보다는이런형태의무료출간이향후대세가되지않을까생각하고, 이저술이변화 의계기로작용했으면하는바람이다. 전자책파일다운과저술에언급된판결전문열람은저자의홈페이지인 www. lawtis.com 을이용하고, 혹시파일형태가불편한분들은적절한방법을통해종이책 형태로제본하는것도권하고싶다. **

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2 머리말 필자의다른저술과마찬가지로이저술은, 학설논쟁과같은이론적인서술을가급적배제하는대신실제분쟁을해결하는데필요한논의만을반영하려고하였다. 그런차원에서하급심판결등실무사례가풍부하게소개되었다고자부한다. 학술적인논쟁보다는이분야이론의큰체계를이해시키면서해당분쟁을해결하는데도움이되는저술에중점을두었는데, 바로이런점때문에다른저술과비교해서장점도있지만단점을보일수밖에없는부분이라고본다. 아울러출판의형식은, 종이책출간과유통에따른비용과수고를감안하여전자책과파일의형태로만출간하기로했다. 더불어, 전자책과파일은완전무료로출간하기로하였다. 전문서적의경우무료출간이거의없었지만, 전문지식을널리보급하고저자의전문성을홍보하기위해고민끝에이런결정에이르게되었다. 이런방식은저자가향후출간하는다른모든간행물에적용될예정이다. 그동안저자의저술과글에관심가져준독자들에게깊은감사의말씀드리며, 무료로출간되는만큼주위에많이홍보해주시기바란다. 종이책과달리전자출간형식이다보니재고에구애받지않은채새로운자료특히, 최신판결들의업데이트에도훨씬적극적이고신속해질수있을것으로본다. 조금이라도새로운자료가있으면그때마다책을수정해서, 수정본을바로홈페이지등을통해배포할생각이다 ( 서점에배포된전자책은그때그때마다수정할수없는한계가있어, 최신수정본의이용은필자의홈페이지를통하기바란다 ). 이를통해적어도필자가알고있는가장최신의지식이저술에담길수있는구조가될수있을것으로본다. 이저술은무료이다보니유료일경우와비교할수없을정도의속도로저술이보급되지않을까예상되는데, 비록내용은미흡할수있지만널리보급된이저술을토대로해서훌륭한다른저술이만들어지는데도움이되길바라며, 또부정확하게유통되는잘못된지식들도신속하게정리되는계기가되었으면한다. 아울러, 전문성홍보라는차원에서는적어도법조인을비롯한전문가들의출판에서는기존의종이책출간

3 보다는이런형태의무료출간이향후대세가되지않을까생각하고, 이저술이변화 의계기로작용했으면하는바람이다. 전자책파일다운과저술에언급된판결전문열람은저자의홈페이지인 www. lawtis.com 을이용하고, 혹시파일형태가불편한분들은적절한방법을통해종이책 형태로제본하는것도권하고싶다. ** 그렇다고해서저자의저작권을포기하는것은아니므로, 상업적인이용이나 유료출간을위해서는반드시저자의허락을얻어야한다

4 로티스합동법률사무소 1. 인사말안녕하십니까최광석변호사입니다. 지난십여년간에걸친부동산분야에서의특화된지식과경험으로고도의전문적이면서도합리적인비용의법률서비스를제공코자합니다. 아울러, 첨단화된전자시스템과조직화된업무분담을통해국내에서가장스마트한법률서비스를자신합니다. 현재진행중인사건의거의전부가부동산법률관련사건에특화되어있을정도로, 부동산법률분야에서만큼은다른법률사무소보다뛰어난서비스를제공할수있습니다. < 학력 > - 서울대학교법과대학졸업 (1987 년 년 ) < 경력 > - 법무법인율촌, 화우근무 (1997~2000.3월) - 서울중앙지방법원민사조정위원, 대법원행정처전자소송자문위원 - 대한변호사협회전자소송추진팀장, 서울지방변호사회 IT특별위원회위원장 - 로스쿨졸업변호사연수기관지정 ( 법무부 ) - 우리은행 PB사업단, 국민은행부동산사업단자문위원 - " 한국을대표하는전문변호사 " 선정 ( 부동산분야, 고시계 ) - " 한국을빛낸 CEO 선정 "( 법률서비스분야, 헤럴드경제신문 ) - ( 주 ) 로앤비, 사법연수원, 삼일회계법인부동산소송강의 - SBS ' 솔로몬의선택 ' 부동산분야자문변호사 - 한국경제 TV " 부동산투데이 " 에앵커활동 ( ) - 네이버, 스피드뱅크, 지지옥션, 한국경제신문, 한국주택신문, 로앤비, 로마켓, 뉴타운신문등에전문가칼럼연재중 - 휴렛패커드프린터사업부, DAS법률비용보험 ( 주 ) 광고모델활동중 - 대한변호사협회주최브런치시민법률학교부동산부문강사활동중 부동산, 건설분야 대한민국전문변호사 에선정 ( 서울경제신문 ) - SBS CNBC 부동산포커스 고정출연 < 저서 > (02) , lawtis@gmail.com - 1 -

5 - 중개업법령및중개실무 (2004) - 부동산, 사기당하지않고거래하는법 (2006) - 부동산지키는법키우는법 (2007) - 상식밖의부동산법이야기 (2009) 거래일반 / 매매, 분양 / 임대차 / 경매기타재테크 - 부동산판례해설시리즈부동산유치권, 법정지상권 (2009) 부동산공유지분과경매 (2010) 부동산경매와선순위가등기, 가처분, 예고등기 (2011) 부동산경매와제시외물건 ( 부합물, 종물 ) (2011) 집합건물전유부분과대지권의일체성 ( 분리처분금지 ) (2012) 부동산경매에서의공유자통지와우선매수청구권 (2012) 부동산공유지분변동과법정지상권 (2012) 구분소유적공유관계 (2012) 토지거래허가의법적분쟁 (2012) 부동산공유의기본법리 (2012) 부동산취득시효 (2012) 분묘기지권 (2012) 부동산제소전화해의실무 (2012) 부동산소송양식 ( 서식 ) (2012) 부동산거래에서적법한권리자찾는법 (2012) 부동산중개사고에따른공제 ( 보험 ) 의법리 (2012) 건물철거소송실무 (2012) 부동산중개사고손해배상론 (2012) 민사소송기록책 1( 토지인도등 ) (2013) < 논문 > - 전자소송과새로운사법서비스의가능성 (2011) - 집합건물부지에대한집행의제한 (2011) 2. 소송외업무내역 가. 원스톱경매 다년간에걸친부동산경매소송과입찰대리경험을바탕으로, 다양하고 (02) , lawtis@gmail.com - 2 -

6 일괄적인경매서비스를제공합니다. 서비스종류는크게, 의뢰인이대상물건을정한다음입찰대행, 명도집행등법적인절차를위주로하는것과, 대상물건의선정부터의뢰하는경우로나누어집니다. 전자의경우에는소송에준하는보수를, 후자의경우에는일반컨설팅보수처럼경매감정가격의일정비율로보수를정하게됩니다. 구체적인금액은개별사건별로협의해서정하게됩니다. 원하는물건의선정, 수익률산정등의컨설팅서비스는물론향후분쟁의처리나대응방법과같은법적인서비스까지한꺼번에받을수있는데다가, 컨설팅업체에비해실력이나도덕성면에서믿을만한서비스가될수있다는점이장점일수있습니다. 나. 직거래도우미서비스부동산중개업소를통하지않은채매매나임대차를당사자끼리직접하는부동산직거래과정에서부동산권리관계분석이나계약서작성을변호사가자문해주는서비스입니다. 이를통해, 중개업소도움을받는이상으로부동산거래에서발생할수있는법률관계자문을정확하게받을수있게됩니다. 물건에대한정보수집과현장확인은당사자가직접하고, 부동산권리관계에대한분석과확인은변호사를통하는역할분담을함으로써안전하면서도오히려비용이적게드는부동산거래가가능할수있습니다. 이를통해, 그동안권리관계보호의사각지대에놓여있는부동산직거래가활성화될수있는계기가될수있습니다. 직거래를표방하는일부사이트의경우제휴부동산중개업소제도를 통해간접적으로는중개업소와연관될수있지만, 변호사의자문을통하게되 면중개업소를통하지않은순수한직거래가가능하게됩니다. 특히, 부동산전문변호사로서책임있는자문이라는자부심을바탕으로, 자문의정확성을기하기위해관련자료들은전부계약서첨부서류로작성하 고, 상담한내용전부도녹음되어의뢰인에게파일로제공됩니다. 보수는, 30 분당 11 만원인데, 특히아파트와같은주택임대차의경우에 는액수에불구하고 10 만원정액으로합니다. 다. 대리사무서비스 지금까지국내법률사무소의서비스는단순히법적인자문과소송을 (02) , - 3 -

7 하는데머물러온경향이있습니다. 하지만, 저희사무실은이에그치지않고부동산분야에서의전문성과신뢰를바탕으로고객의대리인자격으로의각종업무까지담당하고있습니다. 부동산거래에부수하는대금수수및송금, 계약현장에의입회등의업무가대표적입니다. 부동산거래에는본인이참석하는것이가장기본적이고안전할수있지만, 현실적으로는고객이외국에거주하거나근무등의문제로거래에일일이참여가어려운경우가적지않습니다. 이때지인이나중개업자등이대리인으로참여하게되는데, 법적인문외한이거나신뢰성등의문제로이과정에서많은사고가발생하는것이현실입니다. 이런거래과정에서저희변호사나직원이직접거래에입회하거나대 리인으로서업무를처리하여안전한거래를성사시켜드릴수있습니다. 보수는, 원칙적으로 30 분당 11 만원이지만, 구체적인계약내용에따라 협의를통해일정기간당고정된보수등다른방식의보수책정도가능할수 있습니다. 라. 제소전화해서비스제소전화해란, 분쟁이발생하기이전에미리법관의면전에서분쟁해결을합의하는것으로, 일단화해가성립되면판결과동일한효력이있습니다. 일단화해가성립되면비록그화해내용에적법하지못한내용이포함되어있더라도준재심사유에해당하는등특별한사정이없는한화해성립을무효화할수없는강력한효력이있습니다. 보수는, 1 양측모두변호사선임할경우즉신청서작성, 접수뿐아니라변호사가직접법정에출석하는경우에는화해당사자일방이각 20만원부담합니다 ( 임대인, 임차인이여러명이더라도비용차이는없습니다 ). 결국, 양측에서변호사선임할경우총보수는 40만원입니다. 2 서류작성, 접수만의뢰하는경우즉, 합의된계약서를바탕으로제소전화해신청서를작성하고법원에접수하는업무만을의뢰하는경우에는, 화해당사자일방이각 10만원, 양측의총보수는 20만원부담합니다 ( 역시, 임대인, 임차인이여러명이더라도비용차이는없습니다 ). 이경우는화해성립을위한법정출석은변호사가하지않고당사자가직접출석해야합니다. 3 한쪽만변호사선임할경우, 즉한쪽은당사자가직접, 상대방은변호사출석을원하는경우에는변호사출석을원하지않는쪽은 10만원, 변호사출석을원하는쪽은 20만원 ( 총 30만원 ) 을부담하게됩니다. 4 이상은, 제소전화해의내용이임대차계약체결에따른것이면서, (02) , lawtis@gmail.com - 4 -

8 화해법원관할이서울중앙지방법원인경우이며, 임대차계약이외의다른내용 이거나서울중앙지방법원이외의다른법원에서제소전화해하게될경우에는 위기준과달리저희법률사무소와협의하여보수를정해야합니다. 마. 마일리지제도기존고객을위한보상개념입니다. 저희법률사무실매출액의일정비율을적립하여다시저희사무실에서제공하는재화나서비스등을구매할수있습니다. 매출액의 2%, 예를들어특정한건으로 1백만원의수임료를지불하신고객은 2만원상당의적립이이루어지게됩니다. 다만, 이서비스는새로신설되는제도이니만큼, 이후의수임료지불에대해서만적립이가능합니다. 저희법률사무소에서제공할수있는소송대리, 자문, 도서판매, 동영상등모든재화나서비스에사용가능할수있습니다. 기존고객본인에대해서뿐아니라, 기존고객의소개를통한다른고객을위해서도기존고객에게적립된마일리지의사용이가능합니다. 시효에관계없이언제든지사용가능하지만, 돈으로의환급은불가합니다. 로티스네트워크그룹 지난십여년간부동산법을전문으로하면서수많은부동산유관분야전문가를접하게되었는데, 그중다른분에게도자신있게소개할수있을정도로전문성과도덕성을겸비한분들을이저술에서소개드리고자합니다. 저역시법을다루는전문가이지만, 일반인들은물론, 같은전문가라고하더라도오랜시간을지내면서업무를함께해보지않으면해당전문가의실력과도덕성을제대로알기어렵습니다. 해당업무가매우전문적이기때문입니다. 그때문에업무능력뿐아니라도덕성이함께하지못하면전문가는사회와의뢰인에게큰해악을끼치게되는것입니다. 그때문에이저술을통해제주변의검증된전문가분들을적극소개하기로하였습니다. 물론, 그동안전문가지인에대한소개는입소문이나개인적인추천으로알음알음으로이루어져왔지만, 저술을통한이런소개는우리나라출판역사상으로는처음시도가아닌가생각됩니다. 소개에따른대가가전혀없는순수한의 (02) , - 5 -

9 도라는점을이해하시고전문가분들선택에적극참고하셨으면합니다. 이런방식의소개를통해, 전문가지인과의뢰인분들모두에게도움되는연결이더욱활성화됨과아울러, 업계곳곳에존재하는부실하고악덕한전문가의조속한퇴출에일조하기를기대합니다. ** 소개할전문가분들 ( 가나다순 ) : 김동희소장, 노일용소장 (02) , lawtis@gmail.com - 6 -

10 김동희소장 안녕하십니까, 한국공 경매연구소소장김동희입니다. 오랜기간동안부동산실무경험을바탕으로경매와공매에관한저서를기술 한바있고이를바탕으로상담업무와강의를하고있습니다. 및약력소개 저서 완성 ( ) 특수물건의비밀 ( ) 경매할때나는공매한다개정판 ( ) 지분경매의비밀 ( ) 경매실전투자정복 ( ) 배당에이의가있습니다 ( ) 실전공매완전정복 (2010.2월출간 ) 경매와부동산투자분석 (2009.7월) 약력 공인중개사자격취득 ( 제1회 ) 중앙대학교경영학과졸업 ( 주 ) 대산투자대표역임 ) ( 주 ) 퍼블릭옥션 (Public Auction) 대표 현 ) 한국공ㆍ경매아카데미연구소소장 현 ) 법무법인강산한국손실보상실무연구소자문위원 현 ) 부동산투자포럼공매전문위원 굿옥션공매강좌교수 디지털태인공매강좌교수 자산관리공사공매강좌교수 현 ) 공경매교육아카데미원장 주소 : 서울서초구서초 4 동 번지대경빌딩 3 층 ( 교보타워 4 거리 ) 전화 : 02) ~ 3 (9 호선신논현역 7 번출구, 2 호선강남역 6 번출구 7 분소요 ) 카페주소 : 김동희부사모 ) (02) , lawtis@gmail.com - 7 -

11 노일용소장 안녕하십니까노일용소장입니다. 부동산의경, 공매분야는놀이가아닌실전적전투라할수있습니다. 이에본인은전문지식과다양한실전경험을통해누구보다도전투력을키웠다고자부할수있습니다. 항상 초지일관 겸손한자세로전투에임하도록더욱더노력하겠습니다. 학력 - 부경대학교건축공학과졸업 경력 -제13회공인중개사 (2002년) -시민단체부산경실련조직위원역임 (2010년) -부산지방법원일일민원실장역임 (2012년) -현. 주식회사예원대표 -현. 시민단체부산경실련운영위원 -현. 부동산닥터공인중개사소장 -현. 부산지방법원시민사법참여단 -현. 부산광역시의회의정활동평가위원 다음블러그운영 (02) , lawtis@gmail.com - 8 -

12 목차 제 1 절총설 1. 의의 /1 2. 토지임대차계약에의적용법령 /2 3. 농지법 4. 처분능력, 권한없는자의단기임대차 ( 민법 619,620 조 ) /5 제 2 절임대차의효력 ( 민법 621 조내지 634 조 ) 1. 민법 621 조 /7 가. 등기의요건 나. 임대차등기의효력 /8 (1) 대항력 (2) 우선변제권 /9 2. 민법 622 조 /15 가. 의의 나. 적용요건 /16 다. 대항력의내용 /17 3. 민법 623 조 /21 4. 민법 624 조, 625 조 /22 (02) , lawtis@gmail.com - 9 -

13 5. 민법 626 조 가. 의의 나. 요건 /23 다. 비용상환청구권의행사 /24 라. 비용상환청구의효과 /27 마. 비용상환청구권의포기 /28 바. 임대차원상회복에서의법적쟁점 /35 6. 민법 627 조 /43 7. 민법 628 조 8. 민법 629 조내지 632 조 /47 가. 임차권의양도, 전대 ( 轉貸 ) 란 /48 나. 임대인의동의없는임차권양도, 전대의법률관계 다. 임대인의동의있는임차권양도, 전대의법률관계 /49 9. 민법 633, 634 조 제 3 절임대차의종료 ( 민법 635 조내지 654 조 ) /50 1. 민법 635 조내지 638 조 2. 민법 639 조 /51 3. 민법 640 조내지 642 조 /55 (02) , lawtis@gmail.com

14 4. 민법 643 조내지 645 조 /56 가. 임차인의갱신청구권 /57 나. 임차인의매수청구권 다. 구체적약정의효력범위 /58 라. 매수청구권을고려한합리적인계약체결방법 /80 5. 민법 646, 647 조 /83 6. 민법제 648 조내지제 650 조 7. 민법제 651 조내지제 654 조 /84 (02) ,

15 토지임대차계약의법리 제 1 절총설 1. 의의 민법제 618 조 ( 임대차의의의 ) 임대차는당사자일방이상대방에게목적물을사용, 수익하게할것을약정하고상대방이이 에대하여차임을지급할것을약정함으로써그효력이생긴다. 사용수익한목적물그자체를상대방에게반환해야한다는점에서목적물그자체의 반환이불필요한소비대차와, 사용수익의대가로차임을지급한다는점에서무상인 사용대차와차이가있다. 민법제 598 조 ( 소비대차의의의 ) 소비대차는당사자일방이금전기타대체물의소유권을상대방에게이전할것을약정하고 상대방은그와같은종류, 품질및수량으로반환할것을약정함으로써그효력이생긴다. 민법제 609 조 ( 사용대차의의의 ) 사용대차는당사자일방이상대방에게무상으로사용, 수익하게하기위하여목적물을인도 할것을약정하고상대방은이를사용, 수익한후그물건을반환할것을약정함으로써그 효력이생긴다. (02) , lawtis@gmail.com - 1 -

16 2. 토지임대차계약에의적용법령 임대차계약에서관해서는민법임대차편 (618 조내지 654 조 ) 에임대차일반에관한 규정을두고있고, 주택임대차보호법이나상가건물임대차보호법에서는주택과일정 한상가건물임차인보호를위해특별규정을두고있다. 결국, 토지임대차계약에관해서는아무런특별법이없어, 민법임대차편관련규정 을적용할수밖에없다 ( 농지임대차에대해서는농지법에서별도로정하고있지만, 본저술에서는아래에서관련조문을소개하는정도로만한다 ). 3. 농지법 제 23 조 ( 농지의임대차또는사용대차 ) 다음각호의어느하나에해당하는경우외에는농지를임대하거나사용대할수없다. 1. 제 6 조제 2 항제 1 호ㆍ제 4 호부터제 9 호까지ㆍ제 9 호의 2 및제 10 호의규정에해당하는농지 를임대하거나사용대하는경우 2. 제 17 조에따른농지이용증진사업시행계획에따라농지를임대하거나사용대하는경우 3. 질병, 징집, 취학, 선거에따른공직취임, 그밖에대통령령으로정하는부득이한사유로 인하여일시적으로농업경영에종사하지아니하게된자가소유하고있는농지를임대하거 나사용대하는경우 세이상이되어더이상농업경영에종사하지아니하게된자로서대통령령으로정하 는자가소유하고있는농지중에서자기의농업경영에이용한기간이 5 년이넘은농지를 (02) , lawtis@gmail.com - 2 -

