제 출 문 국토해양부장관 귀하 본 보고서를 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전 방안에 관한 연구 연구용역의 최종보고서로 제출합니다. 2009년 6월 국토연구원 원장 박 양호

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1 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 - 최종보고서 국 토 연 구 원

2 제 출 문 국토해양부장관 귀하 본 보고서를 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전 방안에 관한 연구 연구용역의 최종보고서로 제출합니다. 2009년 6월 국토연구원 원장 박 양호

3 연 구 진 국토연구원 연 구 책 임 선 임 연 구 위 원 김 재 영 연 구 진 연 구 원 이 승 수 검토 및 자문 국 토 연 구 원 선 임 연 구 위 원 손 경 환 국 토 연 구 원 연 구 위 원 정 희 남 국 토 연 구 원 연 구 위 원 김 성 일 국 토 연 구 원 연 구 위 원 박 응 관 부동산개발업 정보 관리 시스템 모듈 구축 한 양 대 학 교 조 교 수 이 윤 선

4 목 차 Ⅰ. 연구의 개요 1. 연구의 배경 및 목적 1 1) 연구의 배경 1 2) 연구의 목적 2 2. 연구의 범위 2 3. 연구의 방법 및 내용 3 1) 연구의 방법 3 2) 연구의 내용 3 Ⅱ. 부동산개발업법 제정경위 1. 제정당시의 부동산개발을 둘러싼 주요 논점 7 2. 당시의 부동산 개발관련 대책의 검토 부동산개발 법률제정 필요성 대두 주요 내용 17 1) 부동산개발업 등록제도 도입 17 2) 부동산개발업 전문인력 사전교육제도 도입 18 3) 부당한 표시 광고의 제한 등 20 4) 부동산개발업자의 금지행위 등 규정 20

5 5) 부동산개발업 정보의 종합관리체계 구축 참고 : 외국의 입법례 23 1) 미국 23 2) 일본 24 Ⅲ. 부동산개발업 현황과 실태 1. 개요 부동산 개발 시장 동향 57 1) 부동산 임대 및 개발 공급업 추이 57 2) 부동산 임대 및 공급업의 시장규모 57 3) 부동산 시장 구조변화의 검토 59 4) 부동산 개발 시장 동향 분석 부동산개발업 등록 및 실적 현황 32 1) 부동산개발업 등록 현황 32 2) 부동산개발업 실적 현황 35 3) 부동산개발업 지역별 실적 현황 부동산개발업의 영업행태 등에 대한 설문조사 63 1) 개요 63 2) 주요 조사결과의 요약 64

6 Ⅳ. 부동산개발업법 운영을 둘러싼 주요 논점 1. 개요 부동산개발업법 및 제도에 대한 논의사항 76 1) 부동산개발업법의 적용상의 문제점 76 2) 시 도 및 사전교육기관 연찬회 결과 도출된 사항 검토 및 시사점 도출 82 1) 부동산개발업 설문조사 결과 82 2) 부동산 법률 및 제도 운영상의 개선사항 등 83 3) 시 도 및 사전교육기관 연찬회 결과 84 4) 종합 85 Ⅴ. 부동산개발업법 및 관련제도 개선 방안 1. 주요과제의 도출 89 1) 부동산 개발행위 및 부동산개발업의 재정의 89 2) 부동산개발업 등록제도 개선 91 3) 부동산개발업 종합정보망 구축 96 4) 부동산개발업 육성 방안 검토 부동산 개발 및 부동산개발업의 재정의 방안 98 1) 문제의 제기 98 2) 부동산에 대한 정의 99 3) 부동산 개발 및 공급 100

7 4) 부동산 개발 유형 107 5) 부동산개발업자 110 6) 부동산 개발 및 부동산개발업의 재정의 부동산개발업 등록제도의 개선 방안 118 1) 기본방향 118 2) 세부 개선방안 121 3) 조치사항 공동사업체 운영 개선 방안 137 1) 현행 137 2) 문제점 138 3) 개선방안 138 4) 주요사항예시 138 5) 부동산개발공동사업 운용규정 시안 139 6) 기타 개선방안 부동산개발업종합정보망 구축방안 143 1) 개 요 143 2) 관련 법규 현황 145 3) 요구 조건 150 4) 부동산개발업정보종합관리체계의 개념 및 기능 155 5) 부동산개발업정보종합관리시스템 아키텍처 160 6) 운영방안 168

8 < 부 록 > 171 <참 고 문 헌> 184

9 표 목 차 <표 1> 부동산개발업 등록 대상 17 <표 2> 부동산개발업 전문인력 대상 18 <표 3> 금지행위 주요 내용 21 <표 4> 부동산개발업 등록현황 34 <표 5> 부동산개발업 개발 형태별 실적 35 <표 6> 부동산개발업 개발 유형별 실적 36 <표 7> 부동산개발업 사업체구분 개발형태별 실적 36 <표 8> 부동산개발업 사업체구분 개발유형별 실적 37 <표 9> 부동산개발업 지역별 토지부문 실적 38 <표 10> 부동산개발업 지역별 시설부문 실적 39 <표 11> 부동산개발업 지역별 개발유형별 실적 40 <표 12> 서울특별시 부동산개발업 업태별 개발형태별 실적 41 <표 13> 서울특별시 부동산개발업 사업체구분 개발유형별 실적 41 <표 14> 부산광역시 부동산개발업 업태별 개발형태별 실적 42 <표 15> 부산광역시 부동산개발업 사업체구분 개발유형별 실적 42 <표 16> 대구광역시 부동산개발업 업태별 개발형태별 실적 43 <표 17> 대구광역시 부동산개발업 사업체구분 개발유형별 실적 43 <표 18> 인천광역시 부동산개발업 업태별 개발형태별 실적 4

10 <표 19> 인천광역시 부동산개발업 사업체구분 개발유형별 실적 4 <표 20> 광주광역시 부동산개발업 업태별 개발형태별 실적 45 <표 21> 광주광역시 부동산개발업 사업체구분 개발유형별 실적 45 <표 22> 대전광역시 부동산개발업 업태별 개발형태별 실적 46 <표 23> 대전광역시 부동산개발업 사업체구분 개발유형별 실적 46 <표 24> 울산광역시 부동산개발업 업태별 개발형태별 실적 47 <표 25> 울산광역시 부동산개발업 사업체구분 개발유형별 실적 47 <표 26> 경기도 부동산개발업 업태별 개발형태별 실적 48 <표 27> 경기도 부동산개발업 사업체구분 개발유형별 실적 49 <표 28> 강원도 부동산개발업 업태별 개발형태별 실적 49 <표 29> 강원도 부동산개발업 사업체구분 개발유형별 실적 50 <표 30> 충청북도 부동산개발업 업태별 개발형태별 실적 50 <표 31> 충청북도 부동산개발업 사업체구분 개발유형별 실적 51 <표 32> 충청남도 부동산개발업 업태별 개발형태별 실적 51 <표 33> 충청남도 부동산개발업 사업체구분 개발유형별 실적 52 <표 34> 전라북도 부동산개발업 업태별 개발형태별 실적 52 <표 35> 전라북도 부동산개발업 사업체구분 개발유형별 실적 53 <표 36> 전라남도 부동산개발업 업태별 개발형태별 실적 53 <표 37> 전라남도 부동산개발업 사업체구분 개발유형별 실적 54 <표 38> 경상북도 부동산개발업 업태별 개발형태별 실적 54 <표 39> 경상북도 부동산개발업 사업체구분 개발유형별 실적 5

11 <표 40> 경상남도 부동산개발업 업태별 개발형태별 실적 5 <표 41> 경상남도 부동산개발업 사업체구분 개발유형별 실적 56 <표 42> 제주도 부동산개발업 업태별 개발형태별 실적 56 <표 43> 제주도 부동산개발업 사업체구분 개발유형별 실적 57 <표 44> 부동산 임대 및 공급업의 시장규모 58 <표 45> 부동산 임대 및 공급업의 산출액의 대 GDP 비중 58 <표 46> 부동산 임대 및 공급업의 생산유발계수 59 <표 47> 부동산 산업의 업종별 취업자수와 취업구조 59 <표 48> 주거용 상업용 공업용 건축허가 추이 61 <표 49> 주거용 상업용 공업용 건축허가 장기 동향 62 <표 50> 설문조사 결과의 종합 70 <표 51> 부동산개발업법 관련 논의사항과 개선의견 80 <표 52> 표준 산업분류상의 부동산 개발 및 공급업의 내용 및 예시 90 <표 53> 건축물 규모별 건축허가 건수 94 <표 54> 종합건설업, 주택건설업등과 등록기준 비교 94 <표 55> 부동산 개발 및 공급업의 내용 및 예시 103 <표 56> 부동산 산업의 내용 및 예시 104 <표 57> 개발주체에 따른 부동산 개발사업의 분류 108 <표 58> 부동산개발업 관련 정의에 대한 현행법과 개선법안 대조표 115 <표 59> 유사업종 자본금 규모 121 <표 60> 부동산개발 등록에 관한 현행법과 개선법안 대조표 131

12 <표 61> 부동산개발 등록에 관한 현행 시행령과 개선시행령 대조표 134 <표 62> 부동산개발공동사업 운용규정 시안 139 <표 63> 부동산개발업종합정보관리의 주요 업무 및 근거 규정 147 <표 64> 부동산개발업 등록, 변경에 관한 업무 및 근거 규정 148 <표 65> 부동산개발업 현황 및 실적 보고에 관한 업무 및 근거 규정 149 <표 66> 권한의 위임에 관한 업무 및 근거 규정 150

13 그 림 목 차 <그림 1> 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률 구성체계 23 <그림 2> 부동산 임대업 및 공급업 현황 30 <그림 3> 부동산 임대업 및 공급업 변동 추이 31 <그림 4> 부동산 임대업 및 공급업 사업자 형태 32 <그림 5> 부동산개발업 등록현황 3 <그림 6> 주거용 상업용 공업용 건축허가 장기 동향 63 <그림 7> 부동산개발업에 진출하려는 이유 64 <그림 8> 현재 종사하고 있는 업종 65 <그림 9> 등록하고자 하는 업체의 규모 65 <그림 10> 등록기준 적합성 6 <그림 11> 적합하지 않은 기준 6 <그림 12> 적합한 자본금 규모 67 <그림 13> 전문인력에 대한 의견 67 <그림 14> 적합한 전문인력 68 <그림 15> 선호하는 부동산개발 유형 69 <그림 16> 참여하고 싶은 분야 69 <그림 17> 가장 개선하였으면 하는 부분 70 <그림 18> 부동산 개발 및 공급 106

14 <그림 19> 부동산 개발과정에 따른 유형의 분류 110 <그림 20> 부동산개발업종합관리체계 구축의 필요성 144 <그림 21> 부동산개발업정보종합관리체계 구현의 흐름도 145 <그림 22> 부동산개발업 관리 및 육성에 관한 법 구조 146 <그림 23> 부동산개발업종합정보관리체계 참여관계도 151 <그림 24> 부동산개발업종합정보관리체계 요구 기능 152 <그림 25> 유관기관 및 시스템과의 연계체계 154 <그림 26> 부동산개발업정보종합관리체계 개념 156 <그림 27> 부동산개발업 등록정보관리 주요 업무 157 <그림 28> 부동산개발업 실적관리 주요 업무 158 <그림 29> 부동산개발업 정보유통관리 주요 업무 159 <그림 30> 부동산개발업정보종합관리체계 구성 160 <그림 31> 부동산개발업 등록 프로세스 161 <그림 32> 부동산개발업 변경사항 등록 프로세스 163 <그림 33> 부동산개발업 실적관리시스템 프로세스 164 <그림 34> 부동산개발업 정보유통관리시스템 프로세스 165 <그림 35> 부동산개발업정보종합관리체계 구성도 167 <그림 36> 네트워크, H/W 구성 168

15 Ⅰ. 연구의 개요 1. 연구의 배경 및 목적 2. 연구의 범위 3. 연구의 방법 및 내용

16 Ⅰ. 연구의 개요 Ⅰ. 연구의 개요 1. 연구의 배경 및 목적 1) 연구의 배경 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률(이하 부동 산개발업법으로 부름) 제정으로 부동산 분야에 부동산개발업이 새로운 산업으로 도입되었음 (시행 : ) - 동 법률은 제도권 밖에서 부동산을 공급하고 있는 기획부동산, 택 지조성업자, 건축물 공급업자 등 이른바 디벨로퍼 를 부동산개 발업자로 등록하도록 하여 - 제도권 내에서 부동산개발행위가 합리적이고 합법적으로 이루어지 도록 하여 소비자를 보호하고 부동산개발업등록사업자를 산업정책 차원에서 관리하고 육성하기 위하여 제정 이법의 제정으로 2009년 3월 말 기준, 부동산개발업자로 등록한 업체가 1,639개이며 3,780명이 부동산개발업에 취업할 수 있는 전 문인력으로 교육을 필하는 등 성과가 있었음 - 그러나 시행결과 다양한 형태와 방식으로 부동산개발행위를 하고 부동산개발업자를 등록시키는 과정에서 등록대상과 기준 등을 둘 러싼 민원이 제기되는 등 문제점이 노정 - 또한 부동산개발업과 건축물 분양에 관한법, 표시광고법, 건산법, 주택법등 타법과 행위규제와 등록기준 등에서 중복되거나 충돌될 수 있다는 지적도 있음 따라서 이 법률의 제정취지인 소비자를 보호하고 부동산개발업자 1

