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1 Policy Analysis A Study on Related Cost and Improving Consumer Use in Mortgage Loans of Bank Cheong, Yoon-Seon 08 02

2

3 IT.,,.,..,.,...,

4 ,...,,.

5 1. 조사배경,.,. 2. 주요연구내용 ,782. 5, %, 4, %.,,,, 5,156 7, %, 2,398 9, %.

6 1,916 9, %, 319 4, % ~12.31 ( :, %) ( ) 627, ,981,921 89,478, ,597,978 24,174, ,233, , ,675, ,217, ,396,673 7,766, ,056,347 1,516, ,657, ,696, ,994,650 31,941, ,289,860 ( ) (52.71) (19.60) (24.43) (3.26) (100.00),...

7 2) ( ). ( ) ,

8 ,,,. 地方稅法 ( 124 ) 印紙稅法 法務士法 住宅建設促進法 敎育稅法 消費者信用保護法 ( 1, z) 1 2 (A.P.R) ,000 消費者信用法 ( 4 ) 實質年利率 令 4 實質年利率 貸出業 規制 法律 1,, 2 ( 15 ) 3 ( 18 1 ) 利息制限法 (,, ) (mortgage) (trust deed) (land sale contract) (lien) (Hypothek) (Grundschuld) (Reallst)

9 3. 개선방안

10

11

12

13 (usury) ( 4 ) 116. ( 6 ) ( 112 )

14 ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( )

15 < 3 1> 71 < 3 2> 73 < 3 3> 74 < 3 4> 76 < 3 5> 77 < 3 6> 80 < 3 7> 84 < 3 8> ( ) 85 < 3 9> 89 < 3 10> ( ) 89 < 3 11> ( ) 90 < 3 12> 92 < 3 13> ( ) 94 < 3 14> ( ) 95 < 3 15> 96 < 3 16> ( ) 99 < 3 17> ( ) 100 < 3 18> 101

16 < 2 1> 31 < 2 2> 33 < 2 3> 35

17

18

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20 18. (2000, 2004 ), (2006 ), (2006 ) ,.

21 ,,.. 5..

22

23

24

25 2 23 1) ).,...,,. (market clearing).. (Stigliz. 1992)

26 24. ),.,.., (uncertainty).. ).

27 2 25 (assymetric information).,,,.,..,.,...

28 26,,,. 1),. (Akerlof. 1970).,..,.,

29 2 27,..,.,.,,..,.,. 2).

30 28,.,.,,.,,, ,.,,,,,.,.,. 2, 5

31 2 29 8,.,,.. 7.,. 3),. A Z B B..,.

32 30.,,,,..,...

33 2 31. (D). (i ) (D) (S) i o (Eo) M o (M),.., (MC). (S).. (D) (S)

34 32. (E 0 ) 0. i 0 M o......, %. 1.0% 1.0%.

35 %. < 2 1> i 0. S 1. i 0 i 1. (i ) S 1 S i 1 i 0 T E 1 E 0 (D) M 1 M o (M)

36 34 i 0 M o i 1 M o... i 0 M o i 1 M 1. i 1 M o.. E 1 i 1 M 1. E 1... < 2 3>. E 0 E 1 < 2 3>.

37 2 35 A S 1 E 1 T 1 S 0 T E 0 S 1 M 0 M 1 S 0. S 1. i 0 M 0 T 1... T 1.

38 36 S 1 E 1. S 0 E 0. T 1 E 0, E 1. S 1. S 0. T 1 E 1. E 1 Ai 1 E 1. E 1 Bi 1 E 1. T 1 E 1 Ai 1 E 1 T 1 E 0 E 1. S 1 M 0 M 0 M 1 i 1 T 1 E 0 E 1. E 1 Bi 1 E 1. T 1

39 2 37 E 1 Bi 1 E 1 CT 1 E 1. M 1 i 1 i 1 CT 1 E 1.. E 1 E 0 C... 1) ) 4.

40 ,,,,,

41 2 39., 1. 2),,,, 0.83% %,,., ( 28 ), 2) 4 ( ) ,,

42 40. 3),,,,...,. 2002,.... 3) ( ).

43 2 41 ( ) ,,.

44 ( ) 4 ( ) 1 3, 3 ( ) 8 ( ) ( ), ( ), ( ).,,. 8 ( ), ( ), I ( ), II( ), I( ), II( ),,.

45 ).. ( 124 )... 2) ( ) ( )

46 44, ( 9 1 ). 3) ( ) ) ) ( 1 1 ) ) 68 ( ) 1 1. < , > < > 2 1.

47 2 45 5). 6) ,,,..,. I( ), II( 5) , ) 1981, ,

48 46 ), I( ) II( )..,.. ( ) ( ), ( )...,. (, ) 3 ( ) 1

49 ) 8).,,.,,.,,. 7) (, ) 3 ( ) 1 ( ),. 8) [ ] P.211 : 0.1%.

50 48 1).. (,,, ),,, (,,, ),,,,,,., , ,

51 , , 23.,.. 20.,. 9) 9),,, 1999,

52 50 2) ).,,, ( 18 1 ), ( 5 2 ). 3) ) ).