17 임대하거나사용대하는경우 5. 제 6 조제 1 항에따라소유하고있는농지를주말ㆍ체험영농을하려는자에게임대하거나 사용대하는경우, 또는주말ㆍ체험영농을하려는자에게임대하는것을업 ( 업 ) 으로하는자 에게임대하거나사용대하는경우 6. 제 6 조제 1 항에따라개인이소유하고있는농지를한국농어촌공사나그밖에대통령령으 로정하는자에게위탁하여임대하거나사용대하는경우 7. 다음각목의어느하나에해당하는농지를한국농어촌공사나그밖에대통령령으로정 하는자에게위탁하여임대하거나사용대하는경우 가. 상속으로농지를취득한자로서농업경영을하지아니하는자가제 7 조제 1 항에서규정한 소유상한을초과하여소유하고있는농지 나. 대통령령으로정하는기간이상농업경영을한후이농한자가제 7 조제 2 항에서규정한 소유상한을초과하여소유하고있는농지 제 24 조 ( 임대차ㆍ사용대차계약방법과확인 ) 1 임대차계약 ( 농업경영을하려는자에게임대하는경우만을말한다. 이하이절에서같다 ) 과사용대차계약 ( 농업경영을하려는자에게사용대하는경우만을말한다 ) 은서면계약을원 칙으로한다. 2 제 1 항에따른임대차계약은그등기가없는경우에도임차인이농지소재지를관할하는 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의장의확인을받고, 해당농지를인도받은경우에는그다음날부터제삼 자에대하여효력이생긴다. 3 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의장은농지임대차계약확인대장을갖추어두고, 임대차계약증서를소지 한임대인또는임차인의확인신청이있는때에는농림수산식품부령으로정하는바에따라 (02) , lawtis@gmail.com - 3 -

18 임대차계약을확인한후대장에그내용을기록하여야한다. 제 24 조의 2( 임대차기간 ) 1 임대차기간은 3 년이상으로하여야한다. 2 임대차기간을정하지아니하거나 3 년보다짧은경우에는 3 년으로약정된것으로본다. 3 제 1 항에도불구하고임대인은질병, 징집등대통령령으로정하는불가피한사유가있는 경우에는임대차기간을 3 년미만으로정할수있다. 이경우임차인은 3 년미만으로정한 기간이유효함을주장할수있다. 제 24 조의 3( 임대차계약에관한조정등 ) 1 임대차계약의당사자는임대차기간, 임차료등임대차계약에관하여서로협의가이루 어지지아니한경우에는농지소재지를관할하는시장ㆍ군수또는자치구구청장에게조정을 신청할수있다. 2 시장ㆍ군수또는자치구구청장은제 1 항에따라조정의신청이있으면지체없이농지임 대차조정위원회를구성하여조정절차를개시하여야한다. 3 제 2 항에따른농지임대차조정위원회에서작성한조정안을임대차계약당사자가수락한 때에는이를해당임대차의당사자간에체결된계약의내용으로본다. 4 제 2 항에따른농지임대차조정위원회는위원장 1 명을포함한 3 명의위원으로구성하며, 위원장은부시장ㆍ부군수또는자치구의부구청장이되고, 위원은 농어업ㆍ농어촌및식 품산업기본법 제 15 조에따른시ㆍ군ㆍ구농어업ㆍ농어촌및식품산업정책심의회의위원으 로서조정의이해당사자와관련이없는사람중에서시장ㆍ군수또는자치구구청장이위촉 한다. (02) , lawtis@gmail.com - 4 -

19 5 제 2 항에따른농지임대차조정위원회의구성ㆍ운영등에필요한사항은대통령령으로정 한다. 제 25 조 ( 묵시의갱신 ) 임대인이임대차기간이끝나기 3 개월전까지임차인에게임대차계약을갱신하지아니한다 는뜻이나임대차계약조건을변경한다는뜻을통지하지아니하면그임대차기간이끝난 때에이전의임대차계약과같은조건으로다시임대차계약을한것으로본다. 제 26 조 ( 임대인의지위승계 ) 임대농지의양수인은이법에따른임대인의지위를승계한것으로본다. 제 26 조의 2( 강행규정 ) 이법에위반된약정으로서임차인에게불리한것은그효력이없다. 제 27 조 ( 국유농지와공유농지의임대차특례 ) 국유재산법 과 공유재산및물품관리법 에따른국유재산과공유재산인농지에대하 여는제 24 조, 제 24 조의 2, 제 24 조의 3, 제 25 조, 제 26 조및제 26 조의 2 를적용하지아니한다. 4. 처분능력, 권한없는자의단기임대차 ( 민법 619,620 조 ) 임대차는성질상처분행위가아니라관리행위이지만, 임대차기간이너무장기화 되면처분행위나다름없을수있어처분능력또는권한없는자, 즉단순히관리행 위만할수있는자 < 예를들어, 부재자재산관리인 ( 민법 25 조 ), 후견인 ( 민법 950 조, (02) , lawtis@gmail.com - 5 -

20 946 조 ), 상속재산관리인 ( 민법 1023 조 2 항 )> 의임대차를단기로한정하고있다. 민법제 619 조 ( 처분능력, 권한없는자의할수있는단기임대차 ) 처분의능력또는권한없는자가임대차를하는경우에는그임대차는다음각호의기간을 넘지못한다. 1. 식목, 채염또는석조, 석회조, 연와조및이와유사한건축을목적으로한토지의임대 차는 10 년 2. 기타토지의임대차는 5 년 3. 건물기타공작물의임대차는 3 년 4. 동산의임대차는 6 월 민법제 620 조 ( 단기임대차의갱신 ) 전조의기간은갱신할수있다. 그러나그기간만료전토지에대하여는 1 년, 건물기타공 작물에대하여는 3 월, 동산에대하여는 1 월내에갱신하여야한다. 기간의약정이없거나위기간보다장기간인임대차는위기간의범위내에서만유 효하다. (02) , lawtis@gmail.com - 6 -

21 제 2 절임대차의효력 ( 민법 621 조내지 634 조 ) 1. 민법 621 조 제 621 조 ( 임대차의등기 ) 1 부동산임차인은당사자간에반대약정이없으면임대인에대하여그임대차등기절차에 협력할것을청구할수있다. 2 부동산임대차를등기한때에는그때부터제삼자에대하여효력이생긴다. 가. 등기의요건 무조건임대차등기청구가가능한것은아니고 당사자간에반대특약이없는 한 가능하다. 임대인이불응하면임차인은등기청구이행을소구 ( 訴求 ) 할수있고, 등기절차이행의판결로단독등기신청이가능하다. 등기신청절차에대해서는부동 산등기법에서정하고있다. 부동산등기법제 74 조 ( 임차권등의등기사항 ) 등기관이임차권설정또는임차물전대의등기를할때에는제 48 조에서규정한사항외에 다음각호의사항을기록하여야한다. 다만, 제 2 호부터제 5 호까지는등기원인에그사항이 있는경우에만기록한다. 1. 차임 ( 차임 ) 2. 차임지급시기 (02) , lawtis@gmail.com - 7 -

22 3. 존속기간. 다만, 처분능력또는처분권한없는임대인에의한 민법 제 619 조의단기 임대차인경우에는그뜻도기록한다. 4. 임차보증금 5. 임차권의양도또는임차물의전대에대한임대인의동의 6. 임차권설정또는임차물전대의범위가부동산의일부인때에는그부분을표시한도면의 번호 다만, 실무상으로는이규정에따른등기절차이행청구소송은거의이루어지지않고 있다. 주택이나상가건물에대해서는주택임대차보호법, 상가건물보호법에서임대인 의협력없이가능한대항력, 우선변제권취득의방법을인정하고있어굳이 621 조 의실익이없고, 토지임대차의경우에는 621 조에기댈실익은있지만그동안임대 차등기를하지않아왔던관행때문인것으로짐작된다. 나. 임대차등기의효력 (1) 대항력 부동산임대차를등기한때에는그때부터제삼자에대하여효력이생긴다 는민 법제 621 조 2 항에서보는바와같이임대차등기한임차인은대항력을갖게되어, 토지소유권의변동에도불구하고임차인은새로운소유자에대해임대차의효력을 주장할수있고, 차임, 보증금, 존속기간등등기된범위내에서승계를주장할수 있다. (02) , lawtis@gmail.com - 8 -

23 (2) 우선변제권 한편, 토지에대해임대차등기한임차인은주택 ( 상가건물 ) 임대차보호법상의임 차인과같이우선변제권을가질수있을까? 이문제에대해서는논란이있을수 있지만, 임대차등기를통해우선변제권을인정받기는어려울것으로짐작된다. 그이유는다음과같다. 민법 621 조의규정내용만으로는대항력이외에우선변제권을인정하기는어렵지만, 주민등록과확정일자를갖추어서우선변제권을갖추게되는주택임대차보호법상의 임차인과민법상임대차등기를한주택임차인간에우선변제권이라는측면에서차별 을두기는어렵다는판단하에, 민법상임대차등기를한임차인에게도우선변제권 을부여하는입법개정을하게되는데, 특이한것은민법이아닌주택임대차보호법 개정을통해우선변제권을부여하게되었다. 주택임대차보호법제 3 조의 4 ( 민법 에따른주택임대차등기의효력등 ) 1 민법 제 621 조에따른주택임대차등기의효력에관하여는제 3 조의 3 제 5 항및제 6 항 을준용한다. 동법제 3 조의 3 ( 임차권등기명령 ) 1 임대차가끝난후보증금을반환받지못한임차인은임차주택의소재지를관할하는지방 법원 지방법원지원또는시 군법원에임차권등기명령을신청할수있다. (02) , lawtis@gmail.com - 9 -

24 5 임차인은임차권등기명령의집행에따른임차권등기를마치면제 3 조제 1 항또는제 2 항에 따른대항력과제 3 조의 2 제 2 항에따른우선변제권을취득한다. 다만, 임차인이임차권등기 이전에이미대항력이나우선변제권을취득한경우에는그대항력이나우선변제권은그대로 유지되며, 임차권등기이후에는제 3 조제 1 항또는제 2 항의대항요건을상실하더라도이미 취득한대항력이나우선변제권을상실하지아니한다. 6 임차권등기명령의집행에따른임차권등기가끝난주택 ( 임대차의목적이주택의일부분 인경우에는해당부분으로한정한다 ) 을그이후에임차한임차인은제 8 조에따른우선변제 를받을권리가없다. 부칙 < 제 5641 호, > 1 ( 시행일 ) 이법은 1999 년 3 월 1 일부터시행한다. 2 ( 존속중인임대차에관한경과조치 ) 이법은특별한규정이있는경우를제외하고는이 법시행당시존속중인임대차에대하여도이를적용한다. 3 ( 임대차등기에관한경과조치 ) 제 3 조의 4 의개정규정은이법시행전에이미경료된임대 차등기에대하여는이를적용하지아니한다. 주택에서의이러한입법개정은그후 2002 년부터시행된상가건물임대차보호법에 도그대로이어지게된다 ( 그결과, 주택과달리상가점포에대해서는임대차등기한 모든상가점포에우선변제권이인정되지는않고상가건물임대차보호법이적용되는 일정금액이하의환산보증금에국한해서우선변제권의효력이미치게되었다 ). 상가건물임대차보호법제 7 조 ( 민법 에따른임대차등기의효력등 ) 1 민법 제 621 조에따른건물임대차등기의효력에관하여는제 6 조제 5 항및제 6 항을 (02) , lawtis@gmail.com

25 준용한다. 동법제 6 조 ( 임차권등기명령 ) 5 임차권등기명령의집행에따른임차권등기를마치면임차인은제 3 조제 1 항에따른대항 력과제 5 조제 2 항에따른우선변제권을취득한다. 다만, 임차인이임차권등기이전에이미 대항력또는우선변제권을취득한경우에는그대항력또는우선변제권이그대로유지되며, 임차권등기이후에는제 3 조제 1 항의대항요건을상실하더라도이미취득한대항력또는우 선변제권을상실하지아니한다. 6 임차권등기명령의집행에따른임차권등기를마친건물 ( 임대차의목적이건물의일부분 인경우에는그부분으로한정한다 ) 을그이후에임차한임차인은제 14 조에따른우선변제 를받을권리가없다. 동법제 5 조 ( 보증금의회수 ) 2 제 3 조제 1 항의대항요건을갖추고관할세무서장으로부터임대차계약서상의확정일자를 받은임차인은 민사집행법 에따른경매또는 국세징수법 에따른공매시임차건물 ( 임대인소유의대지를포함한다 ) 의환가대금에서후순위권리자나그밖의채권자보다우선 하여보증금을변제받을권리가있다. 그때문에토지에임대차등기를한임차인에대해서는우선변제권을인정하는어떠 한입법도존재하지않아우선변제권을인정하기는어렵다고판단된다. 다음은 상가건물임대차보호법이적용되지않는임대차계약의임차인이민법상임 대차등기를했을때우선변제권이없다 는하급심판결인데 < 의정부지방법원고양지 (02) , lawtis@gmail.com

26 원 선고 2006 가합 6454 배당이의판결 ( 항소심에도그대로확정됨 )>, 위판결재판부는, ' 민법 621 조의임대차등기에우선변제권이있다 ' 는전제하에배 당법원이결정한배당을잘못된것이라고판단하여배당처분을취소하는판단을하 였다. 이논리는토지임대차계약에도그대로적용될수있을것이다. 1. 사안의개요 가. 원고는 피고와사이에고양시일산동구 00 동 마을 0 단지제 102 동상가건물 ( 이하 이사건건물 이라한다 ) 중지하 1 층전부와지상 1 내지 3 층의일부에 관하여임대차보증금 7,203,449,000 원, 월차임 9,500 만원, 존속기간 까지로 정하여임대차계약을체결하고, 같은날피고앞으로임차권등기 ( 이하 이사건임차권등기 라고한다 ) 를경료하여주었다. 나. 그후위임대차계약의보증금은 지하 1 층및지상 1, 2 층부분 7,632,294,000 원, 3 층부분 3 억 4,450 만원으로, 월차임은 억 500 만원으 로각증액되었고, 그에따라이사건임차권등기의경정등기가이루어졌다. 다. 한편, 주식회사 00 은행과주식회사한국 ** 은행은 이사건건물에관하여 각각채권최고액 65 억원과 195 억원의근저당권설정등기를경료하였는데, 2005 년경이 법원 2005 타경 13444, 18197( 중복 ) 호로부동산임의경매를신청하여 피고가 위건물을 352 억원에낙찰받았다. 라. 이어실시된배당기일에서피고는배당요구를하지않았음에도 1 순위로지하 1 층및 지상 1, 2 층부분임대차보증금상당액인 7,632,294,000 원을배당받았고, 원고는다른채 권자들에게배당하고남은 1,263,579,347 원을배당받았다. 2. 본안에대한판단 (02) , lawtis@gmail.com

27 가. 주장 (1) 원고는이사건임차권등기가주식회사 00 은행과주식회사한국 ** 은행의근저당권 설정등기전에경료된것이어서부동산임의경매후에도낙찰자와사이에임대차관계가존속 하고, 민법상등기된임차권의보증금반환채권에는우선변제적효력이없음에도불구하고 배당요구조차하지아니한피고의임대차보증금반환채권에낙찰대금을우선배당한것은부 당하다고주장한다. (2) 이에대하여피고는, 상가건물임대차보호법제 7 조제 1 항이피고와같이민법상등 기된임대차의보증금반환채권에대하여도우선변제적효력을인정하고있고, 피고가이사 건건물을낙찰받아피고의위임차권이혼동으로소멸할수밖에없으므로, 피고는 첫경 매개시결정등기전에등기된우선변제권자 로서배당요구를하지않아도당연히배당에참 가할수있는채권자에해당한다고주장한다. 나. 판단 피고주장의임대차보증금반환채권에우선변제적효력이있는지여부에관하여보건 대, 민법제 621 조에는등기된임차권에관하여대항력만규정하고있을뿐우선변제적효 력에대하여는아무런언급이없고, 상가건물임대차보호법제 2 조제 1 항, 같은법시행령제 2 조제 1 항제 2 호에의하면, 수도권정비계획법에의한수도권중과밀억제권역인고양시에 서는보증금 1 억 9,000 만원이하의상가건물임대차에대하여만위법을적용하도록규정 하고있으므로임대차보증금이 7,976,794,000 원 (7,632,294,000 원 +3 억 4,450 만원 ) 인이 사건임대차에는상가건물임대차보호법이적용될여지가없으며, 달리민법상등기된임대 차의보증금반환채권에우선변제적효력을인정하는법규정을발견할수없다. 따라서, 설사피고가원고에대하여임대차보증금반환채권을가지고있다하더라도우선 (02) , lawtis@gmail.com

28 변제적효력이인정되지아니하여 첫경매개시결정등기전에등기된우선변제권자 로서배 당요구하지않아도당연히배당에참가할수있는채권자에해당하지아니하므로피고의주 장은나아가살펴볼필요없이이유없다할것이니, 피고에대한배당액 7,632,294,000 원 을삭제하고, 원고에대한배당액을그만큼증액하는것으로배당표를경정함이상당하다. 대법원 선고 2004 다 판결 배당이의 [1] 전세권은전세금을지급하고타인의부동산을점유하여그부동산의용도에좇아사용 수익하며그부동산전부에대하여후순위권리자기타채권자보다전세금의우선변제를받 을권리를내용으로하는물권이지만, 임대차는당사자일방이상대방에게목적물을사용 수익하게할것을약정하고상대방이이에대하여차임을지급할것을약정함으로써그효 력이발생하는채권계약으로서, 주택임차인이주택임대차보호법제 3 조제 1 항의대항요건을 갖추거나민법제 621 조의규정에의한주택임대차등기를마치더라도채권계약이라는기본 적인성질에변함이없다. [2] 주택임차인이그지위를강화하고자별도로전세권설정등기를마치더라도주택임대차 보호법상주택임차인으로서의우선변제를받을수있는권리와전세권자로서우선변제를받 을수있는권리는근거규정및성립요건을달리하는별개의것이라는점, 주택임대차보호 법제 3 조의 3 제 1 항에서규정한임차권등기명령에의한임차권등기와동법제 3 조의 4 제 2 항 에서규정한주택임대차등기는공통적으로주택임대차보호법상의대항요건인 주민등록일 자, 점유개시일자 및 확정일자 를등기사항으로기재하여이를공시하지만전세권설정등 기에는이러한대항요건을공시하는기능이없는점, 주택임대차보호법제 3 조의 4 제 1 항에 서임차권등기명령에의한임차권등기의효력에관한동법제 3 조의 3 제 5 항의규정은민법 제 621 조에의한주택임대차등기의효력에관하여이를준용한다고규정하고있을뿐주택 임대차보호법제 3 조의 3 제 5 항의규정을전세권설정등기의효력에관하여준용할법적근거 (02) , lawtis@gmail.com

29 가없는점등을종합하면, 주택임차인이그지위를강화하고자별도로전세권설정등기를 마쳤더라도주택임차인이주택임대차보호법제 3 조제 1 항의대항요건을상실하면이미취득 한주택임대차보호법상의대항력및우선변제권을상실한다. 2. 민법 622 조 제 622 조 ( 건물등기있는차지권의대항력 ) 1 건물의소유를목적으로한토지임대차는이를등기하지아니한경우에도임차인이그 지상건물을등기한때에는제삼자에대하여임대차의효력이생긴다. 2 건물이임대차기간만료전에멸실또는후폐한때에는전항의효력을잃는다. 가. 의의 민법 622 조는토지임대차에관해서그임차권을굳이등기하지않더라도임차 인소유의지상건물을등기하면제 3 자에게도대항할수있는, 다시말하면임대차 기간에서정한잔여임대차기간등을주장할수있는권리를임차인에게인정하고 있다. 그때문에토지취득자의이해관계에큰영향을미치게된다. 더구나, 토지가 경매에부쳐진경우에토지소유자와건물소유자의통모에따라사후에임대차관계 를조작할수있는가능성도충분하다. 이때문에건물, 특히등기된건물이있는 토지를낙찰받음에있어서는민법 622 조의부담여부에대해사전조사가반드시 필요할수있다. (02) , lawtis@gmail.com

30 나. 적용요건 먼저, 대지임차권이유효하게존속하여야한다. 대지소유자와임차인간의임대차 계약이종료되거나해지되면그이후에는승계할대항력의문제가생길수없다. 두번째는, 건물의소유를목적으로하는토지임대차이어야한다. 따라서, 건물소유 가아닌다른목적으로임대차했다가건물을건축하고등기하더라도이법조항을 적용받지못한다. 대법원 선고 94 다 5458 판결은, " 갑이대지와건물의소유자였던을로 부터이를임차하였는데그후갑이그건물을강제경매절차에서경락받아그대지 에관한위임차권은등기하지아니한채그건물에관하여갑명의의소유권이전 등기를경료하였다면, 갑과을사이에체결된대지에관한임대차계약은건물의소 유를목적으로한토지임대차계약이아님이명백하므로, 그대지에관한갑의임차 권은민법제 622 조에따른대항력을갖추지못하였다고할것이다 " 라는취지로판 시하였다. 세번째는, 대지임차인이그지상건물을등기하여야한다. 이와관련해서대법원 선고 86 다카 1119 판결은, " 민법제 622 조제 1 항의규정은그차지상에임차인이소유하는건물의등기라고볼만한등기가있으 면임차인은그차지권을가지고제 3 자에게대항할수있다는것으로서건물등기의 (02) , lawtis@gmail.com

