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3 서민주거안정을위한전월세안정화모색토론회 일시년월일금오전시 장소서울회관층대강당

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5 서민주거안정을위한전 월세안정화모색토론회 일시 년 월 일 금 오전 시 장소 서울 회관 층대강당 주최 한국소비자단체협의회물가감시센터 - 순서 - 시간내용발제자및토론자 10:00~10:05 사회김연화공동위원장 ( 한국소비자단체협의회물가감시위원회 ) 10:05~10:35 발제 1. 서민주거안정을위한주택정책의전환 - 조명래교수 ( 단국대학교도시지역계획학과 ) 2. 전 월세현황과주거비부담분석 - 조영주회계사 ( 한국소비자단체협의회물가감시센터 ) - 좌장 : 김연화공동위원장 10:35~11:30 지정토론 - 토론 : 김태근변호사 ( 민변민생경제위부동산팀간사 ) 김태섭정책연구실장 ( 주택산업연구원연구실 ) 윤철한팀장 ( 경제정의실천시민연합부동산감시팀 ) 김학환정책연구보좌역 ( 한국공인중개사협회, 숭실사이버대부동산학과교수 ) 국토교통부주택정책과 11:30~11:50 전체토론 11:55 폐회

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7 자료집목차 발제 발제 Ⅰ. 서민주거안정을위한주택정책의전환 1 - 조명래교수 ( 단국대학교도시지역계획학과 ) 발제 Ⅱ. 전 월세현황과주거비부담분석 23 - 조영주회계사 ( 한국소비자단체협의회물가감시센터 ) 토론 좌장 : 김연화공동위원장 ( 한국소비자단체협의회물가감시위원회 ) 토론자 : - 김태근변호사 ( 민변민생경제위부동산팀간사 ) - 김태섭정책연구실장 ( 주택산업연구원연구실 ) - 윤철한팀장 ( 경제정의실천시민연합부동산감시팀 ) - 김학환정책연구보좌역 ( 한국공인중개사협회, 숭실사이버대부동산학과교수 ) - 국토교통부주택정책과

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9 [ 발제 Ⅰ] 서민주거안정을위한 주택정책의전환 조명래교수 ( 단국대학교도시지역계획학과 ) - 1 -

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11 서민주거안정을위한주택정책의전환 조명래 ( 단국대교수 ) 1. 박근혜정부주택 ( 부동산 ) 정책 1) 맹목적거래활성화와가계부채급증 ㅇ이명박정부에이어박근혜정부도 매매중심의거래활성화 에올인 (all-in) 해왔음. 이를뒷받침하기위해, 이명박정부가 22차례대책에내놓은것에이어박근혜정부는그간 10차례의부동산대책을발표했으며, 그백미는최경환부총리가양적완화일환으로내놓은 초저리주택담보대출 임. ㅇ박근혜정부의부동산대책은경기활성화와주거안정을두축으로하는듯했지만, 기조는수요보다공급쪽에서있었다는점에서이명박정부의대책과크게다르지않음. 다만 2015년들어공급 / 매매중심의정책한계를간파하면서임대안정을위한정책 ( 뉴스테이, 행복주택등 ) 을내놓고있지만수요자보다공급자의관점에입각해있음

12 ㅇ반복된거래활성화정책덕분에 2015년 10월누적주택거래량은 100.8만건으로전년동기 22.5% 증가하였으며, 이는 2014년한해거래량 (100.5만건) 을이미초과한수준임. 반면주택가격은 2015년상반기동안 1.8% 에상승에그쳤음 ( 서울아파트가격은 3.4% 상승 ). ㅇ거래량증대는정부의초저리대출정책에힘입은부채형매입에의한것으로, 그결과로가계부채가 2015년들어월최대치 10조씩증가해현재 1100조에달해 GDP대비 165% 육박에했음. ㅇ거래활성화를위한규제완화정책에의해집을살수있는가구들의집을더쉽게매입하는반면, 소득약자들은이로부터배제된결과전세란은지난 8년간계속되고있음. 이양측면의연결은다주택자들의소유집중임. 가령, 서울시내 2주택보유자중세금을내는사람은 2007년 15만404명에서 2015년 21만5132명으로 49.8% 로는반면, 이들의보유주택수는 49 만5435호에서 88만5438호로 79% 로늘었음. 최근들어매매거래증가에는전세란의벼랑끝에린 2030세대의비중이급증한커진결과이기도함. 주요은행곳의지난 2년간 20대과 30 대담보대출액이 38%, 27% 각각는반면, 40대는 10% 느는데그쳤음. 2) 과잉공급속거품붕괴우려 ㅇ거래활성화는매매주택의거래만아니라신규분양 ( 신청포함 ) 의증가를동반하고있음. 2015년 3분기까지전국분양물량은 33만가구에달했는데, 4분기에 16만가구가추가공급되면, 총분양물량이 49만가구에이르러, 2003년 35만5천가구이후 12년만에최대치임. 이는 년까지연간평균분양물량인 27만가구의 1.8배에해당함. ㅇ주택인허가건수도 2015년상반기총 30만80가구로작년동기보다 36.4% 늘었음. 같은기간건축수주량은 85% 증가했음. 2015년인허가총물량은총 70만가구안팎예상되는데, 5개신도시건설하던 1990년이래최대치가될전망. 참고로 2022년장기종합주택계획상연간공급량 39만가구. ㅇ분양가격도, 3.3평방미터당 2015년 1분기 928만원에서분양가상한제가폐지된 2분기엔 963만원, 3분기엔 999만원으로 1분기보다 7.7% 올랐으며, 4분기 (10월) 엔 1,531만원으로 1분기보다 65% 올랐음. ㅇ이런과열속에서최근들어밀어내기식분양, 청약미달, 낮은경쟁률급증, 미분양증가세, 낮은계약률등의경향이나타나고있음. 이렇게되면, 2-3년뒤입주시엔미입주, 미분양속출로공급과잉우려가현실화될수있음. 건설산업연구원은 2016년전망보고서에서 2016 년후반기이후엔미분양, 미입주등재고적체현상이두드러질것으로실제보고있음. 여기에주택담보대출규제강화로거래둔화와함께가격이하락하고, 나아가 2017년이후입주폭탄, 공급과잉등이겹치면, 2017년부동산대란설 이현실화될수있음. 성장률하락과함께물가상승이정체되거나둔화되는디플레이션국면과겹치면 20년전의 일본의잃어버린 10 년 의한국판이재현될수있음. 3) 임대정책의부차화 : 주거박탈, 빈곤의가속화 ㅇ 부양된거래활성화 와무관하게전 ( 월 ) 세란은길게는이명박정부때부터계속되고있음. 국 민은행주택가격동향에따르면 2009 년 3 월부터올 8 월까지전세금은서울에선평균 50%, 전 국적으로는 47% 올라, 6 년사이에평균 50% 이상솟았음

13 ㅇ전세란의지속은매매기피로인한임대수요의급증 ( 주택구입인구감소, 가구소형화, 과도한채무등 ) 에서우선기인. 여기에자본수익대신임대료수익을얻으려는전세의특성변화가가되면서전세가상승과월세로전환에의한전세고갈이진행되고있음. ㅇ이럼에도이명박근혜정부는매매주택거래활성화로전세란을풀려함에따라, 임대주택의두축인임대주택공급과임대차관계안정화 ( 임대료관리, 장기임대존속, 임대과세, 임대차등록, 임대차분쟁등 ) 를소홀히했음 ( 이는기실 반시장적 이란이유로거부 ). ㅇ지금과같은상황이라면전세란은최소 2-3년이상은가고, 더길수도있음. 당장후반기에주택담보대출규제, 금리인상등이가시화되면매매기피, 월세화, 행복주택이나뉴스테에의실패, 과잉공급 ( 분양등 ) 등으로인한전세수요는계속늘수있지만, 정책대응은여전히불충분함. ㅇ전 ( 월 ) 세란의비용은결국소득분위가낮은주거약자들의주거불안과주거비부담증가로집중되고있음. 최근에는월세가속화로인한부담이특히그러함. 작년소득으로보면, 소득하위 20% 의월세비중은 33% 로상위 20% 의 8.1% 보다 4배큼. 최근의한국은행분석결과를보면, 월세주거비가 1% 오르면, 전체가계의소비는 0.02% 줄지만, 저소득층가계는 0.09% 감소해평균보다 4.5배더높은것으로나타났음. 결국월세상승은소득양극화를심화시키는데월세 1% 가오를때소득상위 20%(5분위 ) 와하위 20%(1분위 ) 간소득격차는 0.5% 커지는것으로분석되고있음. 4) 수구적정책생산시스템 ㅇ한국특유의부동산주택문제는크게보면두가지구조적조건에의해규정되고, 또한지속되고있음. 하나는고도성장기동안과잉팽창된건설부동산경제구조의잔존이고, 다른하나는주무부서인국토부의수구적인정책운용임. ㅇ국민경제서건설부동산경제가차지하고있는상대적으로과도한비중 ( 약 OECD평균의 2 배 ) 때문에 서민경제, 경기선도, 경기부양 등을앞세워공급과분양 / 매매중심의주택부동산정책끈을놓지못하고있음. 이로인해 부동산정책의악순환 구조가고착되어있음 ( 과잉팽창된부동산건설업때문에, 부동산관련지표가조금이라도나빠지면, 업계 ( 그리고이를대변하는전문가, 언론등 ) 의민원이빗발치면, 부동산경기활성화대책을주기적으로내놓게되지만, 매매내놓은정책들은시장수요와달라 ( 예, 매매대신전월세수요의폭증 ) 그에따른후유증이누적적으로쌓여왔음 ( 전월세란의지속, 하우스푸어의증가, 가계부채급증, 내수위축등 ) ㅇ이끈을지고있는곳은주무부서인국토부임. 국토개발업무를관장하는부서로서국토부는태생적으로개발, 건설, 공급등하드웨어정책업무에익숙한정책시스템을가지고있음. 특히부동산분야는건설과공급을중심으로하는인력과행정, 그리고주변지원인프라를가지고있어, 외부에보면업계에포획된모습이두드러짐. ㅇ최근들어시장주의경제학자들이수장을맡으면서, 국토부는기획재정부의 2중대로전락하고있음. 국토공간의공공성을담당하는정책부서지만, 국토부가부동산과관련해내놓은정책은하나같이 시장의자율성 이란허울에갇혀있음. 시장실패로전세란이계속되고있지만, 국토부는주거약자들의주거권보호를위한공공정책적개입방식인임대료관리, 임대차등록, 계약갱신청구, 임대과세, 임대차분쟁등을반시장적 이란이유로가장극렬하게반대하고있음. 국토부는과연 누구를위한국가기관 인가? - 5 -

