2018. June Vol. 67
Contents 2018 Residential Market Report Page 03 Page 06 Page 07 Page 09 최근부동산 ISSUE 아파트시장현황 l 가격동향아파트시장현황 l 수급동향 05월동향종합및 06월전망 R2Korea Real Estate Investment Advisory Inc. 2
[ 최근부동산 ISSUE ] 2017 년도주거실태조사결과 발표 자가점유율, 자가보유율등주거안정성지표는소폭증가하였으며주택마련소요연수는 6.8년으로조사됨 주거지원정책중가장필요한주거지원프로그램은 주택구입자금대출지원 (30.1%) 으로나타남 일반가구조사결과 ( 주거안정성 ) 자가점유율, 자가보유율은각각 57.7%, 61.1% 로 2016년에비해각각 0.9%p, 1.2%p 증가함 ( 주거비부담 ) PIR(Price Income Ratio) 는전국 5.6배로작년과동일한수준이며, RIR(Rent Income Ratio) 은 17.0% 로작년에비해감소함 ( 주택마련소요연수 ) 생애최초주택마련소요연수는 6.8 년으로 2014 년이후 7 년내로유지되고있음 ( 주택상환부담 ) 임대료및대출금상환부담에대해서는전체가구의 66.0% 가상환에부담을느끼고있는것으로조사됨 ( 주거수준 ) 최저주거수준미달가구비율은 5.9% 로작년 (5.4%) 보다소폭증가하였으나 2014년이후부터 5% 내외수준을유지하고있으며, 1인당주거면적은 31.2m2로 2014년이후감소추세를보이고있음 ( 주거의식과가치관 ) 국민의 82.2% 가 내집을꼭마련해야한다 고생각하고있으며 2014년이후지속적으로증가하고있음 ( 주거지원정책수요 ) 가장필요한주거지원프로그램을조사한결과 주택구입자금대출지원 (30.1%) 로나타남 - 자가가구는 주택구입자금대출지원 (46.0%) 및 주택개량 개보수지원 (22.3%) 을, 전세가구는 주택구입자금대출지원 (32.0%), 전세자금대출지원 (27.3%) 을가장필요로하는것으로나타남 - 임차가구의 57% 는공공임대주택입주의향이있는것으로응답하였으며저소득임차자구의공공임대주택입주의향은 62.6% 로높게나타남 특성가구조사결과 ( 청년 ) 절반이상 (53.8%) 이월세에거주하고있으며, 전월세자금지원을희망하는비율이절반에가까운 45.1% 조사됨 ( 신혼 ) 자가점유율은 44.7% 로일반가구 (57.7%) 에비해낮은반면전세가구의비중은 67.8% 로일반가구 (39.6%) 에비해높았으며, 가장필요한주거지원정책으로는 주택구입자금대출지원 을응답 (43.4%) 함 ( 노인 ) 대부분자가 (75.3%) 에거주하고있으나 30년초과된노후주택에거주하는비율이 36.6% 로일반가구 (18.4%) 보다높아주택개량 보수지원이필요한것으로나타남 ( 저소득 ) 자가점유율이 47.5% 로일반가구 (57.5%) 에비해낮으며월세비중이 75.7% 로높게나타났으며, 필요로하는주거프로그램은 장기공공임대주택공급 (20.1%), 전세자금대출지원 (19.6%) 순으로높게나타남 R2Korea Real Estate Investment Advisory Inc. 3
[ 최근부동산 ISSUE ] 주택공급에관한규칙 개정안시행 5 월 4 일부터신혼부부특별공급 2 배확대, 특별공급인터넷청약실시 투기과열지구 9 억초과주택특별공급제외, 특별공급예비입주자선정등시행예정 주택공급에관한규칙 개정 신혼부부특별공급비율확대및자격기준완화, 특별공급인터넷청약, 투기과열지구 9억초과주택특별공급제외등의내용을담은 주택공급에관한규칙 개정안이 5월 4일부터시행됨 (5월 4일이후입주자모집승인신청분부터개정안적용 ) 개정안시행에따른신혼부부특별공급운영방안 신혼부부특별공급대상자는소득구분없이동시에청약신청가능 전체물량의 15% ( 국민 22.5%) 는기존소득기준 ( 도시근로자월평균소득의 