회사현황 구성 1부문 6본부 2사업부 17팀 종업원수 1명 자산관리규모 전체 1동, 126만 상세 오피스 1동 99만 / 연수원 4동 11만 / 물류, 복지, 리테일 등 4동 16만 사업분야 리서치 및 컨설팅 Research & Consulting 노상윤 팀장 2.23

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1 ISSN O F F I C E MARKET REPORT Q NO. 2 Office Rent Index Vacancy Rate %

2 회사현황 구성 1부문 6본부 2사업부 17팀 종업원수 1명 자산관리규모 전체 1동, 126만 상세 오피스 1동 99만 / 연수원 4동 11만 / 물류, 복지, 리테일 등 4동 16만 사업분야 리서치 및 컨설팅 Research & Consulting 노상윤 팀장 (rsy@mygenstar.com) 매입매각서비스 Transaction Service 개발사업기획 및 관리 Project Planning & Management 홍정호 상무 (h2zone.hong@mygenstar.com) 임대차서비스 Leasing Service 이재희 이사 (jh829.lee@mygenstar.com) 자산 및 시설관리 PM & FM 이준호 상무 (jh28.lee@mygenstar.com) 주택임대관리 Rental Housing Management 박상준 팀장 (sunny89@mygenstar.com) 공사관리서비스 Construction Management Service 자산실사 Due Diligence 최진원 팀장 (jin1.choi@mygenstar.com)

3 Table of Contents 1 Market Highlights 2 부동산경제지표 부동산지수 / 부동산시황 3 서울오피스임대시장 리서치개요 / 권역별임대현황 4 서울오피스수요및공급시장 흡수율 / 신규공급 서울오피스매매시장 직접 / 간접투자시장 ( 펀드, 리츠 ) 6 쉬어가는코너 부동산용어 7 지방오피스임대시장 분당 /6 대광역시 8 기획특집

4 OFFICE MARKET REPORT 1 Market Highlights CBD 특징및이슈동향 - 거래가집중된 3 분기에반해 4 분기미진 ( 거래건수 2 건, 거래금액 2,112 억원 ) - 대신금융그룹명동사옥 (3,369 m2 ) 공급으로 4 분기전체공급면적의 6.1% 차지 - 당분기유일한상승 (1%p ) 및임대료하락 (.3% ) 권역 임대시장 작년 2 분기이후꾸준히임대료상승및하락으로안정적인임대시장을유지해왔으나, 당분기에임대료는하락세로은상승세로전환됨 신규공급 19,872 원 /3.3 m2 (Office Rent Index = 136.4) 7.6% (.1%p ) 88,76 m2 (92.9% ) 임대사례 YBD 특징및이슈동향 누리꿈스퀘어 SIMPAC 타워 삼성화재본사빌딩 - 4 분기대한주택보증빌딩등 3 건, 1,478 억원의거래가이루어짐 - 마포권의 A 등급및 B 등급의빌딩에서공실이해소되며전분기대비하락 (.3p% ) KT&G 을지로사옥 캠브리지강남빌딩 공급사례 대신금융그룹명동사옥브랜드타워큐빅타워 1964 BUILDING 장은빌딩 임대시장요약 권역 (%) 보증금 월임대료 관리비 신규공급량 ( m2 ) 서울전체 19, ,437 7,744 31,639 88,76 CBD 134, ,778 88,878 37,94 3,369 GBD 112, ,48 72,41 31,73 26,29 YBD 1, ,19 64,316 29,936 - ETC 79, ,48 48,8 2,7 9,16 4

5 216 4Q NO.2 ETC 특징및이슈동향 - 4 분기 8 건 (44.4%), 3,92 억원 (32.4%) 의거래가이루어지며전체매매시장을주도 - 서울기타권의 A 등급빌딩을중심으로하락세 매매사례 임대사례 공급사례 매매시장 전분기대비거래금액감소자본환원율 분기만에하락 거래건수 거래금액 Cap.Rate 간접투자시장 (REF, REITs) 부동산펀드설정건수증가, 금액감소임대주택리츠위주로활발 펀드설정건수 설정금액 리츠인가건수 18 건 9,37 억원 (61.7% ).27% (.6%p ) 89 건 (2.3% ) 2 조 6,922 억원 (1.6% ) 16 건 (6.7% ) 1 Market Highlights 2 경제지표부동산시황 3 서울오피스임대시장 4 서울오피스수요및공급시장 GBD 특징및이슈동향 - 건강보험심사평가원등 건, 2,86 억원의거래가이루어짐 - 강남역에입지한테헤란빌딩은 8 억원에거래되어거래평단가는약 4, 만원 /3.3 m2을기록 - 1 년 3 분기이후지속적인하락으로권역중가장낮은 (6.1%) 기록 매매사례 TCC동양사옥신송빌딩 DSME빌딩프뢰벨교육센터 서울오피스매매시장 6 쉬어가는코너 건강보험심사평가원 매매시장요약 권역 거래건수 ( 건 ) 거래면적 ( m2 ) 거래금액 ( 억원 ) 매매가 ( 천원 /3.3 m2 ) Cap.Rate (%) 서울전체 18 23,666 9,37 13, CBD 2 34,618 2,112 2,16.89 GBD 46,3 2,86 2, YBD 3 36,4 1,478 13, ETC 8 113,13 3,92 9,3.37 삼성생명상계빌딩 7 지방오피스임대시장 8 기획특집

6 OFFICE MARKET REPORT 2 경제지표부동산지수 Economic & Real Estate Indicators 금리및물가변동 회사채 - 국고채 spread ( 우 ) 회사채 3 년,AA-( 좌 ) 국고채 3 년 ( 좌 ) 소비자물가상승률 ( 전년동월대비 ) ( 좌 ) 국고채및회사채금리전월대비상승 - 회사채금리 2.16%(14bps ), 국고채금리 1.69% (8bps ) 로전월대비상승 - 소비자물가상승률전년동월대비 1.34% 상승 (%, %p) 기업체감및경기지표변동 한국은행 BSI 전체산업한국은행 BSI 건설업한국은행 BSI 부동산업 건설업 / 부동산업전월대비소폭하락 - 한국은행 BSI 는전산업 72p(-), 건설업과부동산업은각각 62p(8p ), 7p(1p ) 기록 (P) 서울시신설및부도법인추이 ( 개 ) 서울시취업자수증감추이 (%) 4, 3 1 3, 3, 2, 2, 1, , 신설법인수 ( 좌 ) 부도법인수 ( 우 ) 전체취업지수 ( 전년동기대비변동률 ) 사무직종사자수 ( 전년동기대비변동률 ) 신설 / 부도법인전월대비모두감소 - `16 년 11 월기준, 신설법인은 2,87 개 (2.71% ), 부도법인은 8 개 (27.27% ) 로감소 취업자수및사무직종사자증가율동반감소 - `16 년 11 월기준, 취업자수는,1 천명 (.1% ), 사무직종사자는 1,23 천명 (3.13% ) 으로전년동월대비감소 지가변동률추이 (%) 서울시토지및건축물거래량추이 4, 3, 3, 2, 2, 1, 1,, ( 필지, 건 ) 지가변동률 ( 전국 ) 지가변동률 ( 서울 ) 토지거래량 건축물거래량 자료출처 : KOSIS, ECOS, 중소기업청, 온나라부동산 서울지가변동률.2% 상승 - `16 년 11 월기준, 전국지가변동률은전월대비.24% 상승, 서울은.2% 상승하여지속적인상승추세를이어감 서울시토지및건축물거래량모두증가 - `16 년 11 월기준, 토지거래량은전년동월대비 33,42 필지 (12.4% ), 건축물거래량은 31,828 건으로 (12.71% ) 전년동월대비증가 6

7 216 4Q NO.2 2 부동산시황 Real Estate News October 메리츠종금증권등도이치텔레콤본사사옥 2,6 억여원에사들인다 임대료 1% 저렴 ' 협동조합형뉴스테이 ' 첫공급 홍대인근에 1 층관광호텔신축 망우동등 4 곳자투리땅통합개발가능 내년연말부터상가, 오피스건물가격도개별공시추진 서울역오피스손바뀜활발 바닥찍었나 진격의부동산신탁사 올수주액사상첫 1 조넘는다 17 1 년새삼성사옥 1. 조쇼핑한부영 포스코사옥도사들이나 November 미래에셋美스테이트팜빌딩인수, 트랜스웨스턴社참여 인트러스, 종로알파빌딩 81 억원에사들인다 주목받는 ' 섹션오피스 ' 마곡서잇단완판 부영, 포스코건설송도사옥인수 올해만대기업사옥 3 곳매입 삼성 SRA 운용, 옛쌍용양회빌딩품는다 인수가 2,6 억달할듯 빌딩주부영 ' 파격할인 ' 임차인모시기안간힘 서울재개발. 재건축사업시추진위생략가능 市, 세부기준마련 December ' 덩치커진 ' 자산운용사 운용자산첫 9 조돌파 상암 DMC 랜드마크부지매각결국실패 ' 리츠 ' 방식개발유력 오피스빌딩양극화 프라임급 3.3 m2당매매가 2 만원웃돌아 서울주택도시공사, ' 공공디벨로퍼 ' 변신박차 ' 정책모기지 ' 내년부터요건강화 뭉칫돈빌딩으로, 거래액 6 조원돌파 1 Market Highlights 2 경제지표부동산시황 3 서울오피스임대시장 4 서울오피스수요및공급시장 도이치운용, 종로알파빌딩연내입찰예정 ' 신흥부촌 ' 이라더니 판교상가임대료 2 년째제자리 리츠, 부동산펀드겸업, 내년부터가능해진다 STX 남산타워 'LG 서울역빌딩 ' 으로개명 올해오피스거래사상최대 한은기준금리 개월째동결 ' 커지는불확실성 ' 영향 " 랜드마크빌딩마다 ' 군침 '" 오피스빌딩먹어치우는외국자본 젠스타 - 일본하세코라이브넷, 기업형임대주택업무협약체결 2 26 석유공사사옥, 2,376 억에팔린다 ' 강남허브 ' 대이동, 테헤란로 강남대로 27 내년정비사업물량대기 강남재건축또시장이끌까 서울오피스매매시장 6 쉬어가는코너 상암 DMC 상권임대료, 도심보다비싸다 대우조선해양서울사옥 1,7 억원에매각완료 찬바람부는오피스임대시장 리츠투자, 상승세꺾였나 금리상승에단기부진 AIG 글로벌부동산, 여의도 'IFC 서울 ' 매각 1,79 가구여의도시범 ' 신탁재건축 ' 나선다 용산구, 국제빌딩 4 구역도시환경정비사업본격시작 한국빌딩매매시장에해외투자자지속적유입 27 부동산투자회사법등개정안통과 제로에너지건축물, 용적률혜택 27 내년부동산 PF 시장 ' 빨간불 ' 28 상업업무용부동산거래량 23 만건, 지난 26 년이후최고치 7 지방오피스임대시장 8 기획특집 투자매각개발 / 공급임대 / 이전정책 / 금융 M&A/ 기타경제동향 7

