제 1 장 서 론 1. 연구 배경 및 목적 환경부는 토양오염이 우려되는 지역에 대한 적극적인 조사와 정화를 추진하기 위해 2001년 3월 토양환경보전법을 개정하여 측정망 중심의 토양오염 관리체 계를 토양오염조사 중심 체계로 개편하고, 토양오염원인자의 정화책임을 대폭 강

- 토양환경평가제도 적용 확대 방안 연구 - 최 종 보 고 서 2007. 9.

제 1 장 서 론 1. 연구 배경 및 목적 환경부는 토양오염이 우려되는 지역에 대한 적극적인 조사와 정화를 추진하기 위해 2001년 3월 토양환경보전법을 개정하여 측정망 중심의 토양오염 관리체 계를 토양오염조사 중심 체계로 개편하고, 토양오염원인자의 정화책임을 대폭 강화하는 한편, 토양환경평가 제도를 신설하여 토양오염으로 인한 실질적 피해 를 최소화하는 등 총괄적 토양오염 관리 체계의 제도적 근거를 마련 토양환경평가 제도는 부동산의 거래(양도 양수, 임대 임차)시 거래 당사자간 부 지의 토양오염 여부를 사전에 확인하여 오염에 대한 책임을 명확히 하고, 오염 부지의 취득으로 인한 재산상의 손실을 방지하고, 토양오염 정화비용을 거래가 격에 반영시키는 등 토양오염에 대한 분쟁을 사전에 예방하며 오염토양 정화 에 관한 법적 책임을 규명할 수 있는 자율제도로써 '02년부터 시행 그러나, 현행 유류저장시설 위주의 토양오염관리대상시설의 관리체계로는 폐광 산 지역, 군부대 사격장, 산업단지 등 중금속에 의한 토양오염지역의 체계적인 관리에 한계가 있고, 향후 토양오염 지역의 대규모 택지개발사업 시행시 토양 오염에 대한 책임한계에 따른 법적 분쟁이 늘어날 가능성이 높아 토양오염평 가제도의 확대 적용에 대한 실질적인 연구의 필요성 대두('06년 국회 장복심의 원이 발의한 토양환경평가 의무화 개정건 국회 계류중) 이에 따라 본 연구에서는 현행 토양환경평가제도의 현황, 시행상의 여건 및 문 제점을 면밀하게 분석 진단하여, 토양오염으로 인한 피해 예방 및 분쟁발생 방 지를 위한 토양환경평가의 확대 적용 등 개선방안을 마련하고자 함

2. 연구 내용 및 방법 본 연구의 주요 내용은 토양환경평가제도 현황조사, 토양환경평가제도 활성화 여건 및 의무화 타당성 검토, 그리고 토양환경평가 제도 확대 적용 방안 제시 등 3단계로 구분 1단계 : 토양환경평가제도 현황 조사 - 국내 토양환경평가제도 고찰 - 국내 환경관련 유사제도와의 비교 - 토양환경평가제도 운영 현황 및 문제점 분석 - 선진 외국의 유사제도 및 운영사례 분석 - 토양환경평가 및 토양환경보전법 전문가 의견청취 및 연구방향 설정 2단계 : 토양환경평가제도 활성화 여건 및 의무화 타당성 검토 - 토양환경평가제도 활성화를 위한 여건 분석 - 토양환경평가제도의 의무화에 따른 타당성 검토 3단계 : 토양환경평가제도 확대방안 제시 - 의무화에 따른 효과 및 법적 문제점 검토 분석 - 의무적 토양환경평가제도의 적용방법, 평가방법, 사후관리 방안 제시 - 타 법령과의 연계방안 검토 제시 - 토양환경보전법 개정안 제시 - 2 -

제 2 장 토양환경평가제도 현황 조사 1. 국내 토양환경평가제도 고찰 1.1 토양환경평가의 정의 토양환경평가는 토양오염관리대상시설이 설치되어 있거나 설치되어 있었던 부 리를 거래함에 있어 대상 부지의 토양오염 여부와 그 범위를 사전에 조사 평가 함으로써 거래 이후 발견될 수 있는 토양오염으로 인한 재산상의 불이익이나 정화의무와 관련된 법적책임 관계를 명확히 하여 부지를 인수한 자가 선의이 며 과실이 없음을 보호하기 위한 제도이다. 따라서, 본 제도는 부동산의 거래, 기업의 M&A, 기업의 신용평가 및 금융기관 의 대출심사 등 다양한 분야에서 오염부지로 인한 법적책임 이전, 자산 손실 등 환경리스크를 사전에 예방할 수 있는 유용한 수단으로 사용되고 있다. 이러한 토양환경평가를 적절히 수행하기 위하여 국제적으로 ASTM(American Society for Testing and Materials) 및 ISO(International Organization for Standardization) 표준 규격을 표준화된 평가지침으로 활용하거나, 이를 준용 하여 시행국가의 경제적, 사회적 여건에 감안한 적절한 지침을 마련하여 사용 하고 있는 추세이다. 1.2 토양환경평가제도의 도입 배경 2001년 개정된 토양환경보전법에서는 오염토양에 대한 피해배상 및 정화책임 을 지는 오염원인자의 범위를 토양오염관리대상시설을 인수한 자(토양오염관 리대상시설을 양수한 자 및 합병 상속 그 밖의 사유로 권리 의무를 포괄적으로 승계한 자, 민사소송법에 의한 경매, 파산법에 의한 환가, 국세징수법 관세법 또는 지방세법에 의한 압류재산의 매각 그 밖의 이에 준하는 절차에 따라 토 - 3 -

양오염유발시설을 인수한 자)까지로 확대하여 오염원인자의 책임을 대폭 강화 하였다. 따라서, 토양오염관리대상시설이 설치되었거나 설치되었던 시설부지의 인수자 는 그 인수시점 이전의 토양오염에 대해서도 사법상의 피해배상 책임과 오염 토양정화와 관련된 공법상 책임을 그대로 승계하게 된다. 다만, 토양오염유발시설을 인수한 자가 선의이며 과실이 없는 때에는 원인자 책임에서 면제될 수 있도록 규정하였으며, 이러한 선의 무과실의 판단기준으로 서 토양환경평가제도를 도입하게 되었다. 그러나, 현행 토양환경보전법 상에서 는 선의이며, 과실이 없을 때 에 대한 명확한 기준을 제시하지 있지는 않다. 양도 양수인 및 임대 임차인이 시설부지의 부동산 거래시 시설부지에 대한 토양 환경평가를 실시할 수 있도록 하고, 그 평가 결과를 평가 당시의 토양오염의 정도를 나타내고 있는 것으로 추정하게 하는 증거가치를 부여함으로써 인수자 의 선의 무과실 여부에 대해 판단의 주요 근거로 활용할 수 있도록 하였다. 1.3 토양환경평가 제도의 법적 근거 1.3.1 토양오염에 대한 오염원인자 책임 원칙 환경정책기본법 제7조 ㅇ 자기의 행위 또는 사업활동으로 인하여 환경오염 또는 환경훼손의 원인을 야 기한 자는 그 오염 훼손의 방지와 오염 훼손된 환경을 회복 복원할 책임을 지 며, 환경오염 또는 환경훼손으로 인한 피해의 구제에 소요되는 비용을 부담 함을 원칙으로 함 <전문개정 1999.12.31> 환경정책기본법 제31조제1항 ㅇ 사업장등에서 발생되는 환경오염 또는 환경훼손으로 인하여 피해가 발생한 - 4 -

때에는 당해 사업자는 그 피해를 배상하여야 함 <개정 1999.12.31> 토양환경보전법 제10조의3제1항 ㅇ 토양오염으로 인하여 피해가 발생한 때에는 당해 오염원인자는 그 피해를 배 상하고 오염된 토양을 정화하여야 함 (토양오염이 천재 지변 또는 전쟁으로 인하여 발생한 경우 제외) <개정 2001.3.28> 1.3.2 토양오염원인자에 대한 정의 토양환경보전법 제10조의3제3항 ㅇ 다음 사항에 해당하는 경우 토양오염원인자로 규정함 (단, 토양오염관리대상 시설을 인수한 자가 선의이며 과실이 없는 경우 제외) <개정 2005.3.31> 1. 토양오염물질을 토양에 누출 유출시키거나 투기 방치함으로써 토양오염을 유발시킨 자 2. 토양오염의 발생 당시 토양오염의 원인이 된 토양오염관리대상시설을 소 유 점유 또는 운영하고 있는 자 3. 토양오염관리대상시설을 양수한 자 및 합병 상속 그 밖의 사유로 제1호 및 제2호에 해당되는 자의 권리 의무를 포괄적으로 승계한 자 4. 민사집행법에 의한 경매, 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 에 의한 환 가, 국세징수법 관세법 또는 지방세법에 의한 압류재산의 매각 그 밖에 이 에 준하는 절차에 따라 토양오염관리대상시설을 인수한 자 1.3.3 토양오염에 대한 연대책임 원칙 민법 제760조 (공동불법행위자의 책임) ㅇ 공동의 불법행위로 타인에게 손해를 가한 경우 연대하여 그 손해를 배상할 책임이 있음 (교사자나 방조자도 공동행위자로 간주함) 환경정책기본법 제31조제2항 ㅇ 사업장등이 2개 이상 있는 경우 어느 사업장등에 의하여 피해가 발생한 것인 - 5 -

지를 알 수 없을 때에는 각 사업자는 연대하여 배상하여야 함 토양환경보전법 제10조의3제2항 ㅇ 오염원인자가 2인 이상 있는 경우에 어느 오염원인자에 의하여 제1항의 피해 가 발생한 것인지를 알 수 없을 때에는 각 오염원인자가 연대하여 배상하고 오염된 토양을 정화하여야 함 <개정 2001.3.28> 1.3.4 토양환경평가 제도의 방법 토양환경보전법 제10조의2제1항 ㅇ 토양오염관리대상시설이 설치되어 있거나 설치되어 있었던 부지를 양도 양수 하거나 임대 임차하는 경우에 양도인 양수인 임대인 또는 임차인은 당해 시설 이 설치된 부지 및 그 주변지역(토양오염의 우려가 있다고 인정되어 환경부 령이 정하는 지역을 말함)에 대하여 토양관련전문기관으로부터 토양환경평가 를 받을 수 있음 <개정 2004.12.31> 1.3.5 토양환경평가에 대한 시행 지침 토양환경보전법 제10조의2제3항 ㅇ 토양환경평가의 항목 방법 및 절차 그 밖에 필요한 사항은 환경부장관이 정 하여 고시 환경부 고시 제2001-202호 토양환경평가지침 (2001. 12. 27) ㅇ 토양환경보전법 제10조의2제3항의 규정에 의하여 토양환경평가를 실시하는 데 필요한 세부 평가항목 방법 및 절차에 대하여 규정 - 토양오염유발시설이 설치되어 있거나 설치되어 있었던 부지 및 그 주변지역 에 대하여 실시하는 토양환경평가에 적용 - 토양환경평가는 본 지침을 따르되 대상 부지의 상황에 따라 필요한 경우 평 가항목 방법 및 절차 조정 가능 - 6 -

1.4 토양환경평가제도의 주요 내용 1.4.1 개 요 토양환경평가제도의 정의 ㅇ 토양환경평가는 토양오염관리대상시설이 설치되어 있거나 설치되어 있었던 부리를 거래함에 있어 대상 부지의 토양오염 여부와 그 범위를 사전에 조사 평가함으로써 거래 이후 발견될 수 있는 토양오염으로 인한 재산상의 불이익 이나 정화의무와 관련된 법적책임 관계를 명확히 하여 부지를 인수한 자가 선의이며 과실이 없음을 보호하기 위한 제도이다. 토양환경평가 시행 주체 ㅇ 토양오염관리대상시설이 설치되어 있거나 설치되어 있었던 부지를 양도 양수 하거나 임대 임차하는 경우에 양도인 양수인 임대인 또는 임차인은 당해 시설 이 설치된 부지 및 그 주변지역에 대하여 토양관련전문기관으로부터 토양오 염에 관한 평가를 받을 수 있다. 토양환경평가 기관의 자격 요건 ㅇ 토양오염조사기관은 지방환경관서, 국 공립연구기관, 고등교육법에 의한 대학, 특별법에 의하여 설립된 특수법인 또는 환경부장관의 설립허가를 받은 비영 리법인중에서 지정하며 (토양환경보전법 제23조의2), 지정기준으로서 일정 시설, 장비 및 인력을 보유하도록 하고 있음 (토양환경보전법 시행령 제17조 의2제1항 별표1) <신설 2005.6.30> ㅇ 대통령령이 정하는 기관은 토양오염조사기관으로 지정된 것으로 간주함 (토 양환경보전법 제23조의2제2항, 토양환경보전법 시행령 제17조의3) <개정 2005.7.22> 토양환경평가 대상 물질 ㅇ 토양환경보전법 상의 토양환경평가 대상물질은 중금속 항목 8종, 불소화합물, 유기인화합물, 폴리클로리네이티드비페닐, 시안화합물, 페놀류, 유류(동 식물성 - 7 -

제외), 유기용제류의 15개 항목을 포함한다. ㅇ 토양환경평가 대상부지의 특성에 따라 대상물질을 자율적으로 추가할 수 있다. 1.4.2 토양환경평가의 시행 절차 토양환경평가에 대한 세부 평가항목 방법 및 절차 등은 토양환경평가지침 (환 경부 고시 제2001-202호)에서 규정하고 있다. 토양환경평가 지침은 미국 ASTM Phase I 및 Phase II ESA(Environmental Site Assessment) 지침을 준용하여 기초조사와 정밀조사로 구분되어 있다. 가. 1단계 기초조사 1단계 기초조사에서는 대상 부지의 토양오염과 관련된 자료조사, 현장조사 및 청취조사 등을 통하여 토양오염의 개연성 여부를 평가하고, 오염의 개연성이 인정될 경우 오염물질의 종류 및 오염범위를 추정 자료조사 ㅇ 대상 부지의 토양오염과 관련된 자료를 검토하여 토양오염 상태를 판단하는 과정이다. ㅇ 토양오염과 관련된 기본적인 자료에 대해서는 반드시 검토하도록 하고 있으 며, 기타 자료에 대해서는 자료의 확보가 가능한 경우에만 조사하도록 규정 되어 있다. 현장조사 ㅇ 자료조사를 통해 확인된 토양오염 우려지역 현장을 방문하여 신체의 감각기 관을 통한 대상 부지의 오염상태를 확인하는 과정이다. ㅇ 토양오염유발시설의 설치 장소 확인 및 오염물질의 보관상태, 오염 예상지역 의 누출흔적 및 변색, 식물의 생육상태 등 토양오염 징후 등을 조사한다. - 8 -

