217. 12. 8 Sector Update 건설 (OVERWEIGHT) 218 년전망 : 골디락스를기대하며... 윤석모 Analyst sokmo.yun@samsung.com 2 22 7843 한주기 Research Associate jooki88.han@samsung.com 2 22 7789 박태우 Credit Analyst taewoo86.park@samsung.com 2 22 778 AT A GLANCE 현대산업 (1263 KS, 39,75 원 ) 목표주가 : 51, 원 (28.3%) GS 건설 (636 KS, 27,3 원 ) 목표주가 : 36, 원 (31.9%) 현대건설 (72 KS, 35,5 원 ) 목표주가 : 5, 원 (4.8%) 건설업종밸류에이션은 12 개월 forward 기준 PBR.7 배, PER 7. 배로 KOSPI 대비 24 년이래최저수준인 38%, 24% 할인되어거래중. 현재업종주가의할인률은과거 24 년, 28 년건설업종의 balance sheet 리스크나시스템리스크가부각되었던때에육박하는수준이나, 현재업황은상기리스크보다는부동산규제리스크우려뿐이라는점을감안하면건설업종주가는현재수준에서하방경직성은확보된것으로판단 218 년글로벌유가와자산가격상승가능성은건설주에긍정적인재료이나관건은속도. 해외 EPC 프로젝트의파이낸싱여건이나정부의강력한주택가격규제의지를감안한다면글로벌유가와자산가격의골디락스상황이건설주밸류에이션회복을견인할전망 이에 18 년건설업종주가의긍정적인 risk-reward 를기대하여업종견해를 OVERWEIGHT 로상향. Top pick 으로는지주사전환을통한 value unlocking 이기대되는현대산업개발, 국내재건축 / 재개발모멘텀과해외수익성턴어라운드가기대되는 GS 건설. 국내와해외의고른성장이기대되는현대건설순으로선호 WHAT S THE STORY 규제리스크부각되며건설업종상대밸류에이션 24 년이래최저수준 - 하방경직성은확보 : 건설업종의 KOSPI 대비상대밸류에이션은 PBR 기준 38%, PER 기준 24% 할인중으로이는 28 년글로벌금융위기 ( 건설업종의 balance sheet risk- 미분양재고와 PF 지급보증 ) 수준을지나 23-25 년즉, 신용카드사태이후노무현정부초기때 ( 시스템리스크 + 부동산규제리스크 ) 수준까지하락하였다. 현상황이시스템이나건설사의 balance sheet 리스크우려보다는규제리스크만으로주가하락이촉발된점을감안하면현재주가수준에서어느정도하방경직성을확보된것으로판단한다. 글로벌유가와자산가격상승은긍정적인재료이나관건은속도 - 골디락스상황이건설주에최적 : 최근들어나타나고있는글로벌유가와자산가격상승움직임은신성장기회부족과부동산규제리스크에막혀있는건설업종주가에는긍정적일수있으나, 문제는둘다속도가관건이될전망이다. 즉, 유가의단기급등락보다는장기유가가정의점진적인상승으로해외 EPC 프로젝트들의파이낸싱여건이개선되어야지연되고있는해외 EPC 발주가재개될수있을것으로보인다. 국내주택시장또한이번정부의강력한부동산시장규제의지를감안한다면글로벌자산가격상승에편승한국내부동산가격상승은규제역풍의빌미가될수있어건설주측면에서는박스권탈피가쉽지는않아보인다. 다행히 17 년강화된각종대출규제, 세제등으로이런가능성은낮을것으로보이며오히려주택시장의골디락스상황이건설주의추세적인밸류에이션정상화에는도움이될수있을것으로전망한다. 218 년주택시장의세가지변수 - 대출규제, 금리상승, 입주물량증가 : 218 년주택거래시장과관련하여시장이우려하는세가지변수로는 1) 대출규제강화, 2) 금리상승, 3) 입주물량증가가있다. 지난 1 년간의각종대출규제는주택거래시장의신규매수자를크게제약하는요인으로보여진다. 그러나금리상승과입주물량증가와관련하여유사한과거사례등을살펴보면현재와같은전반적인글로벌자산가격상승세를뒤집을만큼큰변수는아니라고판단된다.
217. 12. 8 Contents 골디락스를기대하며... p2 218 년국내주택부동산시장전망 p7 해외수주성장가능성 기업분석 p34 p39 골디락스를기대하며... KOSPI 밸류에이션대비건설업종의상대밸류에이션을살펴보면 12 개월 forward 기준건설업종의 PBR 은.7 배로 KOSPI PBR 1.1 배대비 38% 할인된수준으로, 이는 24 년이래최저수준을의미한다. 12 개월 forward 기준건설업종의 PER 또한 7. 배로 KOSPI PER 9.2 배대비 24% 할인된수준으로이또한 24 년이래최저수준을기록중이다. PBR 이나 PER 관점에서건설사들의밸류에이션은이미글로벌금융위기때의저점수준보다더낮은상황이고, 22 년신용카드사태이후저점에근접한수준이다. 이후 28 년금융위기전까지주택가격의강세가이어지면서노무현정부는각종투기거래규제책들을내놓았으나, 건설사의시장대비상대밸류에이션은이와상관없이 28 년글로벌금융위기전까지주가강세를시현한바있다. KOSPI 대비건설업종 P/E multiple 프리미엄 ( 배 ) 2. KOSPI 대비건설업종 P/B multiple 프리미엄 ( 배 ) 2. 1.5 1.5 1..76.5.62.79 신용카드사태후 글로벌금융위기?. 주택규제리스크 Balance sheet risk 주택규제리스크 24 26 28 21 212 214 216 자료 : Datastream, 삼성증권 1..9.62.5.55 신용카드사태후 글로벌금융위기?. 주택규제리스크 Balance sheet risk 주택규제리스크 24 26 28 21 212 214 216 자료 : Datastream, 삼성증권 결론적으로최근건설업종의주가약세는 217 년신정부들어부동산규제리스크가부각되며주가하락이촉발되었고, 현재도입했거나도입이예상되는각종규제들이과거노무현정부때와유사하나이미현재밸류에이션은 24 년노무현정부초기때와유사한수준까지하락한상황이다. 노무현정부중후반기는보유세를포함한각종규제도입에도불구하고글로벌자산가격상승과국내주택가격강세등과맞물려건설업종주가는시장대비아웃퍼폼하였다. 건설업종의 balance sheet 리스크측면에서현재의미분양재고나미착공 PF 지급보증수준을봤을때, 미분양재고는 29 년고점대비 1/3 에도못미치는 25 년과유사한수준이고, 미착공 PF 지급보증은지난 1 년여간 clean-up 이어느정도마무리되어추가부실가능성은낮아보인다. 따라서 balance sheet 리스크측면에서현재밸류에이션이 24 년저점보다낮게평가되어야할요인은없어보인다. 따라서이를종합해볼때, 규제리스크로인한최근건설주의주가하락은현재수준에서어느정도하방경직성을확보한것으로판단된다. 규제리스크측면에서유사한노무현정부때를상기해보면각종규제리스크에도불구하고국내외적인자산가격상승세는건설주에는긍정적일수있다. 그러나이번정부의강력한부동산시장규제의지를감안한다면자산가격상승에편승한부동산가격상승은규제역풍이강화될수있는빌미가될수있어건설주측면에서는박스권탈피가쉽지는않아보인다. 오히려주택시장의골디락스상황이건설주의추세적인밸류에이션정상화에는도움이될수있을것으로전망된다. 삼성증권 2
217. 12. 8 정부별역대부동산규제 History ( 아파트매매가, % m-m) - 전매제한기간강화 ( 아파트거래량, 만호 ) 투기과열지구확대재건축개발이익환수제 - 청약 1순위제한 7 5 (23년 5월 ) (26년 3월 ) - 여신심사가이드라인 8.2부동산대책집단대출에적용 (216년 11월 ) (217년 8월 ) 6 5 4 3 2 1 투기과열지구제도도입 (22 년 8 월 ) - 주택거래신고제도입 - 양도세중과 - 분양권전매제한지역확대 (23 년 1 월 ) 주담대규제강화 (26 년 11 월 ) 수도권 LTV 강화 (29 년 7 월 ) DTI 규제확대 (29 년 9 월 ) 여신심사가이드라인도입 (215 년 12 월 ) 재건축규제완화 (214 년 9 월 ) - 조정대상지역추가선정 - LTV, DTI 강화 (217 년 6 월 ) 45 4 35 3 25 2 취득세영구인하 (1) (214년 8월 ) 아파트매매가 ( 좌측 ) 다주택자양도세중과 (2) 2주택자양도세중과폐지가계부채종합대책 (25년 8월 ) 아파트거래량 ( 우측 ) (214년 1월 ) (217년 1월 ) (3) 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 217 15 1 5 김대중정부노무현정부이명박정부박근혜정부문재인정부 ( 전세가비율, %) ( 미분양재고, 만호 ) 8 7 전세가비율 ( 좌측 ) 18 16 6 5 4 3 2 1 미분양재고 ( 우측 ) 14 12 1 8 6 4 2 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 217 참고 : 아파트거래량은 26 년부터통계자료집계, 아파트매매가및아파트거래량은수도권기준, 전세가비율및미분양재고는전국기준 자료 : 국토교통부, 부동산 114, KB 부동산, 삼성증권 삼성증권 3
217. 12. 8 건설사자금조달여건개선 ( 박태우 ) 지난 12 월 6 일삼성중공업의 4 분기적자전망및 1.5 조원의유상증자계획발표로조선업종뿐만아니라건설 EPC 업종의유동성리스크에대해서도시장의우려가있는상황이다. 이에당사크레딧팀의견해는조선업종과달리건설업종의유동성상황은양호한것으로판단된다. 자세한사항은아래와같다. 해외사업장發대규모손실이후경색됐던건설사들의자금조달여건은점차개선세를보이고있다. 지난수년간해외미청구공사등잠재적위험요인이부각되면서주요건설사들의신용등급이하향되었는데, A 급이하비우량채권에대한투자자들의기피현상이심화되면서자금조달에어려움을겪은바있다. 다만, 올들어국내주택시장의호황과회사채발행시장여건개선에힘입어자금조달의숨통이트이는모습이다. SK 건설을비롯한 A 급건설사들은올해들어고무적인회사채발행실적을보여주고있다. 일반적으로, 기업이공모사채를발행할때는회사채수요예측이라는예비입찰방식을거치는데, 모집경쟁률및발행결정금리등수요예측결과를통해업종및발행사에대한시장의평가를가늠해볼수있다. 경쟁률이높을수록발행결정금리가낮을수록해당종목에대한투자선호가높다고할수있다. 하반기진행된건설사수요예측결과를살펴보면, 포스코건설을제외한모든건설사가발행에성공한것을확인할수있다. 특히, 롯데건설과 SK 건설의경우채권평가사들이측정하는시가금리대비보다 1%p 이상낮은금리에서발행하는데성공했다. A등급이하건설사월별회사채조달추이 ( 십억원 ) 6 5 4 3 2 1 16년 1월 16년 7월 17년 1월 17년 7월 A+ A A- BBB+ BBB 참고 : 공모 / 사모포함자료 : 인포맥스, 삼성증권 217 년하반기건설사수요예측결과 종목명 만기 모집규모 ( 억원 ) 일자 결정금리 (bps) 경쟁률 현대산업개발 147-1 3Y 7 217-7-1-7 2.4:1 현대산업개발 147-2 5Y 3 217-7-1-49 7.2:1 롯데건설 127 2Y 5 217-8-22-16 7.3:1 SK 건설 154 3Y 8 217-8-3-1 4.:1 대림산업 26-2 5Y 3 217-9-7-2 2.6:1 대림산업26-1 3Y 7 217-9-7-1 1.8:1 태영건설62 2.5 Y 6 217-9-13-55 2.:1 삼성물산112-1 3Y 1,5 217-1-26-6 2.7:1 삼성물산 112-2 5Y 5 217-1-26-6 4.6:1 포스코건설 53-1 2Y 8 217-1-3 3.2:1 ( 미매각 ) 포스코건설 53-2 3Y 5 217-1-3 N/A 발행취소 자료 : 전자공시시스템, 삼성증권 요주의업종중에서도건설사가회사채시장에서두각을나타낸배경에는해외미청구공사의지속적인감소와주택시장개선에따른수익성개선이영향을미쳤다. 수주산업에대한시장의우려는잔존해있지만미청구공사의절대적인규모감소와더불어국내주택사업의호황이지속으로개선된현금창출력을인정받았다는판단이다. 무엇보다, 일반법인및개인등리테일투자자들의크레딧투자확대가비우량기업의자금조달여건을유의미하게개선시키고있다. 리테일투자자의경우, 우량물에편중된기존채권투자기관과달리위험부담성향이상대적으로높고수익률위주의투자패턴을보이면서비우량채발행에크게기여하고있다. 삼성증권 4
217. 12. 8 또한, 초대형 IB 의등장으로증권사가대체조달의주요자금조달원으로부상하고있다. 담보자산대출및유동화에대한직접투자또는중개기능이강화되면서한계기업의조달숨통을트여주고있다는것이다. 특히, PF Loan 유동화시장에서는증권사의신용보강이두드러지고있다. PF Loan 유동화의경우, 증권사가건설사에직접자금을제공하지는않지만건설사의우발채무를대신부담함으로써건설사신용도개선에기여했다는점을인정할수있다. 즉, 해외사업장부실화등으로악화된건설사의신용도와우발채무감당여력을증권사가지지했다는점에서의미가있다. 이와같은기업금융시장의구조적인변화는향후건설사를비롯한비우량물의재무융통성을제고시키는데기여할것으로전망한다. 물론, 건설사별로상황이다르지만, 국내주택경기호황아래전반적인채산성이개선되고있고 PF 사업구조상일정기간양호한현금흐름을확보하고있어유동성대응우려가부각될가능성은크지않다는판단이다. 투자자별회사채연간순매수추이 : '17년리테일비중은 48% 로확대 ( 조원 ) 12 1 8 6 4 2 (2) 214 215 216 217 은행보험투신기금, 공제기타법인, 개인 참고 : 공사모포함. 리테일투자자순매수의 9% 가 A 급이하채권 자료 : Check, 삼성증권 신용등급연계기관별 PF Loan 유동화증권발행규모추이 ( 조원 ) (%) 3.5 3. 2.5 2. 1.5 1..5. 1Q15 2Q15 3Q15 4Q15 1Q16 2Q16 3Q16 4Q16 1Q17 2Q17 5 4 3 2 1 시공사증권사기타증권사비중 ( 우측 ) 자료 : 한신평재인용, 삼성증권 삼성증권 5