100%( 맞벌이 120%)) 신청자중선정 나머지 5% ( 국민 7.5%) 는기존소득기준신청자중탈락자와확대된소득기준신청자를대상으로선정 [ 신혼부부특별공급개선방안 ( 민영, 국민주택 ( 공공제외 ))] 공급비율 공급대상 공급순위 현행 소득기준유지 개선안 소득기준확대 민영 10% 15% 5% 국민 15% 22.5% 7.5% 혼인기간 혼인기간 5 년이내 혼인기간 7 년이내 자녀 1 자녀이상 ( 태아포함 ) 삭제 소득 도시근로자월평균소득 100% ( 맞벌이 120%) 도시근로자월평균소득 100% ( 맞벌이 120%) 1 순위혼인기간 3 년이내有자녀가구 2 순위혼인기간 3 년초과無자녀가구 도시근로자월평균소득 120% ( 맞벌이 130%) 주택가격제한없음 9 억이하주택 특별공급예비입주자선정신설 일반공급과달리특별공급은예비입주자선정제도가없어, 특별공급에서발생하는부적격 미계약물량이일반공급예비입주자에게공급됨 앞으로는전체특별공급주택수의 40% 이상의예비입주자를별도로선정하여특별공급의부적격 미계약물량을특별공급예비입주자에게공급할예정 지역별신혼부부 다자녀가구등의경쟁률을감안하여기관추천특별공급의예비추천자 *( 추천순위는미포함 ) 를추가추천하여기관추천특별공급대상자도특별공급의부적격자 미계약자분을공급받을수있는기회제공 이번청약제도개선시행으로실수요자의내집마련기회가확대되고, 특별공급운영의공정성및효과성이강화될것으로기대됨 R2Korea Real Estate Investment Advisory Inc. 4
[ 최근부동산 ISSUE ] 청년 신혼부부위한행복주택 2 만여호입주자추가모집예정 연내 2 만여호추가모집예정 수도권 26 곳등 49 곳 19~39 세청년 7 년차이내신혼부부로입주자격확대 행복주택 2 만여호입주자추가모집예정 행복주택은청년, 신혼부부등을위해공급하는공공임대주택으로올해부터공급물량이대폭확대되어, 18년한해동안총 3만 5천여호에대해입주자를모집할예정 [ 18 년행복주택입주자모집계획 (1 분기생략 )] 2 분기서울공릉, 남양주별내, 고양행신 2, 시흥장현, 군포송정, 화성봉담 2, 양평공흥, 가평청사복합 수도권 3 분기 은평2, 신정3, 반포한양, 신사19, 가락시영, 성남고등, 이천마장, 시흥은계, 화성동탄2, 파주병원복합, 오산가장, 성남하대원 4 분기화성발안, 화성향남 2, 의정부고산, 양주고읍, 다산역 (A2), 의왕역 2 분기대전봉산, 광주우산, 대구연경, 김해율하 2, 창원노산, 제주혁신, 울산송정, 대구대곡 2 비수도권 3 분기충북괴산, 광주용산, 아산탕정, 천안두정, 광주효천 4 분기정읍첨단, 의령동동, 광주월산, 청주산남, 대전도안 2, 완주삼봉, 촹주첨단 (3 곳 ), 대구비산 입주자격확대 국토부가지난 11월발표한주거복지로드맵에따라행복주택입주자격의확대로올해부터는만 19세 ~ 39세의청년과 6~7년차신혼부부도행복주택에청약가능함 청년의경우올해부터는소득활동이없더라도만 19세 ~ 39세일경우일정소득 자산기준만충족하면청약가능 신혼부부의경우출산, 육아휴직등으로소득이없는경우에도청약이가능하며, 혼인기간또한 5년에서 7년으로확대 앞으로공급되는행복주택은청년 신혼부부의수요가높은수도권중심으로공급이예정되어있으며 ( 전체의 60% 수준 ), 유동인구가많은지역이거나대중교통이편리한지역중심으로공급될예정 당초에는해당지역에근거지 ( 대학교, 소득지등 ) 가있는경우에만청약이가능하였으나, 올해부터는순위제를신설하여청약가능지역을전국으로확대 연내 2만호이상의행복주택을추가모집할예정이므로, 결혼을앞둔예비신혼부부나이사계획이있는청년, 신혼부부의주거안정에도움이될것으로전망됨 R2Korea Real Estate Investment Advisory Inc. 5