표-1 토양환경평가 1단계 기초조사에서의 조사 대상 자료 목록 기본 자료 1) 대상부지 및 주변지역 지적도 및 지형도 2) 대상부지의 토지대장, 건축물대장, 인허가 서류 등 3) 시설운영 개요 및 관련 자료 (도로, 구조물, 냉난방시설, 하수시설, 상수시설 등) 4) 대상 부지의 소유권에 대한 기록, 감정서 등 기타 자료 1) 특정토양오염유발시설 설치신고서 2) 토양오염도검사 또는 누출검사 자료 3) 대상부지 및 주변지역 항공사진 4) 대상부지 및 주변지역 조감도 5) 대상부지 및 주변지역 지하수 오염도 검사자료 6) 환경오염사고 관련자료 7) 부지의 굴토 및 복토 등에 관한 자료 8) 오 폐수 및 우수 흐름도 9) 생산공정도 및 유독물 관련 자료 10) 기타 토양오염 상태의 확인에 필요한 자료 청취조사 ㅇ 대상 부지의 소유자 및 관리자, 장기 근무자, 지역 공무원 및 주변지역 거주 자 등을 대상으로 직접 방문 면담, 전화 또는 서면 조사를 통하여 토양오염 상태를 확인하는 과정이다. ㅇ 대상 부지의 주요 시설현황 및 폐쇄 이전 사항, 오염물질 관리상태, 외부로 알 려지지 않은 오염사고 사례, 기타 토양오염 상태를 확인할 수 있는 사항 등을 조사한다. 평가 의견 및 보고서 작성 ㅇ 자료조사, 현장조사 및 청취조사 등의 결과를 종합적으로 평가하여 토양오염 의 개연성 여부를 평가하고, 오염의 개연성이 인정될 경우 오염물질의 종류 및 오염범위를 추정한다. ㅇ 자료조사, 현장조사, 청취조사 이외에 필요한 경우 토양 시료채취 및 분석을 실시하여 오염여부를 직접 확인할 수 있다. ㅇ 1단계 기초조사를 수행한 기관은 토양환경평가지침의 양식에 따라 1단계 평 가보고서를 작성하여야 하며, 이 보고서에는 평가 의견 등을 객관화할 수 있 는 자료를 첨부하는 것을 원칙으로 한다. - 9 -

나. 2단계 정밀조사 2단계 정밀조사 단계에서는 대상 부지에 대한 오염도(오염물질의 종류, 오염범 위, 오염정도 등)를 분석 평가하여 토양오염도를 최종 평가하도록 하고 있다. 조사계획 수립 ㅇ 조사목적을 달성하기 위하여 1단계 기초조사 보고서 및 기존 자료를 검토하 고, 시료채취, 안전위생, 시료분석 및 정도관리 계획을 수립한다. ㅇ 토양환경평가지침 [별지 1]에서는 토양 시료채취를 위한 시료채취 지점 선정 방법, 시료채취 심도, 시료보관 방법 등에 관한 세부 지침을 제시하고 있다. ㅇ 1단계 기초조사에 의해 발견된 토양오염 개연성을 가진 것으로 추정되는 지 역의 면적에 따라 [별지 1]에서 제시하는 오염면적에 따른 시료채취 지점수 기준표에 근거하여 시료채취 지점수를 정하도록 하며, 대상부지 현황을 감안 하여 시료채취 지점수를 조정할 수 있다. (단, 추정되는 오염범위 내에서 최 소 5개 지점 이상에서 채취) ㅇ 토양 시료분석의 경우 토양오염물질 항목에 대해서는 국내 토양오염공정시험 법에 따라 분석을 실시하며, 그 이외의 오염물질에 대해서는 국제적 또는 외 국의 공인 시험방법에 준하여 실시한다. ㅇ 분석 자료의 신뢰성과 정확성을 보증할 수 있는 적정한 정도관리 계획이 수 립하도록 규정하고 있으나, 구체적인 방법은 제시되어 있지 않다. 조사 활동 및 결과 해석 ㅇ 조사계획에 의거하여, 사전조사, 시료채취, 시료 운반 보관, 시료분석 및 정도 관리를 실시한다. ㅇ 토양오염이 확인될 경우 오염 원인을 평가하여 그 결과의 수용 여부를 판단 한다. ㅇ 토양환경평가 의뢰인(양도인 또는 양수인 등)이 조사 결과에 대해 추가적인 평가를 요구할 경우 그 타당성 여부를 결정하여 필요하다고 판단될 경우 추 가 조사를 수행한다. - 10 -

최종보고서 작성 ㅇ 2단계 정밀조사를 수행한 기관은 토양환경평가지침 [별표 2]의 양식에 따라 최종평가보고서를 작성하여야 한다. ㅇ 최종평가보고서에는 1단계 평가보고서 내용 요약, 2단계 정밀조사 방법 및 결과, 대상 부지의 오염물질의 종류, 오염도 및 오염범위 등에 대한 평가 의 견, 제약조건, 그리고 부록(각종 평가 참고 자료)을 수록하여야 한다. ㅇ 추가적인 상세 평가의견, 추가평가를 위한 권고사항, 복원 대안 및 복원 비용 산정 등에 대해서는 평가 의뢰자(양도인 또는 양수인)가 동의하면 보고서에 포함하여 작성이 가능하다. ㅇ 토양환경평가 2단계 정밀조사를 포함하는 최종평가 결과에 대하여 관할 지자 체에 대한 보고 의무는 포함되어 있지 않다. 2. 국내 환경관련 유사제도와의 비교 2.1 토양환경보전법상의 토양오염도 조사 관련 제도와의 비교 2.1.1 토양오염도 조사 국토의 토양오염실태와 토양오염 변화 추이를 파악하여 토양환경보전 정책 수 립의 기초자료로 활용하기 위한 목적으로 시작된 토양오염도 조사는 환경부에 서 주관하고 지방환경관서에서 수행하는 전국 토양측정망을 이용한 상시측 정 과 시 군 구에서 주관하고 시 도 보건환경연구원에서 수행하는 오염우려지 역중심의 토양오염실태조사 로 구분되어 실시되고 있다. 환경부에서는 지난 1987년도에 250지점의 토양측정망(전국망)을 설치하고 토 양오염도를 상시 측정하기 시작한 후 1997년부터는 지역망까지 확대하여 1999년도에는 총 4,500지점의 토양측정망을 운영하여 왔으며, 2005년에는 1,500지점의 토양측정망과 2,402지점에 대한 토양오염실태조사를 실시하고 - 11 -

있다. (환경부, 2006) 토양측정망 운영 및 토양오염실태조사 결과 토양오염우려기준을 초과하는 지 역에 대해서는 토양정밀조사를 실시하고 오염토양개선조치를 시행하며, 토양 오염대책기준을 초과하는 지역에 대하여는 필요시 토양보전대책지역으로 지정 한 후 오염토양개선사업을 시행한다. 표-2 토양측정망 설치 운영 제도 현황 구 분 토양측정망 시행 목적 법적 근거 운영 체계 조사 지점 조사 방법 시료 채취 조사 항목 전국 토양에 대한 오염실태 및 오염추세 파악 - 토양환경보전법 제5조 및 동법 시행규칙 제2조 - 토양환경보전법 제6조 및 동법 시행규칙 제5조 - 토양측정망설치계획 (환경부 고시 제2006-23호) - 환경부: 운영 총괄 - 지방환경관서: 조사 시행 - 국립환경과학원: 현장 조사 및 시료 분석 지원 전국적으로 1,500개의 고정지점 고정 지점에 대해 매년 실시 - 표토 오염 대상 지역: 표토 (0-50cm) 채취 - 심토 오염 대상 지역: 심토 (60-100cm) 채취 지목별로 2개군으로 구분하여 별도의 조사항목 적용 - 농경지 등: 11항목 (중금속 8, 일반 2, ph) - 공장용지 등: 17항목 (중금속 8, 일반 7, ph) - 12 -

표-3 토양오염실태조사 제도 현황 구 분 토양오염실태조사 시행 목적 법적 근거 운영 체계 조사 지점 조사 방법 시료 채취 조사 항목 지자체 관할구역내의 오염우려지역에 대한 오염실태조사 - 토양환경보전법 제5조제3항 및 동법 시행규칙 제3조제3항 - 토양오염실태조사지침 (환경부 예규 제272호) <개정 2006.1.10> - 시 도 또는 시 군 구: 조사 시행 - 시 도보건환경연구원: 시료 분석 및 현장 조사 지원 - 관할 구역안의 토양오염이 우려되는 지역 - 연간 2,000지역 이상 ( 05년 2,402지역) - 조사지역 매년 변경 1) - 관할 구역내 토양오염우려지역에 대해 실태조사 우선순위에 따라 실시 (사고발생, 민원유발지역 등 시급히 조사 필요한 경우 추가 조 사 가능) - 휴 폐금속광산 중 광해방지사업이 완료된 사업장 주변 환경오염 영향조사 지침 에 의한 폐금속광산 지역을 조사 지역수에 추가 - 관할 구역내 사업장폐기물 매립시설 주변지역은 반드시 매년 조 사 지역에 포함시키도록 함 - 현장 특성을 고려하여 토양 오염 가능성이 높은 곳으로 추정되는 지점에 대해 실시 - 오염 유형에 따라 표토부터 심토까지 조사하는 것을 원칙으로 함 토양오염물질(토양환경보전법 시행규칙 별표1) 중 주변 지역 및 대 상 지역에 대한 오염가능성이 높은 물질 및 토양 ph 비고 : 1) 2001년부터 고정지점에서 변동지점으로 변경 2.1.2 특정토양오염관리대상시설에 대한 토양오염 검사 특정토양오염관리대상시설의 설치자는 동 시설의 설치를 관할 시장 군수 구청장 에게 의무적으로 신고하고, 대통령령이 정하는 바에 따라 토양관련전문기관으 로부터 당해 시설의 부지 및 그 주변지역에 대한 토양오염검사를 받아야 한다. 다만, 토양시료의 채취가 불가능하거나 토양오염검사가 필요하지 아니한 경우 - 13 -

로서 대통령령이 정하는 요건에 해당하여 시장 군수 구청장의 승인을 얻은 때 에는 그러하지 아니하다. (토양환경보전법 제13조) <개정 2004.12.31> 특정토양오염관리대상시설이란 토양을 현저히 오염시킬 우려가 있는 토양오염 관리대상시설로서 환경부령이 정하는 것을 말한다. (토양환경보전법 시행규칙 제1조의3 별표2 <개정 2005.6.30>) ㅇ 석유류 제조 및 저장시설 : 위험물안전관리법 시행령 별표1 제4류 위험물중 제1 제2 제3 제4석유류에 해당하는 인화성액체 저장시설 중 20,000L 이상 규 모 (이동탱크저장시설 제외) ㅇ 유독물 제조 및 저장시설 : 토양환경보전법 시행규칙 제1조의2 [별표 1] 토 양오염물질을 저장하는 시설 (유기용제류의 경우 트리클로로에틸렌(TCE), 테 트라클로로에틸렌(PCE) 저장시설에 국한) ㅇ 송유관 시설 : 송유관안전관리법 제2조제2호의 규정에 의한 송유관시설중 송 유용 배관 및 탱크 ㅇ 기타 시설 : 기타 위 관리대상시설과 유사한 시설로서 특별히 관리할 필요가 있다고 인정되어 환경부장관이 관계중앙행정기관의 장과 협의하여 고시하는 시설 특정토양오염관리대상시설 설치신고 업소수는 매년 완만한 증가세를 나타내고 있으며, 05.12.31 현재 22,239개소로 확인되었다. (환경부, 2006) 표-4 특정토양오염관리대상시설 현황 (2005년 12월 현재) 신고 업소수 (계) 석 유 류 소 계 주유소 산업시설 기 타 (난방시설 등) 유독물 22,239 21,987 14,153 4,655 3,179 252-14 -

특정토양오염관리대상시설 설치자의 의무사항 ㅇ 해당 시설에 대한 설치 신고 ㅇ 토양오염방지시설의 설치 ㅇ 정기 토양오염검사 : 토양오염도 및 누출검사 실시 (토양관련 전문기관) ㅇ 수시 토양오염검사 : 사용종료시, 양도 임대시, 시설 부지내 토양 교체시, 저 장 물질의 종류 변경시, 토양오염물질 누출 확인시 특정토양오염관리대상시설에 대한 토양오염도 조사 방법 및 절차 등 세부사항 은 환경부령으로 정한다. ㅇ 검사 주기 : 토양오염물질 저장시설 설치 후 경과 기간, 타 법에 따라 특별히 관리되어야 하는 지역 (자연환경보전지역, 지하수보전구역, 상수원보호구역, 특별대책지역) 등을 고려하여 검사 주기 결정 (토양환경보전법 시행규칙 제 12조 별표4 <개정 2005.6.30>) ㅇ 검사 항목 : 대상 시설의 종류별로 검사항목을 달리하여 수행하도록 함 (토양 환경보전법 시행규칙 제14조 별표5) <개정 2005.6.30> ㅇ 시료채취 방법 : 저장시설의 용량 및 저장물질, 저장시설간의 이격거리 등을 고려하여 시료채취 지점수를 결정하도록 하고 (토양환경보전법 시행규칙 제 17조 별표6 <개정 2005.6.30>), 기타 사항은 토양환경보전법 제10조 토양 오염공정시험방법에 따르도록 한다. - 15 -

표-5 특정토양오염관리대상시설에 대한 토양오염검사 제도 현황 구 분 특정토양오염관리대상시설에 대한 토양오염검사 시행 목적 법적 근거 운영 체계 조사 지점 조사 방법 시료 채취 조사 항목 토양을 현저히 오염시킬 우려가 있는 토양오염관리대상시설에 대한 토양오염 조사 토양환경보전법 제13조 및 동법 시행규칙 제1조제3항, 제12조제4 항, 제17조 특정토양오염관리대상시설 관리지침 (환경부 예규 제300호) <개정 2007.6.20> - 시 군 구: 조사 시행 - 토양관련전문기관 : 시료 분석 및 현장 조사 지원 - 유역(지방) 환경청, 시 도보건환경연구원: 재검사 - 석유류 제조 및 저장시설 : 제4류 위험물중 제1 제2 제3 제4석유류 에 해당하는 인화성액체 저장시설 중 20,000L 이상 규모(이동탱크 저장시설 제외) - 유독물 제조 및 저장시설 : 토양오염물질을 저장하는 시설(유기용 제류의 경우 TCE, PCE 저장시설에 국한) - 송유관 시설 : 송유관시설중 송유용 배관 및 탱크 - 기타 시설 : 기타 위 관리대상시설과 유사한 시설로서 특별히 관 리할 필요가 있다고 인정되어 환경부장관이 관계중앙행정기관의 장 과 협의하여 고시하는 시설 - 토양오염도검사 및 누출검사로 구분하여 실시 (누출검사는 누출여 부를 눈으로 확인할 수 없는 시설에 한하여 실시) - 매년 1회 환경부령이 정하는 때에 검사를 받을 것. 법 제 7조의 규정에 의한 토양오염방지시설을 설치한 경우 환경부령이 정하는 기 준에 따라 검사주기를 3년의 범위내에서 조정 가능 - 시행규칙 제7조의2 토양오염유발시설의 주변지역은 토양오염유 발시설 부지의 경계선으로부터 100미터 안의 지역으로 한다. 에 의 한 주변지역내에서 1개 지점을 선정하여 실시 토양환경보전법 제10조의 규정에 의한 토양오염공정시험방법에서 정한 방법을 따라야 한다. 토양환경보전법 시행규칙 별표 5 및 별표 5의 비고에서 규정한 바 에 따른다. - 16 -