8 OFFICE MARKET REPORT 3 리서치개요 Research Outline 3 대권역 Sub Market 서울오피스시장개요조사개요 - 대상 : 연면적 3,3m2이상오피스빌딩 ( 업무용 % 내외 ) - 내용 : 기준임대료, 공실현황, Tenant 변동등 - 기간 : ~ 표본수 : 총 847개조사권역 - 3대권역 (CBD, GBD, YBD) 및 ETC. 각권역을주요대로또는주요지하철역을중심으로세부지역으로나누어조사함 광화문신문로 남대문 종로 을지로 권역지역세부권역표본수 도심권 CBD 종로구 / 중구광화문 신문로, 남대문, 을지로, 종로, 도심기타 166 강남권 GBD 강남구 / 서초구테헤란로, 강남대로, 강남기타 31 여의도권 YBD 여의도 / 마포구동여의도, 서여의도, 마포권 ( 공덕동일부 ) 121 CBD Sub Maket 서울기타권 ETC 잠실 / 상암 / 그외지역잠실 송파 / 상암 / 그외지역 2 강남대로 테헤란로 서울오피스시장등급분류 GBD Sub Maket 오피스등급개요 - 임차인이사무공간을선택하는기준중에서계량화가가능한오피스빌딩의물리적 경제적 입지적요인에대해점수부여 - 각요인별가중치를두어개별오피스빌딩의점수를산출하고각지역별로등급을부여 - 등급은 Prime, A, B, C 네가지등급으로분류 마포권 등급분류요인 서여의도 구분 점 4 점 3 점 2 점 1 점 동여의도 YBD Sub Maket 물리적요인 임대면적 (3.3 m2 ) 건물연수 ( 년 ) 2, 이상 1,~2, 1,~1,,~1,, 미만 6미만 6~13 13~17 17~23 23이상 등급별서울조사표본현황 경제적요인 ( 천원 /3.3 m2 ) 12 이상 1~12 8~1 6~8 6 미만 입지적요인 접근성 ( 지하철역거리,m) 4 미만 4~1 1~3 3~ 이상 ( m2, 개 ) B 등급 3,326,313 (222) C 등급 2,87,34 (328) A 등급,489,324 (183) Prime 8,786,383 (114) 등급분류기준 등급 Prime A Grade B Grade C Grade 기준 상위 1% 이내 1~3% 3~6% 6~1% 권역내랜드마크수준의빌딩 권역내우수한빌딩 권역내평균수준의빌딩 권역내평균미만의빌딩 8

9 3 서울전체임대시장 Seoul Office Leasing Market CBD - : 134,668 원 /3.3 m2 (QoQ.3%, YoY 1.% ) - : 9.4% (QoQ 1.%p, YoY.%p ) YBD - : 1,74 원 /3.3 m2 (QoQ -, YoY.% ) - : 7.4% (QoQ.3%p, YoY.%p ) 구분 보증금 보증부월세 월임대료 GBD ETC - 당분기서울전체는 19,872 원 /3.3 m2 ( 전분기대비.1%, 전년동기대비.7% ) - 등급별로는 Prime 등급 (.2% ) 에서전분기대비가장큰하락폭을보임 - : 79,69 원 /3.3 m2 (QoQ.1%, YoY.4% ) - : 7.6% (QoQ.3%p, YoY.4%p ) - : 112,736 원 /3.3 m2 (QoQ.1%, YoY.4% ) - 권역별로는 CBD 에서전분기대비.3% 하락하였으며, GBD 와 ETC 에서는각각.1% 씩상승함 - : 6.1% (QoQ.3%p, YoY 1.2%p ) - 서울전체은 7.6%( 전분기대비.1%p, 전년동기대비.4%p ) 를기록하며상승세로전환 - 권역별로는 CBD 가전분기대비 1.%p 상승한 9.4% 로가장높은을기록 216 4Q NO.2 전세 관리비 서울전체 19, ,437 7,744,194,14 31,639 CBD 134, ,778 88,878 7,636,4 37,94 GBD 112, ,48 72,41 1,179,811 31,73 YBD 1, ,19 64,316 7,267,1 29,936 ETC 79, ,48 48,8 7,19,682 2,7 ( 원 /3.3 m2, %) 1 Market Highlights 2 경제지표부동산시황 3 서울오피스임대시장 4 서울오피스수요및공급시장 서울오피스매매시장 6 쉬어가는코너 권역별 Office Rent Index 추이 (23.1 = 1.) Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 등급별추이 (%) Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 지방오피스임대시장 8 기획특집 CBD GBD YBD ETC Prime A등급 B등급 C 등급 9

10 OFFICE MARKET REPORT 3 도심권 CBD Central Business District Leasing Market 주요시황 삼성계열사의서초타운이전에따른대형공실발생및 Prime 등급의임대료대폭인하영향으로하락 신규공급 134,668 원 /3.3 m2 (.3% ) 9.4% (1%p ) 3,369 m2 (1,183.% ) 독립문역 충정로역 배화여자대학 사직공원 경희궁 경복궁역 광화문역 서울역 경복궁 감리교신학대학교서대문역덕수궁시청역경기대학교 경찰청서울시립미술관중앙문화센터 4m 서소문근린공원염천교사거리 서울역 서울지방경찰청 광화문경복궁사거리정부종합청사 세종로사거리 서울시청 청계천 회현역 안국역 종로경찰서 인사동거리 을지로입구역 서울시립남산도서관 종각역 한화빌딩 명동역 창경궁 종묘 종로 3 가역 을지로3가역백병원 서울중부경찰서명동성당명동거리 숭의여자대학교 N 서울타워 서울특별시청남산별관 남산 혜화경찰서종로가역 방산시장을지로4가역 남산공원 중구청 충무로역 서울대학교병원 광장시장 동국대학교 중부시장 청계천 평화시장 오장동사거리 동대역 동대문 동대문역사문화공원역 남산2호터널종로광화문신문로국립극장을지로남대문 - 광화문 신문로권의흥국생명신문로빌딩, 종로권의그랑서울빌딩, 을지로권의 KT&G 을지로타워등의빌딩에서임대료기준이상승하였으나, 남대문권에위치한 Prime 등급의부영태평빌딩과 B 등급의연호빌딩에서임대료기준이대폭인하되며전체는전분기대비.3% 하락 주요변동 - Prime 등급의연세재단빌딩 ( 롯데글로벌로지스및 STX 중공업이입주 ), 센트럴플레이스빌딩 ( 메리츠화재입주 ), T 타워 ( 두산공작기계입주 ), D 타워 ( 루이비통코리아입주 ) 등에서공실이다소해소되었음 - 그러나, 삼성화재본사빌딩 ( 삼성화재이전 ), 부영태평빌딩 ( 삼성생명이전 ), 센터플레이스빌딩 ( 삼성화재이전 ) 등에입주해있던삼성계열사들이강남권역으로이전한영향으로대형공실이발생하며도심권전체은전월대비 1.%p 상승 2 빌딩명흥국생명신문로빌딩그랑서울빌딩 KT&G 을지로타워부영태평빌딩연호빌딩 174,2(.6% ) 28,8(3.% ) 121,(21.9% ) 127,4(28.6% ) 94,86(13.7% ) 세부권역별현황 구분 보증부월세보증금월임대료 전세 관리비 도심전체 134,668 (.3% ) 9.4% (1.% ) 888,778 88,878 1,179,811 37,94 광화문 신문로 17,31 (.1% ) 4.% (.2%p ) 723,112 72,311 7,913,86 27,876 남대문 13,82 (1.7% ) 13.9% (1.8%p ) 86,946 86,9 1,619,37 36,82 을지로 141, % (2.3%p ) 938,67 93,87 1,67,34 38,88 종로 14,263 (.%p ) 8.1% (1.1%p ) 98,718 9,872 1,9,98 39,71 도심기타 97, % (1.2%p ) 613,72 61,37 6,396,836 29,96 Office Rent Index & 추이 (%) 등급별현황 ( 원 /3.3 m2, %) 빌딩명연세재단빌딩센트럴플레이스 1.4%(1.%p ).7%(9.7%p ) % 12.% 9.% 12, 1, 8, 88, % 12, % 73, % 16.% 14.% 12.% 1.% T타워 D타워부영태평빌딩삼성화재본사빌딩센터플레이스빌딩.1%(7.8%p ) 18.8%(6.7%p ) 7.1%(7.3%p ) 4.%(4.%p ) 43.2%(38.9%p ) 6, 12 6.%.8% 4, 11 3.% 2, 37,94 4,94 33,33 1.% 1Q 2Q3Q4Q 1Q 2Q3Q4Q 1Q 2Q3Q4Q 1Q 2Q3Q4Q 1Q 2Q3Q4Q 1Q CBD Prime A등급 INDEX 월임대료 관리비 61,44 3, B등급 6.7% 49,11 24,294 C등급 8.% 6.% 4.% 2.%.% 1

11 3 강남권 GBD Gangnam Business District Leasing Market 주요시황 CBD 로부터의삼성계열사이전및확장수요로인한공실해소로임대시장안정 신규공급 112,736 원 /3.3 m2 (.1% ) 6.1% (.3%p ) 26,29 m2 (8.% ) 고속터미널역 4m 서초역 잠원역 잠원119 안전센터서울고등법원 교대입구삼거리 반포역 반포IC 사평역 교대역 남부터미널 리버사이드강남을지병원호텔서울세관신사역학동공원학동역 잠원 IC 서울교육대학 논현역 언주역신논현역 KT강남지사교보강남타워국기원역삼역 서일중학교강남역거리 강남역삼성전자서초사옥삼성화재서초사옥 남부터미널역 논현초등학교 서초 IC 도산공원사거리 뱅뱅사거리 서울 YMCA 강남지회 디오빌양재타워 서초구청 양재역 영동고등학교 강남구청역 강남구보건소 강남파이낸스센터 선정릉역 양재전화국사거리 도곡공원 강남구청 강남교육지원청 정릉 선릉역 진선여자고등학교 강남세브란스병원 한티역 매봉역 청담근린공원 청담역 봉은사역봉은사 삼성중앙역 216 4Q NO.2 코엑스 베스티안병원 단국사법대학부속고등학교 도곡역 삼성역 포스코센터빌딩휘문고등학교 대치역 강남대로 구룡역 종합운동장역 학여울역 테헤란로 - 테헤란로권에서는동우빌딩 ( 임대료기준하락 ) 의영향으로전분기대비.1% 하락하였으나, 강남대로권 ( 테헤란빌딩 - 임대료기준상승 ) 에서.1% 강남기타권 ( 하이브랜드빌딩, 금하빌딩 - 임대료기준상승 ) 에서.4% 상승하며강남권역전체상승에영향 1 Market Highlights 2 경제지표부동산시황 3 서울오피스임대시장 4 서울오피스수요및공급시장 주요변동 빌딩명동우빌딩테헤란빌딩 93,43(9.3% ) 11,(19.4% ) - 서초동삼성타운을중심으로삼성계열사가강남권역으로이전 ( 캠브리지강남빌딩 - 삼성화재입주, 삼성생명서초타워 삼성생명, 삼성증권입주 ) 하며전분기대비 Prime 등급의은.4%p 하락 - 권역별로는테헤란로권 ( 우신빌딩 - 뉴트리바이오텍, 라온시큐어입주 ) 에서전분기대비.2%p, 강남대로권 ( 캠브리지강남빌딩, 대각빌딩등의영향 ) 에서 1.1%p 하락하며강남권전체은.3%p 하락한 6.1% 로나타남 세부권역별현황 구분 보증부월세보증금월임대료 전세 관리비 강남전체 112,736 (.1% ) 6.1% (.3%p ) 72,48 72,41 7,267,1 31,73 테헤란로 12,172 (.1% ).6% (.2%p ) 777,63 77,76 7,781,73 33,8 강남대로 121,9 (.1% ) 6.4% (1.1%p ) 791,91 79,19 8,23,223 33,3 강남기타 9,493 (.4% ) 7.% 67,391 6,739,47,989 26,81 서울오피스매매시장 6 쉬어가는코너 하이브랜드빌딩 8,9(2.% ) 금하빌딩빌딩명 캠브리지강남빌딩삼성생명서초타워우신빌딩대각빌딩 99,(.9% ) %(32.%p ) 11.3%(3.9%p ) 8.1%(2.1%p ) 6.2%(3.2%p ) Office Rent Index & 추이 Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q INDEX (%) 등급별현황 ( 원 /3.3 m2, %) 1.% 12.% 9.% 6.% 3.%.% 1, 8, 6, 4, 2, 72,41 6.1% 31,73 GBD 월임대료 86, % 36,183 Prime 관리비 71,973 8.% 31,639 A 등급 62,12.% 28,41 B 등급 6.2% 48,772 24,987 C 등급 12.% 1.% 8.% 6.% 4.% 2.%.% 7 지방오피스임대시장 8 기획특집 11