53 ,.,. 11) ,. 12),... 13), ) Schlosser Coester Waltjen Graba, Kommentar zum AGBG. 1977(,, 30.1, 1995, 88 ). 12) Schlosser Coester Waltjen Graba, Kommentar zum AGBG., Vorbem,. zu 9 11 Rdn.1.(,, 88 ). 13),, 88.

54 52. Ⅰ( ) 3 1, Ⅱ( ) 5 1, Ⅰ( ) 6 1 Ⅱ( ) ) 6 1.,. ( 2 ).,. 14) (nicht unerhebliche 14),, 1994,, 183.

55 2 53 Benachteilung von erheblicherm Gewicht). (Benachteilung von erheblicherem Gewicht)....,,. 15) ),. (Intererrenabwagung). 16),., 15),, ) S/CW/G. 9 Rdn.41(,, 89 ).

56 ).. 18),,... 19) ) ( 6 2 ) (1) ) 相合 2., (AGB) AGB_Gesatz,, 83. 2, ),, )..,, 91.

57 ),,,,.. 21).. 22), ),,, 97.12, ),, ) 103, 104,, ,,, 1990, 141 (,, ).

58 , 2., ).,,. 24) ) S/CW/G 9 Rdn.51(,, 185 ). 24) (,, ).

59 )... 26) 5..,,,.,,, ) (Abweichungsinteresse), (Inhalts intresse).. (Erhaltungsinteresse). S/CW/G 9 Rdn ) ( 23) (Richtlinienfunkktion), (Leitbidfunktion). (BGH NJW 64,1123).

60 58. 27),.. 28)...,... 29),.,.,. 27). BGH NJW 64, ) BGH NJW 85, a 2, 2. 29) Ulmer/Brander/Hensen, AGBG Komm., 9, Rdn.78.

61 2 59..,,... 30) (Transparenzgebot).. 31).,, 30) :,,, 1990, ) BGH, ZIP 1989, S.154(,, 263 ).

62 60.,. 32) (2) ).,,. 34) 32),,. (,, 263 ). 33),, )., ( ),,,

63 ) 36). (3) ). 35),.. 6.,, 207 (,, 188 ). 36),,.,., ).. U/B./H, AGBG Komm, 9, Rdn. 64.

64 62. 38).,. 1. 4) ) ) (1) ( 7 ). 7 38),, ),..

65 2 63 1,, 2, 3, ) (2) ( 8 ).,,. (3) ( 9 ),,, 40),, 268.

66 64,,. (4) ( 10 ), 3. (5) ( 11 ),,, 3,. (6) ( 12 ),

67 2 65,,. (7) ( 13 ). (8) ( 14 ),.. 5) 6,..

68 66 6) 4. Ⅰ( ) 3 1, Ⅱ( ) 5 1, Ⅰ( ) 6 1 Ⅱ( ) , 1...,..

69 , 1 2..,.,.,,,,...,,.

70

71

72

73 ( : (, )) ,364,213 5,664,081 6,142,235 6,996,802 7,492,860 :,, 2008.,,,,,.. ( ),

74 72 ( ), ( ).,,,., stock. flow ,.,.., ( ) ~ 4 30 ( ), 30

75 < 3 2> ,,,,,, SC,,,,,,,,, :

76 74, (dart.fss.or.kr) ,,. ( : ) 246,396,624 3,255,065 1,392,466 4,647, ,437, , ,868, ,223,778 2,481,469 2,481,469 82,394,794 82,394, ,729,950 5,004,898 5,004, ,059, ,059,689 58,620, , , ,027 20,594, ,397 20,736, ,547,994 1,526,694 1,724,022 3,250,716 38,300, ,156 38,455, ,325,306 6,110,317 3,171,186 9,281, ,730, , ,886,295 62,459,815 2,483, ,208 2,636,940 29,271,267 42,980 29,314, ,496,178 5,854,235 5,854,235 77,179,647 77,179,647 22,670, , , ,337 11,700,053 2,082 11,702,135 16,396, ,817 8, ,915 8,818, ,818,523 27,161, ,683 10, ,154 15,334,617 15,604 15,350,221 28,179,309 1,083,703 33,484 1,117,187 16,284,688 33,532 16,318,220 6,437, ,047 8, ,547 4,030,414 2,339 4,032,753 3,115, , ,149 1,943,097 4,141 1,947,238 1,272,762,269 30,576,648 7,046,960 37,623, ,079, , ,064,585 : ( ),.

77 ( ) 1,272 7,622. 1,168 8, % 103 9, % % 37 6, % , ,253, 196 7,299, 130 4,961, 122 2,237, 108 5, , , % %. 33 9, %. 9 2, ,542, %, 9, % , % , % ,862 (17.7%), (15.9%) %.

78 76,, , , %, 341 5, %. ( : ) ,492,860 3,820,485 3,474, ,725 44,080 7,472 * = + :,, < 3 5> , %, 95 2, %. 81 6,618 (19.9%) (15.4%), 49 2,039 (12.0%), 44 7,301 (10.9), 4

79 %. ( :, %) 492, S C 206, , , , , , ,879, , , , , , , , ,149, , , , , , ,102, :,, 2008.

