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1 Real Estate 국내부동산 시장전망 글로벌부동산팀 정연우 윤성노

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3 Contents SUMMARY 4 국내주거용부동산시장전망 5 국내부동산적정가치 17 부동산가격을움직이는변수들 23 주요지역별부동산시장동향 55 강남부동산 61

4 부동산시장전망 SUMMARY 이번자료는국내주거용부동산을전반적으로분석하고향후시장을전망하기위해작성했다. 종합적이면서도구체적인접근을위해 5개의장으로나누어분석했다. 1장에서는장단기측면에서국내주거용부동산시장을전망했다. 2장에서는 valuation 을통해주택의적정가치를평가했다. 3장에서는부동산가격을움직이는변수들에대해분석했다. 4장에서는주요지역별부동산시장동향을점검하고마지막 5장에서는강남부동산시장을분석했다. 국내주거용부동산시장전망 : 국내주택시장은 219년까지가격상승률둔화를예상하고그이후강세를전망한다. 단기적으로는주택가격에부정적영향을줄수있는변수들이많다. 경기상황은중립적이라도정부정책과부동산수급을고려할때강세를전망하기에는무리로판단된다. 다만부동산수급이해소되는 22년부터는공급물량축소로재상승국면을전망한다. 국내부동산적정가치 : 217년주택의평균매매가격은 2억 5,329만원으로적정가치인 2억 6,178만원대비저평가되어있다. 주택적정가치는사용가치와투자가치를합산했다. 사용가치는임대수익을현재가치로할인했고, 투자가치는예상매각가격을현재가치로환산했다. 국내주택가격은글로벌상대비교에서도고평가되어있지않다. 강남주택가격역시적정가치대비비싼수준은아니다. 부동산가격을움직이는변수들 : 부동산가격은주요경제변수와정부정책, 부동산수급에따라변동된다. 금리, 소득, 물가등은일반적으로부동산시장과역의관계에있거나같은방향성을보인다. 정부정책은국민의정부이후부터최근까지규제완화와강화가번갈아시행되었는데, 대부분정책의효과가나타났다. 부동산수요는인구감소에대한트라우마가있지만, 가구수증가와은퇴세대가새로운수요층으로등장하면서부정적요인을낮추고있다. 부동산시장특성상수요보다는공급이큰영향을주고있는데, 건설기간을감안할때착공증가율고점과주택가격상승률저점에는 27~34개월시차가발생한다. 주요지역별부동산시장동향 : 215년이후부터수도권 ( 서울, 경기, 인천 ) 주택가격이강세전환되었는데, 지역별인구수변화와재건축 / 재개발계획, 착공 / 준공물량등의수급요인이부동산가격차별화를야기한다. 최근 3 년간최대가격상승률을기록한지역으로는강남, 분당, 해운대, 제주, 과천등이있다. 그리고지역별수요와공급요인을분석하면제주, 인천, 대전지역의주택가격상승을전망한다. 강남부동산 : 강남집값은적정가치와비슷한수준이다. 또한해외주요도시와비교해보면여전히싼편이다. 문재인정부출범이후 똘똘한한채 에대한수요가강세를보이고있고신축아파트가격도가파른상승세에있다. 다만일부지역을제외하고규제를강화하고있는정부정책으로강남부동산역시단기조정은불가피해보인다. 물론중장기적으로는강남역시공급부족현상이심화되면서가격상승을예상한다. 4

5 I. 국내주거용 부동산시장전망

6 부동산시장전망 국내주거용부동산시장전망 219 년까지부동산시장가격상승률둔화, 그이후강세전환 국내주거용부동산시장 ( 이하주택 ) 은 219년까지가격상승률이둔화되는약세국면이진행되고, 그이후에는강세전환될전망이다. 단기적으로는주택가격에부정적영향을줄수있는변수들이많다. 경기상황은중립적으로보더라도정부정책과부동산수급을고려할때강세를전망하기에는무리로판단된다. 다만부동산수급이해소되는 22 년부터는공급물량축소로재상승국면을전망한다. 경기요인중립적 정책과수급은부정적 주택가격에영향을줄수있는변수를경기, 정책, 수급 3가지로분류했다. 경기변수로는금리와소득, 물가등을고려했다. 최근금리상승이우려요인이되고있지만경기회복도이어지고있다는점을감안해서중립으로평가했다. 부동산정책과수급은부정적이다. 부동산규제를강화하고있는현정부의지지율이고공행진을하고있어당분간정책기조에변화를기대하기어렵다. 재건축, 금융, 세제모든분야에서전방위적으로주택가격상승을막고있는데, 여의치않을경우추가규제도예상된다. 218년하반기종합부동산세와분양가상한제도입이관심사로부각되고있다. 218년, 219년입주물량이사상최대치로예상되면서공급량이증가하고있는점도당연히부정적이다. 25년부터 217년까지평균입주물량은 41만호수준이나, 218년에는 71만호, 219년에도 65만호가예상된다. 공급량은증가하는데반해수요심리는약해지고있는상황이어서증가된물량을소화하기가쉽지않을수있다. 실수요자는현시점에서도주택매입추천 투자목적수요자에게는 22 년이매입하기에유리 주택에대한투자전략은실수요자와투자목적의수요자간에다를수있다. 실수요자의경우라면가격하락을기다리지말고현시점이라도주택매입을추천한다. 부동산시장이약세라하더라도절대가격의하락까지이어지는경우는드물다. 주택가격상승폭이둔화되는것이며, 조정이나약세뒤에는항상고점을높이며재상승했던것을잊으면안된다. 우리나라주택은적정가치대비고평가된것도아니고장기적으로인플레이션헷지도가능하다. 주택은주거기능을제공함과동시에훌륭한투자자산이기도해서약세전망과무관하게매입할필요가있다. 투자목적의수요자는부동산시장이약세를벗어날것으로예상되는 22년이유리한시점이될수있다. 2, 3년후에는공급부족에따른주택가격상승이시작될수있기때문이다. 부동산은다른투자자산대비수익률이안정적이면서도매각차익외임대수입도기대할수있다. 부동산은장기적으로투자에따른위험은낮고중수익이상을기대할수있는자산이라는점을감안해야한다. 6

7 DAISHIN SECURITIES 표 1. 국내주거용부동산시장전망및투자전략변수영향비고 경기부동산정책수요, 공급 금리 중립 / 부정적 주택가격과의관계일정치않음금리상승폭이크거나, 빨라지면투자심리에부정적영향 소득 긍정적 경기회복으로개인소득증가전망 물가 긍정적 경기회복으로물가지수상승전망 전매제한기간소유권이전등기시까지로강화 초과이익환수제실시 재건축 부정적 재건축안전진단기준강화 분양가상한제도입검토 신 DTI, DSR 실시로대출규제강화 금융 부정적 재건축집단대출기준강화 다주택자양도소득세강화 세제 부정적 종합부동산세검토 수요 중립적 주택투자심리위축 자료 : 대신증권 Research&Strategy 본부 공급 부정적 218 년입주물량 71 만호상회, 219 년 65 만호예상 25 년부터 217 년까지평균아파트입주물량은 4 만호 결론 경기, 정책, 부동산수급상황을감안, 219 년까지가격상승률둔화불가피 22 년공급물량축소로재상승국면진입전망 투자전략 내집마련이필요한실수요자는시점감안하지않고주택매입추천 투자목적수요자는 22 년이후매입추천 7

8 부동산시장전망 경기상황, 부동산시장에우호적인상황만은아님 글로벌경기회복세가지속되고있고국내경기역시수출호조로상황이나쁘지는않다. 하지만금리가상승하기시작하고우리나라경제에큰영향을줄수있는미국경기의정점통과가능성도고려할시점이어서우호적인상황만은아니다. 경기국면에대한판단중요 경기정점통과에대한우려증가 부동산시장은단순히금리가상승한다고악화되지는않는다. 오히려금리상승기초반에는부동산시장과금리는같은방향성을보이기도한다. 금리보다더중요한것은경기가상승국면에있는지, 아니면정점을통과했는지여부이다. (26p, 주요경제변수가부동산시장에미치는영향참조 ) 218년 4월글로벌경기의정점통과에대한우려가조금씩커지고있다. 미국의기준금리상승은 215년부터시작되어이미금리상승국면의중반부를통과하고있을수도있다. 과거실질 GDP gap( 실질GDP 잠재GDP) 이 (+) 를기록하면예외없이경기가하강하기시작했는데, 최근에 (+) 로높아지면서경기과열에대한우려가커지고있다. 마찬가지로실업률도 8년대이후가장낮은수준까지떨어져있다. 더이상경기가좋아지기만을기대하기는어려운상황이다. 한동안경기회복세가이어질수있어도경계감을높일필요가있다. 미국경제상황에따라큰영향을받는국내경기에대해서도긍정적인시각만을갖고있을수는없다. 미국 ISM 지수 ( 미국의공급자관리협회가미국안의 2개업종 4개이상회사를대상으로매달설문조사를실시해산출하는지수, 제조업지수와비제조업지수두가지를발표하는데, 5 이상이면경기확장을예고한다 ) 와우리나라의수출은상관관계가매우높다. 우리나라경제에서수출이차지하는비중이높다는점을감안할때, 미국 ISM 지수가 9년대이후최고수준까지높아져있어경계할필요가있다. 특히우리나라는반도체와같은일부품목이수출에기여하는바가커서변동성이크다는취약점도감안해야한다. 8

9 DAISHIN SECURITIES 그림 1. 미국기준금리인상과한국의금리상승동참 8 한국주담대금리 ( 좌 ) 미국기준금리 ( 우 ) 자료 : Bloomberg, 한국은행, 대신증권 Research&Strategy 본부 -2 그림 2. 미국경기, 정점통과에대한우려커짐 그림 3. 미국경기에큰영향을받는한국경제 (%pt) Real GDP gap( 좌 ) 실업률 ( 우, 역축 ) 4 ISM Mfg.( 좌 ) 6 한국수출증가율 ( 우 ) 주 : 경기침체기는음영으로표시자료 : BEA, CBO, 대신증권 Research&Strategy 본부 자료 : ISM, 산업통상자원부, 대신증권 Research&Strategy 본부 9

10 부동산시장전망 정부의강력한부동산규제는시장에부정적영향불가피 강력하고종합적인정부규제, 지속적으로발표 현정부의부동산에대한입장은명확하다. 부동산집값이안정될때까지강력하고종합적인부동산규제를강화하겠다는것이다. 참여정부시기시행되었다가그후완화되었던각종규제들을다시도입하고있다. 오히려참여정부당시보다부동산규제정책들을하루가멀다하고집중적으로쏟아내고있다. 재건축규제집중특히주택가격급등의발화점이되고있는재건축아파트에대해규제가집중되고있다. 서울강남 4구와기타 7개구, 세종시를투기지역으로선정하고재건축조합원지위의양도제한및분양권전매제한기간을소유권이전등기시까지로강화했다. 아직부과대상은나오지않았지만, 218년 1월부터는재건축초과이익환수제도시작됐다. 특히지난해말관리처분인가를신청한아파트단지들에대해서도소급적용할수있다는우려가생기면서향후폭발력이큰뇌관으로작용할수있다. 218년 2월에는재건축안전진단기준을강화하면서 3년이경과되었지만, 아직안전진단을통과하지못한아파트들이직격탄을맞았다. 대출규제, 양도소득세강화 보유세, 분양가상한제도입도전망 시장반응은좀더지켜볼필요있지만, 부정적영향불가피 대출규제와함께양도소득세를강화하면서다주택자들의부담이높아지는한편투기수요심리도악화되고있다. 218년부터는신규대출시에기존주택담보대출원리금상환부담을전액반영하는신DTI 뿐아니라, 3월에는모든대출금원리금상환액을연간소득으로나눈 DSR도시작되었다. 대출을통해다주택을매입할수있었던방식이어려워지는것이다. 4월부터는다주택자들에대해양도소득세를강화하고장기보유특별공제도배제했다. 다주택자들에게 3월까지주택을매각하거나임대사업자등록을유도하는것이다. 아직칼집속에들어가있는칼날이지만, 보유세강화와분양가상한제도충분히도입될것으로예상되는정책이다. 특히헌법개정을통해토지공개념이다시한번부각될가능성이높아, 그동안유명무실됐던보유세 ( 재산세 + 종합부동산세 ) 가정책의핵심으로부상할여지가크다. HUG 보증거절을통해사실상시행되고있는분양가상한제는로또청약이라는부작용을불러일으키고있어일부보완의여지도있겠지만, 결국집값을안정시키는데효과가있다면좀더진화된정책으로보완될가능성이크다부동산규제책들이쏟아지고있지만, 시장반응은좀더지켜볼필요가있다. 그동안의학습효과를통해규제이후또다시집값상승이재연되는경험을갖고있어이번에도마찬가지가될수있다는기대감이있기때문이다. 또한부동산가격은정부정책외에도다른요인들, 금리, 소득과같은매크로경제변수와부동산수요, 공급에따라서도영향을받기때문이다. 하지만분명한점은외환위기, 금융위기와같은경제위기가발생하지않는한, 부동산에대한현정부의입장은매우확고해서부동산규제를강화하는정책은지속적으로발표될가능성이크다는점이다. 1

