부동산신탁 2015 산업위험평가 Industry Rating History 2013 2014 2015 불리불리불리 Analyst Contacts 책임연구원현승희 02-2014-6274 shyon@nicerating.com Summary NICE 신용평가는부동산신탁산업의 2015 년단기적산업위험전망을 중립적 으로판단한다. 이는부동산경기활성화를위한규제완화, 지방주택건설시장미분양물건해소및분양진행등수요개선추세, 저금리환경지속으로조달비용부담완화등의긍정적요인과신탁사간수주경쟁심화에따른수익성저하가능성, 차입형토지신탁사업집중도확대에따른건전성저하가능성등의부정적요인을종합적으로고려한것이다. NICE 신용평가는부동산신탁산업의산업위험을 불리한 ( 높은 ) 수준 [IR-BB+] 으로판단한다. 이는정부인가로만산업진입이가능한제도적진입장벽구축, 신탁법개정기반재개발 재건축부문으로사업영역확대등긍정적요인과, 부동산경기에민감한산업구조, 업체간낮은상품차별화수준에따른경쟁심화, 소송등우발채무리스크확대가능성등의부정적요인을종합적으로감안한결과이다. 최근지방을중심으로분양시장회복이이루어지며, 차입형토지신탁의수탁규모가확대된가운데비토지신탁대비높은수수료수익수취가가능한수익구조특성상수익성개선을견인하였다. 과거부실 PF 사업장의정상화과정에서확대된차입형토지신탁은건설사대비상대적으로신용도가우량한신탁사를통한안정적인자금공급필요성, 은행권의보수적인 PF 대출기조유지및시공사의신용공여제한등사업적수요확대에따라당분간지속될것으로예상된다. 다만, 수익성제고를위해기존차입형토지신탁을취급하지않은부동산신탁사의시장진입이가속화되고있어수익성개선폭이둔화될수있다. 차입형토지신탁을제외한관리형토지신탁및비토지신탁의경우업체별상품차별화가거의없는상태로향후수주물량확보를위한수수료인하등의가격경쟁이심화될가능성이높다. 이에따라신탁사들의수익성이저하될우려가있으며, 특히차입형토지신탁을통해 2~3년간안정적인수익처를확보하거나 REITs 자산관리, 컨설팅등을통해대체수익원을보유하고있는일부신탁사를제외한나머지신탁사들의경우수익성저하가크게발생할수있다. 신탁사업진행에있어다수의이해당사자와연관되어있어소송등으로인한우발부채가능성이존재한다. 특히, 분양시장의침체로손해를보게되는이해관계자가늘어날경우소송건수는증가할가능성이높다. 대부분은신탁사업과관련된소송으로서패소시소송비용및판결원리금이신탁계정에서지급되거나신탁관계인에게구상가능한것으로서신탁사의고유계정에미치는영향은제한적인편이나, 신탁사의귀책으로최종판결이내려질경우신탁사의손익에크게영향을미칠수있다. 1) NICE 신용평가 에서작성한보고서에수록된모든정보의저작권은 NICE 신용평가 의소유입니다. 따라서 NICE 신용평가 의사전서면동의없이는본정보의무단전재, 복사, 유포 ( 재배포 ), 인용, 가공 ( 재가공 ), 인쇄 ( 재인쇄 ), 재판매등어떠한형태든저작권에위배되는모든행위를금합니다. 2) NICE 신용평가 가제공하는신용등급및보고서는미래의원리금상환능력에대한의견이므로예측정보를중심으로분석, 평가되고있으며, 이러한예측정보는실제결과치와다를수있습니다. 또한 NICE 신용평가 의신용등급은금리나환율변동등에따른시장가치변동위험, 해당증권의유동성위험, 내부절차나시스템으로인해발생하는운영위험을표현하지는않습니다. 또한신용평가는사실의진술이아니라, NICE 신용평가 고유의평가기준에따른독자적인의견이며, 특정유가증권의매매또는보유를권고하는것이아닙니다. 이에정보이용자들은유가증권, 발행자, 보증기관등에대해각자의분석과평가를통해투자에대한의사결정을해야한다는점을강조합니다. 3) 보고서의모든정보는 NICE 신용평가 가신뢰할만하다고판단하는회사제시자료및각종공시자료등의자료원으로부터수집되어분석, 인용하고있으나, 자료원의정확성및완전성에대해자체적인실사를하지는않고있습니다. 정보의오류및사기, 허위등은신용등급및보고서의적정성에부정적영향을미칠수있으나, NICE 신용평가 는이와관련한어떠한형태의책임도부담하지않습니다. 4) 따라서신용평가의특성및자료원의제한성, 인간적, 기계적또는기타요인에의한오류의가능성등이있으므로, NICE 신용평가 는보고서의어떠한정보에대해서도그정확성, 적합성또는충분성을보증하지않습니다. 또한 NICE 신용평가 의고의또는중대한과실에기인한사항을제외한보고서상정보의이용으로발생하는어떠한손해및결과에대해서도 NICE 신용평가 는책임지지않습니다.
