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1 부동산시장을한눈에. REVIEW & PROSPECT June 년 06 월 07 일 부동산전략사업팀

2 Contents Ⅰ. 부동산시장동향및전망 3 Ⅱ. 주요부동산분야별시장동향및전망 1. 아파트 2. 재개발 3. 재건축 4. 오피스 5. 토지 Ⅲ. 주요이슈 5차보금자리주택 Ⅳ. 부동산세무 양도소득세비과세요건완화 Ⅴ. 부동산주요캘린더 주의사항 본자료는영업점직원의부동산상담을위한보조자료로작성되었습니다. 본자료에의한고객님의투자결 과에대해당행은어떠한책임도지지않으며투자결과에대한어떠한목적의증빙으로도사용될수없습니 다. 또한당행의동의없이본자료를전제, 복사, 대여하실수없습니다. 2

3 Ⅰ 부동산시장동향및전망 5 1 건설경기연착륙및주택공급활성화방안 이발표되었으나시장은별다른움직임을보이지않았다. 서울및수도권지역아파트거래건수는감소하였고가격도하락하는모습을보였다. 이번대책을포함해올해들어 4차례나부동산대책이발표되었으나부동산시장은여전히침체에서벗어나지못하고있다. 시장에는집값상승에대한회의론과관망세가계속되면서호가만있을뿐실제거래는잘이뤄지지않고있는상황이다. 거래활성화가이뤄지지않는주요원인은주변시세보다싼보금자리주택공급, DTI규제환원과물가상승, 가계부채증가로인한부담감상승, 매수세력들의관망세지속등이다. 무엇보다도아파트가격상승에대한회의감이시장의분위기를더욱더어둡게만들고있는것으로보인다. 이에반해부산, 대전, 대구, 광주지역등지방대도시의미분양물량은거의해소되었고신규분양은물론기존주택거래도활성화되는모습을보였다. 대전대덕이국제과학비즈니스벨트거점도시로선정되면서매매가격이상승하고분양시장도활기를띠기시작했다. 그동안과학비즈니스벨트로선정될것이란막연한기대감만으로시장분위기가보합세를보이다과학벨트중심지로확정되자분위기가반전된것이다. 부산이나광주등다른지방대도시도그동안부족했던공급물량과전세가격상승에따른매수전환의영향으로아파트매매시장이활기를되찾고있는것으로파악된다. 전반적인부동산시장의침체에따라재건축시장에대한불확실성도증대되어재건축시장의매수심리도위축되었다. 5차보금자리주택지구발표지역인강동지역과고덕지구, 과천지역을중심으로재건축단지의관망세가심화되어거래가감소하고시세하락으로이어졌다. 반포주공1단지역시조건부안전진단통과라는호재에도불구하고거래부진으로이어져재건축시장에도어두운그림자가길어지고있다. 재개발시장역시수익성이낮은지역을중심으로사업취소가능성이높아지고있다. 더욱이국토해양부는전면철거위주의사업방식에서벗어나개발과관리를병행하는방식으로 주거환경재생법 을제정할계획이어서재개발사업취소구역이증가할것으로예상된다. 오피스시장은전월에이어보합세를이어갔다. 서울지역공실률은 3.3% 로전월대비 0.3% 하락하였다. 환산임대료는전월대비 0.1% 상승한 99,310원 /3.3m2로전월과비슷한수준을유지하고있다. 오피스빌딩매매시장은매수희망자들은풍부한반면수익성이나입지여건이우수한매물의부족현상이지속되고있어수요와공급의갭이존재하고있는것으로보인다. 토지시장은전월대비상승폭이크지않아보합세를유지하고있다. 최근발표된 2011년개별공시지가를보면서울지역의상승폭은 1.31% 로전국평균치인 2.57% 보다낮아부동산시장의침체를반영하고있는것으로풀이된다. 6월부동산시장은계절적으로매매시장비수기로접어들어거래활성화에다소시간이소요될것으로예상된다. 아울러 5차보금자리주택공급에따라저렴한주택공급에대한기대심리가확산되면서침체된주택시장에매수대기수요를증가시켜시장활성화의저해요인으로작용할것으로보인다. 그리고 6월임시국회에서민간택지개발지구분양가상한제폐지, 리모델링활성화관련법안, 재건축초과이익환수제폐지등부동산관련법안의처리여부도부동산시장의주요변수로작용할것으로보여지속적으로관심을갖고지켜보아야할것이다. 3