11 DAISHIN SECURITIES 표 2. 문재인정부출범이후부동산관련규제를강화하는정책발표가이어지고있음 일시 정책 대책추진배경 주요정책사항 주택시장의안정적관리 지역별주택가격차별화심화 조정대상지역추가선정 를위한맞춤형대응방안 높은청약경쟁률지속 조정대상지역의실효성제고 청약시장에투기수요지속 서울지역전매제한기간소유권이전등기시까지로강화 유입 LTV 7% 에서 6%, DTI 6% 에서 5% 로강화 재건축조합원주택공급수 1 주택만허용 시장과열지속, 확산시투기과열지구지정적극검토 실수요보호와투기수요 서울중심으로주택시장과열 투기과열지구및투기지역선정 억제를통한주택시장 과열현상은과천, 세종시등 서울전역 (25 개구 ), 과천시, 세종시투기과열지구선정 안정화방안 확산현상 서울강남 4 개구및기타 7 개구, 세종시투기지역선정 투기수요가다수유입 재건축, 재개발규제정비 재건축초과이익환수제시행확인 (18.1 월부터 ) 재건축조합원지위양도제한강화 재개발조합원분양권전매제한 정비사업분양 5 년간재당첨제한 실수요중심의주택수요관리강화 다주택자양도소득세강화, 장기보유특별공제배제 2 년이상거주요건추가 다주택자등에대한금융규제강화 주택담보대출건수세대당 1 건제한 투기과열지구이상은 LTV, DTI 4% 적용 다주택자의임대주택등록유도 오피스텔역시전매제한기간설정 대책후속조치시행 국지적인가격불안지속 성남시분당구, 대구시수성구투기과열지구추가지정 민간택지분양가상한제적용요건완화 가계부채종합대책 가계부채빠르게증가 신 DTI, 218 년 1 월시행 해외주요국대비가계부채 DTI 산정시기존주담대원리금상환부담전액반영 비율이여전히높은수준 DSR 전금융권여신관리지표로단계적정착 모든대출금원리금상환액을연간소득으로나눈것 주거복지로드맵발표 생애단계별, 소득수준별맞춤형주거지원 청년, 신혼, 고령, 취약계층별로효율적인주거지원 무주택서민, 실수요자를위한공적주택 1 만호공급 수도권인근우수입지에 4 여개신규공공주택지구개발 16 만호부지추가확보 임대주택등록활성화 임대주택등록활성화 방안 취득세, 재산세감면일몰연장 (18 년에서 21 년으로 ) 다가구주택역시 8 년이상임대시재산세감면혜택부여 연 2 천만원이하임대소득 19 년부터과세시행예정 8 년이상장기임대의경우장기보유특별공제비율상향 8 년이상임대의경우양도세중과배제, 장기보유특별공제및종부세합산배제대상으로축소 건보료부담완화 임차인보호강화 전세금반환보증활성화 계약갱신거절기간단축 재건축안전진단기준 재건축사업규제 안전진단종합판정을위한평가항목별가중치조정 정상화 현황은주거환경중심평가 ( 구조안전성 2%, 주거환경 4%, 시설노후도 3%, 비용분석 1%) 개선은구조안전성비중을 5% 까지상향조정, 주거환경 15%, 시설노후도 25%, 비용분석 1% 자료 : 국토교통부, 대신증권 Research&Strategy 본부 11

12 부동산시장전망 참여정부와비슷한정책, 다른결과? 참여정부정책보다종합적이고강력한정책 부동산시장안정에효과전망 현정부의부동산정책은참여정부와여러모로비슷한점이많다. 모두주택가격안정에중점을두고강력한부동산규제들을쏟아냈다. 양도소득세, 대출규제, 재건축규제강화등이대표적으로유사한정책들이다. 세부적으로는현정부의정책이이전보다좀더종합적이고진화된내용을담고있다. 특히금융관련대출규제는한층더강화되었고재건축부문역시가격이안정될때까지새로운규제를계속해서발표하고있는중이다. 참여정부시기부동산규제에도불구하고집값이상승했던경험이있어, 이번에도재연될것인가에대해서의견이분분하다. 이는앞서언급했던것처럼정책외다른변수들의영향력에따라달라질수있다. 다만참여정부시기에도부동산정책은다른국가들대비상대적으로시장을안정시키는데큰기여를했던것처럼 (37p 정책과부동산시장참조 ) 이번에도정부정책은부동산시장에영향을줄전망이다. 그림 4. 노무현정부와현정부부동산정책비교 노무현정부문재인정부비고 세제관련 양도소득세강화 - 1 가구 2 주택자양도세 5% - 1 가구 3 주택자양도세 6% 종합부동산세실시 - 25 년으로시행시기단축 - 가구별합산 6 억원이상으로대상확대 - 실거래가신고의무화 양도소득세강화 - 다주택자양도소득세강화 2 주택자기본세율 +1%p 3 주택자기본세율 +2%p - 장기보유특별공제배제 - 양도세비과세요건강화 - 분양권전매시양도소득세강화 문재인정부보유세검토 금융관련 총부채상환비율 (DTI) 도입 - 6 억원초과, 4% 이내 주택담보대출비율강화 - 투기지역의경우은행, 보험 4%, 비은행 5% LTV, DTI 강화 - 조정지역, LTV 6%, DTI 5% 로강화 - 다주택자 LTV, DTI 4% 적용중도금대출보증건수제한 신 DTI 시행 - DTI 산정시기존주담대원리금상환부담액전액반영 DSR 전금융권여신관리지표로정착 - 모든대출금원리금상환액반영 재건축관련 소형주택의무비율확대 - 6% 이상을 85m 2 이하로건설 개발이익환수시행, 5% 이내 안전진단절차강화 층고제한완화범위축소 초고층재건축불허 분양가인하 - 원가공개시행 청약제도개편 - 다주택자들 1 순위청약자격배제 - 무주택자청약가점제조기실시 재건축초과이익환수제시행 재건축조합원지위양도제한강화 재개발조합원분양권전매제한 재건축조합원주택공급수 1 주택제한 정비사업분양분재당첨제한 (5 년 ) 재건축안전진단기준정상화 - 구조안정성비중상향조정 월시행 소유권등기시까지 주거환경비중하향조정 자료 : 대신증권 Research&Strategy 본부 12

13 DAISHIN SECURITIES 219 년까지입주물량집중, 부정적영향 216년부터아파트입주물량은과거 1년동안의평균수준을크게상회하기시작했다. 이러한증가세는 217년에이어 218년에도이어질전망이다. 219년에는소폭줄어들수있지만, 여전히높은수준이어서향후주택가격에약세요인으로작용할수있다. 218 년신규아파트입주물량 71 만호상회 특히경기지역중심으로물량집중 최근전세가하락은집값약세신호 25년부터 217년까지과거 13년동안평균아파트입주물량은 4만호수준이다. 입주물량은최근들어평균치를상회하기시작했는데, 216년에는 51만호, 217년에는 57 만호로증가했다. 214년이후증가한아파트착공이순차적으로준공되면서물량부담으로작용하기시작한것이다. 특히 215년하반기에는착공증가율이전년대비 41% 증가했고그이후에도 2% 이상의증가세가유지됐다. 이러한점을감안시 218년입주물량은 71만호를상회하면서크게증가할전망이다. 219년에도기존착공물량을감안할때, 입주물량은 65만호이상될것으로예상된다. 지역별로는경기지역에물량이집중될전망이다. 서울의경우 218년예상되는입주물량이 9.6만호정도지만, 경기도는 25만호이상증가될것이다. 217년에도 2만호이상으로물량부담폭이컸는데, 또한차례증가하는것이다. 217년부터 219년까지단기간내집중될입주물량은부동산가격상승에부담요인이될것이다. 경기상황은중립적으로작용하더라도규제를강화하고있는정부정책을고려하면증가된물량을충분히소화하기어려울수있기때문이다. 최근전세가가하락하고있는것도경기지역을중심으로신규아파트입주물량이급증하면서전세공급이증가하고있기때문이다. 전세가하락은향후집값하락의전조가될수있다. 입주물량의증가는전세가뿐아니라시차를두고집값에도부정적으로작용할것이기때문이다. 오히려그동안전세가율상승에따라갭투자가많았다는점감안하면, 전세가하락은보증금상환을위한주택매각요인으로도작용할수있다. 그림 ~219 년아파트입주물량큰폭증가 그림 6. 특히경기지역중심으로물량집중 ( 천건 ) 입주물량 '5~'17 평균 ( 천건 ) 서울경기 '5~'17 경기도평균 F F 주 : 218, 219 년입주물량은 215, 216 년착공물량을반영자료 : 한국감정원, 대신증권 Research&Strategy 본부 주 : 218, 219 년입주물량은 215, 216 년착공물량을반영자료 : 한국감정원, 대신증권 Research&Strategy 본부 13

14 부동산시장전망 강남아파트단기조정예상되지만, 결국다시상승할것 강남의부동산가격단기조정은불가피해보임 수요와공급에의해중장기적으로는가격상승예상 8.2 부동산대책이후에도강남의아파트가격강세가이어지자정부는재건축초과이익부담금, 재건축안전진단강화등의규제카드를꺼내들며투기수요를억제하는데노력하고있다. 부동산규제강화는단기적으로부동산수요를억제하는데효과적이기때문에재건축을노린투기수요감소에따른아파트가격상승세둔화가예상된다. 다만중장기적으로는수요와공급에의해가격강세가이어질것으로전망한다. 최근강남아파트매매거래추이를살펴보면수요가증가하고있음을확인할수있다. 교통, 교육, 일자리, 상권등의환경이압도적으로우수한강남지역의특성상부동산수요는앞으로도견조할것으로예상된다. 수요는견조한데반해공급은제한적이다. 강남의아파트재건축사업으로사라지는멸실가구는 218년에만 33천세대로 218년과 219년아파트입주물량을합친값보다크다. 더불어, 22년부터는강남아파트입주물량이예년수준으로돌아오며공급부족현상은더욱심화될것으로전망된다. 타지역대비타이트한주택수급은강남부동산가격상승을견인할것으로예상한다. 그림 7. 급등하고있는강남아파트가격 2.5 전국서울강남 4 구 주 : 월간상승률기준자료 : KB 부동산, 대신증권 Research&Strategy 본부 그림 8. 강남반포아크로리버파크전경 그림 9. 개포 DH 자이모델하우스인파 자료 : 대림산업, 대신증권 Research&Strategy 본부 자료 : 데일리안, 대신증권 Research&Strategy 본부 14

15 DAISHIN SECURITIES 장기적으로부동산시장에대한긍정적인시각전망 219년까지국내부동산시장은조정국면에진입할가능성이크지만, 장기적으로는긍정적으로전망한다. 또한안정적으로거주할집한채를보유하고자하는실수요자는조정전망과는무관하게지금이라도본인에게적합한주택을구입할것을추천한다. 조정기에도상승폭이둔화될뿐가격하락은매우드문경우 실수요자주택매입추천 공급축소는 2, 3 년후집값상승을야기 우선국내주택가격은적정가치대비고평가되어있지않다.(17p, 국내부동산적정가치참조 ) 또한일시적으로부동산시장에조정요인이커진다하더라도, 상승폭이둔화될뿐주택가격이하락하는경우는매우드물다. 외환위기당시일시적으로주택가격이하락했지만, 그이후에는단시일에하락전가격을회복하고오히려직전고점을상회했다. 주택외다른자산들의가격은폭락했었다는점감안하면상대적으로주택가격은매우안정적이었다는점도고려할필요가있다. 2년대금융위기로대부분의자산들이급락했던시기에도다른자산들과달리주택가격은안정적인흐름을이어갔던점도참고해야한다. 부동산지수의장기시계열을보더라도, 명목주택가격은꾸준히높아지고있다. 경기침체나정부의강력한부동산규제로조정국면이오더라도기간조정성격이강하고일정시간이지나면항상재상승을반복했다. 내집마련을위해집값이빠지기를기다리는것은너무나위험한선택이될수있다는것이다. 주택가격을변동시키는여러요인중경제상황과정부정책은정확히예상하기어렵다. 하지만수요, 공급관점에서부동산은신규공급까지상당한시간이소요된다는점에서향후 2, 3년후의집값예상은상대적으로수월하다. 앞서언급한것과같이 218 년, 219년까지아파트입주물량이큰폭으로증가한다. 이는단기적으로부동산가격의조정요인이되기도하지만, 동시에신규착공물량의감소를야기해그이후에는공급물량이큰폭으로줄어들것을암시하기도한다. 특히강남을중심으로한서울지역은노후화가심해멸실주택이늘어나고있고재건축, 재개발을기대하면서낙후된시설에대한수리나교체가미미해서신규주택, 아파트에대한수요가크게증가하고있다. 반면당분간은집값상승을유발할수있는대규모재건축이나재개발은철저히규제되면서신규공급이제한되고있어결국 22년이후부터는강남을중심으로한부동산집값이크게상승할가능성이높아지고있는것이다. 15

16 부동산시장전망 그림 1. 조정보다는상승폭이훨씬큰부동산시장 (1986.1=1, p) 3 주택매매가격지수 ~ % ~ % 자료 : KB 부동산, 대신증권 Research&Strategy 본부 그림 11. 주택가격조정과함께줄어들고있는신규착공 ( 만건 ) 8 7 착공실적평균 자료 : 한국감정원, 대신증권 Research&Strategy 본부 16

17 DAISHIN SECURITIES II. 국내부동산 적정가치 17

18 부동산시장전망 국내부동산적정가치 평균주택가격은적정가치보다저평가된상황 주택적정가치는사용가치와투자가치합산 217 년기준우리나라부동산주택가격은적정가치대비저평가되어있다. 217 년주택 의평균매매가격은 2 억 5,329 만원으로적정가치인 2 억 6,178 만원대비 3.3% 낮은수 준이다. 최근주택매매가격이오르고있지만, 전국평균기준으로상승폭이크지않다. 오히려 216년부터는평균매매가격이적정가치를하회하고있다. 주택의적정가치는 212년 2억 2,569만원에서 217년 2억 6,178만원으로꾸준히높아지고있다. 평균매매가격역시 213년소폭하락이후상승세가이어지고있지만, 최근 2년동안은적정가치상승폭을하회하고있다. 주택가격에는주거에따른사용가치와미래매각차익에대한투자가치가포함되어있어적정가치는두가지요소를합산해서산정했다. 사용가치는평균주택보유기간동안의임대수익을현재가치로할인했고, 투자가치는예상매각가격을현재가치로환산해서산출했다. 적정가치를구하는방식은일반적인감정평가방식을참고하고우리나라주택이갖고있는고유한특성을감안했다. 그림 년이후주택가격, 적정가치대비저평가 ( 백만원 ) 평균매매가격적정가치평균매매가 / 적정가치 ( 우 ) 자료 : 한국감정원, KB 부동산, 대신증권 Research&Strategy 본부 18

