ISSUE FOCUS No.12 October 2017 리테일시장및투자동향과전망 : 리츠와펀드의투자동향을중심으로 김성제 / 박은미 02-787-0086 sjkim@koramco.co.kr 상업용부동산간접투자시장에서리테일부동산은오피스다음으로주된투자대상이지만시장상황과투자동향에대한분석은항상부족한실정이다. 리테일시장은산업 ( 소매 ) 자체의특성도다르고산업내업태유형이매우다양해서분석에어려움이따르기때문이다. 리테일간접투자시장에대한공신력있는정보가생성되지못하고있다는점도분석의어려움을더욱가중시킨다. 이글에서는리테일시장의성장추이와업태별특징에대해살펴본후, 리테일투자시장의규모, 동향그리고투자전략에대한조사와분석을시도하였다. 특히, 리츠와펀드를통한리테일투자시장의규모와추이, 소매업태별투자추이, 리테일간접투자거래시장등에대해파악하고, 이를통해향후리테일투자시장에대한간략한전망과시사점을추가하였다. 검토배경 리테일투자시장은 13년부터그규모가급격히커지면서주요간접투자자산중하나로자리잡았지만, 리테일시장에대한정확한진단과전망은매우부족한상황 - 수요측면에서리테일투자시장의규모가커진요인중하나는오피스시장의경쟁이심화된가운데, 기관투자자의대체투자확대와포트폴리오다각화에따른투자수요가리테일에집중되었기때문 - 공급측면에서는홈플러스, 롯데등일부대형유통업체들이재무구조개선및신규투자재원마련등의목적으로보유자산을유동화하면서리테일투자시장이확대되었음 지난수년동안리테일시장의성장속도가둔화된상황에서, 최근국내외온라인유통채널의급성장을중심으로리테일시장의구조적변화는빠르게진행중 - 이에따라백화점, 대형마트, 슈퍼마켓등오프라인유통채널의성숙기진입논의들이확대되고있음 - 투자업계관점에서리테일시장의경기변화와구조변화는운용중이거나잠재투자대상리테일부동산의수익성과리스크변동성에상당한영향을미칠것으로예상 이글의목적은리테일시장의구조적변화와성장추이를살펴보고그와연계하여리츠와펀드를통한리테일간접투자시장전반을진단하고시사점을도출하는데있음 - 리테일투자시장에대한조사와분석은투자규모와추이, 업태별투자현황, 리테일부동산거래시장의규모를파악하는데중점을두었음 Koramco Research & Development Office 1 1
리테일시장의동향 저성장추세가장기화되면서종합적인경제상황에대한소비자의심리지수 1 도뚜렷한회복신호를보이지않고있음 - 소비자심리지수는금융위기직후일시적인반등세를보였으나, 11년이후뚜렷한회복추세로접어들지못한채 100 주위에머물면서본격적인소비회복단계로접어들지못하고있음 16년말 09년이후가장낮은수준인 94를기록 17년 2/4분기, 새정부의경기부양정책등에대한기대심리를바탕으로소비자심리지수가급등하며 111을기록. 7년만에가장높은수치를기록했으나한달만인 8월 109로소폭하락하여그지속가능성에대해서는불확실한상황이지속 - 가계소비지출역시저성장추세가장기화되면서더딘회복세를유지중 소비심리지수및가계소비지출 * 주 : 2016.1 월 =100, 한국은행 / 통계청 리테일시장은민간소비부진으로성장세가둔화되었음. 16 년 6.2% 의높은성장률을나타냈지만, 그내용은오프라인유통채널이아닌온라인주도의성장이었다는점에서한계를지님 - 특히, 편의점과무점포소매 ( 온라인, 홈쇼핑등 ) 의매출규모가높은성장률 ( 16년도각각 18.4%, 15.8%) 을기록하면서리테일시장을주도함 반면, 백화점매출은 14년(-2.4%), 15년(-0.6%) 逆신장을기록한가운데 16년에 3.2% 의소폭증가세로전환 1 거시경제지표와의상관성과선행성이우수한 현재생활형편, 생활형편전망, 가계수입전망, 소비지출전망, 현재경기판단, 향후경기전망 지수들을합성한종합지수 ( 통계청 ) Koramco Research & Development Office 2 2
