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1 2014 오피스임대시장동향조사개요및빌딩등급분류임대시장분석및전망 오피스매매시장동향매매시장분석및전망 부록신규부동산펀드설정현황 6 대광역시오피스임대시장현황

2 Ⅰ. 오피스임대시장동향 1. 조사개요및빌딩등급분류 조사대상및내용 - 서울및분당에소재하는연면적 6,600 m2이상또는 10 층이상의 880 개오피스빌딩을대상으로임대정보, 공실현황, 임대형태, Tenant 정보, 기타현황등에관한사항을조사함 조사기간 년 4 월 1 일 ~ 2014 년 6 월 30 일 조사권역 서울시 3대권역 + 기타권역 - 서울시는크게 3대권역과 3대권역이외의기타권역으로구분되며, 각권역을대로를기준으로한세부권역으로나누어조사함 :C CBD(Central ta Business District) : 종로, 을지로일대도심 KBD(Kangnam Business District) : 테헤란로와강남대로를중심으로한강남일대 YBD(Yeouido Business District) : 여의도와마포를포함한지역 - 3대권역이외의서울지역을기타권역으로구분함 ( 한강이남동, 한강이남서, 한강이북동, 한강이북서 ) BBD(Bundang Business District) : 서울시이외에수내역, 서현역, 야탑역을중심으로한분당권역 한강이북서 ( 용산, 서대문구등 ) 한강이북동 ( 노원, 중랑, 동대문구등 ) 한강이남서 ( 동작, 구로, 양천구등 ) 한강이남동 ( 강동구등 ) 권역 CBD( 도심권역 ) KBD( 강남권역 ) YBD( 여의도권역 ) Others( 기타권역 ) BBD( 분당권역 ) 세분권역종로, 을지로, 새문안로 ( 구, 신문로 ), 남대문로강남대로, 도산대로, 서초 ( 교대역 ), 송파대로 ( 잠실역 ), 양재역, 테헤란로, 학동 / 봉은사로동여의도, 서여의도, 마포구 ( 공덕역 ) 일대한강이남동지역, 한강이남서지역, 한강이북동지역, 한강이북서지역수내역, 서현역, 야탑역일대

3 테헤야탑역동여1. 조사개요및빌딩등급분류 ( 단위 : 개 ) 조사빌딩개수 151 CBD 224 개 KBD 314 개 YBD 156 개 BBD 46 개 기타권역 140 개 남 대문새문안을지로도심기종로길( 구, 신문로) 타강남대로도산대로서초( 교대) 로송파대양재역란로학동/ 봉은사로강남기타의도마포대로서여의도서현역수내역분당기타한강이북동한강이북서한강이남동서 평균건축년수 평균건축연면적 한강이남( 단위 : 년 ) ( 단위 : m2 ) ,000 80, , , ,000 0 CBD KBD YBD BBD Others 0 CBD KBD YBD BBD Others Prime A B C Prime A B C 빌딩건축년수는등급별로볼때, 가장오래된빌딩이 C 등급빌딩이며, 가장최근의빌딩이 Prime 등급빌 딩임. 권역별로는 CBD > YBD > KBD > BBD 순으로오래되었음 보고서관련용어정의 전세환산가 - 전세와월세의서로다른임대형태가공존하는서울오피스시장의특성상, 서로다른오피스건물의임대료를상호비교하기위해서월세방식의임대료를전환률을이용하여전세금으로환산한금액 보증부월세와전월세의구분기준 - 전세환산가대비보증금의비율이 10% 미만으로보증금이월세의 10배인경우는보증부월세로구분 - 전세환산가대비보증금의비율이 10% 이상인경우전월세로구분

4 1. 조사개요및빌딩등급분류 빌딩등급개념 - 빌딩등급은임차인이사무공간을선택하는기준, 즉임대가, 건축연면적, 접근성, 인지도, 마감상태, 쾌적성, 서비스수준, 관리상태등의다양한요소를종합적으로고려하여 4개의등급으로분류한것임 - 본보고서에서는조사여건을고려하여건축연면적, 월세, 지하철까지의거리, 접도수, 건축년수등의 5 가 지항목을기준으로전체빌딩을네가지등급으로분류하였음 구분 Prime 등급 A 등급 B 등급 C 등급 상위 10% 수준 20% 30% 40% 기준 권역내최고수준인권역평균을상회하는권역내에서평균이하의 랜드마크빌딩우수한빌딩인지도를보유한빌딩인지도낮은빌딩 등급분류기준 - 항목별가중점수를합산한최종점수를기준으로빌딩등급을분류함 구분 Prime 등급 A 등급 B 등급 C 등급 건축연면적 50,000m2이상 33,000 50,000m2 16,500 33,000m2 16,500m2이하 월세 ( m2당 ) 24,000원이상 21,000 23,999원 18,000 20,999원 17,999원이하 지하철까지의거리 지하철역인접도보 5 분이내도보 10 분이내도보 10 분이상 접도수 4 개이상 3 개 2 개 1 개 건물년수 5 년이하 6 10 년 년 16 년이상 오피스등급분포 오피스면적분포 ( 단위 : 개 ) KBD 32% YBD 18% BBD 4% CBD 30% 기타권역 16% 25 0 CBD KBD YBD BBD 기타권역 Pr A B C

5 2. 권역별정보 CBD (Central Business District) 등급별임대정보 ( : 전기대비상승, : 전기대비하락 ) ( 단위 : 천원 /3.3 3 m2, %) 구분전세환산가 보증금 보증부월세 월세 관리비 전환률 평균 5.8 (0.4%p ) 7, (0.2% ) (0.6% ) 12.2 Prime , A 8.1 7, B 5.1 6, C 3.1 5, 임대가 전세환산가와월세는모두전분기대비 0.3% 씩상승되었음. 3분기만에재개된신규공급의영향등으로소폭상승했으나, 연말에집중공급될예정인신규공급물량에대한건물주들의불안심리가반영되면서대부분의빌딩들이전분기대비임대료를동결하고있음. 이에상승률은약보합세를지속하고있음 신축빌딩임대가수준 : ENA 센터임대면적 3.3 m2당보증금 850 천원, 월세 85.0 천원 전분기대비 0.4%p 상승된 5.8% 로조사되었음. 전면리모델링예정인장교동한화빌딩에입주해있는한화건설이임시사옥을 YBD 로결정하면서대형면적이전수요가타권역으로유출되었고, 3 천m2이상중대형임차수요가상반기에이어여전히부진하였던바, 신규공급량이많지않았음에도이 5% 후반까지상승되었음 주요공실빌딩 : 서소문로 E 센터 18,3000 m2, 을지로 M 빌딩 29,000 m2, 한강대로 S 빌딩 39,000 m2등 세분권역별임대정보 3Q_13 4Q_13 1Q_14 2Q_14 3Q_14 8,000 7,500 7,000 6,500 6, % 전세환산가 4.7% 3.9%3.8% 3.9% 4.0% 4.3% 3.7% 3.8% 5.8% 5.4% 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 보증금 Avg ,500 5,000 7,227 7,249 7,331 7,348 7,437 7,522 7,566 7,633 7,671 7,639 7,659 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q % 0.0% 남대문로새문안로을지로종로 전세환산가 ( 구, 신문로 ) 월세 Avg 관리비 Avg 남대문로 새문안로 ( 구, 신문로 ) 을지로 종로 20 남대문로 새문안로 ( 구, 신문로 ) 을지로 종로

