Contents Ⅰ. 부동산시장동향및전망 3 Ⅱ. 주요부동산분야별시장동향및전망 1. 아파트 2. 재개발 3. 재건축 4. 오피스 5. 토지 Ⅲ. 주요이슈 단독주택 Ⅳ. 지역탐방 명동상권 Ⅴ. 부동산세무 Ⅵ. 부동산주요캘린더 주의

Size: px

Start display at page:

Download "Contents Ⅰ. 부동산시장동향및전망 3 Ⅱ. 주요부동산분야별시장동향및전망 1. 아파트 2. 재개발 3. 재건축 4. 오피스 5. 토지 Ⅲ. 주요이슈 단독주택 Ⅳ. 지역탐방 명동상권 Ⅴ. 부동산세무 Ⅵ. 부동산주요캘린더 주의"

인환 연
6 years ago
Views:

1 부동산시장을한눈에. REVIEW & PROSPECT May 년 05 월 07 일 투자자문부

2 Contents Ⅰ. 부동산시장동향및전망 3 Ⅱ. 주요부동산분야별시장동향및전망 1. 아파트 2. 재개발 3. 재건축 4. 오피스 5. 토지 Ⅲ. 주요이슈 단독주택 Ⅳ. 지역탐방 명동상권 Ⅴ. 부동산세무 Ⅵ. 부동산주요캘린더 주의사항 본자료는영업점직원의부동산상담을위한보조자료로작성되었습니다. 본자료에의한고객님의투자결과에대해당행은어떠한책임도지지않으며투자결과에대한어떠한목적의증빙으로도사용될수없습니다. 또한당행의동의없이본자료를전제, 복사, 대여하실수없습니다. 2

3 Ⅰ 부동산시장동향및전망 2012년 4월주택시장은지난해연말이후급락했던서울강남재건축아파트시장의분위기전환으로인해소폭상승세를보였다. 그러나이러한호가상승세는전반적인거래증가에따른가격반등으로이어지지못해시장분위기를반전시키기에는어려움이있었다. 서울및수도권전세시장은전형적인비수기의모습을보이며거래량및가격모두소폭하락하는모습을보였다. 그동안상승세를보이던지방주택시장은일정부분상승폭이꺾이며보합세를나타냈다. 지방전세시장은지역적편차를보이며오름세를보이는지역과보합세를보이는지역이혼재하며전반적으로안정세를보였다. 오피스텔시장은여전히청약경쟁률이높은지역이속출하며인기를이어가고있다. 최근상암동에분양한한화오벨리스크는평균경쟁률 5대 1 이상을기록하는등수익형부동산투자자들의관심을끌고있다. 재건축시장은월말들어분위기변화가있었다. 그동안서울시와소형임대아파트비율을놓고마찰을빚던개포주공아파트단지를중심으로소폭의호가상승세가있었다. 올해들어계속된하락세가멈칫하는분위기다. 이는개포동재건축과관련하여서울시의소형의무비율규제완화의사전달과 5월로예정된정부의주택거래활성화대책에대한기대감에기인한것으로보인다. 재개발시장은서울시의정비조례개정 ( 안 ) 발표의영향으로불확실성이증대되며뉴타운등재개발시장에대한관심도가낮아지며하락세를면치못했다. 오피스시장은경기침체로오피스수요가늘지않았음에도불구하고보합세를보였다. 오피스매매시장의경우중소형빌딩에대한투자선호도가높아지면서거래가꾸준히이루어졌다. 전월에이어 4월에도매수자들의기대수익률에부합하는우량매물부족현상이지속되었다. 한편, 토지시장은전월대비지가가소폭상승하였다. 충남연기군은세종신도시기반시설조성으로, 하남시는보금자리주택및신장동복합쇼핑센터개발로인해지가가상승하였다. 대규모개발사업이진행되는곳을중심으로지가가상승한것으로파악된다 총선결과여당의승리로정책변동리스크가줄어들었고다주택자양도세중과폐지, 재건축초과 3

4 이익부담금부과중지및강남3구의투기지역해제등정부의부동산대책시행에대한기대감이증가하고있다. 부동산거래활성화대책이시행되면부동산시장에드리운규제는대부분해제된다. 또한강남재건축에대한서울시의긍정적인태도변화로부동산시장의분위기반전의조건들이일정부분충족될것으로보인다. 그러나이러한변화의바람도상존하는가계부채증가문제와내수경기침체, 물가상승압력등걸림돌에의해얼어붙어있는수요자들의매수심리를자극하기에는한계가있을것으로보인다. 수요자들의조심스러운접근이필요할것같다. 4