12 OFFICE MARKET REPORT 3 여의도권 YBD Yeouido Business District Leasing Market 선유도공원 양평동사거리 양화대교 당산역 성산초등학교 합정역 성산중학교 한강공원 홍익대학교 상수역 서강대교 와우공원 광흥창역 밤섬 한강 서강대역 신촌연세병원 강변북로 마포대교 노고산동체육공원 서강대학교 대흥역 염리초등학교 마포역 마포경찰서 원효초등학교 서울서부지방법원 공덕역 애오개역 한겨레신문효창공원 올레 kt 원효지사 숙명여자대학교 효창공원역 주요시황 마포권을중심으로한공실해소의영향으로전분기에이어연속하락 1,74 원 /3.3 m2 7.4% (.3%p ) 국회의사당샛강 KBS 국회의사당역여의도공원 IFC 여의도역한강성심병원금융감독원영등포시장역올림픽대로 KBS별관충무병원샛강생태공원영등포공원신길역샛강역 4m 영등포역대방역 여의나루역 한강공원여의도지구 63 시티 원효대교 노량진역 한강철교 노들역 한국철도공사용산차량기지 서울우편집중국 노들섬서여의도 용산전자상가 한강대교 용산역 이마트용산역점 동여의도 중앙대부속용산병원 마포권 신규공급 m2 - 여의도권전체는모든권역과등급에서변동요인이발생하지않아보합세유지 - 권역별로는동여의도권 (SIMPAC 타워 - 바디텍플래티늄 ) 에서전분기대비.3%p, 서여의도권 ( 여의도용산빌딩영향 ) 에서.1%p, 마포권 ( 재화스퀘어 - 유아이그룹, 나이스신용정보등입주 ) 에서 1.%p 하락 - 등급별로는 Prime 등급 (FKI Tower- 한화건설이전 ) 에서.2%p 상승하였으나, A 등급 ( 재화스퀘어빌딩, KTB 빌딩등의영향 ) 에서 1.%p, B 등급 ( 일진빌딩 - 통일부북한인권재단입주 ) 에서 1.1%p, C 등급 ( 씨티플라자빌딩영향 ) 에서.1%p 하락하며 YBD 전체은전분기대비.3%p 하락한 7.4% 로나타남 주요변동 세부권역별현황 구분 보증부월세보증금월임대료 전세 관리비 여의도전체 1,74 7.4% (.3%p ) 643,19 64,316 7,19,682 29,936 동여의도 114, % (.3%p ) 739,47 73,947 8,28,772 33,1 서여의도 71,21 4.2% (.1%p ) 441,2 44,1 4,68,22 22,326 마포권 73,48 4.% (1.%p ) 44,611 44,61 4,81,663 24,314 빌딩명 Office Rent Index & 추이 (%) 등급별현황 ( 원 /3.3 m2, %) 2 SIMPAC타워여의도용산빌딩재화스퀘어 FKI TOWER KTB빌딩일진빌딩씨티플라자빌딩 %(2.%p ) 6.6%(7.%p ) %(18.9%p ) 3.2%(2.3%p ) 1.8%(7.2%p ) 12.3%(.9%p ) 1.1%(9.4%p ) % 12.% 9.% 1, 8, 6, 13 6.% 4, %.% 2, 1Q 2Q3Q4Q 1Q 2Q3Q4Q 1Q 2Q3Q4Q 1Q 2Q3Q4Q 1Q 2Q3Q4Q 1Q ,16 1.9% 64,316 6,99 7.4% 29,936 36,333 7.% 31,144 YBD Prime A등급 INDEX 월임대료관리비 47,932.% 24,896 B등급 37, % 2, C등급 16.% 14.% 12.% 1.% 8.% 6.% 4.% 2.%.% 12

13 3 서울기타 ETC Seoul ETC Leasing Market 주요시황 잠실 송파권역의공실증가에도불구하고상암및기타지역의공실해소로전체소폭하락 신규공급 79,69 원 /3.3 m2 (.1% ) 7.6% (.3%p ) 9,18 m2 (92.9% ) 월드컵공원 구로구 서울월드컵경기장 영등포구 금천구 8m 영등포역 국회의사당 보라매공원 서대문구 연세대학교 서강대학교 63 시티 인왕산 동작구중앙대학교 숭실대학교 관악구 서울대학교 성균관대학교 경복궝종묘서울시청중구 국립중앙박물관 국립서울현충원 동국대학교 남산 예술의전당 성북구 잠원 IC 반포 IC 고려대학교서울시립대학교동대문구 한남 IC 서초 IC 성동구 강남구 경희대학교 한양대학교 양재 IC 구룡산 어린이대공원 잠실종합운동장 216 4Q NO.2 광진구 대모산 중랑구 아차산 롯데월드송파구 수서 IC 상암 올림픽공원 송파 IC 강동구 잠실 송파 - 잠실 송파권에위치한 Prime 등급의향군 SDS 타워서관 ( 향군잠실타워 B 블럭 ) 임대료기준이상승하며 ETC 권역전체상승에영향 1 Market Highlights 2 경제지표부동산시황 3 서울오피스임대시장 4 서울오피스수요및공급시장 주요변동 빌딩명향군SDS 타워서관한통빌딩빌딩명 13,7(6.1% ),3(.6% ) - 등급별로는 Prime 등급에서누리꿈스퀘어 (CJ 헬로비젼이전 ) 와 LS 용산타워 ( 스케쳐스코리아 - 트윈시티남산으로이전 ) 에서공실이발생하며전분기대비.4%p 상승하였으나, A 등급에서트윈시티남산 (CJ 올리브네트웍스입주 - 분당퍼스트타워에서이전 ) 과임광빌딩신관 ( 농협손해보험입주 ) 에서대형공실이해소되어 1.9%p 하락 - 권역별로는잠실 송파권 ( 웅산빌딩 - 누리안이전, 두암빌딩 - 엠피시콜센타이전 ) 에서전분기대비.4%p 상승하였으나, 상암권 (YTN Newsquare 빌딩영향 ) 에서.2%p, 그외지역 ( 뉴월드빌딩 - 애경그룹계열사입주 ) 에서.%p 하락하며 ETC 권역전체은.3%p 하락한 7.6% 로나타남 세부권역별현황 구분 보증부월세보증금월임대료 전세 관리비 기타전체 79,69 (.1% ) 7.6% (.3%p ) 488,48 48,8,194,14 2,7 잠실 송파 84,64 (.9% ) 4.6% (.4%p ) 26,77 2,68,34,718 2,823 상암 68, % (.2%p ) 41,424 4,142 4,41,668 24,72 그외 ( 서울 ) 81,16 8.3% (.%p ) 1,33,133,362,464 2,669 서울오피스매매시장 6 쉬어가는코너 9 1 누리꿈스퀘어 LS용산타워트윈시티남산임광빌딩신관웅산빌딩두암빌딩 YTN Newsquare 뉴월드빌딩 1.3%(4.%p ) 8.1%(3.2%p ) 34.%(36.4%p ) %(21.7%p ) 3.%(3.%p ) 43.%(21.%p ) 4.8%(6.6%p ) 19.4%(29.7%p ) Office Rent Index & 추이 Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q INDEX (%) 등급별현황 ( 원 /3.3 m2, %) 1.% 12.% 9.% 6.% 3.%.% 6, 4, 2, 48,8 7.6% 2,7 ETC 월임대료 7,63 6.% 28,194 Prime 관리비 1, % 28,4 A 등급 46, % 24,472 B 등급 37, % 19,8 C 등급 14.% 12.% 1.% 8.% 6.% 4.% 2.%.% 7 지방오피스임대시장 8 기획특집 13

14 OFFICE MARKET REPORT 3 당분기주요임대차사례 Major Office Relocations CBD 주요임대사례현황 빌딩명소재지업종임차인임차면적 ( m2 ) 연세재단빌딩남대문로 가 84 물류 운송업, 내연기관제조업 롯데글로벌로지스, STX 중공업 11,48 D 타워청진동 249 가방및도매업루이비통코리아 6,211 The-K Twin Towers 중학동 19 생명보험업처브라이프생명보험 4,38 트윈트리타워순화동 -2 신용조합, 인터넷정보매개서비스업 NH 농협은행, Yap 컴퍼니 T 타워남대문로 가 827 기계및장비도매업두산공작기계 3,249 4,131 에이스타워순화동 1-17 장의관련서비스업좋은라이프 1,689 GBD 주요임대사례현황 빌딩명소재지업종임차인임차면적 ( m2 ) 캠브리지강남빌딩양재동 21 보험업삼성화재 3,689 삼성생명서초타워서초동 선물중개업삼성선물 3,22 연세재단빌딩 현대인텔렉스빌딩논현동 261 시스템소프트웨어개발업데이터솔루션 2,829 동일타워대치동 14 광고대행업재산커뮤니케이션즈 2,61 대각빌딩서초동 생명보험업미래에셋생명 1,662 YBD 주요임대사례현황 빌딩명소재지업종임차인임차면적 ( m2 ) 캠브리지강남빌딩 재화스퀘어염리동 신용조사및추심대행업나이스신용정보 2,3 SIMPAC 타워여의도동 34-1 헬스클럽바디텍플래티늄 1,798 휴렛팩커드빌딩여의도동 23-6 의학및약학연구개발업신라젠 1,471 태영빌딩공덕동 22- 건물및토목엔지니어링서비스업 수성엔지니어링 1,8 ETC 주요임대사례현황 SIMPAC 타워 빌딩명소재지업종임차인임차면적 ( m2 ) 트윈시티남산동자동 6 소프트웨어개발및공급업, 기타신발제조업 CJ 올리브네트웍스 / 스케쳐스코리아 11,91 임광빌딩신관미근동 27 손해보험업농협손해보험 6,479 한국루터회관신천동 7-2 손해보험업메리츠화재 2,892 충정타워충정로 3 가 464 기타법무관련서비스업케이뱅크 2,499 전문건설공제조합회관신대방동 39-7 유선통신업 SK 플래닛 1,6 트윈시티남산 업종자료출처 : 한국 CRETOP 기업정보조회 14