6 2. 권역별정보 KBD (Kangnam Business District) 등급별임대정보 ( : 전기대비상승, : 전기대비하락 )( 단위 : 천원 /3.33 m2, %) 보증부월세구분전세환산가관리비전환률보증금월세 평균 6.1 (0.8%p ) 5, (0.2% ) (0.1%p ) Prime 7.4 9, A 5.4 6, B 7.9 5, C 4.9 4, 임대가 전세환산가와월세는모두전분기대비 0.3% 씩상승되었음. 전분기에이어기존빌딩대부분이임대료를동결하며, 보합세를나타냈음. 특히, 글로벌금융위기직후에도매년 7 월임대료를인상해왔던아셈타워와섬유센터까지도공실부담으로임대조건을동결하면서연중가장낮은상승률을기록하였음 주요월세변동사례 : 테헤란로아남타워 1.4% 인상, 잠실대한제당빌딩 1.7% 인하등 전분기대비 0.8%p 상승된 6.1% 로조사되었음. 신규공급이주춤한중대형빌딩이비교적안정세를나타내고있는반면에, 매분기꾸준하게 3~4 건씩공급되고있는임대목적중소형빌딩들의임대가임차수요감소로인해부진하면서규모에따른양극화현상이동권역을상승세로견인하고있음 주요공실빌딩 : 영동대로 O 타워 14,000 m2, 테헤란로 G 센터 18,000 m2, 삼성역 G 타워 15,000 m2등 세분권역별임대정보 전세환산가 3Q_13 4Q_13 1Q_14 2Q_14 3Q_14 보증금 6, % 7.0% Avg , % % 5.4% 6.0% % 4.9% 5.1% 5.1%5.0% 4.9% 650 5, % 5.0% ,500 4,000 5,674 5,711 5,753 5,757 5,781 5,803 5,835 5,860 5,905 5,947 5,964 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 전세환산가 4.0% 3.0% 강남도산서초송파대로양재역테헤란로학동로 / 대로대로 ( 교대 ) ( 잠실 ) 봉은사로 강남대로 월세 관리비 Avg 59.5 Avg 도산서초송파대로양재역테헤란로학동로 / 강남도산서초송파대로양재역테헤란로학동로 / 대로 ( 교대 ) ( 잠실 ) 봉은사로대로대로 ( 교대 ) ( 잠실 ) 봉은사로

7 2. 권역별정보 YBD (Yeouido Business District) 등급별임대정보 ( : 전기대비상승, : 전기대비하락 ) ( 단위 : 천원 /3.3 m2, %) 구분전세환산가 보증금 보증부월세 월세 관리비 전환률 평균 5.0 (0.2%p ) 5,239 (0.2% ) (0.2% ) 24.5 (0.4% ) 12.3 Prime , A 3.7 5, B 3.8 5, C 4.4 3, 임대가 전세환산가와월세는모두전분기대비 0.2% 씩소폭하락하였음. CBD 등타권역소재대형면적임차인들이 YBD 주요공실빌딩에대한임대차계약을체결하면서공실이감소되고있으나, 렌트프리확대등의임대조건완화를통한인위적인수요가대부분인때문에하락세와동권역신규공급이주춤하고있음에도불구하고임대료수준은약보합세를지속하고있음 주요월세변동사례 : 동여의도 KT 타워 1.5% 인하등 전분기대비 0.2%p 소폭하락된 5.0% 로조사됨. 한화장교빌딩 (CBD) 의전면리모델링예정에따라기존입주사인한화건설이 FKI타워에임대차계약을체결하면서동빌딩의임대율이준공후만 1년만에 70% 대까지상승한것이하락세전환의가장큰원인이었음. 더불어, Two IFC와 HP빌딩등도전분기대비공실면적이크게감소되었음. 다만, 일부타권역으로부터의유입수요를제외하고나머지의경우증평없는권역내단순이전수요였기때문에기존빌딩의공실공급으로하락폭은크지는않았음 주요공실빌딩 : 동여의도 S 센터 17,000 m2, 동여의도 Y 증권빌딩 23,000 m2, 동여의도 F 타워 47,000 m2등 세분권역별임대정보 3Q_13 4Q_13 1Q_14 2Q_14 3Q_14 5, ,000 4,500 4,000 3,500 전세환산가 4.7% 4.7% 5.0% 5.2% 6.0% 5.0% 4.6% 5.0% 41% 4.1% 42% 4.2% 3.0% 3.0% 4.0% 2.2% 3.0% 4,893 4,922 4,949 5,094 5,128 5,134 5,197 5,209 5,244 5,247 5,239 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q % 1.0% 보증금 Avg 동여의도 마포권 서여의도 전세환산가 월세 관리비 Avg Avg 동여의도마포권서여의도 20 동여의도마포권서여의도

8 2. 권역별정보 서울기타권역 (Others) 등급별임대정보 ( : 전기대비상승, : 전기대비하락 ) ( 단위 : 천원 /3.3 3 m2, %) 구분전세환산가 보증금 보증부월세 월세 관리비 전환률 평균 6.2 4,727 (0.5% ) (0.5% ) 23.9 (0.1% ) 12.6 (0.1%p ) Prime , A 8.6 5, B 5.6 4, C 2.9 3, 임대가 전세환산가와월세는모두전분기대비 0.5% 씩상승되었음. 권역평균임대료수준을상회하는프라임급규모의신규공급과더불어, 거래이후호가인상사례등이발생되면서 3 대권역대비상대적으로높은상승률을나타냈음 신축빌딩임대가수준 : 구로구지밸리임대면적 3.3 m2당보증금 590 천원, 월세 59 천원 전분기와동일한 6.2% 를유지하였음. 한강이남서지역인구로구에프라임급규모의신축빌딩인지밸리가공급되었으나, 넷마블과웰컴그룹등대형면적통합이전수요로인해 90% 넘는임대율로안정적으로공급되어기타권역에는별다른영향을미치지못했음. 더불어, 강동구첨단업무지구에공급예정이었던 2건의신축빌딩의준공이 4/4분기로이월된점도안정세에일조하였음 주요공실빌딩 : 양천구 K 타워 18,500 m2, 마포구 D 빌딩 50,000 m2, 용산구 D 타워 17,600 m2등 세분권역별임대정보 3Q_13 4Q_13 1Q_14 2Q_14 3Q_14 5,000 4,500 4,000 3,500 3, ,416 4,459 4,502 전세환산가 5.8% 6.2% 6.2% 7.0% 3.8% 4.9% 4.7% 5.0% 4.5% 4.7% 5.1% 6.0% 4.6% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4,505 4,540 4,583 4,595 4,633 4,655 4, 전세환산가 , Avg 월세 30 Avg Avg 보증금 한강이남동한강이남서한강이북동한강이북서 19.4 관리비 한강이남동한강이남서한강이북동한강이북서 10 한강이남동한강이남서한강이북동한강이북서

9 2. 권역별정보 BBD (Bundang Business District) 등급별임대정보 ( : 전기대비상승, : 전기대비하락 )( 단위 : 천원 /3.3m2, %) 구분전세환산가 보증금 보증부월세 월세 관리비 전환률 평균 7.6 (1.3%p ) 4, Prime 9.6 6, A 7.8 4, B 3.4 4, C 9.9 4, 임대가 전세환산가와월세는변동없이전분기와동일한수준을유지하였음. 이 2분기연속하락하며안정세로접어들면서임차인모집을위해임대호가를인하사례는추가로발생되지않았으나, 인상사례역시없었던것으로조사됨 판교테크노밸리신축빌딩임대가수준 : 임대면적 3.3 m2당보증금 460 천원, 월세 46 천원 BBD 은전분기대비 1.3%p 하락된 7.6% 로조사되었음. 분당스퀘어등중대형빌딩에일부공실이늘어났으나, 다수의중소형빌딩에서공실면적이감소되었음. 높은을유지해왔던서현역삼성생명서현빌딩을판교테크노밸리에소재해있던이노와이어리스가실사용목적으로매수하면서공실이모두해소된것이대표적인사례임 주요공실 : 서현역 B 빌딩 (10,300 m2 ), 야턉역 T 빌딩 (5,500 m2 ), 수내역 H 빌딩 (5,800 m2 ) 등 세분권역별임대정보 3Q_13 4Q_13 1Q_14 2Q_14 3Q_14 전세환산가 보증금 5,000 4,500 4,000 3, % 78%9.5% 7.8% 76% 7.6% 7.1% 6.4% 5.1% 5.1% 5.6% 6.0% 3.4% 4,637 4,628 4,637 4,637 4,668 4,644 4,647 4,639 4,625 4,618 4,618 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q % 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% Avg 서현역 수내역 야탑역 전세환산가 월세 38.8 Avg 관리비 Avg 서현역수내역야탑역 15 서현역수내역야탑역

