기획특집 4 주택 임대차 시장 변화에 따른 주택임대차보호법의 개선방안 고찰 였다 5). 이러한 경향은 향후에 더 월세 중심으로 재편될 것으로 보여진다 6). 이는 주택 매매가의 안정화 이후에 금융시장의 이자율 이 하향안정화 되고 있음에도 불구하고 주택에 대한 구 입 내

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산 금
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1 Special Edition 부동산 정책의 과제와 정책방안 모색Ⅰ 주택 임대차 시장 변화에 따른 주택 임대차보호법의 개선방안 고찰 권 대 우 교수 한양대학교 법학전문대학원 I. 주택시장의 변화 1. 임대용 주택공급의 부족 우리의 사회적인 현실을 보면 전반적으로 주택수요 에 비하여 주택공급이 매우 부족한 것이 현실이다. 이 는 유래가 없이 상승하고 있는 전세가로 증명되고 있 다. 일부 통계에 따르면 2012년 11월을 기준으로 2 년 후에 2014년 11월 전세가 지표가 서울과 경기지역 은 약 11% 상승한 것으로 나타나 있으나 1), 실제로 새 로이 전세계약을 하는 임차인의 입장에서는 금융기관 으로부터 대출을 받지 않고서는 감당하기 힘들 정도 의 전세가격의 상승을 느끼고 있으며, 그 나마 많은 주택이 월세 내지 반전세 형태도 전환되고 있다. 현재 주택통계로는 서울 경기 등 수도권을 제외한 전국의 주택보급률은 100%를 초과하고 있으나, 주택보급률 100%가 주택수요와 공급의 분기점으로 보기에는 사 회적인 현실과의 괴리가 있다. 어느 정도의 여유분이 적정한가에 대한 관점으로 볼 때, 독일의 경우 약 8% 의 여유가 있어도 2), 주거비용에 대한 부담이 크다는 인식을 가진 가구가 더 많은 것이 그 나라의 현실이 고 3), 우리의 경우에도 수도권의 주택보급률은 2013년 서울의 주택보급률은 97.5%이며, 경기도는 98.7%로 수도권 전체로는 98.6%로 조사되어 있다 4). 또한 추가 로 고려되어야 할 중요한 사항은 전체 통계상 주택의 유형에는 선호도가 높은 아파트형태의 주거뿐만 아니 라 연립주택과 다세대주택 등 선호도가 낮은 주택의 유형이 포함되어 있으며, 주거비용이라는 입장에서 볼 때 우리의 평균적인 소득에 비하여 지나치게 비싼 주 거 형태는 현실성이 떨어진다는 점을 고려하면 적정한 합리적인 가격을 가진 주택이 매우 부족하다는 점은 논란의 여지가 없다. 2. 월세제도의 확대 전통적으로 전세제도가 주류를 이루던 주택 임대 차시장에서 월세제도가 도입된지는 오래되었으나, 최 근 들어서는 월세의 비중이 크게 증가하고 있다 년 전국적으로 주거형태 중 자가주택 거주는 전년대비 1.3%증가한 반면 전세는 2.9%, 보증금 있는 월세는 4.8% 증가하였고, 보증금 없는 월세는 40.9% 증가하 1) 한국감정원 부동산통계 중 전세가격에 대한 통계치의 일부이다. 참조 2) 독일의 주택관련 통계 참조 3) 독일 연방통계청 통계 내용에 대한 해석으로 SILC.html 참조 4) 국가통계포털 싸이트 mode=ko&language=kor&obj_var_id=&itm_id=&conn_path=e1 참조 30 부동산 포커스 Real Estate Focus

일부 통계에 따르면 2012년 11월을 기준으로 2 년 후에 2014년 11월 전세가 지표가 서울과 경기지역 은 약 11% 상승한 것으로 나타나 있으나 1), 실제로 새 로이 전세계약을 하는 임차인의 입장에서는 금융기관 으로부터 대출을 받지 않고서는 감당하기 힘들 정도 의 전세가격의 상승을 느끼고 있으며, 그 나마 많은 주택이 월세 내지 반전세 형태도

2 기획특집 4 주택 임대차 시장 변화에 따른 주택임대차보호법의 개선방안 고찰 였다 5). 이러한 경향은 향후에 더 월세 중심으로 재편될 것으로 보여진다 6). 이는 주택 매매가의 안정화 이후에 금융시장의 이자율 이 하향안정화 되고 있음에도 불구하고 주택에 대한 구 입 내지 투자가 늘어나지 않고 있으며, 소유자의 입장에 서는 전세제도의 유리한 점이 사라지고 있다는 데에도 원 인이 있다. 즉, 부동산, 특히 주택가격이 안정화 되고 있 어, 임차보증금인 전세금에 자신이 가진 일부의 자금을 투자하여 주택을 구입할 경우에 주택 가격의 상승에 대 한 이익은 전적으로 소유자가 향유할 수 있는 전세제도 의 장점이 사라지고 있을 뿐만 아니라, 전세금에 대한 이 자로 월차임이 대체되는 전세제도의 방식이 금융시장의 이자율이 낮아짐에 따라 임대차로 인한 수익이 현격하게 줄어드는 구조로 변화됨에 따라, 차라리 일반적으로 상 가에 적용되는 월세 제도로 전환하는 것이 더 유리할 것 이라는 입장이 대두되어 반전세 혹은 월세제도로 전환되 고 있으며, 그 경향은 점점 늘어날 것으로 예상되고 있다. 특히 주택임대차계약의 갱신시에 임대인이 요구하는 임차보증금의 증액을 감당할 수 없는 경우에 임대인은 임차인이 보증금을 조달하지 못할 경우에 그 금액을 월세로 전환하여 지급해 주기를 요구하는 경우도 있 고, 아니면 아예 처음부터 보증금을 증액하지 않는 대 신 증액이 필요한 금액에 대하여 월세를 요구하는 경 우가 많아지고 있다. 급격하게 상승하는 전세보증금의 상승분을 부담할 수 없는 세입자의 경우 결국 보증금 의 일부를 월세로 부담하게 되는 소위 반전세(전세보 증금과의 차액을 월세로 부담하는 방식) 로 전환되게 되고, 임대인이 반전세 내지 월세를 선호하는 경우에는 전세보다 월세가 늘어나고 있는데 7), 이는 주거비용의 직접적인 증가로 이어지고 있다. 3. 임차인에 대한 보호 필요성의 증가 주택의 공급이 수요 보다 부족하다는 점은 여러 가 지 사회적인 문제를 낳게 되는데, 부족한 주거로 인하 여 주택공급자인 임대인과 수요자인 임차인 사이에 협 상력이 불균형을 낳게 되고, 이로 인하여 구조적인 사 회적 불평등이 발생할 뿐만 아니라 주거비용의 상승으 로 인하여 가처분 소득이 줄어들며, 이로 인한 국민경 제의 균형 있는 성장이 어렵게 될 여지가 많다. 특히 우 리나라 경제의 거의 절반이 모여 살고 있는 수도권의 주택시장은(형식적인 통계치로만 판단하더라도) 주택보 급률이 100%에도 미달하여 8), 수요와 공급의 불균형이 심하여 임차인의 지위가 매우 열악하다고 볼 수 있다. 특히 우리나라의 높은 교육열과 편의시설의 차이 등을 고려하면 선호지역의 주거부족현상은 매우 심각한 실 정이다. 더구나 법률적으로 약자의 지위에 있는 주택임 차인에게 주택임대차보호법에 의하여 보장되는 것은 2 년이라는 최단기간의 보장이외에는 차임에 대한 실효적 인 규제도 이루어지지 않고 있으며 9), 취학기간을 고려 할 때 최소 3년 이상 요구되는 자녀 교육을 위한 주거 안정성도 보장되고 있지 않아, 많은 임차인들이 주거비 용뿐만 아니라 주거안정성과 관련된 삶의 질이 나빠지 고 있는 것도 우리의 사회적인 현실이다. 이와 관련하여 논의되어 왔던 부동산임차권의 물권화 는 선진국에서는 사회정책적으로 매우 중요한 테마의 하 나였으며, 법리적으로도 오랫동안 주택임차인의 보호 필 요성에 대하여 강조되고 있었다 10). 타인의 부동산을 이용 하는 법률적 수단으로서 실제로 임대차가 차지하는 비중 5) 참조 6) 이에 대하여는 김동열, 주택 임대차시장의 구조변화, 한국주택학회 한국부동산분석학회 2011년 상반기 공동정책세미나 발표논문집, 3면 이하 참조 7) 지난 1년간 서울시 반전세 전환건수가 대략 2만건에 이른다는 보도도 있다(매일경제신문 ), daum 참조 8) 통계청의 신주택보급률 자료에 의하면 수도권의 주택보급률은 98.6%이며, 그 중 서울은 97.5%이다. 참조 9) 이러한 실효적 규제의 실패를 반영하는 것이 전세금이 법규에서 규정한 기준(5%)보다 더 큰 폭으로 상승하고 있다는 점이다. 10) 예를 들면 Larenz, Karl, Lehrbuch des Schuldrechts Band II Besonderer Teil. 12. Aufl. M nchen 1981, 48 I. S 참조 2015 February Vol.81 31