15 216 4Q NO.2 서울임대현황 CBD GBD YBD ETC 서울 구분 등급별 세부권역별 등급별 세부권역별 등급별 세부권역별 등급별 세부권역별 보증금 보증부월세 월임대료 전세 관리비 16.3Q 16.4Q 16.3Q 16.4Q 16.3Q 16.4Q 16.3Q 16.4Q 16.3Q 16.4Q 16.3Q 16.4Q 전체 19,99 19,872 7.% 7.6% 77,974 77,437 7,797 7,744 7,648,39 7,636,4 31,67 31,639 Prime 134, , % 8.% 89,72 889,366 89,7 88,937 9,937,18 9,98,271 36,926 36,82 A 14,36 14,14 8.3% 7.6% 66,43 69,93 66,4 6,993 6,944,22 6,942,826 31,23 31,22 B 89,28 89,99 7.% 6.9% 9,117 9,91,912,99,66,844,662,689 27,171 27,191 C 67,931 67,968.8%.6% 41,1 41,84 41, 41,84 4,333,231 4,33,716 21,73 21,734 전체 13, , % 9.4% 891,18 888,778 89,12 88,878 1,23,361 1,179,811 37,276 37,94 Prime 13,397 12,64 8.8% 1.8% 1,26,2 1,21,686 12,6 12,169 11,86,49 11,776,443 4,887 4,94 A 113, , %.8% 732, ,837 73,284 73,284 8,327,82 8,327,82 33,33 33,33 B 97,96 98, % 8.8% 612, ,41 61,228 61,44 6,732,9 6,7,91 3,426 3, C 78,174 78, % 6.7% 49,11 49,11 49,11 49,11,62,88,62,88 24,294 24,294 광화문신문로 17,4 17,31 4.7% 4.% 721, ,112 72,197 72,311 7,9,993 7,913,86 27,876 27,876 남대문 133,126 13, % 13.9% 87,664 86,946 87,66 86,9 1,849,7 1,619,37 37,3 36,82 을지로 141,92 141,988.9% 8.2% 938,12 938,67 93,81 93,87 1,63,319 1,67,34 38,869 38,88 종로 144,36 14, % 8.1% 93,6 98,718 9,36 9,872 1,3,241 1,9,98 39,42 39,71 도심기타 97,886 97,886.9% 4.7% 613,72 613,72 61,37 61,37 6,396,836 6,396,836 29,96 29,96 전체 112,67 112, % 6.1% 72,29 72,48 72,26 72,41 7,26,919 7,267,1 31,79 31,73 Prime 131, ,63.% 4.6% 866, ,212 86,692 86,721 9,318,634 9,321,883 36,4 36,183 A 112, , % 8.% 72,6 719,732 72,1 71,973 6,963,268 6,99,933 31,664 31,639 B 98,4 98,49 6.4%.% 621, ,23 62,12 62,12,769,714,769,217 28,41 28,41 C 79,79 79, % 6.2% 486, ,72 48,633 48,772 4,1,147 4,13,68 24,98 24,987 테헤란로 12,239 12,172.8%.6% 777,3 777,63 77,7 77,76 7,78,68 7,781,73 33,19 33,8 강남대로 121, ,9 7.% 6.4% 79, ,91 79,83 79,19 8,223,44 8,23,223 33,3 33,3 강남기타 9,17 9,493 7.% 7.% 66,311 67,391 6,631 6,739,467,78,47,989 26,67 26,81 전체 1,74 1,74 7.7% 7.4% 643,19 643,19 64,316 64,316 7,19,682 7,19,682 29,936 29,936 Prime 133, , % 1.9% 881,63 881,63 88,16 88,16 9,3,716 9,3,716 36,333 36,333 A 98,63 98,63 8.3% 7.% 69,9 69,9 6,99 6,99 7,3,737 7,3,737 31,144 31,144 B 77,641 77, %.% 479, ,316 47,932 47,932,28,3,28,3 24,896 24,896 C 61,482 61, % 2.6% 371, ,789 37,179 37,179 4,124,927 4,124,927 2, 2, 동여의도 114, , % 8.8% 739,47 739,47 73,947 73,947 8,28,772 8,28,772 33,1 33,1 서여의도 71,21 71,21 4.3% 4.2% 441,2 441,2 44,1 44,1 4,68,22 4,68,22 22,326 22,326 마포권 73,48 73,48.% 4.% 44,611 44,611 44,61 44,61 4,81,663 4,81,663 24,314 24,314 전체 79,491 79,69 7.9% 7.6% 487, ,48 48,77 48,8,18,71,194,14 2,477 2,7 Prime 9,798 91,19 6.1% 6.% 67,93 7,628 6,793 7,63 6,61,63 6,91,2 28,93 28,194 A 8,848 8, % 8.9% 18,126 18,126 1,813 1,813,73,746,73,746 28,4 28,4 B 7,944 7, % 8.8% 461, ,822 46,182 46,182 4,762,314 4,762,314 24,472 24,472 C 61,4 61,21 6.4% 6.7% 373, ,171 37,331 37,317 3,961,947 3,96,373 19,87 19,8 잠실 송파권 83,96 84,64 4.2% 4.6% 21,498 26,77 2,1 2,68,29,36,34,718 2,87 2,823 상암 68,729 68, % 8.2% 41,424 41,424 4,142 4,142 4,41,668 4,41,668 24,72 24,72 그외지역 81,133 81,16 8.8% 8.3% 1,387 1,33,139,133,363,87,362,464 2,69 2,669 1 Market Highlights 2 경제지표부동산시황 3 서울오피스임대시장 4 서울오피스수요및공급시장 서울오피스매매시장 6 쉬어가는코너 7 지방오피스임대시장 8 기획특집 1

16 OFFICE MARKET REPORT 4 서울오피스수요및공급시장 16 년 4 분기신규공급건수는 건이며, 공급면적은 88,76 m2로전분기대비 66.9% 감소 - 권역별로는 GBD 에 3 건, CBD 와 ETC 에각각 1 건씩공급되었고, 공급면적의비중은 CBD 가 4 분기전체공급의 6.1% 인 3,369 m2, GBD 가 29.6% 인 26,29 m2, ETC 가 1.3% 인 9,16 m2가공급되었음 - 1 만평이상의대형오피스는 CBD 에 1 건 (3,369 m2 ) 이공급되었고, 1 만평이하는 4 건, 3,396 m2가공급됨 - 당분기주요신규공급사례로는대신금융그룹명동사옥 (3,369 m2, 을지로 ), 1964BUILDING( 남양유업신사옥, 1,29 m2, 강남기타 ), 장은빌딩 (9,16 m2, 잠실 송파 ) 등이준공됨 - 17 년 1 분기에는기업은행제 2 사옥, K 타워, TOWER 73 등을포함한총 건, 23,334 m2가공급예정에있어당분기보다공급면적이크게증가할전망이며, 17 년에는마곡업무지구에총 11 개동, 36,972 m2규모의오피스공급이예정되어있어서울서부권의새로운업무권역이형성될것으로기대됨 Demand & Supply Market 서울전체누적공급량추이 ( 천m2, %) 권역별추이 ( 천m2 ) 39, 2.% 6 주요시장지표 37, 3, 1.% 4 공급건수 동 33, 31, 29, 1.%.% 3 2 공급면적 88,76 m2 (Q-o-Q: 66,9% ) 27, 2.% 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 공급면적 증감률 CBD GBD YBD ETC 조사기간 : 216.1~12 월말자료출처 : 자치구별건축물사용승인자료 당분기신규공급사례 ( m2 ) 권역빌딩명소재지연면적층수소유주 CBD 대신금융그룹명동사옥저동 1 가 48 3,369 B7/26F 대신증권 브랜드타워반포동 ,98 B6/16F 브랜드칸 GBD 큐빅타워논현동 7-4 4,1 B3/11F 개인 1964BUILDING 논현동 ,29 B4/1F 금양흥업 ETC 장은빌딩방이동 ,16 B4/19F 장은실업 대신금융그룹명동사옥 조사기간 : 216.1~12 월말자료출처 : 자치구별건축물사용승인자료 차분기주요신규공급예정사례 ( m2 ) 권역빌딩명소재지연면적층수소유주 CBD 기업은행제 2 사옥을지로 2 가 ,181. B7/27F KTB 자산운용 한성청담동빌딩첨당동 ,787.6 B7/16F 한성인베스트먼트 ETC K 타워 ( 구미래에셋빌딩 ) 여의도동 ,6.8 B/1F KTB 컨퍼던스사모신탁 TOWER 73 신천동 ,71.4 B4/27F 현대사모부동산신탁 1964BUILDING ( 남양유업신사옥 ) 조사기간 : 216.1~12 월말자료출처 : 자치구별건축물사용승인자료 16

17 216 4Q NO.2 신규공급오피스산입에따른 - 당분기신규오피스는총 개동 88,76 m2가공급되었으며전분기보다 66.9% 감소한물량임 - 서울전체의은 7.7% 기록 4Q 서울 Stock( 누적 ) 대비 ( 천m2, %) 4, 9.4% 1. 4, 7.7% 7.4% 7.6% 3, 8. 6.% 3, 6. 2, 2, 4. 1, 1, 2., 38,788 9,64 13,32,77 1,762. Seoul CBD GBD YBD ETC A&B 스프레드추이 서울 Stock ( 누적, 단위천m2 ) Stock대비 Spread A B 서울시오피스흡수율산정 - 서울전체의흡수율은.82% 로전분기대비.7%p 하락하였으나, 1년 3분기이후연속양 (+) 의흡수율을유지하고있음 - 권역별로는 CBD(.%p ) 를제외한모든권역에서양의값을보였으며 GBD는.7% 로나타나당분기가장높은흡수율을기록 - CBD권역은삼성계열사의이전에따른공실발생이흡수율감소에영향을준것으로판단됨 (%, %p) Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q Market Highlights 2 경제지표부동산시황 3 서울오피스임대시장 4 서울오피스수요및공급시장 서울시오피스흡수율 ( 천m2 ) 권역별흡수율 (%) Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 서울오피스매매시장 6 쉬어가는코너 서울 CBD GBD YBD ETC 서울전체 CBD GBD YBD ETC 참고 오피스신규공급에따른변동을살펴보기위해, 신축오피스 * 의안정화기간을고려한분석 ( 이하 A 모델 ) 에미반영된신축간주오피스및 16.4Q 에공급된신축오피스를서울시오피스 Stock 모집단에권역별로대입 분석함 ( 이하 B 모델 ) 신축오피스 : 216 년 1 월 1 일 ~12 월 31 일까지공급된연면적 3,3 m2이상오피스신축간주오피스 : 신축후 1 년미만의 %( 자연 ) 초과오피스, 협의중인임대면적불포함 A 모델 : 신축간주오피스를제외한표본을대상으로산정된 B 모델 : 기존표본에신축간주오피스를포함하여산정된 흡수율 : 당분기흡수면적 전분기임대면적흡수면적 : 당분기임대면적 - 전분기임대면적임대면적 : 해당분기누적공급량 X(1- 서울누적 Stock 대비 ) 7 지방오피스임대시장 8 기획특집 17

18 OFFICE MARKET REPORT 서울오피스매매시장 Seoul Office Capital Market 주요시장지표 조사개요 - 대상 : 서울에소재한 3,3 m2이상거래된오피스빌딩 - 내용 : 매매시기, 매매금액. 매도자 / 매수자등 - 기간 : ~ 기준 : 거래완료일 ( 잔금지급에따른소유권이전종료 ) 권역별거래현황 MAP CBD - 거래규모 : 2건 (34,618 m2 ) ETC - 거래금액 : 2,112 억원 (2,16 천원 /3.3 m2 ) - 거래사례 : DSME빌딩, 현대계동사옥 - 거래규모 : 8건 (113,13 m2 ) - 거래금액 : 3,92 억원 (9,3 천원 /3.3 m2 ) - 거래사례 : 신도림미래타워, 한국컴퓨터빌딩, TCC 동양사옥등 거래건수 18 건 거래면적 총거래금액 23,666 m2 (Q-o-Q : 47.% ) 9,37 억원 (Q-o-Q : 61.7% ) 거래평단가 13,668 천원 /3.3 m2 (Q-o-Q : 26.9% ) YBD - 거래규모 : 3 건 (36,4 m2 ) - 거래금액 : 1,478 억원 (13,382 천원 /3.3 m2 ) - 거래사례 : 신송빌딩, 대한주택보증빌딩, 장덕빌딩 GBD - 거래규모 : 건 (46,3 m2 ) - 거래금액 : 2,86 억원 (2,13 천원 /3.3 m2 ) - 거래사례 : 건강보험심사평가원, 프뢰벨교육센터, 테헤란빌딩, 구구빌딩 서울시오피스거래시장규모추이 서울시오피스거래평단가추이 ( 천m2 ) ( 좌 ) ( 건 ) ( 우 ) ( 억원 ) ( 좌 ) ( 원 /3.3m2) ( 우 ) 2 3, 2, 4 2 2, 2, 3 1 2, 1, 1, 2 1 1, 1, 1,, 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 거래면적 거래건수 거래금액 거래평단가 조사기간 : 216.1~12 월말 18

