 영세 자영업자 들을 중심으로 시장퇴출 현상도 이어질 전망이다. 우리 국민들은 이처럼 미진한 경기회복에 익숙해져야 할 지도 모른다. 과거에 비해 속 도가 떨어지는 회복국면이 앞으로는 일반적인 것이 될 수 있다. 수출과 제조업이 이끄는 경제성장에서는 설비투자와 재고 부문의 변동성이 높아 상승국면에서의 강한 활력을 체 감하기 쉽지만 당분간 수출의 성장기여도는 높아지기 어렵다. 2년대 중반 글로벌 무 역불균형 시기에 과도하게 비중이 높아진 세계교역의 조정현상이 중기적으로 이어질 전 망이다. ( ) 6 4 2-2 - 4 성장기여 비투자 - 6 1 99 1 995 2 25 21 자료 : 한국은행 재 23 OFFICE MARKET REPORT
LG경제연구원 GDP 디플레이터는 2분기 연속 % 수준에 머물렀다. 더욱이 앞으로 우리 경제의 잠재성장률은 점차 낮아질 가능성이 크다. 제조업 성장이 정체되면 경제 전체의 생산성 상승 효과가 떨어지고 자본 투입을 늘리기 어려워진다. 서비스업 부문의 고용이 빠르게 확대되는 점이 최근 성장을 지탱하는 힘이 되고 있지만 조만간 생산가능인구 감소에 따른 성장잠재력 저하 현상이 본격화될 것이다. 15~64세 인구는 217년부터 줄어들기 시작해 이후 빠른 감소세를 보일 전망이다. 우리나라가 구 조개혁을 통해 노동, 자본 등 생산요소의 활용도를 높이고 생산성을 높여야 하는 이유가 여기에 있다. 2. 저물가의 장기화 소비자물가 상승률이 지난해말 %대로 재진입하면서 디플레이션 우려가 커지고 있다. 물론 석유류, 국내 농산물 등 일부 품목군이 물가상승률 둔화를 주도하고 있어 디플레이션 우려가 과도하다는 인식도 있다. 또한 수요, 공급 등 다양한 요인에 의해 결정되는 물가지표만을 가지고 현 경 제상황 전체를 설명하려 하는 것도 다소 지나친 점이 있다. 그렇지만 저물가 상황이 일시적인 현상이 아니라 꽤 오랫동안 이어지고 있다는 점에서 현 상황에 대한 엄밀한 진단이 필요한 것은 사실이다. 디플레이션 취약성 보통 단계로 높아져 IMF가 제시한 디플레이션 취약성 지수(Deflation Vulnerability Index)를 이용하여 우리나라의 디플레이션 리스크 수준과 주요 요인들을 살펴보 았다. IMF의 취약성지수는 과거 디플레이션을 겪었던 국가들의 경험을 바탕으로 물가상승률, 실물경제의 성장률, 자산가격의 변동률, 신용 및 통 화 증감률을 통해 디플레이션에 빠질 가능성을 측정한 것이다. 우리나라의 디플레이션 취약성은 212년 이후 상승했으며 현재 보통(moderate) 단계로 212년 대비 두 단계 높아진 것으로 나타난다(<그림 3> 참조). 소비자물가나 근원물가상승률은 낮아지고 있지만, 크기는 아직 IMF에서 제시하고 있는 기준 척도인.5%를 상회하고 있다. 전반적인 물가 하락이 아직까지는 나타나지 않았기 때문이다. 마이너스 상승률을 보이는 품목수가 증가했지만 아직까지는 전체 481개 품목 중 25.8%인 124개 품목만이 전년 동월 대비 하락하였다. 반면 또 다른 물가지수인 GDP 디플레이터는 2분기 연속 % 수준을 보였다. 수출단가 하락의 영향으로 소 비자물가 대비 낮은 상승률을 나타냈기 때문이다. 또한 최근 유가가 급격하게 하락하고 있어 물가상승률 수치는 당분간 디플레이션을 경고하는 방향으로 움직일 것이다. 최근 디플레이션 취약성 지수가 높아진 이유에는 우리 경제의 미진한 성장세도 있다. 글로벌 금융위기 이후 우리경제가 잠재 성장수준을 지속 적으로 밑돌면서 수요측면의 물가상승압력이 나타나지 않고 있다. 우리 경제의 지난 1년간 평균 성장률로 계산한 잠재성장 수준은 3.7%인데, 최 근 3년 평균 성장률은 2.9%에 불과한 상황이다(전기비 연율기준). 산출갭(실제GDP-잠재GDP)/잠재GDP)을 추정해 보아도 지속적으로 동 수치는 마이너스 수준을 보이고 있다. 물론 디플레이션 우려를 감소시키는 요인들도 있다. 그 동안 절상세가 이어져 수입물가를 낮추었던 환율은 지난 4분기 이후 절하세로 돌아서면 서 물가 하락을 다소 완충시키는 역할을 할 것이다. 자산시장이 부진하지만 급락 현상이 나타난 것은 아니며, 가계부채 등 신용 사이클 역시 여전히 확장 국면에 있다. IMF에서 제시한 척도 이외에도 디플레이션 위험을 완화시키는 국내요인이 존재한다. 국내농산물 디 이 성 지수 음 가격이 충분히 하락한 것으로 보여 다시 평년가격으로 환원될 가능성이 있다. 더욱이 최.5 근 구제역 등으로 인한 공급충격으로 축산물가격은 상승할 가능성이 높다. 