80 78 5, 7, ,....,. 2

81 , 8, 8, , < 3 6> , , ,204 (221,090 ) 21.9%. 9 5,833 (105,012 ) 16.7%, (90,229 ) 15.7% ,358 (416,331 ) 54.3%., 2.

82 80 ( :,, %) 69,415 91, ,723 26, SC 35,980 56, ,169 7, ,321 90, ,703 15, ,058 30, ,790 34, , , ,571 29, ,831 22, , , ,058 40, ,446 18, ,457 8, ,424 12, ,102 4, ,333 8, ,524 87, ,487 16, ,139 4, ,870 2, , , , ,011 :1),,,, :2),. 69 6, , (8,694 ) 20.1%. 12 1,058 (40,089 ) 17.4%,

83 ,571 (29,159 ) 14.9% ,962 (77,942 ) 52.4%..,.,,, , ,,, (regression line). BLUE(best linear unbiased estimater),

84 82 = α + (β * 2007 ) = α + (β * 2007 ) = α + (β * 2007 ) = α + (β * 2007 ) α, β.. = 6, * (3.12) (4.03) R 2 = α 6,660.2, β t = * (2.91) (9.58) R 2 =

85 3 83 α 1,813.3, β t , α 1, (bias)..,.. outlier. = 3, * (2.08) (3.26) R 2 = α 3,719, β t

86 = * (0.103) (2.86) R 2 = α 0.103, β t ,,,,. ( :,, %) 18,756 7,196 12,397 17,219 23,524 8,616 7,434 11,289 13,280 5,565 1,585 2,407 6,167 3,447 3,641 5,528 7,706 3,905 27,426 29, ,670 38,139

87 3 85,,,,, 62 7,658, 88 8,608 ~.. < 3 8>. ( :,, %) 69,415 91, ,723 26, S C 35,980 56, ,169 7, ,321 90, ,703 15, ,058 30, ,790 34, , , ,571 29, ,831 22, ,756 7, , , ,058 40, ,446 18, ,457 8, ,397 17, ,524 8, ,434 11, ,280 5, ,585 2, ,167 3, ,641 5, ,706 3, ,424 12, ,102 4, ,426 29, ,670 38, ,333 8, ,524 87, ,487 16, ,139 4, ,870 2, , , , ,879 :,,,,.

88 86..,,,,,,,,,,,,,,,,.,,.,,,.,, ,,,,.

89 3 87.,,,,. 1) ,, (. ) (2) 2/1, ) ( ),,

90 88,, ( ) <, ( ) > ( ) l ) 5 2 ( ) 9, ) 1 ( ) < 3 9>.

91 ,,,,. ( : ) 16,659,600 3,331, ,753 6,399,190 27,213,463 S C 8,635,200 1,727, ,195 3,944,850 14,814,285 21,677,040 4,335, ,061 13,534,350 40,358,859 6,733,920 1,346, ,090 4,501,500 12,852,294 22,999,920 4,599, ,108 15,751,800 44,296,812 4,519, , ,438 3,357,300 8,982,066 30,288,960 6,057,792 1,989,810 15,476,300 53,812,862 2,987, , ,091 1,322,930 5,077,469 2,975, , ,971 1,205,330 4,930,637 1,784, , , ,230 3,032, ,400 76,080 21, , , , ,768 49, ,960 1,485,320 1,541, , , ,480 2,811,068 6,582,240 1,316, ,436 4,440,600 12,605,724 NA NA NA NA NA NA NA NA NA NA 20,765,760 4,153, ,451 13,190,850 38,901,213 1,233, ,672 38, ,850 2,160, ,637,920 30,127,584 7,252,407 85,964, ,981,921

92 90, ,637,920, 30,127,584, 7,252,407, 85,964, ,981,921. ( : ) 21,293,520 4,258, ,144 3,902,400 29,688,768 S C 3,160, ,112 63,018 1,050,300 4,905,990 16,728,720 3,345, ,112 2,335,200 22,549,776 17,949,600 3,589, ,882 5,114,700 26,961,102 24,857,040 4,971, ,431 4,373,850 34,464,729 4,501, ,288 64,764 1,079,400 6,545,892 29,053,920 5,810, ,801 6,013,350 41,238,855 5,149,680 1,029,936 77,409 1,290,150 7,547,175 5,645,760 1,129,152 77,544 1,292,400 8,144,856 3,187, ,440 50, ,750 4,709,475 1,480, ,016 31, ,050 2,324,169 1,849, ,888 35, ,750 2,840,223 3,864, ,896 38, ,800 5,310,264 29,440,800 5,888, ,251 5,720,850 41,393,061 33,679,920 6,735,984 78,246 3,042,900 43,537,050 58,080 11, ,400 71,132 8,996,880 1,799, ,374 2,472,900 13,417,530 2,368, ,760 18, ,300 3,170, ,265,920 42,653,184 2,329,911 40,571, ,820, ,265,920, 42,653,184, 2,329,911, 40,571,450.

