수있도록함 ( 안제 6 조의 3) 2) 임료의연증액상한을 5% 로명시함 ( 안제 7 조 ) 2. 검토의견 가. 임대차갱신청구권신설 : 찬성 1) 검토의견개정안은주택임차인의주거안정을도모하고자하는개정안의취지는충분히수긍됩니다. 다만, 임차목적물이주거용건물이라는성격을감안하여,

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찬성 장
5 years ago
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1 주택임대차보호법일부개정법률안 ( 윤후덕의원 대표발의, 호 ) 에대한검토의견 주요내용및제안이유 가. 제안이유 1) 현행법상주택의임대차에관하여는묵시적갱신규정을두고있으나이를통해임차인의거주기간이보장된다고할수없으므로 상가건물임대차보호법 상에규정된 갱신청구권 을주택임대차보호법에도마련하는것이필요함. 2) 또한차임의증감에있어대통령령으로정하도록하고있으나법에직접상한을명시할필요가있는바, 임차인의주거안정을도모하기위하여임료의연증액상한을 5% 로명시하려는것임. 나. 주요내용 1) 임차인에게 1 회에한하여임대차계약갱신청구권을행사할 - 1 -

2 수있도록함 ( 안제 6 조의 3) 2) 임료의연증액상한을 5% 로명시함 ( 안제 7 조 ) 2. 검토의견 가. 임대차갱신청구권신설 : 찬성 1) 검토의견개정안은주택임차인의주거안정을도모하고자하는개정안의취지는충분히수긍됩니다. 다만, 임차목적물이주거용건물이라는성격을감안하여, 임대인본인이직접임대주택에주거할목적으로활용하거나 ( 자가활용 ) 기타임대차를계속하기어려운중대한사유가있는경우를갱신거절사유로명시, 상가건물임대차보호법의사유보다는확대하는것이적절할것으로판단됩니다. 2) 검토사유 ( 가 ) 상가임대차보호법상도입된임차인의갱신청구권과의균형 우리나라에서도이미상가임대차보호법에서임차인의계약갱신청구권제도를도입하였는바, 상가임대차계약의갱신이상으로절실한서민들의주거보장을위해 2년 /1회에한하여임대차갱신청구권을부여하는방안은합리적이고주택소유 - 2 -

3 자의소유권에대한과도한제한이아닙니다. 상가임대차의경우초기인테리어등시설투자비등의회수보장을위해갱신청구의보장이필요한반면, 주택임대차의경우그와같은비용소요가없는데임대차기간갱신을보장하는것은소유권에대한과도한제한이라고주장하는견해도있으나, 전체가구의 45% 가넘는주택임대차의경우에도서민임차인의안정적인주거환경보장이라는법익역시경시되어서는안될중요한법익이라는점에서주택임차인에대하여도갱신청구권을인정할필요성이작지않다고할것입니다. ( 나 ) 주택임차인의계약갱신청구권을인정하는각국의입법례동향 1 선진각국의임대차존속보호제도도입사례법률안이도입하고자하는임차인의갱신청구권과유사한임대차존속보장에관한제도들을유럽과일본에서도오래전부터시행중에있으며, 유럽각국이채택하고있는임대차제도나일본의임대차제도는 2년 /1회의갱신청구권 ( 총보장기간 4년 ) 보다실질적으로는훨씬더장기의임대차존속을보장하는제도입니다. 서구유럽과일본등선진각국은모두안정적인임대차관 - 3 -