10 2. 권역별정보 종합 권역별임대정보 ( : 전기대비상승, : 전기대비하락 ) ( 단위 : 천원 /3.3 m2, %) 구분 서울 평균 CBD KBD YBD Others BBD 전세환산가 6,073 (0.2% ) 7,659 5,964 (0.7% ) 5,239 (0.2% ) 4,727 (0.5% ) 4,618 보증금 (0.1% ) (0.2% ) (0.2% ) 월세 57.2 (0.2% ) (0.2% ) 42.7 (0.5% ) 41.0 관리비 (0.6% ) (0.4% ) 23.9 (0.1% ) (0.4%p ) 5.8 (0.4%p ) 6.1 (0.8%p ) 5.0 (0.2%p ) (1.3%p ) 전환률 (0.1%p ) 12.4 종합 2014 년 3/4 분기서울시오피스임대시장의특징은 계절적비수기로인한임대료약보합세유지및임차 수요감소에따른상승 으로요약할수있음. 서울시전체평균전세환산가는 3.3 m2당 6,073 천원 으로전분기대비 0.2% 소폭상승하며, 약보합세를지속하고있음. 은신규공급감소에도불구하 고전분기대비 04%p 0.4%p 상승된 59% 5.9% 를나타냄 임대가 여름철비수기에더해대표적인 3/4분기정기임대료인상빌딩인아셈타워와섬유센터까지공실발생에대한부담으로임대가를동결하는등 2/4분기에이어전권역에걸쳐보합세가심화되고있음. 더불어, 임대가변화의주요변수인신규공급이감소되었고, 중대형빌딩의거래가부진했던것역시임대료보합세에일조하였음. 이에, 금분기임대가상승분 (0.2%) 을더한 2014년도누적임대료상승률은 2013년연말대비 0.9% 상승하는데그치며, 여전히 1% 에도못미치고있음 2012년 4/4분기이후최소물량이공급되면서신규공급으로인한영향은크지않았으나, 여름철비수기진입으로인한임차수요부진, 금융권등의구조조정에따른사용면적감소등의영향으로전체은오히려상승되었음. 금분기에신규공급된 5만m2규모 ( 오피스면적 ) 의지밸리와 YBD 소재전경련회관에각각 A등급빌딩한동규모 (3만m2내외 ) 의대형면적임대차계약이발생되면서해당권역은상대적으로안정세를나타냈으나, 샘플수가많은 CBD와 KBD는신규임차수요가감소되고신규공급빌딩의임대율이부진하면서이다소큰폭으로상승되었음 전세환산가 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 6.1% 5.9% 5.8% 5.0% 8,000 7,000 6, % 20% 2.0% 5, % 4, % 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q CBD KBD YBD 평균 3,000 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q CBD KBD YBD 평균

11 2. 권역별정보 종합등급별임대정보 ( 서울 ) ( : 전기대비상승, : 전기대비하락 )( 단위 : 천원 /3.3m2, %) 구분평균 Prime A등급 B등급 C등급 전세환산가 6,073 (0.2% ) 9,544 (0.3% ) 6,687 5,429 (0.1% ) 4,710 보증금 (0.1% ) (0.4% ) (0.2% ) (0.2% ) (0.1% ) 월세 (0.2% ) (0.4% ) (0.1% ) 관리비 (0.3% ) (0.5% ) 5.9 (0.4%p ) 7.8 (0.2%p ) 6.7 (0.4%p ) 6.1 (0.7%p ) 4.2 (0.3%p ) 전환률 임대가 신규공급유무에따른소폭의상승률차이는있으나, 공히전등급에서보합세를유지하고있음. C등급빌딩이신규공급동수와인상사례가가장많았으나, 샘플빌딩개수에서약 40% 의비중으로많기때문에상승률은타등급과큰차이가없었음. 해당등급평균에못미치는서울기타권역소재대형빌딩이공급된프라임등급이유일하게임대료수준이하락되었음리모델링에따른대형면적이전수요가유입된프라임등급의이전분기대비유일하게하락되었음. 이를제외한나머지등급들의경우계절적비수기로인한임차수요감소세에영향을받아모두전분기대비공실이증가되었음 3Q_13 4Q_13 1Q_14 2Q_14 3Q_14 전세환산가 보증금 6,500 6,000 5,500 5,000 4,500 4,000 3, % 5.5% 5.9% 6.0% 48% 3.9% 4.3% 4.2%4.5% 4.5% 4.8% 4.6%4.6% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 5,768 5,790 5,836 5,858 5,904 5,943 5,980 6,015 6,048 6,061 6,073 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q % 0.0% 1, Avg Pr A B C 전세환산가 월세 관리비 Avg Avg Pr A B C 20 Pr A B C

12 임대시장주요특징 2014 년 3/4 분기서울및 BBD 임대시장을종합해서그특징을보면, 다음과같음 특징내용비고 임대료약보합세연중지속 상반기에이어 3/4분기에도임대료수준이약보합세를유지하면서 3/4 분기누적상승률이평년의 1/4 분기상승률 (1% 내외 ) 에도못미치고있음 2013년연말대비전세환산가 0.9% 연중최저물량공급에도 3 분기째상승 금분기신규공급은약 16 만m2로연중최저물량공급되었으나, 계절적비수기로인한임차수요부진이심화되면서이 5% 대후반까지상승되었음 2013 년연말대비 1.3%p 상승 임차수요감소에따른 CBD 불안지속 신규공급이 3 분기연속으로주춤하고있음에도불구하고, 일부중소형임차수요를제외하고중대형임차수요가부진이계속되면서상승세가지속되고있음 2013 년 3/4 분기이후 4 분기연속상승 KBD 6% 대상승 매분기꾸준하게 3~4 건씩공급되고있는임대목적중소형빌딩의임대율이단기간내호전되지못하고있고, 임차수요감소세가두드러지면서 KBD 이상승세로전환됨 3 건, 19,204 m2공급 타권역으로부터의유입수요로 지난 2/4 분기 IBM 에이어타권역으로부터대형면적이전수요가확인되면서 3 대권역중유일하게 FKI 타워 : 한화건설 HP 빌딩 : 팬택 C&I YBD 하락이하락세를나타내고있음 Two IFC : 다이멘션데이타 거래활성화로인한 BBD 하락 2013년 3/4분기이후 1년만에 BBD에서복수의거래사례가조사되었음. 모두실사용목적매수사례이며, 해당빌딩의공실을모두해소시켜임대시장에까지영향을미침 이노와이어리스사옥 자생매입삼성생명서현 이노와이어리스매수

13 3. 수급동향분석 (1) 신규공급오피스 권 역 빌딩명 소재지 규모 연면적 ( m2 ) 준공일 CBD ENA센터 ( 구, 대한빌딩 ) 중구서소문로 ( 서소문동 ) B6/20F 27, 성한빌딩 서초구강남대로 ( 잠원동 ) B3/14F 6, KBD 렉스타워 송파구도산대로 ( 논현동 ) B4/17F 7, S타워 강남구봉은사로 ( 삼성동 ) B6/15F 4, Others BBD 지밸리비즈플라자구로구디지털로 ( 구로동 ) B4/20F 57,292 ( 오피스면적 ) 에듀코빌딩영등포구왕산로 ( 신설동 ) B2/17F 6, 판교예미지빌딩분당구판교역로 192 번길 ( 삼평동 ) B5/11F 12, 투썬빌딩분당구대왕판교로 644 번길 ( 삼평동 ) B5/10F 33, 합계 8 PJT , 년 3/4분기신규공급오피스는총 8개빌딩에공급면적합계는 157,621m2로조사되었음. 공급예정물량자체가많지않았지만, 강동과판교테크노밸리및 KBD 공급예정물량다수가 4/4분기로준공이이월되면서연중최저수준일뿐만아니라, 2012 년 4/4 분기이후가장적은신규공급량을기록하였음 세부권역별공급면적을살펴보면, 금분기유일한프라임급규모의지밸리가공급된서울기타권역이 2건, 64,024m2가공급되면서 40.6% 로가장큰비중을차지하였음. 이어, 판교권에 2건, 46,408m2가공급된 BBD가 29.4% 로뒤를이었으며, CBD(27,985m2, 17,8%), KBD(19,204m2, 12.2%) 순으로조사되었음. YBD는 1/4분기마포권에중소형빌딩이공급된이후 2분기째공급이없었음 금분기신규공급물량중최대면적인지밸리의경우넷마블과웰컴그룹이임차하면서 90% 이상의임대율로안정적으로공급되었음. 서울기타권역소재공급물량을제외하고대부분임대목적빌딩으로확인되었던바, 임대가부진한빌딩도다수확인되었음. 그러나, 공급물량자체가많지않기때문에임대시장에미치는영향은크지않았음 권역별공급량분석 권역별공급비율 ( 단위 : m2 ) ( 단위 : 동 ) 125, , , , ,000 27,985 19,204-64,024 46, BBD, 46,408, 29.4% Others, 64,024, 40.6% CBD, 27,985, 17.8% ( 단위 : m2 ) KBD, 19,204, 12.2% CBD KBD YBD Others BBD IBD 수도권 공급면적 ( m2 ) 공급동수

