지하철역사매장의매출액연동임대료평가를위한제언 * 글이영호연구위원 ( 한국부동산연구원 ) 민성훈교수 ( 수원대학교도시부동산개발학과 ) 1. 서론 최근지하철역에입점한상가를중심으로임대 료평가에관한수요가지속적으로증가하고있으 며, 많은감정평가법인들이서울메트로, 서울도시철 도공사등으로부터임대료 ( 사용료 ) 에관한입찰금액 산정에참여하고있다. 이와관련하여서울시에서 는서울메트로및서울도시철도공사를대상으로지 하철공사의재정건전성강화와운용효율성개선을 위해맥킨지와삼일회계법인에컨설팅용역을의뢰 하였고, 상가임대사업과관련한개선사항으로신규 브랜드점포유지확대, 네트워크임대단위확대, 점 포매출액을통한임대료현실화, 역사구조개선등 을제안하였다. * 본고는한국감정평가협회로부터용역을수행한 지하철역사매장의매출액연동임대료산정방법에관한연구 (2016) 의일부내용을수정 보완하여작성하였다. 특히, 점포매출액을통한임대료현실화방안에서는현행지하철공사에서정액임대료계약방식의입찰을진행하는과정에서입찰최저금액 ( 기초금액 ) 의감정평가에관한문제점을제기하고있다. 즉, 기초금액에대한감정평가금액이입점점포의매출액과연계성을갖는데한계가있다는것이다. 이와같은문제점에대한해결방안으로지하철공사내에입점한일부상가를대상으로기존정액임대료계약방식에서매출액연동임대료계약방식으로전환함으로써지하철공사의수익성을제고하자는의견이제시되었다. 이외에도감사원은 2013 년도에한국철도공사를대상으로감사지적사항을제시하였는데, 상가임대사업과관련하여직영전환전문점의경우매출액연동임대료방식으로전환할필요성이있다는감사의견을제시하였다 ( 한국철도공사감사실, 2013. 11). 또한, 20
대구광역시가한국지방행정연구원에용역의뢰한 도시철도의경영합리화방안 (2015) 에서는부대사업 ( 상가임대사업 ) 의수익창출을위해점포매출액파악등이필요하다는개선방안을제시하였다. 이와같이최근에지하철공사, 도시철도공사등에서는상가임대사업의수익성개선을위해임대계약의형태를정액임대료에서매출액연동임대료로전환하려는움직임이포착되고있다. 따라서향후에는한국철도공사, 서울도시철도공사등의상가임대사업을개선하기위해매출액연동임대료에대한평가수요가증대될것으로예상해볼수있다. 그러나아직까지감정평가업계에서는매출액연동임대료평가에대한평가기준이나가이드라인이마련되어있지않은실정이다. 따라서본고에서는상가임대시장에서매출액연동임대료 와관련한계약사례, 매출액연동임대료평가를위한참고지표를검토해봄으로써매출액연동임대료평가에대한다양한제언을하고자한다. 2. 서울도시철도공사의임대계약현황사례 1) 임대차계약절차서울도시철도공사에서실시하는상가임대차계약은공개경쟁입찰로진행되고있으며, 입찰절차간소화및투명성확보를위하여전차입찰이실시되고있다. 지방자치단체를당사자로하는계약에관한법률 시행령제33조에근거하여한국자산관리공사의온비드와서울도시철도공사의홈페이지에서입찰공고및개찰및낙찰을진행하고있다. [ 그림 1] 상가임대차계약사업추진절차 ( 서울도시철도공사 ) 사업단계세부절차업무내용 계획 사업계획수립 - 개발예정공간선정및사업계획수립 - 계약의뢰 계약 입찰공고입찰참가및투찰개찰및낙찰계약 - 예정가격산정및공고일결정 - 입찰공고및증빙서류접수 - 입찰참가자 대상물건현장확인및계약조건숙지 전자자산처분시스템 ( 온비드 ) 입찰참여 - 개찰및낙찰자선정 온비드 : www.onbid.co.kr - 낙찰자통보 - 임대보증금납부및계약체결 사업준비 시설공사착공 / 준공확인 - 디자인검토, 착공승인, 감독, 준공 사업운영 영업개시월임료청구 / 수납 - 영업신고서및화재보험가입증서접수 - 월임료청구 / 수납및매장운영관리 사업종료 명도 - 명도계획서접수및명도일지정 / 통보 - 명도이행 / 임대보증금반환 출처 : 서울도시철도공사 (www.smrt.co.kr) 21
상가임대차계약을위한입찰공고는계약건명, 사업대상, 임대차기간, 기초금액이제시되며입찰참여자는경쟁입찰의방식으로참여한다. 입찰공고를위한기초금액은감정평가기관 (13개대형감정평가법인 ) 에의뢰하여산정하며, 기초금액은 5년간 (60개월) 의월임대료를합산하여평가된다. 일반적으로기초금액의감정평가는최저입찰금액의성격이강하기때문에보수적인평가방식으로산정된다. 이경우기초금액 ( 감정평가액 ) 의정의는상가의영업여건조성을위한기초시설비등일체의비용 ( 인테리어비용별도 ) 을사업자가부담하는조건으로산정된것으로기초시설비용이차감된금액이다. 일반적으로입찰은 2개이상입찰제안서가제출되어야경쟁입찰이성립되며, 단일응찰로 2차까지유찰된경우 1개의입찰제안서가제출되고협상이진행될수있다 1. 계약기간은사업준비기간 (60일) 과임대기간 (5년) 으로구분되며, 사업준비기간은계약체결일로부터 60일 ( 계약체결일 ~ 임대차개시일전일 ) 이내이다 2. 상가임대차계약의계약금액은임대차계약기간동안서울도시철도공사에납부하여야할임대료총액으로써부가가치세를포함한금액이며, 월임대료 보증금등의기준이된다. 월임대료는계약금액을임대기간 ( 월 ) 으로균등배분한금액으로산정되며, 해당상가 위한 지급보증금 으로구분된다. 