공공요금 등.3 정책요인에 따른 가격 상승 요인도 존재한다. 음.2 정책 여지 남아있을 때 적극적인 상황 대처 필요 음 25 27 29 21 1 21 3 취약성 지표가 과거 대비 높아졌지만 디플레이션 우려는 다소 지나친 것으로 보인다. 주 : 수치가 클수록 디플레이션 발생가능성이 높음을 의미, 인플레이션율, 경제성장률, 주가상승률, 환율절상률 등 그렇지만 저물가 상황이 장기간 지속되고, 성장세 부진과 겹쳐지고 있다는 점은 분명 우 11개 지표를 이용, IMF가 제시한 특정기준에 부합하는지 여부를 통해 산출. 단순평균한 값임. 려되는 상황이다. 특히 담배가격 인상 등 정책요인을 제외하면 물가상승률이 둔화되는 자료 : IMF, LG경제연구원 디스인플레이션(disinflation) 상황은 올해에도 이어질 가능성이 높다. 2 1 5 1st QUARTER 24
은행권과 비은행권 모두 대출이 크게 늘어나 가계부채에 대한 우려가 높아지고 있다. 디스인플레이션 상황도 정도의 차이가 있겠지만 경제에 미치는 방향성은 디플레이션과 거의 유사하다고 볼 수 있다. 즉 저물가 상황이 성장부 진에 따른 결과이지만, 이것이 다시 성장세를 부진하게 만드는 요인이 될 수 있는 것이다. 과거 일본 역시 만성적인 저물가 현상과 저성장이 고착 된 이후에 디플레이션이 시작되었다. 다행인 점은 아직 금리인하 등 유효한 정책수단이 남아 있다는 것이다. 만성적인 저물가 상황 지속으로 경제 주체들의 인플레이션 기대심리가 더욱 낮아지기 전에 보다 적극적인 정책대응을 고려할 필요가 있을 것이다. 3. 가계부채, 부실표면화 가능성 지난해 하반기 이후 가계부채가 빠르게 늘고 있다. 가계대출에 판매신용까지 포함한 가계신용 잔액은 이미 213년 말에 1천조원을 넘어섰지만, 5조원대를 유지하고 있는 판매신용을 제외한 잔액은 지난해 3분기 말에 1,2조원으로 1천조원을 돌파했다. 최근의 가계대출 증가세는 예금은행이 주도하고 있다. 예금은행 가계대출은 지난해 1분기 2천억원, 2분기 8조 3천억원, 3분기 12조 3천억원 늘 어 증가 속도가 점점 빨라지고 있다. 특히, 지난해 1월과 11월에는 두 달 동안 12조 4천억원이나 늘었는데, 이 중 주택담보대출이 1조 5천억원으 로서 은행 가계대출 증가분의 85%를 차지했다. 이처럼 은행 주택담보대출 위주로 가계대출이 급증하고 있는 것은 주택거래 증가, 8월과 1월의 기준금리 인하와 함께 LTV, DTI 비율 완화 때문인 것으로 보인다. 비은행권에 비해 은행권에 낮게 설정되었던 LTV, DTI 비율이 지난해 8월부터 업권 구분 없이 일괄 상향 조정되면서 은행권 대출이 확대될 여지가 커졌기 때문이다. 그러나 고금리의 비은행권 대출이 저금리의 은행권 대출로 전환되는 가계의 대출 갈아타기 는 당초 기대에 비해 활성화되지 않고 있다. 지난해 8월부터 11월까지 예금은행 주택담보대출이 19조 6천억원이나 증가하는 가운데서도 비은행예금취급기관의 주택담보대출은 줄지 않았다. 도리어 주택담보대출 이외의 대출을 늘리는 방식으로 대응하면서 비은행예금취급기관의 가계대출은 같은 기간 동안 기타대출로만 5조 6천억원 증가했다. 주택담보대출, 주택구입 외 활용 비중 높아 주목할 대목은 급증하고 있는 은행 주택담보대출 중 가계의 부족한 생계비 충당 또는 자영업자들의 사업자금 등으로 사용되는 비중이 늘고 있 다는 점이다. 금융감독원에 의하면, 지난해 8월과 9월 두 달 동안 늘어난 주택담보대출 중 주택구입외 생계자금 목적 대출의 비중은 55.6%에 달 했다. 이는 주택담보대출 증가분 중 부동산시장으로 유입되는 자금의 비중이 채 절반도 되지 않는다는 것으로서 부동산 관련 금융 규제 완화 등을 통해 달성하고자 했던 주택시장 활성화 효과가 그 만큼 반감되었을 가능성이 높음을 의미한다. 동시에 가계부채가 소득 수준이 낮은 계층을 중심으로 빠르게 늘고 있다는 점도 우려되는 대목이다. 한국은행에 의하면, 지난해 8월 이후 중소 득계층 및 고소득계층의 가계대출 증가 속도가 2배 정도 빨라진 반면, 저소득층의 가계대출 증가 속도는 5배 이상 빨라진 것으로 나타났다. 이처 럼 부채 상환 능력이 취약하고 주택시장 활성화의 긍정적 효과를 누리기 어려운 계층을 중심으로 가계부채가 급증한다면 가계부채의 부실화 가능 성은 높아지게 된다. 가계부채 증가 속도는 향후 점차 둔화될 것으로 예상된다. 우선, 지난해 하반기 이후 적극적으로 대출을 늘리던 시중은행들이 대출에 보다 신중을 기하는 방향으로 변화하고 있다. 