4 계의존속을위해각국의특성에맞는임대차존속보호제도갖추고있습니다. 예를들어프랑스의경우최단기간 ( 임대인이개인일경우 3년, 법인일경우 6년 ) 을보호하고, 독일, 영국, 일본등은갱신거절또는해지에관한법정사유를충족하지않는경우계속주거를보장해주는등의방법으로이미체결된임대차의갱신을보장하는입법을하고있습니다. 한편갱신거절이나해지제한을규정하는경우에도구체적인사유를열거하는방식 ( 독일, 영국, 프랑스, 우리나라상가건물임대차보호법 ) 과일본처럼임대인에의한갱신거절 ( 기간의정함이있는경우 ) 이나해약신청 ( 기간의정함이없는경우 ) 은정당한사유가있다고인정되는경우가아니면원칙적으로할수없게하는일반조항규정방식이있습니다. 즉본법률안이도입하고자하는계약갱신청구권과동일또는유사한취지의내용들이유럽주요국가들과일본의임대차존속보장제도가운데이미도입이되어있는것입니다. 2 존속기간보장관련, 현행주택임대차제도문제점해소주택임대차의최단기간 2년은주거안정의측면에서지나치게짧은기간이라는지적이많습니다. 임대인의보증금내지월세증액요구와맞물려증액요구를감당할수없는 - 4 -

5 임차인들이 2년에한번씩이사를해야하고이에따라어린자녀들의학교도변동이되는경우가적지않은등현행제도는임차인가구에지나치게큰고통을주고있고, 이로인해우리나라전체가구의 45.8% 1) 가넘는임차인가구들은지역공동체에정착하지못하고끊임없이유랑하는신세입니다. 특히현행의주택임대차제도에의하면묵시의갱신에의해 2년의기간이연장될수있다고하더라도명시적인갱신거절의경우에는그사유에대한제한이없어임차인으로서는임대인의일방적인의사표시에대항을할수없습니다. 특히주택임대차보호법은동법시행령과함께연 5% 의범위내에서보증금및차임인상률을제한하고있으나갱신청구권을보장하지않고있기때문에현행제도상임대인이계약기간만료즈음에연 5% 이상의과도한인상을임차인에게제시하고이를임차인이수용하지않을경우계약을종료시킬수있게되어보증금및차임의연인상률제한의의미가크게반감되고있습니다. 따라서임대차계약갱신시월세및보증금의증액청구에대한제한과함께최소한의기간동안일정한지역에서안정된거주를확보할수있도록주택임차인의갱신청구권을 1) 현재우리나라자가소유비율이전체가구의약 60% 에달하나자가소유가구도교육등의문제로소유주택에거주하지않고임차를하는경우가허다하므로임차인가구의비율은자가점유비율 ( 일반가구중자신이소유한주택에서자신이살고있는가구의비율 ) 로계산하는것이타당합니다. 위표는 2010 년도의자가점유비율이전국적으로 54.2% 이고전국인구의절반이거주하는서울과수도권의경우각각자가점유비율이 41.1%, 46.4% 등전체가구에서임차인가구가더많은비중을차지하고있음을확인할수있습니다

6 보장할필요가있습니다. 3 임대차존속보장방식과관련 ⅰ) 임대차존속보장의방식주택임대차의장기적이고안정적보장을위해서는계약기간만료시임대인이계약갱신을거절할수있는정당한사유를규정하거나혹은임차인이기간만료전에계약갱신을청구하고임대인이정당한사유가없으면계약갱신을거절할수없게하는제도를도입하는것이바람직합니다. 그중에서굳이선택하자면임차인이기간만료시갱신을원하지않는경우도있으므로임차인에게갱신청구권을부여하는제도가좀더타당할수있다고판단됩니다. ⅱ) 갱신거절사유의열거 임대인에게갱신거절을할수있게하는정당한사유는일본처럼열거하지않을수도있으나, 임대인과임차인간의해석상의혼란에따른분쟁발생가능성을고려할때본법안과같이열거를해주는것이바람직하다고봅니다. 법률안의갱신거절사유와관련한법률안제6조의 3 제 1항각호는상가건물임대차보호법제10조제1항각호의사유와동일한데, 이미상가건물임대차보호법 ( 법률제

