170706-10-9002 제주특별자치도서귀포시서홍동 283-4 외 단지형연립주택신축공사 사업성검토보고서 2017. 07. 본보고서는 감정평가에관한규칙 ( 국토교통부령제55호, 2014.1.2.) 제27조에해당하는부동산에대한자문 정보제공을목적으로하는용역보고서이며, 감정평가및감정평가사에관한법률 제6조에따른감정평가서가아닌점을알려드립니다. 따라서본보고서는귀행의의사결정을위한참고자료로만이용되어야하며, 당법인의사전동의없이타인에게보고서의일부또는전부를제공해서는아니됩니다. 또한경제적상황변동및인용된전제조건의변화에따라보고서의산출결과가변동될수있으며, 당법인은이에대한책임을지지아니합니다.
제출문 OSB 저축은행귀중 2017. 07. 의뢰하신제주특별자치도서귀포시서홍동단지형연립주택사업성검토보고서를제출합니다. 본용역보고서는귀의뢰인의의사결정에대한참고자료를제공할목적으로작성되었는바의뢰목적 이외의목적에사용또는타인이사용할수없을뿐아니라복사, 개작, 전재할수없으며, 이로인한결 과에대하여책임을지지아니합니다. 본용역수행시관련공부및기타보고서의견작성에필요하여수집한객관적자료를토대로검증이가능한범위내의자료만을이용하였으며, 장래시장동향분석에있어서외생적요인에의한예측불가능한변수들은본분석업무의범위에서제외하였습니다. 따라서검토보고서의견으로서의한계성등이존재하는바이점양지하여주시기바랍니다. 다만, 용역을수행함에있어서제 3 자의입장에서독립적이고객관적이며합리적인방법에따라신의성실 과최대한의주의의무를다하여과업수행을하였습니다. 제출자 : 대한감정평가법인대표이사예병목
목 차 I. 개요 1 1. 용역의목적 1 2. 용역의범위및전제 1 3. 용역의수행기간 2 4. 분석의한계및제한 2 II. 개발개요 3 1. 개발계획 3 2. 위치도 6 III. 시장환경분석 9 1. 일반경제동향 9 2. 부동산시장분석 13 3. 형성요인분석 17 IV. 22 1. 개요 22 2. 사업자제시분양가격 22 3. 인근지역내유사부동산현황 23 4. 인근사례와의비교검토및본건분양단가결정 33 5. ( 총분양수입 ) 36 V. 사업성검토 37 1. 개요 37 2. 사업비용 37 3. 예상편익분석 38 4. 사업성검토 38
Ⅰ 개 요 I. 개요 1. 용역의목적 본건은제주특별자치도서귀포시서귀동소재 서귀북초등학교 북서측인근에개발예정인단지형연립주 택개발사업에대한금융의사결정에필요한기초자료를제공하는데그목적이있습니다. 2. 용역의범위및전제 2.1. 용역의범위 본용역의범위는사업자제시건축계획에따른부동산에대한적정및개발사업의경제적타당성을분석하는데목적이있습니다. 2.2. 용역의전제 - 본보고서는사업시행자가제시한사업계획을고려하여향사업상제반이행조건등이정상적으로진행되어공동주택부동산으로될것을전제로하였는바, 향사업상제반이행조건등의변동이발생할경우본보고서결과등의변동이있을수있습니다. - 따라서회사가가정한예정사항에대하여당사는확실성을보장하지아니하며, 사업계획등의변경이있는 경우분석결과의변동이발생할수있으므로보고서검토시유의하시기바랍니다. - 본사업분석에서는현재시행되는부동산관련정책과제도및관계법령등을반영하였으며, 본사업과관 련된물리적 기술적부분은검토대상에서제외하였습니다. - 본용역수행시필요한제반자료들과확정되지않은사항들은귀제시사업계획, 건축계획, 운영계획및기 타제시자료등을기초로하였습니다. 1
Ⅰ 개 3. 용역의수행기간 요 본용역의수행기간은 2017.07.11. ~ 2017.07.19. 입니다. 4. 분석의한계및제한 - 본용역보고서는의뢰목적이외의목적에사용또는타인이사용할수없을뿐아니라복사, 개작, 전재할 수없으며, 이로인한결과에대하여책임을지지아니합니다. - 객관적자료를토대로검증이가능한범위내의자료만을이용하였으며, 장래시장동향분석에있어서국내 및세계경제, 시장상황의변동, 지역요인의급격한변화등외생적요인에의한예측불가능한변수들은본 분석업무의범위에서제외하였습니다. - 본보고서상정보는신뢰할수있는자료에근거하고있으나기술적인부분과법률문제에대해서는당사가 그정확성에대해별도로확인하지는않았습니다. 따라서보고서상이러한자료들로부터도출된결과나오 류, 누락등의가능성에대하여는그완전성을보장할수없으므로이에대해책임을지지않습니다. - 본보고서는의사결정에필요한정보를제공하는것으로서, 본보고서가이용자의의사결정을대신할수는 없으며, 본보고서상정보이용에따른어떠한유형, 무형의손실에대해서당사는책임을지지않습니다. 2
Ⅱ 개 II. 개발개요 발 개 요 1. 개발계획 1.1. 설계개요 대 지 위 치 제주특별자치도서귀포시서홍동 283-4외 2필지 지 역 지 구 제2종일반주거지역 대지면적 ( m2 ) 3,422 용 도 단지형연립주택 건축면적 ( m2 ) 1,624.7930 건 폐 율 ( % ) 47.48 연 면 적 ( m2 ) 6.397.2347 용 적 률 ( % ) 186.94 규 모 4동 ( 지상 5층 ) 구 조 철근콘크리트조 주 차 계 획 65대 출처 : 사업자제시자료 1.2. 분양면적개요 구분형별세대수 호별전유면적 ( m2 ) 호별공용면적 ( m2 ) 호별분양면적 ( m2 ) 비고 76 형 24 74.9050 18.4617 93.3667-77 형 24 77.8030 19.4765 97.2795 - 단지형연립주택 84A 형 4 84.6275 20.7588 105.3863-84B 형 4 84.5227 20.1971 104.7198-84C 형 4 84.8455 20.2506 105.0961-84D 형 3 84.7587 19.8755 104.6342-84E 형 1 84.8562 20.2089 105.0651 - 계 64 - - - - 3
