월간 RE

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영은 애
6 years ago
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1 FOCUS ISSUE 오피스시장동향과하반기전망 윤여신젠스타프로퍼티대표 오피스임대시장의이원화부각 A급시장과 B,C급시장의양극화가뚜렷하게나타나고있으며, 신축빌딩위주의임차인이동이일어나면서기존빌딩의시설교체나수선등이요구되는상황 공실률은공공기관이전, 신축빌딩공급등으로인해 01년까지지속적으로상승했으나 015 년이후안정적으로유지 강남권은도심과판교, 가산, 상암등으로임차인이이동하면서공실률해소에어려움을겪고있으나일부대형면적의경우는대기업과 IT위주로임차진행 오피스매매시장은간접매수비중이증가하며, 저금리로인한국내외투자자집중 기업구조조정용물건이시장에나오면서투자자들의선택폭은확대되고있으나, 매각가격은전년대비 10~15% 상승 저금리로인해우량물건에대한투자가집중되고있으나, 공실에대한검토는더욱강화되고있으며안정적인운영수익이확대된경우에만참여 저금리와시중내유동성을감안시중장기적으로오피스빌딩에대한관심은지속될전망 국내대기업의이용면적확장과신축빌딩에대한선호도증가로인해준공연수가짧은오피스의경우임차수요는확대될전망 기존의대기업과제조업, 외국계회사로편중된임차수요가다양하게확대되고있으며, 특히 IT업체와 EBusiness 기업의확장과신규이전이두드러질것 한편, 매매시장역시리츠등의간접투자방식의투자가확대될것이며, 저금리와시중내유동성을감안할때중장기적으로오피스빌딩에대한관심은지속될전망 1. 오피스임대시장동향 오피스임대시장은이원화되는가운데신축빌딩위주로선호도증가 국내오피스임대시장의이원화가부각되고있음ㆍ KDI와국내민간경제연구소에서 01년 /분기를지나면서경제성장률을하향조정하여발표했으며, 불투명한경제상황은오피스빌딩의임차인수급에도영향

2 ㆍ오피스임대시장의경우도 Grade A급시장과 B, C급시장의양극화가뚜렷하게나타나고있는데, Prime급빌딩의임차수급에비해 B, C급빌딩의신규임차는거의정체ㆍ대기업을중심으로서울외곽지역이나경기권으로 R&D센터와본사를이전하면서주요오피스타운의공실을견인하는것으로파악 신축빌딩위주의임차인이동과판교지역에대한선호도가높아지고있음ㆍ도심과여의도지역임차인이동의경우신축빌딩에대한선호도가높으며, 신규공급빌딩의임대료조정, 각종인센티브와인프라구성에관심이많아짐ㆍ기존빌딩의경우지속적인시설관리와교체, 수선등이필요한상태임ㆍ기업소유빌딩의노후화가빠르게진행되고있으며, 예산부족등의이유로임차인이탈은지속되고있음ㆍ사옥수요및확장성을가지고있는기업의경우판교지역에대한선호도가높으며, 인력수급에대한안정성도주요한원인이되고있음 A 급중심의공실률회복세가나타나고있으나강남권은임차인이탈에따른영향이큼 008년서브프라임이후꾸준히늘었던오피스공실률은 015년 1/분기를기점으로안정적인수준을유지하고있으나최근 3~년간약 3~%p 상승ㆍ Grade A 급빌딩의경우회복세가빠르게나타나고있으며, 이는신규이전수요의증가보다는기존빌딩에서의확장과강남지역에서타권역으로이전한사례가많음ㆍ Prime 급빌딩의명목임대료유지를위해 Rentfree 와 TI(Tenant Improvement) 비용지급등다양한유치전략을구사하고있음 그림 1 주요오피스권역별공실률변화 1. 전체 CBD GBD YBD ETC Q1 Q Q3 Q Q1 Q Q3 Q Q1 Q Q3 Q Q1 Q Q3 Q Q