5 Ⅱ 시장동향및전망 - 아파트 1. 시장동향 4월매매시장은작년연말이후급락했던서울강남재건축아파트시장이반등을보인가운데강남3구투기지역해제와 5월에발표가예상되는주택거래활성화대책에대한기대심리로소폭상승함. 4월전세시장은전형적인비수기의모습을보이며거래량과가격모두소폭하락하는모습을보임 ~ 월시장변동률추이 < 매매가격변동률추이 > < 전세가격변동률추이 > 자료 : 부동산 월매매시장 : 작년에발표된 12.7 대책이후지속된하락세가멈추며강남재건축시장을중심으로소폭상승하는모습을보임. 4 월전세시장 : 전세가격이하향안정화되며비수기의전형적인모습을보임 월주택유형별전월세거래량 ( 단위 : 천건 ) 구 분 전체주택아파트거래량전년동월대비거래량전년동월대비 전 국 % % 수도권 % % 서 울 % % 지 방 % % 자료 : 국토해양부 5

6 4. 아파트거래량 2012 년 3 월전국아파트거래량은 46,636 건으로전년동월대비 34.8% 증가함. 지역별로서울 4,087 건, 수도권 16,821 건으로전년동월대비각각 43.9% 및 37.8% 증가하였고, 지방은 29,815 건으로 33.1% 증가함. 아파트실거래가신고기준 : 아파트실거래가자료중매매거래만포함 자료 : 국토해양부, 2012 년 4 월 17 일발표자료 5. 주요아파트실매매가및전세가 ( 단위 : 전용면적, 만원 ) 지역구 단지 면적 ( m2 ) 2012년 02월 2012년 03월 2012년 04월 전세가 매매가 전세가 매매가 전세가 ( 고 / 저 ) ( 고 / 저 ) ( 고 / 저 ) ( 고 / 저 ) ( 고 / 저 ) 116, ,300 매매가 ( 고 / 저 ) 강남구도곡렉슬 ,000 65,000-63,000 61,000 59,000 서초구래미안퍼스티지 , , ,000 75,000 송파구잠실엘스 85 89,500 50,000 87,000 50,000 90,000 82,000 50,000 46,000 강동구고덕아이파크 85 65,000 37,000 65,000 35,000 95,000 37,000 마포구상암월드컵 4 단지 85-31,000-35,000-31,000 영등포구당산래미안 85 67,000 36,000-37,000-37,000 양천구목동 1 단지 65-26,000-26,000-23,500 성동구옥수삼성 85 54,700 35,000-32,000-32,500 광진구구의현대프라임 85-32,000-34, 전망 자료 : 서울시부동산정보광장 5월아파트매매시장은강남3구투기지역해제와부동산활성화대책에대한정책적인기대감이긍정적인영향을미칠것으로보여짐. 4월아파트매매시장은강남재건축을중심으로소폭반등했으나아직까지는저가의급매물위주로매수가한정적인모습을보이고있어 5월에도하락에대한불안감이지속되는가운데약한매수세를보일것으로예상됨. 5월전세시장은계절적비수기의모습을보이는가운데매매나거래모두소강상태를보일것으로전망됨. 6