Ⅱ 개 1.3. 단지배치도 발 개 요 배치도 4
Ⅱ 개 1.4. 타입별평면도 발 개 요 지상 1 층 지상 2~4 층 5
Ⅱ 개 2. 위치도 발 개 요 2.1. 광역위치도 광역위치도 본건 6
Ⅱ 개 2.2. 항공사진 ( 상세위치도 ) 발 개 요 상세위치도 본건 7
Ⅱ 개발개 2.3. 현장사진 요 본건부지전경 1 접면도로및주위환경본건부지전경 2 8
III. 시장환경분석 1. 일반경제동향 1.1. 해외경제동향 세계경제는미국의 1분기성장부진에도불구, 전반적인회복흐름을지속하고있으며, 보호무역주의강화, 미국금리인상속도등리스크상존하고있습니다. 미국경제는이상기온등으로소비가부진한모습을보이며성장률이둔화 (1/4 분기 0.7%, 속보치 ) 되었으나, 최근산업생산 고용지표는양호한모습입니다. 중국경제는수출회복, 고정자산투자확대등의영향으로 1/4 분기 6.9%( 전년동기비 ) 성장하며연간목표 (6.5% 내외 ) 를상회하는안정적인성장흐름지속하고있습니다. 일본경제는산업생산이감소로전환되었으나, 수출이 2개월연속두자리수증가하는등완만한성장세를보이고있습니다. 유로존경제는소비증가, 수출개선등으로 1/4분기 0.5%( 전기비 ) 성장하는등완만한성장세가지속되는가운데, 제조업 PMI 도상승세가지속되고있습니다. 주요국경제지표 ( 전기비, %) 14년 15년 16년 17년 연간 연간 연간 2/4 3/4 4/4 1/4 1월 2월 3월 4월 실질GDP( 연율 ) 2.4 2.6 1.6 1.47 3.5 2.1 0.7 - - - - 산업생산 3.1 0.7-1.2-0.2 1.2 0.2 0.4-0.3 0.1 0.6 - 소매판매 4.1 2.3 3.0 1.5 0.9 1.7 0.9 0.5-0.2-0.2 - 미국 1) 기존주택판매 -3.1 6.3 3.9 2.2-1.8 3.1 1.4 3.3-3.9 4.4 - 실업률 ( 계절조정 ) 6.2 5.3 4.9 4.9 4.9 4.7 4.7 4.8 4.7 4.5 4.4 소비자물가 1.6 0.1 1.3 1.1 1.1 1.8 2.6 2.5 2.7 2.4 - 실질GDP( 연율 ) 1.2 2.0 1.7 0.3 0.4 0.5 0.5 - - - - 유로 산업생산 0.9 2.1 1.4-0.1 0.4 0.9-0.3-0.3 - - 소매판매 1.4 2.7 1.9 0.4 0.3 0.8 0.3 0.1 0.5 0.3 - 지역 2) 수출 2.2 5.3 0.3 0.0-0.2 2.2-12.8 4.4 - - 소비자물가 0.4 0.0 0.2-0.1 0.3 0.5 1.8 1.8 2.0 1.5 1.9 GDP 7.3 6.9 6.7 6.7 6.7 6.8 6.9 - - - - 산업생산 8.3 6.1 6.0 6.1 6.2 6.1 6.8-6.3 7.6 - 도시고정자산토자 ( 명목 ) 15.7 10.0 8.1 9.0 8.2 8.1 9.2-8.9 9.2 - 중국 3) 소비판매 ( 명목 ) 12.0 10.7 10.4 10.2 10.5 10.6 10.0-9.5 10.9 - 수출 6.0-3.0-7.7-6.4-6.9-5.2 8.2 - -1.5 16.4 8.0 소비자물가 2.0 1.4 2.0 2.1 1.7 2.2 1.4-0.8 0.9 1.2 생산자물가 -1.9-5.2-1.4-2.9-0.8 3.3 7.4-7.8 7.6 6.4 9
14년 15년 16년 17년 연간 연간 연간 2/4 3/4 4/4 1/4 1월 2월 3월 4월 실질GDP 0.3 1.2 1.0 0.5 0.5 0.3 - - - - - 산업생산 2.1-1.2-0.5-1.0 0.2 2.1 0.1-3.2-2.1 - 일본 4) 소매판매 ( 명목 ) 1.6-0.3-0.7-1.3 0.0 1.5-0.2-0.3 0.2 - 수출 4.8 3.4-7.4-7.9-9.5-1.9 8.5-11.3 12.0 - 소비자물가 2.7 0.8-0.1 0.0-0.4 0.3 0.3-0.3 0.2 - 자료 : 1) 미국상무부, 블룸버그 2) Euro Star, 블룸버그 3) 중국국가통계국 4) 일본내각부, 경제산업성, 재무성, 총무성통계국 1.2. 국내경제동향 1.2.1. 종합 최근우리경제는세계경제개선에따른수출증가세가생산 투자회복으로이어지며성장세를보이고있으나, 소비등내수는회복세가아직견고하지않은모습입니다. 수출증가세지속, 경제심리개선등긍정적회복신호가증가하고있으나, 고용의질적개선이미흡한가운데대외통상현안, 미국금리인상등대내외위험요인상존하고있습니다. 1.2.2. 부문별동향 가고용 4 월중취업자 (2,657.7 만명 ) 는전년동월대비 42.4 만명증가, 고용률 (15~64 세 ) 은 66.6% 로전년동월대비 0.9%p 상 승하였습니다. 산업별로는서비스업 건설업이취업자증가를주도하였으며, 종사상지위별로는상용직중심의 취업자증가세가지속되는가운데, 임시 일용직은감소세가지속되고, 자영업자는 9 개월연속증가하였습니다. 10
< 취업자및실업자 ( 계절조정 ) > < 종사상지위별취업자증감 > < 고용률및실업률 ( 계절조정 ) > < 종사상지위별임금상승률 > 나물가 4월소비자물가는전월비 0.1% 하락하였고, 전년동월비 1.9% 상승하였습니다. 농산물가격이안정되고, 석유류가격상승폭이축소되면서 3월보다오름세가소폭둔화되었습니다. 석유류 농산물등공급측변동요인을제거하여물가의기조적흐름을보여주는근원물가는 3월보다소폭낮은 1% 중반수준을지속하고있습니다. 체감물가와밀접한생활물가는농산물가격안정, 석유류가격상승폭축소로오름세가둔화되었으며, 신선식 11
