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3 제1장전월세보증금지원센터 1. 전월세보증금지원센터소개, 위치 2. 지원내용 3. 대출제도안내 Contents 제2장주택임대차분쟁조정제도 1. 주택임대차분쟁조정제도 2. 분쟁조정운영 3. 분쟁조정운영절차 4. 신청서, 합의서서식 제3장. 주택임대차문제실제상담사례 1. 주택임대차보호법의보호대상 001 임대인소유의방한칸을임차하여살아도 주택임대차보호법 적용을받을수있는지? 002 미성년자가임차하여살고있고임대차계약은부모님이해도보호를받을수있는지? 003 회사명으로계약하고, 전입신고와확정일자는직원이름으로했을경우보호를받을수있는지? 004 외국인도주택임대차보호를받을수있는지? 005 외국에거주하는영주권자도주택임대차보호를받을수있는지? 006 계약자는교회이름이고교회목사님이전입신고와확정일자를받는다면주택임대차보호를받을수있는지? 007 등기가되어있지않은주택을계약할경우주택임대차보호를받을수있는지? 대항력및확정일자 008 임대인의승낙을받아임차인이다른제3자와전대차계약할경우대항력을가질수있는지? 009 부양자인아내와아들만전입신고를하고계약자인임차인이전입신고를못했을경우대항력이있는지? 010 확정일자부여받을시계약자가아닌배우자가확정일자를대신받을수있는지? 또한원본이아닌사본에확정일자를부여받을수있는지? 011 계약종료전미리재계약서를작성하고확정일자를미리부여받고증액분은계약종료날짜에입금하기로할경우확정일자효력발생일은? 012 공동명의로계약을할때한사람만전입신고를하고확정일자를받아도임대차보호법적용을받을수있는지? 013 거주하는임차주택이경매신청기입등기가되었으나확정일자를받지않은경우등기가경료된후에도확정일자를받을수있는지와효력은? 014 임대차계약시계약서에지번만기재하고몇동, 몇호는기재없이전입신고와확정일자를받았을때대항력여부는? 015 계약이만료가되지않은상황에서일시적으로지방으로이전하였다가다시전입신고를할경우다시확정일

4 자를부여받아야하는지? 016 전입신고 9.19일임대차계약을하였고 9.25일확정일자와전입신고를하였는데같은날은행근저당권이설정되었을경우순위는? 017 실제동표시와주민등록이공부상의동표시와불일치되었을경우주택임대차보호법의보호를받을수있는지? 임대차계약 임대차계약의당사자확인 018 임대인을대리하여임대인배우자와계약을할경우체크해야될사항은? 019 거주하고있는임차주택에명의신탁자가나타나이사갈것을요구할시어떻게해야하는지? 020 임차인이인터넷직거래를이용하여월세계약시현임차인과계약을해야하는지, 현임대인과계약을해야되는지? 021 미등기상태에서임대차계약시주의할점은? 022 등기사항전부명령서 ( 등기부등본 ) 소유자는 3명이고보증금 2천만원증액하여재계약하려할때소유자 2명하고만재계약서를작성해도되는지? 023 미성년자와직거래로부모님동의하에부모님계좌로보증금을송금받아계약을체결한경우계약효력여부는? 024 오피스텔계약시신탁회사이름으로소유권이전등기가되어있고등기원인은신탁으로등재되었을경우누구와계약서를작성해야하는지? 025 실소유주가아닌가등기권자인어머니와계약을해도되는지? 026 계약당시다른상속인들의위임장없이며느리와계약서를작성했다면계약이유효한것인지? 027 위임장을가지고있는대리인과계약시유의해야할사항은? 임대차존속기간의보장 028 임차인이계약만기가지났고월세를 6개월연체하여계약만기후이사갈것을요청하였다면계약해지가가능한지? 029 계약서에계약기간을 1년으로계약했더라도 2년을살수있는지? 030 계약서상임대차기간을 2년미만으로해도되는지? 임대차계약과중개수수료 031 같은임차주택을 A 부동산중개소과 B 부동산중개소를통해소개받았을경우 B 부동산이제시한금액으로계약 체결이되면 A부동산중개소에도중개수수료를지불해야하는지? 032 계약만료전에계약서상임대인과이사를나갈것을합의한경우중개수수료는누가지불해야하는지? 033 계약종료후계속거주하다사정상 3개월후이사를나갈경우중개수수료는누가물어야하는지? 034 계약만료 2개월전이사시중개수수료는누가지불해야하는지? 035 임대차기간이남은상황에서임대인이기존보증금보다인상된금액을요구하여계약이파기된경우조치방법은? 036 묵시적갱신기간중이사시임차인이중개수수료를내야하는지?

5 임대차계약의해지 037 다가구주택을주거목적으로사용하지않을경우원상회복을청구할수있는지또한계약해지요구를할수 있는지? 038 계약취소시임대인에게가계약금을돌려받을수있는지? 039 임대차기간을기입하지않은상태로임대인이계약해지를원할경우바로해지할수있는지? 040 계약만기후에도신임차인이들어오는조건하에보증금을반환하기로특약을설정한경우반환요구할수있는시점은? 041 계약당시특약상애완동물을키우면명도한다는조건으로임차를한경우위반시집을비워줘야하는지? 042 계약체결시임대인의은행융자상환을조건으로입주하였으나임대인이미상환시계약해지를요구할수있는지? 043 계약종료전임차인과임대인이연장계약서를미리작성하여기간을 24개월, 보증금 3천만원증액하기로명시하였음에도임대인이일방적인해지통보가가능한지? 044 계약체결시애완동물을키울경우계약을해지한다는특약을설정하지않은상황에서애완동물을키운다는이유로계약해지를요구할수있는지? 임대차계약기간중임대인의변경 045 임차인에게통보없이일방적으로임대인이바뀌었을경우계약해지를요청할수있는지? 046 새로운임대인으로변경되더라도임차인이임차권을주장할수있는지? 기타주의사항 047 임차주택이은행대출이많은임차주택에월세계약을체결해도되는지? 048 개업공인중개사가임차인과대리계약을하면서위임서류없이계약을체결해도되는지? 049 계약체결시 계약후중도해지를원할경우 3개월후보증금반환한다 라는사항을특약한경우보증금반환요구시점은? 임대차계약의갱신과재계약 050 1년임대차계약하여계약종료후묵시적갱신이되었을경우계약종료시점은? 051 임대인이임대기간이끝나기 20일전에집을비워줄것을요구했을경우계약만기일에집을비워줘도되는지? 052 1년계약을하여임대차기간이만료되었고 3개월정도지나임대인이보증금을인상하든지아니면집을비워줄것을요구할경우대처방안은? 053 계약만료일임에도계약갱신에대해임차인과임대인이계약연장, 해지등에대해언급이없으면임대차계약은어떻게되는지? 054 계약갱신시임차주택에저당권이설정되었음을간과하여보증금을올려주었을경우경매시증액분을받을때까지집을비워주지않아도되는지? 055 부동산중개소가아닌임대인과합의하에재계약서를작성할경우작성방식과처리방법은? 056 외국에거주하는임대인과증액분에대해계약서작성시스캔해서이메일로주고받아도계약서효력이있는지?

6 5. 수선및원상회복의의무 057 집을비운사이화재발생으로싱크대부분이전소되었을경우임차인이비용을지불해야하는지? 058 계약체결시집의하자가발생하면임차인이수리하는조건으로특약을설정했다면보일러교체비용을임차인이지불해야하는지? 059 보일러고장으로임대인에게구두로통보후임차인이비용을지급하여수리를했을경우임대인에게청구할수있는지? 060 계약체결시임대인이임차인에게누수에대한사항을알려줬을경우계약기간중임대인에게누수로인한수리요구를할수있는지? 061 임대인에게통보하지않고보일러동파수리비용 3만원을임차인이지불하였는데수리비용을임대인에게받을수있는지? 062 옆집말소리, 변기물내리는소리로인한소음피해로인해임대인에게방음벽설치를요구할수있는지? 063 다세대빌라로복도의누수로인한불편함이발생되었으나임대인은공용부분이므로수리할수없다고할경우처리방법은? 064 임차주택이벽의곰팡이로인한불편으로수리요청을하였으나임대인이거절한상태로세입자가조치할수있는방법은? 065 화장실변기의계속고장으로임대인에게요구했으나처리되지않아임차인이손을보며사용하다가전문가의도움이필요할것같은데처리방법은? 066 임차인아들이방충망을구멍냈을경우이사시원상회복을해야하는지? 전월세보증금증감청구 067 임대기간만기두달전보증금증액요청시재계약서를써야하는지와작성방법은? 068 계약기간종료 1개월전임대인과합의하에보증금인상분에대해영수증을쓰기로했는데이전계약서와영수증만보관하면되는지? 069 만기 3개월을남겨두고임대인이증액을요구하고있는데증액시몇 % 까지가능한지? 070 계약기간이 1년남아있는시점에서임대인이보증금을 5% 올려달라는요청이있는데올려주어야하는지? 임대차등기 ( 계약종료전 ) 071 계약종료일보다 6 개월정도빨리이사를나갈경우보증금보전방법은? 임차권등기명령 ( 계약종료후 ) 072 계약종료후임차보증금을받지못한상황에서이사를가야하는데반환받기위해해야할사항은? 073 계약종료후임차보증금을돌려주지않아임차권등기를신청하려하는데등기사항전부명령서 ( 등기부등본상 ) 근린시설도가능한지? 074 계약종료후신임차인을구하지못해임차권등기명령후이사를가야하는데임대인의동의를받아야하는지? 075 구임차인이임차주택에임차권등기를해놓을경우새로운임차인에게불이익이있는지?

7 076 전세보증금을받지못한채전입신고와확정일자를받은계약서를가지고아무런조치없이짐만남겨놓은채 이사를갈경우보증금을받는것에지장이없는지? 077 임대인이보증금반환조건으로임차권등기를말소요청하는데먼저해제를해도되는지와필요서류는? 전월세보증금 ( 대출지원 ) 078 계약종료전이사가려는주택과이사날짜가맞지않아이사자금확보가필요한데대출이가능한지? 079 SH공사임대주택에당첨되었으나기존주택이계약종료전으로보증금을반환받지못하고있는데대출이가능한지? 080 계약종료후임대인이보증금을돌려주지못할경우이사를가려고할때대출상품의대출조건은? 081 근로자서민대출을받을수있는조건은무엇인지? 082 계약종료후에도임차보증금을돌려주지않아서울시대출을이용하여이사를가려고할경우대출이자를임대인에게청구할수있는지? 083 신혼집을구하기위해일반전세대출을받으려고하는데대상이되는시중은행에대출상품이있는지? 084 저소득층을위한전세자금대출이있는지? 085 현재살고있는임차인이계약이성사되어이사를가려고보증금빼주려할경우임대인을위한대출이있는지? 소송 086 계약만기두달전임대인에게계약해지통보후신주택에 5 백만원계약금을지불하였으나임대인이만료일에 보증금을돌려줄수없다고합니다. 계약금에대한손해배상을청구할수있는지? 087 임차권등기명령을하고보증금을받지못한상황인데임대차보증금반환청구소송은언제해야하는지? 경매 088 임차보증금반환청구소송확정판결을받고강제경매신청을하려하는데우선변제권을행사할수있는지? 089 경매법원으로부터배당을받으라는통지문이왔는데어떤조치를취해야하는지? 090 월세세입자인데현재살고있는주택이경매로넘어가게될경우소액임차인으로서최우선변제권을행사하기위한요건은? 091 임차주택입주및전입신고당시 A은행으로부터근저당등기가되어있었고이후임대인이 B은행으로부터 5천만원근저당설정등기를하였습니다. B은행이경매를신청할경우임차인이보호를받을수있는지? 092 가압류등기가된집을임차하였는데가압류채권자가강제경매신청을하였습니다. 임차인이경락받는사람에게대항할수있는지? 093 주택을임차하여입주및전입신고를마쳤는데그당시임차주택에다른명의로소유권이전청구권보존의가등기가되어있어가등기권자가집을비워줄것을요구하는데맞는지? 094 저당권이설정된후에전입신고를하였는데저당권실행을위한경매절차가실시된다면세입자가경락받은사람에게대항할수있는지? 095 주민등록을일시이전하였다가전입하였는데그사이저당권이설정되고경매가실시되어집을비워줄것을요구하는데맞는지?

8 096 계약체결당시보증금이 6 천만원이었는데계약갱신시 3 천만원으로감액했을경우소액임차인보호를받을 수있는지? 097 보증금 4천만원임차주택에살고있는데경매가진행된다면받을수있는돈은얼마인지? 098 제1경매절차에서소액보증금의최우선변제금중일부배당을받았다면임대인의다른부동산에대한제2경매절차에서도최우선변제권을주장할수있는지? 099 계약종료후보증금을돌려주지않아경매신청을하고싶은데하는방법은? 100 보증금 3천만원, 월세 50만원으로월세계약을하려는도중등기사항전부명령서 ( 등기부등본 ) 상융자를받은사실이확인되었는데경매가진행될경우 3천만원이보장되는지? 101 살고있는임차주택에법원으로부터경매진행통지를받았는데대응방법은무엇인지? 기타 ( 공제증서효력, 관리비부담등 ) 102 전세계약체결후부동산에서받은공제증서유효기간이 1년인데 1년이지난후효력이지속되는지? 103 공제증서를받으면보증금이항상보호되는지? 104 임차인의공과금연체를임대인이모두지불해야하는지? 105 전세권설정과확정일자차이는무엇인지? 106 계약서상임차보증금에서월세미납액과연체이자로월 4% 를공제한다고특약으로정한경우임차인에게불리한특약도지켜야하는지? 107 계약만기는 7월16일이고새로운임차인이 4월30일에이사오기로한경우이사갈시월세는어떻게계산해야하는지? 108 계약종료 2달전임대인에게해지통보를하고새로이사갈집의계약금으로보증금의 10% 를반환해줄것을요구했는데받을수있는지? 분쟁조정사례 109 수선비부담등하자보수 )- 수도배관 110 수선비부담등하자보수 ) - 보일러 111 수선비부담등하자보수 ) - 창문교체 112 수선비부담등하자보수 ) - 역류와누수 113 계약해지 ) - 보일러노후로인한누수 114 계약해지 ) - 재공사로인한누수 115 계약해지 ) - 애완견 116 계약해지 ) - 곰팡이 117 계약해지 ) - 씽크대, 화장실, 곰팡이, 누수 118 원상복구의무 ) - 장판훼손 119 원상복구의무 ) - 도배비용 120 원상복구의무 ) - 일방적인공제 121 원상복구의무 ) - 도배비, 거울파손비

9 122 보증금반환 ) - 계약만기일에보증금반환 123 보증금반환 ) - 작은하자로인한보증금반환 124 기타사항 ) - 공과금지불거부 125 기타사항 ) - 이사비용 126 기타사항 ) - 화재로인한복구비용 127 기타사항 ) - 인터폰설치요구 128 기타사항 ) - 결로로인한가구손상비용 제4장. 주택임대차표준계약서 1. 주택임대차표준계약서 2. 주택임대차표준계약서의제정과정 3. 주택임대차표준계약서의특징 4. 주택임대차표준계약서의주요내용 표준계약서서식 [ 참고자료 ] 서울시주거복지센터, 입대주택입주자격

10 제 1 장 전월세보증금지원센터

11 10 전월세보증금지원센터 1. 전월세보증금지원센터 개소 ( 목 ) 장소 서울시청서소문별관 1 동 1 층 ~1208 운영인력 총 9 명공무원 ( 변호사 ) 1 명, 공무원등상담요원 8 명 주택임대차와관련한모든상담, 분쟁조정, 사법구제절차안내등 One-Stop 종합서비스제공합니다. 전월세보증금홈페이지 (cb-counsel.seoul.go.kr) 를이용하시면온라인상담, 방문상담, 임대차문제관련 한자주묻는질문을이용하실수있습니다. 2. 지원내용 임대차상담 임대차계약사항, 보증금인상요구, 수선유지의무등임대차분쟁 전월세보증금증감, 집수리비용부담, 하자문제등법률서비스제공 ( 사업구제절차안내 ) 임차권등기명령, 내용증명등작성지원대출상담및추천 이사일집을계약했는데이사시기가맞지않을경우또는계약종료후전월세보증금을집주인이돌려주지않는경우

12 11 주택임대차문제실제상담사례집 3. 대출제도안내 계약종료전대출은세입자가계약종료일에맞춰이사하기위해사전에집주인과이사날짜및전세보증 금반환여부등을협의하여야하나, 부득이하게계약종료전에이사하는경우집주인이보증금반환을할 수없어일시적공백기간이발생하여이사를가지못하는세입자에게단기적으로대출해주는상품입니다. 대출신청은임대차계약종료전으로서울에서서울로이사하는경우만신청가능합니다. 대출대상은신임차주택보증금 2 억원이내의주택입니다. 대출금액은구임차보증금과비슷한금액으로대출금액이산정되나, 정확한한도는대출신청자의신용 등급과소득등의일정요소가적용된상황에서해당은행의전산프로그램에개인정보를입력해야정확 한금액이결정됩니다. 대출기간은대출상품성격상단기대출지원이기때문에기존임차주택의계약종료일에보증금반환을 하는것이원칙이나다만집주인에게보증금을돌려받지못한경우에는신임차주택계약종료일까지일 정요건에따라연장이가능합니다. 대출에필요한서류는 ( 신 ) ( 구 ) 임대차계약서각 1 부, ( 신 ) ( 구 ) 등기사항전부명령서 ( 등기부등본 ), 주민등록등본, 신분증이필요하며은행에서는소득증빙서류와신분관계를확인하기위해별도추가서 류를요청할수있습니다. 기타다른조건은 ( 신 ) ( 구 ) 임차주택의임차보증금이존재하여야하며 ( 신 ) ( 구 ) 임차주택이등기가된건물로서주택 ( 다세대, 빌라, 아파트, 주거용오피스텔 ) 에해당되어야합니다. 또대출상품이용시대항력요건 ( 전임신고및거주 ) 을위해가급적이면 ( 신 ) ( 구 ) 계약자를배우자간다르게계약하여각계약자가주민등록을유지하는것이차후보증금회수하는데분쟁을최소화할수있습니다.

13 12 대출신청절차 전월세보증금지원센터 ~1208 를주시면 상담원의상담을통해대출자격확인등을거쳐대출서류를구비하신후 서울시청서소문별관 1 동 1 층에소재한센터를방문하셔서대출을신청하시면됩니다. 세입자 서울시전 월세 보증금지원센터 우리은행 新집주인 1. 임대차상담 3. 상담지원융자추천 우리은행 5. 보증금대출 7. 세입자이주 2. 대출신청 4. 임차인법적구제지원 6. 신주택질권설정 ( 통지또는승낙 )

14 주택임대차문제실제상담사례집 제 2 장 주택임대차분쟁조정제도

15 14 주택임대차분쟁조정제도 1. 주택임대차분쟁조정제도 법원의민사조정전, 서울시에서운영하는간이분쟁조정제도입니다. 법원에가기전, 서울시에서운영하는간이분쟁조정제도를신청하여주택임대차분쟁을쉽게해결할수 있습니다. 조정범위는보증금반환분쟁, 원상회복의무이행, 수리비청구등임대차분쟁관련모든영역입니다. ( 단, 500 만원이내임차목적물수선유지및제반비용에관한사항을전담합니다.) 2. 분쟁조정운영 서울시분쟁조정실은전월세보증금지원센터내설치되어있으 며, 전담공무원과변호사, 전문상담요원으로구성되어있습니다. 전담공무원위원, 변호사위원등 4 명이당사자변론을들어 보고임대인 임차인간합의를도출하여조정권고안을마련 하게됩니다. 양당사자가수용한조정권고안은당사자합의에의한새로운계약으로효력을가지며, 우리시는조정권고안에대해보증인의역할을수행합니다. ( 단, 조정결과는재판상화해와같은효력이없어제한적조정기능수행 )

16 15 주택임대차문제실제상담사례집 3. 분쟁조정운영절차 분쟁발생및조정 신청 접수 분쟁조정 회의개최 조정권고안 수용서명 조정신청서 사전검토 조정권고안 작성 조정신청접수 신청또는상담중조정이필요한건에대해전문상담요원이조정신청제안 ( 계약서 신분증을구비, 당사자직접방문으로신청 ) 조정신청서사전검토 공무원이피신청인에조정참석설득조정회의개최 임대차분쟁조정의시급성을감안하여수시개최조정권고안작성 조정관이양당사자에게조정안을수용할것을권고조정성립 양당사자가조정권고안을수용하면조정권고조서에기명날인

17 4. 신청서, 합의서서식 16

18 17 주택임대차문제실제상담사례집

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20 제 3 장 주택임대차실제상담사례

21 20 주택임대차실제상담사례 1. 주택임대차보호법 의보호대상 질문 01 직장근처로집을구해야하는데전세나월세보증금이너무많이올라서할머니혼자살고계시는집의방한칸을보증금 1 천만원에 20 만원으로계약하려고합니다. 임대인 과같이사는집에방한칸도 주택임대차보호법 적용을받을수있나요? 주택임대차보호법 제 2 조에서주택임대차의적용범위는주거용건물의전부또는일부의 임대차에관해서적용이된다고명시가되어있습니다. 그러므로임대인과같이살면서그중 에방한칸을임대차하는계약서를작성하고전입신고와확정일자를받는다면대항력과우 선변제적효력이발생합니다. 질문 02 현재저는대학신입생으로지방에서서울로올라와방을임차하여살고있습니다. 아직은미성년자인지라어머니가임대차계약을체결했는데그래도 주택임대차보호법 의보호를받을수있는지요? 보호를받을수있습니다. 주택임대차보호법 제3조제1항에따라주택의임차인은건물에입주하고주민등록을함으로써제3자에대하여대항력을갖추게됩니다. 임차인인어머니가점유보조자인자녀를통하여점유하는것이되므로, 점유와전입신고라는대항요건을갖춘다면대항력을취득할수있습니다.

