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표지사진 : 해남 화원관광단지 블랑코 비치

발 간 사 지역 경쟁력이 곧 국가 경쟁력이다. 라는 말을 증명이라도 하듯이 전 세계 지방도시가 변화하고 있습니다. 우리나라도 서울을 비롯한 많은 지방자치단체가 관광경쟁력을 높이기 위해 생태도시, 문화도시, 고품격도시 등 차별화 된 브랜드를 개발하여 관광지로서의 이미지를 마케팅하는데 앞 다투고 있습니다. 최근에는 스토리텔링 기법을 활용하여 지역민과 기업들이 아이디어를 모아 고장을 개성있게 홍보하는 사례도 많아졌습니다. 한 예로 전라도 장성군은 홍길동 이야기를 소재로 관광목적지 로서의 이미지를 한층 강화시켰고, 강원도 평창군은 마을 이름을 소도둑놈 마을 이라 지어 호기심 가득한 관광객들을 불러들이고 있습니다. 관광산업은 굴뚝 없는 산업 으로 상당한 부가가치를 창출하고 지역경제에 활기를 불어넣는 블루오션입니다. 위 사례가 시사하는 바와 같이 성공적인 관광도시로 거듭나기 위해서는 지역의 발전 동력인 주민의 공감과 참여를 이끌어내는 것이 중요합니다. 오래전 공자는 관광의 근본에 대하여 가까운 사람을 즐겁고 기쁘게 하면 먼 곳에 있는 사람이 기꺼이 몰려온다 라고 얘기한 바 있습니다. 지역민의 의견수렴 없이 진행된 사업이 실패한 사례가 비일비재한 이유를 바로 여기에서 찾을 수 있을 것 같습니다. 이러한 관광트랜드를 반영하고 효율적인 업무 수행을 지원하고자 우리 공사는 관광자원 개발 실무담당자가 활용할 수 있는 관광자원개발 매뉴얼 2010 을 수정 발간하게 되었 습니다. 본 서에는 오랜 시간 관광(단)지 개발사업 및 관광자원개발에 대한 컨설팅 사업을 수행하면서 얻은 경험을 바탕으로 사업 관련 질의응답 내용, 업무절차, 인허가 업무 등이 체계적으로 정리되어 있습니다. 부족하지만 본 매뉴얼이 관광자원개발업무를 담당하고 있는 여러분들에게 충실한 안내서가 되기를 기대하며 앞으로도 관광산업 발전을 위해 아낌없는 관심과 협력을 부탁드립니다. 2009. 12 한 국 관 광 공 사 사 장 이 참

차 례 Ⅰ. 관광자원개발 총론 1 관광시장동향 1.1 해외관광시장 3 1.2 국내관광시장 4 2 관광자원이란 2.1 관광의 구성요소 5 2.2 관광자원 6 3 관광자원개발이란 3.1 관광자원개발 8 3.1.1 관광자원개발의 의의 8 3.1.2 관광자원개발 주체 8 3.2 관광자원개발사업의 유형 10 3.2.1 개발주체에 의한 유형 구분 10 3.2.2 보유자원(입지)특성과 이용행태에 의한 유형 구분 11 3.2.3 관광자원개발 절차에 따른 유형 구분 12 3.2.4 사업법에 의한 유형 구분 13 4 관광자원개발사업 추진체계 4.1 추진절차 14 4.2 관광자원개발 기획 15 4.2.1 의의 15 4.2.2 관광자원의 발굴 15 4.2.3 개발대상지의 선정 16 4.2.4 기초토지분석 16 4.2.5 사업화방안 및 대책수립 17 4.2.6 기획타당성검토 17 4.3 개발계획수립 17 4.4 관광자원개발 인 허가 18 4.4.1 개발절차에 따른 관광자원개발 유형의 구분 18 4.4.2 개발절차상 적용유형의 탐색 20 4.5 설계 및 조성공사 23 4.5.1 설계 23 4.5.2 조성공사 23 - i -

1.8 토지확보 48 1.8.1 전면매수에 의한 토지 확보 48 1.8.2 환지방식에 의한 토지확보 49 2 개발계획수립업무 2.1 개발계획수립 준비 50 2.2 개발여건분석 50 2.2.1 계획여건분석 51 2.2.2 관광여건분석 52 2.2.3 상위계획 및 법규 분석 53 2.2.4 분석 종합 54 2.3 개발기본구상 54 2.3.1 개발주제의 설정 54 2.3.2 개발방침의 설정 54 2.4 개발규모산정 55 2.4.1 총괄수요전망 55 2.4.2 관광개발규모산정 56 2.5 부문별 기본계획 67 2.5.1 토지이용계획 67 2.5.2 교통 동선계획 67 2.5.3 조경녹지계획 68 2.5.4 공급처리시설계획 68 2.6 사업추진계획 69 2.6.1 관리운영계획 69 2.6.2 재원조달계획 70 3 사업타당성검토 업무 3.1 정책적 타당성검토 71 3.2 기술적 타당성검토 71 3.3 경제적 타당성검토 72 3.3.1 경제적 타당성검토란 72 3.3.2 비용 편익의 산출 73 3.3.3 개발파급효과 78 Ⅲ. 관광자원개발 인 허가 및 조성 1 관광자원개발을 위한 인 허가 업무 1.1 관광자원개발 인 허가 개요 83 1.2 관광자원개발 인허가 절차에 따른 유형의 구분 83 1.3 관광자원개발 유형별 인 허가 절차 85 - iii -

4.6 투자유치 24 4.6.1 투자유치의 의의 24 4.6.2 투자유치과정 25 4.6.3 투자유치 관련기관 활용 25 5 관광자원개발사업 추진을 위한 개발체계 이해하기 5.1 국토공간계획 및 관리체계 26 5.2 토지이용규제 28 5.2.1 지적에 의한 토지이용규제 28 5.2.2 용도지역지구제 29 5.3 개발행위 32 6 관광자원개발 관련용어 6.1 기획 및 계획수립 33 6.2 사업타당성검토 33 6.3 인 허가 34 6.4 설계 35 6.5 투자유치 35 Ⅱ. 관광자원개발 기획 및 타당성검토 1 관광자원개발 기획업무 1.1 기획업무의 의의 39 1.2 전담조직의 구성 39 1.3 관광자원의 발굴 40 1.4 개발대상지의 선정 41 1.5 기초토지분석 43 1.5.1 입지분석 43 1.5.2 토지용도분석 44 1.5.3 토지구조분석 44 1.5.4 토지권리분석 45 1.5.5 분석의 종합 45 1.6 사업화방안 및 대책수립 45 1.6.1 계획전제조건의 설정 45 1.6.2 활용방안구상 46 1.6.3 사업화방안수립 46 1.7 기획타당성검토 47 - ii -