한국은행의 대출행태 서베이 조사 결과에 의하면, 지난해 2분기 6에서 3분기에 19 로 크게 높아졌던 가계 주택담보대출에 대한 시중은행들의 대출태도가 지난해 4분기에 16으로 낮아진 데 이어, 올해 1분기에는 13으로 하락했다(대출태도지수 상승은 대출태 도 완화, 하락은 대출태도 강화 의미). 정책당국 역시 급증하는 가계대출에 대한 건전성 감독을 보다 강화할 것으로 예상된다. 최근 금융감독당국이 여타 비은행예금취급기관에 비해 가계대출 증가 속도가 빨랐던 상호금융을 대상으로 대출 심사의 적정성 여부를 조 사하기로 것은 이러한 판단이 반영된 결과로 해석된다. 상반기 중으로 예상되는 한국은 행의 추가 기준금리 인하 여부와 향후 부동산 경기 활성화 여부가 변수지만 올해 가계부 채 증가율은 지난해보다 낮아질 것으로 전망된다. 빠르게 늘어난 가계부채의 원리금 상환 부담은 가계의 소비 여력을 위축시킬 것으로 예상된다. 금융기관의 대출 태도가 강화되는 가운데 은행주택담보대출 중 올해 만기가 ( ) 1 2 8 4-4 기타 기관 가계대 가율 비은 기관 은 21 2 21 3 21 4 주 : 전분기 대비 증감액 기준 비은행예금취급기관은 상호저축은행, 신용협동조합, 상호금융, 새마을금고, 신탁 및 우체국예금 기타금융기관은 보험기관, 연금기금, 여신전문기관, 공적금융기관, 기타금융중개회사 등 자료 : 한국은행 25 OFFICE MARKET REPORT
LG경제연구원 매출규모가 감소한 기업의 비중이 214년 3분기 누적실적 기준으로 48.2%에 달했다. 도래하는 일시상환대출의 규모가 49조 1천억원에 달해 가계의 부담이 커질 수 있다. 더욱이 미국이 금리 인상을 개시할 것으로 예상되는 하반기 이후에는 시중금리도 상승세로 전환될 수 있다. 이에 따라 올해에는 대출 원리금을 제대로 납부하지 못하는 가계가늘어나면서 개인회생 및 개인 파산 등 부실화된 가계부채의 처리 문제가 사회적으로 이슈화될 가능성이 높아질 것으로 보인다. 4. 저성장, 저수익에 빠진 한국기업 국내 기업 경영성과 외환위기 이후 최저 수준 국내 기업의 성장성은 추세적으로 하락하는 모습을 지속했다. 28년 발생한 글로벌 금융위기에도 불구하고 원화가치 하락과 중국의 높은 경 제 성장세 등에 힘입어 일시적으로 호조를 보였던 국내 기업의 성장성은 212년 이후 매출증가율(유가증권시장 비금융기업의 중앙값)이 거의 제 로에 그치는 수준(212년 2.2%, 213년 -.2%, 214년 3분기.2%)으로 낮아졌다. 국내 기업의 수익성도 추세적으로 하락했다. 국내 유가증권시장 비금융기업의 영업이익률은 198년대 후반 연평균 8%대, 199년대 6%대, 2년대 4%대 등으로 지속적으로 낮아졌다. 212년 이후 국내 상장기업의 영업이익률은 198년대 중반 이후 가장 낮은 3%대에 머물고 있다. 기업별 성장성과 수익성을 살펴보면 최근 국내 기업의 실적이 매우 부진한 상태인 것으로 나타난다. 유가증권시장 비금융기업 중에서 매출증 가율이 마이너스(-)를 기록해 매출 규모가 감소한 기업의 비중이 213년 실적 기준 5.5%, 214년 3분기 누적 실적 기준 48.2%에 달한다. 절반 정도의 기업이 매출 규모가 감소하는 매출부진을 겪고 있는 것이다. 영업활동에서 적자가 발생하는 기업도 늘고 있다. 2~211년 동안 연평균17.8%를 기록했던 영업적자 기업의 비중은 212년 2%를 넘어섰 고 214년 3분기 누적 실적 기준 21.7%로 증가했다. 매출감소 및 영업적자 기업의 비중 측면에서 최근 국내 기업의 경영성과는 외환위기의 충격 으로 실적이 크게 악화되었던 1998년 이후 가장 저조한 수준인 것으로 평가된다. 낮은 성장성과 수익성 고착화 우려 실적 부진으로 기업의 신용위험이 커질 것으로 보인다. 21년 4.1이었던 상장기업의 이자보상배율(영업이익/이자비용, 중앙값)이 212년 이후 3배 내외 수준으로 하락했다. 214년 3분기 실적 기준으로 부실화 위험이 높은 이자보상배율 1 이하 기업의 비중이 29.9%를 차지하고, 이들 기업 의 차입금 비중은 35.4%에 이른다. 이미 212년부터 취약업종의 비중이 높았던 일부 대기업의 부실이 현실화되었다. 214년 부실 우려가 높아 재 무구조개선약정을 맺은 대기업이 14개에 달한다. 올해에도 실적부진 지속으로 부실위험이 증가하고 한계기업의 구조조정 압력이 본격적으로 높 아질 것이다. 정상기업의 경쟁력 강화와 추가 부실 예방을 위한 자발적 구조조정도 증가할 것으로 보인다. 