93 ,820,465., ( 60 1, 62 1 )., /1,000., %, 2007

94 92 (11.88%). 41) ( : ) 9,895,802 12,648,351 S C 5,129,309 1,877,373 12,876,162 9,936,860 3,999,948 10,662,062 13,661,952 14,765,082 2,684,547 2,673,855 17,991,642 17,258,028 1,774,302 3,058,910 1,767,316 3,353,581 1,059,791 1,893, , , ,061 1,098, ,805 2,295,501 3,909,851 17,487,835 20,005,872 34,500 12,334,861 5,344, ,616 1,407,067 89,478, ,679,956 : % 41) 2007 ( 1, :, %)

95 ,478,924, 126,679, , /10, , /10, , /10, , /10, , /10, , /10, ,185, /10, ,385, /10,000

96 94. ( : ) 6,399,190 7,039,735 13,438,925 1,343,893 S C 3,944,850 3,604,065 7,548, ,892 6,316,030 9,121,961 15,437,991 1,543,799 2,100,700 2,843,618 4,944, ,432 7,350,840 9,725,028 17,075,868 1,707,587 1,566,740 1,919,686 3,486, ,643 15,476,300 12,524,582 28,000,882 2,800,088 1,322,930 1,249,673 2,572, ,260 1,205,330 1,252,781 2,458, , , ,427 1,536, , , , ,635 32, , , ,548 75, , ,972 1,484, ,445 2,072,280 2,780,916 4,853, ,320 NA NA NA NA NA NA NA NA 6,155,730 8,745,999 14,901,729 1,490, , , ,269 81,427 56,407,610 63,226, ,634,525 11,963,453

97 3 95 ( : ) 1,821,120 8,363,292 10,184, S C 490,140 1,299,234 1,789, ,089,760 4,785,096 5,874, ,386,860 7,350,330 9,737, ,041,130 9,720,529 11,761, ,720 1,827,364 2,331, ,806,230 11,571,987 14,378, ,070 2,102,877 2,704, ,120 2,277,576 2,880, ,550 1,302,705 1,692, , , , , ,301 1,032, ,240 1,500,688 1,796, ,669,730 11,639,145 14,308, ,580 10,028,370 10,636, ,156 13, ,154,020 3,681,182 4,835, , , , ,121,530 79,511,809 97,633,

98 96,,,,..,. ( 30,000 ). ( : ) 2,742, ,480 S C 1,690, ,060 2,706, , ,300 1,022,940 3,150, , , ,880 6,632,700 1,202, , , , ,480

99 , , , , , , ,120 1,144,170 NA 260,820 NA 120 2,638, , ,370 61,860 24,174,690 7,766,370.,,, ,658 5,192. 2, %, 1, %.

100 98 895, 17.2%, 241, 4.7%. 0.83% ,608 4,590. 2, %, 1, %. 1,022, 22.3%, 77, 1.7%. 0.52% ,782 8,986. 5,156 7, %. 1,916 9, %, 2,398 9, %, 319 4, %.

101 3 99 ( : ) 69,415 27,213,463 9,895,802 14,782,818 2,742,510 54,634,593 S C 35,980 14,814,285 5,129,309 8,303,807 1,690,650 29,938,050 90,321 40,358,859 12,876,162 16,981,790 2,706,870 72,923,681 28,058 12,852,294 3,999,948 5,438, ,300 23,191,292 95,833 44,296,812 13,661,952 18,783,455 3,150,360 79,892,579 18,831 8,982,066 2,684,547 3,835, ,460 16,173, ,204 53,812,862 17,991,642 30,800,970 6,632, ,238,174 12,446 5,077,469 1,774,302 2,829, ,970 10,248,604 12,397 4,930,637 1,767,316 2,703, ,570 9,918,445 7,434 3,032,823 1,059,791 1,690, ,670 6,121,607 1, , , ,399 72,210 1,305,199 3,641 1,485, , , ,840 2,998,024 6,424 2,811, ,805 1,632, ,920 5,724,691 27,426 12,605,724 3,909,851 5,338, ,120 22,742,210 86,524 38,901,213 12,334,861 16,391,902 2,638,170 70,266,146 5,139 2,160, , , ,370 3,917, , ,981,921 89,478, ,597,978 24,174, ,233,513 ( 1 ) ( 2 )

102 100 ( : ) 88,723 29,688,768 12,648,351 11,202, ,480 54,320,452 S C 13,169 4,905,990 1,877,373 1,968, ,060 8,961,734 69,703 22,549,776 9,936,860 6,462, ,040 39,416,017 74,790 26,961,102 10,662,062 10,710,909 1,022,940 49,357, ,571 34,464,729 14,765,082 12,937, ,770 63,042,406 18,756 6,545,892 2,673,855 2,564, ,880 11,999, ,058 41,238,855 17,258,028 15,816,039 1,202,670 75,515,592 21,457 7,547,175 3,058,910 2,975, ,030 13,839,557 23,524 8,144,856 3,353,581 3,168, ,480 14,925,683 13,280 4,709,475 1,893,197 1,861, ,950 8,631,102 6,167 2,324, , , ,410 4,242,359 7,706 2,840,223 1,098,567 1,135, ,150 5,191,856 16,102 5,310,264 2,295,501 1,976, ,960 9,709, ,670 41,393,061 17,487,835 15,739,763 1,144,170 75,764, ,333 43,537,050 20,005,872 11,700, ,820 75,504, ,132 34,500 14, ,531 37,487 13,417,530 5,344,147 5,318, ,580 24,574,979 9,870 3,170,418 1,407, ,455 61,860 5,545, , ,675, ,217, ,396,673 7,766, ,056,347 (1) (2)

