건물철거소송의 쟁점

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2 머리말 필자의다른저술과마찬가지로이저술은, 학설논쟁과같은이론적인서술을가급적배제하는대신실제분쟁을해결하는데필요한논의만을반영하려고하였다. 그런차원에서하급심판결등실무사례가풍부하게소개되었다고자부한다. 학술적인논쟁보다는이분야이론의큰체계를이해시키면서해당분쟁을해결하는데도움이되는저술에중점을두었는데, 바로이런점때문에다른저술과비교해서장점도있지만단점을보일수밖에없는부분이라고본다. 아울러출판의형식은, 종이책출간과유통에따른비용과수고를감안하여전자책과파일의형태로만출간하기로했다. 더불어, 전자책과파일은완전무료로출간하기로하였다. 전문서적의경우무료출간이거의없었지만, 전문지식을널리보급하고저자의전문성을홍보하기위해고민끝에이런결정에이르게되었다. 이런방식은저자가향후출간하는다른모든간행물에적용될예정이다. 그동안저자의저술과글에관심가져준독자들에게깊은감사의말씀드리며, 무료로출간되는만큼주위에많이홍보해주시기바란다. 종이책과달리전자출간형식이다보니재고에구애받지않은채새로운자료특히, 최신판결들의업데이트에도훨씬적극적이고신속해질수있을것으로본다. 조금이라도새로운자료가있으면그때마다책을수정해서, 수정본을바로홈페이지등을통해배포할생각이다 ( 서점에배포된전자책은그때그때마다수정할수없는한계가있어, 최신수정본의이용은필자의홈페이지를통하기바란다 ). 이를통해적어도필자가알고있는가장최신의지식이저술에담길수있는구조가될수있을것으로본다. 이저술은무료이다보니유료일경우와비교할수없을정도의속도로저술이보 급되지않을까예상되는데, 비록내용은미흡할수있지만널리보급된이저술을

3 토대로해서훌륭한다른저술이만들어지는데도움이되길바라며, 또부정확하게유통되는잘못된지식들도신속하게정리되는계기가되었으면한다. 아울러, 전문성홍보라는차원에서는적어도법조인을비롯한전문가들의출판에서는기존의종이책출간보다는이런형태의무료출간이향후대세가되지않을까생각하고, 이저술이변화의계기로작용했으면하는바람이다. 전자책파일다운과저술에언급된판결전문열람은저자의홈페이지인 www. lawtis.com 을이용하고, 혹시파일형태가불편한분들은적절한방법을통해종이 책형태로제본하는것도권하고싶다. ** 그렇다고해서저자의저작권을포기하는것은아니므로, 상업적인이용이나 유료출간을위해서는반드시저자의허락을얻어야한다

4 로티스합동법률사무소 1. 인사말안녕하십니까최광석변호사입니다. 지난십여년간에걸친부동산분야에서의특화된지식과경험으로고도의전문적이면서도합리적인비용의법률서비스를제공코자합니다. 아울러, 첨단화된전자시스템과조직화된업무분담을통해국내에서가장스마트한법률서비스를자신합니다. 현재진행중인사건의거의전부가부동산법률관련사건에특화되어있을정도로, 부동산법률분야에서만큼은다른법률사무소보다뛰어난서비스를제공할수있습니다. < 학력 > - 서울대학교법과대학졸업 (1987 년 년 ) < 경력 > - 법무법인율촌, 화우근무 (1997~ 월 ) - 서울중앙지방법원민사조정위원, 대법원행정처전자소송자문위원 - 대한변호사협회전자소송추진팀장, 서울지방변호사회 IT 특별위원회위원장 - 로스쿨졸업변호사연수기관지정 ( 법무부 ) - 우리은행 PB 사업단, 국민은행부동산사업단자문위원 - " 한국을대표하는전문변호사 " 선정 ( 부동산분야, 고시계 ) - " 한국을빛낸 CEO 선정 "( 법률서비스분야, 헤럴드경제신문 ) - ( 주 ) 로앤비, 사법연수원, 삼일회계법인부동산소송강의 - SBS ' 솔로몬의선택 ' 부동산분야자문변호사 (02) , lawtis@gmail.com - 1 -

5 - 한국경제 TV " 부동산투데이 " 에앵커활동 ( ) - 네이버, 스피드뱅크, 지지옥션, 한국경제신문, 한국주택신문, 로앤비, 로마켓, 뉴타운신문등에전문가칼럼연재중 - 휴렛패커드프린터사업부, DAS 법률비용보험 ( 주 ) 광고모델활동중 - 대한변호사협회주최브런치시민법률학교부동산부문강사활동중 부동산, 건설분야 대한민국전문변호사 에선정 ( 서울경제신문 ) - SBS CNBC 부동산포커스 고정출연 < 저서 > - 중개업법령및중개실무 (2004) - 부동산, 사기당하지않고거래하는법 (2006) - 부동산지키는법키우는법 (2007) - 상식밖의부동산법이야기 (2009) 거래일반 / 매매, 분양 / 임대차 / 경매기타재테크 - 부동산판례해설시리즈 부동산유치권, 법정지상권 (2009) 부동산공유지분과경매 (2010) 부동산경매와선순위가등기, 가처분, 예고등기 (2011) 부동산경매와제시외물건 ( 부합물, 종물 ) (2011) 집합건물전유부분과대지권의일체성 ( 분리처분금지 ) (2012) 부동산경매에서의공유자통지와우선매수청구권 (2012) (02) , lawtis@gmail.com - 2 -

6 부동산경매와공유물분할 (2012) 부동산공유지분변동과법정지상권 (2012) 부동산공유의기본법리 (2012) 구분소유적공유관계 (2012) 토지거래허가의법적분쟁 (2012) 부동산명의신탁 (2012) 부동산취득시효 (2012) 분묘기지권 (2012) 부동산제소전화해의실무 (2012) 부동산소송양식 ( 서식 ) (2012) 부동산거래에서적법한권리자찾는법 (2012) 부동산중개사고에따른공제 ( 보험 ) 의법리 (2012) < 논문 > - 전자소송과새로운사법서비스의가능성 (2011) - 집합건물부지에대한집행의제한 (2011) 2. 소송외업무내역 가. 원스톱경매다년간에걸친부동산경매소송과입찰대리경험을바탕으로, 다양하고일괄적인경매서비스를제공합니다. 서비스종류는크게, 의뢰인이대상물건을정한다음입찰대행, 명도집행등법적인절차를위주로하는것과, 대상물건의선정부터의뢰하는경우로나누어집니다. 전자의경우에는소송에준하는보수를, 후자의경우에는일반컨설팅보수처럼경매감정가격의일정비율로보수를정하게됩니다. 구체적인금액은개별사건별로 (02) , lawtis@gmail.com - 3 -

7 협의해서정하게됩니다. 원하는물건의선정, 수익률산정등의컨설팅서비스는물론향후분쟁의처리나대응방법과같은법적인서비스까지한꺼번에받을수있는데다가, 컨설팅업체에비해실력이나도덕성면에서믿을만한서비스가될수있다는점이장점일수있습니다. 나. 직거래도우미서비스부동산중개업소를통하지않은채매매나임대차를당사자끼리직접하는부동산직거래과정에서부동산권리관계분석이나계약서작성을변호사가자문해주는서비스입니다. 이를통해, 중개업소도움을받는이상으로부동산거래에서발생할수있는법률관계자문을정확하게받을수있게됩니다. 물건에대한정보수집과현장확인은당사자가직접하고, 부동산권리관계에대한분석과확인은변호사를통하는역할분담을함으로써안전하면서도오히려비용이적게드는부동산거래가가능할수있습니다. 이를통해, 그동안권리관계보호의사각지대에놓여있는부동산직거래가활성화될수있는계기가될수있습니다. 직거래를표방하는일부싸이트의경우제휴부동산중개업소제도를통해간접적 으로는중개업소와연관될수있지만, 변호사의자문을통하게되면중개업소를통하지 않은순수한직거래가가능하게됩니다. 특히, 부동산전문변호사로서책임있는자문이라는자부심을바탕으로, 자문의정 확성을기하기위해관련자료들은전부계약서첨부서류로작성하고, 상담한내용전부 도녹음되어의뢰인에게파일로제공됩니다. (02) , - 4 -

8 보수는, 30 분당 11 만원인데, 특히아파트와같은주택임대차의경우에는액수에 불구하고 10 만원정액으로합니다. 다. 대리사무서비스지금까지국내법률사무소의서비스는단순히법적인자문과소송을하는데머물러온경향이있습니다. 하지만, 저희사무실은이에그치지않고부동산분야에서의전문성과신뢰를바탕으로고객의대리인자격으로의각종업무까지담당하고있습니다. 부동산거래에부수하는대금수수및송금, 계약현장에의입회등의업무가대표적입니다. 부동산거래에는본인이참석하는것이가장기본적이고안전할수있지만, 현실적으로는고객이외국에거주하거나근무등의문제로거래에일일이참여가어려운경우가적지않습니다. 이때지인이나중개업자등이대리인으로참여하게되는데, 법적인문외한이거나신뢰성등의문제로이과정에서많은사고가발생하는것이현실입니다. 이런거래과정에서저희변호사나직원이직접거래에입회하거나대리인으로서 업무를처리하여안전한거래를성사시켜드릴수있습니다. 보수는, 원칙적으로 30 분당 11 만원이지만, 구체적인계약내용에따라협의를통해 일정기간당고정된보수등다른방식의보수책정도가능할수있습니다. 라. 제소전화해서비스제소전화해란, 분쟁이발생하기이전에미리법관의면전에서분쟁해결을합의하는것으로, 일단화해가성립되면판결과동일한효력이있습니다. 일단화해가성립되면비록그화해내용에적법하지못한내용이포함되어있더라도준재심사유에해당하는등특별한사정이없는한화해성립을무효화할수없는강력한효력이있습니다. (02) , - 5 -

9 보수는, 1 양측모두변호사선임할경우즉신청서작성, 접수뿐아니라변호사가직접법정에출석하는경우에는화해당사자일방이각 20만원부담합니다 ( 임대인, 임차인이여러명이더라도비용차이는없습니다 ). 결국, 양측에서변호사선임할경우총보수는 40만원입니다. 2 서류작성, 접수만의뢰하는경우즉, 합의된계약서를바탕으로제소전화해신청서를작성하고법원에접수하는업무만을의뢰하는경우에는, 화해당사자일방이각 10만원, 양측의총보수는 20만원부담합니다 ( 역시, 임대인, 임차인이여러명이더라도비용차이는없습니다 ). 이경우는화해성립을위한법정출석은변호사가하지않고당사자가직접출석해야합니다. 3 한쪽만변호사선임할경우, 즉한쪽은당사자가직접, 상대방은변호사출석을원하는경우에는변호사출석을원하지않는쪽은 10만원, 변호사출석을원하는쪽은 20만원 ( 총 30만원 ) 을부담하게됩니다. 4 이상은, 제소전화해의내용이임대차계약체결에따른것이면서, 화해법원관할이서울중앙지방법원인경우이며, 임대차계약이외의다른내용이거나서울중앙지방법원이외의다른법원에서제소전화해하게될경우에는위기준과달리저희법률사무소와협의하여보수를정해야합니다. 마. 마일리지제도기존고객을위한보상개념입니다. 저희법률사무실매출액의일정비율을적립하여다시저희사무실에서제공하는재화나서비스등을구매할수있습니다. 매출액의 2%, 예를들어특정한건으로 1백만원의수임료를지불하신고객은 2만원상당의적립이이루어지게됩니다. 다만, 이서비스는새로신설되는제도이니만큼, 이후의수임료지불에대해서만적립이가능합니다. 저희법률사무소에서제공할수있는소송대리, 자문, 도서판매, 동영상등모든재화나서비스에사용가능할수있습니다. 기존고객본인에대해서뿐아니라, 기존고객의소개를통한다른고객을위해서도기존고객에게적립된마일리지의사용이가능합니다. 시효에관계없이언제든지사용가능하지만, 돈으로의환급은불가합니다. (02) , lawtis@gmail.com - 6 -

10 로티스네트워크그룹 지난십여년간부동산법을전문으로하면서수많은부동산유관분야전문가를접하게되었는데, 그중다른분에게도자신있게소개할수있을정도로전문성과도덕성을겸비한분들을이저술에서소개드리고자합니다. 저역시법을다루는전문가이지만, 일반인들은물론, 같은전문가라고하더라도오랜시간을지내면서업무를함께해보지않으면해당전문가의실력과도덕성을제대로알기어렵습니다. 해당업무가매우전문적이기때문입니다. 그때문에업무능력뿐아니라도덕성이함께하지못하면전문가는사회와의뢰인에게큰해악을끼치게되는것입니다. 그때문에이저술을통해제주변의검증된전문가분들을적극소개하기로하였습니다. 물 론, 그동안전문가지인에대한소개는입소문이나개인적인추천으로알음알음으로이루어져 왔지만, 저술을통한이런소개는우리나라출판역사상으로는처음시도가아닌가생각됩니 다. 소개에따른댓가가전혀없는순수한의도라는점을이해하시고전문가분들선택에적극참고하셨으면합니다. 이런방식의소개를통해, 전문가지인과의뢰인분들모두에게도움되는연결이더욱활성화됨과아울러, 업계곳곳에존재하는부실하고악덕한전문가의조속한퇴출에일조하기를기대합니다. ** 소개할전문가분들 ( 가나다순 ) : 김동희소장, 노일용소장 (02) , lawtis@gmail.com - 7 -

