제 출 문 국토해양부장관 귀하 본 보고서를 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전 방안에 관한 연구 연구용역의 최종보고서로 제출합니다. 2009년 6월 국토연구원 원장 박 양호

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1 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 - 최종보고서 국 토 연 구 원

2 제 출 문 국토해양부장관 귀하 본 보고서를 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전 방안에 관한 연구 연구용역의 최종보고서로 제출합니다. 2009년 6월 국토연구원 원장 박 양호

3 연 구 진 국토연구원 연 구 책 임 선 임 연 구 위 원 김 재 영 연 구 진 연 구 원 이 승 수 검토 및 자문 국 토 연 구 원 선 임 연 구 위 원 손 경 환 국 토 연 구 원 연 구 위 원 정 희 남 국 토 연 구 원 연 구 위 원 김 성 일 국 토 연 구 원 연 구 위 원 박 응 관 부동산개발업 정보 관리 시스템 모듈 구축 한 양 대 학 교 조 교 수 이 윤 선

4 목 차 Ⅰ. 연구의 개요 1. 연구의 배경 및 목적 1 1) 연구의 배경 1 2) 연구의 목적 2 2. 연구의 범위 2 3. 연구의 방법 및 내용 3 1) 연구의 방법 3 2) 연구의 내용 3 Ⅱ. 부동산개발업법 제정경위 1. 제정당시의 부동산개발을 둘러싼 주요 논점 7 2. 당시의 부동산 개발관련 대책의 검토 부동산개발 법률제정 필요성 대두 주요 내용 17 1) 부동산개발업 등록제도 도입 17 2) 부동산개발업 전문인력 사전교육제도 도입 18 3) 부당한 표시 광고의 제한 등 20 4) 부동산개발업자의 금지행위 등 규정 20

5 5) 부동산개발업 정보의 종합관리체계 구축 참고 : 외국의 입법례 23 1) 미국 23 2) 일본 24 Ⅲ. 부동산개발업 현황과 실태 1. 개요 부동산 개발 시장 동향 57 1) 부동산 임대 및 개발 공급업 추이 57 2) 부동산 임대 및 공급업의 시장규모 57 3) 부동산 시장 구조변화의 검토 59 4) 부동산 개발 시장 동향 분석 부동산개발업 등록 및 실적 현황 32 1) 부동산개발업 등록 현황 32 2) 부동산개발업 실적 현황 35 3) 부동산개발업 지역별 실적 현황 부동산개발업의 영업행태 등에 대한 설문조사 63 1) 개요 63 2) 주요 조사결과의 요약 64

6 Ⅳ. 부동산개발업법 운영을 둘러싼 주요 논점 1. 개요 부동산개발업법 및 제도에 대한 논의사항 76 1) 부동산개발업법의 적용상의 문제점 76 2) 시 도 및 사전교육기관 연찬회 결과 도출된 사항 검토 및 시사점 도출 82 1) 부동산개발업 설문조사 결과 82 2) 부동산 법률 및 제도 운영상의 개선사항 등 83 3) 시 도 및 사전교육기관 연찬회 결과 84 4) 종합 85 Ⅴ. 부동산개발업법 및 관련제도 개선 방안 1. 주요과제의 도출 89 1) 부동산 개발행위 및 부동산개발업의 재정의 89 2) 부동산개발업 등록제도 개선 91 3) 부동산개발업 종합정보망 구축 96 4) 부동산개발업 육성 방안 검토 부동산 개발 및 부동산개발업의 재정의 방안 98 1) 문제의 제기 98 2) 부동산에 대한 정의 99 3) 부동산 개발 및 공급 100

7 4) 부동산 개발 유형 107 5) 부동산개발업자 110 6) 부동산 개발 및 부동산개발업의 재정의 부동산개발업 등록제도의 개선 방안 118 1) 기본방향 118 2) 세부 개선방안 121 3) 조치사항 공동사업체 운영 개선 방안 137 1) 현행 137 2) 문제점 138 3) 개선방안 138 4) 주요사항예시 138 5) 부동산개발공동사업 운용규정 시안 139 6) 기타 개선방안 부동산개발업종합정보망 구축방안 143 1) 개 요 143 2) 관련 법규 현황 145 3) 요구 조건 150 4) 부동산개발업정보종합관리체계의 개념 및 기능 155 5) 부동산개발업정보종합관리시스템 아키텍처 160 6) 운영방안 168

8 < 부 록 > 171 <참 고 문 헌> 184

9 표 목 차 <표 1> 부동산개발업 등록 대상 17 <표 2> 부동산개발업 전문인력 대상 18 <표 3> 금지행위 주요 내용 21 <표 4> 부동산개발업 등록현황 34 <표 5> 부동산개발업 개발 형태별 실적 35 <표 6> 부동산개발업 개발 유형별 실적 36 <표 7> 부동산개발업 사업체구분 개발형태별 실적 36 <표 8> 부동산개발업 사업체구분 개발유형별 실적 37 <표 9> 부동산개발업 지역별 토지부문 실적 38 <표 10> 부동산개발업 지역별 시설부문 실적 39 <표 11> 부동산개발업 지역별 개발유형별 실적 40 <표 12> 서울특별시 부동산개발업 업태별 개발형태별 실적 41 <표 13> 서울특별시 부동산개발업 사업체구분 개발유형별 실적 41 <표 14> 부산광역시 부동산개발업 업태별 개발형태별 실적 42 <표 15> 부산광역시 부동산개발업 사업체구분 개발유형별 실적 42 <표 16> 대구광역시 부동산개발업 업태별 개발형태별 실적 43 <표 17> 대구광역시 부동산개발업 사업체구분 개발유형별 실적 43 <표 18> 인천광역시 부동산개발업 업태별 개발형태별 실적 4

10 <표 19> 인천광역시 부동산개발업 사업체구분 개발유형별 실적 4 <표 20> 광주광역시 부동산개발업 업태별 개발형태별 실적 45 <표 21> 광주광역시 부동산개발업 사업체구분 개발유형별 실적 45 <표 22> 대전광역시 부동산개발업 업태별 개발형태별 실적 46 <표 23> 대전광역시 부동산개발업 사업체구분 개발유형별 실적 46 <표 24> 울산광역시 부동산개발업 업태별 개발형태별 실적 47 <표 25> 울산광역시 부동산개발업 사업체구분 개발유형별 실적 47 <표 26> 경기도 부동산개발업 업태별 개발형태별 실적 48 <표 27> 경기도 부동산개발업 사업체구분 개발유형별 실적 49 <표 28> 강원도 부동산개발업 업태별 개발형태별 실적 49 <표 29> 강원도 부동산개발업 사업체구분 개발유형별 실적 50 <표 30> 충청북도 부동산개발업 업태별 개발형태별 실적 50 <표 31> 충청북도 부동산개발업 사업체구분 개발유형별 실적 51 <표 32> 충청남도 부동산개발업 업태별 개발형태별 실적 51 <표 33> 충청남도 부동산개발업 사업체구분 개발유형별 실적 52 <표 34> 전라북도 부동산개발업 업태별 개발형태별 실적 52 <표 35> 전라북도 부동산개발업 사업체구분 개발유형별 실적 53 <표 36> 전라남도 부동산개발업 업태별 개발형태별 실적 53 <표 37> 전라남도 부동산개발업 사업체구분 개발유형별 실적 54 <표 38> 경상북도 부동산개발업 업태별 개발형태별 실적 54 <표 39> 경상북도 부동산개발업 사업체구분 개발유형별 실적 5

11 <표 40> 경상남도 부동산개발업 업태별 개발형태별 실적 5 <표 41> 경상남도 부동산개발업 사업체구분 개발유형별 실적 56 <표 42> 제주도 부동산개발업 업태별 개발형태별 실적 56 <표 43> 제주도 부동산개발업 사업체구분 개발유형별 실적 57 <표 44> 부동산 임대 및 공급업의 시장규모 58 <표 45> 부동산 임대 및 공급업의 산출액의 대 GDP 비중 58 <표 46> 부동산 임대 및 공급업의 생산유발계수 59 <표 47> 부동산 산업의 업종별 취업자수와 취업구조 59 <표 48> 주거용 상업용 공업용 건축허가 추이 61 <표 49> 주거용 상업용 공업용 건축허가 장기 동향 62 <표 50> 설문조사 결과의 종합 70 <표 51> 부동산개발업법 관련 논의사항과 개선의견 80 <표 52> 표준 산업분류상의 부동산 개발 및 공급업의 내용 및 예시 90 <표 53> 건축물 규모별 건축허가 건수 94 <표 54> 종합건설업, 주택건설업등과 등록기준 비교 94 <표 55> 부동산 개발 및 공급업의 내용 및 예시 103 <표 56> 부동산 산업의 내용 및 예시 104 <표 57> 개발주체에 따른 부동산 개발사업의 분류 108 <표 58> 부동산개발업 관련 정의에 대한 현행법과 개선법안 대조표 115 <표 59> 유사업종 자본금 규모 121 <표 60> 부동산개발 등록에 관한 현행법과 개선법안 대조표 131

12 <표 61> 부동산개발 등록에 관한 현행 시행령과 개선시행령 대조표 134 <표 62> 부동산개발공동사업 운용규정 시안 139 <표 63> 부동산개발업종합정보관리의 주요 업무 및 근거 규정 147 <표 64> 부동산개발업 등록, 변경에 관한 업무 및 근거 규정 148 <표 65> 부동산개발업 현황 및 실적 보고에 관한 업무 및 근거 규정 149 <표 66> 권한의 위임에 관한 업무 및 근거 규정 150

13 그 림 목 차 <그림 1> 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률 구성체계 23 <그림 2> 부동산 임대업 및 공급업 현황 30 <그림 3> 부동산 임대업 및 공급업 변동 추이 31 <그림 4> 부동산 임대업 및 공급업 사업자 형태 32 <그림 5> 부동산개발업 등록현황 3 <그림 6> 주거용 상업용 공업용 건축허가 장기 동향 63 <그림 7> 부동산개발업에 진출하려는 이유 64 <그림 8> 현재 종사하고 있는 업종 65 <그림 9> 등록하고자 하는 업체의 규모 65 <그림 10> 등록기준 적합성 6 <그림 11> 적합하지 않은 기준 6 <그림 12> 적합한 자본금 규모 67 <그림 13> 전문인력에 대한 의견 67 <그림 14> 적합한 전문인력 68 <그림 15> 선호하는 부동산개발 유형 69 <그림 16> 참여하고 싶은 분야 69 <그림 17> 가장 개선하였으면 하는 부분 70 <그림 18> 부동산 개발 및 공급 106

14 <그림 19> 부동산 개발과정에 따른 유형의 분류 110 <그림 20> 부동산개발업종합관리체계 구축의 필요성 144 <그림 21> 부동산개발업정보종합관리체계 구현의 흐름도 145 <그림 22> 부동산개발업 관리 및 육성에 관한 법 구조 146 <그림 23> 부동산개발업종합정보관리체계 참여관계도 151 <그림 24> 부동산개발업종합정보관리체계 요구 기능 152 <그림 25> 유관기관 및 시스템과의 연계체계 154 <그림 26> 부동산개발업정보종합관리체계 개념 156 <그림 27> 부동산개발업 등록정보관리 주요 업무 157 <그림 28> 부동산개발업 실적관리 주요 업무 158 <그림 29> 부동산개발업 정보유통관리 주요 업무 159 <그림 30> 부동산개발업정보종합관리체계 구성 160 <그림 31> 부동산개발업 등록 프로세스 161 <그림 32> 부동산개발업 변경사항 등록 프로세스 163 <그림 33> 부동산개발업 실적관리시스템 프로세스 164 <그림 34> 부동산개발업 정보유통관리시스템 프로세스 165 <그림 35> 부동산개발업정보종합관리체계 구성도 167 <그림 36> 네트워크, H/W 구성 168

15 Ⅰ. 연구의 개요 1. 연구의 배경 및 목적 2. 연구의 범위 3. 연구의 방법 및 내용

16 Ⅰ. 연구의 개요 Ⅰ. 연구의 개요 1. 연구의 배경 및 목적 1) 연구의 배경 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률(이하 부동 산개발업법으로 부름) 제정으로 부동산 분야에 부동산개발업이 새로운 산업으로 도입되었음 (시행 : ) - 동 법률은 제도권 밖에서 부동산을 공급하고 있는 기획부동산, 택 지조성업자, 건축물 공급업자 등 이른바 디벨로퍼 를 부동산개 발업자로 등록하도록 하여 - 제도권 내에서 부동산개발행위가 합리적이고 합법적으로 이루어지 도록 하여 소비자를 보호하고 부동산개발업등록사업자를 산업정책 차원에서 관리하고 육성하기 위하여 제정 이법의 제정으로 2009년 3월 말 기준, 부동산개발업자로 등록한 업체가 1,639개이며 3,780명이 부동산개발업에 취업할 수 있는 전 문인력으로 교육을 필하는 등 성과가 있었음 - 그러나 시행결과 다양한 형태와 방식으로 부동산개발행위를 하고 부동산개발업자를 등록시키는 과정에서 등록대상과 기준 등을 둘 러싼 민원이 제기되는 등 문제점이 노정 - 또한 부동산개발업과 건축물 분양에 관한법, 표시광고법, 건산법, 주택법등 타법과 행위규제와 등록기준 등에서 중복되거나 충돌될 수 있다는 지적도 있음 따라서 이 법률의 제정취지인 소비자를 보호하고 부동산개발업자 1

17 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 를 효율적으로 관리하고 육성하기 위해서는 이 법의 근간인 부동 산개발을 재검토하여 범위와 대상을 명확히 하고 - 이에 근거하여 부동산개발업의 영업범위, 부동산개발업 등록기준, 부동산개발업 등록시점, 부동산개발업 등록사업자 관리 및 육성방 안 등을 강구하여야 함 - 또한 표시광고법, 건축물분양법, 건산법, 주택법 등과의 관계도 재 정립하여 부동산개발업법 고유의 즉 소비자보호 및 부동산개발업 의 효율적 관리 육성 역할을 할 수 있도록 하여야 함 2) 연구의 목적 부동산개발업법 시행이후의 부동산개발업 실태조사 분석을 통해 서 부동산개발업법 운용과정에서의 문제점 도출 부동산 개발업 진입장벽 해소 및 개발사업 육성을 위한 제도개선 방안을 강구하는 한편 이를 법령 등을 개정하는데 반영하는 것임 - 부동산개발 전문인력의 Outsourcing, 자격인정범위 확대, 자격기준 완화 등을 통한 개발업의 진입장벽 해소 방안 - 부동산개발 전문인력 사전교육제도 및 표시 광고기준 등 개선 - 부동산개발 공동사업, 대행사업, 자문업 등 부동산개발산업의 발전 대책 등 검토 부동산개발업의 등록 및 사업실적 관리를 위한 부동산개발업 정 보종합관리체계 구축 운영 방안을 모색 ( 의원입법으로 채 택된 과제로서 부터 의무화된 사항) 2. 연구의 범위 부동산개발업 실태조사 부동산개발업 관련 제도 개선방안 2

18 Ⅰ. 연구의 개요 부동산개발업 정보망 구축 방안 3. 연구의 방법 및 내용 1) 연구의 방법 문헌조사 - 국내 부동산개발 및 부동산개발업 현황 자료의 수집 및 분석 - 부동산개발업 법 등 관련 법률 검토 전문가 활용 및 연구협의회 개최 - 원내 부동산 전문가 활용 - 외부 전산 시스템 아키텍쳐 전문가 활용 국내 부동산개발업 현황 및 영업 실태조사 - 부동산개발업 현황 조사 - 부동산개발업 영업 행태 등에 대한 설문조사 2) 연구의 내용 부동산개발업 실태조사 - 부동산개발업 등록관련 사항 - 부동산개발 영업행위 등과 관련된 사항 부동산개발업 관련 제도 개선방안 - 부동산개발업 등록대상 사업의 범위 등에 대한 적정성 검토 및 개 선방안 - 부동산개발업 등록자본금 및 전문인력 요건 완화 방안 - 부동산개발 전문인력 범위 확대 및 자격기준 완화 방안 - 부동산개발 공동사업시 토지소유자 인정제도 개선 방안 - 부동산개발 전문인력 사전교육제도 및 표시광고 기준 등 개선 3

19 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 - 부동산개발 대행사업, 자문업등 부동산개발 사업의 새로운 발전대책 등 검토 부동산개발업 정보망 구축 방안 - 부동산개발업 정보망 구축 배경 및 목적 - 부동산개발업 정보망 구현의 목표 - 부동산개발업 정보망 구축 방안 4

20 Ⅱ. 부동산개발업법 제정경위 1. 제정당시의 부동산개발을 둘러싼 주요 논점 2. 당시의 부동산 개발관련 대책의 검토 3. 부동산개발 법률제정 필요성 대두 4. 주요 내용 5. 참고 : 외국의 입법례

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22 Ⅱ. 부동산개발업법 제정경위 Ⅱ. 부동산개발업법 제정경위 1. 제정당시의 부동산개발을 둘러싼 주요 논점 부동산 임대 및 공급업자가 크게 증가함에 따라서 불법적이고 불 합리한 부동산 개발행위도 함께 증가하여 부동산 수요자의 경제 적 손실이 발생하는 등 사회적 문제로 비화 - 특히 2003년 이후 부동산 관련 규제가 강화됨에 따라서 부동산개 발업자와 시공사간의 이중계약, 공급과잉에 따른 테마상가 분양자 가 경제적으로 큰 손해를 보는 사례가 발생 - 또한 2005년 오포읍 아파트 건설비리, 분당 파크뷰 비리 등 부동 산개발을 둘러싼 비리와 초대형 쇼핑몰 굿모닝시티 분양을 둘러 싼 사기극 등이 발생, 부동산 개발이 사회문제로 비화 - 상가 분양에 대한 대중매체 광고에 연 17% 투자수익 보장''유동 인구 200만명 국내 최대상권''지하철 9호선과 직접 연결' 등 허 위 과장광고로 부동산 소비자가 피해보는 사례도 발생 1) 1) 한국소비자보호원은 5일 "최근 일간지와 잡지에 게재된 49개 업체의 상가 분양광고 234건을 분석한 결과 절반 이상이 입증되지 않은 허위사실을 내세워 소비자들을 현혹하고 있는 것으로 나타났다"고 발표했다. 이번 조사에서 26개 업체가 '서울 유일의 초특급 대단지 프리미엄 상가'라는 식으로 상권이나 유동인구와 관련된 과장표현을 썼으며, 확인이 불가능한 상가 프리미엄이나 수익률을 내세운 업체도 24곳이나 됐다. 또 사실과 다른 주변 교통여건을 광고한 업체가 10개, 융자조건이나 부대시설을 부풀려 표현한 업체도 각 각 9개로 집계됐다. 반면 대부분의 업체들은 '표시광고의 공정화에 관한 법률'에 따라 부동산 분양광고에 반드시 표시해야 하는 5개 항목은 누락하고 있었다. 현행법상 이를 표시하지 않을 경우 1억원 이하의 과 태료를 물어야 한다. 조사대상 49개 업종 가운데 5개 중요 정보를 모두 명시한 업체는 2곳에 불과했으며, 7개 업체는 단 1개도 광고상에 표시하지 않은 것으로 조사됐다. 항목별로는 분양물의 용도 규모 지번을 광고에 표시하지 않은 업체가 45곳에 달했으며, 건축허가 취득 여부와 분양대금 관리 방법을 밝히지 않은 업체도 각각 36곳이었다. 또 대지소유권 확보 여부를 밝히지 않은 곳이 35개 업체, 시행사와 시공사명을 명시하지 않은 곳도 7개사나 됐다. 이같은 허위 과장 광고로 인해 소비자들의 피해사례도 계속 늘고 있는 것으로 나타났다. 소보원에 접수된 상가분양 관련 불만 상담건수는 2001년 146건에 그쳤으나 2002년 216건, 지난해 268건으로 계속 증가했으며, 올해도 상반기에만 153건에 달했다. 소보원은 이번 조사결과 7

23 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 부동산 소비자 피해 사례 부동산 분당 파크뷰비리 관련 신문기사(중앙일보 ) ['에이치원개발' 의문점] 자본금 3억 회사가 1,600억 땅 사 분당 백궁.정자지구 3만9천평의 땅을 1천5백97억원에 수의계약으로 매입한 에이치원개발(대표 홍원표.53)에 대한 궁금증이 꼬리를 물고 있다. 왜 땅부터 샀나= 洪 씨가 대표로 있는 에이치원개발 은 1999년 8월 자본금 3억원으로 설립됐다. 이 회사가 문제의 땅을 토지공사로부터 산 것은 같은해 5월. 洪 씨가 땅을 살 당시엔 에이치원개발 이라는 회사가 없었으며 결과적으로 땅을 산 뒤 회사를 설립한 셈이다. 洪 씨는 당시 개인 자격으로 땅을 매입해 회사 설립 4개월 만인 12월에 회사에 양도, 회사 소유가 됐다. 이같은 과정으로 미뤄볼 때 洪 씨가 이 땅에 대한 추후 개발정보를 가지고 있었을 것으로 추 정할 수 있다. 자금은 어떻게 마련했나= 洪 씨는 계약금만도 1백57억원에 달하는 막대한 돈을 아파트 분양금 등으로 마련했다고 밝혔다. 洪 씨 측근인 에이치원개발의 洪 모 감사는 토공에 지불한 계약금 1백 57억원은 대표인 洪 씨 등 회사 대주주 네명이 마련했고, 나머지 돈은 올 5월 9일부터 한달간 현 재 이 부지에 짓고 있는 아파트를 분양해 받은 계약금과 중도금 등으로 지불했다고 밝히고 있다. 그러나 건설업체 관계자들은 洪 씨가 가진 돈이 별로 없어 계약금을 마련하기 위해 이리 저리 뛰 어다녔다고 전해 이 말을 액면 그대로 믿기 어렵다. 洪 씨는 처음 남해건설에서 1백억원을 빌렸다가 남해건설에서 사업이 지지부진하다며 돌려줄 것을 요구해 갚았으며 이후 시공권을 주겠다며 현대건설에 3백60억원을 빌렸다. 그러나 지난해 말 현대 건설이 유동성 위기를 맞으면서 돈을 돌려줄 것을 요구해와 SK와 포스코에 다시 손을 빌려 갚은 것 으로 전해지고 있다. 왜 수의계약했나=용도변경한 백궁.정자지구 총 8만6천평 중 절반에 가까운 3만9천평을 에이치 원개발 한 업체와 수의계약을 하고 나머지 땅에 대해서는 공개입찰을 한 이유도 관심거리다. 토지공사는 "계약이 해제됐거나 응찰이 안된 땅에 대해서는 '국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법'에 수의계약을 우선하도록 돼 있다"며 "문제의 땅은 포스코가 계약을 해지한 땅이어서 포스코 와 당초 계약했던 것과 동일한 조건으로 에이치원과 수의계약했던 것"이라고 설명했다. 그러나 전문가들은 이 규정을 '수의계약을 반드시 해야 하는 것'이 아니라 '수의계약이나 공개입 찰 모두가 가능하다'는 것으로 해석한다. 따라서 문제의 땅에 대한 계약이 해지돼 다시 토지공사 소유가 됐고 적지 않은 문제가 예상됐던 만큼 모든 조건을 원점으로 돌려 공개 입찰을 했었다면 특혜 의혹은 일어나지 않았을 것이라는 지적이다. 아파트 건설 어떻게 돼가나= 洪 씨가 매입한 땅에 짓고 있는 파크뷰 아파트는 SK.포스코.동양건설 등 이 시공사로 돼 있다. 33~92평형 1천8백29가구를 짓고 있으며 평당 8백20여만원선에 분양했다. 현 재 공정률은 10% 정도. 이 회사 관계자는 "토지 매입 당시 상업지구로 지정돼 있어 아파트를 지으려고 산 땅은 아니었 다"며 "도시설계 변경 후 8천여평이 학교 부지로 묶여 경기도교육청에 토공의 조성가격인 평당 1 백50여만원에 되팔아야 하는 데다 추가로 1천여평이 청소년수련시설 부지로 지정돼 건물을 지어 기부채납해야 하므로 오히려 손해를 봤다"고 말하고 있다. 정재헌.김선하 기자 를 토대로 상가분양 광고에 대한 철저한 단속과 관련법 정비 등을 건설교통부 등 관계기관에 건의하기로 했다.( 상가분양 과장광고 판쳐 중앙일보 자 ) 8

24 Ⅱ. 부동산개발업법 제정경위 부동산 굿모닝 씨티비리 관련 신문기사(중앙일보 ) 굿시티 3735억원 사기극 초대형 쇼핑몰 '굿모닝시티' 분양을 둘러싼 비리 의혹은 전 회사 대표 윤창열( 尹 彰 烈 구속) 씨가 3천2백여명의 분양계약자에게서 3천7백35억원을 받아 가로챈 사상 최대의 분양 사기 극으로 결론났다. 그러나 열린우리당 정대철( 鄭 大 哲 )의원 이외에 다른 '거물급' 인사들의 개입 혐의를 밝혀내지 못하고 8개월 만에 수사는 사실상 막을 내리게 됐다 서울지검 특수2부는 28일 수사 결과 발표를 통해 구체적인 자금 조달 방법이나 건설 능력 도 없이 분양대금을 받아 가로챈 혐의(특경가법상 사기)로 尹 씨를 추가 기소했다. 검찰은 지 난 7월 3백여억원을 횡령 배임한 혐의로 尹 씨를 기소한 데 이어 이번에 3천7백여억원을 사기 대금으로 인정해 사법처리한 것이다. 검찰은 그동안 ^ 尹 씨의 정 관계 로비^금융기관 대출 로비^검찰과 경찰에 대한 수사 무 마 로비 등에 대한 수사를 펼쳐 27명을 구속기소하고 7명을 불구속 기소했다. 또 정대철 의 원에 대해 4억원의 뇌물을 받은 혐의로 사전 구속영장을 청구했다. 검찰은 수십만원의 금품 을 받은 건교부 공무원 등 5명의 비위 사실을 해당 부처에 통보했다 검찰은 뇌물을 받은 정황이 포착된 서울시 간부 裵 모(해외 체류)씨에 대해 귀국하면 조사키 로 했으며, 尹 씨에게 자금을 빌려준 신안그룹 박순석( 朴 順 石 )회장에 대해서는 내사 중이다. 한편 검찰은 尹 씨가 모두 6천억원을 끌어모아 ^토지매입금 2천3백억원^사채상환 1천2백 억원^대출금 상환 6백억원^분양 수수료 및 경비 9백70억원^기타 투자 7백억원^횡령 및 로비자금 2백30억원 등으로 썼다고 밝혔다. 김원배 기자<[email protected]> 부동산 오포비리 관련 신문기사(중앙일보 ) "오포 비리, 실패한 로비" 대검 중수부는 경기도 광주시 오포읍 아파트 건설비리 의혹과 관련해 박혁규 전 한나라 당 의원과 한현규 전 경기개발연구원장 등 7명을 구속 기소하고, 포스코건설 김모 상무 등 5명을 불구속하는 등 12명을 사법처리하는 것으로 수사를 마무리했다고 9일 밝혔다. 검찰 관계자는 "시공사인 포스코건설과 시행사인 정우건설이 지구단위계획을 승인받 기 위해 건설교통부.감사원.경기도에 전방위 로비를 벌였지만 최종 허가를 받지 못한 실패극으로 결론났다"고 말했다. 1년여 만에 막내린 수사 = 검찰은 이날 "박혁규 전 의원의 공소유지 과정에서 추가 로 한씨가 10억원을 받은 혐의를 밝혀냈다"며 "감사원 감사관의 청부감사 혐의를 밝혀 내는 등 나름대로 성과를 거뒀다"고 밝혔다. 지난해 12월 건설업체로부터 5억원의 뇌 물을 받은 김용규 광주시장을 전격 구속하면서 시작된 수사가 1년여 만에 막을 내린 것이다. 그러나 로비자금의 정확한 사용처는 검찰 수사에서도 드러나지 않았다. 건교부가 지난해 5월 지구단위계획 승인 '불가' 방침을 감사원 감사가 진행되면서 '가 능'으로 뒤집은 과정도 여전히 의문이다. 검찰 관계자는 "감사원 직원 등이 뇌물을 받 았다거나 감사 결과를 조작했다는 흔적을 찾지 못했다"고 말했다. 또 로비대상을 선정 하는 과정에 직접 개입한 포스코건설의 경우 사업단장인 김 상무를 도시계획 심의위 원에게 뇌물을 건넨 혐의로 불구속 기소하는 데 그쳤다. <이하 생략> 김종문 기자 9

25 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 부동산 개발사업 관련 신문기사(중앙일보 ) 쇼핑몰 '울며 겨자먹기' 분양 테마상가(쇼핑몰) 분양이 봇물을 이루고 있다. 경기 침체로 미분양이 늘고 있지만 시장이 좋아질 기미가 안 보이자 '울며 겨자먹기' 식으로 분양을 쏟아내는 것이다. 내년 4월 시 행될 예정인 상가 후분양제도 밀어내기식 분양에 한몫하고 있다. 상가114에 따르면 올 들어 분양에 들어간 테마상가는 40 50여곳에 이른다. 지난해부터 미분양됐거나 앞으로 나올 물량을 합하면 70 80여곳에 달할 것으로 추산된다. 투자자 입장에서 선택의 폭은 넓어졌지만 경기 침체에다 공급 과잉 등으로 수익률은 떨어질 수 있어 신중히 접근해야 한다고 전문가들은 조언한다. 경기 나빠도 분양한다=서울 관악구 신림동 아데나타워는 올 봄부터 분양시기를 저울질해 오다 이달 말 분양하기로 했다. 분양면적이 넓어(연면적 1만2000평) 시장이 좋아지기만 기 다렸지만 나아질 기미가 보이지 않아서다. 분양을 맡은 해밀엠씨에이 김기철 사장은 "내년 상반기 시장을 지금보다 비관하는 시각이 많아 지금 시작하는 게 낫다고 판단했다"고 말했 다. 김포시 북변동 데이데이 아웃렛 쇼핑몰은 지난 5월 첫 분양할 때 분양이 안돼 사업을 접 었다가 최근 재분양에 들어갔다. 세웅건업 정진옥 이사는 "분양경기가 좋지 않지만 공사 가 계속 진행되고 있어 일정을 늦출 수 없다"며 "상가는 아파트나 토지에 비해 규제가 적 다는 점에 기대를 걸고 있다"고 전했다. 송화 인베스트먼트가 시행하고 대성산업이 시공하는 경남 거제시 신현읍 오션플레이스도 23일 분양에 들어간다. 연면적 1만8000여평의 대규모 사업으로 회사는 해를 넘기지 않 고 최대한 빨리 분양을 끝내기로 했다. 내년 4월 도입되는 상가 후분양제도 상가 공급을 앞당기게 하고 있다. 연면적 3000m2 (909평) 이상 상가는 골조공사의 3분의 2 이상 마친 뒤 해당 자치단체에 신고를 해야 분양할 수 있다. 착공과 동시에 분양하려면 신탁회사에 토지 및 자금관리 신탁을 맡기거 나 보증보험회사의 분양보증을 받아야 해 지금보다 자금 부담이 커지기 때문이다. 투자 조심해야=전문가들은 테마상가가 공급 과잉을 빚고 있는 곳이 많아 투자는 신중해 야 한다고 입을 모은다. 서울 관악구 신림동 S, 서울 명동 A, 광명시 P C 테마상가 등 은 개점 후에도 매출이 저조해 현재 30% 이상은 비어 있다. 테마상가의 메카였던 서울 동대문과 남대문시장조차 경기 침체가 계속되면서 장사가 되 지 않아 문을 닫는 곳이 늘고 있다. 상가분양 전문업체 P사 관계자는 "테마상가의 잇따른 물량공세로 미분양이 쌓여 있다"며 "실물경기가 살아나지 않는 한 투자수익은 기대하기 힘들다"고 말했다. 후분양제가 시행돼 상가 공급 물량이 준다 해도 수익성이 나아지기는 쉽지 않을 것으로 업계는 본다. 이 때문에 전문가들은 확실한 상권이 보장되는 곳만 노 리라고 권한다. 상가114 유영상 소장은 "독점 상권이 보장되거나 개발 잠재력이 큰 곳, 공짜 부대시설이 많아 사람을 쉽게 끌어들일 수 있는 곳 에만 투자해야 한다"고 말했다. 서미숙 기자<[email protected]> 이에 대한 조치로 2005년에 건설교통부(현 국토해양부)와 공정거 래위원회 등에서 표시관련 고시를 개정하는 한편 재정경제부(현 기획재정부)는 건축물의 분양에 관한 법률 을 제정 10

26 Ⅱ. 부동산개발업법 제정경위 - 그럼에도 불구하고 소규모 부동산을 부동산소비자에게 직접 공급 하는 이른바 기획부동산으로 불리우는 부동산개발업자에 의한 소 비자 피해는 근절되지 않았음 - 그리고 부동산 개발을 둘러싼 과당 허위광고로 인한 부동산 분양자 의 경제적 손실이 발생하는 사례가 끊임없이 사회문제화함에 따라 서 근본적인 대책이 요구되었음 부동산 허위분양 관련 기사(중앙일보 ) '자매 투기꾼' 아파트 11채 전매 검찰, 기업형 부동산 투기범 등 2800여 명 적발 대검은 7월부터 2개월간 경찰 국세청 건설교통부와 함께 부동산 투기사범에 대해 특 별단속을 벌여 전국에서 2849명을 입건하고 147명을 구속했다고 6일 밝혔다. 투기에는 기획부동산이나 부동산 중개인, 변호사 의사 법무사 세무사 등 전문직업인, 공무원 자영업자 농민 노동자 주부까지 망라됐다. 구속자 중 73명이 기획부동산 관련자였다. 거짓 개발정보에 속은 피해자가 3800여 명, 피해액이 1200억원에 이른다고 검찰은 추 산했다. 기업화된 투기 = '기획부동산'은 풍부한 자금력을 가진 전주( 錢 主 )가 부동산 거래 전문 업체를 만들어 단기간에 땅값을 끌어올려 되파는 수법을 말한다. 기획부동산 업체는 3~5개씩 연합 운영되는 등 대기업 형태로 운영되고 있다고 검찰은 파악했다. 기획부동산 업자들은 ^현지인 명의로 토지 매입^토지매매를 증여로 위장^미등기로 임야와 농지를 매입 하는 등의 수법으로 땅을 사들인다. 이어 최고 100여 명의 전화 상 담원까지 고용한 기획부동산 업체는 불특정 다수에게 전화를 걸어 '단기간에 고수익을 올릴 수 있는 좋은 땅이 있다'는 식으로 고객을 끌어들였다. 이들은 고객들에게 서울 강 남 등지에 차려진 호화판 사무실을 방문토록 해 가짜 개발계획 서류 등을 보여주며 땅 을 사도록 유인했다. 이번에 적발된 전주 O씨와 중개업자 C씨 등은 서울 강남구 논현동에 C주식회사 등 기획부 동산 업체 세 곳을 운영했다. O씨 등은 군사시설 등으로 개발이 불가능한 강원도 고성군 일 대에 대규모 레저사업이 진행 중이라며 150여 명의 투자자를 속여 200억원을 챙긴 혐의(사 기)로 구속됐다. 이들은 "금강산 관광과 연계해 대단위 위락시설이 조성된다"는 등의 거짓 개 발정보를 유포해 평당 1만5000~3만원짜리 땅을 평당 35만원에 팔았다. 무주택자 등으로 자격이 제한되는 지역주택조합 아파트를 전문적으로 불법 전매한 '자 매 투기꾼'역시 기업형으로 활동한 사례였다. J씨 자매는 건물 관리회사를 차린 뒤 2002년 8월 강남의 한 주택조합 아파트에서 언니가 32평형 5채를, 동생은 같은 아파트 의 24평 6채를 친인척 등 다른 사람의 명의로 분양받는 수법으로 총 17억원을 챙겼다. 검찰은 아파트 10채, 오피스텔 24채, 상가 32개 등을 소유 중인 언니를 주택공급 질서 를 교란한 혐의(주택법 위반) 등으로 구속하고, 동생은 불구속 기소했다. 김종문 기자 <[email protected]> 11

27 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 부동산 과장광고 관련 기사(중앙일보 ) 상가분양 과장광고 판쳐 '연 17% 투자수익 보장''유동인구 200만명 국내 최대상권''지하철 9호선과 직접 연결'. 최근 관심이 높아지고 있는 상가 분양에 대한 대중매체 광고에 허위 과장표현이 난무 하고 있어 계약자들의 각별한 주의가 요구된다. 한국소비자보호원은 5일 "최근 일간지와 잡지에 게재된 49개 업체의 상가 분양광고 234건을 분석한 결과 절반 이상이 입증되지 않은 허위사실을 내세워 소비자들을 현혹하 고 있는 것으로 나타났다"고 발표했다. 이번 조사에서 26개 업체가 '서울 유일의 초특급 대단지 프리미엄 상가'라는 식으로 상 권이나 유동인구와 관련된 과장표현을 썼으며, 확인이 불가능한 상가 프리미엄이나 수익 률을 내세운 업체도 24곳이나 됐다. 또 사실과 다른 주변 교통여건을 광고한 업체가 10개, 융자조건이나 부대시설을 부풀 려 표현한 업체도 각각 9개로 집계됐다. 반면 대부분의 업체들은 '표시광고의 공정화에 관한 법률'에 따라 부동산 분양광고에 반 드시 표시해야 하는 5개 항목은 누락하고 있었다. 현행법상 이를 표시하지 않을 경우 1 억원 이하의 과태료를 물어야 한다. 조사대상 49개 업종 가운데 5개 중요 정보를 모두 명시한 업체는 2곳에 불과했으며, 7개 업체는 단 1개도 광고상에 표시하지 않은 것으로 조사됐다. 항목별로는 분양물의 용도 규모 지번을 광고에 표시하지 않은 업체가 45곳에 달했으며, 건축허가 취득 여 부와 분양대금 관리 방법을 밝히지 않은 업체도 각각 36곳이었다. 또 대지소유권 확보 여부를 밝히지 않은 곳이 35개 업체, 시행사와 시공사명을 명시하 지 않은 곳도 7개사나 됐다. 이같은 허위 과장 광고로 인해 소비자들의 피해사례도 계 속 늘고 있는 것으로 나타났다. 소보원에 접수된 상가분양 관련 불만 상담건수는 2001년 146건에 그쳤으나 2002년 216건, 지난해 268건으로 계속 증가했으며, 올해도 상반기에만 153건에 달했다. 소보 원은 이번 조사결과를 토대로 상가분양 광고에 대한 철저한 단속과 관련법 정비 등을 건설교통부 등 관계기관에 건의하기로 했다. 최지영 기자 [email protected] 2. 당시의 부동산 개발관련 대책의 검토 당시 부동산개발업은 누구나 할 수 있는 업종으로 분류되어 국세 청에 사업자 신고만으로 부동산개발업의 영위가 가능한 실정이었 으며 소규모 부동산 개발행위도 제한 없이 가능하였음 - 소규모 전원주택개발이나 건축법의 적용을 받는 상가건물, 국토이 용에 관한 법률 등의 적용을 받는 토지형질변경 등의 부동산개발 12