4 Ⅱ 시장동향및전망 아파트 1. 시장동향 5 월매매시장은 5.1 주택공급활성화방안에도불구하고큰움직임이없는상황임. 5 차보금자리주택지발표이후강동과과천을시작으로매수관망세가더욱확대되고있음. 5 월전세시장은 4 월에이어약보합세를보이고있음. 서울, 신도시, 수도권전반에걸쳐하향안정세를이어가고있음. 2. 4~5 월매매시장동향 < 매매가변동률추이 > < 전세가변동률추이 > /08 04/15 04/22 04/29 05/06 05/13 05/20 04/08 04/15 04/22 04/29 05/06 05/13 05/20 서울 신도시 수도권 서울 신도시 수도권 출처 : 부동산 월매매시장 중대형평형의약세가심화되고있고거래가꾸준했던중소형아파트마저약세가나타나고있음. 5 월전세시장 전세수요가줄고있고상승에대한불안감이진정됨에따라하락기조가나타남 년 6 월주요분양예정단지 위치 시공사 강남구세곡동 SH공사 총가구수 132 일반분양 132 ( 단위 : 세대 ) 문의 강남구역삼동 SK 건설 강남구청담동 GS 건설 동대문구전농동 삼성물산 2, 파주교하 롯데건설 1,880 1, 부천약대동 현대산업개발 1,

5 4. 아파트거래량 2011 년 4 월전국아파트거래량은 55,586 호로 3 월대비 6.01% 감소함. 지역별로서울 4,787 건, 수도권 17,940 건으로 3 월대비각각 20.26%, 24.66% 감소하였고, 지방은 37,646 건으로 2.73% 증가함. 강남 3 구의총거래량은 734 건으로 3 월대비 26.53% 감소함. 아파트실거래가신고기준 : 아파트실거래가자료중매매거래만포함 출처 : 국토해양부, 2011 년 5 월 15 일발표자료 5. 주요아파트실매매가및전세가 지역구 강남구 서초구 송파구 강동구 마포구 영등포구 양천구 성동구 광진구 6. 전망 단지 도곡렉슬 반포자이 잠실엘스 고덕아이파크 상암월드컵 4 단지 당산래미안 목동 1 단지 옥수삼성 구의현대프라임 면적 ( m2 ) 년 3월매매가전세가 130, ,500 96,700 75,085 73,500 72,200 67,000 56,000 64,500 63,000 67,000 45,000 28,000 25,000 33,000 31,000 11년 4월 매매가 전세가 55, ,500 66, ,000 45,000 76,586 30,000 70,000 61,000 25,000 56,500 31,000 65,000 31,000 ( 단위 : 중간값, 만원 ) 11년 5월매매가전세가 128,300 60,000 71,000 98,000 45,000 30,000 37,000 24,000 56,500 출처 : 서울시부동산정보광장 1가구1주택자에한해 2년거주요건이없어졌으나수혜지역으로예상된서울, 과천, 1기신도시에서도약세를면치못하고있는상황임. 또한 5차보금자리주택지가발표되면서매수는더욱관망세가심화될것으로예상됨에따라거래활성화를기대하기는어려울것으로보임. 매매시장의거래비수기와맞물려가격상승기대감이위축되고있는상황으로매수관망은다소장기화될것으로예상됨. 소강상태에접어든전세시장은가을이사시즌전까지는안정세가이어질것으로보임. 그러나예년보다부족한신규아파트입주물량과재개발과재건축에따른이주수요등에따라가을이사시기준비를위한움직임이다소빨라질것으로예상되며그로인한가격상승이 6월중순이후나타날것으로보임. 5