7 호, 제정 ) 후최초시행일 ( ) 로부터현재까지 10년이경과하여그운용상에큰문제가발생하지않은것으로보이기때문에전체적으로보면, 상가건물임대차보호법상의갱신거절사유의대부분항목을주택임대차보호법에도입하는것에찬성합니다. 특히갱신청구권을통해임차인을현행보다더보호하는경우와의균형상, 임대인의기본적인재산권행사는보장해줄필요가있다고할것입니다. 이에독일법제를참고하여상가건물임대차와비교하여임대인보호필요성이더큰사유로서, 임대인본인이직접임대주택에주거할목적으로활용하거나 ( 자가활용 ) 기타임대차를계속하기어려운중대한사유가있는경우를갱신거절사유에명시, 확대하는것이적절할것으로판단됩니다. 나. 차임인상률상한연 5% 를법률에직접명시 : 반대 1) 검토의견 주택임대차보호법시행령이제정된이래동시행령상의차임증액한도는계속연 5% 를유지해왔습니다. 법률안은시행령의차임증액한도를대통령령에위임하지말고법률제7조에직접연 5% 로상한을명시적으로규정함으로써급격한차임상승에대처하기어려운서민임차인을더욱보호하여서민들의주거안정을꾀함과아울러, 정부의판단에 - 7 -

8 따라차임증액의한도가높아지는것을방지하려는취지는 공감하는바입니다. 2) 검토사유 ( 가 ) 각국의입법례 보증금및차임의연간상승률상한제에관한세계각국의입법례를살펴보면금액상한제도 ( 지역별로공정임대료를정하거나지역의평균임대료를정하고정책목표차임이상으로임대료를책정하지못하게함. 사례 : 영국의경우, 독일은공공임대주택의경우 ) 나인상률상한제 ( 최초임대료는자유롭게책정하되그뒤부터인상률을건축비상승분, 가계물가지수등일정한지료인상률이하로제한 ) 및그복합운영방식 ( 프랑스는최초임대차계약은금액상한제를, 그뒤인상시에는인상률상한제방식을취함 ) 등이존재합니다. 또한차임인상의상한을정하는방식은물가지수상승률과연동 ( 영국, 독일등 ) 시키거나건축비지수상승률과연동시키는방식 ( 프랑스 ) 이있습니다. ( 의견서의별지도표참조 ) 이와같이다양한차임인상률상한제도가존재하는것은각국의정치적, 경제적상황이다르고같은국가내에서도지역적차이가존재하며. 공공임대주택과그외의민영임대주택과의차이도고려해야하기때문입니다. 따라서우리나라에서도중 장기적으로는경제상황과지역적차이등을반영하여 - 8 -

9 탄력적인차임인상상한제도를도입하는방향으로나가는 것이바람직합니다. ( 나 ) 현행법에비추어본개정안제7조의문제점우리나라의주택임대차보호법제7조도 당사자는약정한차임이나보증금이임차주택에관한조세, 공과금, 그밖의부담의증감이나경제사정의변동으로인하여적절하지아니하게된때에는장래에대하여그증감을청구할수있다. 다만, 증액의경우에는대통령령으로정하는기준에따른비율을초과하지못한다. 고규정하고있어차임이나보증금이임차주택에관한조세등각종부담의증감, 경제사정의변동등을적절하게반영하여증감변동되어야함을전제하고있으며, 따라서그증액한도를대통령령으로정하도록법률이위임한것은이러한변동가능한경제상황을적절하게반영하기위함입니다. 따라서증액한도를법률에연 5% 로규정하는것은경제상황의변동을제대로반영하기어려워적절한입법방법이라고보기는어렵습니다. ( 다 ) 차임인상률상한제한의부작용소지 차임인상률을연 5% 로제한하는것이합리적인지의문입 니다. 계약갱신을강제하지않는한, 물가상승률정도의차 - 9 -