[ 아파트시장현황 l 가격동향 ] 매매시장 아파트매매시장동향 [ 전국매매가변동률 ] ( 단위 : %) 5월전국아파트매매시장은전월대비 0.07%, 전년동월대비 8.18% 상승함 서울과대구, 인천등을제외한전국대부분지역의아파트가격이하락하면서전반적으로아파트변동률이소폭상승함 지역별로는서울 (0.21%), 대구 (0.13%), 인천 (0.03%) 등이소폭상승했고, 경남 (-0.09%), 부산 (-0.11%), 전북 (-0.02%), 울산 (-0.08%), 충남 (-0.03%) 등은하락함 서울지역의경우규제등의영향으로강남지역의상승률은둔화되었으며강남외지역인용산, 서대문, 마포등의매매가가상승함 경기도에서는의정부시 (2.89%) 가경기도내가장높은상승률을보였으며, 안산시 (-0.06%) 를제외한경기도지역은전월과유사한수준임 [ 전국전세가변동률 ] ( 단위 : %) 전세시장 아파트전세시장동향 5월전국아파트전세가격변동률은전월대비 0.15% 수준으로지난 3개월연속하락했고, 전년동월대비 1.04% 로상승폭이둔화됨 최근아파트입주물량이많은부산시 (-0.23%) 와경기도 (-0.21%) 가 2% 이상의큰하락폭을보였으며, 대구 (0.05%) 를제외한전지역은소폭하락또는보합세를보임 서울은 3월 ( 0.04%), 4월 (-0.09%), 5월 ( 0.20%) 로 3개월간하락폭이증가하고있음 [ 지역별전세 / 매매비율추이 ] ( 단위 : %) 지역별전세 / 매매비율추이 5월전국매매가대비전세가비율은 68.07% 로전월 68.41% 보다낮아짐 서울 59.74%, 경기 74.32%, 부산 67.12%, 대구 73.59%, 인천 75.15%, 광주 77.89% 수준을보임 R2Korea Real Estate Investment Advisory Inc. 6
[ 아파트시장현황 l 수급동향 ] 공급동향 아파트입주물량 5월아파트공급물량은 29,547세대로전월대비 1,160세대감소함. 수도권 12,610세대 (42.68%), 수도권외지역은 16,937세대 (57.32%) 수준으로공급됨 입주물량은경기도가 10,915세대로가장많았고, 충청남도 4,729세대, 경상북도 4,443세대, 세종 1,743세대, 전라남도 1,343세대순임 [ 아파트공급물량 ] ( 단위 : 천호 ) 경기도에서는고양시 1,802세대, 양주시 1,160세대, 하남시 550세대순으로공급이많았고, 충남에서는천안시 2,145세대, 서산시 569세대순으로공급됨 5월주요입주단지는층남천안시동남구신부동도솔노플시티 2,144세대, 고양시일산동구중산동일산센트럴아이파크 1,802세대, 경북경주시외동읍경주외동사랑으로부영 1,780세대, 경상북도김해시주촌면김해센텀큐시티 1,518세대, 부산남구용호동 W 1,488세대, 경기도경기도양주시 e편한세상옥정신도시 1,160세대등이입주함 입주예정물량 6월아파트입주물량은 43,058세대로전월대비 13,511세대증가함. 수도권 24,344세대 (56.5%), 수도권외지역은 18,714세대 (43.5%) 로입주가예정됨 지역별입주물량은경기 (19,704세대), 경남 (5,252세대), 서울 (4,260세대) 순으로많음 경기도에서는용인 (8,830세대), 화성 (4,013세대), 김포 (2,467세대), 광주 (2,130세대) 순임 주요입주단지는김포시풍무동김포풍무2차푸르지오가 2,467세대, 용인시남사면 e편한세상용인한숲시티3군 1,784세대, e편한세상용인한숲시티2 군 1,449세대, 수원시호매실동한양수자인호매실 1,394세대, 용인시구갈동기흥역센트럴푸르지오 1,316세대, 화성시반월동신동탄롯데캐슬 ( 뉴스테이 ) 1,185세대, 서울특별시성동구행당동서울숲리버자이 1,034세대, 서울동대문구답십리동힐스테이트청계 764세대임 [ 지역별입주예정물량 ] ( 단위 : 호 ) 지역 2018년 6월 7월 8월 전국 43,058 32,671 32,915 