11 김동희소장 안녕하십니까, 한국공 경매연구소소장김동희입니다. 오랜기간동안부동산실무경험을바탕으로경매와공매에관한저서를기술한바있고이를바탕으로상담업무와강의를하고있습니다. 및약력소개 저서 완성 ( ) 특수물건의비밀 ( ) 경매할때나는공매한다개정판 ( ) 지분경매의비밀 ( ) 경매실전투자정복 ( ) 배당에이의가있습니다 ( ) 실전공매완전정복 (2010.2월출간 ) 경매와부동산투자분석 (2009.7월) 약력 공인중개사자격취득 ( 제1회 ) 중앙대학교경영학과졸업 ( 주 ) 대산투자대표역임 ) ( 주 ) 퍼블릭옥션 (Public Auction) 대표 현 ) 한국공ㆍ경매아카데미연구소소장 현 ) 법무법인강산한국손실보상실무연구소자문위원 현 ) 부동산투자포럼공매전문위원 굿옥션공매강좌교수 디지털태인공매강좌교수 자산관리공사공매강좌교수 현 ) 공경매교육아카데미원장 주소 : 서울서초구서초 4 동 번지대경빌딩 3 층 ( 교보타워 4 거리 ) 전화 : 02) ~ 3 (9 호선신논현역 7 번출구, 2 호선강남역 6 번출구 7 분소요 ) 카페주소 : 김동희부사모 ) (02) , lawtis@gmail.com - 8 -

12 노일용소장 안녕하십니까노일용소장입니다. 부동산의경, 공매분야는놀이가아닌실전적전투라할수있습니다. 이에본인은전문지식과다양한실전경험을통해누구보다도전투력을키웠다고자부할수있습니다. 항상 초지일관 겸손한자세로전투에임하도록더욱더노력하겠습니다. 학력 - 부경대학교건축공학과졸업 경력 -제13회공인중개사 (2002년) -시민단체부산경실련조직위원역임 (2010년) -부산지방법원일일민원실장역임 (2012년) -현. 주식회사예원대표 -현. 시민단체부산경실련운영위원 -현. 부동산닥터공인중개사소장 -현. 부산지방법원시민사법참여단 -현. 부산광역시의회의정활동평가위원 다음블러그운영 (02) , lawtis@gmail.com - 9 -

13 목차 제 1 장개요 / 1 제 2 장소유자에대한철거청구 / 2 제1절피고적격제2절청구취지와철거대상물의특정 / 7 제3절철거청구와신의칙 / 14 제4절입증의구조 / 19 제5절토지임차인대상철거청구의제한 / 토지임차인의갱신, 매수청구권 2. 건물등기있는차지 ( 借地 ) 권의대항력 / 26 제 3 장점유자에대한퇴거청구 / 32 제 4 장토지사용료상당의금전청구 / 38 제 5 장철거재판집행과정에서의쟁점 / 44 제 1 절보전처분 제 2 절철거집행 / 46 제 6 장철거와제소전화해 / 49 (02) , lawtis@gmail.com - 1 -

14 건물철거소송실무 제 1 장개요 토지주가건물주를상대로제기하는철거소송은구조가단순해보이지만실제로 는고려할법리적인쟁점이적지않은데다가기술적이고실무적인고려도적지않 은만큼주의해야할필요가있다. 제2장에서는건물주를상대로한철거청구권그자체의쟁점들, 즉철거를구하는피고의적격, 철거대상물이철거를할수있는부동산이될수있는지여부, 철거대상물의특정방법, 철거청구권과신의칙문제, 철거청구입증책임이누구에게있는지등을다루면서, 마지막으로토지임차인에대한철거청구의제한문제를서술하였다. 그이후로는철거청구에부수되는문제를다루었는데, 제 3 장에서는점유자에대 한퇴거청구를, 제 4 장에서는토지사용료상당의금전청구문제를다룬다. 마지막으로철거청구권을보전하기위한가처분재판과채무명의로실제철거집 행을하는과정에서의쟁점도짚어보기로한다. (02) , lawtis@gmail.com - 1 -

15 제 2 장소유자에대한철거청구 제 1 절피고적격 건물의소유권자를피고로하는것이원칙이다. 따라서, 등기가무효인예외적인 경우를고려치않는다면, 등기된건물의경우에는등기소유명의자가, 미등기된경 우의경우에는건물의원시취득자가소유권자로보고서피고로정하면된다. 대법원 선고 96 다 판결 건물명도 [1] 건축주의사정으로건축공사가중단되었던미완성의건물을인도받아나머지공사를 마치고완공한경우, 건물이공사가중단된시점에서사회통념상독립한건물이라고볼수 있는형태와구조를갖추고있었다면원래의건축주가그건물의소유권을원시취득한다. [2] 원래의건축주가 4 층까지전체골조및지붕공사를완료하여전체의 45% 내지 50% 정도의공정에이르렀을무렵부도가나서더이상공사를계속할수없게되자, 건축허가 상의건축주명의를원고로변경하여약 20% 의공정을더시공하였으나원고도부도를내 어공사를중지하였고, 그후건물의일부를취득하기로한수분양자등이건물에관한잔 여공사를직접행한후소유권보존등기도마치지않은상태에서일부씩을점유하고있는 경우, 건축허가상의건축주명의를변경한시점에서위건물은 4 층전체의골조와지붕의 공사가완료된상태이어서사회통념상독립한건물이라고볼수있는형태와구조를갖추었 으므로원래의건축주가건물을원시취득하였다고한사례. (02) , lawtis@gmail.com - 2 -

16 대법원 선고 2009 다 67443,67450 판결 소유권보존등기말소 소유권보존등기말소 [1] 수급인이자기의노력과출재로완성한건물의소유권은도급인과수급인사이의특약 에의하여달리정하거나기타특별한사정이없는한수급인에게귀속된다. [2] 대지공유지분권자들에게서아파트신축공사를도급받은갑주식회사한테서을주식회 사가, 갑회사의사정으로신축공사가중단되었던미완성의건물을양도받은후나머지공 사를진행하여구조 형태면에서사회통념상독립한건물이라고볼수있는정도로건물을 축조한사안에서, 달리도급인인대지공유지분권자들과수급인인을회사사이에완성된 건물의소유권을도급인에게귀속시키기로합의한것으로볼만한사정이없으므로, 을회 사가건물의소유권을원시취득하였다고본원심판단을수긍한사례 대법원 선고 2004 다 판결 소유권보존등기말소 건물이설계도상처음부터여러층으로건축할것으로예정되어있고그내용으로건축허가 를받아건축공사를진행하던중에건축주의사정으로공사가중단되었고그와같이중단될 당시까지이미일부층의기둥과지붕그리고둘레벽이완성되어그구조물을토지의부합 물로볼수없는상태에이르렀다고하더라도, 제 3 자가이러한상태의미완성건물을종전 건축주로부터양수하여나머지공사를계속진행한결과건물의구조와형태등이건축허가 의내용과사회통념상동일하다고인정되는정도로건물을축조한경우에는, 그구조와형 태가원래의설계및건축허가의내용과동일하다고인정되는건물전체를하나의소유권의 객체로보아그제 3 자가그건물전체의소유권을원시취득한다고보는것이옳고, 건축허 가를받은구조와형태대로축조된전체건물중에서건축공사가중단될당시까지기둥과 지붕그리고둘레벽이완성되어있던층만을분리해내어이부분만의소유권을종전건축 주가원시취득한다고볼것이아니다. 또한, 구분소유가성립하는시점은원칙적으로건물 (02) , lawtis@gmail.com - 3 -

17 전체가완성되어당해건물에관한건축물대장에구분건물로등록된시점이라고할것이므 로, 건축공사가중단될당시까지종전건축주에의하여축조된미완성건물의구조와형태 가구분소유권의객체가될수있을정도가되었다고하더라도마찬가지이다 그런데, 미등기된상태로해당건물이처분되었다면최종건물매수인은 ( 이전등 기를받지못해 ) 건물소유권자로볼수는없지만, 건물에대한법률상, 사실상처 분권자의지위에있다는점에서철거의무의피고적격이있다. 민법제 186 조 ( 부동산물권변동의효력 ) 부동산에관한법률행위로인한물권의득실변경은등기하여야그효력이생긴다. 민법제 187 조 ( 등기를요하지아니하는부동산물권취득 ) 상속, 공용징수, 판결, 경매기타법률의규정에의한부동산에관한물권의취득은등기를 요하지아니한다. 그러나등기를하지아니하면이를처분하지못한다. 대법원 선고 87 다카 1737 판결 건물철거등 건물철거는그소유권의종국적처분에해당하는사실행위이므로원칙으로는그소유자 ( 등 기명의자 ) 에게만그철거처분권이있다고할것이나, 그건물을매수하여점유하고있는자 는등기부상아직소유자로서의등기명의가없다고하더라도그권리의범위내에서점유중 인건물에대하여법률상, 사실상처분을할수있는지위에있으므로그건물의건립으로 불법점유를당하고있는토지소유자는위와같은지위에있는건물점유자에게그철거를구 할수있다고해석하여야한다. (02) , lawtis@gmail.com - 4 -

18 대법원 선고 91 다 판결 토지인도등 원심판결이유에의하면원심은그증거에의하여소외이인환의소유이던이사건대지위 에소외삼두종합건설주식회사가위이인환외 2 인으로부터건축공사를도급받아공사비 전액을투입하여이사건건물을완공하였는데위회사에게공사비를대여하여준피고가 위건물완공후위대여금채권의대물변제로이를양도받아점유하고있는사실과이사건 대지를원고들이경락받아그소유권을취득한사실을확정하였는바, 기록에비추어원심의 사실인정은정당하고거기에지적하는바와같은채증법칙을어긴위법이없다. 타인의토지위에건립된건물이미등기이고그건물로인하여그토지의소유권이침해되 는경우그건물을철거할의무는그건물을법률상, 사실상처분할수있는지위에있는 사람이라할것이므로 ( 당원 선고 87 다카 257, 258 판결참조 ) 원심이확정한 바와같이피고가이사건건물의원시취득자인위회사로부터이를양수하여사실상의처 분권을갖게된이상이사건건물을철거할의무를진다할것이다. 대법원 선고 92 다 판결 제 3 자이의 갑이건물을신축하여미등기인채로소유하여오다가사망전에장남인을에게증여하고, 을 은그때부터계속하여건물의일부는자신이직접점유하고나머지부분은다른사람에게임 대하는등단독으로이를점유 관리해온것이라면, 을은건물의양수 점유자로서이를법률 상또는사실상처분할수있는지위에있어동건물로인하여대지소유자의소유권이침해 되는경우건물철거의무를지고, 위건물에관하여뒤늦게갑의상속인들인을과병의공동명 의로재산상속을원인으로하는소유권보존등기가경료되었다하여달리볼것은아니다. (02) , lawtis@gmail.com - 5 -

19 대법원 선고 2002 다 판결 건물철거등 [1] 건물철거는그소유권의종국적처분에해당되는사실행위이므로원칙으로는그소유 자 ( 민법상원칙적으로는등기명의자 ) 에게만그철거처분권이있다할것이고, 예외적으로 건물을전소유자로부터매수하여점유하고있는등그권리의범위내에서그점유중인건 물에대하여법률상또는사실상처분을할수있는지위에있는자에게도그철거처분권이 있다. [2] 미등기건물에대한양도담보계약상의채권자의지위를승계하여건물을관리하고있는 자는건물의소유자가아님은물론건물에대하여법률상또는사실상처분권을가지고있 는자라고할수도없다할것이어서건물에대한철거처분권을가지고있는자라고할수 없다고한사례. 현행민사소송제도하에서는피고의추가와변경이극히곤란하다는점에서, 특히미등기건물일경우피고특정에주의해야하고, 애매할경우에는피고누락을막는차원에서가능성있는여러사람을공동피고로하여소를제기한다음, 소송진행과정에서부적격자에대해소취하하는방식으로재판을진행하는것이합리적이다. (02) , lawtis@gmail.com - 6 -

20 제 2 절청구취지와철거대상물의특정 청구취지는, 특정한건물에대한 철거 를구하는것인데, 통상건물의존립으로 토지를점유당하는경우가많다는점에서점유하는토지의 인도 를철거와함께 구하는것이일반적이다. 판결을받기위해서는철거대상물인건물을특정할필요가있는데, 등기부나건축물대장, 관련설계도등이존재하면이를바탕으로특정하면되고, 만약이런서류들이존재치않으면목적물을특정하기위해재판과정에서측량감정을신청하여감정도면을바탕으로대상물을특정하는것이원칙이다. < 건물특정을위한객관적인자료가존재할경우 > 1. 피고는원고에게별지목록제 1 기재건물을철거하고, 별지목록제 2 기재토지를인도하라. 2. 소송비용은피고의부담으로한다. 3. 위제 1 항은가집행할수있다. 라는판결을구합니다. (02) , lawtis@gmail.com - 7 -