31 지번이반드시토지등기의지번과일치할것을요구하고있다고는해석되지아니하 므로설사그표시가다르다하더라도그지상건물이등기부상의건물표시와사회 통념상동일성이있고그것이임차한토지위에건립되어있어서쉽게경정등기를 할수있는경우라면경정등기전이라하더라도동조소정의대항력을갖추었다고 보아야한다 " 고판단한바있다. 다. 대항력의내용 토지임차권이대항력을취득하게되면그구체적인내용은민법 621 조와같다. 대법원 선고 95 다 판결 대지인도등 민법제 622 조제 1 항은건물의소유를목적으로한토지임대차는이를등기하지아니한경 우에도임차인이그지상건물을등기한때에는토지에관하여권리를취득한제 3 자에대하 여임대차의효력을주장할수있음을규정한것에불과할뿐, 임차인으로부터건물의소유 권과함께건물의소유를목적으로한토지의임차권을취득한사람이토지의임대인에대 한관계에서임차권의양도에관한그의동의가없어도임차권의취득을대항할수있다는 것까지규정한것은아니다. 대법원 선고 92 다 판결 건물철거 가. 건물의소유를목적으로하여토지를임차한사람이그토지위에소유하는건물에저 당권을설정한때에는민법제 358 조본문에따라서저당권의효력이건물뿐만아니라건물 (02) , lawtis@gmail.com

32 의소유를목적으로한토지의임차권에도미친다고보아야할것이므로, 건물에대한저당 권이실행되어경락인이건물의소유권을취득한때에는특별한다른사정이없는한건물 의소유를목적으로한토지의임차권도건물의소유권과함께경락인에게이전된다. 나. 위 가 항의경우에도민법제 629 조가적용되기때문에토지의임대인에대한관계에 서는그의동의가없는한경락인은그임차권의취득을대항할수없다고할것인바, 민법 제 622 조제 1 항은건물의소유를목적으로한토지임대차는이를등기하지아니한경우에도 임차인이그지상건물을등기한때에는토지에관하여권리를취득한제 3 자에대하여임대 차의효력을주장할수있음을규정한취지임에불과할뿐, 건물의소유권과함께건물의 소유를목적으로한토지의임차권을취득한사람이토지의임대인에대한관계에서그의 동의가없이도임차권의취득을대항할수있는것까지규정한것이라고는볼수없다. 한편주의할점은, 민법제 622 조는건물을소유하는토지임차인의보호를위하 여건물의등기로써토지임대차등기에갈음하는효력을부여하는것일뿐이므로 임차인이그지상건물을등기하기전에제 3 자가그토지에관하여물권취득의등기 를한때에는임차인이그지상건물을등기하더라도그제 3 자에대하여임대차의 효력이생기지않는다는것이다 ( 대법원 선고 2000 다 65802,65819 판 결 ). 결국효력이라는면에서는임대차보호법상의대항력과마찬가지라고할수있 다. 따라서, 지상건물에대한등기이전에토지에대해가처분등기가되거나저당권 등이설정되고이를통해토지소유권이변경되면건물주는변경된토지소유자에 대해대항력을주장할수없다. (02) , lawtis@gmail.com

33 대법원 선고 2000 다 65802,65819 판결 건물등철거 매매대금 [1] 민법제 622 조제 1 항은 ' 건물의소유를목적으로하는토지임대차는이를등기하지아 니한경우에도임차인이그지상건물을등기한때에는제 3 자에대하여임대차의효력이생 긴다.' 고규정하고있는바, 이는건물을소유하는토지임차인의보호를위하여건물의등기 로써토지임대차등기에갈음하는효력을부여하는것일뿐이므로임차인이그지상건물을 등기하기전에제 3 자가그토지에관하여물권취득의등기를한때에는임차인이그지상 건물을등기하더라도그제 3 자에대하여임대차의효력이생기지아니한다. [2] 부동산에관하여처분금지가처분의등기가마쳐진후에가처분권자가본안소송에서승 소판결을받아확정되면그피보전권리의범위내에서그가처분에저촉되는처분행위의효 력을부정할수있고, 이때그처분행위가가처분에저촉되는것인지의여부는그처분행 위에따른등기와가처분등기의선후에의하여정해진다. 수원지방법원 선고 2007 가합 판결건물철거및토지인도 --- 피고는, 이사건토지의원래소유자인정 ** 과피고사이에이사건건물의소유를목 적으로하는위토지의임대차계약이이루어졌고, 피고가 위건물에관한소 유권보존등기를마쳤으므로민법제 622 조제 1 항에의하여위임대차는원고에대하여효력 이있다고항변한다. 살피건대, 민법제 622 조제 1 항은건물을소유하는토지임차인의보호를위하여건물의등 기로써토지임대차등기에갈음하는효력을부여하는것일뿐이므로임차인이그지상건물 을등기하기전에제 3 자가그토지에관하여물권취득의등기를한때에는임차인이그지 상건물을등기하더라도그제 3 자에대하여임대차의효력이생기지아니하고 ( 대법원 선고 2000 다 판결참조 ), --- 에의하면, 피고의이사건건물에관한 (02) , lawtis@gmail.com

34 소유권보존등기전인 및 각이사건토지에관한근저당권설정 등기가마쳐졌으며, 자근저당권에기하여신청된위임의경매를통해원고가 이사건토지의소유권을취득한사실을인정할수있는바, 위법리및인정사실에비추어 보면, 피고가 토지임차인으로서이사건건물의소유권보존등기를하였더라 도원고에대하여그토지임대차의효력이생기지아니한다고할것이어서, 위항변은나 머지점에관하여살필필요없이이유없다.-- 울산지방법원 선고 2007 가단 건물철거등 -- 피고서 ** 는 경이사건토지의전소유자인서 ** 에게 50,000,000 원을빌려주었 다가받지못해이사건토지에관하여위 50,000,000 원을임대차보증금으로하는임대차 계약을체결한후이사건건물을신축해소유권보존등기를마쳤고, 위소유권보존등기로 인해민법제 622 조에따라이사건토지임차권에기한대항력을취득하여그후이사건 토지의소유권을취득한원고에게대항할수있으므로원고의위각청구에응할수없다고 주장한다. 그러므로먼저피고서 ** 가위서 ** 와이사건이사건토지에관하여건물소유를목적으 로하는임대차계약을체결하였는지여부에관하여보건대, --- 이를인정하기에부족하며, 달리이를인정할증거가없다. 그뿐만아니라설령위주장과같은임대차계약이있었고이사건건물에관한소유권보존 등기를마침으로써피고서 ** 가이사건토지의임대차에기한대항력을취득하였다하더라 도, 원고는위소유권보존등기가마쳐지기전인 설정된서 ** 의근저당권의실 행으로개시된부동산임의경매절차에서이사건토지를낙찰받았음은앞서보았으므로, 위 (02) ,

35 낙찰로인하여선순위인위근저당권이소멸함으로인해그보다후순위인위임차권도대항 력을상실한다할것이고, 따라서, 피고서 ** 는위임의경매절차에서소유권을취득한원고 에게위임차권에기하여대항할수도없어피고서 ** 의위주장은어느모로보나이유없 다 민법 623 조 제 623 조 ( 임대인의의무 ) 임대인은목적물을임차인에게인도하고계약존속중그사용, 수익에필요한상태를유지 하게할의무를부담한다. 차임을수수하게되는유상계약인임대차계약의특성상임대인은임차인으로하 여금적절한사용수익을위한적극적인의무를부담하게된다. 이는무상계약인사 용대차의경우, 貸主 ( 대주 ) 가借主 ( 차주 ) 에대해사용수익을용인해야할소극적의 무를부담하는것에그치는것과차이가있다. 이와같은임대인의의무는, 1 임차인에대한목적물인도의무, 2 제 3 자로부터 의방해배제의무, 3 파손등에대한수선의무, 4 임대차목적물하자에대한손해 배상책임등담보책임, 5 사용수익차원에서임차인이투입한비용에대한비용상 환의무등여러가지부수적인의무를파생하게된다. 다만, 건물을제공하지않는토지임대차의특성상건물임대차에비하면임대인의 의무는단조로운편이어서, 분쟁가능성이적다. (02) , lawtis@gmail.com

36 4. 민법 624 조, 625 조 제 624 조 ( 임대인의보존행위, 인용의무 ) 임대인이임대물의보존에필요한행위를하는때에는임차인은이를거절하지못한다. 제 625 조 ( 임차인의의사에반하는보존행위와해지권 ) 임대인이임차인의의사에반하여보존행위를하는경우에임차인이이로인하여임차의목 적을달성할수없는때에는계약을해지할수있다. 5. 민법 626 조 제 626 조 ( 임차인의상환청구권 ) 1 임차인이임차물의보존에관한필요비를지출한때에는임대인에대하여그상환을청 구할수있다. 2 임차인이유익비를지출한경우에는임대인은임대차종료시에그가액의증가가현존한 때에한하여임차인의지출한금액이나그증가액을상환하여야한다. 이경우에법원은임 대인의청구에의하여상당한상환기간을허여할수있다. 가. 의의 임차인의필요비, 유익비상환청구권을규정한조항인바, 앞서본바와같이민 법 623 조임대인의의무라는차원에서접근하면임대인은임차인이지출한필요비, (02) , lawtis@gmail.com

37 유익비의상환의무를부담하게되는데, 위조항은임차인의권리차원에서규정되고 있다. 결국, 임차인의권리라는차원에서접근하게되면이와같은비용상환청구권 은본질적으로부당이득반환청구권이고, 따라서위조항은부당이득의특칙인셈이 다. 나. 요건 대법원 선고 80 다 1851,1852 판결 건물명도등 민법제 626 조소정의유익비라함은임차인이임차물의객관적가치를증가시키기위하여 투입한비용이고필요비라함은임차인이임차물의보존을위하여지출한비용을말한다. 필요비, 유익비지출에굳이임대인의승낙이나동의는필요치않지만, 유익비는 필요비와달리임차인의지출로인한가액의증가가필요하다는점에서차이가있 다. 실무적으로는, 상대적으로적은액수로보존비용성격으로서의필요비보다는, 유익비가되는지여부가논란이많다. 관련판결은다음과같다. 대법원 선고 94 다 20389,20396 판결 손해배상 ( 기 ), 건물명도 ( 반소 ) 민법제 626 조제 2 항에서임대인의상환의무를규정하고있는유익비란임차인이임차물의 객관적가치를증가시키기위하여투입한비용을말하는것으므로, 임차인이임차건물부분 (02) , lawtis@gmail.com

38 에서간이음식점을경영하기위하여부착시킨시설물에불과한간판은건물부분의객관적 가치를증가시키기위한것이라고보기어려울뿐만아니라, 그로인한가액의증가가현존 하는것도아니어서그간판설치비를유익비라할수없다. 서울민사지법 선고 83 가합 7505( 본소 ),83 가합 7506( 반소 ) 제 7 부판결 : 항소 가옥명도청구사건 오랜기간동안음식점영업장소로사용되어온점포를임차하면서직접임대인에게시설비조 로금원을지급하였고임대인은그금원을가지고시설을개조하는데사용하였으며향후에 도특단의사정이없는한임대인이그스스로나또는타인에게임대하여같은장소에서같 은시설을이용하여동종의영업을계속할것으로보이는사정이라면임차인이임대인에게 지급한위금원은그수수명목이나형식여하에불구하고실질에있어서음식점영업장소로서 의가치를증진시키기위하여지출된유익비로보는것이상당하다. 다. 비용상환청구권의행사 필요비는지출즉시상환청구를할수있지만, 유익비는임대차종료후에청구가 능하다. 하지만, 임차인이임대인에게물건을반환한경우에는그반환한날로부터 6 개월 이내에만필요비, 유익비상환청구가가능하다. 6 개월은제척기간이다. 제 617 조 ( 손해배상, 비용상환청구의기간 ) 계약또는목적물의성질에위반한사용, 수익으로인하여생긴손해배상의청구와차주가 (02) , lawtis@gmail.com

39 지출한비용의상환청구는대주가물건의반환을받은날로부터 6 월내에하여야한다. 제 654 조 ( 준용규정 ) 제 610 조제 1 항, 제 615 조내지제 617 조의규정은임대차에이를준용한다. 필요비청구에는제한이없지만, 유익비는임차인의지출금액과현존하는증가된가액중임 대인선택에따라정해지는제한이있다. 대법원 선고 2001 다 판결 유익비등 유익비상환청구에관하여민법제 203 조제 2 항은점유자가점유물을개량하기위하여지출 한금액기타유익비에관하여는그가액의증가가현존한경우에한하여회복자의선택에 좇아그지출금액이나증가액의상환을청구할수있다고규정하고있고, 민법제 626 조제 2 항은임차인이유익비를지출한경우에는임대인은임대차종료시에그가액의증가가현 존한때에한하여임차인의지출한금액이나그증가액을상환하여야한다고규정하고있으 므로, 유익비의상환범위는점유자또는임차인이유익비로지출한비용과현존하는증가액 중회복자또는임대인이선택하는바에따라정하여진다고할것이고, 따라서유익비상환 의무자인회복자또는임대인의선택권을위하여그유익비는실제로지출한비용과현존하 는증가액을모두산정하여야할것이다. 비용상환청구는임대차계약상의청구라는점에서원칙적으로계약을체결한해당 임대인에대해서만청구가능하지만, 임대차계약이새로운매수인에게승계되었다고 볼수있을경우에는새로운매수인에대해서도청구할수있다. (02) , lawtis@gmail.com

40 대법원 선고 95 다 판결 점유물반환등 점포의최초임차인이임대인측의묵시적동의하에유리출입문, 새시등영업에필요한시 설을부속시킨후, 그점포의소유권이임차보증금반환채무와함께현임대인에게이전되 고점포의임차권도임대인과의사이에시설비지급여부또는임차인의원상회복의무에 관한아무런논의없이현임차인에게전전승계되어왔다면, 그시설대금이이미임차인측 에지급되었다거나임차인의지위가승계될당시유리출입문등의시설은양도대상에서특 히제외하기로약정하였다는등의특별한사정이인정되지않는한, 종전임차인의지위를 승계한현임차인으로서는임차기간의만료로임대차가종료됨에있어임대인에대하여부 속물매수청구권을행사할수있다. 대법원 선고 88 다카 32425,32432( 반소 ) 판결 매매잔대금 원고가이사건부동산을피고에게매도하면서박기석이점유사용중인부분을피고에게명 도하여주기로약정하였음에도불구하고원고가위명도의무를이행하지아니하여부득이 피고가위점유부분을명도받기위하여박기석을상대로명도청구소송을제기한결과박기 석의유익비상환청구권이인정되어피고가위유익비 8,670,906 원을부담하면서위점유부 분에대한명도집행을단행하여그집행비용으로금 428,520 원이소요됨으로써도합금 9,099,426 원의손해를입었음을이유로원고에게그지급을구하는피고의반소청구에대 하여원심은피고의유익비및집행비용에관한위의주장사실을인정하면서원고와피고 사이의이사건부동산에관한매매계약의잔대금중금 630 만원은피고가소유권을이전 받은후박기석의점유부분을명도받음과동시에원고에게이를지급하기로하는약정이이 루어졌으므로피고의박기석을상대로한명도청구소송에서유익비상환의무가인정되었다 하더라도이는위점유부분의소유자가된피고자신이부담하여야할성질의것이고이를 (02) , lawtis@gmail.com

41 원고가부담하기로하였다는등의특별한사정이없는한원고에게그상환을청구할수없 는것이며, 피고가위점유부분의명도집행을위하여집행비용이소요되었다하더라도이는 집행채권자인피고가집행채무자인박기석으로부터상환받을성질의것이고특별한사정이 없는한원고에게그상환을청구할수는없다고판시하여피고의주장을배척하였다. 그러나이사건부동산에관한유익비의경우, 원고와피고사이의매매계약이전에박기석 이그임차부분을수리하여발생한것은을제 2 호증의 1 ( 판결 ) 에의하여명백하므로그로인 한가치증가는매매대금결정에반영되었다할것이고따라서특별한사정이없는한이는 매도인인원고가부담할성질의것이라할것이다. 만일원고가피고에대한그명도의무를 이행하기위하여스스로명도청구소송을제기하고그집행시에유익비를지급하였다고할때 그렇다고하여피고에게유익비의상환을구할수없는일이아닌가. 이러한이치를생각하 면위의결론은쉽게납득할수있을것이다. --- 이에원심판결중피고 ( 반소원고 ) 패소부분을파기하고, 이부분사건을원심법원에 환송하기로하여관여법관의일치된의견으로주문과같이판결한다. 라. 비용상환청구의효과 필요비나유익비모두임대차목적물과의견련성이있다는점에서임차인은유치 권행사가가능하다. 아울러, 동시이행항변권이나상계항변도일정한요건하에서가능하다. 즉, 즉시청 구가능한필요비는임대인의차임청구권과동시이행항변내지상계항변이가능하 고, 임대차종료후청구가능한유익비청구권은임대차계약도중에는항변이곤란 하지만임대차종료후에는가능할수있다. 비용상환청구권문제가대부분임대차 (02) , lawtis@gmail.com

42 계약종료후에발생한다는점에서시기적인제한은별다른의미가없다. 마. 비용상환청구권의포기 임대차실무상으로는비용상환청구권이사전에포기되는경우가적지않은데, 임 대차계약서상에 임차인의원상회복 ( 복구 ) 의무 라는문구를통해이루어지고있다. 이문구그대로해석하면임대차목적물을임차하기이전의상태로복구토록하는 것이지만, 그외에도법적으로는 필요비, 유익비에대한포기 의의미로해석될수 있다. 표준화된임대차계약서서식에도거의빠지지않고이문구가기재되어있다보니 ( 강행규정인부속물매수청구권과달리필요비, 유익비청구는강행규정이아니다 ), 필 요비, 유익비의청구권은실무상사실상형해화되고있다. 대법원 선고 81 다 187 판결 토지인도등 토지임대차계약을체결함에있어서임차인이토지위에정구장시설및그부대시설인가건 물등을임차인의비용으로설치, 건축하여정구장을운영하되임대차가종료되었을때에는 주위시설물및가건물을임대인에게증여하기로약정한사실이인정된다면이는임차인이 유익비상환청구를할수없다는취지를약정한것으로볼것이다. 대법원 선고 94 다 20389,20396 판결 손해배상 ( 기 ), 건물명도 ( 반소 ) 임대차계약체결시임차인이임대인의승인하에임차목적물인건물부분을개축또는변조 (02) , lawtis@gmail.com

43 할수있으나임차목적물을임대인에게명도할때에는임차인이일체비용을부담하여원상 복구를하기로약정하였다면, 이는임차인이임차목적물에지출한각종유익비의상환청구 권을미리포기하기로한취지의특약이라고봄이상당하다. 수원지법 선고 99 가단 6483( 본소 ),99 가단 66454( 반소 ) 판결 : 확정 임대차 보증금반환 판결요지 임대차계약서상 시설투자비를인정한다. 라는특약을제반사정에비추어임대인이계약종 료시시설비를임차인에게반환하기로하는취지의약정이아니라임차인이새로운임차인 으로부터시설투자비를회수해가는것을임대인이허용해준다는취지라고본사례 주문 1. 원고 ( 반소피고 ) 의본소청구를기각한다. 2. 원고 ( 반소피고 ) 는피고 ( 반소원고 ) 에게별지목록기재건물의 2 층건평 35 평 6 홉 3 작중 별지도면표시 10, 11, 12, 13, 14,15, 16, 20, 19, 18, 7, 8, 9, 21, 10 의각점을순차연 결한선내가부분 70.85m2 와 16, 17, 19, 20, 16 의각점을순차연결한선내나부분 5.29m2 를명도하라. 3. 소송비용은본소, 반소를통하여원고 ( 반소피고 ) 의부담으로한다. 4. 제 2 항은가집행할수있다. 이유 원고의본소청구와피고의반소청구를함께살펴본다. 1. 갑제 1 호증, 제 2 호증의 1, 2, 을제 1, 2, 4 호증, 제 3 호증의 1, 2 의각기재와당원의현장 (02) , lawtis@gmail.com

44 검증및감정인연정웅의측량감정의각결과에변론의전취지를종합하면, 다음과같은사 실을인정할수있다. 가. 별지목록기재건물 ( 이하이사건건물이라고한다 ) 은 피고명의로소유권 이전등기가경료된피고소유의건물이다. 나. 피고는 원고에게이사건건물의 2 층중별지도면표시가, 나부분점포 ( 이 하이사건점포라고한다 ) 를임대차보증금 15,000,000 원, 임료월금 600,000 원, 임대차 기간 부터 24 개월로정하고임대하였다. 다. 위임대차계약서 ( 갑제 1 호증, 을제 1 호증 ) 에의하면, (1) 임차인은임대인의승인하에개 축또는변조할수있으나, 계약대상물을명도시에는임차인이일체의비용을부담하여원 상복구하여야한다는부동문자로된조항이있고, (2) 특약사항으로, 임대인허락없이권 리금을받을수없다, 보증금연체시보증금에서삭제하겠읍니다, 시설투자비는인정합 니다 라는특약이기재되어있다. 라. 원고는위점포에입주한후 피크닉 이라는상호로커피숍을운영하였는데, 위임대차 기간이만료될무렵피고에게위임대차보증금과원고가투자한시설비의반환을요구하였 고, 경부터위커피숍을운영하지아니하면서원고소유의각종집기등을위점포 에놓아둔상태로문을잠궈놓아피고가이를사용할수없었다. 2. 원고와피고의주장 가. 원고는, 이사건임대차계약은위기간만료로종료되었고, 원고가위점포에입주한이 후조명및전력공사, 점포바닥공사, 화장실공사, 인테리어비용등으로합계금 29,211,600 원을지출하였는데계약상피고가시설비를책임지기로하였으므로, 피고는원 고에게위시설비와임대차보증금 15,000,000 원을합한금 44,211,600 원을지급할의무가 있다고주장하면서, 본소청구로서위금원의지급을구한다. 나. 이에대하여피고는, (1) 원고는이사건임대차계약체결이후임료를한번도지급하지 아니하였으므로, 까지의미지급임료를위임대차보증금에충당하면피고가원 (02) , lawtis@gmail.com