즉, 부동산, 특히 주택가격이 안정화 되고 있 어, 임차보증금인 전세금에 자신이 가진 일부의 자금을 투자하여 주택을 구입할 경우에 주택 가격의 상승에 대 한 이익은 전적으로 소유자가 향유할 수 있는 전세제도 의 장점이 사라지고 있을 뿐만 아니라, 전세금에 대한 이 자로 월차임이 대체되는 전세제도의 방식이 금융시장의 이자율이 낮아짐에 따라 임대차로 인한

3 Special Edition 부동산 정책의 과제와 정책방안 모색Ⅰ 이 매우 높은 실정이기 때문에 사회적 경제적인 관점에서 본다면 우리 생활의 기본이 되고 사회발전의 원천의 하나 인 부동산의 임대차가 임대차계약에서 가장 중요한 의미 를 갖고 있으며, 그 중 가장 중요한 논점은 역시 임차인의 보호라는 입장이 지속적으로 제기되어 왔다 11). 4. 주거복지에 대한 관심 우리 국민들의 의식과 이를 바탕으로 한 국가정책에 서 주거복지에 대한 내용이 주요한 위치를 차지한 것은 이미 오래 전의 일이다. 국민 생활의 안정을 위하여 주 거의 안정화가 절대적으로 중요한 관심사가 되었고, 특 히 세입자들의 주거복지에 대한 사회적인 논의가 증대 하고 있다. 그 중에서도 국민의 거의 절반에 해당되는 인구가 서울, 인천, 경기지역에 거주하고 있어 12), 그 밀 집도를 고려할 때 수도권의 주거형태와 비용이 어느 수 준인가는 매우 큰 의미가 있다. 현재 전세보증금의 증 가폭은 일반 물가수준이나 소득수준의 증가를 훨씬 넘어서는 수준이며, 특히 서울이나 수도권에서는 주거 비용이 생활비에서 차지하는 비율이 절대적으로 높은 현실을 고려할 때, 서민들의 생존을 위협하는 주거비용 문제를 해결하기 위한 보다 적극적인 사회정책이 필요 한 시점이 되었다고 볼 수 있다. 물론 가장 중요한 것은 공급의 확대이다. 다양한 구조 와 크기의 주택을 충분히 공급함으로써 국민들, 특히 서 민들의 주거복지가 실현될 수 있도록 배려하는 것이 국 가의 주택정책의 출발점이어야 한다. 그러나 주택이라는 내구재가 공급되기 위해서는 충분한 시간이 필요하며, 또한 막대한 사회적 투자가 필요하다. 임대주택시장에 기관투자가들이 참여하여 임대주택의 공급을 확대하는 것도 한 방법일 수도 있을 것이지만, 다른 한편으로는 기 존의 주택을 합리적으로 이용할 수 있는 법제 개선도 주 거복지를 개선할 수 있는 좋은 방안이며, 재정적인 부담 을 줄이면서 서민들의 주거권을 배려해 줄 수 있는 선택 적 보완정책으로 매우 효과적인 내용이 될 수 있다. 이러한 관점에서 많은 선진국에서 국가의 재정적인 투 자와 사회적인 투자유인책을 넘어서 소유권과 임차권의 조화로운 타협을 통하여 안정적인 주거권을 보장하여 주거복지를 실현하고 있으며 13), 이제 우리의 현실도 전세 에서 월세제도로 전환되고 있는 시대상황과 함께 합리적 인 이해의 조정이 법제에서도 반영될 시점이 되었다. Ⅱ. 현행(주택 임대차)법의 내용과 문제점 1. 현행 주택임대차법제의 기본 구조 우리 민법상 계약에 대한 일반규정들과 임대차계약 관한 민법 제618조 내지 제654조의 37개 조문이 있으 나, 현행 민법상의 임대차 규정들은, 일반법의 특성이 그러하듯이, 임대목적물과 관련하여 주택으로 제한되어 있지 않고, 동산을 포함한 매우 폭넓은 대상을 전제로 하고 있다. 현재 주택임대차 시장에서 이용되어 왔었던 전세방식의 형태보다는 서구 임대차 시장의 예에 따라 매월 차임을 지급하는 월세 방식을 기본 구조로 채택하 고 있어 14), 우리 주택임대차 시장에서 그동안 주로 행해 지고 있었던 채권적 전세계약과는 괴리가 있었다. 또한 민법 물권편에 규정된 전세권에 대한 보장은 물권적 합 의와 등기를 통하여 전세권이 성립되어야 하므로, 그러 한 합의를 임대인이 원치 않을 경우에 전세권이 설정될 수 없으며, 민법 제621조에 기하여 임차권을 등기 할 수 11) 곽윤직, 채권각론, 2000, 229면 이하; 송덕수, 신민법강의, 2013, 1461면 참조 12) 인구에 대한 통계로는 통계청 공식싸이트 id=&itm_id=&conn_path=e1 참조 13) 예를 들어, 독일에서 소유권에 대한 사회적인 의미에서의 한계와 임차권에 대하여 Schmidt-Bleibtreu/Hofmann/ Hopfauf, Kommentar zum Grundgesetz,12. Aufl. 2011, Art ff. 참조 14) 민법 제633조에서 차임지급 시기와 관련하여 건물이나 대지에 대하여는 매월말에 지급하여야 하는 것으로 규정하고 있다 32 부동산 포커스 Real Estate Focus

그 중에서도 국민의 거의 절반에 해당되는 인구가 서울, 인천, 경기지역에 거주하고 있어 12), 그 밀 집도를 고려할 때 수도권의 주거형태와 비용이 어느 수 준인가는 매우 큰 의미가 있다.

