2017-09 한국은행인천본부 인천지역부동산경기변동이 지역경제에미치는영향과시사점 서종국 1), 박병국 2) 1) 인천대학교도시행정학과교수 2) 한국은행인천본부기획조사팀과장
1. 부동산경기와실물경제와의관계에대한연구 2. 부동산시장에서의초국지성 1. 인천지역인구이동과부동산경기 2. 부동산관련각종규제에따른자금이동과부동산경기 3. 인천지역대규모개발사업과부동산경기 1. 부동산경기의소비에대한파급효과 2. 부동산경기의건설투자및건설고용파급효과 3. 건설투자를통한생산측면에대한파급효과 1. 실물경제의변동성확대 2. 전반적인지가상승에따른산업경쟁력약화 3. 지역간양극화심화
인천지역부동산경기변동이지역경제에미치는영향과시사점 < 요약 > 101
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인천지역부동산경기변동이지역경제에미치는영향과시사점 I. 서론 103
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인천지역부동산경기변동이지역경제에미치는영향과시사점 II. 기존문헌및선행연구 < 그림 1> 경기변동의국면및주기별부동산시장의특징 회복기확장기후퇴기수축기 가격상승시작거래증가시작 가격폭등거래활발 가격안정거래감소 가격하락거래중단 자료 : 한국은행, 2008 105
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2017-09 한국은행인천본부 III. 인천지역부동산경기변동의주요요인 < 그림 2> 주택수대비총인구 ( 총인구 / 주택수 ( 천호 )) 추이 자료 : 통계청 108
인천지역부동산경기변동이지역경제에미치는영향과시사점 < 그림 3> 총인구및주택수 ( 총인구 ( 만명 )/ 주택수 ( 천호 )) 추이 전국총인구및주택수 서울총인구및주택수 경기총인구및주택수 인천총인구및주택수 자료 : 통계청 109
2017-09 한국은행인천본부 < 그림 4> 주택수증감대비총인구증감 ( 총인구증감률 / 주택수증감률 ) 추이 자료 : 통계청 110
인천지역부동산경기변동이지역경제에미치는영향과시사점 < 그림 5> 총인구증감률추이 주 : 총인구증감률 = (t 기인구 /t-1 기인구 )X100 자료 : 통계청 < 그림 6> 총주택증감률추이 주 : 총주택증감률 = (t 기주택 /t-1 기주택 )X100 자료 : 통계청 111
2017-09 한국은행인천본부 < 그림 7> 인천지역의주택매매가격및지가변동률 자료 : 통계청, KB 국민은행 112
인천지역부동산경기변동이지역경제에미치는영향과시사점 < 표 1> 2000 년대이후주요부동산대책및전국주택매매가격상승률추이 연도 2003 주요규제내용 투기과열지구및투기지역확대종합부동산세도입 주택매매가격연평균상승률 전국서울경기인천 5.7 6.9-4.1 2004 건설경기연착륙방안 -2.1-1.4-4.1-4.4 2005 종부세강화, 실거래가신고의무화 4.0 6.3 5.5-0.3 2006 DTI 도입, 재건축개발부담금제도입수도권공급물량확대, DTI 조정 11.6 18.9 24.8 11.4 2007 청약가점제시행, 민간택지분양가인하 3.1 5.4 4.0 11.8 2008 2009 취등록세인하, LTV 규제완화재산세, 종부세완화, 분양가상한제개선, 수도권전매제한기간완화, 양도세종부세완화 수도권 LTV 강화전세시장안정대책발표 3.1 5.0 2.3 13.6 1.5 2.7 0.3-0.3 2010 양도세중과완화, 취등록세감면연장 1.9-1.2-2.3-1.7 2011 DTI 탄력적용, 취득세제개선 6.9 0.3 1.3-1.7 2012 강남 3 구주택투기지역과주택거래신고지역해제 0.0-2.9-2.9-4.0 2013 다주택자양도세중과세폐지, 주택구입자양도세한시면제 0.4-1.3-1.3-2.0 2014 LTV, DTI 한도상향, 분양권상한제완화, 재개발다주택자분양허용, 초과이익제폐지 주 : 음영은부동산경기부양대책자료 : 한국기업평가 ( 최한승, 2013) 자료를재구성 2.1 0.8 1.7 1.4 113