103 3 101 ( : ) ( ) (A) (B) (C=B/C*100) 627, ,981,921 89,478, ,597,978 24,174, ,233, , ,675, ,217, ,396,673 7,766, ,056, ,516, ,657, ,696, ,994,650 31,941, ,289, ( ) (52.71) (19.60) (24.43) (3.26) (100.00)

104

105

106

107 ) (fee). (loan),,. (stamp fees), (registration fees), GST(Goods and Service Taxes), (levies) (legal fee) ( ).,,.,, 42) Standard Trems and Conditions Relating to Personal Loans granted by ABN AMRO Bank N.V.

108 ( ) ( )

109 4 107 (Consumer Credit Protection Act: CCPA). CCPA (Truth in Lending) (Truth in Lending Simplication and Reform Act). 43) (Federal Trade Commision Act), (National Bank Act) (Depository Institutions Dregulation and Controle Act).., 43),, 29, 1988, 156.

110 ) ( 103 f.). (creditor)., (Savings and Loan Association) (money lenders). ( 104).,,,,,, 25,000 (, ,000 ),, Broker Dealer,,,. 44),, 185.

111 4 109 (disclose). (finance charge).. 2, (50 1% ).,. ( 130). 45) 1) 45),, 1989, 12.

112 110 46). ( (c)). 2) ( 106(a)). 1,, 2 3, 4, 5.., (,,, ) ( ) ( 106 (b) (c))., ( 106 (d) 1)., (1 1 ). 1,, 2,,,, 3, 4 escrow. 46).

113 ) 47) (Annual Percentage Rate)., ( 136). ( 107). 1) ( 127) (open end credit) (closed end credit).,...,. 47), 13.

114 (billing cycle).,,,.. 2) ( 128),, 48),,,, , TV,, 48) (Reg. Z 26.17).

115 4 113 (price tag)...,, (usually and customarily)..,.., 5.. ( 145)... ( 112). 49) 49),,

116 , (Federally Charted Credit Unions), (Federally Insured Depository Institutions), (Federally Charted Saving and Loan Associations).. (National Bank Act), (Federal Credit Union Act). 50) 50),,

117 4 115 (Verbraucherkreditgesetz) ) ( 1 ).,. (Kreditgeber) (vermitteln) (nachweisen) ( 1 ). 51),, 85 86, 1991, ),,,, , 176.

118 116. (Darlehen), (Zahlungsaufschub) (Finanzierungshilfe).,. ( 3 ). 4, 10, 3,... 1,, 2, 3, 4

119 , 2 ( ), 3 4, 5, 6..,. (Verordnung zur Regelung der Preisanaben) 4. (Abschrift).

120 a) f) 2 a) e) 53) 53) 4 (, ) (1).. 1. a),. b), c), d).. e).,. f). 2. a), b) ( 引渡金 ), c) 額, 數 履行期 d), e), f).. (2), 年. 令 (Verordnung zur Regelung der Preisanaben) 4. (3) Abschrift.

121 ,., b)..., ( 159 ), ( 57, 1976)

122 120,,.. 13,,,,.. ( 14 ),,,,.,. 55) (,,,,, ( )..) (1, 54) 55).

123 4 121.) ( 3,.)..,,.. 15,,,..,,,, ( 16 ) ,,,,. 1.,

124 (..) 8., 2,,,,,. 1., , 3,,,,. 4,

125 4 123,,, 1.,,.., 18 1,,,,,. 1., (,. 20.) 4., 5. 6., 2 1,,.,,,,

126 124,,, ( 19 ).. 20,,, (.),,.,, ( 23 ).

127

128

129 ,783.,,,, 5, %, 2, %, 1, %, % 56) )..

130 128.. ( ).. ( ) ,. 2002,,,, , 3 ( ) 57) 57) (, ) 3 ( ) 1 ㆍ ㆍ ㆍ ( ) ㆍ ㆍ,.

131 5 129,., 8 ( ), (0.1~ 0.2%). ( ). 58)., 8 3., 8, 58) [ ] P.211 : 0.1%

132 ,,..,,...

133 ,....,... 2,..

134 ( ),.,.,.,.

135 ( ), 3. ( )..,.. ( ).

136 ,.. 4.2% 5.5%. 0.5~0.8% 10~16%., 0.8~1.0%. 0.8~1.0%.

137 ~0.8% %.....,

138 136,..,,,,.. 5 4%......

139

140 , , (2008), : (2004),. 9. (2008),. 10. (1999),. 11. (1988),, 29,. 12. (2005),,. 13. (1997),, (97.12). 14. (2007), : (2004),,.

141 (1991),, 85 86,. 17. (2006), :,,. 18. (1994),, 19. (1994),,,, (1995),, (2003),,. 22. ABN AMRO Bank N.V(2008), Standard Trems and Conditions Relating to Personal Loans. 23. Schlosser Coester Waltjen Graba(1977), Kommentar zum AGBG. 24. 大森泰人 (2008), 金融システムを考える : ひとつの行政現場から.