품지수도상승세가둔화되었습니다. 4 월국제유가는양호한감산이행및지정학적불안등으로소폭상승하였 으며, 4 월국제곡물가격은양호한기상여건등으로하락, 비철금속가격은수급상황에따라품목별로다소상 이한모습이나, 전반적으로는하향안정세를보이고있습니다. < 소비자물가및근원물가 > < 생산자물가및 GDP 디플레이터 > < 수출물가및수입물가 > < 주택매매및전세가격 > 12
2. 부동산시장분석 2.1. 전국주택시장동향 2017 년 4 월전국주택가격동향조사를실시한결과, 전국적으로지난달대비매매가격은 0.1% 상승, 전월세통합 은 0.03% 상승, 전세가격은 0.07% 상승, 월세가격은 0.03% 하락을기록한것으로나타났습니다. ( 매매가격 ) 수도권은주택수요의도심회귀와노주택교체수요가맞물려재건축 재개발등정비사업이활발한지역을중심으로상승하며지난달대비상승폭확대되었습니다. 지방은울산, 경상권, 충청권등은신규주택공급부담으로하락하였으나, 부산, 강원등은정비사업및교통망개선으로상승폭확대되었고, 세종은행정수도이전기대로상승전환되며지난달대비상승폭이확대되었습니다. ( 전세가격 ) 수도권은김포시등일부입주물량이집중된지역은하락하였으나, 금리상승, 대출규제강화등으로 매매수요의전세전환이증가하여역세권, 소형주택등을중심으로상승하며지난달대비상승폭확대되었습니 13
다. 지방은부산과강원은교통망개선및매매가격상승으로전세가격동반상승하였으나, 세종은신규주택 의전세공급으로하락폭이크게확대되었고, 충남, 경북등은하락세이어가며지난달상승에서보합전환되었 습니다. ( 월세가격 ) 수도권은신규입주단지의전세물량이풍부한지역은전세유지수요로하락하였으나, 지하철인근원룸수요가풍부한반면다세대 다가구등공급이부족한지역을중심으로지난달보합에서상승세로전환되었습니다. 지방은부산, 강원, 전북은상승세이어가나, 봄이사시즌마무리로수요감소하고, 신규아파트월세공급증가하며충청권, 경상권을중심으로지난달대비하락폭이확대되었습니다. < 매매ㆍ전세ㆍ월세가격지수변동률 ( 전월대비 ) > 전국수도권지방 < 전국매매ㆍ전세가격지수추이 > 14
2.2. 서귀포시주택시장동향 6 월매매지수작성결과주택종합매매지수는지난달대비 0.01% 하락하였으며, 아파트매매지수는지난달 대비 0.28% 하락하였습니다. 2.2.1. 서귀포시매매가격지수 구분 주택종합아파트지수변동률 (%) 지수변동률 (%) 2017.01 110.1 0.19 118.2 0.57 2017.02 110.2 0.07 118.4 0.18 2017.03 110.3 0.02 118.5 0.03 2017.04 110.3 0.07 118.5 0.03 2017.05 110.3-0.03 118.3-0.19 2017.06 110.3-0.01 117.9-0.28 2.2.2. 유형별매매가격지수추이 가주택종합 < 서귀포시주택종합매매가격변동률추이 > < 서귀포시주택종합매매가격연도별 6 월누계변동률 > < 서귀포시주택종합매매가격지수및변동률장기시계열 > 15
나아파트 < 서귀포시아파트매매가격변동률추이 > < 서귀포시아파트매매가격연도별 6 월누계변동률 > < 서귀포시아파트매매가격지수및변동률장기시계열 > 16
3. 형성요인분석 3.1. 지역요인분석 3.1.1. 사회적요인 자연환경 인문환경 서귀포시는제주특별자치도의남부지역으로인접제주시와제주특별자치도를남북으로양분하고있습니다. 산남중심에위치한구서귀포시를중심으로동서에걸쳐져있으며, 총면적은 870.93 km2 ( 도전체의 47.1%) 입니다. 동 서부지역을막론하고지층표면은화산지형의현무암으로구성되어있고순상화산인한라산의남측으로경사도가완만할뿐만아니라해발고도가낮은용암평원의성격을띠고있습니다. 중심지역인동지역은비교적경사도가있는한라산의남측사면을이루고있으며, 용암층밑으로흐르는지하수는해안지대의용암층단부에서용출되어주민들에게음용수와생활용수로제공되었으므로일부중산간마을을제외하면대부분의취락이해안선부근용천수용출지대에형성되어있습니다. 서귀포시의기특징에영향을미치는주요인은위도와해양기입니다. 위도상우리나라의최남단에위치하고있어연평균기온이 16.2 에달하며, 우리나라에서가장높은기온을나타내고있습니다. 강우량은연간 1,390.6 mm에달하여한국최다우지에해당되고있으나, 강우량의계절적집중은현저하지않습니다. 강수일은평균 125일에달하며, 평균 3일에하루꼴로비가오는날이많으며, 여기에구름낀날까지합하면날이흐리거나비가와서해를볼수없는날이 1년중 200일에이르고있습니다. 서귀포시의세대수및인구수는지속적으로증가하고있으며, 특히 2015 년이연간세대수기준 5~6% 인구수기준 3~5% 수준의증가율을보이고있으며, 주로경기도, 서울등수도권에서 30~59 세중장년층이유입되는것으로보고되고있습니다 출처 : 행정자치부, 주민등록인구현황 ( 내국인기준 ) 17