최근 3년동안 3% 내외의성장세를보였던대형마트는 16년 8.9% 의높은성장세를기록한점이주목할만함 한편, 슈퍼마켓은가계소비지출증가율정도의낮은성장세를유지하고있으며, 개인사업자중심이며일반상가에산재한전문소매점의매출은 12년부터 15년까지逆신장을지속 리테일 ( 소매 ) 판매액추이 ( 단위 : 조원 ) 10 11 12 13 14 15 16 17.7 판매액 ( 조원 ) 230 249 260 264 269 278 296 175 ( 증가율 %) - 8.4 4.4 1.4 1.8 3.6 6.2 - 리테일업태별매출규모추이 ( 단위 : 조원 ) * 자료 : 통계청 - 리테일시장의주요업태중 ( 전문소매점제외 ) 무점포소매의 16년매출규모가대형마트의매출수준에육박 16년무점포소매의매출규모는전년대비약 7조원이증가하면서전체소매판매액의약 18% 를차지하였음. 17년에는무점포소매의매출이대형마트매출을추월 (1~7월누계 ) 한편, 대형마트와백화점의온라인유통시장진출확대가본격화되면서무점포소매의매출규모증가에도일조한것으로판단 Koramco Research & Development Office 3 3
리테일투자시장의동향 리테일시장의성장은더디고업태의구조변화가빠르게진행되는가운데, 리테일에대한간접투자규모는연평균약 1조원 _ 설정액및자본금기준 ( 최근 5년 ) 수준을유지 - 투자형태별로보면리츠보다는펀드를통한리테일투자가훨씬활발하게이뤄지고있고전체투자규모도펀드가월등히큰컸던것으로나타남 전체리테일간접투자에서리츠가차지하는비중은 11%, 펀드가차지하는비중이 89% 임 [ 설립 / 설정개수 ] 간접투자유형별리테일신규투자추이 2012 2013 2014 2015 2016 2017.7 합계 합계 17 23 27 23 25 25 140 리츠 - 6 6-2 1 15 펀드 17 17 21 23 23 24 125 [ 설립자본금 / 설정액 ( 단위 : 억원 ) ] 2012 2013 2014 2015 2016 2017.7 합계 합계 6,797 12,926 12,300 6,002 9,917 6,661 54,603 리츠 - 2,472 3,012-511 300 6,295 펀드 6,797 10,454 9,288 6,002 9,406 6,361 48,308 전체신규간접투자시장에서리테일에대한투자비중은연평균약 16.2% 수준이나, 최근 그비중이크게감소함 _ 최근 5년평균 - 13년과 14년매년 1.2조원정도의신규투자가이뤄졌으나, 15년중소형규모의리테일 위주로투자가이뤄지며 6천억원수준으로감소. 이듬해인 16년에는 1조원의신규투자가 이뤄지면서증가세로전환 16 ~ 17년중소형리테일에대한투자가리츠를통해일부이뤄졌으나, 대부분펀드를 통한투자가주도 전체신규간접투자시장규모대비리테일투자비중 ( 단위 : 억원 ) 전체리테일 REITs REFs 합계 REITs REFs 합계 비중 2012 4,978 31,411 36,389-6,797 6,797 18.7% 2013 9,348 42,312 51,160 2,472 12,926 12,926 25.0% 2014 14,467 44,808 59,275 3,012 9,288 12,300 20.8% 2015 19,717 48,862 68,579-6,002 6,002 8.8% 2016 27,502 100,961 128,463 511 9,406 9,917 7.7% 2017.7 16,898 76,463 93,361 300 6,361 6,661 7.1% * 주 : 17년전체리츠투자규모는전체 21개중자본금확인이어려운 4개를제외한것 Koramco Research & Development Office 4 4