19 DAISHIN SECURITIES 주택의적정가치는사용가치와투자가치를합산 사용가치는임대수익을현재가로환산 주택사용가치는평균주택보유기간인 2년동안의임대수익을현재가로환산했다. 주택의현금흐름으로는월세의연간합이가장적합하지만, 대표성이부족해평균전세가격을이용했다. 평균전세가격을전월세전환율 ( 전세보증금을월세로전환할때적용하는비율로한국감정원에서발표 ) 로환산하면연간임대수익산출이가능하기때문이다. 기간은향후 2년동안임대수익이발생할것으로가정한후, 매년발생하는임대수익에할인율을적용해현재가치로환산했다. 할인율은현금흐름할인법의가중평균자본비용을구하는방식을적용해산출했다. 타인자본과자기자본비중은주택시가총액과주택담보대출금액을이용했다. 타인자본비용으로는주택담보대출금리를적용했다. 자기자본비용을구하기위한기대수익률은과거 2년동안주택의평균연간상승률과 Cap rate( 수익환원율, 부동산에서발생하는순영업수익을부동산가격으로나누어산출을 ) 합산했다. 투자가치는예상매각가격을현재가로환산 주택의투자가치는주택을매각할때기대할수있는수익률이다. 투자가치산정은주택의평균보유기간인 2년후매각할시점의예상매각가격을현재가로환산했다. 예상매각가격은과거 2년동안의연평균주택가격상승률을이용해서계산했고할인율은사용가치를산정할때와같은방식으로적용했다. 아래표는일반적으로감정평가에서사용하고있는부동산가치평가방식이다. 주로상 업용오피스건물평가시활용하고있는데, 당사에서적용한것과마찬가지로부동산에 서발생하는임대수입과매각시기대할수있는투자가치를합산하는방식이다. 그림 13. 일반적인부동산가치평가방식 사용가치 투자가치 잠재임대수입공실및불량채권유효임대수입기타수입총운영수입영업비용순영업수입 (NOI) 연간부채상환액세전현금흐름세금세후현금흐름 매각가매각비용부채잔액세전매각액양도에따른세금세후매각액 자료 : 대신증권 Research&Strategy 본부 19

20 부동산시장전망 표 3. 주택적정가치의산정 (217 년기준 ) 매매가격 ( 만원 ) 25,329 전세가격 ( 만원 ) 16,89 임대료 ( 만원 ) 1,73 1,93 1,114 1,135 1,56 1,534 가중평균자본비용 6.7 타인자본비중 15.5 주택시가총액 ( 조원 ) 3,732 주택담보대출액 ( 조원 ) 578 사용가치 평균대출금리 3.3 자기자본비중 84.5 Cap rate 4.2 주택가격연간상승률 3.1 기대수익률 7.3 현가요소 임대료의현가 ( 만원 ) 1, 임대료현가합 ( 만원 ) 13,439 투자가치 예상매각가격 ( 만원 ) 46,688 현재가치 ( 만원 ) 12,739 적정가치 ( 만원 ) 26,178 연간임대료는한국감정원에서발표하고있는전월세전환율 6.4% 를적용하여산정 연간임대료의상승률은 217 년소비자물가상승률인 1.9% 가정 타인자본비중은주택시가총액과주택담보대출액감안 기본가정 Cap rate 는임대료 / 매매가격으로계산 기대수익률은 Cap rate 와주택가격연간상승률의합 예상매각가격은 2 년후매각하는것을가정, 가격상승률은 2 년동안의평균상승률 3.1% 적용하여산정 예상매각가격의현재가치할인율은사용가치에서사용한할인율적용 자료 : 대신증권 Research&Strategy 본부 2

21 DAISHIN SECURITIES 국내부동산가격, 상대평가비교에서도고평가된것은아님 절대평가방식으로산출한주택의적정가치외다른국가들과의부동산상대평가비교에 서도우리나라부동산가격이고평가된것은아니다. 부동산시장은금융위기이후 21% 상승 주요국평균과비슷한수준 국내부동산시장역시일시적으로부침이있기는했지만, 금융위기이후글로벌강세국면에동참하고있다. 부동산가격지수는 217년말 121.3p를기록하고있다.(28년말 1p) 매매가격을연간소득으로나눈 PIR 역시 5.7년으로 28년이후평균치인 5.1년보다높아져있다. 하지만주요국가별부동산지수를비교하면우리나라부동산지수는 111p로 (21년 1p) 주요국평균과비슷한수준이다. 21년이후캐나다와호주등이가장높은상승세를기록했고일본, 프랑스, 이탈리아등은우리나라보다낮은지수를기록하고있다. 그림 14. 국내부동산시장역시글로벌강세동참 (28.12=1, p) 부동산가격지수 ( 좌 ) 한국월별 PIR ( 우 ) PIR 평균 ( 년 ) 자료 : KB부동산, 대신증권 Research&Strategy 본부 그림 15. 주요국평균대비낮은상승률기록 (216 년기준 ) (21=1, p) 캐나다호주독일미국영국평균한국일본프랑스이탈리아스페인 주 : 21 년 1p 기준자료 : OECD, 대신증권 Research&Strategy 본부 21

22 부동산시장전망 강남주택가격역시적정가치대비비싼수준은아님 최근가격이급등세를이어가고있는강남주택가격역시적정가치대비비싼수준은아니다. 강남에서도일부신규아파트나재건축을앞두고있는경우는과도한집값상승으로고평가되어있지만, 강남평균주택가격은사용가치와투자가치를고려할때적정수준인것으로평가된다. 217년기준강남평균주택매매가격은 7억 9,416만원이다. 전국평균주택가격과 (2억 5,329만원 ) 비교시 3.1배높은수준에서거래되고있다. 하지만높은사용가치와매각시기대할수있는투자가치를감안하면, 적정가치인 8억 38만원과유사한수준에서거래되고있다. 표 4. 강남주택적정가치의산정 (217 년기준 ) 매매가격 ( 만원 ) 79,416 전세가격 ( 만원 ) 46,914 임대료 ( 만원 ) 2,471 2,518 2,566 2,614 3,467 3,533 가중평균자본비용 7. 타인자본비중 15.5 주택시가총액 ( 조원 ) 3,732 주택담보대출액 ( 조원 ) 578 사용가치 평균대출금리 3.3 자기자본비중 84.5 Cap rate 3.1 주택가격연간상승률 4.6 기대수익률 7.7 현가요소 임대료의현가 ( 만원 ) 2, ,92 1, 임대료현가합 ( 만원 ) 3,18 투자가치 예상매각가격 ( 만원 ) 195,951 현재가치 ( 만원 ) 5,273 적정가치 ( 만원 ) 8,38 연간임대료는한국감정원에서발표하고있는전월세전환율 5.3% 를적용하여산정 연간임대료의상승률은 217 년소비자물가상승률인 1.9% 가정 타인자본비중은주택시가총액과주택담보대출액감안 기본가정 Cap rate 는임대료 / 매매가격으로계산 기대수익률은 Cap rate 와주택가격연간상승률의합 예상매각가격은 2 년후매각하는것을가정, 가격상승률은 2 년동안의평균상승률 4.6% 적용하여산정 예상매각가격의현재가치할인율은사용가치에서사용한할인율적용 자료 : 대신증권 Research&Strategy 본부 22

23 DAISHIN SECURITIES III. 부동산가격을 움직이는변수들 23

24 부동산시장전망 부동산가격을움직이는변수들 주요경제변수가부동산시장에미치는영향 부동산적정가치와주택가격간차이발생 이론적으로산출한주택의적정가치와실제거래되고있는주택가격에는차이가발생한다. 실거래가가적정가치보다높게거래되기도하고때로는반대의경우도있다. 적정가치와실거래가사이에차이가발생하는이유는금리, 소득, 물가와같이주택가격에영향을줄수있는경제변수들이변동되고, 정부정책이나부동산수급상황도끊임없이변하기때문이다. 장기적으로가격은적정가치에수렴하겠지만, 단기적으로는이러한변수들이부동산시장에미치는영향을종합적으로고려해판단해야한다. 금리, 소득, 물가등은부동산가격에영향을줄수있는주요경제변수이다. 경제학교 과서처럼다른조건이일정하다면각변수와부동산시장간관계를명확히할수있지 만, 실제로는모든변수가종합적으로작용해단순화하기어렵다. 금리, 소득, 물가영향파악 부동산시장과역의관계에있다고알려진금리의경우도, 실제로는부동산시장에주는영향이상황에따라다르다. 금리가상승하는국면에있다고해서주택가격이항상약세를보인것은아니었기때문이다. 다음장부터는금리, 가계대출, 소득, 물가등과같은경제변수의부동산시장영향을정리했다. 금리뿐아니라다른변수들역시일반적으로알고있던내용과다른영향을주는경우도있어참고할필요가있다. 표 5. 주요경제변수가주택가격에미치는영향 주택가격 금리 일반적견해 역의관계 당사의견 상황에따라달라짐 경기국면판단이훨씬중요 가계대출부정적영향우려할수준아님 소득 물가 자료 : 대신증권 Research&Strategy 본부 높은상관관계집값상승높음높은상관관계집값상승높음 높은상관관계소득증가가집값상승상회해외비교시여전히비싸지않음높은상관관계집값상승폭, 물가상승소폭상회부동산은인플레이션헷지가능한자산 24

25 DAISHIN SECURITIES 금리상승기, 부동산시장이항상약세를보이는것은아니다 금리상승기, 부동산가격하락우려확대 금리상승기가도래하면서주택가격하락에대한우려가커지고있다. 217년 11월한국은행이기준금리를 25bp 올리면서오랫동안지속된저금리시기가마무리되고있다. 여러차례금리인상을단행한미국과는이미기준금리가역전되었고, 앞으로도미국의기준금리인상속도가빠르게진행될것으로예상되어우리나라역시금리인상압박이커지고있다. 이미일반대출금리는 5% 대이상으로상승해서기준금리인상을예고하고있다. 일반적으로금리상승시기에는집값이하락할것이라는의견이지배적이다. 하지만 1999 년이후 2 여년동안금리와주택가격간에는단순히역의관계만를기록했던것은 아니다 년이후 3 차례의금리상승기동안, 2 차례는일정기간부동산가격도동반상승 상승폭이크진않았지만, 고금리수준이었던 1999년부터 21년사이기준금리는 2차례인상되면서 4.75% 에서 5.25% 으로높아졌다. 이기간주택가격상승률역시둔화되면서금리와부동산은역의관계를보였다. 하지만 25년부터 28년초까지는다른양상이나타났다. 25년 1월기준금리를 3.5% 로 25bp 인상하면서시작된금리상승기에는 26년하반기기준금리가 4.5% 로높아질때까지부동산가격은상승률이계속해서높아졌다. 이시기는부동산매매지수증가율이 24년중반저점을통과한후지속적으로높아지면서경기과열에대한우려와나오던때였다. 경기회복과함께금리가인상되었던것인데, 금리가오르던전반부내내금리와부동산은같은방향성을나타냈던것이다. 21년부터 211년시기에도금리가상승하는기간동안부동산매매지수증가율도상승세를유지했다. 금리상승기뿐아니라금리하락기에도금리와부동산관계는단정적으로설명하기어렵다. 경기가좋아지는시기에는일정기간동안금리와부동산이같이방향으로상승하는경우가많아단순히금리지표만으로부동산시장을전망하는것은왜곡된결과를초래할수있다. 그림 16. 기준금리변화와부동산가격흐름 부동산매매지수 YoY ( 좌 ) 기준금리 ( 우 ) 자료 : 한국은행, KB부동산, 대신증권 Research&Strategy 본부

26 부동산시장전망 금리상승, 하락보다는경기국면에대한판단이더중요 기본적으로기준금리는경제상황에따라조정되지만, 실제경기를선행하거나후행하기도하고때로는인상폭이적정수준을상회하거나초과인하가이뤄지기도한다. 오히려기준금리보다는실시간으로경제상황을반영하는시장금리가적합할수있다. 주택가격역시앞서언급한것처럼단순히기준금리의인상, 인하보다는경기국면에따라변동되는것이좀더적합하다. 경기국면에대한정확한판단중요 1987년이후 3년동안의장기시계열를통해확인하면, 전국주택매매가격증가율은경기종합지수흐름과거의예외없이일치했다. 부동산시장의변동성이원인이되어경기가변동되기도하고, 때로는경기상황에따라부동산시장도영향을받기도해서선후관계를명확히밝히기는어렵다. 하지만부동산시장을전망하고자한다면경기가회복되는구간인지, 아니면후퇴하는시기인지경기국면에대한정확한판단이중요하다. 그림 17. 경기종합지수와주택매매가격증가율높은상관관계를보임 (215=1, p) 경기종합지수 전국주택매매가격 yoy% ( 우 ) 주 : 박스는경기종합지수가하락하는시기를표시자료 : 통계청, KB 부동산, 대신증권 Research&Strategy 본부 26