계약보증금은임대계약의보증및이행을위하여계약금액의 100분의 10 이상의금액을서울도시철도공사에현금또는임대인의 계약규정 에규정된임대인을피보험자로하는보증서등으로납부해야한다. 지급보증금은연체료, 임대료, 관리비, 시설물원상회복비, 기타손해배상채무등의지급보증을위하여서울도시철도공사에게계약금액의 100분의 10 이상을현금으로납부해야한다. 서울도시철도공사는임대계약의종료후임차인이임대시설물을원상회복하여명도한경우보증금을즉시반환하며, 현금으로납부한보증금이자는반환하지않는다. 한편, 서울도시철도공사에서는임대차사업별로업종의제한, 전대및양도금지조항을별도로두고있다. 임차인의영업주업종을제한하거나, 보조업종으로총계약면적의 00% 로제한하는규정이있으며, 계약기간중임차인이다른업종으로변경하는경우서울도시철도공사의승인을받도록하고있다. 임차인은임대시설물을직영으로운영하여야하고제3자에게양도, 공동운영, 전대하여영업하게할수없으며담보물건으로제공할수없다는규정도두고있다 ( 예외조항의신설이가능 ). 의임차자는임대료를해당월의말일까지서울도 시철도공사가지정하는은행계좌에이체하는방법 으로일괄납부해야한다. 보증금은임대차계약의 이행을보증하기위한 계약보증금 과계약체결이 후부터계약종료후목적물을명도또는원상회복 할때까지발생하는모든채무의지급을보증하기 1. 2 차까지입찰제안서가제출되지않는경우기초금액의산정을위해감정평가를다시의뢰해야하는문제점 ( 평가수수료의중복지출 ) 이있다. 2. 서울도시철도공사는사업준비기간동안해당상가에대하여임대료를부과하지않고있다. 22
[ 표 1] 서울도시철도공사의임대차입찰주요사항 ( 예시 ) 사업명 역사내의원, 한의원및약국개설임대차 출처 : 서울도시철도공사 (www.smrt.co.kr) 사업대상 연번호선역명위치상가번호 1 면적 ( m2 ) 기초금액 ( 원 ) (5 년, 부가세포함 ) 905.73 1,862,864,300 F1 0001 75.82 116,595,600 2 F1 0002 186.93 235,438,500 6호선 DMC 3 F1 0003 111.38 302,621,000 4 F1 0004 249.80 517,684,200 5 B1 1002 38.82 275,173,800 8호선장지 6 B1 1004 242.98 415,351,200 2) 임대상가분포현황서울도시철도공사는지하철 5호선 ~8 호선에입점한상가를운용 관리하고있다. 2015 년 11 월 30 일기준의서울도시철도공사에소재한상가의총수는 1,263 개이며, 운영중인상가는 761 개, 임대차소송과관련된상가는 257 개, 공실인상가는 245 개로분포하고있다. 서울도시철도공사의상가계약방식은공개경쟁입찰방식이전체의 95.8% 로대부분을차지하고있으며, 수의계약이전체의 2% 비중을차지하고있다. 총 761개입점상가의임차인분포는브랜드상가 (33.0%) 와 GS 리테일상가 (53.4%) 가높은비중을차지하고있으며, 개별상가의비중은상대적으로낮은수준 (9.1%) 이다. 브랜드상가의세부업종별현황은편의점상가가전체의 58.6% 로가장높은비중을차지하고있으며, 화장품 (15.1%), 식음료 (17.9%), 의류 (5.6%) 순으로높게나타나고있다. 따라서입점상가 [ 표 2] 상가운영 관리현황 (2015. 11. 30 기준, 단위 : 상가수 ) 총계운영 관리상가소송관련상가공실 1,263 761 257 245 자료 : 서울도시철도공사임대현황자료 [ 표 3] 상가계약방식현황 (2015. 11. 30 기준 ) 총계공개경쟁수의계약협약 7 호선연장 상가수 761 729 15 5 12 비중 (%) 100.0 95.8 2.0 0.7 1.6 출처 : 서울도시철도공사임대현황자료 [ 표 4] 상가임차인분포 총계 개별상가 공사운영상가 브랜드상가기타공적상가 (2015. 11. 30 기준 ) GS 리테일상가 상가수 761 69 251 35 406 비중 (%) 100.0 9.1 33.0 4.6 53.4 자료 : 서울도시철도공사임대현황자료 [ 표 5] 브랜드상가의업종별분포 (2015. 11. 30 기준 ) 총계편의점화장품식음료의류문구헤어기타 상가수 251 147 38 45 14 3 0 4 비중 (%) 100.0 58.6 15.1 17.9 5.6 1.2 0.0 1.6 자료 : 서울도시철도공사임대현황자료 중대기업프랜차이즈업종을중심으로매출액연 동임대계약방식에대한상당한수요가발생할것 으로예상된다. 23