3.1.2. 경제적요인 지역경제현황 전체경제활동인구의 74.0% 가사회간접자본및기타서비스업에, 22.3% 가농림어업에종사하고있 어관광산업과 1 차산업에대한편중된경향을보이며, 광공업및제조업 (3.7%) 은취약한경제구조를 보이는바이는부존자원이희박하고, 용수, 동력, 교통등산업입지가취약하다는데그원인이있다고 판단됩니다. 농업을중심으로하는 1 차산업과관광산업에의존하고있는지역경제는감귤류등의수입개방 (FTA 체결,WTO 가입 ) 및국내소비감소, 과잉생산등의요인으로최근몇년간수익성이악화및농업에 부정적요인이되며, 국민소득의증가와여행패턴의변화에따른내도관광객의수요증가와질적인변 화, 제주특별자치도설치및국제자유도시조성을위한특별법제정과함께촉발되고있는외자유치 및개발사업의성패에따라경제에미치는영향이클것으로예상됩니다. 주요개발사업 구분 혁신도시개발사업 제주해군기지 ( 민군복합형관광미항 ) 위치 서귀포시서호동일원 서귀포시예래동일원 규모 859필지 1,140,495 m2 (345천평 ) 49만m2 ( 크루즈부대시설포함, 함정 20여척 /15만톤급크루즈선 2척수용 ) 위치도 영향 및 전망 최근전국혁신도시최초로국토해양인재개발인구유입이기대되어주변주택가격의상승원의건물이되었으며향공공기관의요인으로작용할것으로판단되나공사진척이전에따른기대심리의상승작용으로주변도가미진하여향파급효과의크기나시점토지및주택가격의상승요인으로작용하고은불분명한상태입니다. 있습니다. 경제환경변화 농업을위주로하는 1차산업은영농부적합과수원에대한폐원사업, 친환경, 유기농농산물의재배등고부가영농에주력하고있으며, 관광산업의경우국민소득의증가와해외여행의일반화로인해신혼여행객의방문이줄어드는등 70~80 년대에누렸던고부가상품으로서의기능을상실하고, 1 인당소비지출액이적은관광객위주로관광패턴이변모하여저부가화가가속되어왔으나, 최근올레길관광객및중국관광객등해외여행객의증가세로이를극복하고있는과정입니다. 향국제자유도시개발에따른외자유치및개발사업의진척과성패에따라지역경제에미치는영향이클것으로예상됩니다. 18
3.1.3. 행정적요인 행정구역 서귀포시의면적은 870.73 km2 ( 도전체 1,849,05 km2의 47.1%) 이며, 3 읍 2 면 12 동 ( 행정동 ) 으로구성되 어있으며, 시청소재는서홍동 (1 청사 ), 법환동 (2 청사 ) 입니다. 용도지역 구분 계 도시지역주거지역상업지역공업지역녹지지역 기타 필지 221,292 30,311 4,837 426 71,909 113,809 비율 (%) 100.0 13.72 2.20 0.20 32.60 51.74 전체필지의 50% 이상이관리지역이며, 용도지역과별개로토지이용상황별로는총 221,292 필지중 주거용이 21.46%, 상업용이 4.1%, 공업용이 0.2%, 농경지가 54.1%, 임야및기타가 19.9% 입니다. 3.1.4. 지가및거래동향 지가변동 최근 1년간서귀포시의지가변동률 (%) 은다음과같습니다. 2016년 2016 2017년 17년 7월 8월 9월 10월 11월 12월누계 1월 2월 3월 4월 5월누계 0.448 0.434 0.433 0.379 0.416 0.412 8.787 0.430 0.406 0.395 0.575 0.357 2.181 거래동향 구분 2015 년월평균 2016 년월평균 거래금액 1,912.9 억원 2.396.4 억원 거래건수 1,037 건 1,196 건 동기간 ( 월평균기준 ) 제주특별자치도내거래금액이 6,107.3 억 (3,043 건 ) 에서 6,140.6 억원 (2,885 건 ) 으 로증가한것에비해, 서귀포시의거래금액및건수가상대적으로증가하고있습니다. 지가동향 2016년서귀포시의지가변동률은 8.7% 상승하였으며, 2017년 5월누계 2.181% 상승하였는바, 최근 1년간타시군대비상대적으로높은지가상승률을보이고있습니다. 제주특별자치도제실시이투자진흥지구를비롯한각종투자인센티브등제도정비와민 관차원의투자유치노력에따른자본유입이지속적으로이루어지고있는점, 영어교육도시조성사업, 강정해군기지건설공사등공공사업의시행에따른대토수요및대형개발사업에따른보상금등시중유동성이풍부해진상황등이지가에영향을미치고있습니다. 다만, 2017년상반기이중국관광객감소, 아파트등공동주택공급과잉에따른미분양물량증가등영향으로급등하던부동산경기가전년대비다소하향조정되는움직임이나타나고있는것으로판되며, 그에따라토지가격수준또한최근 2~3년간의급등세에서보합세수준으로추세변동되는움직임이국지적으로나타나고있습니다. 19
3.2. 개별요인분석 3.2.1. 입지분석 위치도 사업지 입지여건 제주국제공항으로부터 30Km 거리에있으며, 서귀포시제1청사로부터 1Km내에위치하여있습니다. 인근에주요관광지로천지연폭포, 새섬, 이중섭거리, 강정항, 서귀포항, 올레길 7코스등이있으며, 주요편의시설로는월드컵종합경기장및교육시설 ( 학교 ), 관공서 ( 서귀포시청 1,2청사 ) 등이도보 10분거리에소재하고있습니다. 또한사업부지인근으로서귀포혁신도시, 제주해군기지, 및신공항등개발사업이진행되고있어향지속적인인구유입이예상됩니다. 본건사업부지가위치한서홍동은반경 1km이내에서귀북초등학교, 서귀서초등학교, 서귀포고등학교, 서귀중앙여자중학교및서귀포여자중학교등교육기관과서귀포시청제1청사, 서귀포학생문화원도서관, 서귀포의료원, 서귀포보건소등공공기관, 대형할인마트등이위치하고있어주택지로서의입지여건이양호합니다. 20
3.2.2. SWOT(Strength Weakness Opportunity Threat) 분석 S - 사업부지인근으로소규모음식점, 근린상가, 기타관공서, 의료및편의시설이분포하고있어주 택지로서입지여건은비교적양호함. - 서귀포시내및주요관광지등으로통하는중산간도로, 일주도로가인근에개설되어있으며, 버스 등대중교통시설도근거리에위치하여교통편의성높음. - 인근에서귀북초등학교, 서귀북초등학교, 서귀서초등학교, 서귀중앙여자중학교등이위치하여교육 여건또한양호함. W - 본건은단지형연립주택으로서, 인근의대단지아파트대비선호도측면에서다소열세함. O - 서귀포지역내중장기개발계획 ( 영어교육도시, 헬스케어타운, 신공항및해군기지건설등 ) 으로 인하여지속적으로인구유입될가능성있음. - 최근서귀포시는자연녹지지의무분별한개발을제한하기위하여각종규제를강화하고있는바, 향 주거용지로개발할수있는토지가줄어들어본사업지의가상승할가능성있음. T - 주거용부동산시장수급동향의변화 최근제주도전반적으로아파트등주거용집합건물의미분양물량이전년대비증가추세로나타나 고있으며, 최근몇년간주택가격이급등하면서, 조정국면으로전환될움직임이있음. 