MB 정부 부동산 정책 분석

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형범 원
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1 How to remodel your property?

2 순 서 자산관리문제제기 부동산비중 Baby Boomer 은퇴 고령화 / 출산율저하 경제성장률정체 자산관리방향전환

3 자산관리문제제기 국내가계자산에서의높은부동산비중 미국, 일본과비교시 2 배이상

4 국내의경우부동산불패의신화로부동산자산편중 부동산경기하락시가계자산의급격한디플레이션위험 1990 년대일본부동산거품붕괴시개인가계및국가경제의장기적침체초래 1955~1963 년사이에태어난베이비붐세대의은퇴 2010 년추계베이비붐세대는 712 만명으로총인구의 14.6% 임 ( 한국경제연구원 ) 712 만명의베이비붐세대중 09 년말이후퇴직과해고등으로경제활동이중단될임금노동자들은 311 만명으로추정 ( 향후매년 30 만 ~40 만명의베이비붐세대가은퇴대열에합류 ) 1990 년초베이비붐세대의첫주택구매시기와 2000 년초반중소형평형에서중대형평형아파트로주택전환시주택가격급상승함 ( 베이비붐세대가최대주택수요계층 )

5 일본베이비붐세대와부동산 일본베이비붐세대를지칭하는단카이 ( 團塊 ) 세대는제 2 차세계대전직후인 1947~1949 년사이에출생한약 680 만명으로총인구의 5% 를점유 1990 년대초반일본의제로성장, ' 잃어버린 10 년 ' 의주된요인중하나가단카이세대은퇴임 1950~60 년대청년이었던일본베이비붐세대가 90 년대초실직에따른소비축소로내수시장위축과투자감소를야기 베이비붐세대가경제활동을하던시기에급상승한부동산가격이이들의몰락과동반급락 부동산불황은부동산을소유한은퇴단카이세대의경제적어려움을더욱가중시켰고, 이는다시소비를줄이는단초가됨

6 미국베이비붐세대와부동산 세계적금융위기를일으킨미국 Sub-Prime Mortgage 사태실제요인중하나로미국 Baby Boomer 의소멸이라는분석존재 미국베이비붐세대는제 2 차세계대전이후 1946 년에서 1964 년사이에태어난 7700 만명으로, 전체인구에서 30% 의비중 2006 년부터베이비붐세대의본격적은퇴기에돌입 Sub-Prime Mortgage 사태발생시기와일치

7 고령사회로진입 2000 년고령화사회에진입한한국의베이비붐세대은퇴는더심각한고령화사회의기폭제역할 고령화사회는총인구중 65 세이상인구 7% 이상, 고령사회는 14% 이상, 초고령사회는 20% 이상 한국의경우 2018 년에 65 세인구가 14.3% 로고령사회로진입 ( 통계청 ) 2020 년베이비붐첫세대인 55 년생이 65 세로고령세대진입후매년 70 만 ~80 만명의새로운노인들이탄생 베이비부머전체가노인인구에편입되는 2030 년에는 65 세인구비율이 24% 가넘을것으로추산 ( 현대경제연구원 ) 고령사회로진입은은퇴이후주택규모축소및주택수요침체가능성제기

8 65 세이상인구및구성비 구분 총인구 ( 만명 ) 세이상 ( 만명 ) 구성비 (%) 고령화시기 OECD 국가중초고속고령화 구분 고령화 (65세) 시기 소요기간 7% 14% 20% 7% 14% 14% 20% 한국 일본 독일 영국 미국 프랑스

9 고령화추이

10 출산율감소로인한인구구조변화 출산율 1 명대 (2009 년 1.15 명 ) 로향후주택수요급감요인

11 경제성장률의둔화에따른부동산시장침체우려 과거급격한경제성장기에는부동산가격이동반상승하였지만, 경제성장률둔화시부동산경기의하락또는침체전망

12 자산관리방향전환 부동산자산관리고려항목 소유와임대형태조합 미래의부동산전략? - 소유주택, 임대주택, 역모기지주택등 - 자가주택 + 임대소득발생부동산의조합 전체자산중적정한부동산비중은? - 현금흐름을반영한부동산소유규모결정 적합한대출규모는 고정금리또는변동금리? - 보수적계획에의한부동산레버리지활용 연령대별부동산전략은어떻게계획할까? - 라이프사이클또는임금피크고려