[ 표 6] 지하철노선별상가의월임대료수준 브랜드상가 (2015. 11. 30 기준, 단위 : 상가수, 천원 / m2 ) 5 호선 6 호선 7 호선 8 호선 개수월임대료개수월임대료개수월임대료개수월임대료 개별상가 37 146.4 4 335.7 23 214.3 3 151.9 계 104 194.2 47 182.8 60 140.6 30 240.5 편의점 47 263.1 35 178.9 41 240.1 15 193.9 화장품 19 227.7 6 243.6 6 153.9 7 426.3 식음료 26 115.8 3 122.4 8 59.7 7 159.6 의류 9 95.0 2 160.1 2 171.7 1 219.6 문구 2 118.3 0-1 18.9 0 - 헤어 0-0 - 0 0 - 기타 1 135.8 1 106.4 2 196.5 0 - GS 리테일상가 - - 174 67.4 232 112.4 0 - 자료 : 서울도시철도공사임대현황자료 지하철노선별상가의월임대료수준을분석한결과는위와같다. 6호선과 7호선에소재한상가의경우개별상가의월임대료수준이브랜드상가보다높게나타난반면, 5호선과 8호선에소재한상가의경우브랜드상가의월임대료수준이개별상가보다높게나타났다. 브랜드상가의업종별월임대료수준은 7호선을제외한모든노선에서화장품업종의상가가높은월임대료수준을보이고있다. GS 리테일상가는 6호선과 7호선에입점하고있는데, 타유형 ( 개별상가, 브랜드상가 ) 의상가에비해낮은수준의월임대료가임대계약체결되고있다. 또한, 7호선상가의월임대료가 6호선상가보다높은수준이다. 3. 매출액연동임대계약관련다양한참고지표 1) 매출액연동임대료의구조 로 Base Rent 3 에서매출액이목표액을초과하면매출액의일정비율로변경하는방식으로백화점, 쇼핑센터등에서많이활용된다. 이경우 Overage Rent 는총임대료에서 Base Rent를초과하는금액을의미한다. 이러한매출액연동임대료의구조를살펴보면다음과같다. 일반적으로임대차계약시매출액연동수수료율은업종에따라다양하게나타날수있는데, 예를들어대형프랜차이즈업종의경우높은손익분기점을갖고있기때문에매출액연동수수료율이높을수있으나, 의류및음식업종의경우낮은손익분기점을갖고있기때문에매출액연동수수료율이낮을수있다. 따라서임대인이매출액연동임대료의임대계약을선호하는경우임차인의예상매출액과 Base Rent 수준을고려하여매출액연동수수료율을결정해야한다. 매출액연동임대료 ( 비율임대료 : Percentage Rent) 는임 대료를임차인의매출액에부분연동시키는방식으 3. 일반적으로임대차계약체결시최초임대료는특정금액으로확정되는데, 이를 Base rent 또는 Minimum rent 라고한다. 24
[ 매출액연동임대료의예시 ] 임대면적이 1,000 m2인 A 쇼핑몰에서정액임대료의임대계약을체결하는경우m2당월임대료가 38 천원이라고가정한다. A 쇼핑몰의소유자가 Base Rent 를월 35 천원 / m2으로낮추는대신손익분기점이상매출시 8%( 매출액연동수수료율 ) 를추가임대료로수취하는방안을제안한다. 이경우매출액의손익분기점은 900,000 천원으로정하였는데임차자가 1,000,000 천원의매출액을기록하였다면, 매출액연동임대계약 (percentage Rent) 에서는 43 천원 / m2이부과된다. Base Rent (35 천원 ) Overage Rent : (1,000,000 천원 -900,000 천원 ) 0.08 매출액연동임대료 (Percentage Rent : Base Rent + Overage Rent) 총임대수입 35,000 천원 (35 천원 1,000 m2 ) m2당임대료수준 35 천원 8,000 천원 - 43,000 천원 43 천원 2) 백화점의판매수수료율최근공정거래위원회에서는백화점 (7사) 의판매수수료율을조사하여분석한결과를발표하였다 ( 공정거래위원회보도자료, 2015. 12. 18 일자 ). 분석대상은롯데백화점, 신세계백화점, 현대백화점, 갤러리아백화점, AK 플라자, NC백화점, 동아백화점이다. 2015년기준백화점의평균판매수수료율은 27.9% 로나타났으며, 임대을 4 기준으로상위 3개사평균은 20.4% 로나타난반면중하위 4개사평균은 20.3% 로나타났다. 전체평균판매수수료율은상위 3사의경우롯데 (28.5%) > 신세계 (28.4%) > 현대 (27.5%) 순으로높게나타났으며, 중하위 4사의경우 중소기업중앙회에서는백화점에납품하고있는 208개중소기업을대상으로실태조사를실시하였다. 실태조사결과, 백화점판매수수료결정방법은 백화점과합의하여조정 (40.2%), 백화점제시수준을수용 (34.6%) 하는순으로나타났으며, 납품업체의수수료협상력은 협상력이적다 (47.5%), 보통 (44.1%) 의순으로나타나백화점의협상력이우세한것으로나타났다. 백화점판매수수료의결정은임대인인백화점이제시하거나납품업체의협상을통해대부분결정되기때문에매출액연동임대료평가시이들수수료수준은참고자료의성격으로활용할필요가있다 6. AK 플라자 (28.1%) > 갤러리아 (27.6%) > 동아 (24.3%) > NC(22.9%) 순으로높게나타났다. [ 표 7] 백화점평균판매수수료율 구분 전체평균 상위 3 사 ( 롯데 현대 신세계 ) (2015 년기준, 단위 : %) 중하위 4 사 ( 갤러리아 AK NC 동아 ) 전체 27.9 28.2 26.4 ( 특약매입 ) 5 28.9 29.3 26.8 ( 임대을 ) 20.4 20.4 20.3 출처 : 공정거래위원회보도자료, 2015. 12. 28: 2 4. 임대을 : 매장을임대해주고상품판매대금의일정률을임차료로받는거래를의미한다. 5. 납품업체로부터반품조건부로상품을외상매입해판매하는거래를의미한다. 6. 백화점판매수수료가매출액을기준으로결정되는경우는전체응답비중의 2.8%( 전년도매출수준 ) 로극히낮은수준이다. 25