14 * 참고 : 지난 6 월베를린을중심으로임대료상한제를재도입한독일의주무장관인 법무장관 은이렇게언급 ( 한국의국토부장관은죽었다깨나도할수없음멘트 ) 했음 ( 영국 the Guardian, ) 임대료는평균소득자가부담할수있도록유지되어야한다. 임대료상한제는바로이를위한것이다. 우리는임대인과임차인간공정한균형을만들어내려고한다. 미래를위해돈을투자하는사람들은 ( 집주인 ) 돈을계속벌것이다. 그러나임대주택 (rental properties) 은단순한상품이아니라사람들이사는집이다. 이 ( 임대주택 ) 를이용한이윤의극대화가 ( 집에대한투자의 ) 유일한목적이되어선안된다. 2. 주택 / 부동산정책의방향전환 1) 공급중심에서수요중심으로정책패러다임전환 : 주거정의를위한주택부동산정책의 민주 화 ㅇ최근의주택부동산문제는대개부동산시장의수요구조변화와연관되어있지만, 정부정책은여전히고도성장기동안구축된공급 ( 자 ) 중심관점 ( 특히산업 / 업계의관점 ) 에갇혀있음. ㅇ심지어임대주택정책조차, 사업명칭 ( 예, 행복주택, 뉴스테이, 매입임대, 건설임대, 5년임대, 10년임대, 준공공등 ) 이나성격, 정책형성의방식이하나같이공급자의관점을반영하고있음. ㅇ따라서주택부동산정책은수요 ( 자 ) 의관점에서서주거계층간에주거자원이공평하게배분되고접근되는, 그래서 주거정의 를실현하는것으로패러다임의전환이이루어져야함. 이전환은곧주택부동산정책의 민주화 를의미함. 2) 경기부양을위한시장개입에서안정화를위한시장관리로 ㅇ 40여년간지속된공급중심주택정책에의해주택보급률은 2010년 100% 넘어섰지만, 주택보유율은소유집중으로오히려떨어져 2014년 58%( 서울 46.3%) 에불과함. 공급을해줘도 ( 매매활성화포함 ) 실물경제가치와연동된평균가격의주택을평균소득이하를버는주거약자 ( 가령, 소득분위 5분위이하 ) 들이매입하는것은갈수록힘들어짐 ( 선진국도보유율이 60-70% 에이르러늘지않음 ). ㅇ이젠더이상매매거래및공급활성화 ( 를위해정부가시장에과도하게, 그러면서편향적으로개입하는정책을펴선아니됨. 지금의주택부동산문제는정부가시장에 시장정상화 란허구적목표를내걸고시장흐름에지속적으로개입함으로써생긴 시장왜곡 의결과에해당함. 시장정상화를위한그간의정부정책은시장주의자들이주장과달리기실 반시장적 이었던셈. ㅇ건설산업은합리화 / 구조조정의대상으로삼아야하고, 신규공급확대는제한하는반면재고주택의관리과활용극대화에역점을두며 ( 특히, 노후주택, 빈집등의재활용 ), 실수요자중심의투명한거래및가격안정화를이끄는 ( 수요자관점의 ) 간접정책의활용 ( 적정가격유도, - 6 -

15 원가공개, 세제혜택, 불법 부당거래단속등 ) 에정책적노력이집중돼야함. 3) 주거권보호를위한임대정책의내실화 ㅇ정부가법과제도, 재정으로펴는주택부동산정책은매매 ( 거래 ) 시장에참여하지못하는주거계층 ( 서울의경우, 전체가구의 60%) 의주거안정을기하는데집중해야함. 즉, 주거약자들의주거권보호를위한임대주택의내실화에공공정책으로서주택부동산정책이집중돼야함. ㅇ임대주택정책은크게 3가지축으로이루어져야함. 첫째는임대주택의양적공급확대임. 현전체재고의 5%(5년임대, 10년임대등분양임대주택을제외하면 1% 남짓 ) 에불과함. 최소한 OECD평균 (11%) 이상 (15%-20%) 이되도록연간 15만-20만호의다양한임대주택 ( 공공임대, 준공공임대, 사회적임대등 ) 공급하도록해야함. ㅇ둘째는임대차관계의안정화임. 법 ( 헌법, 민법 ) 으로보장된임대인과임차인가의대등한권리관계를실제의임대차관계에다양하게반영되도록해야함. 임대등록, 임대과세, 임대료관리, 계약갱신청구, 임대차분쟁조정등은현단계임대차관계안정화의 5대요소이자방안이라할수있음. ㅇ셋째는임대주택의공급과관리를위한새로운정책시스템의구축. 산업적관점에서건설과공급중심의국토부정책시스템과별개로주거복지관점에서임대주택의공급과관리를담당하는새로운정책시스템의구축이필요함. 주거복지청의신설이그러함. 4) 주택부동산정책의지방화 ㅇ지금까지주택정책은대규모택지개발이나저렴주택의양적공급에초점을맞추었고, 이는권한과재원을가지고있는중앙정부정책의몫이었음. 그러나고도성장기이후나타나는수요자중심의주택정책수요 ( 특히임대수요 ) 는계층별, 세대별, 지역별맞춤형공급프로그램으로풀어야할정책과제임. ㅇ행복주택, 뉴스테이정책에서보듯, 최근의주택정책수요들은현장을갖고있지않는기획부서인국토부가탁상행정으로, 즉하향적, 획일적인접근방식으로결코추진할것이주요특징임. ㅇ서울시의 다품종 8만호임대주택정책 의예에서보듯, 최근의주거정책수요들은지역의인구 소득 가구 세대구성이나도시계획여건등을감안해지자체가자체의도시계획적틀내에서주민참여방식으로풀어야할것들이대부분. ㅇ따라서주택부동산정책의과감한지방화가이루어져야함. 중앙정부 ( 특히국토부는정책기획, 제도강구, 재정배분에국한하고주택부동산시장의관리, 부동산거래규제, 임대주택공급및이용관리등의업무는광역과기초로과감하게이양 분담해야함. 3. 서민주거안정을위한정책과제 1) ( 공공정책으로서 ) 주택정책의기조를주거복지중심으로바꾸어야 ㅇ매매부문은시장의자율 ( 혹은이의최소관리 ) 에맡기고, 정부가정책으로다루어야할것은 - 7 -

16 이젠주거복지부문임. 즉, 공급자혹은유주택자대신주거약자로서임대수요자를우선적으로배려하는것으로주택정책의기조를바꾸어야함. ㅇ또한후진적인임대차제도전반을법치주의와시장원리에맞게끔선진화해야함. ㅇ주거복지지향주택 ( 임대 ) 정책은임대주택의공급, 배분, 이용등을전반적으로주거복지관점에서다루어야한다는것을의미하고, 임대차제도의선진화는임대차관계, 임대소득과세, 임대료의책정등을모두법적인틀내에서시장원리에따라작동하도록하자는것을의미함. ㅇ주택정책의기조가주거복지로바뀌기위해서는주택을산업으로만바라보거나시장의문제 / 관점 ( 시장맹신주의 ) 으로것이우선극복돼야함. 시장중심의주택정책은이젠사람중심의주거정책으로바뀌어야함을의미함. 주거문화패러다임의전환으로서주거복지는보편복지의대상으로복지의최고, 최대수준에해당하는것인만큼, 그에상당한국가의법제도적, 재정적개입과지원등이필수적임. 이를위해서는독일과같은선진국의사회민주적인주거정책을많이벤치마킹해야함. 2) 공공형저렴주택 ( 소유주택 ) 의공급확대 : 최소자산민주주의 의구현ㅇ수요자중심 ( 예, 생애최초주택자, 저소득무주택자등 ) 으로하는 임대에서매매로의전환 을돕는정책은계속되어야함. 이를위해서는임대수요자가 ( 과도한부채를지지않고 ) 자신의구매력을가지고매입할수있는 저렴주택 (affordable housings) 을공공주도로공급해주는정책은지금보다더욱강화되고정교화되어야함. 여기에는공공분양과같은유형도있고, 이보다공공성이훨씬강한새로운유형도있을수있음. ㅇ전자와관련해서는, GB( 보금자리지구 ), 도심한계지역, 국공유지등의공공택지에공공이저렴주택을공급하는주거복지형주택개발사업이도시계획사업으로다양하게추진되어야함. ㅇ후자와관련해서는, 전세보증금이집값의반이상이되기때문에, 이를지분으로하는다양한유형의공공형지분주택 ( 예, 공공40%, 민간60% 등 ) 을공급하는새로운제도의강구가필요함. 이런주택을 ( 싱가포르식 ) 공공자가로부름. 서울시의장기전세주택경우, 85m2규모이하는전세금으로토지비가충당되기때문에공공자가로쉽게전환할수있음. ㅇ어떤방식이든공공형저렴주택을확대공급하기위해서는저렴한택지를중장기적으로확보하는공공 ( 중앙정부, 지자체 ) 주도의토지비축이제도화되어야함. 스웨덴 ( 특히스톡홀름시 ) 는 20세기초반부터장기적토지비축을통해 ( 노동자를위한 ) 저렴주택을안정적으로공급함으로써지금과같은주거복지를실현했고, 또한 사회민주적주거정책 을펴는국가의전형이되었음. ㅇ국민들의주택소유욕구가강하고주택이가계자산의중심을이루어지는현실에서, 공공에의한저렴주택 ( 일종의복지재 ) 의공급은시장가격으로주택을구입하지못하는계층의국민들에게소유욕구를충족케해주고, 또한이들위한 최소자산민주주의 를구현케해줌. 3) 공공 ( 임대 ) 주택공급의비례목표제도입 : 전체주택에서 20% 확보 ㅇ주거복지가어느정도구현된유럽선진국들을보면, 전체주택재고에서사회주택으로불리 는공공임대주택이통상 20-30%(OECD 평균은 11%) 1) 을차지하고있음. 이정도의공공주택 물량을가지고이들국가들은주택시장에참여하지못하는저소득주거약자들에게주택을복 1) 주요국가별로보면네덜란드 (09) 32%, 오스트리아 (09) 23%, 덴마크 (09) 19%, 스웨덴 (08) 17%, 영국 (09) 17.1%, 프랑스 (07) 19%. OECD 평균은 11.5% - 8 -