그림-1 특정토양오염관리대상시설 관리 체계도 - 17 -

2.1.3 토양정밀조사 환경부장관, 시 도지사 또는 시장 군수 구청장은 토양보전을 위하여 필요하다고 인정하는 경우 아래에 해당하는 지역에 대한 토양정밀조사를 실시할 수 있다. (토양환경보전법 제5조제4항) <개정 2004.12.31>) ㅇ 전국 토양측정망을 통한 상시측정 결과 토양오염우려기준을 초과한 경우 ㅇ 토양오염실태조사 결과 토양오염우려기준을 초과한 경우 ㅇ 그 밖의 토양오염사고 등으로 인하여 환경부장관, 시 도지사 또는 시장 군수 구청장이 우려기준을 넘을 가능성이 크다고 인정하는 지역 오염발견 지역의 오염원인자에 대하여 토양정밀조사를 받을 것을 명할 때에는 토양오염지역의 범위 등을 감안하여 6월의 범위안에서 그 이행기간을 정하여 야 하며, 조사지역의 규모 등으로 인하여 부득이하게 이행 기간내에 조사를 이 행하지 못하는 경우 6월의 범위안에서 그 이행기간을 연장할 수 있다. (토양환 경보전법 시행령 제9조) <개정 2005.6.30>) 토양관련전문기관은 토양정밀조사를 실시한 경우 오염원인자 및 관할 시 도지 사 또는 시장 군수 구청장에게 조사 결과를 지체 없이 통보하여야 한다. (토양 환경보전법 제5조제2항) <개정 2004.12.31> 토양정밀조사를 위한 세부 지침은 토양정밀조사지침 (환경부 고시 제 2001-186 호)에 따라 실시한다. ㅇ 토양정밀조사는 토양관련전문기관 중 토양오염조사 전문기관이 실시 ㅇ 기초조사, 개황조사 정밀조사의 3단계로 실시 기초조사는 토양환경평가의 1단계 기초조사와 유사 ㅇ 개황 및 정밀조사는 광산활동 관련지역, 폐기물 매립지역, 기타지역으로 구분 하여 시료채취 밀도를 달리할 수 있다. - 18 -

표-6 토양정밀조사 제도 현황 구 분 토양정밀조사 시행 목적 법적 근거 운영 체계 조사 지점 조사 방법 토양오염이 우려되는 지역의 토양오염실태에 대한 정밀조사 - 토양환경보전법 제5조제4항 및 동법시행령 제9조제2항 - 토양오염정밀조사지침 (환경부 고시 제2001-186호) <고시 2001.12.13> - 환경부장관, 시 도지사 또는 시 군 구: 조사 시행 - 토양관련전문기관: 시료 분석 및 현장 조사 지원 - 상시측정의 결과 우려기준을 넘는 지역 - 토양오염실태조사의 결과 우려기준을 넘는 지역 - 토양오염사고 등으로 인하여 우려기준을 넘을 가능성이 크다고 인정되는 지역 - 토양관련 전문기관별 조사대상을 다르게 하고 있다. - 기초조사, 개황조사, 정밀조사의 3단계로 실시 - 정밀조사결과 보고서 작성 (조사결과요약, 오염도 등 조사결과 분 석, 토양오염방지 대책방안 제시) - 보고 및 관리 (환경부장관 및 시 도지사에게 보고, 시 도지사는 관 리대장을 작성 비치하여 관리) 시료 채취 조사 항목 개황조사 및 정밀조사에서 시료채취를 하고 있으며 광산활동 관련지 역, 폐기물 매립지역, 기타지역 (유류배출 가능지역, 유해화학물질 저장시설 지역, 산업지역) 으로 구분하고 밀도를 달리하여 채취 - 토양측정망 운영 및 토양오염실태 조사결과 토양오염우려기준 초 과항목 및 토양 ph - 토양측정망 및 토양오염실태조사 지점외의 지역으로서 토양오염 우려기준을 초과할 가능성이 있다고 판단되는 항목 및 토양 ph - 19 -

표-7 토양환경보전법상의 토양오염조사 관련 제도 비교 토양오염도조사 특정토양오염관리 구분 토양환경평가 상시측정 실태조사 대상시설 토양오염검사 토양정밀조사 시행 주체 오염유발시설의 양도 양수자 (임대 임차자) 환경부 지자체 지자체 지자체 조사 기관 토양관련전문기관 (토양오염조사기관) 지방환경관서 및 국립환경연구원 지자체 및 시 도 보건환경연구원 토양관련전문기관 (토양오염조사기관 및 누출검사기관) 토양관련전문기관 (토양오염조사기관) 시행 근거 제10조의2 제5조의1 제5조의2 제13조의1 제5조의4 조사 대상 부지 토양오염관리대상 시설이 설치되어 있거나 설치되어 있었던 부지 전 국 적 으 로 임의의 지점 토 양 오 염 이 우려되는 관할구역 당해 특정토양오 염관리대상시설 의 부지 및 주변 지역 상시측정 결과 우 려기준 넘는 지역 실태조사 결과 우 려기준 넘는 지역 그 밖의 토양오염사 고 등으로 우려기준을 넘을 가능성이 크다고 인정하는 지역 2.2 타 환경법상의 관련 제도 2.2.1 환경영향평가 환경영향평가 제도는 자연생태계의 파괴와 환경오염문제가 갈수록 심각해짐에 따라 오염물질의 처리 등 사후대책만으로는 환경문제에 대한 근본적인 해결이 어렵다는 인식하에 각종 개발계획의 추진단계에서 환경적인 측면을 미리 고려 하기 위한 사전 예방적 정책수단으로 도입되었다. - 20 -

개발사업의 사업계획을 수립함에 있어서 당해 사업으로 인하여 환경에 미치는 해로운 영향을 미리 예측 분석하고 부정적인 환경영향을 줄이는 방안을 마련하 는 계획과정의 일환이며 의사결정을 지원하는 수단으로 활용되고 있다. 본 제도는 1977년 제정된 환경보전법 제5조에 행정기관이 시행하는 도시개발, 산업입지의 조성, 에너지개발 등에 대한 협의근거를 마련함으로써 처음 도입되 었으며, 1993년 6월 환경영향평가법이 제정되었다. ㅇ 이후 지속적인 발전을 통해 2001년에는 각기 다른 법률에 근거를 두고 별도 로 시행되고 있던 환경, 교통, 재해, 인구 등 영향평가를 통합적으로 수행하 기 위하여 환경 교통 재해등에관한영향평가법 을 제정하였다. ㅇ 환경 교통 재해등에관한영향평가법 상에서 규정하고 있는 환경영향평가 대 상 사업은 도시, 에너지, 수자원, 하천, 관광단지 개발사업과, 항만, 도로, 철 도, 공항 건설사업 등 일정 규모 이상의 개발 및 건설사업이 해당된다 ( 환 경 교통 재해등에관한영향평가법 제4조 및 시행령 제2조 및 별표 1) 환경영향평가의 항목은 자연환경, 생활환경, 사회 경제 환경 등 3개 분야 23개 항목이며, 토양오염에 관한 평가 항목은 생활환경 항목에 포함되어 있다. ㅇ 환경영향평가서작성등에관한규정 에서는 사업별 중점적으로 평가되어야 할 항목을 정하고 있다. 환경영향평가 제도의 본질은 사업자 스스로 사업계획 수립과정에서 환경영향 을 예측 평가하여 그에 따른 저감방안을 마련하도록 하는데 있으므로 평가과정 에서 마련된 환경오염 저감방안 등 협의내용은 사업자가 자율적으로 이행하여 야 한다. ㅇ 현실적으로는 협의내용이 잘 이행되지 않는 사례가 발생하고 있어 환경 교 통 재해등에관한영향평가법 에서는 사업자로 하여금 협의 내용을 이행하도록 의무화하고 사업승인기관으로 하여금 사업승인시 협의 내용의 반영여부를 확 인하여 반영토록 하고, 사업개시 이후에는 협의 내용 이행여부를 감독할 책임 을 부여하였다. 또한, 협의기관도 협의 내용의 이행을 감독할 2차적인 책임과 - 21 -

권한을 가지도록 하였다. 토양오염에 대한 환경현황 파악을 위하여 개발 대상 지역 또는 주변 지역의 토양오염유발 시설물 및 토양오염원에 대한 오염현황조사, 사업시행으로 인한 영향예측, 저감방안 및 사후환경영향조사를 실시한다. (환경부고시 제 2004-209호, 환경영향평가서 작성 등에 관한 규정) 오염현황조사 ㅇ 토양환경보전법상의 토양오염물질항목의 현황농도, 토양오염물질의 주요발생 원, 토양의 비옥도 현황을 조사하도록 한다. ㅇ 사업의 실시에 따라 토양에 직접, 간접적 영향을 미친다고 예상되는 범위로 공사구역 및 대상 지역의 지력, 사업규모 등을 감안하여 조사 범위를 설정 ㅇ 현지방문조사를 실시하여 기존자료와의 적합성 여부를 비교 분석하는 방식으 로 조사 진행 (현지조사에서 조사지점은 그 위치도를 첨부하고, 측정결과 및 주요 발생원과의 관련성을 분석 정리) ㅇ 조사 결과로서 토양오염도 및 주요 발생원 상황을 제시 (지형, 지질, 토양 등 은 주변의 토양오염 상황을 해석하는데 용이하도록 도면화 또는 도표화하여 제시) 사업시행으로 인한 환경오염영향 예측 ㅇ 대상사업의 실시로 인하여 토양오염우려기준을 초과할 것으로 예상되는 항목 의 농도 변화를 예측 ㅇ 공간적 조사 범위는 현황조사의 조사 범위에 준하여 실시하며, 시간적 범위는 공사시와 운영시로 구분하여 설정 ㅇ 토양오염도가 토양오염우려기준 및 토양오염대책기준에 해당하는 경우 토양 오염 방지 및 오염 토양개선 방법을 기술 - 22 -

3. 토양환경평가제도 운영 현황 및 문제점 분석 3.1 토양환경평가 실시 현황 3.1.1 법적조사기관에 의한 토양환경평가제도 시행 현황 가. 법적조사기관 현황 07년 6월 현재 토양환경평가를 시행할 수 있는 법적 조사기관은 총 54개 기 관으로서, 법정기관 26개, 지정기관 28개로 구성되어 있음 표-8 토양환경보전법에 의한 토양오염조사기관 현황 법정기관 (26개 기관) 국립환경과학원 서울특별시 보건환경연구원 부산광역시 보건환경연구원 대구광역시 보건환경연구원 인천광역시 보건환경연구원 광주광역시 보건환경연구원 대전광역시 보건환경연구원 울산광역시 보건환경연구원 경기도 보건환경연구원 강원도 보건환경연구원 충청북도 보건환경연구원 충청남도 보건환경연구원 전라북도 보건환경연구원 전라남도 보건환경연구원 경상북도 보건환경연구원 경상남도 보건환경연구원 제주도 보건환경연구원 낙동강유역환경청 금강유역환경청 영산강유역환경청 한강유역환경청 대구지방환경청 원주지방환경청 전주지방환경청 농업과학기술원 국립산림과학원 지정기관 (28개 기관) 환경관리공단(본사,영남,호남,중부지사) 산업기술시험원 대한광업진흥공사 한국농촌공사 한국수자원공사 한국과학기술원 국군 화생방방호사령부 제1화학방어연구소 서울대학교 농업과학공동기기센터 경희대학교부설 지구환경연구소 경상대학교 농업생명과학연구원 상지대학교 자연과학연구지원센터 동의과학대학교 동의분석센터 동의대학교 산업기술개발연구소 계명문화대학 산학협력단 충북대학교 산학협력단 대한토양환경연구소 (재)한국환경수도연구소 (재)자연환경연구소 광주과학기술원 환경분석센터 금오공과대학교 산학협력단 (재)서해환경과학연구소 울산과학대학 기술혁신센터 충남대학교 농업과학기술연구소 우송대학교 산학협력단 전남대학교 공업기술연구소 - 23 -

대통령령에 의해 토양오염조사기관으로 인정되는 법정기관에는 국립환경연구 원, 시 도보건환경연구원(16개 기관), 지방환경청(7개 기관), 농업과학기술원, 그리고 국립산림과학원 등 26개 기관이 포함되어 있다. 일정 시설, 장비 및 전문 인력을 보유하여 토양오염조사기관으로 지정받은 지 정기관에는 정부 산하기관(환경관리공단(본사,영남,호남,중부지사), 산업기술시 험원), 정부 투자 및 산하기관(한국농촌공사, 대한광업진흥공사, 한국수자원공 사, 한국지질자원연구원, 한국과학기술연구원), 그리고 기타 대학 및 비영리법 인(15개 기관) 등 28개 기관으로 구성되어 있다. 토양오염조사기관 지정 조건 ㅇ 토양환경보전법 제23조의 2의 1항에 따라 토양오염조사기관은 토양정밀조사, 토양환경평가, 토양오염도 검사, 토양정화의 검증, 오염토양개선사업의 지도 감독을 수행하는 기관으로서 토양오염조사기관이 되고자 하는 자는 대통령령 이 정하는 바에 따라 검사시설 장비 및 기술능력을 갖추어 환경부장관의 지정 을 받아야 한다. ㅇ 토양환경보전법 제23조의 2의 2항에 따라 토양오염조사기관은 지방환경관서, 국 공립연구기관, 고등교육법에 의한 대학, 특별법에 의하여 설립된 특수법인 또는 환경부장관의 설립허가를 받은 비영리법인 중에서 지정한다. - 24 -