긍정적요인 제도적진입장벽구축 시공사의유동성확보필요성증가에따라차입형토지신탁의수요증가 부동산정책규제완화및수요개선을통한미분양주택감소 신탁법개정으로재개발 재건축시장에참여가능성 부정적요인 부동산 ( 주택 ) 경기민감도가높은산업적특성으로사업적, 재무적리스크확대가능성 수익성제고목적차입형토지신탁쏠림현상및향후부동산경기침체시건전성저하위험 업체별상품차별화부재로인한가격경쟁심화및이로인한수익성저하가능성 소송등으로인한우발채무확대가능성 2
I. 산업위험분석 1. 부동산신탁산업의범위및개요 신탁대상자산이부동산으로특정화된신탁산업 부동산신탁업은부동산소유자 ( 위탁자 ) 가소유권을부동산신탁회사에이전 ( 신탁등기 ) 하면부동산신탁회사가회사자금및전문지식을결합하여소유자의신탁목적달성을위해신탁재산을효율적으로개발 관리후그이익을되돌려주는제도이다. 금전을수탁받아운용한후수익을배당하는은행의금전신탁과동일한개념이나, 신탁대상이금전이아닌부동산이라는점에차이가있다. 부동산신탁은신탁목적및신탁회사의업무범위에따라토지신탁및비토지신탁으로구분되며, 토지신탁은차입형및관리형으로, 비토지신탁은담보신탁, 관리신탁, 처분신탁, 분양관리신탁으로구분된다. [ 부동산신탁상품종류 ] 구분 개요 토지소유자 ( 위탁자 ) 가토지의효율적개발을통해수익을실현할목적으로토지를신탁회사 ( 수탁자 ) 에게신탁하고, 신 토지신탁 탁회사는신탁계약에서정한바에따라개발자금의조달, 건축물의건설및임대, 분양, 건축물의유지, 관리등을수행 하고그관리, 운영을통해발생하는신탁수익을수익자에게교부하는신탁. 신탁회사의건설자금조달책임부담유무 에따라차입형 ( 개발형 ) 토지신탁과관리형토지신탁으로분류 담보신탁 부동산소유자 ( 위탁자 ) 가본인혹은타인의채무혹은책임이행을보장하기위해자기소유의부동산을담보로제공할 목적으로이용하는신탁 부동산소유자 ( 위탁자 ) 가신탁계약을통해부동산의소유권을신탁회사 ( 수탁자 ) 에이전하면, 신탁회사는신탁계약에서 관리신탁 정한바에따라부동산에대한소유권관리, 세무관리등의관리업무를수행하고그로부터발생하는신탁수익등을수 익자로지정된자에게교부하는신탁 부동산소유자 ( 위탁자 ) 가처분절차에어려움이있는부동산, 대규모부동산으로매수자가제한되어있는부동산, 잔금 처분신탁 정산까지장기간이소요되어부동산의소유권관리에안전을요하는부동산등을안정적으로처분하기위해이용하는 신탁 건축물의분양에관한법률 에의거상가등비주택건축물을신축또는증축후분양하는경우, 수탁자가신탁부동산 분양관리신탁 의소유권과분양대금을보전, 관리하여피분양자를보호하고, 위탁자가채무를불이행할경우신탁부동산을환가, 처 분하여정산하는것을목적으로하는신탁 자료 : 한국개발연구원 부동산경기변화에대한민감도가높은수준 1990년 4.13 부동산투기억제대책시행 의일환으로부동산신탁제도가도입된이후, 1991년 4월한국부동산신탁 ( 한국감정원출자 ) 과대한부동산신탁 ( 성업공사출자 ) 이최초로설립되었다. 토지신탁사업을중심으로성장한초기부동산신탁사들은외환위기를거치며부동산시장의폭락에따른신탁사업신탁계정대회수가능성저하, 차입금리의급격한상승과차환기간의단축에따른유동성위험확대등으로최종청산처리되었다. 3
특히종금사를통한단기회사채할인에의존한차입구조는정상사업기간에도운용- 조달만기미스매칭에노출되었으며, 외환위기에따른조달환경의급격한악화는부동산신탁사의위기를확대시켰다. 선발부동산신탁사들의청산이후부동산신탁사자체위험익스포져가제한되는담보신탁, 관리신탁및대리사무업무등이확대되며토지신탁사업비중은외환위기이전대비다소감소한추세가지속되었다. 그러나수익성제고를위해토지신탁사업은여전히부동산신탁사에게중요한수익원으로작용하고있는가운데부동산경기등락에따른여신확대및손실부담가능성이상존하고있다. 전업부동산신탁사중심신탁업무수행 본산업위험분석의대상이되는회사는 11개전업부동산신탁회사이다. 2014년 6월말기준신탁업을영위하는금융회사는 57개사로은행 (20개), 증권 (21개), 보험 (5개) 등겸영신탁회사 46개사와전업신탁사인부동산신탁회사 11개사로구성되어있다. 이중부동산신탁업을영위할수있는회사는종합인가를받은 38개겸영사 ( 은행 15개, 증권 19개, 보험 4개 ) 와부동산신탁회사 11개사이나, 실제전업부동산신탁회사들이부동산신탁업무의대부분을담당하고있다. [ 신탁사등록현황 (2014.06 현재, 부동산신탁사외종합인가겸영신탁사한함 )] 구분사업자수회사명 부동산신탁사 11 한국토지신탁, KB 부동산신탁, 대한토지신탁, 생보부동산신탁, 한국자산신탁, 코람코자산신 탁, 하나자산신탁, 아시아신탁, 국제신탁, 무궁화신탁, 코리아신탁 겸영신탁사 38 ( 은행계 ) 15 신한, 우리, SC, 하나, 외환, 씨티, 국민, 대구, 부산, 광주, 경남, 산업, 기업, 농협, 수 ( 증권계 ) 19 신한, 교보, 대신, 대우, 하나대투, 유안타, 삼성, 미래에셋, 우리투자, 한국투자, 현대, NH 투 자, 한화, 메리츠, 신영, 유진투자, HMC 투자, 동부, SK 자료 : 금융감독원 ( 보험계 ) 4 미래에셋, 삼성, 한화, 흥국 차입형토지신탁, 관리형토지신탁에대한산업적수요증가 글로벌금융위기이후 2009 년부터주택경기침체가본격화됨에따라상대적으로열위한사업장을운영하는건설회사들을중심으로분양성과축소, PF우발부채현실화등으로시장퇴출이이루어졌다. 경기회복이가시화되지않은가운데미착공지연사업장, 미분양물건부담이잔존함에따라건설회사경영여건개선이지연되고있어추가적인시장퇴출의우려가상존하고있다. 이에따라건설회사는문제사업장의매각및사업진행을통해추가익스포져확대가능성을제한하고, 자산유동화등을통해유동성확보노력을강화하고있다. 캠코등을통한기존금융권의부실사업장저가매입이후사업정상화과정에서중소건설사들의열위한신용도로직접자금조달이어려워짐에따라신용도가우수한부동산신탁사를통한차입형토지신탁수요가크게증가하였다. 한편, 과거 PF대출은건설사연대보증등신용보강행위를통해실질적으로건설사의신용도에연계해실행됐으 4