3 01년이후도시환경정비사업을통해 CBD에공급된 793,000m의프라임급오피스를중심으로연평균흡수율 (95,000m) 을초과하는물량이공급되면서공실율상승초래ㆍ 01년 1Q에도신축빌딩의공실율은 9% 대로높게나타나고있으며, 신규임차인수요가과거에비해현저히떨어진상황ㆍ도심의센터원, 시그니처타워, 페럼타워, 그랑서울, 파인에비뉴, 트윈트리, 트윈시티, 시티센터, The K Twin Tower, DTower, 타워8, 센터포인트등광화문과을지로를중심으로대규모신규공급이발생ㆍ대림산업, GS건설등이도심의자체개발사업빌딩에입주하였으며, 외부임차인이전수요발생시임대료가저렴한빌딩으로이전할여지도충분함 여의도권역에서는 01~013년에 IFC 및전경련빌딩이완공되면서공실률이 11.%(01 년 ) 까지높아졌으나점차해소되는추세이나건물규모를감안시다소시일이소요될전망ㆍ 013년전경련빌딩 (FKI 10,50m ) 와 01년 One IFC, Tow IFC, Three IFC(3,770 m ) 공급ㆍ이후 FKI빌딩에한화건설, LG CNS, 범한판토스등이입주하면서안정을취하게되었으며, 이러한공급대비입주기간은타권역에비해빠른공실해소로볼수있음ㆍ IFC빌딩의경우 Deloitte 안진회계법인, IBM등의대형임차인의입주등으로빠른회복세를보이고있으나, 건물규모가크기때문에앞으로다소의시간은더필요할전망 임차인의이탈로가장큰영향을받고있는강남권 (GBD) 지역임ㆍ 000년대 IT벤처사업과금융권, 외국계회사등의입주로임대인위주의시장으로편성되었던강남지역의임차인이도심과판교, 구로, 가산, 상암등으로이탈하면서공실해소에어려움을겪고있음ㆍ강남지역의공실률은 009년 % 대, 01년현재 % 를기록하고있음. 이는전년대비약 1~% 정도하락한수준으로나타남ㆍ 015년부터시작된대기업의사옥재배치, 외국계회사의이전, 스타트업기업의확장등이일어났으며, 업종별로도 IT업체와 EBusiness 영역의신규입주가늘어났음ㆍ과거강남의대형임차인그룹이었던카카오의경우도카카오뱅크와카카오대리오피스등의신규임대차가있었으며, 판교와강남에일부면적으로계약하였음 지역별임차인이동현황을보면, 임대료조정에따른비용절감목적의이동이두드러지게나타남 3

4 [ 표 1] 기존 CBD 상주임차인이동현황 ('15.03~'1.05) 연월임차인이동권역기존빌딩이동빌딩 기존면적 ( m ) 15.3 JTBC 외 1 상암일보빌딩 11, 동아출판사 YBD 연강빌딩, 제일모직 GBD 삼성생명수송타워군인공제회관 35, 한화리조트 YBD 한화장교빌딩한화생명 3 빌딩 15.9 포유창고, 한일네트웍스, 농협경제지주 GBD 에이스타워우덕빌딩 1, 제일모직 GBD 삼성본관빌딩군인공제회관 1, 제로투세븐 ETC 하나투어빌딩 YTN Newsquare 1.1 롯데카드 ETC 매경미디어센터임광빌딩 3,3 1.1 장학재단, 안연케어대구연세재단빌딩 1, 지역정보개발원 ETC 삼일빌딩전자회관, 법무법인세중 GBD 삼성생명본사 삼성생명논현빌딩 1. 크레듀 GBD 순화빌딩상록회관, 삼성웰스토리, 삼성증권, 삼성물산분당삼성본관빌딩 13,13 리서치 [ 표 ] 기존 GBD 상주임차인이동현황 ('15.03~'1.05) 연월임차인이동권역기존빌딩이동빌딩 기존면적 ( m ) 15.3 캠코부산아셈타워 11, 카비코리아 ETC 새마을운동중앙회빌딩 IT 벤처타워 1, 삼성 SDS ETC 그레이스타워 향군잠실타워 B 블럭 15.5 BBDO 코리아 CBD 시그니쳐타워 11, 교보생명, 시큐아이 CBD JM 빌딩프라임타워 3,1 1.3 대우산업개발 CBD 구산타워 WISE 타워 1.3 잡코리아및거절업체 ETC 송암빌딩 3, 영흥철강, 외국계엔지니어링회사 ETC 큰길타워, 한온시스템 CBD 페럼타워 1. IMS 헬스코리아 CBD 한독빌딩남산스퀘어 1, 농협 IT 센터의왕하이브랜드 9, 팜한농 YBD 동부금융센터 리서치 전경련회관 (FKI Tower)