17 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 를 효율적으로 관리하고 육성하기 위해서는 이 법의 근간인 부동 산개발을 재검토하여 범위와 대상을 명확히 하고 - 이에 근거하여 부동산개발업의 영업범위, 부동산개발업 등록기준, 부동산개발업 등록시점, 부동산개발업 등록사업자 관리 및 육성방 안 등을 강구하여야 함 - 또한 표시광고법, 건축물분양법, 건산법, 주택법 등과의 관계도 재 정립하여 부동산개발업법 고유의 즉 소비자보호 및 부동산개발업 의 효율적 관리 육성 역할을 할 수 있도록 하여야 함 2) 연구의 목적 부동산개발업법 시행이후의 부동산개발업 실태조사 분석을 통해 서 부동산개발업법 운용과정에서의 문제점 도출 부동산 개발업 진입장벽 해소 및 개발사업 육성을 위한 제도개선 방안을 강구하는 한편 이를 법령 등을 개정하는데 반영하는 것임 - 부동산개발 전문인력의 Outsourcing, 자격인정범위 확대, 자격기준 완화 등을 통한 개발업의 진입장벽 해소 방안 - 부동산개발 전문인력 사전교육제도 및 표시 광고기준 등 개선 - 부동산개발 공동사업, 대행사업, 자문업 등 부동산개발산업의 발전 대책 등 검토 부동산개발업의 등록 및 사업실적 관리를 위한 부동산개발업 정 보종합관리체계 구축 운영 방안을 모색 ( 의원입법으로 채 택된 과제로서 부터 의무화된 사항) 2. 연구의 범위 부동산개발업 실태조사 부동산개발업 관련 제도 개선방안 2

18 Ⅰ. 연구의 개요 부동산개발업 정보망 구축 방안 3. 연구의 방법 및 내용 1) 연구의 방법 문헌조사 - 국내 부동산개발 및 부동산개발업 현황 자료의 수집 및 분석 - 부동산개발업 법 등 관련 법률 검토 전문가 활용 및 연구협의회 개최 - 원내 부동산 전문가 활용 - 외부 전산 시스템 아키텍쳐 전문가 활용 국내 부동산개발업 현황 및 영업 실태조사 - 부동산개발업 현황 조사 - 부동산개발업 영업 행태 등에 대한 설문조사 2) 연구의 내용 부동산개발업 실태조사 - 부동산개발업 등록관련 사항 - 부동산개발 영업행위 등과 관련된 사항 부동산개발업 관련 제도 개선방안 - 부동산개발업 등록대상 사업의 범위 등에 대한 적정성 검토 및 개 선방안 - 부동산개발업 등록자본금 및 전문인력 요건 완화 방안 - 부동산개발 전문인력 범위 확대 및 자격기준 완화 방안 - 부동산개발 공동사업시 토지소유자 인정제도 개선 방안 - 부동산개발 전문인력 사전교육제도 및 표시광고 기준 등 개선 3

19 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 - 부동산개발 대행사업, 자문업등 부동산개발 사업의 새로운 발전대책 등 검토 부동산개발업 정보망 구축 방안 - 부동산개발업 정보망 구축 배경 및 목적 - 부동산개발업 정보망 구현의 목표 - 부동산개발업 정보망 구축 방안 4

20 Ⅱ. 부동산개발업법 제정경위 1. 제정당시의 부동산개발을 둘러싼 주요 논점 2. 당시의 부동산 개발관련 대책의 검토 3. 부동산개발 법률제정 필요성 대두 4. 주요 내용 5. 참고 : 외국의 입법례

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22 Ⅱ. 부동산개발업법 제정경위 Ⅱ. 부동산개발업법 제정경위 1. 제정당시의 부동산개발을 둘러싼 주요 논점 부동산 임대 및 공급업자가 크게 증가함에 따라서 불법적이고 불 합리한 부동산 개발행위도 함께 증가하여 부동산 수요자의 경제 적 손실이 발생하는 등 사회적 문제로 비화 - 특히 2003년 이후 부동산 관련 규제가 강화됨에 따라서 부동산개 발업자와 시공사간의 이중계약, 공급과잉에 따른 테마상가 분양자 가 경제적으로 큰 손해를 보는 사례가 발생 - 또한 2005년 오포읍 아파트 건설비리, 분당 파크뷰 비리 등 부동 산개발을 둘러싼 비리와 초대형 쇼핑몰 굿모닝시티 분양을 둘러 싼 사기극 등이 발생, 부동산 개발이 사회문제로 비화 - 상가 분양에 대한 대중매체 광고에 연 17% 투자수익 보장''유동 인구 200만명 국내 최대상권''지하철 9호선과 직접 연결' 등 허 위 과장광고로 부동산 소비자가 피해보는 사례도 발생 1) 1) 한국소비자보호원은 5일 "최근 일간지와 잡지에 게재된 49개 업체의 상가 분양광고 234건을 분석한 결과 절반 이상이 입증되지 않은 허위사실을 내세워 소비자들을 현혹하고 있는 것으로 나타났다"고 발표했다. 이번 조사에서 26개 업체가 '서울 유일의 초특급 대단지 프리미엄 상가'라는 식으로 상권이나 유동인구와 관련된 과장표현을 썼으며, 확인이 불가능한 상가 프리미엄이나 수익률을 내세운 업체도 24곳이나 됐다. 또 사실과 다른 주변 교통여건을 광고한 업체가 10개, 융자조건이나 부대시설을 부풀려 표현한 업체도 각 각 9개로 집계됐다. 반면 대부분의 업체들은 '표시광고의 공정화에 관한 법률'에 따라 부동산 분양광고에 반드시 표시해야 하는 5개 항목은 누락하고 있었다. 현행법상 이를 표시하지 않을 경우 1억원 이하의 과 태료를 물어야 한다. 조사대상 49개 업종 가운데 5개 중요 정보를 모두 명시한 업체는 2곳에 불과했으며, 7개 업체는 단 1개도 광고상에 표시하지 않은 것으로 조사됐다. 항목별로는 분양물의 용도 규모 지번을 광고에 표시하지 않은 업체가 45곳에 달했으며, 건축허가 취득 여부와 분양대금 관리 방법을 밝히지 않은 업체도 각각 36곳이었다. 또 대지소유권 확보 여부를 밝히지 않은 곳이 35개 업체, 시행사와 시공사명을 명시하지 않은 곳도 7개사나 됐다. 이같은 허위 과장 광고로 인해 소비자들의 피해사례도 계속 늘고 있는 것으로 나타났다. 소보원에 접수된 상가분양 관련 불만 상담건수는 2001년 146건에 그쳤으나 2002년 216건, 지난해 268건으로 계속 증가했으며, 올해도 상반기에만 153건에 달했다. 소보원은 이번 조사결과 7

23 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 부동산 소비자 피해 사례 부동산 분당 파크뷰비리 관련 신문기사(중앙일보 ) ['에이치원개발' 의문점] 자본금 3억 회사가 1,600억 땅 사 분당 백궁.정자지구 3만9천평의 땅을 1천5백97억원에 수의계약으로 매입한 에이치원개발(대표 홍원표.53)에 대한 궁금증이 꼬리를 물고 있다. 왜 땅부터 샀나= 洪 씨가 대표로 있는 에이치원개발 은 1999년 8월 자본금 3억원으로 설립됐다. 이 회사가 문제의 땅을 토지공사로부터 산 것은 같은해 5월. 洪 씨가 땅을 살 당시엔 에이치원개발 이라는 회사가 없었으며 결과적으로 땅을 산 뒤 회사를 설립한 셈이다. 洪 씨는 당시 개인 자격으로 땅을 매입해 회사 설립 4개월 만인 12월에 회사에 양도, 회사 소유가 됐다. 이같은 과정으로 미뤄볼 때 洪 씨가 이 땅에 대한 추후 개발정보를 가지고 있었을 것으로 추 정할 수 있다. 자금은 어떻게 마련했나= 洪 씨는 계약금만도 1백57억원에 달하는 막대한 돈을 아파트 분양금 등으로 마련했다고 밝혔다. 洪 씨 측근인 에이치원개발의 洪 모 감사는 토공에 지불한 계약금 1백 57억원은 대표인 洪 씨 등 회사 대주주 네명이 마련했고, 나머지 돈은 올 5월 9일부터 한달간 현 재 이 부지에 짓고 있는 아파트를 분양해 받은 계약금과 중도금 등으로 지불했다고 밝히고 있다. 그러나 건설업체 관계자들은 洪 씨가 가진 돈이 별로 없어 계약금을 마련하기 위해 이리 저리 뛰 어다녔다고 전해 이 말을 액면 그대로 믿기 어렵다. 洪 씨는 처음 남해건설에서 1백억원을 빌렸다가 남해건설에서 사업이 지지부진하다며 돌려줄 것을 요구해 갚았으며 이후 시공권을 주겠다며 현대건설에 3백60억원을 빌렸다. 그러나 지난해 말 현대 건설이 유동성 위기를 맞으면서 돈을 돌려줄 것을 요구해와 SK와 포스코에 다시 손을 빌려 갚은 것 으로 전해지고 있다. 왜 수의계약했나=용도변경한 백궁.정자지구 총 8만6천평 중 절반에 가까운 3만9천평을 에이치 원개발 한 업체와 수의계약을 하고 나머지 땅에 대해서는 공개입찰을 한 이유도 관심거리다. 토지공사는 "계약이 해제됐거나 응찰이 안된 땅에 대해서는 '국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법'에 수의계약을 우선하도록 돼 있다"며 "문제의 땅은 포스코가 계약을 해지한 땅이어서 포스코 와 당초 계약했던 것과 동일한 조건으로 에이치원과 수의계약했던 것"이라고 설명했다. 그러나 전문가들은 이 규정을 '수의계약을 반드시 해야 하는 것'이 아니라 '수의계약이나 공개입 찰 모두가 가능하다'는 것으로 해석한다. 따라서 문제의 땅에 대한 계약이 해지돼 다시 토지공사 소유가 됐고 적지 않은 문제가 예상됐던 만큼 모든 조건을 원점으로 돌려 공개 입찰을 했었다면 특혜 의혹은 일어나지 않았을 것이라는 지적이다. 아파트 건설 어떻게 돼가나= 洪 씨가 매입한 땅에 짓고 있는 파크뷰 아파트는 SK.포스코.동양건설 등 이 시공사로 돼 있다. 33~92평형 1천8백29가구를 짓고 있으며 평당 8백20여만원선에 분양했다. 현 재 공정률은 10% 정도. 이 회사 관계자는 "토지 매입 당시 상업지구로 지정돼 있어 아파트를 지으려고 산 땅은 아니었 다"며 "도시설계 변경 후 8천여평이 학교 부지로 묶여 경기도교육청에 토공의 조성가격인 평당 1 백50여만원에 되팔아야 하는 데다 추가로 1천여평이 청소년수련시설 부지로 지정돼 건물을 지어 기부채납해야 하므로 오히려 손해를 봤다"고 말하고 있다. 정재헌.김선하 기자 를 토대로 상가분양 광고에 대한 철저한 단속과 관련법 정비 등을 건설교통부 등 관계기관에 건의하기로 했다.( 상가분양 과장광고 판쳐 중앙일보 자 ) 8

24 Ⅱ. 부동산개발업법 제정경위 부동산 굿모닝 씨티비리 관련 신문기사(중앙일보 ) 굿시티 3735억원 사기극 초대형 쇼핑몰 '굿모닝시티' 분양을 둘러싼 비리 의혹은 전 회사 대표 윤창열( 尹 彰 烈 구속) 씨가 3천2백여명의 분양계약자에게서 3천7백35억원을 받아 가로챈 사상 최대의 분양 사기 극으로 결론났다. 그러나 열린우리당 정대철( 鄭 大 哲 )의원 이외에 다른 '거물급' 인사들의 개입 혐의를 밝혀내지 못하고 8개월 만에 수사는 사실상 막을 내리게 됐다 서울지검 특수2부는 28일 수사 결과 발표를 통해 구체적인 자금 조달 방법이나 건설 능력 도 없이 분양대금을 받아 가로챈 혐의(특경가법상 사기)로 尹 씨를 추가 기소했다. 검찰은 지 난 7월 3백여억원을 횡령 배임한 혐의로 尹 씨를 기소한 데 이어 이번에 3천7백여억원을 사기 대금으로 인정해 사법처리한 것이다. 검찰은 그동안 ^ 尹 씨의 정 관계 로비^금융기관 대출 로비^검찰과 경찰에 대한 수사 무 마 로비 등에 대한 수사를 펼쳐 27명을 구속기소하고 7명을 불구속 기소했다. 또 정대철 의 원에 대해 4억원의 뇌물을 받은 혐의로 사전 구속영장을 청구했다. 검찰은 수십만원의 금품 을 받은 건교부 공무원 등 5명의 비위 사실을 해당 부처에 통보했다 검찰은 뇌물을 받은 정황이 포착된 서울시 간부 裵 모(해외 체류)씨에 대해 귀국하면 조사키 로 했으며, 尹 씨에게 자금을 빌려준 신안그룹 박순석( 朴 順 石 )회장에 대해서는 내사 중이다. 한편 검찰은 尹 씨가 모두 6천억원을 끌어모아 ^토지매입금 2천3백억원^사채상환 1천2백 억원^대출금 상환 6백억원^분양 수수료 및 경비 9백70억원^기타 투자 7백억원^횡령 및 로비자금 2백30억원 등으로 썼다고 밝혔다. 김원배 기자<onebye@joongang.co.kr> 부동산 오포비리 관련 신문기사(중앙일보 ) "오포 비리, 실패한 로비" 대검 중수부는 경기도 광주시 오포읍 아파트 건설비리 의혹과 관련해 박혁규 전 한나라 당 의원과 한현규 전 경기개발연구원장 등 7명을 구속 기소하고, 포스코건설 김모 상무 등 5명을 불구속하는 등 12명을 사법처리하는 것으로 수사를 마무리했다고 9일 밝혔다. 검찰 관계자는 "시공사인 포스코건설과 시행사인 정우건설이 지구단위계획을 승인받 기 위해 건설교통부.감사원.경기도에 전방위 로비를 벌였지만 최종 허가를 받지 못한 실패극으로 결론났다"고 말했다. 1년여 만에 막내린 수사 = 검찰은 이날 "박혁규 전 의원의 공소유지 과정에서 추가 로 한씨가 10억원을 받은 혐의를 밝혀냈다"며 "감사원 감사관의 청부감사 혐의를 밝혀 내는 등 나름대로 성과를 거뒀다"고 밝혔다. 지난해 12월 건설업체로부터 5억원의 뇌 물을 받은 김용규 광주시장을 전격 구속하면서 시작된 수사가 1년여 만에 막을 내린 것이다. 그러나 로비자금의 정확한 사용처는 검찰 수사에서도 드러나지 않았다. 건교부가 지난해 5월 지구단위계획 승인 '불가' 방침을 감사원 감사가 진행되면서 '가 능'으로 뒤집은 과정도 여전히 의문이다. 검찰 관계자는 "감사원 직원 등이 뇌물을 받 았다거나 감사 결과를 조작했다는 흔적을 찾지 못했다"고 말했다. 또 로비대상을 선정 하는 과정에 직접 개입한 포스코건설의 경우 사업단장인 김 상무를 도시계획 심의위 원에게 뇌물을 건넨 혐의로 불구속 기소하는 데 그쳤다. <이하 생략> 김종문 기자 9