13 부동산자산관리전략 가계자산에서적정규모로부동산비중축소 불확실한자본이득발생목적부동산소유에서실질수익발생부동산으로전환 주택구입을위한대출규모는소득대비 20~25% 수준이안정적 은퇴이후소유주택을적절한규모로다운사이징 (Down Sizing) 50~60 대이후연령층의부동산과금융자산배분비율은 50:50 정도가적정 금융자산투자비중확대 예금, 채권, 보험, 펀드등다양한금융투자포트폴리오구성과정기적재조정으로안전성확보

14 모딜리아니 라이프사이클 가설

15 MB 정부부동산정책분석

16 순 서 MB 정부부동산규제완화내용 2008년부동산정책 2009년부동산정책 2010년부동산정책

MB 정부부동산규제완화내용 시기대책주요분야세부분야 MB 정부변동내용 2003 5.

1 일이후시행인가폐지 주상복합아파트분양권전매금지 300 가구이상아파트에만해당유지 9.5 대책재건축소형의무비율확대 2005.5.19 이후시행인가유지 재건축조합원지위양도금지조합설립인가후폐지 10.

17 MB 정부부동산규제완화내용 시기대책주요분야세부분야 MB 정부변동내용 대책 투기과열지구및투기지역확대 수도권전역및충청일부 지방투기과열지구및투기 지역해제 재건축후분양제 일이후시행인가폐지 주상복합아파트분양권전매금지 300 가구이상아파트에만해당유지 9.5 대책재건축소형의무비율확대 이후시행인가유지 재건축조합원지위양도금지조합설립인가후폐지 대책투기지역 LTV 조정 50 40% 로강화유지 종합부동산세도입 2005년부터 종부세완화 (1가구1주택경 우과세기준 9억원 ) 1가구 3주택양도세율인상 60% 단일세율 고가주택기준 9억원상향, 장기보유자감면혜택증가 주택거래신고제도입전용 60 m2이상유지 주상복합아파트분양권전매금지확대 20 가구이상유지 재건축개발이익환수방안임대주택의무건설유지

18 시기대책주요분야세부내용 MB 정부변동내용 대책 재건축초고층불허 2종층고제한유지, 3종엄격관리 2 종평균 18 층등층고제한일부완화 기반시설부담금제도입신 증축건축물해당유지 8.31 대책종부세강화과세기준 6 억, 가구별합산과세기준 9 억상향조정 1가구2주택자양도세율강화 50% 단일세율 고가주택기준 9억원상향 조정, 장기보유자감면혜택 증가 실거래가신고의무화 2006 년부터유지 대책총부채상환비율 (DTI) 도입 6 억초과, 40% 이내유지 재건축안전진단강화예비진단, 본진단 1 회로축소 재건축개발부담금제도입개발이익 50% 이내유지 11.15대책 수도권공급물량확대 2010년까지 12만 5천호확 대 수도권 300 만호주택건설 분양가인하 분양가 25% 인하 민간분양가상한제 완화 DTI 조정투기과열지구까지확대유지

19 시기대책주요분야세부내용 MB 정부변동내용 대책 청약가점제 9월시행 가점항목은무주택기간, 통 장가입기간, 가구주나이, 가 족수 유지 민간택지분양가인하최대 30% 민간분양가상한제완화 주상복합아파트상한제적용뚝섬, 판교유지 재개발건축이주시기조정관리처분인가시점조절언급없음 민간택지전매제한확대 5~7 년까지수도권전매제한기간완화 마이너스옵션제실시 유지 1.31대책 임대주택공급증가 2017년까지 340만가구 수도권 300만가구 ( 도시내 180만가구, 그린벨 트 신도시 120만가구 ) 주공수도권공급확대연간 5 만가구공급수도권공급연간 30 만가구 비축형임대아파트공급 100 m2형대, 2017 년까지 50 만가구공급 영구임대주택부활등보금자리주택도입