22 21 주택임대차문제실제상담사례집 질문 03 개인소유의아파트를임차하면서임차인명의를회사명으로계약하였고전입신고와확정일자는직원이름으로하였습니다. 이런경우에도 주택임대차보호법 의보호를 받을수있을까요? 본법은주거용건물의임대차에관하여민법에대한특례를규정함으로써국민의주거생활 의안정을보장함을목적으로한다. 라고규정하고있어 주택임대차보호법 이자연인인서 민들의주거생활의안정을보호하려는취지에서제정되었습니다. 단, 예외적으로 주택임대차보호법 3조제3항에서따르면 중소기업기본법 제2조에따른중소기업에해당하는법인은소속직원의주거용으로주택을임차한후그법인이선정한직원이해당주택을인도받고주민등록을마쳤을때에대항력을인정하도록규정함으로써 주택임대차보호법 의보호를받도록하였습니다. 관련법령및판례 중소기업기본법 제2조에따른중소기업에해당하는법인이소속직원의주거용으로주택을임차한후그법인이선정한직원이해당주택을인도받고주민등록을마쳤을때에는대항력을인정하도록규정하고있고, 임대차가끝나기전에그직원이변경된경우에는그법인이선정한새로운직원이주택을인도받고주민등록을마친다음날부터제삼자에대하여효력이생긴다. ( 주택임대차보호법 3조제3항 )

23 22 질문 04 저희대학에유학온중국인친구가전세로살고있는데외국인도 주택임대차보호법의보호를받을수있나요? 주택의인도와체류지변경신고등의공시를통해대항요건을갖춘후확정일자를받으면 주택임대차보호법 의보호를받을수있습니다. 외국인도주택을임차하여출입국관리법에의한체류지변경신고를한경우거래의안전을 위하여임차권의존재를제 3 자가명백히인식할수있는공시의방법으로마련된주택임대차 보호법제 3 조제 1 항소정의주민등록을마쳤다고보아야합니다. 관련법령및판례 출입국관리법에의해임차주택으로체류지변경신고가되어있고, 주택의인도등대항요건을갖춘후 확정일자를받으면보호받을수있습니다. [ 서울민사지법 , 선고 93 가합 73367, 제 11 부판결 ] 질문 05 저는대만에거주하고있는영주권자인데잠시국내에거주해야해서아파트전세계약을하려고합니다. 주택임대차보호대상이되나요? 영주권자는반드시전세권설정을해둬야보증금을보호할수있습니다. 영주권자라함은국적은우리나라로되어있지만외국에살면서일정요건을갖추어거주할수있는권리를갖고있는사람을말합니다. 국내인은전입신고와확정일자를받으면대항력과우선변제권이있어서보증금보호를받을수있고, 외국인은출입국관리법에따라체류지변경신고를하면주민등록을이전한것으로보기때문에체류지변경신고와확정일자를받으면국내인과동일하게 주택임대차보호법 적용을받을수있습니다. 하지만출입국관리법은외국인에게적용될뿐국적은국내인이고외국에서거주하는영주권자에게는적용이되지않습니다. 따라서영주권자는전세권을설정하는것이보증금을보호할수있는방법입니다. ( 영주권자가체류지변경신고를해도주민등록을이전한것으로볼수없다 - 대법원판결 )

24 23 주택임대차문제실제상담사례집 질문 06 임차인계약자를교회이름으로작성하고저희교회목사님이전입신고와확정일자를받는다면 주택임대차보호법 적용을받을수있나요? 주택임대차보호법 적용을받을수없습니다. 주택임대차보호법 은개인이나외국인, 중소기업에해당하는법인일경우는전입신고나거소신고를하고확정일자를받으면보증금에대한대항력과우선변제권의효력이발생합니다. 하지만교회는일반적으로비영리재단으로분류가되기때문에중소기업에해당하는법인으로볼수없어서계약자는교회로하고목사님이주거로사용을하면서전입신고나확정일자를받아도 주택임대차보호법 적용을받을수없습니다. 그래서이경우는전세권설정을하거나아니면계약자를목사님이름으로변경해서계약서를작성해야본법의적용을받을수있습니다. 질문 07 아직등기가되어있지않은주택에계약서를쓰고확정일자를받아전입신고를할경우주택임대차보호를받을수있나요? 주택임대차보호법 상에의하면미등기주택이라하더라도세입자로서보호를받을수는있 습니다. 등기사항전부명령서 ( 등기부등본 ) 이없기때문에계약체결시세입자는건축물관대장 의소유자와임대인이동일한지를확인한후계약을하고, 이후동주민센터에확정일자및전입신고를하게되면법적인대항력을유지할수있으나미등기주택의계약에대하여는다가구주택이나다세대등에따라보호의차이가있을수있으므로신중하게결정하여야할것입니다.

25 24 2. 대항력및확정일자 대항력의개념및요건 대항력 이란임차인이제 3 자, 즉임차주택의양수인, 임대할권리를승계한사람, 그밖에임차주택에 관해이해관계를가지고있는사람에게임대차의내용을주장할수있는법률상의힘을말합니다. 임대차는그등기가없더라도, 임차인이 1 주택의인도와 2 주민등록을마친때에는그다음날부터대 항력이생깁니다. ( 주택임대차보호법 제 3 조제 1 항 ) 대항력의발생시기 대항력은임차인이주택의인도와주민등록을마친때에그다음날부터제삼자에대하여효력이생기고, 전입신고를한때에주민등록을마친것으로봅니다. ( 주택임대차보호법 제 3 조제 1 항 ) 여기에서 그다음날부터제 3 자에대하여효력이생긴다. 고함은, 다음날오전 0 시부터대항력이생긴 다는취지입니다. ( 대법원 선고 99 다 9981 판결 ) 우선변제권의개념과요건 우선변제권 이란임차주택이경매또는공매되는경우에임차주택의환가대금에서후순위권리자나그 밖의채권자보다우선하여보증금을변제받을권리를말합니다. 우선변제권은임차인이 1 대항요건 ( 주택의인도및전입신고 ) 과 2 임대차계약증서상의확정일자를갖 춘경우에취득됩니다. ( 주택임대차보호법 제 3 조의 2 제 2 항 )

26 25 주택임대차문제실제상담사례집 질문 08 저는임대차계약을하고이사간지몇달만에갑작스런사고로계약유지가어려워임대인의승낙을얻어남은기간동안만제친구가전차인이되는전대차계약을하였습니 다. 제친구가이사해서살고전입신고를하면제가대항력을가질수있나요? 임대차계약당사자가임차주택에직접거주하지않고간접점유함으로써자신의주민 등록을이전하지아니한경우라도임대인의승낙을받아임차주택을전대한전차인이주택 을인도받아자신의이름으로전입신고를한때에는그때로부터임차인은제 3 자에대하여 대항력을취득합니다. 질문 09 임차인인제가주택을임차하여아내와아들만주민등록전입신고를하고저는회사의업무관계로전입신고를하지못하고있습니다. 이러한경우에도대항력이있나요? 대항요건은임대차계약본인뿐만아니라공동생활을하는가족전원에미칩니다. 따라서임차인본인과공동생활을영위하는가족만이주민등록전입신고를하고계약자본인 은전입이안되어도 주택임대차보호법 상의대항력을인정받을수있습니다.

27 26 질문 10 제가계약당사자이나배우자가대신확정일자를부여받을수있을까요, 또한계약서원본이아닌사본에확정일자를부여받을수있는지요? 확정일자를받기위해반드시계약자본인이직접찾아갈필요는없으나계약서는원본을 들고가야합니다. 주택소재지의관할동주민센터나등기소에원본계약서와계약자의신분증을가지고가면 확정일자를부여받을수있습니다. 따라서계약자본인이아닌가족구성원은계약서원본과 신분증을구비하여가시기바랍니다. 질문 11 기존에 2 억원으로거주하고있다가임대인과합의해서 2 천만원을올려주기로했습니다. 계약만기는 9 월 20 일인데그전에미리재계약서를작성하고확정일자를부여받으 려고합니다. 재계약서를먼저작성을하지만증액하는 2 천만원은계약만기일인 9 월 20 일자에입금을하기로했습니다. 이경우확정일자효력은언제발생하나요? 증액계약서를미리작성을하고확정일자를부여받았다하더라도증액하는보증금 2 천만원 은 9 월 20 일에임대인에게준다면보증금을지급한날짜에우선변제권의효력이발생합니 다. 이는보증금에대한우선변제권이므로보증금을지급하는 9 월 20 일자로효력이발생하 는것으로해석할수있습니다.

28 27 주택임대차문제실제상담사례집 질문 12 신혼집을공동명의로계약을할예정입니다. 그런데결혼전에남편이살고있었던원룸이계약만기전이라보증금을아직못받아서남편의주민등록은원룸에그대로두고, 배우자인저만신혼집에전입신고를하고확정일자를받을예정입니다. 공동명의로계약을할때한사람만전입신고를하고확정일자를받아도주택임대차보호법적용을받을수있나요? 대항력의요건은계약당사자의전입신고와실제거주입니다. 그러므로계약자가공동명의라면두명이모두전입신고가되어있어야하는것이맞지만전세보증금에대해서는각자의지분을표시하지않으므로불가분채권으로봅니다. 불가분채권일때에는공동명의자중한명만이라도전입신고가되어있고실제거주를한다면공동명의자에게도대항력과우선변제권의효력이발생한다고볼수있습니다. 질문 13 현재거주하고있는임차주택에경매신청기입등기가되었습니다. 제가아직확정일자를받지않았는데등기가경료된후에도임대차계약서에확정일자를받을수있을까요, 또효력은어떻게될까요? 경매신청기입등기가경료된이후에도확정일자를받을수있으며확정일자를받은후에는별 도의판결없이배당요구를할수있습니다. 확정일자를획득한임차인으로서우선변제를받기위해서는반드시경매신청기입등기이전에확정일자를갖출필요가있습니다. 그러나상황에따라경매신청기입등기가경료된이후에확정일자를받은경우에도별도의판결없이배당요구를할수있고, 선순위담보권자나압류 가압류채권자에게는우선할수없지만후순위담보권자나기타일반채권자보다는우선하여배당받을수있습니다.

29 28 질문 14 임대차계약서를임대인과제가만나직접작성을하면서임대인이주소를지번까지만기재를하고빌라의몇동몇호까지는기재를하지않았습니다. 전이러한사실도모른 채전입신고와확정일자까지받았는데대항력을취득할수있나요? 대항력을취득할수없습니다. 빌라는다세대주택으로써동호수를기재하지아니하고그지번만을신고하여주민등록이된경우, 그주민등록을임대차에대한유효한공시방법으로볼수는없습니다. [ 대법원 선고 94다27427 판결 ] 따라서지번만기재할경우대항력을취득할수없습니다. 질문 15 주택을저의남편이름으로임대차계약을하고입주및주민등록을마치고계약서에확정일자를받았으나만료가아직되지않은상황에서남편의주소지를지방으로일시이 전하였다가최근에다시전입신고를하였습니다. 계약서에확정일자를다시부여받아 야할까요? 확정일자를다시부여받을필요는없습니다. 그러나대항력은주민등록을전출한시점에상실하였다가재전입신고를한때에다음날다시취득하게됩니다. 따라서주민등록을전입한다음날을기준으로후순위담보권자에대하여는우선하지만임차인이일시주민등록을이전한사이에설정된저당권자등다른담보권자에대하여는후순위로밀리는결과를초래합니다.

30 29 주택임대차문제실제상담사례집 질문 16 9 월 19 일에 아파트에전세로이사를하였습니다. 그런데확정일자와전입신고는 며칠뒤인 9 월 25 일에동주민센터에가서했는데알고보니같은날 은행에서 근저당권설정이되었습니다. 누구의순위가앞서는지요? 임차인은근저당설정을한은행보다후순위권리자가됩니다. 주택임대차보호법 상대항력은임차인이주택의인도와주민등록을마친때에그다음날부터제삼자에대하여효력이생기고, 전입신고를한때에주민등록을마친것으로봅니다. 따라서임차인은전입신고를마친날의다음날인같은달 26일에야대항요건을갖추게되어우선변제권을취득하므로그전날인같은달 25일근저당권설정등기를마친은행보다후순위의권리자가됩니다. 관련법령및판례 주택임대차보호법 상대항력은임차인이주택의인도와주민등록을마친때에그다음날부터제삼자에대하여효력이생기고, 전입신고를한때에주민등록을마친것으로본다. ( 주택임대차보호법 제3조제1항) 여기에서 그다음날부터제3자에대하여효력이생긴다. 고함은, 다음날오전 0시부터대항력이생긴다는취지입니다. [ 대법원 선고 99다9981 판결 ]

31 30 질문 17 실제동표시가 1 동인신축다세대주택 202 호를계약하고사전입주를하였고전입신고도 1 동 202 호로하였습니다. 준공검사후건축물관리대장이작성되면서 A 동 으로등재되고그에따라등기사항전부명령서 ( 등기부등본 ) 도 A 동 202 호로보존등기 됨으로써주민등록이공부상의동표시와불일치하게되었습니다. 제가 주택임대차 보호법 의보호를받을수있을까요? 보호를받을수없습니다. 주택임대차보호법 제3조제1항에서주택의인도와더불어대항력의요건으로규정하고있는주민등록은거래의안전을위하여임대차의존재를제3자가명백히인식할수있게하는공시방법으로마련된것이고, 그주민등록이어떤임대차를공시하는효력이있는가의여부는일반사회통념상그주민등록이당해임대차건물에임차인이주소또는거소를가진자로등록되어있는지를인식할수있는가의여부에따라결정됩니다. 따라서주민등록이공부상의동표시와일치하지않는경우에는 주택임대차보호법 이요구하는유효한공시방법인주민등록에해당하지않기때문에 주택임대차보호법 의보호를받을수없습니다. 귀하께서는주민등록을 A동 202호로정정하여야그때부터비로소 주택임대차보호법 의보호를받을수있게됩니다. 관련법령및판례등기부상동 호수표시인 가동 103호 와불일치한 마동 103 호로된주민등록은그로써당해임대차건물에임차인들이주소또는거소를가진자로등록되어있는지를인식할수없으므로, 위주민등록이임대차의공시방법으로서유효하다고할수없습니다. [ 대법원 , 선고99다4207, 판결 ]

32 31 주택임대차문제실제상담사례집 3. 임대차계약 임대차존속기간의보장 주택의임대차존속기간은최저 2 년입니다. 따라서임대차기간을정하지않았거나 2 년미만으로정한 때에도최소한 2 년의임대차기간은보장됩니다. 다만, 임차인은 2 년미만으로정한기간이유효함을주 장할수있습니다. ( 주택임대차보호법 제 4 조제 1 항 ) 계약이갱신된경우에도임대차의존속기간은 2 년이며, 계약이갱신되는경우에도임차인은언제든지 임대인에게계약해지를통지할수있습니다. ( 주택임대차보호법 제 6 조제 2 항 ) 임차인은임대인에게주택임대차계약을해지하겠다는의사를통지하고, 임대인이그통지를받은날로 부터 3 개월이지나면계약해지의효과는발생합니다. ( 주택임대차보호법 제 6 조의 2 제 2 항 ) 명의신탁 소유관계를공시 ( 公示 ) 하도록되어있는재산에대하여소유자명의를진짜소유자가아닌다른사람이름으로해놓는것을말합니다. 명의신탁이된재산의소유관계는신탁자 ( 진짜소유자 ) 와수탁자사이에서는소유권이그대로신탁자에게있지만, 대외관계또는제3자에대한관계에서는소유권이수탁 ( 가짜소유자 ) 에게있습니다. 명의수탁자와의임대차계약체결 주택의명의수탁자와임대차계약을체결하는경우에는명의수탁자가등기부상의소유자와동일한지만확 인하면됩니다. 명의수탁자는명의신탁의법리에따라대외적으로적법한소유자로인정되고, 그가행한 신탁목적물에대한처분및관리행위는유효하기때문입니다.

33 32 임대차계약의당사자확인 질문 18 월세계약을하는데임대인은바빠서못나오고그의배우자가나온다고합니다. 가족관계증명서를가지고나와서계약을하는것이니걱정말라고하는데대리계약시 체크해야될사항이무엇이있을까요? 임대차계약은계약당사자가반드시주택의등기부상소유자여야하는것은아닙니다. 등기부 상소유자는아니지만임대차계약을체결할수있는적법한권한을가진자와도임대차계약 을체결할수있습니다. 그러므로적법한임대권한을가진자에는임대할수있는소유자와소유자로부터그권리를위임받은자도포함됩니다. 따라서대리인과계약서를작성해야한다면대리인임을증명하는위임장과인감증명서를확인하여적법한대리인인지를확인해야합니다. 인감증명서에있는인감도장과위임장에있는도장과일치하는지를확인하시고또본인과의통화등확인절차를거친후계약서를작성하셔야할것입니다.

34 33 주택임대차문제실제상담사례집 질문 19 주택임대차계약을체결하고주민등록이전과함께이사를하여거주하고있었습니다. 그런데갑자기어떤사람 ( 명의신탁자 ) 이 이집은명의신탁된것으로진짜주인은나 다. 라며이사갈것을요구하고있습니다. 어떻게해야하나요? 건물을인도 ( 이사 ) 받은상태이고, 그주소로주민등록을완료한경우에는크게걱정할필요가 없습니다. 해당주택의등기부상의소유자인명의수탁자는대외적으로적법한소유자로인정 되고, 그가행한주택에대한처분및관리행위는유효하기때문입니다. 설사명의신탁자 ( 진짜집주인 ) 가명의신탁을해지하고소유권이전등기를마친후주택의반환을요구해도임차인은그요구에따를필요가없습니다. 왜냐하면, 이경우명의신탁자는명의수탁자의지위를승계한것으로보기때문입니다. 만약등기부상의소유자인명의수탁자가어떠한생각에서본임대차계약에관하여이의를제기하여무효임을주장하는경우에는이로인하여임차인은불측의손해를입을수도있을것이므로이와같은것을방지하기위해서는명의신탁자의임대행위에관하여명의수탁자명의의위임장을첨부한다면세입자의임차권이안전하게보장받을수있는임대차계약이성립될것으로여겨집니다. 질문 20 인터넷직거래로현임차인이올린임차주택에월세계약을하려합니다. 저는현임차인과계약서를작성해야되는것인지아니면임대인을만나계약서를작성해야되는지요? 현임차인과계약을하게되면건물소유자에게임대차계약관련해서주장할수가없습니다. 현임차인이광고를냈더라도반드시당사자인건물소유자와계약을해야계약종료시임차 보증금회수가안전하고임차권등기명령등도신청할수있습니다.

35 34 질문 21 신축한도시형생활주택을보고새집이라마음에들어계약을하려고하는데부동산에서는아직소유권등기가되어있지않아서등기부를열람할수없다고하면서전세 잔금을지급한이후에소유권보존등기가된다고합니다. 미등기인상태에서계약을할 때주의해야할점이무엇일까요? 미등기인주택에임대차계약을하고임차인이전입신고와확정일자를받고, 실제로거주하는 요건을모두충족한다면 주택임대차보호법 적용을받을수있습니다 그렇다하더라도미등기건물에임대차계약서를작성할때는보통의계약보다는세심한주의를하여야합니다. 먼저미등기상태이기때문에임대인이실제소유자와일치하는지여부를꼭확인하셔야합니다. 이는분양계약서원본과신분증을대조하는방법으로확인이가능할것이며또한임대인이분양대금을완납했는지여부도확인을하는것이좋습니다. 질문 22 전세계약 1 억원으로체결당시등기부등본상에소유자 3 명으로기재가되어계약체결시 3 명모두를직접보고계약서를작성하였습니다. 계약종료 2 달전에임대인중한명이보증금 2 천만원증액을요구하여재계약서를작 성할예정인데 3 명의공동명의자중 1 명이외국에체류중이라증액계약시나오지못 한다고합니다. 외국에체류하고있는명의자의지분은 7 분의 2 이고, 나머지명의자는 각각 7 분의 2 와 7 분의 3 입니다. 두명하고만재계약서를작성해도될까요? 임차주택의재계약서를작성하는것은공유물의관리행위로볼수있어지분의과반수이면 가능합니다. 그러므로공동명의인 3 명모두하고재계약서를작성하지않더라도외국체류자 의지분을뺀나머지공유자의지분이 7 분의 5 로과반수가넘기때문에나머지두명과재계 약서를작성하여도유효합니다.