25 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 부동산 개발사업 관련 신문기사(중앙일보 ) 쇼핑몰 '울며 겨자먹기' 분양 테마상가(쇼핑몰) 분양이 봇물을 이루고 있다. 경기 침체로 미분양이 늘고 있지만 시장이 좋아질 기미가 안 보이자 '울며 겨자먹기' 식으로 분양을 쏟아내는 것이다. 내년 4월 시 행될 예정인 상가 후분양제도 밀어내기식 분양에 한몫하고 있다. 상가114에 따르면 올 들어 분양에 들어간 테마상가는 40 50여곳에 이른다. 지난해부터 미분양됐거나 앞으로 나올 물량을 합하면 70 80여곳에 달할 것으로 추산된다. 투자자 입장에서 선택의 폭은 넓어졌지만 경기 침체에다 공급 과잉 등으로 수익률은 떨어질 수 있어 신중히 접근해야 한다고 전문가들은 조언한다. 경기 나빠도 분양한다=서울 관악구 신림동 아데나타워는 올 봄부터 분양시기를 저울질해 오다 이달 말 분양하기로 했다. 분양면적이 넓어(연면적 1만2000평) 시장이 좋아지기만 기 다렸지만 나아질 기미가 보이지 않아서다. 분양을 맡은 해밀엠씨에이 김기철 사장은 "내년 상반기 시장을 지금보다 비관하는 시각이 많아 지금 시작하는 게 낫다고 판단했다"고 말했 다. 김포시 북변동 데이데이 아웃렛 쇼핑몰은 지난 5월 첫 분양할 때 분양이 안돼 사업을 접 었다가 최근 재분양에 들어갔다. 세웅건업 정진옥 이사는 "분양경기가 좋지 않지만 공사 가 계속 진행되고 있어 일정을 늦출 수 없다"며 "상가는 아파트나 토지에 비해 규제가 적 다는 점에 기대를 걸고 있다"고 전했다. 송화 인베스트먼트가 시행하고 대성산업이 시공하는 경남 거제시 신현읍 오션플레이스도 23일 분양에 들어간다. 연면적 1만8000여평의 대규모 사업으로 회사는 해를 넘기지 않 고 최대한 빨리 분양을 끝내기로 했다. 내년 4월 도입되는 상가 후분양제도 상가 공급을 앞당기게 하고 있다. 연면적 3000m2 (909평) 이상 상가는 골조공사의 3분의 2 이상 마친 뒤 해당 자치단체에 신고를 해야 분양할 수 있다. 착공과 동시에 분양하려면 신탁회사에 토지 및 자금관리 신탁을 맡기거 나 보증보험회사의 분양보증을 받아야 해 지금보다 자금 부담이 커지기 때문이다. 투자 조심해야=전문가들은 테마상가가 공급 과잉을 빚고 있는 곳이 많아 투자는 신중해 야 한다고 입을 모은다. 서울 관악구 신림동 S, 서울 명동 A, 광명시 P C 테마상가 등 은 개점 후에도 매출이 저조해 현재 30% 이상은 비어 있다. 테마상가의 메카였던 서울 동대문과 남대문시장조차 경기 침체가 계속되면서 장사가 되 지 않아 문을 닫는 곳이 늘고 있다. 상가분양 전문업체 P사 관계자는 "테마상가의 잇따른 물량공세로 미분양이 쌓여 있다"며 "실물경기가 살아나지 않는 한 투자수익은 기대하기 힘들다"고 말했다. 후분양제가 시행돼 상가 공급 물량이 준다 해도 수익성이 나아지기는 쉽지 않을 것으로 업계는 본다. 이 때문에 전문가들은 확실한 상권이 보장되는 곳만 노 리라고 권한다. 상가114 유영상 소장은 "독점 상권이 보장되거나 개발 잠재력이 큰 곳, 공짜 부대시설이 많아 사람을 쉽게 끌어들일 수 있는 곳 에만 투자해야 한다"고 말했다. 서미숙 기자<seomis@joongang.co.kr> 이에 대한 조치로 2005년에 건설교통부(현 국토해양부)와 공정거 래위원회 등에서 표시관련 고시를 개정하는 한편 재정경제부(현 기획재정부)는 건축물의 분양에 관한 법률 을 제정 10

26 Ⅱ. 부동산개발업법 제정경위 - 그럼에도 불구하고 소규모 부동산을 부동산소비자에게 직접 공급 하는 이른바 기획부동산으로 불리우는 부동산개발업자에 의한 소 비자 피해는 근절되지 않았음 - 그리고 부동산 개발을 둘러싼 과당 허위광고로 인한 부동산 분양자 의 경제적 손실이 발생하는 사례가 끊임없이 사회문제화함에 따라 서 근본적인 대책이 요구되었음 부동산 허위분양 관련 기사(중앙일보 ) '자매 투기꾼' 아파트 11채 전매 검찰, 기업형 부동산 투기범 등 2800여 명 적발 대검은 7월부터 2개월간 경찰 국세청 건설교통부와 함께 부동산 투기사범에 대해 특 별단속을 벌여 전국에서 2849명을 입건하고 147명을 구속했다고 6일 밝혔다. 투기에는 기획부동산이나 부동산 중개인, 변호사 의사 법무사 세무사 등 전문직업인, 공무원 자영업자 농민 노동자 주부까지 망라됐다. 구속자 중 73명이 기획부동산 관련자였다. 거짓 개발정보에 속은 피해자가 3800여 명, 피해액이 1200억원에 이른다고 검찰은 추 산했다. 기업화된 투기 = '기획부동산'은 풍부한 자금력을 가진 전주( 錢 主 )가 부동산 거래 전문 업체를 만들어 단기간에 땅값을 끌어올려 되파는 수법을 말한다. 기획부동산 업체는 3~5개씩 연합 운영되는 등 대기업 형태로 운영되고 있다고 검찰은 파악했다. 기획부동산 업자들은 ^현지인 명의로 토지 매입^토지매매를 증여로 위장^미등기로 임야와 농지를 매입 하는 등의 수법으로 땅을 사들인다. 이어 최고 100여 명의 전화 상 담원까지 고용한 기획부동산 업체는 불특정 다수에게 전화를 걸어 '단기간에 고수익을 올릴 수 있는 좋은 땅이 있다'는 식으로 고객을 끌어들였다. 이들은 고객들에게 서울 강 남 등지에 차려진 호화판 사무실을 방문토록 해 가짜 개발계획 서류 등을 보여주며 땅 을 사도록 유인했다. 이번에 적발된 전주 O씨와 중개업자 C씨 등은 서울 강남구 논현동에 C주식회사 등 기획부 동산 업체 세 곳을 운영했다. O씨 등은 군사시설 등으로 개발이 불가능한 강원도 고성군 일 대에 대규모 레저사업이 진행 중이라며 150여 명의 투자자를 속여 200억원을 챙긴 혐의(사 기)로 구속됐다. 이들은 "금강산 관광과 연계해 대단위 위락시설이 조성된다"는 등의 거짓 개 발정보를 유포해 평당 1만5000~3만원짜리 땅을 평당 35만원에 팔았다. 무주택자 등으로 자격이 제한되는 지역주택조합 아파트를 전문적으로 불법 전매한 '자 매 투기꾼'역시 기업형으로 활동한 사례였다. J씨 자매는 건물 관리회사를 차린 뒤 2002년 8월 강남의 한 주택조합 아파트에서 언니가 32평형 5채를, 동생은 같은 아파트 의 24평 6채를 친인척 등 다른 사람의 명의로 분양받는 수법으로 총 17억원을 챙겼다. 검찰은 아파트 10채, 오피스텔 24채, 상가 32개 등을 소유 중인 언니를 주택공급 질서 를 교란한 혐의(주택법 위반) 등으로 구속하고, 동생은 불구속 기소했다. 김종문 기자 <jmoon@joongang.co.kr> 11

27 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 부동산 과장광고 관련 기사(중앙일보 ) 상가분양 과장광고 판쳐 '연 17% 투자수익 보장''유동인구 200만명 국내 최대상권''지하철 9호선과 직접 연결'. 최근 관심이 높아지고 있는 상가 분양에 대한 대중매체 광고에 허위 과장표현이 난무 하고 있어 계약자들의 각별한 주의가 요구된다. 한국소비자보호원은 5일 "최근 일간지와 잡지에 게재된 49개 업체의 상가 분양광고 234건을 분석한 결과 절반 이상이 입증되지 않은 허위사실을 내세워 소비자들을 현혹하 고 있는 것으로 나타났다"고 발표했다. 이번 조사에서 26개 업체가 '서울 유일의 초특급 대단지 프리미엄 상가'라는 식으로 상 권이나 유동인구와 관련된 과장표현을 썼으며, 확인이 불가능한 상가 프리미엄이나 수익 률을 내세운 업체도 24곳이나 됐다. 또 사실과 다른 주변 교통여건을 광고한 업체가 10개, 융자조건이나 부대시설을 부풀 려 표현한 업체도 각각 9개로 집계됐다. 반면 대부분의 업체들은 '표시광고의 공정화에 관한 법률'에 따라 부동산 분양광고에 반 드시 표시해야 하는 5개 항목은 누락하고 있었다. 현행법상 이를 표시하지 않을 경우 1 억원 이하의 과태료를 물어야 한다. 조사대상 49개 업종 가운데 5개 중요 정보를 모두 명시한 업체는 2곳에 불과했으며, 7개 업체는 단 1개도 광고상에 표시하지 않은 것으로 조사됐다. 항목별로는 분양물의 용도 규모 지번을 광고에 표시하지 않은 업체가 45곳에 달했으며, 건축허가 취득 여 부와 분양대금 관리 방법을 밝히지 않은 업체도 각각 36곳이었다. 또 대지소유권 확보 여부를 밝히지 않은 곳이 35개 업체, 시행사와 시공사명을 명시하 지 않은 곳도 7개사나 됐다. 이같은 허위 과장 광고로 인해 소비자들의 피해사례도 계 속 늘고 있는 것으로 나타났다. 소보원에 접수된 상가분양 관련 불만 상담건수는 2001년 146건에 그쳤으나 2002년 216건, 지난해 268건으로 계속 증가했으며, 올해도 상반기에만 153건에 달했다. 소보 원은 이번 조사결과를 토대로 상가분양 광고에 대한 철저한 단속과 관련법 정비 등을 건설교통부 등 관계기관에 건의하기로 했다. 최지영 기자 choiji@joongang.co.kr 2. 당시의 부동산 개발관련 대책의 검토 당시 부동산개발업은 누구나 할 수 있는 업종으로 분류되어 국세 청에 사업자 신고만으로 부동산개발업의 영위가 가능한 실정이었 으며 소규모 부동산 개발행위도 제한 없이 가능하였음 - 소규모 전원주택개발이나 건축법의 적용을 받는 상가건물, 국토이 용에 관한 법률 등의 적용을 받는 토지형질변경 등의 부동산개발 12