28 Ⅱ. 부동산개발업법 제정경위 행위는 법적요건만 갖추면 거의 제한 없이 추진 가능 - 이 과정에서 부동산 소비자가 과당 허위광고 등으로 경제적 손실을 입게 됨에 따라 정부차원에서 대응방안으로 부동산에 대한 표시 광 고나 건축물 분양 등을 규제하였음 당시의 주요 대책을 정리하면 우선 정부는 표시 광고에 공정화에 관한법률 2) 을 적용하여 부동산개발 과정에서 과당 허위광고를 금 지하고 이를 위반 하면 처벌을 하도록 하였으며 - 건축물의 분양에 관한 법률 3) 을 통해서 건축물의 분양과정의 투명성과 거래의 안정성을 확보하고자 하였음 2) 第 1 條 ( 目 的 ) 이 法 은 商 品 또는 用 役 에 관한 表 示 廣 告 에 있어서 消 費 者 를 속이거나 消 費 者 로 하여금 잘 못 알게 하는 부당한 表 示 廣 告 를 방지하고 消 費 者 에게 바르고 유용한 情 報 의 제공을 촉진함으로써 공정 한 去 來 秩 序 를 확립하고 消 費 者 를 보호함을 目 的 으로 한다. 第 2 條 ( 定 義 ) 1. "표시"라 함은 사업자 또는 사업자단체(이하 "사업자등"이라 한다)가 상품 또는 용역(이하 "상품등"이라 한다)에 관한 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사항을 소비자에게 알리기 위하여 상품의 용기 포장(첨부물 및 내용물을 포함한다), 사업장 등의 게시물 또는 상품권 회원권 분양권 등 상품등에 관 한 권리를 나타내는 증서에 쓰거나 붙인 문자 도형 및 상품의 특성을 나타내는 용기 포장을 말한다. 가. 자기 또는 다른 사업자등에 관한 사항, 나. 자기 또는 다른 사업자등의 商 品 등의 내용 去 來 條 件 기타 그 去 來 에 관한 사항 2. "광고"라 함은 사업자등이 상품등에 관한 제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 사항 을 신문 등의 자유와 기능보장에 관한 법률 제2조제1호의 규정에 의한 정기간행물, 동조제5호의 규정 에 의한 인터넷신문, 방송법 제2조제1호의 규정에 의한 방송, 전기통신기본법 제2조제1호의 규정 에 의한 전기통신, 그 밖에 대통령령이 정하는 방법으로 소비자에게 널리 알리거나 제시하는 것을 말한다. 3. " 事 業 者 "라 함은 독점규제 및 공정거래에 관한 법률 第 2 條 第 1 號 의 規 定 에 의한 事 業 者 를 말한다. 4. " 事 業 者 團 體 "라 함은 독점규제 및 공정거래에 관한 법률 第 2 條 第 4 號 의 規 定 에 의한 事 業 者 團 體 를 말한다. 5. " 消 費 者 "라 함은 사업자등이 生 産 또는 제공하는 商 品 등을 사용하거나 이용하는 者 를 말한다. 3) 제1조(목적) 이 법은 건축물의 분양절차 및 방법에 관한 사항을 정함으로써 건축물분양과정의 투명성과 거래안전성을 확보하여 분양받는 자를 보호하고 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다. 제2조(정의)1."건축물"이라 함은 건축법 제2조제1항제2호의 규정에 의한 건축물을 말한다. 2. "분양"이라 함은 제3호의 규정에 의한 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것 을 말한다. 3. "분양사업자"라 함은 건축법 제2조제1항제12호의 규정에 의한 건축주로서 건축물을 분양하 는 자를 말한다. 4. "피분양자"라 함은 제6조제3항 내지 제5항의 규정에 의하여 분양사업자와 건축물의 분양계약을 체결한 자를 말한다. 제3조(적용범위) 1 이 법은 건축법 제11조의 규정에 의한 건축허가를 받아 건축하여야 하는 다음 각 호의 1에 해당하는 건축물로서 동법 제18조의 규정에 의한 사용승인(이하 "사용승인"이라 한다)전에 분양 하는 건축물에 대하여 적용한다.<개정 > 1. 분양하는 부분의 바닥면적( 건축법 제84조의 규정에 의한 바닥면적을 말한다)의 합계가 3천제곱미터 이상인 건축물 2. 업무시설 등 대통령령이 정하는 용도 및 규모의 건축물 2제1항의 규정에 불구하고 다음 각호의 1에 해당하는 건축물에 대하여는 이 법 을 적용하지 아니한다. 1. 주택법에 의한 주택 및 복리시설 2. 산업집적활성화및공장설립에관한법률에 의 한 아파트형공장 3. 관광진흥법에 의한 관광숙박시설 4. 노인복지법에 의한 노인복지시설 13

29 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 - 그리고 정부는 법 적용 대상이 아닌 소규모 주택 및 건축물 ( 20 호. 3000m2 미만)에 대해서 별도의 대책을 마련하고자 하였으나 현 실적인 대안은 마련되지 않았음 표시 광고 법률 에서는 사업자 또는 사업자 단체가 상품 용역 등에 대한 사항을 소비자에게 알리기 위하여 표시 또는 광고할 경우 - 허위 과장, 기만적인, 부당한 비교, 비방적인 표시 광고를 사업자 자 신 또는 타 사업자에게 하여서는 안되며 필요한 경우 중요정보는 공시하거나 통합 공고하도록 하고 있음 - 이 법은 독점규제 및 공정거래에 관한 법률 第 2 條 第 1 號 의 規 定 에 의한 事 業 者 4)가 대상이기 때문에 중소규모 부동산개발업자에 대해서 는 실효성면에서 한계 노정 건축물 분양법률 은 건축물을 분양 받는자를 보호하기 위하여 분양절차 및 방법에 관한 사항을 정함으로써 건축물분양과정의 투명성과 거래안전성을 확보하기 위한 법률로 - 건축법 제2조제1항제2호의 규정에 의한 건축물을 동 제12호의 규 정에 의한 건축주가 건축물을 분양하는 분양사업자로 건축물의 전 부 또는 일부를 2인 이상에게 판매할 경우에 적용 - 이 법률이 적용되는 범위는 분양하는 부분의 바닥면적 5) 의 합계가 3천제곱미터 이상인 건축물과 업무시설 등 대통령령이 정하는 용 도 및 규모의 건축물 6) 임 4) 독점규제 및 공정거래에 관한 법률 第 2 條 ( 定 議 ) 1. " 事 業 者 "라 함은 제조업, 서비스업, 기타 사업을 행 하는 者 를 말한다. 事 業 者 의 이익을 위한 행위를 하는 任 員 從 業 員 代 理 人 기타의 者 는 事 業 者 團 體 에 관한 規 定 의 適 用 에 있어서는 이를 事 業 者 로 본다. 4. " 事 業 者 團 體 "라 함은 그 形 態 如 何 를 불문하고 2이상의 事 業 者 가 共 同 의 이익을 增 進 할 目 的 으로 組 織 한 結 合 體 또는 그 聯 合 體 를 말한다. 7. " 市 場 支 配 的 事 業 者 " 라 함은 일정한 去 來 分 野 의 공급자나 수요자로서 單 獨 으로 또는 다른 事 業 者 와 함께 商 品 이나 用 役 의 가 격 수량 품질 기타의 去 來 條 件 을 決 定 유지 또는 변경할 수 있는 市 場 地 位 를 가진 事 業 者 를 말한다. 市 場 支 配 的 事 業 者 를 판단함에 있어서는 市 場 占 有 率, 진입장벽의 존재 및 정도, 競 爭 事 業 者 의 상대적 규모등을 종합적으로 고려한다.8. "일정한 去 來 分 野 "라 함은 去 來 의 客 體 別 段 階 別 또는 地 域 別 로 競 爭 關 係 에 있거 나 競 爭 關 係 가 成 立 될 수 있는 분야를 말한다. 5) 건축법 제84조의 규정에 의한 바닥면적을 말한다. 14

30 Ⅱ. 부동산개발업법 제정경위 - 분양사업자가 사용승인이전에 건축물을 분양하고자 할 경우 동법 제 4조에서 정하는 시기 7) 에 건축물 허가권자에게 신고 8) 후에 하여야 함 그러나 이 법은 적용범위가 바닥면적 3,000m2이상인 건축물과 20 실 이상의 오피스텔 등을 대상으로 하고 있기 때문에 다양하게 이루어지는 부동산개발행위에 적용하는 데에는 한계가 있었음 - 특히 주택법등의 적용대상이 되지 않는 중소 부동산개발업자가 조 성하는 전원주택단지나 기획부동산에 의한 소규모 부동산개발행위 등은 제외되었음 - 따라서 이 법으로는 특히 부동산 수요자에게 경제적 손실을 끼치 는 토지소유자나 중소규모 부동산개발업자에 의한 편법, 불법적인 부동산개발행위에 대처하는 데에는 한계가 있었음 9)10) 6) 1. 일반업무시설중 오피스텔로서 20실 이상일 것, 2. 주택외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건 축물중 주택외의 용도에 쓰이는 바닥면적( 건축법 시행령 제119조제1항제3호의 규정에 의하여 산정한 바닥면적을 말한다. 이하 같다)의 합계가 3천제곱미터 이상일 것, 3. 바닥면적의 합계가 3천제곱미터 이상 으로서 임대 후 분양전환을 조건으로 임대하는 것(분양전환시 임차인에게 우선순위를 부여하는 것을 포함 한다)( 건축물분양에 관한 법률 시행령 제2조(적용범위)) 7) 제4조(분양시기 등) 1분양사업자는 다음 각호의 구분에 따라 건축물을 분양하여야 한다.<개정 , > 1. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 에 따른 신탁업자와 신탁계약 및 대리사무계약을 체결한 경우 또는 금융기관등으로부터 분양보증을 받는 경우에는 건축법 제21조의 규정에 의한 착공 신고후 2. 당해 건축물의 사용승인에 대하여 다른 건설업자 2 이상의 연대보증을 받아 이를 공증받은 경 우에는 골조공사의 3분의 2 이상 완료후 6 분양사업자는 건축물을 분양하고자 하는 때에는 건축할 대지 의 소유권을 확보하여야 한다. 다만, 건축할 대지의 소유권이 국가 또는 지방자치단체에 있거나 그 밖에 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. 7 분양사업자는 제6항의 규정에 의하여 소유권을 확보 한 대지에 저당권 가등기담보권 전세권 지상권 및 등기되어 있는 부동산임차권이 설정되어 있는 때에는 이 를 말소하여야 한다. 다만, 분양사업자가 국가 또는 지방자치단체인 경우 등 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. 8) 제5조(분양신고) 1 분양사업자는 건축물을 분양하고자 하는 때에는 건축법 제11조의 규정에 의한 허가권자(이하 "허가권자"라 한다)에게 신고하여야 한다.<개정 > 2분양사업자는 제1항의 규정 에 의하여 분양신고를 하는 때에는 신탁계약서 대리사무계약서, 대지의 등기부등본 등 대통령령이 정하는 서류를 갖추어 허가권자에게 제출하여야 한다. 3허가권자는 분양신고의 내용을 검토하여 이 법의 규정에 적합한 경우에는 분양신고를 수리하고 그 사실을 분양사업자에게 통보하여야 한다. 9) 주택법 제9조(주택건설사업 등의 등록) 1 연간 대통령령으로 정하는 호수( 戶 數 ) 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 연간 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 국토해양부 장관에게 등록하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 사업주체의 경우에는 그러하지 아니하다. 10) 주택법 시행령 제10조(주택건설사업자 등의 범위 및 등록기준 등) 1법 제9조제1항 각 호 외의 부분 본 문에서 "대통령령이 정하는 호수"라 함은 단독주택의 경우에는 20호, 공동주택의 경우에는 20세대를 말 하며, "대통령령이 정하는 면적"이라 함은 1만제곱미터를 말한다.<개정 > 2법 제9조의 규정 15

31 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 종합하면, 당시 건축분양업자나 주택사업자 또는 대지조성사업자, 건설업자가 적용대상이 되는 건축물분양법, 주택법, 건산법 등에 근거한 부동산개발업자 관리에는 한계가 있었으며 - 특히 이른바 기획부동산이나 토지소유자 등에 의한 부적절한 부동 산 개발로 인한 부동산 수요자가 입게 되는 피해와 손실을 방지하 는데에는 적용이 거의 불가능 하였다고 할 수 있음 - 또한 부동산개발행위나 부동산개발업자에 대한 정의도 불명확하고 이와 관련된 제도적 장치가 마련되어있지 않은 당시의 상황에서 소비자 보호는 현실적으로 불가능하였음 - 더욱이 부동산 개발에 관한 정보가 부족하여 부동산 수요자가 건 전한 개발업자와 부실개발업자를 구별하는 것이 현실적으로 불가 능하여 사기분양 허위광고에 속수무책이었음 3. 부동산개발 법률제정 필요성 대두 이러한 상황에서 정부차원에서 부동산개발업자라 할 수 있는 이 른바 기획부동산, 디벨로퍼 등을 제도권에서 관리하고 이 들의 개 발행위를 감시할 있는 방안을 강구하게 됨 - 우선 건축물분양법, 주택법, 건산법 등과 국토이용 관리 등에 관련 된 법률에서 부동산개발행위와 부동산개발업자 등을 적용대상에 포함시키려 하였으나 불가능하였음 이를 감안, 부동산개발업자를 관리하고 부동산 개발행위를 감시하 여 부실 개발업자로 부터 국민의 재산권을 보호 할 목적으로 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률 제정을 결정 에 의하여 주택건설사업 또는 대지조성사업의 등록을 하고자 하는 자는 다음 각 호의 요건을 갖추어야 한다. 이 경우 건설산업기본법 제9조의 규정에 의하여 등록한 건설업자(건축공사업 또는 토목건축공 사업으로 등록한 자에 한한다)가 주택건설사업 또는 대지조성사업의 등록을 하고자 하는 경우에는 이미 보유하고 있는 자본금 기술인력 및 사무실면적을 다음 각 호의 기준에 포함하여 산정한다. 1. 자본금 3 억원(개인인 경우에는 자산평가액 6억원) 이상 16

32 Ⅱ. 부동산개발업법 제정경위 - 이 법은 이른바 디벨로퍼라고 불리던 부동산개발업자를 제도권으 로 끌어들이고 부동산 개발관련 정보를 효율적으로 수집 관리하여 수요자에게 제공하는 것이 주요골자임 - 이 때문에 부동산개발행위 및 부동산개발업의 정의 및 부동산개발업의 등록, 부동산개발업 정보의 종합관리 등을 주요 내용으로 하고 있음 4. 주요 내용 1) 부동산개발업 등록제도 도입 (1) 취지 부동산 투기, 부동산 개발관련 부조리 및 부패행위자로 인한 사회 경제적 비용을 최소화하고 부동산시장 등의 개방화와 세계화에 효과적으로 대응하기 위해 부동산개발업자 등록제도를 도입 (2) 방안 등록대상을 일정 규모 이상의 부동산 개발로 제한하고, 법인의 자 본금, 시설, 전문인력 등을 등록기준으로 함 - 일정규모 이상의 부동산개발의 경우 무등록사업자의 부동산개발행 위에 대하여 벌칙 적용 등록대상 ㆍ판매 임대하는 부분의 바 닥면적(건축법 제73조의 규정에 의한 바닥면적)의 합계가 2천m2 이상인 경우, 연면적 5천m2 ㆍ3천m2 이상의 토지를 조 성하는 경우, 연면적 1만m2 <표 1> 부동산개발업 등록 대상 등록의 예외 ㆍ국가 지자체 등 공공 주체(법 제4조) ㆍ주택건설사업자 ㆍ도시개발법 도시 및 주 거환경정비법 등의 시행 자 ㆍ기타 등록기준 자본금 전문인력 시설 ㆍ5억원 (개인은 영 업 용 자 산 평가액1 0 억원) ㆍ 부 동 산 개발업 경 력자 2인 이상 등 사무실 전 용면적 33 제 곱 미 터 이상 17

33 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 (3) 기대효과 일정 규모 이상의 부동산개발을 업으로 영위하고자 하는 자는 등 록제로 관리하여 무자격자의 무분별한 부동산개발 방지 무분별한 부동산 개발을 방지할 경우 부동산 투기로 인한 부동산 가격상승 억제 효과 기대 2) 부동산개발업 전문인력 사전교육제도 도입 (1) 취지 부동산개발업 등록을 하기 전에 부동산개발에 필요한 전문지식을 습득하여 부동산 개발 전문인력으로서 역할을 강화하기 위하여 사전교육제도를 도입 (2) 방안 부동산 개발전문인력은 부동산 개발업 등록에 앞서서 반드시 부 동산개발에 필요한 사전교육을 받도록 함 - 부동산개발에 필요한 사전교육을 받은 경우에는 부동산 개발 전문 인력으로 인정하도록 하여 부동산개발 인력 풀을 확대 <표 2> 부동산개발업 전문인력 대상 구분 법률 부동산개발 금융 부동산개발 전문인력의 범위 변호사법 에 따른 변호사 자격이 있는 자로서 국가, 지방 자치단체, 공 공기관 및 그 밖의 법인 또는 개인사무소에서 법률에 관한 사무에 2년 이 상 종사한 자 1. 공인회계사법 에 따라 금융위원회에게 등록을 한 공인회계사로서 해 당 분야에 3년 이상 종사한 자 2. 부동산투자회사법 에 따라 자산운용전문인력으로 국토해양부장관에 게 등록된 자 3. 은행법 에 따른 금융기관에서 10년 이상 근무한 자로서 부동산개발 금융 및 심사 업무에 3년 이상 종사한 자 18

34 Ⅱ. 부동산개발업법 제정경위 <표 2> 부동산개발업 전문인력 대상(계속) 구분 부동산개발 전문인력의 범위 1. 감정평가사의 자격이 있는 자로서 해당 분야에 3년 이상종사한 자 2. 공인중개사로서 부동산개발업을 하는 법인에서 부동산개발 업무에 3년 이상 종사한 자 3. 부동산 관련 분야의 학사학위 이상 소지자로서 부동산개발업을 하는 법 인, 부동산투자회사법 에 따른 부동산 투자회사 자산관리회사 및 그 밖에 이에 준하는 회사 기관에서 부동산 의 취득 처분 관리 개발 또는 자문 관련 업무에 3년(부동산 관련 분야 의 석사학위 이상 소지자는 2년) 이상 종사한 자 4. 건설기술관리법 제2조제8호에 따른 토목 건축 국토개발 분야의 기사 자격이 있는 자 중 고급기술자 이상인 자 부동산개발 5. 건축사 실무 6. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 기관 등에서 부동산의 취득 처 분 관리 개발 또는 자문 관련 업무에 종사한자로서 국토해양부장관이 정하여 고시하는 기준에 해당하는 자 가. 국가 나. 지방자치단체 다. 법 제4조제1항제2호에 따른 공공기관 라. 법 제4조제1항제3호에 따른 지방공사 및 지방공단 마. 부동산개발에 관한 사업실적 매출액이 국토해양부장관 이 정하여 고시하는 규모 이상인 부동산개발업을 하는 법인 또는 개인사 무소 비고 1. "부동산 관련 분야의 학사학위 이상 소지자"란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 가. 경영학, 경제학, 법학, 부동산학, 지리학 및 이에 상당하는 분야의 학사학위이상 소지자 나. 도시공학, 토목공학, 건축학, 건축공학, 조경학 및 이에 상당하는 분야의 학사학위 이상소지자 2. 부동산개발 전문인력의 자격인정방법 및 절차와 그 밖에 필요한 사항은 국토해양부장 관이 정한다. (3) 기대효과 무자격자의 무분별한 부동산개발업에 참여를 방지함으로써 부동 산개발을 건전하게 육성할 수 있는 기반조성 사전교육을 통해서 부동산개발업 제정취지와 부동산개발관련 전 문지식을 습득하도록 함으로써 불법, 편법, 위법 부동산개발행위 를 방지함 19

35 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 3) 부당한 표시 광고의 제한 등 (1) 취지 미등록사업자는 등록사업자로 오인할 수 있는 사항의 표시를 금지 하고, 등록사업자는 소비자 등의 보호를 위해 필요한 사항을 표시 미등록사업자의 등록사업자 표시 금지의무 위반 시 벌칙 등록사업자의 표시 광고 시 등록사실 등 중요사항* 표시 광고의무 등록번호,부동산개발의 위험,자금관리기관 등 부동산개발에 특유한 사항 (2) 기대효과 표시 광고를 통해 등록사업자와 미등록사업자를 구별 가능 일반 소비자들이 등록정보 부동산개발의 위험 등 부동산개발에 관 하여 반드시 알아야 할 정보를 제공받을 수 있도록 함으로써 부 동산개발업자의 과당 광고, 탈법 위법분양 등 사전 방지 부동산개발에 특유한 사항은 개별법에서 따로 규정할 수 있으며, 표시 광고의 공정화에 관한 법률 상 통합공고 제도를 활용 하여 법간 충돌 예방 가능 통합공고 란 타 법령에서 표시 광고를 하도록 한 사항 등에 대 해 공정위가 통합하여 공고하도록 하는 소비자에 대한 정보 제공 촉진제도 4) 부동산개발업자의 금지행위 등 규정 (1) 취지 및 방안 부동산개발업자가 허위 과장된 사실을 알리거나 유포시키거나 부 20

36 Ⅱ. 부동산개발업법 제정경위 동산 등을 공급받도록 유인, 권유하는 행위 등의 금지를 구체적으 로 규정 <표 3> 금지행위 주요 내용 구분 등 록 사 업 자 기타 금지행위 주요 내용 1허위 과장된 사실을 알리거나 기만적 방법을 사용하여 타인으로 하여금 부동산 등을 공급받도록 유인하는 행위(영업정지 및 형벌) 2부동산개발에 대한 허위의 정보를 불특정다수인에게 유포시키는 행위(영업정 지 및 형벌) 3소비자의 반대의사에도 불구하고 전화 컴퓨터통신 등을 통하여 부동산등을 공 급받을 것을 권유하는 행위(영업정지 및 과태료) 123의 행위를 할 경우 형벌 또는 과태료를 부과 (2) 기대효과 등록사업자 미등록사업자를 불문하고 텔레마케터를 이용한 허위정 보 제공으로 부동산을 판매하는 행위를 금지하여 소비자 피해 예방 원하지 않은 투자권유를 금지하여 국민의 사생활과 평온한 삶의 침해 가능성을 방지 예상 문제점 및 대처방안 - 방문판매 등에 관한 법률 이나 전자상거래 등에서의 소비자 보호에 관한 법률 에 유사한 처벌 규정이 있어 중복 규제 논란이 있을 수 있음 다른 법률은 모든 재화와 용역 에 관한 것으로 부동산의 재산 적 가치, 위법성의 정도 등에 비추어 강화된 처벌 규정 필요 5) 부동산개발업 정보의 종합관리체계 구축 (1) 취지 21

37 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 효율적으로 부동산등록 및 실적관리업무를 수행하고 시의 적절하 게 부동산 개발 정책을 도출하기 위해서 부동산 개발관련 정보를 종합 관리할 수 있는 체계의 구축 (2) 방안 부동산개발업정보종합관리체계 를 구축 운영하여 등록사업자의 등 록정보 사업실적 등 부동산개발에 관한 정보를 종합적으로 관리 하고, 이를 소비자 관련기관 단체 등에 제공 - 부동산개발업자는 부동산개발업 등록시스템을 통해서 등록을 하도 록 하고 매년 사업실적 등은 부동산개발실적시스템을 통해서 보고 하도록 함 - 중앙행정기관의 장, 지자체장이 등록사업자를 다른 개발사업 관련 법률에 의한 택지조성 시행자 등으로 지정하고자 할 경우 등록사 업자의 사업실적을 조회하도록 함 (3) 기대효과 국가차원에서 부동산개발에 대한 모니터링 시스템 구축으로 부동 산개발 과정의 투명성 확보 누구나 용이하게 등록사업자의 사업실적에 관한 정보를 조회할 수 있도록 하여 개발업자에 대한 신뢰성 판단의 자료로 활용 행정기관은 등록사업자의 사업실적 정보를 개발사업 시행자 지정 을 위한 평가의 기초자료로 활용 개발업법상의 의무이행을 충실히 하고 실적이 우수한 개발업자에 게 개발사업 참여의 기회를 제공하는 등 부동산개발업 육성을 위 한 기초자료로 활용 22

38 Ⅱ. 부동산개발업법 제정경위 <그림 1> 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률 구성체계 부동산개발 - ㅇ 토지를 건설공사의 수행 또는 형질변경의 방법으로 조성하여 당해 토지 를 판매 임대 ㅇ 토지에 건축물 기타 공작물을 결합하여 당해 부동산을 판매 임대 ㅇ 시공을 담당하는 행위 제외 - - 부동산개발업 - ㅇ 부동산개발을 수행하는 업 - - 부동산개발업자 - ㅇ 부동산개발을 업으로 영위하는 자(등록사업자와 미등록사업자로 구분) 등록사업자 - 부동산개발 허용 등록관리 부당한 - - 표시 광고 제한 등 신의성실의무 등 - - 보고의무 - - 사업실적 조회 및 공개 - 개발업 정보의 종합관리 - - 금지행위 제재 등록없이 일정 규모 이상의 부동산개발 금지 등록의무 있는 자 - - 등록없이 일정 규모 등록의무 없는 자 미만의 허용 부동산개발 금지행위는 적용 등록의 예외 - ㅇ 국가 지방자치단체 정부투자기관 등 공공주체 ㅇ 주택법 제9조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사 업자, 기타 - 5. 참고 : 외국의 입법례 1) 미국 미국의 부동산업은 표준산업분류(SIC ; Standard Industrial Classification)에 의하면 부동산경영업 및 임대업, 부동산대리업 및 23

39 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 관리업, 부동산권리업, 토지분양업 및 개발업으로 분류되며 다음 과 같은 연방법률과 주법률 등이 존재함 1 주간( 州 間 ) 토지매매 완전공개에 관한 연방법률 (Federal Interstate Land Sales Full Disclosure Act) - 토지매매 및 임대차거래에 있어서 사기 및 권리남용으로부터 소비 자들을 보호하기 위한 사기방지조치로서 입법화 토지개발업자들은 100개 이상의 부지로 구성된 분양지는 미국주택도시개발 부(HUD)에 등록하고 해당 매매 또는 임대차계약에 서명 전에 재산보고서 라는 공개서류를 매수인들에게 제공해야 함 2 주( 州 )법에 의한 개발 규제 - 일정 규모나 일정 수 이상(네바다 주법: 5개 이상의 부지)의 주택 이나 토지 등 부동산을 판매하는 경우 해당 관청에 등록하도록 하 여 소비자를 보호하는 주( 州 ) 입법례가 있음 소비자 보호장치로는 ᄀ 판매자 및 부동산에 대한 정보의 완전한 공개 및 공시, ᄂ 매수인의 매수대금 보호(escrow 또는 담보 제 공), ᄃ 준공보증을 위한 조치 등이 있음 2) 일본 부동산개발과 관련된 투자자의 보호를 위한 목적으로 부동산특 정공동사업법 이 있음 - 부동산특정공동사업 이란 각 당사자가 출자를 하고 그 중 1인 또는 수인에게 업무집행을 위임하여 당해 부동산의 매매, 교환, 임 대차로부터 발생하는 수익을 분배하는 사업 택지의 조성 또는 건물의 건축에 관한 공사의 완료 전에 당해 공 사에 관하여 필요한 도시계획법 상의 허가 이전 단계에서의 부 동산특정공동사업 을 원칙적으로 금지 부동산특정공동사업을 운영하려는 자는 주무장관 또는 도도부현 24

40 Ⅱ. 부동산개발업법 제정경위 지사의 허가를 받아야 함 택지의 조성 또는 건물의 건축에 관한 공사의 완료 전에는 도시 계획법에서 정한 허가 등이 있었던 후가 아니면 광고금지 광고시 계약의 종류를 명시하여야 하고, 현저하게 사실과 다른 광 고를 하여서는 안됨 25

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42 Ⅲ. 부동산개발업 현황과 실태 1. 개요 2. 부동산 임대 및 개발 공급업 추이 3. 부동산개발업 등록 및 실적 현황 4. 부동산 개발 시장 동향 5. 부동산개발업에 대한 인식 조사

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44 Ⅲ. 부동산개발업 현황과 실태 Ⅲ. 부동산개발업 현황과 실태 1. 개요 부동산 임대 및 개발 공급업 추이와 시장규모, 개발시장 동향분석을 통하여 법 제정이후 개발업 등록현황과 사업실적 등을 비교 분석함 부동산 개발추이는 건축허가 착공 및 건설투자 자료를, 부동산개발업 등록현황은 광역시 도와 시군에서 집계한 자료를 기초로 조사함 사업실적은 2008년 11월부터 부동산개발업 등록이 실시되어 1년 여의 기간만 경과하였기 때문에 최근 1년치를 기준으로 하였음 2. 부동산 개발 시장 동향 향후 부동산개발업의 성장과 발전 가능성 및 잠재력을 파악하기 위해서는 부동산 개발시장에 대한 자료와 정보가 확보되어야 함 그러나 표준산업분류에 부동산 임대 및 공급업 그리고 부동산 개 발 및 공급업이 포함되어 있음에도 불구하고 이들의 사업실적 등 에 대한 통계자료는 별도로 작성되지 않고 있음 따라서 부동산 개발시장은 산업연관표, 건축허가, 건설투자 실적 등을 통해서 직 간접적으로 추정하고 이를 토대로 부동산 개발시장 동향을 가늠할 수 있음 이를 감안하여 본 연구에서는 산업연관표를 통해서 부동산 임대 및 개발업의 국민경제의 비중을 주거용 비주거용 건축허가로 건축 물 건설동향을 건설투자로 전체 부동산시장동향을 파악하였음 29

45 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 1) 부동산 임대 및 개발 공급업 11) 추이 통계청의 표준산업분류에서 부동산 개발 공급업은 주거용 비주거용 건물을 건설하고 이를 분양 판매하는 산업활동 또는 택지, 농지 등 각종 용도의 토지 및 기타 부동산을 위탁 또는 자영 개발하여 분양 판매하는 산업활동으로 정의. 여기에는 구입한 주거용 비주거용 그 리고 구입한 토지를 재판매하는 경우도 포함됨 따라서 표준산업 분류상의 부동산 개발 공급업은 부동산개발업법 에서 정의하고 있는 부동산개발업과 범위와 내용면에서 동일하다 고 할 수 있으며 부동산 개발 공급업체에 대한 자료는 부동산개발 업자를 파악하는데 기초자료로 활용할 수 있을 것임 즉 부동산 임대 및 개발 공급업자는 부동산 개발 활동을 하고 있 는 사업체로 부동산개발업법에 의해서 관리되고 육성되어야 하는 산업분야이기 때문에 부동산개발업 등록현황 검토에 앞서서 추이 를 파악하였음 외환위기 직후 1999년부터 통계청에 사업체로 신고한 부동산 임 대 및 공급업체수가 큰 폭으로 증가하여 2007년 부동산업의 사업 체수는 9,731개로 집계되고 있음 12) - 이중 개인사업체가 4,406개로 전체의 45.3%를 점하고 있으며 회 사법인이 4,526개로 전체의 46.5%를 점하고 있고 나머지는 801 개는 비법인단체 또는 회사이외의 법인임 13) 11) 통계청의 표준산업분류상 부동산 임대 및 공급업이 부동산개발업에 가장 근접한 부분이라고 할 수 있음 12) 부동산개발업법에서 정의 하고 있는 부동산개발업은 분양과 임대가 포함된다는 점에서 부동산 임대 및 공급업 전체가 부동산개발업의 범주에 속한다고 할 수 있으며 이를 감안하여 부동산 임대업 및 공급업 현황을 파악하였음 13) 비법인단체 : 법인이 아닌 단체를 말하며, 동창회, 후원회, 문화단체, 노동단체, 종친회, 법인이 아닌 교회 및 암 자 등이 있음. 법인격이 없는 각종 협회, 조합, 동창회, 후원회, 문화단체, 종친회 등을 말함, 개인사업체 : 개인이 경영하는 사업체, 법인격을 갖추지 않고 2인 이상이 공동으로 경영하는 사업체, 회사법인 : 상법상의 주식회사, 유한회사, 합자회사, 합명회사 등, 회사이외 법인 : 민법 또는 특별법에 의하여 설립된 회사법인이 아닌 법인 30

46 Ⅲ. 부동산개발업 현황과 실태 <그림 2> 부동산 임대업 및 공급업 현황 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2, 계 3,509 3,596 3,857 3,631 4,473 4,850 4,839 5,531 6,387 6,873 7,518 8,523 9,731 개인사업체 2,278 2,199 2,383 2,376 2,999 3,312 3,303 3,290 3,355 3,611 3,881 4,182 4,406 회사법인 1,045 1,121 1, ,161 1,196 1,240 1,861 2,561 2,673 3,029 3,663 4,524 회사이외의법인 비법인단체 이후 부동산 임대 및 공급업 추이를 살펴보면, 외환위기 당 시인 1998년과 부동산 경기가 심각한 침체국면이었던 2001년에 감소한 이후 지속적으로 증가하고 있음 - 이중 회사법인의 증가가 두드러지게 나타났으며 개인사업체는 한 자리수의 증가에 그쳤음 14) 14) 비법인단체 : 법인이 아닌 단체를 말하며, 동창회, 후원회, 문화단체, 노동단체, 종친회, 법인이 아닌 교회 및 암자 등이 있음. 법인격이 없는 각종 협회, 조합, 동창회, 후원회, 문화단체, 종친회 등을 말함 개인사업체 : 개인이 경영하는 사업체를 말하며, 법인격을 갖추지 않고 2인 이상이 공동으로 경영하는 사업체 회사법인 : 상법상의 주식회사, 유한회사, 합자회사, 합명회사를 말함 회사이외 법인 : 민법 또는 특별법에 의하여 설립된 회사법인이 아닌 법인을 말한다. 31

47 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 <그림 3> 부동산 임대업 및 공급업 변동 추이 160.0% 140.0% 120.0% 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% 계 2.5% 7.3% -5.9% 23.2% 8.4% -0.2% 14.3% 15.5% 7.6% 9.4% 13.4% 14.2% 개인사업체 -3.5% 8.4% -0.3% 26.2% 10.4% -0.3% -0.4% 2.0% 7.6% 7.5% 7.8% 5.4% 회사법인 7.3% 7.2% -17.0% 16.3% 3.0% 3.7% 50.1% 37.6% 4.4% 13.3% 20.9% 23.5% 회사이외의법인 17.4% 17.3% -22.6% -5.4% 20.1% -14.4% 58.7% 33.9% 20.4% 9.0% 25.6% 9.4% 비법인단체 137.5% -28.1% 34.1% 58.2% 0.6% -12.6% 0.0% 9.2% 33.5% -6.3% -15.3% 42.9% <그림 4> 부동산 임대업 및 공급업 사업자 형태 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 비법인단체 1.4% 3.2% 2.1% 3.0% 3.9% 3.6% 3.2% 2.8% 2.6% 3.2% 2.8% 2.1% 2.6% 회사이외의법인 3.9% 4.5% 4.9% 4.0% 3.1% 3.4% 3.0% 4.1% 4.8% 5.3% 5.3% 5.9% 5.6% 회사법인 29.8% 31.2% 31.2% 27.5% 26.0% 24.7% 25.6% 33.6% 40.1% 38.9% 40.3% 43.0% 46.5% 개인사업체 64.9% 61.2% 61.8% 65.4% 67.0% 68.3% 68.3% 59.5% 52.5% 52.5% 51.6% 49.1% 45.3% 32

48 Ⅲ. 부동산개발업 현황과 실태 2) 부동산 임대 및 공급업의 시장규모 15)16) 2005년도 부동산 임대 및 공급업은 산출액 기준으로 28조 1,010억 원 으로 2000년 20조 8580억 원에 비해 5년 만에 7조 2,430억 원이 증가 - 부가가치 기준으로는 17조 3,010억 원으로 2000년 13조 7210억 원 에 비해 5년만에 3조 5,800억 원이 증가 년 부동산 임대 및 공급업의 산출액과 부가가치액이 전 산업 에 차지하는 비중은 각기 1.37%, 2.03%로 2000년에 비해서 다소 감소하는 양상을 보였음 - 산출액과 부가가치액의 뚜렷한 증가는 1995년 이후 외환위기를 겪으 면서도 부동산 임대 및 공급업의 시장이 규모면에서는 지속적으로 성 장하고 있음 보여주고 있음 <표 4> 부동산 임대 및 공급업의 시장규모 부동산 임대 및 공급업 산출액(단위: 10억 원) 12,057 20,858 28,101 전산업에서 차지하는 비중 (%) 부동산 임대 및 공급업 부가가치액(단위: 10억 원) 9,279 13,721 17,301 전산업에서 차지하는 비중(%) 자료: 통계청 서비스업총조사(2005) KOSIS 이에 따라서 부동산 임대 및 공급업이 국민총생산에서 점하는 비 중은 산출액을 기준으로 1995년 2.6%, 2000년 3.6% 2005년의 경우 3.9%으로 증가하였음 15) 부동산 임대 및 공급업은 부동산임대업과 부동산 개발 및 공급업으로 다시 분류되나 부동산개발업법에서의 부동산개발행위와 부동산개발업의 정의내용에 따를 때, 부동산개발업법에서의 부동산개발업과 표준산업 분 류상의 부동산 임대 및 공급업이 같다고 볼 수 있으며 표준산업분류상의 부동산 개발 및 공급업은 건설하여 판매한다는 점에서 부동산개발업법에서 정의하고 있는 부동산 공급의 일부분에 해당한다고 볼 수 있음 16) 월 (사) 부동산 분석학회가 개최한 부동산 산업의 날 제정을 위한 학술 세미나 부동산 산업과 국민경제 제1 주제 부동산 산업이 국민경제에 미치는 영향(윤영선, 한국건설산업연구원 연구위원))에서 분석한 자료를 인용하여 재정리하였음 33

49 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 <표 5> 부동산 임대 및 공급업의 산출액의 대 GDP 비중 산출액의 대 GDP 비중(2000년 불변가격기준) 2.6% 3.6% 3.9% 자료: 통계청 서비스업총조사(2005) KOSIS 부동산 임대 및 공급업은 국민경제에 대한 기여와 일자리 창출면 에서도 중요한 의미가 있기 때문에 생산유발계수와 통계청의 산 업별 취업자수 조사결과를 통해서 살펴보았음 - 부동산 임대 및 공급업의 생산유발계수(2005)는 1.674로 주거서비 스업 1.411, 부동산관련 서비스업 1.074보다 높았음 <표 6> 부동산 임대 및 공급업의 생산유발계수 주거서비스업 부동산 임대 및 공급업 부동산관련 서비스업 생산유발계수(2005) 자료: 통계청 서비스업총조사(2005) KOSIS 2005년 부동산 산업 총 취업자는 34만4,040인이며, 이 중 부동산 임대 및 공급업의 취업자수는 53,967인으로 부동산 산업에서의 비 중은 15.7%이었음 - 이중 부동산 임대업에 취업자가 전체 부동산 산업 취업자의 8.5% 인 29,321인이었고 개발공급업에 취업자가 7.2%인 24,646인이었음 - 부동산 산업의 각 업종에 취업하고 있는 인력은 향후 부동산개발 업 전문인력 풀이 될 수 있다는 점에서 매우 중요한 의미를 갖음 34

50 Ⅲ. 부동산개발업 현황과 실태 <표 7> 부동산 산업의 업종별 취업자수와 취업구조 취업자수 비중 부동산 산업 344, 부동산 임대 및 공급업 53, 임대업 29, 공급업 24, 부동산관련 서비스업 290, 관리업 182, 중개 및 감정업 107, 자료: 통계청 서비스업총조사(2005) KOSIS 3) 부동산 시장 구조변화의 검토 대부분의 민간 건축물은 부동산개발과 관련이 깊다고 볼 수 있기 때문에 건축허가에 대한 분석을 통해서 향후 부동산 개발 시장의 구조 변화를 파악할 수 있음 - 즉 민간 부문에 의한 부동산 개발과 관련이 깊은 주거용, 상업용, 공업용 건축허가 추이를 파악함으로써 부동산 개발시장 구조의 변화를 파악할 수 있음 건축허가 추이를 살펴보면, 주거용이 2008년 말 현재 3,848만 2,010 m2이었고, 상업용이 3,326만 5,143m2, 공업용이 1,850만 3,530m2이었음 - 주거용은 가장 많았던 1993년 7,092만 8,701m2에 비하면 54.2% 수 준이며 외환위기 이후 2000년대에 들어서 가장 많았던 2003년 6,191만 9,457m2에 비하면 62.1% 수준임 - 상업용은 외환위기 이후 가장 많았던 2002년 4,945만 2,728m2에 비 하면 67.3% 수준이며 공업용은 2008년이 가장 많았음 최근의 건설허가 추이는 향후 부동산 시장이 과거의 주거용 건축 물 위주에서 상업용과 공업용 건축물의 비중이 높아지는 양상으 로 전개될 수 있음을 시사함 - 중장기적으로 주거용 건축허가는 외환위기 시점인 1998년을 정점 35