나, 우발부채현실화부담등으로직접신용공여사업장이축소되는가운데개별사업장분양수입금을상환재원으로구조화된 PF 실행이확대되고있다. 분양현금흐름의유입여부에 PF상환가능성이직접연동됨에따라시행사대비상대적으로주택건설에대한전문적노하우및계좌관리의투명성을확보하고, 제3채권자권리침해위험등시행사위험을통제할수있는관리형토지신탁수요가확대되고있다. 산업수요확대에따라한국토지신탁등기존차입형토지신탁에강점을보유한신탁사이외에도비토지신탁부문의성장둔화및경쟁심화로인해하나자산신탁등기존에차입형토지신탁을취급하지않던신탁사들도차입형토지신탁시장에진입하고있다. 다만, 차입형토지신탁의경우사업주도권확보, 대형우량사업참여등을위해서는충분한자기자본및사업성평가능력이수반되어야하기때문에업체별수탁고증가수준은상위업체와하위업체간양극화양상을나타낼것으로보인다. 한편, 관리형토지신탁의경우신탁사의익스포져확대위험이제한된사업구조로 2000년대후반시장에진입한후발신탁사까지활발하게수주가진행되고있으나, 산업수요증가에도불구하고취급신탁사의공격적인수주경쟁으로운용수익률은점진적으로하락하고있는것으로분석된다. 차입형토지신탁수주규모확대기반신탁보수증가추세 부동산신탁사의영업수익은크게신탁보수, 부수업무수익 ( 대리업무보수, 컨설팅보수등 ) 및신탁계정대이자로이루어져있다. 차입형토지신탁을영위하는상위권토지신탁사를제외한나머지신탁사의경우신탁보수및부수업무수익으로영업수익이구성되어있다. 신탁보수를중심으로영업수익증가추세가지속되는가운데 2014년들어 2/4분기까지의총신탁보수누계는 1,246 억원으로연간총액은 2013년신탁보수를상회할것으로예상된다. 최근의신탁보수증가는주로차입형토지신탁보수의증가에원인이있는데이는비차입형신탁사업부문의경쟁격화로수익성제고를위해차입형토지신탁수주를확대하고있는데원인이있는것으로보인다. 실제업체별차별화가힘든비토지신탁 ( 관리 / 처분 / 담보 / 분양관리신탁 ) 의경우금융권의보수적인 PF여신실행으로시장성장세가둔화된가운데후발신탁사들을중심으로공격적인수주가이루어지고있어경쟁심화에따른수수료율인하가진행되고있는것으로판단된다. 차입형토지신탁의경우, 토지수탁후공사비등사업비를신탁회사가직접조달해야하기때문에신탁회사의경우차입리스크를부담하게된다. 이때문에신탁보수가타신탁상품에비해높은편이며, 신탁계정대로부터이자수익 ( 신탁계정대이자 ) 을올릴수있다. 그러나, 낮은분양률, 시공사부도등으로공사지연에따른제비용발생해사업비가증가할경우신탁계정대의손실이발생할수있으며, 대손비용의증가로신탁회사의수익성이저하될수도있다. 5
2. 주요산업위험요소분석 부동산경기연동하는사업실적 부동산신탁은기본적으로부동산, 특히주택건설경기와연동하는본질적사업성격에따라경기변동에따른수탁고취급규모, 이익실현규모및건전성수준의변동이나타나고있다. 주택건설경기가활성화될경우사업시행수요확대로수탁고규모가증가하며이에따른이익창출력이개선되는한편우수한분양성과로건전성저하위험이제한됨에따라신탁사는우수한경영실적을향유하게된다. 그러나주택건설경기가침체될경우통상공사기간이 2~3년이소요되는기시행사업장에대한익스포져실행및건전성저하부담이확대되는한편수탁고의절대규모감소로이익창출력저하가가중될수있다. 정부정책변화에민감하며최근규제완화기조로긍정적환경형성 주택건설업은산업연관효과및고용유발효과가커경기조절을위한정부의주요정책수립대상으로, 공공주택과택지공급, 부동산세제, 금리및대출등금융규제, 각종인허가제도및정부의주택정책 ( 공공임대, 공공분양주택공급정책 ) 등다양한정부정책에영향을받는다. 현정부출범이후주택경기침체에대응하기위해지속적인부동산활성화정책을도모하고있는가운데 2013년중세제 / 금융완화를비롯해 2014년에도재정비 ( 재건축 ) 요건완화, 공급조절등다양한규제개혁이이루어지고있는점은부동산경기회복을위한소비심리제고및수요촉진이라는측면에서긍정적으로판단된다. 다만, 분양가상한제탄력적용, 재건축초과이익환수제폐지등현재계류중인부동산법안의처리및영향에대해서는모니터링이필요한것으로판단된다. [2014 년주요정책내용 ] 구분 정책내용 새경제팀경제정책방향 (14.07.24) 지역별, 금융업권별차등완화등 LTV, DTI 규제합리화 (LTV 70%/DTI 60%) 분양가상한제탄력운영, 재건축초과이익환수제폐지 규제합리화를통한주택시장활력회복 및서민주거안정강화방안 (14.09.01) 재정비규제합리화 : 재건축연한완화, 재건축가능기준일부완화등 청약제도개편 : 2 주택이상보유자청약기회확대등 주택공급방식개편 : 주택조합규제완화등 자료 : 국토교통부, 기획재정부 저금리유지전망은자금조달에우호적환경조성 정부의규제완화기조와더불어저금리환경이유지되는가운데 2014 년 10월중에는기준금리의추가인하 (2%) 로금리수준이유럽소버린리스크등글로벌금융시장악화영향으로저점을형성한 2010년 6월수준까지하락했다. 전반적인경기회복이지연되고있어내수촉진을위한유동성확대기조가단기적으로지속될것으로전망됨에따라저금리환경이유지될것으로판단되며, 이는차입형신탁수행신탁사를중심으로외부자금조달수요가있는금융기관에게긍정적인환경으로판단된다. 6