14 공급시장특징 특징내용비고 연중최저물량공급 강동및판교지역공급예정물량중다수가준공이 4/4 분기이후로이월되면서연중최저물량일뿐만아니라 2012 년 4/4 분기이후가장적은신규공급물량이공급되었음 서울및분당 8건, 16만m2공급 CBD 공급재개 2013 년 12 월그랑서울이공급된이후지난상반기동안신규공급이없었던 CBD 에 3 분기만에신규공급이재개되었음 ENA 센터 (27,985 m2 ) 판교지역신규공급계속 상반기에이어 3/4 분기에도판교지역에신규공급이계속되었음. 판교테크노밸리 ( 투썬빌딩 ) 와판교중심상업지역 ( 예미지빌딩 ) 에각한동씩공급되었음. 금분기공급예정이었던 SK가스의 R&D센터인 SK에코허브센터는 4/4분기로공급이이월되었음 2 건, 46,408 m2공급 KBD 중소형빌딩꾸준한공급 상반기동안중대형빌딩과중소형빌딩이함께공급되었던 KBD 에중대형빌딩의공급은감소되었으나, 중소형빌딩은매분기 2 건이상꾸준하게준공되고있음. 특히, 2015 년상반기 9 호선 2 구간개통이예정되어있는봉은사로변에는신규공급과착공이계속되고있음 도산대로, 봉은사로및강남대로공급 주요공급오피스 [CBD] ENA 센터 규모 : B5/10F 연면적 : 27,985m2 대지면적 : 1,988m2 중구서소문로소재 준공 : 건폐율 : 58.62% 용적률 : % 구조 : SRC조 주차대수 : 81대 용도 : 업무 / 근생 [KBD] 성한빌딩 규모 : B3/14F 연면적 : 6,802m2 대지면적 : 1,049m2 서초구강남대로소재 준공 : 건폐율 : 49.14% 용적률 : % 구조 : RC조 주차대수 : 56대 용도 : 업무 / 근생 시행 / 시공 : 상진공영 / 서희건설 지하철 2 호선시청역도보 1 분거리 시청역 9 번출구에서중앙일보사옥방향서소문로변위치 기존오피스빌딩 ( 대한빌딩 ) 을임대목적으로재건축 시행 / 시공 : 성한 / 이안알앤씨 지하철 9 호선신논현역도보 1 분거리 신논현역 6 번출구앞강남대로변위치 저층부 (B1~2F) 는근린생활시설이며, 3 층이상은오피스와클리닉용도로사용 [KBD] 렉스타워 [KBD] S 타워 규모 : B4/17F 연면적 : 7,414m2 대지면적 : 699m2 강남구도산대로소재 준공 : 건폐율 : 54.85% 용적률 : % 구조 : SRC조 주차대수 : 31대 용도 : 업무 / 근생 규모 : B6/15F 연면적 : 4,987m2 대지면적 : 391m2 강남구봉은사로소재 준공 : 건폐율 : 60.00% 용적률 : % 구조 : RC조 주차대수 : 18대 용도 : 업무 / 근생 시행 / 시공 : 개인 / 현대산업개발 지하철 3 호선신사역도보 1 분거리 신사역사거리에서을지병원사거리방향도산대로변위치 신사역주변클리닉밀집지역내위치해있어저층부 (B2~4F) 는클리닉용도로사용. 5 층이상이업무시설임 시행 / 시공 : 개인 / 트래콘건설 지하철분당선선정릉역도보 10 분거리 봉은사사거리에서선정릉역방향봉은사로대로변소재 저층부 (B2~5F) 근생및클리닉용도이며, 중층부이상업무시설임

15 주요공급오피스 [Others] 지밸리비즈플라자 규모 : B4/20F 연면적 : 57,292m2 대지면적 : 12,339m2 구로구디지털로소재 준공 : 건폐율 : 47.04% 용적률 : % 구조 :SRC 조 주차대수 : 716대 용도 : 업무 / 근생 / 숙박 / 문화집회 [Others] 에듀코빌딩 규모 : B2/17F 연면적 : 6,732m2 대지면적 : 733m2 동대문구왕산로소재 건폐율 : 59.92% 용적률 : % 준공 : 구조 : RC조 주차대수 : 62대 용도 : 업무 / 근생 시행 / 시공 : 지밸리비즈플라자 / 코오롱글로벌 지하철 2 호선구로디지털단지역도보 6 분 구로 1 교사거리에서디지털 1 단지사거리방면디지탈로변소재 오피스와호텔 ( 롯데시티호텔구로 ) 및리테일로구성되어있는복합빌딩으로자산운용사에게선매각되었음 시행 / 시공 : 동화세상에듀코 / 타임건설 지하철 1 호선신설동역도보 2 분거리 신설동역에서제기역동방향왕산로대로변소재 교육관련기업인동화세상에듀코의신사옥임 [BBD] 판교예미지빌딩 [BBD] 투썬빌딩 규모 : B5/11F 연면적 : 12,879m2 대지면적 : 1,236m2 분당구판교역로192번길소재 준공 : 건폐율 : 59.45% 용적률 : % 구조 : RC조 주차대수 : 77대 용도 : 업무 / 근생 규모 : B5/10F 연면적 : 33,530m2 대지면적 : 4,642m2 분당구대왕판교로644번길소재 준공 : 건폐율 : 54.54% 54% 용적률 : % 구조 : SRC조 주차대수 : 263대 용도 : 업무 / 근생 시행 / 시공 : 금성백조주택 / 금성백조주택 지하철신분당선판교역도보 10분거리 판교중심상업지역내소재 건축주인금성백조주택이수익목적으로신축한빌딩으로외부업체대상으로임대중에있음 시행 / 시공 : 휴피스 / 조이건설 지하철신분당선판교역도보 11 분거리 판교 H Square S 동맞은편판교역로소재 판교테크노밸리 D 블럭메디포스트부지에신축됨

16 4/4분기주요공급예정오피스 권역 빌딩명 소재지 규모 연면적 ( m2 ) 비고 시티센터 ( 쌍용타워 ) 중구수표로 ( 저동2가 ) B2/18F 37,275 저동쌍용빌딩재건축 CBD D타워 ( 청진2 3) 종로구종로 ( 청진동 ) B8/24F 105,462 도심재개발 PJT KT올레플렉스 ( 청진1) 종로구삼봉로 ( 청진동 ) B6/25F 51,801 도심재개발 PJT 청진8지구오피스 종로구종로 ( 청진동 ) B7/24F 51,751 도심재개발 PJT KBD KG타워 강남구테헤란로5길 ( 역삼동 ) B4/13F 12,749 테헤란로이면소재 대신증권청담센터 강남구영동대로 ( 청담동 ) B2/5F 6,831 영동대로변소재 동아디지털미디어센터 마포구매봉산로 ( 상암동 ) B6/19F 97,772 상암동 DMC 소재 Others BBD 세스코터치센터 강동구상일로10길 ( 상일동 ) B6/12F 24,241 강일첨단업무지구소재 DH플러스타워 강동구상일로10길 ( 상일동 ) B4/13F 24,936 강일첨단업무지구소재 SK 에코허브센터 분당구판교로 ( 삼평동 ) B6/9F 47,568 SK가스 R&D센터 삼성중공업판교R&D센터 분당구판교로227번길 ( 삼평동 ) B5/9F 57,661 삼성중공업상옥 수도권광교비즈니스센터수원시영통구이의동 B2/15F 28,728 광교테크노밸리소재 연도별오피스공급량 1,750,000 1,500,000 ( m2 ) ,250,000 1,000, , , , 연중최대물량공급예정 A등급이상빌딩 4 건이공급될예정인 CBD 를비롯해 3/4 분기에서이월된물량을포함해 15 만m2이상이공급될서울기타지역과판교등을합해약 50만m2이상의물량이 4/4분기에집중공급될예정에있는바, 연중최대치를기록할전망임 CBD 신규공급정점 3/4분기공급이재개된 CBD에 4/4분기에는 4건, 24.6만m2으로급증할전망임. 더불어, 신규공급에준하는메트로타워 ( 구,GS역전타워) 가 10월에리모델링이완료되어공급될예정에따라동권역임대시장의불안이예상됨 신규업무지역공급집중 3/4분기에서 4/4분기로공급이이월된강동첨단업무지구와판교테크노밸리소재신축빌딩에더해상암DMC와광교테크노밸리까지다수의신규업무밀집지역에공급이예정되어있음