서울특별시 4,260 1,113 1,214 경기도 19,704 16,973 12,190 부산광역시 3,276 728 1,437 대구광역시 - - 2,587 인천광역시 380 1,034 577 광주광역시 341-602 대전광역시 778 1,863 - 울산광역시 1,793 644 - 강원도 2,207 1,275 1,116 경상남도 5,252 4,438 2,887 경상북도 1,578 593 3,390 전라남도 286 1,453 170 전라북도 1,277 615 230 충청남도 875 471 1,999 충청북도 98 1,471 1,937 제주도 104 - - 세종특별시 849-2,579 수도권 24,344 19,120 13,981 수도권외 18,714 13,551 18,934 [6 월지역별주요입주예정단지 ] ( 단위 : 호 ) 시도 시군구 읍면동 아파트 호 서울 성동구행당동서울숲리버뷰자이 1,034 동대문구답십리동힐스테이트청계 764 김포시 풍무동 김포풍무 2차푸르지오 2,467 경기 용인시남사면 e편한세상용인한숲시티2,3 군 3,233 수원시호매실동한양수자인호매실 1,394 화성시 반월동 신동탄롯데케슬 ( 뉴스테이 ) 1,185 R2Korea Real Estate Investment Advisory Inc. 7
[ 아파트시장현황 l 수급동향 ] 분양동향 아파트분양물량 [ 아파트분양물량 ] ( 단위 : 천호 ) 5월전국아파트분양물량은 31,790세대로전월 39,242세대대비 18.9% 감소, 전년동월 24,158 세대대비 31.5% 증가함 수도권이 12,067세대, 수도권외지역이 19,723세대로수도권이 37.9%, 수도권외지역이 62.1% 비중임 지역별로는경기 9,467세대, 대구 4,461세대, 충북 2,989세대, 부산 2,839세대, 전북 2,105세대등으로경기도및지방의분양물량이가장많음 분양예정물량 6월전국아파트분양예정물량은 47,296세대로 5 월분양물량보다 48.7% 증가함 지역별분양물량은경기도 46.3%, 서울 24.6%, 대구 8.6%, 경남 5.0% 수준임 수도권주요분양단지는경기도수원시팔달구고등동수원역푸르지오자이 4,086세대, 김포시고촌읍캐슬앤파밀리에시티2차 (1단지) 2,255세대, 서울특별시강동구상일동고덕자이 1,824세대, 성북구장위동꿈의숲아이파크 ( 장위7구역 ) 1,711세대, 양천구신정동래미안목동아델리체 1,497세대, 서대문구북아현동힐스테이트신촌 ( 북아현 1-1) 1,226세대등이있음 미분양추이 4월전국미분양아파트는 59,583세대로전월대비 1,579호가증가했으며, 수도권미분양아파트는 10,361세대, 지방은 49,222세대로나타남 수도권지역의미분양은전월대비 75세대감소하였고, 수도권외지역의전월대비 1,654세대증가함 [ 지역별분양예정물량 ] ( 단위 : 호 ) 지역 2018년 6월 7월 8월 전국 47,296 25,336 28,427 서울특별시 11,517 5,185 1,663 경기도 21,848 6,046 9,622 부산광역시 1,455 4,356 4,475 대구광역시 4,063 934 792 인천광역시 616-3,844 광주광역시 625 908 1,360 대전광역시 690 - - 울산광역시 - 3,537 1,521 강원도 256 3,140 402 경상남도 2,366 817 852 경상북도 - - 3,064 전라남도 989 413 832 전라북도 - - - 충청남도 1,688 - - 충청북도 983 - - 제주도 200 - - 세종특별시 - - - 수도권 33,981 11,231 15,129 수도권외 13,315 14,105 13,298 [ 미분양아파트물량 ] ( 단위 : 호 ) 지역 2017년 2018년 7월 8월 9월 10월 