36 35 주택임대차문제실제상담사례집 질문 23 대학교옆에서원룸임대를하는임대인입니다. 대학교신입생과직거래로계약을하면서보증금은지방에있는부모님과통화후저의계좌로송금하여수령했습니다. 그런데얼마지나지않아학교기숙사에들어가겠다고방을빼달라고연락이왔는데이미새학기가시작되어방이나가지않는상황에서임차인부모님이연락이와서계약당시우리딸이미성년자였으니모든계약은무효라고하며그동안지급한월세와보증금을돌려달라고합니다. 보증금과월세를다반환해야하는건가요? 미성년자가법률행위를할때는꼭법정대리인의동의를얻어야법률행위로서인정이됩 니다. 만약법정대리인의동의없이미성년자와계약을한경우는계약자인미성년자나아니면그부모님은언제든지계약을취소할수있는것입니다. 이러한계약취소는처음부터계약의효력이없는것으로보아보증금과그동안받은월세를돌려주어야하는것입니다. 그러나본사안은계약시임차인의부모님과통화후에월세보증금도부모님으로부터송금을받았으므로법정대리인의동의가있다라고판단을할수있을것으로보입니다. 판례에서는법정대리인의동의는명시적뿐만아니라묵시적동의도가능한것으로보기때문에, 본사안처럼법정대리인과계약서는작성하지않았지만, 법정대리인과통화하고송금도받았기때문에임차인의계약무효주장은인정받기어려울것으로보입니다.

37 36 질문 24 오피스텔전세계약을하려고합니다. 등기부에는소유권보존등기가개인이름으로등재가되었다가 B신탁회사이름으로소유권이전등기가되어있고등기원인은매매가아니라신탁이고, 소유자가아니라수탁자 B신탁회사라고등재가되어있습니다. 저는누구와계약서를작성해야하는지, 어떤것들을확인해야하는지요? 부동산신탁의종류는관리신탁, 처분신탁, 담보신탁등여러가지가있는데등기사항전부명 령서 ( 등기부등본 ) 상으로는관리만맡겼는지처분권한까지맡겼는지아니면담보성격으로맡 겼는지를확인이불가능하므로신탁원부를확인하여야합니다. 신탁원부는등기부의일부로보고그기재를등기로보기때문에신탁원부내용이중요합니다. 해당부동산주소지관할등기소에서신탁원부를발급받아서확인할수있습니다. 예를들어신탁원부에임대차계약시임대인을신탁회사로하고보증금은신탁회사명의의계좌로입급한다고명시가되어있다면임대차계약서는임대인과작성을하고신탁회사에서이계약에관한동의서를계약서에첨부하고보증금은신탁회사에서지정한계좌로지급을해야됩니다. 하지만신탁원부에단순한관리만신탁회사에맡겼다면현소유자와임대차계약을체결해야합니다.

38 37 주택임대차문제실제상담사례집 질문 25 오피스텔을반전세로 6 천만원에월 50 만원으로계약을하려고하는데등기부등본을보니소유주의어머니이름으로가등기가되어있습니다. 실소유주가가등기권자인 어머니라고하여어머니와계약을하려하는데괜찮을까요? 가등기는매매예약가등기와담보가등기가 2 가지형태가있는데담보가등기는순위보전 뿐아니라담보된채권까지설정을하는거라서쉽게저당권이라고생각하면되나, 매매예약 가등기는단순히순위보전만을위한효력을갖는다고생각하시면됩니다. 아직은소유주는아니고나중에본등기를하게되면가등기설정날짜로소급해서소유주로서인정을받게되는것입니다. 그러므로매매예약가등기가되어있는주택을임대차계약할때는현재등기사항전부명령서 ( 등기부등본 ) 상의소유자와가등기권자모두와계약을하거나등기상의소유자와계약을하고특약란에 가등기권자는본임대차계약을향후본등기하게되면승계한다 라고적고인적사항과자필서명및도장을받아두어야할것입니다. 하지만매매예약가등기나담보가등기는등기사항전부명령서 ( 등기부등본 ) 상으로는구분이되지않으므로가등기가설정된주택일때는계약에대해서신중히고려해보셔야합니다.

39 38 질문 26 6 개월전월세계약당시소유자였던할머니가돌아가신상태라서할머니와같이살고있었던며느리하고월세계약을했습니다. 위층에며느리가살고곧상속등기가될거라는말을믿고보증금과월세를며느리의계좌로보내며살고있던중할머니의딸이라는분이나타나본인이름으로상속등기가되어있는등기사항전부명령서 ( 등기부등본 ) 을보여주며 7월말까지는이사를나가고, 그때까지이사를하지않으면명도소송을하겠다고합니다. 저는누구에게보증금을달라고해야하고임대차계약서에기간이명시되어있는데도 7월까진집을비워주어야하나요? 계약당시다른상속인들의위임장없이며느리하고만계약서를작성했다면이를임대인의대 리인으로보기는어려울것같습니다. 아무권한이없는며느리와계약을했기때문에임차인이전입신고를하고살고있더라도제 3자에게대항할수있는대항력이없습니다. 그러므로현재상속인들이임차인에게나가라고할경우는 7월말까지는집을비워줘야하고보증금도상속인에게는청구할수없고계약했던며느리에게요구할수밖에없을것입니다. 통상상속은사망자의가족에게상속이되기때문에집주인의가족관계증명서에있는가족들의모든동의를얻은위임장과인감증명서를받아놓고계약을해야하며상속등기가된상태에서계약을하는편이안전할것입니다.

40 39 주택임대차문제실제상담사례집 질문 27 신혼부부로전세 2 억원으로계약을하려고합니다. 부동산에서는소유주할머니가치매병원에입원해있으므로할아버지가위임장을갖고 와계약을진행한다고하는데문제가될부분이없을까요? 대리인과계약을할때는임대인의인감증명서와인감도장이찍힌위임장을확인하여야합 니다. 하지만현소유자가치매로병원에입원해있다면스스로의사판단을할수없는상태 로볼수있습니다. 민법에서는제한능력자의행위는무효로보기때문에대리계약에필요한서류를갖추었다하더라도할아버지와의임대차계약은인정을받을수없습니다. 따라서일반적인위임장이아니라성년후견인제도에의해법원에서후견인지정을받은사람과계약을하는것이안전할것입니다. 임대차존속기간의보장 질문 28 임차인이월세를 6 개월째연체하고있는상황에서만기날짜가지난후에보증금을정산해줄테니이사를가라고했더니임차인이만기한달전까지통보를하지않았으니 앞으로 2 년을더살거라고합니다. 가능한일인가요? 주택임대차보호법 제 6 조제 1 항의계약의갱신에보면임대인이계약만료 1 개월전까지갱 신거절의통지를하여야계약이종료가되는데임대인이만기가지나서해지통보를했기때 문에임차인은묵시적갱신으로 2년의기간을주장하는것입니다. 그러나같은조제3항에서는 2기의차임에달하도록연체하거나그밖에임차인으로서의의무를현저히위반한때에는임차인이묵시적갱신을주장할수없도록하고있습니다. 그러므로임차인에게월세 6개월연체를원인으로하는계약해지통보를내용증명으로보내고임차인이이사를나가지않으면명도소송을통해서주택을명도받아야합니다.

41 40 질문 29 오피스텔을주거용으로임대차계약을체결하는데, 개업공인중개사사무실에서계약기간을 1 년으로적었습니다. 임대차계약기간은기본이 2 년이아닌가요? 계약기간을 1 년으로하더라도최소한 2 년의계약기간을보장받을수있습니다. 그리고임 차인은계약대로 1 년의기간을주장할수도있습니다. 주택의임대차존속기간은최저 2 년 입니다. 주택임대차계약을체결하는경우계약서에계약기간을정하지않았거나기간을 2년미만으로정했더라도임차인은최소한 2년의기간을보장받을수있습니다. 다만, 임차인은 2년미만으로정한기간이유효함을주장할수있으므로만약계약기간을 1년으로정했다면, 임차인은 2년동안임대차기간을보장받으면서도필요한경우에는 1년후에계약을해지하고임대인에게보증금을돌려받을수있습니다. 관련법령및판례 기간을정하지아니하거나 2 년미만으로정한임대차는그기간을 2 년으로본다. 다만임차인 2 년미만으로 정한기간이유효함을주장할수있다. ( 주택임대차보호법 제 4 조 ) 질문 30 임대기간을 1 년으로하는임대차계약을체결하고싶은데기간의정함이없거나기간을 2 년미만으로정한임대차는그기간을 2 년으로본다는 주택임대차보호법 제 4 조제 1 항의규정때문에임대인이임대기간을 2 년미만으로계약서를써줄수없다 고합니다. 과연그런가요? 임대기간을최소한 2 년으로규정한취지는임차인의주거안정을도모하기위한것이므로임 차인이원하는경우에는임대기간을 2 년미만으로정하는것이얼마든지가능합니다. 따라서임차인은 2 년미만으로정한임대기간이끝난후에스스로임대차기간의만료를이유로임대인 에게임차보증금의반환을청구할수있습니다. 그러나계약서작성단계에서기간에대한합의가이 뤄지지않으면계약이성립이될수없기때문에임대인과기간의합의를보셔야할것으로보입니다.

42 41 주택임대차문제실제상담사례집 임대차계약과중개수수료 질문 31 보증금 1 천만원에월세 70 만원으로 A 부동산에서오피스텔 901 호를봤지만조건이맞지않아계약을못하고집에돌아왔다가, 며칠뒤 B 부동산을통해 901 호를제가원하는조 건인보증금 2 천만원에 60 만원으로하고도배와디지털도어락을새로설치해준다는 조건으로계약서를작성하게되었습니다. 이사를하고나니 A 부동산에서중개보수를 청구한다는내용증명을제게보내왔습니다. 제가중개보수를지불해야하는건지요? 개업공인중개사가계약서를작성하지못했더라도계약성사에대해서결정적인기여를했 다면계약서를작성하지않았어도중개보수를청구할수는있습니다. 그러므로 A 부동산이 계약성사에대해결정적인기여를하였느냐를판단하여야하는데 A부동산은 901호를 1천만원 /70만원으로보여주고다른조건은제시하지않았으나, B부동산은임차인이원하는대로계약조건을 2천만원 /60만원으로했고도배와도어락까지설치해준다고하여계약까지성사가된것으로보입니다. 결국 A부동산은결정적인기여도없고같은집이지만같은조건으로계약이된것도아니므로 A부동산은중개보수를청구할수없습니다.

43 42 질문 32 계약서특약란에 만기 3 개월전에해지통보를할것 이라고쓰여있어 3 개월전에해지통보를하였습니다. 2 주후임대인이다음달에입주할새로운임차인이있는데그때이사를할수있느냐고 하여가능하다고했습니다. 그런데이삿날이되자저보고만료전에나가는것이니중 개보수를지불하라고합니다. 중개보수를제가내야하나요? 임차인이계약서상의특약대로만기 3 개월전해지통보를하고임대인과합의해서만기보다 2 달전에이사를나가는것이므로이경우는정상적인계약의해지로보아중개보수는임대 인이부담해야합니다. 질문 33 24개월임대차계약을체결하고거주하던중계약종료시점에서서로통보가없어계속거주하였습니다. 그러던중제게사정이생겨임대인에게이사간다고말하고 3개월후에이사를나가려하니임대인이중개보수를제게부담하라고하는데임차인이내야하나요? 중개보수에대한특별한약정이없는한중개보수는임대인과새로들어올임차인이부담하 기때문에현임차인에게부담시킬수없습니다. 따라서임대인은임대차기간만료후에이미중개보수를부담하였어야하나묵시적계약갱 신으로인하여계약기간이연장된것일뿐임대인에게손해가발생하였다고볼수없으므로 이를임차인에게부과시킬수는없을것입니다.

44 43 주택임대차문제실제상담사례집 질문 34 올해 3 월 6 일이임대차기간이만료일이라서임대인에게미리이사할것을통보하고집을알아보다이삿날을만료 2 개월전으로잡았습니다. 그러자임대인은기간만료전에 이사를가는것이니중개보수를저보고지불하라고하는데제가내야하는지요? 만료 2개월전이사시중개보수는임대인이지불하여야합니다. 계약을해지하는경우계약종료 1~6개월전에재계약을원치않는경우임대인또는임차인이계약해지통보를하여야합니다. 이때법원의판결은임차인이 만기전이사하면중개보수를지불한다. 라는특약이없으면계약종료 2~3개월전에이사하는경우에는정상적인계약의종료로보아임대인이중개보수를지불여야한다고하고있습니다. (98나55316 판결 ) 질문 35 임대차기간이아직 1 년여가남았는데임차인인제사정으로먼저이사를해야해서임대인에게중개보수는제가낼테니협조를부탁했습니다. 그리하여새로운임차인과거 의계약할뻔하다임대인이저의보증금보다훨씬더비싼가격으로보증금을올리자계 약이파기되었습니다. 이런경우조치방법이있나요? 임대차기간만료전에임대인의개인사정으로이사를나가야하는경우임대인에게새로운 임차인의조건에대한동의를얻어야하며, 종전조건으로내놓으면되겠다는것은임차인의 일방적인생각입니다. 새로운임대차에대한조건은임대인이변경할수있기때문에그로인해계약이파기된사실을 가지고임대인에게책임을물을수없습니다.

45 44 질문 36 저는 2 년임대차계약후묵시적갱신으로살다가해지통보후이사가려하니임대인이중개보수를저보고지불하라고합니다. 묵시적갱신기간중에이사가면임차인이중개 보수를내야하는건가요? 판례에의하면 임대인이새임차인과임대차계약을맺으면서지출한중개보수는임차인이부 담하기로하는특별한약정이없는한, 임차인이부담할성질의것이아니므로이를공제한것 은잘못된것이다. 라고하여묵시의갱신중인임차인은언제라도해지통보가가능하고또 3 개월후에해지의효력이발생하는바, 계약의당사자가아니므로임차인이중개보수를부담 할필요가없습니다. 서울지방법원제 9 민사부 임대차계약과해지 질문 37 저는다가구주택을임대하고있는임대인입니다. 101 호에새로운임차인들어온지얼마되지않아위층인 201 호에서항의민원전화를받았습니다. 점집으로사용하고있는 것같다는거였습니다. 그래서 101 호임차인집에방문을했더니집안에불상도놓여있 고벽지도저의동의없이일반적인색깔이아닌빨간색으로도배가되어있던데이사 나갈때원상회복청구할수있나요? 계약해지도요구할수있을까요? 임대차계약기간전에임대인이계약해지를요청할수있는경우는임차인이주택을계약하 고주거의목적으로사용을하지않을때입니다. 그러므로본사안도임차인이주거로사용 을하면서점집을겸용을할경우점집으로운영하는부분이주된목적이다라고하면영업행위목적이니까계약해지요청이가능할것이고, 임차인이개인적인신앙으로단지신을모셔놓기만하고주거로사용을하고있다라고한다면계약해지까지는어려울것으로보입니다. 하지만정확한판단을위해서는임대차의목적, 구조와형태및임차인이그곳에일상생활을영위하는지여부등을전체적으로고려하여야할것입니다. 이와별개로계약종료시현임차인에게도배에관해서는원상회복을주장할수있을것으로보입니다.

46 45 주택임대차문제실제상담사례집 질문 38 퇴근후전셋집을알아보다맘에드는집을보고중개업소에서가계약금 100 만원을임대인계좌로바로송금을하고정식계약서는그다음날작성하기로하였습니다. 집에돌아와아내와상의하니집이좁을것같다고하여다음날아침일찍중개업소에 계약을못하겠다고통보를했는데임대인은가계약금 100 만원을못돌려주겠다고합니 다. 가계약금도돌려받지못하는건가요? 민법에는가계약금이라는용어는없습니다. 그러므로계약금의일부를걸고계약을한것이므로계약금을지급한사람이계약을해지하려면지급한계약금은해약금으로보아포기해야됩니다. 하지만 2012년도창원지방법원에서는가계약금을줄때정식계약에대해잔금날짜나특약등을구체적으로말한적도없고, 또본계약이이행이안되더라도가계약금은돌려주지않는다는합의등도없는상태에서단지이집을찜할목적으로만지급하였다면가계약금은그냥돌려주라는판례가있었습니다. ( 선고 2012가소 8843) 그러므로가계약금의구체적인합의가어디까지이루어졌느냐에따라돌려받을수있을지여부가결정될수있을것으로보입니다. 질문 39 저는임대인으로서기간을따로기입하지않은계약서로월세를놓고있는데이제는월세를빼고제가직접들어가살고싶어임대차계약을해지했으면합니다. 이경우조치 방법이있을까요? 임대차기간을정하지아니한경우라면당사자일방이해지통보를하여임대차를종료시킬수 있습니다. 2 년의기간이경과되지않았다면해지통보는임차인만가능하고, 임차인이임대인 에게해지통보한경우는 1 개월이지나면효력이생깁니다. ( 민법제 635 조 )

47 46 질문 40 임대차계약서작성시특약에만기가지나도새로운임차인이들어와야보증금을반환하기로기재했습니다. 이제만기가지나이사를가려하는데언제까지기다려야하는 건가요? 상당한기간동안임차보증금반환을특약으로유예하였다면법원에서는그기간은 3 개월정 도로봄이상당하다고판단하였습니다. 그러므로 3 개월이경과할때까지새로운임대차계약 이성사되지않더라도 3 개월이후에는임차인은임대인에게보증금반환을요구할수있습 니다. 질문 41 5 년간전세로자동연장하며거주하고있는임차인입니다. 계약당시특약에 애완동물을키우지않기로하며애완동물을키우는걸알게된경우임대인이해지통보를하면 3개월이될때까지집을명도하기로한다 고명시가되어있었으나개인적인사정으로강아지를키우게되었습니다. 그러나임대인은이를알면서도건물명도를요구하지않아서 5년을거주할수있었습니다. 그런데얼마전에집이매매가되어임대인이바뀌었는데새임대인은제가강아지를키우는걸보고는이사를가라고합니다. 제가이사를가야하나요? 주택임대차보호법 제 6 조에의하면묵시적갱신시그계약기간은 2 년으로보며기존임대 차와동일한조건으로임차한것으로본다고되어있기때문에특약도그대로연장이된다 고봅니다. 매도인이었던전임대인이애완동물을키우면계약해지를한다는특약이있었음에도이해지권을주장하지않은것은하나의배려로볼수있습니다. 이러한배려까지매매시승계가되는것은아니므로현임차인은특약에위반되는사항으로새로운임대인에게대항할수는없습니다. 이사를준비하여야할것입니다.

48 47 주택임대차문제실제상담사례집 질문 42 시세 2 억원상당의아파트에전세보증금이 1 억 5 천만원으로임대차계약을체결하면서은행융자 5 천만원은잔금시에상환하고말소하기로특약에명시를하였습니다. 그런 데막상잔금날짜에는임대인이며칠이내로상환을한다고하여하는수없이잔금을 임대인통장으로입금하고입주를했으나두달이지나도상환을하지않습니다. 이를 이유로계약해지가가능한가요? 전세계약을하면서계약조건으로 기존의융자 5천만원을상환하고등기를말소하기로한다 라고특약으로명시를했기때문에임대인이잔금을받고도대출금을상환하지않았다면계약해지는가능합니다. 이렇게융자를상환하는조건으로계약을할때는특약에적는것뿐만아니라잔금일에임대인이융자를받은은행에같이가서융자를상환하는지와말소등기에필요한서류가들어갔는지여부를임차인이나개업공인중개사가직접확인하는것이안전할것입니다. 질문 43 계약만기가 8 월 30 일자로종료인데 5 월 30 일에보증금 3 천만원을증액하기로한연장계약서를미리작성하면서기간을 24 개월로명시를하였습니다. 그런데한달후임대 인이아들부부가들어와살아야한다면서이번만기일에이사를나가라고하였습니다. 계약서를미리작성했지만증액금 3 천만원도아직안받았고만기도두달남은상태의 해지통보니까아무문제가없다고합니다. 어떻게해야할까요? 민법에서는임대차계약의성격을돈을주고받아야지만계약이성립되는필수요건이아니라 돈을받지않더라도당사자간의계약에대한합의만있다면계약이성립되는것으로보고있 습니다. 그러므로임대인은일방적으로연장계약을해지할수없습니다. 임대인이일방적으로계약을해지하기위해서는증액계약서에아직받지는않았지만기재되 어있는계약금을임차인에게두배로상환을하고계약을해지할수있을것입니다.