4 기획특집 4 주택 임대차 시장 변화에 따른 주택임대차보호법의 개선방안 고찰 있는 여지도 있으나, 임차주택에 대한 부동산임차권의 경우도 당사자 간의 반대약정이 있으면 가능하지 않으 므로, 실제로 임차권등기가 이루어지는 경우가 드물었 다. 현행 민법으로는 임차인의 보호에 대한 역할을 수행 하기에는 한계가 있었다. 따라서 주택 임차인의 불안정한 지위를 보호하고, 임차 보증금에 대한 반환청구권의 보장하기 위한 제도적 장치 를 규정하기 위하여 1981년 민사특별법으로서 주택임대 차보호법이 제정되었고, 주택임대차보호법은 임차인 보호 등을 위하여 여러 차례 주요한 개정이 이루어졌었다 15). 현재 주택임대차보호법에 의한 임차인의 보호내용은 계약의 최단 계약기간으로 2년을 보장하고 있고(동법 제4조, 제6조 제2항 참조), 일정한 법정 요건을 채울 경 우 계약기간 내의 주거권에 대한 대항력을 임차주택의 양수인을 포함한 제3자에 대하여도 인정하고 있다(동법 제3조 참조). 임차보증금의 반환청구권에 대한 보호는 추가적으로 임대차계약증서상에 확정일자 요건을 충족 시킬 경우에는 선순위자가 있는 경우를 제외하고- 우 선변제권을 보장받을 수 있고(동법 제3조의2 참조), 소 액보증금에 대하여는 최우선변제적 효력을 인정한 조항 도 있다(동법 제8조 참조). 임대차 계약이 종료한 후에 보증금이 반환되지 않은 경우에는 임차권등기명령을 신 청하여 우선변제권을 유지할 수 있는 제도도 마련이 되 었다(동법 제3조의3 참조). 2. 계약상 보호되어야 할 법익 1) 임대인 결국 부동산 임대차 특히 주택임대차 계약에서 보 호되어야 할 당사자의 이익은 임대인에게는 자신이 소 유하고 있는 주택에 대한 재산권을 유지하고 보호받 는 것이다. 임차인에게 용익을 허용하는 대신에 그에 상응하는 수익을 차임으로 받는 것과 임대목적물에 대한 완결성을 보호받은 것이다. 이와 관련하여 임차 인은 차임을 지급할 의무와 함께 임차물을 임대인에게 반환할 때까지 선량한 관리자의 주의를 가지고 잘 보 관할 의무가 있다 16). 차임을 지급하지 못할 때에는 계 약해지 사유가 되며, 임차인이 선량한 관리자의 주의 의무를 위반하여 목적물이 멸실, 훼손될 때에도 채무 불이행책임을 진다. 여기에서의 책임의 내용으로 임대 인은 계약해지권과 손해배상청구권을 갖는다 17). 임대 인의 입장에서 가장 중요한 것은 임대목적물이 훼손 되지 않도록 하는 것과 임대의 대가로 받는 차임 내지 는 경제적인 수익을 극대화 하는 것이다. 전세제도는 임차보증금에 대한 이자로서 차임을 대신하는 구조이 므로, 실질 이자율이 낮아진 상황에서는 그보다 높 은 수익구조를 가져갈 수 있는 월세제도가 더 유리하 고, 그렇지 않을 경우에는 충분히 많은 임차보증금을 받아서 낮은 이자율에도 불구하고 좀 더 많은 이자를 받을 수 있도록 하는 것이 유리한 실정이다. 이러한 점 이 임대차 시장에서 전세보다 월세 혹은 반전세가 많 아지고 있고, 전세금을 인상하려는 시도가 이루어지는 배경이라고 볼 수 있다. 2) 임차인 이에 대하여 임차인에게 가장 중요한 것은 안정적인 주거권에 대한 보장이다. 임차인은 일정한 경제적인 대 가를 지불하는 대신에 자신과 가족들이 거주할 수 있는 공간을 빌리는 것이며, 대부분은 충분히 오랫동안 안정 적으로 거주하기를 희망하는 것이다. 일단 계약이 성립 된 이후에는 계약당사자인 임대인뿐만 아니라, 제3자에 대하여도 주거권을 주장할 수 있어야 한다는 측면도 있 지만, 그 이외에도 거주공간에 대한 비용이 적절하여야 한다는 측면과 특별한 사유가 없는 한 장기간 거주할 15) 주택임대차보호법의 개정내용에 대하여는 권대우, 임차인의 주거권보장과 주택임대차보호법 개정방향, 법학논총(한양대), 제28집 제4호, 235~236면 이하 및 최성경, 개정주택임대차보호법과 전세안정화대책, 법학논총(단국대), 제27권 제4호 145면 이하 참조 16) 송덕수, 신민법강의(2013), D-379 참조 17) 송덕수, 신민법강의(2013), D-379 참조 2015 February Vol.81 33

현재 주택임대차보호법에 의한 임차인의 보호내용은 계약의 최단 계약기간으로 2년을 보장하고 있고(동법 제4조, 제6조 제2항 참조), 일정한 법정 요건을 채울 경 우 계약기간 내의 주거권에 대한 대항력을 임차주택의 양수인을 포함한 제3자에 대하여도 인정하고 있다(동법 제3조 참조).