20 2008 년부동산정책 6.11: 지방미분양대책 - 지방미분양구입시취등록세 50% 감면 - 지방미분양구입시일시적 2 주택자인정기간 2 년연장 - 분양가 10% 인하시지방주택담보대출비율 (LTV) 10% 상향 8.21: 주택공급기반강화 - 재건축조합원지위양도금지폐지 - 재건축일반공급후분양의무폐지 - 재건축 / 재개발사업기간 3 년에서 1 년 6 개월로단축 - 수도권분양주택전매제한기간완화 - 2 주택자양도세중과배제 (3 억이하 ) 지방광역시로확대 ( 인천은수도권으로미적용 ) - 재건축 / 재개발층고제한완화 (15 층에서 18 층 ) - 인천검단, 오산세교지구신도시추가지정 - 지방미분양아파트환매조건매입추진

21 9.1: 세제개편 - 양도세비과세고가주택기준 6 억에서 9 억으로상향 - 양도세비과세거주요건강화 ( 수도권 3 년, 지방 2 년 ) ( 적용연기후 11.3 대책에서폐지결정 ) - 세율 9%~36% 6%~33% 로인하 - 종부세과표적용률동결및세부담상한선하향조정 9.19: 도심주택공급활성화대책 년까지연평균 50 만호주택공급 ( 수도권 30 만호 ) - 그린벨트해제등을통한보금자리주택 150 만호공급 - 역세권도심공급확대, 뉴타운추가개발 9.23: 종부세세제개편 - 과세기준 9 억상향 - 세율 1~3% ->0.5~1% 인하

22 10.21 대책 - 일시적 2 주택기간 1 년에서 2 년으로확대 - 투기지역, 투기과열지구합리적해제 - 주택담보대출금리부담완화, 만기연장유도 11.3 대책 - 11 월 7 일자강남, 서초, 송파제외전지역투기지역과투기과열지구해제 (LTV 40% 에서 60% 로확대 DTI 해제, 계약직후분양권전매가능 ) - 토지투기지역전면해제 대책의비과세거주조건강화폐지 - SOC 투자확대에의한경기활성도모 - 재건축소형주택 / 임대주택의무화비율완화 - 재건축아파트용적률최대 70% 확대 - 1 세대 1 주택자의지방주택취득중과제외

23 12.5: 세법개정 - 다주택자양도세율한시적완화 (2009 년 ~2010 년 12 월 ) 기간중매입주택은 3 년후부터매도시기와상관없이일반과세적용 (1 년이내 50%, 2 년이내 40%) - 3 주택시는처음매도주택 45% 세율적용, 그외는동일 - 종부세과표동결, 장기보유 / 고령자공제율확정 12.22: 부동산대책 - 강남 3 구투기지역해제, 분양가상한제폐지, 양도소득세한시면제검토 - 공공주택전매제한기간 1~5 년축소, 소급적용 - 상한제적용주택재당첨금지규정 2 년간폐지

24 2009 년부동산정책 1.20: 재건축안전진단기준완화 - 재건축판정안정진단기준개정 : 20 일고시, 시행 (23 일 ) 1.22 : 토지거래허가구역해제 - 국토면적대비허가구역면적 19.1% 8.9% 로조정 1.27: 오피스텔바닥난방면적기준완화 - 전용면적 18 평이하로확대시행 2.3: 분양권전매제한완화 - 민간택지분양권전매제한완화 기존 5~3 년에서 3~1 년으로완화예고 3 월중시행예정