217. 12. 8 Valuation comparison YEAR 현대건설현대산업개발대림산업 GS 건설삼성물산삼성엔지니어링 KCC SK 디앤디에머슨퍼시픽 코드 72 KS 1263 KS 21 KS 636 KS 2826 KS 285 KS 238 KS 2598 KS 2198 KS 투자의견 BUY BUY BUY BUY n/a n/a BUY BUY BUY 상승여력 (%) 4.8 28.3 34.4 31.9 n/a n/a 32.5 8.2 46.2 목표주가 ( 원 ) 5, 51, 111, 36, n/a n/a 52, 35, 38, 현재주가 ( 원 ) 35,5 39,75 82,6 27,3 133, 13,35 392,5 32,35 26, 시가총액 ( 십억원 ) 3,953 2,997 2,874 1,957 25,229 2,617 4,143 523 428 매출액 ( 십억원 ) 영업이익 ( 십억원 ) 영업이익률 (%) EPS ( 원 ) BPS ( 원 ) P/E ( 배 ) P/B ( 배 ) EV/EBITDA ( 배 ) ROE (%) 참고 : 217 년 12 월 7 일종가기준자료 : 각사, Quantiwise, 삼성증권추정 216 18,825 4,75 9,854 11,36 28,13 7,9 3,49 276 135 217E 18,874 5,61 11,936 12,81 29,232 5,77 3,749 339 174 218E 19,726 6,82 12,252 12,232 29,686 6,18 3,832 478 182 216 1,159 517 (1) 143 14 7 327 4 36 217E 1,165 636 577 175 855 76 331 38 33 218E 1,238 661 552 457 935 171 341 65 57 216 6.2 1.9 (.) 1.3.5 1. 9.4 14.6 26.5 217E 6.2 11.4 4.8 1.4 2.9 1.3 8.8 11.3 18.9 218E 6.3 1.9 4.5 3.7 3.1 2.8 8.9 13.7 31.2 216 5,133 4,69 (749) (363) 19 69 14,43 1,686 1,662 217E 4,971 5,767 15,648 (71) 3,259 113 21,62 4,137 1,285 218E 6,227 6,26 12,68 3,484 3,97 69 2,827 2,558 3,5 216 56,786 35,632 119,454 47,136 127,966 5,83 65,683 13,48 19,275 217E 61,256 4,685 134,797 46,61 142,656 5,234 619,893 16,812 21,593 218E 66,983 46,661 147,172 5,166 148,89 5,844 633,251 19,24 24,697 216 6.9 9.8 (11.4) (75.2) 1,22.2 193.5 27.2 19.2 15.6 217E 7.1 6.9 5.3 (384.8) 4.8 118.1 18.2 7.8 2.2 218E 5.7 6.4 6.5 7.8 33.5 21.9 18.8 12.6 8.5 216.6 1.1.7.6 1. 2.6.6 2.5 1.3 217E.6 1..6.6.9 2.6.6 1.9 1.2 218E.5.9.6.5.9 2.3.6 1.7 1.1 216 3.5 6. 8.1 13. 4.8 17.1 1.3 22.8 17.1 217E 3.8 3.6 7. 14.8 2.9 2.7 9.8 15.7 16.9 218E 3.1 2.2 6.6 6.2 19.9 12.6 9.7 9.2 9.8 216 9.5 12.3 (.6) (.8).1 2.8 2.6 14. 9.2 217E 8.4 15.9 12.3 (.2) 2.8 2.2 3.8 32.2 6.4 218E 9.7 15.3 9. 7.3 3.2 11. 3.6 16.5 13.4 삼성증권 6
217. 12. 8 Contents 골디락스를기대하며... p2 218 년국내주택부동산시장전망 p7 해외수주성장가능성 기업분석 p34 p39 218 년국내주택부동산시장전망 217 년주택부동산시장현황 신정부의부동산대책과방향 6 19 주택시장안정적관리대응방안 - 조정대상지역 3 개지역추가지정 ( 총 4 개지역 ) - 분양권전매제한기간강화 ( 서울 21 개구전매제한기간 1 년 6 개월 소유권이전등기시 ) - 조정대상지역에대해 LTV 6%, DTI 5% 로대출규제강화 ( 기존 LTV 7%, DTI 6%) - 집단대출 ( 잔금대출 ) 에대해 DTI 신규적용 (5%) - 조정대상지역에대해재건축조합원분양가구수 1 개로제한 신정부출범이후발표된대책 8 2 주택시장안정화방안 - 투기과열지구지정 : 서울전지역, 과천시, 세종시 - 투기지역지정 : 서울 11 개구, 세종시 - 투기지역및투기과열지구에대해 LTV 4%, DTI 4% 로대출규제강화 ( 주담대 1 건이상보유시각각 3%) - 다주택자양도소득세중과 - 재건축조합원지위양도및재개발분양권전매금지 - 청약 1 순위자격요건강화 - 투기과열지구에대해자금조달계획및입주계획신고의무화 9 5 후속조치 - 성남분당구, 대구수성구투기과열지구로추가지정 - 민간택지분양가상한제지정요건완화 1 24 가계부채종합대책 - 신 DTI 도입 (218 년 1 월 ) 및 DSR 조기도입 (218 년하반기 ) - HUG 의중도금대출보증한도하향조정및보증비율축소 (9% 8%) 1 차주거복지로드맵 (11/29) - 연간 17 만가구공적임대주택공급 ( 공공임대 13 만가구, 공적지원주택 4 만가구 ) - 공공분양주택연간 3 만호분양 - 4 여개공공주택지구를신규로조성하여 16 만호규모택지추가확보 2 차주거복지로드맵 (12 월중발표 ) - 임대주택등록활성화방안 예상되는추가대책 추가로선택가능한대책 - 전월세상한제도입 - 임차인계약갱신청구권도입 - 분양권전매금지 : 지역, 기간확대 - 분양원가공개 : 기본형건축비, 가산비인하 - 후분양제단계적도입 - 보유세 ( 재산세, 종합부동산세 ) 강화 자료 : 국토교통부, 언론보도, 삼성증권정리 삼성증권 7
217. 12. 8 신정부정책의핵심은 투기수요억제 와 안정적인임대차시장조성 지난 5 월신정부가들어선이후 6 개월만에네번의부동산관련규제가발표되었고, 최근에는주거복지로드맵을발표하며주거복지망구축을위해각종대책을마련하고있다. 정부는그간네번의규제책을통해대출규제강화, 양도소득세강화, 민간택지분양가상한제지정요건완화등다양한규제책들을총망라하여내놓았다. 그동안다양한고강도규제를발표했으나정부의여러대책을종합해보면, 핵심은 1) 투기수요억제및 2) 실수요자보호 안정적인임대차시장조성이라고판단된다. 지금까지는투기수요억제에집중 두가지핵심목표중하나인 투기수요억제 는지금까지다양한규제책들을내놓으며어느정도목적을달성한것으로보인다. 실제로정부는서울지역을중심으로투기과열지구, 투기지역을지정하여 LTV, DTI 를각각 4%( 주담대 1 건이상보유시각각 3%) 로낮추며대출규제를강화하였고, 다주택자에대해서는양도소득세를중과하기로결정했으며, 분양권전매는사실상불가능해졌다. 대출규제의경우 6.19 부동산대책이전에 LTV 가 7%, DTI 가 6% 였음을감안하면한달반만에대출여력이급격히감소한것이다. 또한지난 9.5 후속조치에서는민간택지에대한분양가상한제지정요건을완화하며이를언제든지적용할수있는기반을마련하였다. 이로인해최근부동산시장은센티먼트가급격히악화되었는데, 실제로 1 월들어주택거래량은전년동기대비 -41.8% 급감하였고, 아파트가격은실거래가급감한가운데호가만소폭오름세를보이고있는상황이다. 거래량이급감한데에는다주택자의의사결정이지연되고있는점이영향을미치고있는것으로보인다. 부동산규제가강화된상황에서다주택자들의선택지는크게세가지가있다. 1) 양도소득세중과를회피하기위해내년 4 월이전까지실거주를제외한투자목적주택을처분하거나 ; 2) 전세갭투자를통한투자목적의주택을반전세 / 월세로전환하여수익형자산으로보유하거나 ( 임대주택사업자등록 ); 3) 아니면장기적인관점에서규제완화사이클을기다릴수도있다. 다주택자들이섣불리결정을내리지못하는이유는주거복지로드맵의발표가여러가지이유로계속지연되고있기때문이다. 정부는주거복지로드맵을통해임대사업자에대한세제혜택, 임대주택등록의무화방안등임대사업자와관련한대책들을포함시킬전망이어서, 다주택자들은주거복지로드맵의세부내용에따라의사결정을할것으로예상된다. 주간아파트매매가격지수변동률 ( 전주대비, %) 1 24 가계부채대책.25.2 8 2 부동산대책.15.1.5. (.5) 14년 11월 15년 11월 16년 11월 17년 11월 전국 수도권 지방 참고 : 217년 11월 27일기준자료 : 한국감정원, 삼성증권 주택담보대출 vs 주택거래량 ( 전년대비, %) ( 조원 ) 2 1 (1) (2) (3) (4) (5) (6) 16년 1월 16년 5월 16년 9월 17년 1월 17년 5월 17년 9월 자료 : 국토교통부, 한국은행, 삼성증권 주택담보대출순증액 ( 우측 ) 전국주택거래량변동률 ( 좌측 ) 수도권주택거래량변동률 ( 좌측 ) 지방주택거래량변동률 ( 좌측 ) 7 6 5 4 3 2 1 삼성증권 8
217. 12. 8 투기수요억제 안정적인임대차시장조성으로방향전환 한편, 그동안수차례발표가연기되었던주거복지로드맵은결국 11 월말과 12 월중두차례에걸쳐발표하는것으로변경되었다. 지난 11 월 29 일발표한 1 차로드맵은공공임대주택공급확대계획의구체적인내용이주요골자이며, 부동산시장에크게영향을미칠만한내용은없는것으로파악된다. 1 차로드맵의기본적인취지는무주택서민과실수요자를위한주거복지목적의성격이강하며, 향후 5 년간주택 1 만호 ( 연간 2 만호 ) 를공급하는것이주요골자이다. 총주택공급 1 만호는유형별로 1) 공공임대주택 (65 만호 ), 2) 공공지원민간임대주택 (2 만호 ) 및 3) 공공분양주택 (15 만호 ) 로구분되며, 이중공공임대주택 ( 연평균 13 만호 ) 는이명박정부 (9 만호 ), 박근혜정부 (11 만호 ) 시절대비하여확대되었다. 다만취지는좋으나우려가되는점은재원마련방법이다. 향후 5 년간주택 1 만호를공급하기위해필요한재원은총 119.4 조원 ( 연평균 23.9 조원 ) 에달한다. 정부는주택도시기금을활용하여재원을마련할계획이라고밝혔으나, 한편으로는현실성이다소떨어진다는비판도제기되고있는상황이어서향후진행상황을면밀히지켜볼필요가있다. 주거복지로드맵의주요내용구분내용 연간 17만가구공적임대주택공급 ( 공공임대 13만가구, 공적지원주택 4만가구 ) 1차발표 (11/29 발표 ) 공공분양주택연간 3만호분양 4여개공공주택지구를신규로조성하여 16만호규모택지추가확보 임대사업등록인센티브강화 ( 건강보험료인하, 양도소득세감면등 ) 2차발표 (12월중발표예정 ) 등록임대주택리모델링등수리지원 등록미흡시의무등록제내년이후도입 ( 미등록시불이익조항신설 ) 자료 : 언론보도, 삼성증권 주거복지로드맵 : 주택 1만호공급계획 ( 만호 ) 218 219 22 221 222 합계 연평균 공공임대 ( 준공 ) 13 13 13 13 13 65 13 공공지원 ( 부지확보 ) 4 4 4 4 4 2 4 공공분양 ( 분양 ) 2 3 3 4 4 15 3 합계 19 2 2 21 21 1 2 자료 : 국토교통부 이와별도로 2 차발표에서는다주택자의임대사업자등록을유도하는인센티브정책을내놓을전망이다. 한편유인책을제시한이후에도임대사업자등록정도가미흡할경우, 강제성있는의무등록제를도입하는방안도고려중인것으로알려졌다. 현재다주택자의임대사업자등록비율은 1% 대에불과하기때문에, 정부는다주택자들을제도권으로유도하기위해건강보험료인하, 양도소득세감면등의유인책을내놓을것으로보인다. 한편 전월세상한제 와 임대차계약갱신청구권 의경우이번주거복지로드맵에서도입될가능성은낮은것으로알려졌으며, 중장기적인방향성을제시하는선에그칠전망이다. 삼성증권 9
217. 12. 8 218 년주택부동산시장전망 218 년주택거래시장의주요변수 - 금리상승, 대출규제강화, 입주물량증가 내년주택가격전망에대한갑론을박이팽팽하다. 특히최근주택가격하락에대한우려가끊임없이제기되고있다. 이러한우려의배경으로는 1) 금리상승에따른유동성축소 ; 2) 대출규제강화로인한수요위축 ; 3) 입주물량증가에따른주택공급확대등이거론되고있다. 실제로금리의경우, 시장이 218 년말까지미국과우리나라기준금리의 2-3 차례인상을예상하는상황에서실제로지난 11 월 3 일한국은행금통위는기준금리를.25%p 인상하였고, 대출규제강화의경우 8.2 대책을통해 LTV, DTI 비율을각각 4% 까지낮췄으며지난 1.24 가계부채종합대책에서는 DTI 비율산정시기존주택담보대출원리금을모두반영하는新 DTI 도입을발표하기도했다. 특히최근에는입주물량증가에따른수급불균형으로전세가하락과매매가하락을우려하는시각이많다. 일반적으로입주물량증가 전세공급확대 전세가격하락의흐름이이어지기때문이다. 실제로부동산 114 집계에따르면내년입주물량은 43.9 만호로, 올해 38.4 만호대비 +14.6% 증가할전망이며, 이는집계이후역대최대물량에해당한다. 상기세가지요인을감안하면주택가격하락에대한우려는일리가있다. 주요글로벌투자은행의한국은행기준금리전망치 인상폭 218년말 217년 11월 1Q18 2Q18 기준금리예측치 씨티.25%p 1.75% JP모건.25%p 1.5% BoAML.25%p 1.75% 모건스탠리 1.25% 바클레이스.25%p 1.5% 골드만삭스.25%p 2.% 스탠다드차타드.25%p 1.5% 노무라.25%p.25%p 1.75% 크레디아그리꼴.25%p 1.75% HSBC.25%p 1.75% 중간값 1.75% 자료 : 언론보도, 삼성증권 전국입주물량추이 ( 만호 ) ( 전년대비, %) 5 8 4 6 3 4 2 2 1 (2) (4) 199 1994 1998 22 26 21 214 218E 입주물량 ( 좌측 ) 전년대비증감률 ( 우측 ) 자료 : 부동산114, 삼성증권 신 DTI 및 DSR 규제 新 DTI 명칭총부채상환비율총부채원리금상환비율 (Debt service ratio) 산식 연간소득산출방식 원리금산출방안 ( 모든주담대원리금상환액 + 기타대출이자상환액 ) / 연간소득 과거 2 년간소득기준, 장래소득상승반영 모든주담대원리금상환액포함 DSR ( 모든대출원리금상환액 / 연간소득 모든대출에대해대출종류, 상환방식등에따라차별적포함 활용방안대출심사시규제비율로활용금융기관별자체적으로비율책정및적용 자료 : 언론보도, 삼성증권정리 삼성증권 1