1.3.1 관광(단)지형 관광자원개발 85 1.3.2 지구단위계획형 관광자원개발 95 1.3.3 도시계획시설형 관광자원개발 102 1.3.4 개발행위허가형 관광자원개발 106 2 관광자원개발을 위한 조성계획업무 2.1 조성계획 110 2.2 관광개발계획서 110 2.3 조감도 및 종합배치도 111 2.4 조성(실시)계획 승인에 필요한 도서 111 3 관광자원개발을 위한 설계업무 3.1 설계업무 개요 112 3.2 설계조건의 검토 112 3.3 토목설계 113 3.4 건축설계 114 3.5 조경설계 114 3.6 전기 통신설계 115 3.7 기타설계 115 4 관광자원개발을 위한 시공업무 4.1 공사전 준비 116 4.2 공사중 처리사항 117 4.2.1 시공계획 117 4.2.2 기초작업 117 4.2.3 시험시공 118 4.2.4 시공관리계획 118 4.3 공사후 처리사항 119 Ⅳ. 투자유치 1 투자유치업무 1.1 투자유치의 의의 123 1.2 투자의 유형 124 1.2.1 국내자본 투자유치 124 1.2.2 외국자본 투자유치 127 - iv -

2 투지유치 업무절차 2.1 투자유치 계획수립 132 2.1.1 마케팅전략 목표설정 132 2.1.2 실행계획수립 132 2.2 잠재투자자 발굴 133 2.2.1 잠재투자자 정보수집 133 2.2.2 잠재투자자 관리 133 2.3 잠재투자자 대상 마케팅 전략 133 2.3.1 마케팅 개념 및 활동체계 133 2.3.2 이미지구축활동 134 2.3.3 투자창출활동 134 2.3.4 사후관리활동 134 2.4 투자상담 135 2.4.1 투자상담유형 135 2.4.2 투자상담 절차와 내용 135 2.4.3 투자유치 협상전략 135 2.5 투자유치실현 137 2.5.1 투자협약 137 2.5.2 투자자 능력 및 의향서 검증 137 2.5.3 우선협상자 선정 137 2.5.4 본계약 체결 138 2.6 투자결정 후 사후관리 138 3 관광투자 관련 주요사항 3.1 관광투자 관련기관 139 3.1.1 한국관광공사 투자지원팀 139 3.1.2 Invest KOREA 139 3.2 주요 관광투자관련 행사 140 3.2.1 국내행사 140 3.2.2 해외행사 141 Ⅴ. 궁금해요 (Q&A) 1 관광(단)지형 관광자원개발(Q&A) 1.1 관광(단)지 149 1.2 민간투자법에 의한 관광자원개발 164 2 지구단위계획형 관광자원개발(Q&A) 2.1 관광숙박시설(관광호텔, 휴양콘도미니엄 등) 166 2.2 관광객이용시설(종합휴양업, 전문휴양업 등) 181 - v -

2.3 관광편의시설(펜션 등) 183 2.4 온천 185 3 도시계획시설형 관광자원개발(Q&A) 3.1 도시공원 188 3.2 자연공원 188 3.3 유원지 189 3.4 체육시설 191 4 개발행위허가형 관광자원개발(Q&A) 4.1 박물관/미술관 192 4.2 수목원 192 4.3 자연휴양림 193 Ⅵ. 관광자원개발관련 주요 법규 정리 1 관광자원개발 유형별 법규사항 1.1 관광(단)지형 관광자원개발 1.2.1 관광(단)지 197 1.2.2 마리나항 204 1.2.3 지역특화발전특구에대한규제특례법에 의한 관광자원개발 210 1.2.4 지역균형개발및지방중소기업육성에관한법률(개발촉진지구)에 의한 관광자원개발 223 1.2.5 사회기반시설에대한민간투자법에의한 관광자원개발 228 1.2.6 도시개발법에 의한 관광자원개발 231 1.2.7 농어촌기반시설 및 주변지역 활용사업 240 1.2 지구단위계획형 관광자원개발 1.2.1 관광숙박시설(관광호텔, 휴양콘도미니엄 등) 244 1.2.2 관광객이용시설(종합휴양업, 전문휴양업 등) 253 1.2.3 관광편의시설(관광펜션 등) 259 1.2.4 온천 262 1.2.5 농어촌관광휴양시설사업 272 1.2.6 한계농지지구 정비사업 279 1.3 도시계획시설형 관광자원개발 1.3.1 도시공원 285 1.3.2 자연공원 293 1.3.3 유원지 307 1.3.4 체육시설(골프장, 스키장 등) 312 1.3.5 청소년 활동시설 328 - vi -

1.4 개발행위허가형 관광자원개발 1.4.1 유원시설(관광진흥법) 340 1.4.2 국제회의시설 347 1.4.3 박물관/미술관 352 1.4.4 삭도 357 1.4.5 수목원 363 1.4.6 자연휴양림 366 2 영향평가업무 2.1 사업단계별 영향평가 업무 370 2.2 환경영향평가 업무 371 2.3 사전환경성검토 업무 385 2.4 사전재해영향성검토 업무 398 2.5 교통영향분석 및 개선대책 업무 404 2.6 에너지사용계획 협의업무 413 3 관광개발관련 주요 협의, 인 허가 업무 3.1 도시관리계획 (변경)결정 업무 418 3.2 농지전용허가(협의) 업무 428 3.3 산지전용허가(협의) 업무 436 3.4 초지전용허가(협의) 업무 445 3.5 문화재 보존관련 협의업무 447 3.6 공유수면매립면허 실시계획인가 업무 456 3.7 공유수면 점용(사용)허가 업무 459 3.8 하천 점 사용허가 업무 462 3.9 소하천관련 허가업무 463 3.10 도로연결허가 업무 465 3.11 도로점용(사용)허가 업무 466 3.12 상수도관련 인가 및 급수공사 업무 467 3.13 무연분묘의 개장 업무 468 3.14 국공유지 매입 임차업무 469 <참고문헌> - vii -

표 목 차 <표 1.1> 관광자원 개발유형 11 <표 1.2> 보유자원(입지)특성과 이용행태에 따른 관광자원 유형 11 <표 1.3> 개발법규와 관광자원 개발유형 13 <표 1.4> 기초토지분석에 필요한 규제 기준 16 <표 1.5> 개발절차상 관광자원개발 유형의 구분 19 <표 1.6> 관광자원개발 관련법률 장단점 비교 22 <표 1.7> 공간계획의 유형 26 <표 1.8> 주요 지목별 관련법률 28 <표 2.1> 정보수집방법 40 <표 2.2> 정보분석방법 40 <표 2.3> 개발방향과 범위 설정 41 <표 2.4> 입지선정 기준 예시 42 <표 2.5> 기획타당성검토 예시 47 <표 2.6> 지역여건 분석 항목 51 <표 2.7> 자연환경 분석 항목 52 <표 2.8> 인문환경 분석 항목 52 <표 2.9> 관광자원 현황분석 항목 53 <표 2.10> 수요 예측방법의 유형 56 <표 2.11> 개발규모 산정방법별 특징 57 <표 2.12> 원단위의 종류 및 개념 58 <표 2.13> 보유자원과 이용행태에 따른 관광유형 구분 59 <표 2.14> 자원유형별 특성 59 <표 2.15> 계획일 집중률 61 <표 2.16> 동시체재율 62 <표 2.17> 적용 공간 원단위 63 <표 2.18> 주요시설 원단위 64 <표 2.19> 단위시설 원단위 65 <표 2.20> 건축물의 용도별 오수발생량 산정기준 65 <표 2.21> 주차장 이용률 66 <표 2.22> 화장실 이용률 66 <표 2.23> 공급처리시설계획의 주요내용 68 <표 2.24> 관리계획별 프로그램 69 <표 2.25> 비용-편익 73 <표 3.1> 개발 유형별 특징 비교 84 <표 3.2> 토목설계 작업내용 113 <표 3.3> 건축설계 작업내용 114 <표 3.4> 조경설계 작업내용 114 <표 3.5> 전기통신설계 작업내용 115 <표 3.6> 기타설계 작업내용 115 <표 3.7> 공사전 처리업무 116 <표 3.8> 공사후 처리업무 119 <표 3.9> 공사후 보관 도서목록 119 <표 4.1> 국내자본 투자유치 대상사업 124 <표 4.2> 외국자본 투자유치 대상사업 127 <표 4.3> 외국자본 투자유치 관련용어 128 <표 4.4> 투자상담 단계 및 내용 135 - viii -