45 고에게반환하여야할보증금은전혀없고, (2) 원고가구하는시설비는앞서본바와같이 이사건임대차계약체결시계약대상물반환시에는원상복구하도록정하였으므로유익비반 환청구는그이유가없고, 계약서상의시설투자비인정부분은원고가이사건점포에서나 가고그후위점포에입주할임차인에게서시설투자비를회수할수있다는취지이지임대인 이임차인에게직접시설투자비를반환하겠다는취지는아니라고주장하면서, 반소로서, 원 고에대하여이사건점포의명도를구한다. 3. 판단 가. 앞서인정한사실을종합하면, 이사건임대차계약은 기간만료로인하여 종료되었다고할것이다. 나. 원고가시설비로지출하였다는금 29,211,600 원을피고가지급할의무가있는지여부 에관하여살피건대, (1) 위금원을피고가지급하겠다고하였다는점에부합하는듯한갑 제 2 호증의 1, 2 의각기재는믿기어렵고, 이사건계약서상의시설투자비인정부분은, 단 순히시설투자비를인정한다고만되어있을뿐임대인이지급하여야한다고규정되어있지 는아니한점, 이사건점포명도시임차인에게원상회복의무를부담시키는조항이있는 점, 임대인의허락없이권리금을받을수없다는특약다음에보증금연체시보증금에서삭 제하겠다는문구와시설투자비인정문구가본계약체결이후에추가로기재된점, 위시설 비라는것이임대차보증금보다훨씬많을뿐아니라주로원고가커피숍영업을하는데필 요한시설일뿐건물의객관적가치를증대시키는것으로보이지아니하는점, 기타이사 건임대차계약의체결경위등앞서인정한여러사정에비추어보면, 피고가계약종료시시 설비를원고에게반환하기로하는취지의약정이라기보다는추후이사건점포를임차할임 차인으로부터피고가위시설비만큼은회수가는것을허용해준다는취지정도의약정이라 고볼수밖에없으며, (2) 위시설비는원고가이사건점포에서커피숍영업을하기위하 여지출한비용일뿐이사건건물에대한객관적인가치를증대시키기위하여투입된유익 비라고볼수없을뿐아니라, 이사건임대차계약당시계약대상물명도시에는임차인이 (02) , lawtis@gmail.com

46 일체의비용을들여원상복구하기로약정한점은앞서본바와같고, 위약정은임차목적물 에지출한유익비상환청구권을미리포기하기로하는취지의약정이라고할것이므로, 원 고가지출한위시설비를피고가반환할의무가있다고볼수없다. 다. 한편, 원고가이사건임대차계약이후임료를지급하였다고인정할증거가없다. 4. 결론 그렇다면, 원고의이사건임대차보증금 15,000,000 원은 부터 까지 의미지급임료금 15,000,000 원 (600,000 원 x 25 개월 ) 에모두충당되었다고할것이고, 피고가원고에게원고가지출한위시설비를반환할의무가있다고할수도없으므로, 원고 의이사건본소청구는모두이유없어이를기각하고, 피고는원고에게이사건점포를명 도할의무가있다고할것이므로, 피고의이사건반소청구는이유있어이를인용하기로하 여주문과같이판결한다. 대법원 선고 98 다 판결 토지인도청구등 원심은, 이사건임대차계약당시피고는민법제 203 조또는제 626 조의규정에의한비용 등의상환을원고에게청구하지못하고, 임대차기간이만료되거나계약이해지될때에는임 차재산을원상복구하여반환하기로약정한사실을인정하고, 이는임차인인피고가필요비 및유익비의상환청구권을미리포기하기로한취지의약정으로보아야한다고하여, 피고 가금 118,196,640 원을투입하여임야이던이사건토지를대지로조성함으로인한유익비 상환청구권의존재및이를기초로한토지인도청구에대한항변을배척하고있다. 그러나임대차계약서는처분문서로서특별한사정이없는한그문언에따라의사표시의내 용을해석하여야한다고하더라도, 그계약체결의경위와목적, 임대차기간, 임대보증금및 임료의액수등의여러사정에비추어볼때당사자의의사가계약서문언과는달리명시 적 묵시적으로일정한범위내의비용에대하여만유익비상환청구권을포기하기로약정한 (02) , lawtis@gmail.com

47 취지라고해석하는것이합리적이라고인정되는경우에는당사자의의사에따라그약정의 적용범위를제한할수있다고할것이다. 원심이확정한사실과기록에의하면, 피고는현상이임야인원고소유의이사건토지 1,045 m2를형질변경하여대지로조성한후그지상에건물을건축하여대중음식점을운영 할목적으로, 원고로부터임대차기간은 부터 1 년, 임차보증금은없이 1 년간의 임료는임야상태를기준으로금 9,400,000 원으로정하여임차한사실, 피고는계약체결 과동시에원고로부터건축을위한토지사용승낙을얻어 건축허가를받은 다음 경까지상당한비용을들여 ( 원심은그비용으로금 118,196,640 원이투 입된사실을인정하고있다.) 이사건토지를대지로조성한후대지로등록전환하는한편, 현존시가가금 190,372,000 원에이르는 m2규모의단층음식점및점포용건물을 경에완공한사실, 피고는 경에야위건물에서음식점영업을시작하여 약 4 개월후에약정한임대차기간이만료하자, 임대차기간은다시 1 년으로 하고그기간의임료는대지상태를기준으로금 19,500,000 원으로증액하여임대차계약을 갱신하고음식점영업을계속하여왔는데, 원고는그기간만료일무렵인 토지 인도등을구하는이사건소를제기한사실, 한편임대차계약서에의하면, 임차인은선량 한관리자로서임차재산의보존책임과사용 수익에필요한모든부담을지며그부담비용 및민법제 203 조또는제 626 조의규정에의한비용등의상환을청구하지못하고 ( 제 4 조 제 1 항 ), 임차재산에대하여시설투자를할때에는현존하는부속물또는시설투자가치에 대하여매수청구를할수없으며 ( 제 4 조제 3 항 ), 임대차기간이만료되거나해지될때에는임 차재산을원상복구하여반환하여야하고 ( 제 7 조제 1 항 ), 원상복구의이행을위하여임대인 을보험금수령인으로하는원상복구이행보험증권을제출하여야한다고되어있고 ( 제 7 조 제 2 항 ), 위제 7 조제 2 항은위갱신계약시에임차인은원상복구이행을위하여이행보증금 5,000,000 원을납부하여야하며임대인을보험금수령인으로한이행보증보험증권으로대 (02) , lawtis@gmail.com

48 체할수있다고수정되었으나 ( 제 7 조제 3 항 ), 원고는피고로부터위와같은이행보증보험증 권이나이행보증금을징구한바도없는사실등을인정할수있다. 그러므로만약위계약조항을문언그대로해석한다면, 피고로서는대지조성및건축에임 차기간의상당부분을소요하게되어음식점영업이가능한기간은수개월에지나지않음에 도불구하고, 음식점의규모나임료에대비하여거액에해당하는대지조성비의상환청구권 및건물매수청구권을모두포기한것이될뿐아니라 ( 물론건물매수청구권의포기약정은 법률에위반되어효력이없음은원심이인정한바와같다.), 심지어는토지에대한임야상 태로의원상복구의무까지부담하는것이되어불합리한해석이된다고하지않을수없다. 이와같은사정에다가이사건토지는피고가임차한상태그대로는임차목적에사용할수 없어대지로조성하여야만사용이가능한점, 임대차계약서에는위이행보증보험증권에관 한조항과같이원고가그이행을요구한바도없는조항까지포함되어있는점등을종합 하여보면, 이사건임대차계약서는원고가평소그소유의부동산을관리하면서사용하던 임대차계약서의양식을기초로하여작성된탓으로필요비및유익비의상환청구권은그비 용의용도를묻지아니하고이를전부포기하는것으로기재되었다고하더라도, 계약당사 자의의사는이사건토지를대지로조성한후이를임차목적에따라사용할수있는상태 에서새로이투입한비용만에한정하여피고가그상환청구권을포기한것이고, 대지조성비 는그상환청구권포기의대상으로삼지아니한취지로약정한것이라고해석하는것이합 리적이라고할것이다. 따라서피고는이사건대지조성비에대하여는그상환청구권을포기하였다고볼수없다고 할것임에도불구하고, 원심이그판시와같은이유에서이에관한피고의항변을배척하고 토지인도에관한원고의청구를그대로인용한것은처분문서에나타난의사표시의해석을 그르치고채증법칙을위반함으로써판결에영향을미쳤다고하지않을수없다. (02) , lawtis@gmail.com

49 바. 임대차원상회복에서의법적쟁점 거의대부분임대차계약서에서사용되는 임차인의원상회복의무 규정을통해 필요비, 유익비청구는대부분포기된것으로이해되지만, 원상회복의무 의여부 와복구범위에대해실무상많은다툼이있다. 임대인이임차인에대하여원상회복의무를요구하고의무를이행하지않을경우 의무에상당하는금전을청구하기위해서는, 임대차개시하기이전의상태는어떠하 였고, 임대차가종료된현재의상태는어떠한데, 종전의상태로원상회복하기위한 비용이얼마인지에관한모든입증을임대인이해야한다. 하지만임대차계약현실 은, 우선임대차개시이전의상태가무엇인지에관해서부터아무런자료가없는 경우가많다. 인테리어공사, 시설개보수공사를통해임차인이임대차목적물에변 형을가한후임대차목적물을사용하다가임대차목적물을명도할때는이미종전의 원상태는존재하지않게된다. 따라서, 최소한종전상태에관한자세한사진이라도 계약서상에첨부가되었어야하는데, 원상태에관한사진첨부가되지않은것은물 론이고, 계약서상에 원상 에관해아무런언급자체가없거나, 언급이있다고하더 라도대단히미흡한경우가태반이다. 원상태에관한구체적인재질이나비용등에 대해서언급이없는것은두말할필요가없을정도다. 사진몇장이첨부되어있거 나, 간단한원상태에대한설명이있다고하더라도, 구체적인원상회복비용을감정 하여, 금액으로판단받기위해서는부족하다. 따라서, 원상회복의무에관한분쟁을 줄이기위해서는종전상태에관한사진을가급적자세하게첨부하고사진에담긴 원상태의재질, 비용등에대해임대차개시당시부터합의를해두는것이바람직 하다. 그렇지않으면, 임대차계약체결당시부터원상회복을바로 금액 으로합의하 (02) ,

50 는것도하나의방법일수있다. 대법원 선고 80 다 320,321 판결 보증금등 임차인이임차건물을증 개축기타필요한시설을하되임대인에게그투입비용의변상이나 일체의권리주장을포기하기로특약하였다면이는임차인이임차건물을반환시에비용상환 청구등일체의권리를포기하는대신원상복구의무도부담하지아니한다는내용을포함하는 약정으로볼것이므로, 동임차계약서상에 임차인은임대인의승인하에가옥을개축또는 변조할수있으나차가를반환할기일전에임차인이일체의비용을부담하여원상복구키로 함 이라는인쇄된부동문구가그대로남아있다하여이에기하여임차인의원상복구의무를 인정할수없다 대법원 선고 80 다 589 판결 건물명도 가. " 임차인이임차건물을증 개축하였을시는임대인의승낙유무를불구하고그부분이 무조건임대인의소유로귀속된다 " 고하는약정은임차인이원상회복의무를면하는대신 투입비용의변상이나권리주장을포기하는내용이포함되었다고봄이상당하다할것이고 이러한약정의특별한사정이없는한유효하다. 나. 건물자체의수선내지증 개축부분은특별한사정이없는한건물자체의구성부분을이 루고독립된물건이라고보이지않으므로임차인의부속물매수청구권의대상이될수없 다. 다. 임차인이건물을임차하여상당한부분을증 개축하였다하여도특별한사정이없는한 그사실만으로는건물의소유권이임차인에게귀속된다고볼수없으므로이러한사정만으 로임대인으로부터건물을매수하여소유권보존등기를경료한자가그소유권에기하여명 (02) ,

51 도를구하는것이권리남용이된다고할수없다. 대법원 선고 94 다 44705,44712 판결 건물명도등 소유권보존등기말소 건물임차인이자신의비용을들여증축한부분을임대인소유로귀속시키기로하는약정은 임차인이원상회복의무를면하는대신투입비용의변상이나권리주장을포기하는내용이포 함된것으로서특별한사정이없는한유효하므로, 그약정이부속물매수청구권을포기하는 약정으로서강행규정에반하여무효라고할수없고또한그증축부분의원상회복이불가 능하다고해서유익비의상환을청구할수도없다. 대법원 선고 98 다 6497 판결 보증금반환 임대차계약서에 " 임차인은임대인의승인하에개축또는변조할수있으나계약대상물을 명도시에는임차인이일체비용을부담하여원상복구하여야함." 이라는내용이인쇄되어있 기는하나, 한편계약체결당시특약사항으로 " 보수및시설은임차인이해야하며앞으로 도임대인은해주지않는다. 임차인은설치한모든시설물에대하여임대인에게시설비를 요구하지않기로한다." 등의약정을한경우, 임차인은시설비용이나보수비용의상환청구 권을포기하는대신원상복구의무도부담하지않기로하는합의가있었다고보아, 임차인이 계약서의조항에의한원상복구의무를부담하지않는다고본사례. 대법원 선고 2002 다 판결 건물명도 임대차계약에서임대차계약이해제 ( 종료를포함 ) 된때에는임차인은자기의비용으로임차 한목적물을원상복구하여임대인에게명도하여야한다고정하여져있으나, 그임대차계약 (02) , lawtis@gmail.com

52 에서임차인은목적물관리및유지 보존에따른관리비와수리비, 조세공과금등일체의 유지비를부담하기로약정한사실에비추어임차인은시설비용이나보수비용의상환청구권 을포기하는대신원상복구의무도부담하지않기로합의를한것이라고본사례. 대법원 선고 2002 다 판결 임대차보증금 [1] 임대차계약이중도에해지되어종료하면임차인은목적물을원상으로회복하여반환하 여야하는것이고, 임대인의귀책사유로임대차계약이해지되었다고하더라도임차인은그 로인한손해배상을청구할수있음은별론으로하고원상회복의무를부담하지않는다고할 수는없다. [2] 임차인이자신의영업을위하여설치한시설에관한비용을임대인에게청구하지않기 로약정한사정만으로원상복구의무를부담하지아니하기로하는합의가있었다고볼수없 고, 임대차계약서상기재된임차인의원상복구의무에관한조항이단지부동문자로남아있 는무의미한내용에불과하다고볼수없다고한사례. 대법원 선고 90 다카 호 가. 전임차인이무도유흥음식점으로경영하던점포를임차인이소유자로부터임차하여내 부시설을개조단장하였다면임차인에게임대차종료로인하여목적물을원상회복하여반환 할의무가있다고하여도별도의약정이없는한그것은임차인이개조한범위내의것으로 서임차인이그가임차받았을때의상태로반환하면되는것이지그이전의사람이시설한 것까지원상회복할의무가있다고할수는없다. 나. 임차인에게임대차종료로인한원상회복의무가있는데도이를지체한경우이로인하 (02) ,

53 여임대인이입은손해는이행지체일로부터임대인이실제로자신의비용으로원상회복을 완료한날까지의임대료상당액이아니라임대인스스로원상회복을할수있었던기간까지 의임대료상당액이다 인천지법 선고 95 가합 판결 : 항소 보증금반환등 1. 기초사실 다음사실은당사자사이에다툼이없거나, 갑제 1 내지 4 호증, 갑제 11 호증의 1 내지 3, 을제 3, 4 호증의각 1, 2, 을제 5 호증의 1 내지 3, 을제 6 호증의각기재, 갑제 5 호증의 1, 2 의각영상, 이법원의인천남동구청장에대한사실조회결과에변론의전취지를종합하면 인정되고, 반증이없다. 가. 소외인은 경피고로부터인천남구도림동 370 의 1, 9, 10 대 150 평및그 지상목조스레트지붕공장및창고건물 2 동약 150 평 ( 원래지번은도림동 370 의 1 이었으 나, 도림동 370 의 1, 9, 10 으로분할되었다. 이하이사건토지및건물이라 한다 ) 을가구용품제조공장으로사용하기위하여임차하였는데, 당시위건물을수리하면서 위건물사이의공간에별지도면표시 8, 9, 12, 10, 22, 13, 11, 8 의각점을순차로연결 한선내가, 나, 자, 차부분 m2에철파이프천막지붕을, 같은도면표시 18, 19, 21, 9, 8, 20, 18 의각점을순차로연결한선내사, 아부분 m2에목조선라이트를설치 하여이사건건물을일부증축하였다. 나. 피고는불법건축으로문제가생기면위소외인이위증축부분을철거하고원상회복하는 조건으로이를승낙하였다. 다. 그후원고는 위소외인과동업계약을체결하고, 금 50,000,000 원을투 자하여위가구용품제조공장을함께운영하였는데, 위소외인은 위동업관계 에서탈퇴하자, 원고는위소외인의이사건토지및건물에관한임차권및기계설비등을 (02) , lawtis@gmail.com

54 양수하여위공장을계속경영하였다. 라. 피고는원고에게위소외인이위동업관계에서탈퇴하였으니, 이사건토지및건물에 관한임대차승계관계를명확하게하기위하여임대차계약을체결하자고요구하여, 원고와 피고는 이사건토지및건물에관하여보증금을금 18,000,000 원, 월임료를 금 1,500,000 원, 임차기간을 부터 까지로정하여임대차계약 ( 이하 이사건임대차계약이라한다 ) 을체결하였다. 마. 한편인천남동구청은 중순경부터도림동소로 2-8 호선도로개설공사를시행하 면서, 이사건토지중위공사의부지로편입되는이사건토지중일부를수용하고, 이 사건건물중별지도면표시 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 20, 18, 19, 1 의각점을순차로연결 한선내가, 나, 다, 라, 마, 바, 사, 아, 자, 차부분합계 m2 ( 위남동구청은위선내 부분의면적을 m2로평가하여보상하였다 ) 를철거하기로하면서그지상물의면적에 따라산정한보상금을지급하였는데, 위가, 나, 다, 라, 마, 바, 자, 차부분의철거보상금은 합계금 51,710,400 원 ( m2 m2당금 120,000 원, 위철거부분의면적은 m2이나, 위남동구청은이를 m2로평가하여보상하였다 ) 이었고, 위사, 아부분의철거보상금 은합계금 336,400 원 (23.2 m2 m2당 14,500 원, 위철거부분의면적은 m2이나, 위남 동구청은이를 23.2 m2로평가하여보상하였다 ) 이었다. 바. 위남동구청은처음에는임차인인원고와이사건건물에관한보상협의를시작하였으 나, 피고로부터그가이사건건물의소유자라는이의를받고 피고에게위소 외인이증축한부분을포함하여위철거건물보상금으로위금 52,046,800 원 ( 금 51,710,400 원 + 금 336,400 원 ) 을지급하였다. 사. 원고는이사건임대차계약의만료일인 피고에게이사건건물을명도하 였고, 그후인 피고로부터위보증금중금 7,000,000 원을반환받았다. 한편 피고는원고로부터 분까지의임료를지급받았음을자인하고있다. (02) , lawtis@gmail.com

55 2. 원고의주장에대한판단 위인정사실에의하면, 1 소외인이증축한위가, 나, 자, 차부분 m2철파이프천 막구조물및위사, 아부분 m2목조선라이트에대한권리는위소외인의임대차계 약상의지위를승계한원고에게속하였던것이므로, 위도로개설공사로인하여지급된보상 금중위증축부분면적에해당하는금원의수령권은원고에게있었던것이라할것인바, 피고가위증축부분에해당하는보상금까지수령한것은결국법률상원인없이이익을얻 고, 그로인하여원고에게동액상당의손해를입힌것이라할것이므로, 피고는원고에게 합계금 14,122,000 원 {( 금 51,710,400 원 m m2 )+( 금 336,400 원 )} 상당을 부당이득으로서반환할의무가있고, 2 또한피고는그가원고에게반환하지아니한이사 건계약의임차보증금 11,000,000 원중원고의연체임료를공제한금 3,500,000 원 { 금 11,000,000 원 -( 금 1,500,000 원 5 개월 )} 을반환할의무가있다할것이다. 원고는 피고에게액면금 3,000,000 원인가계수표 1 장을 및 2 월분임 료로지급하였으므로원고가월임료를연체한것은 월분부터이고, 피고가그이후 의연체임료를위보증금에서공제하지아니하기로약정하였다고주장하므로살피건대, 갑 제 10 호증의 1, 2 의각기재만으로는이를인정하기에부족하고, 달리위주장사실을인정할 만한증거가없으므로원고의위주장은이유없다. 원고는또한, 피고가 인천남동구청에게이사건토지중도림동 370 의 9 임 야 342 m2에관하여인천남동구청명의의소유권이전등기를경료하여주어소유권을상실 하였으므로원고에게위임료를요구할권리가없고, 원고로서도피고에게위임료를지급 할의무가없다고주장하므로살피건대, 갑제 6, 7 호증의각 1, 2, 갑제 8 호증의각기재에 변론의전취지를종합하면, 피고가 위도림동 370 의 9 임야 342 m2에관하여 인천남동구청명의의소유권이전등기를경료하여주고위남동구청으로부터이사건토지 및건물에관한보상금을수령한사실은인정되나, 피고가이사건토지의소유권을위남 동구청에게양도하였다고하여이사건임대차계약서상의임대인의지위를상실하는것은 (02) , lawtis@gmail.com

