회원님께서문의하신내용은 1 화성시반송동시범다은마을풍성신미주아파트시황분석과매도타이밍, 2 공원과운동시설, 의료시설이갖춰진아파트추천등에관한사항입니다. 1. 화성시반송동시범다은마을풍성신미주아파트시황분석과매도타이밍 화성시반송동시범다은마을풍성신미주아파트는 28 년 3 월입주를시작하였고, 16.24 m2 (32 평형 ) ㆍ 19.39 m2 (33 평형 ) ㆍ 111.11 m2 (33 평형 ) 등 3 개평면구조로구성된아파트단지입니다. [ 표 1] 화성시반송동풍성신미주아파트개요 소재지 경기도화성시반송동 75 번지 총세대수 438 동수 / 총층입주년도난방방식 / 연료 6 개동 / 16~27 층 28 년 3 월 지역난방 / 열병합 주차대수총 522 대 ( 가구당 1.2 대 ) 건설사풍성주택 ( 주 ) 지하철 교육시설 편의시설 1 호선서동탄버스 5 분 금곡초, 동탄고 아주대학교의료원, 구봉산공원 회원님께서소유하고계시는동호수를미루어 16.24 m2 (32 평형 ) 으로판단되며, 32 평형의매매가격은 3 억 4 천만원 ~3 억 7 천만원, 전세가격은 2 억원 ~2 억 1 천만원수준입니다. 그러나실제부동산시장에나온매물사례를살펴보면 33 평형인 366 동 18 층 19 m2 3 억 6,9 만원, 361 동 7 층 111 m2 3 억 6,5 만원으로, 32 평형의거래가격은이보다낮을수밖에없습니다. [ 표 2] 화성시반송동풍성신미주아파트주택규모별가격현황 주택형 ( m2 ) 평형전용면적 ( m2 ) 세대수방수욕실수매매가 ( 만원 ) 전세가 ( 만원 ) 평당매매가전세율 ( 만원 ) () 16.24 32 79.84 64 3 2 35,5 2,5 1,19 57.7 19.39 33 81.51 27 3 2 37,5 2,5 1,136 54.7 111.11 33 82.25 14 3 2 37,5 2,5 1,136 54.7 화성시반송동풍성신미주아파트 32 평형의실거래가격및매매시세추이를살펴보면, 매매가격은하락하는추세이며가장큰문제점은국토해양부에신고된거래건수가존재하지않기
때문에매입하고자하는수요자부재로인하여급매물이증가함으로써계속적인가격하락이예상되고있습니다. < 그림 1> 화성시반송동풍성신미주 16.24 m2실거래가격및매매시세추이 2. 동탄 2 신도시개발계획 동탄 2 신도시는 23,97, m2 (779,25 평 ) 의부지에총 11 만 1,413 세대 ( 보금자리주택 2 만 5 천세대포함 ) 의주택이들어서며, 212 년상반기에첫분양을시작하고 214 년부터시범단지입주가이루어집니다. 인구밀도는 ha 당 116 명으로 1 기신도시및 2 기신도시인동탄신도시보다낮고공원과녹지율이 32 의쾌적한도시로개발됩니다. < 그림 2> 동탄 2 신도시위치
제 2 외곽순환도로 ( 동탄 i.c) 와제 2 경부고속도로가 214~215 년에완공될예정이며, 동탄역지하에는고속철도 ktx 역사와고속버스터미널이들어서고, 지상에는경전철과광역급행버스정차장이들어설예정입니다. < 그림 3> 동탄 2 신도시주요교통망 215 년완공예정인동탄역은전철ㆍ고속철도ㆍ고속도로ㆍ경전철ㆍ광역급행버스등종합환승복합센터로개발됩니다. 또한계획중인 gtx 까지개통되면수도권접근성은더좋아집니다. 동탄 2 신도시내에는특목고ㆍ자립형사립고를포함한총 54 개의초ㆍ중ㆍ고등학교를배치해명문교육도시로조성될계획이며, 단지마다유치원과보육시설을만들어입주민의불편을최소화할예정입니다. 전체면적의 46 를 7 개의특화구역 ( 커뮤니티시범단지ㆍ광역비즈니스콤플렉스ㆍ문화디자인밸리ㆍ동탄테크노밸리ㆍ워터프론트콤플렉스ㆍ신주거문화타운ㆍ의료복지시설 ) 이들어설예정입니다. 그리고동탄신도시와연계하기위해중심부에 33 만 9 천m2 (1 만 2,547 평 ) 의광역중앙공원이조성됩니다. 3. 동탄 2 신도시개발호재요인 동탄 2 신도시의가장큰개발호재요인은수도권고속철도 (ktx) 수서 ~ 평택신설과수도권광역급행철도 (gtx) 계획등입니다. 이러한개발계획이가시화되는 214~216 년이후에는동탄지역의가장큰문제점이었던서울도심으로의접근성이많이개선될것으로예상됩니다. 1 수도권고속철도 (ktx) 수서 ~ 평택 24 년개통한수도권고속철도 (ktx) 는전국을일일생활권으로만들었습니다.