5 Special Edition 부동산 정책의 과제와 정책방안 모색Ⅰ 수 있어야 한다는 두 가지 요소가 포함되어 있다. 환언 하면, 안정적인 주거권의 보장에는 대항력 이외에 경제적 인 요소와 기간적인 요소가 포함되어 있다는 점이다. 이 점이 선진국에서 임대차와 관련하여 논의되고 있는 대항 력, 차임규제와 존속보장이라는 측면이다 18). 차임규제와 관련하여 주목되어야 할 점은 가격규제라는 자본주의 질서에서 비교적 낯선 제도가 주거권의 실효적 보장에서 는 매우 중요하다는 것이다. 소득이 낮은 임차인에게 감 당할 수 없을 정도로 차임이 인상될 경우에는 계속하여 거주할 수 없는 경우가 되므로, 일정한 비율 이상으로 차임이 인상될 경우에는 실제로 주거권 을 박탈하는 것 과 같은 효과를 가지게 된다는 것이다. 이는 임대시장에 높은 가격의 임대주택이 제공되어서는 안 된다는 입장이 아니라, 현재 거주하고 있는 임대주택의 차임이 임대인 의 경제적인 수익을 극대화하기 위하여- 불합리하게 갑 자기 인상되어 임차인이 더 이상 감당할 수 없어서, 이사 가야 한다면 그것이 사회적으로는 임차인에 대한 주거권 의 침해라는 의미를 가질 수 있다는 점이다. 대항력이라는 요소는 임대 목적물의 소유권이 임대 인으로부터 제3자로 이전된 이후에도 임차권이 유지될 수 있어야 한다는 점에서 임차권의 대항력이 계약당사 자 뿐만 아니라 제3자에 대하여도 인정되어야 한다는 것인데, 이는 계약기간 중에는 대항력이 인정된다 할지 라도 만약 계약기간이 경과한 이후에도 계속해서 그 공간에서 머무르고 싶다면, 주거의 지속성은 주거의 안 정과 같은 의미를 지닌다. 그런 의미에서 특별한 사유 가 없는 한, 임차인이 같은 주택에서 거주하고자 할 경 우에 안정적으로 그 공간에 거주할 수 있는 임차권의 존속성이 보장되어야 할 필요가 있다는 점이다. 실제로 선진국에 비하여 우리나라에서는 거주이전이 너무 잦 아서 세입자들에게 큰 불편과 경제적인 부담이 되고 있 다. 우리 법제에서는 최단기간으로 2년을 보장하는 정 도로 만족하고 있으나, 외국에서의 예를 보면 거의 평 생을 같은 주택에서 임차인으로 만족하며 살 수 있는 주거법제를 가지고 있는 것을 볼 때, 우리 주택법제에 서도 어떤 형태로 주거의 존속성을 인정할 것인가 하는 과제를 안고 있다고 보여진다. 또 한가지 주요한 내용은 임차보증금에 대한 회수가 능성의 보장이다. 우리 나라의 주거용 임대차 시장의 특 징이자 가장 중요한 임대차 방식은 전세 방식의 임대차 계약이다. 전세금이라고도 표현되는 임차보증금이 많은 경우에는 주택 가격의 2/3를 넘는 큰 금액이고, 서민들 에게는 거의 전재산이나 다름없는 경우도 많아서, 임대 차 계약이 해지되고, 이사를 가야 할 때에 임차보증금 을 돌려받을 수 없는 경우에 임차인의 피해는 상상 이 상으로 커질 수도 있다. 주택임대차보호법에서도 서민의 재산권 보호라는 측면에서 임차보증금(전세금) 반환을 위한 임차인의 권리를 보호하기 위한 노력을 하고 있고, 일정한 요건이 충족될 경우에, 임차인은 물권에 준하는 권리를 보장 받고 있다. 그러나 이 반환청구권도 등기된 전세권과 같은 물권이 아니어서 우선하는 타물권, 예를 들면 저당권이 있을 경우에 보호받을 수 없는 경우가 있고 19), 최우선보장을 받는 소액보증금도 경우에 따라 보호받지 못하는 예가 있다 20). 이를 보장하고, 거래질서 에 대한 등기의 공시기능을 회복시키기 위해서는 임대인 의 동의 없이도 임차권을 강제로 등기할 수 있는 조치 가 가장 효율적일 것이다. 그러나 임대인의 동의 없이 등 기를 강제하는 것에 대한 부담이 있어, 여러 가지 보완 적 공시방안에 대한 논의도 필요하다 21). 임차인의 보증 금 반환청구권을 보장하기 위해서는 임대목적물에 권리 를 가진 다른 권리자(저당권자 등)의 권리와 충돌하게 되는데, 이와 관련된 이해들이 조정될 필요가 있으며, 18) 이에 대하여는 김진현, 우리 주택임대차 제도의 문제점에 관한 비교법적 연구, 민사법학 제13~14호, 1996, 350면 이하 참조 19) 특히 저당권이 등기된 날과 주택임차인이 대항요건을 갖춘 날이 같은 경우에 저당권이 우선 보호되고 있는 문제점에 대하여는 이은희, 임대차법의 현황과 과제, 민사법학 제36호 437면, 452면 이하 참조 20) 예를 들면, 대법원 선고 97다12211판결 참조 21) 여러 가지 의견이 있다. 예를 들면, 류창호, 주택 및 상가임차권의 공시에 관한 연구, 법학논총(전남대) 제37권 제4호 113면 이하 참조 34 부동산 포커스 Real Estate Focus

소득이 낮은 임차인에게 감 당할 수 없을 정도로 차임이 인상될 경우에는 계속하여 거주할 수 없는 경우가 되므로, 일정한 비율 이상으로 차임이 인상될 경우에는 실제로 주거권 을 박탈하는 것 과 같은 효과를 가지게 된다는 것이다.

6 기획특집 4 주택 임대차 시장 변화에 따른 주택임대차보호법의 개선방안 고찰 이러한 정책적 이해의 조정은 임차권의 보장과 공시기능 의 회복과 매우 깊은 관련이 있다. Ⅲ. 주택임대차보호법의 개정필요성과 개정방향 1. 최단 존속기간의 연장 1) 개정이유 현행 주택임대차제도의 가장 큰 문제점은 안정적인 주거권이 보장되지 못한다는 것이라고 볼 수 있다. 외국 의 법제나 실례에 비하여 매우 짧은 거주기간을 갖고 있 으며, 이는 국민의 주거복지 및 삶의 질과 직접적인 관 련이 있다고 볼 수 있다. 구체적으로 살펴보면, 지나치게 자주 이사를 하다 보니, 자녀들의 교육환경이나 교우관 계도 좋지 않을 뿐만 아니라 도시내에서의 공동체 형성 에도 큰 어려움이 있다. 따라서 현행 주택임대차보호법 상 보장되는 2년의 최단기간은 지나치게 짧은 경우로 보여진다. 외국의 예에서도 3년 이상이 많이 있고, 실제 로 기한이 없는 경우가 일반적인 국가도 있다. 한편으로 2년이란 짧은 기간을 최단기간으로 규정하고 있음에도 불구하고 외국체류가 2년 미만인 경우(예를 들면 1년)에 집을 임대 놓을 수 없는 경우도 있어, 짧은 기간 동안이 라도 빈집을 주거의 목적으로 시장에 내어 놓을 수 있 는 융통성이 부족한 측면도 있다. 가장 전형적인 경우 가 임대인 및 가족들이 실제로 주거하던 주택을 최단기 간보다 짧은 기간 비우게 될 경우 혹은 재건축 내지 재 개발계획에 따라 전체 단지가 철거되어야 할 사유가 사 전에 명백한 경우일 것이다. 이러한 경우에 사전에 3년 미만의 기간을 합의할 수 있는 가능성을 열어 둘 필요 가 있다. 다만 추가적으로 고려되어야 하는 것은 제한 사유를 합의하여 단기간의 임대차계약이 성립되었다 하 더라도 제한 사유가 발생하지 않을 경우에 대한 대비책 을 규정할 필요도 있는데, 이는 임대인이 법정 예외사유 를 남용하는 것을 막기 위한 것이다. 2) 개정방향 (1) 최단기간의 변경 주택임대차보호법 제4조 제1항에서 규정된 주택임대 차계약의 최단기간을 2년에서 3년으로 연장할 필요가 있다. 이는 지나치게 짧은 기간이라는 여론을 수렴함과 동시에 3년 단위로 이루어진 학교교육 체계를 고려하는 것이다. 이를 위하여 주택임대차기간으로 적정한 최단기 간에 대한 설문조사가 전제될 필요는 있다. (2) 최단기간의 예외 인정 현행법에서처럼 최단기간 이하의 임대차기간을 합의 할 사정이 있는 경우에도 지나치게 경직된 규범적 현실 을 수정할 필요가 있다. 구체적이고 실질적인 사정이 있 는 경우 그리고 계약에서 명문으로 합의한 경우에는 3년 보다 짧은 기간을 임대차 기간으로 하는 경우가 허용될 수 있도록 예외조항을 신설할 필요가 있다. 예외적 상황 이 실현되지 않거나, 예외조항을 남용하는 경우를 막기 위하여 임차인의 기간연장 청구권도 신설하여야 한다. 또한 현행 제1항 2문 단서 조항의 취지를 살려 임차인의 사정에 의하여 법정기간보다 단기간의 임대차에 합의한 경우에 임차인은 그 유효성을 주장할 수 있도록 하는 조 항을 유지할 필요가 있다. 현재의 제4조 제2항에 규정된 내용은 임차보증금이 반환될 때까지 임대차 계약이 기 한 만료되지 않는다는 요소를 선언하고 있으므로, 개정 안에서도 유지하는 것이 바람직한 것으로 보인다. 2. 계약갱신보장 1) 개정이유 (1) 주거권의 지속적인 보장 현재 우리나라 주택임대차 제도는 도시를 중심으로 보면, 지나치게 빈번한 이사를 하고 있다. 이는 도시공동 체의 형성에도 장애요소일 뿐만 아니라 사회적 비경제가 매우 큰 실정이며, 지나치게 중개업과 이사업이 비대한 2015 February Vol.81 35