21 < 별지 > 부동산의표시 1. < 건물의표시 > 서울특별시서대문구 동 대 159 m2지상 철근콘크리트구조평슬라브지붕 3 층 근린생활시설및단독주택 1 층.08 m2 2 층.08 m2 (2, 3 층복층 ) 3 층.08 m2 옥탑층.24 m2 ( 연면적제외 ) 2. < 토지의표시 > 서울특별시서대문구 동 대 159 m2 - 이상 - < 건물특정을위한객관적인자료가존재치않을경우 > 피고안 00 는원고에게 용인시기흥구 00 동 임 1876 m2 지상별지감정도면표시 16, 17, 18, 19, 16 의각점을순차적으로연결한선내 ( 가 ) 부분 326 m2지상건물전체및 1, 11, 12, 13, 14, 15 를연결한축대 ( 담장 ) 를각철거하고, 위토지를인도하라. (02) , lawtis@gmail.com - 8 -

22 다만, 예외적으로소위쇼핑몰 ( 오픈상가 ) 와같이구분점포 ( 건물 ) 간에칸막이가 없고경계선이명확치않은경우, 등기부등공부가있음에도불구하고철거대상 (02) , lawtis@gmail.com - 9 -

23 호실의위치를명확히하는차원에서측량감정을하는경향도있다. 측량감정없이판결을받은후, 예를들어 --000동 00번지 00쇼핑몰 00호를철거하라 는판결후철거집행을위해집행관이해당쇼핑몰을방문하더라도해당특정호실을찾기어려워집행이불능되는경우가적지않기때문이다. 주의할점은, 외관상으로는건물로보이지만실제로는건물이아닌경우도적지않다는점이다. 독립된부동산으로서의건물이라고하기위하여는최소한의기둥과지붕그리고주벽이이루어져야하는데, 고착된기둥과지붕이없는컨테이너박스나비닐하우스의경우나, 아직기둥과지붕이완성되기이전단계의공사구조물은부동산으로서의건물이라고할수없어이들에대해서는 철거 청구를할수없다. 대법원 선고 2000 다 판결 소유권확인 독립된부동산으로서의건물이라고하기위하여는최소한의기둥과지붕그리고주벽이이루 어지면된다고할것인바 ( 대법원 선고 94 다 판결 ), 원심이배척하지아 니한 -- 을종합하면이사건공작물은위경락당시지하 1, 2 층및지상 1 층까지의콘크리 트골조및기둥, 천장 ( 슬라브 ) 공사가완료되어있고, 지상 1 층의전면 ( 남쪽 ) 에서보아좌측 ( 서쪽 ) 벽과뒷면 ( 북쪽 ) 벽그리고내부엘리베이터벽체가완성된사실을인정할수있으므 로, 이사건공작물은최소한의지붕과기둥그리고주벽 ( 주벽 ) 이이루어졌다고할것이어서 미완성상태의독립된건물 ( 원래지상 7 층건물로설계되어있으나, 지상 1 층만으로도구분 소유권의대상이될수있는구조임이분명하다 ) 로서의요건을갖추었다고할것이다. 그럼에도불구하고이사건공작물에는주벽이완성되어있지아니하였고공사진척도가 20-30% 에불과하여독립된건물로보기어렵다는이유를들어위와같이판단한원심은, 채증법칙을위배하여사실을오인하는한편, 독립된건물에관한법리를오해한위법을범 (02) , lawtis@gmail.com

24 하였다고할것이므로이점을지적하는상고이유의주장은이유있다. 대법원 선고 2002 다 21592,21608 판결 지상권설정등기절차이행 임료등 [1] 독립된부동산으로서의건물이라고하기위하여는최소한의기둥과지붕그리고주벽 이이루어지면된다. [2] 신축건물이경락대금납부당시이미지하 1 층부터지하 3 층까지기둥, 주벽및천장 슬라브공사가완료된상태이었을뿐만아니라지하 1 층의일부점포가일반에분양되기까 지하였다면, 비록토지가경락될당시신축건물의지상층부분이골조공사만이루어진채 벽이나지붕등이설치된바가없다하더라도, 지하층부분만으로도구분소유권의대상이 될수있는구조라는점에서신축건물은경락당시미완성상태이기는하지만독립된건물 로서의요건을갖추었다고본사례. 타인소유의컨테이너박스나비닐하우스는동산으로서소유자를상대로옮겨달라는취지의 취거 청구를할수있고, 미완성공사구조물역시토지에의부합여부를따져서토지의부합되었다면구조물의소유권이토지주에게있다는점에서 취거 청구조차불필요하고, 단순히토지를 인도 해달라는청구만하면된다. 민법제 256 조 ( 부동산에의부합 ) 부동산의소유자는그부동산에부합한물건의소유권을취득한다. 그러나타인의권원에 의하여부속된것은그러하지아니하다 (02) , lawtis@gmail.com

25 대법원 자 2000 마 5527 결정 낙찰허가 토지지하에설치된유류저장탱크와건물에설치된주유기가토지에부합되거나건물의상용 에공하기위하여부속시킨종물로서토지및건물에대한경매의목적물이된다고한사례 대법원 선고 2008 다 판결 토지인도등 어떠한물건이부동산에부합된것으로인정되기위해서는그물건을훼손하거나과다한비 용을지출하지않고서는분리할수없을정도로부착ㆍ합체되었는지여부및그물리적구 조, 용도와기능면에서기존부동산과는독립한경제적효용을가지고거래상별개의소유 권의객체가될수있는지여부등을종합하여판단하면되고 ( 대법원 선고 2003 다 14959, 판결, 대법원 선고 2006 다 39270, 판결등참 조 ), 권원에의하여부속될것을요건으로하지않으며 ( 민법제 256 조후문 ), 반드시그부 동산의경제적효용이나가치증대를위한다는의사를필요로하는것도아니다. 같은취지에서원심이, 이사건석축과법면이원고토지내에있는사실, 피고토지의전 소유자인소외 1, 소외 2 가이사건석축과법면을설치한후에피고에게피고토지를매도 한사실을인정한다음, 원고토지내에있는이사건석축과법면은원고토지에정착된 공작물로서, 이를원고토지로부터분리할경우과다한비용이소요될뿐만아니라토사의 붕괴로인하여원고토지의경제적가치가현저히손상될것이므로이사건석축과법면은 원고토지에부합된것으로보는것이상당하다고판단한것은정당하고, 또피고는이사 건석축과법면이설치된후토지를승계취득하였을뿐이므로피고에게위석축과법면에 대하여방해배제의무가있다고보기도어렵다. 따라서원심판결에상고이유에서주장하는 바와같은법리오해등의위법이있다고할수없다. (02) , lawtis@gmail.com

26 대법원 선고 2008 두 8727 판결 무상사용권확인 [1] 부동산에부합된물건이사실상분리복구가불가능하여거래상독립된권리의객체성 을상실하고그부동산과일체를이루는부동산의구성부분이된경우에는타인의권원에 의하여이를부합시킨경우에도그물건의소유권은부동산의소유자에게귀속된다. 그러 나, 토지의지상에별개의부동산인건축물이건축된경우, 토지의지하에시공된시설이 토지에부합되었는지아니면지상건축물의기초등을구성하여건축물의일부분이되었는 지여부는, 그시설과토지및건축물사이의각결합정도나그물리적구조뿐만아니라 당해시설의객관적, 사회경제적인기능과용도, 일반거래관념, 토지의당초조성상태, 건 축물의종류와규모등제반사정을종합하여합리적으로판단하여야한다. [2] 그부지와는별개의부동산인지상싸이로시설을지지하기위하여지하에항타 매립된 콘크리트파일은토지외에싸이로시설과도상당한수준으로결합되어있고싸이로시설의 가치를증대시키는데에기여하고있어토지에부합된것이아니라싸이로시설의기초를구 성하는시설로서싸이로시설의일부가되었으므로, 싸이로시설을국가에귀속되지않는항 만시설로규정하고있는구항만법시행령 ( 대통령령제 호로개정되기 전의것 ) 제 17 조제 1 항제 2 호에따라싸이로시설과마찬가지로국가에귀속되지않는다고 한사례. < 청구취지例 > 1. 피고는원고에게별지 1 도면기재 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 1 의각점을순차적 으로연결한선내 가 부분토지위에있는수목및별지 1 도면기재 5, 6, 11, 12, 5 의 각점을순차적으로연결한선내 나 부분토지위에있는간판을취거하여별지 2 목록기 재토지를인도하라. (02) , lawtis@gmail.com

27 제 3 절철거청구와신의칙 건물철거청구과정에서신의칙위반내지권리남용여부가자주문제된다. 하지만, 판례는매우엄격하게해석하고있다. 즉, 권리남용이인정되기위해서는 1 주관적으로그권리행사의목적이오직상대방에게고통을주고손해를입히려는데있을뿐행사하는사람에게아무런이익이없는경우이어야하고, 2 객관적으로는그권리행사가사회질서에위반된다고볼수있어야하는것이며, 이와같은경우에해당하지않는한비록그권리의행사에의하여권리행사자가얻는이익보다상대방이잃을손해가현저히크다하여도그러한사정만으로는이를권리남용이라할수없다는것이다. 아래판결에서보는바와같이, 대지소유자가지상건물이나시설의소유자를상대로한철거청구에있어서도, 토지에비해건물의시가가고가라는점, 건축연도가최근이라는점등만으로는권리남용으로단정하지않고있다. 더구나, 철거대상이급수나도로, 구거, 송전탑과같이공익과관련있는경우라고하더라도근본적인사회질서와직결되지않는한, 권리남용으로인정치않고있다. 대법원 선고 2002 다 62319,62326 판결 지상권확인등 건물등철거및토지인도 [1] 권리행사가권리의남용에해당한다고할수있으려면, 주관적으로그권리행사의목 적이오직상대방에게고통을주고손해를입히려는데있을뿐행사하는사람에게아무런 이익이없는경우이어야하고, 객관적으로는그권리행사가사회질서에위반된다고볼수 있어야하는것이며, 이와같은경우에해당하지않는한비록그권리의행사에의하여권 리행사자가얻는이익보다상대방이잃을손해가현저히크다하여도그러한사정만으로는 이를권리남용이라할수없고, 어느권리행사가권리남용이되는가의여부는각개별적이 (02) , lawtis@gmail.com

28 고구체적인사안에따라판단되어야한다. [2] 신축중인건물부지를경락받은자가완공된건물의철거를구하는것이권리남용에 해당하지않는다고한사례. --- 기록에의하면, 이사건건물의시가는금 7 억원정도임에비하여이사건토지의낙 찰가는금 2 억 1,000 만원에불과하고, 이사건건물의철거에상당한비용이소요되며그 철거는사회적 경제적으로큰손실이될것이기는하나, 이사건건물의철거로인한피고 의이익과원고들의손해간에현저한차이가있다는사정만으로권리남용이라고볼수는없 고, 이사건기록에나타난여러가지사정, 즉이사건토지는도시계획도로에편입된 106 m2를제외하고는아무런법적규제가없어피고가이를다른용도에사용할수있는점, 원 고박태용이피고의경락사실을알고서도이사건건물의신축공사를중단하지않고아무런 대책도없이강행한점, 이사건건물의철거가사회일반의공공적이익에중대한영향을 미치지는않는점, 원고박태용이이사건건물철거이외의방법으로피고의피해회복을위 하여성의있는노력을하였다고볼만한자료가없는점, 피고가부당한이익의획득을목 적으로이사건철거청구를한다거나원고들에게이사건토지를부당한가격으로매수할 것을요구하고있다거나또는피고가원고들에게이사건토지를고가에매각할목적으로 이사건토지를경락받았다고볼만한자료가없는점등에비추어볼때, 원고들이주장하 는사정만으로는피고의이사건반소청구가권리남용에해당한다고볼수는없다고할것 이므로, 같은취지의원심판단은정당하고, 거기에권리남용에관한법리오해의위법이없 다. (02) , lawtis@gmail.com

29 대법원 선고 2008 다 67651,67668 판결 건물명도등 건물철거및토지인도 --- 원심은, 그채용증거들을종합하여그판시와같은사실을인정한다음, 이사건구분 건물이당장철거될경우피고들은건축비, 매수자금내지는임대차보증금을전액회수할 수없게되는손해를입게되는점, 이사건구분건물은신축된지 4 년밖에되지않은건물 로서당장철거될경우사회 경제적손실이발생할뿐만아니라인접구분건물에도피해가 발생할가능성이있는점, 원고는이사건구분건물의완공된후그사실을알고이사건 토지를낙찰받았을뿐만아니라이사건구분건물이당장철거된다고하여도이사건토지 일대에대한주택재개발사업이시행될경우특별한사정이없는한이사건토지상에건물 을신축할수없는반면, 이사건구분건물을그대로둔다하여도그건물소유자등을상대 로임대료상당의부당이득반환을청구할수있고, 주택재개발사업이시행될경우이사건 구분건물의존재여부가원고의권리행사에특별한장애가되지는않는것으로보이는점 등을종합해보면, 이사건철거등청구는원고에게특별한경제적이익이없는반면, 상 대방에게고통을주고, 객관적으로사회 경제적손실을초래하는청구로서권리남용에해당 하여허용될수없다고봄이상당하다고판단하였다. 2. 그러나원심의위와같은판단은다음과같은이유에서수긍하기어렵다. 앞서본법리에비추어, 원심이인정한바와같이이사건구분건물을철거함으로인하여 피고들이손해를입게된다고하더라도, 이사건기록에나타난여러가지사정, 즉이사 건토지는별다른법적규제가없는도시지역, 제 1 종일반주거지역에해당하여원고가이를 다른용도에사용할수있는점, 원고가이사건구분건물의철거를구하지않고다른방법 으로소유권을행사하는이익을얻을수있도록하기위하여피고들이시가에상당한금액 에이사건토지를매수하거나상당한금액의임료를지급하고임대차계약을체결하자고제 안하는등성의있는노력을다하였다고볼만한자료가충분하지아니한점, 원고가부당 (02) , lawtis@gmail.com