17 지재로제공하고, 또한시장으로과도하게몰리는주택수요를공공부문으로흡입함으로써주택시장을일정하게조절내지안정시킬수있었음. ㅇ따라서우리나라에서도주거복지차원에서점증하는임대수요를근원적으로해결하기위해 분양되지않는공공 ( 임대, 자가 ) 주택 을전체주택의 20% 정도를확보하는정책을실효성있게펴야함. 이를위해서는공공임대주택공급의양적목표제 ( 현재, 공공임대 + 매입전세연 10 만호 ) 대신, 향후 10여년이내에전체주택의 20% 까지확보하는비례목표제를채택해정책의강제성을갖도록해야함. ㅇ선거때마다대부분의유력후보자들은임대주택공급확대를공약으로내걸고, 또당선후엔임기기간동안임대주택을얼마만큼공급하겠다는 양적목표 를제시함 2). 그러나시간이경과하면서혹은주택경기가후퇴하면서, 약속한임대주택공급확대는언제그랬을까싶을정도로축소되거나방기됨 ( 이명박정부가대표적임 ). 이는근본적으로한국의주택정책당국이시장주의부동산세력 ( 공무원, 업계, 전문가, 언론등 ) 에의해포획되어있는것과무관치않음. 이렇다보니, 임대주택공급의중요성을누구나공감하면서, 천문학적비용이들고경기진작을위해매매를우선살려야한다는등을빌미로, 임대주택공급확대는늘장기과제로남기거나돌려졌음. 장기과제라하면서도, 역대어느정부도국가적목표 ( 예, 전체주택의 20%) 에따라임대주택의중장기적공급을위한단기적인과제 ( 연간몇만호 ) 를임기동안착실하게추진하고, 남은물량의공급을다음정부의몫으로넘기는 지속가능한임대주택정책 을펴지않았음. 현정부도, 전월세난해결을위해임대주택의공급이절대필요함을인정하면서, 공급까지장시간 ( 최소 3년 ) 이소요되고재정여력없다 ( 특히 LH의과도한부채 ) 는이유를들어장기적과제로돌려놓고있음. 이악순환을끊는게바로 비례목표제 임. ㅇ그런데, 왜 20% 인가? 자가보유율이 60% 에이르면선진국을보더라도이선에서고착되는경향이있음. 이는집이없는나머지 40% 는주택을공급해줘도시장에서자기능력으로주택을구입할수없는, 그래서시장에서구조적으로배제되기때문. 이 40% 의반 (20%) 은대부분소득 4, 5분위이하로상대적빈곤선 ( 대개 15% 남짓 ) 근방이거나이하에있어그들의능력으로고가의주택을매입할수없는계층임 3). 이들의주거안정은보편복지차원에서정부가책임져야한다면, 그수요가전체주택의 20% 로추정됨. 실제노무현정부는공공임대주택의공급량을전체주택의 20% 로책정했는데, 이는무주택가구 40% 중 20% 를국가가책임져야한다는정책판단에서나온것이었음. 그러나임대주택의문제는공급량도문제지만, 공급비용그리고이용관리문제, 나아가그에합당한법제도와정부조직의문제도중요한부분을차지하기때문에, 올바른임대주택정책을펴려면모든게함께논의되고합의되어야함. ㅇ전체주택의 20% 에해당하는공공임대주택물량 (1800만가구의 20% 는 360만호 ) 을확보하기위해서는우선 10년이상장기임대주택을모두영구임대 ( 약 100만 ) 4) 로전환하는것과함께신규로 260만호의임대주택을추가확보해야함. 신규 260만호를 10년내공급한다고하면, 현정부의연간공공임대주택공급물량 ( 건설임대 + 매입전세임대합쳐연 10만호 5) 에연 7.5조 2) 박근혜정부는 년 5 년간총 50.1 만호의공공임대 ( 건설임대 30.2 만, 매입전세 19.9 만 ) 를공급해, 장기공공임대비중을 6.7% 높일계획을가지고있음 (2013 년 5.4%). 3) 수도권에서무주택세입자중소득순위상위 30% 만주택매입이가능하다고본다면, 나머지 70%( 무주택자 40% 의 70% 이면약 28%) 가매매시장에서구조적으로배제되어임대로살아가는계층인셈. 4) 우리나라의비자가주택중 2014 년말기준임대주택은 1,708,716 호전체주택재고의 9% 이며, 비자가점유의 20% 를차지하고있음. 임대주택중 10 년이상장기임대주택은 1,069,281 호로, LH 797,175 호 (75%), 지자체 212,692 호 (20%), 민간 59,414 호 (5%) 로구성되어있음. 5) 박근혜정부는당초연간 10 만호의임대주택공급량을 2014 년 11 만, 2015 년 12 만호로각각늘렸음

18 원 ) 을 2.6배 ( 연 26만호, 연 19.5조원 ) 늘려야함. 목표를 20% 하더라도연간 20만호를공급한다 6) 고하면약 13년이소요되고 ( 년), 연간재정은현재의배 (15조원) 로늘리면됨. 앞으로공공임대주택의공급은건설임대이외, 기존주택의활용, 즉다세대이나다가구등의매입임대를획기적으로늘려야함 ( 이를위해, 중앙정부는서울시의관련정책적극으로벤치마킹해야함 ). ㅇ공공임대주택의공급을획기적으로늘리기위해선현실적으로국가적차원의강한정치적결의와사회적합의가선행되어야함. 특히정치권의합의와결의, 지지가중요함. 이를위해서는대통령직속으로가칭 주거복지단 혹은 주택정책혁신단 을설치운영하고국회에도상설주거복지특위를설치운영해야함. 나아가주거복지기본법의보완, 주택정책의지방화와같은제도의강구및주거복지청과같은전담기구도설치도적극검토해야함. ㅇ제정확보와관련해서는국민주택기금의운영을임대주택중심으로바꾸면서 7), 정부차원에서주거복지재정을별도로확충해 8), 이를연계적으로활용할수있도록해야함. 아울러연기금중일부 ( 매년 10조원가량 ) 을특별채권으로발행하여임대주택건설재원으로활용하되, 특별채권수익률 4,5% 보장시발생하는손실금은국가가주거복지재정으로충당하도록해야함. 한편 360만호의임대주택을어떻게지속적으로이용, 관리, 수선할것인가는별도의법제도의강구와전담기구설치로풀어가야함. ㅇ공공임대주택공급을현재의배로늘기위해선, 기존주택산업의구조조정도함께이루어져야함. 2013년발표된장기주택종합계획에의하면 2022년까지연간주택공급량을약 39만호로책정해놓았는데, 임대주택을연 20만호공급한다면, 이는연간총주택공급량의 51% 를차지하는물량임. 따라서임대주택공급을위한재정의획기적확보도중요하지만, 매매주택공급중심의주택공급정책혹은주택산업정책도주거복지와임대주택공급중심으로재편혹은구조조정이실효적으로이루어야져야함. 이렇게해서정부의정책이임대주택중심으로바뀌는것에대한주택산업계의반발과저항을최소화하도록해야함. 4) 준공공임대의현실화와다양화 ㅇ공공임대주택확보에많은재정이소요되기때문에, 공공과민간이협력해공급하는방안도 향후주거복지중심주택정책의중요한부분으로들어와야함. 정부는이를 준공공임대주택 제도 란것으로 2013 년 '4 1 부동산종합대책 ' 에서처음도입한후같은해 12 월부터시행하고 있음. ㅇ준공공임대란용어는서울시에서먼저사용하기시작했고, 다양한정책프로그램이도입되 어있음. 서울의경우, 준공공임대는공공이확보해 ( 임대해 ) 공급하는임대주택은물론, 시와 의합의내지계약을통해임대료인상을자발적으로제한하고임대기간을연장해주는등의 공공조건을구비해내놓은다양한유형의민간임대주택을말하기도함. 그러나중앙정부 ( 국 6) 국토부가발표한 2022 년주택장기종합계획 에의하면장기공공임대주택은 2012 년 93 만호에서 2022 년 190 만호약 100 만 ( 연간 10 만호 ) 로늘리는것으로되어있음. 7) 정부의 년간국민주택기금자금계획에의하면, 공공임대주택공급, 구입, 전세자금지원등주거복지프로그램집행을위해주택기금에서연간약 17 조원내외의자금지원이소요됨. 따라서여러분야로분산된각종지원을임대주택건설과공급쪽으로통폐합시키고추가재원을확보하면, 이것으로도임대주택건설의재정을안정적으로확보할수있음. 8) 현재매년 10 만호의임대주택건설 ( 매입제외 ) 을하는데대략 10 조원이소요되는데이중정부의재정출자는 10% 인 1 조원내외, 나머지는 LH 공사, SH 공사등공기업의수익과자금으로충당됨. 따라서임대주택의공급을실질적으로늘리면서, 정부의주거복지재정을획기적으로늘려야함