28 Ⅱ. 부동산개발업법 제정경위 행위는 법적요건만 갖추면 거의 제한 없이 추진 가능 - 이 과정에서 부동산 소비자가 과당 허위광고 등으로 경제적 손실을 입게 됨에 따라 정부차원에서 대응방안으로 부동산에 대한 표시 광 고나 건축물 분양 등을 규제하였음 당시의 주요 대책을 정리하면 우선 정부는 표시 광고에 공정화에 관한법률 2) 을 적용하여 부동산개발 과정에서 과당 허위광고를 금 지하고 이를 위반 하면 처벌을 하도록 하였으며 - 건축물의 분양에 관한 법률 3) 을 통해서 건축물의 분양과정의 투명성과 거래의 안정성을 확보하고자 하였음 2) 第 1 條 ( 目 的 ) 이 法 은 商 品 또는 用 役 에 관한 表 示 廣 告 에 있어서 消 費 者 를 속이거나 消 費 者 로 하여금 잘 못 알게 하는 부당한 表 示 廣 告 를 방지하고 消 費 者 에게 바르고 유용한 情 報 의 제공을 촉진함으로써 공정 한 去 來 秩 序 를 확립하고 消 費 者 를 보호함을 目 的 으로 한다. 第 2 條 ( 定 義 ) 1. "표시"라 함은 사업자 또는 사업자단체(이하 "사업자등"이라 한다)가 상품 또는 용역(이하 "상품등"이라 한다)에 관한 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사항을 소비자에게 알리기 위하여 상품의 용기 포장(첨부물 및 내용물을 포함한다), 사업장 등의 게시물 또는 상품권 회원권 분양권 등 상품등에 관 한 권리를 나타내는 증서에 쓰거나 붙인 문자 도형 및 상품의 특성을 나타내는 용기 포장을 말한다. 가. 자기 또는 다른 사업자등에 관한 사항, 나. 자기 또는 다른 사업자등의 商 品 등의 내용 去 來 條 件 기타 그 去 來 에 관한 사항 2. "광고"라 함은 사업자등이 상품등에 관한 제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 사항 을 신문 등의 자유와 기능보장에 관한 법률 제2조제1호의 규정에 의한 정기간행물, 동조제5호의 규정 에 의한 인터넷신문, 방송법 제2조제1호의 규정에 의한 방송, 전기통신기본법 제2조제1호의 규정 에 의한 전기통신, 그 밖에 대통령령이 정하는 방법으로 소비자에게 널리 알리거나 제시하는 것을 말한다. 3. " 事 業 者 "라 함은 독점규제 및 공정거래에 관한 법률 第 2 條 第 1 號 의 規 定 에 의한 事 業 者 를 말한다. 4. " 事 業 者 團 體 "라 함은 독점규제 및 공정거래에 관한 법률 第 2 條 第 4 號 의 規 定 에 의한 事 業 者 團 體 를 말한다. 5. " 消 費 者 "라 함은 사업자등이 生 産 또는 제공하는 商 品 등을 사용하거나 이용하는 者 를 말한다. 3) 제1조(목적) 이 법은 건축물의 분양절차 및 방법에 관한 사항을 정함으로써 건축물분양과정의 투명성과 거래안전성을 확보하여 분양받는 자를 보호하고 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다. 제2조(정의)1."건축물"이라 함은 건축법 제2조제1항제2호의 규정에 의한 건축물을 말한다. 2. "분양"이라 함은 제3호의 규정에 의한 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것 을 말한다. 3. "분양사업자"라 함은 건축법 제2조제1항제12호의 규정에 의한 건축주로서 건축물을 분양하 는 자를 말한다. 4. "피분양자"라 함은 제6조제3항 내지 제5항의 규정에 의하여 분양사업자와 건축물의 분양계약을 체결한 자를 말한다. 제3조(적용범위) 1 이 법은 건축법 제11조의 규정에 의한 건축허가를 받아 건축하여야 하는 다음 각 호의 1에 해당하는 건축물로서 동법 제18조의 규정에 의한 사용승인(이하 "사용승인"이라 한다)전에 분양 하는 건축물에 대하여 적용한다.<개정 > 1. 분양하는 부분의 바닥면적( 건축법 제84조의 규정에 의한 바닥면적을 말한다)의 합계가 3천제곱미터 이상인 건축물 2. 업무시설 등 대통령령이 정하는 용도 및 규모의 건축물 2제1항의 규정에 불구하고 다음 각호의 1에 해당하는 건축물에 대하여는 이 법 을 적용하지 아니한다. 1. 주택법에 의한 주택 및 복리시설 2. 산업집적활성화및공장설립에관한법률에 의 한 아파트형공장 3. 관광진흥법에 의한 관광숙박시설 4. 노인복지법에 의한 노인복지시설 13

29 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 - 그리고 정부는 법 적용 대상이 아닌 소규모 주택 및 건축물 ( 20 호. 3000m2 미만)에 대해서 별도의 대책을 마련하고자 하였으나 현 실적인 대안은 마련되지 않았음 표시 광고 법률 에서는 사업자 또는 사업자 단체가 상품 용역 등에 대한 사항을 소비자에게 알리기 위하여 표시 또는 광고할 경우 - 허위 과장, 기만적인, 부당한 비교, 비방적인 표시 광고를 사업자 자 신 또는 타 사업자에게 하여서는 안되며 필요한 경우 중요정보는 공시하거나 통합 공고하도록 하고 있음 - 이 법은 독점규제 및 공정거래에 관한 법률 第 2 條 第 1 號 의 規 定 에 의한 事 業 者 4)가 대상이기 때문에 중소규모 부동산개발업자에 대해서 는 실효성면에서 한계 노정 건축물 분양법률 은 건축물을 분양 받는자를 보호하기 위하여 분양절차 및 방법에 관한 사항을 정함으로써 건축물분양과정의 투명성과 거래안전성을 확보하기 위한 법률로 - 건축법 제2조제1항제2호의 규정에 의한 건축물을 동 제12호의 규 정에 의한 건축주가 건축물을 분양하는 분양사업자로 건축물의 전 부 또는 일부를 2인 이상에게 판매할 경우에 적용 - 이 법률이 적용되는 범위는 분양하는 부분의 바닥면적 5) 의 합계가 3천제곱미터 이상인 건축물과 업무시설 등 대통령령이 정하는 용 도 및 규모의 건축물 6) 임 4) 독점규제 및 공정거래에 관한 법률 第 2 條 ( 定 議 ) 1. " 事 業 者 "라 함은 제조업, 서비스업, 기타 사업을 행 하는 者 를 말한다. 事 業 者 의 이익을 위한 행위를 하는 任 員 從 業 員 代 理 人 기타의 者 는 事 業 者 團 體 에 관한 規 定 의 適 用 에 있어서는 이를 事 業 者 로 본다. 4. " 事 業 者 團 體 "라 함은 그 形 態 如 何 를 불문하고 2이상의 事 業 者 가 共 同 의 이익을 增 進 할 目 的 으로 組 織 한 結 合 體 또는 그 聯 合 體 를 말한다. 7. " 市 場 支 配 的 事 業 者 " 라 함은 일정한 去 來 分 野 의 공급자나 수요자로서 單 獨 으로 또는 다른 事 業 者 와 함께 商 品 이나 用 役 의 가 격 수량 품질 기타의 去 來 條 件 을 決 定 유지 또는 변경할 수 있는 市 場 地 位 를 가진 事 業 者 를 말한다. 市 場 支 配 的 事 業 者 를 판단함에 있어서는 市 場 占 有 率, 진입장벽의 존재 및 정도, 競 爭 事 業 者 의 상대적 규모등을 종합적으로 고려한다.8. "일정한 去 來 分 野 "라 함은 去 來 의 客 體 別 段 階 別 또는 地 域 別 로 競 爭 關 係 에 있거 나 競 爭 關 係 가 成 立 될 수 있는 분야를 말한다. 5) 건축법 제84조의 규정에 의한 바닥면적을 말한다. 14

30 Ⅱ. 부동산개발업법 제정경위 - 분양사업자가 사용승인이전에 건축물을 분양하고자 할 경우 동법 제 4조에서 정하는 시기 7) 에 건축물 허가권자에게 신고 8) 후에 하여야 함 그러나 이 법은 적용범위가 바닥면적 3,000m2이상인 건축물과 20 실 이상의 오피스텔 등을 대상으로 하고 있기 때문에 다양하게 이루어지는 부동산개발행위에 적용하는 데에는 한계가 있었음 - 특히 주택법등의 적용대상이 되지 않는 중소 부동산개발업자가 조 성하는 전원주택단지나 기획부동산에 의한 소규모 부동산개발행위 등은 제외되었음 - 따라서 이 법으로는 특히 부동산 수요자에게 경제적 손실을 끼치 는 토지소유자나 중소규모 부동산개발업자에 의한 편법, 불법적인 부동산개발행위에 대처하는 데에는 한계가 있었음 9)10) 6) 1. 일반업무시설중 오피스텔로서 20실 이상일 것, 2. 주택외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건 축물중 주택외의 용도에 쓰이는 바닥면적( 건축법 시행령 제119조제1항제3호의 규정에 의하여 산정한 바닥면적을 말한다. 이하 같다)의 합계가 3천제곱미터 이상일 것, 3. 바닥면적의 합계가 3천제곱미터 이상 으로서 임대 후 분양전환을 조건으로 임대하는 것(분양전환시 임차인에게 우선순위를 부여하는 것을 포함 한다)( 건축물분양에 관한 법률 시행령 제2조(적용범위)) 7) 제4조(분양시기 등) 1분양사업자는 다음 각호의 구분에 따라 건축물을 분양하여야 한다.<개정 , > 1. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 에 따른 신탁업자와 신탁계약 및 대리사무계약을 체결한 경우 또는 금융기관등으로부터 분양보증을 받는 경우에는 건축법 제21조의 규정에 의한 착공 신고후 2. 당해 건축물의 사용승인에 대하여 다른 건설업자 2 이상의 연대보증을 받아 이를 공증받은 경 우에는 골조공사의 3분의 2 이상 완료후 6 분양사업자는 건축물을 분양하고자 하는 때에는 건축할 대지 의 소유권을 확보하여야 한다. 다만, 건축할 대지의 소유권이 국가 또는 지방자치단체에 있거나 그 밖에 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. 7 분양사업자는 제6항의 규정에 의하여 소유권을 확보 한 대지에 저당권 가등기담보권 전세권 지상권 및 등기되어 있는 부동산임차권이 설정되어 있는 때에는 이 를 말소하여야 한다. 다만, 분양사업자가 국가 또는 지방자치단체인 경우 등 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. 8) 제5조(분양신고) 1 분양사업자는 건축물을 분양하고자 하는 때에는 건축법 제11조의 규정에 의한 허가권자(이하 "허가권자"라 한다)에게 신고하여야 한다.<개정 > 2분양사업자는 제1항의 규정 에 의하여 분양신고를 하는 때에는 신탁계약서 대리사무계약서, 대지의 등기부등본 등 대통령령이 정하는 서류를 갖추어 허가권자에게 제출하여야 한다. 3허가권자는 분양신고의 내용을 검토하여 이 법의 규정에 적합한 경우에는 분양신고를 수리하고 그 사실을 분양사업자에게 통보하여야 한다. 9) 주택법 제9조(주택건설사업 등의 등록) 1 연간 대통령령으로 정하는 호수( 戶 數 ) 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 연간 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 국토해양부 장관에게 등록하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 사업주체의 경우에는 그러하지 아니하다. 10) 주택법 시행령 제10조(주택건설사업자 등의 범위 및 등록기준 등) 1법 제9조제1항 각 호 외의 부분 본 문에서 "대통령령이 정하는 호수"라 함은 단독주택의 경우에는 20호, 공동주택의 경우에는 20세대를 말 하며, "대통령령이 정하는 면적"이라 함은 1만제곱미터를 말한다.<개정 > 2법 제9조의 규정 15

31 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 종합하면, 당시 건축분양업자나 주택사업자 또는 대지조성사업자, 건설업자가 적용대상이 되는 건축물분양법, 주택법, 건산법 등에 근거한 부동산개발업자 관리에는 한계가 있었으며 - 특히 이른바 기획부동산이나 토지소유자 등에 의한 부적절한 부동 산 개발로 인한 부동산 수요자가 입게 되는 피해와 손실을 방지하 는데에는 적용이 거의 불가능 하였다고 할 수 있음 - 또한 부동산개발행위나 부동산개발업자에 대한 정의도 불명확하고 이와 관련된 제도적 장치가 마련되어있지 않은 당시의 상황에서 소비자 보호는 현실적으로 불가능하였음 - 더욱이 부동산 개발에 관한 정보가 부족하여 부동산 수요자가 건 전한 개발업자와 부실개발업자를 구별하는 것이 현실적으로 불가 능하여 사기분양 허위광고에 속수무책이었음 3. 부동산개발 법률제정 필요성 대두 이러한 상황에서 정부차원에서 부동산개발업자라 할 수 있는 이 른바 기획부동산, 디벨로퍼 등을 제도권에서 관리하고 이 들의 개 발행위를 감시할 있는 방안을 강구하게 됨 - 우선 건축물분양법, 주택법, 건산법 등과 국토이용 관리 등에 관련 된 법률에서 부동산개발행위와 부동산개발업자 등을 적용대상에 포함시키려 하였으나 불가능하였음 이를 감안, 부동산개발업자를 관리하고 부동산 개발행위를 감시하 여 부실 개발업자로 부터 국민의 재산권을 보호 할 목적으로 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률 제정을 결정 에 의하여 주택건설사업 또는 대지조성사업의 등록을 하고자 하는 자는 다음 각 호의 요건을 갖추어야 한다. 이 경우 건설산업기본법 제9조의 규정에 의하여 등록한 건설업자(건축공사업 또는 토목건축공 사업으로 등록한 자에 한한다)가 주택건설사업 또는 대지조성사업의 등록을 하고자 하는 경우에는 이미 보유하고 있는 자본금 기술인력 및 사무실면적을 다음 각 호의 기준에 포함하여 산정한다. 1. 자본금 3 억원(개인인 경우에는 자산평가액 6억원) 이상 16

32 Ⅱ. 부동산개발업법 제정경위 - 이 법은 이른바 디벨로퍼라고 불리던 부동산개발업자를 제도권으 로 끌어들이고 부동산 개발관련 정보를 효율적으로 수집 관리하여 수요자에게 제공하는 것이 주요골자임 - 이 때문에 부동산개발행위 및 부동산개발업의 정의 및 부동산개발업의 등록, 부동산개발업 정보의 종합관리 등을 주요 내용으로 하고 있음 4. 주요 내용 1) 부동산개발업 등록제도 도입 (1) 취지 부동산 투기, 부동산 개발관련 부조리 및 부패행위자로 인한 사회 경제적 비용을 최소화하고 부동산시장 등의 개방화와 세계화에 효과적으로 대응하기 위해 부동산개발업자 등록제도를 도입 (2) 방안 등록대상을 일정 규모 이상의 부동산 개발로 제한하고, 법인의 자 본금, 시설, 전문인력 등을 등록기준으로 함 - 일정규모 이상의 부동산개발의 경우 무등록사업자의 부동산개발행 위에 대하여 벌칙 적용 등록대상 ㆍ판매 임대하는 부분의 바 닥면적(건축법 제73조의 규정에 의한 바닥면적)의 합계가 2천m2 이상인 경우, 연면적 5천m2 ㆍ3천m2 이상의 토지를 조 성하는 경우, 연면적 1만m2 <표 1> 부동산개발업 등록 대상 등록의 예외 ㆍ국가 지자체 등 공공 주체(법 제4조) ㆍ주택건설사업자 ㆍ도시개발법 도시 및 주 거환경정비법 등의 시행 자 ㆍ기타 등록기준 자본금 전문인력 시설 ㆍ5억원 (개인은 영 업 용 자 산 평가액1 0 억원) ㆍ 부 동 산 개발업 경 력자 2인 이상 등 사무실 전 용면적 33 제 곱 미 터 이상 17