3) 대형마트의납품업체별및품목별마진율중소기업중앙회는대형마트의납품중소기업 292 개를대상으로제품군별마진율 7 을조사하였는데, 제품군별마진율이최고 55.0% 를기록하고있다. 이는물류비, 유통벤더수수료, 판매장려금, 판촉비등을고려할때대형마트납품업체들의부담이백화점보다도높은실정이다. 대부분의대형마트는납품업체별, 품목별로마진율을다르게적용하고있는것으로나타났다. 이마트는최고마진율과평균마진율이각각 45.5% 와 18.2%, 롯데마트는최고마진율과평균마진율이각각 50.0% 와 33.3%, 홈플러스는최고마진율과평균마진율이각각 54.5% 와 27.8%, 하나로마트는최고마진율과평균마진율이각각 55.0% 와 11.9% 로나타났다. 이마트의경우업체에별도의물류비분담률을 5% 이상적용하고있어추가적인판촉비, 판매장려금등을포함하면대부분의납품업체는제품가격의 50% 이상을대형마트에지급해야하는것으로나타났다. 7. 마진율 = [( 판매가 - 납품가 ) / 판매가 ] 100 [ 그림 2] 대형마트품목별최고마진율및평균마진율현황 이마트 가구 / 인테리어 생활 / 주방 45.5 (16.7) 45.0 (26.1) 식품 / 건강 42.3 (15.9) 롯데마트 생활 / 주방 도서 / 악기 50.0 (32.5) 50.0 (38.6) 식품 / 건강 41.2 (29.8) 홈플러스 생활 / 주방식품 / 건강 41.7 (22.3) 54.5 (37.2) 자동차용품 40.9 (40.9) 하나로마트 생활 / 주방 식품 / 건강 화장품 / 미용 30.0 (12.2) 29.9 (29.9) 55.0 (18.0) 0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 *( ) 안은품목별평균마진율임출처 : 중소기업중앙회보도자료, 2016. 2. 16: 2 26
4) 대형쇼핑몰의매출액연동임대계약사례대형쇼핑몰은다양한임대계약방식 ( 정액임대료방식, 매출액연동임대료방식등 ) 이혼재되어있기때문에매출액연동임대료비율에관한유용한시사점을제시해줄수있을것으로판단된다. 따라서대형쇼핑몰에대한매출액연동임대계약사례는외부컨설팅회사가수행한자료를구하여임대계약현황과매출액연동임대료비율의적용사례를정리하였다. 수집된대형쇼핑몰의임대계약사례는 Pla za, S 행정동 몰, 동탄 M 쇼핑몰을대상으로하고있다. Plaza 쇼핑몰의임대계약조건을제시하면다음과같다. Plaza 쇼핑몰의임차인에따라임대계약기간, Base Rent 인상조건, Turn Over Rent( 재계약조건임대료 ) 가다양하게나타나고있다. Base Rent 인상조건은 CPI Indexed Rent가많은비중을차지하고있으나, Step-up Rent로조정하는임대료인상조건과혼용하는사례도있다. 특히의류점의경우 Turn Over Rent로매출액연동임대료가제시되고있다. 이경우순매출액을기준으로는 16.5% 의수수료율이제시되고있으며, Base Rent와연계해서는순매출 10억을초과하는경우 15% 의수수료율이제시되고있다. [ 표 8] 쇼핑몰의임대계약조건 ( 예시 ) 층수 6 층 5 층 4 층 지하 1 층, 1 층,2 층 1 층, 2 층, 3 층 임차인 계약기간 Base Rent 인상조건 보증금암대료관리비 Turn Over Rent 직원시설 12 년동결매년 CPI 조정매년 CPI 조정 - 공실 - - - - - 쇼핑 7 년동결 3 년차부터 CPI 조정 3 년차부터 CPI 조정 문화센터영구 - - 3 년차부터 CPI 조정 - 음식점 5 년동결 CPI or 3.5% 중높은비율 CPI or 3.5% 중높은비율 Base Rent or 순매출액 12% 중높은금액 음식점 5 년동결 CPI or 3.5% 중높은비율 CPI or 3.5% 중높은비율 - 음식점 5 년동결 CPI or 3.5% 중높은비율 CPI or 3.5% 중높은비율 주점 5 년동결 CPI or 3.5% 중높은비율 CPI or 3.5% 중높은비율 커피전문점 5 년동결 CPI or 3.5% 중높은비율 CPI or 3.5% 중높은비율 공실 - - - - - 의류점 20 년동결 3 년차부터 CPI 조정, (11 년차 Rent Review) 3 년차부터 CPI 조정, (11 년차 Rent Review) 판매점 10 년매년 CPI 조정매년 CPI 조정매년 CPI 조정 Base Rent or 순매출액 16.5% 중높은금액 Base Rent or 순매출액 11% 중높은금액 1 층 화장품점 5 년동결 CPI or 3.5% 중높은비율 CPI or 3.5% 중높은비율 - 1 층 제화점 5 년동결 CPI or 3.5% 중높은비율 CPI or 3.5% 중높은비율 지하 1 층 의류점 5 년동결 CPI or 4.5% 중높은비율 CPI or 4.5% 중높은비율 Base Rent + 순매출 10 억초과분의 15% 27