나. 법적조사기관에 의한 토양환경평가 시행 현황 토양환경보전법상에서는 토양오염물질을 생산 운반 저장 취급 가공 또는 처리하 는 자가 그 과정에서 토양오염물질을 누출 유출한 경우 관할 관청에 신고하도 록 되어 있으며, 관할 관청에서는 오염원인 및 오염도에 관한 조사를 실시하여 오염도가 우려기준을 넘는 토양일 경우 오염원인자에게 토양관련전문기관에 의한 토양정밀조사의 실시, 오염토양의 정화 조치를 명하도록 되어 있다. ㅇ 토양관련전문기관은 토양정밀조사를 실시한 경우 조사 결과를 관할 시장 군 수 구청장에게 통보하여야 한다. 토양환경평가를 통한 오염의 확인은 토양오염물질의 누출 유출사고에 의한 것 이 아니라 조사에 의해 기존의 오염 상태가 확인된 경우에 해당되므로, 시행 주체(의뢰자) 및 조사자(토양오염조사 전문기관)는 신고 의무를 가지고 있지 않은 것으로 해석하고 있다. (한강유역환경청, 2007) ㅇ 따라서, 2002년 토양환경평가 제도가 시행된 이후 5년 반이 경과된 현 시점 에서 토양환경평가 시행 건수를 확인할 수 있는 공식적인 자료는 매우 부족 한 상황이다. 환경부에서 실시한 전문기관별 토양오염검사 실적 조사 자료와 본 연구팀이 토양오염전문기관(지정기관)을 대상으로 실시한 설문 및 청취조사 결과를 종 합한 결과 2007년 8월 현재 28개의 토양오염전문기관에서 총 63건의 토양환 경평가를 수행한 것으로 파악되었다. ㅇ 이중 17개 기관에서는 실적이 전무한 것으로 조사되었으며, 3건 이상의 실적 을 가진 기관은 5개 기관에 불과하였다. ㅇ 또한, 실적이 있는 토양오염전문기관에 대해 실시한 청취조사를 통하여 상당 수의 실적들이 민간 환경컨설팅업체로부터 의뢰받은 시료채취 및 분석업무에 국한된 업무 범위를 갖는 것으로 조사되었다. - 25 -

표-9 토양오염전문기관별 토양환경평가 수행 실적 기 관 명 계 '03 '04 '05 '06 한국농촌공사 10 - - - 10 대한광업진흥공사 1 - - 1 - (재)한국환경수도연구소 8 1 2 3 2 (재)대한토양환경연구소 2 - - 1 1 한국산업기술시험원 8 5 1 1 1 경희대부설 지구환경연구소 1 - - 1 - 환경관리공단 본사 1 - - - 1 경상대부속 농업생명과학연구원 3 - - - 3 동의대학교 산업기술개발연구소 1 - - 1 - 동의과학대학 동의분석센터 1 - - 1 - (재)자연환경연구소 27 3 24 - - 계 63 9 27 9 18 3.1.2 민간 환경컨설팅회사의 부지환경평가 실시 현황 가. 부지환경평가 관련 용어 정의 토양오염이 우려되는 부지 거래에 따른 자발적 환경오염평가는 민간 환경컨설 팅회사에 의해 Environmental Site Assessment, Environmental Due Diligence, Compliance Audit 등의 명칭으로 시행되고 있다. 부지환경평가(Environmental Site Assessment : ESA) ㅇ 거래 대상 부지에 대하여 환경전문가가 자료 및 현장조사를 통하여 잠재적인 오염원(Recognized Environmental Conditions, RECs)을 찾아내고, 이를 확 인하는 과정을 말하며, 우리나라 토양환경평가 제도와 유사하다. ㅇ ESA를 수행하기 위하여 일반적으로 표준화된 절차에 따르게 되는데, 전세계 - 26 -

적으로 ASTM E1527 및 E1903, ISO 14015와 같은 규약이 폭넓게 활용되 고 있으며, 일부 환경컨설팅사에서는 자체적인 프로토콜을 작성하여 사용하 고 있다. 기업환경실사(Environmental Due Diligence : EDD) ㅇ 부지환경평가(Environmental Site Assessment)와 유사한 개념으로 사용되 며, 거래 대상 부지의 토양(지하수 포함) 오염뿐만 아니라 타 매체에 대한 법 규 준수 및 오염 문제에 대해서도 포괄적으로 다루는 것이 일반적인 평가절 차이다. 자발적 감사(Compliance Audit) ㅇ 가장 광범위한 부지환경실사의 의미를 가지고 있으며, 대상 부지 내의 모든 환경 매체에 대한 법규 준수 및 오염 문제와 더불어 환경적 최적실행(best environmental practice)에 대한 감사도 포함된다. ㅇ 필요시 보건 및 안전에 대한 실사도 포함되며 이 경우 환경, 건강 및 안전의 자발적 감사(Environment, Health and Safety Compliance Audit)라고 명명 하고 있다. ㅇ 자발적 감사(Compliance Audit)는 부지거래 목적 이외에 소유주가 자체적으 로 환경관리 및 시설 운영 실태를 조사하여 개선방안을 도출하고 투자비용을 산정하기 위한 목적으로 활용되며, 이 경우 법인 자발적 감사(Corporate Compliance Audit)이라고 명명한다. 법적 규제 감사 (Regulatory Audit) ㅇ 가장 소극적이며 협소한 의미를 가지며, 단순히 법적 규제 준수 여부만을 평 가하는데 목적을 둔 조사를 의미한다. ㅇ 환경부지평가(ESA), 환경기업실사(EDD), 자발적 감사(Compliance Audit) 모 두 법적 규제 감사(Regulatory Audit)를 포함하고 있다. - 27 -

나. 부지환경평가의 수행 현황 현재 국내에서는 일부 기업들 간의 인수 합병, 자산 지분의 부분매각, 합작법인 설립 등이 진행되는 과정에서 대상 기업이 보유하고 있는 부지(토지 및 빌딩) 의 환경오염 여부를 평가하기 위한 목적으로 자발적 환경오염조사를 실시하고 있다. 대부분의 시행 주체(의뢰자)는 세계적인 지사망을 갖고 있는 다국적기업으로 서, 국내 기업에 대한 거래 또는 다국적기업간의 거래시 대상 기업이 보유하고 있는 부지의 환경적 가치 및 잠재 위해요인 분석을 위해 시행하고 있다. ㅇ 일부 국내 대기업들 간의 인수 합병시 인수가격 협상 과정에서 부지환경평가 를 수행한 사례들이 있으며, 이 경우 토양을 비롯한 전반적인 환경매체에 대 한 법규 준수 여부, 잠재 오염원에 의한 비용 손실 또는 비용 투자액 산정 등에 대한 목적으로 실사를 수행한 것으로 조사되었다. 국내 민간 환경컨설팅업체로서 부지환경평가 서비스를 제공하는 업체로는 다 국적 환경컨설팅 회사의 한국지사인 이알엠코리아(ERM Korea)와 국내 환경 컨설팅 회사인 에코솔루션(Eco Solutions) 이 대부분의 실적을 보유하고 있으 며, 양사 모두 1990년대 말부터 본 서비스를 제공해 오고 있다. ㅇ 이알엠코리아의 경우 연간 50-100여건, 에코솔루션은 연간 10-20여건의 부 지환경평가 컨설팅을 실시하고 있는 것으로 조사되었다. - 28 -

3.2 토양환경평가제도 시행 효과 및 시행과정상의 문제점 분석 3.2.1 토양환경평가제도 현황 조사 방법 토양환경평가제도의 시행 현황 자료를 수집하고, 시행 효과 및 시행 과정상의 문제점 등을 파악하기 위하여 본 연구팀은 토양오염조사기관(지정기관)을 대상 으로 설문조사 및 청취조사를 실시하였다. 설문조사는 토양오염조사기관(지정기관) 28개 기관에 대해 실시하였으며, 총 13개 항목으로 구성된 질의서를 작성하여 사용하였다. 설문조사에 회신한 기관들 중 토양환경평가를 지속적으로 수행한 실적이 있는 기관들을 중심으로 4개 기관을 선정하여 담당자와의 면담을 통한 청취조사를 실시하였다. 표-10 토양오염조사기관에 대한 설문조사 질의 내용 요약 1. 토양오염조사기관 지정년도 2. 토양오염조사 관련 부서(팀)의 상시 종업원수 3. 토양환경평가 수행 실적 여부 4. 토양환경평가 수행 건수 및 매출액 (연도별) 5. 토양정밀조사 수행 실적 여부 (지난 5년간) 6. 토양정밀조사 수행 건수 및 매출액 (지난 5년간 연도별) 7. 토양환경평가 수행 가능 인력 인원수 8. 토양환경평가 신규 수행 인력에 대한 교육 방법 9. 토양환경평가 표준절차서 보유 여부 10. 토양환경평가제도의 활성화 정도에 대한 의견 11. 토양환경평가제도 활성화가 미흡한 이유에 대한 의견 12. 토양환경평가제도의 활성화 및 개선을 위해 필요하다고 생각되는 점 13. 기타 토양환경평가제도와 관련한 건의 사항 - 29 -

3.2.2 토양환경평가제도 현황 조사 결과 분석 가. 토양환경평가 수행 실적 현황 설문조사에 응답한 11개 토양오염조사기관들 중 토양환경평가를 수행한 실적 이 있다고 응답한 6개 기관에서 토양환경평가제도가 시행된 이후 현재까지 총 23건의 토양환경평가를 실시한 것으로 조사되었다. ㅇ 2002년부터 2006년 동안의 실적 추이를 살펴보면 5건, 3건, 3건, 6건, 6건 으로 5년간의 시행기간동안 실적 변화가 미미한 것으로 나타났다. 6개의 실적 보유 기관에서 수행한 총 23건의 토양환경평가실적에 대한 전체 매출액은 7.1억원, 기관당 평균 1.2억원의 매출 실적을 가지고 있으며, 토양환 경평가 건당 비용이 평균 3,100만원 정도인 것으로 분석되었다. ㅇ 토양오염정밀조사에 대한 실적 조사 수행 결과 8개 실적 보유 기관에서 수행 한 총 351건에 대한 전체 매출액은 12.9억원, 기관당 매출액 1.6억원이었으 며, 건당 조사비용이 평균 370만원인 것으로 나타났다. 이와 비교해 볼 때 토양환경평가의 건당 조사비용이 약 8.4배 가량 높은 것으로 분석되었다. 나. 토양환경평가 수행 역량 분석 설문조사에 응답한 11개 토양오염조사기관들의 토양환경평가 수행 능력을 평 가하기 위하여 토양환경평가 수행 가능 인력수, 신규 수행인력에 대한 교육 현 황, 그리고 표준절차서 보유 여부에 대한 설문 조사(복수응답 가능)를 실시하 였다. 토양환경평가 수행 가능 인력의 경우 1-2명 4개 기관, 3-4명 3개 기관, 5-6 명 4개 기관으로 응답하였으며, 기관당 평균 3.5명의 인력을 보유하고 있는 것으로 분석되었다. 신규 수행 인력에 대한 교육 현황에 대한 조사 결과 자체 프로그램에 의한 교 - 30 -

육이 8개 기관으로 대부분을 차지하였으며, 실시하지 않는다고 응답한 곳도 3 개 기관이나 되었다. 토양환경평가를 실시하기 위한 표준절차서의 보유 여부에 대한 조사 결과 8개 기관에서 국내 토양환경평가지침만을 활용하고 있었으며, 3개 기관에서 토양 환경평가지침과 국제 표준프로토콜을 병용하는 것으로 조사되었다. 다. 토양환경평가 수행 내용 분석 토양환경평가 수행 실적을 보유한 5개 기관을 대상으로 총 23건의 개별 실적 에 대한 조사(소요기간, 대상부지의 종류, 실시 목적, 세부 수행 내용)를 실시 하여 그 결과를 분석하였다. 총 23건의 개별 실적중 1단계 기초조사만을 수행한 경우 5건, 2단계 정밀조사 만을 수행한 경우 1건, 1단계 및 2단계를 모두 수행한 경우가 17건으로 조사 되었으며 각각의 경우 소요되는 평균 평가 기간은 13일, 50일, 49일로 산정되 었다. 토양환경평가 대상 부지의 경우 전체 23건의 실적중 18건이 산업시설 또는 과 거 공장부지였으며, 나머지 5건은 업무 및 상업시설, 택지개발지역 및 주유소 인접지역인 것으로 조사되었다. 한편 전체 23건중 17건이 인수 합병, 지분 참여 또는 양도 양수하는 과정에서 토양환경평가가 실시되었으며, 그 외에도 택지개발 및 시설신축을 위한 사전조 사(3건), 자발적 조사(2건), 그리고 임대 임차(1건)와 같은 목적으로 토양환경 평가를 실시하는 것으로 조사되었다. 총 22건의 1단계 기초조사에 대한 세부 수행 내용을 살펴보면, 22건 전체에서 자료조사, 방문조사 및 청취조사를 수행하였으며, 4건의 토양환경평가에서 시 료채취 분석을 1단계 기초조사단계에서 실시한 것으로 조사되었다. - 31 -

2단계 정밀조사를 실시한 18건에 대한 세부 수행 내용을 살펴보면, 18건 전체 에서 오염물질에 대한 확인조사를 실시하였으며, ASTM과 같은 국제 표준프 로토콜상의 Phase II에는 포함되어 있지 않은 확대된 조사 범위인 오염범위 및 오염량 산정을 수행한 경우도 6건이나 있는 것으로 나타났다. 3.3 토양오염 책임 및 토양환경평가제도의 상관관계 조사 분석 3.3.1 토양오염의 유발 경로 기업활동 중 특히 생산활동에 수반되는 유해물질의 배출은 다양한 경로를 통 하여 토양오염을 유발할 수 있으며, 대표적으로 1) 폐기물의 불법매립 등 폐기 물에 대한 부적정한 관리에 의한 인근 토양의 오염, 2) 석유류, 유독물 저장시 설로부터의 누출로 인한 토양오염, 3) 대기 및 수질오염 물질의 배출 및 그 오 염물질의 토양누적으로 인한 토양오염으로 나눌 수 있다. 토양오염의 유형 중 1)과 2)의 경우, 대상 사업장부지에서 오염이 발생되며, 시간 경과에 따라 주변 지역으로 확산되는 형태를 가지므로 오염된 토지의 소 유관계를 매개로 하여 다양한 책임소재의 논란 여지가 상존한다. ㅇ 현행 토양환경보전법에 따라 오염된 토지를 매수한 자가 매수 완료 후 추가 적으로 새로운 오염을 발생시키지 않았다 하더라도, 매수전에 발생했던 오염 에 대하여 현재 토지의 소유자로서의 책임이 인정되며, 이러한 점에서 토양 오염의 법적인 책임 대한 분쟁 사유가 되고 있다. 3)의 경우 대부분 대상 사업장부지의 토양오염에서 출발하지 않고 주변 지역 에서 오염문제가 발견된다는 점에서 차이가 있다. ㅇ 토지 거래시 현 소유주에 의해 주변 지역의 토양 오염이 예상될 경우 매수자 가 책임 면제를 위하여 주변지역 오염토양에 대한 토양환경평가를 별도로 실 시해야 하는지에 대한 법적 근거가 불명확하다. - 32 -

그림-2 토양오염 유발경로 3.3.2 토양오염 책임의 배분 토양오염의 책임은 크게 공법상 책임과 사법상 책임으로 나눌 수 있다. ㅇ 공법상 책임은 행정기관으로부터 토양오염의 방지조치 또는 오염된 토양의 정화 조치 등에 대한 행정명령을 받거나, 시설 이전, 사용 정지 등의 기타 행 정처분 또는 형사처벌을 받게 되는 책임을 의미한다. ㅇ 사법상의 책임은 다시 두 가지 책임으로 구분할 수 있다. 토양오염 피해자에 대하여 지는 민사상의 책임과 오염토양의 거래와 관련하여 매도인이 지는 민 사상의 책임으로 나누어질 수 있다. (전자의 경우 불법행위에 기인한 손해배 상책임과 환경피해원인에 대한 제거 방지책임이 있을 수 있으며 후자의 경우 로는 주로 매도인의 하자담보 책임을 들 수 있다.) 공법상 책임 ㅇ 토양오염에 대한 책임 중 공법상의 책임이 사법상의 책임보다 더 분쟁의 요 소가 많은데, 이는 토양오염에 기인한 제3자의 손해배상청구가 토양환경보전 - 33 -