따라서 현행 주택임대차보호법 상 보장되는 2년의 최단기간은 지나치게 짧은 경우로 보여진다. 외국의 예에서도 3년 이상이 많이 있고, 실제 로 기한이 없는 경우가 일반적인 국가도 있다.

7 Special Edition 부동산 정책의 과제와 정책방안 모색Ⅰ 경향이 있어 제조업이나 창의적인 선진국의 산업구조에 비하여 매우 비효율적인 산업구조가 되어 산업정책적으 로도 바람직하지 못하다. 지속적이고 안정적인 주거의 형 태가 지역사회에 대한 충성도와 심리적인 안정감 등 시민 들의 행복감에 주는 매우 긍정적인 요소가 있으며, 생활 에 필요한 인프라에 대한 정보와 적응도를 생각하면 효 율성도 매우 큰 측면이 있다. 그러한 점에서 선진국에서 는 주거복지가 사회정책적으로 차지하는 비중이 매우 큰 편이라고 볼 수 있고, 우리나라도 향후에 주거복지가 사 회정책적으로 차지하는 비중이 커질 것으로 예상된다 22). 동안 아무런 문제없이 임대차 관계가 지속되었다면, 향후에도 양자 간에 만족스러운 관계로 지속될 가능 성이 매우 높다고 볼 수 있는데, 그동안 지속적으로 좋은 관계를 유지해 왔다는 전제하에서는 계약관계의 갱신은 경제적 수익의 증대와 같은 특별한 요소를 고 려하지 않으면 매우 자연스럽고 바람직하다. 따라서 채 무불이행과 같은 신뢰관계를 깨트리는 특별한 사정이 없는 한 임차인에게 갱신청구권을 인정하고, 임대인은 특별한 사유가 없는 한 거절할 수 없도록 할 필요가 있다. (2) 주거권과 사유재산권의 조화 필요 토지 및 주택 등 부동산에 대한 재산권은 금융자본 이나 일반 동산에 대한 사소유권과는 달리 매우 기속적 인 요소가 있어, 전체 공동체 사회의 실정을 무시한 소 유권자의 자유로운 처분에만 맡기기에는 한계가 있다고 보여진다. 또한 삶에서 주거가 차지하는 의미라든가 주 거복지의 측면에서 본다면 상가 혹은 사무실이 있는 빌 딩이나 다른 자본재를 소유한 권리자가 시장에서 추구 하는 이익증대의 방식이나 방향이 주거를 대상으로 적 용할 수 있을 것인지에 대하여는 부정적인 견해가 많이 제기되고 있다. 특히 주택을 소유하고 있는 노년층, 또 는 상위계층에 비하여 경제적으로 열악한 빈곤층이나 젊은 세대에게 지나친 부담으로 작용할 때, 사회적으로 도 바람직하지 못한 갈등으로 작용할 여지가 있다. 이러 한 점들을 복합적으로 고려할 때, 사회적으로 조화로운 타협이 필요한 시점이라고 사료된다. (3) 갱신보장 및 해지권 제한의 의미 주택임대차계약의 갱신은 평화롭게 이어져온 임대인 과 임차인의 좋은 협력관계를 더 지속시킨다는 측면에 서 큰 의미가 있다. 왜냐하면 2년이든 혹은 더 긴 기간 (4) 경제적 이해관계의 충돌의 극복 임차인과 임대인 사이에서 계약의 갱신이나 해지권의 제한과 관련하여 유일하게 충돌될 수 있는 이익은 임 대인이 시장에서 경쟁하고 있는 다른 임차인과 더 높은 차임의 지급을 대가로 하는 계약을 체결할 경우에 임대 인의 수익이 증가하는 것이라고 볼 수 있다. 그러한 수 익에 대하여 (i) 임대인에게 수익이 가장 중요한 요소가 아니라면, 즉 기존의 계약관계를 유지하는 것이 수익보 다 더 중요한 경우에는 문제가 되지 않는다고 볼 수 있 다. 예를 들면 양자 사이에 여러 가지 개별적인 사정이 있어 수익의 극대화보다 더 중요하게 작용할 수 있거나 혹은 사회적인 합의가 수익 극대화가 아닌 수익의 적정 화라는 방향에서 이루어질 경우에는 다른 결정이 내려 질 수도 있기 때문이다. (ii) 또 하나의 경우로 임차인이 임대인이 원하는 적정한 수익을 보장해 줄 수 있는 당사 자인 경우(즉 원하는 만큼 차임을 올려줄 수 있는 경우) 에도 문제가 되지 않는다. 결국은 경제적인 이윤추구의 동기가 주거권의 지속적 인 보장의 가장 큰 장애요소가 될 것이다. 임대인의 입 장에서는 새로운 임차인을 구하는데 드는 비용 보다는 더 많이 수익을 증가시킬 수 있는 미지의 파트너를 구 하기 위하여 기존의 계약자에게 잔인한 거절의 의사표 22) 주거권보장에 대하여는 권대우, 임차인의 주거권보장과 주택임대차보호법 개정방향, 법학논총(한양대) 제28권 제4호(2011), 235면, 240면 이하 참조 36 부동산 포커스 Real Estate Focus

그러한 점에서 선진국에서 는 주거복지가 사회정책적으로 차지하는 비중이 매우 큰 편이라고 볼 수 있고, 우리나라도 향후에 주거복지가 사 회정책적으로 차지하는 비중이 커질 것으로 예상된다 22).