56 아니라할것이고, 달리피고가위임대차계약에따라원고의이사건토지및건물의사 용 수익에필요한상태를유지하지못하였다는점에관한주장 입증이없는한위인정사 실만으로는원고의피고에대한임료지급의무가소멸하였다고할수없으므로원고의위 주장은이유없다. 3. 피고의주장에대한판단 피고는, 피고와소외인이이사건토지및건물에관한임대차계약을체결할당시임차인 이이사건건물의구조를변경하였을경우임대차계약종료시이를원상회복하여주되서 로민사상의배상청구는하지않기로약정하였는바, 이사건건물중증축부분은독립된경 제적가치가없고, 위소외인의권리, 의무를승계한원고로서는오히려위증축부분을철 거해야할의무가있으므로위증축부분에관하여원고에게위보상금의수령권한이없다고 주장하므로살피건대, 이에부합하는증인정돈시의증언은믿기어렵고, 다만을제 8 호증 의기재, 증인소외인의증언및앞서본각증거에변론의전취지를종합하면, 위증축부 분은이사건건물에이어진천막및목조구조물인사실, 원고가승계하기전의임차인인 위소외인이원고에게위증축부분에관하여관할구청에서철거를요구할경우이를원상회 복하겠다고약속한사실등은각인정할수있으나, 앞서인정한사실관계에비추어보면 위와같은약정은불법증축에따른책임의소재및임대차계약종료시당사자사이의원상 회복의무의범위등의문제를명확히하기위한것일뿐, 이사건에서와같이공공사업으로 인하여지방자치단체가지상물에대한철거보상비를지급하는경우이에관한권리를포기 한다는취지의약정이라고볼수없으므로피고의위주장은이유없다. 4. 결론 그렇다면, 피고는원고에게금 17,622,000 원 ( 부당이득금 14,122,000 원 + 임차보증금 3,500,000 원 ) 및이에대하여원고가구하는이사건소장부본송달다음날임이기록상명 (02) , lawtis@gmail.com

57 백한 부터피고가그이행의무의존부나범위에관하여항쟁함이상당하다고인 정되는이판결선고일인 까지는민법소정의연 5 푼, 그다음날부터완제일까지 는소송촉진등에관한특례법소정의연 2 할 5 푼의각비율에의한지연손해금을지급할의 무가있다할것이므로, 원고의이사건청구는위인정범위내에서이유있어이를인용하 고, 나머지는이유없어이를기각한다. [ 별지생략 ] 6. 민법 627 조 제 627 조 ( 일부멸실등과감액청구, 해지권 ) 1 임차물의일부가임차인의과실없이멸실기타사유로인하여사용, 수익할수없는때 에는임차인은그부분의비율에의한차임의감액을청구할수있다. 2 전항의경우에그잔존부분으로임차의목적을달성할수없는때에는임차인은계약을 해지할수있다. 7. 민법 628 조 제 628 조 ( 차임증감청구권 ) 임대물에대한공과부담의증감기타경제사정의변동으로인하여약정한차임이상당하지 아니하게된때에는당사자는장래에대한차임의증감을청구할수있다. 제 652 조 ( 강행규정 ) 제 627 조, 제 628 조, 제 631 조, 제 635 조, 제 638 조, 제 640 조, 제 641 조, 제 643 조내지제 647 조의규정에위반하는약정으로임차인이나전차인에게불리한것은그효력이없다. (02) , lawtis@gmail.com

58 임대차계약체결후사정변경으로약정한차임이현실과괴리가있을경우재조 정할수있도록하는데취지가있다. 증감청구는임대인, 임차인모두가능하되, 청구한장래에대해서만조정가능하고, 기존차임에대해서는조정불가하다. 차임증감정구권의성격은형성권이고, 청구의 효력은증감청구의의사표시가상대방에게도달한때발생한다. 대법원 선고 2001 다 판결 임대료 [1] 한국공항공단이정부로부터무상사용허가를받은행정재산을구한국공항공단법 ( 법률제 6607 호로폐지 ) 제 17 조에서정한바에따라전대하는경우에미리그계획을 작성하여건설교통부장관에게제출하고승인을얻어야하는등일부공법적규율을받고있 다고하더라도, 한국공항공단이그행정재산의관리청으로부터국유재산관리사무의위임을 받거나국유재산관리의위탁을받지않은이상, 한국공항공단이무상사용허가를받은행정 재산에대하여하는전대행위는통상의사인간의임대차와다를바가없고, 그임대차계약 이임차인의사용승인신청과임대인의사용승인의형식으로이루어졌다고하여달리볼것 은아니다. [2] 한국공항공단이정부로부터무상사용허가를받은행정재산을전대하는법률관계에차 임증감청구권에관한민법제 628 조가적용되나그사용료약정이경제사정등의변경으로 인하여현저히부당하게된것은아니라고한사례. 대법원 선고 68 다 1343 판결 임대료 당사자사이에임대물에대한차임증감청구를할수있는내용을약정하였을경우에는본 조의규정은적용되지아니한다. (02) , lawtis@gmail.com

59 대법원 선고 96 다 판결 임대차청약무효확인등 원심판결이유에의하면원심은거시증거에의하여피고가원고의이사건건물앞에위치 한파출소건물을철거하여주는대신원고가이사건건물일부를파출소로임대하기로하 되원 피고는실질적으로피고에게이사건임차부분에대한영구적인무상사용을보장하 기위하여기간 20 년으로하되기간만료시 10 년간씩기간을연장하기로한임대차계약을 체결하면서임대차기간존속중에는임료로매년 1 원을받기로명시적으로약정한사실을 인정하였는바, 기록에의하여살펴보면원심의이러한사실인정은정당하고거기에소론과 같은사실오인의위법이있다고할수없다. 당사자사이에앞서와같은무상사용을보장하기위한임대차의약정이있었다면이는차임 불증액의특약이있었던것이라고할것인데, 차임불증액의특약이있더라도그약정후그 특약을그대로유지시키는것이신의칙에반한다고인정될정도의사정변경이있다고보여 지는경우에는형평의원칙상임대인에게차임증액청구를인정하여주어야할것이므로, 원심이차임불증액의합의가있어차임증액청구가불가능하다는취지로보이는판시를한 것은잘못이라고할것이나, 한편기록에의하여살펴보면그약정후위차임불증액의특 약을그대로유지시킴이신의칙에반한다고인정될정도의경제사정의변동이있었다고볼 아무런사정을찾아볼수없으므로, 원심이원고의차임증액청구를배척한것은결과적으 로정당하다고할것이어서, 원심판결에차임증액청구권에관한법리오해의위법이있다는 소론의주장도받아들이기어렵다. 서울고법 선고 99 나 판결 : 상고 임료증액 [1] 차임불증액의특약후그특약을그대로유지시키는것이신의칙에반한다고인정될정 (02) , lawtis@gmail.com

60 도의사정변경이있는경우에는형평의원칙상임대인에게차임증액청구를인정하여야할 것이다. [2] 토지임대인이차임에갈음하여토지임차인으로부터매점의운영권을인수받기로약정 한후최초계약일부터 19 년, 매점운영권인수일부터 9 년이지나부동산의차임이 2 배가 까이증가하고부동산의지가상승에따른공과부담이증가한반면, 매점의독점적지위가 상실되어매점의운영수입이 2 분의 1 이상감소함으로써결국매점의운영수입이부동산 차임의 2 분의 1 정도에불과하게된경우, 경제사정의변동으로인하여약정한차임이상당 하지않게되었다고보아임대인에게차임증액청구를인정한사례. 광주고법 선고 84 나 248 제 1 민사부판결 : 확정 임대료청구사건 임대인이임차인에게임대차종료후의불법점유에대하여임료상당의손해배상을청구함에 있어종전임료의 10 배에상당하는임료를청구하고있다하더라도, 위청구가민법제 628 조 에기한임대차계약상의임료증액청구가아니라임차인들의불법점유를이유로한손해액의 청구이므로위청구가민법제 628 조에비추어부당하다는임차인의주장은이유없다. 대법원 선고 74 다 1124 판결 임대료 민법제 628 조에의하여장래에대한차임의증액을청구하였을때에그청구가상당하다고 인정되면그효력은재판시를표준으로할것이아니고그청구시에곧발생한다고보는것 이상당하고그청구는재판외의청구라도무방하다. 대법원 선고 92 다 31163,31170 판결 계약금등, 손해배상등 ( 기 ) (02) , lawtis@gmail.com

61 임대차계약에있어서차임은당사자간에합의가있어야하고, 임대차기간중에당사자의일 방이차임을변경하고자할때에도상대방의동의를얻어서하여야하며, 그렇지아니한경 우에는민법제 628 조에의하여차임의증감을청구하여야할것이고, 만일임대차계약체 결시에임대인이일방적으로차임을인상할수있고상대방은이의를할수없다고약정하 였다면, 이는강행규정인민법제 628 조에위반하는약정으로서임차인에게불리한것이므 로민법제 652 조에의하여효력이없다. 8. 민법 629 조내지 632 조 제 629 조 ( 임차권의양도, 전대의제한 ) 1 임차인은임대인의동의없이그권리를양도하거나임차물을전대하지못한다. 2 임차인이전항의규정에위반한때에는임대인은계약을해지할수있다. 제 630 조 ( 전대의효과 ) 1 임차인이임대인의동의를얻어임차물을전대한때에는전차인은직접임대인에대하여 의무를부담한다. 이경우에전차인은전대인에대한차임의지급으로써임대인에게대항하 지못한다. 2 전항의규정은임대인의임차인에대한권리행사에영향을미치지아니한다. 제 631 조 ( 전차인의권리의확정 ) 임차인이임대인의동의를얻어임차물을전대한경우에는임대인과임차인의합의로계약 을종료한때에도전차인의권리는소멸하지아니한다. 제 632 조 ( 임차건물의소부분을타인에게사용케하는경우 ) (02) , lawtis@gmail.com

62 전 3 조의규정은건물의임차인이그건물의소부분을타인에게사용하게하는경우에적용 하지아니한다. 가. 임차권의양도, 전대 ( 轉貸 ) 란 임차권의양도는임차권의동일성을유지하면서양수인에게이전하는것으로임 차권양도를통해양도인은임차인의지위에서벗어나고양수인이임차인의지위에 있게된다. 반면전대는, 임차인이임대인 ( 전대인 ) 이되어임차물을제 3 자 ( 전차인 ) 에게임대하 는것으로, 임차권양도와달리전대이후임차인은임차인의지위를그대로유지하 면서전차인과의관계에서임대인의지위를동시에갖게된다. 나. 임대인의동의없는임차권양도, 전대의법률관계 민법은임대인동의없는임차권양도, 전대에대해임대인의임대차계약해지사 유로정하고있다 (629 조 ). 임대인동의가없더라도임차권양도인 ( 전대인 ) 과임차권양수인 ( 전차인 ) 간계약 자체는유효하기때문에임차권양수인 ( 전차인 ) 은임차권양도인 ( 전대인 ) 과의관계에 서는목적물을사용, 수익할수있다. 하지만, 임차권양수인 ( 전차인 ) 은임대인에대해임차권을주장할수없어, 이들 (02) , lawtis@gmail.com

63 의점유는임대인에대한관계에서불법점유가되면서, 인도청구를당할수있다. 다. 임대인의동의있는임차권양도, 전대의법률관계 임대인동의를득한임차권양도, 전대의법률관계는위가. 항에서정한바와같 고, 그중임대인동의받은 전대 의효과에대해서는민법 630 조, 631 조에서별 도로정하고있다. 전대차계약의특성상임대인과전차인사이에직접적인임대차관계가아니라는점 에서원칙적으로는아무런권리의무관계가없지만, 민법 630 조에따라전차인이임 대인에대해직접적인의무만을부담하게된다. 9. 민법 633, 634 조 제 633 조 ( 차임지급의시기 ) 차임은동산, 건물이나대지에대하여는매월말에, 기타토지에대하여는매년말에지급하 여야한다. 그러나수확기있는것에대하여는그수확후지체없이지급하여야한다. 제 634 조 ( 임차인의통지의무 ) 임차물의수리를요하거나임차물에대하여권리를주장하는자가있는때에는임차인은지 체없이임대인에게이를통지하여야한다. 그러나임대인이이미이를안때에는그러하지 아니하다 (02) , lawtis@gmail.com

64 제 3 절임대차의종료 ( 민법 635 조내지 654 조 ) 1. 민법 635 조내지 638 조 제 635 조 ( 기간의약정없는임대차의해지통고 ) 1 임대차기간의약정이없는때에는당사자는언제든지계약해지의통고를할수있다. 2 상대방이전항의통고를받은날로부터다음각호의기간이경과하면해지의효력이생 긴다. 1. 토지, 건물기타공작물에대하여는임대인이해지를통고한경우에는 6 월, 임차인이해 지를통고한경우에는 1 월 2. 동산에대하여는 5 일 제 636 조 ( 기간의약정있는임대차의해지통고 ) 임대차기간의약정이있는경우에도당사자일방또는쌍방이그기간내에해지할권리를보 류한때에는전조의규정을준용한다. 제 637 조 ( 임차인의파산과해지통고 ) 1 임차인이파산선고를받은경우에는임대차기간의약정이있는때에도임대인또는파산 관재인은제 635 조의규정에의하여계약해지의통고를할수있다. 2 전항의경우에각당사자는상대방에대하여계약해지로인하여생긴손해의배상을청구 하지못한다. 제 638 조 ( 해지통고의전차인에대한통지 ) (02) , lawtis@gmail.com

65 1 임대차계약이해지의통고로인하여종료된경우에그임대물이적법하게전대되었을때 에는임대인은전차인에대하여그사유를통지하지아니하면해지로써전차인에게대항하 지못한다. 2 전차인이전항의통지를받은때에는제 635 조제 2 항의규정을준용한다. 2. 민법 639 조 제 639 조 ( 묵시의갱신 ) 1 임대차기간이만료한후임차인이임차물의사용, 수익을계속하는경우에임대인이상 당한기간내에이의를하지아니한때에는전임대차와동일한조건으로다시임대차한것으 로본다. 그러나당사자는제 635 조의규정에의하여해지의통고를할수있다. 2 전항의경우에전임대차에대하여제삼자가제공한담보는기간의만료로인하여소멸한 다. 제 635 조 ( 기간의약정없는임대차의해지통고 ) 1 임대차기간의약정이없는때에는당사자는언제든지계약해지의통고를할수있다. 2 상대방이전항의통고를받은날로부터다음각호의기간이경과하면해지의효력이생 긴다. 1. 토지, 건물기타공작물에대하여는임대인이해지를통고한경우에는 6 월, 임차인이해 지를통고한경우에는 1 월 2. 동산에대하여는 5 일 임차인의신뢰를보호하기위한규정이다. (02) , lawtis@gmail.com

66 임대차기간만료후임대인이상당한기간내에이의하지않았을때를요건으로하 므로, 임대차기간만료전이나기간만료후상당기간이지나기전에이의하면묵시 의갱신효과는없다. 상당한기간 은사회통념상으로정하는데, 참고로독일민법 은 2 주 로명시하고있다. 하지만, 주택내지상가건물임대차보호법과달리민법상묵시의갱신의경우기간 약정이없는임대차의해지통고규정 (635 조 ) 을적용하고있어, 결국해지통고후최 대 6 개월정도의기간연장정도의의미가있다. 그때문에소송제기시로부터판결 시까지 6 개월남짓소요되는시간을감안할때민법상묵시의갱신규정은소송실 무상으로는거의활용되지못하고있다. 대법원 선고 66 다 2202 판결 건물수거등 임대인이소로서임대건물의철거와대지의명도를청구하고있다면특별한사정이없는한 그후부터는묵시의갱신을인정할수없을것이다. 대법원 선고 91 다 7682 판결 점포명도 임차인이전차인을상대로전대차기간만료로인한점포명도및차임상당의부당이득금 의지급을구하는사안 민법제 639 조제 1 항에의하여임대차는그기간이만료된후임차인이임차물의사용, 수 익을계속하는경우에는임대인이상당한기간내에이의를하지아니한때에는묵시의갱신 (02) , lawtis@gmail.com

67 이있는것으로보게되어있는바, 피고가이사건점포를임차인인원고로부터전차한지 위에서사용, 수익을계속하고있었고임대인인신윤기업이임대차기간만료후상당한기 간내에이의를하지아니한경우에는묵시의갱신이있었다고볼수있을것이므로, 피고가 이사건점포에대한점유, 사용을계속하고있는이사건의경우에있어원고가이사건 점포의소유자로부터임차보증금을반환받지못하고임대차해지통고를받은바없으므로원 고와이사건점포의소유자사이의임대차는종료하지아니하였다고주장하는것은위와 같은묵시의갱신이있었음을주장한것으로보고판단하여야할것이고, 그취지가분명하 지않다면석명을통하여그주장의취지를명백히하여야할것이다. 따라서원심판결에는임대차의묵시의갱신에관한법리를오해하여심리를미진하였거나 판단유탈, 아니면이유불비의위법이있다고할것이고, 이점을지적하는논지는이유있 다. 대법원 선고 2004 다 판결 임대차보증금 민법제 639 조제 1 항의묵시의갱신은임차인의신뢰를보호하기위하여인정되는것이고, 이경우같은조제 2 항에의하여제 3 자가제공한담보는소멸한다고규정한것은담보를 제공한자의예상하지못한불이익을방지하기위한것이라할것이므로, 민법제 639 조제 2 항은당사자들의합의에따른임대차기간연장의경우에는적용되지않는다고보는것이 타당하다. 따라서원심이판시제 1 계약이기간연장특약에의하여자동으로연장되는것은당사자들의 약정에따른것으로민법제 639 조제 2 항에의하여피고의연대보증채무가소멸하지아니한 다고판단한것은정당하고, 원심의이러한판단에는민법제 639 조제 2 항이유추적용되지 도않는다는판단이포함되어있다고볼것이므로, 원심이이점에대하여판단을유탈한 위법도없다 (02) , lawtis@gmail.com

68 인천지방법원 선고 2009 가합 판결 비닐하우스철거등 임대차기간만료로토지인도등을청구하는사안에서, 묵시적갱신을인정하면서민법임 대차편의특별법인농지법을적용하여판단 원고는이사건임대차의기간이만료되기수개월전에피고에게갱신거절의의사를표시 하였다고주장하나이를인정할증거가없다. 따라서이사건임대차는그기간이끝난때 에이전의임대차와같은조건으로묵시적으로갱신되었다. 임대차에관한일반법인민법제 639 조제 1 항전문은 임대차기간이만료한후임차인이 임차물의사용, 수익을계속하는경우에임대인이상당한기간내에이의를하지아니한때 에는전임대차와동일한조건으로다시임대차한것으로본다 라고규정하면서같은항후 문에서는 그러나당사자는제 635 조의규정에의하여해지의통고를할수있다 라고규정 함으로써임대차계약이묵시적으로갱신된경우원칙적으로는이전의임대차와같은조건 으로임대차한것으로보되다만기간에있어서만큼은그정함이없는것으로하는예외를 인정하는것이다. 이사건과같이농지임대차의경우민법에대한특별법인농지법에서규율하고있는데농 지법제 25 조에서는 임대인이임대차 ( 농업경영을하려는자에게임대하는경우만을말한다. 이하이조에서같다 ) 기간이끝나기 3 개월전까지임차인에게임대차를갱신하지아니한다 는뜻이나임대차조건을변경한다는뜻을통지하지아니하면그임대차기간이끝난때에 이전의임대차와같은조건으로다시임대차한것으로본다 라고만규정하고있어기간을 포함한모든면에서이전의임대차와같은조건으로다시임대차한것으로해석하는것이 논리적이고농지법의취지에부합한다. (02) , lawtis@gmail.com