법 등 법적 인식 부족과 토양오염을 확인하기 위한 각종 조사에 대한 비용부 담 등으로 인한 조사 기피현상에 기인하여 실질적인 오염확인 사례가 적기 때문으로 판단된다. 따라서, 많은 비용과 시간이 소요되는 토양오염 정화작업 은 행정당국의 오염정화조치명령에 의한 경우가 대부분이기 때문이다. ㅇ 외국의 경우에도 마찬가지로 국가의 주도하에서 토양오염조사 및 정화조치가 이루어지고 있는데, 미국의 경우 CERCLA (Comprehensive Environmental Response, Compensation and Liability Act)는 유해폐기물 오염지역에 관하 여 정화책임을 지울 수 있는 잠재적 책임당사자를 광범위하게 적용하여 오염 시점의 시설의 소유자, 운영자만이 아니라 현재의 소유자, 운영자, 그 처리 운 반을 위탁받은 자 등에게 엄격한 책임, 연대책임 및 소급책임을 인정하고 있다. 사법상 책임 ㅇ 토양오염의 결과로 피해를 입은 자(예를 들면, 오염된 토양에서 방출되는 유 해가스를 흡입하거나, 오염된 토양이 2차적으로 지하수를 오염시킴으로써 피 해를 입은 자)는 그 피해에 대하여 민사상의 손해배상을 청구할 수 있다. ㅇ 토양오염을 직접적으로 유발한 오염원인자는 당연히 그 책임당사자가 되겠지 만 토양오염의 직접적인 원인을 제공하지는 않았으나 오염된 토지를 현재 소 유하거나 점유하고 있는 토지소유자 또는 점유자에게도 그 책임을 물을 수 있을 것인지가 문제가 될 수 있다. 3.3.3 오염원인자 책임부담의 원칙 및 토지 양수인의 책임승계에 대한 분쟁 현행 토양환경보전법은 국가가 운영하는 상시측정망 또는 토양오염유발시설에 대해 실시하고 있는 토양오염검사의 결과 토양오염물질에 대한 토양오염 우려 기준이 초과 검출된 토지에 대하여 그 오염원인자에게 정밀조사 또는 정화명 령을 내리도록 함으로써 오염원인자 부담원칙을 취하고 있다고 할 수 있다. (토양환경보전법 제15조) 그러나, 토양환경보전법의 또 다른 규정들은 위와 같이 오염원인자 책임원칙을 정하고서도 개별규정에 있어서는 마치 시설운영자에게도 그 원인제공 여부와 - 34 -

관계없이 공법상의 책임을 부과하는 듯한 조항들( 토양환경보전법 제10조의3 등)이 있어 법적 분쟁을 일으키고 소지를 내포하고 있다. 태릉사격장 의 납 오염에 대한 정화 명령 사례 ㅇ 태릉사격장 부지는 실제로 문화재청의 소유이나 사격장의 운영은 오염원인자 인 (재)태릉푸른동산 에서 1970년 이후 약 30년간 운영을 해왔으며, 2002 년 이후 이스턴캐슬 로 소유권이 이전되어 운영 중인 시설이다. ㅇ 2005년 10월 노원구청은 태릉사격장 부지의 납 오염에 대해 정화명령을 내 렸고 현재 운영자인 이스턴캐슬은 토양오염유발시설을 인수한 자는 그 인 수시점 이전의 토양오염에 대해서도 피해배상 책임의 사법상 책임과 오염토 양정화와 관련된 공법상 책임을 그대로 승계한다 라는 법적 해석에 의해 사 격장 부지의 정화책임을 질 수 밖에 없었다. ㅇ 그러나, 토양환경보전법 제10조의3의 제2항 토양오염의 발생 당시 토양오 염의 원인이 된 토양오염관리대상시설을 소유 점유 또는 운영하고 있는 자 라는 규정에 따라 실질적인 부지 소유자인 문화재청도 정화책임이 있는 것으 로 고려되었다. ㅇ 이에 따라, 최종적으로 노원구청은 이스턴캐슬의 실제 사격장의 운영기간이 3년 이내라는 점을 고려하여 부지의 실 소유자인 문화재청을 상대로 정화명 령을 내린 상태이다. - 35 -

표-11 토양오염책임에 대한 법적 분쟁 사례 원소유자 현운영자 내 용 00 메탈(주) A (개인) 한국 철강 갑 (개인) 00공장 문화재청 서울 은행 C (개인) 부영 건설 00 글로벌 및 병(개인) 00반도체 이스턴 캐슬 - 서울은행은 00메탈(주)에 토지 및 건물을 담보로 14억원 대출해 주었으나 00메탈(주)의 부도로 경매 후 4차례 유찰로 경락 받음 - 00메탈(주)는 비철금속제련공장을 가동하면서 특정폐기물을 방치 하였음 - 대구지방환경청은 특정폐기물에 대한 처리를 서울은행에 명령함 - 서울은행은 특정폐기물배출자가 아니라는 이유로 소송 제기 - 서울은행은 특정폐기물 방치사실을 알고 있었고 이후 관리중에도 공장을 가동하여 다시 폐기물을 발생케 하였으므로 원고 패소 판결 - H사 소유의 주유소를 A가 임대차계약하여 사업을 하던중 정화명령 받 음 - A는 이 사실을 숨기고 B에게 양도양수함 - B는 이 사실을 모르고 5개월 만에 C에게 양도함 (C는 이때 토양 정화이행보고서를 제출하라는 시청의 공문을 받고 인지함) - A, B, C 모두 연대배상책임이 있다고 판결되었으나, A는 불복하여 형사처벌을 받았으며, B는 오염토양정화, C는 시설물보수 및 확산 방지시설 설치를 조치함 - 한국철강 소유의 부지를 부영건설에서 매수함 - 아파트 부지로 개발하던 중 시민단체 등의 지적으로 정밀조사 실시 - 아연을 비롯한 각종 중금속 및 석유계총탄화수소(TPH)의 오염 확인 - 마산시는 부영건설을 상대로 정화명령 내림 - 부영건설은 한국철강을 상대로 손해배상청구 소송 중 - 00글로벌 군산지사는 갑(개인) 소유의 동양주유소에 대해 임차 계약하고 병(개인)에게 재임차 계약하여 사업을 하던중 기름 누출에 의한 오염판정 및 정화 명령 받음 - 병(개인)은 오염복구명령 불이행으로 형사처벌 받고 00글로벌 및 갑(개인)은 연대배상 책임 있음 - 00반도체는 2005년 경기도 안산시에 위치한 공장부지 구입 후 부 지 개발 중 2006년 8월 불법매립된 폐기물을 발견하고 1억 3000 여 만원을 들여 처리 - 원 주인에게 처리비용을 요구했지만 거절당하자 손해배상 청구소송 제기 - 법원은 폐기물관리법에 근거 원 소유자에게 처리비용 지급 판결 - 태릉푸른동산은 약 30년간 태릉사격장을 운영함. 그 후 이스턴캐슬이 소유권 이전 받음 - 2005년 10월 노원구청으로부터 부지 소유자인 문화재청이 정화명령 받음 - 이스턴캐슬은 연대책임으로 추가오염방지시설 설치 - 문화재청은 노원구청이 국가를 상대로 명령할 수 없다고 법원에 소송함 - 원심은 원고 패소 현재 문화재청의 항소 중 - 36 -

3.3.4 대규모 개발사업 추진과정에서의 토양오염 사례 조사 가. 달천광산 현대산업개발 아파트 건설부지 2003년 달천광산 및 주변 토양에 대한 토양오염정밀조사를 실시한 결과 비소, 아연, 니켈 등의 중금속이 기준치의 수십배를 초과하여 오염된 사실이 확인 ㅇ 당시 해당 지역은 현대산업개발이 아파트 건설을 위한 주택건설사업 승인 완 료되어 공사가 진행 중이었다. 주택건설사업이 이미 진행 중이었기 때문에 현대산업개발은 건설사업과 동시 에 오염토양 정화작업을 추진해야만 했으나, 현재 오염토양 정화작업이 정상적 인 진행되지 않아 각종 민원 및 법정 분쟁이 발생한 상황이다. 현대산업개발이 주택건설사업 실시 이전에 토양환경평가를 실시하였다며 오염 토양에 대한 적절한 대처가 가능하였을 것이며 따라서, 상기와 같은 각종 문제 들을 해결할 수 있었을 것으로 판단된다. 나. 화북댐 건설 현장에서의 폐광산부지 1995년 한국수자원공사에 의한 고로댐 건설이라는 명칭으로 사업을 추진하던 중 불교계의 반발로 일시 중단되었으나, 이후 화북댐 건설이라는 새로운 사업 명칭으로 재추진되었다. 2004년 환경부 조사결과 화북댐 건설 후 수몰예정지에는 폐아연광산 및 제련 공장이 위치해 있어 각종 중금속이 주변 토양을 오염시키고 있으며, 수몰시에 는 중금속 오염 확산에 의한 수계오염이 심각할 것으로 예상됨에 따라 여러 민간단체 및 환경단체들의 반발로 사업의 진행이 지연되었다. ㅇ 현재는 대우건설측에서 토양정화업체와 함께 폐광산 주변 오염토양 정화사업 을 수행하고 있다. - 37 -

다. 인천 용현동 SK건설 아파트 건설부지 SK(주)는 인천 용현동 SK 물류센터 부지를 아파트 부지로 사용하기 위해 사 전에 토양환경평가를 통하여 토양오염을 확인한 후, 2005년 5월부터 약 2달 간 정밀조사를 실시하였다. ㅇ 토양오염 정밀조사 결과를 바탕으로 오염부지에 대한 정화사업을 실시하기 위하여 환경단체 및 교수들로 구성된 자문단을 구성하였으며, 현재 복원사업 이 진행되고 있다. (2008년 11월까지 정화 완료 예정) 부지 매각 전에 토양환경평가를 통한 토양 및 지하수 오염 평가로 정확한 오 염현황을 파악한 후 오염정화 과정을 각종 언론 매체와 지역 주민들에게 공개 적으로 처리함으로써 기업이미지 쇄신 등 기타 긍정적인 이미지를 심어주고 있다. 라. 부산 문현지구 금융단지 건설부지 49년간 군에 의해 사용된 육군 제2정비창 부지(면적 약 32,000평)에 대해 부 산시는 96년도 금융단지를 조성하기 위한 부지를 매입한 후 공사가 시행하게 되었으나, 97년 공사시행 도중 유류 및 각종 군폐기물로 인한 토양오염이 확 인됨에 따라 공사가 중단되고 정밀조사가 실시되었다. ㅇ 토양오염 정밀조사 결과 지표에서 5m이내에서 오염이 확인되었고 이후 오염 토양을 정화하기 위해 토양경작법, 열탈착공법, 바이오파일의 정화공법을 사 용하여 3년간에 걸쳐 총 126억원이라는 막대한 예산을 투입하여 오염물질을 제거하였다. 현재 금융관련기관 뿐만 아니라 업무 문화 등을 연계한 복합 상업단지 개발 계 획이 발표된 상황이다. - 38 -

마. 마산 부영건설 아파트단지 건설부지 부영건설은 경남 마산시 월영동 옛 한국철강부지를 아파트 건설부지로 사용하 기 위해 매수하였으나, 2006년 10월 토양환경평가를 실시한 결과 중금속으로 오염된 것을 확인하였다. 이후 약 3개월에 걸쳐 2차 토양오염 정밀조사를 실 시하였으며 정밀조사 결과 아연을 비롯한 니켈, 카드뮴, 수은, 석유계총탄화수 소(TPH)가 기준치를 초과하는 등 심각한 토양오염이 확인되었다. 이에 따라, 부영건설은 토양오염 정화책임에 대한 법적 소송을 제기하였으나, 토양 오염물질 및 오염된 토양의 정화책임은 인수한 사람이 그 인수시점 이전 의 토양오염에 대해서도 책임을 그대로 승계한다는 토양환경보전법의 해석에 따라 최종적으로 대상 부지에 대한 정화책임을 지게 되었다. 하지만 폐기물 관리법 제 8조에 따르면 누구든지 폐기물 수집을 위하여 마련 한 장소나 설비 외의 장소에 폐기물을 버려서는 아니된다. 라고 명시되어 있으 므로 한국철강 또한 오염원인자라고 할 수 있다. 매매계약 당시 토양환경평가를 하지 않아 엄청난 복원비용이 걸린 법정 소송 을 제기하게 되었으며, 이에 따른 아파트 건설계획에 차질이 생겨 막대한 금융 손실이 발생하고 있는 상황이다. 향후 대상 부지를 정화를 하게 될 경우 많은 비용을 추가적으로 투입해야만 한다. - 39 -

4. 선진 외국의 유사제도 및 운영사례 조사 4.1 국제적으로 통용되는 부지환경평가 표준 지침 4.1.1 ASTM 부지환경평가 프로토콜 미국에서 부지환경평가(ESA) 제도의 규격화는 ASTM 위원회 E-50에서 담당 하며, 상업용 부동산 거래에서 환경평가에 관한 사항은 분과위원회 E50.02에 서 수행하고 있다. ASTM의 부지환경평가 규격은 상업용 부동산의 환경여건을 평가하기 원하는 당사자간에 자율적으로 이용할 수 있고, 일명 수퍼펀드 (Superfund)법으로 알려져 있는 CERCLA의 '무고한 토지소유자 변호'의 목적 을 위한 '합당한 조사'로도 활용된다. 이 법률은 특정 유해물질의 무분별한 배 출을 정화하기 위한 목적으로 1980년 12월 11일에 제정되었으며, 부지환경평 가의 법률적 근거를 제공하고 있다. ASTM의 부지환경평가 제도는 규격 E 1527, E 1528, E 1689, E 1903의 네 개로 구성되어 있다. 이들 규격은 부지환경평가의 진행 과정에서부터 부동산 거래시 검토 과정, 오염부동산에 대한 개념적 부지 모델의 개발을 위한 지침을 제공하고 있다. 또한 본 규격은 두 단계의 진행 과정으로 구성되어 있다. 부지 조사와 초기평가 단계인 Phase Ⅰ ESA와 부지특성화와 정화조사 단계인 Phase Ⅱ ESA를 말한다. 가. 1단계 부지환경평가 (Phase Ⅰ ESA) Phase Ⅰ ESA는 규격 E 1527에 따라 기록 검토, 부지 현장답사, 인터뷰, 보 고서로 구성되어 있다. ㅇ 기록검토 과정은 대상 부지의 연혁, 토지이용, 자료출처 및 관련 환경정보에 관해 검토하는 단계이다. ㅇ 부지 현장답사에서는 일반적인 부지입지에 대한 조사와 과거와 현재의 토지 - 40 -