49 48 질문 44 저는단독주택을소유하고있는임대인입니다. 처음에신혼부부가들어온다고해서깨끗이사용할것같아계약을했는데몇달후누수를수리하기위해가서보니방안에큰 개가 4 마리나있었습니다. 큰개를 4 마리나키우는걸알았다면계약을하지않았을텐 데지금이라도임차인에게계약을해지할수있나요? 또한이미이사실을중개한부동 산은알고있었으면서저한테말을하지않은것같은데손해배상청구가가능할까요? 처음계약서작성당시애완동물을키울경우계약을해지한다는합의를구두로했거나아니 면특약에애완동물에대해서기재한바가없다면이를이유로해서계약해지를할수는없습 니다. 또한개업공인중개사의손해배상에대해서도중개업법에의하면개업공인중개사는중개대상물인집에대해서성실, 정확하게확인하고설명할의무가있을뿐이지임차인의모든사항을임대인에게설명할의무까지는없습니다. 그러므로임대인이계약당시 애완동물을키우면계약을하지않겠다 라는뜻을명확히밝혔는데개업공인중개사가이를알고도숨기고계약을성사시켰다면그로인해발생한손해에대해서손해배상을청구는할수있겠지만계약당시임대인이아무런말이없었다면개업공인중개사에게손해배상을청구하기는어려울것으로보입니다. 임대차계약기간중임대인의변경 질문 45 임대차기간중에, 임대인이임차인인저도모르게바뀌었습니다. 새로운임대인에게계약해지를요청하고이사갈수있을까요? 임대차계약기간중에임차주택의매매로인하여소유권이변경되어임대인이바뀌었다고하여 곧바로임차인에게계약해지권한이발생하는것은아닙니다. 다만그러한소유권이전으로 말미암아임차인이목적물을사용 수익하는데지장을받게되었다거나기타임대인과임차 인사이의신뢰관계가파괴되었다고볼만한사정이있는경우에한하여예외적으로임대차계 약을해지할수있으니이점을참고하시기바랍니다. 대법원 자 98 마 100 결정참조

50 49 주택임대차문제실제상담사례집 질문 46 주택임대차계약을통해주택을인도받고전입신고를마친후임차건물에거주하던중임대인이본주택을매매했습니다. 그러자매수인이자새로운임대인은저에게이사를 나가달라고요구를하는데저는집을비워주어야하나요? 임차인은 주택임대차보호법 상의대항력요건인주택의인도와전입신고를완료하였으므로 임대인에대해서뿐만아니라제 3 자인새로운임대인에대해서도건물에대한임차권을주장 할수있습니다. ( 주택임대차보호법 제3조제1항및제4항 ) 또한임차주택의양수인은임대인의지위를승계하므로임차주택에대한소유권과함께임차인에대한전임대인의권리 의무도승계하게됩니다. 따라서 주택임대차보호법 의적용을받는임차인은임대인이변경되더라도자신의임차권을주장할수있습니다. 기타주의사항 질문 47 새로월세로임대차계약을하려고하는데은행대출이좀많이있는것이걸립니다. 그래도월세라보증금이적으니계약을하고싶은데제가계약을해도보증금을안전하 게돌려받을수있을까요? 주택임대차보호법 에서소액보증금기준에따라소액보증금을받을수있는지여부를확인 하고, 소액보증금에해당하면최우선변제를얼마나받을수있고, 최우선변제금을차감후에 도나머지금액을받을수있는지를판단해야합니다. 최우선변제금에해당이된다하더라도대출받은근저당채권금액에다건물의총보증금을합한금액과주택의시세를현실적으로비교하여위험하지않다는판단이설때임대차계약을하여야할것입니다. 또한근저당설정, 전세권설정, 가등기, 가압류, 가처분, 다른선순위임차인등이있는주택은가능하면피해야합니다. 그러므로임대차계약시먼저보증금의대항력, 우선순위등과주택의시가를비교하고, 만약경매가되더라도먼저등기된근저당설정, 가압류등을공제하고도본인의임차보증금을돌려받을수있을것같을때계약을하시기바랍니다.

51 50 질문 48 임대차계약을할때부동산중개업소에서개업공인중개사가대리계약을하는거니믿고계약서쓰라고하면서아무런서류도없이계약한다고하는데괜찮을까요? 상세한검토가필요한사항입니다. 임대차계약시부동산등기사항전부명령서 ( 등기부등본 ) 을확인하고, 특별한사정이없는한등기사항전부명령서 ( 등기부등본 ) 상의소유자와임대차계약을해야합니다. 그러나임대인의사정상대리인과임대차계약서를작성해야하는상황이라면임대인의인감증명서, 위임장 ( 인감증명서상의도장이들어가야함 ), 대리인의신분증이필요하므로부동산에서필요없다고하더라도반드시구비서류를요청해야하고서류뿐만아니라임대인본인과직접통화를하여위임여부를확인하여야합니다. 질문 49 임차인이 24 개월의월세계약을체결하면서 임차인이계약기간중에라도중도해지를원하면 3 개월후에임대인은보증금을반환한다 라는특약을하였습니다. 현재계 약기간중에해지통보를하고 2 개월분까지월세를지불한상태인데언제보증금반환 을요구할수있을까요? 임대인과중도해지약정사항에대하여특약을하였다면중도해지 3 개월후부터보증금반환 을요구할수있습니다. 그러나해지효력발생이후에라도임대인이보증금을반환하지않아임차인이계속거주를한다면월세는지급하여야합니다. 결국임차인은임차권등기명령을신청하여등재된후에이사를나가야월세지급의무가없어지고, 보증금반환청구소송등을통해보증금을돌려받을수있는것입니다.

52 51 주택임대차문제실제상담사례집 4. 임대차계약의갱신과재계약 묵시의갱신 임대인이임대차기간이끝나기 6개월전부터 1개월전까지의기간에임차인에게갱신거절의통지를하지않거나계약조건을변경하지않으면갱신하지않는다는뜻의통지를하지않거나임차인이임대차기간이끝나기 1개월전까지그러한통지하지않는경우에는그기간이끝난때에는전임대차와동일한조건으로다시임대차한것으로간주합니다. ( 주택임대차보호법 제6조제1항) 임차인이차임을 2 회이상연체하거나그밖에임차인으로서의의무를현저히위반한경우에는묵시의 갱신을할수없습니다. ( 주택임대차보호법 제 6 조제 3 항 ) 질문 50 임대차계약을 09 년 5 월에기간을 2 년으로체결하여거주하다가만기시점인 11 년 5 월에다시 1 년기간으로재계약서를작성하였고, 12 년 5 월경에임대인이나저도아무말 이없어서계속거주했습니다. 이것도묵시적갱신이된것인가요? 그렇다면저는 1 년 계약외에 1 년의기간이보장되어 13 년 5 월이종료시점인지아니면 12 년 5 월부터묵시 적갱신으로 2 년보장을받아 14 년 5 월에종료가되는건가요? 주택임대차보호법 은임차인의주거안정을도모하기위하여임대기간을최소한 2 년으로 규정하고있는것이므로임차인은임대기간을 1 년으로약속을했으므로만기시에보증금 의반환을청구할수도있고, 2년의기간을주장하여거주할수도있습니다. 따라서 1년이종료되는시점에임대인과아무런말이없었다면임차인은 1년을더거주하여총 2년을거주할수있는것이지추가로 2년을보장받는것은아니므로귀하의종료시점은 13년 5월이되는것입니다.

53 52 질문 51 임대인에게서임대기간이끝나기 20 일전에보증금을인상하여주거나그렇지않으면만기일에집을비워달라는통보를받았습니다. 기간의만기일에꼭집을비워주어 야하나요? 임대인은계약종료 6 개월에서 1 개월전까지임차인에게계약갱신거절의통지를하여야정 상적으로계약이해지되나이기간이지나서임차인에게통지를하였다면묵시적갱신이되 었다할수있으므로임차인은계속하여거주할권리가있습니다. 묵시적갱신상태에서는임차인이임대인에게계약해지를통보하면 3개월이지나계약해지효력이발생하게되어이사를나갈수있습니다. 그러나임차인이차임을 2번이상연체하였거나임차주택을주거이외의목적으로사용하는등임차인으로서의무를위반하는경우에는묵시적갱신을주장할수없습니다. 질문 52 1 년의계약을하여 2010 년 5 월 5 일임대차기간이만료되었습니다. 그동안임대인이아 무런얘기없다가 2010 년 9 월 1 일보증금을올려줄것을요구하고만약올려줄수없다 면계약기간이이미지났으니당장방을비우라고합니다. 대처할방법은없을까요? 임대인이임대차기간이만료되기전 6 월부터 1 월까지임차인에게계약을갱신하지않겠다는 뜻이나계약조건변경의통지를하지않았다면임대차기간이만료된때에전임대차와동일한 조건으로다시임대차계약을체결한것으로보게됩니다. 따라서귀하께서임차인으로서의 의무를위반하지않았다면 2011 년 5 월 5 일까지는기존조건으로거주할수있을것입니다.

54 53 주택임대차문제실제상담사례집 질문 53 임대인과계약기간을 2 년으로하는주택임대차계약을체결하였습니다. 오늘이계약만료일인데임대인도계약갱신에대해별다른말이없고저또한연락도한 적이없는데그러면저의임대차계약은어떻게되나요? 임대인이주택임대차계약종료시점을기준으로 6 개월전부터 1 개월전까지의기간에갱신거 절의통지를한바없거나계약조건을변경하지않았다면, 위계약은동일한조건으로갱신된 것으로봅니다. 이를묵시의갱신이라고하며, 이때임차인역시계약종료 1 개월전까지갱신 거절및계약조건변경의통지를하지않아야합니다. ( 주택임대차보호법 제 6 조 ) 질문 54 저는 2010 년 5 월에선순위근저당이없는주택에전세로입주하면서전입신고와확정일자를받았습니다. 그후 2011 년 7 월에임차주택에저당권이설정되었는데, 이를모르고 2012 년 5 월에다시계약을갱신하면서보증금 2,500 만원을올려주었습니다. 앞으로만일위저당권실행을위한경매가개시되는경우저는인상된보증금 2,500 만 원을받을때까지매수인에게주택을비워주지않아도되나요? 저당권이설정된이후, 임대인과임차인이임대차계약을갱신하면서보증금을인상하기로합 의한경우, 인상된금액은경매절차의매수인에대하여대항할수없을뿐만아니라위저당권 자에우선하여배당을받을수도없습니다. 왜냐하면위저당권자는인상전의임차보증금을전제로저당권을취득하는것이고장래임차보증금이얼마인상될지도예상할수없기때문에인상된보증금전액에대하여대항력과우선변제권을인정한다면저당권자의이익을너무침해하는결과를초래할것입니다. 그러므로 2010년 5월에계약한전세보증금에대해서는대항력이있으나근저당설정이후에증액한보증금 2500만원에대해서는경매시에말소기준권리에해당이되어경락인에게대항력이없기때문에임차인은경락인에게임차목적물을명도하여야합니다.

55 54 질문 55 만기가되기얼마전집주인과합의하에재계약을하기로하였습니다. 그런데재계약서를다시부동산에서작성하려면양측모두비용이들어가니, 합의하에기존계약서에 증액된보증금과연장된기간만적으려고하는데그래도되는건가요, 만약가능하다면 어떻게고쳐야하는건가요? 기존계약서에증액된보증금과연장된기간을수정하시면됩니다. 동주민센터에서는기존에확정일자가부여되어있다하더라도새로운내용을추가하는방식으로기존계약서를수정했을때는확정일자를다시부여받을수있습니다. [ 확정일자업무편람 ( 법무부, )] 재작성하는방식은기존계약서에쓰여있는기간과금액에줄을그은후새로운기간과금액으로추가기재하고재계약이라는취지를적고계약당사자의서명이나날인을하면됩니다. 질문 56 임대인이캐나다에거주하고있습니다. 계약당시에는임대인과계약서를작성했었는데이번에만기에맞춰 5 천만원을증액하기로합의를했습니다. 그런데임대인이캐나다에서나올수없는상황이라계약서를스캔해서이메일로주고 받자고하는데이것도계약서효력이있는지요? 임대인이외국에있어서증액하는계약서를스캔해서이메일로주고받게될경우에는임대인 이본계약서에직접서명했다라고믿을만한근거가없어동주민센터에서확정일자를부여 하지않습니다. 확정일자가부여되지않은계약서로는증액한금액인 5천만원에대해서우선변제를받을권한이없습니다. 그러므로이메일로계약서를주고받는방법보다는우리나라에거주하는임대인의대리인과계약을하면서영사관의직인이찍힌임대인의위임장을보관하는것이좋습니다.

56 55 주택임대차문제실제상담사례집 5. 수선및원상회복의무 임차인권한 임차인은주택의사용 수익권, 비용상환청구권, 부속물매수청구권등의권한을가집니다. 사용 수익권 ( 임차권 ) 임차인은임대차계약을통해임차주택을사용 수익할수있는임차권을취득하게됩니다. ( 민법 제 618 조 ) 이를위해임대인에게임차주택의인도를청구할수있고, 그임차기간중사용 수익에필요한상태를유 지해줄것을청구할수있습니다. 필요비상환청구권 임차인은임차주택의보존에관해필요비를지출한때에는비용이발생한즉시임대인에게그비용을청 구할수있습니다. ( 민법 제 626 조제 1 항 ) 필요비 란임대차계약이목적에따라임차주택을사용 수익하는데적당한상태를보존, 유지하기위해필요한모든 비용을말합니다. 여기에는임대인의동의없이지출한비용도포함됩니다. ( 민법 제 203 조제 1 항및제 618 조참조 ) 유익비상환청구권 임차인이유익비를지출한경우에는임대인은임대차종료시에그가액의증가가현존한때에한하여 임차인의지출한금액이나그증가액을상환해야합니다. ( 민법 제 626 조제 2 항 ) 유익비 란임차인이임차물의객관적가치를증가시키기위하여투입한비용을말합니다. ( 민법 제 203 조제 2 항및대법원 선고 91 다 15591, 반소판결 )

57 56 질문 57 다가구주택의전세입자인데며칠집을비운사이화재가발생했습니다. 다행히위층의빠른신고로주방싱크대부분만전소가되었습니다. 그런데소방서에서는화재의원 인을찾을수없다고하고제잘못도아닌데임대인은싱크대를저보고원상회복하라고 합니다. 제가지불해야하나요? 판례에서는원인불명으로화재가난경우임차인이선량한관리주의의무를다했음을적극적 으로입증하라고입증책임을임차인에게두고있습니다. 이는임차인이본인의잘못없음을 입증하지못하면책임을져야한다는뜻입니다. 그러므로본사안에서도임차인이잘못없음 을입증하지못한다면싱크대를원상회복해주어야할것으로보입니다. [ 대법원 선고 99 다 판결 ] 질문 58 1 년전에 20년된연립주택에시세보다 3천만원이나싸다며전세계약을하고들어와살고있었습니다. 계약당시저렴한보증금때문에집의하자가발생하면임차인이수리하는조건으로특약을정했고저는매번스스로고쳐서사용을하였습니다. 그런데보일러가작동이되지않아서알아보니더이상수리를할수없고새것으로교체를하여야한다고합니다. 특약에도불구하고임대인에게보일러를새것으로교체해달라고할수있을까요? 임차인은시세보다저렴하게전세계약을한대신에집의하자가발생하면임차인이수리하여 사용한다는특약을작성했는데수선의범위에새것으로의교체도포함되느냐가문제일것입 니다. 판례에서는임차인이고쳐서사용하기로한특약이있다하더라도집의중요부분에해당하는기본적인설비인보일러교체는본특약에해당한다볼수없으므로임대인이교체해주어야한다라고하고있습니다. 그러므로임차인은특약에도불구하고보일러교체에대해서는임대인에게요구할수있을것입니다.

58 57 주택임대차문제실제상담사례집 질문 59 보일러가고장이나서임대인에게구두로수선요청통보를하였으나임대인이수리를해주지않아서본인이수리후비용을지급 (25 만원 ) 하였는데어떻게해야비용을받 을수있을까요? 민법제 623 조와제 626 조에서는임차인의고의, 과실에의하지않은보일러의고장에대해 서수선유지의무를임대인에게부과하고있고이는필요비로써상환청구가능하므로 25 만 원을지불한영수증을첨부하여필요비를상환하라는내용증명을보내고이후에도비용을지 불하지않으면민사소송으로필요비상환청구권을행사할수있습니다. 관련법령및판례계약목적물에파손또는장해가생긴경우그것이임차인이별도비용을들이지않고손쉽게고칠수있을정도의사소한것이어서임차인의사용 수익을방해할정도의것이아니라면임대인은수선의무를부담하지않지만, 그것을수선하지않으면임차인이계약에의하여정해진목적에따라사용 수익할수없는상태로될정도의것이라면임대인은그수선의무를부담합니다. ( 대법원 선고 94다34692) 난방시설의경우임차인이별비용을들이지않고손쉽게고칠수있을정도의사소한파손또는장해로보기어려우므로, 임대인이수선의무를부담하게됩니다. 계약체결시임대인의수선의무면제특약을체결하였다하여도만일면제되는수선의무의범위를명시하지않았다면, 임차인이부담하는수선의무는통상생길수있는파손의수선등소규모의수선에한하는것이고, 대파손의수리 건물주요구성부분에대한대수선, 기본적설비부분의교체등과같은대규모의수선은이에포함되지않습니다. 따라서여전히임대인이수선의무를부담한다고해석됩니다. ( 대법원 선고, 94다34692, 94다34708 판결 )

59 58 질문 60 다가구주택에임대차계약을체결하고이사온지일주일밖에되지않았는데생각보다누수가심한상태라임대인에게고쳐달라고요구하였으나임대인은계약할때이미 다말해서알고들어왔으니고쳐줄수없다고주장하고있는데어떻게해야하나요? 임차인이임대차계약을할당시에임차주택에하자가있음을알고이사온경우이기때문 에하자에대해서특별한약정이없다면이를이유로계약해지는불가하나임차인이알고있 는상태에서계약한것이라도그하자로인해서주택에서거주하기힘들정도라면임차인은 대인에게수리를요구할수있고임대인은수리를해주어야할의무가있습니다. 질문 61 얼마전보일러가동파되었으나임대인에게연락은하지않았고보일러의노후와약한수압이동파의원인으로판단되어급한김에먼저수리를하여비용을 3 만원지불하였 는데, 임대인에게수리비용을받을수있을까요? 소모품에해당되고임차인의사용 수익을방해할정도의것이아니면임대인은수선유지의 무는없으나그것을수선하지아니하면임차인이계약에의하여정해진목적에따라사용 수 익할수없는상태로될정도의것이라면임대인은그수선의무를부담해야합니다. 단, 민법상세입자에게도통지의무를부과하고있으므로세입자가만약이를통지하지아니하고비용을지불하셨다면금액이위와같이소액인경우는임차인의관리비용으로볼수도있습니다.

60 59 주택임대차문제실제상담사례집 질문 62 월세임차인인데옆집과의벽이얇아작은말소리나변기물내리는소리까지들려스트레스를받고있습니다. 임대인에게방음벽설치를요구할수있나요? 민법제 623 조에의거임대인은목적물을임차인에게인도하고계약존속중그사용 수익에 필요한상태를유지하게할의무가있으므로위소음에대한하자가사람이살수없을정도 의중대한하자로인정이되는경우임차인은이를이유로임대인에게방음벽설치등의요 구를할수있습니다. 그러나임대인이이를인정하지않아방음벽을설치해주지않는다면 임차인은심각한하자임을밝히는증거를직접수집하여소송을통해해결해야할것입니다. 질문 63 임대차계약기간이 1 년정도남아있는상황에서복도의누수로인하여집내부가누전이되는등불편함이발생되어임대인에게하자보수를요구하였으나임대인은본주택은 다세대빌라로서복도에서발생한누수의문제는공용부분이므로임대인본인혼자책 임질수없다며임차인과의연락을피하는상황입니다. 어떻게해야하나요? 임차인이거주하고있는전용부분의하자가아닌건물의공용부분인복도의누수로인하여누 전등의하자가발생하였다면임차인은이를즉시임대인에게통보하고수리를요청할수있 으며임대인은민법제 623 조임대인의의무에해당되어수리를해주어야합니다. 단, 개별등기가된다세대인경우공용부분인복도에서하자가발생하였다면임대인과각세대 소유주들간에비용을일정부분부담하여수리를하여야할것입니다.

61 60 질문 64 제가월세로살고있는집이벽에물이스며들어곰팡이가많이피어서임대인에게몇번이나수리를요청하였는데거절한상태에있습니다. 제가어떻게하면되는지요? 민법제 623 조에의하여임대인은계약존속중그사용, 수익에필요한상태를유지하게할 의무를부담하게되어있으므로임차인이하자수리요구를하였음에도불구하고적극적인조 치를해주지않았다면임차인은발생한손해에대해근거자료 ( 견적서, 영수증 ) 를첨부하여손해 배상을청구하면되고수선불이행에대해서는필요비상환청구소송을진행해야할것입니다. 질문 65 이사올때부터화장실변기가계속고장이났고임대인에게말해도아무런조치가없어서제가조금씩손을보며사용하다가이번엔전문가의도움이필요할것같은데 어떻게해야하나요? 건물내부착물의경우임차인의사용상의부주의 ( 고의나과실 ) 로인하여발생되는문제라면임 차인이수선하여야할것이나임차인의어떠한과실이나고의가없었고단지노후화또는구 조적인문제로인해발생되는하자라면임대인이수선을해주어야합니다.

62 61 주택임대차문제실제상담사례집 질문 66 아파트월세로살다가계약만기가되어이사를하려하니임대인이저의 6 살아들이손가락으로거실방충망에 3 군데정도작은구멍을낸것을보고방충망전체를교체 해놓으라며원상회복을요구합니다. 저는월세세입자인데이사나가면서방충망교체비용을지불해야하나요? 주택임대차보호법에서는전세나월세구분없이임대인의권리와의무, 임차인의권리와의 무는동일하게적용이됩니다. 그러므로임차인은계약기간동안선량한관리자의주의의무가 있는데어린아들이방충망에구멍을낸것은임차인의과실로써원상회복의무가있다하겠습 니다. 다만어린아이의손으로몇군데구멍을냈다면방충망을부분보수해주면그것으로충 분하며새것으로의교체비용전부를지불할필요는없을것으로보입니다.