19 토부 ) 가쓰는준공공임대는임대업자가공공기준 ( 예, 임대기간 10년, 임대료인상 5% 제한, 계약갱신청구허용등 ) 에맞추되세제혜택을반대급부로받는 ( 민간 ) 임대주택을의미하는것으로축소되어있음. ㅇ 2013년 12월부터시행한준공공임대주택의사업자로등록한임대사업자는 2014년말까지 529가구 ( 사업자 125명 ) 에불과했지만, 2015년 6월말기준으로 1700가구 ( 사업자 278명 ) 으로 3 배이상늘었음. 제도도입직후 1년간 500여가구에머물정도로실효성에대한지적이계속되었음. 준공공임대주택을늘리기위해정부는재산 소득 법인세등의감면혜택을늘리고 9), 그대상도미분양 기존주택에서신규분양까지확대했으며, 기금대출허용기준도최대 5가구에서최대 10가구까지확대했음. 2014년 10.30대책 (10.30 서민주거비부담완화방안 ) 에서는한시적으로준공공임대주택구입자금대출금리를 2.7% 에서 2% 로내리고임대의무기간도 10년에서 8년으로단축하는방안들이제시되었음. 또한 10.30대책에서는향후 2년간한시적으로준공공임대로등록한주택을 LH가임대기간종료후엔매입하기로확약했음. 또한 2015년 1 월1일부터 2017년 12월31일까지취득한지 3개월내에준공공임대주태으로등록할경우양도세가 100% 감면됨. 2015년들어준공공임대주택제도가다소활성화된것은이러한세제혜택 ( 특히양도세한시적감면 ) 덕분임. 2015년 12월29일부터 민간임대주택특별법 이시행되면최초임대료규제가폐지되고임대기간은 10년에서 8년으로줄어들어더많은혜택이준공공임대사업자에게주어지게됨. ㅇ건설임대나매입임대사업에견주어준공공임대사업에대한각종세제혜택의조건이상대적으로유리하지만임대의무기간 (8년예정 ) 이길고, 임대료인상률을제한하며 (5%), 임대소득이노출되는우려등으로민간사업업자들의참여는여전히소극적. 따라서준공공공임대를활성화하기위해서는단기적으로는세제혜택이나재정지원을더실효성있게늘려야함 ( 예, 양도세비과세혜택기간확대, 호당지원기금대출금의증액등 ). 그러나우리나라의주택관련세제부담 ( 취득세, 소득세, 재산세, 양도세등 ) 은다른나라에비해상대적낮아기존의세제유인책으로준공공임대를늘리는데근본적으로한계가있음. 따라서주택관련세제의중장기적정상화를위해선임대소득의과세는물론, 주택부동산에대한실효세율을선진국수준으로높이며, 임대업의의무등록화를허용해야함. 따라서중장기적으로는민간임대업의등록의무화와함께, 각종세제혜택을주는조건으로임대료인상률을물가인상수준으로제한하고의무임대기간을늘리며, 계약갱신청구권등이부여되어야함. 이렇게되면, 등록임대업자체가준공공임대주택사업이됨 ( 일종의독일식모델 ). 장기공공임대주택재정의확보에어려움이있다면, 민간에의한준공공임대주택을획기적으로늘려야함. ㅇ따라서준공공임대주택제도를표준제도 ( 등록제등 ) 로반드시강구되어야함. 아울러 공공리츠 와 SH공사의 시민리츠 등도중장기적으로준공공임대제도내에포함시켜육성되어야함. 도시차원에서는도시계획과연동하여준공공공임대사업을활용하는새로운다양한계획제도 ( 예, 재개발, 재건축시준공공임대건설시용적률인센티브제공등 ) 를강구되어야함. 5) ( 비정상적인 ) 민간임대시장의정상화 : 임대차등록제의전면실시로부터시작 9) 준공공임대주택으로등록할경우 (2015 년 11 월현재 ), 60 평방미터이하의경우취득세가면제되고재산세는 75% 까지, 소득세 / 법인세는 30%, 양도소득세최대 60%(10 년임대시 ) 까지감면되며, 평방미터일경우엔취득세 25%, 재산세 50% 까지, 소득세 / 법인세 30% 까지, 양도소득세 60% 까지 (10 년임대시 ) 세제혜택이주어짐. 또준공공임대주택을매입할경우국민주택기금을통해수도권은 1 억 5000 만원, 지방은 7500 만원을연 2.7% 의저리로대출받을수있음 (2015 년 2 월부터는한시적으로 2.0% 적용 )

20 ㅇ 2014년주거실태조사의점유형태를보면, 자가 53.6%, 전세 19.6%, 월세 24% ( 나머지 2.8% 는무상점유 ) 구성되어있음. 이렇듯국민의반정도, 특히서울에는 6할정도가임대차로살고있지만, 한국은 OECD국가중민간임대차시장을방치한유일한나라 라할정도로민간임대의사회적관리가안되고있음. 한국의임대차시장은비상적인시장이라할수있음. ㅇ현재임대차거래는대부분법의틀밖에서사인간관계로설정되고있어, 임대료의통제, 임차인의주거 ( 임대 ) 안정과권리보호, 임대소득의과세, 임대정보의관리등이제대로이루어지지않고있음. 전세란의지속은 ( 시장의반발로 ) 임대차관계를투명하게규율하지못한결과임. 임대등록제미실시는이의중요한한이유가됨. ㅇ임대차관계가투명하면서도공정하고시장의원리에맞게설정되고존속하도록하기위해서는사적자치에방임되어있는임대거래를법제도 ( 특히헌법과민법, 이에기초한임대차보호법 ) 틀속으로들어오도록해야하는바, 임대차등록 ( 의무 ) 제의전면실시는그출발점. ㅇ임대 ( 전월세 ) 등록이의무화되면, 임대관련데이터를베이스화함으로써, 이를바탕으로임대차권리관계를대등하게설정하고, 임대료를사회통념에맞게관리할수있으며, 임대소득에대해공정한과세를할수있고, 권리분쟁을합리적으로해결하는등과같은선진형임대차시장관리가본격화될수있음. ㅇ임대차등록제의전면실시는임대주택정책과관련된모든정보인프라를구축하는시작점이면서동시에올바른임대주택정책을위한틀을짜는그자체이기도함. 위에서언급한여러가지중에서으뜸에가는것은주택을 거주하는주택 과 임대를주는주택 으로구분할수있는것이가능해지는점. 임대주택으로등록된경우, 해당주택은거주하는주택과다른임대주택으로서법적지위 ( 세제해택등 ), 권리관계, 과세등을설정할수있음. 그렇게해서거주하는주택과다른방식으로주택의이용, 점유, 소유및보유, 처분등이이루어짐으로써 안전한임대주택 으로시장에제공될수있음. 6) 임대료관리 : 적정 ( 공정 ) 임대료의제도화 ㅇ전월세문제를근본적으로해결하기위한방법은크게두가지. 하나는임대주택을양적으로충분히공급해주는것이라면, 다른하나는임대차관계를안정화하는것임. 전자는장기적으로풀어야할것이라면, 후자는당장이라도써먹을있는정책카드가될수있음. 이중후자, 즉임대차관계의안정화란헌법과민법에서보장되는갑과을의대등한계약관계를임대차관계에도설정되도록함으로써어느일방에의한권리행사에따른관계의불안정성을막는것을의미함. 우리나라의임대관계에서는임대인의권리가우선적으로작용하고있어공정한시장거래가근본적으로형성되기힘듦. 따라서임대인이우선적인임대차거래관계에서임차인이대항력을갖도록해주는제도의강구가곧임대차관계를안정화하는방법이됨. 여기에는 (1) 임대차등록제, (2) 임대료상한제, (2) 계약갱신청구권, (3) 임대과세, (5) 임대차분쟁조정등의방안이있음. ㅇ이중임대료상한제는임대인이우월적지위를이용해시장의적정가격이상으로임대가격을임의적으로올리지못하도록제한하는것을통해임차인이대항력을행사하도록돕는법적장치임. 시장메커니즘 ( 수요공급법칙등 ) 에의해임대료가형성되지못해어느일방의권리이익이우선관철때적용하는가격 ( 임대료 ) 관리수단인셈. 우리의임대차관계는임대인중심

21 이라는것도문제지만, 현재전세난으로드러나는전세가격의지속적상승을시장이자율적으로제어할수없는것은더심각한문제임. 때문에한시적가격관리수단으로임대료상한제는법리적으로도유의할뿐아니라시장원리와도부합한것으로, 임대료상승문제를일찍경험한서구선진국에서오래전부터다양하게제도화해활용하고있는정책수단임 10). 적정수준의임대료상한이보편화되면우선임대가격이안정화됨. 임대료가주택가격대비적정률 로책정되는것이라면, 거꾸로 임대료가주택가격을결정하는메커니즘 에의해주택가격의 ( 하향 ) 안정화마저이끌어내게됨. ㅇ전세 ( 보증 ) 금은통상적인임대료개념에부합하지않고, 또한그요율도시장이자율과같은계산방식을적용받지않음. 금융조달이힘들고자본이부족할때전세금은이를자본화해많은이익을발생시킬수있었고, 또한전세금을레버리지로활용해집을손쉽게매입해미래의자본수익을발생시킬수있었음. 그러나이러한메리트 (merit) 가점차사라지면서전세금은일반적인임대료개념으로변화를강제받고있는중에높은수익률을확보할수있는형태 ( 예, 보증부월세 ) 를띠기도함. 전세제도는이론적으로는언제가사라질것으로볼수있지만, 현실에서는전세금의지속적인상, 월세로의전환에따른임대요율의상대적상승등의문제를낳고있어이에대한적절한관리가요청됨. ㅇ전 ( 월 ) 세금의수준과인상등에대해적절한통제와조정이가하는제도의하나가곧전월세상한제임. 요는그상한을기계적으로정하기보다시장흐름을반영하는적정수준으로정하는것이법리적으로나시장원리면에서바람직함. 적정임대료의준거치로는시중이자율이가장적합함. 집의임대가치를시중이자율로계산하고이를전세금으로환산해책정하는게이상적이라는뜻이지만, 실제임대료책정때는물가, 감가상각비, 보수비, 임차인의지불능력등을종합적으로검토해서반영되어야함. 이를위해임대인의적정이윤을반영하는영국의 공정임대료제 (fair rent) (1972년주택재정법에도입 ) 나임대주택의종류, 크기, 시설, 성상및위치에따라정해지는독일의 지역통례적유사차임제 (2001년민법에도입 ) 을참조할수있음. ㅇ법리적으로보면, 공정임대료혹은적정임대료개념의임대료상한제는임대인의재산권행사를제한하는것이아니라재산의운용에서발생한이익금의실현규모를공공복리차원에서규율하는것이됨. 민법제211조는 소유자는법률의범위내에서그소유물의사용 수익 처분할권리가있다 라고밝히고있음. 이에민법 312조시행규정과임대차보호법시행령제2 조는 약정한차임등이 20분1 금액을초과하지못한다 ( 계약기간중 ) 고정하고있음. 상한제는이규정을계약갱신에확대적용하는것이어서새로운입법이라할수없음. ㅇ상한제는 금액상한제 와 인상또는인상율상한제 가있음. 영국에서는공정임대료제를민간임대차전체로확대한형태인임대료금액상한제방식으로운영하고있음 ( 건물의총가격에적정계수를곱하여정한상한가격이하로운영하다, 이후임대인의적정이윤을반영하는것으로바꾸어운영 ). 반면, 프랑스에서는계약시임대증가율이건축비지수변동폭을넘지못하도록하고있음. 독일에서는공공임대주택의임대료에대해금액상한제를적용하고있고, 민간임대주택의임대료에대해선지역별차임일람표나차임정보은행의자료등에근거해 3년간 20% 를넘지못하도록하는인상율상한제를실시하고있음. 10) 우리나라도주택분야의 분양가상한제, 상가분야의상가임대료상한제등으로다양하게제도화해활용하고있음. 시장이제대로작동한다면, 인위적가격관리는반시장적인정책될수있지만, 시장현실이그렇지않을땐, 시장약자인임차인의권리보호를통해임대차시장거래를정상화시켜내는시장친화적인정책이됨