10 임인상만인정하게된다면임대인이계약갱신을거절하는경우가증가하여오히려임차인의주거안정을위협할가능성이있습니다. 또한이러한차임등의인상제한을우려한임대인의임대기피로인하여시장상황에따라서는임대주택의공급부족또는법적용전단기적인보증금및차임상승을초래할우려가있습니다. ( 라 ) 임대차계속중의차임증액은이미약정되어있는차임을중도에경제사정의변동등에따라변경할수있게하는특별한조치이므로일정한제한의필요성과상당성이인정된다고하더라도, 계약갱신의경우에는원칙적으로계약기간이종료하여다시계약을체결 ( 연장 ) 하는개념인데, 그러한경우까지도개정안과같이상한률을제한한다면, 당사자간계약의자유 ( 상호교섭과내용형성의자유 ) 원칙을과도하게침해할소지가있습니다. ( 마 ) 통상임대차계약조건을정할때 기간 과 차임액 은상관 관계가있어계약이장기일수록차임액은높아지는경향이 있습니다. 차임연체등계약갱신거절사유가없는한임대인으로서는 최장 4 년 (2 년 +2 년 ) 동안계약을유지해야함에도, 중간에계 약갱신시 (2 년후 1 회 ) 연 5% 비율의한도에서만차임을증

11 액할수있게하는것이과연적정한지에대한검토가필 요합니다. 예컨대, 임대차기간중물가상승률이나조세부담증가등이 위와같은차임인상률보다높을경우에는임대인의재산권 행사나영업의자유에과도한제한이될수있습니다. 2) ( 바 ) 한편, 차임등은시장의수요와공급여건 시중금리등경기변동에따라민감하게변동하는것이므로굳이동개정안의취지를살리고자한다면, 법률에서는차임인상의최고한도만정하고구체적인인상한도는대통령령으로위임하는방안도한번고민해볼필요가있습니다. 3) < 참고 > 외국의계약갱신청구및차임규제 계약갱신 구분 갱신청구권유무 갱신거절의정당한사유 차임규제 - 최초계약, 존속중임대차에대한규제 일본 ( 정당사유있어야 소송을통해결정 없음 ( 소송으로해결 ) 갱신거절가능 ) 법원실무상연 1/6 로인상제한 2) 현행이와유사한제도로는이자상한제 ( 이자제한 ), 분양가상한제등이있음. 3) 법률이정한최고한도범위내로서대통령령이정하는비율을초과하지못한다고규정하는입법례로는, 이자제한법 제 2 조 ( 이자의최고한도 ) 1 금전대차에관한계약상의최고이자율은연 30 퍼센트를초과하지아니하는범위안에서대통령령으로정한다

12 계약갱신 구분 갱신청구권유무 갱신거절의정당한사유 차임규제 독일 1자가활용 2철거 또는 중요한 수리 3근무기간종료 - 계단식 ( 연도별 ) 또는지수식 ( 생계비용가격지수에비례 ) 차임약정이원칙 - 사전약정이없으면임대차존속중 3년동안 20% 의범위내에서증액가능 사회적주택은최초계약시에도규제 프랑스 ( 최단기간 : 개인 3 년 / 법인 6 년 ) 1 자가활용 2 매도 3 임차인의무위반 - 최초계약은규제없음 - 임대료를물가변동에따르기로약정한경우에는연간건축비상승분의 80% 상한을결정토록함 미국 영국 갱신청구권없음 - 연방통일주택법에는규제없음 - 뉴욕의경우, 세금혜택을받아건축된주택만최초차임제한 ( 위원회고시 ) - 워싱턴 DC의경우, 존속중인임대차의증액만제한 ( 연간 10% 또는물가지수 ) - 캘리포니아주 : 버클리 ( 연 3% 이나국고보조, 80년이전주택한정 ) - 최초계약에대한규제없음 80년이전에는신규임대차의차임도공정임대료로제한 - 임차인의신청으로국가기관에등록된임대차에대해, 증액범위를공정임대료로제한

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