11월 12월 1월 2월 3월 4월 미분양 ( 호 ) 54,420 55,707 56,647 57,330 59,104 60,903 58,004 59,583 58,004 59,583 전월대비 ( 호 ) 1,290 1,287 940 683 1,774 1,799-2,899 1,579-2,899 1,579 수도권 10,311 9,876 10,194 10,387 9,848 9,970 8,707 10,361 49,297 49,222 수도권외 44,109 45,831 46,453 46,943 49,256 50,933 49,297 49,222 8,707 10,361 자료 : 국토교통부 R2Korea Real Estate Investment Advisory Inc. 8
[ 5 월동향종합및 6 월전망 ] 5 월동향종합 ( 매매시장 ) 5월전국의아파트값상승률은 0.07% 로보합세를보였으며지역별로는서울이전월대비절반수준인 0.21% 를기록, 지방에서는매매가격이하락하는시도가증가함. 재건축부담금통지가시작되면서서울지역재건축시장이위축되며상승폭이전월대비절반수준을보임 ( 전세시장 ) 5월전국전세가변동률은 0.15% 로 3월이후 2달간연속하락세를보임. 대구 (0.05%) 를제외한전지역에서전세가격이하락했고, 서울의경우송파인근대규모단지의입주로 2% 의하락세를보이며서울지역전세가약세가이어지고있음 ( 공급물량 ) 5월입주물량은 29,547세대로전월과비슷한수준이나작년하반기이후공급물량이지속적으로증가하고있으며, 특히약 1.2만호가량이수도권지역에예정되어있음 ( 분양물량 ) 5월분양물량은 43,761세대로전월대비약 11.52% 가증가하였으며경기, 전북, 충남, 충북을중심으로분양됨 6 월전망 ( 매매시장 ) 하반기에발표가예상되는보유세개편안등각종규제의영향으로매수심리가위축된상황에서 가라앉은거래시장분위기를반전시킬만한요인이부재해서울등수도권아파트매매가격이약세또는하락할것으로전망됨 ( 전세시장 ) 전세시장은계절적비수기로전세수요가줄고매물이소진되는데시간이길어지면서전세가하락은지속될것으로전망됨 ( 공급물량 ) 6월은전월대비 13,511세대가증가한 43,058세대가공급될예정이며, 이중경기도 19,704세대가김포, 수원, 용인을중심으로공급예정임 ( 분양물량 ) 6월에는전국에 47,396세대의분양이계획되어있고, 서울, 경기, 대구를중심으로분양이예정되어있음. 특히서울의경우강동구상일동, 성북구장위동, 서대문구북아현동등재건축, 재개발지역을중심으로분양예정이며청약경쟁이치열할것으로전망됨 ( 소비자심리지수 ) 향후소비자경기전망에대한 CSI는 2018년 11월 108 이후지난달 4월 96까지연이은하락세였지만 5월첫 101로 5p증가반등. 주택가격전망에대한소비자심리지수도 4월 101에서 5월에는 102로소폭상승 [ 전국실거래건수및매매가변동률 ] [ 소비자심리지수 (CSI)] 140 120 100 80 60 40 20 0 국토교통부실거래건수매매가변동률 (%, 전월대비 ) 아파트실거래가격지수변동률 (%, 전월대비 ) 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 2014 2015 2016 2017 2018 자료 : 국토교통부, 부동산 114 4 3 2 1 0-1 -2 140 120 100 80 60 40 20 0 주택가격전망 CSI 향후경기전망 CSI 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 2014 2015 2016 2017 2018 주 : 6 개월후의자산가치전망을보여주는지표 CSI>100 : 6 개월후의자산가치전망긍정적 CSI<100 : 6 개월후의자산가치전망부정적자료 : 한국은행 R2Korea Real Estate Investment Advisory Inc. 9