51 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 으로 하락하는 양상을 보였으나 상업용과 공업용 건축허가는 지속 적으로 증가하는 양상을 보였음 - 이러한 추이는 앞으로의 부동산 시장에서 주택등 주거용 건축물의 비중이 줄어들면서 상업용 또는 공업용 건축물 시장의 비중이 높 아질 수 있음을 시사함 이러한 변화에 따라서 부동산개발업에도 반영되어 주택 등을 개 발 공급하는 부동산 개발 활동은 다소 위축하면서 상가, 사무실 등을 개발 공급하는 활동이 증가할 것으로 예상됨 <표 8> 주거용 상업용 공업용 건축허가 추이 연도 주거용 상업용 공업용 ,708 10,182 3, ,551 10,088 4, ,606 9,498 4, ,518 10,321 5, ,639 13,375 7, ,136 16,338 9, ,510 26,061 9, ,929 26,408 10, ,060 25,516 11, ,713 18,869 9, ,299 24,766 11, ,387 27,501 13, ,614 28,549 13, ,053 26,862 11, ,680 27,919 8, ,154 8,754 2, ,605 11,745 7, ,283 18,882 11, ,856 25,888 13, ,713 49,453 15, ,919 45,678 14, ,099 30,966 14, ,695 25,409 13, ,861 32,570 16, ,644 35,166 16, ,462 33,265 18,504 36

52 Ⅲ. 부동산개발업 현황과 실태 4) 부동산 개발 시장 동향 분석 부동산 시장동향은 건축허가의 장기 추세와 전년동기 변동률 등 을 통해서 파악할 수 있으며 이는 향후 부동산개발업이 추이를 파악하는데 있어서 중요한 자료가 될 수 있음 - 특히 민간 부동산 시장을 주도하는 주거용과 상업용 그리고 공업 용 건축물의 시장동향을 파악하는데 있어서 중요한 의미를 가짐 부동산 시장 동향이 중요한 것은 부동산시장이 활기를 띌 경우 이 시장에 참여하고자 하는 부동산개발업자가 증가할 것이며 부 동산개발사업도 증가할 것이기 때문임 - 부동산개발업자가 증가할 경우 부동산개발업자간의 경쟁이 과열되면 서 과대광고, 불법 위법 개발행위등도 증가할 가능성도 높아지게 됨 - 따라서 부동산개발업을 관리하고 육성하여 소비자를 보호하여야 하는 부동산 산업정책차원에서는 부동산 시장동향에 대한 파악이 무엇보다 중요함 - 그러나 이를 통한 부동산 시장동향의 파악은 은 부동산 개발 중 건축물의 건설과에 대해서만 가능하기 때문에 토지 등의 부동산 개발은 분석할 수 없다는 한계는 있음 주거용, 상업용, 공업용 건축허가를 통해서 살펴본 부동산 시장 동향은 주거용 건축물의 건설은 위축되고 있으며 상업용 및 공업 용 건축물의 건설은 활기를 띄는 것으로 분석되었음 1980년대, 1990년대, 2000년대의 건축허가의 연평균 증가율은 - 주거용의 경우 1980년대 연평균 증가율 16.3%에서 1990년대에는 3.5%로 둔화되었고 2000년대에는 0.6%로 거의 제자리에 머물고 있음 - 상업용은 1980년대에는 연평균 18.9%라는 높은 성장률을 보였으나 1990년대에는 외환위기의 충격으로 1.8%로 감소하였으며 2000년 대에는 18.0%로 증가세를 보이고 있음 37

53 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 - 공업용은 1980년대 연평균 19.7%, 1990년대 11.9%, 2000년대에 는 11.2%라는 높은 증가율을 보였음 <표 9> 주거용 상업용 공업용 건축허가 장기 동향 건축허가 연평균 증가율 주거용 상업용 공업용 1980년대('84-'89) 16.3% 18.9% 19.7% 1990년대('90-'99) 3.5% -1.8% 11.9% 2000년대( ) 0.6% 18.0% 11.2% <그림 5> 주거용 상업용 공업용 건축허가 장기 동향 80,000 70,000 60,000 (단위: 1,000제곱미터) 50,000 40,000 30,000 20,000 10, 주거용 상업용 공업용 다항식 (주거용) 다항식 (상업용) 다항식 (공업용) 3. 부동산개발업 등록 및 사업실적 현황 1) 부동산개발업 등록 현황 부동산 개발을 하고 있거나 하고자 할 계획인 사업자는 부동산개 발업법에서 정하는 바에 따라서 등록하여야 함 - 이에 따를 때, 앞에서 살펴본 부동산 임대 및 공급업체 중 주택법 에 의한 주택사업자나 대지조성사업자로 등록하지 않은 업체를 제 외한 사업체는 부동산개발업자로 등록을 하여야 함 38

54 Ⅲ. 부동산개발업 현황과 실태 - 그리고 주택법에 의한 주택사업자 또는 대지조성업자로 등록하지 않고 부동산 임대 및 공급업을 하고자 하는 경우에도 부동산개발 업자로 등록하여야 함 2009년 1월 현재 부동산개발업 등록사업자는 1,780개사이었으며 지역별로 서울특별시와 경기도가 575개사, 573개사로 절반이상이 었음 - 경상남도 119개사이외에 다른 지역은 거의 100개 이하였으며 광 주시가 15개사로 제일 적었으며 20개사 이하인 지역이 전라북도 16개사, 경상북도 17개사, 제주도 19개사였음 - 그리고 부산시가 87개사, 인천시가 83개사, 충청남도가 65개사이 었으며 나머지 지역은 50개사 미만으로 아직은 저조한 실적을 보 였음 - 지역별 비중을 수도권과 비수도권 지역을 구분하여 보면, 수도권 이 69.2%이었으며 비수도권이 30.5%이었음 이를 부동산 임대 및 공급업 사업체 신고실적과 대비하여 보면 부동산개발업자 등록을 하지 않아도 되는 주책사업자와 대지조성 업자를 제외하여도 약 1/3정도만 등록한 것으로 추산됨 - 이를 감안할 때, 향후 부동산개발업 등록자수는 부동산 시장동향 에 따라서 증가속도가 영향을 받을 것이겠지만 잠재 등록자수를 고려할 때, 등록업체수는 계속 증가할 것으로 예상됨 39

55 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 <그림 6> 부동산개발업 등록현황 경기도 32.2% 강원도 2.0% 충청북도 2.4% 충청남도 3.7% 대전시 2.5% 울산시 1.3% 전라북도 0.9% 전라남도 1.6% 경상북도 1.0% 광주시 0.8% 인천시 4.7% 대구시 2.0% 부산시 4.9% 서울시 32.3% 경상남도 6.7% 제주도 1.1% 40

56 Ⅲ. 부동산개발업 현황과 실태 <표 10> 부동산개발업 등록현황 구분 등록사업자 1개사 평균보유인력 1개사 평균 자본금 서울시 부산시 대구시 인천시 광주시 대전시 울산시 경기도 강원도 충청북도 충청남도 전라북도 전라남도 경상북도 경상남도 제주도 합계 1, 등록한 부동산개발업자의 1개사 평균 보유인력은 2.1인으로 지역 별로 약 0.1인 ~ 0.2인의 편차를 보이고 있으며 1개사 평균 보 유자본금은 지역별로 다소 편차가 있으나 342억 원으로 등록기준 자본금을 훨씬 웃도는 것으로 나타났음 - 특히 1개사 평균 자본금 규모가 큰 지역은 서울시로 657억 원으로 전국 1개사 평균자본금의 약 2배에 달하였으며 경기도는 거의 전국 평균수준인 340억 원이었음 등록업체의 1개사 보유 평균 전문인력수와 1개사 평균자본금 현 황에서 특이한 점은 전문인력의 경우 대부분이 법정보유인력 수 준인데 비해서 자본금규모는 월등히 크다는 점임 - 자본금 규모가 등록기준을 크게 웃도는 것은 이미 부동산개발업을 41

57 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 영위하고 있거나 부동산개발사업을 하기 위한 부동산을 보유하고 있는 경우에 부동산개발업을 등록하고 있음을 의미 - 이는 부동산개발업을 등록하는데 있어서 자본금 규모보다 전문인력 보유가 더 큰 부담으로 작용할 수 있음을 시사하는 것으로 이에 대한 세밀한 검토가 필요함을 시사 2) 부동산개발업 사업실적 현황 부동산개발업의 전국 실적의 개발 형태별 실적을 살펴보면 토지 부문과 시설부문으로 구분할 수 있음 - 부동산개발업의 전국 사업건수는 1,187건이며, 사업비는 약 56조 원, 사업면적은 7,374만m2의 면적이 개발되었음 - 토지부분 개발 실적은 125건의 사업이 진행되었으며, 약 2.8조원 의 사업비가 투입되었으며, 1,896만m2의 사업면적이 개발되었음. - 시설부분 개발 실적은 1,062건의 사업이 진행되었으며, 약 53조원 의 사업비가 투입되었고, 5,477만m2의 사업면적이 개발되었음 <표 11> 부동산개발업 개발 형태별 실적 (단위 :건,백만원,m2) 구 분 사업건수 사업비 매출액 사업면적 토 지 125 2,817, ,616 18,960,761 시 설 1,062 53,554,648 34,985,461 54,779,763 합 계 1,187 56,372,620 35,149,077 73,740,524 부동산개발업의 실적을 개발유형 17) 별로 살펴보면 총 6개의 개발 유형으로 구분되며, 총 사업 건수는 1,164건으로 나타남 - 유형별 실적을 살펴보면 A(단독)의 경우 총 608건으로 전국 부동 산개발업 사업 건수의 52.2%로서 가장 많은 사업건수를 보이며, 17) A(단독), B(등록사업자+등록사업자), C(등록사업자+지주(공동사업주체)), D(등록사업자+공공기관), E(특수목적법인(설립근거 법률 명시)), F(기타) 42

58 Ⅲ. 부동산개발업 현황과 실태 B(등록사업자+등록사업자) 유형이 40건(3.4%), C(등록사업자+ 지주(공동사업주체)) 유형이 466건(40%), D(등록사업자+공공기 관) 유형이 4건(0.3%), E(특수목적법인(설립근거 법률 명시)) 유 형이 32건(2.7%), F(기타) 유형이 14건(1.2%)로 나타남 위 유형별 실적에서 특이한 점은 등록사업자와 지주가 공동사업 주체방식으로 추진하는 사업이 466건으로 전체 사업의 40%를 차 지하고 있는 점임 - 이는 개인사업자의 경우 개발업을 직접 등록하여 사업을 영위하기 보다는 등록사업자와 협약을 통하여 단발성으로 사업을 추진하는 방식을 선호하기 때문으로 보임 <표 12> 부동산개발업 개발 유형별 실적 (단위 :건,%) 구 분 A B C D E F 합계 건 수 ,164 비 율 유형별 실적의 합계는 토지와 시설을 함께 개발되는 경우의 건수가 통합되어있어 형태별 개 발 실적의 합계와 다를 수 있음 업태(개인, 법인), 개발형태별로 구분하면 법인 사업체 1,185건 (토지 124건, 시설 1,041건), 개인사업체 22(토지 1건, 시설 21 건)건으로 구분됨 - 법인사업체의 사업실적을 살펴보면 약 56조 원의 사업비와 7,344 만m2의 사업면적을 사용하였음 - 개인사업체의 사업실적을 살펴보면 약 4,647억 원의 사업비와 29 만m2의 사업면적을 사용하였음 43

59 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 (단위 :건,백만원,m2) 사업체구분 개발형태 사업건수 사업비 매출액 사업면적 법인 개인 <표 13> 부동산개발업 사업체구분 개발형태별 실적 토 지 124 2,814, ,616 18,939,076 시 설 1,041 53,554,648 34,936,432 54,509,619 합 계 1,165 56,369,120 35,100,048 73,448,695 토 지 1 3, ,685 시 설 ,283 49, ,143 합 계 ,783 49, ,828 업태(개인, 법인), 개발유형별로 구분하면 법인 사업체 1,142건, 개인사업체 19건으로 구분됨 - 법인사업체의 실적을 살펴보면 A유형이 589건(51.6%), B유형이 38건(3.3%), C유형이 465건(40.7%), D유형이 4건(0.4%), E유형 이 32건(2.8%), F유형이 14건(1.2%)로 나타남 - 개인사업체의 실적을 살펴보면 A유형이 19건(86.4%), B유형이 2 건(9.1%), C유형이 1건(4.5%)로 나타남 (단위 :건,%) 사업체구분 A B C D E F 합 계 법인 개인 합계 <표 14> 부동산개발업 사업체구분 개발유형별 실적 건수 ,142 비율 건수 비율 건수 ,164 비율 ) 부동산개발업 지역별 실적 현황 부동산개발업의 지역별 실적 현황을 살펴보면 토지부문, 시설부 44

60 Ⅲ. 부동산개발업 현황과 실태 문, 유형별 현황으로 구분할 수 있음 - 부동산개발업의 지역별 토지부문 실적을 살펴보면 <표 9>와 같 으며 법인 124건, 개인 1건으로 법인사업체의 실적이 많은 것으로 나타나고 경기도가 가장 많은 토지부문 실적을 보이고 있음 - 부동산개발업의 지역별 시설부문 실적을 살펴보면 <표 10>와 같 으며 법인 1,041건, 개인 21건으로 법인사업체의 실적이 많은 것 으로 나타나고 서울특별시와 경기도가 각 387건씩으로 가장 많은 시설부문 실적을 보이고 있음 - 부동산개발업의 지역별 개발유형별 실적을 살펴보면 <표 11>와 같으며 A유형, C유형 순으로 많은 것으로 나타남 45

61 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 <표 15> 부동산개발업 지역별 토지부문 실적 (단위 :건,백만원,m2) 지 역 사업체구분 사업건수 사업비 매출액 사업면적 서울특별시 법 인 개 인 부산광역시 법 인 개 인 대구광역시 법 인 1 7,762 11,500 6,203 개 인 인천광역시 법 인 4 106,745 3,000 2,253,287 개 인 광주광역시 법 인 개 인 대전광역시 법 인 개 인 울산광역시 법 인 개 인 경기도 법 인 91 1,579,063 7,737,476 개 인 1 3,500 21,685 강원도 법 인 1 2, ,126 개 인 충청북도 법 인 1 60, ,278,657 개 인 충청남도 법 인 2 270,154 19,536 14,644 개 인 전라북도 법 인 개 인 전라남도 법 인 개 인 경상북도 법 인 ,172 개 인 경상남도 법 인 6 9,051 30,033 개 인 제주도 법 인 , ,957 7,604,349 개 인 합계 법 인 124 2,814, ,616 18,939,076 개 인 1 3, ,685 46

62 Ⅲ. 부동산개발업 현황과 실태 <표 16> 부동산개발업 지역별 시설부문 실적 (단위 :건,백만원,m2) 개발형태 사업체구분 사업건수 사업비 매출액 사업면적 서울특별시 법 인 ,515,812 32,450,341 36,556,037 개 인 부산광역시 법 인 3 13,539 10,899 8,255 개 인 ,616 대구광역시 법 인 , , ,070 개 인 인천광역시 법 인 81 2,122,448 1,336,138 6,665,321 개 인 1 14,497 25,656 49,848 광주광역시 법 인 4 253,480 59, ,413 개 인 1 16,000 21,900 11,374 대전광역시 법 인 4 17,857 3,710 25,292 개 인 울산광역시 법 인 9 162,471 6,176 44,548 개 인 ,050 4,341 경기도 법 인 ,589,634 6,051,604 개 인 , ,280 강원도 법 인 9 231,671 27, ,035 개 인 충청북도 법 인 ,407 21, ,287 개 인 충청남도 법 인 , ,040 3,493,593 개 인 1 65,000 26,683 전라북도 법 인 ,380 78,302 개 인 전라남도 법 인 , , ,900 개 인 경상북도 법 인 ,173 32,112 93,507 개 인 경상남도 법 인 10 63,865 21,849 66,969 개 인 제주도 법 인 , ,485 개 인 합계 법 인 1,041 53,554,678 34,936,432 54,509,619 개 인 ,283 49, ,143 47

63 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 <표 17> 부동산개발업 지역별 개발유형별 실적 (단위 :건수(%) 사업체구분 A B C D E F 합계 서울 법인 271(70.0) 116(30.0) 387(100) 특별시 개인 부산 법인 1(33.3) 2(66.7) 3(100) 광역시 개인 1(100) 1(100) 대구 법인 5(33.3) 2(13.3) 8(53.3) 15(100) 광역시 개인 인천 법인 33(38.8) 3(3.5) 29(34.1) 1(1.2) 19(22.4) 85(100) 광역시 개인 1(100) 1(100) 광주 법인 4(100) 4(100) 광역시 개인 1(100) 1(100) 대전 법인 1(25.0) 1(25.0) 2(50.0) 4(100) 광역시 개인 울산 법인 1(11.1) 7(77.8) 1(11.1) 9(100) 광역시 개인 1(100) 1(100) 경기도 법인 188(41.6) 24(5.3) 224(49.6) 1(0.2) 8(1.8) 7(1.5) 452(100) 개인 15(88.2) 2(11.8) 17(100) 강원도 법인 7(70) 3(30) 10(100) 개인 법인 5(20.0) 20(80.0) 25(100) 충청북도 개인 법인 36(48.6) 32(43.2) 5(6.8) 1(1.4) 74(100) 충청남도 개인 1(100) m 1(100) 법인 5(35.7) 7(50.0) 2(14.3) 14(100) 전라북도 개인 법인 2(15.4) 4(30.8) 4(30.8) 3(23.1) 13(100) 전라남도 개인 법인 10(71.4) 2(14.3) 2(14.3) 14(100) 경상북도 개인 법인 3(18.8) 4(25.0) 9(56.3) 16(100) 경상남도 개인 제주도 법인 17(100) 17(100) 개인 합계 법인 589(51.6) 38(3.3) 465(40.7) 4(0.4) 32(2.8) 14(1.2) 1,142(100) 개인 19(86.4) 2(9.1) 1(4.5) 22(100) 48

64 Ⅲ. 부동산개발업 현황과 실태 (1) 서울특별시 업태(개인, 법인), 개발형태별로 구분하면 토지부문 0건, 시설부 문 387건(법인 387건)으로 구분됨 - 시설부문의 사업실적을 살펴보면 약 36.5조 원의 사업비와 3,655 만m2의 사업면적을 사용하였음 (단위 :건,백만원,m2) 개발형태 사업체구분 사업건수 사업비 매출액 사업면적 토 지 시 설 <표 18> 서울특별시 부동산개발업 업태별 개발형태별 실적 법 인 개 인 합 계 법 인 ,515,812 32,450,341 36,556,037 개 인 합 계 ,515,812 32,450,341 36,556,037 업태(개인, 법인), 개발유형별로 구분하면 법인 사업체 387건, 개 인사업체 0건으로 구분됨 - 법인사업체의 실적을 살펴보면 A유형이 271건(70.0%), C유형이 116건(30.0%)로 나타남 (단위 :건,%) 사업체구분 A B C D E F 합계 법 인 개 인 합 계 <표 19> 서울특별시 부동산개발업 사업체구분 개발유형별 실적 건수 비율 건수 비율 건수 비율

65 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 (2) 부산광역시 업태(개인, 법인), 개발형태별로 구분하면 토지부문 0건, 시설부 문 4건(법인 3건, 개인 1건)으로 구분됨 - 시설부문의 사업실적을 살펴보면 약 144억 원의 사업비와 9,871 m2의 사업면적을 사용하였음 (단위 :건,백만원,m2) 개발형태 사업체구분 사업건수 사업비 매출액 사업면적 토 지 시 설 <표 20> 부산광역시 부동산개발업 업태별 개발형태별 실적 법 인 개 인 합 계 법 인 3 13,539 10,899 8,255 개 인 ,616 합 계 4 14,419 11,322 9,871 업태(개인, 법인), 개발유형별로 구분하면 법인 사업체 3건, 개인 사업체 1건으로 구분됨 - 법인사업체의 실적을 살펴보면 A유형이 1건(33.3%), C유형이 2 건(66.7%)로 나타남 - 개인사업체의 실적을 살펴보면 A유형이 1건(100%)로 나타남 (단위 :건,%) 사업체구분 A B C D E F 합계 법 인 개 인 <표 21> 부산광역시 부동산개발업 사업체구분 개발유형별 실적 건수 비율 건수 1 1 비율 합 계 건수 비율

66 Ⅲ. 부동산개발업 현황과 실태 (3) 대구광역시 업태(개인, 법인), 개발형태별로 구분하면 토지부문 1건(법인 1 건), 시설부문 14건(법인 14건)으로 구분됨 - 토지부문의 사업실적을 살펴보면 약 77억 원의 사업비와 6,203m2 의 사업면적을 사용하였음 - 시설부문의 사업실적을 살펴보면 약 3,976억 원의 사업비와 24.9 만m2의 사업면적을 사용하였음 (단위 :건,백만원,m2) 개발형태 사업체구분 사업건수 사업비 매출액 사업면적 토 지 시 설 <표 22> 대구광역시 부동산개발업 업태별 개발형태별 실적 법 인 1 7,762 11,500 6,203 개 인 합 계 1 7,762 11,500 6,203 법 인 , , ,070 개 인 합 계 , , ,070 업태(개인, 법인), 개발유형별로 구분하면 법인 사업체 15건, 개 인사업체 0건으로 구분됨 - 법인사업체의 실적을 살펴보면 A유형이 5건(33.3%), B유형이 2 건(13.3%), C유형이 8건(53.3%)로 나타남 <표 23> 대구광역시 부동산개발업 사업체구분 개발유형별 실적 (단위 :건,%) 사업체구분 A B C D E F 합계 법 인 건수 비율 개 인 건수 비율 합 계 건수 비율

67 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 (4) 인천광역시 업태(개인, 법인), 개발형태별로 구분하면 토지부문 4건(법인 4 건), 시설부문 82건(법인 81건, 개인 1건)으로 구분됨 - 토지부문의 사업실적을 살펴보면 약 1,067억 원의 사업비와 225 만m2의 사업면적을 사용하였음 - 시설부문의 사업실적을 살펴보면 약 2.1조 원의 사업비와 671만m2 의 사업면적을 사용하였음 <표 24> 인천광역시 부동산개발업 업태별 개발형태별 실적 (단위 :건,백만원,m2) 개발형태 사업체구분 사업건수 사업비 매출액 사업면적 법 인 4 106,745 3,000 2,253,287 토 지 개 인 합 계 4 106,745 3,000 2,253,287 법 인 81 2,122,448 1,336,138 6,665,321 시 설 개 인 1 14,497 25,656 49,848 합 계 82 2,136,945 1,361,794 6,715,169 업태(개인, 법인), 개발유형별로 구분하면 법인 사업체 85건, 개 인사업체 1건으로 구분됨 - 법인사업체의 실적을 살펴보면 A유형이 33건(38.8%), B유형이 3건 (3.5%), C유형이 29건(34.1%), D유형이 1건(1.2%), E유형이 19건 (22.4%)로 나타나고, 개인사업체는 A유형이 1건(100%)로 나타남 <표 25> 인천광역시 부동산개발업 사업체구분 개발유형별 실적 (단위 :건,%) 사업체구분 A B C D E F 합계 법 인 건수 비율 개 인 건수 1 1 비율 합 계 건수 비율

68 Ⅲ. 부동산개발업 현황과 실태 (5) 광주광역시 업태(개인, 법인), 개발형태별로 구분하면 토지부문 0건, 시설부 문 5건(법인 4건, 개인 1건)으로 구분됨 - 시설부문의 사업실적을 살펴보면 약 2,694억 원의 사업비와 13.8 만m2의 사업면적을 사용하였음 (단위 :건,백만원,m2) 개발형태 사업체구분 사업건수 사업비 매출액 사업면적 토 지 시 설 <표 26> 광주광역시 부동산개발업 업태별 개발형태별 실적 법 인 개 인 합 계 법 인 4 253,480 59, ,413 개 인 1 16,000 21,900 11,374 합 계 5 269,480 81, ,787 업태(개인, 법인), 개발유형별로 구분하면 법인 사업체 4건, 개인 사업체 1건으로 구분됨 - 법인사업체의 실적을 살펴보면 A유형이 4건(100.0%)로 나타남 - 개인사업체의 실적을 살펴보면 A유형이 1건(100.0%)로 나타남 (단위 :건,%) 사업체구분 A B C D E F 합계 법 인 개 인 <표 27> 광주광역시 부동산개발업 사업체구분 개발유형별 실적 건수 4 4 비율 건수 1 1 비율 합 계 건수 5 5 비율

69 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 (6) 대전광역시 업태(개인, 법인), 개발형태별로 구분하면 토지부문 0건, 시설부 문 4건(법인 4건)으로 구분됨 - 시설부문의 사업실적을 살펴보면 약 178억 원의 사업비와 2.5만m2 의 사업면적을 사용하였음 (단위 :건,백만원,m2) 개발형태 사업체구분 사업건수 사업비 매출액 사업면적 토 지 시 설 <표 28> 대전광역시 부동산개발업 업태별 개발형태별 실적 법 인 개 인 합 계 법 인 4 17,857 3,710 25,292 개 인 합 계 4 17,857 3,710 25,292 업태(개인, 법인), 개발유형별로 구분하면 법인 사업체 4건, 개인 사업체 0건으로 구분됨 - 법인사업체의 실적을 살펴보면 A유형이 1건(25.0%), B유형이 1 건(25.0%), C유형이 2건(50.0%)로 나타남 (단위 :건,%) 사업체구분 A B C D E F 합계 법 인 개 인 <표 29> 대전광역시 부동산개발업 사업체구분 개발유형별 실적 건수 비율 건수 비율 합 계 건수 비율

70 Ⅲ. 부동산개발업 현황과 실태 (7) 울산광역시 업태(개인, 법인), 개발형태별로 구분하면 토지부문 0건, 시설부 문 10건(법인 9건, 개인 1건)으로 구분됨 - 시설부문의 사업실적을 살펴보면 약 1,634억 원의 사업비와 4.8만 m2의 사업면적을 사용하였음 (단위 :건,백만원,m2) 개발형태 사업체구분 사업건수 사업비 매출액 사업면적 토 지 시 설 <표 30> 울산광역시 부동산개발업 업태별 개발형태별 실적 법 인 개 인 합 계 법 인 9 162,471 6,176 44,548 개 인 ,050 4,341 합 계 ,411 7,226 48,889 업태(개인, 법인), 개발유형별로 구분하면 법인 사업체 9건, 개인 사업체 1건으로 구분됨 - 법인사업체의 실적을 살펴보면 A유형이 1건(11.1%), C유형이 7 건(77.8%), F유형이 1건(11.1%)로 나타남 - 개인사업체의 실적을 살펴보면 A유형이 1건(100.0%)로 나타남 (단위 :건,%) 사업체구분 A B C D E F 합계 법 인 개 인 합 계 <표 31> 울산광역시 부동산개발업 사업체구분 개발유형별 실적 건수 비율 건수 1 1 비율 건수 비율

71 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 (8) 경기도 업태(개인, 법인), 개발형태별로 구분하면 토지부문 92건(법인 91 건, 개인 1건), 시설부문 383건(법인 367건, 개인 16건)으로 구 분됨 - 토지부문의 사업실적을 살펴보면 약 1.57조 원의 사업비와 773만 m2의 사업면적을 사용하였음 - 시설부문의 사업실적을 살펴보면 약 11.58조 원의 사업비와 605 만m2의 사업면적을 사용하였음 <표 32> 경기도 부동산개발업 업태별 개발형태별 실적 (단위 :건,백만원,m2) 개발형태 사업체구분 사업건수 사업비 매출액 사업면적 법 인 91 1,579,063 7,737,476 토 지 개 인 1 3,500 21,685 합 계 92 1,582,563 7,759,161 법 인 ,589,634 6,051,604 시 설 개 인 , ,280 합 계 ,953,600 6,227,884 업태(개인, 법인), 개발유형별로 구분하면 법인 사업체 452건, 개 인사업체 17건으로 구분됨 - 법인사업체의 실적을 살펴보면 A유형이 188건(41.6%), B유형이 24건(5.3%), C유형이 224건(49.6%), D유형이 1건(0.2%), E유형 이 8건(1.8%), F유형이 7건(1.5%)로 나타남 - 개인사업체의 실적을 살펴보면 A유형이 15건(88.2%), B유형이 2 건(11.8%)로 나타남 56

72 Ⅲ. 부동산개발업 현황과 실태 <표 33> 경기도 부동산개발업 사업체구분 개발유형별 실적 (단위 :건,%) 사업체구분 A B C D E F 합계 법 인 건수 비율 41.6% 5.3% 49.6% 0.2% 1.8% 1.5% 100% 개 인 건수 비율 88.2% 11.8% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 100% 합 계 건수 비율 43.3% 5.5% 47.8% 0.2% 1.7% 1.5% 100% (9) 강원도 업태(개인, 법인), 개발형태별로 구분하면 토지부문 1건(법인 1 건), 시설부문 9건(법인 9건)으로 구분됨 - 토지부문의 사업실적을 살펴보면 약 25.7억 원의 사업비와 7,126 m2의 사업면적을 사용하였음 - 시설부문의 사업실적을 살펴보면 약 2,316.7억 원의 사업비와 13.6만m2의 사업면적을 사용하였음 (단위 :건,백만원,m2) 개발형태 사업체구분 사업건수 사업비 매출액 사업면적 토 지 시 설 <표 34> 강원도 부동산개발업 업태별 개발형태별 실적 법 인 1 2, ,126 개 인 합 계 1 2, ,126 법 인 9 231,671 27, ,035 개 인 합 계 9 231,671 27, ,035 업태(개인, 법인), 개발유형별로 구분하면 법인 사업체 7건, 개인 사업체 0건으로 구분됨 - 법인사업체의 실적을 살펴보면 A유형이 7건(70.0%), C유형이 3 57

73 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 건(30.0%)로 나타남 <표 35> 강원도 부동산개발업 사업체구분 개발유형별 실적 (단위 :건,%) 사업체구분 A B C D E F 합계 법 인 건수 비율 개 인 건수 비율 합 계 건수 비율 (10) 충청북도 업태(개인, 법인), 개발형태별로 구분하면 토지부문 1건(법인 1 건), 시설부문 24건(법인 24건)으로 구분됨 - 토지부문의 사업실적을 살펴보면 약 600억 원의 사업비와 만m2의 사업면적을 사용하였음 - 시설부문의 사업실적을 살펴보면 약 2,684억 원의 사업비와 16.3 만m2의 사업면적을 사용하였음 <표 36> 충청북도 부동산개발업 업태별 개발형태별 실적 (단위 :건,백만원,m2) 개발형태 사업체구분 사업건수 사업비 매출액 사업면적 법 인 1 60, ,278,657 토 지 개 인 합 계 1 60, ,278,657 법 인 ,407 21, ,287 시 설 개 인 합 계 ,407 21, ,287 업태(개인, 법인), 개발유형별로 구분하면 법인 사업체 25건, 개 인사업체 0건으로 구분됨 - 법인사업체의 실적을 살펴보면 A유형이 5건(20.0%), C유형이 20 58

74 Ⅲ. 부동산개발업 현황과 실태 건(80.0%)로 나타남 <표 37> 충청북도 부동산개발업 사업체구분 개발유형별 실적 (단위 :건,%) 사업체구분 A B C D E F 합계 법 인 건수 비율 개 인 건수 비율 합 계 건수 비율 (11) 충청남도 업태(개인, 법인), 개발형태별로 구분하면 토지부문 2건(법인 2 건), 시설부문 73건(법인 72건, 개인 1건)으로 구분됨 - 토지부문의 사업실적을 살펴보면 약 2,701억 원의 사업비와 1.4만 m2의 사업면적을 사용하였음 - 시설부문의 사업실적을 살펴보면 약 6,830억 원의 사업비와 352 만m2의 사업면적을 사용하였음 <표 38> 충청남도 부동산개발업 업태별 개발형태별 실적 (단위 :건,백만원,m2) 개발형태 사업체구분 사업건수 사업비 매출액 사업면적 법 인 2 270,154 19,536 14,644 토 지 개 인 합 계 2 270,154 19,536 14,644 법 인 , ,040 3,493,593 시 설 개 인 1 65,000 26,683 합 계 , ,040 3,520,276 업태(개인, 법인), 개발유형별로 구분하면 법인 사업체 74건, 개 인사업체 1건으로 구분됨 - 법인사업체의 실적을 살펴보면 A유형이 36건(48.6%), C유형이 59

75 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 32건(43.2%), E유형이 5건(6.8%), F유형이 1건(1.4%)로 나타남 - 개인사업체의 실적을 살펴보면 C유형이 1건(100.0%)로 나타남 <표 39> 충청남도 부동산개발업 사업체구분 개발유형별 실적 (단위 :건,%) 사업체구분 A B C D E F 합계 법 인 건수 비율 개 인 건수 1 1 비율 합 계 건수 비율 (12) 전라북도 업태(개인, 법인), 개발형태별로 구분하면 토지부문 0건, 시설부 문 14건(법인 14건)으로 구분됨 - 시설부문의 사업실적을 살펴보면 약 1,133억 원의 사업비와 7.8만 m2의 사업면적을 사용하였음 <표 40> 전라북도 부동산개발업 업태별 개발형태별 실적 (단위 :건,백만원,m2) 개발형태 사업체구분 사업건수 사업비 매출액 사업면적 법 인 토 지 개 인 합 계 법 인 ,380 78,302 시 설 개 인 합 계 ,380 78,302 업태(개인, 법인), 개발유형별로 구분하면 법인 사업체 14건, 개 인사업체 0건으로 구분됨 - 법인사업체의 실적을 살펴보면 A유형이 5건(35.7%), C유형이 7 건(50.0%), F유형이 2건(14.3%)로 나타남 60

76 Ⅲ. 부동산개발업 현황과 실태 (단위 :건,%) 사업체구분 A B C D E F 합계 법 인 개 인 합 계 <표 41> 전라북도 부동산개발업 사업체구분 개발유형별 실적 건수 비율 건수 비율 건수 비율 (13) 전라남도 업태(개인, 법인), 개발형태별로 구분하면 토지부문 0건, 시설부 문 13건(법인 13건)으로 구분됨 - 시설부문의 사업실적을 살펴보면 약 6,821억 원의 사업비와 30.6 만m2의 사업면적을 사용하였음 (단위 :건,백만원,m2) 개발형태 사업체구분 사업건수 사업비 매출액 사업면적 토 지 시 설 <표 42> 전라남도 부동산개발업 업태별 개발형태별 실적 법 인 개 인 합 계 법 인 , , ,900 개 인 합 계 , , ,900 업태(개인, 법인), 개발유형별로 구분하면 법인 사업체 13건, 개 인사업체 0건으로 구분됨 - 법인사업체의 실적을 살펴보면 A유형이 2건(15.4%), B유형이 4 건(30.8%), C유형이 4건(30.8%), F유형이 3건(23.1%)로 나타남 61

77 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 (단위 :건,%) 사업체구분 A B C D E F 합계 법 인 개 인 합 계 <표 43> 전라남도 부동산개발업 사업체구분 개발유형별 실적 건수 비율 건수 비율 건수 비율 (14) 경상북도 업태(개인, 법인), 개발형태별로 구분하면 토지부문 1건(법인 1 건), 시설부문 13건(법인 13건)으로 구분됨 - 토지부문의 사업실적을 살펴보면 약 8,300만 원의 사업비와 1,172m2의 사업면적을 사용하였음 - 시설부문의 사업실적을 살펴보면 약 1,391억 원의 사업비와 9.3만 m2의 사업면적을 사용하였음 <표 44> 경상북도 부동산개발업 업태별 개발형태별 실적 (단위 :건,백만원,m2) 개발형태 사업체구분 사업건수 사업비 매출액 사업면적 법 인 ,172 토 지 개 인 합 계 ,172 법 인 ,173 32,112 93,507 시 설 개 인 합 계 ,173 32,112 93,507 업태(개인, 법인), 개발유형별로 구분하면 법인 사업체 14건, 개 인사업체 0건으로 구분됨 - 법인사업체의 실적을 살펴보면 A유형이 10건(71.4%), C유형이 2건(14.3%), D유형이 2건(14.3%)로 나타남 62

78 Ⅲ. 부동산개발업 현황과 실태 <표 45> 경상북도 부동산개발업 사업체구분 개발유형별 실적 (단위 :건,%) 사업체구분 A B C D E F 합계 법 인 건수 비율 개 인 건수 비율 합 계 건수 비율 (15) 경상남도 업태(개인, 법인), 개발형태별로 구분하면 토지부문 6건(법인 6 건), 시설부문 10건(법인 10건)으로 구분됨 - 토지부문의 사업실적을 살펴보면 약 90억 원의 사업비와 3만m2의 사업면적을 사용하였음 - 시설부문의 사업실적을 살펴보면 약 638억 원의 사업비와 6.6만m2 의 사업면적을 사용하였음 <표 46> 경상남도 부동산개발업 업태별 개발형태별 실적 (단위 :건,백만원,m2) 개발형태 사업체구분 사업건수 사업비 매출액 사업면적 법 인 6 9,051 30,033 토 지 개 인 합 계 6 9,051 30,033 법 인 10 63,865 21,849 66,969 시 설 개 인 합 계 10 63,865 21,849 66,969 업태(개인, 법인), 개발유형별로 구분하면 법인 사업체 16건, 개 인사업체 0건으로 구분됨 - 법인사업체의 실적을 살펴보면 A유형이 3건(18.8%), B유형이 4 건(25.0%), C유형이 9건(56.3%)로 나타남 63

79 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 (단위 :건,%) 사업체구분 A B C D E F 합계 법 인 개 인 합 계 <표 47> 경상남도 부동산개발업 사업체구분 개발유형별 실적 건수 비율 건수 비율 건수 비율 (16) 제주도 업태(개인, 법인), 개발형태별로 구분하면 토지부문 17건(법인 17 건), 시설부문 17건(법인 17건)으로 구분됨 - 토지부문의 사업실적을 살펴보면 약 7,790억 원의 사업비와 760.4만m2의 사업면적을 사용하였음 - 시설부문의 사업실적을 살펴보면 약 3,650억 원의 사업비와 44.3 만m2의 사업면적을 사용하였음 <표 48> 제주도 부동산개발업 업태별 개발형태별 실적 (단위 :건,백만원,m2) 개발형태 사업체구분 사업건수 사업비 매출액 사업면적 법 인 , ,957 7,604,349 토 지 개 인 합 계 , ,957 7,604,349 법 인 , ,485 시 설 개 인 합 계 , ,485 업태(개인, 법인), 개발유형별로 구분하면 법인사업체 17건, 개인 사업체 0건으로 구분됨 - 법인사업체의 실적을 살펴보면 A유형이 17건(100.0%)로 나타남 64

80 Ⅲ. 부동산개발업 현황과 실태 <표 49> 제주도 부동산개발업 사업체구분 개발유형별 실적 (단위 :건,%) 사업체구분 A B C D E F 합계 법 인 건수 비율 개 인 건수 비율 합 계 건수 비율 개발형태별 건수와의 차이는 토지와 시설을 함께 개발하였기 때문임 4. 부동산개발업에 영업행태 등에 대한 설문조사 1) 개요 부동산개발업을 영위하고 있거나 영위하려고 하는 자를 대상으로 부동산개발업 영업현황과 실태를 파악하고 부동산개발업법 운영 관련 문제점을 도출하기 위하여 설문조사를 실시 조사시기 조사대상 조사인원 조사방법 조사내용 설문조사 개요 ~ (교육일정에 따라 조사) 부동산개발업 등록을 위하여 교육을 받은 부동산개발업자 부동산개발업 등록 1,780개 업체 중 109개 업체 표본조사 조사설문지에 응답자가 직접 작성 부동산개발업 참여 이유, 등록기준적합성(부적합 기준, 자본금, 전문인력 보 유), 등록기준에 대한 요구사항, 참여 희망 분야, 부동산개발업의 개선 사항 등 65