기업의 부실위험 증가에 대한 우려는 금융시장과 실물경제의 잠재적 불안요인으로 작용할 것으로 보인다. 시중금리가 상승할 경우 잠재된 한 계기업의 부실이 현실화되면서 금융시장 불안과 금융회사 건전성 하락으로 파급될 위험이 있다. 이는 자금중개기능에 지장을 초래해 전반적인 실 물경제 활동을 위축시키는 요인으로 작용할 수 있다. ( ) ( ) 1 5 매 가율( ) 1 기업실적 부진이 심화되면 실물경제의 회복을 제약하면서 다시 기업실적 부진이 발생 되는 악순환이 초래될 수 있다. 국내 기업은 실적 부진으로 투자여력이 약해진 상태이다. 214년 3분기 누적 실적 기준 유가증권시장 비금융기업의 매출액 대비 잉여현금흐름(영 1 8 업현금흐름-투자현금흐름) 비율은 -.2%에 불과하다. 잉여현금흐름이 적자인 기업의 비중도 5.5%에 이른다. 실적 부진이 지속되면서 경기회복에 대한 기대감마저 낮아지면 6 5 국내 기업의 투자 위축이 장기화될 수 있다. 기업실적 부진이 금융불안과 실물경제 위축 업이익률( ) 4 의 부정적 상호작용을 유발하면서 우리경제의 장기적인 성장력이 약화될 수 있다. - 5 2 국내 기업의 낮은 성장성과 수익성은 당분간 계속될 것으로 예상된다. 세계경제의 성 장세 정체가 지속되면서 수출이 크게 늘어나기 어렵고 소비와 투자 등 내수경기도 회복 9년대 년대 21 21 2 21 4 전 전 자료 : KIS-Value 되지 못하면서 기업실적 개선을 제약할 것이다. 중국기업을 비롯한 개도국 기업들의 거 센 추격과 엔화 약세에 힘입은 일본기업의 경쟁력 강화 등도 국내 기업의 실적에 부정적 2 1 5 1st QUARTER 26
양대 에너지 기관이 경쟁적으로 세계원유 수요 전망치를 하향 조정하고 있다. 인 요인으로 작용할 것으로 보인다. 그에 따라 대외여건 악화로 수출 비중이 높은 대규모 기업들의 어려움은 당분간 지속될 전망이다. 이와 같이 불리해지고 있는 기초적 경영환경과 경쟁여건을 감안하면 국내 기업의 전반적인 실적이 단기간에 빠르게 개선되기는 어려워 보인다. 5. 빛 바랜 유가하락 하락 압력 높아지는 국제유가 지난 해 하반기에 뚜렷하게 나타난 유가 하락세가 최근까지 이어지고 있다. 214년 6월 평균 배럴당 18달러이던 두바이유 가격은 12월 평균 6.2달러를 기록한 이후에도 215년 1월 12일 현재 47.4달러로 하향세를 이어가고 있다. 최근 들어서는 올해 6월 원유 가격이 2달러 이하로 떨 어질 것으로 예상하는 투자자들의 베팅도 늘어나고 있다. 이러한 유가 하락은 석유시장에 초과공급이 심화되면서 나타나고 있다. 통상적으로 상품시장에서 가격이 하락하면 수요는 늘어나고 공급은 줄 어든다. 그러나 현재 큰 폭의 유가 하락에도 불구하고 석유 수요는 계속 둔화되고 원유 공급은 늘어나는 모습이다. 디플레이션과 산유국 리스크 우려로 유가하락의 석유수요 증대효과가 미진한 가운데 산유국 간 공급경쟁이 이어지고 있기 때문이다. 앞으로도 당분간 유가 하락 압력이 높아질 것으로 예상된다. 양대 에너지 기관인 국제에너지기구(IEA)와 미국에너지정보청(EIA)은 세계 원유 수 요 전망치를 계속 하향 조정하고 있다. 국제에너지기구는 유로존과 중국, 그리고 러시아 등 주요국의 성장 부진을 근거로 지난 5개월 동안 세계석 유 수요 예상치를 4차례 하향 조정하였다. 공급측면에서는 급증하는 미국 타이트 오일을 견제하기 위한 사우디아라비아 등 OPEC의 원유공급 기조도 이어질 것이다. 북미를 중심으로 비 OPEC의 공급이 계속 확대되는 가운데, 사우디아라비아는 유가 2달러 상황에서도 감산하지 않을 것임을 밝히고 있다. 세계경제 불안정성이 긍정적 영향을 제약 유가 하락은 석유를 전량 수입하는 우리 경제에 긍정적 요인으로 작용한다. 특히 우리 경제는 21년대로 접어들면서 석유의존형 성장이 강화되는 모습이다. 경제 성장을 위해 필요한 석유 투입 량이 199년대 이후 2년대까지 낮아지다가 21년대로 접어들면서 다시 늘어나는 추세를 보이 고 있다. 우리나라의 원유 순수입액이 GDP 대비 5.9%로 중국(2.4%), 인도(4.4%), 일본(3.2%) 등 다른 원유 순수입국보다 높은 비중을 차지하고 있어 유가 하락의 긍정적 영향력이 상대적으로 클 것으로 기대된다. 유가 하락은 석유 순수입 부담을 줄이면서 경상수지 개선에 기여한다. 또한 석유제품과 유 류비, 광열비 등에서 원가 하락 요인으로 작용, 물가 상승 압력을 완화시킬 것이다. 