이용 및 시설물의 내 외부 조사가 진행된다. ㅇ 인터뷰 과정은 소유자와 점유자, 지방공무원을 대상하며 환경관련 문서와 기 록에 대해서도 질문하게 된다. ㅇ 마지막으로 추천된 보고서 양식과 내용을 통해 부지환경평가서(ESA Report) 를 작성하는 과정이다. Phase Ⅰ ESA에서는 현장 샘플링이 필요하지 않으 며, 평가의 유효한 효력은 180일(6개월)이다. 나. 2단계 부지환경평가 (Phase Ⅱ ESA) Phase Ⅱ ESA는 규격 E 1903에 따라 수행되며 일차적인 목적은 부동산에 관한 공식적인 사업의사결정을 지원하기 위해 오염의 성격과 내용에 대한 충 분한 정보를 제공하기 위해 Phase Ⅰ ESA 또는 거래심사과정에서 지적된 현 장환경여건을 평가하는 것이다. 또한, 환경전문가에 의해 평가된 현장환경여건에 대해 유해물질이 부지에 매립 되거나 배출되지 않았다는 전문가 의견 제시를 통해 무고한 구매자가 CERCLA에 의해 보호받을 수 있는 충분한 정보를 개발하는 것이다. 의뢰인과 환경전문가간에 자율적인 계약을 통한 Phase Ⅱ ESA의 업무 범위는 여러 반복 작업으로 구성되어 있고, 이용자의 의도가 만족된다면 어느 시점에 서나 종료될 수 있다. 본 규격은 업무 범위의 개발, 평가 작업, 자료 분석과 프 리젠테이션, 결론의 프리젠테이션 등으로 구성된다. 4.1.2 미국 EPA의 AAI 규정 미국 EPA의 AAI(All Appropriate Inquiries) 규정은 부지환경평가를 위해 2005년 11월 1일에 공표되어 2006년 11월 1일부터 발효되어 왔으며 그 기 간 동안 부지환경평가를 위해 많은 기관에서 AAI 규정을 사용해 왔다. 많은 컨설턴트들과 환경 전문가들 그리고 부동산 거래 당사자들은 부동산과 공장부 지 등에서 부지환경평가(ESA)의 새로운 기준으로서 AAI를 채택하였다. - 41 -

실제 사업주체나 기업은 종합환경대응배상책임법 (CERCLA: Comprehensive Environmental Response, Compensation, and Liability Act: 42 USC 9601)하의 실사(due diligence)에서 다루는 여러 가지 문제를 해결하기 위해 반드시 AAI 원칙을 적용해야만 할 필요성을 느끼지 않거나, AAI 자체가 필요 하지 않다고 생각하는 경우가 많으며 단순히 법에 의한 처벌을 피하는 수단으 로서 생각하게 되는 경우가 자주 있어 왔다. AAI는 회사와 설비의 거래 시 책임관계를 명확히 해줌으로써 좀 더 안전한 거 래를 보증해 주며, 이를 잘 활용하기 위해서는 AAI의 사용을 위한 방법과 한 계를 잘 파악해야만 한다. 이러한 장점을 잘 아는 기업은 AAI를 선택하는데 보다 적극적이지만, 이러한 장점을 잘 알고 있음에도 불구하고 많은 기업들은 단기적인 이익을 위해 이를 시행하지 않는 경우가 종종 발생한다. 종합환경대응배상책임법(CERCLA)과 AAI의 구체적인 요구가 부지거래 등에 있어 실제로는 많은 도움이 되지 않는다고 생각하는 이들도 있고, AAI를 무시 하거나 실사(due diligence) 내용을 각자의 상황에 유리하게 끼워 맞추는 이들 도 있다. 이들은 단순히 법에 의한 처벌을 피하기 위한 수단으로서 이러한 규 정을 사용하고 악용하고 있을 뿐이다. AAI 규정은 부지환경평가의 과제와 이익의 실질적 의미와 시사점을 탐색하고, 이에 대한 여러 방법들 중 긍정적이고 실질적인 접근방법을 모색하는데 도움 을 준다. 이 규정에서의 주의할 점은 토지 매매등을 위한 거래를 위해서는 EPA의 AAI 규정을 따름에 있어 그에 대한 득실을 잘 파악하고 있어야 한다 는 것이다. 만일 신중한 고려와 이에 대한 지식 없이 이러한 규정을 적용하려 한다면 막대한 손해를 입을 가능성이 크다. AAI 규정은 일반적으로 수퍼펀드에 의한 환경실사를 수행함에 있어 모든 합당 한 조사를 수행하기 위한 연방기준을 따르며 이러한 조사는 부지오염으로부터 발생할 수 있는 잠재적인 책임을 평가하고 책임 소재를 판단하며 부지의 환경 상태를 평가하기 위해 필요한 과정이라 할 수 있다. 따라서 AAI규정의 정확한 - 42 -

이해와 판단 및 시행은 각 기업들의 부동산 및 부지 거래에 있어 발생할 수 있는 분쟁을 해결해 주며 이로 인한 막대한 비용을 절감할 수 있게 도와준다. - 43 -

표-12 주요요소 비교 : AAI 규정, ASTM E1527-05, ASTM E1527-00 정의와 요건 Final AAI Standard ASTM E1527-05 ASTM E1527-00 Reference Content Reference Content Reference Content 목적(Purpose) 312.1(a) CERCLA section들과 관련된 모 든 적당한 질문들을 위한 문서와 기준을 제공한다. 1.1, 6.7 상업적 또는 관습적 문서와 일치 하는 소유물의 사용과 기 소유권 에 대한 모든 적당한 질문들로 구성된 문서 1.1 부동산의 ESA 실행을 위한 상업적 이고 관습적인 문서를 정의한다 적용성 (Applicability) 312.1(b) -확실한 정보와 일반적으로 알려 -선의의 장래 구매자의 책임 보호 진 설명이 있는 상업적 부동산의 -근처 부지 소유자의 책임 보호 환경상태 평가 -EPA의 Brownfields Grant 4.1, 4.2, 4.5.3 -Brownfield Amendment하에 Program하에 부지의 특성을 기술 부지 소유주의 책임 보호의 목적 하고 평가하기 위해 으로 조사구성 4.1, 4.2 -CERCLA의 책임으로부터 결백한 부지소유주를 보호하기 위해 시행 연방, 국가, 부족 그리고 지방법 하에 공개요구를 위한 질의를 할 공개 의무 312.1(d) 수 있으며 공개가 요구되는 자료 에 대해 동의하고 공개해야할 의 무가 있다. 세부사항 없음 세부사항 없음 자료차이의 정의 312.1 이러한 정보를 찾기 위해 환경 전 문가가 상당한 시간과 노력을 들 였음에도 불구하고 본 문서의 요 구조건을 만족시키는 정보를 찾지 는 못하였음 3.2.20 이러한 정보를 찾기 위해 환경 전문가가 상당한 시간과 노력을 들였음에도 불구하고 본 문서의 정의되지 않음 요구조건을 만족시키는 정보를 찾지는 못하였음 - 44 -

정의와 요건 Final AAI Standard ASTM E1527-05 ASTM E1527-00 Reference Content Reference Content Reference Content 환경전문가의 정의 312.1 환경전문가라함은 -현재 프로젝트 엔지니어 자격증 을 가지고 있으며 3년 이상의 관 련 경력을 가지고 있는 사람 -환경조사를 위한 자격증을 소지 하면서 3년 이상의 관련 경력을 가지고 있는 사람 -엔지니어링 관련 학사 이상 학위 를 소지하면서 5년 이상 관련 경 력을 가지고 있는 사람 -10년 이상의 관련 경력을 가지고 있는 사람 3.2.29, Appendix X2 환경전문가라함은 -현재 프로젝트 엔지니어 자격증 을 가지고 있으며 3년 이상의 관 련 경력을 가지고 있는 사람 -환경조사를 위한 자격증을 소지 하면서 3년 이상의 관련 경력을 가지고 있는 사람 -엔지니어링 관련 학사 이상 학 위를 소지하면서 5년 이상 관련 경력을 가지고 있는 사람 -10년 이상의 관련 경력을 가지 고 있는 사람 3.3.12 부지 조사, 인터뷰 등에 대한 충분 한 교육을 받고 경험이 있는 사람, REC에 대한 결정을 할 수 있으며 그에 대한 의견을 제시할 수 있는 사람 관련된 경험의 정의 312.1 환경분석, 조사, 저감 등을 포함하 는 ESA에 참여했을 경우 Appendix X2 AAI 조사, ESA 또는 다른 부지 정의되지 않음 조사에 참여한 경우 실행요소 312.20(e) 공적으로 사용가능하고 적정한 시간내에 요구되어진 정보를 수집한다. 수집된 정보의 신빙성과 정확 성을 평가하고 재검토한다. 3.2.73 합리적으로 확인가능한 정보 는 다음과 같다 (1)공적으로 사용가능한지, (2)적정한 시간안에 소스로부 터 얻을수 있는지 (3)실제로 검토 가능한지 3.3.27 합리적으로 확인가능한 정보는 다음과 같다 (1)공적으로 사용가능한지, (2) 적정한 시간안에 소스로부터 얻 을수 있는지 (3)실제로 검토 가능한지 - 45 -

정의와 요건 Final AAI Standard ASTM E1527-05 ASTM E1527-00 Reference Content Reference Content Reference Content 현소유주 및 대상부지의 거주자와의 인터뷰 312.23(b) 조사는 현소유주 및 거주자와 의 인터뷰를 포함해야만 한다. 10.5.1 부지 매니저(대상부지에 대해 서 잘 알고 있고, 소유주로부 터 임명된) 및 거주자의 인터 뷰를 포함해야 합리적인 시도 라 할 수 있다. 9 부지 매니저(대상부지에 대해서 잘 알고 있고, 소유주로부터 임 명된) 및 거주자의 인터뷰를 포 함해야 합리적인 시도라 할 수 있다. 과거소유주 및 거주자와의 인터뷰 312.23 조사는 목적을 이루기 위한 객 관적인 자료 및 실행 요소들을 포함해야 한다.(현존하거나 과 거에 존재했던 설비들에 대한 매니저, 운영자, 고용인 등의 인터뷰 자료) 10.5.4 과거 소유주 및 운영자 그리 고 과거 오염의 가능성을 가 지고 있는 물질의 정보를 알 고있는 거주자와 인터뷰를 해 야 한다. 반드시 요구되지는 않는다. 하지 만 현 소유주 및 거주자와 인터 뷰할 때 과거 운영에 대하여 조 사해야 한다. 지역 소방부서, 보건소, 환경 관리부서의 직원 중 최소 한 지역공무원과의 인터뷰 세부사항 없음 11.5.1 명 이상과의 인터뷰를 해야만 한다. 또한 이러한 지방관공 서는 건물에 대한 승인서, 지 하수 이용에 대한 승인서를 발행한다. 10.5.1 지역 소방부서, 보건소, 환경관 리부서의 직원 중 최소 한명 이 상과의 인터뷰를 해야만 한다. - 46 -

정의와 요건 Final AAI Standard ASTM E1527-05 ASTM E1527-00 Reference Content Reference Content Reference Content 과거기록의 조사 312.24(f) 다음을 포함할수도 있지만 제 한요소는 아님 -항공사진 -화재보험 지도 -건축대장 -토지대장 8.3.4 다음을 포함한다. -항공사진 -화재보험 지도 -납세기록 -토지대장 -USGS 7.5분 지형도 지도 -건축대장 -다른 과거의 기록들 7.3.4 다음을 포함한다. -항공사진 -화재보험 지도 -납세기록 -토지대장 -USGS 7.5분 지형도 지도 -건축대장 -다른 과거의 기록들 정화기록 조사 312.25 모든 조사는 연방, 부족, 국가 및 지방법 하에 기록되어져 있 는 정화기록을 포함한다. 6.2, 6.4 연방, 부족, 국가 및 지방법 하에 기록되어져 있는 토지소 유증서 및 정화기록들은 검토 되어져야 한다. 5.2 연방, 부족, 국가 및 지방법 하 에 기록되어져 있는 토지소유증 서 및 정화기록들은 검토되어져 야 한다. 정부기록 조사 312.26(c) 312.26(d) 환경전문가는 어떠한 변경에 대해서도 이론적 설명을 증명 해야 한다. 8.1.2 연방 NPL 부지 리스트와 연 방 RCRA TSD 리스트를 제 외한 조사기간은 줄어들 것이 다. 7.1.2, 7.2 연방 NPL 부지 리스트와 연방 RCRA TSD 리스트를 제외한 조사간격은 줄어들 것이다. - 47 -

정의와 요건 Final AAI Standard ASTM E1527-05 ASTM E1527-00 Reference Content Reference Content Reference Content 대상부지의 시각적 조사가 요 대상부지의 시각적 조사가 요구 현장방문 (필수조건) 312.27(a), 312.26(d) 환경전문가의 조사는 대상부지 의 시각적 조사를 포함해야만 한다. 9 구 되어짐(예외 없음) 근접한 지역의 조사는 세부사 항을 요구하지는 않는다. (단 지 현장방문시 보여지는 것들 만을 기록) 8 되어짐(예외 없음) 근접한 지역의 조사는 세부사항 을 요구하지는 않는다. (단지 현 장방문시 보여지는 것들만을 기 록) 현장방문 (제한조건) 312.27(c) 사업장에 대한 방문조사가 제 대로 이루어지지 않으면 세부 적인 사항을 만족시키지 못할 수 있다. 9.2.4,9.4 일반적인 제한과 대상부지에 근접한 빌딩, 수로, 아스팔트 등 그리고 눈, 비에 의한 제 한 8.2.4 일반적인 제한과 대상부지에 근 접한 빌딩, 수로, 아스팔트 등 그리고 눈, 비에 의한 제한 제3자를 위해 준비된 보고서 312.20 (c)-(d) AAIs는 사전에 조사된 정보를 포함한다 -1년안에 조사된 정보 -수집전 180일 안에 갱신되어 진 정보 4.7.1 제3자의 보고서라도 합당하다 면 유효한 정보로 사용가능. 거래일 일년이전의 ESA보고 서는 REC을 위한 새로운 조 사 없이는 사용되어질 수 없다. 4.7 제3자의 보고서라도 합당하다면 유효한 정보로 사용가능. 거래일 일년이전의 ESA보고서 는 REC을 위한 새로운 조사 없 이는 사용되어질 수 없다. - 48 -