5 [ 표 3] 기존 YBD 상주임차인이동현황 ('15.03~'1.05) 연월임차인이동권역기존빌딩이동빌딩 기존면적 ( m ) 15. 메이트플러스 CBD 한마루빌딩삼화타워 1. 문화예술진흥원 ETC 리서치 YTN Newsquare [ 표 ] 기존 ETC 상주임차인이동현황 ('15.03~'1.05) 연월임차인이동권역기존빌딩이동빌딩 기존면적 ( m ) 15.5 타이드스퀘어, 일반사무실 CBD 타임스퀘어올리브타워 15.7 현대카드 YBD 상암 IT 타워, 한일네트웍스 CBD 코오롱디지털타워빌란트 센트럴플레이스빌딩 15.1 네오플럭스 GBD 동대문두산타워글라스타워 15.1 광고회사 GBD 한국광고문화회관 1, KB, KT YBD 삼구빌딩 KB 생명타워 10,595 서울지역의공실률증가는공공기관지방이전, 신축빌딩공급과임대료인상등이원인으로작용 서울주요지역의공실증가요인은공공기관의지방이전, 신축빌딩공급과투자자의손바뀜으로인한임대료인상, 기존빌딩의공용시설과사무공간에대한불만, 전문화된서비스의부재를비롯해기존임차인의이전수요감소와높은재계약률등이원인 상업용부동산시장은정부의오피스공급정책과밀접한관계가있음ㆍ참여정부이후수도권의지나친과밀을지방으로분산하기위해공공기관의지방이전추진이핵심권역의공실률을높인요인으로지목ㆍ국내공기업의지방이전은도심지역내공실상승을주도했으며, 타권역에도빌딩전체를사용하는중 대형임차인이일시에빠져나가면서공실위험을초래 수도권에위치한 35개의공공기관중 15개기관의지방이전이추진되었으며 01년 3월현재총 138개기관이이전을완료ㆍ권역별로살펴보면총 3개의공공기관이이전을완료한강남권역이가장큰타격ㆍ자가로사용하던빌딩의전부또는일부를임대용또는개발용으로매각하였고, 장기간대형면적을임차하고있던공공기관들은일부인원만잔류하고전체면적을계약종료하면서, GBD권역전체의공실률상승을주도 5