69 따라서이사건임대차는그기간이만료된시점에임대차기간이 5 년인이전의임대차와 같은조건으로묵시적으로갱신되었으므로원고의이사건임대차가종료되었음을전제로 하는위주장은받아들이지않는다. 3. 민법 640 조내지 642 조 제 640 조 ( 차임연체와해지 ) 건물기타공작물의임대차에는임차인의차임연체액이 2 기의차임액에달하는때에는임 대인은계약을해지할수있다. 제 641 조 ( 동전 ) 건물기타공작물의소유또는식목, 채염, 목축을목적으로한토지임대차의경우에도전 조의규정을준용한다. 제 642 조 ( 토지임대차의해지와지상건물등에대한담보물권자에의통지 ) 전조의경우에그지상에있는건물기타공작물이담보물권의목적이된때에는제 288 조 의규정을준용한다. 제 288 조 ( 지상권소멸청구와저당권자에대한통지 ) 지상권이저당권의목적인때또는그토지에있는건물, 수목이저당권의목적이된때에 는전조의청구는저당권자에게통지한후상당한기간이경과함으로써그효력이생긴다. 제 652 조 ( 강행규정 ) 제 627 조, 제 628 조, 제 631 조, 제 635 조, 제 638 조, 제 640 조, 제 641 조, 제 643 조내지제 647 (02) , lawtis@gmail.com

70 조의규정에위반하는약정으로임차인이나전차인에게불리한것은그효력이없다. 차임연체액이 2 기에달한다 는의미는, 차임연체가반드시 2 기연속될것을요하지 않고, 전후합하여연체액이 2 기분에달하면된다는것이다. 예를들어, 2 월분차임 을연체한후 3, 4 월차임을지급하다가, 5 월분차임을연체한경우도여기에해당 한다. 4. 민법 643 조내지 645 조 제 643 조 ( 임차인의갱신청구권, 매수청구권 ) 건물기타공작물의소유또는식목, 채염, 목축을목적으로한토지임대차의기간이만료 한경우에건물, 수목기타지상시설이현존한때에는제 283 조의규정을준용한다. 제 283 조 ( 지상권자의갱신청구권, 매수청구권 ) 1 지상권이소멸한경우에건물기타공작물이나수목이현존한때에는지상권자는계약의 갱신을청구할수있다. 2 지상권설정자가계약의갱신을원하지아니하는때에는지상권자는상당한가액으로전 항의공작물이나수목의매수를청구할수있다. 제 644 조 ( 전차인의임대청구권, 매수청구권 ) 1 건물기타공작물의소유또는식목, 채염, 목축을목적으로한토지임차인이적법하게 그토지를전대한경우에임대차및전대차의기간이동시에만료되고건물, 수목기타지 상시설이현존한때에는전차인은임대인에대하여전전대차와동일한조건으로임대할것 (02) , lawtis@gmail.com

71 을청구할수있다. 2 전항의경우에임대인이임대할것을원하지아니하는때에는제 283 조제 2 항의규정을 준용한다. 제 645 조 ( 지상권목적토지의임차인의임대청구권, 매수청구권 ) 전조의규정은지상권자가그토지를임대한경우에준용한다. 제 652 조 ( 강행규정 ) 제 627 조, 제 628 조, 제 631 조, 제 635 조, 제 638 조, 제 640 조, 제 641 조, 제 643 조내지제 647 조의규정에위반하는약정으로임차인이나전차인에게불리한것은그효력이없다. 가. 임차인의갱신청구권 임대차계약이기간만료로종료한경우에계약의갱신을요구할수있는권리로, 차임연체등임차인의귀책사유로종료된경우에는적용되지않는다. 임차인의갱 신요구에임대인이반드시응할의무는없지만, 임대인이응하지않으면임대인은 매수의무를부담하게된다. 나. 임차인의매수청구권 토지임대차계약이종료되었음에도임차인이축조한건물등지상물이현존하는 경우에임대인이임차인의갱신요구를거절할때임대인으로하여금상당한가액으 로그지상건물의매수할의무를부담하게하는제도이다. 토지소유자의배타적 (02) , lawtis@gmail.com

72 소유권행사로인하여희생당하기쉬운임차인을보호하기위해, 임차인으로하여 금그소유의지상물의잔존가치를회수가능하게하면서, 이를통해임대인에게토 지임대차의갱신 존속을간접적으로강제하는방법으로멀쩡한지상물이철거됨으 로인한국민경제적낭비를회피하기위함이다. 다. 구체적약정의효력범위 기본적으로이제도는임차인의보호를위한것으로서임차인의권리를저해하 는것으로임차인에게불리한약정은기본적으로무효이고 (652 조 ), 판례의기본적 인입장이기도하다. 대법원 선고 98 다 2389 판결 건물명도 토지임대인과임차인사이에임대차기간만료시에임차인이지상건물을양도하거나이를 철거하기로하는약정은특별한사정이없는한, 민법제 643 조소정의임차인의지상물매 수청구권을배제하기로하는약정으로서임차인에게불리한것이므로민법제 652 조의규정 에의하여무효라고보아야한다. 대법원 선고 2001 다 판결 건물철거등 [1] 민법제 643 조, 제 283 조에규정된임차인의매수청구권은, 건물의소유를목적으로한 토지임대차의기간이만료되어그지상에건물이현존하고임대인이계약의갱신을원하지 아니하는경우에임차인에게부여된권리로서그지상건물이객관적으로경제적가치가있 (02) ,

73 는지여부나임대인에게소용이있는지여부가그행사요건이라고볼수없다. [2] 건물의소유를목적으로한토지의임차인이임대차가종료하기전에임대인과간에 건물기타지상시설일체를포기하기로약정을하였다고하더라도임대차계약의조건이나 계약이체결된경위등제반사정을종합적으로고려하여실질적으로임차인에게불리하다 고볼수없는특별한사정이인정되지아니하는한위와같은약정은임차인에게불리한 것으로서민법제 652 조에의하여효력이없다. 대법원 선고 93 다 판결 건물철거등 임차인의지상물매수청구권은건물기타공작물의소유등을목적으로한토지임대차의기 간이만료되었음에도그지상시설등이현존하고, 또한임대인이계약의갱신에불응하는 경우에임차인이임대인에게상당한가액으로그지상시설의매수를청구할수있는권리라 는점에서보면, 위매수청구권의대상이되는건물은그것이토지의임대목적에반하여축 조되고, 임대인이예상할수없을정도의고가의것이라는특별한사정이없는한임대차기 간중에축조되었다고하더라도그만료시에그가치가잔존하고있으면그범위에포함되 는것이고, 반드시임대차계약당시의기존건물이거나임대인의동의를얻어신축한것에 한정된다고는할수없다. 하지만, 이제도를무조건적으로강제할경우에는임대인에게매우부당한결과가 생기고, 궁극적으로는원활한토지임대차를저해할수있는우려가있어, 학설상판 례상매수청구권을제한적으로해석하고있다. 대법원 선고 93 다 전원합의체판결에서는, 지상물매수청구제도가재산권행사를제한하는예 외적강행규정이라는점에서엄격한해석이필요하다는점을인정하고있다. (02) ,

74 대법원 선고 93 다 전원합의체판결 건물철거등 무릇건물소유를목적으로하는토지임대차에있어서이사건에서와같이임차인소유건물 이임대인이임대한토지외에임차인또는제 3 자소유의토지위에걸쳐서건립되어있는 경우에는임차지상에서있는건물부분중구분소유의객체가될수있는부분에한하여 임차인에게매수청구가허용된다고봄이상당하다. 그이유는다음과같다. 가. 민법은임대차계약종료시에계약목적대지위에존재하는지상물의잔존가치를보존 하자는국민경제적요청과아울러토지소유자의배타적소유권행사로인해희생당하기쉬 운임차인을보호하기위해서임대차계약을위반하지않고, 계약을성실하게지켜온임차인 에게는임대차계약종료시에계약갱신요구권을부여하고, 임대인이굳이위요구를벗어나 자신의뜻대로토지를사용하고자할때에는계약목적토지위에임차인이설치한건물등 지상물을매입하게강제함으로써비로소위와같은제한으로부터벗어날수있게하는지상 물매수청구권을둔것이다. 그렇다면임대인은지상물을매수한연후에는이와같은제한으로부터완전히벗어나그가 매입한지상건물과대지를그의뜻대로자유롭게사용처분할수있는권리도보장되어야 할것이고, 이미소멸하고없는임대차계약으로인하여더이상임대인이제한받는위치에 서게되는것은임차인의매수청구권에대한위와같은입법목적을감안하더라도임대인의 재산권행사에지나친제약이되어극히부당하다할것이다. 또재산권행사를제한하는위와같은예외적강행규정은그해석을엄격하게할것이며, 무작정확대해석할수는없는것인즉지상물매수청구권의대상은말그대로계약목적대 지상에설치된지상물에한정해야할것이고, 계약목적도아닌타인의토지위에존재하 (02) , lawtis@gmail.com

75 는시설물까지매입을강요할수는없다고보아야할것이다. 그러므로임차인소유건물이임대인소유의임차토지외에임차인또는제 3 자소유의토 지위에걸쳐건립되어있는경우매수청구권행사의효력이건물전체에미친다고보게되 면임대인으로서는건물전체를매수하고서도타인의토지위에존재하는건물부분에대해 서는건물의소유를위한토지사용의정당한권원이없게되어토지소유자에대하여이를 철거해야할의무를부담하게될뿐아니라손해배상의무까지발생하는결과가되므로, 그 매수를원하지않는임대인에대하여임차목적물을벗어나타인의토지위에존재하는건물 부분까지매수하도록강요하는것은앞서본법리에비추어허용될수없다고보아야할것 이다. 나. 또한같은경우매수청구권행사의효력이임차지상의건물부분에만미친다고보더라 도다음과같은이유로이를무제한적으로허용할수는없다할것이다. (1) 원심판결과같이임차지상의건물부분이구분소유의객체로되지않더라도매수청구 권행사의효력으로서, 그면적비율에따라임차인과건물을공유하는관계를형성한다고 보게되면임대인이위건물지분을매수한연후에도임차인과의공유관계로인한제한을받 게되는결과그관리, 처분에있어서원심의판단과같은기묘한법률관계를형성하게될 뿐아니라, 자신의소유토지상에있는건물부분마저도임의로철거할수없게되어그 대지에대한자유로운소유권행사가불가능하게될것이다. (2) 또임차대지상의건물부분이구조상으로나이용상의독립성이없어구분소유의객체 로될수없는경우에도이를매수청구권행사의매매목적물로인정한다면매수인인임대인 은건물을매수하고도위건물부분을등기할방법이없을뿐아니라건물의일부구성부분 을소유권의객체로하는것은일물일권주의의대원칙에도반하여허용될수없다할것이 다. (02) , lawtis@gmail.com

76 다. 따라서매수청구권행사의대상이된임차인소유의건물이임차토지외에임차인또는 제 3 자의소유토지에걸쳐건립되어있다면임차인으로서는임차지상에있는건물부분이 구분소유권의객체이거나아니면객체임에적합한상태로만든후비로소매수청구를할수 있다고봄이상당하다할것이다. 따라서종전에이와견해를달리하여구분소유의객체가되지아니하는건물외일부분을 매수청구권행사의대상으로허용하는견해를취한당원 선고 72 다 341 판결 과임차목적물의범위를벗어나타인의토지위에존재하는건물부분까지매수청구권이허 용된다는취지의견해를취한당원 선고 90 다카 판결은이를변경하기 로한다. 라. 돌이켜이사건에관하여보건대기록에편철된감정서 ( 기록 121 면 ) 의기재에의하면 이사건제 1 건물은방, 부엌, 마루로이사건제 2 건물은대문, 부엌, 방, 주택 ( 구체적인용 도를알수있는자료는없다 ) 으로각구성되어있음을알수있고, 그중이사건대지상 에건립된건물부분은이사건제 1 건물 74.6 m2중마루와방들의가운데를가로질러갈라 놓은한쪽인방, 부엌및마루합계 47 m2와제 2 건물 40.1 m2중방의귀퉁이를가로질러갈 라놓은대문, 부엌및방합계 12.5 m2로서독립한소유권의객체가될수없음이명백하 다. 따라서원심으로서는위상태대로라면마땅히피고이순예의매수청구권행사주장을배척 하였어야함에도이에이르지아니한원심판결에는매수청구권에관한법리오해로판결에 영향을미친위법이있는것이다. 그렇다면원심판결은나머지상고이유에대한판단을할것없이유지될수없음이명백하 고, 위견해에는다음반대의견을취한대법관을제외한나머지대법관들의의견이일치하 므로이를파기하여원심법원에환송하기로한다. (02) , lawtis@gmail.com

77 현행대법원판례하에서매수청구권이제한되는것은크게두가지로볼수있 는데, 첫번째로는, 차임연체등임차인의귀책사유로계약이해지된경우이다. 대법원 선고 2003 다 7685 판결 건물명도등 공작물의소유등을목적으로하는토지임대차에있어서임차인의채무불이행을이유로계 약이해지된경우에는임차인은임대인에대하여민법제 283 조, 제 643 조에의한매수청구 권을가지지아니한다. 두번째로는, 제반사정을종합하여매수청구권을인정하지않다고하더라도크게 불합리하지않은경우인데, 임차인이무단전대나법정지상권이존재하지않는등으 로어차피건물을철거해야하는상황에서임대인의은혜적조치로토지의인도나 건물철거의기한을유예하여주고, 차임도비교적저렴하게받는대가로지상건물 의무상양도나매수청구권포기약정을하는등형평의원칙이나구체적타당성의 측면에서그러한포기약정이임차인에게일방적으로불리하다고볼수없는경우이 다. 대법원 선고 96 다 판결 토지를점유할권원이없어건물을철거하여야할처지에있는건물소유자에게토지소유 자가은혜적으로명목상차임만을받고토지의사용을일시적으로허용하는취지에서토지 임대차계약이체결된경우라면, 임대인의요구시언제든지건물을철거하고토지를인도한 다는특약이전체적으로보아반드시일방적으로임차인에게불리한약정에해당하지않는 (02) ,

78 다고한사례. 대법원 선고 93 다 판결 건물이경제적가치가별로없었던것으로서건물의전소유자의조건없는철거약정이있 었고, 또한건물소유자가법정지상권이없으면건물을철거할수밖에없는처지에서대지에 법정지상권이없으면건물을철거하기로약정하고대지를임차하였다면그와같은철거약정 은대지임차인에게일방적으로불리한약정이라고볼수없으므로대지소유자에대하여민 법제 643 조소정의건물매수청구권을행사할수없다고한사례. 대법원 선고 91 다 판결 전임차인甲이그임차권을乙에게단양도하여임대차계약이해지됨으로써甲은물론 乙도임대차계약만료시의건물매수청구권을주장할여지가없게되었고당장지상건물을 철거하여임차토지를임대인에게반환하여야하는상황에서, 임대인이乙의간청을받아들 여乙과사이에기간을 3 년으로한임대차계약을체결하고임대차기간만료시에지상건물 의권리를포기할것을약정한경우, 임대인이전임차인과의임대차종료시에행사하려던 건물철거및토지인도를乙의이익을위하여 3 년간유예하고그동안임차토지를더사용 수익할수있게해줌으로써乙은형식상으로는새로운임차인이되었지만실질적으로는매 수청구권을행사할수없는甲의지위를승계한것과다를바없는점등임대차계약체결의 경위와제반사정을종합하면건물매수청구권포기약정이임차인에게반드시불리하기만한 것이아니라고한사례. 대법원 선고 80 다 2312 판결 (02) , lawtis@gmail.com

79 임차인의소유이었다가임대인앞으로소유권이전된토지를임차인이 1 년동안임차하 여사용하되임대차기간만료일까지임차인이약정된대금을지급하고임대인으로부터환매 할수있으나위임대차기간만료일까지환매하지못하면임차인이위토지위에종전부터 건립되어있던임차인소유의건물을철거하여토지를임대인에게인도하여주기로한약정 에대하여는민법제 652 조가적용될수없어무효라고할수없다고한사례. 대법원 선고 69 다 617 판결 민법제 643 조, 제 652 조에의하여, 건물의소유를목적으로하는토지임대차에있어서, 임차기간이만료된경우에임차인은그건물의매수청구권을행사할수있고, 이에위반하 는약정으로서임차인에게불리한것은그효력이없으나, 그와같은규정은임대인과임차 인의합의로임대차계약을해약하고, 임차인이지상건물을철거하기로약정한경우에는적 용될수없다고봄이상당할것이고, 또그와같은합의가당연히민법제 104 조에해당하 여무효라고는할수없다고한사례. 대법원 선고 96 다 판결 토지인도등 임차인이화초의판매용지로임차한토지에설치한비닐하우스가화훼판매를위하여필요한 시설물이라하더라도그자체의소유가그임대차의주된목적은아니었을뿐아니라, 비용 이다소든다고하더라도주구조체인철재파이프를토지로부터쉽게분리철거해낼수있 는점등에비추어비닐하우스를철거할경우전혀쓸모가없어진다거나사회경제적으로큰 손실을초래하지않는다는이유로, 임차인의매수청구권을부정한사례. (02) , lawtis@gmail.com

80 의정부지방법원 선고 2008 나 2594 호건물철거및토지인도 -- 김용 * 가이사건건물의철거를전제로한원고 ( 임대인 ) 와의임대차를갱신한지얼 마되지않아동생인피고김용 # 에게이사건건물을양도하였는바, 피고김용 # 이 1 년이 상이나원고와이사건토지에대한임대차계약을체결하지못하고대신이사건건물을 철거하겠다는취지의각서 ( 갑제 2 호증의 1) 를작성해준점에비추어보면, 김용 * 는원고의 동의없이피고김용 # 에게이사건건물을양도함으로써이사건토지임차권을무단양도 한것으로보여지고, 그렇다면임대인인원고는김용 * 와의임대차계약을해지하고피고김 용 # 에게이사건건물의철거를요구할수있었던상태였던점, 원고가이사건임대차의 계약을체결함에있어보증금 50 만원, 차임을월 50 만원으로정한후무려 10 년가까이 차임을인상하지않고이사건임대차를지속하여온점등을종합하면, 이사건건물철거 약정은실질적으로임차인인피고김용 # 에게불리하다고볼수없기에무효라고할수없 고 ( 작성의차임감정결과에의하면 경이사건토지의적정한차임은 월 1,024,100 원이고, 경을기준으로하더라도 562,600 원이다 ), 3 더욱이이사건 건물의감정가액보다이사건건물에대한임대차보증금, 압류등부담의합계액이훨씬 큰점에비추어보면, 피고김용 # 의건물매수청구권을인정하는것은원고에게너무가혹하 다할것이므로피고들의위주장은이점에있어서도받아들일수없다 -- 창원지방법원통영지원 선고 2008 가합 692 토지인도 -- 위최석 *( 전임차인 ) 과의임대차계약을포함한임대차기간이 8 년이상으로장기이고, 5 년이내에건물을철거할경우임대인이잔존기간에비례한건물시가를보상하기로한점, 이사건상가건물의구조는철골조강판구조로일반견고한구조의건물에비하여건설원 가가저렴하고철거하는데큰비용이들지않는점, 이사건상가건물의적정차임이 930 (02) , lawtis@gmail.com

81 여만원인데, 피고최한 *( 현임차인 ) 은이사건상가건물의절반이상을점유하는도매유 통을제외하더라도롯데리아, 사진관, 정육점, 제과점등을제 3 자에게전대하여매월 445 만 원의전대수익을얻고있는점에비추어이사건차임 350 만원은현저하게낮게책정된 점등의제반사정이인정된다. 위제반사정에비추어보면, 앞서본바와같은최종 *( 전소 유자 ) 와최석 * 사이에체결된임대차계약을종료한후임차인인최석 * 이이사건상가건물 을철거하거나, 이사건상가건물의소유권자를실제건축주인최석 * 이아닌최종 * 로한다 는약정은이사건상가건물을철거또는그소유권자를임대인으로하는조건으로차임을 현저하게낮게책정한것으로실질적으로건축주인임차인에게불리하다고할수없는특별 한사정이있는바위약정은민법제 643 조에서정한임차인의지상건물매수청구권을위반 하는무효인약정이라할수없다 -- 대구고등법원 선고 2007 나 2986 토지인도등 -- 이사건철거약정이임차인에게불리한약정에해당되어무효인지여부에관하여보 건대, 위감정인이상 * 의시가감정결과에의하면 현재 A, B 동건물의시가가 합계 338,521,500 원 (A 동 320,377,500 원, B 동 18,144,000 원 ) 에이르는사실을인정할수 있으나, 앞서본기초사실에의하여인정되는다음과같은사정들즉, 1 A, B 동건물은그 대부분이원목으로축조된것으로목조건물의특성상해체, 이동이가능하고, 해체내지철 거후목재를재사용할수있다고보이고, 통나무주택보급사업을위한홍보용견본주택 ( 모 델하우스 ) 겸식당으로사용할용도로건축되어실제그러한용도로사용되었는데, 그용 도가홍보용견본주택이라는임차인의특수한영업상목적에연결되어있고, 그용도및형 상, 건축재질등에비추어통상적인철근콘크리트건물에비해다양한용도로사용될수있 는범용성 ( 汎用性 ) 이매우낮은점, 2 이사건임대차계약당시 A, B 동건물을임대기간 만료후철거하기로한것은피고의제의로이루어진것인데, 피고의위제의는위와같이 (02) , lawtis@gmail.com