25 2.12: 미분양주택해소등경제활성화세제지원 - 발표일 (12 일 ) 부터연말까지취득하는신축, 미분양주택양도세한시면제또는감면 5 년간양도세전액면제 ( 과밀억제권역을제외한모든지역 ) 5 년간양도세 50% 감면 ( 과밀억제권역중서울을제외한지역 ) 2.12: 주택청약종합저축신설 - 청약저축에민영주택청약이가능한청약예, 부금기능을추가한종합청약통장신설 - 상한제주택재당첨제한기간단축 (1~5 년 ) 과민영제한 2 년간한시폐제 년 2 월 13 일입법예고

26 3.15 : 양도세제개정 - 다주택자기본세율 (6~35%) 과세, 2010 년부터는 6~33% 과세장기보유특별공제계속배제 - 비사업용토지기본세율 (6~35%) 로과세, 2010 년부터는 6~33% 과세장기보유특별공제계속배제 3.24: 재정비촉진사업활성화를위한기반시설설치비용지원및최소면적기준완화 - 뉴타운내기반시설설치비용을시 군 구별 1 천억원한도로국가지원 - 재정비촉진지구지정최소면적기준을주거지형은 50 만m2이상 15 만m2이상, 중심지형은 20 만m2이상 10 만m2이상으로완화 4.7: 10 년임대주택입주 5 년후분양전환가능 - 임대사업자와임차인이동의할경우 10 년임대주택에입주한지 5 년이지나면분양주택으로전환할수있게됨

27 4.8: 리모델링연한및증축규모확대 - 노후건축물연한을 20 년에서 15 년으로단축, 증축규모를연면적기준 10% 에서 30% 로확대 4.22: 재건축사업임대주택의무건설폐지법안국회통과 - 도시및주거환경정비법개정안국회통과 5.27: 서울시미분양주택취득시지방세 75% 감면 년 2 월 11 일까지분양계약이체결되지않은미분양주택을당해사업주체로부터최초로분양계약하여감면조례공포시행일인 2009 년 5 월 28 일 ~-2010 년 6 월 30 일까지취득등기하는주택 7.1: 서울시공공관리자제도도입 - 재개발 재건축에대해적극적공공개입을기본방향으로하는공공관리자제도도입

28 7.6: 주택담보대출리스크관리강화 - 투기지역을제외한수도권전역에대해주택담보인정비율 (LTV) 을강화 - LTV 60% 이내 50% 이내 ( 담보가액에따라차등적용 ) 8.4: 재건축조합원지위양도금지예외규정확대 - 1 조합설립인가 2 년이상사업시행인가가없는경우로서양도인이 2 년이상해당주택을소유하고있는경우, 2 사업시행인가일로부터 2 년이내착공이이뤄지지않고있는경우로서양도인이 2 년이상해당주택을소유하고있는경우, 3 착공일로부터 3 년이내준공되지않는경우, 4 공경매등으로인해소유권이이전되는경우조합원자격을양도할수있도록함 8.24 : 전세시장안정대책발표 - 전세자금부담완화를위해주택기금에서저리 (2~4.5%) 로지원 - 도시형생활주택자금지원, 규제완화등을통해공급조기화 - 국민임대주택공급 ( 수도권매년 3 만호 )

29 8.27: 보금자리주택공급확대및공급체계개편방안 - 최초 2012 년까지총 12 만호로계획된공급물량을총 32 만호로확대 - 중소형아파트전매제한기간을기존 5 년에서 7~10 년으로강화 9.4: 은행주택담보대출에대한추가리스크관리강화 - 수도권전지역은행권아파트담보대출 DTI 기본비율강화 - 투기지역은 40% 유지하고투기지역외서울 50%, 인천 경기 60% 로확대적용 10.2: 2 차보금자리주택발표 지구명합계서울내곡서울세곡 2 부천옥길시흥은계구리갈매남양주진건 면적 ( m2 ) 8, ,330 2,031 1,506 2,491 전체주택 ( 호 ) 5만 5,000 5,000 5,000 8,000 1만 2,000 9,000 1만 6,000 보금자리 ( 호 ) 3만 9,000 4,000 4,000 5,000 9,000 6,000 1만 1,000