142 140 Executive Summary A Study on Related Cost and Improving Consumer Use in Mortgage Loans of Bank Yoon-Seon Cheong This study is aimed to analyze the related cost in mortgage loan in the bank. There are several cost for example tax, registration fee, appraisal cost, discount fee of national bond and so on, when consumer lends mortgage loan from bank. Standard Trems and Conditions Relating to mortgage loans of bank says consumer can select yes or no that charge related cost in mortgage loans. In fact, consumer charged above cost in spite of standard trems and conditions relating to mortgage loans. New mortgage loan in 2007 is 1,516,266 hundred million won. The household loan is 627,658 hundred million won and enterprise loan is 888,608 hundred million won ~ (unit:a thousand won, %) New mortgage loan (hundred million won) Tax Discount fee of national bond registration fee appraisal cost Total cost household loan 627, ,981,921 89,478, ,597,978 24,174, ,233,513 enterprise loan 888, ,675, ,217, ,396,673 7,766, ,056,347 Sum 1,516, ,657, ,696, ,994,650 31,941, ,289,860 Ratio

143 Executive Summary 141 For last year 2007, It was investigated the related cost in mortgage loan attain 978,289,860 thousand won. According to this study, tax is 515,657,852 thousand won(52.71%), discount fee of national bond is 191,696,298 thousand won(19.60%), registration fee is 238,994,650 thousand won(24.43%), and appraisal cost is 31,941,060 thousand won(3.26%). Korea Fair Trade Commission judged Standard Trems and Conditions Relating to mortgage loans of bank is not fair, because the bank levied the related cost in mortgage loan to consumer. So, Korea Fair Trade Commission amended Standard Trems and Conditions Relating to mortgage loans of bank. Bank brings an administrative action to Fair Trade Commission on amending standard trems and conditions relating to mortgage loans of bank. This study is suggesting two methods to improve the related cost in mortgage loan in the bank. Lastly, as the related cost in mortgage loan system improve by base on this study, I wish bank and consumer's profit and welfare will increase.

144

145

146

147 145 은행여신거래기본약관 ( 가계용 ) ( ) ( ) ( ).,. 제 1 조 ( 적용범위 ),. 제2조 ( 어음채권과여신채권 ) (,. ),. 제3조 ( 이자등과지연배상금 ) 1 ( ),

148 ,, ,.,. 6,. 7 4, , , 1.,

149 147.. 제4조 ( 비용의부담 ) ( ) ,,,,, ,. 제5조 ( 자금의용도및사용 ).. 제 6 조 ( 담보의제공 ). 제 7 조 ( 기한전의채무변제의무 ) 1,,

150 148 (. ). 1.,. 2. ( 1 ) ,,., 3, ,,,, 10,,

151 ,, 4. 5, , 10, ,,, , 5 1 4,,,. 제 8 조 ( 기한이익상실의연대보증인에대한통지 ) 1 7 1, 1 4

152 150, , , 제9조 ( 기한전의임의상환 ),.. 제10조 ( 은행으로부터의상계 ) 1, 7,,. 2 1, 443,., ( ),

153 151, ,,,.,, 제11조 ( 채무자로부터의상계 ) 1,,.,,,. 2 1,,,,. 제12조 ( 어음의제시 교부 ) 1, 10,, ,,,

154 , 3 10, 11,,,,, 13,. 4,. 제13조 ( 일부변제 일부상계와충당 ) 1, 10,,,.. 2, 3, 2.,,,,.

155 ,,., ,, 14, 3. 제14조 ( 사고의처리 ) 1,. 2 1., , 2. 4,,. 제 15 조 ( 신고사항의변경 ),.

156 154 제 16 조 ( 자료의성실작성의무 ). 제17조 ( 통지의효력 ) 1, ,. 3. 제18조 ( 회보와조사 ) 1,,,,. 2,,,. 제19조 ( 이행장소 준거법 ) 1.,,.

157 155 2,. 제20조 ( 약관 부속약관변경 ) 1,,., ,. 제21조 ( 관할법원의합의 ),.,,.

158 156 은행여신거래기본약관 ( 기업용 ) ( ) ( ) ( ).,. 제1조 ( 적용범위 ) 1 (. ). 2 (. ) 3., 2, 3, 5, 7, 9, 12 1, 제 2 조 ( 어음채권과여신채권 ),.

159 157 제3조 ( 이자등과지연배상금 ) 1 ( ), ,,, ,.,. 6,. 7 4, 5 6 1

160 158., , 1.,. 제4조 ( 비용의부담 ) ( ) ,,,, , 제5조 ( 자금의용도및사용 ). 제 6 조 ( 담보 ) 1,

161 159. 2,, 13,. 10.,,. 3,,, 2. 제7조 ( 기한전의채무변제의무 ) 1,, (. ). 1.,. 2. ( 1 ) 3.,

162 160 4., 5., (.) 4,. 3., 3, ,,,, 10,,. 1. 2, ,

163 161, 4. 5, 19 5., 6.,,,,, 7. 5, 10, , 15 2.,,, , 6 1 5,,,.