217. 12. 8 주요연구기관의 218년주택시장전망치 ( 전년대비, %) 215 216 217E 218E 건산연 주산연 건산연 주산연 전국 3.6.7 1.3 1.4 (.5).2 매매가 수도권 3.4 1.3 2. 2.1..8 지방 2.7.2.7.8 (1.) (.5) 전국 4.9 1.3.6.7 (.5). 전세가 수도권 7.1 2. - 1.5 -.6 지방 2.8.7 -. - (.5) 분양 ( 만호 ) 전국 52.6 46.9 34. 35.8 25. 32.1 인허가 ( 만호 ) 전국 76.5 72.6 55. 58.7 4. 52.9 자료 : 건설산업연구원, 주택산업연구원 실제로주택시장관련주요연구기관들의 218 년주택시장전망도올해대비밝지않은것으로나타났다. 건설산업연구원과주택산업연구원은모두내년주택시장이특히지방을중심으로둔화될것으로전망하였는데, 연구기관들의전망치에따르면매매가는수도권이 ~.8% 상승, 지방이.5~1.% 감소하여전국기준으로는 -.5% 에서 +.2% 를기록할것으로예상된다. 이러한배경으로두기관은모두공통적으로금리상승, 금융규제강화, 입주물량증가등이내년주택시장의주요변수가될것이라고분석하였다. 삼성증권 11
217. 12. 8 전세가격이주택거래시장의 indicator 가될전망 내년주택거래시장방향성에대한다양한주장과시나리오가존재하지만, 결국은전세가격이 218 년주택시장의방향성의 key indicator 가될것으로전망한다. 신정부의부동산대책이주택거래시장에미치는영향 다주택자규제로 갭투자 overkill 갭투자감소로전세공급 매매가하락으로매매수요 전세수요 전세가상승 갭투자 매매가 매매거래급감 + 하반기이후입주물량증가 역전세난으로전세가하락 매매가 자료 : 삼성증권 주택거래시장과관련하여첫번째로생각해볼수있는시나리오는다음과같다. 1) 다주택자규제로갭투자가감소하면전세공급이줄어들것이고, 매매가가하락할경우매매수요는감소하는반면전세수요는증가할것이다. 2) 전세공급감소와전세수요증가는전세가상승을야기할것이고, 3) 이는다시갭투자증가의유인이되어매매가가상승할수있다. 반면하반기이후입주물량증가를감안하면, 두번째시나리오의가능성도충분하다. 1) 매매거래가급감하는상황에서입주물량이증가 ( 전세공급증가 ) 한다면, 2) 역전세난으로전세가격은하락하고, 3) 이는다시매매가하락으로이어질수있기때문이다. 실제로입주물량은올해 38.4 만호에서내년 43.9 만호로 14.6% 증가할전망이고, 각종규제에따른불확실성확대로매매거래가급감할가능성도높다. 다만지역별차별화는나타날수있는데, 예를들어서울의경우내년입주물량이올해대비해서는 +28.1% 증가할전망이지만, 입주물량의절대량이 3.5 만호밖에되지않아다른지역과는상황이다를수있다. 두가지시나리오중어떤쪽으로흘러가든전세가격이향후거래시장의향방의 indicator 로서작용할것으로보여, 매매가뿐만아니라전세가격의움직임에주목할필요가있다. 삼성증권 12
217. 12. 8 주간아파트전세가격지수변동률 ( 전주대비, %).3 1 24 가계부채대책.25.2.15 8 2 부동산대책.1.5. (.5) (.1) 15년 11월 16년 5월 16년 11월 17년 5월 17년 11월 전국 수도권 지방 자료 : 한국감정원, 삼성증권 전월세거래량추이 ( 천건 ) ( 전년대비, %) 2 4 3 15 2 1 1 5 (1) (2) 12년 1월 13년 1월 14년 1월 15년 1월 16년 1월 17년 1월 월세 ( 좌측 ) 전세 ( 좌측 ) 전월세전년대비변동률 ( 우측 ) 자료 : 국토교통부, 삼성증권 실제로최근아파트전세가격의추이를살펴보면전세가격은점진적으로둔화되다가지방을중심으로하락전환하였다. 이는올해하반기부터증가하기시작한입주물량이전세가하락압력으로작용하기시작한것으로보인다. 반면수도권의경우전세가상승폭이다소둔화되었으나아직하락전환하지않고상승세를유지하고있어, 서울 / 수도권과지방의지역별차별화가나타나고있음을알수있다. 한편전월세거래량의경우 8-9 월까지는견조하다가 1 월에는전년대비크게감소했는데, 1 월에는추석연휴의영향으로아직까지 8.2 대책이전월세거래량에미치는효과를정확히파악하기는어려운상황이다. 따라서규제의영향를좀더자세히파악할수있는 11 월이후의전월세거래량변화추이를확인하며향후전월세시장을가늠해볼필요가있다. 지역별전세가변동률 * 세종특별시서울특별시대전광역시대구광역시인천광역시강원도충청남도제주도전국경기도충청북도전라북도전라남도경상북도광주광역시부산광역시울산광역시경상남도 (.5) (.6) 참고 : * 217 년 7 월 28 일대비 12 월 1 일변동률 자료 : 부동산 114, 삼성증권.......4.4.5.7.8 1. 1. (1.) (.5)..5 1. 1.5 2. 2.5 3. 3.5 1.2 1.2 2.8 (%) 삼성증권 13
217. 12. 8 주택거래시장의세가지주요이슈 이슈 1) 입주물량의증가 - 지방중심으로전세가둔화, 반면서울은둔화가능성제한적 일반적으로입주물량이증가하면전세공급이늘어나게되고, 수요와공급의법칙에따라전세가격은하락하는것이상식적이다. 그러나과거데이터를분석해보면입주물량증가가반드시전세가격하락으로이어지는것은아니라는것을알수있다. 실제로지난 2 년이후입주물량이많던적던전세가격은꾸준히상승했다. 다만입주물량의절대량이많았던시기와적었던시기를구분해보면전세가상승속도에는차이가있다. 연간입주물량이평균 31.8 만호였던 2-21 년에는전세가격이연평균 6.6% 씩상승했으나, 연간입주물량이평균 23.6 만호에그쳤던 211-216 년에는전세가격이연평균 8.5% 씩상승하며상승폭이가팔라졌다. 217-218 년의입주물량은각각 38.5 만, 43.7 만호로 2 년이후가장높은수준이다. 따라서이는전세가격상승세를둔화시키는요인으로작용할가능성이크다. 전국 : 입주물량 vs 전세가 ( 만호 ) ( 만원 /m 2 ) 입주물량의절대량이 입주물량의절대량이 5 많았던시기 적었던시기 3 ( 연평균 31.8만호 ) ( 연평균 23.6만호 ) 4 25 3 2 1 2 23 26 29 212 215 218E 자료 : 부동산 114, 삼성증권 입주물량 ( 좌측 ) 전세가 ( 우측 ) 2 15 1 5 서울 : 입주물량 vs 전세가 ( 만호 ) ( 만원 /m 2 ) 1 8 6 4 2 2 23 26 29 212 215 218E 자료 : 부동산 114, 삼성증권 연평균 5.4 만호 연평균 2.7 만호 입주물량 ( 좌측 ) 전세가 ( 우측 ) 45 4 35 3 25 2 15 1 5 경기도 : 입주물량 vs 전세가 ( 만호 ) ( 만원 /m 2 ) 18 3 16 연평균 6.5만호연평균 1.1만호 14 25 12 2 1 8 15 6 1 4 2 5 2 23 26 29 212 215 218E 입주물량 ( 좌측 ) 전세가 ( 우측 ) 자료 : 부동산114, 삼성증권 지방 : 입주물량 vs 전세가 ( 만호 ) ( 만원 /m 2 ) 25 연평균 12.9만호 18 연평균 14.7만호 16 2 14 12 15 1 1 8 6 5 4 2 2 23 26 29 212 215 218E 입주물량 ( 좌측 ) 전세가 ( 우측 ) 자료 : 부동산114, 삼성증권 삼성증권 14
217. 12. 8 경상남도 : 입주물량 vs 전세가 ( 만호 ) ( 만원 /m 2 ) 충청남도 : 입주물량 vs 전세가 ( 만호 ) ( 만원 /m 2 ) 5 연평균 2.1만호 4 3 2 연평균 1.6만호 1 2 23 26 29 212 215 218E 18 16 14 12 1 8 6 4 2 3 연평균 1.4만호 2 연평균 1.1만호 1 2 23 26 29 212 215 218E 16 14 12 1 8 6 4 2 입주물량 ( 좌측 ) 전세가 ( 우측 ) 입주물량 ( 좌측 ) 전세가 ( 우측 ) 자료 : 부동산 114, 삼성증권 자료 : 부동산 114, 삼성증권 경기도용인시 : 입주물량 vs 전세가 경기도화성시 : 입주물량 vs 전세가 ( 만호 ) ( 만원 /m 2 ) ( 만호 ) ( 만원 /m 2 ) 4 연평균 1.5 만호 3 4 3 3 25 2 3 연평균 1. 만호 25 2 2 15 2 15 1 연평균.4 만호 1 5 1 연평균.6 만호 1 5 2 23 26 29 212 215 218E 2 23 26 29 212 215 218E 입주물량 ( 좌측 ) 전세가 ( 우측 ) 입주물량 ( 좌측 ) 전세가 ( 우측 ) 자료 : 부동산 114, 삼성증권 자료 : 부동산 114, 삼성증권 다만지역별로는차별화가나타날가능성이높다고판단된다. 서울의경우 218 년입주물량은 3.5 만호에불과하며, 이는지난 2-216 년평균입주물량 4.5 만호대비 78% 에해당하는수준이다. 입주물량이적었던 211-216 년평균 2.7 만호대비해서는소폭증가했으나, 여전히절대적으로부족한숫자라고판단된다. 이는기본적으로서울에는빈택지가거의없어재건축 / 재개발등에만의존하여신규공급이이루어질수밖에없기때문이다. 게다가실제로공급이증가하는일반분양세대만따지면공급물량은더적을것이다. 여기에멸실주택수까지고려할경우순수공급량은더욱부족할것이다. 이러한점을종합해보면, 서울의경우전세가격상승세가둔화될가능성이타지역에비해낮다고판단된다. 반면서울을제외한경기도, 지방등의지역에서는입주물량증가세를감안하면전세가격상승세가둔화될가능성이높다. 특히용인, 평택, 화성, 시흥등일부지역에서는입주물량증가세가더욱가팔라국지적으로역전세난이발생할가능성도배제할수없다. 일례로최근역전세난우려가큰경기도용인시의경우 211-216 년입주물량이평균 4 천호에불과했으나, 218 년에는 15, 세대이상이입주를앞두고있어전세가격이하락할가능성이높다. 삼성증권 15
217. 12. 8 가구수대비입주물량비율 (%) 5. 4. 3. 2. 3.8 3.7 3.2 3. 2.8 2.3 2.3 2. 1.9 1.8 1.7 1.4 1.1 1.1 1.1.9 1..4. 충청북도 경기도 경상남도 충청남도 강원도 경상북도 전국 울산광역시 인천광역시 전라북도 부산광역시 대구광역시 대전광역시 전라남도 광주광역시 서울특별시 제주도 참고 : 가구수는 215 년, 입주물량은 218 년예상치기준 자료 : 통계청, 부동산 114, 삼성증권 한편입주물량의절대량이아닌 가구수대비입주물량비율 관점에서보면, 전국기준 2.3% 의비율은내년입주물량에대한우려대비해서는크게높지않은수준인것으로보인다. 다만이러한관점에서도지역별편차가있다는점에유의해야한다. 예를들어경기도의경우앞서절대량측면에서입주물량증가가뚜렷한상황에서전체가구수대비해서도입주물량이많은편이므로, 입주물량증가가전세가 / 매매가에미치는영향이타지역에비해클것이라고해석할수있다. 삼성증권 16
217. 12. 8 이슈 2) 금리상승 - 우려는있으나현상황에서부동산시장의경착륙가능성은제한적 한편입주물량뿐만아니라금리상승시기가도래했다는점도부동산시장에부담요인으로작용하고있다. 시장은 218 년말까지미국과우리나라기준금리의 2-3 차례인상을예상하였고, 실제로지난 11 월금통위에서한국은행기준금리는 +.25%p 인상되었다. 최근의 Fed 나한국은행의스탠스를고려하면내년말까지한두차례의추가금리인상시나리오는시장의예상을크게벗어나지는않을것으로보인다. 하지만우리는금리상승이 218 년부동산시장에미치는영향은제한적일것이라고판단한다. 첫번째이유는신규대출자입장에서는금리상승보다는오히려이미강화된대출규제에따른부담이훨씬크기때문이다. 지난 6.19 주택시장안정적관리방안발표이전만하더라도 LTV 는 7%, DTI 는 6% 였으나, 불과두달만에 LTV 와 DTI 가각각 4% 로강화되었다. 예를들어 LTV 를기준으로투기과열지구인서울에서 1 억원아파트에대해 7 억원까지주택담보대출이가능했으나, 현재는한도액이 4 억원으로줄어들었다. 게다가기존주택담보대출을 1 건이상보유한사람이추가로대출을받을경우, LTV, DTI 는각각 1%p 가추가로강화되기때문에주택담보대출한도액은 3 억원으로감소하게된다. 또한 218 년 1 월부터는 DTI 비율산정시기존주택담보대출의원금상환액까지포함하는신 DTI 가도입되는점을감안하면, 신규대출자는금리상승보다는대출규제강화로인한부담을훨씬크게느낄것이다. 두번째는금리가상승하더라도시스템리스크로확산될가능성은낮다는점이다. 이는 1) 자산가격과소비등을살펴볼때, 아직가계부채에따른버블이과도한수준이라보기어렵고, 2) 가계부채디레버리징에따른부담을일부떠안아야하는정부의재정이건실하며, 3) 은행부문또한자산건전성과자본적정성부문의안정성이높기때문이다. 실제로한국의가계대출연체율은.43%, 주택담보대출연체율은.18% 로극단적으로낮은수준에머물고있어, 금리가완만한상승세로전환된다고하더라도시스템리스크로이어지며부동산시장의급격한조정을야기할가능성은낮다고판단된다. 대출규제변화추이 구분 217.6.19 이전 217.6.19 이후 217.8.2 이후 LTV (Loan to Value) 7% 6% 4% DTI (Debt to Income) 6% 5% 4% 해당지역 자료 : 삼성증권 조정대상지역 투기지역, 투기과열지구 부문별가계부채연체율 (%) 1.5 1..5. 27 29 211 213 215 217.43.18 총연체율 주택담보대출 자료 : 금융감독원, 삼성증권 삼성증권 17