22 ㅇ임대료상한제는적정 ( 공정 ) 임대료제로운영하되, 강제적기준보다표준으로활용토록하는게바람직함. 임대인과임차인이제시된표준임대료나적정임대료수준을받아드리지않을때임대료조정위원회가이를조정결정할수있도록해야함. 따라서임대료상한제를실시하기위해서는정부 ( 중앙, 지방 ) 내에 임대료조정위원회 가설치운영되어야함. ㅇ상한제도입시기대수익저하로공급이감소하고, 전세가상승을부추기며, 편법등관리의부실화가나타날수있다는주장도있지만, 이는대부분과도기적으로나타날수있는문제라여겨짐. ㅇ상한제의실질적인쟁점은상한률임. 현행임대차보호법에서는계약기간중 5% 상한선이제시되었고, 이에기초해야당은 5% 를줄곧제시해왔음. 그러나 5% 가적정수준인것을확인할수없기때문에, 물가상승률 + 알파 와같이시장물가등을탄력적으로반영하는것으로하는게더바람직함. 물론, 여기서알파를어떻게정하느냐가쟁점이될수있는문제점이없지않음. 아울러전세보증금의액수를차등화해인상률을차등화하는것도검토할만함. 상한제는일정한유예기간을거쳐전면실시하되, 상보적효과를얻기위해선 임대등록제 및아래에서살펴볼 계약갱신청구권제 와병행실시하는게바람직함. ㅇ현실적으로는구한나라당 ( 현새누리당 ) 의방안을제도화하는것도한방안임. 전월세가급등하는지역을국토부장관이 전월세거래관리지역 ( 상한적용, 위반자과징금부과등형사처벌 ) 으로지정하고, 그렇지않는지역은시도지사등지방자치단체장이 전월세거래신고지역 으로지정해시행령에위임된시장가격을고시, 시장가격초과임대료증액시임차인이조정신청권부여하는것이구한나라당의안이었음. 7) 임대차관계의안정성 : 임대료상한제와연동된계약갱신청구권 (2+2) 의제도화 ㅇ임대차관계에서임차인은임대인의권리 ( 예, 소유권 ) 행사에권리 ( 예, 주거권 ) 로맞설대항력을법적으로보장받지않고있어세입자로서주거불안을구조적으로겪고있음. 주거안정이란측면에서계약기간설정및계약갱신과관련된임차인의대항력이중요함. ㅇ현행주택임대차보호법제4조 ( 임대차기간 ) 는임대차기간을 2년으로정하고있지만, 제5조 ( 계약의갱신 ) 는임대인의갱신거절권만인정하고임차인의갱신청구권을인정하지않고있음. 따라서민법에보장된대등한계약관계를전제로한다면, 임대인이계약갱신거절권을가진다면, 이에대한대항력으로임차인에겐계약갱신청구권이부여되어야함. 임차인의계약갱신청권행사에맞서임대인이계약갱신거절권을행사하기위해서는, 그사유가합당해양자가서로합의되거나법에제시된규준 ( 예, 이사, 철거, 수리등에관련된규칙 ) 에부합해야함. 따라서임대인의갱신거절권행사를엄격한절차와기준을따르도록하는게이제도를오래전에도입해활용하고있는선진국의관행임. 이는기본적으로임대차관계의장기적, 안정적존속을위한것임. ㅇ계약갱신청구권은글자그대로계약갱신을청구할수있는권리를말함. 세입자가현재 2 년으로규정된계약기간을채운뒤한번더갱신을요구할수있게되어, 임대기간이 2년으로연장되어최대 4년까지거주가보장됨. 물론갱신후계약기간을어느정도할지, 몇회까지갱신을허용할지등은모두법으로어떻게정하느냐의문제임. 한편계약이갱신되어연장되면, 임대료상승도일정하게제한되는효과도있음. 현행임대차보호법은계약존속동안임대료상승을 5% 로제한하고있어갱신에의해계약이연장이되면, 이규정의적용으로임대료상승이일정하게제어됨

23 ㅇ서구유럽의임대차보호법은임대차관계의장기존속을통한임대차의안정을최우선으로함. 이에따라임차인이임대인에대하여갱신청구권을행사하여임대차기간을연장하는제도가보편입법으로되어있음. 다만임대인에게방어방법을주기위해갱신거절권이부여되어있음. 가령프랑스는최소 3년간임대기간을보장하고, 갱신청구권을허용하고있으며, 집주인에게는갱신거절권을부여하고있는데, 이경우갱신거절사유를열거하거나법원판단을따르도록함. 영국은임대차가종료된후에도임차인이건물에거주하고있으면, 법정임대차가발생하는것으로간주해임대차계약장기화를보장하고있음. 독일에서는장기계약의원칙에따라계약기간이무기한임 ( 예, 독일의평균임대기간은 12년 ). 때문에임차인이계약만료전에계약을갱신할필요가없음. 예외적으로계약기간을정할경우임대인은엄격한요건을갖추어야함. 원칙에대한예외로임대인은갱신거절권을보유하고있지만갱신을거절하기위해서엄격한요건 ( 예, 가족의이사, 철거, 세입자의임대료연체등 ) 을갖추어야함. ㅇ우리나라에선상가건물임대차보호법제10조 ( 계약갱신요구등 ) 에 임대인은임차인이임대차기간이만료되기 6개월전부터 1개월전까지사이에계약갱신을요구할경우정당한사유없이거절하지못한다 는계약갱신청구권제가이미도입되어있음. ㅇ전월세상한제와마찬가지로계약갱신청구권제도입을둘러싸고도여야간입장이다름. 여당은계약갱신청구권제가기본적으로임대인의재산권행사를일방적으로제약하기때문에도입을반대하고있는반면, 야당은전월세상한제와함께도입해임차인의주거권보호를위한안전장치로활용할것을주장하고있음. 2014년 12월부동산3법처리를앞두고, 야당은그간당론으로주장했던전월세상한제를포기하는대신 계약갱신청구권 2+2 와 월세전환율기준금리 +2% 을묶어제안한바있었음. 이에여당은 월세전환율기준금리 +2% 는수용하되계약갱신청구권은 2+1 로역제안을하였음. 2015년국회내에서설치된 서민주거복지특위 는이러한문제점 ( 임대료상한제, 계약갱신청구권제등 ) 등을해결하도록되어있었지만, 이렇다할성과를거두지못해왔음. ㅇ정부 ( 국토부 ) 는전월세상한제와마찬가지로계약갱신청구권이시장원리에맞지않다는이유로그도입을시종일관반대하고있음. 이는주류시장전문가들도대부분같은입장임. 이들에의하면, 계약갱신청구권제를도입하면계약기간이길어져전세가격을일시적으로올리게되어전세불안을더욱심화시킬것이라고주장함. 특히전세에서월세로의빠른전환으로서전세물량이줄어들고, 집주인우월한지위를누리는상황에선전세가폭등을불가피하기때문에도입한다해도지금은때가아니라는주장도제기하고있음. ㅇ그러나이러한지적은부분적인진실만다루고있음. 우선도입하고자하는정책이실현할중장기적가치 ( 효과 ) 와도입에따른단기적혼란비용을혼돈하고있음. 전자를우선으로한다면, 후자는정책기술로다루어야할문제. 반대론자들이반대의논거로제시하는것이 1989년 12월30일임대차보호법개정으로임대기간이 1년에서 2년으로늘어났을때전세가가이듬해에 16.8% 나폭등했다는점임. 사실,1981년주택임대차보호법이제정되어주택임대차기간이 1년으로보호되면서도전세가격이 20% 폭등한바있었음. 그러나이는사실이지만, 그해석에서는잘못된부분이있음. ㅇ첫째, 1989년계약기간이 1년에서 2년으로변경되면서전세가격이 1990년 16.8% 올랐다고하지만, 1989년에이미 17.5% 올랐었음. 이로인해당시집값급등, 전월세급등으로자살이속출했음. 2년으로연장되면서이듬해인 1990년전세가상승률은 16.8% 로오히려약간떨어졌음. 설혹당시올랐다해도 2년으로연장은이후의서민주거안정에크게도움이됐다는데

24 대부분의전문가들이동의하고있음. 단기적으로올랐을지모르지만, 장기적으로주거안정에도움되었다는뜻. 둘째, 계약이 2년에서 3년내지 4년으로연장되면, 임대료상승률이 5% 이내로제한되기때문에가격급등을오히려막게되는효과가있음. 문제는신규계약임. 이경우는시장임대료를조사해표준임대료를가지고최초로계약하게한다든가, 전세과세를전면실시한다든가, 임대차등록제를실시한다든가, 가격급등지역에한시적상한제를도입한다든가등, 정부가의지만있다면정교한정책설계를통해막을수있음. 8) 임대형태의합리화 : 월세로의전환조절과월세전환율의관리 ㅇ임대 10건중 6건이상은여전히전세임. 그러나전세는기본적으로집값이올라야존재할수있는임대차제도인탓에매매시장이안정되고있는지금과같은상황에서는적합하지않음. 그렇지만고가전세와같이존속의필요성도있어, 현실에서전세는다양한왜곡된형태 ( 예, 보증부월세, 고가월세등 ) 로바뀌고있음. 또한임대료라하기엔전세금은임차인이쉽게조달할수없을정도로액수 ( 자본의크기 ) 가크고, 그요율 ( 가령, 집값대비전세비 ) 도합리적근거를갖지않아, 수급조절을위한기제로활용하는데한계가많음. 전세는이렇듯시장원리에부응하는임대료형태와는갈수록멀어지고있음. ㅇ또한주택가격대비전세가의비중이 55% 혹은 60% 이상되면, 전세 ( 임대 ) 에서매매로의전환이일어난다는게그간의자생적시장법칙이었음. 그러나지금은이러한법칙이전혀작동하지않음. 전세를매개로한매매 ( 시장 ) 와임대 ( 시장 ) 의관계도단절되고있음. 한국형임대형태이자방식으로서전세의순기능과유용성이이렇듯빠르게소진되고있음. ㅇ전세가월세혹은보증부월세형태로빠르게바뀌고있지만, 임대료수준은임대인이나임차인모두가만족하지않음. 임대인의입장에서는전세보다월세가더유리하다고하지만, 자산가치대비임대료비율인자본환원율은여전히낮음. 한편임차인의소득에기초한지불능력의관점에서보면, 임대료는여전히높음. 이모두는한마디로소득 ( 주거비지출능력포함 ) 대비주택가격이높기때문에생긴결과. ㅇ따라서전세가적정임대료를반영하는합리적인형태 ( 월세등 ) 로바뀌어야함. 이를위해선우선전세가시장이자율을근사하게반영하는월세형태로전환될수있도록전세시장전반이점진적으로재편되어야함. 단기적으로는시중금리보다높게책정되는월세임대료의하향화를정책적으로이끌어내야함. 최근전세가월세로빠르게바뀌면서그요율이시장이자율의 3-4배이상이되어세입자의주거부담을가중시켜주고있지만, 이에대한적절한통제가없음. 월세가급격하게느는추세를감안하면, 적정수준으로관리되는월세전환율은세입자의주거안정에크게기여할뿐아니라, 더나가, 월세전환율을반영하게되면, 주택가격의 ( 하향 ) 안정화도가능해짐. ㅇ현주택임대차보호법에서전월세전환율상한은기준금리 (1.5%) 의 4배수이하로정하고있지만, 현실에서는 6% 를넘는곳이적지않음. 그럼에도불구하고사적자치의영역에속한다는이유로기준을초과해도어떠한처벌도받지않다보니, 법에의해책정되는월세전환율은사실상유명무실한것이되고있음. ㅇ따라서전세에서월세로의전환이임차인에게과도한부담을주지않도록하기위해서는우선그전환의속도를적절히조절하는게필요함. 임대인에게적정이윤을, 임차인에겐적정임대료율을반영하는월세전환율이되려면, 기준금리의 3배 11) 이내로하는게적정수준. 이를 11) 현재 (2014년 12월 ) 야당은월세전환율을 기준금리 +2% 로제안하고있지만, 감가상각비, 조세비용,