6 신축빌딩공급은명목임대료의인상을가져왔으며, 주요지역의투자자들의손바뀜은높은매각가로인해임대료인상으로시장에반영ㆍ Grade A급빌딩의임대료수준을살펴보면, 도심의경우 3.3m당 13만원, 강남의경우 3.3m당 1만원여의도의경우는 3.3m당 10.5만원수준ㆍ이러한높은임대료와함께관리비도 3.3m당,000원을넘어서고있어 NOC( 전용면적기준임대가 ) 기준임대료는 3.3m당 B급 3~5만원, A급 8만원이며, Prime급의경우최대 3만원를넘어서고있음 기존빌딩의낮은인프라구성과높은재계약율은시장의공실률을높이고있음ㆍ기존오피스빌딩의장점은우수한입지와높은전용률을가지고있다는점이나높은전용률은불편한주차장과작은규모와적은수의엘리베이터등으로임차인의요구를맞추기에어려움ㆍ다만불편한상황을습관적으로감내하는임차인의경우임차인이전의가장큰요인인비용절감을이유로재계약을하는경우가늘고있음ㆍ과거에비해재계약율이높아짐에따라임차인의이동이상대적으로적어져시장의임차인수급에치열한경쟁이발생하고있으며, 재계약의경우도신규임대차조건협의와같이임대료조정 ( 렌트프리 ) 등의협상이나타나고있음 오피스빌딩의상품과서비스에대한기대와임차인의오피스빌딩선택의폭이넓어진것도공실발생에한원인으로지목ㆍ남대문권역과명동권역은오피스타운이라기보다는 Retail 상권에가까운곳으로이러한곳에신축된남산스테이트타워는 상품과서비스 로 Location이라는부동산의한계를이겨낸성공적인상품으로평가ㆍ남산스테이트타워는조선호텔의 FM서비스와 CBRE임대관리를통해임차인의오피스이용에편의를제공했고, Global Tenants와국내우량임차인수급을통해안정적인임대수익형오피스상품을만들었음ㆍ또한, 도심, 강남지역의임차인이서울외곽지역의상암DMC, 마곡지구, 구로가산디지털단지, 판교테크노밸리로이전하는수요가발생ㆍ주로 IT, BT, CT, NT 업종기업의이주가활발하고, 최근삼성물산의판교알파돔시티 BL, 3BL 입주로판교시장에대한관심도높아지고있음ㆍ구로, 가산지역의임차인은규모가확장되는경우사옥신축이나이전을고려하고있으며, 넷마블의경우연면적 18만m / 지하7층지상 39층으로여의도 3빌딩보다큰규모로사옥신축을준비중 넷마블의신축예정빌딩인 G스퀘어의경우업무공간, R&D센터, 컨벤션, 스타트업 ( 신생벤처기업 ) 육성시설등 GValley 입주기업을위한각종지원시설이들어갈예정

7 그림 CBD 공급량, 공실률, 흡수율추이 그림 3 CBD 임대료, 관리비, 공실률현황 ('1.1Q) ( 만평 ) CBD공급량 1 CBD공실률 8% CBD흡수율 % % % % % 1Q 1Q 1Q 1Q 1Q 1Q 1Q 1Q '09 '10 '11 '1 '13 '1 '15 ' ( 만원 ) 관리비 월임대료 공실률 1% 1.3% 1% % % % %.% % % 전체 광화문 남대문 을지로 종로 도심기타 신문로 그림 GBD 공급량, 공실률, 흡수율추이 그림 5 GBD 임대료, 관리비, 공실률현황 ('1.1Q) 5 3 ( 만평 ) GBD 공급량 GBD 공실률 GBD 흡수율 1 8% % % ( 만원 ) 3..8% % 9.% 관리비 1% 월임대료공실률 1 8%.7.% % % % 1 % % 1Q 1Q 1Q 1Q 1Q 1Q 1Q 1Q '09 '10 '11 '1 '13 '1 '15 ' 전체테헤란로강남대로강남기타 그림 YBD 공급량, 공실률, 흡수율추이 그림 7 YBD 임대료, 관리비, 공실률현황 ('1.1Q) ( 만평 ) YBD 공급량 YBD 공실률 YBD 흡수율 1% 1 8% % % % ( 만원 ) % % 관리비 1% 월임대료 공실률 1 8%.. % 5.3%.% % 1 % % 1Q 1Q 1Q 1Q 1Q 1Q 1Q 1Q '09 '10 '11 '1 '13 '1 '15 ' 전체동여의도서여의도마포권 7