에너지 관련 지출 부담이 줄어들면서 가계의 소비 여력이 개선될 여지도 있다. 다만 이번 유가하락이 세계경제 부진을 반영한 것이고, 산유국에 대한 우리의 수출비중도 큰편이 라는 점은 감안할 필요가 있다. 저유가로 유로존에서는 디플레이션 우려감이 고조되는 가운데 산유 국에서는 경기 위축이 예상되고 있다. 중동과 러시아, 호주와 캐나다 등 주요 자원수출국이 우리 수 출에 차지하는 비중이 17%로 적지 않고, 해외건설 수주의 절반 가까이(214년 기준, 47.5%)를 차지하 는 중동에서는 프로젝트 발주 중단이 나타나고 있다. 상대적으로 선전하는 미국이 내수 기반으로 회복세를 이어가면서 수출 중심, 제조업 중심 국가들 의 경기부진 상황이 지속될 것으로 보인다. 미국 금리인상과 그리스의 유로존 탈퇴 우려에 러시아 등 산유국의 외환위기 우려까지 가세하면서 금융시장에서는 변동성이 확대되고 있다. 중국, 일본과의 경 쟁압력이 커지는 상황에서 세계경제 성장도 정체될 기미여서 우리 수출이 늘어날 여지가 녹록하지 않은 상황이다. 가계소비에 차지하는 석유제품 비중이 5.6%로 높고 공산품 가격 상승 압력도 하락하면서 소비여 력이 높아질 것이다. 그러나 수출을 통한 소득 증대 효과가 크지 않고 글로벌 금융시장의 변동성도 ( ) 94 93 92 91 9 214년 7 전 215년 1 전 89 21 3 21 4 21 5 자료 : EIA.6 1 98 년대 1.7 1 99 년대 (석유 수요 성 ).3 2 년대.5 21 년대 주 : 석유수요 탄성치 = 석유수요증가율/GDP증가율 자료 : 한국은행, 국가에너지 통계종합 정보시스 27 OFFICE MARKET REPORT
LG경제연구원 그리스 등 유로존 불안, 추가 엔저 가능성, 취약 산유국의 금융위기 우려 등 불안요인이 곳곳에 산재해 있다. 확대되고 있어 소비나 투자 등 내수 경기가 저유가를 발판 삼아 뚜렷이 회복되기는 어려울 것으로 우려된다. 투자에 대한 유가 하락의 영향력은 기업경기가 악화되는 가운데 금융시장 변동성도 확대될 가능성이 높아 제한적일 것이다. 6. 우호적이지 않은 환율여건 지난해 중반까지 하락세를 보이던 원달러 환율은 지난 9월부터 빠르게 올랐다. 미국 금리인상 기대가 점증하는 가운데 엔저가 심화된 탓이었 다. 중국 경기둔화로 위안화도 약세를 보이면서, 달러 강세의 영향과 함께 일본 및 중국과의 수출경쟁에 대한 우려도 원화약세 요인으로 작용하였 다. 11월 이후에는 유가가 급락하여 국제금융시장 불안이 확대된 탓도 있다. 외환시장 변동성 확대 가능성 올해도 외환시장의 큰 구도는 비슷할 전망이다. 미국 금리인상이 시작되면서 달러 강세 압력이 높아지는 가운데, 나머지 국가들은 경기 부진 과 그에 대응한 통화완화정책의 영향으로 약세 흐름을 이어갈 것으로 보인다. 원달러 환율 역시 지난해 대비 높은 수준에 머물 것으로 보인다. 통 화가치 변화가 경제에 한쪽 방향의 영향만 미치는 것은 아니지만, 무역의존도가 높은 우리의 경우 낮은 통화가치가 경기에 긍정적인 것이 사실이 다. 하지만 올해 평균 원달러 환율이 지난해보다 높아지더라도, 원화를 둘러싼 전반적인 환율여건은 기대만큼 경기에 우호적이지는 않을 것으로 보인다. 우선 외환시장 변동성이 높을 것이라는 점이다. 환율이 경기에 영향을 미치는 과정에 는 환율 수준 뿐만 아니라 변동성도 중요하다. 환율변동성이 커지면 미래수익에 대한 불 환율의 재 동성 확실성이 높아져 투자를 위축시킬 뿐만 아니라, 환위험 관리비용 증가가 수출입 가격의 크 1 6 1 4 1 2 1 시 국 적 화 소 적 화 국, 우크 이, 저 화 상승압력으로 작용해 소비에도 부정적인 영향을 미치게 된다. 또 외자유출입으로 국내 자산가격 변동성 확대가 맞물려 나타날 경우 경제심리는 더 심하게 움츠러들 수 있다(< 그림 8> 참조). 앞으로도 원화 변동성이 쉽게 낮아지기는 어려울 것으로 보인다. 우선 미국 금리인상 8 이 가시화되는 과정에서 자본이동이 본격화되며 환율 변동성을 확대시킬 것이다. 그 밖 에도 그리스 등 유로존 불안, 추가 엔저 가능성, 취약 산유국의 금융위기 우려 등 불안요 6 21 3.1 7 21 4.1 7 21 5.1 인이 곳곳에 산재해 있어 외환시장이 지난해와 같은 안정세로 복귀하기는 어려워 보인 주 : 원달러 환율의 내재변동성, 1년 만기 기준 자료 : Bloomberg 다. 이런 상황에서는 원화 가치가 하락하여 수출 여건이 다소 개선되더라도 불확실성 확 대로 심리가 위축되면서 경기에 미치는 긍정적 효과가 상쇄될 수 있다. 