33 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 (3) 기대효과 일정 규모 이상의 부동산개발을 업으로 영위하고자 하는 자는 등 록제로 관리하여 무자격자의 무분별한 부동산개발 방지 무분별한 부동산 개발을 방지할 경우 부동산 투기로 인한 부동산 가격상승 억제 효과 기대 2) 부동산개발업 전문인력 사전교육제도 도입 (1) 취지 부동산개발업 등록을 하기 전에 부동산개발에 필요한 전문지식을 습득하여 부동산 개발 전문인력으로서 역할을 강화하기 위하여 사전교육제도를 도입 (2) 방안 부동산 개발전문인력은 부동산 개발업 등록에 앞서서 반드시 부 동산개발에 필요한 사전교육을 받도록 함 - 부동산개발에 필요한 사전교육을 받은 경우에는 부동산 개발 전문 인력으로 인정하도록 하여 부동산개발 인력 풀을 확대 <표 2> 부동산개발업 전문인력 대상 구분 법률 부동산개발 금융 부동산개발 전문인력의 범위 변호사법 에 따른 변호사 자격이 있는 자로서 국가, 지방 자치단체, 공 공기관 및 그 밖의 법인 또는 개인사무소에서 법률에 관한 사무에 2년 이 상 종사한 자 1. 공인회계사법 에 따라 금융위원회에게 등록을 한 공인회계사로서 해 당 분야에 3년 이상 종사한 자 2. 부동산투자회사법 에 따라 자산운용전문인력으로 국토해양부장관에 게 등록된 자 3. 은행법 에 따른 금융기관에서 10년 이상 근무한 자로서 부동산개발 금융 및 심사 업무에 3년 이상 종사한 자 18

34 Ⅱ. 부동산개발업법 제정경위 <표 2> 부동산개발업 전문인력 대상(계속) 구분 부동산개발 전문인력의 범위 1. 감정평가사의 자격이 있는 자로서 해당 분야에 3년 이상종사한 자 2. 공인중개사로서 부동산개발업을 하는 법인에서 부동산개발 업무에 3년 이상 종사한 자 3. 부동산 관련 분야의 학사학위 이상 소지자로서 부동산개발업을 하는 법 인, 부동산투자회사법 에 따른 부동산 투자회사 자산관리회사 및 그 밖에 이에 준하는 회사 기관에서 부동산 의 취득 처분 관리 개발 또는 자문 관련 업무에 3년(부동산 관련 분야 의 석사학위 이상 소지자는 2년) 이상 종사한 자 4. 건설기술관리법 제2조제8호에 따른 토목 건축 국토개발 분야의 기사 자격이 있는 자 중 고급기술자 이상인 자 부동산개발 5. 건축사 실무 6. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 기관 등에서 부동산의 취득 처 분 관리 개발 또는 자문 관련 업무에 종사한자로서 국토해양부장관이 정하여 고시하는 기준에 해당하는 자 가. 국가 나. 지방자치단체 다. 법 제4조제1항제2호에 따른 공공기관 라. 법 제4조제1항제3호에 따른 지방공사 및 지방공단 마. 부동산개발에 관한 사업실적 매출액이 국토해양부장관 이 정하여 고시하는 규모 이상인 부동산개발업을 하는 법인 또는 개인사 무소 비고 1. "부동산 관련 분야의 학사학위 이상 소지자"란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 가. 경영학, 경제학, 법학, 부동산학, 지리학 및 이에 상당하는 분야의 학사학위이상 소지자 나. 도시공학, 토목공학, 건축학, 건축공학, 조경학 및 이에 상당하는 분야의 학사학위 이상소지자 2. 부동산개발 전문인력의 자격인정방법 및 절차와 그 밖에 필요한 사항은 국토해양부장 관이 정한다. (3) 기대효과 무자격자의 무분별한 부동산개발업에 참여를 방지함으로써 부동 산개발을 건전하게 육성할 수 있는 기반조성 사전교육을 통해서 부동산개발업 제정취지와 부동산개발관련 전 문지식을 습득하도록 함으로써 불법, 편법, 위법 부동산개발행위 를 방지함 19

35 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 3) 부당한 표시 광고의 제한 등 (1) 취지 미등록사업자는 등록사업자로 오인할 수 있는 사항의 표시를 금지 하고, 등록사업자는 소비자 등의 보호를 위해 필요한 사항을 표시 미등록사업자의 등록사업자 표시 금지의무 위반 시 벌칙 등록사업자의 표시 광고 시 등록사실 등 중요사항* 표시 광고의무 등록번호,부동산개발의 위험,자금관리기관 등 부동산개발에 특유한 사항 (2) 기대효과 표시 광고를 통해 등록사업자와 미등록사업자를 구별 가능 일반 소비자들이 등록정보 부동산개발의 위험 등 부동산개발에 관 하여 반드시 알아야 할 정보를 제공받을 수 있도록 함으로써 부 동산개발업자의 과당 광고, 탈법 위법분양 등 사전 방지 부동산개발에 특유한 사항은 개별법에서 따로 규정할 수 있으며, 표시 광고의 공정화에 관한 법률 상 통합공고 제도를 활용 하여 법간 충돌 예방 가능 통합공고 란 타 법령에서 표시 광고를 하도록 한 사항 등에 대 해 공정위가 통합하여 공고하도록 하는 소비자에 대한 정보 제공 촉진제도 4) 부동산개발업자의 금지행위 등 규정 (1) 취지 및 방안 부동산개발업자가 허위 과장된 사실을 알리거나 유포시키거나 부 20

36 Ⅱ. 부동산개발업법 제정경위 동산 등을 공급받도록 유인, 권유하는 행위 등의 금지를 구체적으 로 규정 <표 3> 금지행위 주요 내용 구분 등 록 사 업 자 기타 금지행위 주요 내용 1허위 과장된 사실을 알리거나 기만적 방법을 사용하여 타인으로 하여금 부동산 등을 공급받도록 유인하는 행위(영업정지 및 형벌) 2부동산개발에 대한 허위의 정보를 불특정다수인에게 유포시키는 행위(영업정 지 및 형벌) 3소비자의 반대의사에도 불구하고 전화 컴퓨터통신 등을 통하여 부동산등을 공 급받을 것을 권유하는 행위(영업정지 및 과태료) 123의 행위를 할 경우 형벌 또는 과태료를 부과 (2) 기대효과 등록사업자 미등록사업자를 불문하고 텔레마케터를 이용한 허위정 보 제공으로 부동산을 판매하는 행위를 금지하여 소비자 피해 예방 원하지 않은 투자권유를 금지하여 국민의 사생활과 평온한 삶의 침해 가능성을 방지 예상 문제점 및 대처방안 - 방문판매 등에 관한 법률 이나 전자상거래 등에서의 소비자 보호에 관한 법률 에 유사한 처벌 규정이 있어 중복 규제 논란이 있을 수 있음 다른 법률은 모든 재화와 용역 에 관한 것으로 부동산의 재산 적 가치, 위법성의 정도 등에 비추어 강화된 처벌 규정 필요 5) 부동산개발업 정보의 종합관리체계 구축 (1) 취지 21

37 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 효율적으로 부동산등록 및 실적관리업무를 수행하고 시의 적절하 게 부동산 개발 정책을 도출하기 위해서 부동산 개발관련 정보를 종합 관리할 수 있는 체계의 구축 (2) 방안 부동산개발업정보종합관리체계 를 구축 운영하여 등록사업자의 등 록정보 사업실적 등 부동산개발에 관한 정보를 종합적으로 관리 하고, 이를 소비자 관련기관 단체 등에 제공 - 부동산개발업자는 부동산개발업 등록시스템을 통해서 등록을 하도 록 하고 매년 사업실적 등은 부동산개발실적시스템을 통해서 보고 하도록 함 - 중앙행정기관의 장, 지자체장이 등록사업자를 다른 개발사업 관련 법률에 의한 택지조성 시행자 등으로 지정하고자 할 경우 등록사 업자의 사업실적을 조회하도록 함 (3) 기대효과 국가차원에서 부동산개발에 대한 모니터링 시스템 구축으로 부동 산개발 과정의 투명성 확보 누구나 용이하게 등록사업자의 사업실적에 관한 정보를 조회할 수 있도록 하여 개발업자에 대한 신뢰성 판단의 자료로 활용 행정기관은 등록사업자의 사업실적 정보를 개발사업 시행자 지정 을 위한 평가의 기초자료로 활용 개발업법상의 의무이행을 충실히 하고 실적이 우수한 개발업자에 게 개발사업 참여의 기회를 제공하는 등 부동산개발업 육성을 위 한 기초자료로 활용 22

38 Ⅱ. 부동산개발업법 제정경위 <그림 1> 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률 구성체계 부동산개발 - ㅇ 토지를 건설공사의 수행 또는 형질변경의 방법으로 조성하여 당해 토지 를 판매 임대 ㅇ 토지에 건축물 기타 공작물을 결합하여 당해 부동산을 판매 임대 ㅇ 시공을 담당하는 행위 제외 - - 부동산개발업 - ㅇ 부동산개발을 수행하는 업 - - 부동산개발업자 - ㅇ 부동산개발을 업으로 영위하는 자(등록사업자와 미등록사업자로 구분) 등록사업자 - 부동산개발 허용 등록관리 부당한 - - 표시 광고 제한 등 신의성실의무 등 - - 보고의무 - - 사업실적 조회 및 공개 - 개발업 정보의 종합관리 - - 금지행위 제재 등록없이 일정 규모 이상의 부동산개발 금지 등록의무 있는 자 - - 등록없이 일정 규모 등록의무 없는 자 미만의 허용 부동산개발 금지행위는 적용 등록의 예외 - ㅇ 국가 지방자치단체 정부투자기관 등 공공주체 ㅇ 주택법 제9조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사 업자, 기타 - 5. 참고 : 외국의 입법례 1) 미국 미국의 부동산업은 표준산업분류(SIC ; Standard Industrial Classification)에 의하면 부동산경영업 및 임대업, 부동산대리업 및 23

39 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 관리업, 부동산권리업, 토지분양업 및 개발업으로 분류되며 다음 과 같은 연방법률과 주법률 등이 존재함 1 주간( 州 間 ) 토지매매 완전공개에 관한 연방법률 (Federal Interstate Land Sales Full Disclosure Act) - 토지매매 및 임대차거래에 있어서 사기 및 권리남용으로부터 소비 자들을 보호하기 위한 사기방지조치로서 입법화 토지개발업자들은 100개 이상의 부지로 구성된 분양지는 미국주택도시개발 부(HUD)에 등록하고 해당 매매 또는 임대차계약에 서명 전에 재산보고서 라는 공개서류를 매수인들에게 제공해야 함 2 주( 州 )법에 의한 개발 규제 - 일정 규모나 일정 수 이상(네바다 주법: 5개 이상의 부지)의 주택 이나 토지 등 부동산을 판매하는 경우 해당 관청에 등록하도록 하 여 소비자를 보호하는 주( 州 ) 입법례가 있음 소비자 보호장치로는 ᄀ 판매자 및 부동산에 대한 정보의 완전한 공개 및 공시, ᄂ 매수인의 매수대금 보호(escrow 또는 담보 제 공), ᄃ 준공보증을 위한 조치 등이 있음 2) 일본 부동산개발과 관련된 투자자의 보호를 위한 목적으로 부동산특 정공동사업법 이 있음 - 부동산특정공동사업 이란 각 당사자가 출자를 하고 그 중 1인 또는 수인에게 업무집행을 위임하여 당해 부동산의 매매, 교환, 임 대차로부터 발생하는 수익을 분배하는 사업 택지의 조성 또는 건물의 건축에 관한 공사의 완료 전에 당해 공 사에 관하여 필요한 도시계획법 상의 허가 이전 단계에서의 부 동산특정공동사업 을 원칙적으로 금지 부동산특정공동사업을 운영하려는 자는 주무장관 또는 도도부현 24

40 Ⅱ. 부동산개발업법 제정경위 지사의 허가를 받아야 함 택지의 조성 또는 건물의 건축에 관한 공사의 완료 전에는 도시 계획법에서 정한 허가 등이 있었던 후가 아니면 광고금지 광고시 계약의 종류를 명시하여야 하고, 현저하게 사실과 다른 광 고를 하여서는 안됨 25

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42 Ⅲ. 부동산개발업 현황과 실태 1. 개요 2. 부동산 임대 및 개발 공급업 추이 3. 부동산개발업 등록 및 실적 현황 4. 부동산 개발 시장 동향 5. 부동산개발업에 대한 인식 조사