25 어길때엔조정청구를통해그차액을임차인에게돌려주도록하는규정의신설이필요함. 9) 임대업의활성화 : 종합주거서비스를제공하는임대주택위탁관리업의육성 ㅇ국민중, 적게는 45%, 많게는 50% 가세입자로살고있음. 이런상황이지만, 임대차시장 은관리되지않은채사실상방치되어있음. 따라서저소득세입자들의주거안정을위해서는 민간임대주택에대한사회적관리가체계적으로이루어져야하는바, 그방법의하나가임대 업의활성화. ㅇ일본의경우, 전체임대주택중 85% 가개인이소유하고있고, 이중 80%(900 만가구 ) 가기 업형임대사업자가맡아운영하고있음. 반면우리나라는민간임대주책의 90% 이상을개인이 소유하고있고기업이운영하는비율은 10% 미만. 민간임대주택의 80% 가사실상방치되어 있는셈. ㅇ우리나라에임대사업자등록제가도입된지 16 년되어오지만, 2013 년말까지등록임대사 업자는 8 만 9 명이고, 이들등록임대주택은 451 가구에불과했음. 이렇게저조한까닭은크게보 면두가지. 첫째는민간임대업활성화를위한정부의지원책이나유인책이효과를거두지못 하고있는점. 현행법상과세대상인임대소득이비과세로용인되는탓에세제혜택이체감되지 못함. 서구선진국에비해한국의부동산세율 ( 취등록세, 보유세등 ) 이낮고, 94% 가임대소득 과세대상에서빠져있어, 세제유인책으로임대업을육성하는데근본적인한계가있음. 이 모두는한마디로임대시장을오래동안방치한결과임 ( 임상연, 2014). 둘째는임대수익률이 너무낮음. 자산가치대비임대료비율인자본환원율을보면, 미국주거용부동산은 2000 년 이후매년 5-8% 유지. 반면국내수도권아파트의추정자본환원율은전세 1.9%, 월세 3.3% 에불과함 12) ( 고재만, 2014). 한국의이러한상황은소득이나부담할수있는주거비 ( 임대료 ) 대비집값이높기때문임 13). ㅇ민간임대주택을안정적으로공급하고또한그질을유지관리하기위해서는개별임대주택 을묶어서기업적인방식으로관리하는임대업의활성화가필수적. 임대업의형태는 1 주택을 가지고임대사업을하는개인형, 임대주택전문회사에임대주택을맡겨관리되는위탁형 ( 기업 형의하나 ), 리츠등기업이임대주택을직접공급관리하는기업형등으로나눌수있음. 한 국의실정을감안하면, 이중위탁형으로임대업을집중활성화하는게바람직함. 일본의예를 들면, 임대주택전문회사 가지주나주택소유자에게서부동산을장기임차해개발한뒤중산 층과서민을대상으로집을빌려주고관리운영하면서소유주와회사가수익을나눠갖는방식 이됨 14) ( 임영신, 2014). 즉, 소유자가임대주택전문회사에임대주택을위탁하여관리하도록하 여수익을얻는방식의임대사업임. ㅇ최근정부는 주택법 을개정해부동산임대관리의전문성과안정성을위해서자기관리형 임대관리와위탁관리형임대관리에관한규정을담았음 ( 주택법제 2 조제 18 호 ) 15) 년 2 월 금융비용등을감안한다면임대인의적정이윤을담보하는데한계가있음. 따라서 기준금리의최대 3 배이내 로하는게바람직함. 12) 주택산업연구원이 2013 년주택임대사업을하고있는 64 개업체를대상으로설문조사한결과를보면, 수익성을유지하기어렵다 가 40.3% 로가장많았음 ( 고재만, 2014). 13) 미국등선진국은집값이상대적으로낮아, 집값 ( 자산가치 ) 대비임대료비율 ( 자본환원율 ) 이높게형성됨. 14) 일본에는자금력이풍부한종합부동산회사가토지를직접매입해도심에공급임대주택을지어공급하는방식도있음. 15) 자기관리형 은주택임대관리업자가임대인에게계약기간중임대료지불을보장하고자기책임으로

26 주택임대관리업등록제가도입된후 19개이던주택임대관리업체가 2015년 8월 8배가넘은 158개로늘었음. 이업체들이관리하는주택은 1만8000여가구. 2015년 9월엔 한국주택임대간리협회 도발족했음. 그러나주택관리전문업체에맡기는비율이일본은전체 50% 이상이고, 미국도 30% 넘지만, 우리나라는 3% 수준 16). 우리나라에서집주인들이수익도적고세원도노출되며, 각종규제를받는다는이유로임대주택위탁관리를기피하는경향이있음. 따라서임대주택위탁관리를활성화하기위해선위탁에따른다양한세제혜택 ( 소득세, 재산세, 양도세등의혜택 ), 관리비용이적게드는임대주택표준모델의개발과적용, 위탁관리회사의다양한주거서비스제공등의방안, 위탁관리에따른다양하면서실질적인혜택제공등의방안들이강구되어야함. 이를위해임대주택전문회사는주택을임대관리하는것만아니라, 일본과같이시공, 임차인마켓팅중개, 시설관리, 입주자서비스, 리모델링, 자산관리등종합주거서비스를제공하도록해야함. 10) 저소득층을위한임대료보조및세제혜택제공 ㅇ임대료로는시장임대료만있는게아니라정책임대료, 복지임대료등다양한유형이있음. 임대료의적정선을설정하거나임대료인상을일정률이하로제한한것은일종의정책임대료에가깝고, 임대료중일정분을정부가부담하면일종의복지임대료에가까워짐. ㅇ저소득세입자에대해선전세임대료중일부를주거급여명목으로정부가보조하는임대료보조제 ( 소득분위 4분이하, 임대료의 30% 이내에서차등보조 ) 를전면도입해야함. ㅇ반면저소득의주거안정에도움이되는임대차계약 ( 약, 인상폭제한, 장기임대등 ) 을하는임대인 ( 전세주택소유주 ) 에게는양도세, 도시계획세등의감면혜택을주는다양한방안이도입되어야함 ( 이는준공공임대와연동해운용 ) 11) 주택정책생산시스템의혁신 ㅇ주택부동산정책자체를근본적으로바꾸기위해선정책의내용변화는물론, 정책내용을생산하고집행하는정책당국의구조와기능도함께조정되어야함. 핵심은주택건설의업무와주거복지의업무를분리하면서상호보완하는것임. 분리할경우, 주택건설업무 ( 택지개발과공급, 주거지재생, 민영주택사업의인허가관리 ) 는국토부가담당하고, 반면주거복지업무 ( 임대주택의건설과공급 관리 이용, 임대수요관리, 임대차관계규제, 임대료관리등 ) 는보건복지부가맡도록해야함. 이러한분리를통해공급주의주택정책의기조를주거복지로명실상부하게옮길수있고건설업계와의유착관계도끊을수있음. 이는또한주거복지업무가건설세력의입김으로부터벗어나는것을담보해주는장치임. ㅇ주택정책의업무가주거복지로집중되고, 이를보다전문적으로관리하기위해서는전문성 주택을임대하는형태. 주택임대관리업자는임대인에게장기간매월임대료를고정액으로지급하고임대주택의공실위험, 임차료미납위협등을부담함. 반면, 위탁관리형 은주택임대관리업자가임대인과계약을통해수수료를받고임차인관리및시설물유지관리업무등을대행하는형태. 주택임대관리업자는임대주택의공실위험등임대리스크를부담하지않으며서비스대가로임대료의일정비율을수령함. 16) 임대관리업이발달한일본에서는대형임대관리업체 10 개가총 312 만가구를관리하고있음. 서비스도다양함. 69 만 4 천가구를임대관리하는일본업계 1 위다이토켄타쿠는단지내에유기농농장을갖추고있고, 케이블 TV 와인터넷서비스회사까지가지고있음

27 을갖춘담당기관의신설이필요함. 이를위한한방안은주거복지를담당하도록되어있지만주택건설기관으로전락한현재의 LH를단기적으로주거복지공사로개편해임대주택관련업무를전담하도록하는것임. 장기적으로는이를 주거복지청 으로전환내지이의신설이필요함. 복지수요가앞으로더욱점증할것인바, 그중에서핵심이될주거복지를중앙정부차원에서보다효과적으로다룰수있기위해선 주거복지청 이신설되어야한다는뜻 참고문헌 고재만, 2014, 전세든월세든돈안되긴마찬가지... 누가임대사업하겠나, << 매일경제 >>, 기획재정부외, 2014, 서민주거비부담완화방안 ( ). 송학주, 2014, 미친전세값에도집안사는이유, << 머니투데이 >>, 신진욱, 2013, 국제비교관점에서본한국주택불평등체제의특징, 한국공간환경학회 2013 년춘계학술대회발표논문. 임상연, 2014, 헛바퀴도는임대정책해법이필요하다, << 머니투데이 >>, 임영신, 2014, 임대천국일본 705가기업형, << 매일경제 >>, 조명래, 2009, 2009년전세대란의현황과원인, 그리고대책 이용섭의원. 참여연대공동주최 << 전세란의원인과대책마련을위한긴급토론회 >> 발제문. 조명래, 2011a, 전월세란의실상과올바른전세대책의모색, 민주당전월세대책특별위원회. 민주당정책연구원공동주최 << 서민주거안정을위협하는전월세대란해결방안은무엇인가? >> 에관한토론회발표문. 조명래, 2011b, 전월세대책, 국회입법DB 현안보고서 (2011.5). 조명래, 2011d, 갑론을박 : 전월세상한제찬성, << 국회보 >>, 5월호. 조명래, 2012a, 이명박정부부동산정책의평가와과제, 임내현의원주관 << 부동산정책토론회 >> 발표문 (2012.8). 조명래, 2012b, 차기정부주거복지정책의방향과과제, 박수영의원주관 << 정책간담회 >> 발제문 ( ). 조명래, 2013, 부동산패러다임의변화와정책과제, 한국공간환경학회 2013년춘계학술대회발표논문. 노희순, 배윤지, 2013, << 수도권주택시장의전망과대응 >>, 주택산연구원