8 기획특집 4 주택 임대차 시장 변화에 따른 주택임대차보호법의 개선방안 고찰 시를 하고자 하는 것이다. 그러나 과도한 수익의 추구가 물가를 인상시키고, 빈부격차를 심화시키고, 사회적 갈 등을 조장하여, 전체 사회에 부정적인 영향을 주는 대 신에 계약갱신이 오히려 적정한 수익의 보장하고 사회평 화를 지속시켜 준다면 다른 선택이 더 현명할 수도 있 을 것이다. 2) 개정방향 (1) 계약갱신권의 보장 임대차 관계에서 임차인에게 가장 중요한 요소는 주 거권의 안정이다. 그러한 의미에서 임차인에게 계약 갱신 을 위한 권리를 보장할 필요가 있다. 이는 선진각국에 서 규정하고 있는 임차인 보호조치의 가장 핵심적인 요 소이라고 볼 수 있다 23). 계약갱신권을 보장할 경우, 임대 인에게 남겨진 수단은 법률이 허용하는 범위 내에서 차 임을 인상하는 것이므로, 실제로는 차임을 합리적으로 규제할 수 있는 효과적인 방법이 될 수 있다 24). (2) 임대인의 갱신거절권의 제한 계약 갱신에 대하여 임대인의 거절권을 제한하는 것 이 매우 중요한 사회정책적인 요소이다. 이는 계약자유 의 원칙에 대한 제한 내지는 소유권자의 재산권 행사 자유에 대한 제한을 의미할 수도 있으므로 근본적인 가치의 전환을 필요로 하는 결정이기도 하지만, 이미 선 진국에서는 사회정책적으로 받아들이고 있으며, 주택 시장에서 공급이 충분한 미국과 같은 나라에서는 굳이 명문화하지 않아도, 시장 상황이 임대인이 임차인에게 계약갱신을 요청하는 분위기라는 점을 고려하면, 갱신 거절 청구가 소유자의 권리에 대한 침해를 실제로 의미 하지는 않을 수도 있다. 예외적으로 임대인에게 거절권이 인정되어야 하는 사유 로는 임차인의 채무불이행 행위로 인한 보호필요성의 상 실과 임대목적물을 사적으로 이용할 필요성 및 건물철 거, 수리 등 임대인의 목적물에 대한 적정한 수익처분을 위하여 필요한 정당한 사유가 있는 경우로 제한되어야 할 것이다. 거절사유로서 차임지체를 2기로 하는 것은 임 차인에게 지나치게 가혹한 측면이 있어 3기의 차임이 연 체된 경우로 요건을 강화할 필요가 있으며, 기타 채무불 이행의 경우도 과책이 있는 경우로 제한할 필요가 있다. 3. 차임의 규제 1) 개정이유 계약해지권 제한과 함께 임차인 보호의 입장에서 가 장 중요한 요소 중 하나가 차임의 규제이다. 이는 시장 경제질서에서 물가를 규제하는 방식과 적정성의 문제 이기도 하다. 차임을 경제적 강자인 임대인의 자유로운 의사결정에 맡겨 놓은 경우에 자본주의의 폐해가 입증 되었고, 그 이후에는 여러 가지 보완적 제도가 서구 유 럽의 여러 나라에서 도입되었다. 주거비용과 관련하여 정책적으로 취할 수 있는 많은 제도가 있다. 가장 바람직한 제도는 공공정책적으로 저렴한 주거를 지속적으로 충분히 공급하는 것이다. 그러나 그 정책은 재정적인 부담이 매우 크므로, 쉽게 추진할 수 없고, 공간적으로 제한이 있을 경우에는 더 어려운 점이 있다. 물론 시장에서 충분한 공급이 이루 어지면 좋을 것이지만, 그 때까지 기다릴 수 없는 경우 가 많다. 또 하나는 시장의 비싼 주거비에 대하여 사회 적 취약계층에 대하여 거주비를 보조하는 것인데, 이도 국가재정적인 부담이 너무 커질 우려가 있다. 따라서 가장 효율적인 것은 재산권과 주거권에 대한 타협으로 일정한 툴을 만들어 차임을 규제하는 것이다. 차임규제 도 매우 중요한 제도이며, 실제로 실효성이 매우 큰 제 도로 나타나고 있다. 임대인 수익의 증가폭을 사회적으 로 용인할 수 있는 정도로 조율하는 것이 비결이며 그 적정선을 어느 단계까지 용인하는가 하는 점에 대하여 23) 예를 들면 독일의 경우 독일민법 제545조에서는 계약의 묵시적인 연장에 대한 조항을 두고 있으나, 실질적으로는 독일민법 제573조에서 임대인의 해지권을 제한함으로써 계약갱신청구권을 보장하는 역할을 하고 있다. 이와 관련하여서는 Schmid/Harz, Fachanwaltskommentar Mietrecht 4.Aufl K ln, 573 Rz.1 ff. 참조 24) 이에 대한 기본적인 연구로는 김진현, 우리 주택임대차 제도의 비교법적 연구, 민사법학 제13-14호(1996), 349면, 400면 이하 참조 2015 February Vol.81 37

계약갱신권을 보장할 경우, 임대 인에게 남겨진 수단은 법률이 허용하는 범위 내에서 차 임을 인상하는 것이므로, 실제로는 차임을 합리적으로 규제할 수 있는 효과적인 방법이 될 수 있다 24). (2) 임대인의 갱신거절권의 제한 계약 갱신에 대하여 임대인의 거절권을 제한하는 것 이 매우 중요한 사회정책적인 요소이다.

9 Special Edition 부동산 정책의 과제와 정책방안 모색Ⅰ 는 사회적인 타협이 필요할 것이다. 차임을 규제하기로 결정된다면, 규제하는 방식에 대 한 논의가 필요할 것이다. 단순히 증가비율을 제시하는 것은 실제로 효과가 없으므로, 해당 주택 내지 주변의 동등한 주택을 기준으로 한 기준차임을 설정하든지 혹 은 그러한 기준의 상당성을 구체화하여 차임규제의 출 발점으로 하지 않는다면, 실질적으로는 임차인에게 부 담이 되는 전세금의 인상을 막기 힘들 것이다. 2) 개정방향 (1) 차임 규제 방식 현재의 계약 당사자간의 증액을 시행령(대통령령)에서 규정된 비율로 상한선을 긋고 있는 것도 하나의 선택가 능한 방식이다. 현재의 차임규제 방식의 한계를 극복하기 위해서는 신규 계약자라 할지라도 이전 임차인이 부담하 였던 전세 내지 월세를 기준으로 새로운 전세금 내지 월 세를 설정하도록 하여야 한다. 또한 새로운 추가적인 기 준으로 통계청에서 발표한 전년도 물가상승률을 기준으 로 할 수도 있을 것이지만, 이는 시행령에 대하여 일정한 기준을 제시하는 측면이 있고, 주택임대업을 통하여 과다 한 수익을 얻는 것을 막기 위한 기준일 수도 있다. 주변 시세에 대한 고려도 중요한 의미가 있으며, 이러한 비교는 동종의 주택을 전제로 하는 것으로 비슷한 건축년도 및 수리정도, 비슷한 구조나 평수 그리고 층수 등 여러 가지 요소를 고려하여 평가되어야 할 것으로 사료된다. 따라서 증감청구시에 고려하여야 할 요소로 부근의 동종의 주택 월세 및 보증금 시세를 추가할 필요가 있다 25). (2) 초과 차임 반환 범위 초과 차임을 반환 받는 문제와 관련하여 반환 받아 야 할 금액으로 보증금 상당금액 이란 표현보다는 초 과된 보증금에 상응하는 이자를 반환받아야 할 것으 로 이자를 명문화할 필요가 있다. 4. 전월세 전환이율 1) 개정이유 현재의 주택시장을 관찰해 보면 임대인은 전세보다 는 월세를 선호하여 월세로의 전환이 잦아지고 있으며, 전세금 인상분을 지급하지 못하는 경우에 전세에서 반 전세로 전환되고 있어 반전세 및 월세의 비중 증가는 시대적 상황이다. 완전한 월세 시장으로 전환되기 이전 에는 전세에서 반전세, 그리고 전세 내지 반전세에서 월 세로 전환될 때 전환비율에 대한 사회적 합의가 필요 한 상황이다. 월세로 전환하는 시점에 고려되어야 할 요소는 물론 시장이자율도 있으나, 임차보증금(전세금) 에서 월세로 전환하는 경우, 월세가 지나치게 높은 경 우에는 월세를 감당할 수 없는 임차인에게는 사실상 해지의 효과가 나타나므로 매우 신중해야 할 것이다. 따라서 월세에 대한 규제, 월세로의 전환비율에 대한 규제가 사회적인 합의의 형태로 추진될 필요가 있다. 2) 개정방향 (1) 차임 지급방식 전월세 전환기에서 가장 중요한 조항 중 하나라고 생 각된다. 임대차에서 차임지급 방식으로 전세보증금 제도 를 입법적으로 포섭할 필요가 있다. 장기적인 관점에서 월 세납입 방식으로 전환될 것을 고려하여, 선택적인 방식으 로 규정할 필요가 있다. 조문의 제목은 차임의 지급방식 으로 표현하고, 월세, 전세보증금제, 그리고 반전세를 모 두 차임 지급방식으로 포섭하는 체계가 바람직하다. 전환비율과 관련하여 상한선을 고려함에 있어 전세 금을 조달하는 데 소요되는 이자율을 기준으로 판단 되어야 함에도 불구하고 현재 시행령은 약간 그보다 높은 이자율을 제시하고 있는데, 규제법의 효율성과 입 법저항을 고려할 때 약간의 여유는 필요하다고 생각된 다. 다만 어떤 지표로 할 것인가 하는 점이 고려되어야 할 것이다. 25) 시사적인 독일의 차임규제 방식에 대하여는 권대우, 임차권의 주거권보장과 주택임대차보호법 개정방향, 법학논총(한양대) 제28집 제4호 235면, 250면 이하 참조 38 부동산 포커스 Real Estate Focus