27 DAISHIN SECURITIES 우리나라가계대출은우려할수준은아니다 217 년가계대출 1,37 조원, 전세보증금추가하면 1,762 조원 가구당부채비율 22.5% 로건전 217년말가계대출액은 1,37조원을돌파했다. 21년 794조원과비교해보면연평균 8% 이상가파른증가세를기록해장차우리나라경제및부동산시장에뇌관이될수도있다. 추가로 392조원에달하는전세보증금도사적금융을통해차입한것과마찬가지여서이금액을포함하면총가계대출액은 1,762조원으로증가한다. 금리가오르면서가계가부담해야할이자액이증가하고있고, 주택가격이하락하기시작하면가계대출의 42.2% 를차지하고있는주택담보대출 (217년 578조원 ) 중상환해야할금액도증가한다. 여기에전세보증금을돌려주기위한주택매물도출회될수있어우리나라경제와부동산시장은악순환고리에빠질수있는위험요인이되는것이다. 하지만가계대출문제는우려할수준까지는아니다라는판단이다. 가계대출액이빠르게늘어났지만, 주택가격의상승을통해순자산액도증가했기때문이다. 217년말가구당평균적으로부채 7,22만원, 순자산 31,142만원을보유하고있다. 부채비율로환산하면 22.5% 에불과해재무구조가건전하다고평가할수있기때문이다. 가계대출을소득분위별로나눠보면, 소득이가장높은 5분위의가계대출액이전체의 45.6% 에달한다. 4분위 24.%, 3분위 16.3%, 2분위 1.2%, 1분위 3.9% 로소득이높을수록대출액과비중이높다. 소득이높으면그만큼빚을상환할능력도크다는점을감안해야한다. 대출비중이가장높은 5분위의부채비율도 23.5% 에불과해건전한재무구조를갖고있다. 217년기준 5분위가구의평균부채와순자산은 16,2 만원, 68,135 만원이다. 선제적으로대출규제도강화 218년에기존 DTI를강화한신DTI를도입했고주택담보대출외에도모든부채의원금상환액을평가하는 DSR도시행되면서금융권의여신관리가더욱강화되고있다. 이미 LTV 한도를낮추면서선제적으로주택담보대출과가계대출을관리하고있다는점도고려할사항이다. 그림 18. 가계대출액, 주택담보대출, 비중 그림 19. 전세금포함, 주택담보대출금액, 비중 ( 조원 ) 가계대출 1,6 주택담보대출비중 ( 우 ) 1,4 48 ( 조원 ) 가계대출 + 전세보증금주택담보대출 + 전세보증금 1,8 비중 ( 우 ) 1,6 62 1,2 1, ,4 1,2 1, 자료 : 한국은행, 대신증권 Research&Strategy 본부 주 : 전세보증금총액 = 주택시가총액 * 전세비중 * 전세가율자료 : 한국은행, 국토교통부, 대신증권 Research&Strategy 본부 27

28 부동산시장전망 소득과비교시주택가격이비싼것은아니다 소득증가와주택가격은당연히같은방향성을보인다. 경제가성장할수록소득이높아지고집값도오르는것이일반적이기때문이다. 또한소득이높아지면좀더높은가격의주택으로옮기는것도일반적이다. 소득증가가주택가격상승을상회 장기비교시주택가격상승은소득이증가한것과비교할때, 상승폭이절반수준에도미치지못했다. 199년이후평균소득과부동산지수를비교하면, 소득은 217년말 58p(199 년 1p 기준로 ) 5배이상상승했고부동산은 25p로 2배정도상승했다. 다만 2년을기준으로하면그차이는줄어든다. 소득은 244p에서 58p로높아졌고부동산도 1p에서 25p로대략 2배씩상승했다. 강남및일부지역의부동산가격급등으로우리나라주택가격이매우비싼수준으로인식될수있지만, 장기시계열로비교해보면집값상승은소득증가분에미치지못했다. 단기간비교에서도소득수준과비교할때우리나라부동산시장이고평가된것은아니다. 해외주요도시대비여전히싼편 서울평균아파트매매가격및강남아파트가격역시해외주요도시대비여전히싼편이다. 서울의평당아파트매매가격은 2,639만원이고강남은 3,943만원이다. 부동산가격상승을주도하고있는강남의경우도쿄, 시드니와비슷한수준이지만, 홍콩이나싱가폴, 맨하탄등과비교시낮은수준이다. 서울의주택구입소요시간 (PIR, Price to Income Ratio 의약자로연평균소득전액을주택구입에투입시소요되는시간을뜻함 ) 은 9.4년, 강남아파트는 14.년이소요된다. 서울의경우주요도시들과비교시 PIR 지표가아직낮고강남4구를기준으로하더라도높지않다. 다른나라의경우도부동산핵심지역은 PIR 지표가도시평균보다높아진다는점을감안해야하기때문이다. 28

29 홍콩 싱가폴 런던 맨하탄 상해 도쿄 강남 4 구 시드니 서울 멜버른 상해 홍콩 싱가폴 런던 맨하탄 강남 4 구 도쿄 시드니 서울 멜버른 DAISHIN SECURITIES 그림 2. 소득과집값비교시집값이비싼것은아니다 (199.1=1, p) (199.1=1, p) 6 평균소득 ( 좌 ) 25 부동산매매지수 ( 우 ) 자료 : 통계청, KB 부동산대신증권 Research&Strategy 본부 그림 21. 강남평당아파트가격도쿄, 시드니와비슷한수준 그림 22. 강남 PIR 은도쿄, 시드니보다높아 ( 천만원 ) 아파트평당매매가격 ( 년 ) PIR( 소득대비집값 ) 자료 : Numbeo, KB 부동산, 대신증권 Research&Strategy 본부 자료 : Numbeo, KB 부동산, 대신증권 Research&Strategy 본부 29

30 부동산시장전망 부동산은안정적이면서도장기적으로인플레이션헷지가가능 사실상하락위험이없는안전자산 인플레이션헷지가능 부동산은주거기능을제공하면서도투자자산으로도가치가높다. 단기간에대박수익률을보장하지는않지만, 꾸준히상승하면서장기적으로는인플레이션헷지가가능하다. 특히위험회피성향이큰투자자에게부동산은사실상하락위험이없는유일한투자자산이기도하다. 대표적인위험자산으로분류되는주식은물론안전자산인금과비교시에도오히려부동산투자수익률이매년꾸준한것을알수있다. 주거편익을제공하면서도다른투자대상들과비교시안정적인수익률이보장된다는점은부동산의장점이다. 2년이후물가상승과부동산지수를비교하면, 부동산은 194p(2 년 1월 1p 기준 ), 물가지수는 151p으로부동산수익률이 42p 상회하고있다. 국지적으로예외인경우도있지만, 부동산은물가상승에따른자산가치하락위험에서벗어나있는것이다. 그림 23. 안정적이면서도꾸준한수익률이보장되는부동산투자 % 5% 코스피지수금부동산 % 자료 : 한국거래소, WGC, KB부동산, 대신증권 Research&Strategy 본부 그림 24. 부동산, 인플레이션헷지가가능하면서도과도하게고평가된것도아님 (2.1=1, p) 22 스프레드 ( 우 ) 부동산지수 2 물가지수 자료 : OECD, 대신증권 Research&Strategy 본부 (p)

31 DAISHIN SECURITIES 물가상승감안시, 국내부동산안정적인흐름유지 앞서언급한것처럼부동산은물가상승에따른자산가치를방어할수있는가장안정적 인자산이면서도, 한편으로는상승폭이과도한수준도아니다. 특히다른나라들의부동 산과비교해보면우리나라부동산시장의안정적인모습이뚜렷해진다. 일본, 미국과비교시국내부동산은안정적이면서도저평가 일본과미국의부동산을장기시계열로물가지수와비교하면, 급등락이크게나타나거나물가상승률보다큰폭으로상승해고평가되기도하는점을확인할수있다. 197년부터 216년까지일본부동산은결과적으로물가상승률과유사한상승률을기록했지만, 9년대급상승과급락을경험했다. 미국부동산은 2년대직전까지비교적안정적이었지만, 그이후변동폭이커지고있다. 유동성증가에따른주택가격급등과서프프라임사태이후의급락, 그리고최근의재반등까지나타나면서부동산지수의급등락이반복되고있다. 그림 25. 일본부동산, 버블이후큰폭하락하면서물가상승률보다높은변동성기록 (197=1, p) 6 5 일본물가지수일본부동산지수 주 : 일본물가지수와부동산지수는 197 년 1p 기준자료 : OECD, 대신증권 Research&Strategy 본부 그림 26. 미국부동산역시물가상승률대비높은변동성기록 (199=1, p) 미국물가지수미국부동산지수 주 : 미국물가지수와부동산지수는 199 년 1p 기준자료 : OECD, 대신증권 Research&Strategy 본부 31

32 부동산시장전망 정부정책이부동산시장에미치는영향 국민의정부부터박근혜정부까지모든정부에서부동산은국민대다수에영향을주기때문에가장우선적으로중시하는분야이다. 과도한집값상승을막기위해부동산규제책이발표되기도하지만, 때로는경제위기상황을돌파하기위해부동산경기를활성화시키는정책을시행하기도한다. 부동산시장을안정적으로관리하고서민주거안정을강화하는것은모든정부의우선적인과제였다. 부동산정책은시장에영향을끼침 다만, 정책외다양한변수를종합적으로고려할필요 외환위기이후최근까지각정부의부동산정책은대부분시장에영향을주었던것으로평가된다. 물론부동산시장은정부정책외에도여러가지다양한변수에영향을받기때문에, 정책만으로부동산시장, 주택가격을예측하는경우오류가발생할수도있다. 국민의정부시기, 부동산정책이외환위기를극복하는과정에서효과적으로작용했고참여정부시기도마찬가지였다. 특히참여정부는부동산집값을잡는데실패했다고평가되기도하지만, 실제글로벌유동성영향으로대부분의국가에서부동산거품이만들어질때상대적으로우리나라부동산은안정적인시장관리가이뤄진것으로평가된다. 그결과참여정부직후의금융위기를돌파하는데기반이되기도했다. 이명박정부와박근혜정부시기는정책효과에대한평가가엇갈릴수있다. 평균집값은상대적으로안정되었지만, 강남을중심으로한일부지역에서가격급등세가나타나고전세대란과월세전환이가속화되는등결과적으로서민주거안정은취약해졌던것으로평가되기때문이다. 그림 27. 각정부별부동산정책과주택가격의흐름 규제 정책 완화 강화강화부분적완화완화 강화 시장활성화에서안정화까지 일관되고지속적인부동산시장누르기 부동산시장변화에따라맞춤형정책시행 시장활성화에서안정으로전환 평가 부동산가격의변동성은컸지만, 외환위기를빠르게극복 집값은올랐지만, 직후금융위기를조기극복할수있었던기반마련 집값은안정됐지만서민주거안정악화 빚내서집사라던정부, 강남집값급등을초래 (1998.1=1, p) 국민의정부참여정부이명박정부박근혜정부 자료 : KB 부동산, 대신증권 Research&Strategy 본부 32

33 DAISHIN SECURITIES 국민의정부 (1998~23): 부동산정책, 시장활성화에서안정화까지 정권초반기, 부동산규제완화실시 국민의정부는대한민국사상첫번째정권교체를이뤄낸진보정권이었지만, 외환위기라 는전대미문의국가부도상태와함께시작되면서다른경제부문과마찬가지로부동산 정책역시대대적인규제완화를시행했다. 주택경기활성화를위해분양가를자율화하고양도소득세를한시적으로면제했다. 토지거래에대한허가및신고제를폐지했고분양권전매도허용했다. 경제위기가심해지고있던 1998년말과 1999년초에는민영주택분양가의추가자율화와양도세감면범위도확대했다. 심지어재건축의경우에는가구당 2,만원의자금을지원하는등주택, 건설, 부동산경기를살려내기위한다방면의정책이발표되었다. 이러한규제완화책, 경기부양책들은경제위기가정점을통과한 2년 ~21년에도이어졌다. 건설업활성화촉진대책이발표되었고지방건설활성화방안및건설산업구조조정과투자적정화방안등이이어지면서양도세뿐만아니라취등록세도감면했다. 특히경기회복세가느렸던지방에대한지원책도빠지지않았다. 정권후반기에는부동산경기안정화방안으로선회 2 년이후경제위기탈출조짐이뚜렷해지고부동산시장에서도주택매매가활성화 되기시작했다. 22 년부터는위기극복수준을넘어가격급등세로과열조짐이나타나 기시작하자부동산경기를안정화시키는방안으로정책도선회했다. 재건축기준이강화되었고그동안완화되었던양도세감면도축소하기시작했다. 특히 투기수요에대한경계로재건축아파트에대해서는자금출처조사와투기혐의자국세청 통보, 양도세실거래가과세가이뤄지기시작했다. 표 6. 국민의정부부동산정책, 시장활성화에서안정화까지 일시 정책 대책추진배경 주요정책사항 주택경기활성화대책 외환위기직후경기부양을 분양가자율화 위해대대적인규제완화시행 양도세한시면제 토지거래허가, 신고제폐지 분양권전매한시허용 건설, 부동산경기활성화대책 민영주택분양가추가자율화 양도세한시감면범위확대 주택경기활성화대책 재건축가구당 2, 만원자금지원 건설업활성화촉진대책 주택구입시양도세감면 임대주택시장활성화 지방건설활성화방안 천안, 대전, 목포 3 개지역신시가지조성 비수도권신축주택양도세면제 주택채권매입부담감면, 취, 등록세감면 건설산업구조조정 신축주택구입시양도세한시면제 투자적정화방안 국민주택규모취, 등록세한시감면 주택시장안정대책 부동산경기회복및과열조짐 재건축기준강화 에따라규제강화로전환 재건축아파트자금출처조사 양도세감면축소 부동산시장안정대책 투기혐의자국세청통보 투기지역양도세실거래가과세 자료 : 국토교통부, 대신증권 Research&Strategy 본부 33