6 Ⅱ 시장동향및전망 재개발 1. 시장동향 수익성이낮은재개발사업에대한취소가능성이높아지면서뉴타운및재개발에대한기대감은더욱위축되고있음. 특히국토해양부의경우 도시재생법제개편방향 보고서에서 전면철거 위주의사업방식에서벗어나 개발과관리 를병행하는방식으로금년상반기에도시및주거환경재생법 ( 가칭 ) 제정할예정이어서재개발취소사업장은증가할것으로보여짐. 서울시의경우주택재개발 (4 개소 ) 및주거환경개선정비예정구역 (15 개소 ) 에대해주민공람, 시의회의견청취및도시계획위원회심의를거쳐 9 월해제고시예정으로해당지역의경우거래가중단된상태임. 경기도의경우 5 월 23 일착공전재정비사업장에대해용적률을최고 27%P 상향하는내용의제 1 종지구단위계획수립지침을개정하여사업성이개선될것으로보고있으나, 주택경기침체및보금자리주택추가지정등으로시장에미치는영향은미미한상황임. 인천시의경우 5 월 24 일 212 개정비예정구역을 160 개수준으로축소, 조정하기로발표함에따라향후인천지역의뉴타운및재개발무산지역은더욱증가할것으로예상됨. 2. 재개발제도개선추진내용 국토해양부 구분주요내용 도시재생법제개편패러다임전환주거환경관리사업방식도입일몰제도입조합해산권신설지자체총회소집권 도시및주거환경정비법과도시재정비촉진을위한특별법을 도시및주거환경재생법 으로통합 도시및주거환경정비를개발위주에서개발및관리방식으로패러다임전환 아파트공급위주의전면철거형정비사업에서벗어나보전, 정비, 관리를병행하는방식으로전환 사업단계별로사업진행이일정기간지연될경우조합해산및정비구역해제 조합설립인가일로부터 4 년안에사업인가신청을못한곳 추진위원회설립후 4 년내조합인가를신청하지못한곳 구역지정후 2 년안에추진위설립신청을못한곳 정비예정구역지정일로부터 2 년안에구역지정을신청하지못한곳 조합 ( 추진위 ) 인가동의자 3 분의 2 또는토지등소유자 50% 가동의하면조합해산 ( 정비구역해제 ) 허용 조합장이 6 개월이상공석이면지자체가총회를소집해새로운조합장선출 관리처분검증공영제 3. 전망 신청접수된관리처분계획을한국감정원등공공기간에검증위탁 출처 : 국토해양부 도시재생법제가도입되면재개발사업투명성과공공성이더욱강화될것으로예상됨. 재개발위축을우려하여재개발임대주택비율차등적용, 용적률인센티브부여, 분양가상한제폐지등의방안이추진될가능성이있음. 그러나주택경기가활성화되지않는다면재개발활성화대책이재개발시장에미치는영향은미미할것으로보여짐. 특히보금자리주택의추가지정등은기존주택시장뿐만아니라재개발시장에도부정적인영향을미치고있다는점에서재개발지분의가격상승여력은낮을것으로예상됨. 6

7 Ⅱ 시장동향및전망 재건축 1. 시장동향 5.1 주택공급활성화방안이발표되었으나시장파급효과는미흡한상황이며, 전반적인부동산시장에대한불확실성과거래비수기로접어들면서매수심리가위축되어전월대비월간 0.54% 의변동률을나타내며하락세를이어가고있음. 5차보금자리주택지구로강동 3 4지구, 고덕지구, 과천지식정보타운지구가선정 발표되면서고덕주공, 둔촌주공등강동권역과과천시의재건축단지들의관망세가심화되어거래실종과시세하락이발생되고있음. 반포주공 1 단지는사업추진이슈인조건부안전진단통과호재에도불구하고거래부진을이어가고있음. 강남권재건축매매가변동률 (%) 수도권재건축매매가변동률 (%) 2. 주요단지별실거래가현황 단지명 대치동은마 면적 ( m2 ) 년 1 월 2011 년 2 월 2011 년 3 월 2011 년 4 월 2011 년 5 월 금액 ( 고 / 저 ) 건수금액 ( 고 / 저 ) 건수금액 ( 고 / 저 ) 건수금액 ( 고 / 저 ) 건수금액 ( 고 / 저 ) 건수 98,000 91, ,500 92, ,200 89, ,500 89,000 출처 : 부동산 114, 스피드뱅크 6 92,600 89,900 ( 단위 : 만원 ) 2 개포동주공 1 단지 51 94,500 93, ,000 92, ,500 89,000 2 반포동주공 1 단지 , , , , ,000 1 잠실동주공 5 단지 , , , , , , , , ,000 2 가락동가락시영 41 54,000 51, ,000 54, ,000 50, ,000 50, ,500 50,000 3 둔촌동주공 4 단지 ,800 89, , ,950 89, ,100 1 출처 : 국토해양부, 서울시부동산정보광장 7