정의와 요건 Final AAI Standard ASTM E1527-05 ASTM E1527-00 Reference Content Reference Content Reference Content AAI에서 구성요소 312.20(a) 312.21에 명시된 환경전문가에 의한 조사 312.22에 따른 정보의 수집 312.25에서 요구된 환경정화기 록에 대한 조사 6.7 기록 재조사 부지조사 현소유주와 작업자와의 인터뷰 지역공무원과의 인터뷰 보고서 6 기록 재조사 부지조사 현소유주와 작업자와의 인터뷰 지역공무원과의 인터뷰 보고서 180일 이내 작성된 보고서는 유효함 보고서 보관기간 312.20 (a)-(b) 180일 이내 다음과 같은 요소 들이 시행되거나 갱신될때, 1 년 보관 -소유자, 운영자 또는 거주자 와의 인터뷰 -환경조사 기록 조사 -연방, 부족, 국가, 지역정부 기록 등의 조사 4.6, 4.7 부지거래일로부터 180일 이 후에 작성된 보고서라도 아래 와 같은 구성요소들이 180일 이내 행해지면 유효하다. -소유자, 운영자, 거주자와의 인터뷰 -기록된 환경정화의 조사 -연방,부족,국가,지역정부 기 록들의 조사 -부지 및 인근지역의 시각적 4.6, 4.7-180일 이내의 보고서는 유효 하다 -180일 이상인 정보의 기록이 라도 합당하다면 유효하다 조사 - 49 -

정의와 요건 Final AAI Standard ASTM E1527-05 ASTM E1527-00 Reference Content Reference Content Reference Content AAI를 수행하는 환경전문가는 다음과 같은것을 대상부지에서 고려해야만 한다. -현재 또는 과거의 대상부지 및 점유물 -현재 또는 과거에 사용했던 유해물질 -폐기물 관리 및 처분활동은 목적 312.20(e) 유해물질의 위협적인 방출의 원인이 될 수 있다. -시설 관리 -기술자 관리 -대상부지는 유해물질의 위협 적이거나 일반적인 누출에 의 한 환경적인 상태 근처에 위치 할 수있다. -과거와 현재 진행중인 유해물 7.1 Phase I ESA의 목적은 상업 부지와 연관된 RECs을 확인 하기 위한 것이다. 6.1 Phase I ESA의 목적은 상업부 지와 연관된 RECs을 확인하기 위한 것이다. 질의 누출하에 있는 책임있는 활동 - 50 -

4.1.3 국제표준기구 부지환경평가 가이드라인 국제표준기구(ISO)는 주로 토양오염을 쉽게 평가하는 토지이용에 대한 환경영 향평가 규격 ISO14015를 2001년 11월에 정식으로 성립시켰다. 이 규격에 따르 면 화학물질에 따른 토양오염, 매설물, 사용이 전면 금지된 석면(asbestos)의 유무 등을 현지 조사와 문헌조사 등으로 확인 하여야 한다. 따라서, 오염부지로 판명된 경우와 토양오염 지정구역에 해당되는 경우는 오염정화비용을 빼고 부동산가격을 산정하게 된다. 이미 부동산 유동화와 외국계 자본이 토지를 구입함에 있어 이러 한 토양오염 여부에 대한 조사는 Due diligence(소정절차에 따른 조사행위) 의 일환으로 시행되고 있다. 가. 개요 여러조직과 기업은 작업부지와 작업부지내 활동, 향후 갖게 될 작업부지에서 환경과 관련된 이슈에 적절히 대응해야 한다는 것을 느끼고 있다. 이러한 이슈 들과 관련된 사업수행은 사업장과 조직의 환경평가 (EASO: Environmental Assessment of the Site and Organization)로 평가된다. 이러한 평가는 사업 장이 가동 중이거나 혹은 자산의 매각, 인수 시에 종종 "기업실사(Due diligence)"라고 불리는 넓은 영역의 사업성 평가 과정의 일부로서 수행된다. ISO 14015 국제기준은 어떻게 EASO를 수행할 것인지에 대한 지침을 제공한 다. 또한, 환경평가(Environmental assessment)를 수행하기 위해 구체적이고 일관성 있으면서 투명하고 분명한 접근방법을 제시한다. 이 기준은 중소기업을 포함한 모든 종류의 기업에 적용될 수 있다. 기준을 유연하게 적용할 수 있으 며 제 3자를 고용하거나 직접 실시할 수도 있다. 외부 평가만큼이나 내부 자가 진단에도 유용하게 쓰일 수 있으며 과거, 현재, 잠재적 미래의 특정 사업장이 나 부지에 대한 관심이 있는 산업체나 금융기관이 이 기준을 사용할 수 있다. (은행, 보험사, 투자자와 부지 소유자). 소유권 이전에 따르는 책임과 의무의 이전 시 이 기준이 유용하게 활용할 수 있다. - 51 -

EASO가 수행되는 동안 사용되는 정보는 환경경영시스템감사(environmental management system audits), 규제준수감사(regulatory compliance audits), 환경영향평가(environmental impact assessments), 환경성과측정 (environmental performance evaluations) 및 부지조사(site investigations) 에서 얻어진다. 이러한 평가와 조사는 다른 관련 ISO 기준을 통해 수행된다 (ISO 14001, ISO 14011, ISO 14031). 기존의 정보와 새로 얻은 정보에 대한 평가를 통해 EASO는 환경적 측면의 이 슈와 연관된 사업 수행에 대한 결론을 내리는 데에 큰 도움을 준다. 그림-3 작업장, 부지, 조직에서 환경평가 수행과정 (ISO14015) - 52 -

나. 고객, 평가대상 부지의 대표, 평가자의 역할 및 책임 평가결과가 제 3자에게 공개되기 전에 고객(client)은 평가대상 부지의 대표에 게 먼저 통보할지 여부를 결정해야 한다. (고객, 평가대상 부지의 대표, 평가자 가 동일인일 수도 있다) 고객의 판단에 따라 평가대상 부지의 대표(representative of the assessee) 는 평가 계획의 목표와 범위 설정시 참여할 수 있으며, 평가결과를 받을 수도 있다. ㅇ 평가대상 사업장에 대한 지식이 부족하거나 해당 사업장, 조직에 대한 책임소 재가 불분명할 경우 평가대상 부지의 대표의 역할은 수행될 수 없다 평가자(Assessor)의 책임과 역할은 감사자(auditor)와 다른 부분이 있다. 감사 (audit)가 기존의 규정에 대한 현재의 상태를 확인하는 데에 비해, 평가 (assessment)는 사업 수행 여부를 결정하기 위한 정보를 수집하고 평가하는 과정이다. ㅇ 평가자가 지식, 기술 전문적 판단을 이용해 실시한 사업장과, 부지, 조직에 대한 환경평가 결과는 비슷한 상황에서 다른 평가자의 평가와 비교할때 납득 할 수 있어야 한다. 평가자는 구제적인 정보를 확인할 수 있도록 훈련 받아 야 하고 기밀유지에 대한 신뢰를 지켜야 한다. - 53 -

표-13 고객, 평가대상 부지의 대표 및 평가자의 역할과 책임 고객 - 평가가 필요한지 결정한다. - 평가의 목적을 정의한다 - 평가의 범위와 핵심사항을 정하고 필요하다면 평가자와의 협의를 거친다. - 평가자를 선택한다 - 평가자에게 지시한다 - 평가자에 의해 수행될 부분(계획, 정보수집, 확인, 평가, 보고서작 성 등)과 고객이 책임져야 할 부분을 명확히 한다. 이 작업에는 다 른 전문가의 확인이 필요하다. - 평가지역의 우선순위를 결정한다 - 평가대상 부지 대표와 만나 협조를 얻고 과정을 시작한다 - 평가계획을 승인한다 - 평가가 수행될 수 있도록 적절한 지원과 정보접근 권한을 제공한다 - 평가수행을 위해 필요한 정보를 평가자에게 제공한다 - 평가결과를 받고 배포여부를 결정한다. 평가대상 부지 대표 평가자 (평가팀 리더) - 평가목적을 달성하기 위한 관련 정보와 장소를 제공한다 - 평가과정에 대해 해당 근로자나 관련자들에게 알린다. - 인터뷰를 제공한다 - 필요한 경우 평가과정을 지원하기 위한 인원을 지원한다. - 평가자의 안전한 작업환경을 보장한다. - 고객을 지원하여 평가의 목적, 범위, 기준을 결정한다. - 보고서 작성의 형식과 방법에 대해 고객과 협의한다 - 필요하다면 평가대상 부지 대표와 고객의 승인을 통해 평가계획을 준비한다 - 체크리스트와 프로토콜 등 작업을 위한 문서를 준비한다 - 평가팀원들에게 지시한다 - 고객의 승인을 받아 평가팀을 구성한다. - 초기정보를 얻는다 - 평가과정을 수행하기 위하여 평가팀원들을 지원한다. - 평가계획에 따라 필요한 정보를 수집하고 확인한다 - 환경이슈를 확인하고 평가한다 - 필요한 경우 사업수행여부 결정에 참여한다 - 고객에 대한 보고서를 작성한다. - 54 -

다. 평가 과정 평가 과정은 계획, 정보수집, 확인, 평가, 보고의 과정을 포함한다. 평가가 이 루어지기로 결정 되었으면, 계획이 먼저 수립되어져야 하며 계획에는 목표에 대한 정의, 평가의 목적과 범위가 포함된다. 평가의 목적은 고객에게 명확히 전달되어야 하며, EASO의 목표는 아래와 같 다. - 작업장, 부지, 조직의 환경적 이슈와 환경적인 측면의 정보의 수집, 평가, 확인 - 작업장, 부지, 조직에서 환경적 이슈와 연관된 사업수행에 대한 결정 평가의 범위는 평가의 한계와 핵심사항, 초점을 다룬다. 여기에는 고객의 판단 에 따라 사업수행여부에 대한 판단이 포함될 수도 있다. 평가의 범위에는 아래 와 같은 과정을 포함한다. - 환경적 측면에서 다루어야 할 범위와 평가방법 - 다른 평가대상지에서 흔하게 나타나는 환경영향들 - 평가 대상 부지의 물리적 범위 - 인근 지역 - 하청업체, 공급자, 협력업체, 전 소유자 등 조직적 관계 - 사업 수행시 예상되는 관련 비용지출 이러한 평가 범위는 평가와 관련하여 작업자, 부지, 조직과 관련하여 정의되거 나 한계가 주어져야 한다. 고객의 판단에 따라 평가가 시작된 이후에 변경이 있을 수 있다. 어떤 변화라도 관련자들에게 전달되고 기록되어야 한다. 평가기간 동안 고객은 정의된 목적내의 요소들을 확인할 수 있다. 우선순위는 평가계획 중 가능한 정보를 바탕으로 정해진다. 우선순위에 들지 않았다고 해 서 평가자의 해당 의무가 면제되는 것은 아니다. - 55 -

평가 기준은 수집된 정보를 확인하고 평가하기 위해 필요하다. 기준은 아래와 같은 사항을 포함한다. - 최근에 적용 가능하거나 향후 높은 가능성이 예견되는 법적 규제(내용, 인 허가, 환경법, 규제, 규제정책 등) - 기타 클라이언트 요구사항(조직정책, 절차, 세부환경조건, 경영실행, 시스 템, 성, 산업적, 전문적 시행법령) - 요구사항, 관련 있는 제 3자의 요구나 잠재적 요구(보험사, 금융기관) - 기술적 고려사항 - 평가계획은 아래와 같은 사항을 따라야 한다 - 클라이언트, 평가대상 대표자, 평가자의 확인 - 평가의 목적과 범위 - 평가 기준 - 우선순위 - 책임과 역할 - 평가와 보고시 사용할 언어 - 평가 스케줄, - 지원 요구사항 - 평가절차 - 참고자료, 체크리스트, 프로토콜, 기타 문서의 요약 - 보고서 작성시 요구사항 - 기밀유지 사항 몇몇 제한은 평가에 영향을 미쳐 평가계획에 영향을 줄 수 있다. 이러한 제한 은 아래와 같다. - 평가 시간 제한 - 인적, 자금적, 기술적 지원 부족 - 관련지역 접근 - 이용 가능한 정보 - 관련정보에의 접근, 주요인물과의 접촉 - 56 -

고객은 평가계획을 검토하고 승인해야 한다. 필요한 경우 평가대상 대표자와 상의할 수 있다. ISO 14015에서 정보의 수집과 타당성 표-14 EASO에서 고려해야 하는 일반 정보의 예시 1. 위치, 입지조건 2. 물리적 특성 (예: 수리지질학적 특성 등) 3. 평가대상 부지, 인근부지 - 토지사용 - 설비, 운전 및 공정과정 - 부지 민감도 4. 원자재, 생산품 (유해물질 포함) 5. 저장과 취급 6. 대기, 수질, 토양에 미치는 오염물질 배출 7. 폐기물 처리, 취급과 폐기 8. 화재 방지와 관리, 기타 비상시 계획 9. 태풍, 홍수 10. 직업적, 공공의 보건안전(Health and Safety) 11. 법적, 조직적 요구사항 12. 외부 이해관계자와의 관계 주) 이러한 조건들이 모든 부지에 일률적으로 적용되지는 않음 - 57 -

표-15 EASO에서 고려해야 하는 문서 및 항목의 예시 문 서 항 목 1. 지도, 계획, 사진 2. 역사 기록 3. 지질학적, 수리지질학적 기록 4. 지구과학적 기록 5. 선적, 취급 기록 6. 안전 데이터 쉬트 7. 작업 지시 8. 모니터링 과정과 결과 9. 공정과정 문서 10. 유지보수 기록 11. 재고 12. 공식기록 13. 비상시 긴급계획 14. 건강, 안전, 환경 교육 기록 15. 사고 기록 16. 허가, 인가, 공시 17. 조직도 (임무와 책임) 18. 감사 및 기타 보고서 19. 규제준수 기록 20. 지적 사항 21. 조직정책, 계획, 경영 시스템 22. 보험 요구사항 23. 공급자 및 외부자와의 접촉 24. 교육훈련 기록 외부 1. 정부관리 (중앙정부, 지역관청, 규제, 기획) 2. 문서보관소 3. 공익사업 4. 상업적 출판물 5. 산업별 규제법령 6. 비상시 대응방법 내부 1. 환경, 안전보건 담당부서 2. 엔지니어링 부서 3. 생산 부서 4. 구매 부서 5. 연구개발 부서 6. 자산관리 7. 설비관리 8. 교육훈련 부서 9. 법적 부서 10. 회계 재무 부서 11. PR 부서 12. 인사 부서 13. 의무 부서 - 58 -

표-16 EASO에서 관찰해야 하는 사항의 예시 활동 (Activities) 1. 폐기물 관리 2. 자재 및 제품 취급 3. 작업공정 4. 폐수관리 5. 대기오염배출 관리 6. 폐수의 방류 7. 부지이용 현황 물리적 상태 (physical conditions) 1. 폐수처리 시설과 하수 시스템 2. 냉, 난방 시스템 3. 배관과 환기 4. 저장, 배출, 집수 5. 저장 컨테이너와 탱크 6. 설비 공급 7. 소음, 빛, 진동, 열 8. 악취, 먼지, 미세먼지 9. 지표수와 부지전경 10. 부지주변과 인접 지역 11. 토양 및 지하수 상태 12. 착색되거나 색이바랜 표면 13. 영향을 받는 동,식물 상 14. 매립지 15. 빌딩, 공장, 설비 16. 자재 저장 17. 유해물질, 제품과 물질 18. 화재 및 비상 제어 장치 주) 이러한 조건들이 모든 부지에 일률적으로 적용되지는 않음 - 59 -