63 62 6. 전월세보증금증감청구 증액부분에대한대항력및우선변제권의취득 증액청구에따라차임이나보증금을올려주었거나재계약을통해서올려준경우에는그증액된부분을 위한임대차계약서를작성하여, 그증액부분의임대차계약서에확정일자를받아두어야만그날부터후 순위권리자보다증액부분에대해서우선하여변제받을수있습니다. 대항력을갖춘임차인이저당권설정등기이후에임대인과의합의에의하여보증금을증액한경우에는 보증금중증액부분에관해서는저당권에기하여건물을경락받은소유자에게대항할수없게됩니다. ( 대법원 선고 90 다카 판결 ) 질문 67 2 년의임대차기간만기를두달여앞두고임대인이 3 천만원의보증금증액을요청 하였는데임차인은이에따라야만하나요? 또한임대인이재계약서를쓰자고하는데 어떻게작성을해야하는건지요? 임차인이이사를생각하지않는다면임대인의요구를수용할수밖에없을것으로보입니다. 계약이종료되는시점에서임대보증금액은임대인의권한이므로임대인이보증금인상을원한다면재계약서를작성하여야할것입니다. 재계약서작성은기존계약서를수정하는방법과인상된금액으로계약서를한장다시쓰는방법이있습니다. 인상된금액으로연장계약서를작성하거나아니면전체금액으로연장계약서를작성해도문제는없습니다. 또한재계약후반드시새로운확정일자를다시부여받아야하고, 종전확정일자를받은계약서와같이보관을해야합니다. 두장모두잘보관하여야혹경매가된경우에제출하여배당을받을수있을것입니다. 인상하는과정에서근저당등이있는지등기사항전부명령서 ( 등기부등본 ) 을꼭확인을하여야합니다.

64 63 주택임대차문제실제상담사례집 질문 68 임대차기간이종료되기 1 개월전임대인과합의하에보증금을올려주기로하였습니다. 임대인이인상된보증금에대해서영수증을써준다고하는데이전계약서와영수증만 보관하고있으면되는지요? 임차인은인상된보증금영수증만가지고는보증금에대한우선변제권과대항력을유지할수 없습니다. 영수증은하나의증표이지계약원인증서가아니기때문에반드시보증금증액분에 대하여재계약서를작성하고특약에재계약임을명시한후동주민센터에서증액분에대한 확정일자를받거나기존계약서에보증금액을수정하여확정일자를다시받아야인상된보증 금에대해서도우선변제권을가질수있습니다. 질문 69 현재전세로 2 억 5 천에살고있는데만기 3 개월을남겨두고임대인은전세 4 억원으로증액을요구합니다. 갑자기너무많은금액을요구하는데임대차보호법에서는증액한도가있는것으로알 고있습니다. 증액시몇 % 까지가능한건가요? 주택임대차보호법제7조에서는계약기간중간에경제사정의변동이있을때보증금의 5% 한도내에서증감을청구할수있도록하였습니다. 그러나판례에서는차임증감청구권은계약기간중간에한하여증액요구시적용이된다고볼수있다고하여, 계약이종료된후재계약을하는경우는증액한도를적용하지않는다고하였습니다. ( 대법원선고 93다 30532판결 ) 그러므로임대인이만기 3개월전에조건을변경하여보증금증액을요구하였기때문에임차인은보증금을증액해주거나아니면계약종료일에임대인에게임차목적물을명도하고이사를해야할것입니다.

65 64 질문 70 1 년전에전세 2억원으로살고있는신혼부부입니다. 며칠전임대인은갑자기돈이좀필요하니보증금 1천만원을올려달라고합니다. 그래서임대인에게계약기간이 1년남아있기때문에증액할수없다고했더니임대인은임대차보호법에계약하고 1년이지나면보증금 5% 까지인상할수있는것이니올려달라고합니다. 올려주어야하나요? 주택임대차보호법제7조에서는당사자는약정한차임이나보증금이임차주택에관한조세, 공과금, 그밖의부담의증감이나경제사정의변동으로인하여적절하지아니하게된때에장래에대하여그증감을청구할수있다고명시되어있습니다. 본조항은사정변경의원칙이나공평의원칙등에터잡은만큼엄격한요건아래에서만인정됩니다. 계약당시그기초가되었던사정이현저히변경되었을것, 그사정변경을당사자들이예견하지않았고예견할수없었을것, 그사정변경이당사자들에게책임없는사유로발생하였을것, 당초의계약내용에당사자를구속시키는것이신의칙상현저히부당할것등의요건이충족된경우로서전세보증금시세의증감정도가상당한수준에달하고나머지전세기간도 6개월이상남았을때전세보증금증감청구권을받아들일정당성과필요성이인정될수있고, 증감의정도도시세의등락을그대로반영할것이아니라그밖에당사자들의특수성, 계약의법적안정성등의요소를고려하여조정되어야하는것으로보고있습니다. ( 서울지방법원 선고98가합19149 판결 ) 그러므로임대인이본인의개인사정으로임의로증액요구를하는것은인정될수없습니다.

66 65 주택임대차문제실제상담사례집 7. 임대차등기 ( 계약종료전 ) 주택임대차등기 임차인은당사자간에반대약정이없으면임대인에대해그임대차등기절차에협력할것을청구할수 있습니다. ( 민법 제 621 조제 1 항 ) 주택임대차보호법 에따라임차인은주택의인도와주민등록을마치면대항력을가지고, 확정일자를갖춘경우 에만우선변제권을취득 유지하게됩니다. 그러나주택임대차등기를마치게되면위요건이없어도대항력및우선변제권을취득 유지할수있습니다. 주택임대차등기의효과 임차인은임차권등기를마치면대항력과우선변제권을취득합니다. 다만, 임차인이임차권등기이전에이미대항력이나우선변제권을취득한경우에는기존에취득한대항력이나우선변제권은그대로유지되며, 임차권등기이후에는주택의인도와주민등록과같은대항요건을상실하더라도이미취득한대항력이나우선변제권을상실하지않습니다. ( 주택임대차보호법 제3조의4제1항및제3조의3제5항 ) 임차권등기가끝난주택 ( 임대차의목적이주택의일부분인경우에는해당부분으로한정 ) 을그이후에 임차한임차인은소액보증금의우선변제를받을권리가없습니다. ( 주택임대차보호법 제 3 조의 4 제 1 항및제 3 조의 3 제 6 항 ) 수수료납부 신청인은임대차의등기신청수수료 15,000 원을납부합니다. [ 등기신청수수료징수에관한예규 ( 대법원등기예규제 1487 호, 발령, 시행 ) ]

67 66 질문 71 저는개인사정이있어서임대차계약종료일보다 6 개월정도일찍이사를나가는걸로임대인과합의를했는데, 보증금보전을위한방법이없나요? 임대차등기를진행하시면됩니다. 보통임차권등기에는임차권등기명령과임대차등기가있는데, 임대차등기는계약종료전, 임차권등기명령은계약종료후에진행을할수있습니다. 임대차등기는계약종료전에집주인의동의하에임차권의내용을등기사항전부명령서 ( 등기부등본 ) 상에등재시켜임차보증금의채권보전의역할을합니다. 첨부서류는임대인의인감증명과등기증, 임대차계약서원본, 임차인의주민등록등 초본, 집주인과세입자의신분증과인감도장, 등록세 면허세영수증증지가첨부되고비용이발생합니다. 그러므로임대차등기는임차권등기명령신청과는달리임대인의협조가있어야만가능하다할것입니다.

68 67 주택임대차문제실제상담사례집 8. 임대권등기명령 ( 계약종료후 ) 임차권등기명령제도정의 임차인은임대차가끝난후보증금을반환받지못한경우임차주택의소재지를관할하는법원에단독으 로임차권등기명령을신청할수있습니다. ( 주택임대차보호법 제 3 조의 3 제 1 항 ) 임차인은임차권등기명령의집행에따른임차권등기를마치면대항력과우선변제권을취득하며, 임차권등기전에이미대항력이나우선변제권을취득한임차인의경우에는그대항력과우선변제권이그대로유지되며, 임차권등기이후에대항요건을상실하더라도이미취득한대항력이나우선변제권을상실하지않습니다. ( 주택임대차보호법 제3조의3제5항) 질문 72 3 월 14 일이임대차계약만료일이고이후분양받은아파트에입주를해야되는데임대인 으로부터보증금을반환받지못한상태에서먼저이사를해야합니다. 못받은보증금 을위해서제가뭘할수있을까요? 임대차종료후아직임차보증금을반환받지못한임차인은단독으로관할법원에임차권등 기를신청할수있습니다. 이를통해임차인의주거를자유롭게이전할수있는기회를보장 하고있는것입니다. 임대차가종료한후임차인이주민등록을전출할필요성이있음에도기존에취득한대항력 ( 전입신고 + 입주 ) 과우선변제권 ( 확정일자 ) 의상실때문에이사는물론주민등록조차전출하지못하는어려움을해소하고임차인으로하여금대항력 ( 전입신고 + 입주 ) 과우선변제권 ( 확정일자 ) 을그대로유지하도록하여임차보증금회수를쉽게한것입니다.

69 68 질문 73 만기가지났는데도임대인이보증금을돌려주지않아임차권등기를신청하려하는데저희집은등기사항전부명령서 ( 등기부등본 ) 을보니주택이아니라근린생활시설로나 와있던데가능한가요? 주택외건축물이어도실제주거로사용하였다는것을입증하면가능합니다. 임차권등기명령은임차건물의등기사항전부명령서 ( 등기부등본 ) 상의용도가주택뿐만아니라지하실, 공장, 사무실, 오피스텔이나근린생활시설등으로등재되어있더라도주거로사용하였다는것을입증하면가능합니다. 질문 74 현임차주택에제가들어온이후에근저당이설정된게있어서그런지집을내놓은지 3 개월이지났는데도새임차인이들어오지않습니다. 하는수없어제가먼저이사를나 가려고하는데임차권등기명령신청할때임대인에게동의나승낙을받아야하나요? 임차권등기명령신청시임대인동의나승낙은필요하지않습니다. 임차권등기명령은전세권설정과는달리임대인의동의나승낙을필요로하지않고임차인이단독으로신청할수있으므로임대인에게임차권등기명령을하겠다는통지를할필요도없습니다. 즉임차권등기명령은기간이종료되고보증금을못받으면임대인의동의없이가능한절차입니다.

70 69 주택임대차문제실제상담사례집 질문 75 제가임차권등기를해놓고이사를가려하니부동산사무실에서임차권등기가되어있으면다음임차인이불이익을당하기때문에새로운임대차계약맺기가더힘들다고합니 다. 새로운임차인에게어떤불이익이있는건지요? 임차권등기가등재된주택에그이후에들어온임차인은우선변제를받을권리가없습니다. ( 주택임대차보호법 제3조의3 제6항 ) 그러므로새로운임차인이들어온후에임차주택에대해경매가진행된다면새로운임차인의보증금이소액보증금의범위내라고하더라도최우선변제를받을수없어결국은새로운임차인은임차보증금회수에불이익을받게되는것입니다. 질문 76 전세계약기간이만료됐으나전세보증금을받지못한채부득이이사를해야해서전입신고와확정일자받은계약서를가지고그냥이사를가면서일부짐을남겨놓으려고하 는데보증금을돌려받는데지장이없는지요? 법원에임차권등기를한후이사를해야임대보증금에대한우선변제권과대항력을갖게됩 니다. 임차권등기없이단순히기존계약서와실제거주하지도않는데짐의일부만남겨놓는 것으로는대항력을인정받기어려울수있으므로주의하여야할것입니다.

71 70 질문 77 임대인이보증금을반환해줄테니임차권등기를말소해달라고요청하는데제가먼저해제를해야하는건지요, 또필요한서류는무엇인지요? 임차권등기는이미임대차계약이종료하였음에도임대인이그보증금을반환하지않는상태 에서경료되는것으로, 이미사실상이행지체에빠진임대인의임대차보증의반환의무와그 에대응하는임차인의권리를보전하기위하여새로이경료하는임차권등기에대한임차인의말소의무를동시이행관계에있는것으로해석할것은아니고, 특히임차권등기는임차인으로하여금기왕의대항력이나우선변제권을유지하도록해주는담보적기능만을주목적으로하는점등에비추어볼때, 임대인의임대차보증금의반환의무가임차인의임차권등기말소의무보다먼저이행되어야할의무입니다. ( 대법원 선고 2005다4529판결 ) 임차권등기의해제서류로는해제신청서 2부, 부동산목록 2부, 건물등기사항전부명령서 ( 등기부등본 ) 1통과말소비용이있습니다.

72 71 주택임대차문제실제상담사례집 9. 전월세보증금대출지원 정부금융정책에따라대상, 조건, 금리등은향후변경될수있음 질문 78 임대차계약종료전임차주택에새로운세입자가확정되어있으나, 제가새로이사가려는임차주택의이사날짜와맞지않아임차보증금잔금지급이어려운상황인데대출 이가능한가요? 기존임차주택에보증금회수가안된상황에서계약종료전일반주택에이사하는경우새로 계약된임차주택의보증금이 2 억이내일때서울시전월세보증금지원센터에서대출지원이 가능합니다. 대출대상으로는근로소득또는사업소득의연소득이있어야하며, 신임차주택의주택유형이아파트여야합니다. 그러나기존임차주택에가압류, 가처분, 압류등의권리침해가있는경우, 은행여신거래제한자그리고단독세대주와기존전세자금대출보유자에게는대출이불가합니다. 질문 79 제가현재전세를살고있는가운데 SH 공사의임대주택에당첨이되어계약을해야하는데기존임대차계약의계약기간이종료되지않아집주인이보증금반환을거부하고 있습니다. 이에대출이가능한가요? 서울시에서는기존임차주택의임대차계약이종료전인가운데 SH 공사임대주택에당첨된 분에게기존임대차계약서, 건물등기사항전부명령서 ( 등기부등본 ), SH 공사임대주택의임대차 계약서등의서류로금융기관에서서류검토후 SH공사임대주택에질권설정을하고서울시의융자추천을통해대출을받으실수가있습니다. 대출금리는연2% 와수입인지그리고질권설정수수료가있으며중도상환수수료는없습니다. 구임차주택의보증금회수즉시대출은행에상환하셔야합니다.

73 72 질문 80 저는임대차계약기간이종료됐지만임대인이보증금을돌려주지못하고있는상황에서이사를진행하려고합니다. 대출조건은어떻게되나요? 임대차계약기간종료후보증금미반환된경우의대출은새롭게이사가는임차보증금이 3 억 이내일때, 기존임차보증금 100%, 새롭게이사가는임차보증금 90% 를비교해서적은금 액으로대출금액이산정되나, 한도는최대2억원까지만대출이진행됩니다. 대출이자는변동금리로 4% 이내이고보증료는연0.5%, 중도상환수수료는없습니다. 대출기간은최대 2년으로기존임대인으로부터보증금을반환받으시면상환하셔야하며, 상환방법으로은행에계좌입금또는직접방문처리하시면됩니다. 취급은행으로는우리은행에서시행하고, 주요조건으로부부합산연소득이 7000만원이하여야합니다. 자세한상담은서울시전월세보증금지원센터에방문하여문의하시길바랍니다. 질문 81 제가이번에처음으로주택임대차계약을체결하려고하는데근로자 서민대출을받을수있을까요? 근로자 서민전세자금대출은한국주택금융공사보증상품으로시중은행에서위탁운영하고있 으며최근연도또는최근 1 년간부부합산총소득이 5,000 만원이하고만 20 세이상무주택 세대주에한해임차보증금의 70% 이내주택기금의지원을통해나가는대출입니다. 대출한 도는수도권은최고 1 억원이하며대출기간은보통의임대차기간 2 년동안사용가능하며, 대 출금리는변동금리로 3.3% 내외로시중은행에서시행되고있습니다.

74 73 주택임대차문제실제상담사례집 질문 82 임대차계약이종료되었으나임대인이보증금을돌려주지않아임차인인제가서울시기금의대출을이용해이사를먼저나가려고합니다. 대출이자를임대인에게청구할수있을까요? 원칙적으로대출자체가임차인명의로나가기때문에이자는임차인이납부합니다. 다만, 임대인과의협의를통해임대인이납부하는것도가능하고추후에보증금을돌려받으면서민법상의지연이자인 5% 를임대인에게청구할수도있으나임대인이지급거절시에는민사소송으로해결해야합니다. 질문 83 올가을에결혼하면서신혼집을구하기위해일반전세대출을받으려고하는데대상이되나요? 일반전세자금대출은만 20 세이상단독또는부양가족이있는세대주에한해임차보증금의 80% 이내주택금융공사의보증서발급을통해나가는대출이며, 대출한도는 1.66 억원이하 며대출기간은보통의임대차기간 2 년동안사용가능하며, 대출금리는변동금리로현재 5% 내외 ( 보증료 0.5% 별도 ) 이며시중에서대출을실행합니다.

75 74 질문 84 저는월 150 만원정도의소득에소득활동이없는부모님을모시고살고있습니다. 저와같은저소득층을위한대출이있나요? 저소득가구를위한전세자금대출상품은국민주택기금대출로시중은행에서위탁운영하고 있으며주요조건은만 20 세이상의무주택세대주로전세보증금이수도권일경우 1 억 2000 만원이하계약한자에대해보건복지부가구별최저생계비 200% 이하인분에한해대출을시행하고있으며대출한도는 8,400만원이내 ( 전세보증금의 70% 이내 ) 이며, 대출이자는연 2% 입니다. 관할구청에서의융자추천을통해시중은행에서취급하고있으며, 새로운곳의임대주택에질권설정을하여대출이진행되고있으니, 관할구청이나시중은행을방문하시어자세한상담을받아보시면됩니다. 질문 85 저는임대인인데새로운임차인이새로계약이성사되기도전에기존의임차인이이사를나간다고하여먼저보증금을빼주어야하는상황입니다. 저와같은임대인을위 한대출도있나요? 현재임대인을위한세입자임차보증지급대출상품으로일부시중은행에서취급하기는하나 대출한도가여러조건으로많지는않습니다. 일반적으로운영하지는않고있어가급적시중은 행의부동산담보대출을이용하시기바랍니다.

76 75 주택임대차문제실제상담사례집 10. 소송 보증금반환청구소의개념임대차기간이만료되었는데도임대인이보증금을반환하지않는경우임차인은임차주택에대해보증금반환청구소송의확정판결에기한경매를신청하여보증금을회수할수있습니다. ( 주택임대차보호법 제3조의2제1항) 상대방의이의제기가예상되지않는경우에는지급명령과같은독촉절차를이용할수있으나그외의 경우에는통상의소송절차를통해보증금반환을청구할수밖에없습니다. 보증금반환청구소의제기임차인은임대인또는본인의주소지를관할하는법원에임차주택에대한보증반환청구의소를제기할수있습니다. 이경우임대인과임차인이합의로관할법원을정할수있으므로합의로정한법원에소장을제출할수도있습니다. ( 민사소송법 제29조)

77 76 질문 86 계약만기두달전에임대인에게계약해지통보후새집계약금으로 5 백만원을지불했습니다. 임대인은처음엔만료일에보증금을돌려주겠다고약속을하였으나만기 20 여 일이남은지금에와서는만료일에보증금을돌려줄수없다고합니다. 제가지불한계 약금에대해손해배상을청구할수있을까요? 보통손해배상은통상손해와특별손해로나누어지는데만기때보증금을못받는다고누구 나 500 만원의손해가발생하는것이아니므로특별손해로볼수있습니다. 이러한특별손해 로인정받기위해서는상대방이이런손해가날것을알았거나알수있었을때가능합니다. 그러므로본사안에서의임대인은임차인이 500만원으로계약한사실을알고있었고또만기때보증금을준다고동의를했다가못주게되면임차인이계약금을손해볼수있다라는사실이예측가능하기때문에특별손해로써손해배상청구가가능할것으로보입니다. 질문 87 저는임차주택에서임차권등기명령을진행하고보증금을받지못하는상황으로임대차보증금반환청구소송은언제해야하는지, 그리고절차는어떻게되는지궁금합니다. 이미임차권등기명령을하였다면보증금반환청구소송은언제라도제출할수있습니다. 보증 금반환청구소송소장의구성은당사자표시, 청구취지, 청구원인, 첨부서류등으로구성하는 데변호사, 법무사없이혼자서도가능하므로대법원홈페이지에게시된법정서식을참조하시기바랍니다. 소송절차는관할법원에인지세와송달료를납부하고민사신청에소장을접수와송달을시작으로판사의심리, 원고와피고의서면, 변론기일, 선고기일등으로진행하며판결선고 2주후에확정이됩니다. 보통판결문을집행권원이라표현하며차후경매신청할수있는권원이됩니다. 대개소송기간은 6개월 ~1년정도걸립니다. 그러나임대인이확실히송달을받는다면지급명령 ( 독촉절차 ) 으로신청하여 2개월안에가능한경우도있습니다.