34 네덜란드 노르웨이 미국 이탈리아 뉴질랜드 한국 싱가폴 일본 홍콩 평균 부동산시장전망 주택가격의변동성은컸지만, 외환위기를빠르게극복 부동산시장, 정상화 국민의정부시기, 부동산시장은외환위기와함께크게위축되었지만경기부양을위한규제완화와국내경제의빠른회복세에힘입어부동산시장도정상화되었다. 오히려국민의정부후반기에는집값상승이부담이될수있는수준까지상승했고이러한상승세는참여정부까지이어졌다. 외환위기의직격탄을맞았던 1998년국내부동산가격은연간 11.7% 하락했다. 9년대부동산경기는전반적으로안정되어과열되어있지않은상황이었음에도두자리수대의하락을기록한것이다. 1999년부동산가격은상승반전했지만, 2년까지회복세가미미했다. 실질 GDP증가율이두자리수대를기록하고주식시장을비롯한다른자산부문은큰폭으로회복되었지만, 부동산은뒤쳤졌던것이다. 국민의정부 5 년, 평균집값상승률 3.1% 21년이후부터는부동산경기회복세가본격화되었다. 각종규제완화정책들이시차를두고반영된것으로판단된다. 21년과 22년에는두자리수대의가격상승을기록했다. 특히재건축아파트는과열되면서투기조짐까지나타나국민의정부시기부동산정책과가격은롤러코스터를탄것처럼반전되었다. 외환위기시작부터극복까지, 국민의정부 5년간국내부동산은 3.1% 상승했다. 중간과정은변동성이컸지만상대적으로빠르게위기를탈출했다는점에서의미가크다고할수있다. 아시아금융위기가진행되던 5년동안, 홍콩부동산은 -13.8%, 일본 -2.6%, 싱가폴 -2.5% 로약세를회복하지못했던것과비교하면그차이가뚜렷하게나타난다. 그림 28. 국민의정부 5 년간집값상승률 3.1% 그림 29. 아시아국가들중빠르게위기극복 2 15 부동산가격상승률 yoy 실질 GDP 성장률 년 CAGR 자료 : KB 부동산, 한국은행, 대신증권 Research&Strategy 본부 자료 : BIS, 대신증권 Research&Strategy 본부 34

35 DAISHIN SECURITIES 참여정부 (23~28): 일관되고지속적인부동산시장누르기 참여정부의부동산정책은정권내내주택가격을안정화시키기위한규제책이지속적으로시행되었다. 국민의정부시기경제위기극복을위한완화책으로시장전반에유동성이풍부해지면서집값상승이과열되는조짐이나타났고, 참여정부는서민주거안정을지향하는정권특성상어느정도예측가능한정책이었다고할수있다. 23년초반기부터 27년글로벌금융위기로부동산집값상승이진정될때까지규제책은계속해서강화됐다. 주택가격및재건축시장안정을위해투기과열지구지정이이뤄졌고분양권전매는전면금지조치가시행됐다. 재건축규제강화 DTI 도입, LTV 강화 부동산세제전면적개편, 종합부동산세시행 특히부동산시장의불안정요인으로꼽히던재건축에대해서는안전진단절차강화와소형평수주택의의무비율이확대되면서규제를강화했다. 택지조성비절감을통해분양가인하를추진했고재건축초과이익환수제도개발이익의 5% 이내에서시행했다. 청약제도를개편해다주택자들의 1순위청약자격을배제하고무주택자에대해서는청약가점제를조기실시하기로결정했다. 금융규제는주택담보인정비율을 4% 로하향조정하고주택담보대출의총량제를실시했다. 또한대출과소득을연계하는총부채상환비율 (DTI) 제도를도입했는데, 6억원초과주택에대해서는 4% 이내에서대출이가능하도록했다. 부동산세제도개편했는데, 종합부동산세를시행하면서처음으로보유세가도입됐다. 종합부동산세를가구별로합산하고 6억원이상으로대상을확대하면서, 당시에는강남주민을대상으로한목적세라는논란이커지기도했다. 26년부터는실거래가신고를의무화하면서 6억원이상고가주택취득시에는취, 등록세를실거래가가반영되도록하고양도세제도개편했다. 1가구 2주택자에대해서는양도세를 5% 로높이고 3주택자에대해서는 6% 세율로중과했다. 35

36 부동산시장전망 표 7. 참여정부부동산정책, 일관되고지속적인시장누르기 일시 정책 대책추진배경 주요정책사항 주택가격안정대책 저금리와시중부동자금의 투기과열지구지정 유입으로과열양상나타남 - 분양권전매전면금지 재건축규제강화 - 8% 이상시공후에분양허용, 사실상후분양제실시 - 안전진단강화 재건축시장안정대책 7 월이후강남재건축시장 재건축의경우소형주택의무비율확대 중심으로상승세를유지 - 세대수의 6% 이상을전용 85m 2 이하건설의무 - 1:1 재건축의경우소형의무비율제외 주택시장안정종합대책 주택시장불안이수급불균형, 주택공급의지속적확장 유동성등복합적요인판단 투기지역, 투기과열지구에대한주택담보대출종합점검 선제적으로대응할수있도록 - 주택담보인정비율하향조정 (5%->4%) 종합대책마련 - 주택담보대출총량제실시 주택거래신고제도입 ( 전용 6m 2 이상 ) 부동산세제개편 - 종합부동산세시행시기단축 (6 년->5 년 ) - 1 가구 3 주택자양도세중과 (6% 단일세율 ) - 6 억원이상고가주택취득시취등록세실거래가반영 - 실거래가과세기반에맞춰양도세제전면개편 서민주거안정과부동산 투기수요억제를위한세제합리화 투기억제를위한 - 종합부동산세가구별합산, 6 억원이상대상확대 부동산제도개혁방안 - 실거래가신고의무화 (26 년부터 ) - 1 가구 2 주택양도세중과 (5% 단일세율 ) 서민주거복지증진과 재건축규제완화기대감과 재건축제도합리화 주택시장합리화방안 계절적요인이맞물리면서 - 안전진단절차, 기준합리화 강남권중심으로국지적불안 - 재건축초과이익환수제, 개발이익 5% 이내 6 억원초과, 4% 이내에서총부채상환비율 (DTI) 도입 주택거래신고제도내실화 부동산시장안정화방안 분양가인하추진 - 택지조성비절감 - 25% 내외의분양가인하효과기대 은행, 보험 LTV 6%->4%, 비은행 LTV 5% 로강화 부동산시장안정을위한 원가공개시행 제도개편방안 청약제도개편 - 다주택자들의 1 순위청약자격배제 - 무주택자에대한청약가점제조기실시 자료 : 대신증권 Research&Strategy 본부 36

37 오스트리아 한국 네덜란드 이탈리아 독일 일본 싱가폴 노르웨이 뉴질랜드 홍콩 미국 평균 DAISHIN SECURITIES 집값은올랐지만, 직후금융위기를조기극복할수있었던기반마련 참여정부시기집값을안정화시키기위한각종정책이시행되고규제의강도는계속해서강화되었지만, 주택가격은꾸준히상승했다. 대부분의사람들에게참여정부는부동산집값을잡는데실패했다라는인식이널리퍼져있다. 하지만좀더자세히살펴보면글로벌유동성으로전세계부동산주택가격에거품이쌓여가던시절, 상대적으로안정적인부동산관리가이뤄졌고금융위기를조기극복할수있었던기반이되었다고평가할수있다. 참여정부 5 년, 평균집값상승률 4.4% 국민의정부에서시행됐던부동산규제완화정책의효과가뒤늦게나타나면서주택가격상승은참여정부초반에도이어졌다. 24년카드대란이발생하면서내수경기위축과함께일시적으로부동산가격이하락하기도했지만, 25년에는 4.3% 상승을기록했고 26년에는집값상승률이 11.2% 까지높아지면서부동산시장과열에대한우려가확산됐다. 참여정부시기부동산가격은정책보다는글로벌경기상황에따라좌우되었다고할 수있다. 부동산경기를안정화시키기위한여러정책에도잡히지않았던주택가격은글 로벌금융위기와함께안정되었기때문이다. 글로벌금융위기상황에서부동산가격안정기반마련 다행히도우리나라부동산시장은금융위기상황에서도큰위기는피해갈수있었다. 그당시위기의본거지였던미국주택가격은 27년 -9.%, 28년 -13.8% 등 2년간큰폭으로하락하면서서민들의주거안정이악화되었다. 반면우리나라주택가격은같은시기였던 27년, 28년 3% 대의상승을기록했다. 참여정부의부동산규제책으로인한적절한시장관리가글로벌위기상황에서빛을발했던시기라고평가할수있다. 그림 3. 참여정부 5 년간집값상승률 4.4% 그림 31. 글로벌금융위기상황속국내부동산안정 부동산가격상승률 yoy 실질 GDP 성장률 년 CAGR 자료 : KB 부동산, 한국은행, 대신증권 Research&Strategy 본부 주 : 28 년국가별부동산가격상승률자료 : BIS, 대신증권 Research&Strategy 본부 37

38 부동산시장전망 이명박정부 (28~213): 부동산시장변화에따라맞춤형정책시행 글로벌금융위기에도불구하고상대적으로집값은빠르게안정세를찾았지만, 지역별로는편차가심해졌다. 특히지방의경우미분양물량이급증하는등위기상황이지속되었다. 28년들어선이명박정부는지난참여정부에서시행되던대부분의부동산정책들을되돌렸다. 다만이시기부터는부동산시장에서도지역별차별화가심해지는등구조적인변화가나타나면서부동산정책역시일관되고종합적이라기보다는주로지역별, 상황별맞춤형정책들이시행되었다. 미분양해소대책실시 재건축규제완화 보금자리주택을비롯한대규모공급계획 종합부동산세영향력축소 이명박정부의부동산정책은급증한미분양물량을해결하기위해미분양주택취득시취, 등록세를 5% 감면하고일시적 2주택자에대한인정기간을연장했다. 또한양도세를일반세율로낮추고장기보유특별공제도허용했다. 그외에도미분양주택의종합부동산세비과세기간을확대하고대한주택보증및리츠, 펀드활성화, P-CBO 활성화, 세제지원등을통해직접미분양주택 4만호를줄여장기평균수준까지낮추고자하였다. 주택공급을늘리고건설경기를보완하기위해재건축에대한규제를완화했는데, 분양가상한제를개선, 폐지하고분양권전매제한기간을완화했다. 재건축일반공급분에대한후분양의무를폐지하고조합원지위양도금지도폐지했다. 재건축초과이익부담금은 2년간부과중지하기로했다. 보금자리주택을통해주택공급을크게늘렸는데, 보금자리주택은 28년부터향후 1년간수도권에 1만호, 지방에 5만호를주변시세대비싸게분양하는것을목표로하고그외민간물량까지합하면연평균 5만호씩, 5만호의대규모공급계획을추진했다. 이와함께거래활성화를위해부동산투기지역및투기과열지구를해제하고생애최초구입자에대한자금지원도확대했다. 참여정부에서처음으로시행하면서논란이커졌던종합부동산세는 25년개인별로합산해부과하던것이 26년세대별합산으로변경되었지만, 28년말세대별합산부분이위헌판결을받았고 1주택자에대한종합부동산세부과는헌법불합치판정이내려졌다. 이에다시개인별합산으로재변경되면서종합부동산세의영향력은크게축소됐다. 38

39 DAISHIN SECURITIES 표 8. 이명박정부부동산정책, 시장활성화노력 일시 정책 대책추진배경 주요정책사항 미분양대책 지방미분양물량급증 지방미분양주택취득시세부담완화 PF 대출등의부실가능성 - 취등록세 5% 감면 ( 분양가의 2%->1%) - 일시적 2 주택자인정기간연장 (1 년->2 년 ) 주택공급기반강화및 부동산경기둔화심화대비, 재건축일반공급분에대한후분양의무폐지 건설경기보완방안 전반적인거시경제에부담 조합원지위양도금지폐지 재건축층수제한완화 분양가상한제개선 - 택지비와건축비에소요되는실제비용을인정 3 년장기주택담보대출활성화 수도권전매제한기간완화 - 1~5 년을 7 년에서 3 년으로 미분양주택종부세비과세기간확대 주거안정을위한 주택시장의근본적안정을 28 년부터향후 1 년간연평균 5 만호공급 도심공급활성화 위해공급지속필요 향후 1 년간수도권 1 만호, 지방 5 만호공급 보금자리주택공급 서민들의자가보유촉진 분양가인하 가계주거부담완화 전반적인주택수요위축 일시적 1 세대 2 주택중복보유허용기간확대 건설부문유동성지원및 주택, 건설시장리스크확대 투기지역, 투기과열지구의합리적조정 구조조정방안 주택담보대출등가계대출부담완화추진 경제난국극복종합대책 금융위기발생 부동산투기지역및투기과열지구해제 ( 강남 3 구제외 ) 향후 2 년내에취득한지방미분양주택에대해서는양도세일반세율적용, 장기보유특별공제허용 전세자금대출확대및 수급불안심리해소 주택기금전세자금지원확대, 민간전세대출보증확대 서민주거공간확충 전월세값상승방어 도시형생활주택과오피스텔규제완화 보금자리주택공급확대 주택공급부족누적 수도권 GB 지구개발을앞당겨개발 근로자생애최초주택구입자청약제도신설 생애최초구입자자금지원확대 보금자리주택, 주변시세대비싸게분양 주택미분양해소및 미분양누적, 미입주증가등 미분양주택 4 만호를감축하여장기평균수준까지낮춤 거래활성화방안 주택업계자급난심화 - 대한주택보증의환매조건부매입확대 (2 만호 ) - 미분양리츠, 펀드활성화 ( 약 5 천호 ) - P-CBO 활성화 ( 약 5 천호해소 ) - 세제지원및자구노력 ( 약 1 만호 ) 주택거래정상화통해 미분양적체, 미입주증가 1 가구 1 주택자주택구입시 DTI 적용자율결정 서민주거안정도모 다주택자양도세중과완화 2 년간연장시행 취등록세감면도 1 년더연장 (5% 감면 ) 주택거래활성화방안 주택시장과서민주거안정 DTI 자율적용은 3 월말종료기존방안유지 - 다만 1 억원미만소액대출에대한심사는면제 - 생애최초주택구입자금대출시한올해말까지연장 취득세 11 년말까지현재보다 5% 감면 주택시장정상화및 세계경제불확실성증가 분양가상한제폐지지속추진 서민주거안정지원방안 투기과열지구해제 ( 강남 3 구에대해 ) 재건축초과이익부담금 2 년간부과중지 생애최초주택구입자금지원확대 주택시장정상화및 주택거래위축으로서민경제 주택투기지역및주택거래신고지역해제 ( 강남 3 구 ) 서민주거안정지원방안 어려움가중 분양권전매제한기간완화 민영주택재당첨제한폐지 주택단기보유후양도시양도세중과세율완화 일시적 2 주택자에대한양도세특례기준완화 자료 : 대신증권 Research&Strategy 본부 39