투자대상자산유형별로구분할경우, 리츠는전체신규투자의약 10% 정도를리테일이차지하고있으며, 오피스와주택다음으로비중이높음. 펀드는전체투자의약 35% 를리테일이차지하여오피스다음으로높은비중을나타냄 _ 설립 / 설정개수기준, 11~ 17년8월 - 리츠 : 주택 (54%) > 오피스 (21%) > 리테일 (10%) > 물류 (10%) > 호텔 (6%) 공공주도의주택리츠를제외하면리테일이오피스다음으로주된투자자산임 - 펀드 : 오피스 (48%) > 리테일 (35%) > 호텔 (8%) > 물류 (7%) > 주택 (2%) 연도별신규리츠투자자산유형 ( 단위 : 개 ) 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017.7 비중 전체 20 10 17 27 30 53 21 (%) 오피스 8 4 7 5 3 5 6 21.3 리테일 2-6 6-2 1 9.6 주택 6 2 2 13 21 42 10 53.9 물류 1 2 1 1 6 3 3 9.6 호텔 3 2 1 2-1 1 5.6 주 : 15 년일본소재리테일투자 ( 수익증권 ) 리츠는제외함 전체 연도별신규부동산펀드투자자산유형 ( 단위 : 개 ) 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017.7 비중 59 65 55 62 67 59 (%) 오피스 32 28 29 28 36 27 48.1 리테일 17 17 21 23 23 24 35.1 n/a 주택 1 1 1-1 2 1.6 물류 6 3 1 7 5 5 6.8 호텔 3 16 3 4 2 1 8.4 주 : PF 대출형, 재간접펀드, MBS/ABCP 등에투자하는미분류펀드, n/a( 미확인건 ) 등제외 전체적으로백화점 / 대형마트, 복합쇼핑몰, 중소형리테일등업태전반에걸쳐고른투자분포를유지해왔으나, 최근백화점 / 대형마트에대한투자규모가크게위축되고있음 - 백화점 / 대형마트를대상으로 13년 9,188 억원, 14년 8,785 억원의투자가이뤄졌으나, 15년 4,589억원, 16년 1,796억원으로크게감소 - 15년이후대형보다는중소형리테일에투자가집중되면서전체투자규모는감소하는추세. 대형리테일유통업체의더딘성장세가기관투자자의투자의사결정에부정적영향을끼쳤던것으로판단 12년이후현재까지누적투자규모로는백화점 / 대형마트 (3.2조원 ) > 복합 / 전문쇼핑몰 (1.7 조원 ) > 중소형리테일 (0.4조원) > 영화관 (0.3조원) 순임 최근 3년동안영화관에대한투자가증가한점이특징. 14년 5건 382억원, 15년 10건 718억원, 16년 8건 954억원으로꾸준히증가하고있음 Koramco Research & Development Office 5 5
[ 설립 / 설정개수 ] 리테일업태별신규투자추이 2012 2013 2014 2015 2016 2017.7 합계 백화점 / 대형마트 5 12 10 8 6 8 49 복합 / 전문쇼핑몰 4 5 6 2 5 3 25 중소형리테일 7 3 6 3 6 6 31 영화관 1 3 5 10 8 8 35 합계 17 23 27 23 25 25 140 [ 설립자본금 / 설정액 ( 단위 : 억원 ) ] 2012 2013 2014 2015 2016 2017.7 합계 백화점 / 대형마트 3,584 9,188 8,785 4,589 1,796 3,643 31,585 복합 / 전문쇼핑몰 2,309 3,184 2,787 336 6,281 1,704 16,601 중소형리테일 830 459 346 360 886 825 3,706 영화관 74 95 382 718 954 489 2,712 합계 6,797 12,926 12,300 6,002 9,917 6,661 54,603 간접투자리테일거래규모는연평균 2.5조원으로오피스거래규모인 4.4조원대비약 57% 수준의시장을형성 _ 최근 5년평균 - 리테일업태별로구분해보면, 대형유통시설인백화점 / 대형마트의거래규모가약 63%(1.6 조원 ) 로가장크고, 복합 / 전문쇼핑몰이 31%(8천억원 ), 중소형리테일이 6%(2천억원 ) 로뒤를이음 17년 (1~7월 ) 의리테일거래규모는 1.5조원으로파악됨. 백화점 / 대형마트 7,805억원, 복합 / 전문쇼핑몰 5,250억원, 중소형리테일 2,395억원임 리테일업태별간접투자거래추이 ( 단위 : 억원 ) 백화점 / 대형마트 복합 / 전문쇼핑몰 중소형리테일 합계 2012 9,215 4,640 2,361 16,216 2013 20,559 8,104 1,557 30,220 2014 21,664 7,939 825 30,428 2015 14,834 1,020 1,067 16,920 2016 12,248 16,784 2,181 31,213 2017.7 7,805 5,250 2,395 15,449 합계 86,324 43,737 10,385 140,447 주 : 영화관에대한간접투자거래사례는확인이어려워제외 Koramco Research & Development Office 6 6