지방을중심으로주택건설경기개선 전국미분양주택이신규주택공급축소, 지방대도시의주택경기개선, 건설회사들의적극적인분양마케팅등을기반으로감소되고있는가운데 2014년 10월중미분양주택은 40,092 호로 2013년말 (61,091 호 ) 대비 34.4% 축소되는등 2012년이후개선추세가지속되고있다. 또한, 2014년중주택인허가, 분양, 준공규모가전년동기대비모두증가하고있는가운데특히지방부동산시장의성장률이전국평균을상회하며부동산경기개선을주도하였다. 부동산신탁사의경우, 중대형건설사대비제한된사업역량으로지방중심의 500세대이하중소형단지에집중하고있는가운데최근지방주택건설시장의상대적으로양호한사업실적은부동산신탁사의경영실적개선으로이어지고있다. 다만, 미분양주택의임대전환, 기분양주택의입주지연등다양한요인으로실질적으로분양성과가미완성인상태가존재하는것으로보인다. 또한, 건설경기침체기간동안지연됐던미착공지연사업장의신규공급물량증가시수급불균형에의한미분양주택증가가능성을고려할때, 추가적인미분양감소는제한적인것으로예상된다. 한편, 지방주택건설시장의경우인허가획득사업장을중심으로향후 2017년까지도시장공급물량이지속될것으로보여져실질수요포화도가상승하고있어최근의성장성은둔화될수있다. 감독당국인가제사업으로진입장벽구축 2014년 6월말기준부동산신탁업을영위하고있는부동산신탁회사는총 11개사이다. 부동산신탁회사는자본시장과금융투자업에관한법률에따라동법시행령 [ 별표 1] 의인가업무단위 4-121-1[ 신탁업 ( 투자업종류 ), 동산 부동산 부동산관련권리 ( 금융투자상품의범위 ), 일반투자자및전문투자자 ( 투자자유형 )] 에해당하여최저자기자본이 100억원이상을확보하고, 전문인력과전산설비등의물적시설, 주요출자자에대한자격요건을갖추어금융위원회인가를득한경우에한해부동산신탁업을영위할수있어산업내진입장벽이존재한다. 2007년아시아 / 국제신탁, 2009년무궁화 / 코리아신탁의진입이후신규신탁사에대한영업인가는이루어지지않다. 한편, 2014년중국제 / 무궁화 / 코리아신탁에대한차입형토지신탁업무에대한추가인가가이루어졌으나, 자본확충력및사업경험이필수적인사업특성상단기적인경쟁구도에영향을미치기는어려울것으로판단된다. 업체별상품차별화부재에따른신탁업계내경쟁심화 차입형토지신탁및일부컨설팅부문을제외한관리형토지신탁및비토지신탁상품의경우업체별상품차별화가거의없기때문에수수료인하등경쟁이심화되고있다. 다만, 차입형토지신탁의경우부실사업장의정상화, 지방분양시장의활성화및시공사의신용공여회피기조지속등으로인해 2011년이후수요가크게증가하였으며, 자본력및자금조달능력, 심사능력등업체별차별화요인으로인해우량물건의상위신탁사쏠림현상이발생했다. 2007 년이후신규로진입한신탁사들의경우상대적으로자본력에서열세에있어관리형토지신탁을비롯한비토지신탁에당분간주 7
력할수밖에없을것으로보인다. 따라서, 비차입형신탁부문의경우수수료경쟁이지속될것으로판단되며, 수수료수익확대를위해고수익상품인차입형토지신탁부문의참여가확대될것으로판단된다. 한편, 일부은행계신탁사들을중심으로금융그룹과연계하여매각자문, 금융주선등컨설팅시장에진출하거나, 모회사의축적된시행 / 분양대행경험을바탕으로개발관련솔루션을제공하는방식으로컨설팅부문의강화를시도하고있다. 또한, 일부신탁사들의경우 REITs 운용, 대규모정비사업참여준비등으로포트폴리오다각화노력을경주하고있다. 차입형토지신탁의경우분양실적및공사지연에따른제비용상승등으로사업리스크및법적리스크존재 차입형토지신탁의경우주택경기침체등으로분양실적이저조할경우신탁사에도손실위험이존재한다. 미분양물건이많을경우신탁계정대회수가지연되게되며, 이로인한이자비용증가, 할인분양등판촉비증가로수익성이저하된다. 한편, 인 허가지연및소송등의발생, 시공사부도등으로공사지연이발생할경우금용비용부담증가및건축원가상승등으로인해사업성이저하될가능성이존재한다. 차입형신탁의경우 PF대출이이루어져토지매입이완료된사업장에대해신탁사가사업진행에필요한건축비, 금융비용, 홍보비용등의자금을투입하게되며, 공과금납부및건축비정산이후선순위로자금을회수하게된다. 일반적으로시행사의사업이익, 토지매입비, 시공사의대물인수부분이분양외형의약 30% 정도를차지하고있기때문에, 차입형토지신탁을진행하는신탁사의입장에서는 30% 의리스크헷지비율을보유하고있는것으로판단된다. 신탁사별로신탁사업심의위원회및사업관리위원회등을통해상기사업리스크를최소화하기위해노력하고있으나, 부동산경기침체나급격한금리변동등의요인으로인해사업수지가급격히저하될경우신탁계정대및미수이자에대한대손비용증가등으로신탁사에도손실이발생할수있다. 관리형토지신탁의경우, 원칙적으로신탁사는사업시행주체가되지만사업비조달의무는위탁자혹은시공사가담당함에따라부동산경기변동에따른리스크는차입형토지신탁의경우와비교할경우제한적인수준이다. 다만, 시행사와시공사가동시에부실화될경우에는준공책임에따라신탁사가자금조달의무를부담하는차입형토지신탁으로전환해야하는경우도발생할수있어위험이완전히제거되는것은아니다. 또한, 사업진행및준공이후에도법적인사업시행자가신탁회사로되어있기때문에소송등법적리스크가상존하고있다. 자금조달및운용간미스매치에따른유동성위험발생가능 차입형토지신탁을제외한신탁상품의경우신탁사가자금을직접조달할필요가없기때문에유동성리스크는크지않은편이다. 차입형토지신탁의경우모델하우스건축등사업초기홍보비용등으로사업비소요가일부발생하며, 분양이후분양실적에따라사업비가부족할경우추가사업비를신탁사고유계정에서차입하게된다. 따라서, 분양률이저조한차입형토지신탁사업장이많이존재할경우신탁계정대가증가하게 8