2) 개정방향 (1) 차임 규제 방식 현재의 계약 당사자간의 증액을 시행령(대통령령)에서 규정된 비율로 상한선을 긋고 있는 것도 하나의 선택가 능한 방식이다. 현재의 차임규제 방식의 한계를 극복하기 위해서는 신규 계약자라 할지라도 이전 임차인이 부담하 였던 전세 내지 월세를 기준으로 새로운 전세금 내지 월 세를 설정하도록 하여야 한다.

10 기획특집 4 주택 임대차 시장 변화에 따른 주택임대차보호법의 개선방안 고찰 (2) 합의에 의한 차임 지급방식의 전환 전세보증금을 기본 방식으로 계약을 체결한 경우에 계약의 갱신시 혹은 계약만료 이전이라 할지라도 반전 세 내지 월세로 전환할 경우에 임차인에게 과도한 부담 이 될 수 있다. 따라서 임대인과 임차인이 차임의 지급 방식을 바꾸는 것을 상호 합의하여야 할 것이다. (3) 월세전환으로 인한 부담과 전환이율기준 전세보증금을 월세로 전환함에 있어 기준비율을 몇 %로 할 것인가에 대하여 단순히 시장에서 인정되는 비 율(예를 들면 월 1%)을 단순하게 인정하기 보다는 여러 가지 사정을 고려하여 결정하도록 유도할 필요가 있다. 임차인의 부담능력은 반드시 고려되어야 하며, 그렇지 않을 경우에는 임차인의 주거권을 박탈하는 셈이 되기 때문이다. 물론 임대인의 경제적인 상황도 고려할 필요가 있다. 현행 방식대로 시행령에서 상한선을 제시하는 방식이 효율적이지만, 금융시장의 대출이자율에 근접한 기준이 제시되어야 한다. (4) 합의의 존중 만약 계약관계에 있는 양 당사자가 차임 지급방식의 변화에 합의하지 못한 경우에는 기존의 방식이 유효하 도록 간주 규정을 두는 것도 합리적이라고 사료되며, 이 는 해지권의 제한과도 연계되어야 할 것이다. (5) 중앙은행 기준금리와 시장이자율의 조화 현행법과 동시행령에서는 은행의 대출금리를 고려한 기준과 한국은행 기준금리를 고려한 기준의 두 개 기준 을 사용하고 있으며, 한국은행의 기준금리에 대한 승수 (곱한 수)를 기준으로 사용하고 있으나, 승수는 기준금 리의 변화에 연동되어 변화되지 않기 때문에 시행령을 지나치게 자주 변경해야 하는 단점이 있다. 또한 승수도 지나치게 높게 책정될 경우에는 지나치게 임대인에게 유 리한 입법으로 간주될 수 있다. 기준금리 플러스 일정한 비율(예를 들면 3%)로 하면 현재 기준금리 2.5%+3%로 설정된 기준은 5.5%로 대 출금리로는 비교적 높은 상한선으로 제시될 수 있을 것이다. 5. 임차권의 대항력 강화 1) 개정이유 임차인의 대항력과 관련하여 논의되는 방향은 두 가 지가 있다. 그 하나는 주거권을 보장받은 것이고 다른 하나는 임차보증금에 대한 회수가능성을 보장하는 것 이다. 현행 주택임대차보호법은 이 두 가지 내용과 관련 하여 임차인의 권리는 예외적 상황이 아니라면 일정한 권리가 확보되어 있다고 볼 수 있다. 다만 임차인의 대 항력이 주민등록 내지는 확정일자부 계약이라는 불완 전한 공시방법을 근거로 보장되고 있어, 일반적인 공시 제도와의 불일치가 문제될 수 있어서, 담보권자 등 제3 자의 권리침해가 우려되고 있기도 하다. 임차권에 제3자적 효력을 부여하는 것은 법률의 규정 에 의하여 임차인에게 제3자에 대한 대항력을 부여하는 것이다. 독일은 민법 제566조 이하의 규정에서 매매계약 체결이전에 매도인과 임차인사이에 주거공간에 대한 적 법한 임대차계약이 존재하는 경우에 매수인은 매도인이 가진 임대인으로서의 계약상 지위를 승계하는 것으로 규정하며 제3자적 효력을 인정하고 있으나 26), 우리의 경 우는 민사특별법을 제정하는 방식을 채택하였다. 현행 주택임대차보호법은 제3조 제4항에서는 임차주택의 양 수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다 라고 규정 하여 임대인의 지위에 대한 법률의 규정에 의한 승계를 인정하고 있다. 그리고 동조에서 임차인이 제3자적 효력 을 취득하기 위하여 이행하여야 할 요건으로 1 주택을 26) 이에 대한 독일법의 입법목적 및 해석론에 대하여는 M nchener/h ublein, B rgerliches Gesetzbuch Schuldrecht Band II Besonderer Teil Bd. 3, 566 Rz. 1 ff. 참조 2015 February Vol.81 39

임차인의 부담능력은 반드시 고려되어야 하며, 그렇지 않을 경우에는 임차인의 주거권을 박탈하는 셈이 되기 때문이다. 물론 임대인의 경제적인 상황도 고려할 필요가 있다. 현행 방식대로 시행령에서 상한선을 제시하는 방식이 효율적이지만, 금융시장의 대출이자율에 근접한 기준이 제시되어야 한다.