30 10.8: 비은행권주택담보대출에관한리스크관리강화 - 은행권 DTI 기본비율을제 2 금융권까지적용 - 단대출금액 5 천만원초과담보가치 3 억원이하에대해서상호금융사, 저축은행, 여신전문회사는서울 55%, 인천 경기는 65% 로제한 11.25: 재개발세입자임대주택공급 - 재개발세입자에게공공임대주택을순환용주택으로공급하여전세시장안정추진 - 세입자에게법적기준보다많이보상하는경우사전협의를통해용적률완화 - 재개발임대주택을지자체나토지주택공사등공공이의무적인수 12.3: 동서남해안권초광역개발기본구상수립 - 남해안은글로벌경제, 물류, 휴양중심 - 동해안은녹색성장선도에너지, 관광중심 - 서해안은지식, 첨단산업중심

31 2010 년부동산정책 1.14: 분양가상한제일부현실화추진 - 민간택지실매입가인정시제세공과금인정 - 공공택지선수공급시기간이자조정 3.5: 도시형생활주택공급활성화 - 재개발시국토계획법에따른상한까지용적률허용, 용적률초과분소형주택건설임대주택공급 - 특별건축구역제도활성화를위한제도개선 ( 예 : 한옥 ) - 도시형생활주택활성화를위한제도개선 3.12: 장기전세주택시프트재개발재건축구역에서도공급 - 재개발재건축용적률 500% 까지완화, 증가분 ½ 시프트로공급

32 3.17: 도심역세권고밀개발, 소형주택공급확대 - 국철, 지하철및경전철등의중심점또는간선도로교차점에서 500m 이내 - 학교시설기준및주차장설치기준완화 - 증가되는용적률의 75% 이상 60 m2이하소형주택건설 3.25: 지방주택경기활성화를위한지원방안발표 - 서울, 인천, 경기제외한지방의미분양주택양도세한시감면기한을 2011 년 4 월 30 일까지연장 - 분양가 10% 인하 60% 감면, 20% 80% 감면, 20% 초과 100% 인하 - 지방민간택지의주상복합아파트분양가상한제폐지 3.31: 3차보금자리주택지구발표지구명합계서울항동인천구월광명시흥하남감일성남고등 면적 ( m2 ) 21, ,367 1, 전체주택 ( 호 ) 12만 1,300 4,500 6,000 95,000 12,000 3,800 보금자리 ( 호 ) 8만 7,800 3,400 4,300 69,000 8,400 2,700 3차보금자리 ( 호 ) 4만 8,000 3,400 4,300 22,000 8,400 2,700

33 4.13: 수도권보금자리주택 5 년간거주의무도입 분의 50 이상을개발제한구역을해제하여조성한구역 - 해외체류, 이혼, 공경매등으로입주 거주못할시의무기간에산입하지않도록예외규정을둠 4.19: 1~2 인가구를위한소형주택공급확대 - 도시형생활주택 및 준주택 공급확대를위한 [ 도심내소형주택공급활성화대책 ] 확정발표 - 도시형생활주택공급활성화를위해건설공급기준완화주택기금대출확대 - 준주택공급활성화를위해관련건설기준을완화주택기금을지원 4.19: 국토해양부 [2010 년도주택종합계획 ] 확정 - 주택공급계획 : 전국 40 만호공급 ( 수도권 26 만호, 지방 14 만호 )/ 민간 22 만호공공 18 만호공급 / 분양 29 만호임대 11 만호 - 주택시장안정관리 : 보금자리지구내민간주택건설물량 25% 수준공급, 환매조건부매입등을통해 1.5 조원지원

34 4.19: 보금자리주택자산기준마련. 시행 - 신혼부부및생애최초특별분양주택과임대주택의입주자선정기준에자산요건을추가 4.23: 주택미분양해소와거래활성화대책발표 - 미분양주택환매조건부매입 ( 분양가 50% 이하수준 ) - 기존주택이팔리지않아신규주택에입주하지못하는자에게주택구입자금을융자지원, DTI 초과대출보증지원