164 162 제8조 ( 기한이익상실의연대보증인에대한통지 ) 1 7 1, 1 6 4, , , 제9조 ( 할인어음의환매채무 )

165 , , 5 3 1, 2,. 4 1, 2, 7 6. 제10조 ( 은행으로부터의상계등 ) 1 7, 9,,, ,.,. 3 1,, ( ),,.

166 ,,,,,. 제11조 ( 채무자로부터의상계 ) ,,.. 3 1, 2,, ,, ,,,.. 제 12 조 ( 어음의제시 교부 ) 1, 10

167 165,, ,,, , 3 10, 11,,, 13. 4,. 제13조 ( 은행의변제등의충당지정 ) 1, 10,,,.. 2,. 3 2

168 166.,,,,,, 제14조 ( 채무자의상계충당지정 ) 1 11,, 제15조 ( 위험부담 면책조항 ) 1,. 2 1., 3.

169 , 2. 4,,,. 제16조 ( 신고사항과그변경등 ) 1,.,. 2 1,,... 제 17 조 ( 자료의성실작성의무 ). 제18조 ( 통지의효력 ) 1,

170 168,. 3. 제19조 ( 회보와조사 ) 1,,. 2, ,,,,. 제20조 ( 여신거래조건의변경 ) 1,, , 1.. 3

171 169,,.,. 제21조 ( 이행장소 준거법 ) 1.,,. 2, 제22조 ( 약관 부속약관변경 ) 1,,, ,. 제23조 ( 관할법원의합의 ),.,,.

172 170 여신거래약정서 (Ⅰ) ( ) 20 ( ),. ( ),. 제1조거래조건. (.)

173 171 ( ) ( ) ( ) ( 2 1 ) % 3 ( 2 2 ) +( )% ( ) 3 ( 3 5 % ) ,.... ( ). ( ) ( ), ( ) ( ) ( ) ( ). ( ).,.. ( ), ( )... ( ). 4.

174 172 제2조지연배상금 1,. 2, 7 ( 9 ),,. 3,,,. 제3조차용총액확정및분할상환기일표통지 1,,. 2,. 제4조감액 정지 1,, 1 ( ),.. 2. 제 5 조약정한도미사용수수료 1 ( )

175 173,. 제6조인지세의부담 1 (,, 50% ). 2 1, 4 제7조약속어음제공의무와보충권수여 1, , 1. 3, 7 ( 9 ),. 4,,. 제 8 조상환통화및환율,. 제 9 조담보 보험,

176 174,. 제10조담보권설정 1 ( ). 2 1 ( ),,. 3, : ( )...

177 175 제11조상환자력유지의무등 % % % % % % % % ( ) % % % % ( ) % % % % % % % % 2. 1., (Work Out) 제 12 조자료의제출등

178 :,,, 2. :,,,, 3. : ( ),,,,,,,, (3 ),, (KS, ISO, ),,, 4. :,, 제 13 조기타특약사항 ( ),. ( )

179 177 여신거래약정서 (Ⅱ) ( ) 20 ( ),. ( ),. 제1조거래조건. (.)

180 178 ( ) ( ) ( ) 20 ( ( ) 2 2 ) ( P + ( )% 3 %. 5 ) % ( ) , 1,.... 제2조지연배상금 1,. 2, 7,,. 3,,.

181 179 제3조대출금지급방법등 1 ( ) (, ). 2, ,. 제4조당좌대출에관한특약 1, ,,. 제 5 조감액 정지 1

182 180, 1 ( ),.. 2. 제 6 조약정한도미사용수수료 1,. 제7조인지세의부담 1 (,, 50% ). 2 1, 4. 제8조담보권설정 1 ( ). 2 1 ( ),,. 3,

183 : ( ) 제9조상환자력유지의무등 % % % % % % % % % % ( ) % % % % % ( ) % % % % %

184 , (Work Out) 제10조자료의제출등 :,,, 2. :,,,, 3. : ( ),,,,,,,, (3 ),, (KS, ISO, ),,,

185 :,, 제 11 조기타특약사항 ( ),. ( )

186 184 대출거래약정서 (Ⅰ) ( ) 20 ( ),. ( ),. 제1조거래조건. (.)

187 185 ( ) ( ) ( ) ( ( ) 2 2 ) % +( )% ( ) ( 3 5 % ). ( ) ( ). ( ) ( ) ( ). ( ). ( ) ( ), ( ) ( ) ( ) ( ). ( ). ( ). ( ), ( )... ( ). 3, 4.

188 186 제2조지연배상금 1,. 2, 7,,. 3,,. 4, ( ) 6. 제3조인지세의부담 1 (,, 50% ). 2 1, 4. 제4조담보권설정 1 ( ). 2 1 ( ),,. 3,

189 ,. : ( ) 제5조담보 보험,,. 제 6 조기타특약사항 ( ),. ( )

190 188 대출거래약정서 (Ⅱ) ( ) 20 ( ),. ( ),. 제1조거래조건. (.)