78 77 주택임대차문제실제상담사례집 원고 소장제출 보정권고 사무관등 소장심사 송달 피고 서불제출 ( 자백 ) 서제출 ( 부인 ) 재판장 기록검토, 사건분류 변론기일 준비절차 서면에의한준비 ( 준비서면공방 ) 준비기일에의한준비 ( 주장증거정리 ) 조정담당판사 조정절차 수소법원직접조정 불성립시 집중증거 조사기일 판결

79 경매 강제경매의개념 강제경매 란부동산에대한강제집행방법의하나로서법원에서채무자의부동산을압류 매각하여 그대금으로채권자의금전채권의만족에충당시키는절차입니다. ( 민사집행법 제 78 조 ) 강제집행 - 강제집행의의의 강제집행 이란채권자의신청에따라집행권원에표시된사법상의이행청구권을국가권력에의해 강제적으로실현하는법적절차를말합니다. 강제집행의요건강제집행을신청하려면집행권원과집행문이있어야합니다. 집행권원은실체법상의청구권의존재와범위를표시하고법률상집행력을인정한공문서입니다. 예 ) 확정판결, 가집행선고부판결, 화해조서, 인낙조서, 조정조서, 확정된지급명령, 공정증서등 집행문은집행권원에집행력이있다는것과누가집행당사자인가를집행권원끝에덧붙여적는공증문서입니다. 예 ) 이판결정본은피고아무개에대한강제집행을실시하기위해원고아무개에게준다. 라고기재후, 법원사무관등이기명 날인한문서 강제경매의진행절차 부동산에대한강제경매는 1 강제경매의신청, 2 강제경매개시의결정, 3 배당요구의종기결정및공 고, 4 매각의준비, 5 매각의실시, 6 매각결정절차, 7 매각대금의납부, 8 배당절차, 9 소유권이전 등기와인도의순서에따라진행됩니다. 1 강제경매의신청 - 임차인은아래사항을적은강제경매신청서를해당부동산이소재한지방법원에제출하면됩니다. ( 민사집행법 제 79 조제 1 항및제 80 조 )

80 79 주택임대차문제실제상담사례집 - 강제경매신청서에는집행력있는집행권원의정본과채무자의소유로등기된부동산의등기사항증명서를첨부해야합니다. ( 민사집행법 제81조제1항) - 민사집행의신청을하는때에는채권자는민사집행에필요한비용으로서법원이정하는금액을미리내야합니다. ( 민사집행법 제18조제1항) 2 강제경매개시의결정 - 법원은강제경매신청서의기재사항과첨부서류등에관한심사결과그신청이적법하다고인정되면강제경매개시결정을하는동시에그부동산의압류를명하게됩니다. ( 민사집행법 제83조제1항) - 법원이경매개시결정을하면, 법원사무관등은즉시그사유를등기부에기입하도록등기관에게촉탁하고, 등기관은경매개시결정사유를등기부에기입하게됩니다. ( 민사집행법 제94조) 3 배당요구의종기결정및공고 - 경매개시결정에따른압류의효력이생긴때에는집행법원은절차에필요한기간을감안하여배당요구를할수있는종기를첫매각기일이전으로정하고압류의효력이생긴때부터 1주이내에공고합니다. ( 민사집행법 제84조제1항, 제2항및제3항 ) 배당요구를하지않아도배당을받을수있는채권자 ( 첫경매개시결정등기전에이미등기를마친담보권자, 임차권등기권자, 체납처분에의한압류등기권자, 가압류권자, 배당요구종기까지한경매신청에의하여 2중개시결정이된경우뒤의압류채권자 ) 가아니면배당요구의종기까지배당요구를해야배당을받을수있습니다. ( 민사집행법 제148조및 민사집행규칙 제91조제1항참조 ) 종기일까지배당요구를하지않은경우 선순위채권자라도경매절차에서배당을받을수없게될뿐만아니라, 자기보다후순위채권자로서배당을 받은자를상대로부당이득반환청구를하는것도허용되지않습니다. ( 대법원 선고 96 다 판결 ) 배당요구의종기까지배당요구를해야하는사람은집행력있는정본을가진채권자, 주택임대차보호법 에의한 소액임차인, 확정일자부임차인입니다. ( 민사집행법 제 88 조제 1 항참조 ) 종기일까지배당요구를하지않은경우에는선순위채권자라도경매절차에서배당을받을수없게될뿐만아니 라, 자기보다후순위채권자로서배당을받은자를상대로부당이득반환청구를하는것도허용되지않습니다. ( 대법원 선고 96 다 판결 )

81 80 4 매각의준비 - 경매개시결정이있게되면, 집행법원은경매목적물의환가 ( 입찰의방법으로매각하여매각대금을조성함 ) 를위한준비를하게됩니다. - 법원은경매개시결정일로부터 3일내에등기부에기입된부동산의권리자등에대하여채권에관한계산서를배당요구종기일까지제출할것을통지합니다. ( 민사집행법 제84조제4항) - 법원은경매개시결정을한후집행관에게부동산의현황에관하여조사할것을명하게됩니다. ( 민사집행법 제85조제1항) 현황조사결과알게된임차인에대하여즉시배당요구의종기일까지법원에그권리신고및배당요구를할것을 통지합니다. - 집행법원은감정인에게경매부동산을평가하게하고, 그평가액을참작하여최저매각가격을정합니다. ( 민사집행법 제 97 조 ) 최저매각가격은매각을허가하는최저의가격으로그액에미달하는응찰에대하여는매각이허가되지않습니다. ( 대법원 자 67 마 796 결정 ) 5 매각기일및매각결정기일등의지정 공고 통지 - 집행법원은경매절차를취소할사유가없는경우에는매각명령을하고, 직권으로매각기일을지정하여공고합니다. ( 민사집행법 제 104 조및제 106 조 ) 6 매각의실시 - 부동산의매각은 1 매각기일에하는호가경매, 2 매각기일에입찰및개찰하게하는기일입찰, 3 입찰기간내에입 찰하게하여매각기일에개찰하는기간입찰의세가지방법으로합니다. ( 민사집행법 제 103 조제 2 항 ) 7 매각결정절차 - 법원은입찰기일의종료후매각결정기일을열어매각의허가에관하여이해관계인의진술을듣고직권으로법이정한이의사유가있는지여부를조사한다음, 매각의허가또는불허가결정을선고합니다. ( 민사집행법 제120조및제123조 )

82 81 주택임대차문제실제상담사례집 8 매각대금의납부 - 법원은매각허가결정이확정되면지체없이대금지급기한을지정하게되며, 낙찰자는대금지급기일에낙찰대금을납 부해야합니다. ( 민사집행법 제 142 조제 1 항및제 2 항 ) 9 배당절차 - 매각대금이지급되면법원은배당절차를밟게됩니다. 매각대금으로배당에참가한모든채권자를만족하게할수없는때에는법원은 민법, 상법, 그밖의법률에의한우선순위에따라배당합니다. ( 민사집행법 제145조) - 배당받을채권자는다음어느하나의사람이됩니다. ( 민사집행법 제148조) 배당요구의종기까지경매신청을한압류채권자배당요구의종기까지배당요구를한채권자첫경매개시결정등기전에등기된가압류채권자저당권 전세권, 그밖의우선변제청구권으로서첫경매개시결정등기전에등기되었고매각으로소멸하는것을가진채권자 - 배당기일이정하여진때에는각채권자는채권의원금 배당기일까지의이자등을적은계산서를 1주안에법원에제출해야합니다. ( 민사집행규칙 제81조) - 집행법원은미리작성한배당표원안을배당기일에출석한이해관계인과배당요구채권자에게열람시켜그들의의견을듣고, 즉시조사할수있는서증을조사한다음, 이에기하여배당표원안에추가 정정할것이있으면추가 정정하여배당표를완성 확정합니다. ( 민사집행법 제149조및제150조 ) - 배당기일에이의가없는때에는배당표에따라배당을합니다. 이의가있더라도이의를정당하다고인정하거나다른방법으로합의한때에는이에따라배당표를경정하여배당을실시하고, 이의가완결되지아니한때에는이의가없는부분에한하여배당을실시하게됩니다. ( 민사집행법 제152조) 10 소유권이전등기등의촉탁 부동산인도명령 - 매수인은매각대금을다낸때에매각의목적인권리를취득하게됩니다. ( 민사집행법 제135조) 이경우집행법원은매수인명의의소유권이전등기, 매수인이인수하지않은부동산상의부담의말소등기를등기관에게촉탁하게됩니다. - 매수인이매각대금전액을납부한후에는채무자에대하여직접자기에게매각부동산을인도할것을구할수있으나, 채무자가임의로인도하지않은때에는대금완납후 6개월이내에집행법원에대하여집행관으로하여금매각부동산을강제로매수인에게인도케하는내용의인도명령을신청하여그명령에의하여부동산을인도받을수있습니다. ( 민사집행법 제136조)

83 82 배당요구를할수있는채권자 집행력있는정본을가진채권자, 경매개시결정이등기된뒤에가압류를한채권자, 민법, 상법, 그밖 의법률에따라우선변제청구권이있는채권자가배당요구를할수있습니다. 우선변제권을취득한임차인과소액임차인은다른채권자에의해개시된집행절차에참가하여배당요구 를할수있습니다. ( 민사집행법 제 88 조제 1 항, 주택임대차보호법 제 3 조의 2 제 2 항및제 8 조 ) 배당요구의시기및종기 임차인은압류의효력이발생한이후부터집행법원이정한배당요구의종기까지배당요구를해야합 니다. ( 민사집행규칙 제 91 조제 1 항 ) 집행법원은경매개시결정에따른압류의효력이생긴때에는절차에필요한기간을감안하여배당요구 를할수있는종기를첫매각기일이전으로정하여공고하고있습니다. ( 민사집행법 제 84 조제 1 항 ) 관련판례 임차인이배당요구의종기까지배당요구를하지않아배당에서제외된경우, 임차인은후순위채권자를 상대로부당이득반환청구를할수없습니다. ( 대법원 선고 98 다 12379) 임차인이임대인의재산에대해경매를신청한경우에는배당요구를하지않아도당연히배당에참가할수있는채권자이기때문에배당받을수있습니다. 만약, 임차인이배당을받아야함에도배당을받지못하고배당을받을수없는사람이배당을받은경우임차인은배당을받은사람에게부당이득반환청구권을가집니다. ( 대법원 선고 99다53230 판결 )

84 83 주택임대차문제실제상담사례집 배당요구의신청 임차인은채권의원인과액수를기재한서면으로집행법원에권리신고및배당요구를해야합니다. 이 경우그신청서에는집행력있는정본또는그사본, 그밖에배당요구의자격을소명하는서면 ( 임대차계 약서사본과주민등록등본등 ) 을붙여야합니다. ( 민사집행규칙 제 48 조 ) 소액임차인이이해관계인으로서권리신고를한경우에도다시배당요구를해야하나, 제출된서류가권 리신고나배당요구의어느한쪽취지로볼수있는서면이제출된때에는배당받을수있습니다. ( 대법원 선고 98 다 판결 ) 배당순위 제1순위 집행비용 ( 인지대, 신청서기료, 등록면허세, 송달료, 평가비용, 현황조사비용, 수수료, 공고비등 ) 제2순위 제3취득자의비용상환청구권 ( 필요비, 유익비 ) 제3순위 주택임대차보호법 상보증금중일정액, 상가건물임대차보호법 상보증금중일정액, 근로기준법 상임금채권등최종 3개월분의임금및최종 3년분의퇴직금제4순위 국세 ( 토지초과이득세, 상속세, 증여세, 재평가세 ), 지방세 ( 재산세, 도시계획세 ) 제5순위 조세채권등당해세를제외한국세및지방세, 근저당권및전세권등에의해담보된채권, 확정일자임차인제6순위 각종조세채권제7순위 국세및지방세의다음순위로징수하는공과금 ( 의료보험료, 고용보험료및산재보험료 ) 제8순위 일반채권, 임차인의배당액대항력및확정일자를갖춘임차인 - 임차인이배당요구의종기까지배당요구를한경우, 그우선변제권발생일을기준으로근저당권등다른배당채권자와의선후에따라배당순위가결정되고, 이에따라배당금이정해집니다. ( 주택임대차보호법 제3조의2제2항참조 ) 임차권등기를한임차인 - 경매개시결정전에임차권등기를마친임차인은배당요구없이도당연히배당을받게됩니다. ( 민사집행법 제148조제3호)

85 84 - 경매개시결정후에임차권등기를마친임차인은배당요구의종기까지배당요구를한경우에만배당에참가할수있습 니다. ( 민사집행법 제 148 조제 2 호및 민사집행규칙 제 91 조제 1 항참조 ) 최우선변제권을가지는소액임차인 - 소액임차인이첫경매개시결정등기전에대항요건을갖추고배당요구의종기까지배당요구를한경우에는보증금중 일정액을다른담보물권자보다우선하여배당받습니다. ( 주택임대차보호법 제 8 조제 1 항 ) 최우선변제권의개념과요건및효과 최우선변제권 이란소액임차인 ( 서울기준보증금 9,500 만원이하 ) 의경우에는보증금중일정액 ( 서울 의경우 3,200 만원 ) 에대하여다른어떠한채권보다우선하여변제받을수있는권리가생기는데그와 같은권리를말한다. ( 주택임대차보호법 제 8 조 ) 소액임차인의우선변제를받을수있는채권은압류하지못합니다. ( 민사집행법 제 246 조제 1 항제 6 호 ) 임차인은소액보증금을최우선변제받기위해서는경락기일까지확정일자와주민등록 점유등의요건 을유지하여야한다.

86 85 주택임대차문제실제상담사례집 질문 88 제가주택을임차하여입주와전입신고를모두마친후확정일자를받고거주하다가임대기간이끝나자임대인을상대로보증금반환청구소송을제기하여확정판결을받았 습니다. 이제이판결을기초로강제경매신청을하려고하는데그경매절차에서도제가우선 변제권을행사할수있는지요? 임차인이임차보증금반환채권의확정판결기타이에준하는판결에기하여경매신청을하는 경우주택인도등의집행개시의요건으로보지아니함으로임차인은주택을비우지아니하 고도경매신청을할수있습니다. 임대차가종료된후보증금을반환받지못한임차인은임차주택의소재지를관할하는지방법원, 지방법원지원또는시군법원에임차권등기명령을신청할수있고, 임차권등기명령의집행에의한임차권등기가경료되면임차인은우선변제권의취득과임차인이대항력과우선변제권을유지하는가운데이사를자유로이할수있도록하였습니다. 질문 89 저는전세계약해서거주하던중경매법원으로부터배당을받으라는통지문이도착하였는데어떤조치를취해야하나요? 최우선변제권또는우선변제권이있는임차인은경매법원으로부터자신에게배당된배당금 을수령하기위해서는낙찰자로부터받은명도확인서를경매법원에제출하여야합니다. 다 만, 임차인이대항력이있는데도보증금중일부만배당받은경우에는나머지보증금을반환 받을때까지낙찰자에게임차주택을비워주지않아도됩니다.

87 86 질문 90 저는월세세입자인데만약제가살고있는주택이경매에넘어가게되면소액임차인으로서최우선변제권을행사하기위해서는어떠한요건을갖추어야하는지요? 지역별소액보증금의기준에해당해야되고다음요건을갖추어야합니다. 임차인은주택의인도및주민등록을경매신청기입등기전까지갖추고이를매각기일까지계속유지하여야합니다. 임차인의보증금 ( 서울시기준 : 9,500만원 ) 중일정액 ( 서울시기준 : 3,200 만원 ) 이대상이되며, 주택가액의 2분의 1를초과하는경우에는주택가액의 2분의 1에해당하는금액에한하여우선변제권이있습니다. 그리고 1주택에 2이상의임차인이거주하며, 각소액보증금의합산액이주택가액의 2분의 1를초과하는경우에는각소액보증금의합산액에대한각임차인의보증금일정액의비율로그주택가액의 2분의 1에해당하는금액을분할한금액을각임차인의최우선변제금으로보게됩니다. 질문 91 보증금 5,000 만원에임차하여입주및전입신고를마쳤는데, 당시임차주택에 A 은행명의로채권최고액 1,200 만원의근저당등기가되어있었고, 그후에임대인이 B 은행명의 로채권최고액 5,000 만원의근저당권설정등기를하였습니다. 현재임차주택에관하여 B 은행이경매를신청하였는데저는어떠한방법으로보호를받을수있는지요? 귀하처럼 1 순위저당권과 2 순위저당권사이에주택임차인의대항요건이구비된경우에경락 인의지위는 1 순위저당권을기준으로정하여지기때문에경락인에게대항할수없습니다. 다 만귀하가경락되기전에선순위인 A은행의근저당채무 1,200만원을대신상환함으로써그근저당설정등기를말소하면경락인에대하여대항력을행사할수있게되어 ( 대법원 선고 95다49523 판결 ) 임대보증금 5,000만원을회수할수있으므로 1순위근저당채무가임대보증금보다소액인경우에는위와같이대신상환하는방법도고려해볼만합니다. 또귀하가대항요건이외에계약서에확정일자를갖추었다면경매절차에서배당요구를하여경락대금중 1순위저당권자의변제에충당하고남은금액에서 2순위저당권자보다우선하여임대보증금의변제를받을수있습니다.

88 87 주택임대차문제실제상담사례집 질문 92 저는가압류등기가된집을임차하여입주한후주민등록을마쳤습니다. 그후가압류채권자가본안소송에서승소판결을받아임차주택에관한강제경매신청을 하였는데, 제가임차주택을경락받은사람에게대항할수있나요? 대항할수없습니다. 왜냐하면귀하가가압류등기후에대항요건을갖춘이상경락인에게대항할수없기때문입니다. 다만소액보증금으로최우선변제금이있을경우이를먼저배당받을수있으며, 나머지금액에대해서는귀하가확정일자를갖추었다면선순위가압류채권자보다우선변제를받을수없더라도채권액에비례하여평등배당을받을수는있을것입니다. 질문 93 주택을임차하여입주및전입신고를마쳤는데, 그당시에이미임차주택에다른사람명의로소유권이전청구권보전의가등기가되어있었습니다. 그후가등기권자가가등기에기한소유권이전의본등기를마친후집을비워줄것을 요구하는데이게맞나요? 임차인은집을비워주어야하고임대보증금은종전소유자인임대인으로부터반환받을수 밖에없습니다. 왜냐하면귀하가가등기경료시보다나중에대항요건을갖춘이상설사가등 기에기한소유권이전의본등기보다는앞선다하더라도본등기를경료한자에대하여대항할수없기때문입니다. 이것은처분금지가처분자가본안소송에서승소확정판결을받아소유권이전등기를경료한경우에도마찬가지입니다. 그러나반대로만일임차인이대항요건을구비한후에가등기가경료된경우에는본등기를경료한자에대하여대항할수있습니다.

89 88 질문 94 저당권이설정된후에전입신고를하였는데, 저당권실행을위한경매절차가실시된다면제가임차주택을경락받은사람에게대항할수있나요? 대항할수없습니다. 왜냐하면저당권설정등기전에주택의인도및주민등록을모두갖추어야만세입자가낙찰자에대하여대항력을취득하는데, 귀하의경우는저당권이설정된후에전입신고를하였기때문입니다. 따라서가급적근저당권의규모와순위를잘분석하여임대차계약을하는것이좋습니다. 질문 95 주택을임차하여주민등록전입신고까지마치고거주하던중가족전원의주민등록을다른곳으로일시이전하였다가다시전입을하였습니다. 그런데그사이에저당권이설정되고그에따른경매가실시되어현재경락인이집을비 워줄것을요구하고있는데비워주어야하는것이맞나요? 유감스럽지만경락인에게무조건집을비워주어야합니다. 왜냐하면귀하와같이임대기간중에주민등록을옮기면비록그집에서가족과함께계속거주하고있었다고하여도대항력을상실하고그후다시전입신고를하더라도그때부터새로운대항력이다시발생하므로그사이에저당권이설정되면그에기한경매절차에서의경락인에대하여임차권을주장할수없기때문입니다. 다만귀하가가족구성원의주민등록은그대로둔채본인의주민등록만을일시적으로옮겼다면대항력을상실하지않기때문에경락인에게임대보증금의반환을요구할수있습니다.

90 89 주택임대차문제실제상담사례집 질문 96 임대차계약체결당시에는보증금이 6,000 만원이었는데계약을갱신하면서보증금을 3,200 만원으로감액하였습니다. 이러한경우에도소액임차인으로보호를받을수있 나요? 경매신청기입등기경료시기에따라다릅니다. 만일임차인이보증금액수를위와같이감액할당시에임차주택에관하여경매신청기입등기가경료되지아니하였다면, 경매절차개시되더라도귀하는소액임차인으로최우선변제권 ( 다른채권자보다우선먼저배당 ) 을행사할수있습니다. 그러나소액임차인의특혜를받기위한목적으로경매신청기입등기이후에소액보증금으로감축하는계약을체결한것이었다면소액임차인으로보호를받을수없습니다. 질문 97 어머님이보증금 4 천만원의임차주택에살고계시는데경매가진행된다면임차인으로서받을수있는돈은얼마인가요? 서울거주기준으로, 현재보증금이 4 천만원이므로최우선적으로 3 천 200 만원을받으실수 있습니다. 경매진행시임차보증금중에최우선적으로받을수있는금액이있는데, 임차보증금의범위와지역에따라조금씩다른부분이있습니다. 적용기준은등기사항전부명령서 ( 등기부등본상 ) 의을구에표시된최초기준권리 ( 예 > 근저당권, 저당권, 가등기담보권, 전세권 ) 의설정된날짜에따라달리적용합니다.