217. 12. 8 마지막으로이번금리상승 cycle 은글로벌경기호황을동반하기때문이다. 실제로과거 25-28 년금리상승사이클을돌이켜보면, 금리는급격하게상승했음에도불구하고부동산가격이동반하여상승할수있었던이유는글로벌경기가호황국면에있었기때문이다. 이에 28 년글로벌금융위기가발발하기이전까지한국을포함하여전세계는주식시장, 자산가격등대부분의지표가상승세를지속하였다. 실제로최근우리나라는수출증가, 고용증가, 주식시장상승등의경기호황국면을맞이하고있어, 금리상승이경기회복을반증하는시그널로해석될여지가높다. 또한이러한상황에서 1) 금번금리상승사이클이예상되는범위내에서완만하게진행될가능성이높은점, 2) 여전히절대적저금리구간에머물러있는점등을감안하면금리상승에따른국내부동산시장둔화가능성은제한적일전망이다. 전국 : 한국은행기준금리 vs 아파트매매가 ( 만원 /m 2 ) 금리상승시기에도 (%) 4 아파트매매가상승 전국아파트 6. 35 매매가 ( 좌측 ) 5. 3 25 4. 2 15 1 5 기준금리 ( 우측 ) 2 22 24 26 28 21 212 214 216 3. 2. 1.. 서울 : 한국은행기준금리 vs 아파트매매가 ( 만원 /m 2 ) 금리상승시기에도 (%) 7 아파트매매가상승 6. 6 서울아파트매매가 ( 좌측 ) 5. 5 4 3 2 1 기준금리 ( 우측 ) 2 22 24 26 28 21 212 214 216 4. 3. 2. 1.. 자료 : 한국은행, 부동산 114, 삼성증권 자료 : 한국은행, 부동산 114, 삼성증권 삼성증권 18
217. 12. 8 이슈 3) 대출규제강화 - 정부의강력한투기수요차단의지 부동산시장대한현정부의기본적인입장은, 서울강남권을중심으로주택시장과열현상이발생하는주요원인이투기목적의수요가주택시장에다수유입되기때문이라고판단했다는것이다. 특히최근다주택자의추가적인주택구매가크게늘어나는추세이며, 다주택자의투기수요가주택시장과열을불러일으킨다는일관적인스탠스를취하고있다. 그리고이러한문제의해결책으로 대출규제강화 라는칼을뽑아들었다. 지난 6.19 주택시장안정화방안이발표되기이전만하더라도 LTV 는 7%, DTI 는 6% 수준이었다. 그러나 6.19 대책에서 LTV 를 6% 로, DTI 를 5% 로강화했으며, 8.2 대책에서는 LTV 와 DTI 모두각각 4% 로내리며대출을급격히조이기시작했다. 특히다주택자에대해서는두비율을 1%p 씩추가로강화하여신규대출을사실상어렵게만들었다. 다주택자입장에서는불과한달반여만에 LTV 가 7% 에서 3% 로, DTI 가 6% 가 3% 로강화된것이다. 이러한대출규제강화가대출수요자에게어느정도의영향을미칠지에대해시뮬레이션분석을해본결과, 실제로서울강남권에서전세를끼고아파트를매수할수있는여력은규제이전과대비하여훨씬줄어들었음을알수있었다. 예를들어연간소득이 7 천만원인직장인이 6 월 19 일이전에서초구아크로리버파크반포 (8.2m 2 ) 아파트를매수하는데에는별다른어려움이없었다. 매매가격과전세가격의차이가 5.5 억원이지만최대대출가능금액이 8 억원이기때문에여유현금이전혀없어도매매가가능했기때문이다. 하지만 8.2 대책시행이후에는주택담보대출 1 건이상을보유한다주택자일경우, 최대대출가능금액이 4 억원으로감소하기때문에대출을최대한도로실행한다고하더라도추가로현금 1.5 억원이필요해졌다. 따라서여유현금이매우많은일부투자자를제외한다면, 대출규제강화로인해사실상투자목적으로아파트를구매하는것이상당히어려워졌다고볼수있다. 시나리오분석 : 대출규제강화에따른주택담보대출한도금액변화 ( 백만원, 원, %) 217.6.19 이전 217.6.19 이후 217.8.2 이후 217.8.2 이후 ( 주담대 1건보유시 ) 매매가격 1,575 1,575 1,575 1,575 전세가격 1,25 1,25 1,25 1,25 매매가대비전세가비율 65.1 65.1 65.1 65.1 매매가-전세가 55 55 55 55 적용되는규제 - 조정대상지역 투기과열지구, 투기지역 투기과열지구, 투기지역 LTV 7% 6% 4% 3% DTI 6% 5% 4% 3% 주요가정연간소득 7 7 7 7 대출금리 3.24 3.24 3.24 3.24 상환기간 ( 년 ) 3 3 3 3 최대대출가능금액 LTV 적용시 1,13 945 63 473 DTI 적용시 85 67 535 4 현금필요액 (255) (12) 15 15 총상환액 861 861 837 626 대출원금 ( 대출가능금액 -현금필요액 ) 55 55 535 4 이자 311 311 32 226 연간상환액 ( 원 ) 28,687,44 28,687,44 27,95,28 2,863,572 월별상환액 ( 원 ) 2,39,617 2,39,617 2,325,419 1,738,631 참고 : 서울시서초구아크로리버파크반포 (8.2m 2 ) 의 217년 11월 26일평균매매가, 평균전세가를기준으로분석하였음자료 : 삼성증권 삼성증권 19
217. 12. 8 12 월발표될다주택자의임대사업자등록유도방안이거래시장의향방을가를전망 앞서언급한세가지요인 ( 입주물량증가, 금리상승, 대출규제강화 ) 외에도내년주택거래시장에서중요한것은다주택자의임대사업자등록여부가될전망이다. 정부는 12 월중으로다주택자의주택임대사업자등록유도방안을내놓을예정인데, 이대책에서정부가다주택자에게어느정도수준의당근과채찍을제안할지가관건이될전망이다. 현상황에서다주택자는양도소득세가중과되는내년 4 월까지임대사업자로등록하거나혹은주택을처분하는선택을해야한다. 따라서내년 4 월까지남은시간이길지않기때문에 12 월임대사업자등록대책이발표되면다주택자들의의사결정이빠르게이루어지고, 이에따라주택거래시장의향방이결정될것으로보인다. 현행기준임대사업자등록시세금혜택과요건 구분세제혜택요건 취득세 전용면적 6m 2 이하취득세면세 ( 신규분양 ) 재산세 임대소득세 양도소득세 종합부동산세 자료 : 언론보도, 삼성증권 2 채이상등록시, 1) 준공공 : 전용 4m 2 이하면제, 전용 4m 2-6m 2 이하 75% 감면, 6m 2-85m 2 이하 5% 감면 2) 일반 : 전용 6m 2 이하 5% 감면, 85m 2 이하 25% 감면 임대소득세감면 1) 3 호이상준공공 : 75% 감면 2) 3 호이상일반 : 3% 감면 준공공임대주택등양도소득세 1% 감면 장기보유특별공제확대 임대사업자의거주주택양도시 1 세대 1 주택비과세특례적용 종합부동산세비과세 임대기간 1) 준공공 : 8 년이상 2) 일반 : 4 년이상 임대기간 1) 준공공 : 8 년 2) 일반 : 4 년 전용면적 85m 2 이하 공시가격 6억원이하 임대기간 1) 준공공 : 8년 2) 일반 : 4년 217.12.31 까지준공공임대주택으로등록 1년이상계속임대 6년이상임대한주택에대하여연 2% 의추가공제적용 준공공임대주택 : 8년이상임대 5% 공제율, 1년이상임대 7% 공제율 장기임대주택 (5년이상임대 ) 과거주주택 (2년거주한 1주택 ) 소유 공시가격수도권 6억원, 지방 3억원이하 5년이상임대 삼성증권 2
217. 12. 8 주택분양시장의세가지주요이슈 이슈 1) 분양가상한제 - 건설사의수익성하락요인, 다만분양일정지연가능성은낮음 사실주택거래시장은개인과개인간의거래이기때문에, 거래시장이위축된다고해서건설사의수익성이직접적으로훼손되는것은아니다. 하지만거래시장의위축이분양시장으로이어진다면건설사입장에서도영향을받을수밖에없다. 분양시장은건설사의수익과직결되기때문이다. 지난 8 2 부동산대책에서언급된규제중, 주택분양시장에큰영향을줄것으로예상되는것은분양가상한제이다. 정부는 8.2 대책의후속조치로써지난 9 월 5 일투기과열지구추가지정과함께민간택지에대한분양가상한제적용요건개선방안을발표했다. 실제로최근일부고분양가아파트단지에서는주택도시보증공사 (HUG) 가주변시세보다높은분양가를제시하는분양사업에대해분양보증을거부하고있기때문에, 분양가가주변시세보다저렴하게책정되고있다. 이러한상황이지속될경우건설사입장에서는다소간의수익성하락이불가피할것이다. 시나리오분석 - 8 2 부동산대책이주택분양시장에미치는영향 분양가상한제 재건축초과이익환수제 분양가하락 재개발 재건축수익성하락 조합원분담금증가 사업지연 / 취소 자료 : 삼성증권 반면지역별차이는존재하지만분양가가하락한지역을중심으로청약경쟁률은오히려상승하고있는상황이다. 실제로 9 월이후성공적인청약결과가이어지고있다. 지난 9 월 7 일, 8.2 대책이후서울강남권에서의첫청약이었던신반포센트럴자이의경우청약경쟁률 168:1 을기록하며 17 년분양한단지중서울 / 수도권내최고경쟁률을달성하였고, 9 월 14 일래미안강남포레스트도 4.8:1 의평균경쟁률을기록하였다. 이러한상황을종합해보면대형건설사의서울 / 수도권중심의분양일정이크게지연될가능성은기존우려대비낮아졌다고판단된다. 다만분양가상한제시행으로인한마진하락은다소불가피할것으로보인다. 민간택지분양가상한제선정기준변경 구분기존변경 주택가격 a 분양가격 b 청약경쟁률 c 거래량 d 3 개월아파트매매가격상승률이 1% 이상상승 없음 연속 3 개월간 2:1 초과 3 개월아파트거래량이전년동기대비 2% 이상증가 최종판단 a or c or d a + [b or c or d] 자료 : 국토교통부, 삼성증권 3개월주택매매가격상승률이물가상승률의 2배초과 12개월평균분양가격상승률이물가상승률의 2배초과직전 2개월간일반 5:1 초과 or 국민주택규모 1:1 초과 3개월주택거래량이전년동기대비 2% 이상증가 삼성증권 21
217. 12. 8 이슈 2) 재건축초과이익환수제의부활 - 분양절벽에대한우려는과도 재건축초과이익환수제는조합이재건축을통해얻은이익이 1 인당평균 3, 만원을넘으면그초과금액의최고 5% 를세금 ( 재건축분담금 ) 으로내도록한제도이다. 26 년도입된후 29 년글로벌금융위기와함께유예되었으나, 올상반기강남재건축가격이급등함에따라지난 8.2 대책에서재건축초과이익환수제를 218 년 1 월부터예정대로시행하겠다고결정했다. 실제로개별아파트별세금납부추정액은여의도시범아파트 2,1 억원, 대치미도 2,8 억원, 송파장미아파트 4,5 억원, 압구정지구 2 조원을넘어설것으로추정되는등, 주민들입장에서는민감할수밖에없는요인이다. 현재재건축을추진중인단지들이이제도에따른대규모과세를피하기위해서는올해말까지관리처분인가를신청해야하지만, 아직조합설립도하지못한재건축단지가많아내년부터재건축모멘텀이약화되는것에대한우려가많다. 실제로언론보도등에따르면강남재건축아파트발주물량은올해 7 조원에서내년 1 조원수준으로크게줄어들것이라는관측이나오고있으며, 건설산업연구원도 218 년재건축수주의감소세전환을예상하고있다. 하지만분양물량기준으로는내년에도서울중심의재건축 / 재개발호조세가이어질수있다고판단한다. 각재건축사업장들이초과이익환수제를피하기위해올해연말이전까지서둘러관리처분계획인가를받고있어, 218 년재건축 / 재개발분양물량은올해대비증가할전망이다. 실제로서울재건축시장의강자인 GS 건설의경우올해재건축 / 재개발분양물량은 5, 여세대였으나, 내년에는 2 만여세대분양을전망하고있어재건축 / 재개발모멘텀은 218 년에도지속될것으로예상된다. 초과이익환수제관련법령개정안 제 3 조 ( 재건축추과이익의환수 ): 국토교통부장관은재건축사업에서발생되는재건축초과이익을이법에서정하는바에의하여재건축부담금으로징수하여야한다 < 개정 28.2.29., 213.3.23.> 제 3 조의 2( 재건축부담금면제를위한임시특례 ) 제 3 조에도불구하고제 5 조에따른재건축부담금부과대상사업으로서 217 년 12 월 31 일까지 " 도시및주거환경정비법 " 제 48 조제 1 항에따른관리처분계획의인가를신청한재건축사업에대하여는재건축부담금을면제한다. < 개정 214.12.31.> 제 12 조 ( 부과율 ) 납부의무자가납부하여야할재건축부담금은제 7 조의규정에의하여산정된재건축초과이익을당해조합원수로나눈금액에다음의부과율을적용하여금액을그부담금액으로한다 1. 조합원 1 인당평균이익이 3 천만원이하 : 면제 2. 조합원 1 인당평균이익이 3 천만원초과 5 천만원이하 : 3 천만원을초과하는금액의 1/1 x 조합원수 3. 조합원 1 인당평균이익이 5 천만원초과 7 천만원이하 : 2 만원 x 조합원수 + 5 천만원을초과하는금액의 2/1 x 조합원수 4. 조합원 1 인당평균이익이 7 천만원초과 9 천만원이하 : 6 만원 x 조합원수 + 7 천만원을초과하는금액의 3/1 x 조합원수 5. 조합원 1 인당평균이익이 9 천만원초과 1 억 1 천만원이하 : 1,2 만원 x 조합원수 + 9 천만원을초과하는금액의 4/1 x 조합원수 6. 조합원 1 인당평균이익이 1 억 1 천만원초과 : 2 천만원 x 조합원수 + 1 억 1 천만원을초과하는금액의 5/1 x 조합원수 자료 : 국가법령정보 연간분양물량추이 : 재건축 vs 재건축제외 ( 만호 ) 재개발 / 재건축물량 '17년 7.3만호에서 (%) 6 '18년 11.2만호로 55% 증가전망 5 5 4 3 2 1 4 5 6 3 5 4 3 4 7 7 7 27 29 211 213 215 217E 자료 : 부동산 114, 삼성증권 재개발 / 재건축 ( 좌측 ) 재개발 / 재건축제외 ( 좌측 ) 재개발 / 재건축비중 ( 우측 ) 11 4 3 2 1 삼성증권 22