40 전국 서울 강남 수도권 인천 과천 성남 고양 6 대광역시 부산 대구 광주 대전 울산 부동산시장전망 평균집값은안정됐지만, 서민주거안정악화 맞춤형정책, 절반의성공평가 수도권과지방간집값상승세차별화 하우스푸어, 전세가격상승등서민주거안정악화 이명박정부시기, 부동산시장도세분화되고지역별로주택가격도차별화가커지는등구조적인변화가나타나기시작했다. 이에따라정책역시맞춤형으로시행되었는데, 결과는절반의성공이었다고평가할수있다. 28년부터 213년까지부동산가격은전반적으로안정되었다. 5년연평균가격상승률이 2.6% 수준이었다는점이이를말해준다. 전국적으로 16.6만호에달했던미분양물량이 7.5만호로줄어들었다는점역시정책의효과가어느정도빛을발휘했다고할수있다. 하지만수도권과지방간주택가격상승률간에양극화가심해지고정권후반기에는집값이하락하면서서민주거안정이크게악화됐다. 부동산시장완화정책이주로지방미분양대책위주로효과가나타나면서지방부동산가격은안정적인상승세를기록했는데반해, 주택공급이집중됐던수도권은집값이하락했다. 집값이크게상승하는것도문제지만, 하락하기시작하면서하우스푸어들이양산되기시작했고전세가격이상승하면서경제전반에활력이떨어졌던것이다. 부동산문제가본격적으로부각되기시작한것은 212년수도권을중심으로집값이하락하면서부터이다. 전국평균가격은.2% 하락하는수준이었지만, 서울및수도권지역의가격하락폭은크게나타났고이에따라하우스푸어문제가사회이슈로부각되었다. 주택가격하락은자가보유보다는전세수요를높이는원인으로작용해전세가격상승과월세전환을가속화하는등서민주거안정에악화요인이되었다. 그림 32. 이명박정부 5 년간, 집값은상대적으로안정 그림 33. 수도권과지방간차별화, 하우스푸어양산 부동산가격상승률 yoy 실질 GDP 성장률 년 CAGR 자료 : KB 부동산, 한국은행, 대신증권 Research&Strategy 본부 주 : 21~212 년간전국, 서울, 강남, 수도권, 지방주요도시집값누적상승률자료 : KB 부동산, 대신증권 Research&Strategy 본부 4

41 DAISHIN SECURITIES 박근혜정부 (213~217): 시장활성화에서안정으로전환 이명박정부시기부동산정책은규제를완화하는방향이었지만수도권과지방간가격차별화, 하우스푸어양산, 전세가격상승으로인한서민주거안정악화등여러가지문제점들이발생하면서박근혜정부는부동산정책을좀더적극적으로완화했다. 주택가격상승기에도입된수요억제, 공급확대정책기조에서벗어나수요기반을확충하기위한규제완화가시행되었고행복주택과뉴스테이등서민주거안정를강화하기위한방안등이고안되었다. 정권중반기부터는빚내서집을사라고할정도로부동산정책을추가적으로완화했다. 하지만 216년이후에는강남등일부지역에서국지적인가격급등세가나타나면서가계부채대책을강화하고실수요중심의주택정책을발표하는등규제강화로선회했다. 주택수요기반확충 뉴스테이정책을통해민간임대사업활성화 재건축규제완화 부동산정책안정화로전환 216 년이후가계부채관리및다시재건축규제강화로선회 박근혜정부부동산대책은주택수요기반을확충하기위해생애최초구입자의 DTI를면제하고 LTV도 7% 로상향조정했다. 주택바우처제도를도입하고대학생, 신혼부부등생애주기별지원도강화했다. 하우스푸어및렌트푸어를지원하는대책을마련하고전월세시장안정을위해임대주택공급을확대했다. 특히중산층주거혁신방안이었던뉴스테이정책은민간임대주택사업을활성화시켜전세에서월세, 소유에서거주로주거패러다임이전환되는것에대응하고자했다. 민간임대주택에대한규제를축소하고기업형임대리츠에대한지원을강화했다. 8년임대의경우세제혜택을통해장기임대를유도하고분양절차가없는통매각도허용했다. 215 년에는뉴스테이공급량을연간 2만호로확대하고재무적투자자등의적극참여를유도하기도했다. 재건축규제도크게완화했다. 재건축가능연한을 3년으로단축했고안전진단시주거환경비중을강화해서재건축진행절차를수월하게변경했다. 소형평수의무건설비율도완화하고청약제도를개편해서가점제규정도지자체자율운영으로전환했다. 민간택지내에서는분양가상한제를적용하지않는것을원칙으로하고적용기준역시국토부장관판단하에가능토록해서사실상유명무실하게만들었다. 정권후반기인 216년부터는부동산정책이활성화에서안정책중심으로전환됐다. 재건축시장이과열되면서투기조짐이재연되고가계부채역시빠른증가속도가지속되면서시장안정필요성이커졌기때문이다. 주택공급시장에대한안정적관리와가계부채관리를위해 HUG의분양보증이강화되었고아파트집단대출관리강화와전세대출및기타대출에대한관리도강화하기시작했다. 재건축열기가과열된서울, 경기, 부산일부지역과세종시를조정대상지역으로선정하고전매제한기간강화와 1순위제한, 재당첨제한, 청약가점제비율유지도다시시행되었다. 41

42 부동산시장전망 표 9. 박근혜정부부동산정책, 시장활성화에서안정으로전환 일시 대책 대책추진배경 주요정책사항 서민주거안정을위한 주택가격상승기에도입된 생애최초구입자 DTI 면제, LTV 7% 로상향 주택시장정상화대책 수요억제, 공급확대기조가 분양가상한제신축적운영 시장위축기에도지속되면서 리모델링규제개선 수급불균형으로인한시장 하우스, 렌트푸어지원 침체지속 주택구입수요지원 - 주택바우처구입 - 대학생, 신혼부부등생애주기별지원강화 - 도심내공공임대확대 전월세시장안정을위한 거주선호도가높은아파트 취득세등세금부담완화, 금융지원 대응방안 전세중심상승세지속 전세수급불안해소를위해임대주택공급을확대 부동산대책 집값상승기대감저하, 주택기금이위험을공유하는공유형모기지사업확대 후속조치 저금리로인한월세증가 리츠를통한하우스푸어주택매입확대 주택임대차시장선진화 전세 -> 월세전환임대차시장 민간임대사업자에대한임대사업등록유도 방안 구조변화에맞춰공급, 수요 - 준공공임대주택에대해재산세, 소득, 법인세감면확대 측면에서근본적, 구조적인 - 소규모월세임대소득은분리과세로전환 대응추진 2 주택보유임대수입 2 천만원이하, 215 년까지비과세, 216 년이후부터는분리과세 주택시장정상화 LTV(7%), DTI(6%) 규제합리화 재건축초과이익환수제폐지, 분양가상한제탄력운영 주택시장활력회복및 과거시장과열기에도입된 재정비규제합리화 서민주거안정강화방안 규제를과감하게개혁 - 재건축가능연한을최장 3 년으로완화 신규분양시장은물론기존 - 재건축안전진단시주거환경비중강화 ( 현재 15%->4%) 주택시장의거래도활성화 - 재건축시 85m 2 의무건설비율완화 필요 - 공공관리제개선 - 재개발시임대주택의무건설비율완화 청약제도개편 - 민영주택 85m 2 이하가점제, 지자체자율운영 - 가점제개선 - 국민주택청약자격완화 - 주택조합규제완화 중산층주거혁신방안 집에대한인식이소유에서 민간임대주택에대한핵심규제를 6 개에서 2 개로축소 (NEWSTAY 정책 ) 거주로변함에따라임대주택 - 임대의무기간, 임대료상승제한 ( 연 5%) 만유지 수요는꾸준히증가 기업형임대리츠에대한지원강화 8 년장기임대공급시추가적인세제개편지원 분양절차가없는통매각허용 분양가상한제적용지역 민간택지내분양가상한제 민간택지내에서공급되는주택의경우분양가상한제 탄력적용시행 탄력적용시행 적용하지않는것을원칙으로함 분양가상한제적용기준 ( 주택가격 ) 직전 3 개월간아파트매매가격상승률 1% 이상 ( 주택거래 ) 직전 3 개월간월평균아파트거래량증가율이전년대비 2% 이상인지역 ( 청약경쟁률 ) 직전 3 개월간평균청약경쟁률이 2:1 초과 - 세가지기준중하나만적용해도분양가상한제적용지역지정가능하지만, 주택가격상승률이물가상승률보다높은지역에한하여국토부장관이다각적으로고려함 42

43 DAISHIN SECURITIES 일시 대책 대책추진배경 주요정책사항 서민, 중산층주거안정 주거취약계층부담여전 뉴스테이활성화 강화방안 그간노력에도불구, 주거비 - 금년시범사업성과가시화 부담은여전히높은실정 년뉴스테이공급량을최대 2 만호로확대 - 재무적투자자등적극참여유도 정비구역지정권한을도지사에서시장, 군수로이양 기반시설기부채납을현금납부방식으로대체허용 준주거, 상업지역내정비사업시오피스텔공급허용 맞춤형주거지원을통한 전세에서월세, 소유에서 서민, 중산층임대주택공급확대 주거비경감방안 거주로패러다임전환 - 행복주택, 뉴스테이 3 만호공급 - 전세임대 1 만호확대 - 공공임대리츠확대 가계부채관리방안 가계부채빠른증가속도지속 주택공급시장에대한안정적관리 - 택지매입단계에서사전공급관리강화 - 과도한인허가자제유도 - 착공및분양공급조절및시장질서확립 - 미분양관리지역확대 - HUG 분양보증강화 부채관리방안 - 주택담보대출질적구조개선추진 - 집단대출관리강화 - 전세대출및기타대출관리강화 실수요중심의시장형성 기존주택시장, 재건축예정 서울, 경기, 부산일부지역, 세종시조정대상지역선정 을통한주택시장의 여부에따라차별화심화 맞춤형청약제도조정 안정적관리방안 - 전매제한기간강화 - 1 순위제한 - 재당첨제한 - 청약가점제비율유지 자료 : 대신증권 Research&Strategy 본부 43

44 전국 서울 강남 강남 3 구 수도권 인천 과천 성남 고양 6 대광역시 부산 대구 광주 대전 울산 부동산시장전망 빚내서집사라던정부, 강남집값급등을초래 박근혜정부는 4년정권기간부동산가격은연평균 1.9% 상승을기록했다. 이명박정부시기부터부동산가격은전국단위로급등락이나타나기보다는서울강남, 경기일부지역, 행정도시및혁신도시등지역거점별로부동산가격상승이차별화되면서양극화가심해졌다. 이러한문제점은지금도이어지고있다. 부동산정책역시과열조짐이나타나는지역은규제를강화하고가격약세가이어지고미분양물량이증가하는지역은완화책을통해같은시기라도지역별, 상황별로맞춤형정책필요성은더욱커지고있는것이다. 집값상승을부추겼던초이노믹스 강남아파트가격급등세야기 서민주거안정성은계속해서취약 박근혜정부는초이노믹스를통해집값상승이내수경기를회복시키고전반적인경기활성화를불러올것으로기대했다. 빚을내서라도집을사야한다고강조했던정부였다. 여러부동산완화정책과함께부동산집값역시 212년의약세에서벗어나 213년부터 215년까지상승세가나타나기도했다. 하우스푸어문제도자연스럽게해결될수있었다. 하지만, 216년이후부터박근혜정부의부동산정책은오히려지역별주택가격차별화를확대시켰던것으로평가된다. 특히서울강남은재건축정책을완화한영향으로분양가 4,만원이상아파트들이공급되기시작했고실제매매가는분양가보다도훨씬높은수준에서거래되면서이제는일반서민들의강남입성은불가능한것으로여겨지고있다. 강남외에도주거환경이상대적으로양호한지역은아파트, 빌라, 주택을망라하고모두높은가격상승세가나타났고이는다시전세가상승까지초래하면서서민들의주거안정성은계속해서취약해졌다. 그림 34. 박근혜정부 4 년, 연평균집값상승률은 1.9% 그림 35. 지역별집값상승률차별화심화 5 4 부동산가격상승률 yoy 실질 GDP 성장률 년 CAGR 자료 : KB 부동산, 한국은행, 대신증권 Research&Strategy 본부 주 : 216 년전국, 서울, 강남, 수도권및지방주요도시들집값상승률자료 : KB 부동산, 대신증권 Research&Strategy 본부 44