91 90 질문 98 저는제 1 경매절차에서소액보증금의최우선변제금중에서도일부만배당받았습니다. 그렇다면임대인의다른부동산에대한제 2 경매절차에서나머지소액보증금에대한최 우선변제권을주장할수있을까요? 아래판례로유추해볼때소액임차인은제 2 경매에서최우선변제권을주장할수없게됩니다. 관련법령및판례 주택임대차보호법 상의대항력과우선변제권의두가지권리를유지하고임차인이우선변제권을선택하여제1경매절차에서보증금전액에대하여배당요구를하였다면소액보증금전액을배당받지못하였다고하더라도임차인의최우선변제권은매각으로인하여소멸하는것이므로매각후새로설정된근저당권에기한제2경매절차에서최우선변제권에의한배당을받을수는없고매수인에게대항하여이를반환할때까지임대차관계가존속을주장할수있을뿐이다. 질문 99 계약기간만료가지나서임대인이바로보증금을돌려준다는말만믿고분양받은아파트로이사를먼저했는데도임대인이보증금을반환해주지않고있는데경매신청은어 떻게하나요? 강제경매의신청으로임대인소유의부동산을압류한다음매각하여그매각대금을가지고임 차인은임차보증금을회수할수있습니다. 경매유형에는임의경매와강제경매가있으며, 임의경매는보통은행에서의근저당권설정된채무자가채무불이행으로진행되는경매를말합니다. 임대차보증금반환청구소송과같이확정판결문을가진임차인이진행하는경매는강제경매에해당합니다. 그러므로본사안은소송을통한확정판결문이있어야경매절차가진행될수있습니다.

92 91 주택임대차문제실제상담사례집 질문 100 서울에서보증금 3천만원에월세 50만원으로월세계약을하려고합니다. 계약전에등기사항전부증명서 ( 등기부등본 ) 를확인해보니집주인은 월에융자를사용하고있어서계약을할지고민을하니집주인은전입신고를하고살고있으면보증금 3천만원은최우선변제금액에해당이되어경매가되더라도 3천만원은보장이된다고합니다. 임대인의말대로경매가되면 3천만원을전액받을수있나요? 최우선변제금제도는임대차계약시소액보증금에해당이되면경매시경매낙찰가의 2 분의 1 범위내에서선순위근저당보다앞서서최우선으로임차인의보증금을배당해주는제도입 니다. 최우선변제금기준은임차한지역과입주당시최초근저당접수일자에따라다릅니다. 최초근저당접수일자가 월이고지역이서울이라면소액보증금으로써보장이가능한금액은보증금 3천만원이하일때 1200만원입니다. 따라서본사안에서보장받을수있는최우선변제금은 3천만원이아니라경매낙찰가 2분의 1범위내에서 1200만원입니다. 질문 101 현재거주하는임차주택에법원으로부터경매진행통지가도착하였는데, 경매진행통지에대응하는방법은무엇인가요? 경매가접수되면심사를마치고각종조사가끝나면법원은배당요구를할수있는기간을정 하여채권자에게권리신고및배당요구의통지문을발송합니다. 그러면배당요구기간내세입자는임대차계약서 ( 확정일자가찍힌계약서 ) 사본, 주민등록등본, 보증금잔액의채권계산서를첨부하여경매법원에권리신고및배당요구신청서를제출하면됩니다. 해당경매사건에대해궁금하다면인터넷법원경매를통하여담당자의연락처를파악후연락하면됩니다.

93 92 - 집행권원의집행력있는정본 ( 판결문에법원으로부터경매진행표시를부여받은정본 ) - 집행권원의송달증명서 ( 판결문의송달증명서 ) - 부동산등기사항전부명령서 ( 등기부등본 ) 등 - 부동산목록 30통 - 수입인지 5,000원 - 대법원수입증지부동산 1개당 3,000원 - 등록세 ( 임차보증금의 2/1000) 와지방교육세 ( 등록세의 20/100) 를납부한영수필통지서 - 비용의예납 ( 송달료, 감정료, 현황조사료, 신문공고료, 매각수수료 ) 등 집주인에게송달여부에따라경매가기각될수도있습니다. < 경매절차 - 대법원법원경매참조 > 01 경매신청및경매개시결정 02 배당요구의증가결정및공고 03 매각의준비 04 매각방법등의자정 공고 통지 07 미납 ( 재경매 ) 06 불허가 ( 신경매 ) 05 유찰 ( 신경매 ) 매각대금의납부 매각결정절차 매각의실시 08 소유권이전등기등의측탁, 부동산인도명령 09 배당절차

94 93 주택임대차문제실제상담사례집 12. 기타사항 공제증서효력 질문 102 전세계약체결후부동산에서받은공제증서유효기간이 1 년인데, 1 년이지난이후의효력지속은어떻게되나요? 공제기간이경과되었다하더라도본인에게손해가발생하면 6 개월이내에손해배상을청구 할수있습니다. 임대차계약서를부동산에서작성을하게되면개업공인중개사로부터중개 대상물확인서와공제증서를받게됩니다. 공제기간동안계약을체결하면서만약개업공인중개사의고의나과실로인해서중개의뢰인에게손해가발생했다면공제가입기간이지난후라도일정기간이내에는손해배상을청구할수있다. 라고국토해양부에서유권해석을한바있습니다. 질문 103 전셋집을처음구하는 20대여성입니다. 중개보수를절약하고싶어서인터넷으로직거래로집을구하고있는중인데주변에서중개보수를내더라도부동산에서계약서를작성해야보증금보호를받을수있는공제증서를받을수있다고합니다. 공제증서를받으면보증금이항상보호가되는건가요? 임대차계약체결시개업공인중개사로부터공제증서를받으면보증금이무조건보호가된다 는뜻은아닙니다. 공제증서는일반자동차보험처럼사고가나서보험처리를하면몇주후에 보험금을받을수있는그런증서는아닙니다. 그러므로부동산에서 1억에대해보험을든공제증서를받았더라도무조건보호가되는것이아니라계약체결당시개업공인중개사의중개행위로인해손해를입었다는증빙서류가있어야하며이것은개업공인중개사를상대로손해배상청구소송을통해확정판결을받은판결문을말합니다. 결국계약당사자는중개업소에서계약을하더라도공제증서만믿지말고주의해야할사항을꼼꼼히챙겨야할것입니다.

95 94 관리비부담 질문 104 세입자의공과금 ( 전기 수도 도시가스요금 ) 연체를임대인이모두지불해야하나요? 미납된전기요금과수도요금은前세입자가이미이사를갔다면주인이낼수밖에없을것으 로보입니다. 하지만도시가스요금은사용자부담이므로이연체금액은집주인에게승계되지 가않습니다. 그러므로집주인은먼저도시가스회사에문의해서도시가스요금을기존세입 자에게이관해달라는이관신청을하시면될것으로보입니다. 관련규정 - 도시가스공급규정에서는 도시가스는이전사용자의체납요금은변경된사용자에게승계되지않 는다 라고되어있습니다. 전세권설정과확정일자의차이점 질문 105 처음으로전세계약을하려고하는데부모님은전세보증금에대해서전세권설정을꼭해야한다합니다. 그런데부동산에서는임대인들은전세권설정하는걸싫어하니전입 신고를하고확정일자만받아도보증금보호가된다고합니다. 전세권설정과확정 일자의차이는어떻게되나요? 전세권을설정한전세입자와전입신고, 확정일자를받은임차인은경매나공매시후순위권 리자보다우선하여배당을받을수있는우선변제권의효력은동일합니다. 하지만전세권 자는입주당일에전세권설정을접수하면접수당일날짜로우선변제권의효력이발생하는데반해전입신고와확정일자는동일한날짜에받았더라도효력이그다음날로발생하기때문에차이가있습니다. 또전세권설정은물권이기에세입자가이집에거주하지않고전입신고를하지않아도효력이유지되는반면, 전입신고와확정일자를받았을때는만기때까지거주하면서주민등록을그대로유지를해야보호를받을수있습니다. 이외에도여러가지차이는있으므로내가어떤상황으로집을사용할계획인가에따라선택을해야할것입니다.

96 95 주택임대차문제실제상담사례집 특약의효력 질문 106 월세가 10개월째못내고있어서이사를가라고임대인으로부터통보를받았습니다. 그래서임대인과보증금을정산하려하는데임대인이 10개월치미납액과연체이자로월4% 를공제한다는것입니다. 계약서에는 월차임연체시월4% 의지연이자가발생한다 라고써있습니다. 임차인에게불리한특약도이미계약서에서명을했으면지켜야되나요? 주택임대차보호법 제 10 조에는 이법에위반된약정으로세입자에게불리한조항은효력이 없다 라고규정하고있는데이법이란 주택임대차보호법 의규정으로써특약내용이임차인 한테불리한경우에만효력을인정하지않는것입니다. 그러므로월 4% 의연체이자특약은본법규정외의당사자간에별도로합의한사항으로써제10조적용이되지않습니다. 그러나판례에서는계약자의경제적지위나계약의목적과내용, 손해배상액을예정한동기등모든사정을참작하여월 4% 의지연손해금은부당하게과하다고인정한사례가있으니법원에연체이자율조정을신청해보시기바랍니다. 월세정산방법 질문 107 전세계약만기가 7 월 16 일입니다. 임대인이부동산에집을의뢰하여새로운임차인은 4 월 30 일에이사오기로하였습니다. 저는월세를매월 16 일에지급했었는데이사나 갈때월세는어떻게계산해야하나요? 임대차계약서상특약으로 한달미만의기간은한달로계산한다 라고규정해놓지않았다면 월세는법정과실에해당하여 일수의비율 에따라계산합니다. 그러나일부에서는 15 일이하 의기간은반달분으로, 15일이넘으면한달분으로월세를계산하거나월세지급일에서하루만초과해도한달분으로계산하기도하여분쟁이자주발생하기도합니다. 그러므로특히월세로임대차계약서를작성할때에는꼭계약시에월세정산방법에대해서특약에기재를해놓음으로써추후분쟁을미연에막을수있을것입니다.

97 96 보증금일부선반환요구 질문 108 계약종료 2 달전에임대인에게해지통보를하고제가새로운집을계약해야하므로임대인에게계약금조로보증금의 10% 를먼저달라고요구를했는데임대인은계약 만기일에한꺼번에보증금을주겠다고합니다. 저의보증금 10% 반환요구가잘못된 건가요? 민법에는임대차가종료되면임차인은주택을임대인에게반환하고임대인은임차인에게보 증금을반환하며이는동시이행하도록규정이되어있습니다. 그러므로임차인이종료한달 전에해지통보를하였다면임대인은만기에한꺼번에보증금을반환하면될뿐만기전에계약금조로 10% 를선지급해야될의무는없습니다. 부동산관행상임대인이 10% 정도보증금을임차인에게선지급하는경우가많으므로임대인에게요청할수는있겠으나임대인이거부한다면강제할수는없을것입니다.

98 97 주택임대차문제실제상담사례집 13. 분쟁조정사례 수선비부담등하자 보수 분쟁사례 109 임차인박OO는수도배관이얼어서수리를시도하였으나수리업자로부터건물내부배관의문제로한번수리시 20만원수리비용이청구된다는진단을받았다. 또한물을틀때마다한참후에물이나오는등현재수도배관에이상이있는상황이다. 이에임대인에게수선을요청했으나아직까지수선을해주지않는다. 이렇게해결하였습니다! 조정위는임대인에게임차인의이사비용을지급할것을권고하였습니다. 아울러집내부곰팡이의수선원인이누수일경우에는임대인이, 결로현상일경우에는임차인이수리비용을부담하도록조정하였습니다. 분쟁사례 110 임차인김 OO 의집보일러는설치한지 14 년되어노후로고장이났고수리기사는수리가불가하고교 체를해야한다고한다. 임차인은노후로인한고장이므로교체비용은임대인이전액을지불하여야한 다고주장한다. 이렇게해결하였습니다! 조정위는당사자의의견을듣고임차인과임대인에게각각비용분담을이행할것을권고하였습니다. 보일러의연식이오래된점과임차인의관리부주의책임을인정하여임차인은중고보일러가격인 20만원의일부인 10만원을임대인에게지급하고, 임대인은이에 37만원을더하여신제품으로보일러를교체하도록조정하였습니다.

99 98 분쟁사례 111 임차인이 OO 는뿌연거실유리창문으로인해이삿날부터햇빛을거실에서볼수가없으며조망권도 침해를보고있다. 임차인은임대인이견적을알아보라고말한이후연락도없고교체도해주지않는다 고주장한다. 이렇게해결하였습니다! 임대인은거실창문을교체해주며임차인은차후발생하는수리비에대한일체의비용을임대인에게 요구하지않는것으로조정합의를하였습니다. 분쟁사례 112 임대인정 OO 는임차인의사용상의부주의로주방배수관이막혔고이로인해역류와누수가발생해주 방마루가변색되었으므로임차인이마루교체비용을내야한다고주장한다. 이렇게해결하였습니다! 주방배수관의역류와누수가사용상의부주의가아니라임차인의주장대로노후가원인이더라도이를인지하지못해마루변색이더심해진것이인정되어마루교체비용의 1/2씩임차인과임대인이각각지불하는것으로조정합의를하였습니다.

100 99 주택임대차문제실제상담사례집 < 하자 보수분쟁에대한임차인의대응방법 > 임대차기간중임차인의잘못없이주택에하자가발생한경우에는임대인에게손해배상 청구를하거나보증금또는차임의감액청구를요구할수있습니다. 소송은상당한시일이소요되므로서울시간이분쟁조정제도나민사조정법상의조정제도 를활용하는것이바람직합니다. < 관련법령및판례 > 통상적으로임차주택의주요설비 ( 난방, 상 하수도, 전기시설등 ) 에대한노후불량으로 인한수선은민법제 623 조및판례상임대인부담으로해석됩니다. 임차인의고의 과실에기한파손, 전구등통상의간단한수선, 소모품교체비용은민법 제 623 조및판례상임차인이부담하는것으로해석됩니다. < 여기서잠깐 ~! 계약시부터분쟁발생을없애려면?> 2013년 7월, 서울시 법무부는관계법령에근거하여주택임대차표준계약서를만들었습니다. 계약서의제3조 ( 입주전수리 ) 및제4조 ( 임차주택의사용 관리 수선 ) 에임대인과임차인간의부담사항이명시되어있으므로주택임대차표준계약서사용으로분쟁발생을낮출수있습니다. 또한계약시중개대상물확인 설명서에누락된것은없는지, 그내용은어떤지꼼꼼히 확인하고서명하여야합니다. 누락부문은계약서상특약사항으로기재하여야상호간의 분쟁을예방할수있습니다.

101 100 계약해지 분쟁사례 113 임차인성 OO 는임차주택의보일러문제로방바닥누수 ( 반지하 ) 현상을겪고있다. 누수현상으로인해임 대차계약을해지하고이사하기위해이사비용을받기원하나임대인과의견이충돌되고있다. 게다가방 바닥에누수가발견된 7 월이후로는월세지불을거부하고있다. 이렇게해결하였습니다! 조정위를통해임대차계약해지에상호합의하였습니다. 임차인은 10월까지밀렸던월차임을지불하고임대인은계약해지에따른손해배상으로 80만원을지불하기로하였습니다. 또한차후당사자간더이상의법적인책임을묻지않기로합의하였습니다. 분쟁사례 114 임차인최 OO 는임차주택의누수공사로인해몇번협조를하였으나완료가되지못하고계속되는재공 사로인하여더이상거주가힘들다고생각되어계약해지를요구하고있다. 이렇게해결하였습니다! 임차인과임대인은본임대차계약을해지하고 2014 년 8 월 31 일까지임차인은퇴거를하며임대인 은보증금반환시임차인에게이사비용 50 만원을손해배상금으로지불하기로합의를하였습니다.

102 101 주택임대차문제실제상담사례집 분쟁사례 115 임차인권 OO 는이상예정일에이삿짐을풀려하였으나임대인은임차인이애완견을키운다는이유로입 주를거부하고열쇠를주지않아입주를하지못하였다. 이에임차인은임대인에게계약금과손해배상 을청구하고있다. 이렇게해결하였습니다! 임대인의일방적인계약해지통보이므로계약금 250 만원과이에대한손해배상금 150 만원을지불 하도록조정합의하였습니다. 분쟁사례 116 임차인주 OO 는입주후 5 개월부터발생한곰팡이의상태가너무심각하여벽지는물론가구나가구내 부의옷이나책까지모두손상되어도저히거주가불가능하므로계약해지와이에따른손해배상을청구 하고있다. 이렇게해결하였습니다! 임대인은보증금을즉시돌려주고손해배상비용으로 85 만원을임차인에게지불하기로조정합의 하였습니다. 분쟁사례 117 임차인하OO는임차주택에 1년여를거주하면서건물의심각한노후화로인해임대인에게계속수리요청을하였고이에응하지않아임시로수선을해가며거주하였다. 그러나싱크대하부나벽천장의누수, 기울어진화장실세면대와바닥곰팡이등더이상거주가불가능하다는판단하에계약해지를요구하고있다. 이렇게해결하였습니다! 임차인은계약해지와이사비용등의손해배상금을요구하나임대인은집이낡은만큼보증금을저렴하게들어왔기때문에공사를해줄수없으며손해배상을할필요가없다는주장을굽히지않아조정이결렬되었습니다.

103 102 관련법령및판례 임대인이해지할수있는경우 임차인이월차임을 2 기이상연체 ( 민법제 640 조 ) 임차인이임대인동의없이임대목적물용도나구조변경 임차인이임대인동의없이전대 임차권양도또는담보제공 ( 민법제 629 조제 2 항 ) 임차인이해지할수있는경우 묵시적갱신이된경우언제든지해지가능 ( 주택임대차보호법 제 6 조의 2 제 1 항, 제 2 항 ) 임차인과실없이임차물일부가멸실기타사유로인하여사용ㆍ수익할수없는등잔존부분으로임차목적달성불가능 ( 민법제 627 조제 2 항 ) 임대인이임차인의의사에반하여보존행위를하였는데임차의목적을달성할수없는경우 ( 민법제 625 조 ) 임차인이임대목적물을주거용이외의용도로사용 ( 민법제 654 조, 제 610 조제 1 항, 주택임대차보호법 제 2 조참고 ) 임대차계약기간중가압류, 가처분, 가등기등경료 원상복구의무 분쟁사례 118 임차인김 OO 는원룸에거주하다보증금을반환받고이사를갔으나임대인이보증금에서 10 만원을장 판훼손에대한원상회복비용으로공제하고돌려주었다. 임차인은장판이손톱만큼뜯어져있던것은입 주시부터여서책임이없다고주장한다. 이렇게해결하였습니다! 조정위에서는전임차인과의통화를통하여훼손이기존에있었으며이를임대인도알고있었던사항임을알게되었습니다. 따라서임대인이받았던 10만원을임차인에게돌려주도록조정합의하였습니다.

104 103 주택임대차문제실제상담사례집 분쟁사례 119 임차인오 OO 는임대인이공제한보증금중곰팡이발생으로인한도배비용 15 만원을받지못했다. 임 차인은곰팡이발생원인은임차인의관리소홀이아니라임차주택의방수시공미비가원인이라고주장 한다. 이렇게해결하였습니다! 임대주택의방수공사재시공의무와임차인의환기등관리소홀책임을들어도배비용 15 만원중임대 인이 105 천원을, 임차인이 45 천원을각각부담하기로조정합의하였습니다. 분쟁사례 120 임차인허 OO 는임대인으로부터보증금반환시임의로 100 만원을공제하고나머지임차보증금을반환 받았다. 원상회복비용에대해상호협의가이뤄지지않은상황에서일방적으로공제하는것은용인할수 없으므로일방적으로공제한 100 만원을지급할것을주장한다. 이렇게해결하였습니다! 임대인이공제한금원 100 만원중임차인의관리상의부주의가인정되어 68 만원은임차인이부담 하기로조정합의하였습니다.

105 104 분쟁사례 121 임차인송 OO 는임대인이보증금반환시임의로도배비 10 만원과거울비 3 만원을합한 13 만원을공제 하고돌려주었다고주장하며이의반환을요구했다. 이렇게해결하였습니다! 임차인이임차기간내내환기나통풍등의관리자의주의의무를다하지않아곰팡이가발생한점과거울을임의로제거하고사용한점등이인정되어임대인이공제한 13만원은부당하지않은것으로조정합의하였습니다. 원상복구의무란? 임차인의원상복구의무는임대인이원하는대로해줄의무는아니며, 일반관념상임대차계약이전상태 로복구하는것을의미합니다. 임차인이통상적인사용에따라자연적으로소모되거나더러워진것에불과한경우에는임차인은원상 복구의무를부담하지않습니다. 임차인이시설비용이나보수비용을부담하고상환청구권을포기하는대신, 원상복구의무도부담하지않 기로하는합의는가능합니다.

106 105 주택임대차문제실제상담사례집 보증금반환 분쟁사례 122 임차인오 OO 는임대차계약기간중에임대인이대출을더받아보증금반환을받을수있는지불안해하 고있다. 임차인은계약기간만기일에보증금반환을희망하며, 보증금반환에대한확약을요청하였다. 이렇게해결하였습니다! 임대인은대출금의일부를상환한후잔금증명서를임차인에게확인시키고, 1년후종료일에보증금을반드시반환하겠다는이행각서를작성함으로써, 임차인은계약기간까지거주하겠다고조정합의를하였습니다. 분쟁사례 123 임차인강 OO 는임차주택의잦은하자로인해임대인이임차인동의없이무단으로수시로들어와수리를 한다며집기나가구등을임의대로만지거나치우는등임차인의사생활보호가되지않고불안하여이사 를간다고하니임대인이폭언과욕설로위협하여보증금반환과손해배상을요구하고있다. 이렇게해결하였습니다! 월세는이번달까지지불하고이달말일에보증금반환과임차주택의반환을동시에이행하는것으 로조정합의하였습니다. 분쟁사례 124 기타사항 임차인이 OO 는다가구주택에거주하며수도요금과청소요금을월세와별도로임대인에게매달지불하 고있었는데, 이에대한기준없이임대인이임의로계산하는방식때문에명쾌하지않아수도요금지불 을거부하고있는상태이다. 이렇게해결하였습니다! 다가구주택의수도요금정산방식에대해서는 1 인당요금을계산하는방식으로하여현임차주택의 거주자가 5 명이므로 1/n 정산방식으로계산하여입금시키기로조정합의하였습니다.