217. 12. 8 재건축 / 재개발사업단계별평균소요기간 217 년말기준재건축초과이익환수제적용 217 년말기준재건축초과이익환수제미적용 정비구역지정 조합설립사업시행관리처분 1.년인가 2.2년 1.5년 1.2년착공인가인가 2.8년 준공 자료 : 언론보도, 삼성증권 재건축 / 재개발사업단계별추진현황 착공 1.년 2.2년 1.5년 1.2년 ( 호 ) 기본계획 구역지정 추진위원회 안전진단조합설립인가사업시행인가관리처분계획 이주 / 철거 합계 사업장수 ( 전국 ) 617 313 256 38 294 236 54 14 1,912 수도권 134 142 15 32 182 142 34 73 844 지방 483 171 151 6 112 94 2 31 1,68 서울특별시 55 83 65 28 79 77 15 37 439 경기도 73 35 29 2 7 32 13 27 281 부산광역시 15 46 37 27 28 7 15 265 대구광역시 72 13 46 1 25 14 6 5 182 인천광역시 6 24 11 2 33 33 6 9 124 광주광역시 27 4 7 2 8 12 1 61 대전광역시 43 26 15 1 19 6 1 1 112 울산광역시 37 3 9 2 2 1 54 강원도 4 3 3 2 3 1 16 경상남도 55 7 6 8 7 1 4 88 경상북도 27 17 3 3 3 2 55 전라남도 1 3 3 1 35 전라북도 23 5 7 1 5 2 2 45 충청남도 85 16 16 6 11 2 136 충청북도 4 1 2 1 7 3 1 19 세대수 ( 전국 ) 161,12 759,478 539,18 85,37 1,39,568 722,17 168,334 42,732 3,895,772 재개발 16,1 728,14 516,792-986,964 654,96 158,18 344,383 3,549,177 재건축 1,92 31,374 22,226 85,37 52,64 67,264 1,316 76,349 346,595 자료 : 부동산114, 삼성증권 19.2 만호향후 4.9-5.9 년내분양가능성높음 15.4 만호향후 1.2-2.7 년내분양가능성높음 삼성증권 23
217. 12. 8 다만 218 년재건축 / 재개발모멘텀이지속된다하더라도, 여전히 219 년이후재건축 / 재개발시장분양절벽에대한의구심이많다. 그러나현재전국의재건축 / 재개발사업단계별추진현황을살펴보면이와같은우려는다소과도해보인다. 부동산 114 집계에따르면현재이주 / 철거단계에있는재건축 / 재개발사업장은총 14 개, 세대수로는 42 만호에달한다. 물론이주및철거단계에있는모든사업장이단기간내에착공으로이어지는것은아니다. 이주비대출문제, 설계변경에따른비용증가, 조합내갈등등다양한문제가발생하여실제착공이지연되는경우도상당히많기때문이다. 하지만관리처분계획인가를받은사업장도 16.8 만호에달하며, 사업시행인가를마친재건축사업장중초과이익환수제를피하기위해올연말에관리처분계획총회를계획하고있는사업장도상당수있다. 실제로반포주공 1 단지 (12/26), 잠원 4 지구 (12/28), 송파진주아파트 (12/25) 등서울강남권재건축아파트단지들은연내관리처분계획총회를개최를앞두며사업진행을서두르고있다. 연내관리처분계획신청을앞둔사업장이대부분이고, 관리처분계획단계에서착공까지평균 1.2 년이소요되는점을고려하면이론적으로는현재사업시행인가 - 이주 / 철거단계에있는 15.4 만호의재건축물량이향후 1-2.7 년내분양으로이어질가능성이높으며, 그이후에도정비구역지정 - 조합설립인가단계의 19.2 만호재건축물량이있어재건축초과이익환수제부활에따른분양절벽우려는다소과도하다고판단된다. 삼성증권 24
217. 12. 8 이슈 3) 후분양제의단계적도입 - 민간분양주택전면적도입은상당한시간소요될것 현재우리나라에서는서울주택도시공사 (SH) 의공공분양주택을제외하면, 건설사가아파트등주택을짓기전에분양을먼저하는선 ( 先 ) 분양제가보편적으로시행되고있다. 우리나라는 1977 년주택부족을해결하기위해선분양제를도입했고, 이는당시국가재정이부족했던상황에서정부의부담없이주택공급을빠르게확대할수있는해결책이었다. 하지만최근주택경기가과열되며선분양제가공급과잉및주택질저하를초래한다는비판이제기되었고, 분양권투기등의문제도불거지기시작했다. 이에후 ( 後 ) 분양제의필요성이다시부각되었으나후분양제가도입되면금융시스템부터건설업계의구조, 소비자의접근방법등모든방식이변화해야되므로, 이를섣불리시행하지못하는상황이지속되어왔다. 이러한상황에서최근정부는후분양제시행에대한입장을밝혔는데, 실제로지난 1 월 12 일열린국토부국정감사에서국토부장관은 후분양제의장점에는공감하지만전면도입을위해서는준비과정이필요하고, 따라서한국토지주택공사 (LH) 가짓는공공분양주택부터단계적으로후분양제를도입하도록로드맵을만들것 이라고밝혔다. 후분양제란주택건설공정이거의끝나가는시점에서분양을하는제도이다. 선분양제의경우, 주택매수자들은실물을전혀보지못한상태에서조감도와모델하우스등을참고하여 2-3 년이후에완공될주택을매수해야한다. 반면후분양제는공사가 6-8% 이상진행된이후분양을시작하기때문에, 주택건설상황을직접확인할수있을뿐만아니라가격변동의리스크도크게줄어들게된다. 아파트분양제도비교 구분선분양제후분양제 분양시점 공사시작단계에서분양 공사 6-8% 진행단계에서분양 공사대금 소비자분양대금으로충당 건설사가자체조달 ( 건설사부담요인 ) 중도금 무이자혹은저리집단대출로나누어서납부 없음 분양대금 중도금을제외한잔금만납부 중도금이없어납입시점에한꺼번에납부 ( 소비자부담요인 ) 분양가 완공시점시장상황과관계없이미리책정 완공시점시장상황에따라책정 분양가리스크 2-4 년뒤시황예측이어려워리스크존재 공정률 8% 단계에서책정하므로상대적으로리스크낮음 공급물량 직접적인영향없음 건설사비용부담증가로축소될가능성존재 시장구도 대형건설사위주대규모단지주도 대형사위주로위주로더재편 자료 : 언론보도, 삼성증권 삼성증권 25
217. 12. 8 연간주택공급물량 vs LH 공급물량 ( 만호 ) (%) 6 52 12 5 45 1 4 33 8 26 26 28 3 23 6 2 17 4 후분양제도입예상로드맵 구분 비고 현행 SH공사도입 1단계 LH 등공공분양주택전반으로도입 2단계 자본력갖춘대기업중심민간일부도입 3단계 민간사업자전반으로도입 자료 : 언론보도, 삼성증권 1 1.6 1.5 2.5 2.5 2.1 1.5.8 1.3 29 21 211 212 213 214 215 216 2 민간분양 ( 좌측 ) LH 공공분양 ( 좌측 ) 비중 ( 우측 ) 자료 : 부동산 114, 한국토지주택공사, 삼성증권 후분양제가민간분양주택에까지전면적으로도입될경우건설업및주택시장의큰변화가예상된다. 우선건설업종내에서는건설사간양극화가심화될가능성이높다. 선분양제하에서는수분양자들의계약금, 중도금등을통해건설사는공사비를조달하지만, 후분양제가도입되면건설사는공사기간중에분양금이유입되지않기때문에자체적인파이낸싱이필수적이다. 따라서자금조달능력과재무여력이높은대형사가유리한반면, 자금력이나신용도가부족한중소건설사는도태될가능성도있다. 다만후분양제가민간분양주택에까지전면적으로도입되기까지에는상당한시간이소요될것으로보인다. 우리는후분양제도입에따른영향을파악하기위해, 실제로서울주택도시공사 (SH) 가분양한 오금공공주택지구 1 단지 의사례를살펴보았다. 16 년 12 월에분양공고를발표한동공공분양주택단지의경우, 1) 계약기간은 17 년 3 월이며, 2) 중도금은 3 차례에나누어 ( 17 년 5 월, 7 월, 9 월 ) 납부하고, 3) 잔금은입주기간인 17 년 11 월 ~ 18 년 1 월에걸쳐납부하게된다. 사업보고서에따르면공사기간은 15 년 1 월부터 17 년 12 월까지약 36 개월이며, 17 년 3 월말기준공정률은 61.5% 였음을감안하면해당사례의경우공정률 6% 에서처음으로현금흐름이발생하기시작했음을알수있다. 또한 1) 계약시에는전체분양대금의 15% 를계약금으로, 2) 3% 를차지하는중도금은각각 1% 씩나누어서, 그리고마지막으로 3) 잔금납부시나머지 55% 를일시에납부하게된다. 따라서건설사입장에서는착공시점에서공정률 6% 가되기까지현금유입이전혀발생하지않으며, 그이후에도완공시잔금납부비중이 55% 를차지하기때문에자체적으로파이낸싱을할수밖에없는것이다. 후분양제현금흐름사례분석 : 오금공공주택지구 1 단지 구분계약금중도금 1 차중도금 2 차중도금 3 차잔금합계 납부시기 계약시 (217.3.21-217.3.23) 217.5.22 217.7.21 217.9.22 입주시 (217.11.6-218.1.4) 금액 ( 만원 ) 8,215 5,476 5,476 5,476 3,12 54,764 비중 (%) 15 1 1 1 55 1 자료 : 서울주택도시공사, 삼성증권 삼성증권 26
217. 12. 8 한편이렇게될경우건설사입장에서는사업위험이커지게되고, 따라서주택개발사업에보다신중하고보수적으로접근하여주택시장이침체될가능성도배제할수없다. 특히대규모의주택개발사업은크게위축될가능성이높다. 반면이처럼공급이감소하게되면오히려집값상승을초래할수도있을것이다. 후분양제도입시건설업및주택시장영향 구분 건설업 주택시장 자료 : 삼성증권정리 영향 건설사간양극화심화 건설사들이자체적으로파이낸싱할능력을요구 따라서자금조달능력과재무가탄탄한대형사생존 반면자금력이나신용도가부족한건설사는도태가능성 후분양제로사업위험이커지면주택개발사업이중단돼건설업계가전반적으로침체될수있음 공급감소에따른집값상승가능성 대규모주택개발사업은크게위축될가능성존재 후분양시건설업계에서필요로하는추가자금추정 연도 필요자금 218년 47.1조원 219년 46.7조원 22년 47.1조원 221 년 47.1조원 222년 47.5조원 자료 : 주택도시보증공사 하지만이로인해오히려건설사의수익성은개선될여지가있다. 기존선분양제에서는매수자가착공시점에서완공시점까지의가격변동성리스크를감수한다. 수분양자가분양권프리미엄으로투자이익을얻을수있는이유이다. 반면, 후분양제가시행될경우착공시점에서완공시점까지의가격변동리스크는건설사가지게된다. 착공시점에는분양가격이얼마인지알수없기때문이다. 따라서결국위험을감수하는건설사가프리미엄을가져가게되는것이다. 특히일부대형건설사의경우, 풍부한현금여력으로고마진이예상되는사업장을선별적으로선택할수있어수익성은더욱개선될수있을전망이다. 삼성증권 27
217. 12. 8 218 년부동산시장규제리스크 가장강력한옵션은부동산보유세인상 정부가지속적으로보유세인상이라는규제카드를보여주며주택시장이과열될경우언제든지이를사용할수있다는뉘앙스를내비치고있다. 실제로김동연경제부총리는지난 11 월 21 일한강연에서 재정당국입장에서보유세에대해나올수있는시나리오를모두검토했으며, 시행한다면어떻게할지다준비해놨다 고언급했다. 즉, 준비는이미완료되었으며집값이과열되면언제라도보유세인상이라는카드를꺼내들수있다는바를시사한것이다. 경제부총리가지난 9 월 12 일기자간담회에서보유세인상은현재검토하고있지않다고언급하였으나, 두달여만에보유세인상에대한입장을바꾼것이다. 이는 8.2 대책발표이후 9 월초중순까지서울재건축아파트매매가격이단기적으로안정화되었으나, 이후매매가상승폭이서서히확대되고있어보유세인상에대해좀더강경한입장으로돌아선것으로해석된다. 부동산보유세란납세의무자가보유하고있는부동산에부과하는조세를일컫는데, 보유세는취득세, 양도소득세처럼매매시점에세금이발생하는거래세와는달리, 부동산을소유하고만있어도매년세금이부과되므로일반적으로가장강력한규제로여겨진다. 대표적인보유세로는재산세와종합부동산세가있는데, 재산세란토지 건축물 주택등에대해과세표준액구간별로세금을부과하는지방세이며, 종합부동세는지방자치단체가부과하는재산세외에일정한기준을초과하는토지와주택의소유자에대해서국세청이별도로누진세율을적용하여국세를부과하는제도이다. 주택을기준으로재산세는가격에상관없이소유한모든주택에세금이부과되지만, 종합부동산세는과세대상주택공시가격이 6 억원을초과하는자 (1 세대 1 주택자는 9 억원초과 ) 에대해서세금을부과하므로납부의무자는주로고액자산가들로구성된다. 현행부동산보유세비교 : 재산세 vs 종합부동산세 구분재산세종합부동산세 과세방법주택별로계산개인별보유주택합산 과세기준액없음 6 억원 (1 세대 1 주택자 9 억원 ) 과세표준공시가격 x 6%( 공정시장가액비율 ) 세율 세부담상한액 자료 : 국세기본법, 지방세법, 삼성증권 ( 공시가격합산액 - 6 억원 ) x 8%( 공정시장가액비율 ) < 과세표준 > 세율 < 과세표준 > 세율 6 천만원이하.1% 6 억원이하.5% 1.5 억원이하.15% 12 억원이하.75% 3 억원이하.25% 5 억원이하 1% 3 억원초과.4% 94 억원이하 1.5% 3 억원이하 : 전년도재산세의 15% 6 억원이하 : 전년도재산세의 11% 6 억원초과 : 전년도재산세의 13% 94 억원초과 2% 전년도총세액의 15% 삼성증권 28
217. 12. 8 부동산보유세제변화 History 부동산보유세체계가가장크게개편된시기는 25 년참여정부시절이다. 당시보유세개편내용중가장큰변화는 1) 토지에대한보유세와건물에대한보유세를하나의재산세로통합한것, 그리고 2) 종합부동산세를신설한것이었다. 25 년종합부동산세를도입하기이전에는부동산을토지와건물로나누어보유세를과세하였는데, 토지에대한보유세는종합토지세를, 건물에대한보유세는 ( 구 ) 재산세를통해부동산소유분에대한세금을부과하였다. 당시개편이전의부동산관련세제정책의문제점으로는 1) 과소한보유세와과대한거래세 ; 2) 세부담의불형평성등이거론되었고, 또한외환위기이후경기부양목적으로정부가지속적인부동산경기부양책을추진한결과, 2 년대초반부터부동산가격이급등하며과열되는양상을보였다. 이에정부는보유세강화및거래세완화라는기본방향하에, 종합부동산세를도입하고실효세율을인상함으로써부동산시장을안정화하는방향으로부동산세제개편을추진하였다. 하지만 25~26 년당시수도권을중심으로부동산가격상승세가지속되자, 26 년참여정부는투기수요를억제하기위해종합부동산세를대폭강화하고, 재산세도세부담을증가시키는방향으로세제를다시개편하였다. 참여정부시절강화되었던부동산보유세제는이명박정부가집권한이후다시완화되게된다. 짧은기간동안세부담이급격히증가되었을뿐만아니라소득규모를고려하지않은세부담증가로납세자의조세저항이커졌기때문이다. 이에종합부동산세와재산세모두세부담을완화시키는방향으로개편되었고, 당시완화된부동산보유세체계를골자로현재까지이어져오고있는상황이다. 삼성증권 29