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인천지역부동산경기변동이지역경제에미치는영향과시사점 < 표 2> 2000 년대이후인천지역대규도도시개발사업추진현황 추진연월 개발사업 사업비 추진현황 1999.10월 에잇시티 317조원 사업무산 2002.3월 송도국제업무단지 24.4조원 추진중 2006.5월 도화지구 1.5조원 계획변경및지연 2006.8월 루원시티 2.9조원 계획변경및지연 2006.8월 청라국제업무타운 6.2조원 개발지연 2006.10월 미단시티 0.9조원 계획변경및지연 2007.4월 로봇랜드 0.7조원 계획변경및지연 2007.6월 검단새빛도시 11조원 계획변경및지연 2009.9월 밀라노디자인시티 3.8조원 사업무산 2010.5월 송도랜드마크시티 18.9조원 계획변경및지연 2014.9월 수도권매립지복합테마파크 5.1조원 추진중 2014.9월 골든하버 5조원 ( 추정 ) 추진중 자료 : 기호일보기사내용을바탕으로재구성 115
2017-09 한국은행인천본부 IV. 인천지역의부동산경기가지역경제에미치는영향 < 그림 8> 부동산경기가실물경제에미치는파급경로 116
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2017-09 한국은행인천본부 < 표 3> 인천지역가계의소비함수추정결과 Variable Coefficient t-statistics Prob. 0.4242 1.6762 0.0996 0.3919 2.9513 0.0047-0.5145-1.3578 0.1803 0.0760 1.4922 0.1416 0.0006 0.9261 0.3586-0.2525-3.3635 0.0014 0.9850 1.0492 0.2988 0.4281 1.2098 118
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2017-09 한국은행인천본부 < 그림 9> 인천지역외생변수충격에대한반응함수 ( 전국 GDP 충격 ) ( 서울주택매매가격충격 ) 주 : 1) 가로축은경과분기를나타내며, 음영부분은각각의충격 (1 유닛 ) 에대한반응함수의 16~84% 부스트랩신뢰구간을의미. 2) 1 열은전국실질 GDP( 외생변수 ) 충격에대한반응함수를, 2 열은서울실질주택매매가격 ( 외생변수 ) 충격에대한반응함수를각각나타냄. 3) HPIncheon 은인천실질주택매매가격지수 (log) 를, BOIncheon 은인천실질건물건설수주액 ( 백만원, log) 를, EMPCONIncheon 은인천건설업취업자수 ( 천명, log) 를지칭 120
인천지역부동산경기변동이지역경제에미치는영향과시사점 < 그림 10> 인천지역구조충격에대한반응함수 ( 인천주택매매가격충격 ) ( 인천건물수주충격 ) ( 인천건설취업자충격 ) 주 : 1) 가로축은경과분기를나타내며, 음영부분은각각의충격 (1s.d.) 에대한반응함수의 16~84% 부스트랩신뢰구간을의미 2) 1 열은인천실질주택매매가격충격에대한반응함수를, 2 열은인천실질건물건설수주액충격에대한반응함수를, 3 열은인천건설업취업자수충격에대한반응함수를각각나타냄 3) HPIncheon 은인천실질주택매매가격지수 (log) 를, BOIncheon 은인천실질건물건설수주액 ( 백만원, log) 를, EMPCONIncheon 은인천건설업취업자수 ( 천명, log) 를지칭 121
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인천지역부동산경기변동이지역경제에미치는영향과시사점 < 그림 11> 전국 GDP 충격에대한인천각구별주택매매가격의반응함수 주 : 1) 가로축은경과분기를나타내며, 음영부분은전국 GDP 충격 (1 유닛 ) 에대한반응함수의 16~84% 부스트랩신뢰구간을의미 2) HPJung 은중구실질주택매매가격을, HPDong 은동구실질주택매매가격을, HPNam 은남구실질주택매매가격을, HPNamdong 은남동구실질주택매매가격을, HPBupyung 은부평구실질주택매매가격을, HPKyeyang 은계양구실질주택매매가격을, HPSeo 는서구실질주택매매가격을지칭 123