8 3. 재건축이슈 : 반포주공 1 단지 서초구 반포주공 1 단지 주구조건부안전진단통과 현황 구분 소재지 준공일 1974 년 3 월 주요내용 서울시서초구반포본동 793, 1109, 1161, 1241 일원 면 적 436,265 m2 (131,970 평 ) 동, 세대수 114 개동 3,590 세대 면적별현황 72 m2 (22 평 ) 102 m2 (32 평 ) 138 m2 (42 평 ) 204 m2 (62 평 ) 세대수 1,490 1, 사업추진 추진위설립 안전진단통과 주요단지시세 ( 현재, 억원 ) 면적 시세 전세가 최근, 실거래가 72 m2 (22 평 ) 12.0 ~ ~ m2 (32 평 ) 18.0 ~ ~ (4 월 ) 138 m2 (42 평 ) 21.0 ~ ~ (5 월 ) 204 m2 (62 평 ) 29.5 ~ ~ 7.0 기타사항 서초구안전진단자문위원회개최결과, 1.2.4주구에대하여조건부재건축에해당하는 D등급판정 서울시가추진중인반포유도정비구역에포함돼있어개발계획 ( 안 ) 수립이후사업추진이본격화될전망 향후진행절차 : 추진위설립 조합설립 사업시행인가 관리처분인가 안전진단통과는사업추진에있어긍정적인호재이나, 전반적인재건축시장의침체기조에시장변동성은미흡한실정 4. 전망 부동산정책의혼선과불투명한주택시장의회복세및금리인상의불안감등으로인해추가적인가격하락에대한우려가커지면서매수자의투자심리가더욱위축되고있음. 거래시장이여름철비수기로접어들면서당분간하락기조에이은관망세가지속될것으로예상됨. 고덕시영사업시행인가에이은반포주공1단지안전진단통과등연이은호재에도불구하고전반적인부동산경기불황으로인해시장파급효과는미흡한상황임. 장기적인관점에서재건축사업에대한추진일정별이슈에따라지역별, 단지별차별화현상이나타날것으로보임. 8

9 Ⅱ 시장동향및전망 오피스 1. 시장동향 오피스임대시장은일부외국계투자자들이보유자산을처분하는등투자를줄이는분위기에도대기업및보험사들의사세확장으로보합세를보였음. 서울지역의환산임대료는 99,310 원 (3.3 m2기준 ) 으로임대차변경또는갱신계약시소폭인상되면서전월대비 0.1% 상승하였음. 서울지역의공실률은 3.3% 로전월대비 0.3%P 하락하였음. 특히, 강남파이낸스센터에서부발전입주및삼성증권증평, 플래티넘타워에리츠파트너스입주등대형빌딩에서공실이감소하며서울지역의공실률하락세를견인하였음. 반면에도심권역은신규공급빌딩들의공실이장기화되면서서울지역중유일하게 0.1%P 상승세를보였음. 오피스매매시장은매수대기수요자들은풍부한반면우량매물의부족현상이이어지며둔화현상이지속되고있음. 반면에, 마땅한투자처를찾지못한투자자들중일부는상대적으로매입자금에대한부담이적고투자수익률이높은소형오피스빌딩이나상가빌딩들에투자하는사례들이증가하였음. 환산임대료동향 4 월서울지역의환산임대료는 99,310 원 /3.3 m2으로전월대비 0.1% 상승하였음. 도심권역은 118,667 원 /3.3 m2으로전월대비 0.1% 상승함. 강남권역은 106,231 원 /3.3 m2으로전월대비 0.2% 상승함. 여의도권역은 85,719 원 /3.3 m2으로전월대비 0.4% 상승하여서울지역에서가장큰상승폭을보였음. 기타권역은 72,253 원 /3.3 m2으로전월대비 0.1% 상승함. 분당권역은 69,236 원 /3.3 m2으로전월대비변동없음. 환산임대료 : ( 보증금 X 전환율 / 12) + 월임대료 + 월관리비 140, , ,000 80,000 60,000 40,000 ( 단위 : 원,3.3 m2기준 ) `10.11 월 `10.12 월 `11.1 월 `11.2 월 `11.3 월 `11.4 월 서울지역 도심권역 강남권역 여의도권역 기타권역 분당권역 출처 : SIPM 공실률동향 4 월서울지역의공실률은 3.3% 로강남권역및기타권역의영향으로전월대비 0.3%P 하락함. 도심권역은 3.4% 로전월대비 0.1%P 상승함. 강남권역은 3.0% 로전월대비 0.6%P 하락함. 8% 7% 6% 5% 4% 3% 여의도권역은 1.7% 로전월대비 0.2%P 하락함. 서울기타권역은 5.0% 로전월대비 0.3%P 하락함. 분당권역은 3.8% 로전월대비 0.5%P 상승함. 2% 1% 0% `10.11 월 `10.12 월 `11.1 월 `11.2 월 `11.3 월 `11.4 월 서울지역 도심권역 강남권역 여의도권역 기타권역 분당권역 출처 : SIPM 9