217. 12. 8 재산세세제개편구분 25년 ( 종합토지세 + 재산세통합 ) 26년 ( 규제강화 ) 29년 ( 규제완화 ) 과세표준 공시가격 x 5% 공시가격 x 5% 공시가격 x 6% < 과세표준액 > < 세율 > < 과세표준액 > < 세율 > < 과세표준액 > < 세율 > 4천만원이하.15% 4천만원이하.15% 6천만원이하.1% 세율 1억원이하 6만원 +.3% 1억원이하.3% 1.5억원이하.2% 1억원초과 24만원 +.5% 1억원초과.5% 3억원이하.3% 3억원초과.4% 3억원이하 : 전년도재산세의 15% 3억원이하 : 전년도재산세의 15% 세부담상한액 전년도재산세의 15% 6억원이하 : 전년도재산세의 11% 6억원이하 : 전년도재산세의 11% 6억원초과 : 전년도재산세의 15% 6억원초과 : 전년도재산세의 13% 과표적용률 5% '6-7 년 5%, '8년부터연 5% 씩인상 공정시장가액비율로변경 (6%) 자료 : 기획재정부, 한국조세연구원, 삼성증권 종합부동산세세제개편 구분 25 년 ( 종합부동산세도입 ) 26 년 ( 규제강화 ) 28 년 ( 규제완화 ) 과세방법개인별합산세대별합산개인별합산 과세기준액공시가격합산 9 억원초과공시가격합산 6 억원초과 공시가격합산 6 억원초과 (1 세대 1 주택자는 9 억원 ) 과세표준 ( 공시가격합산액 - 9 억원 ) x 5% ( 공시가격합산액 - 6 억원 ) ( 공시가격합산액 - 6 억원 ) x 8% 세율 < 과세표준액 > < 세율 > < 과세표준액 > < 세율 > < 과세표준액 > < 세율 > 5.5 억원이하 1.% 3 억원이하 1.% 6 억원이하.5% 45.5 억원이하 2.% 14 억원이하 1.5% 12 억원이하.8% 45.5 억원초과 3.% 94 억원이하 2.% 5 억원이하 1.% 94 억원초과 3.% 94 억원이하 1.5% 94 억원초과 2.% 세부담상한액전년도총세액의 15% 전년도총세액의 3% 전년도총세액의 15% 과표적용률 5% 6 년 7%, '9 년까지연 1% 씩인상공정시장가액비율로변경 (8%) 자료 : 기획재정부, 한국조세연구원, 삼성증권 종합부동산세납부액계산예시 ( 주택공시가격합산 1 억원소유자인경우 ) 구분 25 년 26 년 29 년 과세표준액 (1 억원 -9 억원 ) x 5% = 5, 만원 (1 억원 - 6 억원 ) = 4 억원 (1 억원 - 6 억원 ) x 8% = 3.2 억원 납부액계산 5, 만원 x 1% = 5 만원 3 억원 x 1% = 3 만원 6 억원 x.5% = 3 만원 1 억원 x 1.5% = 15 만원 합계 5 만원 45 만원 x 7% = 315 만원 3 만원 참고 : 납부액계산시뮬레이션은단순화한것이며, 실제로는다를수있음자료 : 삼성증권 종합부동산세납부액계산예시 ( 주택공시가격합산 3 억원소유자인경우 ) 구분 25 년 26 년 29 년 과세표준액 (3 억원 -9 억원 ) x 5% = 1.5 억원 (3 억원 - 6 억원 ) = 24 억원 (3 억원 - 6 억원 ) x 8% = 19.2 억원 납부액계산 5.5 억원 x 1% = 55 만원 3 억원 x 1% = 3 만원 6 억원 x.5% = 3 만원 5 억원 x 2% = 1, 만원 11 억원 x 1.5% = 1,65 만원 6 억원 x.8% = 48 만원 1 억원 x 2% = 2, 만원 7.2 억원 x 1% = 72 만원 합계 1,55 만원 3,95 만원 x 7% = 2,765 만원 1,5 만원 참고 : 납부액계산시뮬레이션은단순화한것이며, 실제로는다를수있음자료 : 삼성증권 삼성증권 3
217. 12. 8 국내토목인프라성장가능성 - 나눠먹기식발주는감소하나제안형개발사업발주는증가 한편주택부문뿐만아니라토목 / 인프라부문수주감소에대한우려도존재한다. 실제로 218 년정부 SOC 예산은올해대비 14.1% 감소한 19 조원으로책정되어 24 년이후 14 년내최저수준으로감소하였다. 또한중기재정운용계획상 SOC 예산은 221 년까지연평균 7.5% 감소하는것으로계획되어 SOC 예산추이는 215 년이후감소세가지속될전망이다. 분야별로는특히도로, 철도및도시철도부문에서감소세가뚜렷하며, 반면지역및도시분야에서는유일하게올해대비예산이증액되었다. 이는문재인대통령의대선공약이었던도시재생사업을추진하기위해예산이증가한것으로, 단 중기적으로수주증가효과가나타날수있는분야이다. 정부 SOC 예산추이및전망 분야별정부 SOC 예산 ( 조원 ) 3 25 2 26 25 24 23 25 24 26 24 22 연평균 7.5% 감소 19 17 17 16 ( 조원 ) 217 218E 증감액 증감률 (%) 도로 7.4 6.1* (1.3) (17.8) 철도및도시철도 7.1 5.4* (1.8) (24.9) 해운, 항만 1.8 1.7 (.1) (3.3) 수자원 1.8 1.7 (.1) (7.4) 지역및도시 1.2 1.6.4 29.2 15 물류, 항공, 산단 2.8 2.6 (.2) (6.5) 1 합계 22.1 19. (3.1) (14.1) 참고 : * 당사추정치 5 자료 : 기획재정부, 건설산업연구원, 삼성증권 29 211 213 215 217 219 221 자료 : 기획재정부, 건설산업연구원, 삼성증권 한편, 전반적으로는정부의 SOC 예산감소가예상되지만 GTX 와같은일부대형공약사업투자나영동대로지하공간통합개발, 경부고속도로지하화등주요인프라사업으로부터의수혜가능성에주목할필요가있다. 상기프로젝트들의경우현재까지착공시기등의세부사항이가시화되지는않았으나내년에는올해대비속도를낼수있을전망이다. 이중가장가시성높은프로젝트는 GTX-A 노선인데, 지난 11 월 9 일언론보도에따르면파주 - 일산구간예비타당성조사까지통과되어총 83km, 사업비 3.9 조원규모로사업이진행될예정이다. 동프로젝트에대해서는현대건설과현대산업개발, 도화엔지니어링등이사업계획서제출을준비중인것으로알려져있으며, 이르면연내에서내년초사업자선정이완료되어 218 년말경착공에들어갈전망이어서수주결과를눈여겨볼필요가있다. 삼성증권 31
217. 12. 8 GTX A노선프로젝트요약구분사업명사업기간사업비자금조달현재상황및향후계획 내용일산-삼성수도권광역급행철도민자사업 218년 ~ 223 년 3조 5,788 억원위험분담형수익형민자사업 (BTO-rs) 방식 216.12: 파주-일산구간예비타당성조사착수 217.3.31: 일산-삼성구간민자사업타당성분석종료 217.4.4: 민간투자시설사업기본계획 (RFP) 수립착수 217.11.8: 파주-일산구간예비타당성조사통과 217년하반기 : 민간투자제안서제출 218년초 : 우선협상대상자선정 218년말착공및 223년말개통을목표로추진 비고 자료 : 국토교통부, 삼성증권 삼성증권 32
217. 12. 8 영동대로지하공간통합개발프로젝트요약 구분 내용 사업명 영동대로지하공간통합개발 사업기간 219년 ~ 223 년 사업비 1조 1,691 억원 자금조달 정부및서울시 9,174 억원, 민자 2,517 억원 216년 5월기본구상안수립완료 현재상황및향후계획 217년 6월까지기본계획수립예정 현재설계공모실시중 219년착공및 223년말준공을목표로추진 비고 자료 : 서울시, 삼성증권 경부고속도로지하화프로젝트요약 구분 내용 사업명 경부고속도로지하화사업 사업기간 미정 사업비 3조 3,159억원 자금조달 공공기여금 2.6조원, 토지매각대금 2.6조원등 현재상황및향후계획 217년 1월타당성검토완료 ( 서초구청 ) 서울시는 23년이후장기검토대상사업으로설정한상황 비고 자료 : 서초구청, 삼성증권 삼성증권 33
217. 12. 8 Contents 골디락스를기대하며... p2 218 년국내주택부동산시장전망 p7 해외수주성장가능성 기업분석 p34 p39 해외수주성장가능성 17 년글로벌유가움직임및한국건설사의해외신규수주현황 OPEC 와 Non-OPEC 주요산유국은 217 년 1 월부터시작된감산을비교적성실히이행중에있고, 이러한산유국의감산결정은 217 년국제유가하단을견고하게지지하는요인으로작용하고있다. 실제로미국외산유국의높은의무이행률로인해글로벌해상원유재고는 17 년 6 월말을고점으로감소추세에접어들고있고, 육상재고역시감소하는추이를보여주고있다. 이렇게감산의효과가가시화됨에따라국제유가는 9 월부터상승추세를보이고있다. 한편지난 12 월 1 일, 전세계석유생산의 6% 를차지하는 OPEC 과러시아등주요산유국은만장일치로감산기간 9 개월연장에합의했고, 이로써감산종료시점은기존 218 년 3 월에서 218 년말로연기되었다. 따라서유가의하방경직성은어느정도확보되었다고판단된다. 다만러시아의요구로 218 년 6 월에중간점검회의를개최하기로하여, 시장상황에따라필요한경우감산기간이나양을조절할수있는여지가남게되어당분간유가는 range-bound 할가능성이높아보인다. 한편최근발생하고있는중동의지정학적인긴장이유가뿐만아니라주요 EPC 발주에미칠수있는리스크에주목할필요가있다. 최근카타르단교사태, 트럼프대통령의이란핵협상불인증등의예에서볼수있듯이, 사우디 ( 동맹 ) 와이란 ( 적국 ) 의이분법적인외교전이심화되고있어중동지역내격렬한갈등이표출될가능성이높아지고있다. 글로벌유가 vs 해외신규수주과거 3 년간한국건설사의해외수주 : 지역별과거 3 년간한국건설사의해외수주 : 공종별 ( 달러 / 배럴 ) ( 십억달러 ) 14 두바이유 ( 좌측 ) 3 12 25 1 2 태평양 / 북미 (6%) 중남미 (4%) 아프리카 (3%) 유럽 (3%) 건축 (16%) 용역전기 (2%) (2%) 8 6 4 2 분기별해외수주 ( 우측 ) 211 213 215 217 15 1 5 아시아 (34%) 총 6,92 억불 (1%) 중동 (5%) 토목 (16%) 총 6,92 억불 (1%) 산업설비 (63%) 참고 : 217 년 11 월 21 일기준 자료 : Bloomberg. 산업자료, 삼성증권 자료 : 산업자료, 삼성증권 자료 : 산업자료, 삼성증권 삼성증권 34
217. 12. 8 215-217 년계약규모 1조원이상의주요해외신규수주프로젝트내역 국가 건설사 프로젝트 계약금액 ( 백만달러 ) 계약일자 215년투르크 현대ENG 가스액화처리공장 3,557 215-4-13 베네수엘라 GS건설 메가가스프로젝트-Pirital l Project 2,618 215-1-14 이라크 한화건설 비스마야신도시사회기반시설프로젝트 2,121 215-4-5 쿠웨이트 대우건설 신규정유공장프로젝트패키지 2&3 2,24 215-7-29 카타르 삼성물산 Facility D IWPP( 발전담수 EPC 프로젝트 ) 1,792 215-7-27 미국 SK건설 매그놀리아 LNG 공사 1,36 215-11-13 칠레 SK건설 Red Dragon 석탄화력발전공사 1,217 215-1-2 216년쿠웨이트 현대건설 아주르 LNG 수입터미널프로젝트 1,52 216-3-6 싱가포르 GS건설 톰슨이스트코스트라인 T31공구 1,464 216-3-18 쿠웨이트 현대ENG 아주르 LNG 수입터미널프로젝트 1,395 216-3-6 217년 YTD 이란 현대ENG KPRC 2단계사업 2,771 217-3-12 이란 대림산업 이스파한정유공장개선공사 1,939 217-3-12 바레인 삼성엔지니어링 밥코정유프로젝트 1,35 217-12-1 오만 삼성엔지니어링 두쿰정유공장프로젝트 ( 패키지2) 1, 217-8-7 오만 대우건설 두쿰정유공장프로젝트 ( 패키지1) 963 217-8-7 자료 : 산업자료, 삼성증권 글로벌유가의긍정적인흐름에힘입어한국건설사들의해외신규수주에대한기대감도 9 월이후높아진것이사실이나, 아직까지분기별신규수주는이러한기대에한참못미치는상황이다. 이러한한국건설사들의저조한해외수주의원인으로는첫째한국이외의타국건설사들의경쟁상황강화도한이유이겠으나, 더욱중요한것은파이낸싱의어려움으로보여진다. 단기적으로유가가 6 달러수준을넘나들고있으나, 아직까지글로벌상업은행들의장기유가가정은크게오르지않았다. 특히장기유가가정이 7 달러이상으로상향되지않는한, 파이낸싱상황이크게나아지기를기대하기는어려워보인다. 실제로올해들어낙찰통지된 EPC 계약가운데파이낸싱지연으로인한착공이지연되고있는사례가이란, 오만, 바레인등의정유공장프로젝트등에서다수발생하고있다. 일례로 12 월 1 일삼성엔지니어링은바레인의밥코가발주한 1.45 조원규모의시트라정유공장확장프로젝트에대한낙찰통지서 (LOA, Letter of Award) 를접수했다고공시했으나, 최근의상황을감안하면 EPC 계약보다는금융조달의성공여부가관건이라고판단된다. EPC 계약을완료했음에도불구하고오랜기간파이낸싱이지연되어실제착공을하지못하고있는경우가연초이후다수있기때문이다. 파이낸싱이지연중인주요프로젝트 국가 건설사 프로젝트 계약금액 ( 백만달러 ) 계약일자 이란 현대ENG KPRC 2단계사업 2,771 217-3-12 이란 대림산업 이스파한정유공장개선공사 1,939 217-3-12 바레인 삼성엔지니어링 시트라정유공장확장프로젝트 1,35 217-12-1 오만 삼성엔지니어링 두쿰정유공장프로젝트 ( 패키지2) 1, 217-8-7 오만 대우건설 두쿰정유공장프로젝트 ( 패키지1) 963 217-8-7 자료 : 산업자료, 삼성증권 삼성증권 35