8 각권역내빌딩등급 (Grade) 별공실률은차별화 서울지역신축 Prime굽및관리상태가우수한 A둥굽빌딩의공실률은하락하는반면, 상대적으로노후화되고건물관리상태가좋지않은 B~C등급빌딩의공실률은상승하는추세ㆍ오피스빌딩의등급을나누는기준과변수는많게는수십개가되지만가장우선시되는것으로 빌딩의규모, 준공년도, 위치, 노후도, 관리상태, 소유주, 한개층바닥면적, 주요임차인구성 등이며, 항목에따라 Prime 등급, A 등급, B 등급, C 등급으로분류ㆍ지난 015년 3분기에공실률은최고치를기록했으나이후신축프라임급및 A급빌딩의공실률은하락추세, B등급의공실률이 01년이후꾸준히상승하는모습을볼수있음 CBD권역은대형오피스빌딩이공급되기시작하는 013년 분기부터프라임등급과 A등급공실률이상승하는추이를보이다최근프라임급을중심으로공실률하락전환ㆍ광화문일대프라임오피스공급이완료된 015 년 분기공실률은 10.% 로최고점기록한이후 Prime 등급오피스공실률이하락세전환되었고, A 등급의 015 년 분기이후하락세전환ㆍ반면, 동일시기B~C등급오피스의공실률은상승하게됨에따라등급별로임차인들이상승이동했음을알수있음ㆍ임차인의오피스임차의사결정에서중요한것은임대료의지급에대한부분으로기존빌딩보다약 정도비용절감이될경우가장높은선호를나타내고있음ㆍ따라서렌트프리조건등이가격절감효과를기대하는중요한요인으로작용 GBD권역은 Prime등급의공실률이자연공실률미만수준인.3% 로나타났으며, 권역전체공실률 (7.1%) 과도큰차이를보이고있음ㆍ A등급빌딩의 015년 분기공실률이 10.5% 로최고점을찍고점차하락하는추이를보인반면, B등급건물의공실률은 9.% 로급상승하는모습을보이는데이는테헤란로변에위치한연면적 9,500m ( 1.5만평) 이하건물이노후화되고, 신축되는중소형건물의경쟁력이높아지면서나타나는현상으로파악ㆍ강남지역은타지역에비해 010년이후신축된빌딩이상대적으로적어 GFC, SI Tower, 삼성생명대치빌딩, 교보강남타워, 메리츠타워등이 A등급에속할수있음ㆍ이중프라임급빌딩으로는 GFC, 메리츠타워, 교보강남타워, 파르나스타워 (7월준공예정 ) 정도이며, 오피스임대마켓의 A급임대료를형성하는기준이되고있음 YBD권역의경우 Prime등급시장은전경련회관, IFC타워의공실률흐름과같음ㆍ A등급은 015년 3분기이후하향되는추세인반면, B등급은공실률상승추세 8