81 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 2) 주요 조사결과의 요약 (1) 부동산개발업 등록을 하고자 하는 이유 부동산개발업 등록을 위한 사전교육과정에 참여하고 있는 응답자의 22.6%가 부동산개발업을 하고 있으며 77.4%가 할 예정인 것으로 응답 - 부동산개발업에 진출하게된 계기에 대해서 71.4%가 부동산개발업 관련 업종을 하고 있기 때문인 것으로 응답, 18.1%는 새로운 유망 업종이기 때문인 것으로 응답 <그림 7> 부동산개발업에 진출하려는 이유 새로운 유망 업종, 18.1% 토지를 보 유, 3.8% 현재의 업종 보다 수익이 좋을 것 같 아서, 3.8% 관련업종종 사, 71.4% 부동산개발업에 등록할 업체의 대부분이 유관 업종을 보유하고 있을 것으 로 예상되며 이는 향후 부동산개발업을 육성하는데 있어서 참고가 될 것임 부동산개발업 이외의 업종을 보유하고 있는 경우가 63.6% 이었음 - 현 업종은 종합공사업이 45.1%, 전문공사업이 7.7%, 건축사사무소 가 12.1% 주택건설업, 부동산임대업이 각기 6.6%, 3.3%이며 토목 설계업 등이 15.4% 등임 66

82 Ⅲ. 부동산개발업 현황과 실태 <그림 8>현재 종사하고 있는 업종 부동산임대업, 3.3% 주택건설업, 6.6% 부동산중개업, 4.4% 토목설계등, 15.4% 기타, 5.5% 건축사사무소, 12.1% 전문공사업 등 록 건설업, 7.7% 종합공사업 등 록 건설업, 45.1% 등록하고자 하는 업체의 규모는 종업원 300명이상 대기업이 11.3%로 적지 않았으나 종업원수 50명 미만인 중소기업이 52.6%, 소규모업체가 28.9%로 대부분이 중소업체 이었음 <그림 9> 등록하고자 하는 업체의 규모 아주 소규모, 28.9% 대기업, 11.3% 중소기업, 52.6% 중견기업, 7.2% 부동산개발업법에서 정하고 있는 등록기준의 적합성에 대해서 35.1% 가 적합하다고 응답, 24.3%는 적합하지 않은 것으로 응답, 나머지 67

83 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 40.5%는 잘 모르는 것으로 응답 <그림 10> 등록기준 적합성 잘 모름, 40.5% 부적합, 24.3% 적합, 35.1% - 이와 관련해서 적합하지 않은 사항에 대한 질문에 대해서 52.6%가 자 본금을, 34.2%가 전문인력을, 2.6%가 사무실, 그리고 나머지 19.5%는 등록시기, 조건 등으로 응답 <그림 11> 적합하지 않은 기준 사무실, 2.6% 기타, 10.5% 전문인력, 34.2% 자본금, 52.6% - 이에 대한 개선방향에 자본금은 현 수준인 5억 원으로 하자는 의견 이 3.7%이었고, 3억 원 이상이 29.6%, 2억 원 이상이 25.9%, 1억 원 이상이 18.5%, 5천 만 원 이상이 3.7%로 현 수준보다 낮추자는 의견 68

84 Ⅲ. 부동산개발업 현황과 실태 이 많았으며 10억 원 이상으로 높이자는 의견도 18.5%에 달하였음 <그림 12> 적합한 자본금 규모 현행 5억유 지, 3.7% 10억이상, 18.5% 5천만원, 3.7% 1억, 18.5% 3억, 29.6% 2억, 25.9% 한편 전문인력 자격에 대해서는 63.4%가 적당한 것으로 응답하였 으며 10.8%가 적당하지 않은 것으로 응답하였으며 모르겠다는 의 견도 25.8%이었음 <그림 13> 전문인력에 대한 의견 모르겠다, 25.8 부적합, 10.8 적힙, 전문인력은 응답자 중 15.9%가 현 수준을 유지하자는 의견이었으며 40.0%가 1인으로 낮추자는 의견을 30.0%가 3인 이상으로 높이자는 의견 69

85 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 이었고 10.0%가 4인 이상, 5.0%가 5인 이상으로 높이자는 의견이었음 <그림 14> 적합한 전문인력 4인, 10.0% 5인, 5.0% 1인, 40.0% 3인, 30.0% 현 2인유지, 15.0% 이와 관련하여 개선의견은 부동산개발 전문가 가격등제도 강화, 교육수료 후 전형을 거쳐서 자격증을 부여 등이었음 등록기준에 대한 설문조사 결과에 따르면 부동산개발업에 등록하고자 할 경우 전문인력 확보보다 자본금확보가 더 큰 부담으로 작용하고 있다는 것 을 알 수 있으며 등록기준에 대해서는 높이자는 의견보다는 낮추자는 의견 이 더 많았음 이는 향후 부동산개발업 등록기준을 개선하는데 참고가 될 수 있을 것임 끝으로 부동산개발업 등록자의 경우 등록기준의 적합성에 대해서 명확한 평가를 내리지 못하고 있는 것으로 나타나고 있어서 향후 부동산개발업 등 록제도의 원활한 운영을 위해서는 이에 대한 사전교육이나 홍보 확대가 필 요함으로 시사 부동산개발행위 중 선호하는 유형에 대한 질문에서 39.2%가 사업 용지 취득, 계획수립, 인허가, 시공 후 분양까지 수행하는 것이고 13.7%가 인허가후 사업권을 양도하는 유형이었고 11.8%가 사업용 지 등 취득 후 양도하는 유형이었음 70

86 Ⅲ. 부동산개발업 현황과 실태 <그림 15> 선호하는 부동산개발 유형 지구단위계획 수립에 참여, 2.0% 분양후 관리까 지, 9.8% 택지개발사업등 기타, 9.8% 사업용지등 취 득후 양도, 11.8% 사업권 양도, 13.7% 시공후, 분양 까지, 39.2% 시공하여 양도, 13.7% 이러한 조사결과는 부동산 관련 건설공사 등이 이루어지지 않은 채로 부동산 개발업자에 의해서 부동산이 분양될 수 있음을 보여주는 것으로 부동산 개발 내용에 이러한 사업유통도 포함시킬 수 있는 방안이 강구되어야 함을 시사 이와 관련해서 더 참여 하는 것이 바람직한 분야로 36.1%가 공공 개발사업의 개발주체로 참여, 20.5%가 부동산개발영업행위의 대 행, 그리고 42.2% 부동산개발관련 컨설팅으로 응답 <그림 16> 참여하고 싶은 분야 공공개발사 업의 개발주 체로 참여, 36.1% 기타, 1.2% 부동산개발 관련 컨설 팅, 42.2% 부동산개발 영업행위의 대행, 20.5% 71

87 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 이러한 조사결과는 향후 부동산개발업의 내용을 검토하는데 침고가 될 수 있을 것임 부동산개발업법과 관련하여 가장 개선하였으면 하는 부분에 대한 질문에 대해서 38.0%가 부동산개발업 영업범위, 23.9%가 전문인력 제도, 11.3%가 공동수행방식으로 응답 - 그리고 18.3%가 부동산개발업 등록제도로, 7.0%가 처벌규정에 대 해서 개선하여야 한다는 의견 <그림 17> 가장 개선하였으면 하는 부분 전문인력, 23.9% 처벌규정, 7.0% 기타, 1.4% 부동산개발 업 영업범 위, 38.0% 공동수행, 11.3% 부동산개발 업 등록제 도, 18.3% 표시 광고 등에 대해서는 개선의견이 없는 것으로 나타났는데 이는 아직 부 동산개발업법이 본격적으로 적용되지 않고 있는 데에서 나타는 현상으로 보임 항 목 설문조사결과 부동산개발업 영업중 22.6% 영업유무 영업할 예정 77.4% 새로운 유망업종 18.1% 부동산개발업에 진출계기 <표 50> 설문조사 결과의 종합 토지를 보유하고 있어서 3.8% 현재의 업종보다 수익이 좋을것 같아서 3.8% 부동산개발업 관련 업종종사 71.4% 기타 2.9% 72

88 Ⅲ. 부동산개발업 현황과 실태 항 목 설문조사결과 부동산개발업 이외 영위하고 있다 63.6% 업종 유무 영위하고 있지 않다. 36.4% 종합공사업 등록건설업 45.1% 이외 업종 <표 50> 설문조사 결과의 종합(계속) 전문공사업 등록건설업 7.7% 건축사사무소 12.1% 주택건설업 6.6% 부동산임대업 3.3% 부동산중개업 4.4% 토목설계등 15.4% 기타 5.5% 사업용지등 취득후 양도 11.8% 사업권 양도 13.7% 시공하여 양도 13.7% 부동산개발업 유형 참여가능(희망)분야 회사규모 등록기준적합성 부적합사항 시공후, 분양까지 39.2% 분양후 관리까지 9.8% 지구단위계획 수립에 참여 2.0% 택지개발사업등 기타 9.8% 부동산개발관련 컨설팅 42.2% 부동산개발 영업행위의 대행 20.5% 공공개발사업의 개발주체로 참여 36.1% 기타 1.2% 대기업 11.3% 중견기업 7.2% 중소기업 52.6% 아주 소규모 28.9% 적합 35.1% 부적합 24.3% 잘 모름 40.5% 자본금 52.6% 전문인력 34.2% 사무실 2.6% 기타 10.5% 73

89 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 항 목 설문조사결과 부동산개발업 영업범위 38.0% 개선하여여 할 사항 적정 자본금 규모 전문인력의견 적정 전문인력 <표 50> 설문조사 결과의 종합(계속) 부동산개발업 등록제도 18.3% 공동수행 11.3% 전문인력 23.9% 처벌규정 7.0% 기타 1.4% 5천만원 3.7% 1억 18.5% 2억 25.9% 3억 29.6% 현행 5억유지 3.7% 10억이상 18.5% 적합 63.4 부적합 10.8 모르겠다 인 40.0% 현 2인유지 15.0% 3인 30.0% 4인 10.0% 5인 5.0% 74

90 Ⅳ. 부동산개발업법 운영을 둘러싼 주요 논점 1. 개요 2. 부동산개발업법 및 제도에 대한 논의 사항 3. 검토 및 시사점 도출

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92 Ⅳ. 부동산개발업법 운영을 둘러싼 주요 논점 Ⅳ. 부동산개발업법 운영을 둘러싼 주요 논점 1. 개요 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률 제정으로 부동산개발업자를 관리할 수 있는 제도적 장치를 마련 년 3월 말 기준, 부동산개발업자로 등록한 업체가 1,639개이며 3,780명이 부동산개발업에 취업할 수 있는 전문인력으로 교육을 필하였음 시행결과 부동산개발업의 등록대상인 개발행위의 확인 장치 등이 미흡하고, 업체설립을 위한 등록자본금 및 전문인력 기준 등이 시 장진입의 규제요인이 되고 있다는 지적 - 개발행위 : 동법에서 부동산 개발을 타인에게 판매나 임대 등 공 급 목적으로 부동산을 개발하는 행위로 규정하고 있으나 자체사용 을 위한 개발행위와 구분이 명확하지 않음 현재 건축인허가시 부동산개발업 등록을 필하고 있으나 이 과정에서 부동 산개발행위 목적을 밝히지 않을 경우 동법의 적용여부를 판단하기 어려움 - (등록기준) 자본금 5억 원, 전문인력 2인, 사무실 33m2 이상으로 규 정하고 있으나 부동산 임대 등을 목적으로 부동산개발행위를 하는 경우 등록기준이 과다한 것으로 인식하며 민원제기 - 이를 감안하여 부동산개발업 종사자 또는 종사예정자 등에 대한 설문조사 와 부동산개발업관련 업무담당자와의 연찬회 결과를 통 해서 부동산개발업법 운영과 관련된 문제점을 정리 77

93 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 2. 부동산개발업법 및 제도에 대한 논의사항 1) 부동산개발업법의 적용상의 문제점 (1) 기획부동산 문제를 해결하는데 한계 노정 가. 문제제기 국민의 피해 중 가장 문제가 되는 부분은 기획부동산의 전화 등 을 통한 허위 과장된 사실을 알리거나 텔레마케터를 이용한 허위 정보 제공으로 부동산을 판매하는 행위임 현행 법률에서는 부동산개발업의 정의문제로 인해 기획부동산 중 가 장 문제가 되는 토지 분할 판매행위를 주된 업으로 하는 기획부동산 을 규제하기는 어렵다는 것임 나. 원인 부동산개발업법 제2조 제1호에서는 부동산개발 을 다음과 같이 정의하고 있는 바, 이에 따를 때, 형질변경 없이 토지를 단 순히 분할 판매하는 기획부동산을 관리하는데 한계가 있음 1 부동산개발 이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여 그 행위로 조 성 건축 대수선 리모델링 용도변경 또는 설치되거나 될 예정인 부동산, 그 부동산의 이 용권으로서 대통령령으로 정하는 권리9이하 부동산등 이라 한다)의 전부 또는 일 부를 공급하는 것을 말한다. 다만, 시공을 담당하는 행위를 제한한다. 가. 타인에게 공급할 목적으로 토지를 건설공사의 수행 또는 형질변경의 방법으로 조성 하는 행위 나. 타인에게 공급할 목적으로 건축물을 건축 대수선 리모델링 또는 용도변경 하거나 공작 물을 설치하는 행위. 이 경우 건축, 대수선, 리모델링 은 건축법 제2조 제1항제8호부터 제10호까지의 규정에 따른 건축, 대수선 및 리모델링 을 말하고, 용도변경 은 같은 법 제19조에 따른 용도변견을 말한다. 78

94 Ⅳ. 부동산개발업법 운영을 둘러싼 주요 논점 다. 대응방안 기획부동산의 영업행위도 규제대상이 될 수 있도록 부동산 개 발 의 개념을 검토하여 재 정의하는 방안 검토 < 검토의견 > 부동산학에서 부동산개발 이란 넓은 의미로서 현재의 부동산을 유용한 용도로 변 화시키는 행위로 보고 있음 - 국어사전에서도 개발( 開 發 )이란 다음과 같이 정의하고 있음 1. 토지나 천연자원 따위를 개척하여 유용하게 만듦 2. 지식이나 재능 따위를 개척하여 발달하게 함 3. 산업이나 경제 따위를 발전하게 함 4. 새로운 물건이나 생각 따위를 만듦 - 영어사전에서도 개발(development)이란 다음과 같이 정의하고 있음 1. 발달, 성장(growth); 발전, 진전( progress 유의어 ); (자원 등의) 개발, (재능 등 의) 계발; 확장; 전개 2. 발전의 소산; 진전된 새로운 단계; 새 사태 사실 이를 종합할 때 현재 가치가 낮은 대규모 토지나 건물을 분할하여 가치가 높은 소규 모 토지나 건물(구분건물)로 만드는 행위도 부동산개발볼 수 있음 - 부동산개발의 범위에 토지/건물의 분할이 포함될 경우 기획부동산의 분할 판매로 인한 통제가 가능할 것으로 사료됨 - 전문가의 논의를 거쳐야 하나, 제도로서의 부동산개발 의 정의에 토지형질변 경 뿐만 아니라 토지분할 까지 포함하는 것은 무리가 없을 것으로 보임 (2) 분양(마케팅) 단계에서 발생하는 문제에 대응하지 못함 가. 문제제기 현재 부동산개발업과 관련한 국민의 피해는 분양(마케팅) 단계에서 대부분 발생하고 있으며, 시장에서는 부동산 분양업자에게 개발업 자가 개발한 건물은 일괄 또는 부분 매각하여 분양하는 방법이 많 이 사용되고 있으나, 이에 대해서는 처벌할 규정이 전혀 없음 따라서, 부동산개발업자로부터 개발된 부동산을 양도(일괄 또는 부분) 받아 이를 다시 분양하는 자도 개발업자의 범위에 포함하거 나, 간주개발업자 로 봐서 금지의무(제20조) 등의 의무준수와 79

95 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 이와 관련된 처벌규정을 적용 받을 수 있도록 해야 할 것임 나. 원인 현행 법률 제16조 (지속가능한 부동산개발과 신의성실의 의무 등) 제1 항에서는 부동산개발업자 등 을 부동산개발업자와 부동산개발업자 의 임직원으로 규정하고 있음 또한 현행 법률에서는 부동산개발업자 등 에 대하여 소비자보 호의무, 신의성실의무, 금지행위(제20조) 등을 규정하고 있음 - 동시에 의무 위반에 대해서는 시정조치(제22조), 영업정지(제24조), 임직원의 해임 또는 징계요구(제24조), 등록취소(제25조), 벌칙(제36 조, 제38조) 등의 조치를 취할 수 있도록 하고 있음 그러나 현행 법률에서는 부동산개발업자 등 이 아닌 자가 제20조 의 금지행위를 할 경우에는 명시적으로 처벌할 규정이 미약함 다. 대응방안 부동산개발업자로부터 분양업무를 위탁받아 처리하거나 대행하는 자도 부동산개발업자로 간주하여 처벌하는 방안 강구 2) 시 도 및 사전교육기관 연찬회 결과 도출된 사항 국토해양부 부동산산업과에서는 2008년 11월 부동산개발업법 운 영과 관련하여 부동산개발업 등록 업무를 담당 시 도와 사전교육 기관과 연찬회를 개최, 문제점과 개선의견을 청취 - 논의사항은 부동산개발업 등록제도와 관련된 사항, 부동산개발업 실태조사, 부동산개발업 등록관청과 인허가 관청의 2원화 문제 등 이 제기되었음 부동산개발업 등록제도와 관련된 사항은 등록대상이 임대와 이용 까지 포함되어 부동산개발업이 위축되고 있으며 민원이 발생하고 80

96 Ⅳ. 부동산개발업법 운영을 둘러싼 주요 논점 있다는 것 - 직접 사용목적으로 부동산 개발사업을 신청할 경우 등록대상 여부 판단기준 부재로 혼란이 발생하고 부동산 등록을 회피할 목적으로 직접 사용하는 것으로 신고하는 등 위법 편법행위로 부동산개발 업 등록의 본래 취지가 퇴색 - 법인인 부동산개발업자의 등록자본금 심사에 대한 시행규칙과 업무편 람의 불일치, 개인의 경우 영업용 자산평가액에 대한 구체적인 기준이 없어 등록업무의 혼란초래 - 부동산개발 전문인력의 자격요건과 관련하여 민원이 발생, 사전교 육 수료자에 대한 등록관청에서 재심사하는 중복규제와 기재사항 변경기간의 불합리한 규정 등에 대한 민원 등임 부동산개발업 실태조사와 관련해서는 부동산개발업법이 제정되기 이전에 착공한 사업을 수행하면서 미등록한 부동사개발업자에 무 찰별적인 고발시 민원이 발생할 수 있다는 지적 등록관청 관련 문제점으로는 등록관청(시 도)와 인 허가기관(시 군 구)로 이원화되어서 행정처리에 장애요인이 발생하고 있다는 것 등임 이와 관련하여 부동산 개발에서 임대와 이용권을 등록대상에서 제외하는 것을 검토, 건축물에 따라 인 허가시 건축물 사용계획 서를 징구하는 방안 강구 등이 개선방안으로 제시되었음 - 등록자본금 심사와 관련하여 법인은 재무제표에 의한 실질자본 금 으로 하고 개인은 자산평가제 등을 도입하여 실질적인 영 업능력을 검증하는 방안 강구해 줄 것을 요청 부동산개발 전문인력에 대해서는 부동산개발금융 및 심사업무에 대한 명확한 기준제시가 필요하고 학위경력을 부동산관련분 야 로만 제한하는 것은 관련 학과의 구분이 모호하여 폐지 또는 개선할 필요가 있다는 의견임 - 또한 건설기술자의 자격범위에 산업기사를 제외하는 것은 타 법령 81

97 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 과 형평에 맞지 않아 개선 필요하고 근무경력을 업무내용으로 확 인하는 것은 사실상 곤란하므로 부서명칭으로 확인하도록 개선할 필요가 있다는 의견 등임 - 부동산 전문인력 사전교육 수료자 등록요건 심사권한을 사전교육 기관에 일임하거나 교육신청 전에 등록관청에 확인하는 제도도입 이 필요하다는 의견임 법시행전 착공 사업이나 준공 후 분양만 되지 않은 사업 등에 대 하여는 고발대상에서 제외하는 특단의 대책 검토가 필요하고 개 발업 등록 및 실태조사 권한 등을 시 군 구에 위임 또는 이양하는 방안을 검토해 줄 것을 요청 <표 51> 부동산개발업법 관련 논의사항과 개선의견 논의사항 개선의견 사유 ㅇ개발업 등록대상에 임 대 와 이용권 까지 포 함하는 것은 과다한 행정 규제 ㅇ직접사용 목적으로 개발사 업을 신청하는 경우 등록 대상 여부 판단기준이 없 어 혼란 초래 ㅇ등록자본금 심사시 법인의 경우 시행규칙에는 대차 대조표 및 손익계산서 를 첨부토록 하고 있으나 업무편람에는 납입자본 금 으로 되어 있으며, ㅇ개인의 경우 영업용자산 평가액 에 대한 구체적인 기준이 없어 혼란 초래 ㅇ사전교육 수료자에 대한 전문인력 자격요건을 등록 관청에서 다시심사하는 것 은 중복규제에 해당 ㅇ 임대 와 이용권 은 등록대 상 제외 검토 ㅇ건물의 종류(예 : 근생,판매시설 등)에 따라 구분 또는 인 허가시 사용계획서를 징구하는 방안 도 입 ㅇ법인은 재무제표에 의한 실질 자본금 으로 하고, ㅇ개인은 자산평가제 등을 도입 하여 실질적인 영업능력을 검증 하는 방안 강구 ㅇ등록요건 심사권한을 사전교육기 관에 일임하거나 또는 교육신청 전에 등록관 청의 확인제도 도 입 필요 ㅇ개발업 활성화및 민원해소 ㅇ편법 또는 허위 에 의한 등록제 회피 방지 ㅇ법인의 경우 부 채로 인한 자본 잠식을 방지하 고,개인의 경우 주택이나 단기간 의 예금 등은자 산에서 제외함으 로써 실질적 영 업능력검증필요 ㅇ중복규제 방지로 민원 해소 82

98 Ⅳ. 부동산개발업법 운영을 둘러싼 주요 논점 <표 51> 부동산개발업법 관련 논의사항과 개선의견(계속) 논의사항 개선의견 사유 ㅇ부동산개발 전문인력의 자 격요건이 불분명 또는 비 합리적인 부분이 많아 민 원 발생요인으로 작용 ㅇ개발업실태조사 결과 제도 인지부족 또는 경기악화로 미등록업체가 많아 무차별 고발시 많은 민원발생이 우려됨 ㅇ기재사항 또는 등록사항 변경신고 기간이 비합리적 으로 규정되어 민원처리에 애로요인으로 작용 ㅇ등록관청(시.도)과 개발사 업 인허가 기관(시.군.구) 이 이원화되어 행정처리에 장애요인으로 작용 ㅇ부동산개발금융 및 심사업무에대 한 명확한 기준제시 필요 ㅇ학위경력을 부동산관련분야 로 만제한하는 것은 관련학과의 구분 이 모호하여 폐지 또는 개선 필요 ㅇ건설기술자의 자격범위에산업기 사를 제외하는 것은 타 법령과 형평에 맞지 않아 개선 필요 ㅇ근무경력을 업무내용으로 확인하 는 것은 사실상 곤란하므로 부서 명칭으로 확인하도록 개선 필요 ㅇ법시행전 착공 사업이나 준공 후 분양만 되지 않은 사업 등에 대 하여는 고발 대상에서 제외하는 특단의 대책 검토 필요 ㅇ부동산개발금융 및 심사업무에 대한 명확한 기준제시 필요 ㅇ학위경력을 부동산관련분야 로만제한하는 것은 관련학과의 구분이 모호하여 폐지 또는 개선 필요 ㅇ건설기술자의 자격범위에 산업기 사를 제외하는 것은 타 법령과 형평에 맞지 않아 개선 필요 ㅇ근무경력을 업무내용으로 확인하 는 것은 사실상 곤란하므로 부서 명칭으로 확인하도록 개선 필요 ㅇ개발업 등록 및 실태조사, 권한 등을 시 군 구에 위임 또는 이양 ㅇ부동산개발전문 인력의 자격요건 을 합리적으로 개선 또는 완화 하여 민원 해소 ㅇ제도시행초기 선 의의 미등록자 는 고발 대상에 서 제외하여 민 원을 사전에 방 지 ㅇ실제 민원처리에 소요되는 기간을 반영하여민원처 리기간을 합리적 으로개선 ㅇ처리기관을 일원 화함으로써 합리 적인 행정처리 및 민원인에 대 한 편의 제공 83

99 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 3. 검토 및 시사점 도출 1) 부동산개발업 설문조사 결과 설문조사 결과 부동산개발업에 참여하고자 하는 기업대부분 중소 기업으로 건설업이나 건설사사무소를 영위하면서 새로운 업종으 로 부동산개발업을 영위하고자 하는 경우가 많았음 - 이들은 건설공사시공능력 또는 건축물 등에 대한 기획 설계 관리능 력을 갖추고 제3자를 위하여 부동사개발행위를 대행할 수 있는 능 력이 충분히 갖추고 있다고 할 수 있음 - 이를 감안할 때, 부동산개발행위와 부동사 개발업의 업무범위에 부동산개발업무의 대행 또는 관련용역을 수행하는 것 등을 포함시 키는 방안 등을 적극 검토하여야 할 필요가 있음 현행의 부동산개발업 등록기준에 대하서는 다소 엇갈리는 반응 요컨대 기준을 높여한다는 의견과 기준을 낮추어야 한다는 응답 이 거의 동일하였음 - 일반적으로 등록기준은 시장에 진입하는데 필요한 최소한의 기준 으로 이를 높이거나 낮추거나 시장의 반응은 양분될 수 있기 때문 에 부동산개발업에 대한 정책적인 결정사항임 - 대체적으로 중소기업의 참여가 보편적인 산업의 경우 참여도를 높 이고자 할 경우 등록기준을 최소화하는 경향이 있으며 참여를 제 한하고자 할 경우 등록기준을 높이게 됨 - 부동산개발업법의 제정 취지가 난립하고 있는 중소규모의 부동산 개발업자를 제도권에 진입시켜 관리하고 육성하여 소비자를 보호 하는 것이기 때문에 참여도를 높이는 것이 중요 참고로 건설업을 등록한 업체 중 실질적으로 건설공사 입찰에 참가하고 있 는 건설업체의 대부분이 등록기준 이상의 자본금과 기술자를 보유하고 있 는 것으로 조사된바 있음 84

100 Ⅳ. 부동산개발업법 운영을 둘러싼 주요 논점 이러한 결과는 부동산개발업 등록기준은 동법의 제정취지를 감안 하여 제도권에 부동산개발업자의 등록을 최대한으로 이끌어 내는 방안으로 개선하여야 함을 시사 또한 부동산개발업자의 대부분이 부동산을 취득한 후 그 이용권 을 공급하기 보다는 대지조성과 건축을 통한 최종성과물 공급하 는 부동산개발유형을 선호하고 있음 - 이는 부동산개발업 행위가 단발성인 단순한 건축행위가 아닌 주택 법에 의한 대지조성사업자나 주택사업자와 같은 복합적이고 전문 적이어야 함을 의미 - 이는 등록만하면 부동산개발자로서 역할을 하는 것이 아니며 부동 산개발행위에 대한 상당한 노하우가 필요하며 이를 자체적으로 확 보할 수 없는 경우 전문가나 전문조직의 도움을 받을 수 있도록 유연하게 운영되어야 함을 시사 2) 부동산 법률 및 제도 운영상의 개선사항 등 현행의 부동산개발업법에서는 부동산 개발은 조성 건축 대수선 리 모델링 용도변경 등의 행위를 전제로 하기 때문에 토지분할 판매 행위를 하는 기획부동산은 등록하지 않아도 됨 - 이 때문에 포괄적으로 부동산 개발행위를 하면서 소비자에게 피해 를 주고 있는 기획부동산을 관리하는 것이 불가능하여 부동산개발 업의 실효성 문제가 제기되는 원인이 됨 - 이는 부동산 개발에 조성 건축 대수선 리모델링 용도변경 등의 행위 를 전제로 하지 않아도 부동산을 토지분할 등으로 가공하여 판매 하는 행위 즉 유사 혹은 포괄적 부동산 개발행위도 포함시키는 방 안을 강구하여야 함 이와 관련하여 부동산개발업법이 부동산개발업자가 부동산 분양 업자에게 일괄 또는 부분 매각하여 공급할 경우 이러한 방식의 85

101 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 부동산 개발행위에 대해서는 속수무책임 - 이에 대해서 부동산개발업자로부터 부동산 공급업무를 위탁받아 처리하거나 하는 자도 부동산개발업자로 등록하도록 하고 등록하 지 않고 부동산 공급행위를 할 경우 이를 처벌하여야 할 필요성이 제기되고 있음 - 즉 부동산개발에 조성 건축 대수선 리모델링 용도변경 또는 설치되거나 될 예정인 부동산을 일괄 또는 전문 구매하여 전부 또 는 일부를 공급하는 것을 포함시키고 이를 업으로 할 경우 부동산 개발업자로 간주하여 등록하도록 할 필요성이 있다는 주장임 3) 시 도 및 사전교육기관 연찬회 결과 연찬회에서 시 도의 부동산개발업 관리 담당자의 개선 의견은 부 동산개발업을 등록하는 과정에서 민원인들 제기한 불편사항 등이 주류를 이루었음 이러한 민원은 주로 부동산개발업을 영위하고자하는 민원인보다 그럴 의사가 없이 단발성으로 부동산 개발행위만을 하려고 하는 경우에 많이 제기되고 있다는 점에 주목하여야 함 - 그 이유는 단발성으로 부동산 개발행위를 하는 토지소유자 들이나 건축주들이 부동산 개발행위를 하기 위하여 건축허가를 받고자 할 경우 부동산개발업 등록을 필하여야 하기 때문임 - 이 경우 부동산개발업을 등록요건을 갖추고자 할 경우 자본금와 전문인력 그리고 사무실 등을 확보하기 위하여 상당한 비용을 지 불하여야 하기 때문에 민원으로 표출되는 것으로 보임 한편 광역시나 도 또는 시 군 등 기초자치단체의 경우 부동산개발 업자의 등록 및 실적관리 등의 업무를 위임받은 시군의 경우 이 로 인한 업무부하가 상당히 걸릴 것으로 분석됨 - 이러한 업무 부하를 최소화하기 위해서는 부동산개발업 등록 및 86

102 Ⅳ. 부동산개발업법 운영을 둘러싼 주요 논점 실적 그리고 행정처분을 전산으로 관리할 수 있는 시스템을 조기 구축하여야 함을 시사 4) 종합 부동산개발업법 운용과 관련하여 제기된 문제점은 부동산 개발행 위가 이 법에서 정의하고 있는 것보다 폭 넓게 이루어지고 있는 데에서 비롯되고 있다고 할 수 있음 - 즉 부동산개발행위는 토지를 대상으로 건설공사의 수행 또는 형질 변경하거나 건축물을 건축 대수선 리모델링 또는 용도변경 하거 나 공작물을 설치하는 행위에 국한되지 않고 - 이의 근간이 되는 부동산 구입, 권리변경, 가공, 공급 등의 과정을 거치게 되며 이 과정에서 다양한 방식으로 부동산 공급행위가 이 루어지고 있기 때문임 또한 부동산 개발행위도 매우 다양하게 이루어져서 반복적으로 행위가 이루어지는 경우와 일회성으로 이루어지는 경우와 그리고 자체소비를 위해서 이루어지는 등 매우 다양함 - 이에 따라서 부동산 개발행위자도 부동산 개발행위를 업으로 하는 자와 부동산 개발행위를 업으로 하되 반복적으로 하지 않는 자, 부동산 개발행위는 하되 업으로는 하지 않는 자, 타인의 부동산개 발 행위를 지원하는 자 등으로 구분될 수 있음 따라서 부동산개발업과 관련된 문제점을 개선하기 위해서는 부동 산 개발과정과 부동산 개발행위자에 대한 폭 넓은 검토를 토대로 좀 더 포괄적으로 부동산 개발행위를 정의하고 - 이를 근거로 권리변경 판매하는 기획부동산, 부동산을 일부 또는 전부를 구매하여 공급하는 유사 부동산개발업자, 자기소유의 토지 를 가공하여 타인에게 공급하는 일회성 단발성 부동산개발업자도 부동산개발업자로 간주하여 관리하는 방안을 강구하여야 함 87

103 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 - 즉 소비자의 보호라는 부동산개발업법 제정취지에 맞추어 일정규모 이상의 부동산을 조성 건축 권리분할 일부 또는 전체 구매 등을 통 해서 타인에게 공급할 경우 지속적이든 일회성이든 이를 부동산개 발행위로 간주하여 부동산개발자로 간주하여 등록하도록 함 이를 위해서는 통상적이고 일상적으로 이루어지고 있는 부동산 개발행위를 파악하여야 하며 이에 따라서 부동산 임대 및 공급업 추이, 부동산 개발시장구조 및 동향, 부동산산업의 분류 현황 등 을 분석하였음 88

104 Ⅴ. 부동산개발업 법령 및 관련제도 개선 방안 1. 주요과제의 도출 2. 부동산개발 및 부동산개발업의 재정의 방안 3. 부동산개발업 등록제도의 개선 방안 4. 공동사업체 운영 개선 방안 5. 부동산개발업종합정보망 구축방안

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106 Ⅴ. 부동산개발업법 및 관련제도 개선 방안 Ⅴ. 부동산개발업법 및 관련제도 개선 방안 1. 주요과제의 도출 설문조사, 광역 기초 지자체 및 사전교육기관 간담회결과, 부동산 개발업 등록현황 및 실적 등에 대한 검토결과를 토대로 주요 검 토과제를 도출 기획부동산 문제, 민간 부동산개발업자와 개발행위에 대한 사전 사후 관리체계의 미비로 수요자 피해가 근절되지 않고 있은 현 부동산시장의 동향도 고려 부동산개발업법의 도입취지는 받아들이면서 동법을 운영하는 과정에 제기되고 있는 문제점을 개선하는 방향에서 주요 검토과제를 도출 1) 부동산 개발행위 및 부동산개발업의 재정의 부동산 시장개발업의 동향과 부동산 시장구조변화 그리고 부동산 시장 동향 등에 대한 분석결과, 향후 부동산 개발활동은 지속적으 로 증가할 것으로 전망됨 - 아직까지는 부동산 산업 중 부동산 중개업 등 부동산 관련서비스 업종의 비중이 높으나 향후 부동산 시장의 추이를 고려할 때 부동 산개발업의 비중이 점차 증가할 것으로 전망됨 - 특히 부동산 개발행위의 구조에 대한 분석에서 주택 등을 대상으 로 하는 부동산개발 보다 상가나 사무실 공장 등을 대상으로 하는 부동산 개발의 증가세가 두드러질 것으로 예상됨 부동산 개발 대상이 주거용 건축물에 비해 상업용, 공업용 건축물 91

107 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 의 비중이 증가함에 따라서 부동산개발업자의 특성도 이에 맞추 어 달라질 것으로 예상됨 - 부동산 개발 대상이 상업용 또는 공업용 건축물이 될 경우 토지소 유자나 건축주가 부동산개발업자로 등록하여 부동산 개발행위를 하는 것은 여건상 어려울 것임 - 이 경우 토지소유자나 건축주는 전문적인 부동산개발업자에게 부 동산 개발을 위탁할 수밖에 없으며 이러한 개발행위가 가능하기 위해서는 부동산 개발행위의 범위가 넓어져야 함 표준산업분류표에서의 부동산 임대 및 공급업에 대한 예시내용등 과 부동산 시장구조의 변화 그리고 부동산 시장에서의 관행적인 부동산 개발 방식 등을 감안하여 재정의 - 표준산업분류상의 부동산 임대업 및 부동산 개발 공급업의 내용 및 예시 등을 참고로 하여 부동산개발 의 범위와 내용을 재 정의 하여 현장성을 확보 <표 52> 표준 산업분류상의 부동산 개발 및 공급업의 내용 및 예시 6812 부동산 개발 및 공급업 주거용 건물 개발 및 공급업 비주거용 건물 개발 및 공급업 기타 부동산 개발 및 공급업 직접 건설활동을 수행하지 않고 전체 건물건설공사를 일괄 도급하 여 주거용 건물을 건설하고, 이를 분양 판매하는 산업활동을 말한 다. 구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우도 포함된다. <예 시> 아파트 위탁개발 분양 주택 위탁개발 분양 직접 건설활동을 수행하지 않고 전체 건물건설공사를 일괄 도급하 여 비주거용 건물을 건설하고, 이를 분양 판매하는 산업활동을 말 한다. 구입한 비주거용 건물을 재판매하는 경우도 포함된다. <예 시> 사무용 건물 위탁개발 분양 택지, 농지 및 농장, 공업용지 등 각종 용도의 토지 및 기타 부동 산을 위탁 또는 자영 개발하여 분양 판매하는 산업활동을 말한다. 구입한 토지를 재판매하는 경우도 포함된다. <예 시> 농지개발 분양 판매 용지개발 분양 판매 토지개발 분양 판매 광산용지 개발 판매 <제 외> 묘지 분양(96922) 92

108 Ⅴ. 부동산개발업법 및 관련제도 개선 방안 부동산 개발행위와 그 행위로 조성 등을 설치되었거나 예정인 부 동산, 그 부동산의 이용권 등의 일부 또는 전부를 공급하는 것이 라는 부동산개발 정의 등을 재검토 (부동산개발업법 제2조(정의)) - 조성 건축 대수선 리모델링 용도변경 또는 설치되거나 될 예 정인 부동산을 일부 또는 전부 구매하여 타인에게 분할판매(공급) 를 업으로 할 경우 부동산개발업자로 등록하도록 함 타인에게 토지 등을 분할 판매하는 기획부동산도 부동산개발업법에서 정하 는 바에 따라서 부동산개발업자로 등록하도록 함으로써 이들을 관리할 수 있는 근거 마련 부동산개발업자를 주거용 상업용 공업용 건축물을 건축 등을 하거 나 주택지, 산업용지 등을 조성하는 부동산개발 행위자와 이를 업 으로 하는 부동산개발업자로 구분하는 방안 검토 - 일회성으로 개인 소유의 토지나 건축물 등을 조성 건축 대수 선 리모델링 용도변경 분할판매 할 경우 별도로 부동산개발업자 로 등록하지 않거나 부동산개발업자와 공동사업체를 구성함으로써 발생하는 행정적 경제적 부담을 경감시킴 그러나 이 경우에도 부동산개발 행위주체인 토지소유자 등은 건설공사를 별 도로 건산법에 정하는 바에 따라서 등록한 건설업자에게 도급을 주어야 하며 20호이상의 공동주택 등을 건축하거나 일정규모이상의 대지를 조성하여 공 급하고 할 경우에는 주택법에 따른 주택사업자 또는 대지조성업자 등으로 등록하여야 함 2) 부동산개발업 등록제도 개선 표준분류상의 부동산 임대업 및 개발업체수가 지속적으로 중가하 고 있는 추이를 고려할 때, 이들의 상당수가 부동산개발업자로 등 록할 것으로 예상됨 - 통계청의 사업체 조사결과에 따르면, 2007말 현재 부동산 임대 및 93