30 한이익의획득을목적으로이사건철거청구를한다거나피고들에게이사건대지를부당 한가격으로매수할것을요구하고있다거나또는원고가피고들에게이사건대지를고가 에매각할목적으로이사건대지를경락받았다고볼만한자료가없는점등에비추어볼 때, 피고들이주장하는사정만으로는이사건구분건물의철거와토지인도를구하는원고의 청구를권리남용에해당하는것으로보기는어렵다고할것이다. 그럼에도원심은앞서본바와같은이유만으로원고의이사건건물철거및토지인도청구 가권리남용에해당한다고판단하였으니, 이러한원심판결에는권리남용에관한법리오해로 인하여판결결과에영향을미친위법이있다고할것이다. 이점을지적하는상고이유의 주장은이유있다. 대법원 선고 91 다 판결 건물철거등 시소유인가압장건물의시설을이전하는데막대한비용이소요되므로, 위건물의철거로 써부지의소유자가얻을수있는이익보다시의손실이월등히많을뿐만아니라, 급수대상 지역주민들과사회에큰영향을미치게된다고하더라도, 또토지소유자가위가압장건물이 세워져있음을알면서위토지를매수하였다고하더라도, 위가압장건물의철거를청구하는 것이권리남용에해당하거나신의성실의원칙에위배된다고볼수없다고한사례. -- 원심은, 이사건대지의소유자인원고가철거를청구하고있는피고의소유인가압장건 물의부지는이사건대지의다른부분보다 3 미터얕은곳에위치하여석축으로축조되어 있고, 건물의내부에설치된기계시설은그구조가급수대상지역의실정에맞게끔설계되어 있어이를해체하여다른곳에이전할수도없고, 다시활용할수도없으며, 위가압장을 철거하여이전하는데많은비용이소요되리라고예상되는사실, 피고가금 52,803,850 원 및금 5,258,000 원과금 9,400,000 원의공사비를들여증설공사와방음벽설치공사를시행 (02) , lawtis@gmail.com

31 하였고, 위가압장이철거되면인근의 6,153 세대주민들에대한상수도의공급이중단되며, 가압장은급수지역에가깝고낮은지역에위치하여야하는데이러한조건을갖춘다른토지 를구하기는어려운사실등을인정하면서도, 그러한사정만으로원고가이사건권리행사 의결과로얻는이익보다피고의손해가막대하고사회경제적손실이나공익상의지장이크 다고단정짓기어려울뿐아니라, 가사피고의손해가원고의이익에비교하기어려울정도 로클것으로예상된다고하더라도, 그사유만으로는소유권에기하여방해의제거를구하 는원고의청구가주관적으로상대방에게고통을주는데목적이있을뿐이고, 객관적으로도 사회질서에위반되는권리의행사이어서, 신의성실에위반하거나사회관념상허용할수없 는권리의남용이된다고는할수없다고판단하였다. 소론과같이위가압장건물의부지의시가가금 57,000,000 원인데비하여, 그건물의시 가는금 29,220,000 원이고그건물내부의급수시설의가격은금 163,675,000 원으로서, 그시설을이전하는데막대한비용이소요되므로, 위건물의철거로써원고가얻을수있 는이익보다피고의손실이월등히많을뿐만아니라, 급수대상지역주민들과사회에큰영 향을미치게된다고하더라도, 그렇다고하여소론과같이원고가이사건권리행사의결과 로얻을수있는이익이없다거나, 그이익이피고가입을손실에비추어볼때명목상의 이익에지나지않는것이라고는볼수없을뿐만아니라, 그부지의불법점유자인피고에 대하여소유권에기한방해의제거를구하는원고의청구가사회질서에위반되는것이라고 볼수도없는것이다. 또소론과같이원고가위가압장건물이세워져있음을알면서이사 건대지를매수하였다고하더라도, 그렇다고하여원고가위가압장건물의철거를청구하 는것이특별한사정이없는한소론과같이권리남용에해당하거나신의성실의원칙에위 배된다고도볼수없는것이다. (02) ,

32 제 4 절입증의구조 민사소송입증책임론상입증책임은철거를주장하는원고인토지주에게있는것이원칙이다. 따라서, 피고가건물소유자내지처분권자라는점, 철거대상물의특정등제반사항에대해원고가입증을해야한다. 다만, 토지주가건물주를상대로철거소송을제기할경우적법한권원이없는이상타인소유토지위건물은철거되어져야한다는점에서, 건물이토지상에존치될수있는적법한권원이있어철거의무가없다는점에대한입증책임은피고인건물주가부담하게된다. 적법한권원으로는임대차내지사용대차와같은계약이나, 법정지상권이많이주장되고있으며, 건물이집합건물법의적용대상인경우에는집합건물의소유및관리에관한법률 20조에따라토지주의토지취득이원천무효라는점에서철거청구가적법하지못하다는주장이제기될수있다 ( 구체적인토지사용권원에대해서는법정지상권등에서세부적으로다루어져하므로, 이저술에서는생략하기로한다 ). 집합건물의소유및관리에관한법률제 20 조 ( 전유부분과대지사용권의일체성 ) 1 구분소유자의대지사용권은그가가지는전유부분의처분에따른다. 2 구분소유자는그가가지는전유부분과분리하여대지사용권을처분할수없다. 다만, 규 약으로써달리정한경우에는그러하지아니하다. (02) , lawtis@gmail.com

33 제 5 절토지임차인대상철거청구의제한 건물소유자가토지를임대차 ( 지상권설정 ) 계약한사람일경우에는다음과같은 이유로철거청구가제한되어질수있다. 1. 토지임차인의갱신, 매수청구권 토지임대차 ( 지상권 ) 계약이종료되었음에도임차인이축조한건물등지상물이토지상에그대로현존하는경우임차인은임대인에대해임대차 ( 지상권 ) 계약의갱신을요청할수있고, 이요청이거부될경우상당한가액으로그지상건물매수의무를부담하게할수있는데, 이를 토지임차인 ( 지상권자 ) 의갱신, 매수청구권 이라고한다. 토지소유자의배타적소유권행사로인하여희생당하기쉬운임차인을보호하기위해, 임차인으로하여금그소유의지상물의잔존가치를회수가능하게하면서, 이를통해임대인에게토지임대차의갱신 존속을간접적으로강제하는방법으로멀쩡한지상물이철거됨으로인한국민경제적낭비를회피하는데입법취지가있다. 민법제 283 조 ( 지상권자의갱신청구권, 매수청구권 ) 1 지상권이소멸한경우에건물기타공작물이나수목이현존한때에는지상권자는계약의 갱신을청구할수있다. 2 지상권설정자가계약의갱신을원하지아니하는때에는상당한 가액으로전항의공작물이나수목의매수를청구할수있다. 민법제 643 조 ( 임차인의갱신청구권, 매수청구권 ) 건물기타공작물의소유또는식목, 채염, 목축을목적으로한토지임대차의기간이만료 (02) , lawtis@gmail.com

34 한경우에건물, 수목기타지상건물이현존할때에는제 283 조의규정을준용한다. 대상이되는건물은반드시견고한건물일필요가없으며, 존속기간이있는임 대차계약인지여부에상관없다. 이상의요건을갖춘임차인은계약갱신요구권을가지게되는데, 토지임대인은반드시계약을갱신할의무는없지만, 갱신을거부할경우지상물의매수의무를부담하게된다. 결국, 갱신, 매수청구권이성립하는범위에서는건물의철거청구가제한될수밖에없다는점에서이제도에대한정확한이해가필요할수있다. 이제도는임차인의보호를위한것으로서, 임차인의이러한권리를저해하는 것으로임차인에게불리한약정은무효로해석하는것이판례의기본입장이다. 민법제 652 조 ( 강행규정 ) 민법제 643 조의규정에위반하는약정으로임차인에게불리한것은그효력이없다. 대법원 선고 98 다 2389 판결 건물명도 토지임대인과임차인사이에임대차기간만료시에임차인이지상건물을양도하거나이를 철거하기로하는약정은특별한사정이없는한, 민법제 643 조소정의임차인의지상물매 수청구권을배제하기로하는약정으로서임차인에게불리한것이므로민법제 652 조의규정 에의하여무효라고보아야한다. (02) , lawtis@gmail.com

35 대법원 선고 2001 다 판결 건물철거등 [1] 민법제 643 조, 제 283 조에규정된임차인의매수청구권은, 건물의소유를목적으로한 토지임대차의기간이만료되어그지상에건물이현존하고임대인이계약의갱신을원하지 아니하는경우에임차인에게부여된권리로서그지상건물이객관적으로경제적가치가있 는지여부나임대인에게소용이있는지여부가그행사요건이라고볼수없다. [2] 건물의소유를목적으로한토지의임차인이임대차가종료하기전에임대인과간에 건물기타지상시설일체를포기하기로약정을하였다고하더라도임대차계약의조건이나 계약이체결된경위등제반사정을종합적으로고려하여실질적으로임차인에게불리하다 고볼수없는특별한사정이인정되지아니하는한위와같은약정은임차인에게불리한 것으로서민법제 652 조에의하여효력이없다. 대법원 선고 93 다 판결 건물철거등 임차인의지상물매수청구권은건물기타공작물의소유등을목적으로한토지임대차의기 간이만료되었음에도그지상시설등이현존하고, 또한임대인이계약의갱신에불응하는 경우에임차인이임대인에게상당한가액으로그지상시설의매수를청구할수있는권리라 는점에서보면, 위매수청구권의대상이되는건물은그것이토지의임대목적에반하여축 조되고, 임대인이예상할수없을정도의고가의것이라는특별한사정이없는한임대차기 간중에축조되었다고하더라도그만료시에그가치가잔존하고있으면그범위에포함되 는것이고, 반드시임대차계약당시의기존건물이거나임대인의동의를얻어신축한것에 한정된다고는할수없다. 하지만, 이제도를무조건적으로강제할경우에는임대인에게매우부당한결과 (02) ,

36 가생기고, 궁극적으로는원활한토지임대차를저해할수있는우려가있어, 학설상판례상이청구권을제한적으로해석하고있다. 대법원 선고 93다 전원합의체판결에서는, 이권리가재산권행사를제한하는예외적강행규정이라는점에서엄격한해석이필요하다는점을인정하고있다. 현행대법원판례하에서매수청구권이제한되는것은크게두가지로볼수있다. 하나는차임연체등임차인의귀책사유로계약이해지된경우이고, 다른하나는제반사정을종합하여매수청구권을인정하지않다고하더라도크게불합리하지않은경우, 예를들어임차인이무단전대나법정지상권이존재하지않는등으로어차피건물을철거해야하는상황에서임대인의은혜적조치로토지의인도나건물철거의기한을유예하여주고, 차임도비교적저렴하게받는대가로지상건물의무상양도나매수청구권포기약정을하는등형평의원칙이나구체적타당성의측면에서그러한포기약정이임차인에게일방적으로불리하다고볼수없다고판단된경우이다. 대법원 선고 2003 다 7685 판결 건물명도등 공작물의소유등을목적으로하는토지임대차에있어서임차인의채무불이행을이유로계 약이해지된경우에는임차인은임대인에대하여민법제 283 조, 제 643 조에의한매수청구 권을가지지아니한다. 대법원 선고 96 다 판결 토지를점유할권원이없어건물을철거하여야할처지에있는건물소유자에게토지소유자 가은혜적으로명목상차임만을받고토지의사용을일시적으로허용하는취지에서토지임 대차계약이체결된경우라면, 임대인의요구시언제든지건물을철거하고토지를인도한다 는특약이전체적으로보아반드시일방적으로임차인에게불리한약정에해당하지않는다 고한사례. (02) ,

37 대법원 선고 93 다 판결 건물이경제적가치가별로없었던것으로서건물의전소유자의조건없는철거약정이있 었고, 또한건물소유자가법정지상권이없으면건물을철거할수밖에없는처지에서대지에 법정지상권이없으면건물을철거하기로약정하고대지를임차하였다면그와같은철거약정 은대지임차인에게일방적으로불리한약정이라고볼수없으므로대지소유자에대하여민 법제 643 조소정의건물매수청구권을행사할수없다고한사례. 대법원 선고 91 다 판결 전임차인甲이그임차권을乙에게무단양도하여임대차계약이해지됨으로써甲은물론 乙도임대차계약만료시의건물매수청구권을주장할여지가없게되었고당장지상건물을 철거하여임차토지를임대인에게반환하여야하는상황에서, 임대인이乙의간청을받아들 여乙과사이에기간을 3 년으로한임대차계약을체결하고임대차기간만료시에지상건물 의권리를포기할것을약정한경우, 임대인이전임차인과의임대차종료시에행사하려던 건물철거및토지인도를乙의이익을위하여 3 년간유예하고그동안임차토지를더사용 수익할수있게해줌으로써乙은형식상으로는새로운임차인이되었지만실질적으로는매 수청구권을행사할수없는甲의지위를승계한것과다를바없는점등임대차계약체결의 경위와제반사정을종합하면건물매수청구권포기약정이임차인에게반드시불리하기만한 것이아니라고한사례. 대법원 선고 80 다 2312 판결 임차인의소유이었다가임대인앞으로소유권이전된토지를임차인이 1 년동안임차하여 (02) , lawtis@gmail.com