되며, 신탁사의경우내부유보자금을초과하는자금소요에대해서는자체신인도를바탕으로외부에서자금을조달해야하기때문에고유계정의차입금이증가하게된다. 신탁계정대의경우신탁사에서는이자수익을얻을수있기때문에영업수익이증가하는효과가있으나, 부동산시장이침체될경우대출금의회수가사업예상기간보다늦어질수있어자금조달및운용에미스매치가발생할수있다. 금융경색이겹쳐예기치못한단기자금의상환요구등기존차입금의차환이원활히이루어지지않을경우유동성리스크가증가할수있다. II. 산업의최근현황, 주요크레딧이슈 1. 최근현황 토지신탁부문수주증가지속되는가운데담보신탁부문은성장성둔화 2014년 6월말부동산신탁회사의수탁고는 126.6 조원으로 2013년말 (118.7 조원 ) 대비 7.8조원증가 ( 증가율 +6.7%) 했으며, 전년동월말 (120.5 조원 ) 대비 6.1조원증가 ( 증가율 +5.1%) 하였다. 글로벌금융위기이후 PF대출과정에서시행사위험을통제하기위해신탁사를포함하는구조가일반화되는가운데대구, 부산등지방대도시를중심으로분양시장이회복추세를보이면서신탁사가직접개발사업의주체가되는관리형, 차입형토지신탁수탁고가 2014 년중에도지속적으로확대되고있다.( 전년동기대비증가율 +17.9/+3.6%) [ 부동산신탁사수탁고추이 ] ( 단위 : 조원 ) 차입형토지신탁관리형토지신탁분양관리신탁처분신탁관리신탁담보신탁 160 140 120 100 80 60 40 20 1.6 4 13 51.7 1.8 5.9 16.1 64.9 1.5 15.3 17.5 82 1.5 17.7 18.1 95.8 1.9 21.3 15.6 102.6 2.4 2.9 2.8 2.9 23.6 25.1 23.5 27.6 8.2 7.9 8.8 7 80.3 76.4 79 82.6 0 '07.12 '08.12 '09.12 '10.12 '11.12 '12.12 '13.12 '13.06 '14.06 자료 : 금융감독원 9
신탁계정대규모감소하는가운데수익다변화목적간접부동산투자상품투자확대 부동산신탁사는고유계정을통한여신운용이신탁계정대를중심으로이루어진다. 차입형토지신탁수탁규모확대에도불구하고영위사업장의개선된사업성을바탕으로신탁계정대실행규모 ( 잔액기준, 14.06/ 최근 5년평균, 7,308/8,389 억원 ) 가등락이있으나추세적으로축소되고있으며, 이에따라신탁사총자산은 2014년 6월말기준 1조 5,730 억원으로최근 5년평균 (1조 6,168 억원 ) 을하회하고있다. 신탁계정대회수원리금및신탁사업수수료수익으로확보한현금흐름을통해기존차입부채를상환함에따라레버리지수준 ( 총자산레버리지, 14.06 1.3배 ) 을매우낮게유지하고있는가운데사업구조다변화의일환으로부동산펀드, REITs 등간접부동산투자상품및대리사무를수행하는 PFV에대한지분출자투자비중이점진적으로확대되고있다. 차입형토지신탁의성장은상위신탁사에쏠림현상이나타나고있는가운데자본규모가열위하여고유계정익스포져손실위험에민감한중소형업체일수록향후간접투자상품투자등을통해사업구조를보완할필요가있는것으로보인다. [ 부동산신탁사자산구성 ] ( 단위 : 억원 ) 구분 2010.12 2011.12 2012.12 2013.12 2014.06 총자산 17,132 14,870 15,453 15,808 15,730 현금및예치금 2,393 2,418 2,206 2,640 2,421 유가증권 * 2,038 2,142 2,669 3,116 3,143 대출채권 10,172 7,411 7,900 7,395 7,755 신탁계정대 9,726 7,264 7,759 7,274 7,308 자료 : 각사경영공시자료, 감사보고서 * 유가증권에는종속기업 / 관계사보유지분포함금액임. 신탁보수확대를통한수익규모확대. 단, 수익구조의집중도심화도진행 상대적으로수수료율이높은차입형토지신탁수주규모가확대되면서부동산신탁사의수익규모는신탁보수를중심으로확대되고있다. 2014 년상반기까지신탁보수는 1.246 억원으로연환산할경우전년말대비 +4.1% 증가하는가운데차입형토지신탁의경우관리수익을 3~4년에걸쳐이연인식함에따라토지신탁보수규모는당분간현재수준을유지할전망이다. 다만, 비토지신탁의경우, 담보신탁을중심으로성장성이둔화되는가운데시장내경쟁심화로운용수익률이지속적으로낮아짐에따라신탁보수규모가감소하고있다. 비토지신탁중가장큰비중을구성하는담보신탁의경우, 업체간차별화가낮으며모기업과연계한신탁사의절대적인시장지위가유지되는반면중소형신탁사의경우가격경쟁을통해시장지위를확보하고있다. 이에따라향후비토지신탁수익의개선가능성은제한적인것으로판단되며, 토지신탁업무를취급하지않던신탁사까지시장에진입하고있어신탁보수중토지신탁부문집중도 ( 총수수료수익대비토지신탁보수비중, FY14.2Q 52.0%, 최근 5년평균 42.5%) 는심화될전망이다. 10