종합의견 - 주요마케팅대상이외지인이아닌제주도민으로서대상부동산의입지및주택규모를선호할만한수요층을조기에확보할필요있음. - 본건사업부지는근거리에학교, 소규모근린생활시설, 의료시설, 관공서등편의시설이분포하고있으며, 도심지 ( 중앙로터리 ) 로도보 10분이내에이동가능하고, 주요관광지와통하는중산간도로, 일주도로가인근에개설되어있는바주택지로서의생활편의성, 접근성측면에서비교적양호한위치에입지하고있음. - 본건인근지역내내유사부동산의경우분양시점에따라다소차이가있으나대체로원활하게분 양된것으로탐문되었으며, 당해사업부지가위치한지역의주택지로서의편의성등을고려할때, 적절한분양가수준이제시된다면분양성은평균이상을나타낼것으로판단됨. 21
IV. 1. 개요 용역수행기간기준일기준현재본건계획시설이이될것을전제로본건계획시설과유사한부동산의가 격수준등을고려한비교방식을통해본건및사업자제시분양가격의적정성을검토하였습니다. 사례의분양가격은 KAIS( 감정평가정보체계, 한국감정원 ) 에등록된실거래가격을바탕으로실제확인된분양가액 을기준으로재작성한것으로입주자모집공고상의분양예정가격과는다소차이가있을수있습니다. 분양단가의경우용역수행목적상비교가능성을제고하기위하여관련공부상표시되지않는서비스면적등을제외한전유 공급면적 ( 전용 + 주거공용 ) 을기준으로산출하였습니다. 전유면적및공급면적의경우입주자모집공고상의전유 공급면적을기준하되, 된건물의경우건축물대장상등재된면적으로기준으로수정하여제시하였습니다. 2. 사업자제시분양가격 구분 타입 세대 수 전유 면적 ( m2 ) 분양 면적 ( m2 ) 호별 분양가격 ( 원 ) 전유면적당 단가 ( 원 / m2 ) 분양면적당 단가 ( 원 / m2 ) 타입별총가격 ( 원 ) 76 형 24 74.9050 93.3667 277,000,000 3,700,000 2,970,000 6,648,000,000 77형 24 77.8030 97.2795 288,000,000 3,700,000 2,960,000 6,912,000,000 84A형 4 84.6275 105.3863 312,000,000 3,690,000 2,960,000 1,248,000,000 84B형 4 84.5227 104.7198 310,000,000 3,670,000 2,960,000 1,240,000,000 84C형 4 84.8455 105.0961 312,000,000 3,680,000 2,970,000 1,248,000,000 84D형 3 84.7587 104.6342 310,000,000 3,660,000 2,960,000 930,000,000 84E형 1 84.8562 105.0651 311,000,000 3,660,000 2,960,000 311,000,000 다락방추가비용 16 - - 60,000,000 - - 960,000,000 계 64 5120.14 1518.59 - - - 19,497,000,000 *) 타입별총가격 = 타입별호별분앙가격 세대수 (vat 제외금액 ) 22
3. 인근지역내유사부동산현황 3.1. 주요분양 ( 거래 ) 사례위치도 서강파인힐 5 차아파트 서홍캐슬휘닉스 본건 지오빌 Ⅱ 2 차아파트 서홍예가 파크하임 3 차 23
3.2. 서강파인힐 5 차 3.2.1. 사업개요 소재지서홍동 285-3 대지면적 / 연면적 ( m2 ) 4,334.00 / 14,671.12 주구조 호수 주용도 철근콘크리트구조 84 개호 공동주택 사용승인일 2016.12.23 분양시점 2015.11~2016.11 3.2.2. 최근분양내역 용도 전유면적 ( m2 ) 공급면적 ( m2 ) 분양금액 ( 원 ) 분양단가 원 / m2 ( 전유 ) 원 / m2 ( 분양 ) 비고 아파트 84.985 112.9725 270,000,000 3,180,000 2,390,000 ~ ~ ~ 295,000,000 3,470,000 2,610,000 - 본건동측지근거리에위치한분양사례로서, 2015.11~2016.11 에분양하였으며, 현지탐문결과총 84 세대중 100% 분양완료되었습니다. 본건대비단지규모 ( 총 84 세대 ) 및세대별전유면적등은유사하나, 주도로변에위치하여차량진출입여건은 본건대비다소우세합니다. 2015 년말최초분양시작하였으며, 분양시점차이에따라분양가수준에서본건예정 분양가와다소격차가있습니다. 24
3.3. 지오빌 Ⅱ 2 차아파트 3.3.1. 사업개요 소재지서홍동 305-2 대지면적 / 연면적 ( m2 ) 8,440 / 20,243.43 주구조 호수 주용도 철근콘크리트구조 3 개동 142 개호 공동주택 사용승인일 2013.05.07 사례거래시점 2017.02~2017.06 3.3.2. 최근거래내역 용도 전유면적 ( m2 ) 공급면적 ( m2 ) 매매금액 ( 원 ) 거래단가 원 / m2 ( 전유 ) 원 / m2 ( 분양 ) 비고 아파트 84.3708 109.3478 309,000,000 3,660,000 2,910,000 ~ ~ ~ 350,000,000 4,150,000 3,290,000 - 본건남동측인근에위치한아파트의매매사례로서, 분양시점은 2012 년하반기입니다. 본건대비건물의노도 ( 사용승인일 : 2013.05.07) 등에서열세하나, 주도로변에위치하여교통시설및편의시 설과의접근성, 단지규모 ( 총 122 세대 ), 브랜드인지도 ( 일호건설 - 지역중견건설회사 ), 단지내편의시설등측면에서 는우세합니다. 25