ISO 14015에서 요구하는 인터뷰 인터뷰는 물리적인 상태와 활동을 관찰하고 존재하는 문서와 기록들로부터 찾 아낸 정보를 보강하기 위한 정보를 수집하고자 하는 것이다. 표-17 인터뷰 대상자를 위한 예시 1. 경영자 2. 환경 전문가 3. 특정활동의 책임자 4. 운영자 5. 유지보수 팀 6. 전직 혹은 은퇴한 근로자 7. 환경규제 기관 8. 화재관할 당국 9. 비상계획 서비스 10. 보건부서 11. 시 당국 12. 대상부지 이웃들 13. 법률 자문가 14. 내부 보건, 안전 전문가 15. 계약자 16. 구매담당자 17. 전 소유주 주) 모든부지에서 위의 모든 사람들을 상태로 일률적으로 인터뷰할 필요는 없다. 또한, 다른 대상이 추가될 수도 있다. - 60 -

ISO 14015에서의 평가 환경측면에서 확인된 정보는 평가과정을 위한 입력물들을 제공한다. 이러한 과 정들은 환경적 이슈를 확인하고 사업의 결과를 결정하는 두가지 단계로 구성 된다. 그림-4 ISO 14015에서의 평가 과정 - 61 -

ISO 14015에서의 보고서 표-18 EASO의 보고서 작성 예시 1. 요약 2. 소개 - 고객의 이름 - 평가대상 부지 및 사업장 - 평가대상 대표자의 이름 - 평가자의 이름 - 평가기간과 시기 3. 목적과 범위 - 고객의 지시 - 부지 및 사업장 경계화 활동의 범위 4. 평가 기준 5. 평가 과정 6. 정보 - 출처 - 제한요소 및 잠재적 결과 7. 결론 - 환경적 이슈 - 사업수행 8. 참조 - 62 -

4.2 선진 외국의 부지환경관리 현황 가. 호주 호주에서는 환경 관련 이슈들을 주정부세부환경법안 (State Specific Environmental Law)으로 규제한다. 연방정부 차원에서의 환경규제들은 국가 적으로 대처해야 할 중요한 환경문제나 연방 관련 사항들만 다룬다. 호주의 7개 주와 특별지역(뉴 사우스웨일즈, 빅토리아, 퀸즈랜드, 웨스턴 오스 트레일리아, 타즈매니아, 노던 준주, 오스트레일리아 수도 특별지역)은 오염물 질의 관리와 환경 인허가, 환경보호구역의 지정, 개발통제 관리 등의 자체 법 규를 갖추고 있으며, 일반적으로 이러한 법들은 아래의 원칙을 따른다. - 오염자 부담 원칙 - 생태학적으로 지속 가능한 발전 - 전략적 개발을 통한 토지 개발과 사용 - 자원보전, 물 자원 특별 관리 - 요람에서 무덤까지 책임지는 폐기물 관리 호주 뉴사우스웨일즈(NSW)주에서의 오염부지 관리는 환경청, 계획부 및 계획 승인 기관들(주로 지방자치단체)이 분담하여 수행하고 있다. 1997년에 제정된 오염부지관리법(Contaminated Land Management Act)상 환경부에서 인체 건 강 및 환경에 심각한 위해 위험성을 내포한 오염부지들을 법적 관리한다. 환 경부에 의해 법적으로 관리되지 않는 오염부지들은 부지사용 계획 공정을 통 하여 지자체에서 관리하게 된다. 또한 환경부는 오염부지관리법의 4조하에 부 지 검증자 제도를 관리하며, 오염부지들의 조사 및 정화에 이용하는 지침을 제 정하거나 승인하고, 오염부지관리법 하에 법적 관리 부지들의 공공기록들을 관 리한다. 환경청에서는 오염부지의 정화와 함께 다음과 같은 업무를 수행한다 ㅇ 1985년에 제정된 환경위해화학물법 (Environmentally Hazardous - 63 -

Chemicals Act) 하에서 기술검토를 수행하며, 특정화학폐기물 처리에 있어 요구되는 결과들을 위해 제안된 기술들을 평가한다. ㅇ 통합개발평가공정의 일부로서 정화제안서들에 대한 인허가 신청서들을 평가 한다. ㅇ 1997년에 제정된 환경운영보호법 (Protection of the Environment Operations Act) 또는 환경위험화학물법하에 폐기물처리를 법적 관리하고 저 장 및 처리시설들을 법적 관리하는 인허가들을 강화하고 발행한다. ㅇ 환경운영보호법하에 정화 및 방지 통지서들을 발행한다. 1979년에 제정된 환경계획및평가법 (Environmental Planning and Assessment Act) 하의 계획 및 개발 관리공정은 부지오염을 관리하는데 중 요하다. 오염존재로 인해 부지를 부적당하게 사용되게 하지 않아야 하며 다음 사항들을 확실하게 반영해야 하는 것을 목표로 하고 있다. ㅇ 승인기관들이 재정비 및 개발결정을 할 때 계획승인기관들은 오염문제를 고 려해야 한다. ㅇ 지방정부들은 환경계획 및 평가법의 149절하에 발행하는 계획 확인서 상에 부지오염에 관한 정보들을 제공한다. ㅇ 토양정화는 주 환경 계획 정책 55(State Environmental Planning Policy 55)의 부지 정화 (SEPP55) 부분을 통하여 촉진하고 통제한다. - SEPP55 하에서 계획승인기관들은 제안된 부지사용을 위해 해당부지의 오 염에 대한 가능성을 개발승인 및 재정비 단계에서 고려해야 한다. 본 정책 에서는 오염으로 인해 부지사용이 부적당하다면 해당부지는 개발하지 말아 야 한다고 기술하고 있다. - 만약 부지가 개발 및 재정비에 부적당하다면 부지를 개발하기 전에 정화작 업을 먼저 수행해야 한다. SEPP55는 뉴사우스웨일즈주에서 오염토양에 대 한 정화를 요구하며, 오염토양정화를 할 수 있게 허용 해주고, 승인이 필요 한 경우 그에 대한 판단을 해준다. 또한 부지에 대한 오염이 의심스럽고 지 자체에게 정화계획서를 제출해야 한다면 개발승인공정을 위한 대상 부지를 사전에 조사해야 한다고 명시하고 있다. - 64 -

오염부지관리를 위해 마련된 부지정화계획지침(SEPP55) 계획 및 개발 관리공 정들을 통하여 부지오염을 관리하기 위한 최고 실행 을 구축하기 위함이다. 본 지침들은 오염부지들의 초기 확인에 있어 계획승인기관들의 충고, 재개발 및 개발 신청서에 있어 오염의 고려, 정보의 사용 및 기록, 그리고 오염부지에 대 한 정화과정에서의 환경영향을 줄이고 2차 오염을 막기 위한 정화방법들을 제 공한다. ㅇ SEPP55의 5절은 환경계획및평가에관한법 하의 확인서 149절의 사용에 관 한 정보를 포함하고 있다. 확인서 149(2)절에서는 다음과 같은 사항을 반드 시 기록해야 한다. - 정화부지는 오염부지관리법하에서 환경부에 의해 지적된 조사지역 또는 부 지이다. - 대상부지는 오염부지관리법하에서 환경부에 의해 발행된 조사명령서 및 정 화명령서에서 지정하는 부지이다. - 자발적 조사 또는 정화 제안서에 대해서는 승인되어질 수 있다. - 부지검증 증명서 사본은 지자체에 의해 보관되어 진다. - 부지의 사용을 제한하는 지자체 정책의 존재 오염부지관리법하의 105절은 환경부가 법의 목표와 연계된 목적들을 위한 지 침서들을 승인하고 제정하는 것을 허용한다. 이들 지침서들은 부지검증을 수행 할 때 부지 검증자들에 의해 그리고 환경청에 의해 반드시 고려되어야만 한다. ㅇ 환경청에 의해 제작된 지침들 중 오염부지에 관한 지침 - 주유소 부지 평가를 위한 가이드라인 - 농업용 부지에서의 토양의 수직혼합을 위한 가이드라인 - 샘플링 방법 계획을 위한 가이드라인 - 바나나 농장의 평가를 위한 가이드라인 - 오염부지에 대한 컨설턴트의 보고서 양식을 위한 가이드라인 - 오염부지의 위험성과 보고서 작성시 의무에 대한 가이드라인 - 농장과 과수원의 평가를 위한 가이드라인 - 뉴사우스웨일즈 주의 부지감사계획을 위한 가이드라인 - 지하수 오염평가 및 관리를 위한 가이드라인 - 65 -

ㅇ 환경청에 의해 승인된 지침들 - 오염부지의 평가와 관리를 위한 호주, 뉴질랜드 가이드라인 (ANZECC 발 행물) - 담수, 염수의 수질을 위한 호주, 뉴질랜드 가이드라인 (ANZECC 발행물) - 복합 샘플링 (EnHealth 발행물) - 환경안전보건평가: 환경유해물질에 대한 안전위험 평가를 위한 가이드라인 (EnHealth 발행물) - 국가환경보호(오염부지의 평가) 측정 (국가환경보호위원회 발행물): 이 측 정방법은 오염부지의 평가를 위한 정책적 프레임워크를 포함하고 있다. - 소 목장부지의 주거용 부지 활용을 위한 정화와 평가를 위한 가이드라인 (기타 기관 발행물) - 호수 음용수 가이드라인 (기타 기관 발행물) 호주의 각 주에서는 환경법에 의해 관련된 주요 정보를 공개해야 한다. 일반적 으로 아래의 세부사항이 공개대상(주로 규제당국의 웹사이트에서 공개함) 정보 가 된다. - 환경 라이센스 - 개발허가의 적용 - 오염이 확인된 토지(정화가 필요한) - 규제당국이 출간한 보고서(연간)와 실행 실적에 대한 정보 모든 주 정부(연방 정부를 포함하여)는 정보공개법에 따른 공공의 정보접근 권 리를 인정하며 대중이 정부 기관, 부처, 주 정부와 다른 공공기관의 문서에 접 근할 수 있도록 한다. 사전에 비공개로 정해진 특별한 경우에는 정부기관에서 정보공개를 거부할 수 있다. 나. 네덜란드 터치리스트(전국에 일률적으로 적용되는 오염정화기준)로 유명한 네덜란드에서 는 1975년에 토양보호법이 제정되었다. 이후 토양보호법이 86년과 94년의 - 66 -

개정을 거쳐 현재도 유효하게 기능을 하고 있지만 당초에 오염대책은 미국의 슈퍼펀드법과 같이 주로 세금을 재원으로 하는 기금에 의지하고 있었다. 그러 나 오염 부지수의 증가와 정화비용 증가 등으로 지방자치제는 법적수단을 통 하여 오염 원인자인 민간기업에게 정화비용 부담을 안겨 주게 되었다. 94년도 개정에서는 중앙정부와 주정부의 정화명령권한이 확충되어 대상 부지 가 극히 심각한 오염상황으로 인정되면서 주지사는 오염원인자뿐만 아니라 현 재의 토지소유자에 대해서도 조사와 정화를 명할 수 있게 되었다. 그 반면에 자발적인 오염정화도 추진되었는데, 그 경우에는 정화공법선택에 자유재량이 주어지고 정화기간도 연장된다. 정화비용이 토지가격을 웃도는 경우는 이와 같 은 자발적 정화가 빈번하게 실시되고 있다. 다. 일본 일본에서의 Phase I을 위한 부지환경평가는 BELCA(Building and Equipment Life Cycle Association)에 언급된 JIS(Japanese Industrial Standard) 14015 지침을 따른다. JIS 14015는 국제규격 ISO 14015를 일본어로 옮겨 놓은 것이 다. 하지만 일본에 들어오거나 이미 들어와 있는 외국계 회사들의 경우에는 미 국의 ASTM ESA기준을 그들의 부지나 거래하고자 하는 대상부지에 적용한다. BELCA는 2001년에 제정되었으며, 2007년 4월에 개정되었다. 여기에는 기업 실사(Due diligence)를 위한 ASTM ESA와 JIS 14015(ISO 14015)에 대한 설 명도 포함되어 있다. 하지만 Phase II를 위한 지침은 2003년 2월 15일에 제정된 토양 오염 방지법 (Soil Contamination Countermeasures Law)을 따른다. 이 법은 유해물질, 토 양 오염조사, 토양오염에 의한 인체 유해성, 조사기관 선정, 법의 자주성 등에 대해 명확하게 정의 내리고 있다. 또한 토양과 지하수 내의 25가지 유해물질 의 기준에 대해서도 정의 하고 있다. 이 법은 부지 소유주, 부지 관리자 및 거 주자에 대하여 강제성을 가지고 있으며 필요하다면 이 법에 근거하여 부지평 가 및 부지정화 명령을 내릴수 있다. - 67 -

일본에서의 Phase I 및 Phase II는 건설회사, 설계회사, 분석기관, 지질회사, 환경 컨설팅 회사 등에서 실시하고 있다. 이러한 회사들이라 해도 부지환경평 가를 하기 위해서는 환경부 장관에 의해 지정되고 등록되어져야 한다. 일본 내에서의 Phase I과 Phase II를 위한 시장규모는 년간 약 1조 3000억 정도이며 이는 순수하게 기업들간에 이루어진 시장규모이다. 네덜란드나 독일 같은 서유럽 국가들과 비교해 볼때 일본정부는 이러한 Phase I, Phase II를 위하여 어떠한 재정적 지원을 하지 않는다. 라. 영국 95년도 영국환경법에 대한 구체적인 규정에서는 오염원인자 그룹인 A급과 토 지소유자 그룹인 B급으로 책임주체가 구분되고 있다. 최초 정화책임을 지게 되는 A급에 해당되는 또 다른 경우는 오염원인자와 알고 지내면서 오염배출을 허가한 자이다. 원인자와 토지소유자 등이 불분명하거나 파산한 경우는 공공기관이 책임주체 가 된다. 영국 환경법에 있어서 오염 부지는 다음 가운데 하나에 해당하는 경 우로 정의되고 있다. - 뚜렷한 위해성이 있거나 생길 위험이 있는 경우 (위해성은 동 식물의 건강 피해, 환경 생태시스템에 대한 위해성 또는 사람의 경우 소유 관리하는 토 지재산에 대한 위해성을 말함) - 지하수와 표류수의 오염이 생기거나 또는 생길 위험이 있는 경우 과거 토지소유자의 경우, 오염원인에 기여하지 않고 오염행위의 허락도 하지 않은 것이 입증되거나, 또는 토지 매매 전에 구입자에게 오염문제를 충분히 통지한 경우에는 정화책임이 면제될 수 있다. 완벽하게 오염고지를 받고 토지를 구입한 자는 정화책임을 계승하게 된다. 극 - 68 -