38 사용하되임대차기간만료일까지임차인이약정된대금을지급하고임대인으로부터환매할 수있으나위임대차기간만료일까지환매하지못하면임차인이위토지위에종전부터건 립되어있던임차인소유의건물을철거하여토지를임대인에게인도하여주기로한약정에 대하여는민법제 652 조가적용될수없어무효라고할수없다고한사례. 대법원 선고 69 다 617 판결 민법제 643 조, 제 652 조에의하여, 건물의소유를목적으로하는토지임대차에있어서, 임 차기간이만료된경우에임차인은그건물의매수청구권을행사할수있고, 이에위반하는 약정으로서임차인에게불리한것은그효력이없으나, 그와같은규정은임대인과임차인 의합의로임대차계약을해약하고, 임차인이지상건물을철거하기로약정한경우에는적용 될수없다고봄이상당할것이고, 또그와같은합의가당연히민법제 104 조에해당하여 무효라고는할수없다고한사례. 대법원 선고 96 다 판결 토지인도등 임차인이화초의판매용지로임차한토지에설치한비닐하우스가화훼판매를위하여필요한 시설물이라하더라도그자체의소유가그임대차의주된목적은아니었을뿐아니라, 비용 이다소든다고하더라도주구조체인철재파이프를토지로부터쉽게분리철거해낼수있 는점등에비추어비닐하우스를철거할경우전혀쓸모가없어진다거나사회경제적으로큰 손실을초래하지않는다는이유로, 임차인의매수청구권을부정한사례. (02) ,

39 2. 건물등기있는借地 ( 차지 ) 권의대항력 민법 622조는 " 건물등기있는차지권의대항력 " 이라는제목으로, 제1항에서 " 건물의소유를목적으로한토지임대차는이를등기하지아니한경우에도임차인이그지상건물을등기한때에는제삼자에대하여임대차의효력이생긴다 " 고하고, 제2항에서 " 건물이임대차기간만료전에멸실또는후폐한때에는전항의효력을잃는다 " 고규정하고있다. 결국, 민법 622조는대지임대차에관해서그임차권을굳이등기하지않더라도임차인소유의지상건물을등기하면제3자에게도대항할수있는, 다시말하면임대차기간에서정한잔여임대차기간등을주장할수있는권리가있을수있다. 더구나, 이권리는토지에대한임차권등기가필요없이건물에대한등기를통해토지임차인에게보다쉽게대항력을인정해주자는것에초점이맞추어져있어, 토지에대한임대차관계가등기등을통해공시될필요없이도제3자에게대항할수있다는점에서, 변경된토지소유자에대해기존토지소유자와건물소유자의통모로사후에임대차관계를조작할수있는가능성이충분하게된다. 이들간의통모에의해자칫하면이들이체결했다고주장하는터무니없는임대료로장기간동안건물을존치해야하는부담을가지는처지가될수있다. 민법 622 조적용요건은다음과같다. 먼저, 대지임차권이유효하게존속하여야한다. 대지소유자와임차인간의임대차 계약이종료되거나해지되면그이후에는승계할대항력의문제가생길수없다. (02) , lawtis@gmail.com

40 두번째는, 건물의소유를목적으로하는토지임대차이어야한다. 따라서, 건물소유가아닌다른목적으로임대차했다가건물을건축하고등기하더라 도이법조항을적용받지못한다. 대법원 선고 94 다 5458 판결 갑이대지와건물의소유자였던을로부터이를임차하였는데그후갑이그건물을강제경 매절차에서경락받아그대지에관한위임차권은등기하지아니한채그건물에관하여갑 명의의소유권이전등기를경료하였다면, 갑과을사이에체결된대지에관한임대차계약은 건물의소유를목적으로한토지임대차계약이아님이명백하므로, 그대지에관한갑의임 차권은민법제 622 조에따른대항력을갖추지못하였다고할것이다. 세번째는, 대지임차인이그지상건물을등기하여야한다. 대법원 선고 86 다카 1119 판결 건물철거등 민법제 622 조제 1 항의규정은그차지상에임차인이소유하는건물의등기라고볼만한등 기가있으면임차인은그차지권을가지고제 3 자에게대항할수있다는것으로서건물등기 의지번이반드시토지등기의지번과일치할것을요구하고있다고는해석되지아니하므로 설사그표시가다르다하더라도그지상건물이등기부상의건물표시와사회통념상동일성 이있고그것이임차한토지위에건립되어있어서쉽게경정등기를할수있는경우라면경 정등기전이라하더라도동조소정의대항력을갖추었다고보아야한다. 한편주의할점은, 민법제 622 조는건물을소유하는토지임차인의보호를위하 (02) , lawtis@gmail.com

41 여건물의등기로써토지임대차등기에갈음하는효력을부여하는것일뿐이므로임차인이그지상건물을등기하기전에제3자가그토지에관하여물권취득의등기를한때에는임차인이그지상건물을등기하더라도그제3자에대하여임대차의효력이생기지않는다는것이다. 대법원 선고 65 다 1655 판결 건물수거및토지명도 건물의소유를목적으로한토지의임차인이그토지위에제 3 자가물권취득의등기를한 후에그지상건물의등기를한경우에는그제 3 자에대하여임대차의효력이생기지아니 한다. 대법원 선고 2000 다 65802,65819 판결 건물등철거 매매대금 [1] 민법제 622 조제 1 항은 ' 건물의소유를목적으로하는토지임대차는이를등기하지아 니한경우에도임차인이그지상건물을등기한때에는제 3 자에대하여임대차의효력이생 긴다.' 고규정하고있는바, 이는건물을소유하는토지임차인의보호를위하여건물의등기 로써토지임대차등기에갈음하는효력을부여하는것일뿐이므로임차인이그지상건물을 등기하기전에제 3 자가그토지에관하여물권취득의등기를한때에는임차인이그지상 건물을등기하더라도그제 3 자에대하여임대차의효력이생기지아니한다. [2] 부동산에관하여처분금지가처분의등기가마쳐진후에가처분권자가본안소송에서승 소판결을받아확정되면그피보전권리의범위내에서그가처분에저촉되는처분행위의효 력을부정할수있고, 이때그처분행위가가처분에저촉되는것인지의여부는그처분행 위에따른등기와가처분등기의선후에의하여정해진다. (02) , lawtis@gmail.com

42 수원지방법원 선고 2007 가합 판결건물철거및토지인도 --- 피고는, 이사건토지의원래소유자인정 ** 과피고사이에이사건건물의소유를목 적으로하는위토지의임대차계약이이루어졌고, 피고가 위건물에관한소 유권보존등기를마쳤으므로민법제 622 조제 1 항에의하여위임대차는원고에대하여효력 이있다고항변한다. 살피건대, 민법제 622 조제 1 항은건물을소유하는토지임차인의보호 를위하여건물의등기로써토지임대차등기에갈음하는효력을부여하는것일뿐이므로 임차인이그지상건물을등기하기전에제 3 자가그토지에관하여물권취득의등기를한 때에는임차인이그지상건물을등기하더라도그제 3 자에대하여임대차의효력이생기지 아니하고 ( 대법원 선고 2000 다 판결참조 ), --- 에의하면, 피고 의이사건건물에관한소유권보존등기전인 및 각이사건 토지에관한근저당권설정등기가마쳐졌으며, 자근저당권에기하여신청된위 임의경매를통해원고가이사건토지의소유권을취득한사실을인정할수있는바, 위법 리및인정사실에비추어보면, 피고가 토지임차인으로서이사건건물의소 유권보존등기를하였더라도원고에대하여그토지임대차의효력이생기지아니한다고할 것이어서, 위항변은나머지점에관하여살필필요없이이유없다.-- 울산지방법원 선고 2007 가단 건물철거등 -- 피고서 ** 는 경이사건토지의전소유자인서 ** 에게 50,000,000 원을빌려주었다 가받지못해이사건토지에관하여위 50,000,000 원을임대차보증금으로하는임대차계약 을체결한후이사건건물을신축해소유권보존등기를마쳤고, 위소유권보존등기로인해민 법제 622 조에따라이사건토지임차권에기한대항력을취득하여그후이사건토지의소 유권을취득한원고에게대항할수있으므로원고의위각청구에응할수없다고주장한다. (02) , lawtis@gmail.com

43 그러므로먼저피고서 ** 가위서 ** 와이사건이사건토지에관하여건물소유를목적으로 하는임대차계약을체결하였는지여부에관하여보건대, --- 이를인정하기에부족하며, 달리 이를인정할증거가없다. 그뿐만아니라설령위주장과같은임대차계약이있었고이사건건물에관한소유권보존 등기를마침으로써피고서 ** 가이사건토지의임대차에기한대항력을취득하였다하더라 도, 원고는위소유권보존등기가마쳐지기전인 설정된서 ** 의근저당권의실행 으로개시된부동산임의경매절차에서이사건토지를낙찰받았음은앞서보았으므로, 위낙찰 로인하여선순위인위근저당권이소멸함으로인해그보다후순위인위임차권도대항력을 상실한다할것이고, 따라서, 피고서 ** 는위임의경매절차에서소유권을취득한원고에게위 임차권에기하여대항할수도없어피고서 ** 의위주장은어느모로보나이유없다 -- 결국효력이라는면에서는임대차보호법상의대항력과마찬가지라고할수있다. 따라서, 지상건물에대한등기이전에토지에대해가처분등기가되거나저당권등이설정되고이를통해토지소유권이변경되면건물주는변경된토지소유자에대해대항력을주장할수없다. 대법원 선고 92 다 판결 건물철거 가. 건물의소유를목적으로하여토지를임차한사람이그토지위에소유하는건물에저 당권을설정한때에는민법제 358 조본문에따라서저당권의효력이건물뿐만아니라건물 의소유를목적으로한토지의임차권에도미친다고보아야할것이므로, 건물에대한저당 권이실행되어경락인이건물의소유권을취득한때에는특별한다른사정이없는한건물 (02) ,

44 의소유를목적으로한토지의임차권도건물의소유권과함께경락인에게이전된다. 나. 위 가 항의경우에도민법제 629 조가적용되기때문에토지의임대인에대한관계에 서는그의동의가없는한경락인은그임차권의취득을대항할수없다고할것인바, 민법 제 622 조제 1 항은건물의소유를목적으로한토지임대차는이를등기하지아니한경우에도 임차인이그지상건물을등기한때에는토지에관하여권리를취득한제 3 자에대하여임대 차의효력을주장할수있음을규정한취지임에불과할뿐, 건물의소유권과함께건물의 소유를목적으로한토지의임차권을취득한사람이토지의임대인에대한관계에서그의 동의가없이도임차권의취득을대항할수있는것까지규정한것이라고는볼수없다. 다. 임차인의변경이당사자의개인적인신뢰를기초로하는계속적법률관계인임대차를 더이상지속시키기어려울정도로당사자간의신뢰관계를파괴하는임대인에대한배신행 위가아니라고인정되는특별한사정이있는때에는임대인은자신의동의없이임차권이 이전되었다는것만을이유로민법제 629 조제 2 항에따라서임대차계약을해지할수없고, 그와같은특별한사정이있는때에한하여경락인은임대인의동의가없더라도임차권의 이전을임대인에게대항할수있다고봄이상당한바, 위와같은특별한사정이있는점은 경락인이주장 입증하여야한다. (02) , lawtis@gmail.com

45 제 3 장점유자에대한퇴거청구 건물의소유자나미등기건물의처분권자외에별도의건물점유자 ( 예를들어, 건물의세입자등 ) 가있을경우에는, 철거집행을위해서는건물소유자에대한철거청구와별도로점유자들에대해 퇴거 청구를해야한다. 퇴거청구가다소낯선개념일수있는데, 쉽게생각하면 인도 내지 명도 와비슷하다고할수있고, 좀더깊숙이접근하자면 인도 청구가상대방의점유를해제하고청구자앞으로점유권을이전하는청구임에반해, 퇴거 청구는상대방의점유해제만가능하고점유권을이전하는데까지나아가지않는다는점에특징이있다. 종래에는 건물 에대한인도청구는 명도 라는표현을관행적으로많이사용해왔지만, 명도 라는용어는법적인근거가없는데다가, 인도와법적인의미에차이가없어, 현재법 원실무는대상이건물이건토지이건구분하지않은채 인도 라는용어로통일하고, 명도라 는용어의사용을자제하고있다. < 청구취지例 > 1. 원고에게 가. 피고안 00 는 용인시기흥구 00 동 임 1876 m2 지상별지감정도면표시 16, 17, 18, 19, 16 의각점을순차적으로연결한선내 ( 가 ) 부분 326 m2지상건물전체 및 1, 11, 12, 13, 14, 15 를연결한축대 ( 담장 ) 를각철거하고, 위토지를인도하고, 나. 피고주식회사 00 디엔씨는 용인시기흥구 00 동 임 1876 m2 지상별지감정 도면표시 16, 17, 18, 19, 16 의각점을순차적으로연결한선내 ( 가 ) 부분 326 m2지 상건물에서퇴거하라. (02) , lawtis@gmail.com