17 3. 수급동향분석 (2) 주요임대차활동 권역빌딩명소재지임차인 서울스퀘어중구한강대로 ( 남대문로 5 가 ) 임차면적 ( m2 ) 날짜 오라클 1, 대우인터내셔날 서울파이낸스센터중구세종대로 ( 태평로 1 가 ) 유니클로 4, 교보생명광화문빌딩종로구종로 ( 종로 1 가 ) 박스터 3, 삼성생명에이스타워중구통일로 ( 순화동 ) 삼성카드 CBD 미래에셋타워 ( 구, 센터원 ) 중구을지로 5 길 ( 수하동 ) 길리어드 1, 스웨덴리들 안젤로고든 1, 센터포인트광화문종로구새문안로 5 길 ( 도렴동 ) 생명보험협회 1, 생명보험협회 단암빌딩 중구소월로 ( 남대문로5가 ) 한국대부금융협회 1, OPUS 11 중구을지로 ( 을지로2가 ) 현대캐피탈 남산스퀘어 중구퇴계로 ( 충무로3가 ) 한국장애인고용공단 2, 서울상공회의소 중구세종대로 ( 남대문로5가 ) 고려선재 1, 한화소공빌딩 중구소공로 ( 소공동 ) 건설공제조합 더익스체인지서울 중구무교로 ( 무교동 ) 서울시청 1, 삼환빌딩 종로구율곡로 ( 운니동 ) 현대엔지니어링 1, GFC 강남구테헤란로 ( 역삼동 ) 라인플레이 2, 캐피탈타워강남구테헤란로 ( 역삼동 ) 텍투라코리아 데상트 2, GS 타워강남구논현로 ( 역삼동 ) 브릿지스톤코리아 1, 큰길타워강남구테헤란로 ( 역삼동 ) 도요엔지니어링 해성 2 빌딩강남구테헤란로 ( 대치동 ) 계양전기 2, 해운업체 1, 엔지캠생명과학 1, 트러스트타워 서초구마방로10길 ( 양재동 ) KBD 모다정보통신 SBI타워 강남구테헤란로 ( 삼성동 ) 삼성생명 플래티넘타워 서초구서초대로 ( 서초동 ) 삼성물산 3, 동훈타워강남구테헤란로 ( 역삼동 ) LG 유플러스 ( 교육장 ) 친애저축은행 1, 수서오피스강남구광평로 ( 수서동 ) 메리케이 2, 남강빌딩서초구강남대로 ( 서초동 ) 현대카드 두산건설빌딩강남구언주로 ( 논현동 ) 홈캐스트 2, 어반벤치타워강남구테헤란로 ( 역삼동 ) 동양생명보험 1,

18 3. 수급동향분석 (2) 주요임대차활동 권역빌딩명소재지임차인 임차면적 ( m2 ) 날짜 NTT Korea 1, 다이멘션데이터 1, Two IFC 영등포구국제금융로 ( 여의도동 ) IDS Academy 1, ADS Internationa 에너지홀딩스 1, RB 코리아 2, YBD FKI 타워영등포구여의대로 ( 여의도동 ) 한화건설 28, 삼성생명동여의도빌딩 영등포구국제금융로 2 길 ( 여의도동 ) 법무법인제현 삼성생명보험 HP 빌딩영등포구의사당대로 ( 여의도동 ) 팬택 C&I 9, 창강빌딩마포구마포대로 ( 도화동 ) LIG 시스템 1, 기계산업진흥회관영등포구국회대로 76 길 ( 여의도동 ) 엠스틸인터내셔널 교보증권빌딩영등포구의사당대로 ( 여의도동 ) 케이원투자자문 신송센터영등포구여의나루로 ( 여의도동 ) 인셉트파이낸셜유한회사 Others KDB 생명타워용산구한강대로 ( 동자동 ) 칸서스자산운용 2, 퍼스트타워분당구분당로 ( 서현동 ) 한국지역난방기술 1, 한솔이엠이 4, BBD 분당스퀘어분당구황새울로 360 번길 ( 서현동 ) 삼성전자, 삼성생명, 삼성카드 1, SK-U 타워분당구성남대로 343 번길 ( 정자동 ) 실리콘화일 6, 동양생명빌딩분당구황새울로 ( 서현동 ) 동양생명 1, 휴맥스타워분당구황새울로 ( 수내동 ) 휴맥스 2, 수도권부평신라빌딩부평구시장로 ( 부평동 ) 현대카드

19 임대차활동주요특징 특징내용비고 대형면적 통합임대차사례지속 신축빌딩과일부대형공실보유빌딩에서만가능한대형면적통합임차사례가꾸준하게발생됨 서울기타 : 넷마블, 웰컴그룹 YBD : 한화건설 (FKI타워), 팬택C&I(HP빌딩 ) 권역간대형면적이전사례발생 권역내임차수요감소로임대부진을겪고있는 FKI 타워와 SIFC 등 YBD 대형공실빌딩들이타권역으로부터의이전수요 ( 한화건설, 다이멘션데이타, 팬택 C&I 등 ) 로일부해소되고있음 한화건설 : CBD YBD 다이멘션데이타 : KBD YBD 팬택C&I : CBD YBD 칸서스자산운용 : YBD Others 노후빌딩재건축에따른이전수요지속 전면리모델링예정인 CBD 한화장교빌딩에입주해있는한화건설이신축빌딩인 FKI타워에임대차계약을체결하였고, 재건축예정인 YBD 교직원공제회관입주사인에너지홀딩스가 Two IFC로이전하는등관련수요가꾸준히발생되고있음 YBD : 교직원공제회관, 미래에셋생명사옥등 CBD : 한화장교빌딩등 저축은행본점이전활발 구조조정이거의마무리된저축은행들이영업활성화등을목적으로본점을이전하는사례가다수조사됨. 기존에선호하는 KBD 와 CBD 뿐만아니라, BBD 와구로디지털단지등서울및수도권내다양한지역에서확인됨 KBD : 친애 대신저축은행 BBD : 페퍼저축은행 Others : 웰컴저축은행

20 4. 임대시장전망 (2014 년 4/4 분기 ) 구분내용변동 임대가 3/4분기까지누적임대가상승률이 2013년연말대비 0.9% 상승하는데그치고있으나, 4/4분기 CBD에임대가수준이높은 A등급이상의신축빌딩이다수공급될예정에따라동권역을중심으로약보합세를나타낸연중반보다상승폭은커질것으로예상됨. 다만, 연말신규공급집중에따른공실부담으로기존빌딩들은대부분동결할것으로판단되기때문에연간임대료상승률은평년에못미치는 1.5~2.0% 수준으로전망됨신규공급외연말에거래가예상되는스테이트타워남산, 정동빌딩, 와이지타워등의경우입찰전후로이미임대호가를인상한경우가대부분인때문에시장임대료수준에는별다른영향을미치지않을것으로예상됨 CBD KBD, YBD 서울기타, BBD 신규공급감소로다소안정세를나타냈던은 CBD를중심으로상승세로전환될것으로전망됨. 특히, CBD의경우 3만m2가넘는규모의 A 등급이상빌딩 4동을비롯해, 리모델링을마치고임대물량으로공급될예정인 A등급규모의메트로타워 ( 구,GS역전) 까지실질적으로 25만m2가넘는물량이집중공급될예정에있는바, 이급등할가능성이매우큼 KBD는 3/4분기와마찬가지로중소형빌딩만공급될예정으로신규공급에따른직접영향은크지않을것으로예상되지만, 타권역신축빌딩으로권역내대형임차사 (KT) 가이전할예정에따라기존빌딩에 3만m2이상규모의공실이공급되어 2차적인공실이발생될전망임. YBD의경우권역내임차수요는주춤하고있지만, IBM 과한화건설과같은타권역유입수요로인해소폭이지만하락세가계속될것으로예상됨 CBD, 서울기타 YBD KBD, BBD 신규공급 판교와강동지역신규공급예정물량이 4/4분기로다수이월되면서기존예정분과더해져 50만m2이상으로신규공급이급증할것으로예상됨. 주요권역중에서는 A등급이상규모빌딩 4동이공급될예정인 CBD와서울기타지역에공급이집중될예정이지만, 해당신축빌딩에 KBD 등타권역으로부터의임차인이동이발생되어, YBD를제외한모든주요권역임대시장에직간접적인영향을미칠것으로예상됨최근주요권역보다공급시장에서더큰비중을차지하고있는신규업무밀집지역경우 3/4분기이월분이공급예정인강동첨단업무지구를비롯해판교테크노밸리, 상암동 DMC와광교테크노밸리까지다양한지역에서공급계속될전망임. 주요권역보다는사옥사용비중이커해당권역임대시장에직접적인영향은크지않을것으로예상됨 CBD, 서울기타 BBD, KBD YBD