9 '1. '13.1Q Q '1.1Q Q '15.1Q Q '1.1Q '1. '13.1Q Q '1.1Q Q '15.1Q Q '1.1Q '1. '13.1Q Q '1.1Q Q '15.1Q Q '1.1Q ㆍ특히기존빌딩인 B, C 급오피스빌딩의공실의경우장기공실로이어지는경우가많음 그림 8 주요오피스권역별공실률변화 1% Prime 1% 5% 1 8% A등급 B등급 C등급 1 8% 15% % % 1 % % % % 5% <CBD> <GBD> <YBD>. 오피스매매시장동향 간접투자비중이확대되고있으며, 투자자들의선택폭도확대 간접투자매수비중이늘어나고있으며, 사옥등 End User의시장진입이나타남ㆍ기업의구조조정용물건이시장에나오면서투자자들의선택의폭이커지고있으며, 상반기펀드종료및대형공실 Risk로매각물건이나타남ㆍ저금리와풍부한유동성으로인해투자가상업용부동산에집중되는현상이일어나고있으며, 매각가격은전년대비 10~15% 정도인상된금액으로조정되는추세 1 국내외다양한투자시장에대한투자자들의선택의폭이늘어나고있음ㆍ신축빌딩이지만임차인수급이불안정적인경우, 국내투자자는의사결정에어려움을겪으며임차인 Risk발생시매각이결렬되거나연기될수있음ㆍ국내기관투자자들의투자성향은가격이높더라도안정적인임차인수급으로운영수익이확정된경우에만투자하며, 대형임차인의임대차계약기간이 ~3년이내인경우펀드만기전매각을검토 1 01 년센터포인트 (Anchor Tenants 김 & 장 ) 의거래예정금액이 3.3 m당,50 만원을넘을것으로예상아부다비투자청 (ADIA) 이지난 01 년서울중구소재남산스테이트를총거래금액 5,300 억원에매입한사례가현재까지가장높은금액 9

10 ㆍ반면해외투자자의경우 Value Add 나 Opportunistic Fund 의성향을띄고있어 CBD 와같은안전지역에공실 Risk 를지면서중장기적으로 가까운수익률을기대 ㆍ한편시장의매매물건과다로인한부정적인영향도존재 금리하락으로인해우량물건에대한국내및해외투자자의관심증가 국고채금리하락으로스프레드가증가되며채권이나주식등타금융상품에비해비교적높은수익률을보이고있어, 여전히오피스빌딩투자가안정적인대체투자상품으로선호ㆍ거래금액이높은도심의대형빌딩의거래가진행되면서매매가격은전분기대비 3.3 m당.% 상승한 15,천원으로나타났으며, 전년동기대비약 % 정도상승ㆍ특히 Core, Core plus, Value Add 성격이강한싱가폴및중국계자금의관심이늘어나는것을볼수있음 010년초반투자한빌딩의경우평균 1 를넘고있고, 최근 ~3년내투자한경우도 ~7% 의수익률기록 Spread(Cap.rate 국고채 ) 는종전 85bps 에서 319bps 로증가 국내 외오피스매매시장역시이원화가부각되고있음ㆍ해외투자자의경우 Core, Core Plus, ValueAdd 자산에대한투자선호도가높았으며, 국내투자자의경우 Core 및 Core Plus 자산에대한투자를선호함ㆍ대상물건의안정성과향후공실에대한 Risk에대한관리를강화 최근오피스매매거래사례를살펴보면, 국내및해외투자자에대한경쟁적인마케팅이진행되는경향이있고, End User들의사옥수요도함께증가ㆍ매각가극대화도중요한요인이나, 현재오피스매매시장의경우매각완료가능성에대해더높은평가기준을제시하고있음그림 9 권역별거래면적과거래건수그림 10 권역별거래금액및평단가 ( 천m ) ( 건 ) 거래면적 ( 좌 ) 거래건수 ( 우 ) 70,39,50,59 80,38 CBD GBD YBD ETC ( 억원 ) 금액 ( 좌 ) ( 천원 ) 평단가 ( 우 ) 1,13 18,730 1,799 11,17,98,5 1,39 3,598 CBD GBD YBD ETC