46 퇴거청구권은건물에대한철거청구권과운명을함께하게되어, 소유자에대한철거청구권이인정되면점유자에대한퇴거청구권도자동적으로인정하는반면, 철거청구권이존재치않은것으로기각되면퇴거청구권도기각판결이내려지는경우가대부분이다. 이점과관련하여, 건물건축공사대금을이유로유치권을주장하는자가있을 경우, 토지소유자가유치권자를퇴거내지인도시킬수있는지를살펴볼필요가있 다. 철거되어져야할건물에대해유치권이있다고하더라도이유치권으로는토지 소유자에게대항할수없다는점에서유치권자를상대로건물퇴거청구가가능할수 있다. 대법원 선고 87 다카 3073 판결 건물명도 가. 건물철거는그소유권의종국적처분에해당하는사실행위이므로원칙으로는그소유자 에게만그철거처분권이있으나미등기건물을그소유권의원시취득자로부터양도받아점유 중에있는자는비록소유권취득등기를하지못하였다고하더라도그권리의범위내에서는 점유중인건물을법률상또는사실상처분할수있는지위에있으므로그건물의존재로불 법점유를당하고있는토지소유자는위와같은건물점유자에게그철거를구할수있다. 나. 가. 항의건물점유자가건물의원시취득자에게그건물에관한유치권이있다고하더라 도그건물의존재와점유가토지소유자에게불법행위가되고있다면그유치권으로토지소 유자에게대항할수없다. (02) ,

47 그렇다면, 건물신축공사업자가건물에대해서가아니라건물부지인토지에대해직접유치권을주장할수는있을까? 건물신축을위해터파기를하는등토지에대한공정도진행될수있어, 건물신축을위한공사대금채권과신축부지인토지사이에는적어도간접적으로는견련성이있거나, 아니면건물신축공사전체도급금액중토지공사와관련된일정금액만큼은견련성이있는것으로볼여지도있기때문이다. 판례의태도를종합해보면, 건축대금을근거로토지에대한유치권행사는특별한다른사정이없는한인정되지않는것으로해석된다. 대법원 자 2007 마 98 결정 경락부동산인도명령 건물신축공사를도급받은수급인이사회통념상독립한건물이되지못한정착물을토지 에설치한상태에서공사가중단된경우, 위정착물또는토지에대하여유치권을행사할 수있는지여부 ( 소극 ) 축가공공장을신축하다가재항고인주장약 30% 정도의공정에서공사가중단되면서토 지가경매로낙찰된사안임. 대법원의기본판단은건축신축공사로인한공사대금은건물에 관한채권일뿐이고, 건물부지인토지에관한채권은아니라는전제에서, 건축중중단되어 아직부동산이라고볼수없는구조물은토지의부합물이기때문에, 토지내지토지지상구 조물에대해유치권행사가불가능하다고판단함 -- 건물의신축공사를한수급인이그건물을점유하고있고또그건물에관하여생긴공 사금채권이있다면, 수급인은그채권을변제받을때까지건물을유치할권리가있는것이 지만 ( 대법원 선고 95 다 16202, 판결등참조 ), 건물의신축공사를도 (02) , lawtis@gmail.com

48 급받은수급인이사회통념상독립한건물이라고볼수없는정착물을토지에설치한상태에 서공사가중단된경우에위정착물은토지의부합물에불과하여이러한정착물에대하여 유치권을행사할수없는것이고, 또한공사중단시까지발생한공사금채권은토지에관하 여생긴것이아니므로위공사금채권에기하여토지에대하여유치권을행사할수도없는 것이다. 기록에의하면, 재항고인은토지소유자와의사이에이사건토지위에공장을신축하기로 하는내용의도급계약을체결하고기초공사를진행하면서사회통념상독립한건물이라고볼 수없는구조물을설치한상태에서이사건토지에대한경매절차가진행됨으로인하여공 사가중단되었음을알수있는바, 이러한경우위구조물은토지의부합물에불과하여이에 대하여유치권을행사할수없다고할것이고, 공사중단시까지토지소유자에대하여발생한 공사금채권은공장건물의신축에관하여발생한것일뿐, 위토지에관하여생긴것이아 니므로위공사금채권에기하여이사건토지에대하여유치권을행사할수도없다고할 것이다. 따라서같은취지에서재항고인의이사건토지에관한유치권주장을배척하고이 사건인도명령을유지한원심결정은정당하고, 거기에재판에영향을미친헌법 법률 명령 또는규칙의위반이없다. 대법원 선고 2007 다 판결 건물철거및대지인도 아파트를짓기위한기초파일공사를아파트부지에관한공사로볼가능성이크다는점에 서, 그공사대금채권은토지에관하여발생한채권으로서토지에대한유치권을인정한사 례 ( 원심과 1 심모두, 기초파일공사는 토지 에관한공사가아니라, 단지토지위에신축하 려고하였던임대아파트와관련하여생긴것이라고하여토지를낙찰받은사람이건물소유 자를상대로제기한토지인도청구를인용하였으나, 대법원은이를파기함 ) (02) , lawtis@gmail.com

49 이판결은, 건물을건축하기위한공정에해당하는공사대금채권을근거로토지에유치 권을인정한점에서판례의기본입장과다소차이가있는데, 건물을건축하는공사에는정 도의차이가있기는하지만토지와관련된다소간의토목공사가수반된다는점에서, 토지와 견련성있는채권으로인정될수있는토목공사가무엇이고, 또어느범위까지인정될수 있는지에대해향후논란이될수있는판단이다. 하지만, 이사건의경우계약된공사자 체가임대아파트신축을위한공사중토목공사부분에국한되어있고, 이토목공사를통해 공부상지목이과수원, 전, 하천으로잡다하게구성된이사건각토지를대지화시키는공 사라는점을중시하여이토목공사를 토지 에관한공사로볼수있다고판단한것으로보 이고, 일응타당하다고사료된다 ( 대법원에서파기된후환송재판에서합의성립됨 ). -- 원심판결이유에의하면, 민법제 320 조소정의유치권이성립하기위해서는피 담보채권이점유하는물건과관련하여생긴것이어야하는데, 피고가설치한콘크리트파일 은지반침하등으로건물이붕괴될것을우려하여건물기초보강을위하여항타하여삽입한 것으로서, 그공사대금채권은이사건각토지위에신축하려고하였던임대아파트와관련 하여생긴것이지위각토지와관련하여생긴것이아니므로, 피고는위각토지에관하여 공사대금채권을피담보채권으로한유치권을가질수없다고하여피고의유치권항변을배 척하고, 원고의청구중이사건각토지에관하여피고의유치권이존재하지아니함의확 인을구하는청구와이사건각토지의인도를구하는청구를각인용하였다. 그러나기록에의하면, 이사건각토지는공부상지목이과수원, 전, 하천으로구성된일단 의토지로서그지목이잡다하고, 장차지목을대지로변경하더라도지반침하등으로인한 건물붕괴를막기위한지반보강공사없이는그지상에아파트등건물을건축하기에부적합 하였던사실, 이와같은이유로이사건각토지의소유자이던 ** 종합건설주식회사 ( 이하 (02) , lawtis@gmail.com

50 ** 종합건설 이라한다 ) 는그지상에임대아파트신축사업을시행하기에앞서피고와사이에 임대아파트신축공사중토목공사부분을공사기간착공 부터준공 까지 (3 년 2 개월간 ), 공사대금 6 억 8,000 만원으로각정하여도급계약을체결하였는데, 그공사내용은위각토지를아파트 3 개동이들어설단지로조성하되, 장차지반침하로인 한건물붕괴를막기위하여그자리에콘크리트기초파일을시공하는것으로되어있는사 실, 이에따라피고는이사건각토지에기초파일공사를진행하였으나 ** 종합건설의자금 사정악화로공사가중단되었고, 다시위각토지와위신축사업을인수한미 * 인주택건설 과사이에서공사대금을 7 억 5,000 만원으로정하여같은내용의공사계약을체결하고 2 차 기초파일공사를진행한결과완공단계에이른사실, 현재이사건각토지는장차아파트 3 개동이들어설부지조성을위하여그지하에약 1,283 개의콘크리트기초파일이항타하여 삽입되어있는사실을인정할수있는바, 위인정사실에의하면이사건토목공사는공부 상지목이과수원, 전, 하천으로잡다하게구성된이사건각토지를대지화시켜아파트 3 개동이들어설단지로조성하기위한콘크리트기초파일공사로볼여지가있고 ( 그러한공사 의전제로이사건각토지에관한형질변경허가도있었으리라추측된다 ), 이러한경우에는 이사건토목공사를위각 토지 에관한공사로볼수있으므로그공사대금채권은위각 토지에관하여발생한채권으로서위각토지와의견련성이인정된다고할것이다. 그럼에도불구하고, 원심은이사건토목공사의구체적인내용을더심리하여그것이이사 건각토지에관한공사로볼수있는지여부를따져보지도아니한채단지이사건공사대 금채권은위각토지위에신축하려고하였던임대아파트와관련하여생긴것이라고단정한 나머지피고의유치권항변을배척하고말았으니, 이러한원심판결에는심리를다하지아니 하였거나유치권에있어채권과목적물의견련성에관한법리를오해하여판결에영향을미 친위법이있다 --. (02) , lawtis@gmail.com

51 제 4 장토지사용료상당의금전청구 다른특별한사정이없는한, 건물철거청구권이존재하는지여부를떠나서토지 소유자로서는토지를점유, 사용하는자에대해사용료, 부당이득반환청구내지불 법행위에기한손해배상청구등적절한청구원인으로금전청구를할수있다. 그렇다면, 누구에대해금전청구가가능할수있을까? 기본적으로금전청구는 토지 의점유자를상대로하는것이어서원칙적으로건물주에대해서만가능하고, 건물을점유하는자에불과한건물임차인, 건물유치권자등에대해서는원칙적으로불가능하다는점을유념해야한다. 대법원 선고 2006 다 판결 사용료 [1] 건물소유자가현실적으로건물이나그부지를점거하고있지않은경우에도그부지 를점유한다고보아야하는지여부 ( 적극 ) [2] 건물의소유명의자가아닌자도실제로그건물을점유하고있다면그건물의부지를 점유하는자로볼수있는지여부 ( 원칙적소극 ) 이유 상고이유를본다. < 중략 > 사회통념상건물은그부지를떠나서는존재할수없는것이므로건물의부지가된토지는 그건물의소유자가점유하는것으로볼것이고, 이경우건물의소유자가현실적으로건물 이나그부지를점거하고있지아니하고있더라도그건물의소유를위하여그부지를점유 (02) , lawtis@gmail.com

52 한다고보아야한다 ( 대법원 선고 84 누 763 판결, 대법원 선고 2002 다 판결등참조 ). 한편, 미등기건물을양수하여건물에관한사실상의처분권을보유하게됨으로써그양수인 이건물부지역시아울러점유하고있다고볼수있는등의다른특별한사정이없는한건 물의소유명의자가아닌자로서는실제로그건물을점유하고있다고하더라도그건물의 부지를점유하는자로는볼수없다고할것이다 ( 대법원 선고 93 다 2483 판결, 대법원 선고 94 다 판결등참조 ). 이러한법리에비추어보면원심이, 이사건건물의소유권에관하여망인이대표자로있는 소외 2 교회와피고사이에분쟁이있고아직그분쟁이해결되지않은것으로보이며, 위 건물의소유관계와는별도로위건물의사용자가그부지인이사건토지도사용하고있다 는점에관하여원, 피고상호간에양해가되어있는것으로보이므로이사건건물을사용 하고있는자는그건물의소유여부와관계없이위토지소유자인원고에대하여부당이득 을반환할의무를진다고판단한데에는건물부지점유에관한법리를오해한위법이있다 고할것이다. 그러나기록에의하면, 이사건건물에관하여피고명의로소유권보존등기나이전등기가 경료되어있다가소외 2 교회명의로소유권이전등기가경료된사실, 그런데소외 2 교회 명의의소유권이전등기는망인이피고의당회의사록, 매매계약서등을위조하여임의로경 료한것이라는사실, 피고도이사건건물이피고소유라는취지로주장하고있는사실을 알수있는바, 사정이그러하다면피고는이사건건물의소유자로서위건물의부지로사 용하고있는이사건토지를점유하고있다고할것이므로토지소유자인원고에게점유상 당의부당이득을반환할의무가있다. (02) , lawtis@gmail.com