109 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 개발업체가 9,731개로 이들의 상당수가 부동산개발업자로 등록할 것으로 예상됨 2009년 3월말 기준 부동산개발업자로 등록한 업체는 1,639개사로 부동산 임대 및 개발업체수에 비하면 매우 적은 숫자이기 때문에 이들이 등록할 경우 등록자수가 크게 증가할 것임 부동산 임대업 및 개발업자 등이 부동산개발업자로 등록하고자 할 경우 전문인력을 2인 이상 확보하여야 하기 때문에 등록이 활 성화될 경우 전문인력 수요가 크게 증가할 전망임 2009년 3월말 기준 3,780명이 부동산개발업에 취업할 수 있는 전문인력으 로 교육을 받았으나 부동산개발업 등록이 활성화 될 경우 크게 부족하여 타 분야에 충원이 필수적임 따라서 등록 부동산개발업자의 수가 증가함에 따라서 특히 전문 인력난 등이 발생할 우려가 있으며 특히 일회성으로 부동산 개발 을 하는 경우 인력확보에 어려움을 겪을 것으로 예상 부동산개발업자 등록은 부동산 개발행위에 대한 인 허가 요건이 아니고 건산법에 따른 건설업 등록, 주택법에 따른 주택사업자 등 록과 같이 부동산 개발을 할 수 있는 전제조건임 - 그러나 부동산 개발관련 인 허가시 예건대 건축인 허가시 부동산개발 업 등록이 인허가 요건이 됨에 따라서 이를 둘러싼 마찰과 민원이 제기되고 있는 실정임 - 부동산개발업 등록을 회피하기 위해 부동산 개발행위가 타인에게 공급하고자 하는 것이 아니다 고 주장하면 등록을 강제할 수 없음 - 일정규모 이상의 부동산을 영업을 목적으로 개발하고자 할 경우 부동산개발업자로 등록하도록 하고 있으나 개발사업의 개시시점과 종료시점이 명료하지 않아서 운영상 혼선이 발생 따라서 부동산개발업 등록제도를 원활하게 운영하기 위해서는 부 동산개발을 제약하거나 등록에 따른 경제적 부담요인을 최소화하 94

110 Ⅴ. 부동산개발업법 및 관련제도 개선 방안 는 방안을 강구하여야 함 부동산 개발행위 전에 등록을 원칙으로 하되 건축 허가와 토지 형질변경신고 등과 분리 운영하되 인 허가시에는 부동산개발방식과 등록 부동산개발업자 참여여부만 확인 하도록 함 - 그 이유는 부동산개발업 등록제도는 인 허가 업무를 지원하기 위한 것이라기보다 부동산 개발행위 이전에 부동산개발업자로서 공인을 하는 제도이기 때문임 - 따라서 건축허가나 토지형질변경 신고시 부동산개발업 등록여부를 확인하고 등록을 강제화 하는 것은 과다한 규제일 수 있으며 실효 성면에서도 한계가 있을 수 있음 일회성 부동산개발사업자의 편법 불법행위를 방지하기 위해서는 부동산개발업 등록을 하지 않고도 부동산개발을 할 수 있도록 공 동사업체 운영지침을 마련할 필요가 있음 - 또한 당사자가 아닌 부동산개발업을 등록한 제3자가 토지소유자 또는 건축주를 위하여 부동산개발을 대행해 줄 수 있도록 부동 산 개발에 관한 용역 제도 도입도 필요함 기획부동산에 의한 편법 위법 불법 유사 부동산 개발행위로 인한 소비자의 피해를 최소화하기 위하여 - 일정규모 이상의 완공된 또는 완공이전의 부동산 또는 이용권의 전부 또는 일부를 구매하여 분할하는 등의 과정을 거쳐서 재공급 하고자 할 경우 부동산개발업 등록을 하도록 함 - 자가 사용을 목적으로 건축허가를 득하여 건축물을 완공한 후 또 는 공사 중에 이를 타인에게 공급할 경우에도 공급시점에서 부동 산개발업자로 등록하도록 함 부동산개발업법의 주 적용대상인 상업용, 공업용 건축물등의 규 모, 건축물분양법상 적용대상 범위, 상업용 공업용 건축물 허가건 수 등을 검토하여 등록대상 규모 조정여부를 결정 95

111 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 - 건설업 등록기준, 주택사업자에 대한 등록기준과 비교하고 설문조 사결과 등을 참고로 부동산개발업 등록기준인 자본금 5억원, 전문 인력 2인에 대한 적정성 검토하여 등록기준을 조정할 필요가 있음 설문조사에서 자본금규모에 대해서는 조정필요성이 제기되지않았으나 전문 인력에 대해서는 조정필요성이 제기죔 <표 53> 건축물 규모별 건축허가 건수 구분 연도 소계 100m2미만 8,987 8,297 7,697 7,355 10,658 42,994(11.5) 100m2이상~200m2미만 10,501 8,960 8,024 7,619 13,463 48,567(13.0) 200m2이상~300m2미만 8,480 7,536 7,011 6,606 8,192 37,825(10.1) 300m2이상~500m2미만 15,268 13,179 11,568 11,525 14,109 65,649(17.6) 500m2이상~1000m2미만 16,777 14,470 11,854 10,860 13,202 67,163(18.0) 1000m2이상~3000m2미만 16,905 14,862 11,316 10,861 13,400 67,344(18.1) 3000m2이상~10000m2미 만 6,290 5,884 5,186 5,418 6,773 29,551(7.9) 10000m2이상 2,687 2,673 2,561 2,678 3,520 14,119(3.8) 건축법상 판매시설 1,000m2, 건축물분양법상 적용대상 범위 3,000m2 02~ 06년도 건축물 허가건수 1,000~3,000m2가 18.1%로 가장많은 비중 차지 <표 54> 종합건설업, 주택건설업등과 등록기준 비교 구 분 종합건설업 주택건설업 부동산개발업 자본금 5~12억 3억(등록), 5억(시공) 5억 인 력 기술자 5~12인 이상 1인 이상(등록), 3인이상(시공) 전문인력 2인 이상 주택법, 건축물 분양법등 타 법령과 부동산개발업법에서의 부동산 개발행위 및 공급등과 관련된 규정을 검토, 중복적인 규제에 대한 개선방안 강구 - 주택건설업자는 주택법에서 정하는 사업에 한정하여 부동산개발업 자로 등록이 면제되며 이 이외의 부동산을 개발하여 타인에게 공 96

112 Ⅴ. 부동산개발업법 및 관련제도 개선 방안 급하기 위해서는 부동산개발업을 등록하여야 함 - 건축물분양법에서는 3천m2이상의 건축물을 분양하는 경우 분양승 인을 받도록 하고 있으나 부동산개발업법에서는 1건 사업이 2천m2 이상인 경우 등록하고 공급을 하도록 하고 있음 이 때문에 동일한 성격의 부동산 개발을 하면서 주택사업자와 부 동산개발업자로 등록하여야 하며, 동일한 부동산을 공급하면서 부 동산개발업법과 건축물분양법의 규제를 받으며 - 이로 인하여 부동산개발업자는 타인에게 공급하는 건축물의 종류 에 따라서 유사한 업종을 이중 등록하고 중복적인 규제를 받음으 로써 시장진입 비용과 거래비용이 증가하게 됨 - 따라서 단기적으로 타 법률과의 관계를 검토하여 부동산개발업자 등록을 완화하면서 부동산 개발실적 등의 보고는 하도록 하는 방 안을 강구하되 - 중장기적으로 부동산개발행위에 대해서는 부동산개발업법을 준용하 여 부동산개발업자를 등록하도록 하여 관리할 수 있는 방안을 검토 부동산개발업 등록 제도를 보다 효율적으로 운영하기 위하여 광 역자치단체장은 등록업무를 기초자치단체에 재위임하도록 하는 방안을 강구 부동산개발업 종합정보망을 조속히 구축하여 부동산개발업 등록 및 관리 등과 관련 지방자치단체의 행정업무 및 비용을 경감시켜 주는 방안 강구 - 부동산개발업 등록업무는 시 도지사 권한으로 하되, 부동산개발업 종합정보망을 활용하여 등록신청서 수리, 전문인력 자격확인, 각종 통계처리 등을 협회에 위탁하는 방안 검토 - 부동산개발업자는 부동산개발업 종합정보망을 통하여 자유롭게 등 록 페업신고를 할 수 있기 때문에 부동산개발업 등록 및 종료시점 을 정할 수 있음 97

113 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 부동산개발업 등록은 부동산 개발관련 인 허가 요건이 아니라 부동산 개 발행위를 위한 전제조건이기 때문에 부동산개발업자로서 등록시점은 부동 산 개발행위 개시이전이며, 부동산개발업 등록종료시점은 부동산 개발행위의 종료에 따라서 더 이상 부동산개발업을 영위하지 않는 시점으로 폐업신고를 하는 시점이 되기 때 문에 이의 법정화는 불필요 부동산개발업 전문인력 확보에 따른 부동산개발업자의 시장참여 비용을 경감시켜주기 위하여 전문인력 요건 완화, 사전교육 제도 등을 개선 - 법무사, 세무사 등 전문자격자 범위 확대하고 학위경력자, 건설기 술자 등의 경력요건을 합리적으로 완화하며 사전교육 시기, 과목, 시간, 보수교육의 필요성 등을 검토하여 개선 3) 부동산개발업 종합정보망 구축 전자적 방식에 의해서 부동산개발업을 등록하고 부동산 개발실적 등을 관리할 수 있도록 부동산개발업 종합정보망을 구축하여 행 정비용 및 경제적 부담을 경감시키도록 함 부동산개발업을 영위하고자 할 경우 어디서나, 언제든지 전자적으 로 부동산개발업 등록을 할 수 있도록 부동산개발업등록시스 템 을 구축하여 운영 - 전자적으로 부동산개발업을 등록하도록 함으로써 등록으로 인한 시간과 비용절감, 지자체는 행정소요시간과 비용을 절감, 인허가시 등록 여부를 실시간으로 확인가능 - 이를 통해서 부동산개발업에 따른 민원을 줄일 수 있으며 미등록 부동산개발업자의 처리에 따른 처리시간의 중가도 방지함으로써 인허가 업무의 효율성도 증진시킬 수 있음 또한 부동산 개발실적을 전자적으로 어디서나 언제든지 신고할 수 있도록 부동산개발업실적신고시스템 을 구축, 효율적으로 98

114 Ⅴ. 부동산개발업법 및 관련제도 개선 방안 부동산개발업 실적관리가 이루어질 있도록 함 - 부동산개발업자들이 실시간으로 부동산개발 실적 등을 신고하도록 함으로써 부동산 개발실적신고 누락 등으로 인한 불이익을 받는 것을 방지할 수 있는 부수적 효과도 기대 부동산개발업등록시스템 과 부동산개발업실적신고시스템 을 연계한 부동산개발업중앙데이타베이스 를 구축하여 부동산 산 업정책 수행을 위한 기초자료 등으로 활용 - 부동산개발업 현황 및 실태 등과 관련 통계작성에 활용할 수 있으며 부동산개발업자의 동의 아래 부동산 개발정보를 공개함으로써 부동 산 시장 활성화에도 기여 - 수요자 입장에서는 부동산개발업자별로 부동사 개발실적을 조회할 수 있기 때문에 기획부동산 등에 의한 편법 불법 위법 탈법 부동산 공급으로 인한 피해를 방지할 수 있음 본 연구에서는 등록업무, 실적관리 사항 등을 검토하여 부동산 종 합정보망의 하부 시스템의 구성, 시스템 아키덱쳐의 골격 등 부동 산 종합정보망 구축방안을 제시 4) 부동산개발업 육성 방안 검토 부동산개발업이 법정 업종으로 관리될 수 있도록 부동산개발업 등록대상을 확대하고 등록 부동산개발업자에게 대한 인센티브제 도 및 상생협력의 기반이 되는 공제제도 도입 검토 PFV 둥 특수목적법인 등록제도 보완 및 확대하는 한편, 부실 PF 방지 등을 위한 신용평가기관, 중립적인 부동산개발사업의 평가기 관 도입 등 검토 택지개발, 역세권 개발 등에 인센티브를 주는 방안을 검토하고 등 록 부동산개발업자의 금융조달, 소비자 피해방지를 위한 부동산 개발업공제제도 도입방안 검토 99

115 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 2. 부동산 개발 및 부동산개발업의 재정의 방안 1) 문제의 제기 부동산개발업법에서는 부동산개발 을 타인에게 판매 또는 임 대할 목적으로 토지를 택지 등으로 조성하거나 건축물을 설치하는 행위 라고 정의하여 본인 사용목적 개발과 구분하고 있음 - 그러나 관행적으로 이루어지고 있는 토지 등 부동산 구매 분할판 매, 부동산 개발행위의 대행 등 부동산 개발 행위가 포함되어 있 지 않기 때문에 부동산개발업자 관리에 혼란이 초래되고 있음 - 따라서 부동산 개발 에 부동산 개발과정은 사업의 기획, 부동산 또는 그의 이용권 등의 구입, 인 허가, 부동산 개발관련 건설공사, 부동산 공급(분양 임대), 사후관리 등을 포함시켜 정의하여야 함 부동산개발업법에는 등록사업자 를 부동산개발을 업으로 영 위하는 자 로 정의하여 일정규모 이상의 부동산을 개발할 경우 반드시 부동산개발업자로 등록하도록 하고 있음 - 그러나 부동산개발을 업으로 영위하지 않고 일회성으로 부동산을 개 발하여 공급하는 부동산개발업자의 경우 부동산개발업 등록을 거부하 거나 회피하는 사례가 발생 - 이들은 지속적으로 부동산개발을 통해서 수익을 얻고 있지 않다는 이유로 부동산개발업자로서 등록을 하지 않고 부동산 개발행위는 하는 사례가 발생하여 이에 대한 대책이 필요함 또한 부동산개발업 등록과 인 허가가 연계 운영하여 동일한 부동 산을 분양함에도 불구하고 부동산개발업자와 건축물 분양법상의 분양사업자 18) 로 중복 적용되고 있는 것으로 인식되고 있음 - 건축주의 건축물 분양은 부동산 공급 중 특정 건축물에 국한 된 18) "분양사업자"라 함은 건축법 제2조제1항제12호의 규정에 의한 건축주로서 건축물을 분양하는 자를 말한 다. 건축물 분양에 관한 법률 제2조(정의)3. 100

116 Ⅴ. 부동산개발업법 및 관련제도 개선 방안 것이기 때문에 부동산개발업 등록사업자에 의한 부동산 공급과는 차이가 있으며 - 건축물 분양법은 주택법에서 규정하고 있는 공동주택이외의 건축 물의 분양시기 절차 등을 규정한 것으로 이 법에서의 분양사업자는 부동산개발업 등록사업자와 차이가 있음 - 건축물 분양법에서 규정하고 있는 분양사업자도 부동산개발업법에 서 정하는 규모 이상의 건축물 즉 부동산을 타인에게 공급할 목적 으로 개발할 경우 부동산개발업자로 등록하여야 함 - 그리고 등록한 부동산개발업자도 건축물 분양법에서 규정하고 있는 건축물을 분양할 경우 분양사업자로서 건축물분양에서 정하는바에 따라서 분양을 하여야 함 - 이러한 점에서 볼 때, 부동산개발업자와 분양사업자는 건축법에서 건축주로서 적용받는 것과 같이 법률 제정목적에 따라서 별개로 적 용받는 것이라고 할 수 있음 부동산개발행위와 부동산개발업 등에 대해서 여러 논의와 개선요구의 이유는 부동산개발업법이 후속법으로 제정되어 부동산 개발행위 특성 이 충분히 반영되어 부동산개발업 등이 정의될 수 없었기 때문임 - 일예로 공동주택 건설 등은 대표적인 부동산개발행위이나 주택법 등에서 주택사업자를 등록하도록 부동산개발업자로서 등록은 물론 실적신고까지 제외되고 있는 것을 들 수 있음 따라서 부동산개발업법 운영과정에서 제기되었던 논의사항과 그리고 타 법에서의 부동산 개발행위 등에 대한 규정 등을 검토하여야 함 - 부동산 개발행위와 부동산개발업자에 대한 정의를 보다 명확하게 하여야 부동산개발업법을 제정취지에 맞추어 운영할 수 있을 것임 2) 부동산에 대한 정의 부동산에 대한 법률적 정의는 2005년5월26일에 제정된 부동산 101

117 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법(이후 부동산 소유권법이라 함) 에서 정의되었음 - 이 법에서 부동산 이란 토지대장 또는 임야대장에 등록되어 있 는 토지 및 건축물대장에 기재되어 있는 건물 로 정의(부동산소유 권 이전등기 등에 관한 특별조치법 제2조 (정의)) 19) - 토지대장ㆍ임야대장 또는 건축물대장(이하 "대장"이라 한다)에 소 유명의인이 등록되어 있지 아니하여도 부동산으로 포함 그러나 부동산소유권법에서의 부동산에 대한 정의는 소유권을 전 제로한 정의이기 때문에 부동산 이용권, 분양권, 지상권 등 소유 권이외의 권리관계를 고려할 때, 다소 협소한 정의임 - 이를 감안할 때, 부동산에 대한 정의는 실물과 물권으로 구분할 수 있으며 부동산소유권법에서 규정한 바와 같이 토지 또는 건축 물과 소유권, 임차권, 지상권, 분양권 등으로 정의할 수 있을 것임 3) 부동산 개발 및 공급 부동산 개발은 유형의 토지나 시설물이나 건축물 등이나 이들과 관련된 무형의 권리를 공급하는 일체의 국부 또는 사회적 개인적 자산형성행위로 볼 수 있음 20) - 즉 공공에 의한 토지조성 및 기반시설의 확충까지 의미하는 광의 의 개념과 민간이 대지로 조성하거나 건축물을 건축하여 새로운 상품으로 생산 판매하는 협의의 개념으로 구분가능 21) 19) 민법 제4장 물건 제98조(물건의 정의)에서는 부동산을 토지 및 그 정착물로 정의 20) 이에 대해서 공공에 의한 SOC 건설이나 대규모 택지조성사업등은 공공시설 또는 기반조성사업등으로 부 동산 개발이라고 볼 수 없다는 견해가 있을 수 있으나 포괄적인 개념으로서 유형 무형의 자산을 형성한다 는 관점에서 공공개발도 부동산개발로 간주 할 수도 있을 것이다. 그러나 본 연구의 목적이 민간에 의한 부동산개발행위를 대상으로 하기 때문에 공공에 의한 부동산개발행위는 연구범위에 포함시키지 않았음 21) 이원준(2002): 인간에게 보다 양호한 생활공간을 제공하기 위하여 토지 및 주택 등을 개량하는 활동을 의 미. 토지개량에는 토지상에 건물 등을 축조함으로써 토지의 유용성을 증가시키는 건축에 의한 개량방법과 각 종 정지작업, 도로공사, 수도공사 등을 토지에 가함으로써 토지자체를 개량하는 조성에 의한 개량방법이 있음 Cadman & Crowe(1991): 협의의 개념으로 토지에 대한 건축공사, 토목공사, 기타 작업의 수행 등 유형적 행위를, 광의의 개념으로는 건축, 토목공사 등 물리적 작업 뿐만 아니라 용도의 변경까지도 포함 102

118 Ⅴ. 부동산개발업법 및 관련제도 개선 방안 - 협의 개념에 따른 부동산개발행위에는 최종 상품으로서 부동산을 기획, 생산요소 조달, 생산(조성 건축 등), 관리하여 분양 임대 운영 등도 포함되며 사업권, 권리관계조정 등도 포함됨 부동산시장에서 공급(거래)되는 것이 조성된 택지나 건축된 아파 트나 상가 등에 그치지 않고 부동산 개발 사업권이나 각종 권리 관계까지이기 때문에 부동산 개발 대상은 매우 넓음 - 이를 고려할 때, 부동산 개발은 유형 무형의 부동산의 가치를 창출 하여 유형 무형의 부동산으로 공급(매매 임대)하는 것이라는 매우 복잡한 개념으로 정의될 수 있음 현실적으로 부동산 개발행위는 매우 다양하고 폭 넓게 이루어지고 있기 때문에 부동산 개발행위와 부동산개발업의 관리도 이를 고려 하여 이루어져야 할 것임 - 특히 부동산으로 새로운 상품이 생산(토지조성, 건축 등)이 이전 단계나 부동산개발행위의 하나인 표시 광고 과정에서 소비자에게 피해를 주는 경우가 많다는 점을 감안하여야 함 부동산 개발 및 공급 등에 대한 정의는 부동산개발업법에서의 정의 및 표준산업분류에서 산업에 대한 내용과 예시로 파악할 수 있음 - 부동산 개발법에서의 정의와 표준산업분류에서의 부동산 개발 및 공급에 대한 예시내용을 보면 부동산개발행위의 범위와 내용면에 서 차이가 있음 - 부동산개발업법에서는 부동산 생산과정을 중심으로 정의한데 비해서 표준산업분류에서는 업태를 고려하여 정의하고 있다는 것이 특징임 부동산개발업법에서는 타인에게 공급할 목적으로 토지조성, 건축 물 건축, 기존 건축물의 대수선 리모델링 용도변경, 공작물 설치 등 을 하는 것을 부동산 개발로 정의 22) 김성호(2004): 기존의 토지나 건물에 대한 계획적 가공으로 고유의 용도를 다양화하거나 효율성을 증진함으로써 경제적 가치를 창출하고 새로운 공간을 창조하는 행위 22) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.<개정 > 103

119 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 - 이 정의에 따르면 주택공사 및 토지공사 등에 의한 공동주택 및 택지조성사업과 주택법에 의한 대지조성사업과 주택건설사업 등도 부동산 개발이라고 볼 수 있음 - 그러나 소비자 피해 등으로 문제가 되고 있는 조성된 토지를 전부 또는 일부를 구매하여 분할하여 판매하거나 나대지 등을 분할 판 매하는 행위는 부동산 개발에 포함되지 않음 23) - 이 때문에 엄격하게 법률제정 의도를 반영하지 않는 한 택지나 건축물 등의 분할판매 등에 대해서는 부동산개발업을 적용하는데 한계가 있음 - 따라서 택지나 건축물 또는 나대지의 분할판매로 인한 소비자의 피해를 줄이기 위해서는 부동산개발업법에서의 부동산개발에 대한 정의를 재정립하여야 함 한편 표준산업분류에서에서는 부동산 개발관련 사업체를 부동산 임대 및 공급업으로 분류하고 있으며 다시 이를 부동산임대업과 부동산 개발 및 공급업으로 구분 - 표준산업분류상의 부동산 개발 및 공급업이 부동산개발업법에서의 부동산 개발 및 공급을 적시하는 것은 아니며 부동산 임대 및 공 급업의 예시내용이 정의에 근접하다고 할 수 있음 - 통계청의 표준산업분류체계에는 부동산 산업을 자기소유 또는 임 차한 건물, 토지 및 기타 부동산(묘지 제외)의 운영 및 임대, 구매, 판매 등에 관련되는 산업 활동으로 정의 부동산개발업은 부동산 산업내의 부동산 임대업 및 공급업 중 부동산 1. 부동산개발 이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여 그 행위로 조성 건축 대수선 리모델링 용도변경 또는 설치되거나 될 예정인 부동산, 그 부동산의 이용권으로서 대통령령으로 정하는 권리(이하 부동산등 이라 한다)의 전부 또는 일부를 공급하는 것을 말한다. 다만, 시공을 담당하는 행위를 제외한다. 가.타인에게 공급할 목적으로 토지를 건설공사의 수행 또는 형질변경의 방법으로 조성하는 행위 나.타인에게 공급할 목적으로 건축물을 건축 대수선 리모델링 또는 용도변경 하거나 공작물을 설치하는 행위. 이 경우 건축, 대수선, 리모델링 은 건축법 제2조제1항제8호부터 제10호까지의 규정에 따 른 건축, 대수선 및 리모델링 을 말하고, 용도변경 은 같은 법 제19조에 따른 용도변경 을 말한다. 23) 이에 대해서는 일종의 부동산 중개행위로 간주할 수 있으나 토지나 건축물등을 분할하여 판매하는 점에 서 기존 건축물의 대수선 리모델링 용도변경과 유사한 행위로 부동산 개발 및 공급행위로 간주하여야 한 다. 따라서 이를 부동산 개발에 대한 정의에 포함시켜야 함 104

120 Ⅴ. 부동산개발업법 및 관련제도 개선 방안 개발 및 공급업으로 정의하고 있으며 대상에 따라서 다소 차이가 있음 - 주거용 건물 개발 및 공급업 : 아파트나 주택의 위탁개발 분양과 같이 직접 건설활동을 수행하지 않고 전체 건물건설공사를 일괄 도 급하여 건설 분양 판매하거나 재판매 하는 산업 활동으로 정의 - 비주거용 건물 개발 및 공급업 : 사무용 건물 위탁개발 분양과 같 이 직접 건설활동을 수행하지 않고 전체 건물건설공사를 일괄 도 급하여 건설 분양 판매하거나 재판매 하는 산업 활동으로 정의 - 기타 부동산 개발 및 공급업 : 택지, 농지 및 농장, 공업용지 등 각종 용도의 토지 및 기타 부동산을 위탁 또는 자영 개발하여 분 양 판매하거나 구입한 토지를 재판매하는 산업활동 <표 55> 부동산 개발 및 공급업의 내용 및 예시 6812 부동산 개발 및 공급업 주거용 건물 개발 및 공급업 비주거용 건물 개발 및 공급업 기타 부동산 개발 및 공급업 직접 건설활동을 수행하지 않고 전체 건물건설공사를 일괄 도급하 여 주거용 건물을 건설하고, 이를 분양 판매하는 산업활동을 말한 다. 구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우도 포함된다. <예 시> 아파트 위탁개발 분양 주택 위탁개발 분양 직접 건설활동을 수행하지 않고 전체 건물건설공사를 일괄 도급하 여 비주거용 건물을 건설하고, 이를 분양 판매하는 산업활동을 말 한다. 구입한 비주거용 건물을 재판매하는 경우도 포함된다. <예 시> 사무용 건물 위탁개발 분양 택지, 농지 및 농장, 공업용지 등 각종 용도의 토지 및 기타 부동 산을 위탁 또는 자영 개발하여 분양 판매하는 산업활동을 말한다. 구입한 토지를 재판매하는 경우도 포함된다. <예 시> 농지개발 분양 판매 용지개발 분양 판매 토지개발 분양 판매 광산용지 개발 판매 <제 외> 묘지 분양(96922) 105

121 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 <표 56> 부동산 산업의 내용 및 예시 산 업 분 류 분류번호 항 목 명 68 부동산업 내 용 및 예 시 681 부동산 임대 및 공급업 6811 부동산 임대업 주거용 건물 임대업 주거용 건물 및 건물 일부를 임대하는 산업활동을 말한다. <예 시> 주택 임대 노인전용 주택 임대 아파트 임대 이동주택 임대 비 주거용 건물 임대업 사무, 상업 및 기타 비거주용 건물(점포, 사무실 포함)을 임대하는 산업활동을 말한다. <예 시> 사무실 임대 쇼핑센터 임대 상점 임대 시장건물 임대 오피스텔 임대(비주거용) 상업용 건물 임대 공업용 건물 임대 극장 임대 기타 부동산 임대업 농업용 토지, 광물채굴을 위한 토지 및 기타 부동산을 임대하는 산 업활동을 말한다. <예 시> 토지 임대 광업권 임대 지상권 임대 이동주택용지 임대 6812 부동산 개발 및 공급업 682 부동산관련 서비스업 6821 부동산 관리업 주거용 부동산 관리업 비주거용 부동산 관리업 타인을 위하여 주거용 부동산을 관리하는 산업활동을 말한다. <예 시> 아파트 관리 타인을 위하여 비주거용 부동산을 관리하는 산업활동을 말한다. <예 시> 사무용 건물 관리 <제 외> 사업시설 유지관리(74100) 6822 부동산 중개 및 감정평가업 106

122 Ⅴ. 부동산개발업법 및 관련제도 개선 방안 <표 56> 부동산 산업의 내용 및 예시(계속) 산 업 분 류 분류번호 항 목 명 부동산 자문 및 중개업 부동산 감정평가 업 내 용 및 예 시 수수료 또는 계약에 의거 건물, 토지 및 관련 구조물 등을 포함한 모든 형태의 부동산을 구매 또는 판매하는데 관련된 부동산 중개 또는 대리 서비스를 제공하는 산업활동을 말한다. 부동산관련 자문 서비스를 제공하는 산업활동을 포함한다. <예 시> 토지 판매 중개 서비스 부동산 판매 대리업 건물 거래 중개업 부동산 임대 중개업 토지 임대 중개업 부동산 소유권조사 서비스 수수료 또는 계약에 의거 부동산 임대, 부동산 판매 등에 따른 부 동산 감정평가업무를 수행하는 산업활동을 말한다. <예 시> 부동산 감정평가 사무소 부동산 감정평가법인 그럼에도 불구하고 이에 따를 때, 아파트, 주택, 사무용 건물, 택 지, 농지 및 농장, 공업용지 등 각종 용도의 토지 및 기타 부동산 등의 위탁 건설 개발 등의 행위는 부동산 개발 정의에서 제외됨 - 또한 조성된 토지 또는 건축물 등 부동산을 구입하여 분할판매하거 나 각종 부동산 권리 및 사업권 등의 분양 판매 재판매하는 부동산 개발행위도 제외되게 됨 한편 주택법 등에서의 대지조성사업, 주택건설사업 등도 특정의 부동산을 대상으로 건설공사를 포함한 포괄적인 부동산개발행위라고 할 수 있음 주택법 제9조 및 동법 시행령 제10조에서는 20호 이상 단독주택, 20세대 이상 공동주택 건설사업과 1만m2이상의 대지조성사업은 등록한 주택사업자만 하도록 하고 있음 - 한편 단독주택 20호 이하, 공동주택 20세대이하의 주택건설사업 1만 m2이 하의 대지조성사업은 주택법의 적용을 받지 않고 건축법의 적용만 받음 부동산개발업법에서의 정의와 표준산업분류 등에서의 예시 내용을 준용하면 단독주택 또는 공동주택 건설사업은 규모와 무관하게 부 동산개발로 볼 수 있음 107

123 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 부동산개발업법, 표준산업분류 등에서의 부동산 개발에 대한 정의와 예시내용 등을 종합할 때, 부동산 개발은 다음과 같이 정리될 수 있음 부동산개발업은 부동산 관련 권리 및 사업권 그리고 부동산 건설 및 개발 등이며 범위는 부동산 건설 개발의 위탁 또는 자체개발로 보는 것이 타당함 이럴 경우 부동산개발업의 범위에는 산업분류표에 따른 부동산개 발 및 공급업, 부동산 권리나 사업권을 분양 판매하는 이른바 기 획부동산, 그리고 간접투자회사도 포함됨 <그림 18> 부동산 개발 및 공급 108

124 Ⅴ. 부동산개발업법 및 관련제도 개선 방안 4) 부동산 개발 유형 (1) 참여주제에 의한 구분 부동산 개발사업의 참여 주체는 공공부문과 민간부문 그리고 이 들의 조합방식으로 부동산개발사업 대상 등에 따라서 6개의 섹터 로 구분할 수 있음 - 참여주체는 공공(제1섹터), 민간(제2섹터), 공공/민간 합동(제3섹터), 주민조합공공개발(제4섹터), 주민조합민간개발(제5섹터), 합동개발 (제6섹터)로 구분됨 이중 민간(제2섹터)는 부동산 임대업 또는 개발 공급업자로 신고한 경우, 주택사업자로 등록한 경우, 그리고 건설업자로 등록한 경우, 어떠한 신고나 등록을 하지 않은 경우 매우 다양함 - 민간(제2섹터)에 의한 부동산 개발행위는 공동주택사업 또는 택지 조성사업(주택법)과 토지형질변경행위(국토이용에관한법률)등을 제 외하고는 건축행위(건축법)와 건설공사(건산법)으로 간주 - 이러한 특성 때문에 참여주체별 부동산개발행위와 관련된 현황과 실태는 부분적으로 수집되고 있으며 관련법에 근거하여 이루어지 고 있는 실정임 개발주체에 따른 부동산 개발 행위(사업)내용은 공공개발사업. 민 간개발사업. 민관합동개발사업. 주민조합공공개발사업, 주민조합민 간개발사업, 합동개발사업 등으로 구분 - 공공개발사업 : 정부, 지자체, 공공법인, 특수법인, 정부투자법인 등 이 추진하는 SOC 사업이나 대규모 택지개발사업, 간척사업, 도시개 발사업, 도시재생사업 등임 부동산개발사업이라는 관점에서 볼 때, 대지조성사업 또는 대지 조성 건축사업 등이라고 할 수 있으며 기획-> 설계-> 공사-> 관 리 등의 과정을 거침 109

125 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 공공개발사업은 엄격한 계획과 절차에 따라서 수행되고 공급되 기 때문에 소비자에게 직접적인 피해를 주는 경우는 거의 없으 며 분양권 전매 등에 따른 간접적 피해가 발생할 수 있음 - 민간개발사업(제2섹터) : 개인, 법인, 단체 등이 추진하는 주택, 상 가, 오피스텔 등 건축사업과 리조트. 소핑몰 등 단지개발사업 등임 부동산개발사업이라는 관점에서 볼 때, 건축사업, 대지조성사업 또는 대지조성 건축사업이라고 할 수 있으며 매우 다양한 과정 을 거침 이 사업은 방식과 절차가 다양하기 때문에 개발과정이나 공급 등에 대한 공적 관리가 매우 어려우며 과당 부당광고 등에 의한 직 간접적으로 소비자의 피해가 발생할 수 있음 - 민관합동개발사업 : 민간과 공공법인이 공동으로 추진하는 관광단 지, 휴양단지, 산업단지 등의 조성사업 등임 부동산 개발사업이라는 관점에서 볼 때, 선 대지조성사업 후 건 축사업으로 볼 수 있으며 구분 사업주체 사업내용 공공개발사업 (제1섹터) 민간개발사업 (제2섹터) 민관합동개발사업 (제3섹터) 주민조합공공개발 (제4섹터) 주민조합민간개발 (제5섹터) <표 57> 개발주체에 따른 부동산 개발사업의 분류 정부, 지방자치단체, 공공법인, 특수법인, 정부투자법인 등 개인, 법인, 단체 등 민간+공공법인 주민조합+공공법인 주민조합+민간법인 SOC사업, 택지개발사업, 간척사업, 시가지조성사업, 도시개발사업, 도시재개발사업 등 주택, 상가, 오피스 오피스텔 등 민간수익사업 관광단지, 휴양단지, 산업단지 등 시가지 조성, 도심 및 부도심 개발 등 리조트, 대형 쇼핑몰 등 합동개발 주민조합+공공법인+민간법인 도시개발, 대규모 역세권 개발 등 자료 : 이종규(2003), 부동산개발사업의 이해, 부연사 110

126 Ⅴ. 부동산개발업법 및 관련제도 개선 방안 (2) 부동산 개발과정에 따른 분류 부동산 개발사업은 부동산과 관련된 권리를 변환한 후 양도하거 나 권리변환 후 개발행위를 한 후에 양도하거나 간접적으로 개발 사업에 투자하는 등 부동산개발과정 24) 에 참여방식 등을 감안 크 게 5가지의 유형으로 구분할 수 있음 유형 Ⅰ(권리 매매 임대) : 부동산 취득 후 어떠한 가공도 하지 않고 권리상태로 매매, 임대 하는 부동산 개발사업 유형임 25) 부동산 기획단계에서 매매 또는 임대가 이루어지기 때문에 부동산 수요자 가 부동산 개발사업지연등에 따른 위험을 감수하여야 하게 되며 이로 인한 피해사례가 많이 나타나고 있음 유형 Ⅱ (부동산사업권 매매) : 나대지나 택지를 구입 후 개발계획 을 수립하고 건설행위와 관련된 인허가 후 사업권 양도하는 부동 산개발사업 유형 24) 부동산 개발과정은 학자에 따라 여러 가지로 그 단계를 분류하고 있음 - Cadman & Crow(1991)은 다음의 8단계로 구분하고, 이들 단계들이 항상 순서대로 일어나는 것이 아 니며 동시다발적으로 진행될 수 있다고 함 1 착수(initiation) 2 평가(evaluation) 3 취득(Acquisition) 4 설계 및 원가 산정(design and costing) 5 인,허가(permission) 6 계약(commitment) 7 실행(implementation) 8 임대/관리/처분(let/manage/dispose) - Miles 등 (2001)도 부동산 개발을 8단계로 구분하고 있음 1 구상전 단계 2 구상단계 3 타당성 검토 단계 4 계약협의 단계 5 계약단계 6 건설단계 7 완공단 계 8 자산 및 포트폴리오 경영 - Varrett 등(1982)은 부동산 개발과정을 1 목적 단계 2 시장분석 단계 3 금융 분석 단계 4 사업결 정 단계로 구분함 - 김태훈 김갑열(2000)은 다음의 7가지 단계로 나누고 있음 1 구상 단계 2 예비타당성 분석 단계 3 부지 모색과 구입 단계 4 개발전략 수립 단계 5 금융활동 단계 6 건설시공 완공 단계 7 관리 마케팅 단계 - 김성호(2004) 부동산 개발과정을 업무개념에 따라 5단계로 대분류하고, 개발과정을 특성에 따라 8단계 로 소분류함 1 예비 단계(사업구상, 기획, 타당성 분석) 2 사업시행 단계(계획수립, 개발사업 인 허가) 3 개발시행 단계(공사시공) 4 상품분양 단계(분양 임대) 5 완료 단계(준공후 사후관리) 25) 부동산중개행위는 부동산과 관련된 다양한 권리를 양도하는데 있어서 중간자 역할을 하는 행위라는 점 에서 부동산 개발행위와는 전혀 다른 행위라 할 수 있음. 즉 부동산개발행위와 부동산 중개행위는 별개 의 부동산과 관련된 행위라 할 수 있다. 111

127 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 유형 Ⅲ (부동산 공급) : 나태지의 경우 택지로, 택지의 경우 택지 조성이나 공동주택, 상가, 레포츠 시설건설 등을 건설한 후 매매 또는 임대하는 부동산 개발사업의 전형 유형 Ⅳ(부동산 공급 관리) : 임대주택이나 상가 등을 분양 임대 후 유지관리 등을 하는 부동산 개발사업 유형 유형Ⅴ (부동산 금융) : 상가나 레저시설, 스포츠 시설 등 부동산 개발사업에 자본을 투자하여 일정의 수익을 얻는 부동산 개발유 형으로 직접 사업을 수행하지 않는 다는 점에서 간접적인 부동산 개발사업 유형이라고 할 수 있음 유형 Ⅰ(권리 매매 임대) <그림 19> 부동산 개발과정에 따른 유형의 분류 유형 Ⅱ(부동산 사업권 매매) 유형 Ⅲ-1( 부동산(택지)조성 공급) 유형 Ⅲ-2 (부동산 조성 건축 공급) 유형 Ⅳ (부동산 공급 관리) 부동산 취득 계획 수립 인 허가 대지 조성 건물 공사 유지 관리 나대지 택지 건물 자금 투자 자금 투자 유형 Ⅴ(부동산 금융) 5) 부동산개발업자 부동산개발업법에서는 부동산개발업이란 부동산개발을 업으로 정의 수행하는 112

128 Ⅴ. 부동산개발업법 및 관련제도 개선 방안 - 즉 부동산개발업은 직접 시공은 할 수 없으나 토지의 조성, 건축, 대수선, 리모델링, 용도변경 등을 통해서 부동산이나 부동산 이용 권을 타인에게 판매하거나 임대하는 행위를 하는 업임 부동산개발업자란 이를 업으로 영위하는자를 말하며 부동산개발업 법 제4조에 따라서 등록한 부동산개발업자를 등록사업자로 정의 - 부동산개발업법에서는 일정규모이상의 건축물이나 토지 등 부동산 를 개발하여 공급하고자 할 경우에는 부동산개발업자로 등록하도 록 하고 있음 - 즉 일정규모 이상의 건축물 또는 토지 등 부동산을 판매하거나 임 대하고자 할 경우 법에서 정하는 바에 따라서 등록하여 부동산개 발업 등록사업자가 되도록 의무화하고 있음 그러나 부동산개발업자에 대한 정의가 부동산개발행위와 연계되 어 있기 때문에 주택법, 건설업법, 주택분양법등에서 명칭은 다르 지만 부동산개발업자가 정의되고 있다고 보고 있음 - 즉 주택법에 따른 주택건설사업자, 대지조성업자, 건설업법에 따른 건설업자, 주택분양법 등에 따는 분양사업자와 부동산개발업자를 동일한 업종으로 간주하고 있음 앞에서 살펴본 부동산개발행위에 대한 검토결과에 따를 때 주택 사업자, 대지조성업자, 분양사업자는 부동산개발과정 또는 일부과 정에 참여하는 부동산개발행위주체라고 할 수 있음 - 그러나 주택법, 건설업법, 건축물 분양법등은 특정 부동산, 부동산 개발과정의 일부과정을 대상으로 하고 있기 때문에 부동산 개발행 위과 과정을 대상으로 하고 있다고 할 수 없음 - 이러한 점에서 주택사업자, 대지조성업자, 분양사업자가 타법의 적 용을 받는다고 해서 부동산개발업자에서 제외하는 것은 모순이라 고 할 수 있음 따라서 부동산개발업을 관리해서 소비자를 보호한다는 부동산개 113