그 림 목 차 <그림 1.1> 관광의 구성요소 5 <그림 1.2> 관광자원 개발주체 9 <그림 1.3> 관광자원개발 업무 절차 14 <그림 1.4> 계획수립 흐름도 18 <그림 1.5> 관광자원개발 유형의 구분 19 <그림 1.6> 관광자원개발 적용유형 탐색 21 <그림 1.7> 투자유치업무 흐름도 25 <그림 1.8> 우리나라의 공간계획체계 27 <그림 1.9> 관광종합계획 체계 27 <그림 1.10> 용도지역 지구 구역 모식도 29 <그림 1.11> 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 용도지역 29 <그림 1.12> 산지관리법상 용도지구 30 <그림 1.13> 농지법상 용도지구 31 <그림 1.14> 관광진흥법상 용도지구 31 <그림 2.1> 개발대상지 선정 절차 41 <그림 2.2> 개발규모 산정 절차 55 <그림 2.3> 개발규모 산정방법 57 <그림 2.4> 공급지표를 활용한 규모산정 방식 58 <그림 2.5> 경제적 타당성검토 72 <그림 3.1> 관광(단)지형 관광자원개발의 일반적 인 허가 절차 85 <그림 3.2> 관광진흥법에 의한 관광(단)지 개발절차 86 <그림 3.3> 관광단지개발 세부 절차도 87 <그림 3.4> 마리나항 개발절차 89 <그림 3.5> 지역특화발전특구에대한규제특례법에 의한 관광자원개발 절차 90 <그림 3.6> 지역균형개발및지방중소기업육성에관한법률(개발촉진지구)에 의한 관광자원개발 절차 91 <그림 3.7> 사회간접시설에대한민간투자법에 의한 관광자원개발절차 92 <그림 3.8> 도시개발법에 의한 관광자원개발 절차 93 <그림 3.9> 농업생산기반시설및주변지역활용에관한법률에 의한 관광자원개발절차 94 <그림 3.10> 지구단위계획형 관광자원개발의 일반적 인 허가 절차 95 <그림 3.11> 관광숙박시설(관광호텔, 휴양콘도미니엄 등) 개발절차 96 <그림 3.12> 관광객 이용시설(종합휴양업) 개발절차 97 <그림 3.13> 관광편의시설(관광펜션) 개발절차 98 <그림 3.14> 온천지구 개발절차 99 <그림 3.15> 농어촌 관광휴양단지 개발절차 100 <그림 3.16> 한계농지지구 개발절차 101 <그림 3.17> 도시계획시설형 관광자원개발의 일반적 인 허가 절차 102 <그림 3.18> 도시공원 개발절차 103 <그림 3.19> 자연공원 개발절차 103 <그림 3.20> 유원지 개발절차 104 <그림 3.21> 청소년 수련시설 개발절차 104 - ix -

<그림 3.22> 체육시설 개발절차 105 <그림 3.23> 개발행위허가형 관광자원개발의 일반적 인 허가 절차 106 <그림 3.24> 유원시설 개발절차(관광진흥법) 107 <그림 3.25> 국제회의시설 개발절차 107 <그림 3.26> 박물관/미술관 개발절차 108 <그림 3.27> 삭도 궤도 개발절차 108 <그림 3.28> 자연휴양림 개발절차 109 <그림 3.29> 수목원 개발절차 109 <그림 4.1> 투자의 유형 124 <그림 4.2> 투자유치업무 흐름도 132 <그림 4.3> 투자설명회 업무절차 134 - x -

Ⅰ. 관광자원개발 총론 1 2 3 4 5 6

1. 관광시장동향. 3 Ⅰ. 관광자원개발 총론 본 매뉴얼은 지역내 잠재되어있는 관광자원을 발굴 개발함으로써 관광객의 관광욕구를 충 족시켜주고, 지역의 발전을 도모하는 일련의 기획 계획 조성업무를 다룬다. 관광자원개발업무의 범위는 관광의 정의 만큼이나 광범위하고 다양하다. 지면과 자료취득 의 한계성, 시간상의 제약, 연구자료의 미흡 등의 사유로 관광자원개발업무 중 빈번하게 부딪치는 공간조성부분에 비중을 두고 작성됨을 양지하기 바라며, 제1장에서는 본 매뉴얼 에서 다루고 있는 관광자원개발 업무 전반에 대한 기초적 이해도를 높이고자 관광자원개발의 기획부터 공사, 투자유치까지의 업무발생 시간순에 따라 개괄적으로 기술한다. 1 관광시장동향 관광자원개발업무는 포괄적의미의 관광자원에 대한 문제점을 개선하고, 잠재력 있는 자원을 발굴하여 관광상품화 함으로써 관광객의 관광욕구를 충족시키는 한편 지역발전에 기여할 수 있도록 하는 일련의 과정이라 할 수 있다. 고부가가치 산업이며, 무공해의 친환경 산업으로서의 관광산업에 대한 국내외의 관심은 점차 증대되고 있다. 1.1 해외관광시장 WTO체제 출범에 따른 도시간 경쟁구도에서 내부 경쟁력 확보를 위해 각국에서는 록본기 힐즈와 같은 도시내부의 도심재생 프로젝트와 런던시청, 구겐하임 미술관, 파리 신개선문 등 기념비적 건축물, 밀레니엄 브리지 등 구조물 등을 통한 지속적인 도시이미지 개선과 새로운 경관의 창출, 지역문화와 연계하는 등 관광명소화 작업으로 지역발전의 기반을 마련하고 있다. 세계주요 국제관광 목적지 및 관광객 유출지역으로 급부상하고 있는 동북아지역에서는 관광산업에 대한 투자가 대폭적으로 이루어지고 있다. 중국은 04년 스누피공원 유치, 06년 유니버설 스튜디오 개장 등 대형 관광위락시설의 확 보와 더불어 08년 북경올림픽과 10 상해세계박람회 개최가 예정되어 있으며, 일본은 제2의 디즈니랜드, 동경롯데월드, 아톰랜드 등 대형 관광위락시설의 건설 등 대규모 관광투자 등 관광산업육성과 외래관광객 유치정책을 대폭 강화하고 있다.