S 행정동 몰의임대계약사례는현행임대계약조건과매출액연동임대료의조건을제시하고있어매출액연동임대료의계약체결에관한메커니즘을이해하는데도움이될것으로판단된다. S 행정동 몰의계약사례에서나타나듯이동일임대공간에서정액임대료를매출액연동임대료로계약하는방식은정형화된규칙이있지않은것으로판단된다. Base Rent의경우지하 1층은정액임대료계약의월세수준을그대로반영하고있는반면, 9층의청소년게임장은정액임대료계약의월세수준에비해낮은금액 (4,000,000원) 을수취하고, Overage Rent의수수료율을 30% 로높여받고있는실정이다. 한편 10층의극장은 20년의장기임대계약형태를유지하고있기때문에매출액연동임대료계약시 Overage Rent(Base Rent 없음 ) 만으로구성되고있다. Overage Rent의수수료율적용범위는 11% 에서 40% 로유동적인임대계약정책을유지하 고있다. 이와같이 S 행정동 00몰의매출액연동임대료는계약기간, 월세수준, 업종의특수성을종합적으로고려하여 Base Rent의수준과 Overage Rent 의수수료율을다양하게적용하고있다는것을알수있다. 동탄 M 쇼핑몰의평당매출액과매출액대비수수료율, 주요쇼핑몰의평당매출액수준을살펴보면다음과같다. 동탄 M 쇼핑몰과주요쇼핑몰의평당매출은입지지역과임대료수준에따라다양하게나타나는것을알수있다. 동탄 M 쇼핑몰의평당매출액은패션과식음료업종이높은수준 ( 약평당 160만원 ) 인반면, SPA와소매 / 기타업종은낮은수준을보이고있다. 주요쇼핑몰은대체적으로소매 / 기타업종과식음료업종이높은매출액수준을보인반면, SPA 업종은상대적으로낮은매출액수준을보이고있다. [ 표 9] S 행정동 몰의매출액연동임대계약사례 ( 예시 ) 층수업종계약기간 지하 1 층 1 층 정액임대료계약 매출액연동임대료계약 보증금 ( 원 ) 월세 ( 원 ) Base Rent( 원 ) Overage Rent 의류, 잡화 3 년 30,000,000 4,100,000 4,100,000 13% 의류, 잡화 3 년 37,500,000 12,500,000 12,500,000 13% 음료 3 년 80,000,000 11,560,627 10,500,000 22% 고급신발 3 년 - 31,864,101-23% 7 층의류 5 년 200,000,000 58,308,933-10% 9 층 일식, 수산물 5 년 200,000,000 32,289,604 30,000,000 8% 아이스크림 3 년 20,000,000 3,204,427 2,500,000 10% 커피, 아이스크림 5 년 27,000,000 7,884,915 6,200,000 20% 청소년게임장 3 년 10,000,000 8,320,655 4,000,000 30% 커피, 아이스크림 1 년 - 9,486,150 10,000,000 12% 커피, 아이스크림 5 년 36,000,000 13,412,817 11,500,000 12% 7 층영화상영일, 일용잡화 20 년 1,000,000,000 107,465,485-11%-40% 28
[ 표 10] 동탄 M 쇼핑몰과주요쇼핑몰의평당매출액수준 ( 단위 : 원 / 평 ) 주요쇼핑몰 동탄 M 쇼핑몰 D 쇼핑몰 T 쇼핑몰 I 쇼핑몰 E 쇼핑몰 SPA 1,338,621 1,912,316 1,320,528 1,185,310 - 패션 1,674,006 2,204,467 1,875,565 1,204,391 1,152,583 식음료 1,622,396 2,666,468 1,792,978 2,030,105 1,959,894 소매 / 기타 1,483,605 4,238,872 2,054,713 2,725,299 1,432,037 [ 표 11] 동탄 M 쇼핑몰의매출액대비수수료율과임대료수준 매출 / 평 ( 전용 ) 매출액대비수수료율 전용면적비율 임대료 / 평 ( 전용 ) SPA 1,338,621 원 10.0% 16.2% 133,862원 패션 1,674,006 원 25.8% 68.9% 431,725원 식음료 1,622,396 원 7.9% 11.3% 128,282원 소매 / 기타 1,483,605 원 / 3.6% / 총계 1,606,874 원 20.0% 100.0% 321,612원 한편동탄 M 쇼핑몰에입점한상가중매출액대비수수료방식의임대계약체결현황을살펴보면, 업종별로 7.9% 에서 25.8% 까지다양한매출액대비수수료율이적용되고있는것으로나타났다. 5) 시사점이상과같이백화점, 대형마트의품목별평균마진율, 대형쇼핑몰의매출액연동임대계약사례를살펴보면, 임대인의특성에따라다양한수준에서매출액대비수수료율이결정되는것을알수있다. 백화점과대형마트의마진율은임대인이임대공간에대한체계적인관리및운영, 판매매장의브랜드에대한홍보, 고객서비스의강화등에많은투자를하기때문에일반적인상가의매출액대비수수료율에비해높은수준이다. 따라서지하철공사의입점매장에대한매출액대비수수료율산정시상기유통업체들의판매수수료율과마진율은참고자 료로활용할필요성이있으며, 일반적으로지하상가의매출액대비수수료는판매수수료율과마진율에비해낮은수준에서결정될필요성이있다. 대형쇼핑몰의매출액연동임대계약사례는재계약조건임대료, 계약기간, 정액임대료에대한 Base Rent 의비중, 임대료인상조건등에따라비정형화된매출액대비수수료율이결정되고있다. 실무적으로매출액대비수수료율의결정은임대인과임차인의협상력에많이좌우되는데, 해당쇼핑몰의공실수준에따라임대인과임차인의협상력이상이하게작용한다. 동일쇼핑몰에서도매출액대비수수료율은입점매장의업종에따라 Base Rent 와 Overage Rent 수준이다양하게나타나고있다. 또한, 대형쇼핑몰의매출액연동임대계약은임대인이추구하는임대차전략 ( 공격적투자, 수동적투자등 ) 및 tenant mix 전략, 임대인의재무구조, 임차인의신용도등과같은외부적인요인에도많은영향을받는것으로판단된다. 29