217. 12. 8 한국건설사의주요이란수주현황 국가 업체 공사명 계약금액 ( 백만달러 ) 계약일자 이란 현대ENG KPRC 2단계사업 2,771 217-3-12 이란 대림산업 이스파한정유공장개선공사 1,939 217-3-12 이란 현대건설 KPRC 2단계사업 516 217-3-12 자료 : 산업자료, 삼성증권 특히이란의경우 16 년 1 월경제제재가해소된이후 16 년 5 월초박근혜대통령방문으로 66 개, 최대 52 조원규모의수주 MOU 를체결하였고실제로대림산업은 `16 년 12 월 2 조원규모의이스파한정유공장건설계약을맺었으나, 현재까지자금조달문제가해결되지않아설계정도의 early work 만진행하고있는상황이다. 실제로글로벌경쟁사들의경우에도최근유가반등에도불구하고주요건설사들의주가는크게회복하지못하는상황이어서한국건설사들과크게다를바없다. 글로벌건설사주가 vs 유가 ( 지수화 : 214.1.3=1) ( 달러 / 배럴 ) 14 9 12 8 1 7 8 6 6 5 4 4 2 3 2 214 215 216 217 Fluor ( 좌측 ) Saipem ( 좌측 ) Petrofac ( 좌측 ) JGC ( 좌측 ) WTI ( 우측 ) 자료 : Bloomberg, 삼성증권 한국건설사주가 vs 유가 ( 지수화 : 214.1.3=1) ( 달러 / 배럴 ) 14 KOSPI 건설업지수 ( 좌측 ) 1 13 9 12 8 11 7 1 6 9 5 8 4 7 WTI ( 우측 ) 3 6 2 214 215 216 217 자료 : Bloomberg, 삼성증권 삼성증권 36
217. 12. 8 18 년해외신규수주전망 1. 중동재정적자회복에따른인프라투자확대 최근 IMF 에따르면 218 년중동산유국경제는 217 년성장률 1.7% 대비개선된약 3.% 성장을전망하고있다. 유가상승에따른재정상황개선이외에도각종인프라투자확대를통한경기부양등의기대감이반영된것으로판단된다. 실제로사우디아라비아는국가경제에서석유의존도를줄이겠다는목표하에비전 23 을제시하였고, 국영석유회사인 ARAMCO 의 IPO 등을통해확보한재정으로두바이를능가하는 564 조원규모의신도시 NEOM 건설프로젝트를공표하였다. 아직까지는구체적인투자계획등이나오지는않은상황이나, 18 년하반기쯤 ARAMCO IPO 가예상되는점을감안하면 18 년중에좀더가시화된계획이나올것으로기대된다. 다수의한국건설사들이 UAE 에서초고층빌딩이나원전등의소위도시화 (urbanization) 프로젝트에참여한경력을감안하면수주가능성또한높다고보여진다. 사우디아라비아의메가시티 NEOM 프로젝트 5, 억달러규모의 NEOM 신도시건설 주요내용 사우디아라비아는 새로운미래 라는뜻을가진 NEOM 신도시건설계획을발표. 총개발비용은 5, 억달러예상 서울의 44 배규모로, 첨단기업단지와주거 문화시설중심으로개발예정 사우디정부와국부펀드 (PIF), 소프트뱅크 (15 억달러 ) 등이 NEOM 신도시개발에투자할전망 전세계 7% 의인구가 8 시간이내에방문할수있는지리적특성반영한항공교통활성화 자료 : 언론보도, 삼성증권정리 자료 : 언론보도 삼성증권 37
217. 12. 8 2. 유가회복에따른발주지연프로젝트들의발주재개 국제유가의하방경직성강화는상기인프라투자확대이외에도기존에발주가지연되었던프로젝트들의발주로이어질전망이다. 일례로 16 년말부터발주가기대되었던 Takreer 사의 UAE POC 프로젝트 ( 삼성엔지니어링과 GS 건설등이 bidding 에참여중 ) 의경우, UAE RRE II 프로젝트의화재복구에조단위금액을투자하고있어발주가미루어지고있는것으로보인다. 실제로두프로젝트는공정상연결된프로젝트로, crude oil 이 POC 를거쳐 RRE 로들어가는구조이다. 올해초부터곧나온다고했던수주가 11 월시점에도감감무소식인상황이다. 더욱이지난 2 년가까이의기간동안원자재가격이 15-3% 가량상승하면서프로젝트의수익성은더욱담보하기어려워보인다. 이외에 2 분기삼성엔지니어링 ( 패키지 2) 과대우건설 ( 패키지 1) 이수주한오만두쿰정유공장의경우에도, 현재까지는설계등의 early work 만진행하였으나연내파이낸싱을완료하여내년초에는본격적인착공을기대하고있는상황이어서향후추이를주목할필요가있다. 발주가지연중인프로젝트리스트 국가프로젝트입찰건설사규모비고 UAE 사우디 이란 루와이스해상중질유처리시설프로젝트 (POC) Maaden Ammonia 3 공장 시라프 (Siraf) 콘덴세이트정유공장 삼성엔지니어링, GS 건설 25 억달러 대림산업 1 조원 218 년입찰결과발표 현대건설, 현대엔지니어링, 대림산업 3 억달러 이란박티아리댐대림산업 2 조원 싱가폴 투아스핑거 3 항만공사후속공사 대림산업 1 조원 투르크메니스탄 Dewaxing GS 건설 3 억달러 1H18 수주기대 가봉정유공장 GS 건설 15 억달러 자료 : 산업자료, 언론보도, 삼성증권정리 재입찰에서최저가로응찰한삼성엔지니어링의수주가유력하며, 11 월중순계약체결가능성이높은것으로알려짐 삼성엔지니어링은발주처와의모든협상을끝내고계약을대기하고있는상태라고밝힘 7 월 17 일기본계약 (HOA: Head of Agreement) 체결 컨소시엄지분 : 현대엔지니어링 / 현대건설 34%, 대림산업 33%, 치요다 33% 3. 글로벌 Capex 투자사이클확대에따른수혜가능성 좀더큰그림에서는전세계적인수요기대감으로 capex 투자가확대되는국면이다. 대부분의글로벌투자은행들은 18 년글로벌 capex 투자의확대를전망하고있다. 이에따라중동뿐만아니라미국, 유럽등의선진시장에서의 EPC 발주증가도기대되는상황이다. 과거한국건설사들의미국, 유럽등의선진시장 EPC 수주가한국건설 top line 성장의드라이버는아니었으나미국, 영국, 유럽시장에서굵직굵직한화공이나토목수주로 track record 를쌓아왔기때문에상기시장에서의수주가능성또한배제할수없는상황이다. 다만이러한시장은경쟁이치열하고자국건설사대비트랙레코드가제한적인점등을감안하면이러한기대감을선반영하기는어려워보인다. 삼성증권 38
217. 12. 8 윤석모 Analyst sokmo.yun@ samsung.com 2 22 7843 현대건설 (72) 국내와해외의고른성장기회 AT A GLANCE 목표주가 5, 원 (4.8%) 현재주가 시가총액 35,5 원 4. 조원 Shares (float) 111,355,765 주 (65.1%) 52 주최저 / 최고 34,25 원 /51,3 원 6 일 - 평균거래대금 215.1 억원 ONE-YEAR PERFORMANCE 1M 6M 12M 현대건설 (%) -13.6-23.6-13.5 Kospi 지수대비 (%pts) -1.7-26.7-3. KEY CHANGES ( 원 ) New Old Diff 투자의견 BUY BUY 목표주가 5, 5,.% 217E EPS 4,971 4,971.% 218E EPS 6,227 6,227.% SAMSUNG vs THE STREET No of estimates 2 Target price 52,225 Recommendation 4. BUY : 5 / BUY: 4 / HOLD: 3 / SELL: 2 / SELL : 1 WHAT S THE STORY 베네수엘라우려는좋은매수기회 : 11 월 14 일국제신용평가사의베네수엘라신용등급하향과그에따른디폴트리스크부각으로베네수엘라익스포져가있는동사의주가가최근약세를보였음. 실제로동사는지난 11 월말발표한 3 분기실적을통해베네수엘라화폐가치평가절하에따른외화예금자산평가손실 62 억원을영업외비용으로반영하여 3 분기순이익이컨센서스를 46% 가량하회하는실망스런실적을기록하였음. 또한매출단에서이라크카르발라정유공장과, 베네수엘라정유공장등신흥시장매출이감소하여 3 분기연결기준매출이전년동기대비 5% 감소하는저조한실적을기록하였음. 실제로동사의베네수엘라수주잔고는 7.6 조원으로전체연결기준수주잔고의 1.8% 를차지하여적지않은수준이나, 손익과관련한비용은 3 분기를기점으로어느정도일단락되었다고판단됨. 그러나매출기성이더뎌지면서베네수엘라관련한매출은당분간저조할것으로예상됨. 17 년양호한신규수주로 18 년매출흐름은안정적인회복세전망 : 그럼에도불구하고동사의 17 년수주는 3 분기말기준으로연간목표대비 7% 수준을달성하고있고연말까지국내주택, 중동및아시아신흥시장에서긍정적인수주결과를기대하고있어올해연말까지당초수주목표대비 9% 이상달성가능할것으로전망되어베네수엘라로인한수주공백은 18 년도에는어느정도메워질수있을것으로예상됨. 18 년국내 SOC 인프라확대에따른수혜기대 : 17 년도예상보다속도를내지못했던신정부의도시재생및 SOC 인프라개발프로젝트들이 18 년도에는속도를낼수있을것으로전망. 이에과거 SOC 사업에서다양한트랙레코드를보유하고있는현대건설에대한관심이높아질것으로전망. 물론아직까지자세한사업내용이확정되지는않았지만동사의자금력과공사수행경력을감안하면타사대비경쟁력은충분하다고판단됨. 또한현대건설은삼성동현대차그룹 GBC 신축공사의시공사이고 GBC 와연계되어있는영동대로지하공간통합개발프로젝트등에서도수주가기대됨 SUMMARY FINANCIAL DATA 216 217E 218E 219E 매출액 ( 십억원 ) 18,825 18,874 19,726 2,494 순이익 ( 십억원 ) 732 652 816 893 EPS (adj) ( 원 ) 5,133 4,971 6,227 6,89 EPS (adj) growth (%) 35.9 (3.2) 25.3 9.4 EBITDA margin (%) 7.2 6.6 6.6 6.6 ROE (%) 9.5 8.4 9.7 9.7 P/E (adj) ( 배 ) 6.9 7.1 5.7 5.2 P/B ( 배 ).6.6.5.5 EV/EBITDA ( 배 ) 3.3 3.1 2.4 1.8 Dividend yield (%) 1.4 1.4 1.4 1.4 자료 : 삼성증권추정 삼성증권 39
현대건설 217. 12. 8 포괄손익계산서 12월 31일기준 ( 십억원 ) 215 216 217E 218E 219E 매출액 19,233 18,825 18,874 19,726 2,494 매출원가 17,58 16,895 17,61 17,821 18,55 매출총이익 1,725 1,93 1,813 1,95 1,989 ( 매출총이익률, %) 9. 1.3 9.6 9.7 9.7 판매및일반관리비 636 771 648 667 684 영업이익 1,89 1,159 1,165 1,238 1,35 ( 영업이익률, %) 5.7 6.2 6.2 6.3 6.4 영업외손익 (191) (177) (35) (161) (127) 금융수익 26 171 182 193 28 금융비용 251 2 213 26 22 지분법손익 1 (6) (6) (6) 기타 (146) (142) (268) (143) (133) 세전이익 898 981 86 1,77 1,178 법인세 234 25 28 261 285 ( 법인세율, %) 26.1 25.4 24.2 24.2 24.2 계속사업이익 664 732 652 816 893 중단사업이익 순이익 664 732 652 816 893 ( 순이익률, %) 3.5 3.9 3.5 4.1 4.4 지배주주순이익 421 572 554 694 759 비지배주주순이익 243 16 98 122 134 EBITDA 1,285 1,349 1,237 1,3 1,359 (EBITDA 이익률, %) 6.7 7.2 6.6 6.6 6.6 EPS ( 지배주주 ) 3,777 5,133 4,971 6,227 6,89 EPS ( 연결기준 ) 5,956 6,565 5,848 7,326 8,11 수정 EPS ( 원 )* 3,777 5,133 4,971 6,227 6,89 재무상태표 12월 31일기준 ( 십억원 ) 215 216 217E 218E 219E 유동자산 14,228 14,938 15,635 16,871 17,917 현금및현금등가물 1,997 2,15 2,321 3,2 3,526 매출채권 3 19 31 32 34 재고자산 1,329 1,199 1,259 1,322 1,374 기타 1,872 11,569 12,24 12,497 12,984 비유동자산 5,122 4,936 4,724 4,674 4,649 투자자산 87 81 7 732 76 유형자산 1,754 1,498 1,469 1,44 1,412 무형자산 857 81 768 735 79 기타 1,64 1,817 1,787 1,767 1,767 자산총계 19,35 19,873 2,359 21,545 22,566 유동부채 8,575 8,75 8,81 9,192 9,335 매입채무 2,865 2,667 2,773 2,898 3,11 단기차입금 199 163 163 163 163 기타유동부채 5,512 5,919 5,874 6,13 6,161 비유동부채 3,384 2,999 2,828 2,872 2,912 사채및장기차입금 2,196 1,968 1,768 1,768 1,768 기타비유동부채 1,189 1,31 1,6 1,14 1,144 부채총계 11,959 11,749 11,639 12,64 12,247 지배주주지분 5,72 6,329 6,827 7,466 8,169 자본금 557 557 557 557 557 자본잉여금 1,4 1,4 1,4 1,4 1,4 이익잉여금 4,87 4,622 