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44 Ⅲ. 부동산개발업 현황과 실태 Ⅲ. 부동산개발업 현황과 실태 1. 개요 부동산 임대 및 개발 공급업 추이와 시장규모, 개발시장 동향분석을 통하여 법 제정이후 개발업 등록현황과 사업실적 등을 비교 분석함 부동산 개발추이는 건축허가 착공 및 건설투자 자료를, 부동산개발업 등록현황은 광역시 도와 시군에서 집계한 자료를 기초로 조사함 사업실적은 2008년 11월부터 부동산개발업 등록이 실시되어 1년 여의 기간만 경과하였기 때문에 최근 1년치를 기준으로 하였음 2. 부동산 개발 시장 동향 향후 부동산개발업의 성장과 발전 가능성 및 잠재력을 파악하기 위해서는 부동산 개발시장에 대한 자료와 정보가 확보되어야 함 그러나 표준산업분류에 부동산 임대 및 공급업 그리고 부동산 개 발 및 공급업이 포함되어 있음에도 불구하고 이들의 사업실적 등 에 대한 통계자료는 별도로 작성되지 않고 있음 따라서 부동산 개발시장은 산업연관표, 건축허가, 건설투자 실적 등을 통해서 직 간접적으로 추정하고 이를 토대로 부동산 개발시장 동향을 가늠할 수 있음 이를 감안하여 본 연구에서는 산업연관표를 통해서 부동산 임대 및 개발업의 국민경제의 비중을 주거용 비주거용 건축허가로 건축 물 건설동향을 건설투자로 전체 부동산시장동향을 파악하였음 29

45 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 1) 부동산 임대 및 개발 공급업 11) 추이 통계청의 표준산업분류에서 부동산 개발 공급업은 주거용 비주거용 건물을 건설하고 이를 분양 판매하는 산업활동 또는 택지, 농지 등 각종 용도의 토지 및 기타 부동산을 위탁 또는 자영 개발하여 분양 판매하는 산업활동으로 정의. 여기에는 구입한 주거용 비주거용 그 리고 구입한 토지를 재판매하는 경우도 포함됨 따라서 표준산업 분류상의 부동산 개발 공급업은 부동산개발업법 에서 정의하고 있는 부동산개발업과 범위와 내용면에서 동일하다 고 할 수 있으며 부동산 개발 공급업체에 대한 자료는 부동산개발 업자를 파악하는데 기초자료로 활용할 수 있을 것임 즉 부동산 임대 및 개발 공급업자는 부동산 개발 활동을 하고 있 는 사업체로 부동산개발업법에 의해서 관리되고 육성되어야 하는 산업분야이기 때문에 부동산개발업 등록현황 검토에 앞서서 추이 를 파악하였음 외환위기 직후 1999년부터 통계청에 사업체로 신고한 부동산 임 대 및 공급업체수가 큰 폭으로 증가하여 2007년 부동산업의 사업 체수는 9,731개로 집계되고 있음 12) - 이중 개인사업체가 4,406개로 전체의 45.3%를 점하고 있으며 회 사법인이 4,526개로 전체의 46.5%를 점하고 있고 나머지는 801 개는 비법인단체 또는 회사이외의 법인임 13) 11) 통계청의 표준산업분류상 부동산 임대 및 공급업이 부동산개발업에 가장 근접한 부분이라고 할 수 있음 12) 부동산개발업법에서 정의 하고 있는 부동산개발업은 분양과 임대가 포함된다는 점에서 부동산 임대 및 공급업 전체가 부동산개발업의 범주에 속한다고 할 수 있으며 이를 감안하여 부동산 임대업 및 공급업 현황을 파악하였음 13) 비법인단체 : 법인이 아닌 단체를 말하며, 동창회, 후원회, 문화단체, 노동단체, 종친회, 법인이 아닌 교회 및 암 자 등이 있음. 법인격이 없는 각종 협회, 조합, 동창회, 후원회, 문화단체, 종친회 등을 말함, 개인사업체 : 개인이 경영하는 사업체, 법인격을 갖추지 않고 2인 이상이 공동으로 경영하는 사업체, 회사법인 : 상법상의 주식회사, 유한회사, 합자회사, 합명회사 등, 회사이외 법인 : 민법 또는 특별법에 의하여 설립된 회사법인이 아닌 법인 30

46 Ⅲ. 부동산개발업 현황과 실태 <그림 2> 부동산 임대업 및 공급업 현황 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2, 계 3,509 3,596 3,857 3,631 4,473 4,850 4,839 5,531 6,387 6,873 7,518 8,523 9,731 개인사업체 2,278 2,199 2,383 2,376 2,999 3,312 3,303 3,290 3,355 3,611 3,881 4,182 4,406 회사법인 1,045 1,121 1, ,161 1,196 1,240 1,861 2,561 2,673 3,029 3,663 4,524 회사이외의법인 비법인단체 이후 부동산 임대 및 공급업 추이를 살펴보면, 외환위기 당 시인 1998년과 부동산 경기가 심각한 침체국면이었던 2001년에 감소한 이후 지속적으로 증가하고 있음 - 이중 회사법인의 증가가 두드러지게 나타났으며 개인사업체는 한 자리수의 증가에 그쳤음 14) 14) 비법인단체 : 법인이 아닌 단체를 말하며, 동창회, 후원회, 문화단체, 노동단체, 종친회, 법인이 아닌 교회 및 암자 등이 있음. 법인격이 없는 각종 협회, 조합, 동창회, 후원회, 문화단체, 종친회 등을 말함 개인사업체 : 개인이 경영하는 사업체를 말하며, 법인격을 갖추지 않고 2인 이상이 공동으로 경영하는 사업체 회사법인 : 상법상의 주식회사, 유한회사, 합자회사, 합명회사를 말함 회사이외 법인 : 민법 또는 특별법에 의하여 설립된 회사법인이 아닌 법인을 말한다. 31

47 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 <그림 3> 부동산 임대업 및 공급업 변동 추이 160.0% 140.0% 120.0% 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% 계 2.5% 7.3% -5.9% 23.2% 8.4% -0.2% 14.3% 15.5% 7.6% 9.4% 13.4% 14.2% 개인사업체 -3.5% 8.4% -0.3% 26.2% 10.4% -0.3% -0.4% 2.0% 7.6% 7.5% 7.8% 5.4% 회사법인 7.3% 7.2% -17.0% 16.3% 3.0% 3.7% 50.1% 37.6% 4.4% 13.3% 20.9% 23.5% 회사이외의법인 17.4% 17.3% -22.6% -5.4% 20.1% -14.4% 58.7% 33.9% 20.4% 9.0% 25.6% 9.4% 비법인단체 137.5% -28.1% 34.1% 58.2% 0.6% -12.6% 0.0% 9.2% 33.5% -6.3% -15.3% 42.9% <그림 4> 부동산 임대업 및 공급업 사업자 형태 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 비법인단체 1.4% 3.2% 2.1% 3.0% 3.9% 3.6% 3.2% 2.8% 2.6% 3.2% 2.8% 2.1% 2.6% 회사이외의법인 3.9% 4.5% 4.9% 4.0% 3.1% 3.4% 3.0% 4.1% 4.8% 5.3% 5.3% 5.9% 5.6% 회사법인 29.8% 31.2% 31.2% 27.5% 26.0% 24.7% 25.6% 33.6% 40.1% 38.9% 40.3% 43.0% 46.5% 개인사업체 64.9% 61.2% 61.8% 65.4% 67.0% 68.3% 68.3% 59.5% 52.5% 52.5% 51.6% 49.1% 45.3% 32

48 Ⅲ. 부동산개발업 현황과 실태 2) 부동산 임대 및 공급업의 시장규모 15)16) 2005년도 부동산 임대 및 공급업은 산출액 기준으로 28조 1,010억 원 으로 2000년 20조 8580억 원에 비해 5년 만에 7조 2,430억 원이 증가 - 부가가치 기준으로는 17조 3,010억 원으로 2000년 13조 7210억 원 에 비해 5년만에 3조 5,800억 원이 증가 년 부동산 임대 및 공급업의 산출액과 부가가치액이 전 산업 에 차지하는 비중은 각기 1.37%, 2.03%로 2000년에 비해서 다소 감소하는 양상을 보였음 - 산출액과 부가가치액의 뚜렷한 증가는 1995년 이후 외환위기를 겪으 면서도 부동산 임대 및 공급업의 시장이 규모면에서는 지속적으로 성 장하고 있음 보여주고 있음 <표 4> 부동산 임대 및 공급업의 시장규모 부동산 임대 및 공급업 산출액(단위: 10억 원) 12,057 20,858 28,101 전산업에서 차지하는 비중 (%) 부동산 임대 및 공급업 부가가치액(단위: 10억 원) 9,279 13,721 17,301 전산업에서 차지하는 비중(%) 자료: 통계청 서비스업총조사(2005) KOSIS 이에 따라서 부동산 임대 및 공급업이 국민총생산에서 점하는 비 중은 산출액을 기준으로 1995년 2.6%, 2000년 3.6% 2005년의 경우 3.9%으로 증가하였음 15) 부동산 임대 및 공급업은 부동산임대업과 부동산 개발 및 공급업으로 다시 분류되나 부동산개발업법에서의 부동산개발행위와 부동산개발업의 정의내용에 따를 때, 부동산개발업법에서의 부동산개발업과 표준산업 분 류상의 부동산 임대 및 공급업이 같다고 볼 수 있으며 표준산업분류상의 부동산 개발 및 공급업은 건설하여 판매한다는 점에서 부동산개발업법에서 정의하고 있는 부동산 공급의 일부분에 해당한다고 볼 수 있음 16) 월 (사) 부동산 분석학회가 개최한 부동산 산업의 날 제정을 위한 학술 세미나 부동산 산업과 국민경제 제1 주제 부동산 산업이 국민경제에 미치는 영향(윤영선, 한국건설산업연구원 연구위원))에서 분석한 자료를 인용하여 재정리하였음 33

49 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 <표 5> 부동산 임대 및 공급업의 산출액의 대 GDP 비중 산출액의 대 GDP 비중(2000년 불변가격기준) 2.6% 3.6% 3.9% 자료: 통계청 서비스업총조사(2005) KOSIS 부동산 임대 및 공급업은 국민경제에 대한 기여와 일자리 창출면 에서도 중요한 의미가 있기 때문에 생산유발계수와 통계청의 산 업별 취업자수 조사결과를 통해서 살펴보았음 - 부동산 임대 및 공급업의 생산유발계수(2005)는 1.674로 주거서비 스업 1.411, 부동산관련 서비스업 1.074보다 높았음 <표 6> 부동산 임대 및 공급업의 생산유발계수 주거서비스업 부동산 임대 및 공급업 부동산관련 서비스업 생산유발계수(2005) 자료: 통계청 서비스업총조사(2005) KOSIS 2005년 부동산 산업 총 취업자는 34만4,040인이며, 이 중 부동산 임대 및 공급업의 취업자수는 53,967인으로 부동산 산업에서의 비 중은 15.7%이었음 - 이중 부동산 임대업에 취업자가 전체 부동산 산업 취업자의 8.5% 인 29,321인이었고 개발공급업에 취업자가 7.2%인 24,646인이었음 - 부동산 산업의 각 업종에 취업하고 있는 인력은 향후 부동산개발 업 전문인력 풀이 될 수 있다는 점에서 매우 중요한 의미를 갖음 34

50 Ⅲ. 부동산개발업 현황과 실태 <표 7> 부동산 산업의 업종별 취업자수와 취업구조 취업자수 비중 부동산 산업 344, 부동산 임대 및 공급업 53, 임대업 29, 공급업 24, 부동산관련 서비스업 290, 관리업 182, 중개 및 감정업 107, 자료: 통계청 서비스업총조사(2005) KOSIS 3) 부동산 시장 구조변화의 검토 대부분의 민간 건축물은 부동산개발과 관련이 깊다고 볼 수 있기 때문에 건축허가에 대한 분석을 통해서 향후 부동산 개발 시장의 구조 변화를 파악할 수 있음 - 즉 민간 부문에 의한 부동산 개발과 관련이 깊은 주거용, 상업용, 공업용 건축허가 추이를 파악함으로써 부동산 개발시장 구조의 변화를 파악할 수 있음 건축허가 추이를 살펴보면, 주거용이 2008년 말 현재 3,848만 2,010 m2이었고, 상업용이 3,326만 5,143m2, 공업용이 1,850만 3,530m2이었음 - 주거용은 가장 많았던 1993년 7,092만 8,701m2에 비하면 54.2% 수 준이며 외환위기 이후 2000년대에 들어서 가장 많았던 2003년 6,191만 9,457m2에 비하면 62.1% 수준임 - 상업용은 외환위기 이후 가장 많았던 2002년 4,945만 2,728m2에 비 하면 67.3% 수준이며 공업용은 2008년이 가장 많았음 최근의 건설허가 추이는 향후 부동산 시장이 과거의 주거용 건축 물 위주에서 상업용과 공업용 건축물의 비중이 높아지는 양상으 로 전개될 수 있음을 시사함 - 중장기적으로 주거용 건축허가는 외환위기 시점인 1998년을 정점 35

51 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 으로 하락하는 양상을 보였으나 상업용과 공업용 건축허가는 지속 적으로 증가하는 양상을 보였음 - 이러한 추이는 앞으로의 부동산 시장에서 주택등 주거용 건축물의 비중이 줄어들면서 상업용 또는 공업용 건축물 시장의 비중이 높 아질 수 있음을 시사함 이러한 변화에 따라서 부동산개발업에도 반영되어 주택 등을 개 발 공급하는 부동산 개발 활동은 다소 위축하면서 상가, 사무실 등을 개발 공급하는 활동이 증가할 것으로 예상됨 <표 8> 주거용 상업용 공업용 건축허가 추이 연도 주거용 상업용 공업용 ,708 10,182 3, ,551 10,088 4, ,606 9,498 4, ,518 10,321 5, ,639 13,375 7, ,136 16,338 9, ,510 26,061 9, ,929 26,408 10, ,060 25,516 11, ,713 18,869 9, ,299 24,766 11, ,387 27,501 13, ,614 28,549 13, ,053 26,862 11, ,680 27,919 8, ,154 8,754 2, ,605 11,745 7, ,283 18,882 11, ,856 25,888 13, ,713 49,453 15, ,919 45,678 14, ,099 30,966 14, ,695 25,409 13, ,861 32,570 16, ,644 35,166 16, ,462 33,265 18,504 36