달러 이외 통화에 대해서는 오히려 강세 원달러 환율에 나타나는 만큼 원화 가치가 약세를 보이는 것은 아니다. 달러 이외의 통화들이 더 큰 폭으로 절하되면서 전반적인 원화 약세의 정도를 제한할 것이다. 실제로 지난해 말 원달러 환율이 1,1원을 넘어섰음에도 불구하고, 214년 중 원화의 달러 대비 절하 폭은 다른 통화에 비하면 작은 편이었다. 올해 추가 절하 압력도 상대적으로는 크지 않을 전망이다. 엔화와 유로화의 약세가 더욱 심화될 것으로 예상되는 데다, 위 안화도 일방적인 절상 흐름에서 벗어나 당분간 약세를 나타낼 것으로 보인다. 러시아 및 브라질 등 자원의존도가 높은 신흥국들도 경상수지가 악 화되며 통화가치가 크게 절하될 가능성이 높은 상황이다. 우리 무역비중을 고려해 원화 가치를 종합적으로 추정해 본 결과, 실효환율로 본 올해 원화 가치는 지난해에 비해 약 1% 가량 하락할 것으로 분석되었다. 올해 달러 대비 원화 절하 폭이 약 6%로 전망되는 것에 비하면 상당히 낮은 수치다. 원화 절하에 따른 수출 경쟁력 제고 효과를 기대 하기 어려운 대목이다. 금융위기 이후 달러 약세 당시, 원화 가치는 달러 대비로는 빠르게 올랐지만 실효환율은 그보다 낮은 수준이 지속되었다(< 그림 9> 참조). 원달러 환율에서 나타난 원화강세 흐름에 비해 수출여건 악화는 크지 않았던 셈이다. 반면 향후 달러 강세 하에서는 반대의 양상이 나타날 수 있다. 달러 대비 원화가 크게 절하되더라도 다른 통화들을 고려하면 약세 폭이 크지 않을 수 있음을 감안할 필요가 있다. 2 1 5 1st QUARTER 28
214년에는 주택매매가 8년만에 1만건을 넘어서는 등 주택시장은 다소간의 회복세를 보였다. 물론 원엔 동조화가 엔저의 충격을 줄여주는 등 긍정적인 부분도 있다. 그러나 동조 화가 이어진다 하더라도 그것이 변동성까지 완화해주기는어렵다. 특히 향후 금융불안이 확대될 경우 엔화는 안정세를 유지하더라도 원화는 과거와 같이 큰 폭으로 오르내리며 변동성이 커질 우려가 있다. 올해는 환율 여건에 대해 더 보수적으로 접근하는 것이 필 요하다. 1 2 1 1 1 대비 전 7. 계속되는 전세난 9 8 실 환율 기 7 지난해 주택시장은 매매건수, 가격 모두 상승세를 보였다. 주택매매가 8년만에 1만 23 25 27 29 21 1 21 3 21 5 건을 넘어섰고, 상대적으로 주택거래가 침체되어 있던 수도권에서도 6년만에 4만건을 주 : 1. 2년대 이후 경상수지가 균형에 가까 던 시점의 환율 평균을 1으로 하여 지수화, 수치가 높을 수록 넘는 매매가 이루어졌다(<그림 1> 참조). 주택가격 역시 213년 중반 이후의 완만한 상 통화가치가 높음. 2. 전망은 해외 IB들의 컨센서스 수치 이용, 실효환율은 승세를 이어갔다. 지난 한 해 동안 주택가격은 전국 1.7%, 수도권 1.5% 상승하였다. 다 무역비중을 가중치로 사용 만, 전국 평균 가격이 212년초의 정점을 회복한 반면 수도권 집값은 212년 -4.3%에 자료 : Bloomberg, LG경제연구원 달하던 하락폭을 만회할 수준에는 이르지 못하였다. 지난해 정부는 네 차례에 걸쳐 부동산 대책을 내놓았다. 2 26 주택임대차 선진화 방안, 7 24 주택시장 정상화 방안, 9 1 주택시장 활력회복 및 서민 주거안정 강화방안, 1 3 서민주거비 부담 완화 대책이 그것이다. 취지는 내수활성화를 위해 부동산 경기를 회복시킴과 동시에 임차인의 부담도 완화하겠다는 것이었다. 부동산경기 회복과 관련한 주요 내용은 LTV, DTI 규제완화, 재건축규제 완화, 분양가 상한제 완화 등 이었다. 올해도 주택가격은 지난해의 완만한 상승세를 이어갈 것으로 보인다. 공급 측면에서는 신규 주택분양 물량이 늘어날 전망이나 작년에 미분양 아파트가 감소하여 재고까지 고려한 주택공급은 오히려 줄어들 가능성도 있다. 수요 측면에서는 소득과 금리를 동시에 반영하는 주택구매력지수 1 (KB 지수 기준)가 212년 하반기부터 상승세에 있다. 정부 부동산 대책을 반영한 이른바 부동산 3법 2 이 연말 여야합의로 통과된 것도 재건축 아 파트를 중심으로 주택수요를 확대시킬 것으로 보인다. 다만, 매수심리가 크게 나아지지 않고 있어 주택가격은 지난해와 같은 완만한 상승세 또는 회복세가 이어질 가능성이 크다. 수도권 전세가격 상승세 지속 전망 지난해 전세가격은 상승 추세를 지속하였다. 전국적으로는 3.4%, 수도권은 4.7%상승하였으며 작년 12월까지 28개월 연속 상승 중이다. 