7 Ⅱ 시장동향및전망 - 재개발 1. 시장동향 4.11 총선후서울강북뉴타운지역은뉴타운전면재검토를공약으로내세운후보들이대거당선되면서구역지정해제여부에관심이집중되고있음. 서울시가도시및주거환경정비조례개정 ( 안 ) 입법예고를통해주민의과반수가반대하면구역을해제하는제도적기반을마련하자시장의불확실성이더욱증대되고있는상황임. 구역해제뉴타운이늘어날것이라는우려감이커지면서서울시주요지역의뉴타운지분가격은거래가거의없는가운데하락추세를나타냄. 2. [ 서울시도시및주거환경정비조례개정 ( 안 )] 입법예고 ( ) 구분 조합설립인가등의취소 ( 제 15 조의 2 신설 ) 주요내용 조례개정 ( 안 ) 에 조합설립인가등의취소 조항을신설해분담금증가등으로토지소유자등추진위원회구성에동의한주민 과반수 가반대하면구역을해제하는제도적기반마련. 3. 전망 정보제공및의견청취 ( 제 15 조의 3 신설 ) 공공관리적용및지원범위확대 ( 제 46 조및 50 조의 2) 정비사업시기조정에관한방법ㆍ절차 ( 제 7 장신설 ) 소형주택건설비율및용도 ( 제 20 조 ) 정비계획수립시조사항목확대 ( 제 5 조 ) 기초생활수급자에대한임대주택입주자격확대 ( 제 35 조제 1 항 ) 토지등소유자의 10% 이상이동의하면구청장에게개략적인정비사업비와추정분담금등의정보제공신청을할수있는조례신설. 공공관리자업무범위를 세입자주거ㆍ이주대책및관리처분계획수립까지 지원하도록조례개정. 자치구주택재고량의 1% 를초과하거나정비구역의기존주택수가 2,000 호를초과하는경우의무적으로시기조정의견서를작성해시장에게심의ㆍ신청. 법정상한용적률에서정비계획으로정하여진용적률을뺀용적률의 50% 에해당하는면적을소형주택으로건설. 소형주택의용도는장기전세주택으로활용. 정비계획수립시거주자의사전의견조사를의무화하였으며토지등소유자의권리외에도세입자등거주자의주거권존중ㆍ보호에대한조항을명문화. 기초생활수급자는사업시행인가신청일이전부터사업시행으로이주하는날까지계속하여거주한자에게임대주택공급. 향후일정 : 입법예고 (20 일간 ) 시민토론회 (5 월 ) 서울시의결 (6 월 ) 공포 (7 월 ) 총선결과와서울시의정비조례개정 ( 안 ) 발표의영향으로불확실성이더욱증대되어재개발시장에대한관심도가거의없는상황임. 공공성을강조한서울시의뉴타운재개발추진으로투자매력도가떨어져재개발시장은당분간하락세를지속할것으로예측됨. 사업추진의사가강하거나비교적반대가심하지않았던구역은오히려사업추진속도가빨라질것으로예상되며거래는많지않지만호가도소폭상승할것으로보임. 뉴타운재개발추진에있어가장중요한판단기준은주민들의사업추진의지와갈등여부로적어도사업시행인가를받은지역위주로장기적인관점에서접근하는것이바람직할것으로판단됨. 7

Ⅱ 시장동향및전망 - 재건축 1. 시장동향 4 월서울 수도권재건축시장은서울시의개포지구재건축에대한소형의무비율규제완화의사와 5 월예정된주택거래활성화대책의기대심리가반영되면서 19 주만에하락세를벗어나며소폭상승세로전환됨. 주요지역별월간변동률은수도권역 0.20%, 서울권역 0.22% 상승하였으며, 세부지역별로는강남구 1.13%, 송파구 1.08%, 강동구 -0.

주요단지별실거래가현황 단지명 대치동은마개포동주공1단지반포동주공1단지잠실동주공5단지가락동가락시영둔촌동주공4단지 3.

8 Ⅱ 시장동향및전망 - 재건축 1. 시장동향 4 월서울 수도권재건축시장은서울시의개포지구재건축에대한소형의무비율규제완화의사와 5 월예정된주택거래활성화대책의기대심리가반영되면서 19 주만에하락세를벗어나며소폭상승세로전환됨. 주요지역별월간변동률은수도권역 0.20%, 서울권역 0.22% 상승하였으며, 세부지역별로는강남구 1.13%, 송파구 1.08%, 강동구 -0.84%, 서초구 -0.41%, 용산구 -0.25% 를기록함. 서울시장의개포지구방문, 강남 3 구투기지역해제, 가락시영조합원총회예정등사업추진이슈와규제완화에대한기대감으로강남권역재건축단지위주로소폭상승을나타내었으며, 기타지역은기존의하락세를유지함. 수도권재건축매매가격변동률 (%) 3 월 vs 4 월매매가격변동률 (%) 2. 주요단지별실거래가현황 단지명 대치동은마개포동주공1단지반포동주공1단지잠실동주공5단지가락동가락시영둔촌동주공4단지 3. 전망 면적 ( m2 ) 년 12월 2012년 1월 2012년 2월 2012년 3월 2012년 4월 금액 ( 고 / 저 ) 건수 금액 ( 고 / 저 ) 건수 금액 ( 고 / 저 ) 건수 금액 ( 고 / 저 ) 건수 금액 ( 고 / 저 ) 건수 88,000 82, , ,000 79, ,500 77, ,000 79, ,000 76, ,000 77, ,000 76, ,500 75, ,000 73, , , , , , ,800 93, , , ,750 93, ,250 94, ,000 47, ,000 49, ,000 50, ,500 49, ,000 48, ,200 74, ,300 76, ,600 77, , 자료 : 닥터아파트 ( 단위 : 전용면적, 만원 ) 자료 : 국토해양부, 서울시부동산정보광장 강남권역개포지구에서시작된상승세는급매물거래이후, 매도호가의상승으로이어지면서수요시장의관망세가견 고하게유지되고있어소형의무비율완화등후속조치에따라변동성을나타낼것으로보임. 다주택자양도세중과폐지, 재건축초과이익부담금의부과중지, 강남 3 구투기지역해제등거래활성화를위한 주요쟁점사항들의실행여부에따라재건축시장은변동성을나타낼것으로예상됨. 중장기적인관점에서는사업성평가, 사업추진속도및추진이슈에따라지역별 단지별차별화현상이나타날것으로보임.