[ 부동산신탁사수익구조 ] ( 단위 : 억원 ) 구분 2010.12 2011.12 2012.12 2013.12 2014.06 영업수익 3,269 3,832 3,926 4,491 2,209 수수료수익 2,035 2,266 2,784 3,033 1,574 신탁보수 1,626 1,651 2,055 2,393 1,246 토지신탁 821 844 1,279 1,663 818 기타신탁 805 807 776 730 428 이자수익 1,062 1,101 965 1,000 503 신탁계정대이자 875 721 682 764 410 자료 : 금융감독원, 각사경영공시자료 신탁계정대규모감소로이자수익비중낮아지며, 총수익대비수수료수익비중높아지는점은수익구조안정성개선 토지신탁부문의수익집중도심화는토지신탁부문의상대적으로높은수수료율이유지되는한편, 비토지신탁부문의운용수익률저하가동시에이루어지고있기때문이다. 또한신탁사를둘러싼외부시장환경이담보신탁등비토지신탁을수행하는데있어비우호적으로진행됨에따라수탁고확대를통해운용수익률저하를보완하기도어려운상황이다. 단일사업부문으로의수익구조집중은해당사업의실적변동요인에총회사실적이연동하게되어외부시장환경에대한민감도를높인다는측면에서수익구조안정성을저해하는요소이다. 특히, 토지신탁부문중고수익사업에해당하는차입형토지신탁의경우부동산경기에따른건전성저하위험에노출되어, 높은수수료수익을수취하더라도대손비용부담이확대될경우궁극적인수익성은저하될수있다. 다만, 차입형토지신탁수행에있어영위사업장의개선된사업성을바탕으로신탁계정대실행규모 ( 잔액기준, 14.06/ 최근 5년평균, 7,308/8,389 억원 ) 가과거대비축소된가운데해당신탁계정대의회수가능성은개선됨에따라대손비용부담이감소하였다. FY14.2Q 기준총영업수익대비신탁계정대이자비중은 18.6% 로최근 5년평균 (21.2%) 을하회하고있으며, 이에따라총수익대비수수료수익비중은 70% 이상을구성하고있다. 신탁사의고유계정을통해위험익스포져를보유하는비중이감소하고수수료수익등관리수익을수취하는구조로전환되는점은수익구조안정성측면에서긍정적인요소로판단된다. [ 부동산신탁사수익구조 ( 토지신탁비중 )] ( 단위 : %) 구분 2010.12 2011.12 2012.12 2013.12 2014.06 수수료수익 62.3 59.1 70.9 67.5 71.3 토지신탁 25.1 22.0 32.6 37.0 37.0 신탁계정대이자 32.5 28.7 24.6 22.3 22.8 주 : 영업수익대비 ( 수수료수익, 토지신탁, 신탁계정대이자 ) 수익비중임 (%) 11
차입부채감소로이자비용부담감소, 대손비용의향후확대가능성이궁극적으로수익성좌우 신탁계정대실행규모의감소와신탁사업으로부터의유입현금흐름을바탕으로유동성대응이가능해짐에따라대부분부동산신탁사의차입부채가과거대비큰폭으로축소 ( 14.06/ 10.12 1,694/6,617억원 ) 되었다. 총차입부채감소와함께저금리기조장기화로차입금리도낮아짐에따라이자비용부담 ( 이자비용률, FY14.2Q/FY13 5.0/4.0%) 은완화되고있는것으로보인다. 또한, 과거단기성조달에집중하여외부환경변화에취약했던자금조달구조가, 회사채등장기성조달구조로변경되어급격한비용확대가능성이제한적인가운데유동성대응능력이개선된것으로보인다. 이에따라신탁사업의부실화여부에따른대손상각비발생여부 ( 대손비용률, FY14.2Q/FY13, 4.1/5.1%) 가수익성을결정하는중요요인으로작용하고있는가운데거래상대방이다수인부동산신탁특성상소송위험발생에따른충당금설정부담도비경상적으로확대되고있어지속적인모니터링이필요하다. [ 부동산신탁사비용구조 ] ( 단위 : 억원 ) 구분 2010.12 2011.12 2012.12 2013.12 2014.06 영업비용 3,511 2,975 2,426 2,840 1,245 이자비용 376 316 196 134 39 대손상각비 807 668 317 802 326 판관비 1,505 1,576 1,618 1,686 820 기타 824 416 294 219 60 자료 : 금융감독원, 각사경영공시자료 [ 부동산신탁사수익성추이 ] ( 단위 : 억원,%) 구분 2010.12 2011.12 2012.12 2013.12 2014.06 영업이익 -242 857 1,500 1,651 963 당기순이익 -154 574 1,129 1,223 735 이자비용률 5.5 5.9 5.5 5.0 4.0 대손비용률 4.6 4.2 2.1 5.1 4.1 총자산순이익률 -0.9 3.6 7.4 7.8 9.3 자료 : 금융감독원, 각사경영공시자료 유상증자등대주주직접적재무지원가능성제한된가운데중소형사자본규모확충은미흡한수준 부동산신탁사는설립초기공공기관혹은은행, 보험사등자본력을확보한대주주의출자로설립된반면, 2007년이후후발설립신탁사의경우개인대주주가지배지분을보유하는가운데은행혹은건설사들이일부분할출자하는방식으로설립되었다. 대부분의신탁사에서최근 5년이내대주주유상증자등직접적재무지원이발생하지않은가운데국제신탁의경우 2009년중경영개선명령에따라영업용순자본비율개선목적으로 52억원의유상증자가이루어진바있다. 최근부동산신탁사의수익성이글로벌금융위기전후대비개선된추세를보이는가운데다수의금융기관및주주로분산된지배구조상중단기적으로유상증자등직접적재무지원이이루어지기는 12