5,12 5,758 6,462 기타 36 11 11 11 11 비지배주주지분 1,67 1,796 1,893 2,16 2,15 자본총계 7,391 8,125 8,721 9,481 1,319 순부채 (519) (1,349) (2,49) (2,845) (3,631) 현금흐름표 12 월 31 일기준 ( 십억원 ) 215 216 217E 218E 219E 영업활동에서의현금흐름 596 1,87 858 1,55 1,69 당기순이익 664 732 652 816 893 현금유출입이없는비용및수익 767 861 59 483 488 유형자산감가상각비 124 136 29 29 28 무형자산상각비 72 54 42 33 26 기타 571 671 437 421 434 영업활동자산부채변동 (668) (292) (17) (15) (76) 투자활동에서의현금흐름 (1,174) (775) (212) (312) (32) 유형자산증감 (172) (174) 장단기금융자산의증감 (839) (533) 17 (123) (13) 기타 (163) (68) (229) (189) (199) 재무활동에서의현금흐름 31 (177) (492) (56) (256) 차입금의증가 ( 감소 ) 4 (64) (437) (2) 자본금의증가 ( 감소 ) 11 배당금 (19) (18) (56) (56) (56) 기타 89 (4) () 현금증감 (545) 153 171 698 56 기초현금 2,542 1,997 2,15 2,321 3,2 기말현금 1,997 2,15 2,321 3,2 3,526 Gross cash flow 1,431 1,593 1,16 1,299 1,381 Free cash flow 49 98 858 1,55 1,69 참고 : * 일회성수익 ( 비용 ) 제외, ** 완전희석, 일회성수익 ( 비용 ) 제외 *** P/E, P/B 는지배주주기준 자료 : 현대건설, 삼성증권추정 재무비율및주당지표 12월 31일기준 215 216 217E 218E 219E 증감률 (%) 매출액 11.3 (2.1).3 4.5 3.9 영업이익 31.4 6.4.5 6.3 5.4 순이익 38.5 1.2 (1.9) 25.3 9.4 수정 EPS** 27.1 35.9 (3.2) 25.3 9.4 주당지표 EPS ( 지배주주 ) 3,777 5,133 4,971 6,227 6,89 EPS ( 연결기준 ) 5,956 6,565 5,848 7,326 8,11 수정 EPS** 3,777 5,133 4,971 6,227 6,89 BPS 51,324 56,786 61,256 66,983 73,293 DPS ( 보통주 ) 5 5 5 5 5 Valuations ( 배 ) P/E*** 9.4 6.9 7.1 5.7 5.2 P/B***.7.6.6.5.5 EV/EBITDA 4. 3.3 3.1 2.4 1.8 비율 ROE (%) 7.6 9.5 8.4 9.7 9.7 ROA (%) 3.5 3.7 3.2 3.9 4. ROIC (%) 12.1 13.1 13.8 14.6 15.4 배당성향 (%) 13.2 9.7 1. 8. 7.3 배당수익률 ( 보통주, %) 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 순부채비율 (%) (7.) (16.6) (23.5) (3.) (35.2) 이자보상배율 ( 배 ) 1.6 13.3 14.8 17.2 19. 삼성증권 4
217. 12. 8 윤석모 Analyst sokmo.yun@ samsung.com 2 22 7843 현대산업 (1263) 이익과현금흐름의개선세지속 AT A GLANCE 목표주가 51, 원 (28.3%) 현재주가 시가총액 39,75 원 3. 조원 Shares (float) 75,384,18 주 (74.4%) 52 주최저 / 최고 32,85 원 /51,4 원 6 일 - 평균거래대금 121.5 억원 ONE-YEAR PERFORMANCE 1M 6M 12M 현대산업 (%).6-19.6-8.9 Kospi 지수대비 (%pts) 4. -22.9-26.3 KEY CHANGES ( 원 ) New Old Diff 투자의견 BUY BUY 목표주가 51, 51,.% 217E EPS 5,767 5,767.% 218E EPS 6,26 6,26.% SAMSUNG vs THE STREET No of estimates 17 Target price 53,412 Recommendation 4.1 BUY : 5 / BUY: 4 / HOLD: 3 / SELL: 2 / SELL : 1 WHAT S THE STORY 17 년분양물량은전년대비 4% 가량증가하며 18 년이후안정적인주택매출전망 : 동사는 11 월말까지 17 천세대가량을분양하여 99.8% 분양율을기록중. 12 월중에분양예정인파주운정, 수원망포까지합치면 17 년도총분양물량은 23-25 천세대 ( 자체 7 천여세대 + 재건축 11 천세대, 나머지일반도급 ) 에육박해전년도 17 천세대대비 4% 증가하는분양물량을기록할전망. 18 년도분양물량은 17 년과유사한수준전망 18 년은재건축, 19 년은자체용지사업증가예상 : 17 년중국내주택신규수주 6 조원과자체용지매입분등을감안하면 18 년도에도올해와비슷한규모의분양물량이예상되나, 개포 1 단지, 둔촌주공등의대규모재건축프로젝트들이내년하반기분양및착공예정인점을감안하면총분양물량중재건축비중이늘어날전망. 반면 19 년에는동사의대규모자체개발프로젝트인광운대, 파주프로젝트들이예정되어있어 19 년에는자체용지사업이크게늘어나면서주택사업의이익가시성은주택시장상황과상관없이안정적일전망. GTX 의사업자선정시 1.3 조원가량의토목사업매출증가예상 : 이외에도수도권광역철도사업 (GTX) 의사업자선정이 17 년 12 월에예정되어있고동사컨소시엄이유력한후보중하나로거론되고있어수주하게되면동사의수주분은 1.3 조원가량예상되어 18 년이후토목 SOC 사업매출의성장도기대해볼수있는상황. 17-18 년입주물량증가에따른영업현금흐름개선기대 : 현재순현금상태인동사는 17 년하반기이후 18 년까지과거분양했던주택사업현장의입주물량증가로영업현금흐름이크게증가될것으로예상됨. 이에따라 17 년상반기두차례에걸쳐있었던자사주매입이나여유자금을활용한 M&A 등도 18 년도에도주가에긍정적인 catalyst 로기대해볼수있을것으로전망. SUMMARY FINANCIAL DATA 216 217E 218E 219E 매출액 ( 십억원 ) 4,75 5,61 6,82 6,283 순이익 ( 십억원 ) 331 469 55 553 EPS (adj) ( 원 ) 4,69 5,767 6,26 6,799 EPS (adj) growth (%) 41.5 41.7 7.6 9.5 EBITDA margin (%) 11.8 12.1 11.5 11.7 ROE (%) 12.3 15.9 15.3 14.6 P/E (adj) ( 배 ) 9.8 6.9 6.4 5.8 P/B ( 배 ) 1.1 1..9.7 EV/EBITDA ( 배 ) 5.4 3.3 2..8 Dividend yield (%) 1.8 1.8 1.8 1.8 자료 : 삼성증권추정 삼성증권 41
현대산업 217. 12. 8 포괄손익계산서 12월 31일기준 ( 십억원 ) 215 216 217E 218E 219E 매출액 4,63 4,75 5,61 6,82 6,283 매출원가 3,86 3,855 4,549 4,932 5,76 매출총이익 796 895 1,53 1,15 1,27 ( 매출총이익률, %) 17.3 18.8 18.8 18.9 19.2 판매및일반관리비 47 378 417 489 55 영업이익 39 517 636 661 73 ( 영업이익률, %) 8.5 1.9 11.4 1.9 11.2 영업외손익 (65) (58) (19) 3 25 금융수익 4 43 47 58 81 금융비용 78 62 35 31 32 지분법손익 2 (6) 3 1 1 기타 (29) (32) (34) (34) (34) 세전이익 324 46 617 664 728 법인세 86 129 148 159 175 ( 법인세율, %) 26.4 28. 24. 24. 24. 계속사업이익 239 331 469 55 553 중단사업이익 순이익 239 331 469 55 553 ( 순이익률, %) 5.2 7. 8.4 8.3 8.8 지배주주순이익 217 37 435 468 513 비지배주주순이익 22 24 34 37 4 EBITDA 432 559 675 698 737 (EBITDA 이익률, %) 9.4 11.8 12.1 11.5 11.7 EPS ( 지배주주 ) 2,876 4,69 5,767 6,26 6,799 EPS ( 연결기준 ) 3,165 4,39 6,223 6,697 7,336 수정 EPS ( 원 )* 2,876 4,69 5,767 6,26 6,799 재무상태표 12월 31일기준 ( 십억원 ) 215 216 217E 218E 219E 유동자산 3,49 3,645 3,91 4,598 5,291 현금및현금등가물 548 1,152 1,681 2,613 3,59 매출채권 275 282 333 361 373 재고자산 998 768 576 432 324 기타 1,589 1,443 1,311 1,192 1,85 비유동자산 2,11 2,139 2,93 2,5 2,9 투자자산 548 555 548 542 536 유형자산 844 851 813 777 744 무형자산 15 16 15 13 13 기타 693 717 717 717 717 자산총계 5,51 5,785 5,994 6,648 7,3 유동부채 2,2 2,264 2,228 2,443 2,69 매입채무 353 314 37 42 415 단기차입금 52 545 576 69 643 기타유동부채 1,146 1,45 1,282 1,433 1,55 비유동부채 1,2 766 748 731 713 사채및장기차입금 482 328 328 328 328 기타비유동부채 538 437 42 42 385 부채총계 3,39 3,3 2,976 3,173 3,322 지배주주지분 2,358 2,622 2,851 3,27 3,734 자본금 377 377 377 377 377 자본잉여금 179 179 179 179 179 이익잉여금 1,917 2,186 2,569 2,988 3,451 기타 (115) (119) (273) (273) (273) 비지배주주지분 113 133 167 24 245 자본총계 2,471 2,755 3,19 3,474 3,978 순부채 578 (124) (937) (1,828) (2,683) 현금흐름표 12 월 31 일기준 ( 십억원 ) 215 216 217E 218E 219E 영업활동에서의현금흐름 1,28 84 1,9 923 888 당기순이익 239 331 469 55 553 현금유출입이없는비용및수익 228 17 167 154 146 유형자산감가상각비 41 4 38 36 34 무형자산상각비 1 1 1 1 1 기타 185 128 128 117 111 영업활동자산부채변동 54 316 54 391 31 투자활동에서의현금흐름 (64) (89) 6 6 6 유형자산증감 (24) (49) 장단기금융자산의증감 3 (8) 6 6 6 기타 (71) (32) 재무활동에서의현금흐름 (665) (146) (496) (14) (14) 차입금의증가 ( 감소 ) (657) (13) (291) 35 35 자본금의증가 ( 감소 ) 배당금 (25) (4) (52) (49) (49) 기타 17 (3) (154) 현금증감 3 65 529 931 896 기초현금 248 548 1,152 1,681 2,613 기말현금 548 1,152 1,681 2,613 3,59 Gross cash flow 466 51 636 659 699 Free cash flow 1,4 79 1,9 923 888 참고 : * 일회성수익 ( 비용 ) 제외, ** 완전희석, 일회성수익 ( 비용 ) 제외 *** P/E, P/B 는지배주주기준 자료 : 현대산업, 삼성증권추정 재무비율및주당지표 12월 31일기준 215 216 217E 218E 219E 증감률 (%) 매출액 2.8 3.2 17.9 8.6 3.3 영업이익 72.9 32.8 22.9 3.9 6.3 순이익 186.3 38.7 41.7 7.6 9.5 수정 EPS** 214.9 41.5 41.7 7.6 9.5 주당지표 EPS ( 지배주주 ) 2,876 4,69 5,767 6,26 6,799 EPS ( 연결기준 ) 3,165 4,39 6,223 6,697 7,336 수정 EPS** 2,876 4,69 5,767 6,26 6,799 BPS 32,39 35,632 4,685 46,661 53,274 DPS ( 보통주 ) 5 7 7 7 7 Valuations ( 배 ) P/E*** 13.8 9.8 6.9 6.4 5.8 P/B*** 1.2 1.1 1..9.7 EV/EBITDA 8.5 5.4 3.3 2..8 비율 ROE (%) 9.6 12.3 15.9 15.3 14.6 ROA (%) 4.2 5.9 8. 8. 7.9 ROIC (%) 9.3 15.2 25.5 36.2 54.2 배당성향 (%) 17. 16.8 11.3 1.5 9.6 배당수익률 ( 보통주, %) 1.3 1.8 1.8 1.8 1.8 순부채비율 (%) 23.4 (4.5) (31.) (52.6) (67.4) 이자보상배율 ( 배 ) 6. 11. 18. 21.2 21.8 삼성증권 42