129 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 발업법의 본래 취지를 살리기 위해서는 - 부동산개발행위 주체는 부동산개발과정 전 과정에 참여하든 일부 과정에 참여하는 부동산개발업자로 등록을 하여야 함 주택사업자나 대지조성사업자도 건설공사 시공을 할 수 있도록 하고 있으 나 주택법에서 허용하고 있는 규모 이상의 건설공사를 할 경우에는 건설업 자에게 도급을 주거나 건설업자로 등록하여야 함 6) 부동산 개발 및 부동산개발업의 재정의 (1) 기본방향 부동산 개발의 범위는 사업의 구상부터 개발사업 시행 및 분양 그리고 임대 및 관리 까지 광범위 하다는 특징이 있음 - 외국의 경우 부동산개발업자가 건설업자로서 자격을 갖추면 건설 공사도 직접 수행할 수 있음 우리나라의 경우 주택사업자가 외국의 부동산개발업자와 동일한 성격이라 고 할 수 있음 부동산개발업법은 부동산 개발 중 일부 즉 공동주택 건설과 건설 공사의 직접수행을 제외한 부동산개발 행위중 일정규모 이상이 적용 대상이 되는 것이라고 할 수 있음 - 산업분류상의 부동산 개발 및 공급업을 하는 업체 중 주택사업자 와 아주 소규모로 사업자로서 신고를 하지 않고 부동산개발을 하 는 경우를 제외하고 모든 사업체가 적용대상이 됨 이러한 점을 고려할 때, 부동산 산업을 효율적으로 관리하고 부동 산 개발 현황과 실상을 정확하게 파악하여 정책수립에 소요되는 비용을 절감하고 부동산시장을 안정시키기 위해서는 - 산업분류상 부동산 임대 및 공급업을 영위하는 모든 사업체는 부 동산개발업법의 규정에 따라서 부동산 산업자로 등록을 하여야 함 114

130 Ⅴ. 부동산개발업법 및 관련제도 개선 방안 - 특히 공공의 목적으로 부동산 개발행위를 하는 정부투자기관을 제 외하고 수익을 목적으로 부동산 개발행위를 하는 주택사업자들도 부동산개발업자로 등록을 하도록 유도하여야 함 (2) 부동산 개발의 재정의 부동산개발 이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 행위 를 하여 그 행위로 조성 건축 대수선 리모델링 용도변경 또 는 설치되거나 될 예정인 부동산, 그 부동산의 이용권으로서 대통 령령으로 정하는 권리(이하 부동산등 이라 한다)의 전부 또는 일부를 공급하거나 그 부동산 또는 이용권을 일부 또는 전부 구 매하여 공급하는 것을 말한다. 다만, 건설산업기본법에서의 건설 공사를 담당하는 행위와 부동산 중개업법에서의 부동산 중개행위 를 제외한다. 로 함 - 취지는 부동산 중개업 고유 업역인 토지 및 건축물 등 부동산의 유 통을 거래하는 행위이외의 모든 행위를 부동산개발행위로 규정함으 로써 기획부동산등도 제도권내에서 관리될 수 있도록 하는 것임 또한 대상 부동산은 2005년5월26일에 제정된 부동산소유권 법에 서 정의하고 있는 토지대상 및 건축물 대상에 기록된 모든 부동 산으로 하여 부동산개발로 정의함 - 이러한 정의에 따를 때 연간 1건 이상의 부동산을 타인에게 공급 할 목적으로 개발할 때, 반드시 부동산개발업자로 등록하도록 하 여야 하나 - 부동산 개발자가 다양하고 또한 등록에 따른 비용부담과 등록의 실효성을 감안하여 부동산개발업자로 등록하여야 하는 부동산 개 발행위의 범위를 건축물과 대지조성등의 규모로 제한 현행의 1건 사업 2,000m2,연 사업 5,000m2,1건 대지조성사업 1만m2,연 대 지조성사업 3만m2는 건축허가 건수등을 고려할 때 가장 빈번한 규모라는 점을 감안하여 현 수준을 유지하는 것이 바람직 115

131 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 (3) 부동산개발업자의 범위 위에서 정하는 바의 부동산개발을 타인에게 공급하거나 하려고 할 경우 부동산개발업자로 등록하고 부동산개발업법에서 정하는 바에 따라서 표시 광고등하여야 하고 실적 등을 국토해양부장관에 게 보고하여야 함 이럴 경우 표준 산업분류상의 부동산 임대 및 개발업체로 사업체 신고를 하는 모든 업체는 부동산개발업체로 등록을 하여야 함 - 이럴 경우 주택법에 의한 주택사업자와 대지조성사업자 그리고 이 법의 적용을 받지 않는 20호 미만 단독주택 또는 20세대미만 공동 주택을 건설공급하는 주택사업자와 1만m2이하의 택지를 조성하는 대지조성사업자도 부동산개발업자로 등록하여야 함 또한 부동산을 공급하는 분양사업자의 경우 부동산개발업법에서 정하는 규모이상의 건축물 또는 대지등을 타인에게 분양할 목적 으로 개발할 경우에는 부동산개발업자로 등록하여야 함 부동산개발업의 등록은 부동산 개발행위주체로 국가가 공인하고 제도권 내에서 관리를 하고 육성을 하기 위한 조치로 이를 통해서 - 부동산 소비자인 국민의 경제생활을 보호한다는 의미를 갖기 때문 에 타법에서 규정하는 바에 따라서 등록이나 신고 또는 공시를 받 았어도 등록하여야 하며 이는 중복등록이라고 할 수 없음 (4) 조치사항 부동산개발행위와 부동산개발업자를 재정의함에 따라서 부동산개 발업법 제2조(정의), 제4조 (부동산개발업 등록 등)과 이와 연관 된 시행령 등을 개정하여야 함 기획부동산의 위법 불법 등에 의한 부동산개발행위를 방지하기 위 하여 부동산개발의 내용에 토지의 경우 용도변경과 분할등의 방 116

132 Ⅴ. 부동산개발업법 및 관련제도 개선 방안 법으로 조성하는 행위를 포함시킴 - 이와 함께 타인의 부동산등을 구입하여 가와 나의 부동산개발행위를 하 여 공급하는 것도 부동산개발로 간주하여 부동산개발정의에 포함시킴 부동산개발업 등록에서 주택법에서 규정하는 특정의 부동산을 개 발하는 주택사업자와 대지조성업자는 등록을 하지 않도록 하는 현행제도는 유지하되 - 주택법에서 규정하고 있지 않는 특정 부동산을 개발하는 주택사업 자와 대지조성업자는 부동산개발업자로 등록하도록 하고 - 부동산개발업자로 등록하지 않아도 되는 주택사업자와 대지조성사 업자도 부동산개발행위를 할 경우 국토해양부장관이 정하는 바에 따라서 사업실적은 보고하도록 함 <표 58> 부동산개발업 관련 정의에 대한 현행법과 개선법안 대조표 현행 개정(안) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정 의는 다음과 같다.<개정 > 1. 부동산개발 이란 다음 각 목의 어느 부동산개발 이란 다음 각 목의 어느 하나 하나에 해당하는 행위를 하여 그 행위로 조 에 해당하는 행위를 하여 그 행위로 조성 성 건축 대수선 리모델링 용도변경 또 건축 대수선 리모델링 용도변경 또는 설 는 설치되거나 될 예정인 부동산, 그 부동 산의 이용권으로서 대통령령으로 정하는 권 리(이하 부동산등 이라 한다)의 전부 또 는 일부를 공급하는 것을 말한다. 다만, 시 공을 담당하는 행위를 제외한다. 치되거나 될 예정인 부동산, 그 부동산의 이 용권으로서 대통령령으로 정하는 권리(이하 부동산등 이라 한다)의 전부 또는 일부를 공급하거나 그 부동산 또는 이용권을 일부 또는 전부 구매하여 공급하는 것을 말한다. 다만, 건설산업기본법에서의 건설공사를 담 당하는 행위와 부동산 중개업법에서의 부동 산 중개행위를 제외한다 가. 타인에게 공급할 목적으로 토지를 건설 공사의 수행 또는 형질변경의 방법으로 조 성하는 행위 가. 타인에게 공급할 목적으로 토지를 건설 공사의 수행, 형질변경, 용도변경, 분할등의 방법으로 조성하는 행위 117

133 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 <표 58> 부동산개발업 관련 정의에 대한 현행법과 개선법안 대조표(계속) 현행 나. 타인에게 공급할 목적으로 건축물을 건 축 대수선 리모델링 또는 용도변경 하거나 공작물을 설치하는 행위. 이 경우 건축, 대수선, 리모델링 은 건축법 제2 조제1항제8호부터 제10호까지의 규정에 따 른 건축, 대수선 및 리모델링 을 말하고, 용도변경 은 같은 법 제19조에 따른 용도변경 을 말한다. (신설) (신설) 제4조(부동산개발업의 등록 등) 1 건축물의 연면적( 건축법 제84조에 따른 연면적을 말한다)이 2천제곱미터 또는 연간 5천제곱 미터 이상이거나 토지의 면적이 3천제곱미 터 또는 연간 1만제곱미터 이상으로서 대통 령령으로 정하는 규모 이상의 부동산개발을 업으로 영위하려는 자는 국토해양부장관에게 등록을 하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어 느 하나에 해당하는 자의 경우에는 그러하지 아니하다.<개정 , > 1. 국가 지방자치단체 2. 대한주택공사, 한국토지공사, 그 밖의 공공기관의 운영에 관한 법률 에 따른 공 공기관 중 대통령령으로 정하는 자 3. 지방공기업법 에 따른 지방공사 및 지 방공단(이하 지방공기업 이라 한다) 4. 주택법 제9조에 따라 등록한 주택건 설사업자 또는 대지조성사업자(주택건설사업 또는 대지조성사업을 하는 경우에 한한다) 개정(안) 나. 타인에게 공급할 목적으로 건축물을 건 축 대수선 리모델링 또는 용도변경 하거나 공작물을 설치하는 행위. 이 경우 건축, 대수선, 리모델링 은 건축법 제2 조제1항제8호부터 제10호까지의 규정에 따 른 건축, 대수선 및 리모델링 을 말하고, 용도변경 은 같은 법 제19조에 따른 용도변경 을 말한다. 다.. 타인에게 공급할 목적으로 기 개발한 토지를 구매하여 형질변경, 용도변경, 분할 등의 방법으로 조성하는 행위 라. 타인에게 공급할 목적으로 건축물을 구 매하여대수선 리모델링, 용도변경, 분할등 을 하거나 공작물을 설치하는 행위. 이 경우 건축, 대수선, 리모델링 은 건 축법 제2조제1항제8호부터 제10호까지의 규정에 따른 건축, 대수선 및 리 모델링 을 말하고, 용도변경 은 같은 법 제19조에 따른 용도변경 을 말한다. 118

134 Ⅴ. 부동산개발업법 및 관련제도 개선 방안 <표 58> 부동산개발업 관련 정의에 대한 현행법과 개선법안 대조표(계속) 현행 개정(안) 5. 다른 법률에 따라 해당 부동산개발을 시행할 수 있는 자로서 대통령령으로 정하 는 자3 2제1항에 따라 등록하는 자는 다음 각 호 의 요건을 갖추어야 한다. 이 경우 등록절 차와 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 1. 자본금이 5억원(개인인 경우에는 영업 용자산평가액이 10억원) 이상으로서 대통 령령으로 정하는 금액 이상일 것 1.대통령령으로 정하는 자본금 이상일 것 2. 대통령령으로 정하는 시설 및 부동산개 발 전문인력을 확보할 것 3부동산개발업을 영위하려는 자가 부동산 개발을 위하여 대통령령으로 정하는 상근 임직원이 없는 특수목적법인을 설립한 경 우에는 제2항에도 불구하고 등록요건이나 그 밖에 필요한 사항은 따로 대통령령으로 정하는 바에 따른다. 4토지소유자는 제1항에도 불구하고 대통 령령으로 정하는 바에 따라 등록사업자와 공동으로 부동산개발을 할 수 있다. 이 경 우 토지소유자와 등록사업자를 공동사업주 체로 보며, 공동사업주체 간의 구체적인 업 무 비용 및 책임의 분담 등에 관하여는 대통령령으로 정한다. (신설) 5 이 법에의하여 등록하지 않고 특정의 부동산을 타인에게 공급하기 위하여 이법 의 제2조1의 부동산개발을 하는 것를 업으 로 하는 자는 국토해양부장관의 요청이 있 을 경우 제17조 1에 따라서 사업실적등을 보고하여야 한다. 119

135 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 3. 부동산개발업 등록제도의 개선 방안 1) 기본방향 통계청의 사업체 조사결과에 따르면, 2007년 말 현재 부동산 임대 및 개발업체가 9,731개로 이들의 상당수가 부동산개발업자로 등록 할 것으로 예상됨 - 부동산 임대업 및 개발업자 등이 부동산개발업자로 등록하고 할 경우 전문인력을 2인 이상 확보하여야 하기 때문에 등록이 활성화 될 경우 전문인력 수요가 크게 증가할 전망임 - 또한, 등록 부동산개발업자의 수가 증가함에 따라 특히 전문인력 난 등이 발생할 우려가 있으며 특히 일회성으로 부동산 개발을 하 는 경우 인력확보에 어려움을 겪을 것으로 예상 - 이를 고려하여 부동산개발업 등록기준 중 자본금 기준은 최소자본 금 수준을 하향조정하고 전문인력은 전문인력 교육훈련을 강화하 여 전문인력범위를 확대 할 필요가 있음 부동산개발업자 등록은 부동산 개발행위에 대한 인 허가 요건이 아니고 건산법에 따른 건설업 등록, 주택법에 따른 주택사업자 등 록과 같이 부동산 개발을 할 수 있는 전제조건임 - 그러나 부동산 개발관련 인허가시 예건대 건축허가시 인부동산개 발업 등록이 인허가 요건이 됨에 따라서 이를 둘러싼 마찰과 민원 이 제기되고 있는 실정임 - 부동산개발업 등록을 회피하기 위해 부동산 개발행위가 타인에게 공급하고자 하는 것이 아니다 고 주장하면 등록을 강제할 수 없음 - 일정규모 이상의 부동산을 영업을 목적으로 개발하고자 할 경우 부동산개발업자로 등록하도록 하고 있으나 개발사업의 개시시점과 종료시점이 명료하지 않아서 운영상 혼선이 발생 120

136 Ⅴ. 부동산개발업법 및 관련제도 개선 방안 따라서 부동산 개발행위 전에 등록을 원칙으로 하되 건축 허가와 토지 형질변경신고 등과 분리 운영하여 인 허가시에는 부동산개발 방식과 등록 부동산개발업자 참여여부만 확인 하도록 개선 - 그 이유는 부동산개발업 등록제도는 인허가 업무를 지원하기 위한 것이라기 보다 부동산 개발행위 이전에 부동산개발업자로서 공인 을 하는 제도이기 때문임 - 그리고 건축허가나 토지형질변경 신고시 부동산개발업 등록여부를 확인하고 등록을 강제화 하는 것은 과다한 규제일 수 있으며 실효 성면에서도 한계가 있을 수 있음 단기적으로는 일회성 부동산개발사업자의 불편을 해소해주기 위 하여 표준 공동사업체 운영지침을 제공하고 중장기적으로 는 부 동산개발업 등록을 하지 않고도 부동산개발을 할 수 있도록 부 동산 개발에 관한 용역 제도 도입 검토 - 부동산 개발에 관한 용역 은 당사자가 아닌 부동산개발업을 등 록한 제3자가 토지소유자 또는 건축주를 위하여 건축시공을 제외 한 부동산개발업무를 대행해주는 것임 기획부동산에 의한 편법 위법 불법 유사 부동산 개발행위로 인한 소비자의 피해를 최소화하기 위하여 - 부동산개발법에서 정하는 규모이상의 완공된 또는 완공이전의 부동 산 또는 이용권의 전부 또는 일부를 구매하여 분할하는 등의 과정 을 거쳐서 재공급하고자 할 경우 부동산개발업 등록을 하도록 함 이와 함께 토지소유자등에 의한 편법 위법 부동산개발 및 공급행 위를 방지하기 위하여 - 자가 사용을 목적으로 건축허가를 득하여 건축물을 완공한 후 또는 공사 중에 이를 타인에게 공급할 경우에도 공동사업체를 구성하여 시 업을 하지 않을 경우 공급시점에서 부동산개발업자로 등록하도록 함 부동산개발업법의 주 적용대상인 상업용, 공업용 건축물 등의 규 121

137 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 모, 건축물분양법상 적용대상 범위, 상업용 공업용 건축물 허가건 수 등을 검토하여 등록대상 규모 조정여부를 결정 - 건설업 등록기준, 주택사업자에 대한 등록기준과 비교하고 설문조 사결과 등을 참고로 부동산개발업 등록기준인 자본금 5억 원, 전 문인력 2인에 대한 적정성 검토하여 등록기준을 조정 부동산개발업 등록 제도를 보다 효율적으로 운영하기 위하여 광역자 치단체장은 등록업무를 기초자치단체에 재위임하도록 하는 방안 강구 부동산개발업 종합정보망을 조속히 구축하여 부동산개발업 등록 및 관리 등과 관련 지방자치단체의 행정업무 및 비용을 경감시켜 주는 방안 강구 - 부동산개발업 등록업무는 시 도지사 권한으로 하되, 부동산개발업 종합정보망을 활용하여 등록신청서 수리, 전문인력 자격확인, 각종 통계처리 등을 협회에 위탁하는 방안 검토 부동산개발업자는 부동산개발업 종합정보망을 통하여 자유롭게 등록 페업신고를 할 수 있기 때문에 부동산개발업 등록 및 종료시 점을 정하도록 함 부동산개발업 등록은 부동산 개발관련 인 허가 요건이 아니라 부 동산 개발행위를 위한 전제조건이기 때문에 부동산개발업자로서 등록시점은 부동산 개발행위 개시이전이며 - 부동산개발업 등록종료시점은 부동산 개발행위의 종료에 따라서 더 이상 부동산개발업을 영위하지 않는 시점으로 폐업신고를 하는 시점이 되기 때문에 이의 법정화는 불필요 부동산개발업 전문인력 확보에 따른 부동산개발업자의 시장참여 비용을 경감시켜주기 위하여 전문인력 요건 완화, 사전교육 제도 등을 개선 - 법무사, 세무사 등 전문자격자 범위 확대하고 학위경력자, 건설기 술자 등의 경력요건을 합리적으로 완화하며 사전교육 시기, 과목, 시간, 보수교육의 필요성 등을 검토하여 개선 122

138 Ⅴ. 부동산개발업법 및 관련제도 개선 방안 2) 세부 개선방안 (1) 부동산개발업 등록 자본금 조정 가. 현황 및 문제점 부동산개발업의 난립 방지와 소비자 보호를 위해 등록제 도입 - (등록대상) 건축물 2천m2(연간 5천m2), 토지 3천m2(연간 1만m2) 이상 - (등록요건) 자본금 5억 원, 상근 전문인력 2명, 전용사무실 33m2 이상 개발업은 공장용지, 상가 오피스 등 주로 소규모 개발사업을 영위 하고 있는 업종으로서 주택사업자 등은 제외 - (제외 업종) 주택업, 건설업, 타 법률에 의한 지정사업자 등 그러나 개발업자의 등록 자본금이 대단위 아파트사업을 시행하는 주택사업자보다 오히려 높아 형평에 맞지 않음 <표 59> 유사업종 자본금 규모 구 분 개발업 주택업 건설업 법 인(납입자본금) 5억(등록) 3억(등록), 5억(시공) 2-12억(시공) 개 인(영업용자산) 10억(등록) 6억(등록), 10억(시공) 2-24억(시공) 또한 중소규모 개발업자 및 개인사업자의 자본금 확보요건(법인 5 억, 개인 10억) 과다로 인하여 개발업 신규진입에 장애요인으로 작용하는 것으로 평가됨 그리고 전문인력 2명 이상을 상근직원으로 확보하도록 되어있어 사업 의 성격에 따라 실제로 필요한 전문인력 확보에 애로요인으로 작용 이에 따라, 등록 자본금을 주택사업자 수준으로 낮추어 개발업자 의 초기 경제적 부담을 완화해주어야 함 123

139 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 나. 개선방안 부동산개발업 등록자본금을 5억 3억으로 하향 조정하여 중소규 모 개발업자 및 개인사업자의 자금부담 완화 ㅇ (현행) 부동산개발업을 등록하려는 자는 자본금 5억 원 이상(개인 영업용자 산평가액 10억 원 이상)을 갖추어야 함 ㅇ (개정) 최저 자본금 5억 원 3억 원(개인은 영업용자산평가액 10억 원 6억 원)으로 인하 다. 기대효과 부동산개발업의 진입장벽 해소 및 개발사업 활성화 (2) 부동산개발 전문인력 요건 완화 가. 현황 및 문제점 부동산개발업 등록을 위해 필요한 부동산개발 전문인력의 범위 및 자격기준을 일정요건으로 제한 - (전문인력의 범위) 변호사 공인회계사 감정평가사 등 전문자격자, 부동산 관련분야 학사학위 이상 소지자로서 개발관련업무 종사자, 건설기술자 등으로서 대통령령이 정하는 자격을 갖춘자 - (사전교육 의무화) 부동산개발에 관한 전문성을 높이기 위해 부동산 개발업 등록전에 일정시간을 정하여 사전교육을 이수하도록 의무화 부동산개발업은 사업의 기획, 토지매입, 인허가취득, 시공관리, 분 양 등 다 방면에 전문성을 필요로 함에 따라, - 개발업 등록시 법률 금융 실무 등에 필요한 최소한의 전문인력(상근 2명 이상)을 확보하도록 하고 있음 124

140 Ⅴ. 부동산개발업법 및 관련제도 개선 방안 부동산관련 자격자 중에는 변호사, 공인회계사, 감정평가사. 공인 중개사, 건축사가 전문인력으로 인정되고 있으나, - 유사업무를 취급하는 법무사, 세무사, 주택관리사 등은 이를 인정 하지 않아 형평성에 대한 논란 야기(법무사 협회 등) 특히, 전문인력 2명 이상을 상시 채용하도록 되어있어 고용유연성 결여로 사업의 성격에 따라 그때 그때 실제로 필요한 전문인력 확보에 애로요인으로 작용 나. 개선 방안 전문자격자의 범위를 세무사, 법무사 등 여타 직종으로 확대 학위경력을 부동산관련 분야 로만 제한하는 것은 관련학과의 구분이 애매모호하여 폐지 또는 합리적으로 개선 건설기술자, 실무경력자 등의 자격기준을 타 법령과의 형평성을 고려하여 합리적으로 개선 전문인력에 대한 Outsourcing 제도를 도입하여 사업주체가 사업 성격에 따라 자율적으로 전문인력을 채용하도록 개선. 단 이 경우 에는 이미 채용된 전문인력의 퇴출문제 등이 발생할 수 있으므로 시행기간 유보 등 대응방안을 면밀하게 검토할 필요성이 있음 다. 기대효과 부동산개발업 등록 활성화 및 전문인력 구인난 완화 (3) 외국인의 개발업 등록시 결격사유 확인방법 개선 가. 현황 및 문제점 외국인의 개발업 등록시 해당 국가에 주재하는 우리나라 영사가 결격사유를 확인 125

141 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 - 외국인이 결격사유에 해당되지 않음을 증명하기 위해서는 해당 국 가의 정부나 그 밖의 권한이 있는 기관이 발행한 서류로서, 해당 국가에 주재하는 우리나라 영사의 확인을 받아 제출 (부동산개발업법 시행규칙 제3조제1항제7호) 결격사유 확인절차가 중복되고 처리에 장기간이 소요되어 외국인 의 부동산개발업 등록시 애로요인으로 작용 - 해당 국가에서 발행한 서류에 대한 진위 여부를 우리나라 영사가 다시 확인하게 되므로 확인 절차가 중복되고 처리에 장기간 소요 (미국 FBI의 신원조회 처리기간 통상 3-6개월) 나. 개선방안 아포스티유 협약국가(미국 등 92개국)간에는 영사확인 대신에 아포스티유 확인제도 를 활용, 처리절차 간소화 및 기간 단축 - 자국으로부터 결격사유에 해당되지 않는다는 공문서 등에 아포 스티유 확인을 받아오면 주재국 우리나라 영사확인 은 생략 다. 기대효과 외국인의 부동산개발업 등록 활성화, 등록기간 3개월 이상 단축 (4) 부동산개발업의 등록 시기에 관한 근거규정 마련 가. 현황과 문제점 현행 부동산개발업 등록제도는 등록 대상과 요건, 등록절차에 관 한 사항은 규정하고 있으나 등록 시기에 관한 규정은 따로 두고 있지 않아 혼란 초래 용어의 정의(법 제2조)에서도 부동산개발업 을 타인에게 공 급할 목적으로 부동산개발을 업으로 영위하는 자 로 규정 - 사업기획 토지매입 인허가 취득 분양(공급) 등 일련의 과정 중에 126

142 Ⅴ. 부동산개발업법 및 관련제도 개선 방안 서 어느 시점에 업 을 등록하여야 할지 불명확 나. 개선방안 이에 따라, 개발업의 개시시점과 종료시점을 대통령령에 정할 수 있도록 법률에 근거규정을 마련하기 위함 - (개시시점) 영위하고자 하는 개발사업의 최초 인 허가 - (종료시점) 판매의 경우 소유권이정이 완료된 시점, 임대는 잔금납 부가 완료된 시점으로 정함 ㅇ (현행) 부동산개발업의 등록대상 및 요건은 법률로 정하고 등록절차와 그 밖 에 필요한 사항은 대통령령으로 규정 ㅇ (개정) 등록 시기에 관한 사항도 추가하여 대통령령에서 정하도록 법률에 근 거규정을 마련 다. 기대효과 부동산개발업법의 실효성 확보 및 강화 127

143 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 (5) 부동산개발업의 등록사실 확인제도 신설 가. 현황과 문제점 현행제도는 개발업 등록에 관한 법령과 개발사업 인허가에 관한 법령이 서로 달라 인허가시 별도의 확인 절차를 거치지 않는 한 개발업 등록여부를 미리 알 수 없음 더구나, 개발업은 공급(판매, 임대)목적 개발사업을 명시적으로 구 분하지 않아 개발업자가 공급 사실을 은폐하면 등록을 강제할 수 없는 문제점이 있음 나. 개선방안 인허가 단계부터 공급목적 개발사업을 구분하고 등록여부를 확인 하여 제도의 실효성을 확보하기 위함 ㅇ (현행) 타인에게 판매나 임대 목적으로 일정규모 이상의 부동산개발을 업으 로 영위하려는 자는 개발업을 등록 - (등록대상) 건축물의 연면적 2천(연간 5천) 제곱미터 이상이거나 토지의 면 적이 3천(연간 5천) 제곱미터 이상인 부동산 개발 개발사업 인허가시 개발업 등록여부 확인 장치 미흡 ㅇ (신설) 부동산개발을 업으로 영위하려는 자가 국가 또는 지방자치단체로부터 부동산개발에 관한 허가 인가 등을 받는 경우에는 미리 개발업 등록사실을 확 인받도록 함 - (확인대상) 부동산개발에 관한 허가 인가 지정 결정 승인 평가 등을 받거나 신 고를 하는 경우 - (확인방법) 등록증 제출 또는 개발업 정보망 활용, 이용계획서 제출 방안 등 구체적인 사항은 대통령령으로 정함 다. 기대효과 부동산개발업법의 실효성 확보 및 강화 128

144 Ⅴ. 부동산개발업법 및 관련제도 개선 방안 소비자 보호기능의 강화 (6) 부동산개발업 등록 결격사유 완화 가. 현황과 문제점 개발업은 영업특성상 부동산 경기침체의 영향을 많이 받기 때문 에 이로 인한 영업개시 지연과 전문인력들의 이직이 잦아 일시적 등록취소 사유가 수시로 발생할 수 있음 - (일시적 등록취소 사유) 등록일로부터 1년간 영업을 개시하지 않는 경우, 부동산개발 전문인력을 50일 이내에 확보하지 못하는 경우 등 나. 개선방안 이에 따라, 일시적인 영업개시 지연이나 등록요건 미달 등으로 등 록취소를 받은 경우는 결격사유에서 제외하여 - 기업의 계속적인 경제활동을 지원하고 과잉규제로 인한 국민 불편 을 해소하기 위함 - (입법사례) 건설업 : 부정 등록, 등록증 대여 알선, 영업정지 위반, 조잡시공 등만 결격사유로 규정(건설산업기본법 제13조제1항제3호) ㅇ (현행) 개발업 등록이 취소된 후 3년이 경과하지 아니한 자는 취소 사유에 불문하고 등록 결격사유에 해당 ㅇ (개정) 부정등록, 이중등록, 영업정지 위반 등 고의 또는 중과실로 등록취소 를 받은 경우에만 결격사유로 유지 - (현행유지) 부정 등록, 이중등록, 등록증대여, 영업정지 위반 등 - (향후제외) 1년 이내 영업개시의무 위반, 일시적 등록요건 미달 등 다. 기대효과 부동산개발업자의 시장진입의 완화 129

145 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 (7) 업무의 위임 위탁 범위 확대 가. 현황과 문제점 개발업의 등록, 사업실적 관리 등 개발업에 관한 업무는 시 도지 사가 위임 처리하고 있는 반면에, - 개발사업에 관한 인허가 업무는 시 군 구가 담당하고 있어 업무의 연계성이 떨어진다는 의견(일부 시 도) 나. 개선방안 개발업에 관한 업무를 시 도 외에 시 군 구에도 위임 할 수 있는 근거를 마련하여 필요시 위임 하위법령 개정시 지자체 의견을 수렴하여 위임필요성 검토 아울러, 협회 등에 위탁할 수 있는 업무의 범위를 등록 신청서 등 의 접수 외에 신청내용의 확인까지 확대 - 위탁기관에 대한 실질적 사무분담을 통해 위탁업무의 효율적 집행을 도모하기 위함 ㅇ (현행) 국토해양부장관은 이 법에 의한 권한의 일부를 시 도지사 또는 소속기 관에 위임할 수 있고, - 개발업 등록신청 수리 등 일부 업무는 사업자단체(협회) 등에 위탁할 수 있음 ㅇ (개정) 위임 범위를 시장 군수 구청장까지 확대하고 사업자단체(협회) 등에 위탁 할 수 있는 업무의 범위를 등록신청 등의 접수 외에 신청내용의 확인까지 확대 - (입법사례) 건설업 위임 위탁 규정과 동일하게 적용(건산법 제91조) 다. 기대효과 부동산개발업 관리에 따른 지자체의 행정비용 절감 부동산개발업자의 등록에 따른 불편해소 130

146 Ⅴ. 부동산개발업법 및 관련제도 개선 방안 (8) 부동산개발업 무등록에 대한 벌칙규정 완화 가. 현황과 문제점 법 시행당시 진행되고 있는 개발사업에 대하여는 기득권을 인정 하여 등록대상에서 제외해 주는 것이 입법관례상 필요 단, 이 법에서는 시행당시 부동산개발을 업으로 영위하는 자 로 하여금 유예기간내 업 등록을 유도하기 위한 취지 - 이에, 금년 3월까지 각 시 도가 등록실태를 조사한 결과 약 500건 의 무등록이 발생하여 벌칙 적용시 많은 반발 예상 나. 개선방안 유예기간내 개발업 등록을 하지 않았더라도 이 법 시행 이후 또 다른 개발사업을 하지 않았다면 벌칙대상에서 제외하여 처벌위주 의 사업자 불편을 적극 해소하기 위함 ㅇ (현행) 법 시행(' ) 당시 개발업을 영위하고 있던 자는 법 시행일부 터 6개월까지 등록을 유예 - 유예기간 만료일(' ) 이후 무등록에 대하여는 3년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌칙대상에 해당 ㅇ (개정) 법 시행(' ) 당시 개발사업을 영위하고 있던 자가 당해 사업 이외에 다른 개발사업을 영위하지 않은 경우에는 무등록으로 인한 벌칙대상에서 제외 - (사례) '07.4.~'08.12.까지 개발업 등록 없이 사업을 진행한 경우 현행 : ' (유예기간 만료일) 이후 무등록으로 인한 벌칙대상 개정 : ' (법 시행일) 이후 당해 개발사업 이외에 다른 개발사업 을 하지 않았다면 벌칙대상에서 제외 다. 기대효과 부동산개발업자의 등록에 따른 불편해소 131

147 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 3) 조치사항 개선방안에 따라서 부동산개발업법 제4조, 제5조, 제6조, 제34조 등을 개정 - 제4조 제2항 제1호 중 5억 원(개인인 경우에는 영업용자산평가 액이 10억 원) 이상 을 3억 원(개인인 경우에는 영업용자산평가 액이 6억 원) 이상 으로 조정 - 제4조에 부동산개발에 관한 신고를 하는 경우에는 대통령령이 정 하는 바에 따라 미리 부동산개발업의 등록사실을 확인 등 골자로 하는 제5항을 신설 - 제5조제1항 제1호에 변호사 법무사 공인회계사 세무사 감정평가사 공 인중개사 주택관리사 건축사 등을 포함시킴 - 제6조제5호 중 부동산개발업의 등록이 취소된 후 3년이 경과하 지 아니한 자 를 제25조제1항에 따라 부동산개발업의 등록이 취소된 후 3년이 경과하지 아니한 자. 로 변경 - 제34조제1항 중 시 도지사 또는 국토해양부 소속기관의 장 을 소속기관의 장, 시 도지사 또는 시장 군수 구청장(자치구의 구청장 을 말한다) 로 변경, 제34조 제2항 제1호 변경 <표 60> 부동산개발 등록에 관한 현행법과 개선법안 대조표 제4조(부동산개발업의 등록 등) 1 (생 략) 현 행 개 정 안 제4조(부동산개발업의 등록 등) 1 (현행과 같음). 2 제1항에 따라 등록하는 자는 다음 각 호의 요건을 갖추어야 한다. 이 경우 등 록절차와 그 밖에 필요한 사항은 대통령 령으로 정한다. 1. 자본금이 5억원(개인인 경우에는 영업 용자산평가액이 10억원) 이상으로서 대통 령령으로 정하는 금액 이상일 것 2. (생 략) 2 제1항에 따라 등록하는 자는 다음 각 호의 요건을 갖추어야 한다. 이 경우 등 록절차와 그 밖에 필요한 사항은 대통령 령으로 정한다. 1. 자본금 3억원(개인인 경우에는 영업용 자산평가액이 6억원) 이상으로서 대통령 령으로 정하는 금액 이상일 것 2. (현행과 같음) 132

148 Ⅴ. 부동산개발업법 및 관련제도 개선 방안 <표 60> 부동산개발 등록에 관한 현행법과 개선법안 대조표(계속) 현 행 개 정 안 3 부동산개발업을 영위하려는 자가 부동 산개발을 위하여 대통령령으로 정하는 상 근 임직원이 없는 특수목적법인을 설립한 경우에는 제2항에도 불구하고 등록요건이 나 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정하는 바에 따른다. 4 (생 략) 4 (현행과 같음) 3 부동산개발업을 영위하려는 자가 부동 산개발을 위하여 대통령령으로 정하는 상 근 임직원이 없는 특수목적법인을 설립한 경우로서 대통령령이 정하는 요건을 갖춘 자산관리회사 또는 자산운용회사와 자산 에 관한 투자 운용 또는 자산의 관리 운 용 및 처분에 관한 업무를 위탁하는 계약 을 체결한 경우에는 제2항에 따른 등록요 건을 갖춘 것으로 본다. <신 설> 5 제1항에 따라 부동산개발을 업으로 영 위하려는 자 또는 등록사업자가 국가 또 는 지방자치단체로부터 부동산개발에 관 한 허가 인가 지정 결정 승인 평가 등을 받 거나 부동산개발에 관한 신고를 하는 경 우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 미 리 부동산개발업의 등록사실을 확인받아 야 한다. 이 경우 제4항에 따라 토지소유 자와 공동으로 부동산개발을 하는 경우에 도 또한 같다. 제5조(부동산개발 전문인력의 범위와 교육 등) 1 제4조제2항제2호에 따른 부동산개 발 전문인력이란 다음 각 호의 어느 하나 에 해당하는 자로서 대통령령으로 정하는 자격을 갖춘 자를 말한다. 1. 변호사 공인회계사 감정평가사 공인중개 사 2.~4. (생 략) 2 (생 략) 2 (현행과 같음) 제6조(부동산개발업 등록의 결격사유) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 제4. 조제1항에 따른 부동산개발업의 등록을 할 수 없다. 외국인 또는 외국의 법령에 따라 설립된 법인이 해당 국가에서 다음 각 호의 어느 하나의 사유와 동일 또는 유사한 사유에 해당하는 경우에도 또한 같다. 1.~4. (생 략) 제5조(부동산개발 전문인력의 범위와 교육 등) 1 제4조제2항제2호에 따른 부동산개 발 전문인력이란 다음 각 호의 어느 하나 에 해당하는 자로서 대통령령으로 정하는 자격을 갖춘 자를 말한다. 1. 변호사 법무사 공인회계사 세무사 감정평 가사 공인중개사 주택관리사 건축사 2.~4. (현행과 같음) 제6조(부동산개발업 등록의 결격사유) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 제4 조제1항에 따른 부동산개발업의 등록을 할 수 없다. 외국인 또는 외국의 법령에 따라 설립된 법인이 해당 국가에서 다음 각 호의 어느 하나의 사유와 동일 또는 유사한 사유에 해당하는 경우에도 또한 같다. 1.~4. (현행과 같음) 133

149 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 <표 60> 부동산개발 등록에 관한 현행법과 개선법안 대조표(계속) 현 행 개 정 안 5. 부동산개발업의 등록이 취소된 후 3 년이 경과하지 아니한 자. 이 경우 부동 산개발업의 등록이 취소된 자가 법인인 경우에는 그 등록취소의 원인이 된 행위 를 한 자와 대표자를 포함한다. 6 7 (생 략) 제34조(권한의 위임 및 위탁) 1 국토해양 부장관은 이 법에 따른 권한의 일부를 대통령령으로 정하는 바에 따라 시 도지 사 또는 국토해양부 소속 기관의 장에게 위임할 수 있다. 2 국토해양부장관은 이 법의 효율적인 집행을 위하여 필요한 경우에는 대통령령 으로 정하는 바에 따라 다음 각 호의 어 느 하나에 해당하는 사무를 대통령령으로 정하는 기관 또는 단체에 위탁할 수 있다. 1. 제4조에 따른 부동산개발업 등록신청 의 수리 2. 제7조에 따른 등록증의 교부 재교부 및 변경신청의 접수 3. 제11조에 따른 부동산개발업 양도나 합병의 신고의 수리 4. 제15조에 따른 부동산개발업 폐업 신 고의 수리 및 공고 5. 제17조에 따른 등록사업자의 사업실 적, 자본금의 변경, 임원 및 부동산개발 전문인력 변경보고의 접수 6. (생 략) 5. 제25조제1항제2호 내지 제7호 및 제2 항제3호에 따라 부동산개발업의 등록이 취 소된 후 3년이 경과하지 아니한 자. 이 경 우 부동산개발업의 등록이 취소된 자가 법 인인 경우에는 그 등록취소의 원인이 된 행위를 한 자와 대표자를 포함한다. 6 7 (현행과 같음) 제34조(권한의 위임 및 위탁) 1 국토해양부 장관은 이 법에 따른 권한의 일부를 대통령령 으로 정하는 바에 따라 소속기관의 장, 시 도 지사 또는 시장 군수 구청장(자치구의 구청장 을 말한다) 에게 위임할 수 있다. 2 국토해양부장관은 이 법의 효율적인 집 행을 위하여 필요한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 다음 각 호의 어느 하나 에 해당하는 사무를 대통령령으로 정하는 기관 또는 단체에 위탁할 수 있다. 1. 제4조에 따른 부동산개발업 등록 접수 및 신청내용의 확인 2. 제7조에 따른 등록증의 교부 재교부 및 변경신청의 접수 및 신청내용의 확인 3. 제11조에 따른 부동산개발업 양도나 합병 의 신고 접수 및 신고내용의 확인 4. 제15조에 따른 부동산개발업 폐업 신고 의 접수 및 신고내용의 확인 5. 제17조에 따른 등록사업자의 사업실적, 자본금의 변경, 임원 및 부동산개발 전문인 력 변경보고의 접수 및 보고내용의 확인 6. (현행과 같음) 부동산개발업법 제4조, 제5조, 제6조, 제34조 등을 개정에 따라서 시행령 제4조(부동산개발업의 등록요건), 제9조(부동산개발 전문인 력의 자격), 제24조(권한의 위임)등을 개정 - 제4조 제2항 제1호 중 가. 주식회사인 경우에는 자본금 5억 원 을 자본금 3억 원 이상 으로 나. 주식회사 외의 회사인 경우에는 출자금 5억 원 을 출자금 3억 원 으로 다. 가목 및 나목 외의 134