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29 [ 발제 Ⅱ] 전 월세현황과 주거비부담분석 조영주회계사 ( 한국소비자단체협의회물가감시센터 )

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31 전 월세현황과주거비부담분석 2015 년 11 월 27 일 CONTENTS I. 개요 II. 전월세및주거비부담현황 III. 세입자주거비부담완화 ( 주택임대차보호법 ) IV. 주거비통계 V. 결론

32 Ⅰ. 개요 1. 문제제기 1. 문제제기 주택임차가격이단시간에폭등함에따라주거비부담증가 최근우리나라주거형태가소유에서거주로, 전세에서월세로의전환이빨라지고있으며저금리등의영향으로전 월세가격이단시간에폭등하는등서민과중산층의주거비부담이증가하고있음. 국토교통부의 2014년주거실태조사 에따르면임차가구의월소득대비임대료비율 (RIR) 이평균 24.2% 에달해임차가구의주거비부담이큰것으로조사됨. 현행주택임대차보호법, 전월세상승제한못하고실효성없어 주택임대차보호법에서는전세에서월세로전환할경우한국은행에서고시하는기준금리의 4배 ( 현 6%) 또는연 10% 중낮은비율을전월세전환율로사용하도록하고있으나, 해당규정은재계약등에는적용되지않고있어전월세전환율이기준치를훨씬웃돌고있는상황임. 여야, 정부는전월세문제해결을위해전월세전환율상한선인하, 전월세상한제, 계약갱신청구권도입등논의중이나이또한실효성이미미하다는지적이제기되고있음. 과도한전월세상승을실질적으로제한하고임차가구의주거비부담을완화하기위해해당규정에대한취약점보완이필요함. 3 Ⅱ. 전월세및주거비부담현황 1. 전월세현황 1. 전월세현황 2. 주거비부담 (1) 전 월세비율 ( 단위 : %) 2006년 2008년 2010년 2012년 2014년 구분 전세 월세 전세 월세 전세 월세 전세 월세 전세 월세 전국 수도권 광역시 도지역 ( 자료출처 : 국토교통부, 주거실태조사 ( 월세에는보증금이있는월세, 보증금이없는월세, 사글세포함 )) 전국기준 2006 년전세 54.2%, 월세 45.8% 에서 2014 년전세 45.0%, 월세 55.0% 로 월세가차지하는비중이점차증가하고있음. 수도권지역은전세비중이높은것으로조사되었으나월세비중이꾸준히증가하고있음

33 1. 전월세현황 2. 주거비부담 Ⅱ. 전월세및주거비부담현황 1. 전월세현황 (2) 소득계층별점유형태 ( 단위 : %) 구분 자가 전세 월세 무상 계 2006년 년 저소득층 2010년 년 년 년 년 중소득층 2010년 년 년 년 년 고소득층 2010년 년 년 ( 자료출처 : 국토교통부, 주거실태조사 ( 월세에는보증금이있는월세, 보증금이없는월세, 사글세포함 )) 저소득층의경우 2006년월세비중은 27.4% 에서 2014년 34.1% 로급증하였으며, 중소득층의경우 2006년월세비중은 15.7%, 2014년 22.2% 로증가하였으며, 고소득층은 2006년 7.6% 에서 2014년 8.1% 로비슷한수준을유지하고있음. 주거형태가전세에서월세로이전되는형태를보이고있으며, 소득이적은경우월세로의이전이더욱많아지고있음. 5 Ⅱ. 전월세및주거비부담현황 1. 전월세현황 2. 주거비부담 2. 전월세가격변동에따른주거비부담 (1) 전세가격상승에따른주거비부담증가 - 평균매매가격 ( 단위 : 만원 ) 전국 서울 수도권 구분 종합 아파트 단독 연립 종합 아파트 단독 연립 종합 아파트 단독 연립 ,092 26,909 29,131 15,200 48,576 53,900 62,245 24,009 35,833 37,101 50,713 17, ,736 26,077 30,181 15,142 46,987 50,780 63,841 23,766 34,674 35,103 52,111 17, ,420 26,160 29,567 15,458 44,074 48,375 63,460 23,188 32,780 33,598 51,409 17, ,126 26,949 30,334 15,638 44,670 49,177 64,180 23,268 33,338 34,284 52,028 17, ,525 28,623 31,372 16,143 46,754 51,865 66,382 23,984 34,894 36,196 53,432 18,041 상승률 5.49% 6.37% 7.69% 6.20% (3.75%) (3.78%) 6.65% (0.10%) (2.62%) (2.44%) 5.36% 1.46% ( 자료출처 : KB 월간주택가격동향조사 ) - 평균전세가격 구분 전국서울수도권 종합아파트단독연립종합아파트단독연립종합아파트단독연립 ,616 14,959 12,035 8,496 22,783 26,371 23,795 12,818 17,451 18,850 20,466 9, ,156 15,526 12,662 8,781 23,414 27,043 24,693 13,131 17,917 19,310 21,249 9, ,297 17,117 12,856 9,551 24,662 29,368 25,912 13,801 19,031 21,021 21,694 10, ,449 18,563 13,430 10,081 26,478 31,864 26,998 14,597 20,559 22,982 22,567 11, ,241 20,899 14,022 10,837 29,933 36,861 28,577 15,864 23,175 26,443 23,613 11,976 상승률 33.97% 39.71% 16.51% 27.56% 31.38% 39.78% 20.10% 23.76% 32.80% 40.28% 15.37% 25.16% 상승액 4,625 5,940 1,987 2,341 7,149 10,490 4,782 3,046 5,724 7,593 3,146 2,408 ( 자료출처 : KB 월간주택가격동향조사 ) ( 단위 : 만원 )

34 Ⅱ. 전월세및주거비부담현황 2. 전월세가격변동에따른주거비부담 1. 전월세현황 2. 주거비부담 (1) 전세가격상승에따른주거비부담증가 - 평균전세부담 ( 단위 : 만원 ) 전국 서울 수도권 구분 종합 아파트 단독 연립 종합 아파트 단독 연립 종합 아파트 단독 연립 전세가상승액 4,625 5,940 1,987 2,341 7,149 10,490 4,782 3,046 5,724 7,593 3,146 2,408 월평균흑자액 부담가능액 약 84 약 3,862 ( 자료출처 : KB 월간주택가격동향조사, 통계청가구원수별가구당월평균가계수지 ) 주택매매가격은 2011년이후큰변동없이유지되고있는수준으로나타났으나, 동일기간전세가격은큰폭으로상승하였음. 통계청의가구당월평균가계수지에따르면월평균흑자액은약 84만원으로나타나흑자액을모두전세자금목적으로사용해도증가되는전세가격을부담하기어려움. 2011년 12월부터 2015년 10월까지 3년 10개월간흑자액을모두모았을경우약 3,862만원이지만같은기간전국평균전세상승액은약 4,625만원, 서울지역의경우약 7,149만원상승해자기소득으로상승하는전세가격을부담하기가사실상불가능한상황임 전월세현황 2. 주거비부담 Ⅱ. 전월세및주거비부담현황 2. 전월세가격변동에따른주거비부담 (2) 금리인하와맞물려월세전환가속화 - 한국은행기준금리변동및정기예금금리 기준금리변동일 기준금리 2011년 1월 22일 2.75% 2011년 3월 10일 3.00% 2011년 6월 10일 3.25% 2012년 7월 12일 3.00% 2012년 10월 11일 2.75% 2013년 5월 9일 2.50% 2014년 8월 14일 2.25% 2014년 10월 15일 2.00% 2015년 3월 12일 1.75% 2015년 6월 11일 1.50% 은행연합회공시 24개월예금금리평균 1.54% ( 자료출처 : 한국은행, 전국은행연합회 )

35 Ⅱ. 전월세및주거비부담현황 2. 전월세가격변동에따른주거비부담 1. 전월세현황 2. 주거비부담 (2) 금리인하와맞물려월세전환가속화 - 전월세전환율 전국 서울 수도권 구분 종합 아파트 단독 연립 종합 아파트 단독 연립 종합 아파트 단독 연립 % 8.0% 9.9% 9.8% 8.2% 7.1% 8.6% 8.3% 8.8% 7.8% 9.3% 9.6% % 7.5% 9.7% 9.5% 7.8% 6.7% 8.4% 7.9% 8.5% 7.4% 9.1% 9.2% % 6.8% 9.4% 8.9% 7.3% 6.1% 8.0% 7.5% 7.9% 6.6% 8.7% 8.6% % 6.0% 9.1% 8.1% 6.9% 5.5% 7.8% 6.6% 7.4% 6.0% 8.5% 7.8% % 5.5% 8.7% 7.6% 6.4% 4.9% 7.5% 6.0% 6.8% 5.2% 8.1% 7.3% ( 자료출처 : 통계청, 지역별전월세전환율발췌 ) - 전세자금대출평균금리 구분 전세자금대출금리 한국주택금융공사공시평균금리 3.07% 저금리기조로인하여전세보증금을통한수익이하락하게되어월세로의전환이더욱가속화되고있음. 전세자금대출금리 ( 평균 3.07%) 보다도훨씬높은전월세전환율은전세로살고자하는세입자들에게큰부담으로작용함. 9 Ⅱ. 전월세및주거비부담현황 2. 전월세가격변동에따른주거비부담 1. 전월세현황 2. 주거비부담 (3) 대출이자보다월세부담액이훨씬높아 - 월세액추정 ( 월세보증금 1억원가정 ) 전국 서울 ( 단위 : 만원 ) 수도권 구분 종합 아파트 종합 아파트 종합 아파트 전세보증금대출이자추정 ( 보증금 1 억원제외한금액대출가정 ) ( 단위 : 만원 ) 구분 전국서울수도권 종합아파트종합아파트종합아파트