9 Ⅱ 시장동향및전망 - 오피스 1. 시장동향 2012 년 1 분기서울지역의오피스임대시장은국내외경기침체에도불구하고연초정기인상에힘입어보합세를보였음. 서울지역의환산임대료는 101,959 원 (3.3 m2기준 ) 으로전분기대비 0.7% 상승하였으며도심권역이 1.2% 상승하여가장큰상승폭을보였음. 공실률은 3.8% 로전분기에이어소폭상승세를보였음. 도심권역이가장큰폭의상승세를보였고, 여의도권역은 2011 년하반기상승세를보이다가다시하락세로돌아섰음. 오피스매매시장은소형빌딩들에대한투자선호도가높아지면서거래사례가늘고있는반면, 매수자들의기대수익률에부합하는우량매물의품귀현상은지속되고있음. 간접투자기구들또한오피스빌딩의투자수익률이기대수준에미치지못하자, 비지니스호텔투자에집중하는양상을보였음. 환산임대료동향 ( 단위 : 원, 3.3 m2기준 ) 구분 11.4 분기 12.1 분기전분기대비 ( 단위 : 원,3.3 m2기준 ) 서울지역 101, , % 도심권역 121, , % 강남권역 107, , % 여의도권역 86,973 87, % 서울기타권역 73,302 73, % 분당권역 70,098 70, % 환산임대료 : 보증금, 임대료및관리비를합한금액으로빌딩간임대료수준을비교하는척도 - 산정식 : ( 보증금 X 전환율 / 12) + 월임대료 + 월관리비 전환율 : 월임대료를보증금으로전환하거나보증금을월임대료로전환하고자하는경우기준이되는임대인의요구수익률 자료 : SIPM 공실률동향 구분 11.4분기 12.1분기 전분기대비 서울지역 3.4% 3.8% 0.4%p 도심권역 3.9% 4.8% 0.9%p 강남권역 2.5% 3.0% 0.5%p 여의도권역 3.2% 2.6% 0.6%p 서울기타권역 4.5% 4.7% 0.2%p 분당권역 4.5% 4.3% 0.2%p 자료 : SIPM 9

10 매매시장동향 2012년 1분기서울및분당권역에소재한연면적 8,200m2이상규모의빌딩매매는 9건, 매매가는약 9,293억원으로나타났으며기타권역에서가장많은 4건이거래되었음. 이중간접투자기구들이 2건을매입하였는데명동에소재한눈스퀘어빌딩은피에스자산운용이코람코자산신탁으로부터매입하였으며명동센트럴빌딩은제이알자산관리가비즈니스호텔로리모델링하기위해매입하였음. 연면적 3.3m2당평균매매가는강남권역 2,001만원, 기타권역 1,082만원수준으로나타났고도심권역은눈스퀘어빌딩, 여의도권역은미래에셋생명빌딩의계열사간거래에기인하여평균매매가를상회하는현상을보였음. `12.1 분기매매가동향매매가변동추이 ( 단위 : 만원, 3.3 m2기준 ) 2,466 2,001 1,943 1, m2당매매가( 만원 ) 상기사례들은전자공시, 매매담당자, 보도자료등을통해취득한정보로써연면적 8,200 m2이상기준임 2. 전망 오피스임대시장은기존임차인들의정기적인인상이반영되겠지만대내외경제의불확실성및약 79만m2에이르는신규공급면적이예정되어있어약보합세가예상됨. 특히, 여의도권역에서는서울국제금융센터 2단계, 기타권역에서는합정동메세나폴리스가 6월에준공이예정되어있어임대시장에부담으로작용할것으로예상됨. 또한, 신규공급빌딩들은임대율을높이기위해임차인들에게다양한인센티브를제공함에따라기존의노후화된빌딩및중소형빌딩들의고전이예상됨. 오피스매매시장은풍부한유동성및주거용부동산의침체여파로 30억원 ~50억원대의수익용빌딩이꾸준한인기를이어갈것으로예상됨. 특히매월일정한임대수익이발생하는소형상가빌딩들이각광을받으면서매매호가는높아질것으로판단됨. 10