전세가격 상승폭이 매매가격 상승폭을 넘어서는 현상이 이어지면 서 수도권 전세가격은 매매가격의 64%(아파트 69%)에 이르게 되었다(한국감정원, 중위 가격 기준). 올해도 전세가격 상승세는 이어질 것으로 보인다. 매매가격 대비 전세가격 상승으로 일부 전세수 요가 매매수요로 전환되고 주택 투자수요 증가로 전세공급이 늘어나는 등 전세가격 인하 요인이 없 지 않지만 저금리와 전세대출 증가 기조가 지속되고 아파트 재건축에 따른 이주수요가 더해질 것이 기 때문이다. 수도권과 비수도권 모두 새 아파트 입주물량이 지난해에 비해 줄어들 것으로 예상되는 것도 전세가격 인상 요인 중 하나이다. 3 213년 빠르게 진행되던 전세에서 월세(반전세 포함)로의 전환은 작년에는 주춤한 모습을 보였다. 국토교통부 실거래가 DB 기준으로 아파트 월세 비율(월세 / [전세+월세])은 전국 3%대 전반, 서울 2%대 전반 수준에서 정체하였다. 전세는 한국인의 주된 임대차 방법으로서 끈질긴 생명력을 보였 다. 다만, 전세/매매 가격비 상승이 지속된다면 또다시 월세로의 전환 흐름이 재개될 가능성도 있다. ( 건) 1 2 1 8 6 4 2 전국 지방 수 권 26 28 21 21 2 21 4 자료 : 국토교통부 실거래가 DB 1 중간정도의 소득을 가진 가구가 금융기관의 대출을 받아 중간가격 정도의 주택을 구입하였을 때 현재 소득으로 원리금 상환을 부담할 수 있는 능력을 지수화한 것. 2 주택법(분양가상한제의 민간 택지 탄력 적용), 재건축 초과이익 환수에 관한 법률(초과이익환수제 3년 유예), 도시 및 주거 환경정비법(조합원에게 보유 주택 3채 공급 허용). 3 부동산 114의 분석에 따르면 수도권은 1.9%, 비수도권은 1.6% 감소가 예상된다. 29 OFFICE MARKET REPORT
LG경제연구원 215년 재정수지는 정부 개혁치보다 악화될 가능성이 높다. 한편 전세가격 상승이 이어지면서 지난해 말 여야 합의로 6개월 시한의 서민주거복지특별위원회 구성결의안이 통과되었다. 현재 인원 구성이 마무리되었고 이달말부터 활동이 시작될 예정이다. 특위에서는 전월세 상한제, 계약갱신청구권 등 임차인 보호와 관련된 사항들이 논의될 것으로 보이지만 임차관련 제도의 변화가 오히려 주택시장을 불안하게 할 수 있다는 우려도 있다. 예컨대 1989년말 주택임대차보호법 개정으로 전세계 약 기간이 1년에서 2년으로 늘어나는 과정에서 단기적으로 전세난이 더 심해지는 현상이 나타났던 것처럼 임차인 보호 정책이 오히려 임차인들에 게 피해를 주게 될 수도 있으므로 정책결정과정에서 신중한 접근이 이루어져야 할 것이다. 8. 재정건전성 위협하는 세수부족 재정건전성 문제는 올해도 중요한 이슈가 될 것으로 보인다. 정부의 올해 관리대상재정수지는 계획치인 33.6조원 적자보다 악화될 가능성이 높다. 215년 경상성장률이 정부의 전망치인 6.1%보다 낮아질 것으로 보이기 때문이다. 214년도에도 1월까지의 정부의 예상세입 대비 실제 수 입(국세진도율)은 8.2%에 그쳐 올해까지 4년 연속 세수차질이 우려된다. 기업 수익성 악화로 법인세수 감소할 전망 우리나라의 세입 구조를 살펴보면 부가가치세, 소득세, 법인세의 비중이 가장 크다. 국회는 215년 총국세 221조원 가운데 부가가치세 58.9조원, 소득세 57.3조원, 법인세 ( ) ( ) 4 46조원으로 편성하였다. 이 중 소득세와 부가가치세는 전망에 근접할 것으로 보이지만 1 4 법인세는 기업의 수익성 악화로 인해 예상보다 줄어들 가능성이 높다. 법인세는 전년도 3 세 가율 1 2 ( ) 와 당해년도 기업 수익성에 따라 결정된다. 그렇지만 최근 상장기업 비금융기업들의 영 2 1 1 8 6 업이익률은 낮은 수준에 머물고 있다. 213년 5.2%, 214년 5.3%였고 올해도 크게 개선 되지 못할 것으로 보인다. 이처럼 기업의 영업이익률이 개선되지 못하면서 올해 법인세 4 수 증가율은 정부 예상치.1%보다 낮아질 가능성이 높다. 이익률 가율 2-1 ( ) 반면 소득세는 증가할 것으로 보인다. 소득세 중 근로소득세는 명목소득의 증가와 소 21 23 25 27 29 21 1 21 3 자료 : 국세청, KIS-Value 득공제 제도 개편으로 세수증가가 예상된다. 근로소득세의 누진체계 때문에 보통 근로 소득세는 명목소득보다 빠르게 증가한다. 실제로 명목소득은 29년 대비 213년에 24% 증가하였지만 근로소득세는 같은 기간에 31% 증가 하였다. 