2017-09 한국은행인천본부 < 그림 12> 서울주택매매가격충격에대한인천각구별주택매매가격의반응함수 주 : 1) 가로축은경과분기를나타내며, 음영부분은서울주택매매가격충격 (1유닛) 에에대한반응함수의 16~84% 부스트랩신뢰구간을의미 2) HPJung 은중구실질주택매매가격을, HPDong 은동구실질주택매매가격을, HPNam 은남구실질주택매매가격을, HPNamdong 은남동구실질주택매매가격을, HPBupyung 은부평구실질주택매매가격을, HPKyeyang 은계양구실질주택매매가격을, HPSeo는서구실질주택매매가격을지칭 124
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2017-09 한국은행인천본부 < 그림 13> 인천구별주택매매가격충격에대한반응함수 ( 중구 ) ( 동구 ) ( 남구 ) ( 연수구 ) ( 남동구 ) ( 부평구 ) ( 계양구 ) ( 서구 ) 주 : 1) 가로축은경과분기를나타내며, 음영부분은각각의충격 (1s.d.) 에대한반응함수의 16~84% 부스트랩신뢰구간을의미 2) HPJung 은중구실질주택매매가격을, HPDong 은동구실질주택매매가격을, HPNam 은남구실질주택매매가격을, HPNamdong 은남동구실질주택매매가격을, HPBupyung 은부평구실질주택매매가격을, HPKyeyang 은계양구실질주택매매가격을, HPSeo 는서구실질주택매매가격을, BOIncheon 은인천실질건물건설수주액 ( 백만원, log) 를, EMPCONIncheon 은인천건설업취업자수 ( 천명, log) 를지칭 126
인천지역부동산경기변동이지역경제에미치는영향과시사점 < 표 4> 2013 년인천지역주요부문의유발계수 구분 건물건설및건축보수 수출민간소비정부지출 생산유발계수 2.34 2.07 1.79 1.49 부가가치유발계수 0.72 0.54 0.76 0.87 수입유발계수 0.25 - - - 자료 : 한국은행 127
2017-09 한국은행인천본부 V. 인천지역부동산시장에서야기되는문제점 단계 < 표 5> 부동산경기국면별인당 GDP 증가율 전국 총증가율 연평균증가율 단계 서울 총증가율 (%) 연평균증가율 상승기 25.38 6.35 상승기 27.91 6.98 활황기 26.14 6.54 활황기 22.55 5.64 하강기 19.28 6.43 하강기 16.03 5.34 침체기 11.23 3.74 침체기 11.35 3.78 회복기 8.47 4.23 회복기 9.05 4.53 단계 경기 총증가율 연평균증가율 단계 인천 총증가율 연평균증가율 상승기 20.13 5.03 상승기 31.59 7.90 활황기 22.43 5.61 활황기 28.20 7.05 하강기 19.46 6.49 하강기 14.27 4.76 침체기 12.23 4.08 침체기 2.23 0.74 회복기 9.53 4.77 회복기 15.43 7.71 주 : 상승기 (2000~2003), 활황기 (2004~2007), 하강기 (2008~2010), 침체기 (2011~2013), 회복기 (2014~2016) 자료 : 통계청 < 그림 14> 인당지역내총생산증감 자료 : 통계청 128
인천지역부동산경기변동이지역경제에미치는영향과시사점 < 그림 15> 인천지역건설업및부동산임대업의성장기여도 (%p) 자료 : 통계청 129
2017-09 한국은행인천본부 < 그림 16> 인천국가산업단지m2당공시지가추이 < 그림 17> 산업단지내임차업체비율 자료 : 한국감정원표준지공시지가 ( 최고가기준 ), 한국산업단지공단 130
인천지역부동산경기변동이지역경제에미치는영향과시사점 < 그림 18> 생활권별아파트평당매매가격 ( 만원 ) < 그림 19> 아파트평당매매가격표준편차 자료 : KB 국민은행 131
2017-09 한국은행인천본부 < 그림 20> 65 세이상인구비중 (%) < 그림 21> 65 세이상인구비중표준편차 자료 : 통계청 132
인천지역부동산경기변동이지역경제에미치는영향과시사점 < 그림 22> 서비스산업종사자비중 (%) < 그림 23> 서비스산업종사자비중표준편차 자료 : 통계청 133
2017-09 한국은행인천본부 VI. 결론및시사점 134
인천지역부동산경기변동이지역경제에미치는영향과시사점 135
2017-09 한국은행인천본부 참고문헌 136
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