3.4. 파크하임 3 차 3.4.1. 사업개요 소재지서홍동 364 주구조 철근콘크리트구조 세대수 25 세대 주용도 업무시설 사용승인일 2017.05.18 분양시기 2016.12~2017.01 3.4.2. 분양내역 용도 전유면적 ( m2 ) 공급면적 ( m2 ) 분양금액 ( 원 ) 분양단가 원 / m2 ( 전유 ) 원 / m2 ( 공급 ) 비고 오피스텔 71.0271 87.27 오피스텔 84.3374 104.44 오피스텔 84.6666 104.70 233,000,000 3,280,000 2,670,000 ~ ~ ~ 241,000,000 3,390,000 2,800,000 270,000,000 3,200,000 2,590,000 ~ ~ ~ 300,000,000 3,560,000 2,870,000 288,000,000 3,400,000 2,750,000 ~ ~ ~ 305,000,000 3,600,000 2,910,000 - - - 본건남측인근에위치한주거용오피스텔분양사례로서, 일부층은바다및한라산조망이가능합니다. 현지탐문결과총 25세대중 100% 분양완료된것으로탐문조사되었습니다. 본건대비중앙로터리, 올레시장, 이중섭거리등관광지및도심지와의거리, 최고층수 (8층) 등에서우세하나, 단지규모 (25세대 ) 가본건에비하여작고, 집합건축물대장에오피스텔로등재되어있어서주택유형별선호도에서열세합니다. 또한접면도로및차량진출입여건대중교통의이용의편의성측면에서도본건대비열세합니다. 26
3.5. 서홍예가 3.5.1. 단지개요 소재지서홍동 367-2 주구조 철근콘크리트구조 세대수 29 세대 주용도 아파트 사용승인일 2017.05.16 분양시기 2015.10~2017.05 3.5.2. 거래내역 용도 전유면적 ( m2 ) 분양면적 ( m2 ) 거래금액 ( 원 ) 거래단가 원 / m2 ( 전유 ) 원 / m2 ( 분양 ) 비고 232,500,000 2,830,000 2,200,000 아파트 82.03 103.2115 ~ ~ ~ 235,500,000 2,840,000 2,200,000 220,000,000 2,630,000 2,050,000 아파트 83.58 107.437 ~ ~ ~ 252,000,000 3,020,000 2,350,000 본건남서측인근에위치한아파트분양사례로서, 일부층은바다및한라산조망이가능합니다. 본건대비관광지및도심지와의거리에서는다소우세하나, 주도로와의접근성, 대중교통이용의편의성, 단지 규모, 차량진출입여건등전반적인입지여건은본건대비열세한것으로판단됩니다.. 27
3.6. 서홍캐슬휘닉스아파트 3.6.1. 단지개요 소재지서홍동 1589-1 주구조 철근콘크리트구조 호수 42 세대 주용도 공동주택 사용승인일 2015.11.25 분양시점 2015.10~2015.12 3.6.2. 거래내역 용도 전유면적 ( m2 ) 분양면적 ( m2 ) 거래금액 ( 원 ) 거래단가 원 / m2 ( 전유 ) 원 / m2 ( 분양 ) 비고 257,000,000 3,050,000 1,960,000 아파트 84.2386 131.3304 ~ ~ ~ 264,500,000 3,140,000 2,010,000 260,000,000 3,080,000 1,980,000 아파트 84.3933 132.8771 ~ ~ ~ 267,000,000 3,160,000 2,030,000 본건남서측인근에위치한분양사례로서, 2015 년하반기에분양되었습니다. 사례는본건과단지규모는유사하나, 교통시설및편의시설과의접근성, 주위환경등은본건대비열세합니다. 28
3.7. 기타인근지역유사부동산거래사례 3.7.1. 인근지역내유사거래사례 전유구분소재지건물명 호면적 ( m2 ) 1 서홍동 305 지오빌 Ⅱ 1 차 102 동 704 호 거래가격 ( 원 ) 전유면적당단가 ( 원 / m2 ) 거래시점사용승인비고 84.65 315,000,000 3,721,205 2017.06 2011.07.29 아파트 2 서홍동 349-1 형남 4 차 103 동 401 호 형남 4 차 102 동 504 호 75.91 285,000,000 3,754,446 2017.01 아파트 2010.01.08 84.86 320,000,000 3,770,917 2016.09 아파트 3 서홍동 381-1 서강파인힐 2 차 102 동 301 호 84.997 248,000,000 2,917,750 2017.06 2013.06.21 아파트 4 서홍동 1593-1 서홍에이원시티빌 202 호 84.59 285,000,000 3,369,193 2017.02 2016.01.21 아파트 5 서홍동 1597-1 지산오차드힐 102 동 601 호 84.99 269,000,000 3,165,078 2017.07 2008.02.04 아파트 6 서홍동 1598 아우룸숲 604 호 84.37 298,500,000 3,537,987 2016.11 2016.09.08 아파트 7 서홍동 1602 형남 3 차아파트 102 동 404 호 83.9 301,000,000 3,587,604 2017.04 2011.11.29 아파트 8 서홍동 1621-5 서홍스카이빌 202 호 79.94 202,000,000 2,526,895 2017.02 2017.02.24 오피스텔 9 서홍동 293-7 오렌지빌라 A 302 호 84.77 195,000,000 2,300,342 2017.01 2002.02.27 다세대주택 10 서홍동 296-7 알뜰빌라 601 호 68.48 200,000,000 2,920,561 2016.06 2014.04.28 다세대주택 11 서홍동 347-2 형남아파트 701 호 84.74 290,000,000 3,422,233 2016.11 2009.12.02 아파트 12 서홍동 347-3 형남빌라 201 호 75.6 245,000,000 3,240,741 2016.09 2009.12.15 다세대주택 29