4 Ⅰ. 관광자원개발 총론. 지중해 연안과 동남아지역 등의 전통적인 기후자원과 자연자원을 활용한 휴양관광이 여전히 높은 관광목적이 되고 있으나, 열대의 기후조건을 극복하여 세계최고 기록들을 갱신하며 휴양과 업무기능을 겸비한 UAE의 두바이는 초미의 관심의 대상이 되고 있다. 세계 곳곳의 대규모 시설투자가 이루어지는 한편 지구온난화문제 등 환경에 대한 관심 고조로 관광분야에서도 지속가능한 생태관광, 녹색관광, 재생에너지 연계 등 새로운 형태의 관광유형 들이 각광을 받고 있다. 1.2 국내관광시장 우리나라도 인구증가, 경제성장, 교통발달, 여가시간 증가, 지방자치제의 실시 등 사회경제적 변화와 정치적 변화에 따라 공급적인 측면과 수요적인 측면 모두에서 변화가 일어나고 있다. 지역이미지 제고 및 지역경제 활성화의 수단으로 전통적 관광자원개선과 함께 지역특색이 가미된 관광 상품의 개발, 차별화가 이루어지고 있으며, 청계천조성사업을 모델로 한 도시내 하천살리기, 시민광장 조성, 도시공공디자인 개선 등의 도심재생을 통한 도시경쟁력 확보의 움직임이 활발히 전개되고 있다. 국내 대형위락시설관광은 대규모적 시설투자 보다는 꽃 축제, 야간 불꽃축제 등 소프트웨어 중심의 투자로 변모하고 있으며, 도심지역에서는 상업과 문화기능을 혼합한 멀티플렉스 시설의 투자가 이루어지고 있다. 국내 휴양관광은 아직 미성숙단계이나 자연휴양림, 펜션, 콘도미니엄 등 숙박시설의 종류가 다양해지고, 이용도 늘고 있으며, 레저 스포츠 활동, 휴양 요양관광 등 저비용의 계획적 관광 소비 행태가 점차 늘어나고 있다. 우리나라에서도 지역의 자원과 연계한 함평나비, 무주반디불이 등의 축제나 제주 올레길, 지리산 둘레길 등 가공되지 않은 지역생활문화체험, 친환경 체험교육 등 소프트웨어적 개발과 네트웨크적 개발이 크게 늘고 있다. 농어촌생활을 체험하는 농어촌관광, 팜스테이, 템플스테이와 같은 탈대중화 신관광시대라고 일컬어지는 새로운 경향을 보이고 있다.

2. 관광자원이란. 5 2 관광자원이란 2.1 관광의 구성요소 이와같이 국 내외적으로 다양한 관광의 형태가 나타나고, 변화되어가고 있다. 이러한 관광은 구조적으로는 3가지 범주의 요소들이 연속적 기능적으로 상호 의존관계를 통하여 발생하는 하나의 체계라고 할 수 있다. 첫째, 관광욕구을 갖고 있는 관광자(주체)이며, 둘째 관광자의 의욕을 충족시키는 대상(객체), 셋째 관광자와 관광대상을 연결해주는 각종 서비스(매체)라고 볼 수 있다. 이 세 가지 관광요소들은 상호 밀접한 관계를 갖고 정상적으로 작동됨으로써 온전한 관광 현상이 이루어고 있다. 1) <그림1.1 관광의 구성요소> 자료: 표성수(2004.8), 관광사업투자론, 백산출판사. 관광의 구성요소로서 가장먼저 거론되어야 할 것은 관광주체인 관광객이다. 관광객의 개념정의 와 관련하여 세계관광기구(WTO)에서의 국제관광객의 개념을 유추하여 정의하여 볼 수 있다. - 방문객(visitor) : 자기의 통상거주자지 아닌 국가를 방문하되, 그 주된 목적이 방문국내에서의 유상취업활동을 고려하지 않는 사람을 지칭 한다. - 관광객(tourist) : 위에서 정의한 방문객으로서 방문국에서 24시간 이상 1년 미만 체재하며, 그 방문 목적이 휴양(recreation), 휴가(holiday), 스포츠, 사업, 친척 친지방문, 파견 (mission), 회의참가, 연수, 종교 등인 자를 의미한다. - 당일관광객(excursionists) : 위에서 정의한 방문객으로서 방문국에서 24시간 미만 체류 하는 자를 뜻한다. - 통상거주지(usual place or residence) : 국제관광통계에 있어서 통상 거주지의 개념은 방문객이 출 입국 이전에 최소한 1년 동안 거주한 국가로 정의된다. 2) 1) 임주환외4(2003.9), 친환경적 관광지 개발론, 백산출판사. 2) 임주환외4(2003.9), 전게서.

6 Ⅰ. 관광자원개발 총론. 관광활동이 형성되기 위해서는 관광자의 다양한 욕구를 불러일으키며, 욕구를 충족시켜 주는 대상이 필요한데. 이를 관광객체 또는 관광자원이라고 한다. 관광자원은 시대의 변화에 따라 지속적으로 변화하는데, 과거에는 관광대상으로 인식되지 않았던 자원도 관광여건의 변화에 따라 새로운 매력을 갖는 관광자원이 되기도 하고, 관광매력을 잃어 관광자원에서 제외되기도 하는 속성을 지닌다. 관광매체는 관광주체자와 관광대상을 연결시키는 매개역할을 하는 각종 서비스로써 이들 관광매체를 분리하면 - 시각적인 매체인 숙박시설, 관광객 이용시설, 관광편의시설 - 공간적인 매체인 교통기관, 도로 운수시설 - 기능적인 매체인 여행업, 통역안내업, 관광기념품판매업 - 관광정보와 선전물 등이다. 2.2 관광자원 관광자원이란 관광 구성요소 중 관광객체로서 관광객이 인식하는 감상 관람 보건 휴양 활동 지식습득 경험 등의 관광욕구를 충족하기 위한 관광목적물과 관광시설이라 할 수 있다. 이러한 관광자원에 대한 유형은 학자마다 관광자원가치, 관광행동, 관광시장 특성, 관광 입지 특성 등 연구목적에 따라 다양하게 구분하고 있으나 대체로 자연자원과 인문자원으로 구분하고 있다. 聿 田 昇 (1964) 자연관광자원 문화관광자원 사회관광자원 산업관광자원 : 기후, 풍토, 풍경, 온천, 천연자원, 동식물, 도시공원 등 : 유 무형 문화재, 민속자원, 기념물 등 : 인정, 풍속, 행사, 국민성, 생활, 예술, 문화, 교육 등 : 공장시설, 농림어업관계시설, 사회공공시설, 전시회 등 안종윤(1964) 자연관광자원 문화관광자원 인적자원 새로운 관광자원 및 기타 : 산악, 평원, 해안, 도서, 하천, 호소, 폭포, 계곡, 지질, 기상, 온천, 동식물 : 미술공예품, 건축물, 조각 : 국민생활, 풍습, 습관, 인정, 가정생활 : 공장, 생산공장, 기술, 공원, 음식, 토산품