이러한유통업체의수수료율, 마진율, 대형쇼핑몰의매출액대비수수료율을참고한다면, 지하철역사매장의매출액연동임대계약은다음과같은방향으로추진될필요성이있겠다. 첫째, 매출액대비수수료율은업종에따라차별화되는현상이강하기때문에지하철공사의입점매장에대한매출액대비수수료율산정시입점업종에따른차등적용이필요하다. 둘째, Base Rent의비중에대한명확한기준이없기때문에정액임대료에대한일정비중을 Base Rent로규정한다는임의적인기준이필요하다. 셋째, 매출액연동임대계약의안정적인제도정착을위해서는지하철공사에서 POS 시스템을마련할필요성이있으며, POS 시스템에서수집된다양한매출액자료를통해 Base Rent 비중과매출액대비수수료율에관한객관적인기준을마련해나갈필요성이있다. 4. 서울도시철도공사의매출액대비임대료비율 1) 역사별매출액대비임대료조사 사하였다. 조사기간은 2016년 3월 21일부터 4월 5 일까지총 16일동안진행하였다. 해당점포의임차인또는상주인력을대상으로매출현황을조사하였으며, 상주인력이매출액에대한정확한정보를인지하지못한경우점주에게조사협조문을전달하게하여 2차또는 3차방문에의한재조사를실시하였다. 전체표본 (209호) 중실제로조사된표본은 105 호로약 50% 의조사협조율을보였다. 호선별로는 5호선이 36 개점포, 7호선이 57 개점포로서분석자료의대부분을차지하고있다. 업종별분포는편의점이 46 개로전체표본의약 43.8% 를차지하고있다. 편의점은 7 호선에집중 (41 개 ) 되어있으며, 화장품, 의류, 식음, 기타업종은 10 개 ~20 개사이수준이다. [ 표 12] 호선별 업종별표본분포현황 ( 단위 : 호 ) 지하철역 편의점 화장품 의류 식음 기타 합계 5호선 5 5 7 11 8 36 6호선 / 1 3 3 / 7 7호선 41 2 6 3 5 57 8호선 / 2 2 1 / 5 합계 46 10 18 18 13 105 (1) 조사개요서울도시철도공사가운영하는지하철 5, 6, 7, 8 호선을대상으로현재영업중이면서임대차계약이정상적으로유지되고있는점포를표본으로선정하여월임대료, 월매출액, 업종등을조사하였다. 상기조사내용을기초로지하철상가의임대료-매출액비율을산정하였다. 역사별매출액대비임대료조사는모집단에서추출된표본을대상으로현장조 (2) 분위수범위에의한매출액대비임대료비율표실제로조사된표본의지하철호선및업종에따른m2당매출액수준은다음과같다. 지하철호선에따른m2당매출액은중위수기준으로 7호선이 1,255,628원 / m2로가장높게나타난반면, 8호선이 650,412원 / m2로가장낮은수준을보였다. 업종에따른m2당매출액은중위수기준으로편의점업종이 1,258,240원 / m2로가장높게나타났으며, 화장품 30
업종이 537,041 원 / m2로가장낮게나타났다. 이러 한지하철호선별또는업종별매출액수준자료는 매출액연동임대료평가시임대료 / 매출액비율을 명확하게파악하지못하는경우유용한참고지표로 활용될수있다고판단된다. 그러나지하철호선별 또는업종에따른매출액의분위수범위는일부항 목에서상당히크게나타나고있기때문에매출액 수준을참고하는데주의할필요가있다. [ 표 13] 지하철호선별매출액수준 ( 단위 : 원 / m2 ) 구분 5 호선 6 호선 7 호선 8 호선 제 1~3 사분위수 308,203~ 905,682 666,667~ 1,100,629 633,336~ 1,566,700 276,765~ 982,307 중위수 663,912 750,000 1,255,628 650,412 표본수 36 7 57 5 나고있다. 한편업종별분위수범위는지하철호선에비해비교적적정한범위를나타내고있으나, 의류업종의경우다소넓은구간의범위를포함하고있으며중위수기준으로도다소높게나타나고있다. 업종별표본수가호선별표본수에비해모든항목에서균등한분포를보이고있기때문에임대료 / 매출액비율의실무적적용에보다타당하다고판단된다. 