향후전망과시사점 리테일시장은미국과일본의유통시장성장주기에비추어볼때, 대형유통채널인백화점 / 대형마트는이미성숙기에진입하였고, 복합쇼핑몰 / 편의점 / 온라인유통채널은여전히성장기에속한것으로평가됨 _ 한신평 (2017.2) - 리테일시장은경제적요인외에도생산가능인구감소로인한구매력둔화, 오프라인유통채널의성숙기진입, 온라인유통채널과의경쟁심화, 리테일부동산의공급과잉기조등인구및시장의구조적변화에따른한계에직면 - 오프라인유통채널인복합쇼핑몰, 대형마트, 백화점은온라인채널의침투에맞서기위해물리적공간을재편하여상품과의상호작용기회를확대하고있음. 뿐만아니라체험형, 몰입형엔터테인먼트경험까지제공함으로써온라인채널의취약점을공략하고있음 리테일시장의전반적인성장을기대하기엔어려운상황이지만, 온라인과오프라인유통채널의협업과융합을통한새로운형태의플랫폼과비즈모델이확대될것으로예상 - 정부의가계부채관리대책과주택시장안정화대책영향까지고려한다면소비심리와소비여력의회복은어려운상황 - 최근온라인유통업체들은오프라인진출을, 오프라인유통업체들은온라인진출을강화하면서 On-Off 시장의벽이허물어지고있음. 리테일새로운성장동력원과투자 운영리스크가함께확대되고있음 [Off On] 국내백화점과대형마트의공격적인온라인플랫폼확장사례, 해외 Walmart 등의온라인유통업체 (Jet.com, Bonobos) 인수사례등 [On Off] 국내홈쇼핑과온라인유통업체는오프라인매장으로의진출을확대, Amazon 의오프라인매장 ( 식료품 / 편의점 / 서점등 ) 진출병행사례등 최근리테일임차인으로온라인유통업체를유치하는형태의비즈모델사례등장 ( 이지스 위메프, 쌈지길과가로수길의리테일을대상으로협업을추진 ) 투자기관과디벨로퍼들은리테일투자전략을자산유동화또는 Sales & Leaseback 형태로부터 Value-added를거쳐 Opportunistic 형태로빠르게다각화하면서새로운시장을열어가고있음 - 2000년대중반부터시작되었던롯데, 홈플러스등의대형마트와백화점의자산유동화거래, SLB(Sales & Leaseback) 투자사례는대형오프라인유통채널의성과부진, 성장정체내지는성숙기진입에따른대응책모색의결과로해석할수있음 - 2010년대에는기존오피스빌딩의저층부를리테일용도로리모델링하여현금흐름과자산가 Koramco Research & Development Office 7 7
치를제고하는이른바 Value-added 투자전략이확산. 코어자산으로서의투자가능한리테일부동산이제한적인가운데오프라인중심의리테일시장의성장이부진한상황을타개해보고자시도된것으로해석할수있음 - 2015년전후로완성형리테일자산에대한경쟁심화및시장한계로개발또는준공단계의리테일자산을선매입하거나사업기획단계부터지분투자를통해참여하는방식으로투자의양상이변화되고있음 이러한리테일투자시장에대한변화의흐름을자산운용사가아닌국민연금과같은기관투자자와신세계, 롯데등과같은대형유통회사가주도 ISSUE FOCUS No.12 (2017 년 10 월 ) (06158) 서울특별시강남구삼성로 511 골든타워 4 층 편집인 발행처 발행일 최중석 / 조사분석실장 코람코자산신탁 2017 년 10 월 13 일 본보고서의내용은당사조사분석실이신뢰할수있는자료및정보를이용해작성한것이며 이내용은집필자개인의견으로 코람코자산신탁의공식적인견해가아님을밝힙니다. Koramco Research & Development Office 8 8