35 6. 29: 지방미분양주택거래세감면대책시한연장 월, 월등두차례시행한지방미분양주택의거래세 ( 취득ㆍ등록세 ) 감면대책시한을 월말까지연장 일까지미분양된주택 ( 수도권제외 ) 을계약해 ~ 일까지취득ㆍ등기하면감면 - 전용면적 85 m2이하주택은취득ㆍ등록세세율 4% 에서 1% 로종전과동일감면율적용 - 전용면적 85 m2를초과주택은분양가인하율에따라세율감면차등적용 ( 분양가인하율 10% 이하시세율 2%, 10% 20% 는 1.5%, 20% 초과시 1%)

36 2010 년하반기부동산시장전망

37 순 서 개관 부동산시장동향 ( 주택, 토지, 오피스, 상가 ) 2010 년하반기부동산시장전망

38 개관 (1) 경기는시장참여자의심리결과 현재부동산시장의전반적침체는심리적위축에기인 자산항목별가치전망 CSI 추이자료 : 한국은행 구분 09.9 월 10 월 11 월 12 월 10.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 주택 상가 토지 임야 CSI(consumer sentiment index), 100 보다클경우평균경기보다나음, 100 보다작을경우평균경기보다좋지않음을의미 - 6 월이후 100 이하로떨어질가능성

39 개관 (2) 현재진형형남유럽발재정위기 불확실한안보리스크 2010 년하반기부동산경기악재로작용

40 부동산시장동향 ( 주택 ) 주택가격지속적상승에대한의구심증폭 한국 미국 일본 PIR 자료 : 산은경제연구소 구분 2006년 2007년 2008년 한국 미국 일본 3.89 n.a PIR(price to income ratio) 은소득대비주택가격비율을의미 - 전국, 서울 PIR 은 2000 년각각 4.75, 7.69 에서 2008 년 6.26, 로계속상승 년서울아파트 PIR 은 로뉴욕 7.22, 샌프란시스코 9.09 에비해상당히높은수준 미국, 일본국민에비해주택구매에더많은시간소요

아파트매매가대비전세가비율근접 - 2010 년 4 월말기준전국아파트평균매매가대비전세가격비율은 54.8% 로 2006 년 12 월 54.

41 아파트매매가대비전세가비율근접 년 4 월말기준전국아파트평균매매가대비전세가격비율은 54.8% 로 2006 년 12 월 54.7% 이후최대치 - 서울, 수도권은각각 41.5%, 43.2% 로 2008 년 3 월 41.2% 이후최대치 - 6 개광역시는 63.8% 로 2006 년 12 월 63.6% 이후가장높은비율

42 아파트매매가대비전세가근접추세의미 경기침체로인한실질매수세감소 DTI 규제및보금자리주택기대감 향후주택부동산기대심리하락 주택주수요층이주택매수보다전세주택으로유입

43 부동산시장동향 ( 토지 ) 금융위기발생전인 2008 년 10 월고점이후 2009 년 3 월까지하락세 2009 년 4 월부터회복세이지만, 2008 년 10 월고점대비현재지가지수는 2.4% 낮은수준

44 2010 년 4 월기준전국지가변동율은전월대비 0.14% 상승하여회복세를유지 상승폭은 2010 년 3 월 0.21% 에비해 0.07% 감소 지역별로서울 0.05%, 인천 0.21%, 경기 0.25% 이며, 지방은 0.05%~0.15% 상승

45 지가상승률은용도지역별로녹지지역 0.23%, 관리지역 0.21%, 공업지역 0.16%, 농림지역 0.15%, 지목별로전 0.24%, 답 0.21%, 공장용지 0.21%, 임야 0.16% 상승 2010 년 4 월토지거래량은총 203,037 필지 (214,228 천m2 ) 로 2009 년 4 월대비필지수 1.9% 감소 - 최금 5 년간동월평균거래량 (239 필지 ) 보다낮은수준 - 용도지역별로공업지역 35.2%, 용도미지정 29.7% 증가, 지목별로전 1.8%, 공자용지 3.1% 증가, 임야 -0.9%, 대지 -1.6% 감소