107 106 분쟁사례 125 임대인고 OO 는임차주택을매도하면서임차인과이사날짜협의없이잔금일을정해놓고임차인에게일 방적으로이사나갈것을통보하여이사비용등에대해합의보기를신청한다. 이렇게해결하였습니다! 임차인은임대인으로부터 200 만원의이사비용을받고매매잔금일에이사나가는것으로조정합의 를하였습니다. 분쟁사례 126 임차인차 OO 는임차주택에애완견을남겨놓은채지방출장을다녀오니임차주택에화재가발생하여손 해가발생하였다. 화재원인은조사중으로아직밝혀지지는않았으나임차인이애완견을홀로둔과실을 인정하여복구비용을지불하기로하였으나금액이나범위에합의가이뤄지지않고있다. 이렇게해결하였습니다! 임차인과임대인이각자인테리어업자로부터견적을뽑아본후합의가이뤄지지않는부분에대해 서는전문가와함께현장을방문하여진단하도록조정합의하였습니다.

108 107 주택임대차문제실제상담사례집 분쟁사례 127 임차인최 OO 는임차주택에입주한지한달밖에안됐으나집안에인터폰이설치되어있지않아생활에불 편함이많아임대인에게인터폰설치를요구한다. 임대인이인터폰을설치해주지않는다면임차인이단 독으로설치하고비용을청구할것을주장하고있다. 이렇게해결하였습니다! 임대인이인터폰을설치해주지않고설치에동의도해주지않는상황에서임차인이단독으로설치하는것은인터폰의설치를필요비로인정받기어려우므로임대인에게그비용을청구할수없습니다. 그러므로임차인이인터폰의설치를원한다면임대인의동의를먼저얻을것을조정합의하였습니다. 분쟁사례 128 임차인배 OO 는임차주택에결로가발생하여시공사를통해보수공사를진행하면서붙박이장의이동비 용및결로로인한가구손상비용 50 만원을시공사가지급하기로하였다가지급하지않자임대인에게 본비용을청구한다. 이렇게해결하였습니다! 임차인은임대인이아닌시공사와공사에따른비용등을합의한것이므로이를임대인에게청구할수는없으나임대인이임차주택의하자로인해임차인에게손해를발생하게된것이므로손해액중일부인 20만원을지불해주기로조정합의하였습니다.

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110 제 4 장 주택임대차표준계약서

111 110 주택임대차표준계약서 1. 주택임대차표준계약서 주택임대차와관련된임대인과임차인간분쟁이지속적으로증가함에따라서울시 법무부는 임차인보호규정을강화한주택임대차표준계약서를제정하였습니다. ( 13. 7) 2. 주택임대차표준계약서의제정과정 월주택임대차표준계약서제정 T/F 구성 13년 7월까지 8차례에걸쳐자문회의개최 13년 7월주택임대차표준계약서제정및배포주택임대차표준계약서개정 T/F 1 2차자문회의 ( 14. 3) -서식간소화(3장 2장) 및임차인보호조항추가신설주택임대차표준계약서개정 ( 14. 6) 3. 주택임대차표준계약서의특징선순위권리관계 ( 미납국세, 확정일자현황등 ) 확인수리비부담에대한사후분쟁예방 ( 입주전후부담에대하여약정가능 ) 보증금안정적으로반환가능 ( 반드시확인할사항별지표시 ) 임차인및임대인권리증진 ( 묵시적갱신, 차임지급의무등 ) 분쟁발생시중개인에대한책임감소및신뢰도향상

112 111 주택임대차문제실제상담사례집 자문회의개최과정 1 차자문회의 ( ) - 표준계약서제정배경및외국사례소개등 2 차자문회의 ( 13. 1) - 각기관별표준계약서안제시 ( 서울시, 법무부, 공인중개사협회 ) - 담보물권설정여부확인사항을계약서에명시 ( 서울시 ) 3 차자문회의 ( 13. 2) - 임대차분야별상담사례분석을통한계약서구성안제시 ( 서울시 ) - 미납국세확인에관한사항을계약서에명시 ( 법무부 ) 4 차자문회의 ( 13. 2) - 중개대상물확인설명서작성부분에관한중개사역할논의 ( 법무부 ) - 계약서에임차주택수리및비용부담에관한사항명시 ( 서울시 ) 5 차자문회의 ( 13. 4) - 기관별의견을반영하여표준계약서초안제정 ( 법무부 ) - 다가구세입자피해방지를위해선순위확정일자현황명시 ( 서울시 ) 6 차자문회의 ( 13. 5) - 부동산중개보수부분에대한명확화 ( 서울시 ) - 장기수선충당금반환에관한사항명시 ( 법무부 ) 7 차자문회의 ( 13. 5) - 중요확인사항 ( 당사자, 권리순위, 중개대상물확인, 대항력 우선변제권 ) 계약서명시 8 차자문회의 ( 13. 7) - 새로만든 주택임대차표준계약서 확정 ( 서울시 법무부 )

113 주택임대차표준계약서의주요내용 ( 법무부보도자료, 13. 7) 주택임대차표준계약서 < 민원및피해사례 > < 표준계약서로보완 > 주요내용 이모씨는개업공인중개사를통해등기부확인후전세계약을체결하고전입신고와확정일자를갖추었으나임대인의국세체납에의한공매로보증금을잃게될위기에처함 ( 12.6뉴스1) 선순위담보물권, 미납국세여부등 확인란마련 등기사항증명서확인란 미납국세확인란 선순위확정일자현황확인란 을마련하여선순위권리로인해피해를입는일을방지할수있게함 법의보호를받기위해주택임대차계약체결전에알아 야할사항은있나요? 참고자료좀주세요. ( 종로구ㅇㅇ씨, 서울시민원 ) 계약체결전 중요사항확인 당사자확인 권리순위확인 중개대상을확인 설명 대항력우선변제권확보 등에대한정보제공으로법의보호를받기위한방법을알고계약을체결할수있게됨 다가구주택의수도에누수가있는것을알았지만처음수리비부담에대한약정을하지못한채계약체결. 임대차기간중누수에대한수리비부담관련분쟁발생 ( 노원구ㅇㅇ씨, 서울시민원 ) 입주전후 수리비부담 입주전수리 임차주택의사용 관리 수선 에관해당사자로서교섭력이있는계약체결을시정하도록하여수리비를둘러싼사후분쟁을방지할수있게함 12.9 계약만료. 계약만료후집주인이아무얘기없다가 오늘갑자기집을비워달라고합니다. 어떻게해야하죠? ( 금천구ㅇㅇ씨, 서울시민원 ) 기간의연장 재계약 [ 계약서의재작성및 확정일자날인등 ] 묵시적갱신 합의에의한재계약 민원의경우묵시적갱신으로임차인은 14.9까지기간주장이가능한점등묵시적갱신의요건과효과를알게됨 계약서재작성및확정일자날인 차임증액청구 에관한정보제공으로증액보증금에대한우선변제권확보가능 집주인이보증금을반환해준다고약속하여공정증서까지받고이사하였는데경매절차에서한푼도배당받지못하였습니다. 제가임차권등기명령을하지않았기때문이랍니다. 과연국민들이그제도를얼마나알까요? ( 대구시ㅇㅇ씨국민신문고민원 ) 계약의종료 [ 임차권등기명령 신청및등재등 ] 계약의해지와해지사유 비용의정산 등을규정하여기간종료사유와비용정산문제를명확히함 임차권등기명령신청 에관한정보제공으로보증금을받지못하고이사한경우에도우선변제권을유지할수있게함. 주택의인도와주민등록확정일자가불완전한공시방법이어서거래안전상어쩔수없다지만임차인이주민등록을한날집주인이저당권설정등기를하면후순위가되어불안합니다. ( 광주시ㅇㅇ씨국민신문고민원 ) 특약사항예시 보증금의안정적확보방법예시 임대인은주택을인도받은임차인이전입신고와확정일자를모두갖추기로한날짜보다이틀후부터담보물권을설정할수있도록하는등특약사항예시

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117 116 참고자료 1. 주거복지지원센터 서울시주거복지지원센터는? 주거취약계층의주거상담, 긴급주거비지원등주거복지서비스의종합적인지원을목적으로주거복지지원센터를운영하고있습니다. 각종주거관련 ( 주거비지원, 공공임대주택, 집수리등 ) 문제를온라인, 전화, 방문을통해상담받으실수 있으며, 주거취약계층을적극발굴하여도움을드립니다. 보증금, 월세, 연료비연체등으로강제퇴거위기에처한가구에긴급주거비및연료비를지원해주고, 지 역자원과연계하여지속적인통합사례관리를하고있습니다. 서울시주거복지지원센터현황은? 서울시는금천, 노원, 성북, 강북, 관악, 은평, 성동, 송파, 서대문, 영등포지역에총 10 개센터를운영 하고있습니다. 센터별 2 명의주거복지전문가가배치되어전화및방문상담을받으실수있으며, 금천, 송파, 서대문주 거복지지원센터에서는현장상담실도운영하고있습니다. 센터명위치전화번호상담지역 금천주거복지지원센터 금천구가산디지털 1 로 층 2002 호 금천, 구로 노원주거복지지원센터노원구상계로 37 다길 노원, 중랑 성북주거복지지원센터성북구동소문로 272, 5 층 성북, 종로, 중구 강북주거복지지원센터강북구삼양로 35 길 강북, 도봉 관악주거복지지원센터관악구중앙 2 길 16, 2 층 관악, 동작, 서초 은평주거복지지원센터은평구은평로 21 길 52, 1 층 은평, 마포 성동주거복지지원센터성동구난계로 61 지층 성동, 동대문, 광진 송파주거복지지원센터송파구성내천로 216, 2 층 송파, 강남, 강동 서대문주거복지지원센터서대문구거북골로 4-18, 1 층 서대문, 용산

118 117 주택임대차문제실제상담사례집 서울시주거복지지원센터주요지원사례는? 지원사례 01 김OO은기초생활수급자로지병악화로인해근로무능력상태이다. 대학졸업반아들의교육비부담이큰상태였으며지병악화로인한의료비부담또한만만치않은상태이다. 그로인해임대아파트임대료및관리비연체가발생하여임대차계약갱신하지못하였고명도소송진행중으로승소판결후강제퇴거예정이었다. 이렇게지원하였습니다! 대상자가준비한금액과센터지원금으로관리비와임대료연체금액을완납하여소송취하및임대차계약갱신하고현주거지유지중에있으며, 대학졸업반인아들은취업하여직장생활시작하였다. 교육비부담이사라지고경제활동세대원이나타남에따라관리비및임대료연체에대한우려가사라지게되었다. 지원사례 02 정 OO 는기초생활수급자로식당가건물에월세 25 만원을내며생활하던중영구임대아파트에당첨 되었으나보증금마련이어려워이주를못하고있는실정이었다. 이렇게지원하였습니다! 지역자원과연계하여지역교육복지재단에서임대보증금계약금을지원받도록하였고, 주거복지지원센터에서는임대보증금을지원하여영구임대아파트에이주하여안정적으로생활할수있게되었다.

119 118 지원사례 03 청각장애 3 급인최 OO 은 1 년여간소득이일정하지않았고최근 4-5 개월간실직상태에있어관리 비및임대료를내지못하고있었다. 이전에도연체한경력이있어강제퇴거에대해극심하게불안 감을느끼고있었다. 이렇게지원하였습니다! 대상자는기초생활수급자신청하고선정여부에대해기다리는중이었지만, 가능하면수급자생활하고싶지않고강한구직및경제활동에대한의지를보였다. 센터에서는연체된임대료지원을통해주거탈락위기에서구하였고이후대상자는취업에성공하여마을버스운전을시작하였다. 지원사례 04 차상위독거가구이 OO 씨는장기안심주택에입주하게되었으나, 입주예정주택이반지하라서습기 가심하고곰팡이가피어서도배및장판교체를해야만하는상황이지만형편이넉넉지않아고민 중이었다. 이렇게지원하였습니다! 장기안심주택의경우입주예정주택의입주보증금및이사비등부대비용이많이발생하여, 집수리비용을부담하기어려운상황이었다. 센터에서는지역집수리봉사단과연계하여도배및장판교체를하였고대상자는쾌적한주거환경에서생활할수있게되었다.

120 119 주택임대차문제실제상담사례집 2. 공공임대주택 임대주택종류 구분설명 국민임대주택장기전세주택공공임대주택영구임대주택재개발임대주택 내집마련의꿈이쉽지않은무주택국민의주거안정을위하여정부 ( 지방 ) 재정과국민주택기금의지원을받아한국토지주택공사나지방공사에서건설 ( 또는매입 ) 하여장기간임대하는공공건설임대주택국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사또는지방공사가임대할목적으로건설또는매입하는주택으로서 20년의범위에서전세계약의방식으로공급하는임대주택 50년공공임대 (SH,LH) : 무주택시민을위하여분양전환하지않고임대로만거주할수있는임대주택으로, 2년 ( 임대차기간 ) 단위로계약이갱신되어장기간거주할수있는주택 5년(10년) 임대주택 : (LH) 5년 (10년) 임대기간종료후입주자에게우선분양전환하는주택 분납임대 : (LH) 입주자가입주시까지집값의일부만을초기지분금 (30%) 으로납부하고임대기간 (10년) 동안단계적으로잔여지분금을모두납부하고분양전환받는주택임대주택법에의하여영구적인임대의목적으로건설된공공건설임대주택으로, 저소득시민의주거안정을도모하기위하여저렴한임대조건 ( 보증금, 월임대료 ) 으로거주할수있는주택도시및주거환경정비법상주택재개발사업, 도시계획사업에따른무주택세대주인철거민에게특별공급하는주택으로서분양전환되지않는임대주택 희망하우징장기안심주택다가구매입임대 서울특별시및 SH공사에서매입한다가구주택을활용하여 대학생기숙사형임대주택 으로공급하는주거시설무주택시민의주거불안을해소하고자서울특별시에서세입자에게전세보증금을지원하는장기안심주택도심내최저소득계층이현생활권에서현재의수입으로거주할수있도록기존의다가구주택등을매입하여저렴하게임대 전세임대 도심내최저소득계층이현생활권에서현재의수입으로거주할수있도록기존주택에대해 전세계약을체결한후저소득층에게저렴하게재임대 원룸형임대 1 인가구증가추세에맞춰서울특별시및 SH 공사에서원룸형주택을건설 매입하여 저소득 1 인가구에공급하는소형임대주택 협동조합형임대 공동의목적을가진지역주민이주택협동조합을구성하여건설단계부터조합원의욕구와개성을실제 설계에반영하고입주자간커뮤니티활성화를통해주거문화의질을높일수있는맞춤형임대주택

121 120 임대주택입주자격 구분 입주자격 국민임대주택 서울시거주무주택세대주로서소득및자산보유기준해당자 - 전년도도시근로자가구당월평균소득 70% 이하 월평균소득 50% 이하자우선공급 - 부동산 ( 토지및건축물 ) : 12,600만원이하 - 자동차 : 2,494만원이하 60 m2이하 서울시거주무주택세대주로서소득및자산보유기준해당자 - 전년도도시근로자가구당월평균소득 100% 이하 ( 국민임대주택전환분의경우 70% 이하 ) - 부동산 ( 토지및건축물 ) : 12,600만원이하 - 자동차 : 2,494만원이하 SH 장기 전세주택 60 m2초과 ~85 m2이하 서울시거주무주택세대주소득및부동산보유기준해당자 - 전년도도시근로자가구당월평균소득 150% 이하 - 부동산 ( 토지및건축물 ) : 21,550 만원이하 85 m2초과 서울시거주만 20 세이상인자로서소득및부동산보유기준해당자 - 전년도도시근로자가구당월평균소득 180% 이하 - 부동산 ( 토지및건축물 ) : 21,550 만원이하 LH 장기 전세주택 60 m2이하 60 m2초과 ~85 m2이하 무주택세대주로서소득및자산보유기준해당자 - 전년도도시근로자가구당월평균소득 100% 이하 ( 50m2이하 : 50% 이하인자에게우선공급 ) ( 50~60m2이하 : 70% 이하인자에게우선공급 ) - 부동산 ( 토지및건축물 ) : 21,550만원이하 - 자동차 : 2,799만원이하 무주택세대주로서소득및자산보유기준해당자 - 전년도도시근로자가구당월평균소득 120% 이하 - 부동산 ( 토지및건축물 ) : 21,550만원이하 - 자동차 : 2,799만원이하

122 121 주택임대차문제실제상담사례집 공공임대주택 50년공공임대 택지개발철거세입자 도시계획철거세입자 임시이주자 시의승인을받은기타공급대상자 ( 저소득국가유공자, 북한이탈주민등 ) 전년도도시근로자월평균소득 70% 이하의청약저축가입자 - 부동산 : 12,600만원이하 - 자동차 : 2,494만원이하 5년 (10년) 임대주택 (LH) / 분납임대 (LH) 서울시에거주하는무주택세대주로서청약저축가입자 - 소득기준 : 전년도도시근로자월평균소득 100% 이하 - 10년임대, 분납임대의경우, 자산보유기준충촉필요 부동산 ( 토지및건축물 ) : 21,550만원이하 자동차 : 2,799만원이하 영구임대주택 기초생활수급자 저소득국가유공자 일군위안부피해자 보호대상한부모가족 북한이탈주민 장애인 65세이상직계존속부양자로서수급권자선정기준소득인정액이하인자 아동복지시설퇴소자등 재개발임대주택 당해 ( 타 ) 재개발사업지구철거세입자 북한이탈주민 시장이정한처분방법에따라선정된자 청약저축가입자 전년도도시근로자가구당월평균소득 70% 이하 (50% 이하우선공급 ) 희망하우징 서울소재대학교 ( 전문대포함 ) 에재학중인학생으로서, - 1순위 : 본인이수급자이거나수급자자녀로서수도권을제외한지역에거주및수도권제외지역고교졸업자, 아동복지시설퇴거자 - 2순위 : 차상위계층자녀로서수도권을제외한지역에거주및수도권제외지역고교졸업자 - 3순위 : 도시근로자가구당월평균소득 50% ( 원룸형은 70%) 이하세대의자녀로서수도권을제외한지역에거주및수도권제외지역고교졸업자 장기안심주택 무주택세대주로서전년도도시근로자가구당월평균소득 70% 이하 - 부동산 ( 토지및건축물 ) : 12,600 만원이하 - 자동차 : 2,467 만원이하

123 122 다가구매입임대 1 순위 : 기초생활수급자, 보호대상한부모가정 2 순위 : 장애인등록증교부자중전년도도시근로자월평균소득이하, 전년도도시근로자 가구당월평균소득의 50% 이하 전세임대 기존주택전세임대신혼부부전세임대 1순위 : 기초생활수급자, 보호대상한부모가정 2순위 : 장애인등록증교부자중전년도도시근로자월평균소득이하, 전년도도시근로자가구당월평균소득의 50% 이하 무주택세대주인신혼부부로서기초생활수급자또는당해세대의월평균소득이전년도도시근로자가구당월평균소득의 50% 이하인자 원룸형임대 1 인가구무주택세대주로서전년도도시근로자가구월평균소득 70% 이하 - 부동산 ( 토지및건축물 ) : 12,600 만원이하 - 자동차 : 2,464 만원 협동조합형임대 조합원모집공고일현재서울특별시에거주하며, 본인과세대원전원이무주택자이며만3세미만양육자녀를둔세대주로서아래의기준을모두충족하고, 협동조합형임대주택의조합원으로서가입및의무이행에동의하는자 - 소득기준 : 전년도도시근로자가구월평균소득 100% 이하 ( 맞벌이가구의경우, 부부합산 110% 이하적용 ) - 부동산 ( 토지및건축물 ) : 12,600만원이하 - 자동차 : 2,467만원이하 상기자격및자산보유 ( 부동산및자동차 ) 기준은주택공급에관한규칙, 국토해양부고시에따라변동될 수있습니다. 가구원수별전년도 (2013 년도 ) 도시근로자가구당월평균소득 가구원수 월평균소득 50% 월평균소득 70% 월평균소득 100% 3인이하 2,303,100 원 3,224,340 원 4,606,216 원 4인 2,551,400 원 3,571,960 원 5,102,802 원 5인이상 2,678,720 원 3,750,200 원 5,357,446원

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125 주택임대차실제상담사례집 전월세보증금지원센터에서알려주는주택임대차상식 발행인편집인발행일발행부서제작 서울특별시장박원순주택정책실주택정책실장진희선 2014년 12월서울특별시주택정책실주택정책과 주택정책과장최경주주택제도팀장박준혁주택제도팀김미경 최대영 이예빈 서혜진 박희진 유광렬 본출판물은내부업무용으로제작되었습니다. 본출판물의저작권및판권은서울특별시에있습니다. 비매품 주택임대차실제상담사례집은전월세보증금지원센터에서실제상담사례를소개한 내용으로소송관련증빙자료로제출할수없으며, 임대차계약은발생되는사항별로 해석이달리적용될수있으므로참고용으로제작되었음을알려드립니다.

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