19 매매시장동향 Capital Market Trends 16 년 4 분기매매건수는 18 건이며, 거래금액은 9,37 억원으로전분기대비 61.3%, 전년동기대비 14.% 감소 - 권역별거래건수는 ETC 가 8 건 (113,13 m2 ) 으로가장많았으며, GBD 건 (46,3 m2 ), YBD 3 건 (36,4 m2 ), CBD 2 건 (34,618 m2 ) 순으로거래가많이이루어짐 - 거래금액별로는 ETC 에서 3,92 억원, GBD 는 2,86 억원, CBD 는 2,112 억원에서거래가활발히이루어지며당분기시장을주도함 - 전체거래평단가는전분기대비 26.9% 감소한 13,668 천원으로집계되었으며, 전분기대비거래평단가감소원인으로는한국컴퓨터빌딩, 신도림미래타워등집합건물오피스거래가격이낮게형성되었기때문으로판단됨 - 당분기주요거래사례로는 DSME 빌딩 (24,84 m2 ), 건강보험심사평가원빌딩 (18,9 m2 ), TCC 동양사옥 (29,12 m2 ) 등이거래되었으며, 월별로는 1 월 (9 건 ) 에거래가집중되었음 권역별거래건수및면적현황 1, 8, 6, 4, 2, 국적별현황 CBD 거래면적 거래건수 GBD YBD ETC 권역별거래금액및평단가현황 ( 천m2 ) ( 좌 ) ( 건 ) ( 우 ) ( 억원 ) ( 좌 ) ( 천원 /3.3m2) ( 우 ) ( 억원 ) 6, 3 CBD 거래금액 규모별추이 GBD YBD ETC 거래평단가 216 4Q NO.2 2, 2, 1, 1,, ( 억원 ) 1 Market Highlights 2 경제지표부동산시황 3 서울오피스임대시장 4 서울오피스수요및공급시장 3, 3, 2, 2, 1, 1,, 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 국내 해외 3, 3, 2, 2, 1, 1,, 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 만평미만 1만평이상 서울오피스매매시장 6 쉬어가는코너 매도자구성변화 ( 억원 ) 매수자구성변화 ( 억원 ) 3, 3, 2, 2, 1, 1,, 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q ABS 리츠 펀드 직접 3, 3, 2, 2, 1, 1,, 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q ABS 리츠 펀드 직접 7 지방오피스임대시장 8 기획특집 조사기간 : 216.1~12 월말 19

20 OFFICE MARKET REPORT 당분기주요매매사례 Major Office Transactions DSME빌딩건강보험심사평가원빌딩 CBD 주요매매사례현황 월빌딩명소재지거래면적규모 1 DSME 빌딩다동 8 24,84 B/17F 11 현대계동사옥계동 ,764 B3/1F GBD 주요매매사례현황 월빌딩명소재지거래면적규모 1 매매가 ( 평단가 ) 17,, (22,611) 41,16,317 (13,937) 매매가 ( 평단가 ) 건강보험심사평가원빌딩서초동 ,9 B3/1F 93,674,438 (16,38) 건강보험심사평가원빌딩서초동 ,72 B3/1F 47,46,389 (17,293) 프뢰벨교육센터논현동 9-2 7,9 B3/8F 11 테헤란빌딩역삼동 ,2 B3/1F 12 구구빌딩삼성동 ,97 B2/8F YBD 주요매매사례현황 월빌딩명소재지거래면적규모 1 신송빌딩여의도동 ,938 B7/2F 대한주택보증빌딩여의도동 ,18 B4/11F 12 장덕빌딩여의도동 ,48 B4/1F 44,, (19,243) 8,, (4,31) 2,, (17,49) 매매가 ( 평단가 ) 69,7, (1,42) 8,817, (12,3) 19,2, (1,22) 매도자매수자 대우조선해양주식회사캡스톤다동전문투자형사모부동산 현대중공업재단법인아산나눔재단 매도자매수자 건강보험심사평가원주식회사메디커뮤니케이션 주식회사메디커뮤니케이션명인제약주식회사 개인한국국토정보공사 트리스타주식회사퍼시픽제 2 호전문사모부동산 개인현대엠파트너스주식회사 매도자매수자 ( m2, 천원 ) ( m2, 천원 ) 미래에셋맵스프런티어사모부동산코람코전문투자형사모부동산 주택도시보증공사한국기업데이터주식회사 여의도순복음교회더불어민주당 ( m2, 천원 ) 한국컴퓨터빌딩 신도림미래타워 ETC 주요매매사례현황 월 빌딩명 소재지 거래면적 규모 교보생명성동빌딩 도선동 ,194 B21/1F 1 삼성생명풍납빌딩 풍납동 473-3,946 B1/F 대준빌딩 석촌동 286-6,379 B4/8F 다산빌딩 시흥동 ,69 B2/6F 11 신도림미래타워 신도림동 337 2,688 B6/8F 한국컴퓨터빌딩 신대방동 ,96 B7/2F TCC동양사옥 당산동 4가 ,12 B/19F 12 삼성생명상계빌딩 상계동 73,9 B2/7F 매매가 ( 평단가 ) 63,, (12,861) 16,3, (13,64) 21,4, (11,91) 8,3, (7,436) 67,, (8,622) 3,1, (,62) 8,, (9,87) 18,, (1,7) 매도자매수자 ( m2, 천원 ) 알에이케이사모부동산코람코전문투자형사모부동산 삼성생명보험주식회사주식회사에이치와이이앤씨 대준산업주식회사개인 천운괘도주식회사개인 캡스톤미래타워사모부동산이지스전문투자형사모부동산 한국투자신탁운용케이클라스비전문투자형사모부동산 주식회사 TCC 동양코람코전문투자형사모부동산 삼성생명보험주식회사코람코전문투자형사모부동산 조사기간 : 216.1~12 월말조사방법 : 대법원인터넷등기소열람 2

21 자본환원율 Capitalization Rate 주요시장지표 Cap.Rate.27% (Q-o-Q : 6bps ) Spread 36bps (Q-o-Q : 44bps ) 16 년 4 분기서울오피스 Cap.Rate.27% 로전분기대비 6bps 하락 - 4 분기서울시오피스빌딩자본환원율은전분기대비 6bps 하락한.27% 를기록했으며, 21 년 2 분기이후 6 분기만에하락세로전환됨 - 권역별로는 CBD(.89%) 와 ETC(.37%) 가전분기대비각각 3bps, 44bps 상승하고, GBD(3.84%) 와 YBD(4.8%) 가각각 bps, 38bps 하락하여 3 대권역 (4.9%) 평균 4bps 하락하였음 - Spread(Cap.Rate- 국고채 ) 는국고채금리상승과자본환원율하락으로 3 분기 44bps 에서 4 분기 36bps 로 44bps(1%=1bps) 감소채권이나주식등타금융상품의수익률에비해상업용부동산오피스투자는비교적높은수익률을보이며, 여전히안정적인대체투자상품의형태를보임 서울시 Cap.Rate 현황 Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q Spread 서울 Cap.Rate 국고채 ( 년 ) 1 만평이상권역별 Cap. Rate.27% 3.6% 1.67% 권역별 Cap.Rate 현황 Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q CBD GBD YBD ETC 타금융상품대비수익률현황비교 216 4Q NO.2 (%) (%).89% 3.84% (%) (%).37% 4.8% 1 Market Highlights 2 경제지표부동산시황 3 서울오피스임대시장 4 서울오피스수요및공급시장 % 서울.91% CBD.9% GBD.18% YBD 6.1% ETC.24% 3 대권역 % 1.99% 1.% 오피스 ( 서울 ) 국고채 (3년 ) 회사채 (3년 ) 1.% 1.% 1.44% KOSPI 정기예금 CD91 상업부동산채권주식금융상품조사기간 : 216.1~12 월말자료출처 : 한국은행경제통계시스템 서울오피스매매시장 6 쉬어가는코너 대한주택보증빌딩 주요거래빌딩 Cap.Rate 현황 빌딩명 대한주택보증빌딩 위치 서울시영등포구여의도동 1-23 규모 1,18m2 (B4/11F) 거래일 매매금액 88.17억원 임대기준가 792/63/2 Cap.Rate( 추정 ).9% 소유주 ( 투자자 ) 한국기업데이터주식회사 7 지방오피스임대시장 8 기획특집 21

22 OFFICE MARKET REPORT 부동산펀드 REF Real Estate Fund 16 년 4 분기신규설정된부동산펀드수는 89 건이며, 총설정금액은 2 조 6,922 억원으로전분기대비 1.6% 감소함 - 투자지역별로는해외투자비중이.7%(2 조 1,9 억원 ) 로나타나 4 분기연속국내투자비중 (49.3%, 1 조 42 억원 ) 을능가하고있는것으로나타났으나격차는점점축소되고있음 - 4 분기말기준운용사별부동산펀드설정액은이지스자산운용이전체 13.7% 인 6 조 2,738 억원으로가장많은설정액을보유하고있으며, 미래에셋자산운용 (12.%, 조 4,93 억원 ), 하나자산운용 (8.6%, 3 조 9,2 억원 ) 순으로많은설정금액을보이고있음 - 전분기대비설정금액변동은이지스자산운용이 8,96 억원증가해가장큰증가액을나타냈고, 현대자산운용은 2,47 억원감소해가장많은감소액을기록함 신규설정건수및금액현황 ( 억원 ) ( 좌 ) ( 건 ) ( 우 ) 투자지역별현황 ( 억원 ) 3, 8 3, 3, 3, 2, 6 2, 주요시장지표 2, 1, 4 2, 1, 설정건수 89 건 (Q-o-Q : 2.3% ) 1,, 2 1,, 총설정금액 2 조 6,922 억원 (Q-o-Q : 1.6% ) 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 설정금액 설정건수 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 국내 해외 조사기간 : 216.1~12 월말자료출처 : 금융투자협회자본시장통계 운용사별설정금액비중 전분기대비설정변동액 (%) ( 억원 ) 이지스자산운용 13.7% 하나자산운용 메리츠부동산자산운용 39.9%.% 2.8% 3.% 3.6% 4.1% 3.2% 3.6% 12.% 8.6% 유경피에스지자산운용 KTB자산운용알파에셋자산운용에프지자산운용미래에셋자산운용한국투자신운용 현대자산운용 이지스자산운용미래에셋자산운용하나자산운용삼성에스알에이자산운용 현대자산운용한화자산운용 KB 자산운용코람코자산운용 키움투자자산운용신한 BNP 파리바자산운용그외 -4, -2, 2, 4, 6, 8, 1, 조사기간 : 216.1~12 월말자료출처 : 금융투자협회전자공시시스템 주요펀드설정사례 펀드명 투자자산 퍼시픽제 2 호전문사모부동산투자유한회사 테헤란빌딩 위치서울특별시강남구역삼동 규모 6,2 m2, 8 억원 설정일 설정금액 자산운용사 394 억원 퍼시픽자산운용 투자자 - 테헤란빌딩 비고 임대형, 단위형 22