46 부동산시장동향 ( 오피스 ) 2007~2008 년호황의오피스시장은글로벌위기에따른경기침체로공실률증가 공실률상승은임대료상승을억제하여오피스시장위축 서울오피스시장공실률은 2007~2008 년기간동안 1~3% 로안정적상태 2009 년부터공실률이상승하여 2010 년 1 분기 3~4% 대유지 ( 강남권역은경기민감 IT 업체비중이높아 2009 년 3 분기 5% 대공실률을보임 )

47 규모별공실률로프라임급오피스는비싼임대료에도공실률 2% 로저조, 중소형빌딩은 3~6% 대로높음 ( 강남권역공실률소형 6.89%, 중소형 4.57%, 중형 7.15%) 구분기준 : 소형 15,000 m2, 중소형 15,000 ~30,000 m2, 중형 45,000 m2 서울지역오피스임대료는공실률증가로상승세둔화 ( 실질적임대료하락은아님 ) 종로 중구도심권임대료 12 만원대 /3.3 m2, 강남권역 10 만원대 /3.3 m2, 여의도권역 8 만원대 /3.3 m2로전년대비소폭상승, 보합세

48 서울지역별공실률추이 (%) 서울지역별임대료추이 (%)

49 부동산시장동향 ( 상가 ) 2010년 2~4월간전국상업용건축물착공 허가건수증가 3월은 2008년 10월이후동수기준가장높은착공 허가량 전국상업용건축물착공 허가자료 : 온나라부동산포탈 구분 동 ( 호 ) 수 연면적 ( m2 ) 전월대비동 ( 호 ) 수 (%) 전월대비연면적 (%) ,023 1, ,687 1, ,647 1, ,863 2,

50 경매시장상가낙찰율이아파트보다높은현상 ( 투자대상변화추구 / 주택부동산에비해대출규제완화 ) 상업시설낙찰가율 자료 : 지지옥션 구분서울인천경기수도권 전월대비 전월대비 전월대비 전월대비 +5.1

51 2010 년하반기부동산시장전망 우리나라경제는미국발금융위기이후 OECD 국가중성공적으로경제위기를극복하여전반적으로안정국면에진입 그리스를필두로한남유럽국가의재정위기로발생된유로존체제문제로국제경제위기재연우려 남북관계긴장으로조성된지정학적안보리스크역시경제회복에부 (-) 의영향을미칠것으로판단 출구전략시행에대한논의본격화예상 금리인상은레버리지를통한부동산시장확대에부정적영향

52 주택시장 지방아파트에서촉발된미분양사태가수도권과서울지역까지확산 지방미분양은해당지역주택멸실을고려하더라도주택보급율을상회하는과도한물량공급, 입지상품성이떨어지는분양이가장큰원인 서울을포함한수도권의경우는주택수요감소보다는, 버블인식까지는아니어도, 가계소득대비과도한주택가격이궁극적으로자본이득으로환원되지않을것이라인식 집단적심리는주택구매수요자를전세주택으로이동을촉진 보금자리주택역시건설호수에비해시장의가격하향에크게작용 주택시장은주택가상승에악영향을미치는대내외요인과동반된위축시장심리로인하여크게반등하기는쉽지않을것으로판단 급격한부동산가격하락은부동산담보가치하락으로연계되는금융시장특성상국가경제에부담으로작용 정부는이와같은특성을고려, 적절한가격조절을위한규제추가완화, 세제혜택, 대출한도완화등과같은정책적선택을할것으로예상

53 시장내적으로주택매매가와전세금간격차가작아지는현상 1 매매가보다전세가격상승폭이더크거나 2 매매가는낮아지는반면전세가격은높아지는것으로분석 전세가비율이높아질수록전세수요가매매수요로유입 향후주택가격상승변수로주목할부분