2. 관광자원이란. 7 이장춘(1974) 위치 자연보전특별지구 기후 자연관광자원 자연보전지구 지형 유형 관광자원 인문관광자원 휴양지보전지구 인문관광자원 동물 식생 산업관광자원 무형 관광자원 인적관광자원 비인적 관광자원 일본관광협회(1976) 자연자원 인문자원 : 산악, 고원, 원야, 습원, 호소, 협곡, 폭포, 하천, 해안, 곶, 도서, 암석, 동굴, 식물, 자연현상 : 사적, 절, 성곽, 정원, 공원, 역사경관, 향토경관, 연중행사 김흥운(1996) 자연관광자원 문화관광자원 사회관광자원 산업관광자원 레크레이션자원 : 산악, 구름, 호수, 하천, 계곡, 폭포, 평원, 산림, 해안, 지질, 동식물, 온천, 기후, 자연현상 등 : 고고학적 유적, 사적, 사찰, 건축물, 유형 문화재, 무형 문화재, 기념물, 민속자료, 공원, 성역, 향토민속예술제, 박물관, 미술관 등 : 풍속, 축제, 생활, 예술, 교육, 종교, 사상, 철학, 음악, 무용, 스포츠, 국민성, 음식, 사회형태, 인정, 예절 등 : 공업단지, 유통단지, 관광목장, 백화점, 전시관, 전람회, 사회공공시설, 농림어업관계시설 등 : 야영장, 수영장, 어린이공원, 놀이시설, 여가시설, 수렵장, 낚시터, 쇼핑센터, 카지노, 보트장, 카누장, 승마장, 나이트클럽 등 박석희(1997) 인문관광자원 관광시설자원 : 국가지정문화재, 시 도 지정문화재, 문화재자료, 성곽 성터, 정원, 공원, 역사경관, 산업경관, 도시경관, 상업경관, 어촌경관, 산촌경관, 행사, 전설 등 : 구경시설, 놀이시설, 취미 교양시설, 유흥 오락시설, 체육시설 등 한국관광연구원(2000) 자연자원 인문자원 : 산악, 계곡, 하천, 해안, 도서, 온천, 해양, 기상, 자연현상, 동식물 등의 자연요소가 관광이 되는 것으로 자연공원과 자연휴양림, 온천 등 : 역사적 유적지, 문화재 등의 역사 문화자원과 지역산업 및 생활현장이 관광대상이 되는 농산어촌 관광자원, 그리고 유원지, 체육시설 등 시설관광자원이 포함됨 임주환 권오준 이명우 임봉구 정병웅(2003) 자연관광자원 인문관광자원 복합관광자원 : 산악, 화산, 계곡, 고원, 습지, 호수 동굴, 하천, 해안, 도서, 해양, 암석, 온천, 천문 기상, 동식물 등 : 사적, 사찰, 성곽, 옛날도로, 역사적 건축물, 근대적 건축물, 정원, 공원, 문학비, 문화제, 행사제례, 예능인, 특산물, 지역산업, 고사 전설 등 : 도시, 농어촌, 산촌, 향토전경, 역사경관, 문학 영화의 무대 등

8 Ⅰ. 관광자원개발 총론. 3 관광자원개발이란 3.1 관광자원개발 3.1.1 관광자원개발의 의의 관광객의 욕구를 충족시키기 위해 제공되는 관광객체와 관광매체인 서비스를 신규공급 또는 강화시키는 것을 관광자원개발이라 한다. 즉 관광자원을 새롭게 발굴 개발하거나 기존 관광자원의 정비 개선 등 관광자원마다의 특성을 살려 관광의 편의를 증진시키고, 관광객의 유치와 관광소비의 증대를 촉진시키기 위한 일련의 행위를 말한다. 구체적으로는 관광자원의 가치평가와 보호, 그리고 관광객에게 관광자원의 가치를 최대한 으로 체험시키는 물리적인 시설개선과 컨텐츠의 개발 등과 휴게공간, 교통수단 등 각종 편의시설 그리고 모든 관광에 관한 정보를 제공하는 것이라 할 수 있다. 인간은 모두 자신의 여가시간을 이용하여 일상 생활권을 벗어나 다른 환경속에서 생활의 변화를 추구하는 관광욕구를 갖고 있으므로, 이를 충족시키기 위한 관광공간을 제공하기 위함이며, 개발투자효과, 지역고용증대, 방문관광객의 관광소비에 의한 한 지역경제를 발전시키기 위함이며, 적절한 놀이 숙박 편의시설 등을 제공함으로써 관광의 불편함을 덜어줌으로써 관광자원의 가치를 증대시킴과 동시에, 무분별한 관광자원의 낭비에 의한 자원훼손을 막고 방문관광객을 위험으로부터 보호하려는데 있다. 3.1.2 관광자원개발 주체 관광자원의 개발을 위한 개발주체는 관련법규와 제도에 의해 결정되는데 기본적으로 공공과 민간으로 나뉘며, 점차 관광수요와 욕구변화 경향에 따라 관광개발의 성격이 다양화되어가고 이에 따라 여러 유형의 기관과 단체가 형성되고 민간기업도 세분화 다원화 되고 있다. 공공부문의 개발주체는 중앙정부, 지방자치단체 및 공기업, 공공기관, 기타 준정부기관 등이 있다. 3) 임주환 권오준 이명우 임봉구 정병웅, 환경친화적 관광지개발론, 백산출판사, P103.

3. 관광자원개발이란. 9 정부기관 주로 문화체육관광부, 행정안전부, 국토해양부, 농림수산식품부, 지식경제부 등이 있으며, 국가 차원의 정책과 의지에 의하여 참여주체가 된다. 지방자치단체 특별시 광역시 도 시 군 구 등의 행정주체가 지방정부의 재정확충을 위한 재원조달의 목적으로 관할지역 내에 관광농업, 체험농장, 공원, 레크리에이션 시설, 도시경관 개선, 풍물거리 조성 등 다양한 관광자원개발 사업을 수행하고 있다. 공공기관 4) 한국관광공사, 한국토지주택공사, 한국농어촌공사, 한국도로공사 등이 관광(단)지, 청소년 야영장과 수련원, 자동차야영장, 도시시설 등 다양한 관광자원개발에 참여하고 있다. 준정부기관 공기업(국민연금관리공단, 국립공원관리공단, 고속도로시설관리공단 등)과 지방공기업(SH공사, 경기관광공사 등)이 주체가 되어 주로 숙박 휴양 스포츠시설 등의 농촌휴양시설의 개발에 참여 하고 있다. < 그림1.2 관광자원 개발주체 > 개발주체 공 공 부 문 정 부 지방자치단체 공 공 기 관 준 정부기관 민 간 부 문 개 인 조 합 협 회 민 간 기 업 민간부문은 개인투자자와 건설사, 신탁회사 등의 민간기업과 각종 번영회, 지역관광협회 등에 의해 설립된 조합이나 협회 등이 참여하고 있다. 민간기업 개발회사, 건설사 등의 민간 기업은 대기업을 중심으로 한 리조트, 스포츠 레크리에이션 시설, 휴양지 등을 개발하고 있으며, 공공부문시행 사업의 관광시설설치 부분에 참여하거나 공공과 공동투자 형식의 제3섹터 개발방식으로 참여하기도 하며, 개인 토지소유자를 대행하여 개발대행을 시행하기도 한다. 4) 공공기관의 운영에 관한 법률 및 지방공기업법에 의해 설립된 기관