3.7.2. 기타거래사례위치도 사례 8 사례 9 본건 사례 7 사례 6 사례 5 사례 4 사례 10 사례 1 사례 11 사례 12 사례 2 사례 3 30
3.8. 거래 ( 분양 ) 사례가격수준검토 상기수집된거래 ( 분양 ) 사례의경우개별적인거래사정및각사례의위치, 편의시설과의접근성, 건물 상태등에따라가격수준에서격차가발생하고있습니다. 이러한개별적인격차등을감안하고, 현장 조사시탐문된사항등을근거로각집합건물유형별로본건인근지역내개략적인가격수준은대체로 아래와같은범위일것으로판단됩니다. 구분 거래가격수준전유면적당단가 ( 원 / m2 ) 전유면적 ( 원 / m2 ) 비고 ( 대상사례 ) 아파트 기존아파트 ( 경과년수 5 년이상 ) 2,500,000~3,000,000 80~85 지산오차드힐등 신축 ( 신규분양 ) 아파트 3,500,000~3,800,000 80~85 지오빌 Ⅱ 1 차등 다세대주택 기존노다세대 ( 경과년수 10 년내외 ) 신규다세대 ( 경과년수 5 년이내 ) 2,500,000 내외 80~85 오렌지빌라 A 등 3,000,000 내외 80~85 알뜰빌라등 인근지역내아파트의경우단지규모및브랜드인지도등에따라가격수준에서다소격차가나타나고있습니다. 상대적으로단지규모가큰아파트단지 (150세대이상 ) 의경우, 생활편의성및선호도측면에서우세하여기간의경과 ( 건물노도 ) 에따른가격하락폭이 100세대미만소규모아파트대비대비낮게나타나고있습니다. 31
4. 인근사례와의비교검토및본건분양단가결정 4.1. 경쟁부동산과의비교 4.1.1. 개요본건건축예정아파트와의용도의유사성, 지리적인접근성, 분양 ( ) 시점등을고려하여, 비교적최근에신규분양 ( ) 된서강파인힐 5차 ( 아파트 ), 지오빌Ⅱ 2차 ( 아파트 ), 파크하임3차 ( 오피스텔 ), 서홍캐슬휘닉스 ( 아파트 ) 를주된비교사례로하되, 기타분양 ( 거래 ) 사례도본건검토시가격수준에대한참고자료로활용하였습니다. 4.1.2. 입지여건본건사업예정부지는성숙된주택지로서학교, 관공서, 소규모근린생활시설, 대형마트, 의원, 보건소등이형성되어있습니다. 인근으로주요관광지인천지연폭포, 이중섭거리등이분포하고있고, 동측으로주요관광지로통하는중산간도로, 일주도로로접근가능한광대로가있습니다. 본건은실거주목적의아파트로서, 제주도민이실수요자이며, 대중교통과의편의성, 학군, 편의시설형성정도, 주도로와의접근성, 도심지와의접근성, 단지규모등이가격형성에영향을미치고있습니다. 본건사업예정지는편의시설및대중교통과의접근성측면에서서강파인힐 5차, 지오빌Ⅱ 2차와대체로유사하며, 파크하임 3차, 서홍캐슬휘닉스대비우세합니다. 4.1.3. 단지내부요인건물의관리상태및각종설비의유무, 건물의구조및마감상태등은최근에시공 / 분양된주요사례들과비교시시공상태측면에서대체로유사할것으로보입니다. 다만, 본건은 4동 64세대로서, 지오빌Ⅱ 2차아파트비교시에는단지내부대시설및편의성측면에서열세하나, 서강파인힐 5차와유사하고, 파크하임3차, 서홍캐슬휘닉스에비해우세합니다. 건물의노도측면에서는지오빌Ⅱ 2차보다다소우세합니다. 4.1.4. 구조, 면적, 세대특화, 호별요인등 본건은사례대비구조및면적등은각타입별로특별한사항은없이대체로유사할것이나, 브랜드인지도 및단지규모측면에서 지오빌 Ⅱ 2 차 대비열세합니다. 32
4.1.5. 거래 ( 분양 ) 사례단가수준및본건과비교검토 ( 전유면적기준 ) 1서강파인힐 5차전유단가 ( 원 / m2 ) 본건과비교 전유면적 ( m2 ) 84.985 3,200,000 ~ 3,500,000 단지규모, 주위환경등대체로유사함 2지오빌 Ⅱ 2차아파트전유단가 ( 원 / m2 ) 본건과비교 전유면적 ( m2 ) 84.65 3,660,000 ~ 4,150,000 건물의노도에서우세하나, 단지규모및편의시설구비정도, 브랜드인지도, 교통시설및생활편의시설과의접근성등에서본건이열세함 3파크하임 3차전유단가 ( 원 / m2 ) 본건과비교 전유면적 ( m2 ) 71.0271 84.3374 84.6666 3,280,000 3,200,000 3,400,000 ~ ~ ~ 3,390,000 3,560,000 3,600,000 단지규모및편의시설구비정도, 주택유형에대한선호도, 교통시설과의 접근성등전반적으로본건이우세함 4서홍캐슬휘닉스전유단가 ( 원 / m2 ) 본건비교 전유면적 ( m2 ) 84.2386 84.3933 3,050,000 3,080,000 ~ ~ 3,140,000 3,160,000 단지규모및편의시설구비정도, 교통시설과의접근성, 접면도로의상태등전반적으로본건이우세함 33
4.2. 적정분양단가의 상기검토결과및현지에서탐문된신규아파트가격수준등을고려할때, 사업시행자가제시한분 양가수준은시장에서수용가능한수준으로판단됩니다.( 유사규모신축아파트 30 평형대기준 3 억내 외에서거래가격형성 ), 주택지로서의입지여건도비교적양호한편으로평균수준이상의분양성을나 타낼것으로보이나, 향분양시장의변동가능성등 Risk 를감안하여아래와같은범위로본건적정 분양단가를하였습니다. [ 본건적정분양단가 ] 구분 전유면적당단가 ( 원 / m2 ) 74 형 77 형 84 형 하한 3,330,000 3,330,000 3,280,000 상한 3,680,000 3,680,000 3,620,000 * 사업자제시일반분양단가 : 전유면적당약 3,660,000 원 /~ 3,700,000/ m2 34