11 서울의 01 년 1 분기주요오피스빌딩매매거래는 15 건으로총거래면적은 93,711 m, 총거래금액은 1 조 3,7 억원으로조사 ㆍ이중거래가완료된경우는 건이며, 총매매가는 3,9 억원임 (01.5 월조사기준 ) ㆍ CBD 의경우종로타워, 웨스트게이트, 알리안츠생명빌딩, 동화빌딩과 분기에 STX 타워 가거래완료 STX 타워의경우 LG 그룹이사옥용도로활용하기위해매입 ㆍ강남권역내주요매매사례는삼성 SDS 멀티캠퍼스, 대형블루타워, 청담 M 빌딩, 문진미디어빌딩, 삼성화재역삼빌딩등이완료되었고, Capital Tower 는거래진행중 ㆍ매년 1 분기에는매매거래완료가부진한상황이며, 투자자들도신중한의사결정으로거 래가연기되는사례가있음 ㆍ삼성화재의합정사옥과삼성생명의동교동빌딩거래는오피스가 Retail 로일부리모델 링이진행된사례 ㆍ최근삼성 SRA 의 3 개빌딩동시매각의경우패블스톤 AMC 가우선협상대상자로결정 되면서해외투자자의관심을끌고있으나, 실질적인거래종결까지는다소시간이필요 할것으로판단 권역빌딩명소재지 CBD GBD YBD ETC [ 표 ] 주요오피스권역별매매거래현황 거래면적 (m ) 매매가 ( 억원 ) 평단가 ( 천원 ) 매도자 매수자 알리안츠서소문서소문동 853 9, ,33 한국증권금융 SK D&D 종로타워종로 가 0,53 3,80.0 0,99 대현블루타워 삼성 SDSS 멀티캠퍼스빌딩 서초동 삼성생명, 영보합명회사 이지스 7 호사모 1, ,085 대현세림티티시 역삼동 ,7 1,0.0 19,579 삼성 SDS 삼성 SRA 사모 1 호 문진미디어빌딩역삼동 797 3, ,53 미동전자통신개인 M 빌딩청담동 971, ,751 노무라자산 남중빌딩여의도동 , ,331 개인 재화빌딩 ( 건보공단사옥 ) 염리동 , ,5 국민건강보험 SH홀딩스사모 1호 SJW인터네셔널키움코어랜드사모 1호 서문빌딩서교동 38, ,080 개인 동희 삼성생명동교동빌딩 동교동 155 1, ,97 삼성생명 유니세프빌딩창전동 11, ,339 개인 삼성화재합정사옥 서교동 , ,57 삼성화재 워스트게이트타워미근동 33 30, ,3 현대캐피탈홍대사억 키움마일스톤 1 호 베스타스사모11호유니세프한국유경PSG 사모 호현대인베스트사모 호 동교동 , ,5 현대라이프코크랩리츠 11

12 3. 하반기오피스임대및매매시장전망 오피스임대시장전망 국내대기업의일부면적확장과신축빌딩의높은선호도로신축및준공년도가가까운빌딩의임차수요는다소늘어날전망ㆍ 분기도심의 Prime 급과 A 급오피스빌딩의공실율은 0.%p~0.5%p 정도하락하면서전체 9.5% 의공실율을기록ㆍ강남의공실률은 % 대를나타내고있으며, 최근일부기업이계열사및흩어진오피스를하나로크게모으려고하는분위기가존재ㆍ이러한동향은경기둔화와기업의성장이필요할경우나타나는현상으로기업의소통과내부커뮤니케이션관리및협력관계증진목적의움직임으로볼수있음 업종별로는대기업보다는 IT업체와 EBusiness 기업들의기업확장과신규이전이두드러지게나타날것이며, A급빌딩에도이러한기업이입주가가시화될가능성상존 최근강남에신축한파르나스타워의경우도외국계기업과외국계 IT 업체의문의가기존업체들보다늘고있어, 대로변의주류를이루던기업의변화가있는것으로판단ㆍ다만, MS, IBM, GE등외국계우량기업의이전이불과몇년이내에대규모로일어난것을감안할때당분간은대형업체의이동수요는크지않음ㆍ또하나은행, 아모레퍼시픽, 두산건설, 두산중공업등신규사옥을신축중인기업이입주중인오피스는향후이전수요에대비하여공실해소를위한대책을대비할필요ㆍ시장의중요한변화는기존의대기업과제조업, 외국계회사로편중된주요임차인의수요가다양한산업으로커지고있다는것이며, 판교나구로, 가산, 상암지역임차인의신규수요가시장을이끌어갈가능성확대ㆍ신규비즈니스의출현으로강남에대한선호도는더욱높아질것으로예상되며, 흩어져있는오피스를하나로합쳐야하는기업과외곽지역에서기업환경이좋아진경우장기적으로메인오피스권역으로이전하려는현상도나타나고있음 오피스매매시장전망 부동산펀드와리츠등의간접투자거래대상빌딩이늘어나고있으며, 중대형매물의공급으로하반기투자시장역시간접투자형거래가다소활발할것으로예상ㆍ저금리와시장내풍부한유동성은채권과증권보다는부동산에투자될가능성이높으며, 이러한동향은중 장기적으로는오피스빌딩에대한지속적인관심으로나타날전망 1