82 건물의해체, 이동이가능함을전제로하고건물의범용성이낮다는사정까지고려하여이 루어진것으로보이는점, 3 또한임대인차 ** 도위각건물의해체, 이동가능성및철거 약정의존재까지고려하여월차임없이임대기간을비교적장기간인 5 년으로정하고, 임대 보증금중불과 10 분의 1 에해당하는 15,000,000 원만지급받은상태에서피고에게이사 건토지에 A, B 동건물의신축공사를착공할수있도록하는등임대조건을임차인에게유 리하게변경함에동의한점, 자합의각서작성당시피고는나머지임대보 증금지급을 3 개월남짓지체한탓에차 ** 이이를이유로하여임대차계약을해지할경우 에는당시신축중이던 A, B 동건물을철거하여야하고이에대하여매수청구권을행사할 여지도없어건물신축비용과철거비용까지부담할처지였던점, 5 이에피고는이러한막 대한경제적손실의발생을막기위하여임대인에대하여약정불이행에대한사과와함께 임대기간만료후위각건물을철거할것을재확인하여주면서까지이사건임대차관계의 유지를원하였고, 임대인이피고의그러한처지를고려하여그요청을받아들임으로써이 사건임대차관계가존속된점, 6 피고가이사건토지의일부및 A, B 동건물의일부를 제 1 심공동피고심 **, 주식회사스타 **, 신 ** 에게전대내지임대하여상당한임대수익 ( 임 대보증금합계 180,000,000 원, 월차임합계 700,000 원 ) 까지올린점등을종합하여보면, 위철거약정이전체적으로보아임차인인피고에게반드시불리하기만한것이라고볼수 없다할것이므로이를무효라고할수없고, 따라서피고의건물매수청구항변은이유없 다 -- 서울중앙지방법원 선고 2007 가합 토지인도및건물명도 -- 이와같은매수청구권의포기가실질적으로임차인에게불리하다고볼수없는특 별한사정이있는지여부에관하여여부에관하여보건대, -- 를종합하면, 이사건임대차 계약체결당시이사건토지의적정임료는보증금이없는경우월금 8,900,383 원정도, (02) , lawtis@gmail.com

83 임료의 20% 를전환할경우보증금 108,157,000 원에월금 7,120,300 원정도인사실, 원 고는이사건건물에대하여소유권보존등기를마친후이사건건물의취득가액을금 269,926,431 원으로신고하고그에대한세금을납부한사실, 원고가이사건임대차계약 을체결할당시피고에게사용승낙서를교부하기로하였는데그용도가자동차경정비를위 한가건물의건축허가용이었던사실, 이사건건물은신축비용이금 301,795,800 원정도 로추정되고, 기준으로현존가액이금 256,377,750 원정도인사실을인정할 수있다. 위인정사실에나타난다음과같은사정, 즉이사건임대차계약의보증금및월 차임은당시시세의절반수준으로저렴하였고, 임대기간도 5 년이넘는비교적장기간이었 던점, 위임대기간동안피고정백 * 이향유한임료시세와의차액을누적하여보면그금액 이금 244,648,000 원으로 기준이사건건물의현존가액과큰차이가없는 점, 원고는이사건임대차계약종료후그지상건물을철거하여다른용도로사용하기위 하여피고정백 * 에게가건물건축허가용토지승낙서를교부한것으로보이는점, 이사건 건물은비교적철거하기용이한판넬박공지붕철골구조인점기타이사건변론에나타난 제반사정에비추어보면피고정백 * 이이사건임대차계약을체결하면서건물매수청구권을 포기한것이임차인에게불리하다고만할수없는특별한사정이있었다할것이므로, 위 포기약정은유효하고피고정백환의건물매수청구주장은이유없다. 첨언컨대, 민법제 643 조가정하는건물소유를목적으로하는토지임대차에있어서임 차인이가지는건물매수청구권은건물의소유를목적으로하는토지임대차계약이종료되었 음에도그지상건물이현존하는경우에임대차계약을성실하게지켜온임차인이임대인에 게상당한가액으로그지상건물의매수를청구할수있는권리로서국민경제적관점에서 지상건물의잔존가치를보존하고, 토지소유자의배타적소유권행사로인하여희생당하 기쉬운임차인을보호하기위한제도이므로 ( 대법원 선고 97 다 판결 ), 임차인의채무불이행을이유로계약이해지된경우에는임차인은임대인에대하여의한매 수청구권을가지지아니하게된다 ( 대법원 선고 2003 다 7685 판결등참조 ). (02) , lawtis@gmail.com

84 비록이사건임대차계약의피고정백 * 의차임연체로인하여해지되지않은채원고의해 지통고에의하여종료하였다고하더라도피고정백 * 은이사건임대차기간중이미월차임 의 9 배가넘는금 37,900,000 원상당의차임을연체하고있었던점에비추어보면결국피 고정백 * 에게지상물매수청구권을인정하기는어려운노릇이라할것이다 -- 서울중앙지방법원 선고 2007 가단 토지인도등 -- 이에대하여원고는, 원고는이사건토지상에 5 층이상의상가건물을건축할 계획을세웠으나자금사정으로미루어오다가피고가자동차부품판매점을가건물로지어 5 년간만사용하고기간만료전에철거하여원상복구한후명도하겠다고거듭요청하여피고 의요구에따라매수청구권포기의특약을하고계약을체결하게된것이고, 이사건특약을 하는대신임료는인근시세보다저렴한보증금 70,000,000 원에월차임 1,200,000 원으로 정하고 5 년의임대차기간중차임을인상한바없으며, 피고는가건물만짓기로한당초의 약정을위반하여원고모르게판넬조립식의 2 층건물을건축한후보존등기까지마친것 이고원고가뒤늦게이러한사실을알게되었다고주장하면서, 이사건임대차계약이체결 된경위와임대차의기간, 임료의수준을고려하면이사건특약은임차인에게불리한약정 이아니므로유효하다고재항변한다. -- 에의하면, 이사건임대차계약체결당시자동차용품점을위한 가건물 을건축하기로 약정하였고이사건건물이비교적철거하기용이한외벽, 내벽, 천장등이판넬등으로된 철골구조인사실, 원고가 5 년의임대차기간동안차임을한차례도인상하지않은사실은 인정되나, 원고가이사건임대차계약체결당시이사건토지상에 5 층이상의상가건물을 건축할계획이있어서피고의임대요청을거절하다가피고가이사건특약을거듭제의함으 로써피고의요구에따라매수청구권포기의특약을하고계약을체결하게되었다는점 에 관하여는이를인정할만한증거가없으며, 한편이사건임대차계약체결당시인 (02) , lawtis@gmail.com

85 9. 기준으로임대차보증금이 70,000,000 원일경우이사건토지의적정차임은월 1,248,000 원정도로이사건약정차임은당시시세에따른적정한것이었고원고가 5 년간 차임인상을하지않음으로써피고가얻은경제적이득은근소한것으로보이는사실, 이사 건임대차계약체결당시원고는피고의비용으로신축하게될이사건건물의건축허가에 필요한제반서류를제공하기로특약한사실, 이사건건물은 기준으로시가가 금 164,574,440 원에이르는사실을또한인정할수있는바, 이러한사정에다가임차인의 지상물매수청구권은반드시견고한건물에한정되지아니하고공작물기타지상시설도그 대상이되는점, 이사건건물이당초의약정이나임대목적에반한다거나임대인이전혀예 상할수없을정도의고가의것이라고보기도어려운점, 지상물이임대인에게소용이있는 지여부가매수청구권의행사요건이라고볼수없는점등을종합하여보면, 이사건에서 실질적으로임차인에게불리하다고볼수없는특별한사정이있었다고단정하기어려우므 로, 원고의위주장은이유없다 -- 서울고등법원 선고 2006 나 ( 본소, 건물철거 ), 2006 나 ( 반 소, 매매대금 ) -- 위인정사실에서본이사건부지의소유관계, 이사건계약체결의경위 내 용, 철거약정의경위, 이사건공연장의성격및현재의상태, 특히, 원고는이사건부지의 소유자가아니라그소유자인서울특별시로부터지도감독을받으면서이사건부지를사용 대차한자에불과하고, 피고역시이를알고있었던점, 앞서본이사건공연장은이사건 계약협의과정에서부터일관되게가설건축물로하여 3 년동안만사용하도록예정되어있 었던점, 피고로서도 3 년후이사건공연장의철거를감수하고그계산에따라 ** 공연을 기획한것으로보이는점, 이사건계약의내용에비추어그주된목적이반드시건물등 소유를목적으로한토지임대차라고단정하기어렵고, 원 피고사이에체결된 ** 공연을위 (02) , lawtis@gmail.com

86 한권리, 의무에관한포괄적약정이라고봄이상당한점, ** 공연은일반공연과는다른 독특한방식의공연으로이를위한전용극장으로서이사건공연장은그특성상다른용도 로사용하기에는적당하지않고다른용도로변경하기위하여서는상당한비용이소요될것 으로보이는점 ( 피고스스로도위비용을약 10 억원정도로보고있다 ), 이사건공연장 의철거비용이다소든다고하더라도철골구조에외벽이합판이고그기둥이지하에매설 되어있는것도아니어서그해체내지철거가비교적용이하고, 이를철거하더라도전혀 쓸모가없어진다거나사회경제적으로큰손실을가져오지는아니할것으로보이는점등을 종합하면, 이사건계약의철거약정이전체적으로보아임차인인피고에게불리한것이라고 단정할수없으므로이를민법제 652 조에의해무효라고할수없다. 따라서, 피고의위 지상물매수청구권행사주장및그지상물매매대금의지급을구하는반소청구는더나아가 살필필요없이모두이유없다 -- 울산지법 선고 2000 가합 4568 판결 : 확정 매수대금 1. 기초사실 가.(1) 소외박성환은울산남구달동 대 1,033.1 m2중 363 m2 ( 그후, 같은동 대 m2로확정되었다. 이하 ' 이사건토지 ') 지상에건물을신축하기위하여, 소유자인울산농지개량조합 ( 부터피고로변경되었다. 이하 ' 피고 ') 으로부터이사건토지를기간 부터 까지 3 년간, 연차임 2,693,460 원으로정하여임차하였다. (2) 박성환과피고사이에체결된임대차계약서 ( 갑제 2 호증의 1) 에의하면, 제 15 조 ( 지상물건의설치 ) 는 " 임차인은임대계약에명시되지않은지상물건은절대설치하지못하 며지상물건을설치하고자할때는임대인의승인을득하여설치하여야하며단, 불법및 (02) , lawtis@gmail.com

87 무허가물건을설치할수없다.", 제 16 조 ( 지상물건의기부체납 ) 는 " 임차인은전조제 15 조의 규정에의거지상물건을설치할때설치와동시에일체의조건없이임대인의요구에의거 피고에게기부체납등기하여야한다.", 제 18 조 ( 지상물건의철거 ) 는 " 임차인은임대기간만료 및계약해지후지상물건일체를조건없이자진철거하여야하며이로인한철거비용일체 는청구할수없다 ( 단, 임대인이판단하여지상물건의용도가치및존속가치가있을때는 임대인의요구에의거철거하지않고존치할수있으며임차인은이로인하여보상을청구 할수없다 )." 라고규정되어있다. 나.(1) 박성환은이사건토지에철근콘크리트조슬래브지붕 3 층근린생활시설및주 택 ( 이하 ' 이사건건물 ') 을신축하였는데, 피고로부터 3 층증축허가를받으면서 위임대차계약서제 15, 16 조에따라준공일로부터 1 개월내에이사건건물을기부체납하 기로약정하였다. (2) 박성환은이사건건물에관하여이법원 접수제 호로자신 명의의소유권보존등기를경료함과동시에같은날접수제 호로 자증여 를원인으로한그의처인원고명의의소유권이전등기를경료하였다. 다. 박성환은임차기간이만료될무렵피고와이사건토지임대차계약을갱신하려하였으나 피고가이사건건물의기부체납을요구하여갱신계약을하지못하였고, 피고 에게임차기간만료이후의 1 년차임으로 2,755,170 원을지급한후, 이사건토지를이사 건건물의부지로계속사용하였다. 라. 피고는 박성환에게이사건토지를매수할의사가있으면 까 지매수신청을하고, 매수가곤란할경우에는시중은행의대출금리상당의임대료를부담하 라는내용의통보를하자, 박성환은이사건토지의매수가곤란하고, 임대료인상을거부 (02) , lawtis@gmail.com

88 하였다. 2. 당사자의주장및판단 가. 당사자의주장 (1) 원고는 박성환으로부터이사건건물을명의신탁받은후 협의이혼하면서위자료및재산분할명목으로박성환과피고사이의이사건토지임대차계 약이종료되는것을조건으로이사건건물의매수청구권을양수하였는데, 박성환이이사 건건물의소유를목적으로피고로부터이사건토지를임차하였고, 박성환과피고사이의 이사건토지임대차계약은 1 년연장되어 임차기간만료로종료되었으므로, 피고는이사건건물매수청구권의양수인인원고로부터임차기간만료당시의시가상당으 로이사건건물을매수할의무가있다고주장한다. (2) 피고는 1 박성환이피고에게이사건건물을기부체납하여그소유권이피고에게있 고, 2 가사기부체납약정이인정되지않더라도임차기간의만료, 박성환의계약갱신요구에 대한피고의갱신거절등의요건이없으며, 3 임차인의지상물매수청구권은임차권에종된 권리로서임차권과분리하여양도할수없고, 박성환이이사건토지임차권을원고에게양 도하는데에피고가승낙하지않아대항력도없으므로, 원고에게는이사건건물의매수청 구권이없다고주장한다. 나. 판단 (1) 지상물매수청구권과기부체납과의관계 (02) , lawtis@gmail.com

89 건물의소유를목적으로한토지의임차인이임대차계약을체결할당시임대인과사이 에건물기타지상시설일체를포기하기로약정하였다하더라도임대차계약의조건이나계 약이체결된경위등제반사정을종합적으로고려하여실질적으로임차인에게불리하다고 볼수없는특별한사정이인정되지않는한위와같은약정은민법제 643 조소정의토지 임차인의지상물매수청구권을배제하기로하는약정으로서임차인에게불리한것이므로민 법제 652 조의규정에위반되어그효력이없다할것인바, 박성환이피고에게이사건건 물을기부체납하기로한약정은박성환의지상물매수청구권을배제하기로하는약정으로서 박성환에게불리한것이므로무효이고, 기부체납을전제로한피고의이사건건물에대한 소유권은인정될수없으며, 이사건건물의소유권은원시취득자인박성환에게있다. (2) 임차기간의만료, 박성환의계약갱신요구에대한피고의갱신거절여부 ( 가 ) 지상물매수청구권은임차기간이정해진경우에그임차기간이만료된때, 임차기간이 정해지지않은경우에해지통고후소정의법정기간 ( 임차인의해지통고의경우 1 개월 ) 이경 과한때에행사할수있는데, 위에서본바와같이처음임차기간이만료된후박성환은이 사건토지의사용 수익을계속하면서연차임을지급하였고, 피고는상당한기간내에이의 를제기하지아니함으로써이전의이사건토지임대차계약과동일한조건으로다만임차기 간의정함이없이다시임대차계약이성립된것이므로 ( 묵시의갱신 ), 피고가이사건소장 부본을송달받은 부터 1 개월이경과한 경무렵에는박성환과피 고사이의이사건토지임대차계약이임차기간만료로종료되었다할것이다. ( 나 ) 또한, 위에서본바와같이처음임차기간만료시박성환과피고사이에기부체납문제 로갱신계약이이루어지지않은점, 피고가박성환에게이사건토지를매수할의사가있으 (02) , lawtis@gmail.com

90 면매수신청을하고, 매수가곤란할경우에는시중은행의대출금리상당의임대료를부담하 라는내용의통보를하자, 박성환이이사건토지의매수가곤란하고임대료인상을거부한 점에비추어당사자의의사는더이상이사건토지임대차계약을갱신할의사가없다고봄 이상당하다. (3) 지상물매수청구권자 ( 가 ) 먼저, 박성환이이사건매수청구권을행사할수있는가에관하여살피건대, 지상물매수 청구권은지상물의소유자에한하여행사할수있는바 ( 대법원 선고 93 다 6386 판결참조 ), 원고의주장대로 또는 박성환으로부터이사건 건물을양수하였다면이사건건물을원시취득한박성환은임차기간만료당시이사건건 물의소유자가아니어서이사건매수청구권을행사할수없으므로, 원고의주장이임차기 간만료당시박성환의지상물매수청구권을전제로하는것이라면더나아가살펴볼것없 이이유없다. ( 나 ) 다음으로, 원고가이사건매수청구권을행사할수있는가에관하여살피건대, 임차기간 이만료되기전에임차권자가제 3 자에게임차기간의만료를조건으로지상물매수청구권을 양도하고임차기간만료후제 3 자가토지소유자에대하여직접지상물매수청구권을행사 하는경우에는임차기간만료전에는지상물매수청구권이발생하지않는점, 토지소유자의 보호도필요한점, 지상물매수청구권의기초되는법률관계는토지임대차계약인점, 임차인 이토지소유자의동의없이제 3 자에게임차물을양도 전대한경우제 3 자는토지소유자에 게지상물매수청구권을행사할수없는점 ( 위 93 다 6386 판결참조 ) 등에비추어임차기간 만료전에지상물의양도 ( 토지소유자의승낙이필요없다 ) 로는부족하고토지임차권의양 도 ( 토지소유자의승낙이필요하다 ) 까지있어야한다고보아야할것이므로, 원고의주장이 (02) , lawtis@gmail.com

91 임차기간의만료를조건으로박성환으로부터이사건매수청구권을양수하고임차기간이만 료되어피고에대하여직접이사건매수청구권을행사하는것이라하더라도단지이사건 건물의소유권자라는것만으로는이사건매수청구권을행사할수없다할것이다. 3. 결론 그렇다면박성환또는원고에게이사건건물의매수청구권이있음을전제로한원고의 이사건청구는더나아가살펴볼것없이이유없다. 대구지방법원 선고 2006 가단 호 ( 본소 ), 2006 가단 호 ( 반소 ) 사건 사안의개요 가. 원고의남편인소외갑은 피고와의사이에대구달서구유천동 답 246 m2 ( 이하 이사건토지 라고함 ) 에관하여임대차보증금 600 만원, 월차임 40 만원, 임대 차기간토지인도일로부터 60 개월로각정하여임대차계약 ( 이하 이사건제 1 임대차계약 이 라고함 ) 을체결하였음. 나. 피고는이사건임대차계약에따라갑으로부터이사건토지를인도받아위토지지상 에별지목록기재건물 ( 이하 이사건건물 이라고함 ) 을신축한후이사건건물에관하여 원고명의로소유권보존등기를경료하여주었고, 한편갑은 원 고에게이사건토지에관하여 매매를원인으로한소유권이전등기를경료하 였음. 다. 피고는원고에게이사건임대차계약에따른월차임을 경부터연체하기시작하 였고, 이에원고는피고를상대로하여이사건건물의명도및 부터위건물의명 (02) , lawtis@gmail.com

92 도완료일까지의차임지급을구하는소 ( 대구지방법원 2002 가단 호, 이하 이사건소 송 이라고함 ) 를제기하였는바, 그결과원고와피고사이에 다음과같은내용 의임의조정 ( 이하 이사건조정 이라고함 ) 이성립되었음. ⑴ 원고와피고는이사건토지및그지상에있는이사건건물에관하여다음과같이임 대차계약 ( 이하 이사건제 2 임대차계약 이라고함 ) 을체결한다. 임대차기간 부터 까지 (60 개월 ) 임대차보증금및월차임 : 임대차보증금 600 만원, 월차임 40 만원 피고는원고에게 까지의미지급한차임 1 천만원을지급하되, 그중 300 만원은 까지, 300 만원은 까지, 나머지 400 만원은 까지각 지급한다. 만약피고가위돈의지급을 1 회라도태만히한경우에는기한의이익을상실하 고, 나머지잔액전부및이에대하여기한이익상실일다음날부터다갚는날까지연 25% 의비율에의한지연손해금을가산하여지급한다. 피고는위 항기재돈및 부터의월차임은매월말일원고명의의은행통장 으로온라인송금한다. 피고가월차임을 2 회이상지체한경우에는위임대차계약을해지할수있고, 그로인하 여위임대차계약이해지된경우에는피고는이사건임차목적물에대한모든권리를포기 하고, 즉시원고에게위임차목적물을명도한다. 임대차기간경과로위임대차계약이종료된경우에는피고는별지목록기재건물을철 거하고원고에게그대지를인도한다 ( 임대차계약합의해지의경우에는당사자사이의합의 에따른다 ). (02) , lawtis@gmail.com