21 Ⅱ. 오피스매매시장동향 1. 시장동향조사대상및내용서울시를중심으로한수도권일대의연면적 3,300m2이상오피스빌딩중 2014년 3/4분기동안소유권변동 ( 등기부상소유권이전기준 ) 이있었던 13건을대상으로매각사례, 매입용도, 매각금액, m2당매매가, 매수자유형, 기타현황등에관한사항을분석함조사기간 2014년 7월 1일 ~ 2014년 9월 30일 [2014 년 3/4 분기주요매매사례 ] 권역빌딩명주소 거래면적 ( m2 ) 매도자 매수자 동대문밀리오레중구장충단로 ( 을지로 6 가 ) 5,245 태신포커스 JB 오피스사모부동산투자신탁 1 CBD 서린빌딩중구청계천로 ( 서린동 ) 28,115 한국화장품, 화인자산관리재단법인관정이종환교육재단 삼부빌딩종로구퇴계로 ( 남창동 ) 15,260 삼부토건삼익악기 사학진흥재단 장학재단빌딩 서초구서초대로 41 길 ( 서초동 ) 7,805 한국사학진흥재단, 한국장학재단 개인 KBD B. E 교육연구시설서초구반포대로 4 길 ( 서초동 ) 4,588 비씨에이캐나다케이탑자기관리부동산투자회사 현대캐피탈양재동사옥서초구바우뫼로 ( 양재동 ) 14,122 현대캐피탈블랙야크 YBD 현대증권빌딩영등포구여의나루로 4 길 ( 여의도동 ) 20,426 현대증권하나 HW 랜드칩사모부동산모투자신탁 1-2 태영빌딩마포구마포대로 ( 공덕동 ) 33,079 태영건설생보제사호위탁관리부동산투자회사 한진중공업갈월동사옥용산구한강대로 71 길 ( 갈월동 ) 31,787 한진중공업베스타스사모부동산투자신탁 8 Others 지밸리비즈프라자구로구디지털로 ( 구로동 ) 57,292 지밸리비즈프라자이지스 KORIF 사모부동산투자신탁 10 한국전기안전공사강동구고덕로 ( 명일동 ) 7,215 한국전기안전공사사단법인농민신문사 BBD 이노와이어리스사옥분당구황새울로 319 번길 ( 서현동 ) 5,479 이노와이어리스자생 삼성생명분당서현빌딩분당구서현로 ( 서현동 ) 11,560 삼성생명보험이노와이어리스 상기매매사례중집합건축물인동대문밀리오레는전체연면적중일부만거래되어상기거래면적과공부상연면적이일치하지않음 용도별 ( 호텔, 리테일, 오피스 ) 매매가격수준이상이한복합시설인지밸리의경우건물전체가거래되었으나, 오피스면적과금액만별도로구분하여반영하였음

22 ( 단위 : 건 ) 5-2. 매매시장분석 (2014 년 3/4 분기 ) 222, ,949 매매사례분석 404, ,013 분기별거래면적분석 143, , , , , , , , , , ,974 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q ( 단위 : m2 ) 600, , , , , ,000-30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 - 분기별거래금액분석 5,282 4,727 4,733 4,789 4,033 4,224 4,352 4,587 4,302 3,824 3,875 3,938 3,750 3,967 3,983 4,173 3,670 3,409 3,306 7,661 7,866 6,792 23,774 11,258 9,818 17,139 16,639 6,985 9,978 16,317 22,309 8,087 18,498 12,354 21,247 10,042 25,449 8,296 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q ,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 - 거래건수 거래면적 거래금액매매가 ( m2당 ) 거래규모 평균매매가 2014년 3/4분기거래사례는총 13건, 거래면적 241,974m2, 거래대금은 8,296억원으로조사됨. 거래건수는 13 건으로평년 ( 분기당 10건 ) 수준을상회하였으나, 주요입찰물건들의거래가수익자모집과임대부진등으로지연되면서예상 (15건이상 ) 보다는주춤했음. 거래금액은 1천억원이상중대형물건의거래감소 (4건) 로인해 2013년 1/4분기이후 6분기만에 1조원미만으로감소되었음m2당평균매매가는 3,409천원으로큰폭으로급등했던전분기 (5,282천원) 대비 35.5% 급락하였음. 매매가격이상대적으로낮은 YBD와서울기타권역및 BBD에서각각 2건이상거래가이루어졌고, 동권역소재물건이금분기거래사례중과반을넘어서면서매매가격이약세로전환되었음. 이와같이최근거래양극화정도에따라매분기큰폭으로등락을반복하고있음 권역별매매사례 권역별평균매매가 ( 단위 : m2 ) ( 단위 : 억원 ) ( 단위 : 천원 / m2 ) 125, ,000 75,000 50,000 25,000 48,620 2,280 26, ,505 1,810 96,294 2,986 17,039 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 CBD KBD YBD Others BBD 2,584 3,106 3,330 3,494 4, CBD KBD YBD Others BBD 거래면적거래금액 - Avg. 3,409-1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 권역별거래분석 권역별매매가수준 권역별거래는거래건수기준으로는 KBD, CBD 및서울기타권역이각각 3건씩거래되면서가장많았고, 이를제외한나머지권역들도각각 2건이상씩거래되면서거래양극화가완화되었음. 거래면적과거래금액모두중대형빌딩이거래된서울기타권역이각각 39.8%, 36.0% 로가장비중이컸음. 이어, 거래면적기준으로는 YBD(22.1%), CBD(20.1%), KBD(11.0%), BBD(7.0%) 순으로조사되었으나, 거래금액기준으로는m2당매매가격이상대적으로높은 CBD(27.5%) 와 YBD(21.8%) 가순위가바뀌었음 권역별매매가격은 CBD가유일하게m2당 4,000천원대를유지하며가장높았고, 해당권역소재중대형빌딩이거래된 YBD와서울기타권역이그뒤를이었음. 권역내외곽지역에위치한중소형빌딩이주로거래된 KBD는가장큰낙폭을기록하며 BBD를제외하고매매가격수준이가장낮았음 매수자거래면적분석 국내자본 100% 외국자본 0% 매입자본분석 13건의거래사례모두국내자본이매수하면서외국자본은다소주춤하였음더불어, 상반기동안강세를나타내왔고, 하반기에비중이커질것으로예상되었던간접투자매수사례가절반이하 (6건) 로떨어지면서다소주춤하였음. 오히려실사용및투자목적의직접매수사례비중이과반을넘어서며강세를나타내고있음

23 분기별거래규모 Cap Rate 70,000 60,000 50,000 ( 억원 ) 47,149 54,854 55,589 60,186 4/4분기 3/4분기 2/4분기 1/4분기계열5 ( 단위 : 천원 / m2 ) 5,500 5,000 4, % 7.0% 40,000 30,000 20,000 43,787 4,000 3,500 3, % 3, % 5.0% 10,000 2, (1~9 월 ) 2,000 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q % 연도별매매사례대비 2014 년누적거래사례분석 연도별거래면적 연도별거래금액 ( 단위 : 건 ) ( 단위 : m2 ) ( 단위 : 억원 ) ( 단위 : 천원 / m2 ) ,056 1,569,790 1,337,787 1,027, , ,568 1,750,000 1,300,975 1,300,743 1,500,000 1,197, ,690 1,002,186 1,108,308 1,206,093 1,250, , , ,000, , , ,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 1,334 1,756 1,840 1,738 1,859 2,138 2, ,488 2,818 3,688 4,155 3,500 3,768 4,041 4,173 4,376 4,175 5,000 4,000 3,000 2, , Q3 250,000-10,000-1,444 3,903 16,524 19,402 26,395 22,092 28,032 25,627 11,570 40,621 42,181 47,784 46,093 54,854 55,589 60,186 43, Q3 1,000 - 거래건수 거래면적 거래금액매매가 ( m2당 ) 누적거래규모 1998년부터 2014년 3/4분기까지서울및분당권역내오피스매매사례는총 676건, 16,405,645m2에거래금거래규모액은 54 조 6,084 억원으로조사되었음 거래금액 2014년 3/4분기까지누적거래금액은 4조 3,787억원으로 3/4분기거래금액이 6분기만에 1조원이하로떨어졌음에도불구하고이미 4조원대를넘어섰음. 4/4분기 Closing 예정분을감안했을때, 2011년이후 4년연속으로연간거래금액이 5조원을무난하게넘어설것으로예상되며, 매물동향을감안하면 5조원대후반까지거래될전망임 평균매매가 2014년누적거래사례의m2당평균매매가는 4,175천원으로최고치를경신했던 2013년평균 (4,376천원) 대비 4.6% 하락되었음. 2/4분기에 CBD와 KBD 주요역세권소재물건이다수거래되며급등했던매매가격은 YBD와서울기타지역및 BBD 소재중소형빌딩이절반이상거래되면서하락세로전환되었음. 금년한해는권역별거래편중 ( 양극화 ) 정도에따라매분기매매가격이상승과하락을반복하고있음