11 Special Edition 부동산 정책의 과제와 정책방안 모색Ⅰ 인도 받을 것과 2 주민등록을 마칠 것을 요구하고 있 다. 그리고 이 대항력이 존속하기 위해서 임차인은 주택 을 지속적으로 점유하여야 하며 동일한 주소에 주민등 록이 계속되어야 한다. 또한 보증금의 회수와 관련하여 주택임대차보호법 제 3조의2에서 동법 제3조에 기한 대항력을 갖춘 임차인이 임대차계약서상에 확정일자를 갖출 경우에 이를 기준으 로 하여 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 갖는다(동조 제2항 참조). 이 우선변제권은 임차권등기명령을 받을 경우에는 주택 에 대한 점유를 상실하고, 이주한 경우에도 유지된다(동 법 제3조의3 제5항 참조). 임차권등기방식은 일반적인 공시제도와 일치하므로, 담보제도와 충돌되지 않으나, 주택임대차보호법상 요 건, 즉 ᄀ 주택의 인도, ᄂ 주민등록, ᄃ 확정일자부 임 대차계약의 요건을 갖춘 경우에는 일반적인 공시제도와 충돌되므로, 불완전한 공시제도로 인하여 담보권자의 이익을 침해할 수도 있으며, 임차인의 임차보증금 반환 청구권이 침해될 가능성도 매우 높다. 주거권으로서 임차권의 보장은 대립된 용익권자가 없 을 경우에는 큰 갈등이 생기지 않고 있다. 그러나 임차 보증금 반환청구권에 대한 우선변제권은 담보권자 내지 는 타 권리자들과 경합될 경우, 순위에 따라 매우 다른 상황에 놓이게 되는데, 임차주택이 일반적인 거래를 통 하여 소유자가 변경되는 경우가 아니라, 경매를 통하여 경락된 경우에는 선순위담보권자가 있을 경우에 물권법 원칙에 따라서, 또 집행법의 원칙에 따라, 임차인의 보증 금에 대한 권리에 중대한 침해가 발생할 수 있다. 이러 한 위험에서 임차인을 보호하기 위하여 순위기준을 위 한 확정일자부 계약 제도를 입법화 하였고, 임차권등기 명령제도도 도입되었다고 볼 수 있다. 그러나 전입신고를 통한 대항력 확보와 확정일자부 계약을 통한 우선순위 확보는 불완전한 공시제도로 인 한 문제점을 그대로 노출하고 있으며, 따라서 차라리 임 차권등기를 강제하여 임차권 등기를 기준으로 판단하 는 것이 바람직하며, 이는 담보제도의 운용에서도 좋은 역할을 할 수 있을 것으로 기대된다. 2) 개정방향 (1) 임차권 등기의 강제 주택임대차보호법의 제정 목적은 경제적 약자 지위에 있는 임차인을 보호하기 위한 것이다. 다만 어떻게 어느 정도로 보호할 것인가가 입법자에게 주어진 재량범위라 고 볼 수 있다. 이러한 관점에서 임대인과 임차인의 권리 의 조화 및 거래의 안전보호라는 법익을 보장하는 선에 서 타협점이 그어져야 할 것이다. 가장 바람직한 내용은 임차인이 임차권등기를 할 수 있도록 해 주는 것이다. 임차권등기가 임대인의 반대에도 불구하고 이루어질 수 있다면, 굳이 임차권등기명령제도와 같은 불필요한 제 도를 유지할 필요가 없을 것이다. 따라서 법을 개정하여 임대인은 임차권등기를 희망하는 임차인의 요구에 협 력하여야 한다는 의무 조항을 두는 것이 바람직하다 27). 또한 임차인의 협력요구에 임대인이 응하지 않을 경우에 기존의 임차권등기명령제를 이용할 수 있도록 함으로써 임차권 등기가 조속하게 이루어지도록 하는 내용이 간 명하고 바람직하다. (2) 임차보증금에 대한 우선변제권 보장 임차보증금에 대한 우선변제권도 물권법적인 기본원 칙을 존중하는 모습으로 전환하는 것으로 개정하는 것 이 바람직하다. 임차권 등기를 가능하게 하고, 임차권등 기의 선후를 기준으로 기존의 물권법질서에 따라 우선 변제권을 인정하면 될 것이다. 따라서 임차인은 임차권 등기에 기하여 대항력과 우선변제권을 갖는 것으로 명 문화할 필요가 있으며, 그러한 방식으로 임차인의 보호 를 일원화 한다면, 소액보증금 제도는 폐지하여도 될 것이다. 다만 이로 인한 보호의 흠결을 보험제도 등의 보완을 통하여 달성하는 것이 더 효율적일 것이다. 27) 이에 대한 선택가능한 대안으로 촉탁등기제에 대하여는 류창호, 주택 및 상가임차권의 공시에 관한 연구, 법학논총(전남대) 제33집 제2호(2013), 113면, 122면 이하 참조 40 부동산 포커스 Real Estate Focus

이 우선변제권은 임차권등기명령을 받을 경우에는 주택 에 대한 점유를 상실하고, 이주한 경우에도 유지된다(동 법 제3조의3 제5항 참조).

12 기획특집 4 주택 임대차 시장 변화에 따른 주택임대차보호법의 개선방안 고찰 <참고문헌> 곽윤직, 채권각론, 2000 권대우, 임차인의 주거권보장과 주택임대차보호법 개정방향, 법학논총 제28권 제4호, 한양대학교 법 학연구소, 2011 김진현, 우리 주택임대차 제도의 문제점에 관한 비교 법적 연구, 민사법학 제13~14호, 1996 류창호, 주택 및 상가임차권의 공시에 관한 연구, 법학논총 제33집 제2호, 전남대학교 법률행정연구 소, 2013 송덕수, 신민법강의 제6판, 2013 이은희, 임대차법의 현황과 과제, 민사법학 제36호, 2007 최성경, 개정주택임대차보호법과 전세안정화 정책, 법학논총 제37권 제4호, 단국대학교 법학연구소, 2013 Erman, B rgerliches Gesetzbuch Handkommentar 11. Aufl., Bd. 1, M nster 2004 Jauernig, Othmar, B rgerliches Gesetzbuch Kommentar 10. Aufl., M nchen 2003 Larenz, Karl, Lehrbuch des Schuldrechts Band II Besonderer Teil. 12. Aufl. M nchen 1981 M nchener Kommentar B rgerliches Gesetzbuch 5. Aufl., Schuldrecht Besonderer Teil I Bd. 3, M nchen 2008 Schmid/Harz, Mietrecht 4. Aufl., 2014 Schmidt-Bleibtreu/Hofmann/ Hopfauf, Kommentar zum Grundgesetz,12. Aufl February Vol.81 41

Gesetzbuch Handkommentar 11. Aufl., Bd. 1, M nster 2004 Jauernig, Othmar, B rgerliches Gesetzbuch Kommentar 10. Aufl., M nchen 2003 Larenz, Karl, Lehrbuch des Schuldrechts Band II Besonderer Teil. 12.

2018 년도제 29 회공인중개사국가자격 1 차시험대비 제 5 회전국연합모의고사 교시문제형별시간시험과목 1 교시 A 100 분 (80문항) (09:30~11:10) 부동산학개론 민법및민사특별법중부동산중개에관련되는규정 수험번호 성명

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