52 Ⅲ. 부동산개발업 현황과 실태 4) 부동산 개발 시장 동향 분석 부동산 시장동향은 건축허가의 장기 추세와 전년동기 변동률 등 을 통해서 파악할 수 있으며 이는 향후 부동산개발업이 추이를 파악하는데 있어서 중요한 자료가 될 수 있음 - 특히 민간 부동산 시장을 주도하는 주거용과 상업용 그리고 공업 용 건축물의 시장동향을 파악하는데 있어서 중요한 의미를 가짐 부동산 시장 동향이 중요한 것은 부동산시장이 활기를 띌 경우 이 시장에 참여하고자 하는 부동산개발업자가 증가할 것이며 부 동산개발사업도 증가할 것이기 때문임 - 부동산개발업자가 증가할 경우 부동산개발업자간의 경쟁이 과열되면 서 과대광고, 불법 위법 개발행위등도 증가할 가능성도 높아지게 됨 - 따라서 부동산개발업을 관리하고 육성하여 소비자를 보호하여야 하는 부동산 산업정책차원에서는 부동산 시장동향에 대한 파악이 무엇보다 중요함 - 그러나 이를 통한 부동산 시장동향의 파악은 은 부동산 개발 중 건축물의 건설과에 대해서만 가능하기 때문에 토지 등의 부동산 개발은 분석할 수 없다는 한계는 있음 주거용, 상업용, 공업용 건축허가를 통해서 살펴본 부동산 시장 동향은 주거용 건축물의 건설은 위축되고 있으며 상업용 및 공업 용 건축물의 건설은 활기를 띄는 것으로 분석되었음 1980년대, 1990년대, 2000년대의 건축허가의 연평균 증가율은 - 주거용의 경우 1980년대 연평균 증가율 16.3%에서 1990년대에는 3.5%로 둔화되었고 2000년대에는 0.6%로 거의 제자리에 머물고 있음 - 상업용은 1980년대에는 연평균 18.9%라는 높은 성장률을 보였으나 1990년대에는 외환위기의 충격으로 1.8%로 감소하였으며 2000년 대에는 18.0%로 증가세를 보이고 있음 37

53 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 - 공업용은 1980년대 연평균 19.7%, 1990년대 11.9%, 2000년대에 는 11.2%라는 높은 증가율을 보였음 <표 9> 주거용 상업용 공업용 건축허가 장기 동향 건축허가 연평균 증가율 주거용 상업용 공업용 1980년대('84-'89) 16.3% 18.9% 19.7% 1990년대('90-'99) 3.5% -1.8% 11.9% 2000년대( ) 0.6% 18.0% 11.2% <그림 5> 주거용 상업용 공업용 건축허가 장기 동향 80,000 70,000 60,000 (단위: 1,000제곱미터) 50,000 40,000 30,000 20,000 10, 주거용 상업용 공업용 다항식 (주거용) 다항식 (상업용) 다항식 (공업용) 3. 부동산개발업 등록 및 사업실적 현황 1) 부동산개발업 등록 현황 부동산 개발을 하고 있거나 하고자 할 계획인 사업자는 부동산개 발업법에서 정하는 바에 따라서 등록하여야 함 - 이에 따를 때, 앞에서 살펴본 부동산 임대 및 공급업체 중 주택법 에 의한 주택사업자나 대지조성사업자로 등록하지 않은 업체를 제 외한 사업체는 부동산개발업자로 등록을 하여야 함 38

54 Ⅲ. 부동산개발업 현황과 실태 - 그리고 주택법에 의한 주택사업자 또는 대지조성업자로 등록하지 않고 부동산 임대 및 공급업을 하고자 하는 경우에도 부동산개발 업자로 등록하여야 함 2009년 1월 현재 부동산개발업 등록사업자는 1,780개사이었으며 지역별로 서울특별시와 경기도가 575개사, 573개사로 절반이상이 었음 - 경상남도 119개사이외에 다른 지역은 거의 100개 이하였으며 광 주시가 15개사로 제일 적었으며 20개사 이하인 지역이 전라북도 16개사, 경상북도 17개사, 제주도 19개사였음 - 그리고 부산시가 87개사, 인천시가 83개사, 충청남도가 65개사이 었으며 나머지 지역은 50개사 미만으로 아직은 저조한 실적을 보 였음 - 지역별 비중을 수도권과 비수도권 지역을 구분하여 보면, 수도권 이 69.2%이었으며 비수도권이 30.5%이었음 이를 부동산 임대 및 공급업 사업체 신고실적과 대비하여 보면 부동산개발업자 등록을 하지 않아도 되는 주책사업자와 대지조성 업자를 제외하여도 약 1/3정도만 등록한 것으로 추산됨 - 이를 감안할 때, 향후 부동산개발업 등록자수는 부동산 시장동향 에 따라서 증가속도가 영향을 받을 것이겠지만 잠재 등록자수를 고려할 때, 등록업체수는 계속 증가할 것으로 예상됨 39

55 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 <그림 6> 부동산개발업 등록현황 경기도 32.2% 강원도 2.0% 충청북도 2.4% 충청남도 3.7% 대전시 2.5% 울산시 1.3% 전라북도 0.9% 전라남도 1.6% 경상북도 1.0% 광주시 0.8% 인천시 4.7% 대구시 2.0% 부산시 4.9% 서울시 32.3% 경상남도 6.7% 제주도 1.1% 40

56 Ⅲ. 부동산개발업 현황과 실태 <표 10> 부동산개발업 등록현황 구분 등록사업자 1개사 평균보유인력 1개사 평균 자본금 서울시 부산시 대구시 인천시 광주시 대전시 울산시 경기도 강원도 충청북도 충청남도 전라북도 전라남도 경상북도 경상남도 제주도 합계 1, 등록한 부동산개발업자의 1개사 평균 보유인력은 2.1인으로 지역 별로 약 0.1인 ~ 0.2인의 편차를 보이고 있으며 1개사 평균 보 유자본금은 지역별로 다소 편차가 있으나 342억 원으로 등록기준 자본금을 훨씬 웃도는 것으로 나타났음 - 특히 1개사 평균 자본금 규모가 큰 지역은 서울시로 657억 원으로 전국 1개사 평균자본금의 약 2배에 달하였으며 경기도는 거의 전국 평균수준인 340억 원이었음 등록업체의 1개사 보유 평균 전문인력수와 1개사 평균자본금 현 황에서 특이한 점은 전문인력의 경우 대부분이 법정보유인력 수 준인데 비해서 자본금규모는 월등히 크다는 점임 - 자본금 규모가 등록기준을 크게 웃도는 것은 이미 부동산개발업을 41

57 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 영위하고 있거나 부동산개발사업을 하기 위한 부동산을 보유하고 있는 경우에 부동산개발업을 등록하고 있음을 의미 - 이는 부동산개발업을 등록하는데 있어서 자본금 규모보다 전문인력 보유가 더 큰 부담으로 작용할 수 있음을 시사하는 것으로 이에 대한 세밀한 검토가 필요함을 시사 2) 부동산개발업 사업실적 현황 부동산개발업의 전국 실적의 개발 형태별 실적을 살펴보면 토지 부문과 시설부문으로 구분할 수 있음 - 부동산개발업의 전국 사업건수는 1,187건이며, 사업비는 약 56조 원, 사업면적은 7,374만m2의 면적이 개발되었음 - 토지부분 개발 실적은 125건의 사업이 진행되었으며, 약 2.8조원 의 사업비가 투입되었으며, 1,896만m2의 사업면적이 개발되었음. - 시설부분 개발 실적은 1,062건의 사업이 진행되었으며, 약 53조원 의 사업비가 투입되었고, 5,477만m2의 사업면적이 개발되었음 <표 11> 부동산개발업 개발 형태별 실적 (단위 :건,백만원,m2) 구 분 사업건수 사업비 매출액 사업면적 토 지 125 2,817, ,616 18,960,761 시 설 1,062 53,554,648 34,985,461 54,779,763 합 계 1,187 56,372,620 35,149,077 73,740,524 부동산개발업의 실적을 개발유형 17) 별로 살펴보면 총 6개의 개발 유형으로 구분되며, 총 사업 건수는 1,164건으로 나타남 - 유형별 실적을 살펴보면 A(단독)의 경우 총 608건으로 전국 부동 산개발업 사업 건수의 52.2%로서 가장 많은 사업건수를 보이며, 17) A(단독), B(등록사업자+등록사업자), C(등록사업자+지주(공동사업주체)), D(등록사업자+공공기관), E(특수목적법인(설립근거 법률 명시)), F(기타) 42

58 Ⅲ. 부동산개발업 현황과 실태 B(등록사업자+등록사업자) 유형이 40건(3.4%), C(등록사업자+ 지주(공동사업주체)) 유형이 466건(40%), D(등록사업자+공공기 관) 유형이 4건(0.3%), E(특수목적법인(설립근거 법률 명시)) 유 형이 32건(2.7%), F(기타) 유형이 14건(1.2%)로 나타남 위 유형별 실적에서 특이한 점은 등록사업자와 지주가 공동사업 주체방식으로 추진하는 사업이 466건으로 전체 사업의 40%를 차 지하고 있는 점임 - 이는 개인사업자의 경우 개발업을 직접 등록하여 사업을 영위하기 보다는 등록사업자와 협약을 통하여 단발성으로 사업을 추진하는 방식을 선호하기 때문으로 보임 <표 12> 부동산개발업 개발 유형별 실적 (단위 :건,%) 구 분 A B C D E F 합계 건 수 ,164 비 율 유형별 실적의 합계는 토지와 시설을 함께 개발되는 경우의 건수가 통합되어있어 형태별 개 발 실적의 합계와 다를 수 있음 업태(개인, 법인), 개발형태별로 구분하면 법인 사업체 1,185건 (토지 124건, 시설 1,041건), 개인사업체 22(토지 1건, 시설 21 건)건으로 구분됨 - 법인사업체의 사업실적을 살펴보면 약 56조 원의 사업비와 7,344 만m2의 사업면적을 사용하였음 - 개인사업체의 사업실적을 살펴보면 약 4,647억 원의 사업비와 29 만m2의 사업면적을 사용하였음 43

59 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 (단위 :건,백만원,m2) 사업체구분 개발형태 사업건수 사업비 매출액 사업면적 법인 개인 <표 13> 부동산개발업 사업체구분 개발형태별 실적 토 지 124 2,814, ,616 18,939,076 시 설 1,041 53,554,648 34,936,432 54,509,619 합 계 1,165 56,369,120 35,100,048 73,448,695 토 지 1 3, ,685 시 설 ,283 49, ,143 합 계 ,783 49, ,828 업태(개인, 법인), 개발유형별로 구분하면 법인 사업체 1,142건, 개인사업체 19건으로 구분됨 - 법인사업체의 실적을 살펴보면 A유형이 589건(51.6%), B유형이 38건(3.3%), C유형이 465건(40.7%), D유형이 4건(0.4%), E유형 이 32건(2.8%), F유형이 14건(1.2%)로 나타남 - 개인사업체의 실적을 살펴보면 A유형이 19건(86.4%), B유형이 2 건(9.1%), C유형이 1건(4.5%)로 나타남 (단위 :건,%) 사업체구분 A B C D E F 합 계 법인 개인 합계 <표 14> 부동산개발업 사업체구분 개발유형별 실적 건수 ,142 비율 건수 비율 건수 ,164 비율 ) 부동산개발업 지역별 실적 현황 부동산개발업의 지역별 실적 현황을 살펴보면 토지부문, 시설부 44

60 Ⅲ. 부동산개발업 현황과 실태 문, 유형별 현황으로 구분할 수 있음 - 부동산개발업의 지역별 토지부문 실적을 살펴보면 <표 9>와 같 으며 법인 124건, 개인 1건으로 법인사업체의 실적이 많은 것으로 나타나고 경기도가 가장 많은 토지부문 실적을 보이고 있음 - 부동산개발업의 지역별 시설부문 실적을 살펴보면 <표 10>와 같 으며 법인 1,041건, 개인 21건으로 법인사업체의 실적이 많은 것 으로 나타나고 서울특별시와 경기도가 각 387건씩으로 가장 많은 시설부문 실적을 보이고 있음 - 부동산개발업의 지역별 개발유형별 실적을 살펴보면 <표 11>와 같으며 A유형, C유형 순으로 많은 것으로 나타남 45

61 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 <표 15> 부동산개발업 지역별 토지부문 실적 (단위 :건,백만원,m2) 지 역 사업체구분 사업건수 사업비 매출액 사업면적 서울특별시 법 인 개 인 부산광역시 법 인 개 인 대구광역시 법 인 1 7,762 11,500 6,203 개 인 인천광역시 법 인 4 106,745 3,000 2,253,287 개 인 광주광역시 법 인 개 인 대전광역시 법 인 개 인 울산광역시 법 인 개 인 경기도 법 인 91 1,579,063 7,737,476 개 인 1 3,500 21,685 강원도 법 인 1 2, ,126 개 인 충청북도 법 인 1 60, ,278,657 개 인 충청남도 법 인 2 270,154 19,536 14,644 개 인 전라북도 법 인 개 인 전라남도 법 인 개 인 경상북도 법 인 ,172 개 인 경상남도 법 인 6 9,051 30,033 개 인 제주도 법 인 , ,957 7,604,349 개 인 합계 법 인 124 2,814, ,616 18,939,076 개 인 1 3, ,685 46