10 매매시장동향 오피스매매거래규모는약 69,347m2, 총거래가는 1,996억원으로이중신도림미래타워및목동 SMT빌딩은간접투자기구들에의해재투자되었음. 미래에셋자산운용의미래에셋맵스프런티어제9호인신도림미래타워는수차례공개입찰을통해우선협상자를선정하였으나무산되었다가결국캡스톤자산운용에게 645억원에매매되었으며 2005년 6월펀드설정이후매각시까지연평균수익률 19% 를기록하였음. ING REIM이소유하던목동 SMT빌딩 ( 서울이동통신빌딩 ) 은인트러스트자산운용에서 1,015억원에매수하였으며, 강남구도곡동에소재한소프트포럼빌딩은 한웰에게 645억원에매매되었음. 구분빌딩명소재지매도자매수자연면적 ( m2 ) 거래금액 강남권역소프트포럼빌딩강남구도곡동소프트포럼 한웰 9, 억원 서울기타 신도림미래타워구로구신도림동미래에셋맵스자산운용캡스톤자산운용 25, 억원 SMT 빌딩 양천구목동 HSB 프로퍼티투인베스트먼트 인트러스투자운용 34,598 1,015 억원 상기거래금액은전자공시, 공부열람, 보도자료등을통해취득한정보임 2. 전망 오피스임대시장은국내외경제의불확실성으로보합세를보일것으로예상됨. 환산임대료는일부빌딩에서인상조건이반영되겠지만각권역별공실률이안정되기까지인상폭은제한적일수밖에없고신규계약또한인테리어공사비용지원, 무상임차기간의제공이일반화되어있어실질임대료는전월과비슷한수준에서유지될것으로예상됨. 공실률은지속적인대형빌딩들의신축공급예정및최근준공빌딩들의공실부담이가중되고있고국내경제가회복기조로전환되지않는다면하락세를이어가기는어려움이있을것으로보임. 매매시장은임대시장의영향으로우량매물의품귀현상이이어지고있고부동산간접투자시장의대형투자자인국민연금까지중소형빌딩시장에진출하기로결정함에따라중소형빌딩의인기는꾸준할것으로예상됨. 이밖에간접투자기구중 PF부실에대한대안으로급부상했던자기관리리츠회사는최근다산자기관리리츠가최근퇴출위기에놓이면서정부가리츠설립요건을까다롭게적용하는등관리감독이강화될것으로예상되면서위축될것으로보임. 10

11 Ⅱ 시장동향및분석 토지 1. 시장동향 2011년 4월전국토지가격은전월대비 0.1% 상승한것으로조사되었음. 현지가는전고점대비 1.82% 낮은수준임. 용도지역별로는상업지역 (5.9%), 주거지역 (23.2%), 공업지역 (7.8%) 의거래량이증가하였으며, 이용상황 ( 지목 ) 별로는대지 (19.1%), 공장용지 (13.5%) 의거래량이증가하였음. 지역별지가는서울 0.12%, 인천 0.06%, 경기 0.11%, 지방은 0.04~0.13% 상승한것으로조사됨. 2. 지가동향 1 월별지가변동률및지가지수 (` 지가를 100 으로설정 ) 2 지역별지가변동률 (%) 출처 : 국토해양부 3 지가상승률상위 5개지역 순위 지역명변동률 (%) 지역명변동률 (%) 상승 ( 변동 ) 요인 1 경남함안군 0.31 경기하남시 0.46 미사지구보상평가완료및 4차보금자리지구추가 2 경기하남시 0.31 경기시흥시 0.34 소사 ~ 원시선복선전철사업실시계획승인, 보금자리주택 3 경기시흥시 0.30 경남함안군 0.24 남해고속도로와창원39사단이전사업보상착수등 4 대구달성군 0.29 대구달성군 0.20 대구테크노폴리스산업단지조성, 국도5호선확장공사등 5 대구동구 0.29 대구동구 0.20 혁신도시, 아시아폴리스, 율하택지개발지구등개발사업 3. 전망 토지가격은큰변동폭을보이지않는수준에서보합세를유지하고있음. 개발호재가있는지역의지가상승률은꾸준히상위를유지하고있으며, 추가발표된 5차보금자리주택후보지와인접지역의지가상승이예상됨. 2011년서울지역개별공시지가상승폭은전국평균치인 (2.57%) 보다낮게평가됨. 이는서울지역지가의주요핵심재료인재건축 재개발의불투명한사업성과사업기간장기화등이하락요인으로작용하였기때문임. 토지거래허가구역중 2,154km2면적이 5월 31일부터해제되었음. 이는 2010년 12월 15일에해제한면적 (2,408km2) 과유사한수준으로불과 5개월만에이루어지는추가해제조치임. 토지시장의정책적환경은지속적으로개선되고는있으나, 일반투자자들의심리적진입장벽을해소하기에는다소역부족이라고보여짐. 11