45 DAISHIN SECURITIES 부동산수요공급과시장 인구감소우려가부동산시장에미치는영향력이과도하다 투자자산과필수재성격을동시보유 다른자산들과마찬가지로부동산역시다양한요인에의해가격이변동된다. 특히부동 산은투자자산이면서도동시에주거기능을제공하는필수재이기도해서, 부동산만이 갖고있는수요와공급의특징적인요인들을고려할필요가있다. 수요측면에서부동산은누구나주택을자가로보유하고있거나, 혹은전세나월세형태로주거하면서사용가치를갖고있다. 우리나라자가보유율이 5% 초반수준인점을감안하면, 잠재수요층은항상존재한다고할수있다. 일반적으로부동산을구입하기위해서는큰돈이필요하다. 오랜기간소득을모아야만구입이가능한만큼실제로부동산을구입하려고한다면많은점들을고려해서결정한다. 또한부동산을매입하거나투자하는경우, 다른자산대비상대적으로장기보유하는경우가많다는점등은부동산이갖고있는대표적인특징이될수있다. 인구감소트라우마 우리나라부동산은일본과다른상황 새로운수요기반등장과유럽부동산은여전히상승중 우리나라부동산시장에가장큰트라우마로작용하고있는것중하나는노령화와인구감소에따라수요기반이약해질것이라는점이다. 특히 216~217 년기간중우리나라의생산가능인구수가정점을통과하면서우려가커졌고일본의부동산시장침체사례를들어가면서우리나라의부동산가격장기하락은정설로간주되곤했다. 하지만당사에서는인구감소우려가부동산시장에미치는영향력이과대평가되어있다는판단이다. 일본은생산가능인구수가정점을통과했던 1995년보다 4년앞서부동산가격이최고점을기록했다. 1991년 181.9p를기록했던부동산지수는그후하락이이어지면서 216년에는 17.p 수준까지낮아졌다. 우리나라부동산시장도인구감소우려가부각되면서 212~213 년약세가나타나기도했지만, 그이후재상승하면서최근에는가격하락에대한불안감이줄어들었다. 일본은 7년대이후주택가격상승폭이 6배이상을기록할정도로많이올랐기때문에그만큼하락폭도컸던것이고, 우리나라주택가격은그정도수준은아니어서일본과는상황이다르다는판단이다. 그외에도실제부동산수요층이될수있는가구수는증가하고있다는점, 당초예상과는달리은퇴세대들이새로운수요층으로부상하고있다는점등이반론으로제시된다. 노령화를먼저경험했던유럽의여러나라들이생산가능인구수가줄어들고있음에도부동산가격은일본의경우와달리상승하고있다는점도참고할필요가있다. 45

46 부동산시장전망 그림 36. 일본생산가능인구수정점통과와부동산가격하락 ( 백만명 ) 일본생산가능인구수 ( 좌 ) 88 일본부동산가격지수 ( 우 ) (21=1, p) 자료 : OECD, 대신증권 Research&Strategy 본부 5 그림 37. 일본과유사한우리나라인구구조, 부동산시장은다르게움직일것 ( 백만명 ) 생산가능인구수 (21=1, p) 4 부동산가격지수 ( 우 ) F 22F 25F 자료 : 통계청, KB부동산, 대신증권 Research&Strategy 본부 46

47 DAISHIN SECURITIES 가구수증가와은퇴세대, 새로운수요층으로등장 인구는 232 년부터감소, 하지만가구수는 244 년까지증가 인구가줄어들것이라는전망은유효하지만, 실제부동산의수요층이되는가구수는늘어나고있다. 통계청에서발표하고있는우리나라추계인구수는 232년부터줄어들기시작한다. 생산가능인구수는이미정점을통과했고, 232년부터는전체인구수마저감소하는것이다. 하지만가구수는 244년까지계속해서증가할전망이다. 가족형태변화로인구감소시기보다상당기간가구수증가는지속되는것이다. 216년 1~2인가구비중은 54% 로절반을넘어섰다. 가족구성원숫자가줄어들고있는점은사회구조변화에따른시대상이반영되고있는것이다. 8년대후반과비교해보면, 절대다수를차지하던 5인이상가구비중은가장낮은수준으로떨어지고, 1인가구비중이가장높은정반대의현상이나타나고있다. 가구수증가는주거형태와는별개로부동산수요의증가요인이될수있다. 6 세이상연령층주택보유비중상승 216년본인소유의부동산을소유하고있는연령층을살펴보면, 6세이상이 33.8% 로가장높다. 6세이상노령층을은퇴세대라고볼때, 은퇴세대의주택보유비중은당초예상과는다르게점점높아지고있다. 212년 3.% 에서 4년만에 3.8%p 높아졌고보유한주택수로도 88.6만호가증가한것이다. 기존전망은베이비부머세대의은퇴가본격화되면서보유하고있는기존주택들을처분해시장에출회되는물량이증가할것이라는점이었다. 하지만실제로는은퇴세대의주택보유비중이전세대연령층중가장빠르게높아지고있다. 오히려 39세미만연령층의주택보유비중은 212년 18.5% 에서 216년 15.7% 로낮아지면서정반대의현상이나타나고있다. 1~2인가구증가와같은가족구조의변화와은퇴세대의주택보유율상승은새로운부동산수요층의등장요인이되고있다. 인구감소는피할수없는흐름이지만, 앞서언급한것처럼신규수요층의등장은중장기적으로부동산집값에미칠수있는부정적인영향을줄여준다. 47

48 부동산시장전망 그림 인가구수, 비중증가 그림 39. 전체가구수는증가중 인가구 2 인가구 3 인가구 4 인가구 5 인이상 ( 백만 ) 가구수 자료 : 통계청, 대신증권 Research&Strategy 본부 자료 : 통계청, 대신증권 Research&Strategy 본부 그림 4. 6 세이상연령층주택보유비중상승 그림 41. 빠르게늘어나고있는주택연금가입자수 ( 백만 ) 6세이상 14 4~59세 39세미만 자료 : 통계청, 대신증권 Research&Strategy 본부 ( 만명 ) 6 주택연금가입자수 자료 : 한국주택금융공사, 대신증권 Research&Strategy 본부 48

49 DAISHIN SECURITIES 노령화에도불구하고유럽의주택가격은상승중 프랑스, 이탈리아, 독일, 영국등유럽주요국들의주택가격은노령화에도불구하고상승하고있다. 프랑스는 1988년, 이탈리아는 1993년, 독일 1987년, 영국 1984년등서구유럽국가들은 8년대부터 9년대기간중생산가능인구비중의정점을통과하면서노령화가본격화됐다. 인구감소우려가커지던시기, 일시적으로부동산가격상승폭이둔화되었지만 9년대후반부터는다시큰폭의상승이나타났다. 그동안대표적으로비교되던일본과는달리유럽의경우인구수가줄어들고있음에도주택가격흐름은다른양상을보였던국가들이많이있다. 이처럼인구수는주택가격을전망함에있어서절대변수라고보기는어렵다. 인구수외에도여러가지변수들을종합적으로고려할필요가있다. 그림 42. 프랑스, 노령화에도장기부동산가격상승 그림 43. 이탈리아, 노령화에도장기부동산가격상승 프랑스생산가능인구비중 ( 좌 ) 67 프랑스부동산가격지수 ( 우 ) (21=1) 12 이탈리아생산가능인구비중 ( 좌 ) 7 이탈리아부동산가격지수 ( 우 ) (21=1) 자료 : OECD, 대신증권 Research&Strategy 본부 자료 : OECD, 대신증권 Research&Strategy 본부 그림 44. 독일, 노령화와부동산시장은큰관계없음 그림 45. 영국, 노령화에도장기부동산가격상승 독일생산가능인구비중 ( 좌 ) 71 독일부동산가격지수 ( 우 ) (21=1) 12 영국생산가능인구비중 ( 좌 ) 67 영구부동산가격지수 ( 우 ) (21=1) 자료 : OECD, 대신증권 Research&Strategy 본부 자료 : OECD, 대신증권 Research&Strategy 본부 49

50 부동산시장전망 주거환경의구조적변화도진행 217 년 85m 2 이하비중이 8% 이상 열악한주거환경비중상승 부동산신규수요층의등장과는별개로, 주거환경의구조적변화도나타나고있다. 우선 1~2인가구증가및높아진주택가격등을감안할때, 소형평수나소규모주택에대한선호도가높아지고있다. 217년국민주택평수인 85m 2 이하는전체신규아파트의 8% 이상을차지하고있다. 소형평수에속하는 6m 2 이하는 36% 에달한다. 1년전만하더라도큰평수에대한선호도가가장높고공급도가장많았었는데큰변화가나타난것이다. 금융위기시기인 28년을기점으로중소형평수에대한선호도가높아지고있는데, 최근에는대형평수비중이 2% 이하로낮아졌다. 1인가구의열악한주거환경도감안할필요가있다. 1~2인가구비중이높아지고있는현실에서주거빈곤층에속하는비율이 2% 이상으로높아졌다. 특히서울에거주하는 1인청년가구의 37% 이상이주거빈곤층에속하고지하나옥탁방, 주택이외의거처에서주거해서최저주거기준에미달하는비중은 22% 에달하고있다. 그림 46. 소형평수에대한선호도증가 ( 천건 ) m2이하 6~85 m2이하 85 m2초과 자료 : 국토교통부, 대신증권 Research&Strategy 본부 그림 인가구의열악한주거환경 4 전국 1 인청년가구서울 1 인청년가구 최저주거기준미달지하, 옥탑주택이외의거처주거빈곤 ( 총계 ) 자료 : 한국도시연구소, 대신증권 Research&Strategy 본부 5

51 DAISHIN SECURITIES 착공증가율을보면부동산가격이예측된다 수요뿐아니라공급측면에서도부동산특유의고려사항이있다. 부동산은다른자산과비교시공급탄력성이매우낮다. 초과수요가발생해도건설기간등을감안하면완공되어입주하기까지시간이필요하기때문이다. 아파트의경우보통인허가후착공을거쳐준공까지 3년정도의시간이걸리는점을감안하면, 공급계획을세울때완공시점의수요예측이중요하다. 또한정부정책에따라공급물량이조절되기도한다. 정부는안정적인부동산시장관리를위해공급물량에제한을가하기도하고, 때로는재개발, 재건축, 신도시개발등과같은대규모개발을통해공급물량을증가시키기도한다. 수요보다공급요인이더중요 착공증가율은주택가격상승률선행지표 최근착공증가율감안, 주택가격상승률은당분간낮아질전망 수요와공급중부동산가격에좀더큰영향을주는부분은공급요인이라고할수있다. 앞서언급한것과같이공급은매우비탄력적이어서초과공급과물량부족이반복될가능성이크다. 이는부동산가격상승률에상승과하락원인으로작용한다. 특히착공증가율은부동산가격을전망하는데, 매우유용한지표로활용되고있다. 21 년이후현재까지착공증가율이정점을지난후, 일정기간의시차를두고주택가격상승률의저점통과가반복되고있다. 24 년초주택가격상승률이저점을통과하기 34 개월전착공증가율은정점을통과했다. 28 년말에도 3 개월전에착공증가율이정점을지났고 213 년에도똑같은일이반복됐다. 착공이후입주시기까지대략 3 년전후의시간이소요되는점을감안하면, 대규모물량이공급되기이전에이미착공지표를통해주택가격에대한예측이가능한것이다근래들어착공증가율과주택가격상승률폭이줄어들면서예전보다변동폭이낮아졌다. 이에따라지표의명확성은줄어들수있지만착공물량과부동산가격간에는일정관계가유지되고있고, 입주물량이증가하면주택가격은약세를보일가능성이높아진다는점에는변함이없다. 최근착공증가율이정점을통과한시기는 215년하반기다. 월간지표상으로는 215년 6월착공증가율이 41% 를기록하면서정점을통과했지만, 216년 2월까지도꾸준히 2% 대이상의높은수준을유지했다는점을감안해야한다. 과거착공증가율정점과주택가격상승률저점간최소 27개월, 최대 34개월정도시차가발생했다는점을감안하면, 이번경우주택가격상승률은 217년 9월부터 219년상반기사이에저점을통과할가능성이크다. 준공물량을확인하면이미 216년부터연간 5만건을상회하고있는데, 219년까지도공급물량이높은수준으로지속되어주택가격에약세요인으로작용할수있다는판단이다. 51

52 부동산시장전망 그림 48. 주택가격상승률을선행하는착공증가율 동수별착공YOY ( 좌 ) 2 주택가격연간상승률 ( 우 ) 34개월 3개월 27개월 자료 : 국토교통부, KB 부동산, 대신증권 Research&Strategy 본부 -5 그림 49. 급증하고있는준공물량 그림 5. 미분양물량은상대적으로안정 ( 만건 ) 6 준공 ( 만건 ) 누적미분양 자료 : 한국감정원, 대신증권 Research&Strategy 본부 자료 : 한국감정원, 대신증권 Research&Strategy 본부 52