150 Ⅴ. 부동산개발업법 및 관련제도 개선 방안 법인인 경우에는 총자산에서 총부채를 뺀 금액 5억 원 을 총자 산에서 총부채를 뺀 금액 3억 원 으로 조정. 2. 개인의 경우 영업 용자산평가액 10억 원 을 영업용자산평가액 6억 원 으로 조정 - 제9조제2항 제4호에 바. 주택관리 등에 관한 사업실적ㆍ매출액이 국토해양부장관 이정하여고시하는규모이상인 주택관리업을하는법인 또는개인사무소 신설 - 제24조 특별시장ㆍ광역시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사(이하 "시 ㆍ도지사"라 한다) 를 각 시 도지자 소속 시장 군수 구청장 (이 하 기초자치단체장이라 한다.) 로 변경 - 제24조의 1 부동산개발업의 등록 을 등록접수 및 신청내용 확인 으로, 2. 부동산개발업등록증의 발급 및 재발급과 기재사항 변경신청 의 접수 를 부동산개발업등록증의 발급 및 재발급과 기재사항 변경 신청의접수 및 신청내용 확인 으로. 4. 부동산개발업의 양도ㆍ합병 및 상속에 대한 신고의 수리( 受 理 ) 를 부동산개발업의 양도ㆍ합병 및 상속에 대한 신고의 수리( 受 理 )접수 및 신청내용 확인 으로 5. 부동 산개발업 폐업신고의 수리 및 부동산개발업의 등록말소 를 부동산개 발업 폐업신고의 수리 및 부동산개발업의 등록말소 접수 및 신청내용 확인 으로, 6. 부동산개발 전문인력 변경 보고의 접수 를 부동산 개발 전문인력 변경 보고의 접수 및 신청내용 확인 으로 변경 <표 61> 부동산개발 등록에 관한 현행 시행령과 개선시행령 대조표 현행 제4조(부동산개발업의 등록요건) 1 법 제4조제 2항제1호에서 "대통령령으로 정하는 금액"이 란 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 말한다. 1. 법인 가. 주식회사인 경우에는 자본금 5억원 나. 주식회사 외의 경우에는 출자금 5억원 다. 가목 및 나목 외의 법인인 경우에는 총자산에서 총부채를 뺀 금액 5억원 2. 개인 영업용자산평가액 10억원 개정안 제4조(부동산개발업의 등록요건) 1 법 제4조제 2항제1호에서 "대통령령으로 정하는 금액"이 란 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 말한다. 1. 법인 가. 주식회사인 경우에는 자본금 3억원 나. 주식회사 외의 경우에는 출자금 3억원 다. 가목 및 나목 외의 법인인 경우에는 총자산에서 총부채를 뺀 금액 3억원 2. 개인 영업용자산평가액 6억원 135

151 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 <표 61> 부동산개발 등록에 관한 현행 시행령과 개선시행령 대조표(계속) 현행 2 법 제4조제2항제2호에서 "대통령령으로 정하는 시설 및 부동산개발 전문인력을 확보할 것"이란 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 것을 말한다. 1. 전용면적 33제곱미터 이상 사무실을 확보할 것 2. 법 제5조제1항에 따른 부동산개발 전문인 력(이하 "부동산개발 전문인력"이라 한다) 2 명 이상이 상근할 것. 이 경우 외국인인 부 동산개발 전문인력은 출입국관리법 시행 령 별표 1에 따른 주재, 기업투자 또는 무역경영의 체류자격을 갖춘 자이어야 한다. 3 외국에 주된 영업소를 두고 있는 외국인 이나 외국의 법령에 따라 설립된 법인이 부동산개발업의 등록을 하려면 상법 제614조에 따라 영업소를 설치하고 등기 를 하여야 한다. 제9조(부동산개발 전문인력의 자격) 1 법 제5조제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령 령으로 정하는 자격을 갖춘 자"란 별표 1 의 구분에 따른 자격을 갖춘 자를 말한다. 2 법 제5조제1항제4호에서 "그 밖에 부동 산개발에 필요한 전문성이 있다고 인정되 는 자로서 대통령령으로 정하는 자"란 다 음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.<개정 > 1. 건축사 2. 부동산투자회사법 에 따라 자산운용 전문인력으로 국토해양부장관에게 등록된 자 3. 은행법 에 따른 금융기관에서 부동산 개발 금융 및 심사 업무에 종사한 자 4. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 기 관 등에서 부동산의 취득ㆍ처분ㆍ관리ㆍ 개발 또는 자문 관련 업무에 종사한 자로 서 국토해양부장관이 정하여 고시하는 기 준에 해당하는 자 가. 국가 나. 지방자치단체 다. 법 제4조제1항제2호에 따른 공공기관 라. 법 제4조제1항제3호에 따른 지방공사 및 지방공단 개정안 2 법 제4조제2항제2호에서 "대통령령으로 정하는 시설 및 부동산개발 전문인력을 확보할 것"이란 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 것을 말한다. 1. 전용면적 33제곱미터 이상 사무실을 확보할 것 2. 법 제5조제1항에 따른 부동산개발 전문인 력(이하 "부동산개발 전문인력"이라 한다) 2 명 이상이 상근할 것. 이 경우 외국인인 부 동산개발 전문인력은 출입국관리법 시행 령 별표 1에 따른 주재, 기업투자 또는 무역경영의 체류자격을 갖춘 자이어야 한다. 3 외국에 주된 영업소를 두고 있는 외국인 이나 외국의 법령에 따라 설립된 법인이 부동산개발업의 등록을 하려면 상법 제614조에 따라 영업소를 설치하고 등기 를 하여야 한다. 제9조(부동산개발 전문인력의 자격) 1 법 제5조제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령 령으로 정하는 자격을 갖춘 자"란 별표 1 의 구분에 따른 자격을 갖춘 자를 말한다. 2 법 제5조제1항제4호에서 "그 밖에 부동 산개발에 필요한 전문성이 있다고 인정되 는 자로서 대통령령으로 정하는 자"란 다 음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.<개정 > 1. 건축사 2. 부동산투자회사법 에 따라 자산운용 전문인력으로 국토해양부장관에게 등록된 자 3. 은행법 에 따른 금융기관에서 부동산 개발 금융 및 심사 업무에 종사한 자 4. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 기 관 등에서 부동산의 취득ㆍ처분ㆍ관리ㆍ 개발 또는 자문 관련 업무에 종사한 자로 서 국토해양부장관이 정하여 고시하는 기 준에 해당하는 자 가. 국가 나. 지방자치단체 다. 법 제4조제1항제2호에 따른 공공기관 라. 법 제4조제1항제3호에 따른 지방공사 및 지방공단 136

152 Ⅴ. 부동산개발업법 및 관련제도 개선 방안 <표 61> 부동산개발 등록에 관한 현행 시행령과 개선시행령 대조표(계속) 현행 마. 부동산개발에 관한 사업실적ㆍ매출액이 국토해양부장관이 정하여 고시하는 규모 이상인 부동산개발업을 하는 법인 또는 개인사무소 바(신설) 제24조(권한의 위임) 국토해양부장관은 법 제34조제1항에 따라 다음 각 호의 권한을 특별시장ㆍ광역시장ㆍ도지사 또는 특별자 치도지사(이하 "시ㆍ도지사"라 한다)에게 위임한다.<개정 > 1. 법 제4조에 따른 부동산개발업의 등록 2. 법 제7조에 따른 부동산개발업등록증의 발급 및 재발급과 기재사항 변경신청의 접수 3. 법 제8조제3항에 따른 조사의 의뢰와 자 료의 요청 4. 법 제11조에 따른 부동산개발업의 양도 ㆍ합병 및 상속에 대한 신고의 수리( 受 理 ) 5. 법 제15조에 따른 부동산개발업 폐업신 고의 수리 및 부동산개발업의 등록말소 6. 법 제17조에 따른 등록사업자의 사업실 적, 자본금의 변경, 임원 및 부동산개발 전문인력 변경 보고의 접수 7. 법 제18조에 따른 보고ㆍ조사ㆍ검사 및 자료제출의 요구 8. 법 제19조제1항에 따른 정보의 관리 및 제공 9. 법 제21조에 따른 위반행위의 조사ㆍ검사 등 10. 법 제22조에 따른 시정조치 11. 법 제23조에 따른 소비자피해분쟁조정의 요청 12. 법 제24조에 따른 영업정지 및 위반행 위를 한 임직원의 해임 또는 징계 요구 13. 법 제25조에 따른 부동산개발업의 등 록취소 및 등록이 취소된 자의 부동산개 발업등록증 또는 사유서 접수 개정안 마. 부동산개발에 관한 사업실적ㆍ매출액이 국토해양부장관이 정하여 고시하는 규모 이상인 부동산개발업을 하는 법인 또는 개인사무소 바. 주택관리등에 관한 사업실적ㆍ매출액이 국토해양부장관이 정하여 고시하는 규모 이상인 주택관리업을 하는 법인 또는 개 인사무소 제24조(권한의 위임) 국토해양부장관은 법 제34조제1항에 따라 다음 각 호의 권한을 각 시 도지자 소속 시장 군수 구청장 (이 하 기초자치단체장이라 한다.)에게 위임한 다. 1. 법 제4조에 따른 부동산개발업의 등록 접수 및 신청내용 확인 2. 법 제7조에 따른 부동산개발업등록증의 발급 및 재발급과 기재사항 변경신청의 접수 및 신청내용 확인 3. 법 제8조제3항에 따른 조사의 의뢰와 자 료의 요청 4. 법 제11조에 따른 부동산개발업의 양도ㆍ합 병 및 상속에 대한 신고의 수리( 受 理 ) 접수 및 신청내용 확인 5. 법 제15조에 따른 부동산개발업 폐업신고 의 수리 및 부동산개발업의 등록말소 접수 및 신청내용 확인 6. 법 제17조에 따른 등록사업자의 사업실적, 자본금의 변경, 임원 및 부동산개발 전문인 력 변경 보고의 접수 및 신청내용 확인 7. 법 제18조에 따른 보고ㆍ조사ㆍ검사 및 자료제출의 요구 8. 법 제19조제1항에 따른 정보의 관리 및 제공 9. 법 제21조에 따른 위반행위의 조사ㆍ검사 등 10. 법 제22조에 따른 시정조치 11. 법 제23조에 따른 소비자피해분쟁조정의 요청 12. 법 제24조에 따른 영업정지 및 위반행 위를 한 임직원의 해임 또는 징계 요구 13. 법 제25조에 따른 부동산개발업의 등 록취소 및 등록이 취소된 자의 부동산개 발업등록증 또는 사유서 접수 137

153 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 <표 61> 부동산개발 등록에 관한 현행 시행령과 개선시행령 대조표(계속) 현행 14. 법 제26조에 따른 등록사업자가 등록취 소처분을 받기 전에 착수한 부동산개발을 등록취소처분 후 계속 수행할 수 없는 중 대한 사유의 인정 15. 법 제27조에 따른 폐업신고 전의 등록 사업자의 지위를 승계한 자에 대한 폐업신 고 전의 위반행위를 사유로 하는 시정조 치, 소비자피해분쟁조정의 요청, 영업정지 및 등록취소 등 16. 법 제28조에 따른 등록취소 등의 공고 17. 법 제32조에 따른 청문 18. 법 제41조에 따른 과태료의 부과ㆍ징수 19. 제5조에 따른 부동산개발업 등록신청서 의 접수와 등록 적격 여부의 심사 20. 제15조제2항에 따른 출석요구서의 송부 개정안 14. 법 제26조에 따른 등록사업자가 등록취 소처분을 받기 전에 착수한 부동산개발을 등록취소처분 후 계속 수행할 수 없는 중 대한 사유의 인정 15. 법 제27조에 따른 폐업신고 전의 등록 사업자의 지위를 승계한 자에 대한 폐업신 고 전의 위반행위를 사유로 하는 시정조 치, 소비자피해분쟁조정의 요청, 영업정지 및 등록취소 등 16. 법 제28조에 따른 등록취소 등의 공고 17. 법 제32조에 따른 청문 18. 법 제41조에 따른 과태료의 부과ㆍ징수 19. 제5조에 따른 부동산개발업 등록신청서 의 접수와 등록 적격 여부의 심사 20. 제15조제2항에 따른 출석요구서의 송부 4. 공동사업체 운영 개선 방안 1) 현행 토지소유자는 부동산개발업 등록을 하지 않고 대통령령이 정하는 바에 따라 등록사업자와 공동으로 부동산개발을 할 수 있음 - 토지소유자와 등록사업자를 공동사업주체로 규정(법 제4조제4항) 공동사업주체 라는 규정상 토지소유자가 토지를 출자하고 등 록사업자는 자본 인력 등을 출자하는 민법상 조합의 공동사업에 한하여 적용됨 - 공동사업 : 민법상의 조합계약에 의하여 2인 이상이 서로 출자하 여 공동으로 경영하는 사업(소득세법 제43조 참조) - 조합 : 2인 이상이 상호 출자하여 공동사업을 경영할 것을 약정(민법 제703조) 토지소유자와 등록사업자에게 공동사업을 위한 협약체결의무만 규정하였을 뿐 구체적인 운용 가이드라인이 없음(영제7조제2항) 138

154 Ⅴ. 부동산개발업법 및 관련제도 개선 방안 2) 문제점 개발사업의 특성상 등록사업자가 출자하고 손익을 부담하는 조합 형태의 공동사업은 현실적으로 어렵고 비효율적이므로 기피 - 토지소유자가 실질적 사업주체가 되고 등록사업자는 대가를 받고 개발과 정을 관리하는 도급형태의 시행대행방식이나 일부 용역을 주는 방식 선호 도급형태의 시행대행방식은 손익을 분담하지 않고 수수료를 받으 므로 법에서 허용한 조합형태의 공동사업으로 보기 곤란 - 시행대행은 현행법상 부동산개발에 해당되지 않으며 이를 허용하 려면 용어의 정의 신설, 대행사업자에 대한 규율방식 등 법체계의 근본적 수정 필요 대부분의 공동사업이 명칭만 공동사업일 뿐 등록사업자는 손익분 담하지 않고 용역비 대가 수수하는 형태로 운영됨 - 이를 방치할 경우 법제10조(등록증의 대여금지) 위반의 소지는 물 론 등록사업자의 역할 없이 불필요한 비용만 지출된다는 지주의 불만이 누적될 우려가 있음 이는 제도시행 초기에 공동사업에 대한 구체적인 운용가이드라인 이 없었기 때문이므로 현행법체계 내에서 지주공동사업의 취지를 살리는 방안강구 필요 3) 개선방안 현행 공동사업주체 방식을 유지하면서 공동사업운용에 필요한 세부적인 사항을 장관이 고시할 수 있는 근거를 시행령에 마련하여 미비사항 보완 4) 주요사항예시 법에 규정된 사업자의 의무는 등록사업자가 이행토록 함 139

155 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 - 공동사업협약서 구체화 : 협회가 표준협약서를 제정하고 공동사업체 는 이를 참고하여 분담시행방식 또는 공동시행방식을 선택하여 작성 - 구성원의 관계관서 및 제3자에 대한 책임규정 : 구성원연대책임으 로 하되 분담시행방식은 각자 책임 - 사업실적의 인정 및 보고 : 분담내용 또는 출자비율에 따라 배분하 며, 비등록사업자인 구성원의 실적을 부기하여 보고 - 구성원의 변경 : 등록사업자인 구성원의 변경은 부도, 파산 등 불 가피한 경우외에는 토지소유자의 서면동의가 있어야함, 협회가 표준협정서(붙임2)에 소규모 토지소유자의 편의도모 방안 강구 - 시행대행방식도입시까지 과도기적으로 사실상 수수료방식 인정 - 수익분배중 소규모개발(예: 4천제곱미터 미만의 개발)에 한하여 등록사업자의 수익은 확정형으로 기재할 수 있도록 허용 5) 부동산개발공동사업 운용규정 시안 <표 62> 부동산개발공동사업 운용규정 시안 (국토해양부 고시 제 호, ) 제1조(목적) 이 규정은 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률(이하 법 이라 한다)제4조 제4항 및 같은 법 시행령(이하 시행령 이라 한다) 제7조의 규정에 따라 공동사업주체가 부동산개발을 함에 따른 법령의 적용, 협약의 체결 등 기타 필요한 사항을 정함을 목적으로 한다. 제2조(정의) 이 규정에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 1. 공동사업 이라 함은 토지소유자와 등록사업자가 공동으로 수행하는 부 동산개발을 말한다. 2. 공동사업주체 라 함은 토지소유자와 등록사업자가 부동산개발을 공동 으로 수행하기 위하여 잠정적으로 결성한 실체를 말한다. 3. 공동사업주체 대표자 라 함은 공동사업주체의 구성원중에서 대표자로 선정된 자를 말한다. 4. 공동사업협약서 라 함은 개발된 부동산의 사용 처분, 사업비의 부담, 수익의 분배, 사업기간 그 밖에 공동사업주체 구성원 상호간의 권리 의무 등 공동사업의 수행에 관한 중요사항을 규정한 계약서를 말한다. 140

156 Ⅴ. 부동산개발업법 및 관련제도 개선 방안 2 등록사업자인 구성원은 법에 규정된 등록사업자의 의무를 이행하여야 한 다. 등록사업자가 2인이상인 경우 법제22조, 제24조, 제25조, 제36조내지 제40조의 규정은 당해사유를 야기시킨 자에 대하여 적용한다. 제4조(공동사업주체 대표자의 선임) 1 공동사업주체는 구성원이 상호 협의하 여 대표자를 선임한다. 2제1항의 규정에 의하여 선임된 공동사업주체의 대표자는 관계관서 및 제3 자에 대하여 공동사업주체를 대표한다. 제5조(공동사업협약서의 제출) 1공동사업을 하고자 하는 개발사업주체는 제3 항에 따른 공동사업표준협약서를 참고하여 공동사업협약서를 작성하고 이를 당해 개발사업에 대한 인 허가 신청시 인 허가관서에 제출하여야 한다. 2 제1항의 규정에 의하여 제출한 공동사업협약서의 주요내용이 변경된 경 우 변경된 공동사업협약서를 인 허가관서에 제출하여야 한다. 3 법제29조에 따른 협회는 공동사업표준협약서를 작성할 수 있으며, 이 경 우 분담시행방식과 공동시행방식으로 구분하여야 한다. 제6조(구성원의 책임) 1공동사업주체의 구성원은 공동사업의 수행에 대하여 연 대하여 책임을 진다. 다만, 분담시행방식에 의한 경우에는 그러하지 아니하다. 2 3 제8조 제2항 또는 제3항의 규정에 따라 새로이 구성원이 된 등록사업자 는 탈퇴한 등록사업자의 의무중 관계관서 및 제3자에 대한의무를 승계한다. 제7조(사업실적의 인정)1공동사업주체에 의하여 수행된 사업의 실적은 다음 각 호에 따라 구성원에게 배분한다. 1. 분담시행방식에 의한 경우 : 공동수급체의 구성원별 분담부분 2. 공동이행방식에 의한 경우 : 공동수급체의 구성원별 출자비율에 해당되는 금액 2등록사업자인 구성원이 법제17조에 따른 사업실적을 보고할 때에는 제1 항에 따라 배분된 자기의 사업실적외에 다른 구성원의 사업실적을 부기하여 보고하여야 한다. 제8조(구성원의 변경 등) 1 공동사업협약을 체결한 등록사업자인 구성원은 다 음 각호의 경우를 제외하고는 공동사업주체에서 임의로 탈퇴할 수 없다. 다 만, 토지소유자인 구성원의 계약상의 의무불이행 등 사업을 계속할 수 없는 불가피한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 파산, 해산, 부도 등 사업을 계속할 수 없는 불가피한 사유가 발생한 경우 2. 토지소유자인 잔여 구성원이 서면으로 동의한 경우 141

157 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 2 공동사업주체는 제1항 제1호의 사유가 발생한 날로부터 50일이내에 다른 등록사업자와 공동사업협약을 체결하고 이를 체결일로부터 7일이내에 인허가 관서에 제출하여야 한다. 3 공동사업주체는 제1항 제2호의 경우에 동의시까지 다른 등록사업자와 공 동사업계약을 체결하고 체결일로부터 이를 7일이내에 인허가관서에 제출하여 야 한다. 제 조( ) 1 부 칙 1이 규정은 2009년 3월 일 부터 시행한다. 2제 6) 기타 개선방안 (1) 부동산개발 공동사업시 토지소유자 인정제도 개선 가. 현황 및 문제점 토지소유자는 등록사업자와 협약을 체결하여 공동개발시 개발업 등록을 하지 않고도 부동산을 개발할 수 있음 - (공동개발 요건) 부동산개발 대상토지의 소유권을 확보하고 있을 것 - (협약체결 방법) 개발된 부동산의 사용, 처분, 수익의 분배, 사업비의 부담, 사업기간, 사업추진상의 각종 책임 등에 관하여 협약을 체결 토지소유자를 등기부상 소유권자로만 한정함에 따라 택지지구 등 에서 분양대금을 완납하고도 소유권 이전등기가 되지 않은 경우 공동사업을 추진할 수 없는 문제점 발생 나. 개선방안 국가나 공기업 등으로부터 분양받은 토지로서 분양대금을 완납하 여 사실상 소유권을 확보한 경우에는 토지소유자로 인정 142

158 Ⅴ. 부동산개발업법 및 관련제도 개선 방안 다. 기대효과 토지소유자의 민원해소 및 개발사업 활성화 (2) 토지소유자의 부동산개발 위탁제도 도입 가. 현황과 문제점 공동개발 방식은 토지소유자가 등록사업자와 협약을 체결하여 공 동사업주체로서 부동산을 개발하는 방식 - (성립 요건) 개발된 부동산의 사용 처분, 수익분배, 사업비부담, 사 업추진상의 각종 책임 등에 관하여 협약 체결 공동개발 방식이기 때문에 토지소유자로서는 개발 이후 부동산의 사 용 처분 등에 제약이 따른 뿐 아니라, 수익분배나 사업상의 각종 책 임 면에서도 불안한 위치 나. 개선방안 따라서, 공동개발 방식 외에 위탁개발 방식을 추가하여 토지소유 자가 자기에게 알맞은 부동산개발 방식을 선택하도록 함으로써 토지소유자의 개발편의를 도모하기 위함 - 토지소유자와 등록사업자 간의 구체적인 업무 비용, 책임 분담과 위탁 방법 등에 관하여는 대통령령에 위임 - (입법사례) 정비사업전문관리업 : 도시정비사업에 관한 위탁 또는 자문업무 수행(도시 및 주거환경정비법 제69조) ㅇ (현행) 토지소유자는 부동산개발업의 등록을 하지 않고도 등록사업자와 공동 으로 부동산개발 가능(공동개발 방식) ㅇ (개정) 공동개발 방식 외에 위탁개발 방식을 추가하여 토지소유자의 부동산 개발에 대한 선택폭을 확대 143

159 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 다. 기대효과 일회성 부동산개발업자와 가체사업자의 민원해소 부동산개발업 성장발전기반의 조성 5. 부동산개발업종합정보망 구축방안 1) 개 요 07년 11월에 제정된 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법 률 제 19조에 의거 부동산 개발정보를 종합적 체계적으로 관 리하기 위해 부동산개발업정보종합관리체계를 구축 운영할 수 있도록 규정이 마련되었음 10년 1월부터 부동산 개발 정보종합관리체계의 의무적 구축 운영을 시행하고 2011년부터 본격적으로 운행할 계획에 따라 부 동산개발업정보종합관리체계 구축이 시급함 부동산개발업정보종합관리체계란 부동산개발 등록사업자의 자본 금 사업실적 경영실태 등 등록사업자에 관한 정보와 부동산개 발에 필요한 정보를 종합적으로 관리하고, 이를 소비자, 관련 기 관 단체 등에 제공할 수 있는 시스템임 이러한 부동산개발정보종합관리체계를 구축할 경우 부동산개발업 을 종합적 체계적 관리를 위한 정보화의 기반을 조성하여 부동 산 개발 업무의 투명성과 관련 행정 및 정책 생산성을 제고하는 데 기여할 수 있음 - 부동산 개발 정보의 데이터베이스화를 통하여 부동산 개발 현황 및 부동산 시장에 대한 정보를 효율적으로 생성하고 분석할 수 있 어 정책 및 행정업무의 효율성을 제고할 수 있음 - 부동산개발업의 등록, 실적, 행정처분사항에 대한 정보를 공개를 144

160 Ⅴ. 부동산개발업법 및 관련제도 개선 방안 통하여 부동산개발사업 시행과정에서의 거짓광고, 사기 분양 등으 로 인한 소비자의 피해발생을 최소화시킬 수 있음 <그림 20> 부동산개발업종합관리체계 구축의 필요성 본 연구에서는 부동산개발업 관리 및 육성에 관한 법률의 제정 목적에 따라 부동산개발업 정보종합관리체계를 구축하는데 근간 이 되는 부동산개발업정보종합망 아키텍처(Architecture)를 제시 이를 위하여 부동산개발업법의 각 조문을 통해서 부동산정보종합관 리체계의 요구조건 및 기능 분석, 유관기관 및 시스템과의 연계성 검토, 시스템 개념적 구성도 및 업무 프로세스 분석 등을 하였음 부동산개발업 종합망은 위의 그림과 같은 과정을 거치면서 수행됨 - 첫째, 부동산개발업 관리 및 육성에 관한 법규 분석을 통하여 부 동산개발업 업무 및 근거 규정을 조사하고, 조사된 부동산개발업 업무에 따라 부동산개발업정보종합관리체계의 참여 관계 및 요구 기능을 도출하였음 - 둘째, 부동산개발행위와 연관된 행정기관 및 타 시스템과의 연계 성을 검토하였음 - 셋째, 법규 및 유관 기관/시스템간의 연계성 검토를 통하여 부동 145

161 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 산개발업종합관리체계의 개념 및 주요 기능을 선정하였음 - 넷쩨, 선정된 기능에 따라 부동산개발업종합관리체계의 세부 업무 프로세스 및 구성 체계를 제안하였음 - 마지막으로, 향후 시스템 개발 운영방안을 제시하였음 <그림 21> 부동산개발업정보종합관리체계 구현의 흐름도 2) 관련 법규 현황 (1) 부동산개발업 관리 및 육성에 관한 법 구조 부동산개발업 정보 종합관리에 대한 법률은 부동산개발업 관리 146

162 Ⅴ. 부동산개발업법 및 관련제도 개선 방안 및 육성에 관한 법률 제 19조에서 정의하고 있음. 부동산개발업 정보종합관리시스템 구축을 위해 관련된 현행 법령의 구조를 분 석해 보면 아래와 같음 <그림 22> 부동산개발업 관리 및 육성에 관한 법 구조 147

163 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 (2) 부동산개발업정보종합관리체계 주요 업무 및 근거 규정 법 구조를 통해 부동산개발업정보종합관리체계가 갖추어야 할 주 요 업무 및 근거 규정을 다음과 같이 도출하였음 <표 63> 부동산개발업종합정보관리의 주요 업무 및 근거 규정 업 무 [현황 보고] -실적 보고 -현황 보고 근거 규정 [등록] 등록대상 등록요건 등록절차 -등록신청 -적격여부심 사 -등록대장작 성 -등록공고 근거규정 [등록증교부] -등록증교부 [변경] -기재사항변 경 근거규정 비 고 등록사업자는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 사업실적, 자본금, 임원 및 부동산 개발 전문인력의 변경을 국토해양부장관에게 보고하여야 함 - 사업실적: 사업명, 개발유형, 사업비, 매출액, 사업면적, 참여유형, 시공사명 등 시 도지사는 등록사업자 현황을 국토해양부장관에게 보고하여야 함 국토해양부장관은 부동산개발업정보종합관리체계의 효율적인 구축과 활용 촉진을 위하여 각종 연구개발 및 기술 지원, 공동사업의 시행, 정보의 공동활용을 촉진할 수 있음 법 제17조(등록사업자의 보고의무 등) 영 제14조 (부동산개발업정보종합관리체계 구축ㆍ운영) 부동산개발업을 등록하려는 자는 자본금, 사무실, 전문인력 등을 확 보하여 등록신청서를 작성하여 국토해양부장관에게 등록하여야 함 - 등록신청서 항목 및 기재사항: 상호, 대표자, 영업소 소재지, 법인등 록번호(주민등록번호), 국적/는 소속 국가명, 기타 국토해양부령으로 정 하는 사항, 자본금, 출자금액 및 출자비율, 사무실 면적, 전문인력 등 - 부동산개발 전문인력은 부동산개발에 필요한 사전교육을 받아야 함 시 도지사는 부동산개발업 등록 시 등록사업자에 관한 다음 각 호 의 사항을 공보에 공고하고 인터넷 홈페이지에 게재하여야 함 -등록사업자상호 명칭및성명, 등록연월일, 주민등록번호, 자본금, 주된영업소소재지 시 도지사는 등록사업자에 대한 부동산개발업 등록대장을 작성 보 관하고 국토해양부장관에게 보고하여야 함 국토해양부장관은 부동산개발업의 등록, 위반행위의 조사, 영업정지 등록 취소 등 행정제재 등에 관한 권한을 시 도지사에게 위임하여 국 민들이 주된 영업소재지를 관할하는 시 도 해당부서에 부동산개발업 등록신청을 할 수 있도록 등록 사무의 원활한 처리가 가능하도록 함 [법 제4조], [법 제5조], 영 제3조, 영 제4조, 영 제5조, 영 제10조 규칙 제2조, 규칙 제5조, 규칙 제6조, 규칙 제7조, 규칙 제9조, 영 제24조 국토해양부자관은 부동산개발업의 등록을 완료하면 부동산개발업등 록증을 교부하여야 함 등록증을 재교부받으려는 자는 재교부신청서(전자문서로 된 신청서 포함)를 시 도지사에게 제출하면 시 도지사는 부동산개발업등록증 교부대장에 그 내용을 기록하여야 함 동록사업자가 부동산개발업등록증 기재사항이 변경되었을 경우 변경 신청서(전자문서로 된 신청서 포함)를 시 도지사에게 제출하여야 함 - 변경 신청 대상 : 상호, 대표자, 영업소 소재지, 법인등록번호(주민 등록번호), 국적 또는 소속 국가명 기재사항의 변경신청을 받은 담당 공무원은 행정정보의 공동이용을 통하여 신청정보를 확인하여야 함 [법 제7조], 영 제11조, 규칙 제8조, [전자정부법 제21조] 148

164 Ⅴ. 부동산개발업법 및 관련제도 개선 방안 <표 64> 부동산개발업 등록, 변경에 관한 업무 및 근거 규정 업 무 [등록] 등록대상 등록요건 등록절차 -등록신청 -적격여부심 사 -등록대장작 성 -등록공고 [등록증교부] -등록증교부 근거 규정 [변경] -기재사항변 경 [합병 양도 상속 폐업] -신고서작성 -확인및공고 근거 규정 비 고 부동산개발업을 등록하려는 자는 자본금, 사무실, 전문인력 등을 확 보하여 등록신청서를 작성하여 국토해양부장관에게 등록하여야 함 - 등록신청서 항목 및 기재사항: 상호, 대표자, 영업소 소재지, 법인등록 번호(주민등록번호), 국적 또는 소속 국가명, 기타 국토해양부령으로 정 하는 사항, 자본금, 출자금액 및 출자비율, 사무실 면적, 전문인력 등 - 부동산개발 전문인력은 부동산개발에 필요한 사전교육을 받아야 함 시 도지사는 부동산개발업 등록 시 등록사업자에 관한 다음 각 호 의 사항을 공보에 공고하고 인터넷 홈페이지에 게재하여야 함 -등록사업자상호 명칭및성명, 등록연월일, 주민등록번호, 자본금, 주된영업소소재지 시 도지사는 등록사업자에 대한 부동산개발업 등록대장을 작성 보 관하고 국토해양부장관에게 보고하여야 함 국토해양부장관은 부동산개발업의 등록을 완료하면 부동산개발업등 록증을 교부하여야 함 법 제4조(부동산개발업의 등록등), 제5조(부동산개발 전문인력의 범 위와 교육 등, 제7조(등록증의 교부 및 변경신청 등) 영 제3조(부동산개발업의 등록대상 등), 제4조(부동산개발업의 등록요건), 제5조(부동산개발업의 등록절차), 제10조(부동산개발 전문 인력의 사전교육) 규칙 제2조(부동산개발업 등록신청서의 기재사항), 제5조(부동산개발 업 등록적격 여부심사 등), 제6조(부동산개발업 등록의 공고), 제7조(부동산개발업 등록대장의 작성 등), 제8조(부동 산개 발업등록증의 교부 및 변경신청 등), 제9조(사전교육기 관의 지정 등) 등록증을 재교부받으려는 자는 재교부신청서(전자문서로 된 신청서 포함)를 시 도지사에게 제출하면 시 도지사는 부동산개발업등록증 교부대장에 그 내용을 기록하여야 함 동록사업자가 부동산개발업 등록증 기재사항이 변경되었을 경우 변경 신청서(전자문서로 된 신청서 포함)를 시 도지사에게 제출하여야 함 - 변경 신청 대상 : 상호, 대표자, 영업소 소재지, 법인등록번호(주민 등록번호), 국적 또는 소속 국가명 등록사업자는 부동산개발업을 양도, 합병이 이루어질 경우 국토해양 부장관에게 신고하고 일간지에 공고하여야 함 등록사업자는 양도, 상속, 폐업이 발생할 경우 신고서(전자문서로 된 신고서 포함)를 작성하여 시 도지사에게 제출하여야 함 기재사항의 변경신청을 받은 담당 공무원은 행정정보의 공동이용을 통하여 신청정보를 확인하여야 함 법 제7조(등록증의 교부 및 변경신청 등), 제11조(부동산개발업의 양도 등), 제15조(부동산개발업의 폐업 등) 영 제13조(부동산개발업 양도의 내용) 규칙 제8조(부동산개발업등록증의 교부 및 변경신청 등), 제10조(부 동산개발업 양도의 공고), 제11조(부동산개발업 양도의 신고 등), 제13조(부동산개발업 상속의 신고 등), 제14조(부동산개발업 폐업의 신고), 제15조(부동산개발업 등록말소의 공고 등) 149

165 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 (3) 부동산개발업 현황 및 실적 보고에 관한 업무 및 근거 규정 법 구조를 통해 부동산개발업정보종합관리체계가 갖추어야 할 현 황 실적보고에 관한 업무 및 근거 규정을 다음과 같이 도출하였음 업 무 [현황 보고] -실적 보고 -현황 보고 비 고 등록사업자는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 사업실적, 자본금, 임원 및 부동산 개발 전문 인력의 변경을 국토해양부장관에게 보고 하여야 함 - 사업실적: 사업명, 개발유형, 사업비, 매출액, 사업면적, 참여유형, 시공사명 등 시 도지사는 등록사업자 현황을 국토해양부장관에게 보고하여야 함 근거 규정 법 제17조(등록사업자의 보고의무 등) [변경] -기재사항변 경 [합병 양도 상속 폐업] -신고서작성 -확인및공고 근거 규정 <표 65> 부동산개발업 현황 및 실적 보고에 관한 업무 및 근거 규정 등록증을 재교부받으려는 자는 재교부신청서(전자문서로 된 신청서 포함)를 시 도지사에게 제출하여야하고, 시 도지사는 부동산개발 업등록증 교부대장에 그 내용을 기록하여야 함 동록사업자가 부동산개발업등록증 기재사항이 변경되었을 경우 변경 신청서(전자문서로 된 신청서 포함)를 시 도지사에게 제출하여야 함 - 변경 신청 대상 : 상호, 대표자, 영업소 소재지, 법인등록번호(주민 등록번호), 국적 또는 소속 국가명 등록사업자는 부동산개발업을 양도, 합병이 이루어질 경우 국토해양 부장관에게 신고하고 일간지에 공고하여야 함 등록사업자는 양도, 상속, 폐업이 발생할 경우 신고서(전자문서로 된 신고서 포함)를 작성하여 시 도지사에게 제출하여야 함 기재사항의 변경신청을 받은 담당 공무원은 행정정보의 공동이용을 통하여 신청정보를 확인하여야 함 법 제7조(등록증의 교부 및 변경신청 등), 제11조(부동산개발업의 양도 등), 제15조(부동산개발업의 폐업 등) 영 제13조(부동산개발업 양도의 내용) 규칙 제8조(부동산개발업등록증의 교부 및 변경신청 등), 제10조(부 동산개발업 양도의 공고), 제11조(부동산개발업 양도의 신고 등), 제13조(부동산개발업 상속의 신고 등), 제14조(부동산개 발업 폐업의 신고), 제15조(부동산개발업 등록말소의 공고 등) (4) 부동산개발업 정보제공 및 현황 공시에 관한 업무 및 근거 규정 법 구조를 통해 부동산개발업정보종합관리체계가 갖추어야 할 정보제 150

166 Ⅴ. 부동산개발업법 및 관련제도 개선 방안 공 현황공시에 관한 업무 및 근거 규정을 다음과 같이 도출하였음 <표 66> 권한의 위임에 관한 업무 및 근거 규정 업 무 [정보 제공] -부동산개발 정보제공 -현황 공시 근거 규정 [권한의 위임] 근거 규정 비 고 국토해양부장관은 등록사업자에 관한 정보와 부동산개발에 필요한 정보를 종합적으로 관리하고, 필요한 정보를 소비자, 관련 기관 단 체 등에 제공하여야 함 - 등록사업자의 자본금 사업실적 경영실태 등 등록사업자에 관한 정보와 부동산개발에 필요한 정보를 종합적으로 관리하고, 필요한 정보를 소비자, 관련 기관 단체 등에 제공하여야 함 시 도지사는 등록사업자에 관한 현황 정보를 분기별로 종합하여 인터넷 홈페이지에 게재하여야 함 - 상호 명칭 및 성명, 등록 연월일 및 등록번호, 자본금, 주된 영업소의 소재지/전화번호, 전문인력의 수, 사업실적, 등록말소, 시 정조치, 영업정지, 등록취소 및 과태료처분에 관한 사항 등 국토해양부장관은 부동산개발업정보종합관리체계의 효율적인 구축 과 활용 촉진을 위하여 각종 연구개발 및 기술 지원, 공동사업의 시행, 정보의 공동활용을 촉진할 수 있음 법 제19조(부동산개발업 정보의 종합관리) 규칙 제19조(부동산개발업 정보의 제공) 영 제14조(부동산개발업정보종합관리체계 구축ㆍ운영) 국토해양부장관은 부동산개발업의 등록, 위반행위의 조사, 영업정 지 등록 취소 등 행정제재 등에 관한 권한을 시 도지사에게 위임 하여 국민들이 주된 영업소재지를 관할하는 시 도 해당부서에 부 동산개발업 등록신청을 할 수 있도록 등록 사무의 원활한 처리가 가능하도록 함 영 제24조(권한의 위임) 3) 요구 조건 (1) 부동산개발업정보종합관리체계의 요구 조건 가. 주요 참여 관계 법 구조를 통해 도출된 부동산개발업종합정보관리 업무에 대한 주요 참여자 및 관계는 아래그림과 같음 151