23 216 4Q NO.2 부동산펀드신규출시현황 월펀드명설정일유형설정금액자산운용사 1 KTB 칸피던스전문투자형사모부동산투자신탁 기타 ( 미분류 ) 1,. KTB 자산운용 코람코전문투자형사모부동산투자신탁 임대형 334. 코람코자산운용 현대인베스트먼트전문투자형사모부동산투자신탁 3 ( 재간접 ) 기타 ( 미분류 ) 9. 현대인베스트먼트자산운용 미래에셋미국리츠부동산모투자신탁 ( 파생재간접형 ) REITs 형 23. 미래에셋자산운용 하우구미코아루사모부동산투자신탁 기타 ( 미분류 ) 1.1 하우자산운용 ( 주 ) KTB 칸피던스전문투자형사모투자신탁 기타 ( 미분류 ) 78. KTB 자산운용 미래에셋글로벌리츠부동산자투자신탁 ( 재간접형 ) 종류 F REITs 형 3. 미래에셋자산운용 미래에셋글로벌리츠부동산자투자신탁 ( 재간접형 ) REITs 형 3. 미래에셋자산운용 한화연금저축아시아리츠부동산자투자신탁 ( 리츠 - 재간접형 ) 종류 C-e 현대인베스트먼트 E 리츠코크렙 6 호전문투자형사모부동산투자신탁 REITs 형. 한화자산운용 PF 대출형 148. 현대인베스트먼트자산운용 ( 억원 ) 1 Market Highlights 2 경제지표부동산시황 3 서울오피스임대시장 4 서울오피스수요및공급시장 11 현대인베스트먼트전문투자형사모부동산투자신탁 29 ( 재간접 ) 하나 UBS 글로벌리츠부동산투자신탁 [ 재간접형 ] 종류 C-F 미래에셋글로벌리츠부동산자투자신탁 ( 재간접형 ) 종류 C-Pe 미래에셋글로벌리츠부동산자투자신탁 ( 재간접형 ) 종류 S 기타 ( 미분류 ) REITs 형 2.6 현대인베스트먼트자산운용 하나유비에스자산운용 REITs 형. 미래에셋자산운용 REITs 형. 미래에셋자산운용 퍼시픽제 2 호전문사모부동산투자유한회사 임대형 394. 퍼시픽자산운용 하우사모부동산투자신탁 임대형 3. 하우자산운용 ( 주 ) 서울오피스매매시장 6 쉬어가는코너 12 동양뉴단기채사모부동산투자신탁 PF 대출형 2.3 동양자산운용 동양뉴단기채사모부동산투자신탁 PF 대출형 43.3 동양자산운용 골든브릿지씨트러스사모부동산투자신탁 기타 ( 미분류 ) 46. 골든브릿지자산운용 하이 HPS 전문투자형사모부동산투자신탁 기타 ( 미분류 ) 14. 하이자산운용 현대의왕백운전문투자형사모부동산투자신탁 기타 ( 미분류 ) 3. 현대자산운용 흥국글로벌하이클래스전문투자형사모부동산투자신탁 기타 ( 미분류 ).4 흥국자산운용 조사기간 : 216.1~12 월말자료출처 : 금융투자협회전자공시시스템, Fn Guide 7 지방오피스임대시장 8 기획특집 23

24 OFFICE MARKET REPORT 리츠 REITs Real Estate Investment Trusts 16 년 4 분기영업인가완료된리츠수 16 건, 모집금액 8,79 억원으로전분기대비 2.% 증가 - 지역별로는서울이주택및리테일리츠의영향으로 41.9% 의비중을차지하였으며, 경기는주택과물류리츠의영향으로 37.8% 의비중을차지하였음 - 투자유형은위탁관리리츠 14 건, 기업구조조정리츠 2 건 ( 김포, 양산물류리츠 ) 으로나타남 - 투자대상은모집금액기준으로여전히주택이 76.% 로큰비중을차지하고있는가운데, 토지개발 (18.%) 이그뒤를이었으며, 물류 (3.%), 리테일 (2.%) 은부진한양상을보임 - 당분기대표인가리츠사례로는서울시재개발임대주택및장기전세주택을매입 운용하는 서울리츠임대주택, 경기도화성시, 남양주시, 고양시에기업형임대주택을개발 운용하는 대한뉴스테이위탁관리리츠 등이출시됨 영업인가완료건수및모집금액현황 ( 억원 ) ( 좌 ) ( 건 ) ( 우 ) 투자지역별현황 (%) 12, 2 1, 2 2.3% 주요시장지표 8, 6, % 영업인가완료건수 16건 (Q-o-Q : 6.7% ) 모집금액 8,79 억원 (Q-o-Q : 2.% ) 1 4, 2, 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q % 모집금액 인가완료건수 전국서울경기 투자유형별현황 (%) 투자대상별투자비중 (%) 3.% 18.% 2.% 3.% 97.% 76.% 위탁관리리츠 기업구조조정리츠 주택물류리테일기타 조사기간 : 216.1~12 월말자료출처 : 한국리츠협회리츠공시, 국토교통부리츠정보시스템 216 년주택리츠모집추이 ( 억원 ) ( 좌 ) ( 건 ) ( 우 ) 7, 6, 6,,, 4, 3, 3, 2, 2, ,44,86 3,98 6, 년영업인가완료리츠중주택관련리츠는 34건으로전체리츠의 66.7% 를차지하였음 - 모집금액으로는 1조 9,42 억원으로전체모집금액의 71.% 를차지함 - 분기별로는 4분기에인가건수 (12건, 3.3%), 모집금액 (6,67 억원, 34.%) 이모두집중된경향이나타남 1Q 2Q 3Q 4Q 모집금액 모집건수 24

25 216 4Q NO.2 리츠영업인가완료현황 월리츠명인가일유형투자자산자본금자산관리회사 1 토지지원리츠제 1 호위탁관리 위탁형 케이비김포로지스틱스기업구조조정 CR 형 김포한강주택위탁관리 위탁형 청년희망임대주택위탁관리 위탁형 코람코가치부가형리테일제 2 호위탁관리자 위탁형 11 국민행복주택제 1 호위탁관리 위탁형 서울리츠임대주택제 2 호위탁관리 위탁형 서울시구로구소재부지를매입하여토지임대운용 경기도김포시소재물류시설운용후매각 김포한강신도시내택지매입개발후분양 청년, 신혼부부대상임대주택운용후처분 업무시설매입임대운용후처분 행복주택, 국민임대주택개발임대운용 재개발임대주택일부리츠로매입및임대운용 3 3 한국토지주택공사 케이비부동산신탁 한국토지주택공사 한국토지주택공사 ( 억원 ) 3 코람코자산신탁 3 한국토지주택공사 3 서울투자운용 1 Market Highlights 2 경제지표부동산시황 3 서울오피스임대시장 4 서울오피스수요및공급시장 12 서울리츠임대주택제 3호위탁관리 위탁형 엔에이치에프제 11호공공임대위탁관리 위탁형 케이비와이즈스타제 11호기업구조조정 CR형 생보우암뉴스테이위탁관리 위탁형 고척아이파크대한뉴스테이위탁관리 위탁형 장기전세주택리츠로매입및임대운용 공공임대주택개발및임대운용후처분 양산물류센터매입임대운용후처분 공동주택 ( 아파트 ) 을매입 임대운용 기업형임대주택개발및임대운용후처분 3 서울투자운용 3 3 한국토지주택공사 케이비부동산신탁 3 생보부동산신탁 3 대한토지신탁 서울오피스매매시장 6 쉬어가는코너 미추8대한제7 호뉴스테이위탁관리 위탁형 우미대한제9호뉴스테이위탁관리 위탁형 대한제1호뉴스테이위탁 위탁형 대한제11호뉴스테이위탁 위탁형 공동주택매입임대운영후매각 기업형임대주택개발및임대운용후처분 기업형임대주택개발및임대운용후처분 기업형임대주택개발및임대운용후처분 3 대한토지신탁 3 대한토지신탁 3 대한토지신탁 3 대한토지신탁 7 지방오피스임대시장 8 기획특집 조사기간 : 216.1~12 월말 자료출처 : 한국리츠협회리츠공시, 국토교통부리츠정보시스템 2

26 OFFICE MARKET REPORT 6 부동산용어 Glossary 전환율 정의 : 월임대료를보증금으로전환하거나보증금을월임대료로전환하고자하는경우기준이되는임대인의요구수익률. 권역별전환율대표값을산출함으로써상이한임대기준을적용하고있는각빌딩간의상호임대료비교가가능해짐 산정방법 : 각 Sample 빌딩들에서적용하는전환율의중간값을대표값으로산출함. 산술평균 (Average), 최빈수 (Mode), 중간값 (Median) 중임대료편차를가장작게나타내는대표값이중간값으로나타남 정의 : 보증금운용이익, 월임대료, 관리비를합한값으로, 임차인으로부터임대인에게귀속되는총금액. 임대기준 ( 보증부월세방식혹은전월세방식 ) 이서로다른빌딩간의상호임대료수준비교가가능해짐 산정방법 : ( 보증금 x 전환율 x 1/12 개월 ) + 월임대료 + 월관리비 Capitalization Rate 정의 : 부동산가치대비안정화된순영업소득 (NOI) 의비율, 안정화된부동산소득을나누어부동산가치를결정하는비율 산정방법 : ( 순영업소득 / 실질매매가격 ) 의 2 기간이동평균값 서울권역별전환율 분류 등급부분 지역권역 Prime A B C 평균 서울 12.% 12.% 12.% 12.% 12.% CBD 12.% 12.% 12.% 12.% 12.% 서울지역 GBD 12.% 1.% 18.% 1.% 1.% YBD 12.% 12.% 12.% 12.% 12.% ETC 12.% 12.% 12.% 12.% 12.% 분당및 6 대광역시권역별전환율 분류 등급부분 지역 권역 소형 중형 중대형 대형 초대형 평균 분당지역 분당권 12.% 12.% 12.% 11.% 12.% 12.% 부산 12.% 13.7% 12.% 16.% - 12.% 대구 12.% 12.% 12.% 12.% - 12.% 지방 인천 12.% 14.% 1.% 12.% % 대전 12.% 12.% 12.% 13.% - 12.% 광주 12.% 12.% 12.% 12.% 12.% 12.% 울산 12.% 11.% 13.% % 26

27 216 4Q NO.2 부동산가격 (Price) 의종류시장형태에따른구분 시장가격 ( 市場價格 ) 통상적인시장에서충분한기간동안거래를위하여공개된후그대상물건의내용에정통한당사자사이에신중하고자발적인거래가있을경우성립될가능성이가장높다고인정되는대상물건의가액 ( 價額 ) 으로정상가격을의미특정가격 ( 特定價格 ) 평가목적이나대상물건의성격상시장가격 ( 정상가격 ) 으로평가함이적정하지않거나특수한목적이수반된경우에물건의성격이나조건에부응하는가격한정가격 ( 限定價格 ) 부동산의병합이나분할로인하여부동산가격이시장가치와괴리됨으로인하여시장이상대적으로한정될때매도자, 매수자간에만합리성이인정되는가격 1 Market Highlights 2 경제지표부동산시황 3 서울오피스임대시장 4 서울오피스수요및공급시장 평가목적에따른구분보상가격 ( 補償價格 ) 공익사업에필요한토지등을협의또는수용에의해취득하거나사용하는경우에산출하는감정평가액담보가격 ( 擔保價格 ) 서울오피스매매시장 6 쉬어가는코너 금융기관에서금융대출시채권확보수단으로담보하는부동산의평가가격을말하며채권담보성격이있기에위험을고려한가격으로시장가격보다낮게평가됨경매가격 ( 競賣價格 ) 법원에서경매절차를진행하기위해최저입찰가격의기준으로사용되는가치 7 지방오피스임대시장 8 기획특집 27

28 OFFICE MARKET REPORT 7 지방오피스임대시장 Metropolitan Cities Leasing Market 조사개요 조사빌딩분포 인천 31 동 남구, 남동구, 부평구연수구, 중구 대전 41 동 대덕구, 동구, 서구, 중구 분당 28 동 서현역, 수내역, 야탑역, 정자역일대 대구 41 동 남구, 달서구, 동구, 북구서구, 수성구, 중구 대상 내용 기간 연면적 1, m2이상오피스빌딩 기준임대료, 공실현황, Tenant 변동등 ~ 울산 12 동 남구, 중구 부산 8 동 광주 32 동 금정구, 동구, 동래구, 부산진구, 북구, 수영구, 연제구, 중구 등급분류기준 구분 내용 (3.3 m2 ) 광산구, 남구, 동구, 북구, 서구 초대형 연면적 2, 이상 대형연면적 1, ~ 2, 지역별및현황 (%) Office Rent Index (23.1=1.) 중대형연면적, ~ 1, 8, 14.% 13. 중형연면적 2, ~, 7, 12.% 소형 연면적 2, 미만 6,, 4, 3, 2, 1.% 8.% 6.% 4.% , 2.%.% 1. 분당부산대구인천대전광주울산 분당부산대구인천대전광주울산 28