Ⅱ 시장동향및전망 - 토지 1. 시장동향 2012 년 3 월전국토지가격은전월대비 0.12% 상승한것으로조사되었음. 지역별토지가격은서울 0.10%, 인천 0.13%, 경기 0.12% 상승하였고지방은 0.09%~0.16% 상승하였음. 토지거래량은전월대비필지수 12.8% 증가, 면적 17.3% 증가함. 순수토지거래량은전월대비필지수 8.9% 증가, 면적 16.

30% 충남연기군 0.49% 세종시내도시기반시설정비및조성, 세종시중심지가상승 2 전남여수시 0.29% 경기하남시 0.36% 보금자리주택진행, 신장동복합쇼핑센터본격개발등 3 전북완주군 0.26% 전남여수시 0.32% 여수세계박람회개최, 해양경찰학교건립등개발기대 4 대구동구 0.25% 전북완주군 0.

11 Ⅱ 시장동향및전망 - 토지 1. 시장동향 2012 년 3 월전국토지가격은전월대비 0.12% 상승한것으로조사되었음. 지역별토지가격은서울 0.10%, 인천 0.13%, 경기 0.12% 상승하였고지방은 0.09%~0.16% 상승하였음. 토지거래량은전월대비필지수 12.8% 증가, 면적 17.3% 증가함. 순수토지거래량은전월대비필지수 8.9% 증가, 면적 16.7% 증가, 전체거래량중순수토지는필지수기준 45.8%, 면적기준 94.3% 를차지함. 2. 지가동향 1 월별지가변동률및지가지수 (` 지가를 100 으로설정 ) 2 지역별지가변동률 (%) 자료 : 국토해양부 3 지가상승률상위 5개지역 순위 지역명변동률지역명변동률 상승 ( 변동 ) 요인 1 경기하남시 0.30% 충남연기군 0.49% 세종시내도시기반시설정비및조성, 세종시중심지가상승 2 전남여수시 0.29% 경기하남시 0.36% 보금자리주택진행, 신장동복합쇼핑센터본격개발등 3 전북완주군 0.26% 전남여수시 0.32% 여수세계박람회개최, 해양경찰학교건립등개발기대 4 대구동구 0.25% 전북완주군 0.29% 전북혁신도시, 완주군청사및행정타운건설에대한대토수요등 5 충남연기군 0.25% 강원춘천시 0.25% 경춘고속도로 IC와춘천시내와의도로개설 70% 이상진행 3. 전망 전국토지시장은소폭이지만꾸준한상승세를유지하고있음. 하지만현지가수준은금융위기발생 ( ) 전고점대비 0.76% 낮은수준으로여전히침체된시장분위기를보이고있음. 특히서울지역의지가는전고점대비 -3.44% 로지역별지가변동회복률하위를보이고있음. 대단위국책사업에의한지가변동을제외한개별수요자들의투자및환금성을개선하고자택지지구내단독주택용지에대한지구단위계획변경에의한규제완화가진행되고있음. 이는각지역별택지지구에공급된단독주택용지의사업성에직접적인영향을줄수있는내용으로해당단독주택용지수분양자들의관심이높음. 그러나규제완화가관련단독주택지의지가상승으로이어지기보다는미분양해소와환금성개선에기여할것으로보여짐. 11