10 Ⅰ. 관광자원개발 총론. 조합 및 협회 지역의 공동목적을 공유하기 위하여 설립된 협회나 조합, 지역주민 협의체 등이 형성되어, 지역 광고판 개선 및 공동 브랜드 개발, 서비스 개선 등의 사업을 벌이고 있다. 개인 많은 관광자원개발이 투자가 개인 소유의 재원을 투자 활용하여 관광사업에 필요한 자원을 개발하고 서비스 개선 등을 실시한다. 3.2 관광자원개발사업의 유형 관광자원개발사업의 유형은 관광자원의 분류 유형과 마찬가지로 분류목적에 따라 다양하게 구분될 수 있다. 일반적으로 관광사업법에 따라 구분하며, 관광자원의 입지특성과 이용행태에 따라 구분 하기도 하며, 개발절차에 따른 적용 법률에 따라 유형을 구분할 수 도 있다. 3.2.1 개발주체에 의한 유형 구분 관광자원의 개발형태는 개발주체에 따라 공공주도형, 민간개발주도형, 민간 공공 협력형으로 구분될 수 있다. 5) 공공주도형 개발방식은 일반적으로 중앙 또는 지방정부에서 직접 개발을 시행하기 보다는 정부를 대행하여 공공기관, 준정부기관 등이 주도하여 계획투자와 사업을 시행하고 지속적으로 관리 운영하는 방식과 조성 후 중앙정부 또는 지방정부에 이양하는 방식으로 한국관광공사 에서 참여하고 있는 제주중문, 경주보문, 해남화원관광단지 등이 대표적이며, 금강산, 백두산관광개발 사업도 이러한 범주에 포함될 수 있다. 사업의 성격에 따라서는 대상지역에 법적 책임을 공공이 부담하고 대행자로로서 민간개발 사업자를 선정하여 개발하게 하는 방법이 있는데 민간이 개발사업 대행자가 되는 경우는 비교적 관광시설의 설치 사업이 경제성확보가 용이하고, 예산투입이 어려운 경우 부지조성 부분까지 민간에 개발하도록 하는 경우이다. 이러한 예는 지방정부에서 민자유치 사업으로 추진하고 인천의 용의무의 관광단지 등이 있다. 민간주도형개발은 개인 또는 민간기업, 협회 등이 영리를 목적으로 토지를 확보하여 관광 시설과 공간을 개발하는 것을 의미하며, 국내에서 개발되고 있는 다수의 리조트들이 이에 해당된다고 할 수 있다. 5) 한국관광공사(1995), 지방화시대의 관광개발 기법.

3. 관광자원개발이란. 11 대체로 민간주도형 개발은 개발규모와 투자 및 재원조달 방법에 따라 다르겠으나 대부분 토지를 완전히 매입한 후에 개발을 추진하므로 비교적 신속히 사업이 진행된다. 그러나 민간주도형 개발은 관광수요에 즉시 응할 수 있는 이점과 영리를 위한 개발이 가능 하다는 장점이 있으나, 공익성을 위한 자연보호 또는 환경보전과 같은 비영리적인 분야에 대한 투자 등 종합적인 접근이 어려운 단점이 있다. 또한, 영리성만을 추구하다보면 지역 주민의 혜택이나 지역사회의 발전이라는 측면을 외면하여 지역주민과의 마찰이 발생할 수 있는 소지가 있다. 민간 공공 합동개발방식은 민간과 공공이 역할을 분담하거나 민관합자형태의 회사(SPC)를 설립하여 사업에 참여하는 방식 등이 있다. 이는 그 구성주체의 구성방식에 따라 공공(기관)+ 민간기업, 공공(기관)+주민, 공공(기관)+민간기업+주민 등의 형태가 있다. < 표 1.1 관광자원 개발유형 > 구분 개발주체의 구성 사업의 내용 공공주도형 민간주도형 민간 공공 협력형 중앙정부, 지방정부, 공공기관 등 개인, 민간기업, 조합, 협회, 민간기업+민간부문 공공(기관)+민간기업 공공(기관)+지역주민 합자법인(SPC) 지역발전을 위한 관광개발사업, 공익성 확보를 위한 관광 개발사업, 제주중문, 경주보문, 해남화원 관광단지 등 영리목적의 관광개발사업, 리조트, 체육시설 등 마을개발, 온천, 농어촌 개발 3.2.2 보유자원(입지)특성과 이용행태에 의한 유형 구분 관광자원은 크게 자연적 자원과 인문적 자원으로 구분되며, 그 이용행태는 위락 체험형과 관람, 휴양형으로 구분된다. 보유자원 이용행태 위락 체험 관 람 휴 양 산악형 산악체험형 산악관람형 산악휴양형 내수면형 내수면체험형 내수면관람형 - 자연 자원 인문 자원 < 표1.2 보유자원(입지)특성과 이용행태에 따른 관광자원 유형 > 해안형 해안체험형 해안관람형 - 동굴형 - 동굴관람 - 온천형 온천체험형 - 온천휴양형 문화유적형 문화유적체험형 문화유적관람형 문화유적휴양형 단일공간형 단일공간체험형 단일공간관람형 단일공간휴양형 인공 단일시설형 단일시설체험형 단일시설관람형 단일시설휴양형 자원형 복합형 - - 복합휴양형 자료 : 문화체육관광부(2007), 관광공급지표 개발 연구.

12 Ⅰ. 관광자원개발 총론. 3.2.3 관광자원개발 절차에 따른 유형 구분 관광자원개발과 관련하여 빈번하게 적용되는 법률적 절차에 따라 가장 단순한 개발행위 허가형, 규모가 크거나 복합적인 지구단위계획형, 기반시설에 해당되는 경우의 도시계획 시설형, 그리고 사업의 특수성, 공공성, 정책적 고려 등에 따라 개별법에서 정하고 있는 특례적 절차를 거치는 관광(단)지형으로 유형 구분할 수 있다. 관광(단)지나 관광레저도시, 낙후지역 개발사업 등 국토의 효율성 증진과 균형발전, 거점 개발 등의 지역정책적 사업들은 사업의 규모가 비교적 크고, 복합적이며, 지역에 미치는 파급효과가 대체로 크기 때문에 일반법의 절차를 거쳐서는 사업추진이 어렵고, 장기화되며, 사업리스크가 커지기 때문에 사업의 성격에 따라 별도의 간소화된 절차를 규정하고, 각종 인센티브를 제공하여 개발을 촉진하고 있다. 이러한 유형의 대표적인 사업이 관광(단)지, 마라나항 조성사업, 지역특구사업, 사회기반 시설에 대한 민간투자법 에 의한 민간투자사업, 도시개발사업 등이 해당된다. 관광자원개발사업으로서 규모가 일정면적(개발행위제한 면적) 6) 을 초과하거나 복합적 기능 으로 구성되어 있으나 관광(단)지형 관광자원개발사업 보다는 규모나 공공성, 시급성 등이 떨어져 지역개발정책상 중요내용에 해당되지 않는 경우는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 상 지구단위계획의 절차에 따라 개발이 이루어진다. 지구단위계획형은 관광숙박시설, 관광객이용시설, 관광편의시설(펜션), 온천지구, 농어촌 관광휴양시설(관광휴양단지, 관광농원), 한계농지정비지구 등이 해당된다. 공공기반시설들은 민간에 의한 영리적 성격 보다는 공공성이 강하여 정부에 의하여 강제적, 후생복지적 개념으로 공급되고 있는데, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 에서는 이러한 기반시설 중 공급의 시급성이나 필요도에 따라 도시계획시설로 지정하고 행정력을 통하여 개발을 촉진한다. 관광자원 중 도시공원, 자연공원, 유원지, 체육시설, 청소년수련시설 등은 기반시설에 해당 되며, 이러한 관광자원들은 도시계획시설사업 절차에 따라 개발을 진행하는 것이 비교적 용이하다. 6) 개발행위허가 규모 - 각종 토지관련 법규에 따라 개발행위허가의 규모 제한을 두고 있는 바 그 제한규모 이하 - 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 용도지역 : 5,000m2~30,000m2 - 산지관리법 : 30,000m2이하 - 농 지 법 : 0m2 ~ 30,000m2이하