29 216 4Q NO.2 7 분당권 Bundang 분당권시장지표 71,216 원 /3.3 m2 11.8% (1.3%p ) 8m - 모든등급의빌딩에서임대료변동요인이발생하지않아전분기와동일한유지 1 Market Highlights 2 경제지표부동산시황 3 서울오피스임대시장 4 서울오피스수요및공급시장 주요변동 빌딩명 현대오피스빌딩 서현현대프라자 BS 타워 1.6%(1.6%p ) 32.%(1.4%p ) 3.%(1.3%p ) - 중대형빌딩 ( 현대오피스빌딩영향 ) 에서전분기대비.4%p, 중형빌딩 ( 서현현대플라자빌딩 - 현대증권이전 ) 에서.%p, 소형빌딩 (BS 타워 - 넷이즈판교로이전 ) 에서 16.2%p 상승하며전체분당권은 1.3%p 상승한 11.8% 로나타남 Office Rent Index & 추이 (%) 월임대료 & 관리비변동 16.% 14.% 12.% 1.% 8.% 6.% 4.% 2.% 6,, 4, 3, 2, 1, 43,84 23,27 서울오피스매매시장 6 쉬어가는코너 백현지구전시컨벤션시설조감도출처 : 성남시 1 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q INDEX Quarterly Issue 216 분당백현지구에현대중공업통합 R&D 센터들어선다 - 성남시와현대중공업 은 성남백현지구내통합 R&D 센터신축 에관한업무협약을맺음 217.% - 협약에따라시는백현지구내개발가용지 (1 만 4 천 792 m2 ) 일부에건축허가등법률이정하는범위내에서행정적지원을하며, 현대중공업은 22 년까지 R&D 센터를신축하고그룹에속한연구소와연구 개발인력을이전할예정 - 현대중공업그룹통합 R&D 센터는백현지구에계획중인전시 컨벤션시설과함께경제적시너지효과를극대화할것으로기대됨 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 관리비 월임대료 지방오피스임대시장 8 기획특집 29

30 OFFICE MARKET REPORT 7 부산권 Busan 부산권시장지표 2,18 원 /3.3 m2 12.4% (1.%p ) 1km - 모든등급의빌딩에서임대료변동요인이발생하지않아전분기와동일한유지 주요변동 - 중대형빌딩 ( 대한교원공제부산회관, 삼성화재부산빌딩 ) 과중형빌딩 ( 부원빌딩 ) 에서전분기대비각각.2%p,.3%p 씩하락하였으나대형빌딩 ( 알리안츠범천빌딩영향 ) 에서전분기대비 6.6%p 상승하며부산권전체은 1.%p 상승한 12.4% 기록 빌딩명 Office Rent Index & 추이 (%) 월임대료 & 관리비변동 대한교원공제부산회관 22.7%(3.%p ) 11 1.% 4, 2 삼성화재부산빌딩부원빌딩알리안츠범천빌딩 1.%(2.4%p ) 1.3%(9.8%p ) 48.8%(28.%p ) % 9.% 6.% 3.% 3, 2, 1, 28, 2,93 1.% 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q INDEX 관리비 월임대료 Quarterly Issue 부산강서구대저동일원에공항복합도시조성 공항복합도시연구개발특구위치도출처 : 한국경제 - 부산시는김해신공항확장계획에따라신설활주로가들어서는기존연구개발특구를대신해강서구대저 1 2 동일대 4.6 km2부지에 224 년까지새로운연구개발특구조성 - 산업구조를고도화하고연구개발시설을모아기술사업화성과를확산하는 테크노폴리스 개념의혁신거점도시로조성계획 - 공항복합도시, 연구, 첨단산업, 상업, 호텔, 컨벤션센터, 주거등이어우러지는첨단복합지구로조성하여연구개발특구가지역경제활성화와일자리창출을이끌수있도록할예정 3

31 216 4Q NO.2 7 대구권 Daegu 대구권시장지표 주요변동 빌딩명 메리츠화재빌딩 빌딩명 삼성화재대구빌딩 대구 MBC 빌딩 동양금융센터 삼성증권대구빌딩 영남타워빌딩 메리츠화재빌딩 43,744 원 /3.3 m2 9.3% (.6%p ) 48,3(2.2% ).8%(2.4%p ) 1.1%(.6%p ) 21.8%(4.2%p ) 18.7%(7.1%p ) 1.7%(7.2%p ) 7.6%(7.6%p ) 대구검단들금호워터폴리스조감도출처 : 대구시 km - 중형빌딩 ( 메리츠화재빌딩 - 임대료기준하락 ) 에서전분기대비.2% 하락하였으나, 에는영향을미치지못하며, 보합세유지 - 대형빌딩 ( 삼성화재대구빌딩, 대구 MBC 빌딩영향 ) 에서전분기대비.4%p 하락하였으나중대형빌딩 ( 동양금융센터, 삼성증권대구빌딩, 영남타워빌딩영향 ) 과, 중형빌딩 ( 메리츠화재빌딩영향 ) 에서공실이발생하며대구권전체은.6%p 상승한 9.3% 로나타남 Office Rent Index & 추이 INDEX Quarterly Issue 대구북구검단들, 주거 - 산업 - 문화 - 레저복합단지로개발 - 북구검단들을도심형복합산업단지 금호워터폴리스 로개발하기위해일반산업단지로지정고시하고본격개발에착수 년말부지조성공사에들어가 22 년에전체사업을완료할계획으로서쪽에는제조및물류복합시설, 공공기관, 차고지등을건립하고동쪽에는상업및업무시설, 북쪽에는레저문화단지로개발 - 이시아폴리스 검단산단등과연계한첨단산업의전초기지로만드는동시에, 금호강수변공간과연계한시민휴식공간으로개발할계획 4, 3, 2, 1, 관리비 월임대료 (%) 월임대료 & 관리비변동 1.% 12.% 9.% 6.% 3.% 1.% 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q ,93 19,696 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q Market Highlights 2 경제지표부동산시황 3 서울오피스임대시장 4 서울오피스수요및공급시장 서울오피스매매시장 6 쉬어가는코너 7 지방오피스임대시장 8 기획특집 31

32 OFFICE MARKET REPORT 7 인천권 Incheon 인천권시장지표 47,1 원 /3.3 m2 8.% (.1%p ) 역 박촌역임학역 갈산역신정네거리역 굴포천역부천시청역까치울역 신중동역 부평시장역춘의역 오류역백운역동수역소사역부계역동인천역부평삼거리역중동역천왕역 부천역역곡역 동암역 제물포역 신포역도원역간석오거리역 도화역주안역간석역 승의역 송도역 문학경기장역 선화역 연수역 신연수역 원인재역 남동인더스파크역 통춘역 소래포구역 동막역 호구포역 인천논현역 1km 센트럴파크역 캠퍼스타운역 월곶역 계산역 작전역 우장산역 화곡역 까치산역목동역 신정역 양천구청역구일역 개봉역 - 모든등급의빌딩에서임대로변동요인이발생하지않아전분기와동일한유지 주요변동빌딩명르네상스빌딩 8.%(.9%p ) - 대형빌딩 ( 르네상스빌딩영향 ) 에서.3%p, 중형빌딩 ( 흥국생명빌딩, 맘모스빌딩영향 ) 에서.2%p 상승하였으나, 중대형빌딩 ( 현대해상빌딩 -현대해상및전파진흥원등입주 ) 에서공실이해소되어인천권전체은.1%p 하락한 8.% 로나타남 Office Rent Index & 추이 12 (%) 월임대료 & 관리비변동 12.% 4, 2 흥국생명빌딩 8.9%(1.9%p ) 11 9.% 3, 2,381 맘모스빌딩 2.4%(2.4%p ) 11 6.% 2, 19,23 현대해상빌딩 11.7%(3.1%p ) 1 3.% 1, 1.% 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q INDEX 관리비 월임대료 Quarterly Issue 인천송도 ~ 검단 2 분대연결지하도로놓는다 - 왕복 4 차로, 총연장 18.2km 로지하 6m 깊이를통과하는대심도터널로건설되며, 시는민자적격성조사결과를종합적으로검토한뒤제 3 자제안공고와실시협약을거쳐 219 년착공, 224 년개통할방침 인천공항인스파이어카지노복합단지본격화 인스파이어리조트조감도출처 : 인천국제공항공사 - 인천영종지구공항국제업무단지 (IBC-Ⅲ) 내호텔과아네나시설, 테마파크등이포함된 인스파이어복합리조트건립 사업이행을위한업무협약체결 - 복합리조트조성사업을통해관광산업인프라확충및지역경제활성화와일자리창출그리고 MICE 산업과의연계에도크게기여할것으로예상 32

33 7 대전권 Daejeon 대전권시장지표 주요변동 빌딩명 대신증권빌딩 KTGO 빌딩 빌딩명 동양투자신탁빌딩 노란우산공제회 3,767 원 /3.3 m2 (.6% ) 11.6% 28,393(29.8% ) 3,(6.2% ) 13.8%(14.7%p ) 2.%(2.%p ) 1km 갑천역 월평싸이클장 월평역갈마역정부청사역 배재대학교 경복궁 KT 대전인재개발원 KBS 대전방송총국 만년네거리 대전예술의전당 정부대전참사 시청역 탄방역 버드내네거리 남선공원 용문역 한발대교 서대전역 재향사업소 을자대학교 대전선병원 오룡역 대전병원 대덕구청 중앙로역 서대전거리역 충남대학교병원 근로복지공단대전병원 한남요양병원 한남대학교 한밭종합운동장 대전역 대전복합터미널 - 중형빌딩 ( 대신증권빌딩 - 임대료기준하락, KTGO 빌딩 - 관리비인하 ) 에서전분기대비 1.%p 하락하며전체는.6%p 하락 우송대서캠퍼스 대동역 대전보건대학교 우송대동캠퍼스 신흥역 - 중대형빌딩 ( 동양투자신탁빌딩 -OK 저축은행 ( 콜센터 ) 입주 ) 에서 1.%p 하락, 중형빌딩 ( 노란우산공제회 - 미래에셋생명, 한화생명이전 ) 에서.9%p 상승하며일부등락을보였지만전체은보합세유지 Office Rent Index & 추이 % 16.% 12.% 8.% 3, 2, 2, 1, 1, 216 4Q NO.2 (%) 월임대료 & 관리비변동 17,19 16,833 1 Market Highlights 2 경제지표부동산시황 3 서울오피스임대시장 4 서울오피스수요및공급시장 서울오피스매매시장 6 쉬어가는코너 12 4.%, 금형산업특화단지토지이용계획도출처 : 대전시 1.% 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q INDEX Quarterly Issue 대전시금형산업특화단지조성에박차 상서 평촌지구재정비촉진계획변경안심의를통해금형산업특화단지조성에박차를가함 심의된계획안은평촌지구도시개발사업의일부개발계획을변경하고상서동 146 번지일원에 34 여세대의행복주택을건립, 대학생과신혼부부, 사회초년생을위해저렴한임대보금자리를마련하는계획 - 상서 평촌지구가시북부지역관문인신탄진 IC 와인접해있는동시에광역적접근성이좋은데다대덕테크노밸리, 대전 3 4 산업단지와연계한산업클러스터형성으로시너지효과를낼수있을것으로기대 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 관리비 월임대료 지방오피스임대시장 8 기획특집 33