93 ⑵ 원고와피고는위임대차기간경과후별도의합의에따라재임대할수있고, 재임대시 계약내용은당사자사이의합의에따른다. 라. 그후이사건제 2 임대차계약상의임대차기간이만료되자원고는피고와의사이의재 임대차계약의체결을거절하였고, 경및 경피고에게이사건임대 차계약이기간만료로종료되었음을통지하면서이사건건물의철거및이사건토지의인 도를요구하였음. 법원의판단 임차인의매수청구권에관한민법제 643 조의규정은강행규정이므로이규정에위반하는 약정으로서임차인에게불리한것은그효력이없는바, 임차인에게불리한약정인지의여부 는우선당해계약의조건자체에의하여가려져야하지만계약체결의경위와제반사정등 을종합적으로고려하여실질적으로임차인에게불리하다고볼수없는특별한사정을인정 할수있을때에는위강행규정에저촉되지않는것으로보아야할것인데, 이사건의경우 다음과같은사정, 즉 1 이사건건물에관하여원고명의로건축허가를얻었고, 원고명 의로소유권보존등기를경료한점, 2 건물의소유를목적으로하는토지임대차에있어서 임차인의차임연체등채무불이행을이유로그임대차계약이해지되는경우임차인은임대 인에대하여그지상건물의매수를청구할수없다고할것인데, 이사건제 1 임대차계약 체결이후피고는원고에게이사건제 1 임대차계약에따른월차임을 경부터연체 하기시작하여이사건조정성립당시인 경까지이미 25 개월분상당의차임 인 1 천만원의차임이연체되고있었고, 이에원고가위임대차계약이피고의차임연체로 인하여해지되었음을전제로이사건건물의명도와연체차임및차임상당의부당이득금 의지급을구하는이사건소송을제기하였으며위소송에서피고는이사건건물의매수를 (02) , lawtis@gmail.com

94 청구할수없는지위에있었던점, 3 이사건조정이성립되면서원고와피고는이사건 제 2 임대차계약을체결하였는데, 위임대차계약에서임대차목적물에이사건토지뿐만아 니라이사건건물도포함시키면서임대차기간경과로임대차계약이종료된경우피고는이 사건건물을철거하고이사건토지를원고에게인도하기로약정한점등의사정을종합하 여살펴보면, 원고와피고는이사건제 2 임대차계약에서이사건건물의소유권을원고에 게귀속시키기로합의하였다고봄이상당하고 ( 더구나피고가이사건제 2 임대차계약에서 원고와이사건토지뿐만아니라이사건건물에관하여도임대차계약을체결한점에비추 어볼때이사건건물이원고소유임을전제로이사건제 2 임대차계약을체결한것이라 고할것임 ), 이사건제 2 임대차계약체결당시이사건건물의소유권을원고에게귀속시 키고임대차기간이만료되는때에이사건건물을철거하기로하는약정은이사건제 2 임 대차계약의체결경위, 조건등제반사정을전체적으로고려하여볼때반드시임차인인피 고에게일방적으로불리한것으로볼수없어, 피고는원고에대하여지상물매수청구권을 행사할수없다고본사례 라. 매수청구권을고려한합리적인계약체결방법 위에서본바와같이지상물매수청구권은강행규정으로특별한사정이없는한 임차인에게불리한내용은무효될가능성이크다는점에서, 임대차계약에있어매 우유의할필요가있다. 즉, 임대차계약당시매수청구권을포기하는내용으로합의 가이루어졌다고하더라도, 약속을뒤집고임차인이매수청구권을주장할경우, 자 칫받은임대료가무색할정도의거액으로그것도임대인에게는불필요한건물을 떠안게될수도있기때문이다. (02) , lawtis@gmail.com

95 매수청구권을강행규정으로보고이에반하는합의를기본적으로무효로취급하는 전제는, 임대인이우월한입장에서매수청구권이포기되었을가능성을염두에두고 있다는점때문이기때문에, 매수청구권을포기하는진정한합의라고하더라도향 후재판과정에서는오해를받을가능성이크다는점에서, 임대차계약과정에서다음 과같은적절한방법이필요할수있다. 첫째, 지상물매수청구권을포기하는내용의임대차계약서에는이를포기하는취지 에대해상세하게서술할필요가있다. 차임이주변에비해저렴하다거나, 임차인의 특별한요청에의해임대차계약이체결되었다는등매수청구권이인정되지않은판 례들에서나타난여러상황들을미리계약서상에반영할필요가있다. 둘째, 지상물매수청구권을포기하는내용으로사전에제소전화해를받을필요가있 다. 매수청구권의행사는계약기간종료후임대인이임차인을상대로임대차하는토지 를인도해달라고요구할때임차인이이에대응해서이루어지는것이통상적이기 때문에, 임대차계약초기에매수청구권이포기되는내용의제소전화해를하게되면 임차인으로서도스스로약속한임대차계약내용으로제소전화해하는데별다른거부 감을가지지않는경우가많아서, 원만하게제소전화해가성립되는경우가많다. 제 소전화해가성립되면확정판결에준하는효력을가지게되어, 준재심의사유등매 우특별한사유가없으면단순히강행규정을위반한내용이화해조항이있다는이 유만으로는화해내용이무효가되지못하는강력한효력이있게된다. (02) ,

96 다만, 제소전화해과정에서도강행규정에반하는합의내용을화해조항으로만드 는것은원칙적으로금지하고있기때문에, 임차인의지상물매수청구권을저해하는 화해내용은법원에의해제동이걸리는경우가적지않다는점을유의할필요는있 다. 만약임대인에따라서, 지상물매수청구권을포기하기로합의하였음에도불구하 고나중에임차인이이러한약속을뒤집어서매수청구권을주장하는사태를우려해 서, 이러한경우가발생할가능성이있으면차라리임대차계약체결자체를아예하 지않겠다는입장이라면, 지상물매수청구권을포기하는내용의제소전화해를신청 하여화해가성립되는조건으로임대차계약을체결한다 는취지의합의를하고서 제소전화해결과를지켜보고구체적인임대차계약을진행하는, 즉제소전화해성립 을조건으로한임대차계약체결도하나의방법일수있을것이다. 셋째, 계약해지를할수있는임차인의귀책사유가있을때즉시계약해지를하는 것도하나의방법일수있다. 차임연체등임차인책임의계약해지가임차인의매수청구권을부정하는사유로 판례상확고하게인정되고있다는점에서, 임차인의매수청구권이염려되는상황에 서는임차인의계약위반사유가있을때즉시임대차계약을해지하는것도적절한 방법일수있을것이다. (02) ,

97 5. 민법 646, 647 조 제 646 조 ( 임차인의부속물매수청구권 ) 1 건물기타공작물의임차인이그사용의편익을위하여임대인의동의를얻어이에부속 한물건이있는때에는임대차의종료시에임대인에대하여그부속물의매수를청구할수 있다. 2 임대인으로부터매수한부속물에대하여도전항과같다. 제 647 조 ( 전차인의부속물매수청구권 ) 1 건물기타공작물의임차인이적법하게전대한경우에전차인이그사용의편익을위하 여임대인의동의를얻어이에부속한물건이있는때에는전대차의종료시에임대인에대 하여그부속물의매수를청구할수있다. 2 임대인으로부터매수하였거나그동의를얻어임차인으로부터매수한부속물에대하여도 전항과같다. 646 조, 647 조의부속물매수청구권은건물기타공작물임대차에적용될뿐토지 임대차에는적용되지않는다 ( 토지임대차에는민법 643 조적용 ). 6. 민법제 648 조내지제 650 조 제 648 조 ( 임차지의부속물, 과실등에대한법정질권 ) 토지임대인이임대차에관한채권에의하여임차지에부속또는그사용의편익에공용한 임차인의소유동산및그토지의과실을압류한때에는질권과동일한효력이있다. (02) , lawtis@gmail.com

98 제 649 조 ( 임차지상의건물에대한법정저당권 ) 토지임대인이변제기를경과한최후 2 년의차임채권에의하여그지상에있는임차인소유 의건물을압류한때에는저당권과동일한효력이있다. 제 650 조 ( 임차건물등의부속물에대한법정질권 ) 건물기타공작물의임대인이임대차에관한채권에의하여그건물기타공작물에부속한 임차인소유의동산을압류한때에는질권과동일한효력이있다. 7. 민법제 651 조내지제 654 조 제 651 조 ( 임대차존속기간 ) 1 석조, 석회조, 연와조또는이와유사한견고한건물기타공작물의소유를목적으로하 는토지임대차나식목, 채염을목적으로하는토지임대차의경우를제한외에는임대차의 존속기간은 20 년을넘지못한다. 당사자의약정기간이 20 년을넘는때에는이를 20 년으로 단축한다. 2 전항의기간은이를갱신할수있다. 그기간은갱신한날로부터 10 년을넘지못한다. 제 652 조 ( 강행규정 ) 제 627 조, 제 628 조, 제 631 조, 제 635 조, 제 638 조, 제 640 조, 제 641 조, 제 643 조내지제 647 조의규정에위반하는약정으로임차인이나전차인에게불리한것은그효력이없다. 제 653 조 ( 일시사용을위한임대차의특례 ) 제 628 조, 제 638 조, 제 640 조, 제 646 조내지제 648 조, 제 650 조및전조의규정은일시사용 (02) , lawtis@gmail.com

99 하기위한임대차또는전대차인것이명백한경우에는적용하지아니한다. 제 654 조 ( 준용규정 ) 제 610 조제 1 항, 제 615 조내지제 617 조의규정은임대차에이를준용한다. (02) , lawtis@gmail.com

100 로티스합동법률사무소 1. 인사말안녕하십니까최광석변호사입니다. 지난십여년간에걸친부동산분야에서의특화된지식과경험으로고도의전문적이면서도합리적인비용의법률서비스를제공코자합니다. 아울러, 첨단화된전자시스템과조직화된업무분담을통해국내에서가장스마트한법률서비스를자신합니다. 현재진행중인사건의거의전부가부동산법률관련사건에특화되어있을정도로, 부동산법률분야에서만큼은다른법률사무소보다뛰어난서비스를제공할수있습니다. < 학력 > - 서울대학교법과대학졸업 (1987 년 년 ) < 경력 > - 법무법인율촌, 화우근무 (1997~ 월 ) - 서울중앙지방법원민사조정위원, 대법원행정처전자소송자문위원 - 대한변호사협회전자소송추진팀장, 서울지방변호사회 IT 특별위원회위원장 - 로스쿨졸업변호사연수기관지정 ( 법무부 ) - 우리은행 PB 사업단, 국민은행부동산사업단자문위원 - " 한국을대표하는전문변호사 " 선정 ( 부동산분야, 고시계 ) - " 한국을빛낸 CEO 선정 "( 법률서비스분야, 헤럴드경제신문 ) - ( 주 ) 로앤비, 사법연수원, 삼일회계법인부동산소송강의 - SBS ' 솔로몬의선택 ' 부동산분야자문변호사 (02) , lawtis@gmail.com - 1 -

101 - 한국경제 TV " 부동산투데이 " 에앵커활동 ( ) - 네이버, 스피드뱅크, 지지옥션, 한국경제신문, 한국주택신문, 로앤비, 로마켓, 뉴타운신문등에 전문가칼럼연재중 - 휴렛패커드프린터사업부, DAS 법률비용보험 ( 주 ) 광고모델활동중 - 대한변호사협회주최브런치시민법률학교부동산부문강사활동중 부동산, 건설분야 대한민국전문변호사 에선정 ( 서울경제신문 ) - SBS CNBC 부동산포커스 고정출연 < 저서 > - 중개업법령및중개실무 (2004) - 부동산, 사기당하지않고거래하는법 (2006) - 부동산지키는법키우는법 (2007) - 상식밖의부동산법이야기 (2009) 거래일반 / 매매, 분양 / 임대차 / 경매기타재테크 - 부동산판례해설시리즈 부동산유치권, 법정지상권 (2009) 부동산공유지분과경매 (2010) 부동산경매와선순위가등기, 가처분, 예고등기 (2011) 부동산경매와제시외물건 ( 부합물, 종물 ) (2011) 집합건물전유부분과대지권의일체성 ( 분리처분금지 ) (2012) 부동산경매에서의공유자통지와우선매수청구권 (2012) (02) , lawtis@gmail.com - 2 -

102 부동산경매와공유물분할 (2012) 부동산공유지분변동과법정지상권 (2012) 부동산공유의기본법리 (2012) 구분소유적공유관계 (2012) 토지거래허가의법적분쟁 (2012) 부동산명의신탁 (2012) 부동산취득시효 (2012) 분묘기지권 (2012) 부동산제소전화해의실무 (2012) 부동산소송양식 ( 서식 ) (2012) 부동산거래에서적법한권리자찾는법 (2012) 부동산중개사고에따른공제 ( 보험 ) 의법리 (2012) 건물철거소송실무 (2012) 부동산중개사고손해배상론 (2012) < 논문 > 민사소송기록책 1( 토지인도등 ) (2013) - 전자소송과새로운사법서비스의가능성 (2011) - 집합건물부지에대한집행의제한 (2011) 2. 소송외업무내역 가. 원스톱경매 다년간에걸친부동산경매소송과입찰대리경험을바탕으로, 다양하고일괄적인 경매서비스를제공합니다. 서비스종류는크게, 의뢰인이대상물건을정한다음입찰대행, (02) , lawtis@gmail.com - 3 -

103 명도집행등법적인절차를위주로하는것과, 대상물건의선정부터의뢰하는경우로나누어집니다. 전자의경우에는소송에준하는보수를, 후자의경우에는일반컨설팅보수처럼경매감정가격의일정비율로보수를정하게됩니다. 구체적인금액은개별사건별로협의해서정하게됩니다. 원하는물건의선정, 수익률산정등의컨설팅서비스는물론향후분쟁의처리나대응방법과같은법적인서비스까지한꺼번에받을수있는데다가, 컨설팅업체에비해실력이나도덕성면에서믿을만한서비스가될수있다는점이장점일수있습니다. 나. 직거래도우미서비스부동산중개업소를통하지않은채매매나임대차를당사자끼리직접하는부동산직거래과정에서부동산권리관계분석이나계약서작성을변호사가자문해주는서비스입니다. 이를통해, 중개업소도움을받는이상으로부동산거래에서발생할수있는법률관계자문을정확하게받을수있게됩니다. 물건에대한정보수집과현장확인은당사자가직접하고, 부동산권리관계에대한분석과확인은변호사를통하는역할분담을함으로써안전하면서도오히려비용이적게드는부동산거래가가능할수있습니다. 이를통해, 그동안권리관계보호의사각지대에놓여있는부동산직거래가활성화될수있는계기가될수있습니다. 직거래를표방하는일부싸이트의경우제휴부동산중개업소제도를통해간접적 으로는중개업소와연관될수있지만, 변호사의자문을통하게되면중개업소를통하지 않은순수한직거래가가능하게됩니다. 특히, 부동산전문변호사로서책임있는자문이라는자부심을바탕으로, 자문의정 (02) , - 4 -

104 확성을기하기위해관련자료들은전부계약서첨부서류로작성하고, 상담한내용전부 도녹음되어의뢰인에게파일로제공됩니다. 보수는, 30 분당 11 만원인데, 특히아파트와같은주택임대차의경우에는액수에 불구하고 10 만원정액으로합니다. 다. 대리사무서비스지금까지국내법률사무소의서비스는단순히법적인자문과소송을하는데머물러온경향이있습니다. 하지만, 저희사무실은이에그치지않고부동산분야에서의전문성과신뢰를바탕으로고객의대리인자격으로의각종업무까지담당하고있습니다. 부동산거래에부수하는대금수수및송금, 계약현장에의입회등의업무가대표적입니다. 부동산거래에는본인이참석하는것이가장기본적이고안전할수있지만, 현실적으로는고객이외국에거주하거나근무등의문제로거래에일일이참여가어려운경우가적지않습니다. 이때지인이나중개업자등이대리인으로참여하게되는데, 법적인문외한이거나신뢰성등의문제로이과정에서많은사고가발생하는것이현실입니다. 이런거래과정에서저희변호사나직원이직접거래에입회하거나대리인으로서 업무를처리하여안전한거래를성사시켜드릴수있습니다. 보수는, 원칙적으로 30 분당 11 만원이지만, 구체적인계약내용에따라협의를통해 일정기간당고정된보수등다른방식의보수책정도가능할수있습니다. 라. 제소전화해서비스 제소전화해란, 분쟁이발생하기이전에미리법관의면전에서분쟁해결을합의하 (02) , - 5 -

105 는것으로, 일단화해가성립되면판결과동일한효력이있습니다. 일단화해가성립되면비록그화해내용에적법하지못한내용이포함되어있더라도준재심사유에해당하는등특별한사정이없는한화해성립을무효화할수없는강력한효력이있습니다. 보수는, 1 양측모두변호사선임할경우즉신청서작성, 접수뿐아니라변호사가직접법정에출석하는경우에는화해당사자일방이각 20만원부담합니다 ( 임대인, 임차인이여러명이더라도비용차이는없습니다 ). 결국, 양측에서변호사선임할경우총보수는 40만원입니다. 2 서류작성, 접수만의뢰하는경우즉, 합의된계약서를바탕으로제소전화해신청서를작성하고법원에접수하는업무만을의뢰하는경우에는, 화해당사자일방이각 10만원, 양측의총보수는 20만원부담합니다 ( 역시, 임대인, 임차인이여러명이더라도비용차이는없습니다 ). 이경우는화해성립을위한법정출석은변호사가하지않고당사자가직접출석해야합니다. 3 한쪽만변호사선임할경우, 즉한쪽은당사자가직접, 상대방은변호사출석을원하는경우에는변호사출석을원하지않는쪽은 10만원, 변호사출석을원하는쪽은 20만원 ( 총 30만원 ) 을부담하게됩니다. 4 이상은, 제소전화해의내용이임대차계약체결에따른것이면서, 화해법원관할이서울중앙지방법원인경우이며, 임대차계약이외의다른내용이거나서울중앙지방법원이외의다른법원에서제소전화해하게될경우에는위기준과달리저희법률사무소와협의하여보수를정해야합니다. 마. 마일리지제도기존고객을위한보상개념입니다. 저희법률사무실매출액의일정비율을적립하여다시저희사무실에서제공하는재화나서비스등을구매할수있습니다. 매출액의 2%, 예를들어특정한건으로 1백만원의수임료를지불하신고객은 2만원상당의적립이이루어지게됩니다. 다만, 이서비스는새로신설되는제도이니만큼, 이후의수임료지불에대해서만적립이가능합니다. 저희법률사무소에서제공할수있는소송대리, 자문, 도서판매, 동영상등모든재화 (02) , lawtis@gmail.com - 6 -

106 나서비스에사용가능할수있습니다. 기존고객본인에대해서뿐아니라, 기존고객의소개 를통한다른고객을위해서도기존고객에게적립된마일리지의사용이가능합니다. 시효에 관계없이언제든지사용가능하지만, 돈으로의환급은불가합니다. 로티스네트워크그룹 지난십여년간부동산법을전문으로하면서수많은부동산유관분야전문가를접하게되었는데, 그중다른분에게도자신있게소개할수있을정도로전문성과도덕성을겸비한분들을이저술에서소개드리고자합니다. 저역시법을다루는전문가이지만, 일반인들은물론, 같은전문가라고하더라도오랜시간을지내면서업무를함께해보지않으면해당전문가의실력과도덕성을제대로알기어렵습니다. 해당업무가매우전문적이기때문입니다. 그때문에업무능력뿐아니라도덕성이함께하지못하면전문가는사회와의뢰인에게큰해악을끼치게되는것입니다. 그때문에이저술을통해제주변의검증된전문가분들을적극소개하기로하였습니다. 물 론, 그동안전문가지인에대한소개는입소문이나개인적인추천으로알음알음으로이루어져 왔지만, 저술을통한이런소개는우리나라출판역사상으로는처음시도가아닌가생각됩니 다. 소개에따른댓가가전혀없는순수한의도라는점을이해하시고전문가분들선택에적극참고하셨으면합니다. 이런방식의소개를통해, 전문가지인과의뢰인분들모두에게도움되는연결이더욱활성화됨과아울러, 업계곳곳에존재하는부실하고악덕한전문가의조속한퇴출에일조하기를기대합니다. ** 소개할전문가분들 ( 가나다순 ) : 김동희소장, 노일용소장 (02) , lawtis@gmail.com - 7 -

107 김동희소장 안녕하십니까, 한국공 경매연구소소장김동희입니다. 오랜기간동안부동산실무경험을바탕으로경매와공매에관한저서를기술한바있고이를바탕으로상담업무와강의를하고있습니다. 및약력소개 저서 완성 ( ) 특수물건의비밀 ( ) 경매할때나는공매한다개정판 ( ) 지분경매의비밀 ( ) 경매실전투자정복 ( ) 배당에이의가있습니다 ( ) 실전공매완전정복 (2010.2월출간 ) 경매와부동산투자분석 (2009.7월) 약력 공인중개사자격취득 ( 제1회 ) 중앙대학교경영학과졸업 ( 주 ) 대산투자대표역임 ) ( 주 ) 퍼블릭옥션 (Public Auction) 대표 현 ) 한국공ㆍ경매아카데미연구소소장 현 ) 법무법인강산한국손실보상실무연구소자문위원 현 ) 부동산투자포럼공매전문위원 굿옥션공매강좌교수 디지털태인공매강좌교수 자산관리공사공매강좌교수 현 ) 공경매교육아카데미원장 주소 : 서울서초구서초 4 동 번지대경빌딩 3 층 ( 교보타워 4 거리 ) 전화 : 02) ~ 3 (9 호선신논현역 7 번출구, 2 호선강남역 6 번출구 7 분소요 ) 카페주소 : 김동희부사모 ) (02) , lawtis@gmail.com - 8 -