제시된매출액대비임대료비율표는매출액연동임대료평가시참고자료의성격이강하다고판단되며, 평가물건의조건, 매출액자료의확보용이성, 의뢰자의평가요구조건등을고려하여평가자가주관적인판단에근거하여적용될필요성이있다. [ 표 14] 업종별매출액수준 한편조사된표본이이상치를포함하고있다고판 단하여 Box-Plot 에의한이상치를검증하였으며, 이 를기초로지하철호선및업종에따른매출액대비 임대료비율표 8 를제 1~3 사분위수의기준으로작성 하였다. Box-Plot 에의한이상치검증결과분석자 료에대한이상치는없는것으로나타났다. ( 단위 : 원 / m2 ) 구분편의점화장품의류식음기타 제 1~3 사분위수 906,381~ 1,549,109 245,812~ 904,213 129,568~ 1,131,206 474,638~ 928,657 232,902~ 347,222 중위수 1,258,240 537,041 640,313 713,732 987,306 표본수 46 10 18 18 13 지하철호선에따른제 1~3 사분위수의임대료 / 매 출액비율은대부분의호선에서적정한범위의수 준에있는것으로판단되었으나, 8 호선의경우적은 표본수로인해제 1~3 사분위수의범위가크게나타 [ 표 15] 분위수범위의임대료 / 매출액비율표 ( 호선기준 ) ( 단위 : %, 개 ) 구분 5 호선 6 호선 7 호선 8 호선 제 1~3 사분위수 16.9~43.3 13.0~23.1 15.4~25.5 19.5~97.5 중위수 24.3 16.2 18.2 44.03 표본수 36 7 57 5 [ 표 16] 분위수범위의임대료 / 매출액비율표 ( 업종기준 ) ( 단위 : %, 개 ) 구분편의점화장품의류식음기타 제 1~3 사분위수 15.8~25.4 15.8~34.8 11.3~60.6 15.1~22.3 19.5~41.4 중위수 18.2 22.0 32.8 17.6 27.5 표본수 46 10 18 18 13 8. 분석자료는지하철호선과업종을동시에고려한제 1~3 사분위수의임대료 / 매출액비율표를제시하려고하였으나, 일부분류항목에서결측값이존재하여제 1~3 사분위수의임대료 / 매출액비율표는지하철호선과업종을각각구분하여작성하였다. 31
5. 매출액연동임대료평가를위한제언 1) 실질임대료에근거한임대료평가지하철역사내의입점점포에대한임대료의기초금액평가는임대사례비교법또는적산법등에근거하여감정평가가이루어지고있다. 그러나이러한입점점포의임대계약기간은일반적으로 5 년을가정하고있기때문에기존임대료에대한감정평가방식으로는기초금액을평가하는데한계가있을수있다. 즉, 기초금액은 5년의임대계약기간동안물가상승을반영한명목임대료의상승률을감안하여평가되어야하나, 현행임대료감정평가방법 ( 적산법또는임대사례비교법 ) 은현재시점의임대료를평가함으로써 5년동안의임대료변동이미반영되어있다. 또한, 다양한임대계약조건 ( 임대료, 비용부담, 계약옵션등 ) 에따라임차인이부담하는임대료와임대인의위험부담이상이하기때문에임대인이임대차기간동안수취할수있는현금흐름은임대료유형 별 (Flat Rent, Step-up Rent, Indexed Rent, Percentage Rent) 로다양하게나타날수있다. 따라서이와같이상이한임대계약조건에서는실질임대료 (Effective Rent) 의측면에서상이한임대료유형을동등한수준에서비교할필요성이있다. 실질임대료는개별임대계약조항들의다양한조합으로현금흐름이달라지기때문에현재가치의개념을활용하여다양한임대차대안간의임대료수준을비교할수있다. 실질임대료는다음과같은계산절차에의해구해진다. 첫번째단계에서는예상순임대료의현금흐름을현재가치로계산하며, 여기에서순임대료는임대인이부담하는비용을공제한후의금액이다. 두번째단계에서는임대차기간동안의 Equivalent level annuity를계산한다. Equivale nt level annuity는연금의현가계수 (PVIFA) 를활용하여계산되며, 이는임대차기간의현금흐름에대한현재가치가연간임대료로균등하게배분되는금액을의미한다. 32
다음은지하철역사내입점점포 ( 편의점 ) 에대한기초금액평가사례를수집하여기초금액의평가금액, 실제임대계약체결된임대료, 실질임대료를분석 비교해보았다. 동사례는서울도시철도공사가 2014년 11월시점에서 지하철 7호선도봉산역 에소재한편의점업종의임대차연장계약금액 ( 기초금액 ) 을감정평가의뢰한사례이다. 동사례의기초금액에대한감정평가가격은 5,020,000원 ( 임대면적 27.60m2 ) 이다. 이를실질임대료의관점에서임대료를평가하는절차는다음과같다. 첫번째단계는 5,020,000원의기초금액평가에대한향후 5년동안의현금흐름은전년도의임대료에연간임대료상승률 (0.33%) 9 을곱하여추정하며, 이를 6.60% 의할인율 10 로현가화한다. 향후 5년현금흐름에대한현재가치는 26,023,378로추정된다. 두번째단계는 5년현금흐 PV 실질임대료 = PVIFA( 117. %, 5년) 26, 023, 378 실질임대료 = 4. 82918 = 5, 388, 776 최종적인실질임대료의평가금액은천원단위를 반올림하여 5,390,000 원으로산정하였는데, 이는임 대사례비교법에의한평가금액 (5,020,000 원 ) 에비해 높은수준이다. 한편도봉산역편의점업종의실제 임대계약체결 (2015.1.14.) 된임대료와실질임대료, 기 초금액의평가금액을비교해본다면, 실질임대료가 기초금액의평가금액에비해임대계약체결된임대 료에근접하고있다는것을알수있다. [ 표 17] 도봉산역편의점업종의임대료비교 임대계약체결된임대료 실질임대료 ( 단위 : 원 ) 기초금액의평가금액 월임대료 5,511,000 5,390,000 5,020,000 름의현재가치합계를연금의현가계수 11 (PVIFA(1.17%, 5년 )) 로나누어산출한다. 