어려울것으로전망된다. 이익누적에기반한자본확충만이이루어지고있는가운데 2007년이후후발설립사들의경우 2014년 6월말기준 300억원미만의자본규모를보이고있다. 미흡한자본규모로고유계정익스포져확대가능성이있는차입형토지신탁수행이제한된가운데관리형토지신탁및수수료수익을수취하는비토지신탁중심으로사업을영위하고있어이익의절대규모도낮은수준이유지됨에따라자본확충의개선수준은미흡한것으로보인다. 2007 년후반설립부동산신탁사에대해 2014 년중차입형토지신탁업무인가가이루어져향후사업확대가능성이있으나, 시장내네트워크및사업수행능력을확보하기위한기간이소요될예정으로단기간내경쟁지위확보는어려울것으로판단된다. 이에따라중소형신탁사의미흡한자본규모는중단기적으로지속될전망이며, 이는사업기반확보를위한투자여력이제한된다는측면에서부동산신탁업내선도업체중심의경쟁지위형성은심화될것으로전망된다. [ 부동산신탁사자본현황 ] ( 단위 : 억원, %) 구분 한국 토지신탁 KB 부동산신탁 대한 토지신탁 생보 부동산신탁 한국 자산신탁 코람코 자산신탁 설립인가 96.3 96.7 97.12 98.11 01.03 01.10 납입자본금 2,525 800 750 100 269 100 리딩밸류 1(34.1)/ 엠디엠 (36.0)/ 우리은행 (12.2)/ 지배구조 MK 인베스트먼트 (3.5)/ 아이스텀앤트러스트 KB 금융지주 (100) 군인공제회 (100) 교보생명보험 (50)/ 삼성생명 (50) 한국자산관리공사 (25.2)/ 문주현 (15.8)/ 한국산업은행 (11.7)/ 한화투자증권 (9.9)/ 코리안리 (9.7)/ (31.4) 케이알앤씨 (7.6) 신한은행 (7.0) 구분 하나자산신탁 아시아신탁 국제자산신탁 무궁화신탁 코리아신탁 설립인가 04.02 07.08 07.11 09.08 09.12 납입자본금 100 100 153 106 110 이노창 (18.2)/ 정민희등 (45.6)/ 경남은행 (9.0)/ 중소기업은행 (9.9)/ 유재은 (29.9)/ 이용만등 (31.8)/ 광주은행 (9.0)/ 지배구조 하나금융지주 (100) 우리투자증권 (7.5)/ 신한금융투자 (7.5)/ 성우에프앤아이 (9.8) / 우리은행 (6.5)/ 신한은행 (6.6)/ 하나대투증권 (6.6)/ 대구은행 (9.0)/ 전북은행 (9.0)/ 스카이저축은행 (5.1 대구은행 (6.5) 지에스건설 (9.0) IBK 저축은행 (9.9)/ )/IBK 캐피탈 (5.1) 보성 (9.9)/ GS 개발 (6.4) 13
2. 주요크레딧이슈 부동산신탁시장내경쟁심화가능성상존 한국토지신탁의경우 LH공사의지분매각에따라엠케이그룹이지배지분을확보한가운데 2대주주인 아이스텀앤트러스트의지분매각추진이진행되고있는등지배구 조관련불확실성이상존하고있다. 한편, 2008 년부동산경기침체에도불구하고 NH농협-현대산업개발, 미래에셋부동산신탁, 지이자산운용, 새한자산운용총 4곳이부동산신탁예비인가를제출한가운데 NH 및미래에셋의경우자진철회했으나, 지이자산운용 ( 무궁화신탁 ), 새한자산운용 ( 코리아신탁 ) 의경우 2009년중본인가를득하여부동산신탁업에진출했다. 최근주택건설경기가과거대비개선추세를보이며차입형토지신탁확대를통해부동산신탁사의수익성개선이이루어지고있어 M&A 혹은신규인가등을통한부동산신탁시장내경쟁심화가능성이상존하고있다. 종합금융그룹의경우자체물량을기반으로일정수준의수익확보가가능할것으로예상됨에따라부동산경기침체와맞물려기존업체들간의수주경쟁이더욱심화될가능성이있으며, 이는신탁업체의수익성하락으로이어질가능성이있다. 차입형토지신탁의경우신탁계정대의건전성저하에따른손실가능성 차입형토지신탁을취급하고있는토지신탁사의경우분양혹은임대사업장의사업수지에따라신탁계정대여금의손실발생가능성이존재한다. 신탁사의경우대출금회수에있어선순위지위를보유하고있기때문에사업수지적자가일정수준 ( 대략 30%) 에그칠경우손실을보지않는구조이다. 그러나, 분양실적이매우저조하거나시공사부도등으로사업기간이장기화되어사업수지가크게악화되는경우신탁계정대의건전성저하로대손충당금적립에따른수익성저하가능성이존재한다. 2006~2008 년주택경기가정점에있을때사업을시작하여, 2008년하반기이후주택경기침체로분양실적이저조해짐에따라신탁사전체적으로 2009 년 511억원, 2010년 807 억원, 2011년 668억원의대손비용이발생하였다. 2012년들어지방을중심으로분양시장이호조를보이면서미분양준공사업장의정리가이루어지고, 신규사업장의초기분양실적이양호한수준을나타냄에따라대손비용이 317억원으로감소하기도하였으나, 2014년에는 2분기까지 326억원으로대손비용이다시증가한것으로나타나고있다. 토지개발사업의경우장기간에걸쳐사업이진행됨에따라사업기간중부동산시장침체에따른분양율저하및시공사부도에따른사업성저하등으로신탁계정대의건전성저하가능성은상존하고있는것으로판단된다. 소송등으로인한우발부채발생가능성 부동산신탁업체들은사업진행과정에서다수의이해당사자와연관되어있어, 소송등으로인한우발부채가능성에노출되어있다. 특히, 분양시장의침체로손해를보게되 는이해관계자가늘어날경우소송건수는증가할가능성이높다. 대부분은신탁사업과관련된소송으로서패소시소송비용및판결원리금이신탁계정에서지급되거나신탁관계인에서구상가능한것으로서신탁사의고유계정에미치는영향은제한적인편이다. 다만, 신탁사의귀책으로최종판결이내려질경우신탁사의손익에크게영향 14