53 그렇다면원심판단은결과적으로정당하다고할것이므로이에는판결결과에영향을미친 위법이없다고할것이다. 따라서이부분상고이유주장은결국이유없다. 대법원 선고 2009 다 76522,76539 판결 임료등 임료등 판시사항 타인소유의토지위에권한없이미등기건물을원시취득하여소유하는자가, 비록그건 물에관하여사실상처분권을보유하게된양수인이따로존재하는경우에도, 토지차임에 상당하는부당이득을얻고있는지여부 ( 적극 ) 이유 타인소유의토지위에권한없이건물을소유하는자는그자체로써건물부지가된토지 를점유하고있는것이므로특별한사정이없는한법률상원인없이타인의재산으로인하 여토지의차임에상당하는이익을얻고이로인하여타인에게동액상당의손해를주고있 다고할것이고 ( 대법원 선고 62 다 80 판결, 대법원 선고 2007 다 21856, 판결등참조 ), 이는건물소유자가미등기건물의원시취득자로서그건물 에관하여사실상의처분권을보유하게된양수인이따로존재하는경우에도다르지아니하 다. 원심판결이유에의하면, 원심은피고 2 가 주식회사금성디자인 ( 이하 금성 디자인 이라고한다 ) 에게그가이사건건물에증축하여원시취득한미등기상태의 4 층, 5 층부분을매도하여금성디자인이위 4 층, 5 층부분에관한사실상처분권을취득함으로써 이후로는더이상원고들의이사건공유지분을사용 수익하고있지않다는 취지의주장에대하여, 위 4 층, 5 층부분에관하여금성디자인앞으로소유권이전등기가마 (02) , lawtis@gmail.com

54 쳐지지아니한이상위피고가주장하는사정만으로는위 4 층, 5 층부분의소유권이금성디 자인에이전되었다고볼수없다는이유로이를배척하였다. 앞서본법리에비추어살펴보면, 피고 2 의원고들에대한부당이득반환의무를인정한원심 의결론은정당하고, 거기에피고 2 가상고이유에서주장하는바와같이미등기건물의양도 시부당이득반환의무자에관한법리를오해하는등의위법등이있다고할수없다. 따라서, 금전청구권까지고려한다면건물주가금전청구를부담할자력이있는지를잘살펴서토지취득을결정할필요가있다 ( 특히, 향후건물주를상대로한금전청구이후에금전지급판결을채무명의로하여건물에대해경매신청할경우의가능성까지도고려한다면더욱그러하다 ). 아울러, 건물주가다수일경우이들간의의무부담관계는어떻게되는지가고려되어야하는데, 대법원 선고 2000다13948 판결에서는 -- 여러사람이공동으로법률상원인없이타인의재산을사용한경우의부당이득반환채무는특별한사정이없는한불가분적이득의반환으로서불가분채무이다 는취지로판단하였다. 불가분 채무라는용어가이해하기쉽지않을텐데, 쉽게생각하면 연대 채무라고보면된다. 예를들어, 토지상에존립하는하나의건물주인이총 10 명이면, 이들 10명이총지료를 1/10씩개별적으로부담하는것이아니라 10명이연대해서총지료를전액지급할의무가있다는의미이다. 결국, 지료를청구하는토지주입장에서는훨씬집행하기가용이할수있게되는것이다. 민법제 408 조 ( 분할채권관계 ) 채권자나채무자가수인인경우에특별한의사표시가없으면각채권자또는각채무자는 균등한비율로권리가있고의무를부담한다 (02) , lawtis@gmail.com

55 민법제 409 조 ( 불가분채권 ) 채권의목적이그성질또는당사자의의사표시에의하여불가분인경우에채권자가수 인인때에는각채권자는모든채권자를위하여이행을청구할수있고채무자는모든채권 자를위하여각채권자에게이행할수있다 민법제 411 조 ( 불가분채무와준용규정 ) 수인이불가분채무를부담한경우에는제 413 조내지제 415 조, 제 422 조, 제 424 조내지 제 427 조및전조의규정을준용한다. 민법 413 조 수인의채무자가채무전부를각자이행할의무가있고채무자 1 인의이행으로다른채 무자도그의무를면하게되는때에는그채무는연대채무로한다. 민법제 414 조 채권자는어느연대채무자에대하여또는동시나순차로모든연대채무자에대하여채무 의전부나일부의이행을청구할수있다 대법원 선고 91 다 3901 판결 담장철거등 공동의점유사용으로말미암아부담하게되는부당이득의반환채무는불가분적이득의상 환으로서특별한사정이없는한채무자들이각자채무전부를이행할의무가있는불가분 채무이다. (02) , lawtis@gmail.com

56 서울고등법원 선고 2011 나 판결 -- 위와같은법리에비추어이사건에관하여보건대, 피고들은이사건대지상에건립된 집합건물인이사건건물의전유부분을소유하고있었거나소유하고있음에도이사건대지 에관한지분권은전혀없거나전유부분의대지권으로등기되어야할지분에미치지못하는 지분만을가지고있으므로, 피고들은이사건대지지분의소유자인원고에게이사건대지 지분에관한임료상당액중각자의전유부분의대지권에상응하여등기되어야할적정지분 에미달하는부족지분해당의임료상당액을부당이득으로반환할의무가있다 { 원고는, 피 고들의부당이득반환의무가불가분채무임을전제로피고들이각자이사건대지지분전체 에대한임료상당액을반환할의무가있다고선택적으로주장하는바, 여러사람이공동으 로법률상원인없이타인의재산을사용한경우의부당이득반환채무는특별한사정이없 는한불가분적이득의반환으로서불가분채무라고할것이지만 ( 대법원 , 선 고 2000 다 판결참조 ), 이사건피고들과같이집합건물의전유부분을개별적으로 소유하면서법률상원인없이타인소유의대지를공동으로점유하게되는경우그로인한 부당이득은전유부분에상응하여각각귀속되는것이어서이를불가분적이득이라고볼수 없고따라서그이득의반환또한불가분채무라볼수는없으므로원고의위주장은이유 없다 }-- (02) , lawtis@gmail.com

57 제 5 장철거재판집행과정에서의쟁점 제 1 절보전처분 건물주에대한철거청구권을보전하기위한처분금지가처분, 금전채권을보전하기위한가압류신청을, 점유자에대해서는퇴거청구권을보전하기위해점유이전금지가처분신청의필요성이있다. 본소송과정에서의소유자내지점유자변동우려를대비한다면반드시적절한보전처분이본소송과함께병행되어져야한다. < 처분금지가처분 > 의왕시왕곡동 번지기재토지중, 채무자 숙은 10,860/65,160 지분에관하여, 채무자 관, 기, 경은각 7,240/65,160 지분에관하여, 각매매, 증여, 양도, 저당권, 임차권및전세권의설정등기타일체의처분행위를하여서 는아니된다. 라는재판을구합니다. < 점유이전금지가처분 > 1. 별지목록기재건물중 가. 채무자 1. 의 3 층.08 m2에대한 나. 채무자 의 4 층.54 m2에대한 다. 채무자 의 5 층.80 m2에대한 (02) , lawtis@gmail.com

58 각점유를풀고이를채권자가위임하는집행관에게각그보관을명한다. 2. 집행관은현상을변경하지아니할것을조건으로하여채무자들에게이를사용하게하여 야한다. 3. 채무자들은그점유를타인에게이전하거나또는점유명의를변경하여서는아니된다. 4. 집행관은위취지를공시하기위하여적당한방법을취하여야한다. 라는결정을구합니다. (02) ,

59 제 2 절철거집행 건물철거는민법 389 조 2 항후단에서정하는이른바강학상 代替 ( 대체 ) 적作爲 ( 작위 ) 의무 에해당한다. 민법제 389 조 ( 강제이행 ) 1 채무자가임의로채무를이행하지아니한때에는채권자는그강제이행을법원에청구할 수있다. 그러나채무의성질이강제이행을하지못할것인때에는그러하지아니하다. 2 전항의채무가법률행위를목적으로한때에는채무자의의사표시에가름할재판을청구 할수있고채무자의일신에전속하지아니한작위를목적으로한때에는채무자의비용으 로제삼자에게이를하게할것을법원에청구할수있다. 3 그채무가부작위를목적으로한경우에채무자가이에위반한때에는채무자의비용으 로써그위반한것을제각하고장래에대한적당한처분을법원에청구할수있다. 4 전 3 항의규정은손해배상의청구에영향을미치지아니한다. 민사집행법제 260 조 ( 대체집행 ) 1 민법제 389 조제 2 항후단과제 3 항의경우에는제 1 심법원은채권자의신청에따라민법 의규정에의한결정을하여야한다. 2 채권자는제 1 항의행위에필요한비용을미리지급할것을채무자에게명하는결정을 신청할수있다. 다만, 뒷날그초과비용을청구할권리는영향을받지아니한다. 3 제 1 항과제 2 항의신청에관한재판에대하여는즉시항고를할수있다. 집행은크게, 법원의대체집행결정을받은후, 이를집행관에게제출하여실제 철거집행단계를거치게된다. (02) , lawtis@gmail.com

60 대체집행결정은제1심수소법원의관할이다 ( 민사집행법 260조 1항 ). 가집행선고부판결이집행권원인경우사건이상소심계류중이라고하더라도 1심수소법원이관할법원이된다. 제소전화해조서가집행권원일경우에는그조서작성법원이관할법원이다. 대체집행을결정하기전에채무자를심문하게된다. 민사집행법제 262 조 ( 채무자의심문 ) 제 260 조및제 261 조의결정은변론없이할수있다. 다만, 결정하기전에채무자를심문 하여야한다. < 대체집행결정주문例 > 1. 채권자는그가위임하는이법원소속집행관으로하여금서울특별시서대문구 동 대 159 m2지상철근콘크리트구조평슬라브지붕 3 층근린생활시설및단독주택을채무자 의비용으로철거하게할수있다. 건물철거대체집행실시는거의대부분집행관을통해서이루어진다. 철거할건물과종물, 부합물관계에있는물건은별도표시없어도건물과함께철거가능하고, 철거를명하는집행권원이성립된후에철거대상건물에증개축된부분은동일성이인정되는한집행에문제가없다. 또한, 철거대상건물에대한채무자의금전채권자나담보권자의압류, 담보권행사, 제3자의가등기, 처분금지가처분으로인해대체집행은저지되지않는다. 한편, 채권자는강제집행완료전에대체집행에필요한비용을채무자에게지급 (02) , lawtis@gmail.com

61 청구할수있다. 이를 대체집행비용선지급결정 이라고한다. 민사집행법제 260 조 ( 대체집행 ) 1 민법제 389 조제 2 항후단과제 3 항의경우에는제 1 심법원은채권자의신청에따라민법 의규정에의한결정을하여야한다. 2 채권자는제 1 항의행위에필요한비용을미리지급할것을채무자에게명하는결정을 신청할수있다. 다만, 뒷날그초과비용을청구할권리는영향을받지아니한다. (02) , lawtis@gmail.com

62 제 6 장철거와제소전화해 제소전화해 란민사적인다툼이소송으로발전하는것을방지하기위하여소송을제기하기에앞서판사앞에서미리제출한화해조항대로서로화해를하는절차인데, 현재이제도는 건물인도 ( 명도 ) 에많이활용되고있지만, 건물철거 에관해서도제소전화해를해두게되면향후철거분쟁을훨씬쉽게해결할수있다. 제소전화해가성립하면확정판결과유사한효력이있어화해성립된내용에대해서는더이상다투기가어려워지고, 철거 조항을근거로바로집행단계에돌입할수있기때문이다. 대법원 선고 2002 다 판결 소유권이전등기등 제소전화해조서는확정판결과동일한효력이있어당사자사이에기판력이생기는것이므 로, 거기에확정판결의당연무효사유와같은사유가없는한설령그내용이강행법규에 위반된다할지라도그것은단지제소전화해에하자가있음에지나지아니하여준재심절차 에의하여구제받는것은별문제로하고그화해조서를무효라고주장할수는없다. 몇해전언론에서보도된서울고등법원판결사례의하면, 임대차계약하는과정에서 임차인의지상물매수청구권 을포기하는내용으로제소전화해가성립되었는데, 그럼에도불구하고이임차인은임대차기간만료이후건물철거를거부하면서제소전화해성립을다투는청구이의소송을제기했는데, 이사건에서재판부는, " 원고 ( 임차인 ) 와피고 ( 임대인 ) 사이에, 이사건건물등을철거하고그부지를인도하기로하는내용의제소전화해가이뤄졌다면이는토지를인도하고이사건건물등을철거하겠다는의사로해석함이상당하고, 결국이사건화해조서의내용에는원고가이사건임대차종료에따른매수청구권을포기하는약정도포함되었으므로, (02) , lawtis@gmail.com

63 원고들이제소전화해절차에서포기한매수청구권을다시행사하고그매수청구권행사를청구이의사유로삼아이사건화해조서에기한강제집행의불허를구하는것은화해조서의기판력에저촉되어허용되지않는다. 또한, 매수청구권포기의약정이강행법규에위반되어무효라고하더라도제소전화해조서는확정판결과동일한효력이있어당사자사이에기판력이생기는것이므로그것이준재심절차에의해취소되지않는한그화해가강행법규에위반되어무효라는취지의주장도할수없다 는취지로판단하였다. 양당사자가합의한내용이라고하더라도무조건법원이화해를성립시키는것은아니고, 화해내용에불법적인내용이포함된것으로확인되면법원으로서는적법한내용으로변경하거나불법내용을삭제하라고권하게되는데, 토지임차인의지상물매수청구권포기 도대표적인조항이라고할수있다. 그럼에도불구하고실무상으로는임차인이지상물매수청구권포기하는것으로화해신청되는경우가많고, 법원이이내용을제대로발견못한채그대로제소전화해성립될경우에는비록적법하지못한내용이라고하더라도, ( 준 ) 재심사유가없는한확정판결로서의효력을다툴수없게되는것이다. 따라서, 철거분쟁이예상되는사안에대해서는임대차계약과정에서미리제소 전화해절차를활용할필요가있다. (02) , lawtis@gmail.com