동물건의연금현가계수를산정함에있어중요한고려사항인이자율은한국은행의생산자물가지수중부동산부문의비주거용건물임대지수를활용하여추정하였다. 따라서한국은행의생산자물가지수 ( 비주거용건물임대 ) 에대 한과거 5년간의연간변동률을구한후이에대한연균변동률 (1.17%) 을이자율의대용치로활용하였다. 따라서실질임대료는 5년동안의현금흐름에대한합계치인 26,023,378원을연금의현가계수 (PVI FA(1.17%, 5년 ) = 4.82918) 로나누어 5,388,776원으로평가된다. 9. 임대료상승률은국토교통부의상업용부동산임대동향조사에서발표하고있는임대가격지수를활용하여추정하였다. 2013 년, 2014 년, 2015 년의임대료변동률은각각 0.8%, 0.1%, 0.1% 로나타나 3 년동안의연평균임대료상승률은 0.33% 를가정하였다. 10. 투자위험에대한할인율은국토교통부의상업용부동산임대동향조사에서발표하고있는연간수익률추세를참고하여 6.60% 를가정하였다. 11. 연금의현가계수를적용하는이유는 5 년동안의임대수입현가합계가 5 년동안매년연금의형태로동일금액이안분되는효과를포착하기위함이다. 이는 5 년동안의임대료상승분을반영하고있기때문에기존임대사례비교법에비해현실적인가정을기초로하고있다. 33
2) 매출액대비임대료비율의정기적인조사현실적으로매출액연동임대료의감정평가는기존감정평가방법에비해복잡한메커니즘을형성하고있다. 일반적으로 Base Rent( 보장임대료 ) 는지하철공사와임차인간의협상에근거하여정액임대료의 00% 로결정될가능성이크며, Overage Rent( 매출액대비수수료율 ) 는정액임대료에서 Base Rent가차지하는비중에따라달라질수있다. 만약지하철공사에서매출액연동임대계약을정책적으로시행하는경우 Base Rent의비중은공사내부적으로결정될것으로예상되며, 이경우지하철공사는감정평가기관에정액임대료평가이외에매출액대비수수료율 (Overage Rent) 의평가를의뢰할가능성이크다. 이는향후감정평가산업에서임대료평가에대한신규수요가증가할수있다는것을의미하며, 이에대한사전준비와대응책마련이필요할것으로보인다. 이러한시장환경변화에따라감정평가업계는상가 ( 지하철상가, 대형쇼핑몰등 ) 에대한매출액과임대료를정기적으로조사함으로써매출액대비임대료비율지표를지속적으로마련해나갈필요성이있다. 이를위해서는모집단의파악, 적정표본수선정, 조사표항목의표준화, 조사협조방안마련등많은선결과제가필요할것으로보인다. 따라서각감정평가법인이이러한방식의조사및지표산정을수행하기에는인력과소요예산을감안한다면현실적으로어렵다고판단되며, 감정평가업계에서공동으로이러한지표의개발에많은노력을기울일필요성이있다. 또한, 매출액연동임대료감정평가에대한수요가증대할것으로예상되는현시점에서이러한지표의개발은감정평가의뢰인에대한신뢰와감정평가의전문성제고에많은도움이될것으로판단된다. 34
3) 매출액연동임대료평가에대한실무기준마련현행 감정평가실무기준, 감정평가실무기준해설서 에는임대료의감정평가와관련하여세부적인기준을마련하고있다. 특히임대료의감정평가방식과관련하여적산법, 임대사례비교법, 수익분석법에관한기준을구체적으로제시하고있다. 그러나기존임대료평가에이외에부수적으로발생할수있는매출액연동임대료평가에관한실무기준은마련되어있지않은실정이다. 매출액연동임대료의평가는기존감정평가방식과상이한성격이많기때문에향후이와관련된평가수요의발생시통일된기준에의한감정평가보고서작성에많은애로사항이있을것으로판단된다. 따라서향후한국감정평가사협회에서는 감정평가실무기준, 감정평가실무기준해설서 의개정시 임대료의감정평가 에매출액연동임대료감정평가방법에관한기준을마련할필요성이있겠다. 또한, 이는의뢰인의입장에서매출액연동임대료의평가가기존임대료평가에수반되는서비스차원의업무로오해할소지가있으므로정당한감정평가수수료의요구를위해서라도필요할것으로보인다. 참고문헌 공정거래위원회보도자료, 2015. 12. 18, 2015 년도백화점 TV 홈쇼핑판매수수료율등분석결과공개. 국토교통부 한국감정원, 2016, 2015 년 4 분기상업용부동산임대동향조사. 김규진 김영곤 김운기 박원석 신창득공역, 2011, 부동산금융과투자, 부연사. 맥킨지 서울메트로, 2013, 시정주요분야컨설팅용역보고서, 서울특별시. 중소기업중앙회보도자료, 2016. 2. 1, 백화점직매입 3.8% 에불과, 유통업 아닌 임대업 에안주. 중소기업중앙회보도자료, 2016. 2. 16, 대형마트마진율, 백화점수수료보다높은최고 55%, 불공정행위거래행위경험 15.1% 중하나로마트가 34.1% 차지. 한국지방행정연구원, 2015, 도시철도의경영합리화방안, 대구광역시. 한국철도공사감사실, 2013, 공기업주요사업및경영관리실태감사 감사결과지적사항및조치계획. 서울도시철도공사 http://www.smrt.co.kr 한국은행경제통계시스템 http://www.ecos.bok.or.kr 35