5. ( 총분양수입 ) 5.1. 타입별분양가 타입 세대수 전유면적 ( m2 ) 타입별 ( 호별 ) 분양가격 ( 원 ) 총분양수입 하한상한하한상한 76형 24 74.9050 249,000,000 276,000,000 5,976,000,000 6,624,000,000 77형 24 77.8030 259,000,000 286,000,000 6,216,000,000 6,864,000,000 84A형 4 84.6275 278,000,000 306,000,000 1,112,000,000 1,224,000,000 84B형 4 84.5227 277,000,000 306,000,000 1,108,000,000 1,224,000,000 84C형 4 84.8455 278,000,000 307,000,000 1,112,000,000 1,228,000,000 84D형 3 84.7587 278,000,000 307,000,000 834,000,000 921,000,000 84E형 1 84.8562 278,000,000 307,000,000 278,000,000 307,000,000 다락방추가비용 16-60,000,000 60,000,000 960,000,000 960,000,000 합계 17,596,000,000 19,352,000,000 5.2. 구분분양수입 ( 원 ) 하한 17,596,200,000 상한 19,352,000,000 *) 의중간값은약 18,414,000,000 원수준임. **) 사업자제시총분양수입 : 19,497,000,000 원임. 35
V V. 사업성검토 1. 개요 사업성 검토 본건개발사업과관련하여상기한분양가수준및사업시행자가제시한비용자료를토대로경제적타당 성을검토하였으며, 사업기간별현금흐름에대한현가 ( 할인 ) 없이현재시점을기준으로한분석입니다. 2. 사업비용 출처 : 사업시행자제시자료 ( 단위 : 천원 ) 구분 금액기 비고 토지대금 3,366,200 - 제세공과금 154,845 취등록세 토지비 등기대행료 6,733 중개수수료 210,000 소계 3,737,778 - 직접공사비 8,876,317 1,973평 *4,500천원 각종인입비 59,175 1972.51평 *30천원 예술장식품비 - - 상하수도분담금 64,000 60세대 *1,000천원 건축공사비 철거비 / 토목공사비 - 설계비 157,801 1,973평 *80천원 감리비 138076 1,973평 *70천원 기타용역비 (1식) 50,000 인허가, 지구단위, 토목설계등 소계 9,345,369 - M/H 부지임차료 200,000 10개월 *20,000천원 M/H 건립및건축, 해제비 160,000 40평 *4,000천원 M/H 운영비 50,000 10개월 *5,000천원 판매비용 분양보증수수료 28,076 매출액 *80%*0.36%*0.5 년 광고홍보비 194,970 매출액 *1.0% 분양대행수수료 584,910 매출액 *3.0% 소계 1,217,956 - 관리신탁수수료 136,479 매출액 *0.7% 시행사일반관리비 - - 입주관리비용 - - 보존등기비 293,510 9,172,194*3.2% 농지보전부담금 - 부대비용 근저당설정비용 13,465 3,366,200*0.4% 종합토지세 5,049 3,366,200*50%*0.3%*1 년 도시계획세 3,366 3,366,200*50%*0.2%*1 년 지방교육세 2,020 종합토지세 *20%*2 년 농어촌특별세 - - 기타예비비 194,970 매출액 *1.0% 소계 648,859 - P/F수수료 100,000 10,000,000*1.0% 예비비 P/F이자 500,000 5,000,000*10.0%*1 년 250,000 5,000,000*10.0%*1 년 *50% 소계 850,000 - 지출합계 15,799,962-36
V 3. 예상편익분석 사업성 검토 구분하한상한 분양수입 17,596,000,000 19,352,000,000 사업경비 15,799,962,000 15,799,962,000 시행이익 1,796,038,000 3,552,038,000 분양수입대비이익률 (%) 10.21% 18.35% *) 사업경비의경우사업자제시사업수지분석표상금액을기준하였으며, 분양가에연동되는일부비용은전체 사업비에서차지하는비중이미미한바, 특별한보정없이제시자료를기준으로하였습니다. 4. 사업성검토 본건개발사업의사업이익률은분양수입범위에서사업자제시사업비용을기준으로 10.21% ~ 18.35% 를보이고있으며, 한분양가범위내에서원활하게사업이진행된다면본건의사업성은긍정적인것으로나타나고있습니다. 또한당해개발사업부지전반적으로볼때, 공동주택부지로서의입지여건이무난하고사업시행자가예정하고있는분양가수준이시장에서흡수가능한수준으로판단되는바, 분양시점만적절히포착하여진행한다면, 분양성도인근지역내에서평균이상나타낼것으로보입니다. 상기의경우사업진행경과에따른현재이이루어지지않았습니다. 따라서사업진행과 정에서매각시기와매각조건, 개발비용의증감및지급시기등요인변동에따라사업수지가변동될가 능성이있음에유의하시기바랍니다. 37