서울 ~ 대전 ~ 대구구간을시속 3km 속도로연결한후 21 년말 2 단계구간인대구 ~ 부산이개통됐고, 214 년호남구간까지추가개통계획이잡혀있습니다. 수도권에서는국토해양부가교통수요를분산하기위해기존 ktx 노선출발역인서울역과함께수서역을새로운출발역으로만드는사업인수서 ~ 평택간 ktx 노선사업도추진중으로, 211 년말공사에들어가 214 년말개통예정입니다. 여기에 ktx 수서 ~ 평택구간을삼성역까지연장해야한다는주장이최근제기되었습니다. 한국교통연구원은 211 년 2 월 강남지역도시발전과연계하기위해 ktx 서울출발ㆍ도착점을삼성역으로연장하고, ktx 삼성역을복합환승센터로개발하자 고제안했습니다. 이를필두로삼성역을복합환승센터로개발하자는주장을하였는데, 실제삼성역은 22 년까지기존지하철 2 호선과 ktx ㆍ gtx ㆍ지하철 9 호선등다양한철도노선이집결됩니다. 복합환승센터개발을위해영동대로지하공간을개발하고, 한전부지일부에 5 층건물 2 개동을건설하는방안이대두되었습니다. 비용이많이들지만민간이재원을조달하는민관합동개발방식을활용하면큰문제가없다는주장도있습니다. 만약 ktx 가삼성역까지연장되면전문가들은대체로긍정적인효과를기대하고있는데, 교통수요ㆍ비용측면에서볼때수서역환승보다는삼성역연장방안이효용가치가높다는평가가많습니다 [ 표 3] 수도권고속철도수서 ~ 평택 사업상황설계중사업성격신설건설기관한국철도시설공단 사업구간 ( 역 ) 노선길이 수서역 ( 지상 )~ 동탄역 ( 지하 )~ 평택에서경부고속철도합류수색 ~ 서울 ~ 시흥 : 28.6 km수서 ~ 평택 : 61.8 km수색 ~ 시흥 : 28.6 km 개통시기 214 년 < 그림 4> 수도권고속철도동탄 2 신도시인근계획도
< 그림 5> 수도권고속철도수서 ~ 평택노선도
2 수도권광역급행철도 (gtx) gtx 는 great train express 의줄임말로, 심도 4~5m 의지하에터널을뚫어수도권외곽에서서울도심까지 1 여분만에갈수있는신개념대중교통수단입니다. gtx 의 g 에는 great( 위대한 ) green( 녹색 ) global( 세계적인 ) governance( 협동관리 ) 등의뜻이중의적으로담겨있습니다. 수도권의교통문제를해결하고, 환경오염을최소화하며, 수도권의경쟁력을높일수있는교통대안이라는의미라고합니다. 노선을지하깊숙히깔아 (4~5m) 보상비를최소화하고, 역도최소화하여건설비절감과표정속도향상을꾀하는노선입니다. 지금까지서울시내철도 ( 서울지하철 ) 는서울시가직접건설해왔지만, 경기도는경기도내철도를국가 ( 철도청 철도공사및철도공단 ) 에만의존해왔습니다. 이후각기초지자체에서는경전철사업을추진하였고, 수도권광역급행철도노선은경기도에서최초로자체적으로추진하는광역철도사업입니다.
국토해양부가 211 년 4 월 4 일확정고시한 제 2 차국가철도망구축계획 (211~2 년 ) 의광역철도부문전반기신규사업에 gtx 3 개노선이포함되었습니다. 수도권교통난해소와저탄소녹색성장을실현하기위해경기도가 29 년 4 월국토해양부에사업을제안한지 2 년만입니다. 이번에건설이확정된 3 개노선은일산 ~ 수서 ( 동탄 ) 구간 46.2 km, 송도 ~ 청량리구간 48.7 km, 의정부 ~ 금정구간 45.8 km등총 14.7 km로경기도가제안한노선이모두반영됐습니다. 일산 ~ 수서 ( 동탄 ) 구간가운데수서 ~ 동탄구간은기존 ktx 노선을이용합니다. 따라서 gtx a 노선이완공후향후연장예정인동탄 ~ 평택노선이완공되면, 기존의지하철 1 호선과더불어수도권접근이편리해집니다. [ 표 4] 수도권광역급행철도 (gtx) 사업상황구상중 사업성격신설 진행상황향후연장구간 29 년 4 월공식발표 a 선 : 일산킨텍스 ~ 동탄 (74.8 km, ktx 공용구간 46.3 km ) b 선 : 청량리 ~ 인천송도 (49.9 km ) c 선 : 의정부 ~ 금정 (49.3 km ) 부평 ~ 송도 : 11.5 km대곡 ~ 파주 : 2.5 km의정부 ~ 포천 : 22. km금정 ~ 송산 : 21. km금정 ~ 수원 : 12.7 km동탄 ~ 평택 : 18. km 개통시기 216 년목표 < 그림 6> 수도권광역급행철도 (gtx) 계획도