64 로티스합동법률사무소 1. 인사말안녕하십니까최광석변호사입니다. 지난십여년간에걸친부동산분야에서의특화된지식과경험으로고도의전문적이면서도합리적인비용의법률서비스를제공코자합니다. 아울러, 첨단화된전자시스템과조직화된업무분담을통해국내에서가장스마트한법률서비스를자신합니다. 현재진행중인사건의거의전부가부동산법률관련사건에특화되어있을정도로, 부동산법률분야에서만큼은다른법률사무소보다뛰어난서비스를제공할수있습니다. < 학력 > - 서울대학교법과대학졸업 (1987 년 년 ) < 경력 > - 법무법인율촌, 화우근무 (1997~ 월 ) - 서울중앙지방법원민사조정위원, 대법원행정처전자소송자문위원 - 대한변호사협회전자소송추진팀장, 서울지방변호사회 IT 특별위원회위원장 - 로스쿨졸업변호사연수기관지정 ( 법무부 ) - 우리은행 PB 사업단, 국민은행부동산사업단자문위원 - " 한국을대표하는전문변호사 " 선정 ( 부동산분야, 고시계 ) - " 한국을빛낸 CEO 선정 "( 법률서비스분야, 헤럴드경제신문 ) - ( 주 ) 로앤비, 사법연수원, 삼일회계법인부동산소송강의 - SBS ' 솔로몬의선택 ' 부동산분야자문변호사 (02) , lawtis@gmail.com - 1 -

65 - 한국경제 TV " 부동산투데이 " 에앵커활동 ( ) - 네이버, 스피드뱅크, 지지옥션, 한국경제신문, 한국주택신문, 로앤비, 로마켓, 뉴타운신문등에전문가칼럼연재중 - 휴렛패커드프린터사업부, DAS 법률비용보험 ( 주 ) 광고모델활동중 - 대한변호사협회주최브런치시민법률학교부동산부문강사활동중 부동산, 건설분야 대한민국전문변호사 에선정 ( 서울경제신문 ) - SBS CNBC 부동산포커스 고정출연 < 저서 > - 중개업법령및중개실무 (2004) - 부동산, 사기당하지않고거래하는법 (2006) - 부동산지키는법키우는법 (2007) - 상식밖의부동산법이야기 (2009) 거래일반 / 매매, 분양 / 임대차 / 경매기타재테크 - 부동산판례해설시리즈 부동산유치권, 법정지상권 (2009) 부동산공유지분과경매 (2010) 부동산경매와선순위가등기, 가처분, 예고등기 (2011) 부동산경매와제시외물건 ( 부합물, 종물 ) (2011) 집합건물전유부분과대지권의일체성 ( 분리처분금지 ) (2012) 부동산경매에서의공유자통지와우선매수청구권 (2012) (02) , lawtis@gmail.com - 2 -

66 부동산경매와공유물분할 (2012) 부동산공유지분변동과법정지상권 (2012) 부동산공유의기본법리 (2012) 구분소유적공유관계 (2012) 토지거래허가의법적분쟁 (2012) 부동산명의신탁 (2012) 부동산취득시효 (2012) 분묘기지권 (2012) 부동산제소전화해의실무 (2012) 부동산소송양식 ( 서식 ) (2012) 부동산거래에서적법한권리자찾는법 (2012) 부동산중개사고에따른공제 ( 보험 ) 의법리 (2012) < 논문 > - 전자소송과새로운사법서비스의가능성 (2011) - 집합건물부지에대한집행의제한 (2011) 2. 소송외업무내역 가. 원스톱경매다년간에걸친부동산경매소송과입찰대리경험을바탕으로, 다양하고일괄적인경매서비스를제공합니다. 서비스종류는크게, 의뢰인이대상물건을정한다음입찰대행, 명도집행등법적인절차를위주로하는것과, 대상물건의선정부터의뢰하는경우로나누어집니다. 전자의경우에는소송에준하는보수를, 후자의경우에는일반컨설팅보수처럼경매감정가격의일정비율로보수를정하게됩니다. 구체적인금액은개별사건별로 (02) , lawtis@gmail.com - 3 -

67 협의해서정하게됩니다. 원하는물건의선정, 수익률산정등의컨설팅서비스는물론향후분쟁의처리나대응방법과같은법적인서비스까지한꺼번에받을수있는데다가, 컨설팅업체에비해실력이나도덕성면에서믿을만한서비스가될수있다는점이장점일수있습니다. 나. 직거래도우미서비스부동산중개업소를통하지않은채매매나임대차를당사자끼리직접하는부동산직거래과정에서부동산권리관계분석이나계약서작성을변호사가자문해주는서비스입니다. 이를통해, 중개업소도움을받는이상으로부동산거래에서발생할수있는법률관계자문을정확하게받을수있게됩니다. 물건에대한정보수집과현장확인은당사자가직접하고, 부동산권리관계에대한분석과확인은변호사를통하는역할분담을함으로써안전하면서도오히려비용이적게드는부동산거래가가능할수있습니다. 이를통해, 그동안권리관계보호의사각지대에놓여있는부동산직거래가활성화될수있는계기가될수있습니다. 직거래를표방하는일부싸이트의경우제휴부동산중개업소제도를통해간접적 으로는중개업소와연관될수있지만, 변호사의자문을통하게되면중개업소를통하지 않은순수한직거래가가능하게됩니다. 특히, 부동산전문변호사로서책임있는자문이라는자부심을바탕으로, 자문의정 확성을기하기위해관련자료들은전부계약서첨부서류로작성하고, 상담한내용전부 도녹음되어의뢰인에게파일로제공됩니다. (02) , - 4 -

68 보수는, 30 분당 11 만원인데, 특히아파트와같은주택임대차의경우에는액수에 불구하고 10 만원정액으로합니다. 다. 대리사무서비스지금까지국내법률사무소의서비스는단순히법적인자문과소송을하는데머물러온경향이있습니다. 하지만, 저희사무실은이에그치지않고부동산분야에서의전문성과신뢰를바탕으로고객의대리인자격으로의각종업무까지담당하고있습니다. 부동산거래에부수하는대금수수및송금, 계약현장에의입회등의업무가대표적입니다. 부동산거래에는본인이참석하는것이가장기본적이고안전할수있지만, 현실적으로는고객이외국에거주하거나근무등의문제로거래에일일이참여가어려운경우가적지않습니다. 이때지인이나중개업자등이대리인으로참여하게되는데, 법적인문외한이거나신뢰성등의문제로이과정에서많은사고가발생하는것이현실입니다. 이런거래과정에서저희변호사나직원이직접거래에입회하거나대리인으로서 업무를처리하여안전한거래를성사시켜드릴수있습니다. 보수는, 원칙적으로 30 분당 11 만원이지만, 구체적인계약내용에따라협의를통해 일정기간당고정된보수등다른방식의보수책정도가능할수있습니다. 라. 제소전화해서비스제소전화해란, 분쟁이발생하기이전에미리법관의면전에서분쟁해결을합의하는것으로, 일단화해가성립되면판결과동일한효력이있습니다. 일단화해가성립되면비록그화해내용에적법하지못한내용이포함되어있더라도준재심사유에해당하는등특별한사정이없는한화해성립을무효화할수없는강력한효력이있습니다. (02) , - 5 -

69 보수는, 1 양측모두변호사선임할경우즉신청서작성, 접수뿐아니라변호사가직접법정에출석하는경우에는화해당사자일방이각 20만원부담합니다 ( 임대인, 임차인이여러명이더라도비용차이는없습니다 ). 결국, 양측에서변호사선임할경우총보수는 40만원입니다. 2 서류작성, 접수만의뢰하는경우즉, 합의된계약서를바탕으로제소전화해신청서를작성하고법원에접수하는업무만을의뢰하는경우에는, 화해당사자일방이각 10만원, 양측의총보수는 20만원부담합니다 ( 역시, 임대인, 임차인이여러명이더라도비용차이는없습니다 ). 이경우는화해성립을위한법정출석은변호사가하지않고당사자가직접출석해야합니다. 3 한쪽만변호사선임할경우, 즉한쪽은당사자가직접, 상대방은변호사출석을원하는경우에는변호사출석을원하지않는쪽은 10만원, 변호사출석을원하는쪽은 20만원 ( 총 30만원 ) 을부담하게됩니다. 4 이상은, 제소전화해의내용이임대차계약체결에따른것이면서, 화해법원관할이서울중앙지방법원인경우이며, 임대차계약이외의다른내용이거나서울중앙지방법원이외의다른법원에서제소전화해하게될경우에는위기준과달리저희법률사무소와협의하여보수를정해야합니다. 마. 마일리지제도기존고객을위한보상개념입니다. 저희법률사무실매출액의일정비율을적립하여다시저희사무실에서제공하는재화나서비스등을구매할수있습니다. 매출액의 2%, 예를들어특정한건으로 1백만원의수임료를지불하신고객은 2만원상당의적립이이루어지게됩니다. 다만, 이서비스는새로신설되는제도이니만큼, 이후의수임료지불에대해서만적립이가능합니다. 저희법률사무소에서제공할수있는소송대리, 자문, 도서판매, 동영상등모든재화나서비스에사용가능할수있습니다. 기존고객본인에대해서뿐아니라, 기존고객의소개를통한다른고객을위해서도기존고객에게적립된마일리지의사용이가능합니다. 시효에관계없이언제든지사용가능하지만, 돈으로의환급은불가합니다. (02) , lawtis@gmail.com - 6 -

70 로티스네트워크그룹 지난십여년간부동산법을전문으로하면서수많은부동산유관분야전문가를접하게되었는데, 그중다른분에게도자신있게소개할수있을정도로전문성과도덕성을겸비한분들을이저술에서소개드리고자합니다. 저역시법을다루는전문가이지만, 일반인들은물론, 같은전문가라고하더라도오랜시간을지내면서업무를함께해보지않으면해당전문가의실력과도덕성을제대로알기어렵습니다. 해당업무가매우전문적이기때문입니다. 그때문에업무능력뿐아니라도덕성이함께하지못하면전문가는사회와의뢰인에게큰해악을끼치게되는것입니다. 그때문에이저술을통해제주변의검증된전문가분들을적극소개하기로하였습니다. 물 론, 그동안전문가지인에대한소개는입소문이나개인적인추천으로알음알음으로이루어져 왔지만, 저술을통한이런소개는우리나라출판역사상으로는처음시도가아닌가생각됩니 다. 소개에따른댓가가전혀없는순수한의도라는점을이해하시고전문가분들선택에적극참고하셨으면합니다. 이런방식의소개를통해, 전문가지인과의뢰인분들모두에게도움되는연결이더욱활성화됨과아울러, 업계곳곳에존재하는부실하고악덕한전문가의조속한퇴출에일조하기를기대합니다. ** 소개할전문가분들 ( 가나다순 ) : 김동희소장, 노일용소장 (02) , lawtis@gmail.com - 7 -

71 김동희소장 안녕하십니까, 한국공 경매연구소소장김동희입니다. 오랜기간동안부동산실무경험을바탕으로경매와공매에관한저서를기술한바있고이를바탕으로상담업무와강의를하고있습니다. 및약력소개 저서 완성 ( ) 특수물건의비밀 ( ) 경매할때나는공매한다개정판 ( ) 지분경매의비밀 ( ) 경매실전투자정복 ( ) 배당에이의가있습니다 ( ) 실전공매완전정복 (2010.2월출간 ) 경매와부동산투자분석 (2009.7월) 약력 공인중개사자격취득 ( 제1회 ) 중앙대학교경영학과졸업 ( 주 ) 대산투자대표역임 ) ( 주 ) 퍼블릭옥션 (Public Auction) 대표 현 ) 한국공ㆍ경매아카데미연구소소장 현 ) 법무법인강산한국손실보상실무연구소자문위원 현 ) 부동산투자포럼공매전문위원 굿옥션공매강좌교수 디지털태인공매강좌교수 자산관리공사공매강좌교수 현 ) 공경매교육아카데미원장 주소 : 서울서초구서초 4 동 번지대경빌딩 3 층 ( 교보타워 4 거리 ) 전화 : 02) ~ 3 (9 호선신논현역 7 번출구, 2 호선강남역 6 번출구 7 분소요 ) 카페주소 : 김동희부사모 ) (02) , lawtis@gmail.com - 8 -

72 노일용소장 안녕하십니까노일용소장입니다. 부동산의경, 공매분야는놀이가아닌실전적전투라할수있습니다. 이에본인은전문지식과다양한실전경험을통해누구보다도전투력을키웠다고자부할수있습니다. 항상 초지일관 겸손한자세로전투에임하도록더욱더노력하겠습니다. 학력 - 부경대학교건축공학과졸업 경력 -제13회공인중개사 (2002년) -시민단체부산경실련조직위원역임 (2010년) -부산지방법원일일민원실장역임 (2012년) -현. 주식회사예원대표 -현. 시민단체부산경실련운영위원 -현. 부동산닥터공인중개사소장 -현. 부산지방법원시민사법참여단 -현. 부산광역시의회의정활동평가위원 다음블러그운영 (02) , lawtis@gmail.com - 9 -

73 건물철거소송실무 제작일 지은이최광석펴낸이최광석펴낸곳도서출판로티스등록제 호주소서울서초구서초동 더샵서초 전화 도서주문및문의 ISBN 가격무료 (02) ,