62 Ⅲ. 부동산개발업 현황과 실태 <표 16> 부동산개발업 지역별 시설부문 실적 (단위 :건,백만원,m2) 개발형태 사업체구분 사업건수 사업비 매출액 사업면적 서울특별시 법 인 ,515,812 32,450,341 36,556,037 개 인 부산광역시 법 인 3 13,539 10,899 8,255 개 인 ,616 대구광역시 법 인 , , ,070 개 인 인천광역시 법 인 81 2,122,448 1,336,138 6,665,321 개 인 1 14,497 25,656 49,848 광주광역시 법 인 4 253,480 59, ,413 개 인 1 16,000 21,900 11,374 대전광역시 법 인 4 17,857 3,710 25,292 개 인 울산광역시 법 인 9 162,471 6,176 44,548 개 인 ,050 4,341 경기도 법 인 ,589,634 6,051,604 개 인 , ,280 강원도 법 인 9 231,671 27, ,035 개 인 충청북도 법 인 ,407 21, ,287 개 인 충청남도 법 인 , ,040 3,493,593 개 인 1 65,000 26,683 전라북도 법 인 ,380 78,302 개 인 전라남도 법 인 , , ,900 개 인 경상북도 법 인 ,173 32,112 93,507 개 인 경상남도 법 인 10 63,865 21,849 66,969 개 인 제주도 법 인 , ,485 개 인 합계 법 인 1,041 53,554,678 34,936,432 54,509,619 개 인 ,283 49, ,143 47

63 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 <표 17> 부동산개발업 지역별 개발유형별 실적 (단위 :건수(%) 사업체구분 A B C D E F 합계 서울 법인 271(70.0) 116(30.0) 387(100) 특별시 개인 부산 법인 1(33.3) 2(66.7) 3(100) 광역시 개인 1(100) 1(100) 대구 법인 5(33.3) 2(13.3) 8(53.3) 15(100) 광역시 개인 인천 법인 33(38.8) 3(3.5) 29(34.1) 1(1.2) 19(22.4) 85(100) 광역시 개인 1(100) 1(100) 광주 법인 4(100) 4(100) 광역시 개인 1(100) 1(100) 대전 법인 1(25.0) 1(25.0) 2(50.0) 4(100) 광역시 개인 울산 법인 1(11.1) 7(77.8) 1(11.1) 9(100) 광역시 개인 1(100) 1(100) 경기도 법인 188(41.6) 24(5.3) 224(49.6) 1(0.2) 8(1.8) 7(1.5) 452(100) 개인 15(88.2) 2(11.8) 17(100) 강원도 법인 7(70) 3(30) 10(100) 개인 법인 5(20.0) 20(80.0) 25(100) 충청북도 개인 법인 36(48.6) 32(43.2) 5(6.8) 1(1.4) 74(100) 충청남도 개인 1(100) m 1(100) 법인 5(35.7) 7(50.0) 2(14.3) 14(100) 전라북도 개인 법인 2(15.4) 4(30.8) 4(30.8) 3(23.1) 13(100) 전라남도 개인 법인 10(71.4) 2(14.3) 2(14.3) 14(100) 경상북도 개인 법인 3(18.8) 4(25.0) 9(56.3) 16(100) 경상남도 개인 제주도 법인 17(100) 17(100) 개인 합계 법인 589(51.6) 38(3.3) 465(40.7) 4(0.4) 32(2.8) 14(1.2) 1,142(100) 개인 19(86.4) 2(9.1) 1(4.5) 22(100) 48

64 Ⅲ. 부동산개발업 현황과 실태 (1) 서울특별시 업태(개인, 법인), 개발형태별로 구분하면 토지부문 0건, 시설부 문 387건(법인 387건)으로 구분됨 - 시설부문의 사업실적을 살펴보면 약 36.5조 원의 사업비와 3,655 만m2의 사업면적을 사용하였음 (단위 :건,백만원,m2) 개발형태 사업체구분 사업건수 사업비 매출액 사업면적 토 지 시 설 <표 18> 서울특별시 부동산개발업 업태별 개발형태별 실적 법 인 개 인 합 계 법 인 ,515,812 32,450,341 36,556,037 개 인 합 계 ,515,812 32,450,341 36,556,037 업태(개인, 법인), 개발유형별로 구분하면 법인 사업체 387건, 개 인사업체 0건으로 구분됨 - 법인사업체의 실적을 살펴보면 A유형이 271건(70.0%), C유형이 116건(30.0%)로 나타남 (단위 :건,%) 사업체구분 A B C D E F 합계 법 인 개 인 합 계 <표 19> 서울특별시 부동산개발업 사업체구분 개발유형별 실적 건수 비율 건수 비율 건수 비율

65 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 (2) 부산광역시 업태(개인, 법인), 개발형태별로 구분하면 토지부문 0건, 시설부 문 4건(법인 3건, 개인 1건)으로 구분됨 - 시설부문의 사업실적을 살펴보면 약 144억 원의 사업비와 9,871 m2의 사업면적을 사용하였음 (단위 :건,백만원,m2) 개발형태 사업체구분 사업건수 사업비 매출액 사업면적 토 지 시 설 <표 20> 부산광역시 부동산개발업 업태별 개발형태별 실적 법 인 개 인 합 계 법 인 3 13,539 10,899 8,255 개 인 ,616 합 계 4 14,419 11,322 9,871 업태(개인, 법인), 개발유형별로 구분하면 법인 사업체 3건, 개인 사업체 1건으로 구분됨 - 법인사업체의 실적을 살펴보면 A유형이 1건(33.3%), C유형이 2 건(66.7%)로 나타남 - 개인사업체의 실적을 살펴보면 A유형이 1건(100%)로 나타남 (단위 :건,%) 사업체구분 A B C D E F 합계 법 인 개 인 <표 21> 부산광역시 부동산개발업 사업체구분 개발유형별 실적 건수 비율 건수 1 1 비율 합 계 건수 비율

66 Ⅲ. 부동산개발업 현황과 실태 (3) 대구광역시 업태(개인, 법인), 개발형태별로 구분하면 토지부문 1건(법인 1 건), 시설부문 14건(법인 14건)으로 구분됨 - 토지부문의 사업실적을 살펴보면 약 77억 원의 사업비와 6,203m2 의 사업면적을 사용하였음 - 시설부문의 사업실적을 살펴보면 약 3,976억 원의 사업비와 24.9 만m2의 사업면적을 사용하였음 (단위 :건,백만원,m2) 개발형태 사업체구분 사업건수 사업비 매출액 사업면적 토 지 시 설 <표 22> 대구광역시 부동산개발업 업태별 개발형태별 실적 법 인 1 7,762 11,500 6,203 개 인 합 계 1 7,762 11,500 6,203 법 인 , , ,070 개 인 합 계 , , ,070 업태(개인, 법인), 개발유형별로 구분하면 법인 사업체 15건, 개 인사업체 0건으로 구분됨 - 법인사업체의 실적을 살펴보면 A유형이 5건(33.3%), B유형이 2 건(13.3%), C유형이 8건(53.3%)로 나타남 <표 23> 대구광역시 부동산개발업 사업체구분 개발유형별 실적 (단위 :건,%) 사업체구분 A B C D E F 합계 법 인 건수 비율 개 인 건수 비율 합 계 건수 비율

67 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 (4) 인천광역시 업태(개인, 법인), 개발형태별로 구분하면 토지부문 4건(법인 4 건), 시설부문 82건(법인 81건, 개인 1건)으로 구분됨 - 토지부문의 사업실적을 살펴보면 약 1,067억 원의 사업비와 225 만m2의 사업면적을 사용하였음 - 시설부문의 사업실적을 살펴보면 약 2.1조 원의 사업비와 671만m2 의 사업면적을 사용하였음 <표 24> 인천광역시 부동산개발업 업태별 개발형태별 실적 (단위 :건,백만원,m2) 개발형태 사업체구분 사업건수 사업비 매출액 사업면적 법 인 4 106,745 3,000 2,253,287 토 지 개 인 합 계 4 106,745 3,000 2,253,287 법 인 81 2,122,448 1,336,138 6,665,321 시 설 개 인 1 14,497 25,656 49,848 합 계 82 2,136,945 1,361,794 6,715,169 업태(개인, 법인), 개발유형별로 구분하면 법인 사업체 85건, 개 인사업체 1건으로 구분됨 - 법인사업체의 실적을 살펴보면 A유형이 33건(38.8%), B유형이 3건 (3.5%), C유형이 29건(34.1%), D유형이 1건(1.2%), E유형이 19건 (22.4%)로 나타나고, 개인사업체는 A유형이 1건(100%)로 나타남 <표 25> 인천광역시 부동산개발업 사업체구분 개발유형별 실적 (단위 :건,%) 사업체구분 A B C D E F 합계 법 인 건수 비율 개 인 건수 1 1 비율 합 계 건수 비율

68 Ⅲ. 부동산개발업 현황과 실태 (5) 광주광역시 업태(개인, 법인), 개발형태별로 구분하면 토지부문 0건, 시설부 문 5건(법인 4건, 개인 1건)으로 구분됨 - 시설부문의 사업실적을 살펴보면 약 2,694억 원의 사업비와 13.8 만m2의 사업면적을 사용하였음 (단위 :건,백만원,m2) 개발형태 사업체구분 사업건수 사업비 매출액 사업면적 토 지 시 설 <표 26> 광주광역시 부동산개발업 업태별 개발형태별 실적 법 인 개 인 합 계 법 인 4 253,480 59, ,413 개 인 1 16,000 21,900 11,374 합 계 5 269,480 81, ,787 업태(개인, 법인), 개발유형별로 구분하면 법인 사업체 4건, 개인 사업체 1건으로 구분됨 - 법인사업체의 실적을 살펴보면 A유형이 4건(100.0%)로 나타남 - 개인사업체의 실적을 살펴보면 A유형이 1건(100.0%)로 나타남 (단위 :건,%) 사업체구분 A B C D E F 합계 법 인 개 인 <표 27> 광주광역시 부동산개발업 사업체구분 개발유형별 실적 건수 4 4 비율 건수 1 1 비율 합 계 건수 5 5 비율

69 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 (6) 대전광역시 업태(개인, 법인), 개발형태별로 구분하면 토지부문 0건, 시설부 문 4건(법인 4건)으로 구분됨 - 시설부문의 사업실적을 살펴보면 약 178억 원의 사업비와 2.5만m2 의 사업면적을 사용하였음 (단위 :건,백만원,m2) 개발형태 사업체구분 사업건수 사업비 매출액 사업면적 토 지 시 설 <표 28> 대전광역시 부동산개발업 업태별 개발형태별 실적 법 인 개 인 합 계 법 인 4 17,857 3,710 25,292 개 인 합 계 4 17,857 3,710 25,292 업태(개인, 법인), 개발유형별로 구분하면 법인 사업체 4건, 개인 사업체 0건으로 구분됨 - 법인사업체의 실적을 살펴보면 A유형이 1건(25.0%), B유형이 1 건(25.0%), C유형이 2건(50.0%)로 나타남 (단위 :건,%) 사업체구분 A B C D E F 합계 법 인 개 인 <표 29> 대전광역시 부동산개발업 사업체구분 개발유형별 실적 건수 비율 건수 비율 합 계 건수 비율

70 Ⅲ. 부동산개발업 현황과 실태 (7) 울산광역시 업태(개인, 법인), 개발형태별로 구분하면 토지부문 0건, 시설부 문 10건(법인 9건, 개인 1건)으로 구분됨 - 시설부문의 사업실적을 살펴보면 약 1,634억 원의 사업비와 4.8만 m2의 사업면적을 사용하였음 (단위 :건,백만원,m2) 개발형태 사업체구분 사업건수 사업비 매출액 사업면적 토 지 시 설 <표 30> 울산광역시 부동산개발업 업태별 개발형태별 실적 법 인 개 인 합 계 법 인 9 162,471 6,176 44,548 개 인 ,050 4,341 합 계 ,411 7,226 48,889 업태(개인, 법인), 개발유형별로 구분하면 법인 사업체 9건, 개인 사업체 1건으로 구분됨 - 법인사업체의 실적을 살펴보면 A유형이 1건(11.1%), C유형이 7 건(77.8%), F유형이 1건(11.1%)로 나타남 - 개인사업체의 실적을 살펴보면 A유형이 1건(100.0%)로 나타남 (단위 :건,%) 사업체구분 A B C D E F 합계 법 인 개 인 합 계 <표 31> 울산광역시 부동산개발업 사업체구분 개발유형별 실적 건수 비율 건수 1 1 비율 건수 비율

71 국내 부동산개발업의 영업실태 분석 및 등록제도 발전방안에 관한 연구 (8) 경기도 업태(개인, 법인), 개발형태별로 구분하면 토지부문 92건(법인 91 건, 개인 1건), 시설부문 383건(법인 367건, 개인 16건)으로 구 분됨 - 토지부문의 사업실적을 살펴보면 약 1.57조 원의 사업비와 773만 m2의 사업면적을 사용하였음 - 시설부문의 사업실적을 살펴보면 약 11.58조 원의 사업비와 605 만m2의 사업면적을 사용하였음 <표 32> 경기도 부동산개발업 업태별 개발형태별 실적 (단위 :건,백만원,m2) 개발형태 사업체구분 사업건수 사업비 매출액 사업면적 법 인 91 1,579,063 7,737,476 토 지 개 인 1 3,500 21,685 합 계 92 1,582,563 7,759,161 법 인 ,589,634 6,051,604 시 설 개 인 , ,280 합 계 ,953,600 6,227,884 업태(개인, 법인), 개발유형별로 구분하면 법인 사업체 452건, 개 인사업체 17건으로 구분됨 - 법인사업체의 실적을 살펴보면 A유형이 188건(41.6%), B유형이 24건(5.3%), C유형이 224건(49.6%), D유형이 1건(0.2%), E유형 이 8건(1.8%), F유형이 7건(1.5%)로 나타남 - 개인사업체의 실적을 살펴보면 A유형이 15건(88.2%), B유형이 2 건(11.8%)로 나타남 56