12 년개별공시지가산정공시 국토해양부는금년도개별공시지가를산정하여 5 월 31 일공시하였음. 금년개별공시지가를총가액 ( m2당가격 면적 ) 기준으로분석한결과, 전국은평균 2.57%, 광역시는 2.87%, 시 군은 3.14% 상승한것으로나타났음. 각시 도별상승률은강원이 4.08% 로가장높고, 경남 3.79%, 경기 3.36%, 대전 3.21%, 충남 3.13% 순이며, 서울이 1.31% 로가장낮은것으로조사됨. 전국서울부산대구인천광주대전울산경기 % 강원충북충남전북전남경북경남제주 개별공시지가에이의가있는토지소유자등은토지소재지시 군 구청으로 6 월 30 일까지이의신청을할수있음. 이의가제기된개별필지에대해서는재조사를실시한후부동산평가위원회의심의를거쳐 7 월중재조정여부를결정함. 재조정된개별필지가격은 7 월 29 일다시공시하며, 이의신청자에게서면으로통지함. 5. 개별공시지가시 도별최고가현황 [ 단위 : m2, ( 만원 / m2 )] 지역 소재지 이용현황 면적 서울 중구충무로1가 242 Nature Republic ,230 6,230 6,230 부산 부산지구부전동 2411 LG텔레콤 166 2,260 2,260 2,260 대구 중구동성로2가 174 대구백화점 ,020 2,030 2,060 인천 부평구부평동 금강제화 ,150 1,100 1,100 광주 동구충장로2가 16 광주우체국 1, 대전 중구은행동 4817 이안경원 ,380 1,370 1,370 울산 남구삼산동 현대백화점인근 경기 성남분당구서현동 2485 국민은행 ,250 1,260 1,350 강원 춘천시조양동 5013 뷰티플렉스 ( 화장품판매 ) ,020 1,020 1,050 충북 청주상당구북문로1가동 1755 노스페이스 ,050 1,050 1,050 충남 천안동남구신부동 4621 동명약구 전북 전주완산구고사동 726 금강제화 전남 여수시중앙동 581 심재환치과의원 경북 포항북구죽도동 개풍약국 ,050 1,050 1,050 경남 마산시합포구창동 1331 더페이스샾 ( 화장품판매 ) 제주 제주시일도일동 금강제화

13 Ⅲ 주요이슈 5 차보금자리주택 1. 개요 정부는무주택서민의주거안정을위한주택공급을지속추진하고자서울고덕, 서울강일3, 서울강일4, 과천지식정보타운 4개지구를 5차보금자리주택지구후보지로선정하였음. 도심 20km이내의대중교통이양호하고접근성이우수한지역중에서보금자리택지지구로지정되지않은지역을중심으로선정하였음. 지구명 면적 ( 천m2 ) 전체 건설호수 ( 천호 ) 보금자리 비고 서울고덕서울강일3 서울강일4 과천지식정보타운 , 주택호수는지구지정및지구수립계획에서변경될수있음. 합계 3, 과천지식정보타운은도시개발사업중이나경기도 과천시와협의하여보금자리주택지구로추진하기로하였음. 출처 : 국토해양부 2. 지구별개발방향 < 보금자리주택 5 차지구위치도 > 지구별입지여건을고려하여주변과조화로운도시로개발하기로함. 구체적인개발방향은지구계획수립시결정하기로하였음. 서울강동지역의 3 개지구 ( 고덕, 강일 3, 강일 4) 는주택수요가많은지역에위치하고있고송파생활권과인접하여강남권의주택수요를대체하는주거단지로조성함. 서울고덕지구는풍부한녹지를조성하고한강과인접한점을감안하여친환경생태단지로개발함. 서울강일 3 지구는주변개발지역의녹지와연계한쾌적한주거단지로조성함. 서울강일 4 지구는한강변에입지하고있어친환경수변주거단지로개발함. 과천지식정보타운은강남권의주택수요일부를흡수하는동시에일자리와주택이함께어우러진자족형단지로개발함. 출처 : 국토해양부 시범지구 2 차지구 3 차지구 4 차지구 5 차지구 13