12 참고자료. 택지사업지구내단독주택용지규제완화 자료 : 국토해양부 2011 년 5 월 1 일부동산대책의일환으로 택지개발업무처리지침 을개정, 제 1 2 종일반주거지역의단독주택에대해서는층수제한을완화하고가구수제한규정을삭제하였음. 해당택지사업지구의지구단위계획을변경해야반영될수있는사안임 년 2 월말기준총 158 개대상사업지구중 36 개지구가지구단위계획을변경하였음. (2011 년말 5 개지구 ) 규제완화효과를통해총 36 개지구의단독주택공급가구수가약 52,700 가구에서변경후에는약 86,000 가구로공급가구가증가될것으로예상됨. 규제완화내용 단독주택층수제안완화 제 1 2 종일반주거지역에서근린생활시설을포함한단독주택의층수를 4 층까지허용. ( 단, 해당지역의도시기반시설을포함한주거환경여건에적합한경우에한함.) 단독주택가구수규제폐지 제 1 2 종일반주거지역의단독주택의가구수제한 (3~5 가구 ) 규정폐지. ( 제 1 종전용주거지역은 5 가구이하로유지 ) 신규지구는사업자가, 준공지구는시 군 구청장이실정에맞게지구단위계획변경을통해규제완화적용. 지구단위계획변경절차 진행지구 실시계획변경사전협의 ( 시행자 시군 구청장 ) 실시계획변경승인신청 ( 시행자 ) 관계기관협의 ( 시 도지사 ) 실시계획변경승인및고시 준공지구 지구단위계획변경입안 ( 시군 구청장 ) 주민의견청취 시 군 구도시계획위원회자문 심의 지구단위계획변경입안 지구단위계획변경결정및고시 시 도도시계획위원회심의 관계기관협의 지구단위계획변경추진현황 변경완료변경진행변경여부검토향후검토예정지구총합 지역별로는경기도 13 개, 충북 11 개, 대구 3 개, 충남 경남 인천각 2 개지구등에서지구단위계획이변경됨. 12

13 Ⅲ 주요이슈 단독주택 1. 개요 최근단독주택의인기가높아지고있음. 대형평형의아파트및주상복합의가격이지속적으로하락하고있고, 대형아파트의가격으로단독주택에투자하는사례가늘어가고있는추세임. 특히택지개발지구의점포겸용단독주택지의경쟁률이높아지고있음. 단독주택은주거기능이외에월세수입이가능한투자상품으로각광을받고있는추세임. 도심의단독주택지는리모델링이나도시형생활주택으로의재건축을통해소형주택임대사업의투자대상으로수요가늘어나고있음 년 LH 단독주택용지월별판매실적 2012 년하반기단독주택지공급계획 단위 : 3.3 m2 자료 : LH 공사 공급예정월지구명필지수 7 월의정부민락 월 9 월 울산우정 156 인천서창 대전도안, 대덕 130 증평송산 119 여수엑스포 월동탄일반산단 월 행복도시 241 고양원흥 140 자료 : LH 공사 지난해주택용지의판매는총 2 조 6,487 억원으로전년도 1 조 9,001 억보다 39% 증가하였음. 단독주택의가구수와층수규제를완화한효과로판단됨. 단독주택지의경우주거전용은 2 층 2 가구에서 3 층 5 가구, 점포겸용은 3 층 5 가구에서 4 층 7 가구까지가능함. 2. 전망 LH공사추산정부의단독주택규제완화후단독주택 3만 3,000여가구가추가로공급되는효과를거둔것으로발표되었음. 수도권의단독주택지의분양가격은 3.3m2당평균약 700만원, 지방에서는약 200만원선임. 수도권기준으로택지가 230m2의경우신축비용은약 7억 ~8억원정도가소요될것으로보임. 투자의대상및주거환경개선의목적으로단독주택지에대한관심은지속적으로증가가될것으로보임. 그러나단독주택이기존아파트가가지고있는부대복리시설, 보안, 편리성의장점을대체하기는한계가있으므로장기적인관점에서투자를신중히해야할것으로판단됨. 13