54 토지시장 2010 년토지가상승률이높았던지역특성은, 경기시흥, 경기하남의보금자리주택지개발사업보상금지급으로대토수요자가많은곳, 인천옹진, 경기의정부의연육교건설, 동부간선도로확장, 경전철사업등교통여건개선과밀접한관계 수도권남부사업개발과인접한토지가의상승여력은존재할것으로판단 미래가치측면에서 4 대강사업진척에따라수변관광과연계되는사업이가시화되면일정부분사업지역상승및안보리스크는경기북부및강원권북부지역에악재로작용할것으로예상

55 전반적으로토지는약세시장전망 토지가상승은입지와밀접한관계가있으며, 타부동산과비교시환금성이현저히떨어짐 미래환경에대한정확한분석을통한신중한접근요망

56 오피스시장 강남권역중소형오피스공실률은임대료하락과매매가변동률에단초를제기 해외주요도시와비교할때서울공실률은아직안정적인수준 오피스투자수익률 ( 임대수익 + 자본수익 ) 은전국기준으로 2002 년이후 10% 를상회, 2009 년이후 4.8% 로감소 서울역시 2008 년 17% 에서 2009 년 5.8% 로수익률하락 이러한수익률변동은영국, 독일프랑스등선진국대비양호한편임

57 2010 년이후서울은도시환경정비사업에의한대규모의오피스가공급될예정향후 2013 년까지지속적으로공급이증가될전망 이러한공급이수익률에미치는부 (-) 의영향은산업구조가서비스업중심의사무직종사자비중확대로둔화될것으로예측 대형오피스공급은기존중소형오피스시장의수익률저하가능성 서울전통적업무권역인종로 중구의도심권역, 강남권역, 여의도권역의중소형오피스빌딩및상대적으로업무권역에서이격된오피스빌딩에대한투자는보다정밀한수익성검토필요

58 1 인사업또는벤처사업용오피스가전통적업무권역의인접지역단독주택가로 확산현상 틈새오피스시장에대한투자도주목필요

59 상가시장 전체취업자수대비자영업비율이 33.6% 로 OECD 국가평균치 16% 대비 2 배를상회하여적정수준 3-4 배를초과 (2006 통계기준 ) 자영업을시작뒤 80% 정도가 3 년안에폐업, 흑자를내는곳은 5% 대에불과 경제가발전하면자영업의비율감소가일반적, 우리나라는반대로포화현상 이러한현실이상가시장에역설적정 (+) 의효과 실물경기회복에따른고용안전유지, 가계소득증가등이체감수준도달여부는회의적시각 따라서상가시장과동조하는창업시장도안정권에진입했다고보기는힘든상태 다른부동산시장과마찬가지로금리인상도상가시장에불안요소로잠복 상가투자대상은테마상가밀집지역, 신도시상가, 뉴타운 재건축 재개발등지의공급물량, 급매물 경매등의상가군임 상가시장은고분양가와금리변동에따른수익률보전문제, 신도시초기상권불안정성때문에단순히상가가수익성부동산이란시각의접근은곤란

60 강북지역전통상권이집객효과면에서우수하지만과도한상가공급으로소비와연결되는효율성저하로공실률증가상황에유념 금리인상을대비상대적으로높은자기자본비율유지및선임대상가투자등안전성위주의보수적접근중요

61 종합적으로 2010 년하반기부동산시장은 외생적변수인남유럽재정위기의해소와남북긴장관계의완화, 내생적변수인국가경제틀에서의부동산정책을통한가격조절, 출구전략에따른금리인상, 보금자리주택공급, 전세입자의주택매수세로의전환등이중요한요소로작용 위의요소와위축된시장심리상황으로부동산시장은약보합세유지및지역별 유형별가격차등화심화전망

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<303330395FC0FCB8C15FC3D6C1BEBABB2E687770> 2003년 가을호 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 (%) 2.6 2.8 2.4 1.2 주택매매가격 0.8 주택전세가격 1.6 0.4 0.0-1.0-2.0-0.1-0.6-0.2-0.9 02.1 3 5 7 9 11 03.1 3 5 7 8 160 140 120 100 80 60 40 20 0 (천호) 149 2001년 2002년 2003년 46 46