14 3. 향후추진일정 11.6 월말지구지정, 금년하반기중지구계획확정예정 주민공람, 중앙도시계획위훤회심의등을거쳐지구지정 ( 11.6) 관계기관협의, 중앙도시계획위원회, 수도권정비위원회, 통합심의위원회심의를거쳐금년하반기중지구계획승인예정임. 서울강동 3 개지구 ( 단위 : 천m2, 천호 ) 과천지식정보타운지구 ( 단위 : 천m2, 천호 ) 위치 지구 면적 주택 위치 지구 면적 주택 서울고덕 서울강일 과천지식정보타운 1, 서울강일 전망 5차보금자리주택지구는입지적으로강남권내집마련을희망하는수요자들의높은관심을가질수있는위치임. 5차보금자리주택의개발목적은강남권주택수요를일부분산흡수하는데있음. 서울강동의 3개지구는송파생활권지하철역세권에해당되어대중교통의접근성이우수한장점이있음. 경기과천지식정보타운도기존과천생활권으로강남의대체주거지로높은관심을가질수있는지역임. 그러나정부기관의지방이전과업무시설의부족등으로인해과천지식정보타운의개발방향인자족기능을갖추기는다소어려울것으로판단됨. 금번보금자리주택지구는교통여건과주거환경이우수할것으로판단되어청약경쟁률이높을것으로보임. 서울강동의 3개지구의당첨가능청약불입금액은위례신도시의 940만원보다조금낮은 800만원전후에서형성될것으로예상됨. 과천지식정보타운은강남보금자리주택청약불입액인 1,200만원보다낮은 1,000만원선에서결정될것으로예상됨. 그러나강동지역의재건축시장은 5차보금자리주택지구지정에따라당분간가격하락및거래위축이지속될것으로보임. 대규모보금자리주택이시세의 80% 수준으로공급되어신규아파트의분양가에도영향을끼칠것으로보임. 과천지역의재건축시장또한정부기관이전, 재건축분담금, 대출규제등으로거래가없는상황에서보금자리주택지구지정으로인해거래가더욱위축될것으로판단됨. 14

15 Ⅳ 부동산세무 양도소득세비과세요건완화 ( 거주요건폐지 ) 1. 개요 지난 5월1일국토해양부는 건설경기연착륙및주택공급활성화대책 에서 1세대1주택양도세비과세요건인서울등지역의 2 년이상거주요건을폐지하겠다고발표하였음. 후속조치로 5월12일기획재정부가세법시행령등개정을추진할것임을밝혔고 6월중공포 시행될것으로전망됨 세대 1 주택비과세요건 구 분 1 세대 1 주택 거주자요건 : 거주자이어야함 1 세대요건 : 1 세대란거주자및그배우자가그들과동일한주소또는거소에서생계를같이하는가족과함께구성하는세대를말함 주택요건 : 양도일현재 1 주택을보유하여야함 내 용 서울, 과천및 5 대신도시의거주기간요건삭제 보유기간 거주기간 3 년이상보유 ( 취득일부터 ~ 양도일까지 ) 하여야함 서울, 과천및 5 대신도시 ( 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 ) 에소재하는주택은 3 년이상의보유기간중 2 년이상거주하여야함 3. 1 세대 1 주택비과세요건의변천과정 시기보유및거주기간요건비고 이전 이후 이후 이후 ( 미정 ) 3년이상보유 3년이상보유 + 1년이상거주 3년이상보유 + 2년이상거주 3년이상보유 거주의사없이투기목적으로주택을보유하는것을막는다는취지로서울, 과천및 5 대신도시의경우거주요건추가 거주요건추가에도불구하고집값이안정화되지않아거주요건을 2 년으로변경 금융위기이후침체된부동산시장이회복되지않고, 거래위축되어추가발표 4. 전망 소득세법시행령에서 1세대1주택자의경우 3년이상보유하면양도세를비과세하도록되어있지만, 위지역의경우 3년이상보유하는것외에 2년이상거주할것을요건으로하여차별화된기준을적용하였음. 거주요건의폐지로 3년이상보유하였으나, 거주요건을채우지못한주택에대한양도세부담이줄어드는결과가됨. 9억원이하주택의경우양도차익이 2억원이라면, 약 5천만원의세금이비과세되고, 9억원초과주택의경우에도 3년이상보유한주택이라면양도세부담이크게줄어들게되었음. 15