13 하반기펀드설정현황은오피스빌딩으로국내 3개, REITs 로는국내 5개이며, 나머지는개발및분양형임대주택으로형성되어있음ㆍ PEF 에모여있는자금또한부동산투자에진입할것으로보이며, 공실 Risk 해지등사전 PreLeasing 을통한임차확약과기업의공간확보가선행되는일이추가적으로일어날가능성이있음ㆍ부동산및건설업계에서는 REITs 전담 AMC 설립을예정 현대산업개발의 HDC투자운용, 대림산업의 대림AMC 등과같이설립을준비하고있으며, 리츠형태로개발시자금조달과차입급에대한부채증가리스크도막을수있는구조로상생하는방식을띄고있음 대형오피스빌딩매각이예정되어있는가운데, 중소형빌딩투자시장도연간 5조원가까운거래실적을기록하고있으며이러한추세는하반기에도지속될전망ㆍ하반기에영등포타임스퀘어타워 (NH아문디자산운용 ), 여의도 HP( 캡스톤자산운용 매각 MOU 연장협의 ) 빌딩매각이예정되어있으며, 강남의캐피탈타워와 삼성생명금융프라자와 HSBC, Prime Tower( 삼성 SRA 자산운용패키지매각약,500 억원규모 ), 임광빌딩 (NH 우선매입권 ), 인송빌딩 ( 하나자산운용매입검토중 ), Center Point(7 월중우선협상자선정예정 ) 등도매각이진행중ㆍ주로, 개인및중소법인의경우중소형빌딩투자를통해수익형부동산매입을추진ㆍ중소형빌딩의품귀는사옥형및투자형으로다양한수요가나타나고있으며, 선호지역과비인기지역의빌딩상품에대한구분은더욱뚜렷하게나타날가능성상존 기업의경우외곽에서강남, 도심으로의이전을검토하고있으며, 단순임차가아니라사옥매입또는간접투자를통한사옥이전등다양한검토가나타나고있음ㆍ과거기업의사옥매입가능성이높은지역은강남이었으나최근에는강남과판교등으로확대된것을볼수있음ㆍ자산운용사와투자자및임차인이협업관계로 사옥 + 임대형 운영을목적으로하는개발투자형빌딩상품이지속적으로나올것이며, 이러한상품은국내기관투자자의안정적인투자수익형부동산에대한선호현상에기인ㆍ구로, 가산지역의아파트형공장오피스를분양받은일부기업도서초, 강남지역에사옥을이전한경우가 013년이후꾸준히늘고있으며, 강남의기존빌딩과리모델링, 철거및멸실을통한재건축부지에대한관심도높아지고있음 13

14 MEMO

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±³º¸¸®¾óÄÚ ÃÖÁ¾ URL : www.kyoborealco.com 서울특별시 성동구 도선동 286번지 교보생명빌딩 Tel. 02 2290 4048 Fax. 02 2290 4099 URL : www.kyoborealco.com OFFICE MARKET REPORT 4th Quarter 2010 회사 개요 상 호 교보리얼코 주식회사 대표이사 장덕영 설립일 1979년 11월 15일