14 Ⅳ 지역탐방 명동상권 1. 명동상권 명동상권은명동역후면부의차없는 1~3 번가거리를중심으로반경 300 미터이내에밀집해있음. 명동역과을지로입구역이상권의남단과북단경계를이루고있으며, 동쪽과서쪽경계는남내문로 2 가와명동성당임. 2. 상권의변화 강북전통의명동상권은최근국내외중저가패션, 뷰티산업의최대전시장으로거듭나면서 20 대 ~30 대젊은이와외국관광객의블랙홀로한류열풍을타고명동상권이부활하고있음. 천정부지로치솟는명동임대료는기업의인식의변화에기인함. 그동안명동은이익보다는브랜드홍보를위한안테나샵형태였음. 그러나외국인관광객중 70% 인 650 만명이방문하고, 1 일유동인구가 8 만명에달하는메가상권으로변모하였음. 대형브랜드점포와다국적브랜드가경쟁적으로명동에진출하고, 임대료대비높은매출액이발생하여고가의임대료를감수하고매장을찾는기업들이줄을서면서명동상가임대료는상한가를형성하고있음. 명동상권은외환위기이후경기불황으로매출확보가어려워진패션업체들이연이어폐점하고, 신흥의류브랜드들이 10 대와 20 대고객대상으로영업을했으나상당기간침체기를겪음 년 6 월명동역출구에 밀레오레 가들어서고명동일대가관광특구로지정되면서일본인관광객을유치하면서상권이회복세를보였음. 명동중앙로는외환위기이전에고급브랜드위주의매장이많아 30 대 ~40 대여성들많이찾았으나최근국내외중저가제조, 직매형 (SPA) 패션, 뷰티산업의최대전시장으로거듭나면서과거의명성을회복하였음. 명동상권을업그레이드한계기는외국인관광객과 SPA 브랜드들임. 특히 SPA 브랜드들로인해상권지형도가변화하고있음. 과거은행과제2금융권이즐비했던있던명동2가초입에는자라와 H&M 등세계적인 SPA 브랜드등이입점한눈스퀘어가오픈하면서젊은이들의방문이크게증가함. 소비자들이명동으로몰리는원인은의류, 화장품, 음식등각양각색의점포들이들어서고, 20 대 ~30 대여성고객들이크게늘어나기때문임. 3. 매매시세및임대료 명동메인거리 ( 중앙로 ) 에위치한 132 m2 (40 평 ) 점포는보증금 6 억 ~10 억원, 월임대료는 6,000 만원 ~2 억원대를형성하고있으며, 면적이넓거나여러층을사용할경우월임대료는 3 억선을형성하고있음. SPA 브랜드인유니클로매장은보증금 30 억원에월세 3 억원, 이랜드의미쏘매장은보증금 30 억원에월세 2 억원임. 14

15 Ⅴ 부동산세무 1. 개요 총선과정에서언급된부동산관련규제완화대책중제일먼저강남 3 구에대한주택투기지역해제가언급되고있음. 주택투기지역해제시강남 3 구 3 주택이상에대한양도세 10% 의추가세율이없어져 6~38% 의기본세율이적용됨. 2. 주택투기지역 ( 강남 3 구 ) 3 주택에대한세율의적용 투기지역해제전 ( 현재 ) 과세표준강남 3 구강남 3 구외 1,200 만원이하 16% 6% 1,200 만원초과 4,600 만원이하 4,600 만원초과 8,800 만원이하 8,800 만원초과 3 억원이하 25% 15% 34% 24% 45% 35% 3 억원초과 48% 38% 과세표준 투기지역해제후 ( 예정 ) 전국 1,200 만원이하 6% 1,200 만원초과 4,600 만원이하 4,600 만원초과 8,800 만원이하 8,800 만원초과 3 억원이하 15% 24% 35% 3 억원초과 38% 3. 주택투기지역 주택투기지역이란부동산가격이급등하거나급등할우려가있을지역에대해기획재정부장관이부동산가격안정심의위원회의심의를거쳐지정하는지역. 현재강남 서초 송파의강남3구가주택투기지역으로지정되어있음. 주택투기지역에서해제될경우주택담보대출비율 (LTV) 총부채상환비율 (DTI) 제한의완화, 3주택이상에대한양도소득세율 10% 포인트의가산폐지, 부동산거래신고기한 (15일에서 60일로 ) 의확대효과가있음. 4. 전망 강남 3 구의경우투기지역에서해제될경우 3 주택이상인주택을양도할때, 일반세율로과세되므로양도세부담이크게완화될것으로보임. 예컨대 3 주택인잠실엘스전용 85 m2를 2005 년 5 월 6 억원에매입하여 2012 년 5 월 9 억원에양도할경우약 1,700 만원의세금이줄어듬. 그러나 3 주택이상인다주택자에국한된세부담의감소이므로거래활성화에미치는영향은제한적일것으로보임. 15