또한 214년 이전까지는 소득공제항목이던 연금저축 등을 세액공제로 바꾸는 등 소득세제가 개편되어 고소득층의 세부담이 증가할 것이다. 아울러 부가가치세와 종합소득세 세입도 명목소득 증가와 소득파악률 제고로 정부 예 상과 부합할 것으로 보인다. 재정건전성 개선 위해 연금제도 보완 시급 세입 전망은 불확실한 가운데 세출은 증가할 것으로 보여 재정건전성에 부담이 되고 있다. 특히 복지 비용 증가가 총지출 증가를 주도하고 있 다. 213년 기준 우리나라의 사회복지지출 비율은 국내총생산 대비 9.8%로서 OECD 평균 22.1%의 절반 이하지만 고령화 등으로 복지지출 수요 는 증가할 여지가 크다. 215년 총지출 376조원 중 복지예산은 115.5조원인데, 총지출 증가분 2.2조원 중에 복지지출 증가가 절반 정도인 9.1조 원을 차지한다. 정부의 중장기 재정계획에서도 218년까지 총예산의 연간 증가율은 4.5%인 반면 복지 예산은 6.7%에 달할 것으로 예상되었다. 지방 정부 차원에서도 복지지출 증가로 인해 세출이 증가할 것이다. 214년도 지방정부 전체 예산 163.6조원 중 복지예산은 4.1조원이며, 복 지예산 증가분이 전체 예산 증가분 6.7조 중 5.1조원을 차지하고 있다. 특히 214년도부터 기존의 기초노령연금을 확대해 도입된 기초연금이 지방 정부 지출을 늘린 것으로 보인다. 공무원연금과 군인연금도 재정건전성에 큰 부담을 주고 있다. 실제로 공무원연금과 군인연금에 대한 충당부채는 593.6조원으로 전체 국가부채 1,179조원의 53%이다. 공무원연금과 군인연금의 적립금이 대부분 고갈되었기 때문에 충당부채는 실질적으로 정부가 부담해야 하는 금액이라고 볼 수 있으며, 213년 GDP의 41.6%에 달하고 있다. 당장 작년에 공무원연금 적자 보전에 2.5조원의 예산이 지출되었으며, 정부의 중장기 재정계 2 1 5 1st QUARTER 3
경기회복을 위한 적극적 재정 및 통화정책을 유지하는 동시에 우리경제의 구조개선 노력도 병행해야 할 것이다. 획에 따르면 올해에는 2.9조원, 216년 3.7조원으로 계속 늘어날 것으로 추산되고 있다. 이처럼 저성장에 따른 세수감소와 복지 지출 증가로 재정건전성이 이른 시일 내에 개선될 가능성은 낮다. 정부는 공무원의 연금납입액은 올리 고, 수령액은 낮추는 등 연금제도 개선을 추진하고 있으나 여러 당사자들의 이해관계가 얽혀 있기 때문에 쉽지 않다. 그러나 지속가능한 재정은 성장과 복지의 전제조건이며 연금개혁은 그 출발점이 될 것이다. 맺음말 213년 1분기를 저점으로 경기가 회복국면에 들어선 것으로 추정되지만 회복이 이어지고 있다고 보기 어려울 정도로 답답한 경기흐름이 이어 지고 있다. 수출부진과 맞물려 기업의 수익성이 낮은데다 소비도 살아나지 못해 경제주체들의 체감경기 개선이 이루어지지 못하고 있다. 내수가 무기력한 가운데 2년대 우리 경제의 성장을 이끌어 온 수출마저 글로벌 금융위기 이후 동력을 상실하고 있다. 세계경제 둔화에 미 국, 중국 등 주요국의 내수경제화 진전이 더해진 데 따른 것이다. 유가가 급락했지만 긍정적인 효과가 의문시될 정도로 실물 및 금융시장은 불안 정한 모습이다. 문제는 경기 부진이 장기화되는데 따른 악영향들이 나타날 가능성이 커지고 있다. 기업과 가계의 부실이 누적되는데다 향후 전망을 밝게 보지 않는 금융기관의 태도가 엄격해질 것으로 보인다. 기업구조조정 압력이 증가하고 가계와 기업의 부실이 표면화되면서 금융시장 위축으로 이어질 가능성이 높다. 가뜩이나 위축된 소비가 더욱 억눌리는 등 실물과 금융부문의 악순환도 예상할 수 있다. 지난 4분기 경기부진이 확인되면서 지난해에 이어 올해도 경제성장률이 3% 대 초 중반을 벗어나지 못할 전망이다. 단기적으로는 경기 회복 세를 개선시키고 디플레이션 우려를 줄이기 위해 금리 인하를 포함한 통화완화를 적극화할 필요성이 커지고 있다. 구조적인 문제가 더욱 크다는 점에서 성장잠재력을 높이기 위한 구조개혁의 필요성도 늘어나고 있다. 노동과 공공부문 등 4대부문의 개혁을 통해 경제전반의 효율을 높이는 노 력이 필요하다. 특히 서비스산업 활성화를 통한 내수촉진이 중요 과제가 될 것이다. 그 동안 성장세를 갉아먹어 온 서비스 부문이 성장을 견인 할 수 있도록 잠재수요가 큰 부분을 중심으로 규제완화와 세제 및 금융지원, 인프라확대 등 과감하고 창의적인 정책이 요구되고 있다. 31 OFFICE MARKET REPORT