24 매매시장주요특징 (2014 년 3/4 분기 ) 2014 년 3/4 분기에거래가이루어진 13 건의오피스매매사례를분석한결과다음과같은특징을나타냄 특징내용비고 6 분기만에 1 조원미만거래 거래금액 1 천억원이상중대형빌딩의거래가감소되었고, 매매가격이낮은 YBD, 서울기타지역및 BBD 소재중소형빌딩이다수거래되면서 2013년 2/4분기이후 6분기만에분기거래금액이 1조원미만으로떨어짐 8,296 억원거래 m2당매매가 연중최저수준하락 매매가격상승세를주도했던 KBD와 CBD 중대형물건의거래가주춤한반면에매매가격이상대적으로낮은나머지권역소재물건등이주로거래되면서연중가장낮은수준으로급락하였음 1/4분기 4,173천원 2/4분기 5,282천원 3/4분기 3,409천원 블록딜거래 2 분기연속발생 2/4분기에이어금분기에도매수자들이선호하는서울지역소재리스백가능물건과상대적으로선호가덜한지방물건이함께거래된블록딜사례가 2분기연속으로조사되었음 한진중공업사옥 ( 서울 + 부산 ) 건설사관련구조조정매물거래활성화 건설사들이보유하고있던구조조정관련매물이임대시장불안시기와맞물려리스백을조건으로매분기꾸준하게거래되고있음. 더불어, 증권과금융업종등의매물이유사한형태로거래가진행되고있음 삼부빌딩, 태영빌딩한진중공업사옥등 거래양극화완화 KBD와 CBD에집중되었던거래가 3/4분기에는모든권역에서각각 2건이상거래가이루어지면서양극화가완화되었음 KBD, CBD 나머지지역 종전부동산관심증가 2/4분기에이어금분기에도 2건의종전부동산이거래완료되었고, 종전부동산중가장큰물건인삼성동한국전력본사의입찰과계약체결을통해종전부동산에대한관심이크게증가되고있음 한국전기안전공사, 장학재단 사학진흥재단거래완료 구분소유거래명맥유지 1/4분기 3건에서 2/4분기 1건으로감소되었던구분소유빌딩의거래는 3/4 분기 1 건으로명맥을유지했으나, 일반적인선호를반영하여약세가동대문밀리오레계속됨 간접투자매수비중감소 상반기에이미과반을넘었고, 통상하반기에비중이늘어나는부동산펀드와리츠등을통한간접매수사례가 3/4분기들어실사용및투자목적직접매수강제로인해연중처음으로과반에못미쳤음 13 건중 6 건

25 3. 매매시장전망 (2014 년 4/4 분기 ) 구분내용비고 매매가격상승세반등 주요권역소재중대형빌딩의거래가부진하면서급락했던매매가격은스테이트타워남산, 정동빌딩등m2당 6,000천원대를넘는고가매물이다수거래될예정에따라다시급등할것으로예상됨 m2당 4,000 천원대회복예상 거래건수 15~20 건예상 지난 3 년간 (2011~2013 년 ) 평균 22 건이넘었던 4/4 분기거래건수는금년에는연말에집중되는신규공급으로인한임대시장불안과펀딩지연문제등으로감소되어 15~20 건내외가 Closing 될전망임 2011 년 4Q : 23 건 2012 년 4Q : 23 건 2013 년 4Q : 22 건 구조조정물건공급및거래증가 구조조정물건이 10월과 11월에최소한건이상씩거래완료될예정에있으며, 건설과금융관련업종이보유하고있는물건들이꾸준하하이리빙, 특수건설게거래될전망임. 더불어, 당해년도실적제고를위한목적으로급매 Closing 예정물이공급되어연내거래완료될가능성이있음 블록딜물건공급 2/4 분기와 3/4 분기연속으로블록딜거래가발생되었고, 금융및대기업보유지방사옥이연말에블록딜형태로일부공급및거래될가능성이있음. 다만, 동매물들이주요오피스권역보다는지방물건중심이기때문에매수자들의관심은제한적일전망임 2/4 분기블랙스톤 3/4 분기한진중공업 간접투자매수비중연말과반회복 3/4 분기에다소주춤했던간접투자매수사례는 Closing 예정물건동향및동매수사례가연말에크게증가해왔던트랜드를감안했을때, 거래건수기준으로과반이상을회복할것으로보이며, 5 천억원이넘는스테이트타워광화문등대형빌딩위주매수로거래금액기준으로는 7 할이상을넘어설전망임 거래건수 거래금액 종전부동산 Closing 사례지속및관심확대 가격조정폭이작고, 명도시기가타매물보다긴단점으로여전히낙찰건수보다는유찰건수가많지만, 한국전력본사의매각으로인한종전부동산에대한관심이커져있어, 매분기 1~2 건의신규계약또는거래완료가예상됨 청계천정보화진흥원 Closing 예정 거래편중현상재심화 거래가주춤했던서울기타권역과 YBD 및 BBD 소재물건의거래가 3/4분기재개되면서전권역으로확대되었으나, 4/4분기에는다시 KBD 와 CBD 소재물건중심으로거래되면서편중현상이다시심화될전망임 KBD, CBD 서울기타 YBD, BBD 외국자본중대형물건매수재개 3/4 분기잠시주춤했던외국자본은 4/4 분기에는 5 천억원이넘는대형물건에대한매수를완료할예정에있으며, 복수의입찰물건에대한매입을추진중에있는바, 거래면적과거래금액측면에서비중확대가예상됨 스테이트타워광화문등