16 Ⅵ 부동산주요캘린더 (4~5 월 ) 일자 구분 내 용 4월 4일 분양 남서울힐스테이트아이원 ( 총 882가구, 분양 272가구 ) 4월 5일 분양 수원호매실휴먼시아 (B-1, A-6블록 ) ( 총 1,710가구, 분양 1,710가구 ) 4월 12일 분양 세종시한양수자인에듀시티 (M7,M3블록) ( 총 1,238가구, 분양 1,238가구 ) 4월 17일 동향 2012년 3월주택매매거래동향및아파트실거래가자료발표 4월 19일 동향 2012년 3월주택건설공급동향발표 4월 19일 분양 서초동롯데캐슬프레지던트 ( 총 280가구, 분양105가구 ) 4월 20일 동향 월별토지거래량, 지가변동률등지가동향고시 ( 국토해양부 ) 4월 23일 동향 2012년 3월월전월세거래량및실거래가자료공개 4월 24일 동향 2012년 3월미분양주택현황공개 4월 24일 분양 마포구상암동상암오벨리스크분양 ( 총 897가구, 분양 897가구 ) 4월 26일 동향 2012년 5~7월입주예정아파트공개 4월 27일 동향 공동주택가격및개별단독주택공시가격발표 4월 29일 동향 2012년 1/4분기건축허가면적통계발표 5월 2일 분양 세종시 1-3생활권 M4블록 ( 총 1,371가구, 분양 1,371가구 ) 5월 9일 분양 세종시호반베르디움어반시티 (1-4생활권 M6블록 ) ( 총 678가구, 분양 678가구 ) 5월중순 동향 2012년 4월주택매매거래동향및아파트실거래가자료발표 5월중순 동향 2012년 4월주택건설공급동향발표 5월중순 동향 월별토지거래량, 지가변동률등지가동향고시 ( 국토해양부 ) 5월중순 동향 2012년 4월미분양주택현황공개 5월 16일 분양 금호동래미안하이리버 ( 총 1,057가구, 분양 33가구 ) 5월말 동향 2012년 4월월전월세거래량및실거래가자료공개 5월말 동향 2012년 6~8월입주예정아파트공개 16

Ⅵ 부동산주요캘린더 (4~5 월 ) 파주운정 3 지구사업정상화 구분 세부내용 위치파주시운정 3 지구 (7.0 km2 ) 규모 39,291 세대 / 수용인구 95,084 명 사업기간 주요내용 2008.12월 ~ 2017.

특히외곽순환도로등을이용인근지역으로의접근이우수하며, BRT신설, 신교통수단확보시한층더편리해질것으로예상됨. 남해고속도로영암 ~ 순천구간개통 구분 위치 세부내용 남해고속도로영암 ~ 순천간 연장총 106.

17 Ⅵ 부동산주요캘린더 (4~5 월 ) 파주운정 3 지구사업정상화 구분 세부내용 위치파주시운정 3 지구 (7.0 km2 ) 규모 39,291 세대 / 수용인구 95,084 명 사업기간 주요내용 월 ~ 월 보상지연으로인해중단되었던파주운정3지구신도시사업이실시계획승인으로정상화됨 (2009년중단되었음 ). 파주운정3지구는경의선복선전철, 자유로, 제2자유로, 통일로등을통하여서울중심부 (25km) 까지 40분대의접근이가능함. 특히외곽순환도로등을이용인근지역으로의접근이우수하며, BRT신설, 신교통수단확보시한층더편리해질것으로예상됨. 남해고속도로영암 ~ 순천구간개통 구분 위치 세부내용 남해고속도로영암 ~ 순천간 연장총 km ( 왕복 4 차로 ) 사업비 / 기간총 22,646 억원 / 월 ~ 월 주요내용 영암에서순천까지의주행시간이종전 2시간에서 1시간으로약 1시간가까이단축됨. 본구간개통으로목포권과광양만권의직접연결이가능하게되어양대권역연계개발효과가극대화될것으로보임. 또한무안국제공항과도내주요지역간접근성의강화, 전남서, 남부권의지역및남해안관광벨트의발전을촉진할것으로기대됨. 17

18 분야별담당자안내 Ⅰ. 부동산시장동향및전망임현묵 Ⅱ. 주요부동산분야별시장동향및전망 1. 아파트 박륜홍 2. 재개발 서동욱 3. 재건축 안치만 4. 오피스 김능수 5. 토지 이영진 Ⅲ. 주요이슈 단독주택최성호 Ⅳ. 지역탐방 명동상권이남수 Ⅴ. 부동산세무우병탁 Ⅵ. 부동산주요캘린더유민준

한국건설산업연구원연구위원 김 현 아 연구위원 허 윤 경 연구원 엄 근 용

한국건설산업연구원연구위원 김 현 아 연구위원 허 윤 경 연구원 엄 근 용 (%) 10.0 5.0 0.0-5.0-10.0 0.6 1.0 0.3 2.9 0.7 1.3 9.0 5.6 5.0 3.9 3.4 3.9 0.0 95 90-0.3 85 변동률 지수 65-15.0-13.6 60 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06