167 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 <그림 23> 부동산개발업종합정보관리체계 참여관계도 부동산개발업자는 부동산개발업정보종합관리체계를 통하여 사업자 정보 등록, 실적 보고, 변경사항 등이 발생할 경우 신고해야 함 - 부동산개발업을 등록하려는 자는 등록신청서를 작성하여 지방자치 단체에 제출하여야 함 - 등록증을 재교부 받으려고 하거나 변경사항이 발생할 경우 변경사 항을 신고하여야함 부동산개발업정보종합관리 업무의 주체는 지방자치단체 담당자임 - 지방자치단체의 업무 범위는 부동산개발업 관리 및 육성에 관한 법률에 규정된 부동산업등록신청 및 관련 신고의 수리, 등록증 교 부, 등록대장의 관리, 행정 처분 등과 부동산 등록 및 행정처분상 의 공고 등임 유관기관과 행정정보의 공동이용을 통하여 관련 정보를 조회하고 공유할 수 있음 152

168 Ⅴ. 부동산개발업법 및 관련제도 개선 방안 - 부동산개발업의 등록 요건에 필요한 정보를 조회하고 부동산 개발 행위에 대한 정보를 데이터베이스 연동을 통해 제공하도록 함 소비자, 관련 기관 단체는 부동산 개발 행위에 대한 정보를 조회 할 수 있음 - 부동산개발업자의 등록, 실적, 행정 처분 사항에 대한 정보를 부동 산개발종합관리체계를 통하여 공개하여야 함 나. 요구 기능 관련 법 규정 검토를 통하여 부동산개발업종합정보관리체계가 갖 추어야 할 요구 기능을 도출하였음 <그림 24> 부동산개발업종합정보관리체계 요구 기능 부동산개발업종합정보관리체계는 부동산개발업자에 대한 사업자 정보를 등록하고, 변경사항 등을 등록하고 관리해야 함 - 관리의 대상은 등록사업자의 자본금, 사무실, 전문인력 등 등록사 업자에 관한 정보와 부동산개발행위에 필요한 정보들임 - 등록사업자의 자본금 임원 부동산개발전문인력의 변경사항, 시정 153

169 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 명령 영업정지 등록취소 과태료 과징금의 행정처분사항도 관리 대상임 부동산개발업종합정보관리체계는 등록사업자의 사업실적 및 현황 정보를 관리해야 함 - 사업실적은 사업명, 개발유형, 사업비, 매출액, 사업면적, 참여유형, 시공사명 등임 부동산개발업종합정보관리체계는 부동산 개발 행위에 대한 정보 를 소비자, 관련 기관 단체가 조회할 수 있도록 해야 함 - 부동산개발업자의 등록, 실적, 행정 처분 사항에 대한 정보를 공개 하여 소비자들이 부동산 개발사업 시행과정에서 발생되는 분양 사 기, 거짓 광고 여부 등을 조회 확인 할 수 있음 - 부동산개발업 현황을 정확히 판단하고 적절한 정책을 수립할 수 있도록 부동산개발업체의 등록 현황 등 부동산개발업 관련 통계정 보를 정부에 제공할 필요가 있음. 이를 위해서는 부동산개발업체 및 실적현황 등에 대한 각종보고, 관련 통계자료를 공유하여 정책 수립을 지원할 필요가 있음 부동산개발업정보는 유관기관과의 행정정보의 공동이용을 통하여 조회할 수 있고, 관련 시스템과 데이터베이스 연동을 통하여 부동 산개발행위에 대한 정보를 공유할 수 있도록 하여야 함 - 부동산개발업의 등록 요건에 필요한 부동산 개발 전문인력의 경력 및 사전교육여부 등에 대한 정보를 조회 할 수 있어야 함 - 부동산 개발 행위에 대한 정보를 후행 단계의 시스템과 데이터베 이스 연동을 하여 부동산 개발 행위에 대한 정보를 전달하고, 등 록된 부동산 개발 행위의 실제 수행 여부에 대한 피드백 정보를 제공받을 수 있도록 하여야 함 154

170 Ⅴ. 부동산개발업법 및 관련제도 개선 방안 (2) 유관 기관 및 시스템과의 연계 부동산개발업정보종합관리체계와 관계된 기관 및 시스템을 분석하 기 위하여 부동산개발프로젝트 생애주기 단계에서 관련된 유관기 관 및 현행 전산 시스템과의 연계성 분석을 수행하여 도출하였음 <그림 25> 유관기관 및 시스템과의 연계체계 가. 건축행정시스템 (세움터; AIS)과의 데이터베이스 연동 건축행정시스템은 지방자치단체의 건축행정업무를 전산화한 시스 템임 - 주요기능으로 인허가, 주택, 건축물 대장, 건축업자 등 민원 처리 기능을 제공하고 있으며 지방자치단체가 건축행정업무에 필요한 각종 통계 및 현황자료의 검색 및 출력 기능 등을 제공함 부동산개발행위는 인허가 및 사업 수행 행위에 앞서 발생함. 건축 인허가 및 사업승인 시 부동산개발업자의 등록 요건 및 실적은 필수적으로 검토할 사항임 또한 등록된 부동산 개발 행위는 사업 인허가 및 승인이 이루어 155

171 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 져야만 실제로 수행되었는지 평가할 수 있으므로, 후행 단계인 인 허가 정보를 피드백 받을 수 있다면 부동산개발업자의 성실 수행 여부 및 위법 사항을 판단할 수 있음 따라서 부동산개발업정보종합관리시스템에서 생성된 개발사업자 정보를 키(Key) 값으로 건축행정시스템으로 실시간으로 전달하며 건축행정시스템에서 발생한 인허가 정보 등을 다시 부동산개발업 정보종합관리시스템으로 전달 업데이트될 수 있도록 연동함 나. 기술인협회, 대법원으로부터 정보 조회 부동산개발업종합관리시스템은 부동산등기현황, 부동산 개발 전문 인력의 경력 및 사전교육여부 등에 대한 정보를 대법원, 기술인협 회 등 유관기관과 연계체계를 구축하여 지방자치단체에서 부동산 개발업 등록기준 정보를 전자적으로 조회할 수 있도록 할 필요가 있음 다. 기타 유관 기관 및 시스템에 참조 자료 제공 현재 건설산업정보를 체계적으로 관리하기 위하여 건설산업정보 종합관리체계(KISCON)가 구축되어 있음 26) KISCON에서 다루는 업무는 주로 시공 및 건설사업 관리 단계에 서 발생하고 있으므로 부동산 개발 행위와는 직접적인 연관이 없 으나, 부동산개발업체의 등록 및 실적 현황, 관련 통계자료 들은 건설업체에게 참조자료로 제공 할 수 있음 4) 부동산개발업정보종합관리체계의 개념 및 기능 (1) 부동산개발업정보종합체계의 개념 26) 전국의 건설업체, 발주자, 지방자치단체, 대국민 등이 이용하는 8개 정보시스템과 중앙 데이터베이스가 구축되었으며, 19개 유관기관과의 정보연계망(KISCON)이 구축되어 있음. 156

172 Ⅴ. 부동산개발업법 및 관련제도 개선 방안 법규분석과 유관시스템 분석을 통하여 부동산개발업 정보종합관 리체계의 개념을 아래 그림과 같이 도출하였음 <그림 26> 부동산개발업정보종합관리체계 개념 부동산개발업정보종합관리체계는 부동산개발업 등록 및 실적과 관련된 행정업무를 처리하면서 이를 국토해양부 소재 중앙 DB로 관리하는 부동산개발업 종합정보망임 부동산개발업종합관리의 대상은 등록사업자의 자본금 사업실적 경영실태 등 등록사업자에 관한 정보와 부동산개발에 필요한 정보 들임 - 등록사업자의 자본금 임원 부동산개발전문인력의 변경사항, 시정 명령 영업정지 등록취소 과태료 과징금의 행정처분사항도 관리 대상임 법규에서 요구된 부동산개발업 정보들에 대한 등록 변경 관리, 실적관리, 조회 등의 기능들을 구현하기 위하여 부동산개발종합체 계는 1부동산개발업 등록정보관리, 2부동산개발업 실적관리, 3 157

173 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 부동산개발업 정보유통관리 등 3개의 하위 기능으로 분류하였음 이러한 하위 기능들은 부동산개발업중앙데이터베이스 로 통합 되어 관리되며 법규에서 요구한 조건에 따라 유관 기관과의 정보 시스템과 직 간접적으로 연계될 것임 (2) 부동산개발업정보종합체계의 주요 기능 법규를 통해 도출된 부동산개발업 종합관리체계의 업무, 주요 관리 주체 및 역할, 유관 시스템과의 연계성을 세부 기능별로 분석하였음 가. 부동산개발업 등록정보관리 부동산개발업 등록정보관리 기능은 부동산개발업 정보 입력, 등록 대장 작성, 부동산개발업등록증 기재사항이 변경되었을 경우 변경 사항 및 행정 처분사항을 입력하고 관리하는 업무를 수행함 <그림 27> 부동산개발업 등록정보관리 주요 업무 - 등록정보관리의 주체는 지방자치단체 27) 로서 부동산개발업을 하고 27) 시행령 24조(권한의 위임)에 의해 부동산개발업의 등록, 위반행위의 조사, 영업정지 등록 취소 등 행정 제재 등에 관한 권한을 시도지사에게 위임하여 국민들이 주된 영업소재지를 관할하는 시 도 해당부서에 부동산개발업 등록신청을 할 수 있도록 함. 158

174 Ⅴ. 부동산개발업법 및 관련제도 개선 방안 자 하는 법인 및 개인이 지방자치단체에 부동산개발업 등록신청을 하면 지방자치단체에서 접수를 하고 등록요건을 심사하여 등록정 보를 입력함 - 지방자치단체는 부동산개발업자 등록 시 등록사업자에 대한 부동 산개발업 등록대장을 작성하고 부동산개발등록증을 교부하여야 함 - 한편, 부동산개발업자는 부동산개발업 등록증 기재사항이 변경되 었거나 등록증을 재교부 받으려고 할 경우 인터넷을 통하여 직접 변경 신청을 할 수 있음 - 부동산개발업자로부터 변경사항이 입력되면 지방자치단체에게 승 인을 요청하고, 지방자치단체는 유관기관과의 행정정보 공동이용 을 통하여 신청내용을 확인 후 승인을 하는 업무를 수행함 나. 부동산개발업 실적관리 부동산개발업 실적관리 기능은 부동산개발업자의 사업실적을 관 리하는 업무를 수행함 <그림 28> 부동산개발업 실적관리 주요 업무 부동산개발 등록사업자는 사업명, 개발유형, 사업비, 매출액, 사업면적, 159

175 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 참여유형, 시공사명 등 사업실적을 인터넷을 통해 접속하여 입력함 28) 등록사업자가 인터넷으로 사업실적을 신고하면, 사업실적을 지방 자치단체의 담당자에게 전송하고, 담당 공무원이 정부 인트라넷 및 유관기관과의 행정정보 공동이용을 통하여 신청내용을 확인하 면 승인사항을 입력하는 업무를 수행 함 다. 부동산개발업 정보유통관리 부동산개발업 정보유통관리 기능은 부동산개발업자의 현황과 실 적을 조회하는 업무를 수행함 <그림 29> 부동산개발업 정보유통관리 주요 업무 부동산개발업 관련 정보들의 유통은 대국민용과 정부용으로 구분 하여 관리함 29) - 대국민용 정보유통시스템은 대국민 및 건설업체를 대상으로 부동 산개발업체의 등록현황, 행정처분, 폐업여부, 사업실적, 자본금 등 을 공시하여 인터넷으로 정보를 조회할 수 있음 - 정부용은 국토해양부의 부동산 개발 정책의 입안 등의 정책관련 업무 28) 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률 제17조 제1호 및 동법 시행규칙 제16조제1항에 따라 부동산 개발업체가 사업실적을 인터넷으로 신고하고 관리할 수 있도록 구축하도록 함. 29) 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률 제19조에 의거하여 등록사업자에 관한 정보와 부동산개발에 필요한 정보를 종합적으로 관리하고, 필요한 정보를 소비자, 관련 기관 단체 등에 제공하여야 함. 160

176 Ⅴ. 부동산개발업법 및 관련제도 개선 방안 를 수행하는데 필요한 부동산 개발 업체 등록현황 및 통계정보를 제 공하고 정책수립을 지원함 5) 부동산개발업정보종합관리시스템 아키텍처 (1) 부동산개발업정보종합체계의 구성 앞서 도출된 부동산개발업정보종합관리체계의 주요 업무 분석결 과에 따라 부동산개발업 종합관리체계는 국토해양부 소재 중앙 DB로 관리되며 1부동산개발업 등록정보시스템, 2부동산개발업 실적관리시스템, 3부동산개발업 정보유통시스템 등 3개의 하위 시스템으로 구축됨 <그림 30> 부동산개발업정보종합관리체계 구성 161

177 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 또한 부동산개발업의 등록 및 실적 관리 시 필요한 전문인력 정 보, 각종 서류 등을 유관 기관과 직 간접적인 연계를 통하여 전 산으로 조회할 수 있음 (2) 세부 시스템별 업무 프로세스 가. 부동산개발업 등록정보관리 부동산개발업 등록정보관리는 개발업자 신규 등록과 변경사항 등 록 프로세스로 구분함 1 부동산개발업 신규 등록 프로세스 부동산개발업 등록 프로세스는 다음과 같음 <그림 31> 부동산개발업 등록 프로세스 162

178 Ⅴ. 부동산개발업법 및 관련제도 개선 방안 부동산개발업을 등록하려는 자는 자본금, 사무실, 전문인력 등을 확보하여 등록신청서를 작성 후 주된 영업소재지를 관할하는 시 도 해당부서에 접수함 지방자치단체 담당자가 부동산 개발 등록 신청서 및 각종 신고서를 처리하면서 신청서의 내용 및 첨부서류 상의 부동산개발업체 정보와 행정처분내용을 입력하면 전국 지방자치단체에서 입력된 정보는 인 터넷을 통해 부동산개발업 중앙DB에 전송되어 종합적으로 저장됨 담당 공무원은 등록신청서를 접수받으면 부동산개발업 등록시스 템에 부동산개발업 등록기준 사항을 입력함. 입력정보는 부동산개 발업체 정보 즉, 부동산개발업체 기본정보, 상호명칭 및 성명(대표 자), 자본금, 출자금액, 영업소 소재지, 전문인력, 사업실적 등의 정보를 입력하고 행정정보의 공동이용을 통하여 신청정보를 확인 한 후 등록요건을 심사하여 부동산 개발등록 여부를 결재함 등록이 완료되면 담당공무원은 등록사업자에 대한 부동산개발업 등록대 장을 작성 보관하고 부동산개발업자에게 부동산개발업등록증을 교부함 부동산개발업 등록 시스템은 타 기관 및 시스템과 연결망을 구축 하고 필요한 정보를 공유하며 업무를 수행할 수 있음 - 부동산개발업의 등록 요건에 필요한 부동산 개발기술자의 경력 및 사전교육여부 등을 기술인협회로부터 자료를 조회할 수 있음 - 부동산개발업 등록에 필요한 각종 서류(법인등기부 등본)를 대법원 과 전산으로 연계될 수 있음 - 부동산개발 등록정보는 후행 단계인 인허가 단계에서 부동산 개발 현황에 대한 자료로 활용되고 인허가 결과에 대한 정보를 피드백 받을 수 있도록 건축행정시스템(세움터)과 연계됨 - 또한 건설 사업 수행 과정에서도 부동산개발행위에 대한 참고 자 료를 제공할 수 있음 163

179 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 2 부동산개발업 변경사항 등록 프로세스 부동산개발업 변경사항 등록 프로세스는 다음과 같음 <그림 32> 부동산개발업 변경사항 등록 프로세스 - 등록증을 재교부를 받거나 동록사업자가 부동산개발업등록증 기재 사항이 변경되었을 경우 재교부 신청서 또는 변경신청서를 인터넷 을 통하여 부동산개발업 등록시스템에 접수함 - 입력내용은 대표자 소재지 변경내용, 양도 합병 상속 내용, 등 록증 재교부 내용 등임. 시정명령 영업정지 등록취소 과태료 과징금의 행정처분사항이 부동산개발업체에게 내려진 경우에는 상 호 명칭 및 성명, 등록번호, 위반행위의 내용 및 처분근거, 시정 조치 등의 처분을 한 연월일 둥의 처분내용도 함께 입력됨 164

180 Ⅴ. 부동산개발업법 및 관련제도 개선 방안 변경신청서가 시스템에 등록되면 시스템은 담당공무원에게 심사 요청을 하고, 기재사항의 변경신청을 받은 담당 공무원은 행정정 보의 공동이용을 통하여 신청정보를 확인 한 후 승인함 업무처리내용을 공고할 수 있도록 공고문을 입력 생성하는 기능이 제공됨 외부기관 정보연계는 등록기준 사항 중 유관기관의 확인이 필요 한 사항은 시스템 상에서 직접 확인할 수 있도록 전산 연계함 나. 부동산개발업 실적관리 부동산개발업 실적관리 프로세스는 다음과 같음 <그림 33> 부동산개발업 실적관리시스템 프로세스 부동산개발업체가 인터넷으로 신고한 사업실적을 지방자치단체의 165

181 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 담당자에게 전송하여 승인할 수 있도록 구성 부동산개발 등록사업자는 사업명, 개발유형, 사업비, 매출액, 사업 면적, 참여유형, 시공사명 등 사업실적을 인터넷을 통해 직접 부 동산개발업 실적관리 프로그램에 접속하여 입력함 등록사업자가 인터넷으로 사업실적을 신고하면, 시스템은 사업실 적을 지방자치단체의 담당자에게 전송함 담당 공무원은 정부 인트라넷 및 유관기관과의 행정정보 공동이 용을 통하여 신청내용을 확인한 후 승인사항을 입력하면, 부동산 개발중앙 DB에서 실적정보가 갱신됨 다. 부동산개발업 정보유통관리 부동산개발업 정보유통관리 프로세스는 다음과 같음 <그림 34> 부동산개발업 정보유통관리시스템 프로세스 166

182 Ⅴ. 부동산개발업법 및 관련제도 개선 방안 부동산개발업 관련 정보들의 유통은 대국민용과 정부용으로 구분 하여 관리함 대국민용 정보유통시스템은 대국민 및 건설업체를 대상으로 부동 산개발업체의 등록현황, 행정처분, 폐업여부, 사업실적, 자본금 등 을 공시하여 일반인들이 인터넷으로 부동산개발 정보를 조회할 수 있음 정부용 정보유통시스템은 국토해양부의 부동산 개발 정책의 입안 등의 정책관련 업무를 수행하는데 필요한 부동산 개발 업체 등록 현황 및 통계정보를 제공하고 정책수립을 지원함 저장된 정보는 조회, 통계, 인쇄, 파일변환기능으로 담당자에게 제 공되어 정보를 이용 및 활용할 수 있도록 함 - 전국의 부동산개발업체 등록정보 및 행정처분이력, 변경이력, 양 도 합병 상속이력의 조회 기능을 제공하고 업종별 통계별 월별 집계가 자동으로 생성되도록 함 (3) 부동산개발업정보종합관리체계 논리적 구성 부동산개발업종합관리체계의 구성도는 <그림 37>과 같음 부동산개발업 정보종합관리시스템의 대상범위는 약 3,000여개(예 상)의 부동산개발업체이고, 16개 시도지사가 관리주체임 부동산개발업정보종합관리체계는 Web 방식으로 개발하여 해당 지방자치단체에 별도 프로그램이나 서버 등을 설치가 필요 없는 중앙집중형 정보관리체계로 구축함 현재 부동산개발업 등록신청 방법은 부동산개발업을 하고자 하는 법인 및 개인이 지방자치단체에 부동산개발업 등록신청을 하면 지방자치단에에게 접수 심사하여 부동산개발업 등록정보시스템 에 정보를 입력함 (GPKI 인증서를 이용하여 보안성 확보를 강화 167

183 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 하였음) 부동산개발업자가 등록되면 부동산개발업의 기재사항변경 등의 간단한 행정처리는 개발업체가 공인전자 인증을 사용하여 인터넷 으로 접속하여 직접 업무를 처리함 부동산 개발 행위에 대한 정보는 이후 건축 인허가 단계에서 확 인 할 수 있도록 건축행정시스템(세움터)와 연계함 부동산개발업의 등록 요건에 필요한 부동산 개발기술자의 경력 및 사전교육여부 등은 기술인협회와 연계하여 제공함 부동산개발업 등록에 필요한 각종 서류(법인등기부 등본, 부동산등 기부 등본)들은 향후 대법원과 협의 결과에 따라 전산으로 연계됨 <그림 35> 부동산개발업정보종합관리체계 구성도 부동산개발업종합관리체계의 네트워크 및 하드웨어는 <그림 38>과 같이 구성됨 168

184 Ⅴ. 부동산개발업법 및 관련제도 개선 방안 <그림 36> 네트워크, H/W 구성 6) 운영방안 향후 본 연구에서 제시한 부동산개발업종합관리체계 아키텍처를 기반으로 프로토타입 시스템이 개발 되고 시범 운영이 실시 될 예정임 시스템을 운영하기 위해서는 먼저 부동산 개발행위에 대해 종이 문서로 관리해온 자료들을 시스템에 입력시켜야 함 지방자치단체는 현재 약 3000여개로 예상되는 부동산개발업체에 대한 정보들을 시스템 개발이 완료되는 즉시 전산작업을 통하여 전자문서화 시키는 작업을 수행하여야 함 부동산개발업종합관리시스템에 부동산개발행위에 대한 정보들이 169

185 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 입력이 되어야 실제로 시스템을 운영할 수 있음 시스템 개발 후 1~3개월간은 시범 운영 및 사용자(지방자치단체 및 대국민)의 의견을 수렴하여 시스템을 완성도를 높이고자 함 특히 부동산개발업종합관리체계의 주사용자인 지방자치단체 담당 자를 대상으로 시스템 사용방법 등을 교육하고 팜플렛 배포 등으 로 홍보할 예정임 운영관리 측면에서도 부동산개발업 등록 및 실적업무 관리에 필 요한 민원요구(전화요구, 게시판 문의, 인터넷 정보처리 요구 등) 에 대응할 수 있는 전담 HelpDesk를 운영할 계획임 또한 부동산개발업정보종합관리체계의 H/W, 상용 S/W, 개발 S/W, 네트워크를 지속적으로 유지보수 및 보안유지하고 긴급장애 발생 을 대비한 정기적인 데이터 백업 및 리커버리를 수행하며 장애 발생 시 신속히 복구할 수 있도록 함 170

186 부록 및 참고문헌 171

187 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 < 부록 > <부록 1> 건설산업 정보시스템 현황 <부록 2> 부동산개발업 영업실태 조사표 <부록 3> 한국부동산개발협회 제정 공동사업표준협약서(시안) 172

188

189 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 <부록 1> 건설산업 정보시스템 현황 정보시스템(URL) 사용 기관 주요 기능 근거 법령 건설업등록 신고 처분정보 건설산업기본 건설행정정보 16개 시 도(종합건설 관리기능, 법 시행령 시스템 업체관리),234개 시 건설업등록기준정보를 제10조 및 (con.kiscon.net, 군 구(전문건설업체 골재 전자적으로 조회, 통계조회, 시행규칙 gol.kiscon.net) 업체 관리) 리포팅 기능 등 제7조 건설공사정보 시스템( cws.kiscon.net) 하도급공사관리 시스템 (cws.kiscon.net) 건설사업관리능력 평가 공시시스템 (pcm.kscon.net; 입력관리, wwwkiscon.net; 조회) 부실벌점통합관리 시스템 (piskscon.net; 입력관리, 조회) 토석정보 공유시스템 ( m) 정부인트라넷 (gov.kiscon.net) 건설업체(건설공사대장 통보),공공 민간발주기관 (확인) 하도급건설업체(하도급 건설공사대장통보), 공공 민간발주기관 (확인) 한국CM협회(건설사업관 리능력 평가공시), 발주자/대국민(공시결과 조회) 국토해양부산하4대공사 및 국토관리청 (부실벌점입력),국토연구 원(입력 관리 위탁), 관련협회(증명서발급), 발주/인허가기관(통보), 업체 기술자(조회 출력) 발주기관/건설업체/감 리업체/설계업체/대국 민(토석정보의 입력 및 정보조회) 국토해양부 건설업체의 건설공사대장 기재사항 통보 및 발주자의 공사관리 기능,공사수행 종합관리 및 기술인 이중배치 확인 등 업무지원 건설업체의 하도급건설공사대장 기재사항 통보 및 발주자의 공사관리 기능,발주자에게 부정당 행위 신고할 수 있는 기능 등 한국CM협회의 공시접수 평가 공시처리,건설사업자의 CM실적현황,재무정보,인력, 신용정보 공시,발주자 대국민의 공시결과 조회 기능 제공 발주자,업체,기술자 등의 부실벌점 입력관리 및 조회 출력기능 GIS를 이용한 정보 입력 및 제공, 맞춤형 정보제공 및 토석자원의 B2B기능지원,국토해양 총사업비 조정업무 지원 전국 건설업체 및 행정처분 현황 및 통계정보 조회,전국 건설공사 및 하도급공사 현황 및 통계 조회,골재업체/ 토석발생/부실벌점 부과 등의 현황 및 통계 조회, 부실업체 및 무등록 도급, 일괄하도급,이중배치 등 불법업체 조회) 건설산업기본 법 시행령 제26조 건설산업기본 법 시행령 제26조 제2항 건설산업기본 법 시행령제23조 의2, 건설교통부 고시 제 호 건설기술관리 법 제21조의4, 제13조5 국토해양 총사업비조정 지침 (국토해양부 훈령 제21호) 건설산업기본법 제24조(건설산업 정보의 종합관리 174

190 부록 및 참고문헌 <부록 2> 부동산개발업 영업실태 조사표 안녕하십니까? 국토해양부에서는 부동산개발업 관리 및 육성에관한 법률을 시 행한 결과를 점검하여 시행과정에서 나타난 문제점을 개선하기 위한 방안을 강구하고자 합니다. 본 설문은 부동산개발업에 종사하고 있거나 종사하고자 하는 여러분들의 부동산개발업 등록 및 영업 등에 관한 의견을 수렴 하여 부동산개발업의 육성을 위한 자료로 활용하고자 작성되었 습니다. 여러분의 응답 하나 하나가 부동산개발업의 발전을 위한 소중 한 계기가 될 것 입니다. 작성해주신 설문은 귀중한 자료로 활 용되오니 성의 있는 작성을 부탁드리겠습니다 조사기관 : 국토연구원 Ⅰ.기본사항에 관한 질문입니다. 1-1 귀사의 소재지는? ( )광역시 도 1-2 부동산개발업을 하고 있습나까? 1 하고 있다 ( ) 2 할 예정이다 ( ) 1-3 부동산개발업에 진출하게 된 계기는? ( ) 1 새로운 유망업종으로 생각애서 2 토지를 보유하고 있어서 3 부동산개발 업이 현재의 업종보다 수익이 좋을 것 같아서 4 관련업종을 하고 있기 때문에 175

191 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 1-4 부동산개발업을 이외의 업종을 하고 있습니까? 1 하고 있다 ( ) 2 하고 있지 않다 ( ) 1-5 부동산개발업 이외의 업종은? 1 종합공사업 등록 건설업 2전문공사업 등록 건설업 3 건축 사사무소 4주택건설업 5 부동산임대업 6 부동산개발업 7기 타 ( ) 1-6 귀사의 규모는? 1대기업이다 (종업원수 300인 이상) 2중견기업이다 (종업원수 300인미만 50인이상) 3 중소기업이다 (종업원수 50인미만) 4 아주 소규모이다 (종업원 수 5인미만) Ⅱ.부동산업 등록에 관한 질문입니다. 2-1 귀하는 현재 법률에서 정하고 있는 부동산개발업 등록기준 이 적합하다고 생각합니까? 1 적합하다 2 적합하지 않다 3 잘 모르겠다. 2번을 응답하신 분은 다음질문에 답해주시기 바랍니다. 2-2 적합하지 않다고 생각할 경우 어느 부분이 적합하지 않다고 생각합니까? 1 자본금 2 전문인력 3 사무실 보유 4 기타 ( ) 적합하지 않다고 생각하신 분들께서는 해당 사항에 대해서 의견 을 말씀해주시기 바랍니다. 2-3 적합하지 않다고 생각하는 부분에 대해서 어떻게 수정하면 바람하다고 생각하십니까? 자본금 : 현재 5억에서 ( )억으로 기타 ( ) 176

192 부록 및 참고문헌 전문인력 : 현재 2인에서 ( )인으로 기타 ( ) 사무실 보유 : ( ) 2-4. 현재의 전문인력에 대한 자격에 대해서 어떻게 생각하십니 까? 1 적합하다 2 적합하지 않다 3 잘 모르겠다. 2번을 응답하신 분은 다음질문에 답해주시기 바랍니다 현재의 전문인력에 대한 자격을 개선한다면 어떠한 방향으 로 개선하는 것이 바람직하다고 생각하십니까? ( ) Ⅲ.부동산개벌업 영업과 관련된 사항입니다 귀사에서 수행하는 부동산개발업의 영업 유형에 해당되는 항목은? (최근 3년간 해당항목 모두 체크하여 주십시오) 가. 사업용지(또는 사용권)의 취득후 양도 나. 사업용지취득, 계획수립, 인허가 받은 후 사업권 양도 다. 사업용지취득, 계획수립, 인허가, 시공하여 양도 라. 사업용지취득, 계획수립, 인허가, 시공후, 분양까지 수행 마 라 의 분양후 관리까지 수행 바. 지구단위계획 수립에 자사 비용을 부담하여 참여 사. 기 타(내용기재 ) 177

193 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 년도 유형 가 나 다 라 마 바 사 계 06년도 07년도 08년도 건수 건수 건수 3-2. 귀사가 수행한 위 다 ~ 사 의 유형 중 개발목적물의 건수 년도 종류 주상복합시설 순 주거시설 상업용 시설 공업용 시설 레저용 시설 기 타 계 를 기재하여 주십시오. 04년도 03년도 02년도 건수 건수 건수 3-3. 부동산 개발관련 영업행위이외에 부동산개발업이 더 참여 하는 것이 바람직한 분야는? 1 부동산개발관련 컨설팅 2 부동산개발 영업행위의 대행 3 공공개발사업의 개발주체로 참여 4기타 ( ) Ⅳ.부동산개벌업법과 관련된 사항입니다. 178

194 부록 및 참고문헌 4-1. 현재 부동산개발업법 관련 가장 개선하였으면 하는 부분 은? 1 부동산개발업 영업범위 2 부동산개발업 등록제도 3 표시광 고 4 공동수행 5 전문인력 6처벌규정 7 기타 ( ) 4-2. 개선을 한다면 어떠한 방향으로 개선하는 것이 바람직 한 지 의견을 주시시 바랍니다. ( ) 4-3. 기타부동산개발업법 개선 또는 부동산개발업 육성과 관련 된 의견 1 부동산개발업법 개선의견( ) 2 부동산개발업 육성관련의견( ) 응해 주셔서 감사합니다. 수고하셨습니다. 179

195 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 <부록 3> 한국부동산개발협회 제정 공동사업표준협약서(시안) 1. 분담시행방식 < 공동사업표준협약서(분담시행방식) > 제1조(목적) 이 협약서는 공동사업주체의 구성원이 토지, 재정, 경영 및 전문 능력과 인원을 동원하여 아래의 부동산개발을 위하여 일정 분담내용에 따라 나누어 공동으로 사업을 수행할 것을 약속하는 협약을 정함에 있다. 1. 사업명 : 2. 사업부지 : 3. 사업규모 및 용도 : 제2조(공동사업주체) 공동사업주체의 명칭, 사업소의 소재지, 대표자는 다음과 같다. 1. 명 칭 : ㅇㅇㅇ 2. 주사무소소재지 : 3. 대 표 자 성 명 : 제3조(구성원) 1공동사업주체의 구성원은 다음과 같다. 1. ㅇㅇㅇ회사(대표자: ) 2. ㅇㅇㅇ회사(대표자: ) 2공동사업주체의 대표자는 ㅇㅇㅇ로 한다. 3대표자는 관계관서 및 제3자에 대하여 공동사업주체를 대표한다. 제4조(효력기간) 본 협약서는 당사자간의 서명과 동시에 발효하며, 당해 사업 의 수행으로 종결된다. 다만, 제3자에 대하여 공동사업과 관련한 권리의무 관계가 남아 있는 한 본 협정서의 효력은 존속된다. 제5조(의무) 공동사업주체의 구성원은 제1조에서 규정한 목적을 달성하기 위 하여 성실과 신의를 바탕으로 필요한 모든 지식과 전문능력을 활용하여 공 동사업을 분담수행한다. 제6조(책임) 공동사업주체의 구성원은 공동사업수행에 대하여 관계관서 및 제3자에게 분담내용에 따라 각자 책임을 진다. 180

196 부록 및 참고문헌 제7조(수익의 분배) (구체적인 사업여건에 따라 특정부문에서 발생될 수익금액 또는 수익분배비 율을 기재함.다만, 영 제3조에 규정된 등록대상의 2배미만 규모의 사업인 경우에는 등록사업자의 수익을 확정금액으로 할 수 있음) 1. o o o(토지소유자) : 2. o o o(등록사업자) : 제8조(구성원의 분담내용) 1구성원은 다음 각호에 정한바에 따라 사업비를 부담하거나 업무를 수행할 책임을 진다. (구체적인 사업여건에 따라 열거된 업무를 분담하거나 추가함) 1. o o o(토지소유자 가. 토지의 매입 및 그 부대비용 나. 설계비용 다. 토목 및 건축공사비용 라. 제세공과금 2. o o o(등록사업자) 가. 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률의 준수 나. 인 허가 관련비용 다. 사업관리 및 준공승인절차에 필요한 사항 라. 판매 또는 임대에 관한 사항 2제1항의 분담내용은 다음 각호의 1에 해당하는 경우 변경할 수 있다. 다 만, 분담내용을 변경하는 경우 공동수급체 일부구성원의 분담내용 전부를 다른 구성원에게 이전할 수 없다. 1. 사업내용의 변경에따라 분담내용의 변경이 불가피한 경우 2. 공동수급체 구성원중 파산, 해산, 부도 등의 사유로 인하여 당초 협정서 의 내용대로 사업수행이 곤란한 경우 제9조(구성원 상호간의 책임) 1구성원이 분담업무 수행과 관련하여 제3자에 게 끼친 손해는 당해 구성원이 부담한다. 2구성원이 다른 구성원에게 손해를 끼친 경우에는 상호협의하여 처리한다. 제10조(권리 의무의 양도제한) 구성원은 이 협정서에 의한 권리 의무를 제3자 에게 양도할 수 없다. 제11조(불가항력) 천재지변, 기타 불가항력에 의한 사유로 사업지연 등 손해 가 발생한 경우 손해 보전에 대하여는 구성원이 협의한다. 181

197 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 제12조(분쟁 및 소송관할) 본 협약에 관한 소송의 관할은 다. ooo법원으로 한 제13조(협약외의 사항) 1이 협약에 명시되지 아니한 사항에 대하여는관계법 령과 사회통념에 따라 협의하여 처리한다. 2 제9조제2항 및 제1항의 협의가 성립되지 아니하는 경우에는 협회의 조 정에 따른다. 위와 같이 공동사업협약을 체결하고 그 증거로서 협약서 ㅇ통을 작성하여 각 통에 공동사업주체 구성원이 기명날인하여 각자 보관한다. 년 월 일 ㅇㅇㅇ (인) ㅇㅇㅇ (인) 182

198 부록 및 참고문헌 2. 공동시행방식 < 공동사업표준협정서(공동시행방식) > 제1조(목적) 이 협약서는 공동사업주체의 구성원이 토지, 재정, 경영 및 전문 능력과 인원을 동원하여 아래의 부동산개발을 위하여 일정 출자비율에 따라 공동연대하여 사업을 수행할 것을 약속하는 협약을 정함에 있다. 1. 사업명 : 2. 사업부지 : 3. 사업규모 및 용도 : 제2조(공동사업주체) 공동사업주체의 명칭, 사업소의 소재지, 대표자는 다음과 같다. 1. 명 칭 : ㅇㅇㅇ 2. 주사무소소재지 : 3. 대 표 자 성 명 : 제3조(구성원) 1공동사업주체의 구성원은 다음과 같다. 1. ㅇㅇㅇ회사(대표자: ) 2. ㅇㅇㅇ회사(대표자: ) 2공동사업주체의 대표자는 ㅇㅇㅇ로 한다. 3대표자는 관계관서 및 제3자에 대하여 공동사업주체를 대표한다. 제4조(효력기간) 본 협약서는 당사자간의 서명과 동시에 발효하며, 당해 사업 의 수행으로 종결된다. 다만, 제3자에 대하여 공동사업과 관련한 권리의무 관계가 남아 있는 한 본 협정서의 효력은 존속된다. 제5조(의무) 공동사업주체의 구성원은 제1조에서 규정한 목적을 달성하기 위 하여 성실과 신의를 바탕으로 필요한 모든 지식과 전문능력을 활용하여 공 동사업을 연대수행한다. 제6조(책임) 공동사업주체의 구성원은 제3자에게 연대하여 책임을 진다. 공동사업수행에 대하여 관계관서 및 제7조(구성원의 출자비율) 1공동사업수행주체의 구성원별 출자비율은 다음과 같다. 183

199 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 1. o o o(토지소유자) : ( 수익분배비율을 기재함) 2. o o o(등록사업자) : ( 수익분배비율을 기재함) 2 현금이외의 출자는 시가를 참작하여 구성원이 협의 평가한다. 제8조(수익의 분배) 공동사업을 수행한 후 손익이 발생하였을 경우에는 제7조 에서 정한 비율에 따라 배당한다. 제9조(권리 의무의 양도제한) 구성원은 이 협정서에 의한 권리 의무를 제3자에 게 양도할 수 없다. 제10조(분쟁 및 소송관할) 본 협약에 관한 소송의 관할은 ooo법원으로 한다. 제11조(협약외의 사항) 1이 협약에 명시되지 아니한 사항에 대하여는관계법 령과 사회통념에 따라 협의하여 처리한다. 2 제1항의 협의가 성립되지 아니하는 경우에는 협회의 조정에 따른다. 위와 같이 공동사업협약을 체결하고 그 증거로서 협약서 ㅇ통을 작성하여 각 통에 공동사업주체 구성원이 기명날인하여 각자 보관한다. 년 월 일 ㅇㅇㅇ (인) ㅇㅇㅇ (인) 184

200 부록 및 참고문헌 <참 고 문 헌> 김재영 외 건설산업 선진화를 위한 건설산업종합정보망 의 고도화 방안. 국토연구원 문 혁 건설산업종합정보망의 구축과 전개, 국토연구원 이희구, 건설공사 종합관리시스템(CWS)의 구축과 활용, 국 토연구원 박동호, 건설행정선진화와 건설행정정보시스템(CIS), 국토연 구원 강형주, 건설산업종합정보망 평가 및 추진성과, 국토연구원 고산화, 2008, 부동산개발법률실무, 한국생산성본부 정보문화원 고산화, 2008, (사례중심의)부동산개발 법률 실무, 한국생산성본부 김재영, 2006, 부동산개발업 관리 및 육성 방안 연구 윤성찬, 2006, 부동산 개발사업에서 리스크의 불확실성을 감안한 현금흐름 예측, 대한건축학회 김민형, 2005, 부동산개발사업의 리스크 요인 분석 및 관리방안 박국규, 2005, (사례로 배우는)부동산개발사업, 부동산114 박원석, 2005, 부동산 새발사업에서 프로젝트 금융의 활용 특성과 대출조건 영향요인 분석, 대한국토, 도시계획학회 185

201 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률 시행령 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률 시행규칙 <국토해양부 주택토지실> <법제처> 186