3 제 2 외곽순환도로국토해양부와경기도북부청에따르면 22 년완공목표인제 2 외곽순환고속도로는총연장 263.4 km이며, 현재남부구간인화성봉담 ~ 통탄구간은지난 29 년 1 월개통되었고양평강산 ~ 옥천구간은 212 년, 안산성곡 ~ 화성송산은 213 년각각완공될예정이며북부구간은 15.3 km로추진됩니다. 현재경기북부를동서로연결하는간선도로가 27 년말개통된서울외곽순환고속도로가유일해물류비용증가등이우려되기때문에, 제 2 외곽순환고속도로북부구간을파주 ~ 양주 ~ 포천 ~ 남양주로연결하면서경기북부허리를동서로관통할예정입니다. 이를위해 3 조 2 천억원의예산을투입하여김포 ~ 파주 ~ 포천 ~ 남양주화도 ~ 양평등 4 개구간으로나누어건설할계획으로, 포천 ~ 화도구간은민자사업으로, 나머지 3 개구간은국비사업으로진행합니다. 김포양촌 ~ 파주광탄을잇는 2.1 km와파주광탄 ~ 포천소홀구간 39.2 km는오는 211 년 6 월까지타당성조사를마무리한뒤기본설계안을마련할예정이고, 김포양촌 ~ 파주광탄구간은한강을건너운정신도시와월롱면을, 파주광탄 ~ 포천소홀구간은양주광적ㆍ회천ㆍ옥정지구에걸쳐도로가건설할예정입니다. 민자로건설될포천소홀 ~ 남양주화도 27.4 km는 27 년 3 월경남기업컨소시엄이제안했으며, 올해안에제 3 자제안공고를내고우선협상대상자를선정한다는방침입니다. < 그림 7> 제 2 외곽순환도로계획도
4 종합동탄 2 신도시의입지적여건및다수의개발계획으로인하여동탄신도시보다상대적인가치상승이예상됩니다. 따라서투자가치측면을고려할경우에는빠른시간내현재거주하고있는동탄신도시아파트를매각하시고, 동탄 3 신도시내에서도수요흡수력이뛰어난브랜드인지도가높고조망권과교통여건이우수한블록으로청약을하는것을권유드립니다. 특히동탄 2 신도시에서는역세권이면서골프장조망이빼어난리베라 cc 인근블록이가장수요선호도가높을것으로판단됩니다. 그러나신도시입주초기에는생활기반시설부재로실제생활을하시는데에는다소불편함이예상됨을주의하셔야합니다. 4. 이외추천지역 동탄 2 신도시를제외한수원, 향남지구, 안중, 오산, 평택지역중에서최근다수의개발계획발표로인하여투자가치측면은오산또는평택지역을유리하지만, 생활편의성측면에서는수원지역을추천드립니다. 특히수원지역내에서도최근주거선호도가높은영통구지역이좋지만, 영통구의가장큰문제점은소형의료시설은많지만대형종합병원이없고, 수원시내에서종합병원은팔달구청옆 아주대학교병원 이있습니다. 따라서공원ㆍ운동시설ㆍ대형종합병원모두를만족하기위해서는광교호수공원과아주대학교병원이위치하고있는팔달구지역이있지만, 일반병원만으로도충족이된다면영통구영흥자연공원ㆍ신갈저수지가인근에위치하고특히분당선연장선영덕역 (212 년개통예정 ) 이개통되는영통구황골마을ㆍ청명마을을추천드립니다.
또한현재는경기불황과사업자의경영문제로건립이중단되었지만, 을지재단에서경부고속도로수원톨게이트 5 분거리의영통동 961 번지에병상 1 천규모의종합병원건립계획이유보상태입니다. < 그림 8> 28 년기준종합병원건립계획 따라서계획대로을지대영통병원과경희대수원병원이건립된다면, 수원시내에서영통구거주선호도는더욱증가할것으로예상됩니다. 아래는수원시영통구영통동청명마을과황골마을의 2 평형대아파트현황을정리하였습니다. [ 표 5] 수원시영통구영통동청명마을및황골마을 2 평형대아파트현황 분양면평전용면총세대세대입주연매매가전세가단지명적형적수수월 ( 만원 ) ( 만원 ) 전세 율
( m2 ) ( m2 ) () 청명벽산 95.86 29 73.79 621 158 1997.12 34, 14, 41.2 청명주공 4 단 지 82.64 25 59.99 946 756 1997.12 22,5 14, 62.2 황골신명 82.64 25 59.99 472 28 1997.12 2,25 황골쌍용 79.33 24 59.79 872 872 1998.3 22, 15, 16, 74.1 72.7 황골주공 1 단지 82.64 25 59.99 3,129 2,336 1997.12 2,5 15,5 75.6 황골주공 2 단지 83.15 25 59.99 1,19 83 1999.6 2,5 15,5 75.6 황골한국 82.64 25 59.99 48 28 1997.12 2,25 15, 74.1