3. 관광자원개발이란. 13 개발행위허가형 관광자원개발 유형은 비교적 소규모(개발행위허가 규모 이내)이고, 사업의 내용도 비교적 단순하며, 개발에 따른 파급효과나 시급성 등이 낮은 사업들로서 해당 관련 법규들에 의한 건축허가 또는 개발행위허가만으로 물리적인 공간의 조성이 가능하고, 신고 또는 등록의 요건을 갖추어 관광사업을 시행하는 사업들로서 유원시설, 박물관/미술관, 삭도 궤도, 자연휴양림, 수목원, 국제회의시설 등이 해당된다. 3.2.4 사업법에 의한 유형 구분 관광자원의 시설기준 및 운영과 관리를 관장하는 법규에 따라 관광자원개발사업의 유형을 구분할 수 있다. 대표적인 관광관련 사업법은 관광진흥법으로 관광(단)지, 종합휴양업, 전문휴양업, 관광편의 시설업, 관광숙박업, 유원시설업, 자동차야영장업, 관람유람선업, 관광공연장업, 숙박업, 농어촌 관광사업 등을 규정하고 있다. 관광진흥법 이외에도 도시공원법, 자연공원법, 온천법, 농어촌정비법, 산림법 등 여러 법령에 의하여 관광시설들이 조성되고 있다. 관광자원 적용법률 내 용 주무부처 관광지,관광단지,관광숙 박시설,관광객이용시설, 관광편의시설 (펜션) 박물관 미술관 등록체육시설 (골프장,스키장 등) 관광진흥법 박물관및 미술관진흥법 체육시설의설치 이용에관한법률 관광객을 위하여 다양한 관광, 휴양, 숙박 및 레크리에 이션 시설 설치 운영 문화, 예술, 학문의 발전과 일반 공중의 문화향수 증진에 이바지 체육시설의 설치 이용을 권장하고 체육시설업을 건전하 게 발전시켜 국민의 건강증진과 여가선용에 이바지 문화체육 관광부 청소년수련시설 청소년활동진흥법 청소년의 체력증강 및 수련활동 지원 보건복지가족부 온천원보호지구 온천공보호구역 온 천 법 온천의 적절한 보호와 효율적인 사용개발을 위함 행정안전부 유원지 국토의계획및 이용에관한법률 도시민의 복지향상을 위한 오락과 휴양시설 설치 도시공원 공원및녹지등에 쾌적한 도시환경을 형성하여 건전하고 문화적인 도시생 관한법률 활의 확보와 공공의 복리증진에 기여 국토해양부 마리나항 마라나 항만의 해양스포츠의 보급 및 진흥을 촉진하고, 국민의 삶의 질 조성및관리등에 향상에 이바지 관한 법률 자연휴양림 수목원 농어촌휴양단지 관광농원 자연공원 (국 도 군립공원) < 표 1.3 개발법규와 관광자원 개발유형 > 산 림 법 수목원조성 및 진흥에관한법률 농어촌정비법 산림보존, 산림소유자의 소득증대, 국민보건휴양 및 정 서함양, 자연학습교육 수목을 중심으로 수목유전자원을 수집ㆍ증식ㆍ보존ㆍ관 리 및 전시하고 그 자원화를 위한 학술적ㆍ산업적 연구 농어촌지역의 자연경관 보존 및 농어촌 소득증대를 위 한 농어촌 휴양자원 개발 농림수산 식품부 (산 림 청) 농림수산 식품부 자연공원법 수려한 자연풍경지의 효율적인 보호와 이용 환 경 부

14 Ⅰ. 관광자원개발 총론. 4 관광자원개발사업 추진 체계 4.1 추진절차 관광자원개발은 그 유형과 특성에 따라 세부적으로는 각기 다르게 추진될 수밖에 없으나 일반적인 관광자원개발업무흐름은 다음과 같이 기획, 기본계획수립, 사업구역지정, 세부 조성계획수립, 공사, 투자유치 단계로 구분할 수 있으며, 이에 부대적으로 조사 설계 단계가 병행하여 이루어진다. < 그림 1.3 관광자원개발 업무 절차 > 기 획 개발가능한 관광자원의 발굴과 개발 아이디어를 수집 분석, 기초적인 방향을 설정, 개략구상 및 개념설정 기본계획수립 관련계획 및 법규와 각종 개발여건을 분석하여 개발기본방향설정 및 사업계획을 수립 구역지정(법적) 사업을 시행할 구체적인 공간상의 사업의 범위를 법적절차에 따라 결정하고 토지에 대한 법적구속력을 부여 조성계획 정하여진 사업구역내 구체적인 토지이용, 시설배치, 공급처리시설의 배치 등의 구체적 계획의 수립단계 공사계획 조성계획에 수립된 내용을 물리적으로 실현 투자유치 (관리처분, 분양 등) 조성전 또는 조성된 공간에 대하여 관광시설을 설치 운영할 사업자를 선정하는 투자유치 계획수립, 투자유치 운영관리 개발이 완료된 후 관광자원은 주로 사업주체에 의해서 등록 운영 관리되며, 이때부터는 실질적인 경영의 단계임.

4. 관광자원개발사업 추진 체계. 15 4.2 관광자원개발 기획 4.2.1 의 의 관광자원개발 사업은 일반적으로 보전가치가 높은 소중한 자연자원과 문화자원을 대상으로 하고 있어 한번 파괴되는 경우 회복이 힘들고, 일반 산업과 달리 사회 경제적 여건에 민감 하고 투자수익성 확보가 용이하지 않으므로 사업을 추진함에 있어 끊임없이 해당사업이 지역의 발전과 지역주민의 복지향상에 필요성이 있는 행위인지에 대하여 끊임없이 질문하고 검증되어야 한다. 많은 관광자원개발 사업들이 기획단계에서 충분한 검증을 거치지 않고 시행됨으로 인하여 완료되지 못하고 중도에 사업의 내용이 변경되거나 중지되는 경우가 종종 발생되고 있어 기획업무의 중요성을 반증하고 있다. 기획단계는 자료의 수집이나 분석단계에서 최대한 현황에 대한 분석과 올바른 방향의 설정을 위한 노력이 중요하다. 충분한 사전조사와 타당성검토를 통하여 적절한 상품개념과 활용되는 기술 및 공급시기를 택하여 관광자원개발의 실패를 방지하여야 한다. 4.2.2 관광자원의 발굴 관광자원의 발굴단계에서는 관광수요의 변화와 동향, 지역에 대한 지속적인 관심과 관찰, 각종 개발사례 답사 및 관광자원개발 관련 교육, 세미나 등에 참석, 관광자원현황에 대한 조사 분석과 경쟁 또는 유사형태의 관광자원에 대한 자료수집 등을 분석함으로써 기존 관광자원에 대한 개선의 아이디어를 도출하며, 잠재력 있는 관광자원에 대하여도 도출할 수 있다. 관광자원개발의 시작은 기존 관광현실에 대한 문제의식, 위기의식에서 출발한다. 관광자원개발에 대한 문제점과 해답은 유기적으로 얽혀있고, 복합적이어서 지속적인 관심과 시 간소요가 필요하므로 이를 위한 전담조직을 구성하는 것이 가장 선행되어야 할 사안이다. 전담조직에서는 기존 관광자원에 대한 조사분석과 잠재된 관광자원조사를 통하여 새로운 관광자원을 발굴한다. 관광자원발굴을 위한 조사 분석활동은 정보의 수집, 정보분석, 새로운 정보창출 등의 일련의 합리적이고, 과학적인 기법들을 잠재된 관광자원의 발굴에 활용하여 시행한다.