26 1. 조사개요 Ⅲ. 부록 : 신규부동산펀드설정현황 조사대상 2014년 3/4분기동안금융투자협회에등록된펀드로부동산, 특별자산, 재간접펀드중부동산및부동산간접투자상품에투자한펀드를대상으로함조사기간 2014년 7월 1일 ~ 2014년 9월 30일 자산운용사 eks 펀드명설정일 설정원본모집형태추가 / 단위특성분류투자지역 ( 백만원 ) 미래에셋자산운용미래에셋모기지사모부동산투자신탁 1( 파생형 ) 2014/07/01 20,000 사모추가장내파생해외 유진자산운용유진드림스퀘어사모부동산투자신탁 /07/01 15,000 사모단위 PF 대출형국내 베스타스자산운용베스타스사모부동산투자신탁 /07/02 80,000 사모단위임대형국내 미래에셋자산운용미래에셋맵스프런티어미국사모부동산투자신탁 3( 파생형 ) 2014/07/04 1,100 사모단위미분류해외 KB 자산운용 KB 롯데마스터리스사모부동산투자신탁 /07/04 204,000 사모단위임대형국내 미래에셋자산운용미래에셋맵스프런티어 NPL 사모부동산투자신탁 /07/04 6,856 사모단위미분류국내 하우자산운용하우사모 MBS 부동산투자신탁 /07/ 사모추가미분류국내 신한 BNP 파리비자산운용신한 BNPP 해외사모부동산투자신탁 /07/09 56,010 사모단위 PF 대출형해외 하우자산운용하우사모 MBS 부동산투자신탁 /07/11 2,000 사모추가미분류국내 제이피모간자산운용 JP 모간글로벌부동산자투자신탁 ( 리츠 - 재간접형 )C4 2014/07/14 25 공모추가 REITs 형해외 하이자산운용하이글로벌부동산투자신탁 [ 재간접형 ]S 2014/07/17 0 공모추가 REITs 형혼합 하나자산운용하나 HW 랜드칩사모부동산모투자신탁 /07/17 36,300 사모단위임대형국내 엠플러스자산운용엠플러스사모 MBS 부동산투자신탁 /07/18 3,000 사모단위미분류국내 현대자산운용현대사모부동산투자신탁 1[ABSTB] 2014/07/21 14,117 사모단위미분류국내 시몬느자산운용시몬느독일부동산사모투자신탁 /07/ 사모단위미분류해외 노무자이화자산운용노무라이화사모부동산투자신탁 /07/24 2,100 사모단위 PF 대출형국내 한국투신운용한국투자사모크리스탈카운티부동산투자신탁 2014/07/25 50,000 사모단위미분류국내 KTB 자산운용 KTB 칸피던스사모부동산투자신탁 /07/28 7,000 사모단위 PF 대출형국내 KTB 자산운용 KTB 칸피던스사모부동산투자신탁 /07/28 9,000 사모단위 PF 대출형국내 KTB 자산운용 KTB 칸피던스사모부동산투자신탁 /07/28 8,000 사모단위 PF 대출형국내 우리자산운용우리마일스톤 US 사모부동산투자신탁 5[ 재간접형 ] 2014/07/29 0 사모단위 REITs 형해외 유진자산운용유진드림스퀘어사모부동산투자신탁 /07/30 2,943 사모단위 PF 대출형국내 제이비자산운용 JB 오피스사모부동산투자신탁 /07/31 9,509 사모단위임대형국내 한국투신운용한국투자사모수원힐스테이트부동산투자신탁 2014/08/01 50,000 사모단위 PF 대출형국내 현대자산운용현대사모부동산투자신탁 2[ABCP] 2014/08/08 13,111 사모단위미분류국내 라살자산운용라살사모부동산투자신탁 /08/08 11,427 사모추가미분류해외 한국투신운용한국투자사모아시아 Opportunistic 부동산투자신탁 1( 재간접형 ) 2014/08/08 8,262 사모단위미분류해외 리치먼드자산운용리치먼드사모멀티플렉스부동산투자신탁 /08/22 3,000 사모단위임대형국내 KB 자산운용 KB 롯데마스터리스사모부동산투자신탁 /08/22 0 사모단위임대형국내 KDB 자산운용 KDB 김포풍무푸르지오센트레빌사모부동산투자신탁 2014/08/25 10,000 사모단위 PF 대출형국내 HDC 자산운용 HDC 사모부동산투자신탁 /08/28 10,000 사모단위미분류국내 골든브릿지자산운용골든브릿지사모부동산투자신탁 /08/29 10 사모단위임대형국내 KTB 자산운용 KTB 제니스사모부동산투자신탁 /09/03 5,846 사모단위 PF 대출형국내 마이애셋자산운용마이애셋 NPL 사모부동산투자신탁 AP2-1B 2014/09/03 122,200 사모단위미분류국내 JP 모간자산운용 JP 모간글로벌부동산자투자신탁 ( 리츠 - 재간접형 )A-E 2014/09/15 0 공모추가 REITs 형해외 한화자산운용 한화라살글로벌리츠부동산모투자신탁 ( 리츠-재간접형 ) 2014/09/19 38,527 공모 추가 REITs형 해외 한국투신운용 한국투자사모런던오피스부동산투자신탁 1( 파생형 ) 2014/09/19 55,780 사모 단위 미분류 해외 제이비자산운용 JB사모부동산MBS투자회사 /09/24 1,200 사모 단위 미분류 국내 이지스자산운용 이지스글로벌사모부동산투자신탁 /09/25 295,300 사모 단위 임대형 해외 마이애셋자산운용 마이애셋NPL사모부동산투자신탁AP /09/25 2,337 사모 단위 미분류 국내 이지스자산운용 이지스글로벌사모부동산투자신탁 /09/25 194,300 사모 단위 임대형 해외 한화자산운용 한화Value Add Strategy사모부동산투자신탁 3( 재간접형 ) 2014/09/25 4,832 사모 단위 미분류 해외 HDC자산운용 HDC사모부동산투자신탁 /09/30 9,983 사모 단위 미분류 국내 위자료는금융투자협회자료를기준으로상품설명서, 신문기사및각자산운용사질의답변을참고하여작성되었으며, 실제와차이가있을수있음

27 Ⅲ. 부록 : 6 대광역시오피스임대시장현황 1. 조사개요조사대상및내용부산, 대구, 대전등 6대광역시에소재하는연면적 6,600m2이상의 345개오피스빌딩을대상으로임대정보, 공실현황, 임대형태, 기타현황등에관한사항을조사함조사기간 2014 년 9 월 1 일 ~ 2014 년 9 월 30 일 2. 광역시별임대정보 ( 단위 : 천원 /3.3 m2, %) 구분인천부산대구울산광주대전 빌딩수 43 개 84 개 64 개 13 개 61 개 80 개 총공급면적 ( m2 ) 447,583 1,290,341 1,055, , , ,787 평균연면적 ( m2 ) 10,410 15,361 16,496 12,516 13,180 9,635 평균전용률 61.7% 61.6% 61.5% 58.4% 64.4% 65.1% 전세환산가 2,808 2,748 2,321 2,082 1,913 1,643 보증금 월세 관리비 % 8.2% 7.6% 8.6% 10.4% 8.8% 전환률 15.8% 12.4% 11.7% 12.0% 11.6% 14.9% 3Q_13 4Q_13 1Q_14 2Q_14 3Q_14 전세환산가 12% 10% 8% 6% 4% 2% 8.2% 7.1% 7.6% 8.6% 10.4% 8.8% 3,000 2,500 2,000 1,500 2,748 2,808 2,321 2,082 1,913 1,643 0% 부산인천대구울산광주대전 ,000 부산인천대구울산광주대전 월세 관리비 부산인천대구울산광주대전 10 부산인천대구울산광주대전

28 Now 2014 상공회의소빌딩 센트럴타워 트러스트타워 풍산빌딩 소재지 : 중구세종대로 소재지 : 분당구황새울로 312 번길 소재지 : 서초구마방로 소재지 : 서대문구충정로 규모 : B6/20F 규모 : B6/12F 규모 : B5/26F 규모 : B7/16F 연면적 : 113,907 m2 연면적 : 23,824 m2 연면적 : 36,208 m2 연면적 : 36,563 m2 준공시기 : 2005 년 준공시기 : 1997 년 준공시기 : 1995 년 준공시기 : 2011 년 POBA 강남타워 세우빌딩 전경련회관 현대인텔렉스빌딩 소재지 : 강남구학동로 소재지 : 영등포구여의공원로 소재지 : 영등포구여의대로 소재지 : 강남구언주로 규모 : B6/20F 규모 : B4/14F 규모 : B6/50F 규모 : B6/11F 연면적 : 45,348 m2 연면적 : 32,732 m2 연면적 : 168,507 m2 연면적 : 18,235 m2 준공시기 : 2011 년 준공시기 : 2007 년 준공시기 : 2013 년 준공시기 : 1997 년 제일약품빌딩 바로세움 3 차 연세재단세브란스빌딩 포스코 P&S 타워 소재지 : 서초구사평대로 규모 : B4/11F 연면적 : 12,264m2 준공시기 : 2003년 소재지 : 서초구서초대로77길 규모 : B5/15F 연면적 : 27,220m2 준공시기 : 2011년 소재지 : 중구통일로 규모 : B6/24F 연면적 : 108,887m2 준공시기 : 1993년 소재지 : 강남구테헤란로 규모 : B2/33F 연면적 : 43,299m2 준공시기 : 2003년

29 Now 2014 배재정동빌딩 강동그린타워 서울스퀘어 유니퀘스트빌딩 소재지 : 중구서소문로11길 규모 : B4/12F 연면적 : 36,243m2 준공시기 : 2004년 소재지 : 강동구천호대로 규모 : B6/18F 연면적 : 26,599m2 준공시기 : 2010년 소재지 : 중구한강대로 규모 : B2/23F 연면적 : 132,793m2 준공시기 : 2009년 소재지 : 분당구황새울로 규모 : B4/8F 연면적 : 8,251m2 준공시기 : 1999년 GT 타워 누리꿈스퀘어 분당 M 타워 아세아타워 소재지 : 서초구서초대로 규모 : B8/24F 연면적 : 54,583m2 준공시기 : 2011년 소재지 : 마포구월드컵북로 규모 : B4/22F 연면적 : 152,569 m2 준공시기 : 2007 년 소재지 : 분당구구미로 규모 : B4/8F 연면적 : 46,126 m2 준공시기 : 2009 년 소재지 : 강남구논현로 규모 : B5/16F 연면적 : 48,817m2 준공시기 : 1992년 더프라임타워 부평신라빌딩 그랑서울 KPX 빌딩 소재지 : 용산구원효로 90 길 소재지 : 부평구시장로 소재지 : 종로구종로 소재지 : 마포구마포대로 규모 : B6/30F 연면적 : 39,010m2 준공시기 : 2014년 규모 : B6/16F 연면적 : 21,707m2 준공시기 : 1998년 규모 : B7/24F 연면적 : 175,537m2 준공시기 : 2013년 규모 : B4/18F 연면적 : 19,769 m2 준공시기 : 2011 년