34 OFFICE MARKET REPORT 7 광주권 Gwangju 광주권시장지표 38,628 원 /3.3 m2 12.4% (.4%p ) 1km 주요변동빌딩명삼산빌딩 2 한국교직원공제회교원빌딩교보생명 17.1%(2.8%p ) 12.4%(.4%p ) 4.6%(.6%p ).%(.%p ) - 모든등급의빌딩에서임대로변동요인이발생하지않아전분기와동일한유지 - 소형빌딩 ( 삼산빌딩영향 ) 에서전분기대비.6%p 하락하였으나중대형빌딩 ( 한국교직원공제회및교원빌딩영향 ) 과중형빌딩 ( 교보생명빌딩영향 ) 에서각각 1.1%p,.3%p 씩상승하며전체은.4%p 상승한 12.4% 로나타남 Office Rent Index & 추이 (%) 월임대료 & 관리비변동 2.% 16.% 12.% 8.% 3, 2, 2, 1, 1, 19,332 17, %, 1.% 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q INDEX 관리비 월임대료 Quarterly Issue 광주도시첨단산단착공등에너지밸리조성 속도 - 광주시남구대촌동 도시첨단산업단지 착공식을하고본격적인조성공사에들어간다고밝힘 - 도시첨단산단은 1단계 48만 천여m2와인근제2단계 124만m2규모의지방산단으로나눠순차적으로조성할계획 - 세계 3대전기분야연구기관인한국전기연구원광주분원, 한국에너지기술연구원광주분원, 광주바이오에너지 R&D센터와함께에너지밸리의핵심인프라역할을하게될전망 광주도시첨단산업단지조감도출처 : 광주시 - 22 년까지에너지기업 2 곳을도시첨단산단등에유치해미국의실리콘밸리와같은에너지분야특화도시를만들어지역내먹거리와일자리를창출할계획 34

35 216 4Q NO.2 7 울산권 Ulsan 울산권시장지표 47,812 원 /3.3 m2 13.1% (.2%p ) 1km - 모든등급의빌딩에서임대로변동요인이발생하지않아전분기와동일한유지 1 Market Highlights 2 경제지표부동산시황 3 서울오피스임대시장 4 서울오피스수요및공급시장 주요변동빌딩명미래에셋빌딩 2 유원빌딩흥국생명울산지점현대해상울산빌딩 2.6%(1.8%p ) 9.7%(.% ) 11.1%(6.%p ) 21.2%(.4%p ) 일부소형빌딩 ( 미래에셋빌딩 1.8%p, 유원빌딩.%p, 흥국생명울산지점 6.%p ) 에서변동이있었으며, 중대형빌딩 ( 현대해상울산빌딩영향 ) 의영향으로울산권은전분기대비.%p 하락하여전체하락에영향을끼침 Office Rent Index & 추이 (%) 월임대료 & 관리비변동 2.% 16.% 12.% 8.% 3, 2, 2, 1, 1, 2,81 19,62 서울오피스매매시장 6 쉬어가는코너 1 4.%, KTX 울산역복합환승센터조감도출처 : 울산시 1.% 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q INDEX 관리비월임대료 Quarterly Issue KTX 울산역복합환승센터건립본격화 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 울산시는 울산역복합환승센터개발사업 관련, 롯데울산개발로부터개발계획서를접수하는등본격적인사업추진절차에들어감 - 울산역복합환승센터는총사업비 2,72 억원이투입되어부지 7만,39 m2, 연면적 18만 1,86 m2, 지하 1층. 지상 층규모로 217년착공하여 218년완공될예정 - 사업효과는생산유발 2,666 억원, 부가가치유발 91억원직접고용창출 2,8 명으로분석됐으며서부권의핵심앵커시설로지역발전의새로운기회가되도록추진 7 지방오피스임대시장 8 기획특집 3

36 OFFICE MARKET REPORT 7 분당 지방지역임대현황 Bundang Metropolitan Cities Leasing Market 보증부월세 구분 보증금 월임대료 전세 관리비 16.3Q 16.4Q 16.3Q 16.4Q 16.3Q 16.4Q 16.3Q 16.4Q 16.3Q 16.4Q 16.3Q 16.4Q 전체 71,216 71,216 1.% 11.8% 438,38 438,38 43,84 43,84 4,93,969 4,93,969 23,27 23,27 초대형 9, 9,.%.% 6, 6, 6, 6, 6,6, 6,6, 29, 29, 대형 73,33 73,33.%.% 44, 44, 44, 44,,24,,24, 2, 2, 분당 중대형 62,619 62, % 29.% 387,28 387,28 38,73 38,73 4,262,84 4,262,84 19,991 19,991 중형 6,28 6,28.3%.8% 389,73 389,73 38,974 38,974 4,387,447 4,387,447 22,371 22,371 소형 62,61 62,61 2.3% 36.% 418, ,329 41,833 41,833 4,61,624 4,61,624 16,4 16,4 전체 2,2 2,18 1.9% 12.4% 28,498 28,498 28, 28, 2,91,78 2,96,8 2,93 2,93 대형 49,761 49, % 17.8% 27,88 27,88 27,81 27,81 3,16,79 3,16,79 19,77 19,77 부산 중대형 4,421 4,421 1.% 9.8% 284,73 284,73 28,474 28,474 3,37,98 3,37,98 22,982 22,982 중형 1,841 1, % 1.9% 28,499 28,499 28, 28, 2,843,436 2,88,644 2,67 2,67 소형,793, % 12.7% 292, ,428 29,243 29,243 2,914,11 2,914,11 18,173 18,173 전체 43,771 43, % 9.3% 219,27 219,29 21,927 21,93 2,491,9 2,488,9 19,696 19,696 대형 4,448 4, % 6.% 227,3 227,3 22,7 22,7 2,64,894 2,64,894 2,492 2,492 대구 중대형 46,733 46, % 17.2% 227, ,986 22,799 22,799 2,49,449 2,49,449 21,681 21,681 중형 41,28 41, % 7.2% 21,319 29,33 21,32 2,9 2,38,31 2,349,876 18,17 18,17 소형 33,81 33,81 9.8% 9.8% 171, ,426 17,143 17,143 1,874,83 1,874,83 14,677 14,677 전체 47,1 47,1 8.1% 8.% 23,812 23,812 2,381 2,381 2,64,238 2,64,238 19,23 19,23 대형 4,874 4, % 3.4% 27,3 27,3 2,73 2,73 2,437,846 2,437,846 18,121 18,121 인천 중대형 6,29 6,29 9.% 8.% 277,49 277,49 27,741 27,741 2,734,279 2,734,279 2,383 2,383 중형 47,761 47, % 8.6% 261,8 261,8 26,11 26,11 2,49,469 2,49,469 18,477 18,477 소형 44,289 44, % 1.4% 278,22 278,22 27,82 27,82 2,786,381 2,786,381 13,27 13,27 전체 3,994 3, % 11.6% 173,39 171,86 17,331 17,19 1,89,482 1,861,43 16,89 16,833 대형 4,93 4,93 8.% 8.% 26,223 26,223 2,622 2,622 2,3,999 2,3,999 22,972 22,972 대전 중대형 36,332 36, % 12.9% 162, ,274 16,227 16,227 1,789,424 1,789,424 18,463 18,463 중형 33,144 32, % 12.% 171, ,38 17,114 16,736 1,876,318 1,879,74 14,3 14,248 소형 3,423 3, % 8.6% 167,62 167,62 16,76 16,76 1,682,289 1,682,289 11,73 11,73 전체 38,628 38, % 12.4% 193,32 193,32 19,332 19,332 2,181,696 2,181,696 17,39 17,39 초대형 41,8 41,8 14.7% 14.7% 21, 21, 21, 21, 2,31, 2,31, 18,7 18,7 광주 대형 4,19 4,19.6%.6% 192, ,743 19,274 19,274 2,276,998 2,276,998 18,948 18,948 중대형 38,36 38,36 6.8% 7.9% 187, ,884 18,788 18,788 2,9,232 2,9,232 17,61 17,61 중형 37,27 37, % 24.7% 196,27 196,27 19,621 19,621 2,22,99 2,22,99 1,721 1,721 소형 33,876 33, % 16.2% 168,77 168,77 16,878 16,878 1,81,793 1,81,793 1,261 1,261 전체 47,812 47, % 13.1% 2,87 2,87 2,81 2,81 2,786,381 2,786,381 19,62 19,62 울산 중대형,63, % 21.2% 28,263 28,263 28,26 28,26 2,867,38 2,867,38 24, 24, 중형 44,738 44,738 7.% 7.% 24,98 24,98 24,1 24,1 2,827,627 2,827,627 17,898 17,898 소형 44,17 44, % 12.7% 243,78 243,78 24,378 24,378 2,64,932 2,64,932 17,214 17,214 36

37 8 기획특집 Special Report 기획특집 216 GENSTAR 오피스시장전망 (217~22) 발간 전방모형 목적 - 과거서울오피스공급 임대 매매 투자동향을분석하고, 이를기초로 217 년에서 22 년까지중기전망결과제시 - 오피스투자시장참여자들이시장흐름을보다다각적인측면에서바라볼수있도록유도함이목적임 범위 - 전망결과 : 217~22 년중기전망 - 분석기간 : 연속적으로시계열수집이가능한최초시점에서 216 년 3 분기 (9 월말 ) 까지의연간, 월간, 분기시계열자료기초 - 분석대상 : 서울소재오피스빌딩 - ETS(Error-Trend-Seasonal/Exponen Tial Smoothing) 모형 217 년 ~22 년서울오피스시장전망요약 216 4Q NO.2 1 Market Highlights 2 경제지표부동산시황 3 서울오피스임대시장 4 서울오피스수요및공급시장 공급물량 ( 동, 누적 ) 공급면적 ( 만평, 누적 ) 수요면적 ( 만평, 누적 ) (%) 임대료 ( 천원 / 평 / 월 ) 매매가격 ( 백만원 / 평 ) 구분 시장가정 시장가정 시장가정 시장가정 시장가정 시장가정 실제 ( 예정 p) 2,273 2,299 2,336 2,36p 2,378p 2,398p 증감 위축 2,331 2,342 2,34 2,376 중립 2,373 2,384 2,396 2,418 확대 2,41 2,426 2,438 2,46 실제 ( 예정 p) 1,137 1,16 1,183p 1,216p 1,24p 1,248p 증감 위축 1,184 1,219 1,237 1,237 중립 1,26 1,241 1,28 1,28 확대 1,227 1,262 1,28 1,282 실제 1,48 1,63 확대 1,19 1,136 1,162 1,188 1,214 중립 1,89 1,11 1,141 1,167 1,194 위축 1,68 1,9 1,121 1,147 1,173 실제 축소 중립 확대 GDP성장률연계상승 실제 체감적상승 선형상승 체증적상승 서울오피스매매시장 6 쉬어가는코너 7 지방오피스임대시장 8 기획특집 *216 GENSTAR 오피스시장전망 (217~22) 의자세한내용은젠스타홈페이지참조 37

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39 회사명주소전화번호홈페이지 주식회사젠스타서울특별시영등포구의사당대로 143 금융투자협회 7F T / F 보고서문의 노상윤팀장김동중연구위원이승상선임연구원차화현전임연구원이소연연구원 (rsy@mygenstar.com) (djkim@mygenstar.com) (lsesang.lee@mygenstar.com) (hwahyun@mygenstar.com) (td69@mygenstar.com)

40 th QUARTER / NO. 2 T O T A L REAL ESTATE S E R V I C E S 젠스타 서울특별시영등포구여의도동의사당대로 143 금융투자협회 7 층 TEL FAX