16 Ⅴ 부동산주요캘린더 (5~6 월 ) 일자 구분 내 용 5월 3일 동향 2011년 3월말기준미분양주택현황발표 5월 4일 동향 2011년 1/4분기건축허가및착공현황발표 5월 11일 정책 용산공원면적확정발표 5월 13일 분양 수원시영통구 래미안영통마크원 1,2단지분양 (1,330가구) 5월 15일 동향 2011년 4월신고분아파트실거래가자료공개 ( 국토해양부 ) 5월 17일 정책 제 5차보금자리주택지구발표 5월 20일 동향 2011년 4월주택공급동향발표 5월 20일 분양 경기의왕시내손동 내손 e편한세상 분양 ( 총 2,422가구, 분양 1,153가구 ) 5월 23일 동향 2011년 5~7월입주예정아파트공개 5월 24일 정책 토지거래허가구역 2,154km2해제 5월 25일 동향 2011년 4월아파트전월세실거래자료공개 ( 국토해양부 ) 5월 27일 분양 강서구화곡동 현대힐스테이트 분양 ( 총 2,603가구, 분양 715가구 ) 5월 30일 동향 월별토지거래량, 지가변동률등지가동향고시 ( 국토해양부 ) 6월 1일 분양 강서구가양동 가양자이 분양 ( 총 790가구, 분양 709가구 ) 6월중순 동향 2011년 5월신고분아파트실거래가자료공개 ( 국토해양부 ) 6월중순 분양 강남구청담동청담자이 ( 총 708가구, 분양 16가구 ) 6월중순 분양 파주교하신도시 교하롯데캐슬 분양 (1,880가구) 6월중순 분양 마포구한강밤섬자이분양 ( 총 488가구, 분양 48가구 ) 6월중순 분양 동대문구전농7구역 래미안크레시티 분양 ( 총 1,984가구, 분양 486가구 ) 6월중순 분양 계양구귤현동 계양센트레빌 2,3단지 분양 (710가구) 6월중순 동향 2011년 5월주택공급동향발표 6월말 동향 2011년 5월아파트전월세실거래자료공개 ( 국토해양부 ) 6월말 동향 월별토지거래량, 지가변동률등지가동향고시 ( 국토해양부 ) 16

17 Ⅴ 부동산주요캘린더 (5~6 월 ) 용산공원면적확정, 여의도크기와비슷 구 분 세부 내용 위 치 용산미군기지일대 면적 2.4km2 ( 여의도크기와비슷 ) 기 간 2016년미군기지반환후조성예정 주요내용 용산기지 ( 메인포스트와사우스포스트, 만m2 ) 중한미협정에의해존치되는미대사관, 헬기장및드래곤힐호텔등약 22만m2를제외한본체부지개발 120 여년간외국군대의주둔지라는용산기지 의역사적상징성을고려하여민족성 역사 성 문화성을가진국가공원으로조성 LH 공사본사경남진주혁신도시로이전 구분세부내용 위치경남진주혁신도시내 이전시기 2014 년이전예정 주요내용 자회사 ( 주택관리공단등 ) 의동반이전, 지역주택시장활성화, 서비스업증대등간접효과가클것으로기대됨. 진주시의지방세수 262억원증가가예상되는하는등진주지역발전에기여할것으로예상됨 17

18 분야별담당자안내 Ⅰ. 부동산시장현황및전망임현묵 Ⅱ. 주요부동산분야별시장동향및전망 1. 아파트김상훈 재개발 정현철 재건축안치만 4. 오피스김능수 5. 토지이영진 Ⅲ. 주요이슈 5 차보금자리주택 Ⅳ. 부동산세무 양도소득세비과세요건완화 Ⅴ. 부동산주요캘린더 최성호 우병탁 유민준 pfcchoi@shinhan.com wbt79@shinhan.com minjunyoo@shinhan.com 18

19 문의안내 : 이남수차장 ( , ns22@shinhan.com) 안치만차장 ( , minilove@shinhan.com) 19

한국건설산업연구원연구위원 김 현 아 연구위원 허 윤 경 연구원 엄 근 용

한국건설산업연구원연구위원 김 현 아 연구위원 허 윤 경 연구원 엄 근 용 (%) 10.0 5.0 0.0-5.0-10.0 0.6 1.0 0.3 2.9 0.7 1.3 9.0 5.6 5.0 3.9 3.4 3.9 0.0 95 90-0.3 85 변동률 지수 65-15.0-13.6 60 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06