을미칠수있다. 한국토지신탁의경우 2010 년중부동산처분신탁관련부당이득금반환소송및개발신탁관련수익금지급소송에서패소하여 646억원의특별대손충당급을계상함에따라거액의적자를시현하였으며, 2011년에는수익금지급소송에서일부승소하여 306억원의충당부채환입이발생하면서순이익이증가하였다. 이처럼소송의결과에따라회사의손익변동이커질수있으며, 소송에패소할경우소송비용의마련을위해차입금규모가증가하는등재무위험이증가할수있다. III. 산업위험전망 부동산신탁산업의 2015 년단기적산업위험 View 는 [ 중립적 ] 이다. 주택건설경기의단기적개선추세유지전망 민간주택건설시장은정부의경기활성화를위한우호적인시장환경조성이지속되는가운데전세가격상승, 건설회사의다양한분양촉진책등을통해소비여력을확보한가계의실질수요지속으로단기적으로회복세가유지될것으로보인다. 2014년중 LTV/DTI 규제완화등부동산금융규제완화뿐만아니라재건축연한축소등공급물량확대로민간주택건설을위한제도적규제가전방위적으로완화된가운데실질적으로인허가, 준공, 분양실적의증가세가유지되었다. 한편, 2012년 7월부동산신탁법개정이후신탁사의재개발 재건축사업진출이가능해질것으로예상됨에따라동부문에서토지신탁사들의수주가일정부분가능하게된다면안정적인수익을창출할수있을것으로기대된다. 다만, 실질소득증가세대비가계부채규모가빠르게확대되며가계의원리금상환부담이지속되는가운데주택보급률포화, 인구성장정체등주택실수요확보를제약하는환경도지속되고있다. 지방을중심으로회복추세를보인분양시장은 2011년이후공급물량확대로성장세가둔화될가능성이있으며, 과거대규모신규개발 분양중심에서소형수익형부동산사업중심으로주택공급이전환될가능성이있는것으로보인다. 이에따라대규모토지신탁사업수탁고는증가세가둔화될수있으며이는부동산신탁시장의성장을둔화시킬수있다. 경쟁구도심화에따른수익성저하가능성상존 수익성제고목적으로기존차입형토지신탁을취급하지않은부동산신탁사의시장진입이가속화되는가운데비토지신탁상품및관리형토지신탁상품의경우업체별상품의차별화가이루어지지않고있어가격경쟁이지속될것으로예상됨에따라신탁사들의수익성개선이제한될수있다. 15
제한된시장내경쟁심화는운용수익률저하에따른시장참여자들의이익창출력저하로이어질수있고, 수익성확보를위해상대적으로사업성과가불확실한신탁사업을진행할유인이발생할수있다. 산업의본질적특성상신탁사업분양성과에따른손실위험에노출되어대손비용이확대될가능성이상존함에따라개별신탁사의위험완충능력대비신탁사업수행비중, 개별신탁사업의건전성추이등에대한지속적인모니터링이필요한것으로보인다. IV. 신용등급분포및추이 본고작성일현재당사가신용등급을부여하고있는부동산신탁사는총 5개사 ( 장기신용등급은 2개사 ) 이다. NICE 신용평가는한국토지신탁에대하여 A-/Stable( 장기 ),A2-( 단기 ), 케이비부동산신탁에대하여 A2+( 단기 ), 코람코자산신탁에대하여 A-/Positive( 장기 ), A2( 단기 ), 대한토지신탁에대하여 A2( 단기 ), 코리아신탁에대하여 A3( 단기 ) 을부여하고있다. 한국토지신탁은 2011 년이후차입형토지신탁을중심으로수주확대로인한수수료수익증가및신규분양사업장의분양실적호조및준공사업장의사업종료등에따른차입금감소등을감안하여 2013 년 3월장기신용등급을 BBB+ 에서 A-로상향조정하였다. 코람코자산신탁의경우, REITs 자산관리부문 (AMC) 에서선도적인경쟁지위를확보한가운데토지신탁부문수주증가및건전성관리를통해이익창출력이확대되고있는점등을감안하여 2014 년 4월장기신용등급의전망 (Outlook) 을 Positive 로변경하고, 단기신용등급을 A2-에서 A2로상향하였다. 대한토지신탁은대주주인군인공제회를통한직간접적지원가능성이인정되는가운데부실화자산의정리와보수적인신규신탁업무수주로양호한사업안정성을확보한점등을고려하여단기신용등급을 A2로신규부여하였다. 코리아신탁은후발신탁사로자본확충규모가미흡하나, 담보신탁등비토지신탁중심의사업영위로사업안정성이양호하며, 무차입구조로유동성대응능력이우수한점등을고려하여단기신용등급을 A3로신규부여하였다. 16
[ 신용등급분포및추이 - 부동산신탁 ] 기업명구분 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014.12 한국토지신탁케이비부동산신탁코람코자산신탁대한토지신탁코리아신탁 장기 BBB/P BBB/P BBB/P BBB+/S BBB+/S BBB+/P A-/S A-/S 단기 A3 A3 A3 A3+ A3+ A2- A2- A2- 장기 - - - - - - - - 단기 A2 A2+ A2+ A2+ A2+ A2+ A2+ A2+ 장기 - - - - A-/S A-/S A-/S A-/P 단기 - - - - - A2- A2- A2 - - - - - - - - - - - - - - - - A2 - - - - - - - - - - - - - - - - A3 주1 : 2014년등급은 2014년 12월 15일 NICE신용평가 보유유효등급기준임. 주2 : 등급전망 (Rating Outlook) 은 P(Positive: 긍정적 ), S(Stable: 안정적 ), N(Negative: 부정적 ), D(Developing: 유동적 ) 으로구분됨. 주3 : 등급감시 (Credit Watch) 는등급상향검토 ( ), 등급하향검토 ( ), 불확실검토 ( ) 로구분됨. 17