36 Ⅱ. 전월세및주거비부담현황 2. 전월세가격변동에따른주거비부담 1. 전월세현황 2. 주거비부담 (3) 대출이자보다월세부담액이훨씬높아 - 월세액과전세보증금대출이자비교 ( 단위 : 만원 ) 구분 전국서울수도권 종합아파트종합아파트종합아파트 월세추정액 대출이자추정액 차이 월세부담액비교를위해가정을사용하여추정함. 월세보증금은 1 억원, 전세보증금과의차액이월세로전환됨을가정. 전세의경우전세보증금중 1 억원은자기부담, 차액은전세자금대출을이용함을가정. 월세와전세자금대출을비교할경우월세가전세자금대출의경우보다전국평균약 28.3만원, 서울평균약 55.3만원, 수도권평균약 41.0만원정도부담이큰것으로추정되었음. 전세가월세로전환될경우세입자의부담이크게증가함을알수있음. 11 Ⅲ. 세입자주거비부담완화방안 1. 주택임대차보호법의한계 1. 주택임대차보호법한계 (1) 전월세상승을제한하지못하고있어 조항 조문 2. 개정안 주택임대차보호법 제 7 조 약정한차임이나보증금이임차주택에관한조세, 공과금, 그밖의부담의증감이나경제사정의변동으로인하여적절하지아니하게된때에는장래에대하여그증감을청구할수있다. 다만, 증액의경우에는대통령령으로정하는기준에따른비율을초과하지못한다. 주택임대차보호법시행령제8조 ⓵ 차임이나보증금의증액청구는약정한차임등의 20분의 1의금액을초과하지못한다. ⓵ 제1항에따른증액청구는임대차계약또는약정한차임등의증액이있은후 1년이내에는하지못한다. 주택임대차보호법제7조의2 주택임대차보호법시행령제9조 보증금의전부또는일부를월단위의차임으로전환하는경우에는그전환되는금액에다음각호중낮은비율을곱한월차임의범위를초과할수없다. 1. [ 은행법 ] 에따른은행에서적용하는대출금리와해당지역의경제여건등을고려하여대통령령으로정하는비율 2. 한국은행에서공시한기준금리에대통령령으로정하는배수를곱한비율 ⓵ 법제7조의2 제1호에서 대통령령으로정하는비율 이란연 1할을말한다. ⓵ 법제7조의2 제2호에서 대통령령이정하는배수 란 4배를말한다. 주택임대차보호법제 7 조와제 7 조의 2 는과도한차임증가에대하여제한을두고있음. 그러나해당법령은임대차계약의존속중에당사자일방이증감청구할때에해당되는것으로재계약을할경우, 합의에의한경우에는적용받지못함.( 대법원 2005 다 23482, 판결 ) 실제로전 월세차임증가는재계약시에주로이루어지는점, 임차인이임대인의요구를거절하기어렵다는측면에서해당법령은실효성에의문이제기됨

37 Ⅲ. 세입자주거비부담완화방안 1. 주택임대차보호법의한계 1. 주택임대차보호법한계 (2) 소액임차인에대한보호가현실과동떨어져있어 조항 조문 2. 개정안 주택임대차보호법제8조주택임대차보호법시행령제10조주택임대차보호법시행령제11조 ⓵ 임차인은보증금중일정액을다른담보물권자보다우선하여변제받을권리가있다.( 이후생략 ) ⓵ 제 1 항에따라우선변제를받을임차인및보증금중일정액의범위와기준은제 8 조의 2 에따른주택임대차위원회의심의를거쳐대통령령으로정한다. 다만, 보증금중일정액의범위와기준은주택가액 ( 대지의가액을포함한다 ) 의 2 분의 1 을넘지못한다. ⓵ 법제 8 조에따라우선변제를받을보증금중일정액의범위는다음각호의구분에의한금액이하로한다. 1. 서울특별시 : 3 천 200 만원 2. [ 수도권정비계획법 ] 에따른과밀억제권역 ( 서울특별시는제외한다 ) : 2 천 700 만원 3. 광역시, 안산시, 용인시, 김포시및광주시 : 2 천만원 4. 그밖의지역 1 천 500 만원 법제 8 조에따라우선변제를받을임차인은보증금이다음각호의구분에의한금액이하의임차인으로한다. 1. 서울특별시 : 9 천 500 만원 2. [ 수도권정비계획법 ] 에따른과밀억제권역 ( 서울특별시는제외한다 ) : 8 천만원 3. 광역시, 안산시, 용인시, 김포시및광주시 : 6 천만원 4. 그밖의지역 4 천 500 만원 제 8 조에서는우선변제받을임차인의보증금한도를서울의경우 9,500 만원으로규정함. 그러나현재서울평균전세가격은 28,000 만원을초과하고있음. 최우선변제권의범위가현실과동떨어져실질적으로보장받을수있는소액임차인의범위가축소될수있으므로조정되어야함. 13 Ⅲ. 세입자주거비부담완화방안 2. 주택임대차보호법개정법률안 1. 주택임대차보호법한계 - 주택임대차보호법개정법률안 2. 개정안 조항 오병윤의원 ( 대표발의 ) 조문 주택임대차계약을갱신할경우보증금또는차임을이전보증금또는차임의 100분의 5의범위내에서만인상가능 ( 안제7조 ) 이윤석의원 ( 대표발의 ) 차임등에대하여최소 2 년간은증액을청구할수없도록함 ( 안제 7 조 ) 서기호의원 ( 대표발의 ) 임대차가계속중인경우뿐만아니라임대차계약이갱신되는경우, 새로운임차인과임대차계약을체결하는경우에도차임등의증액가능범위를약정한차임이나보증금에연 3푼3리를곱한금액으로제한함 ( 안제7조 ) 보증금의전부또는일부를월단위의차임으로전환하는경우에는산정률을연 8푼과한국은행에서공시한기준금리에대통령령이정하는배수를곱한비율중낮은비율로제한함 ( 안제7조의2) 김상희의원 ( 대표발의 ) 약정한차임이나보증금의증액은임대차계약또는약정한차임의증액이있은후 2년이내에는할수없도록하고, 직전 2개년도소비자물가상승률평균 또는 통계청에서작성, 바표하는직전 2개년도가구당월평균소득상승률평균 중낮은비율을초과할수없도록함 ( 안제7조 ) 보증금의전부또는일부를월단위의차임으로전환하는경우, 한국은행에서공시한기준금리에 2배를곱한비율을초과할수없도록함 ( 안제7조의2)

38 Ⅳ. 주거비통계 1. 주거비통계현황 1. 주거비통계현황 2. 개선방안 - 통계청 가구당월평균가계수지 2015년 2분기 구분 전체가구 근로자가구 근로자외가구 소비지출 (A) 2,157,981 2,383,739 1,826,222 전체평균 주거, 수도, 광열 (B) 267, , ,029 B/A (*) 12.38% 11.25% 14.54% 소비지출 (A) 1,022,163 1,179, ,110 1 인가구 주거, 수도, 광열 (B) 209, , ,589 B/A (*) 20.45% 17.34% 23.70% 소비지출 (A) 1,733,652 1,866,577 1,577,877 2 인가구 주거, 수도, 광열 (B) 250, , ,265 B/A (*) 14.46% 13.77% 15.42% 소비지출 (A) 2,492,376 2,490,260 2,496,356 3 인가구 주거, 수도, 광열 (B) 288, , ,719 B/A (*) 11.59% 11.09% 12.53% 소비지출 (A) 3,109,728 3,178,207 2,923,776 4 인가구 주거, 수도, 광열 (B) 300, , ,159 B/A (*) 9.65% 9.30% 10.68% 소비지출 (A) 3,375,294 3,399,298 3,326,107 5 인이상가구 주거, 수도, 광열 (B) 353, , ,100 B/A (*) 10.46% 9.49% 12.51% 통계청의 가구당월평균가계수지 에는주거비에월세부담액만포함되어있어주거형태별전체가구의실제주거비부담액을알기어려움. 15 Ⅳ. 주거비통계 2. 주거비통계개선방안 1. 주거비통계현황 2. 개선방안 - 기회비용포함한실제주거비통계필요 < 임차인의 슈바베계수 와전월세보증금보정슈바베계수 추이 > ( 자료출처 : 현대경제연구원 ) * 슈바베계수 : 주거비및수도광열비 / 총소비지출 ** 전월세보증금조정슈바베계수 : ( 주거비및수도광열비 - 월세 + 월세평가액 )/ 소비지출액 - 월세 + 월세평가액 ) 현대경제연구원의연구자료에따르면임차가구의경우보증금에대한부담액을조정하여산출시슈바베계수는 34.5% 로급증함. 우리나라의독특한주거형태인전세, 보증부월세등에대한주거비부담을고려한주거비관련통계가필요함

39 Ⅴ. 결론 1. 전월세부담크게증가 1. 전월세부담증가 2. 주택임대차보호법보완 3. 주거비통계개선 최근주택매매가격변동에비해전세가격이폭등하고있음. 가계수지흑자액모두를전세자금으로사용해도상승하는전세가격을부담하기어려움. 저금리시대와맞물려전세의월세전환이가속화되면서임차가구의주거비부담이크게늘고있음. 2. 세입자를위한제도개선과실효성있는주택임대차보호법필요 현행주택임대차보호법은과도한차임증가에제한을두고있으나, 재계약및합의에의한증가에는적용되지않아실질적인효과가없음. 전월세의과도한상승을억제하고임차가구의주거비부담완화를위해해당규정에대한취약점을보완해야함. 3. 주거비통계개선 통계청에서발표되고있는가계수지통계는실질적인주거비를파악할수없음. 세입자가실제주거비부담에대한정보를알수있도록전세, 보증부월세등으로인한주거비부담을포함한통계가작성되어야함. 17 감사합니다

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41 [ 지정토론 ] 지정토론

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43 김태근변호사 ( 민변민생경제위 ) MEMO

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45 김태섭정책연구실장 ( 주택산업연구원 ) MEMO

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47 윤철한팀장 ( 경제정의실천시민연합 ) MEMO

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49 김학환정책연구보좌역 ( 한국공인중개사협회 ) MEMO

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51 국토교통부주택정책과 MEMO

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