191 189 ( ) ( ) ( ) 20 ( 3 2 ( 1 ) 2 2 ) +( )% %. ( ) ( 3 5 ), 1,.... % 제2조지연배상금 1,. 2, 7,,. 3,. 제 3 조대출금지급방법등 1

192 190 ( ) (, ). 2, ,. 제4조가계당좌예금을모계좌로하는대출특약 1,,. 2,, ,,,.

193 191 제5조인지세의부담 1 (,, 50% ). 2 1, 4. 제6조담보권설정 1 ( ). 2 1 ( ),,. 3,. 4 1,. : ( ) 20...

194 192 제 7 조기타특약사항 ( ),. ( )

195 193 특정채무담보 저당권설정계약서,., ( ). ( ) ( ) ( ).

196 194 제1조저당권의설정 ( ), ( ). : % % 제2조공부와실제의불일치등 1,. 2, 1. 제3조담보가치의유지등 1. 2

197 ,,,, 13. 제4조보험계약 1,,. 2,. 3 1, 2, ,, 13. 제 5 조지상권 전세권 임차권 1,

198 196,,. 2 1, , 3 3. 제6조저당물건의처분 관리등 1, ,

199 197. 제7조회보와조사 제 8 조제절차이행과비용부담 , V". ( ) 3 2,. 4 2

200 제9조다른담보 보증약정과의관계 1. 2,. 제10조담보등의변경 해지 해제,,,,. 제 11 조특약사항 : ( ) :

201 199. ( : ) 1.? 2.? 3.,.. ( :.,. )? (..)? (.) : : ( ),.

202 200 담보제공자 ( 저당권설정자 ) 가꼭알아두어야할사항 저당권이란,.. 담보종류에따른책임범위,.,. ( : ),.. ( : ),.. ( ). 담보제공자가연대보증까지서는경우,.

203 201 근담보 근저당권설정계약서,., ( ). ( ) ( ) ( ).

204 202 제1조근저당권의설정 ( ), ( ). 1., (, ). 특정근담보 채무자가채권자 ( 본 지점 ) 에대하여다음약정서에의한거래로말미암아현재 및장래에부담하는모든채무 년 월 일자 약정서 년 월 일자 약정서 한정근담보 채무자가채권자 ( 본 지점 ) 에대하여다음종류의거래로말미암아현재및장래에부담하는모든채무거래, 거래 포괄근담보 채무자가채권자 ( 본 지점 ) 에대하여현재및장래에부담하는다음채무가. 어음대출, 증서대출, 당좌대출, 어음할인, 지급보증, 매출채권거래, 상호부금거래, 사채인수, 외국환거래기타여신거래로말미암은모든채무나. 신용카드거래로말미암은채무 ( 채무자이외의제3자가담보를제공한경우제외 ) 다. 채권자와제3자와의위 가 의거래에대한보증채무라. 채권자가제3자와의위 가 의거래로말미암아취득한어음또는수표상의채무

205 금원.. 3.,. 지정형 년월일 자동확정형 정하지아니합니다. 이경우계약일부터 3년이경과하면설정자는서면통지에의하여근저당권결산기를지정할수있기로하되, 그결산기는통지도달일부터 14일이후가되어야하며, 이에미달하는때에는통지도달일부터 14일이되는날을결산기로합니다. 다만, 5년이경과할때까지설정자의별도의사표시가없는경우에는계약일부터 5년이되는날을결산기로합니다. 장래지정형 정하지아니합니다. 이경우계약일부터 3년이경과하면설정자는서면통지에의하여근저당권결산기를지정할수있기로하되, 그결산기는통지도달일부터 14일이후가되어야이며, 이에미달하는때에는통지도달일부터 14일이되는날을결산기로합니다.

206 204 제2조공부와실제의불일치등 1,. 2, 1. 제3조담보가치의유지등 ,, 13. 제4조보험계약 1,,.

207 205 2,. 3 1, 2, ,,, 13. 제5조지상권 전세권 임차권 1,,,. 2 1,,

208 206, 3 3. 제6조근저당물건의처분 관리등 1, 제 7 조회보와조사. 제8조제절차이행과비용부담 , V".

209 207 구 분 부담주체채무자설정자채권자 등록세 교육세 국민주택채권매입 법무사수수료 말소 ( 저당권해지 ) 감정평가수수료 3 2, 제9조다른담보 보증약정과의관계 1. 2,. 제 10 조담보등의변경 해지 해제,,

210 208,,. 제 11 조특약사항 : ( ) :

211 209. ( : ) 1.? 2.? 3.,.. ( :.,. )? (..)? (.) : : ( ),.

212 210 담보제공자 ( 저당권설정자 ) 가꼭알아두어야할사항 저당권이란,.. 담보종류에따른책임범위,.,. ( : ),.. ( : ),.. ( ). 담보제공자가연대보증까지서는경우,.

213 / / / / / / / ( ) 12,000 ISBN

의상호저축은행여신거래기본약관을승인하고, 다음내용에따라채무를담보하기위하여이계약서끝부분 양도담보목적물목록 란의기재물건 ( 이하 담보목적물 이라한다 ) 의소유권을채권자인저축은행에양도하고채권자앞으로그담보목적물의인도를마쳤습니다. 1 피담보채무의범위채권자는피담보채무의범위를달리하는

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