53 DAISHIN SECURITIES 전세가혹은전세가율을보면집값이예측된다 거주비용은전세, 자가보유, 월세순서로효율적 전세제도는주요국중우리나라에만있는특이한주거형태라할수있다. 주택공급이절대적으로부족했던시절, 전세제도는일반서민들에게집값의절반수준으로안정적인주거와함께목돈을모을수있는기회가되었다. 집값상승을기대로한주택매입자에게도개인간금융을통해절반가격에집을구매할수있는기회를제공했다. 전세제도는주택을공급하는건설사와전세거주자, 주택매입자모두에게유리했고주거안정을지향하는정부입장에서도장려할만한제도였다. 거주비용을환산해보면, 대부분의경우전세, 자가보유, 월세순서로효율적이다. 주택가격상승에대한기대가없다면, 주거효율성은전세로거주하는것이가장유리한것이다. 일반적으로주택가격과전세가는같은방향으로움직인다. 고가주택일수록전세가도비싸고저가주택은싼것이당연하다. 집값이상승하면집주인들은대부분전세가도따라올리고집값이약세를보이면전세가도약세를보이기마련이다. 한편전세가는집값의변동외에도사용가치에따라결정되기때문에때로는반대방향으로움직이기도한다. 주택가격은사용가치외투자가치를포함하고있기때문이다. 집값상승에대한기대가커질수록전세수요보다는매매수요가증가하기때문에전세가는떨어지고집값은오르는일이발생한다. 반대로집값상승에대한기대가낮아질경우, 전세수요가증가하면서전세가와집값은역시반대방향으로움직이기도한다. 최근전세가하락은집값약세신호 전세가율추이와집값은역의관계 최근전세가격이하락하고있다는통계가발표되고있다. 집값상승에대한기대가커서가장유리한주거형태인전세를포기하고매매로전환됐기때문일수도있다. 하지만최근강남및일부지역을제외하고집값이안정되고있어상승기대감보다는다른요인으로판단된다. 당사에서는경기지역을중심으로신규아파트입주물량증가로전세공급도많아지고있기때문으로판단한다. 이럴경우전세가격하락은향후집값하락의전조가될수있다. 입주물량의증가는전세가뿐아니라시차를두고집값에도부정적으로작용할것이기때문이다. 오히려그동안전세가율상승에따라갭투자가많았다는점감안하면, 전세가하락은보증금상환을위한주택매각요인으로작용할수있다. 전세가율은매매가대비전세가비율이다. 일반적으로전세가율추이는금리와역의관계지만, 금리변동이크지않은시기에는집값방향성과도역의관계를보인다. 전세가율은집값이크게오르던 2년대초중반시기반대로낮아졌다. 집값상승에따른기대감으로전세보다는부동산구매수요가훨씬컸기때문이다. 반대로금융위기이후주택가격상승에대한기대감이약해지자전세가율은크게상승하는반면, 집값은상대적으로안정되었다. 그외전세가율이 8~9% 수준까지높아지게되면, 일부자금을추가해서집을구매하고자하는수요가증가한다. 이경우에도전세가율은낮아지고주택가격은상승할수있는요인이된다. 53

54 부동산시장전망 그림 51. 최근전세가하락은집값약세신호 ( =1, p) 아파트전세가격지수 ( 좌 ) 아파트전세가격증감률 ( 우 ) 주 : 아파트전세가격증감률은주간상승률기준자료 : KB 부동산, 대신증권 Research&Strategy 본부 -.2 그림 52. 전세가율추이와집값방향성은서로역의관계 전국아파트매매지수 ( 우 ) 전국아파트전세가율 ( 좌 ) 서울아파트전세가율 ( 좌 ) ( =1, p) 자료 : KB 부동산, 대신증권 Research&Strategy 본부 1 54

55 DAISHIN SECURITIES IV. 주요지역별 부동산시장동향 55

56 대구 광주 경남 충북 부산 울산 경북 제주 강원 충남 전북 대전 전국 전남 경기 서울 인천 서울부산전남강원제주인천경기전국세종대전광주전북울산대구충남충북경남경북 부동산시장전망 주요지역별부동산시장동향 215 년이후부터수도권 ( 서울, 경기, 인천 ) 부동산가격강세전환 국내지역별부동산가격의양극화는수급에의해발생 국내지역별부동산가격은 26년이후양극화된모습을보이고있다. 21년부터 215년까지지방도시의부동산가격은큰폭으로상승한반면, 서울, 인천등의수도권부동산가격은역성장을기록했다. 21년이후주택공급급감에따른수급불균형해소로지방도시의부동산가격이큰폭으로상승한반면, 수도권에서는신규아파트물량이쏟아지며주택가격하락을야기했기때문이다. 이러한흐름은 215년이후부터역전되기시작하는데, 이는재건축, 재개발분양시장이활성화되며수도권부동산가격이큰폭으로상승했기때문이다. 이처럼지역별부동산가격양극화는지역별수급에따라발생한다. 부동산규제는전국적으로적용되기때문에지역별인구수변화, 재건축 / 재개발계획, 착공 / 준공물량등의수급요인이지역별부동산가격차별화를야기한다. 그림 ~215 년지역별주택가격누적변동률 그림 ~ 217 년지역별주택가격누적변동률 자료 : KB 부동산, 대신증권 Research&Strategy 본부 자료 : KB 부동산, 대신증권 Research&Strategy 본부 그림 55. 주요지역별주택매매가격상승률차별화발생 (1999.1=1, p) 전국주택매매가격지수서울주택매매가격지수 6개광역시주택매매가격지수수도권주택매매가격지수양극화심화구간 자료 : KB부동산, 대신증권 Research&Strategy 본부 56

57 전국 서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 제주도 전국 서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 제주도 DAISHIN SECURITIES 지역별인구수및이동인구변화 2년부터 217년까지국내인구수증가율과아파트가격상승률간의상관계수는.42이다. 두변수간의관계는크게밀접하지는않지만, 인구수변화는부동산가격을결정짓는주요요인중하나임은분명하다. 21년부터 217년까지서울의연평균인구수증가율과 2년부터 21년까지연평균인구수증가율간의차이는 -1.8%pt로전국에서인구수증가속도가가장큰폭으로둔화됐던반면, 제주도는 -.2%pt로전국에서가장높은수치를기록했다. 동기간내서울과제주도의연평균부동산가격상승률차이역시비슷한움직임을보였다. 서울의동기간부동산가격상승률차이는 -7%pt 로전국에서가장저조했던반면, 제주도는 6.9%pt로전국에서가장높은상승률차이를보였다. 인구변화는부동산수요의주요결정요인이다. 따라서, 지역별부동산가격을전망하려면인구변화추이를고려해야할것이다. 그림 56. 주요지역별연평균인구수증가율 그림 57. 주요지역별연평균부동산가격상승률 년 ~21 년 21 년 ~ 현재차이 (%p) 년 ~21 년 21 년 ~ 현재차이 (%p) 자료 : 통계청, 대신증권 Research&Strategy 본부 자료 : KB 부동산, 대신증권 Research&Strategy 본부 최근지역별부동산가격차이 도시개발및재건축에따른부동산가격상승영향 최근 3년간국내최대주택매매가격상승률을기록한지역으로는강남, 분당, 해운대, 제주, 과천등이있다. 이들대부분은도시개발이나재건축기대감에따른영향으로높은부동산가격상승률을기록한것으로확인된다. 특히, 경기도과천시는 216년말부터시행되고있는 3기재건축 영향으로최근가파른가격상승세를보이고있다. 그리고제주도는지역내개발사업, 인구유입, 관광산업호조, 부동산투자이민제도등의우호적인수급요인이부동산가격상승에기인한것으로판단된다. 한편, 최근 3년간최대주택가격낙폭을보인지역은대부분경상도지역의도시들이다. 이는조선, 자동차등의주력산업부진영향으로경상도지역의부동산가격하락폭이상대적으로컸던것으로판단된다. 57

58 강남 ( 서울 ) 분당 ( 경기 ) 해운대 ( 부산 ) 제주 과천 ( 경기 ) 진해 ( 창원 ) 동구 ( 울산 ) 서북 ( 천안 ) 구미 ( 경북 ) 성산 ( 창원 ) 부동산시장전망 그림 58. 최근 3 년간국내지역별주택매매가격누적변동률 Top 자료 : 한국감정원, 대신증권 Research&Strategy 본부 그림 59. 재건축영향에따른부동산가격상승 그림 6. 개발사업및인구수증가에따른가격상승 (215.12=1, p) ' 행정수도이전 ' 공약 자료 : KB 부동산, 대신증권 Research&Strategy 본부 전국아파트매매가격지수과천아파트매매가격지수 세종시쇼크 기재건축 3 기재건축 전국주택가격상승률 % 12 제주주택가격상승률 % 제주인구증가율, 우 % 자료 : 통계청, KB 부동산, 대신증권 Research&Strategy 본부 그림 61. 조선, 자동차등주력산업부진영향으로경남지역부동산가격하락 (215.12=1, p) 3.5 경남실업률 % 15 경남주택매매가격지수, 우 3.3 전국주택매매가격지수, 우 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 자료 : 통계청, KB 부동산, 대신증권 Research&Strategy 본부

59 DAISHIN SECURITIES 지역별수요와공급이우호적인지역들은제주, 인천, 대전 지방도시중제주, 인천, 대전주택가격상승전망 지역별부동산가격양극화를야기하는가장큰변수는지역별수급차이로추정된다. 수요와공급이상대적으로우호적인지역들은제주, 인천, 대전등이있다. 제주도 : 제주도의최근 3년간주택가격상승률은 19% 로전국에서가장높았다. 그럼에도불구하고제주도의가구수는전국에서가장큰폭으로증가하고있고, 주택구입능력상승률도전국평균수치를상회하고있어안정적인부동산수요가예상된다. 반면, 218년부터 221년까지제주도의연평균아파트재고증가율은 1.6%(vs. 전국평균 3.4%) 에불과하기때문에수요대비공급물량이부족할가능성이높다. 인천 : 6개광역시중에서가장높은수준의가구수증가율과소득상승률을기록하고있어인천의부동산수요는당분간견조할것으로예상된다. 한편, 인천의연평균아파트재고증가율은 221년까지 3.% 로전국평균증가율 3.4% 를하회할것으로전망한다. 대전 : 최근 3년간대전의주택가격상승률은전국최하위수준에머물렀다. 그럼에도불구하고, 대전의소득상승률과주택구입능력은전국수준에머무르며안정적인부동산수요를견인할것으로예상된다. 특히, 대전의아파트재고증가율은전국에서가장낮을수치를기록할것으로전망된다. 평균수준의수요와전국최저수준의공급량증가로부동산가격상승을전망한다. 그림 62. 최근 3 년간주택가격누적상승률 제주대구부산강남서울광주인천경기강원전국울산경남전북전남충북대전경북충남 주 : 기준차이로한국감정원데이터와차이가있음자료 : KB 부동산, 대신증권 Research&Strategy 본부 59

60 경기 강원 인천 대구 전국 대전 충북 전북 광주 서울 전남 충남 경남 경북 부산 제주 울산 세종강원경기경남충북경북전국부산인천충남울산전북전남광주서울제주대구대전 제주 인천 경기 울산 전국 강원 전북 경남 부산 충북 대전 전남 서울 광주 대구 경북 충남 경기세종충남인천경남충북강원제주전남경북울산전북광주대전대구부산서울 부동산시장전망 그림 63. 전년대비주택구입능력상승률 (217 년 4 분기기준 ) 주택구입능력상승 주택구입능력하락 서울전남강원전북부산인천대전제주전국울산경기광주대구충남경북충북경남 주 : 주택구입능력 : 대출상환가능소득 / 중간가구소득 * 1, 주택구입능력이하락한다는것은중위소득가구가구입할만한주택물량이줄어구입이어려워진다는뜻으로풀이됨자료 : 부동산 114, 대신증권 Research&Strategy 본부 그림 64. 최근 5 년간연평균가구수증가율 그림 65. 최근 5 년간연평균이동인구 4. ( 천명 ) 15 최근 5 년간연평균이동인구 자료 : 부동산 114, 대신증권 Research&Strategy 본부 자료 : 통계청, 대신증권 Research&Strategy 본부 그림 ~216 연평균소득상승률 그림 ~221 연평균아파트재고증가율 자료 : 통계청, 대신증권 Research&Strategy 본부 자료 : 부동산 114, 대신증권 Research&Strategy 본부 6

61 DAISHIN SECURITIES V. 강남부동산 61

62 부동산시장전망 강남부동산 강남집값, 거품일까? 강남부동산가격은적정가치수준이며, 해외주요도시와비교해보면여전히싼편 최근 3년간 2% 이상주택매매가격이급등한강남부동산집값은거품일까? 이미일반서민들의강남진출이사실상불가능할정도로높은수준에서거래되고있지만, 아이러니하게도강남집값도적정가치대비고평가된것은아니다. 신규로입주한지아직 1 년이되지않은신규아파트나재건축일정이본궤도에오른일부지역을제외하면, 217년기준강남평균집값은적정가치와비슷한수준이다. 당사는부동산적정가치를산정할때, 사용가치와투자가치를나누어서평가한후합산하는방식을택하고있다. 앞서작성했던것과같이강남평균주택매매가격은 79,416 만원이다. 전국평균주택가격과 (25,329 만원 ) 비교시 3.1배높은수준에서거래되고있다. 하지만높은사용가치와매각시기대할수있는투자가치를감안하면, 적정가치인 8,38만원보다높은수준은아니다.(22p, 강남주택가격적정가치산정테이블참조 ) 해외주요도시들과비교해보더라도강남의아파트가격은고평가되었다고볼수없다. 강남4구의평당아파트매매가격은 3,943만원 ( 서울대비 49% 높은수준으로 ) 홍콩, 싱가폴, 런던, 맨하탄, 상해, 도쿄등주요도시의아파트가격을하회하고있다. 더불어, 연평균소득을반영한강남의주택구입소요시간은 14년으로역시해외주요도시를하회하고있다. 강남의아파트가격이상위도시들대비낮다고해서강남의집값이싸다고말할수는없을것이다. 그러나, 강남의부동산가격상승률은국내물가상승률을크게벗어나지않고있기때문에, 강남집값에거품이껴있다고보기도어렵다. 그림 년강남부동산평균매매가격이적정가치를하회 ( 백만원 ) 평균매매가격적정가치평균매매가 / 적정가치 ( 우 ) 자료 : 한국감정원, KB 부동산, 대신증권 Research&Strategy 본부 94 62