16 Ⅰ. 관광자원개발 총론. 4.2.3 개발대상지의 선정 사업대상지는 관광자원개발사업 발굴과정을 통해 설정된 방향에 맞는 적절한 후보지를 선정하여야 하며, 사전에 사업목적에 적정한 평가기준을 설정하고 후보지들에 대하여 기초조사를 실시한 후 평가를 거쳐 선정하거나 이미 개발대상지 후보지들이 선정되어 있는 경우 사업목적에 적정한 평가기준을 설정하여 비교분석하여 적정 대상지를 선정한다. 후보지 평가기준은 경제성, 개발용이성, 접근성, 지역성, 공공성, 환경성 등 기본적인 사항들에 대하여 세부 항목으로 다시 분류하여 설정하고, 관광자원의 특성에 맞도록 적정 평가항목을 더하거나 축소하여 적용하며, 자원의 특성에 따라 정량적 평가 및 정성적 평가를 적절히 실시한다. 4.2.4 기초토지분석 우리나라 토지는 다양한 법규에 의한 개발규제사항들이 정하여져 있어 개발이 용이하지 않은 상태이다. 사전토지분석은 기초적인 토지활용 제한사항에 대하여 미리 살펴봄으로써 현실적 여건을 반영한 사업대상지선정과 구상의 실현성을 높이고자 하는 것이다. 사전토지분석은 개발계획수립단계에서 실시하는 개발여건분석의 초기단계의 성격을 지니므로 개발여건분석의 여러 자료 중 수집과 파악이 가능한 요소를 중심으로 분석해 나가며, 입지분석, 용도분석, 구조분석, 권리분석 등의 단계를 구분하여 필요한 사항들을 검토한다. 이에대한 자세한 내용들은 뒤 제2장에서 설명하기로 하고, 기본적으로 초기단계에서 아래와 같은 관광자원개발과 관련한 주요법률상 규제사항의 확인은 필요하다. < 표 1.4 기초토지분석에 필요한 규제 기준 > 구 분 규 제 기 준 근거법령 진입도로 국도, 지방도, 시군도로부터 최소 8m이상 도로 확보 가능성 여부 - 5부능선 이상 개발 불가 산지높이 * 최고봉우리와 최고 임경지간 높이차(100m이상인 경우) 5부능선을 넘을 수 없음 평균경사도 평균경사도 25도 이상 개발 제한 산지관리법 국 유 림 국유림(공익용산지) 개발 제한 임 상 도 5영급이상 개발 제한 * 산림청 : www.forestland.go.kr 생태자연도 생태자연도 1등급, 별도관리지역 개발불가 상위등급 녹지자연도 8등급이상 원칙적으로 개발제한 * 환경지리정보: www.egis.go.kr 환경협의관련 상수원보호구역으로부터 상류 인근거리 입지 제한 수질환경 * 상수원하천자료 : www.wamis.go.kr 토지이용계획 자연환경보전지역, 농림지역 개발 제한적 국토의 계획 (용도지역) * 국토지리정보 : www.onnara.go.kr 및 이용에 저 수 지 30만m3 저수지 만수위 300m이내 제한 관한법률, 표 고 차 단지내 표고차 300m 이상 제한 토지적성평가 문 화 재 문화재 보호구역 문화재보호법

4. 관광자원개발사업 추진 체계. 17 4.2.5 사업화방안 및 대책수립 관광자원의 발굴이 이루어지면 목적과 목표를 설정하고, 설정된 목표를 달성하기 위한 수단 등의 전제조건들을 정리한다. 형식에 구애받지 않은 자유로운 발상을 통하여 조사발굴된 관광자원에 대한 또는 기존 관광자원에 대한 사업화방안과 대책을 수립해 나간다. 사업화방안으로는 사업의 주체는 누가 될 것이며, 민간사업자의 사업 참여 의사타진 및 지자체 예산확보방안 등의 종합적 검토, 어떠한 법적용을 통한 인허가절차와 실행방법으로 추진할 것인가 등 여러 방식 중 가장 실현성이 높고, 관광자원개발의 목적을 달성할 수 있는 방안을 검토한다. 4.2.6 기획타당성검토 기획단계에서 수립된 계획내용에 대하여, 사업대상지에 대한 현황분석과 활용방안구상, 사업화방안을 토대로 사업의 장 단점들을 열거하고 비교 분석함으로써 지역주민의 삶의 질 향상과 지역개발정책에 부합하고, 잠재력이 높은 기획안을 채택하여 사업이 원활하게 진행될 수 있도록 한다. 사업의 내용을 구체화하여 경제성검토 수준까지 진행하여 최소한의 타당성확보가 가능한 사업들을 선택 추진하는 것이 바람직하다. 4.3 개발계획수립 개발계획은 기획단계에서 설정한 전제조건에 따라 현황분석 및 컨셉, 사업화 방안에 대하여 재점검과 개선방안을 수립하는 단계이며, 사업계획을 구체화함. 아울러 타당성을 검토하는 단계라 볼 수 있다. 개발계획 수립 절차는 <그림 1.4> 계획수립 흐름도와 같이 개발여건분석, 개발 규모산정, 부분별 개발계획의 수립, 타당성분석을 포함한 사업계획수립단계 순으로 진행하며, 관광자원의 특성에 따라 적절한 과업내용을 추가하여 실행함으로써, 계획을 위한 계획이 아닌 실제 집행 가능한 관광자원개발 사업계획이 수립 되도록 다각적인 검토와 실천계획을 수립한다. 계획수립관련 세부 사항은 제2장 관광자원개발 기획 및 타당성검토 부분과 관광개발계획 수립지침서들을 참조하여 계획을 수립한다.

18 Ⅰ. 관광자원개발 총론. < 그림 1.4 계획수립 흐름도 > 계획의 전제조건 개발대상지 선정 개발 여건 분석 계획여건분석 상위계획 및 법규분석 관광여건분석 지역여건 공간입지여건 지역특성분석 부지여건 자연환경분석 인문환경분석 상위계획 관련계획 관련법규 관광자원현황분석 관광행태분석 관광시장여건분석 토지이용계획 교통동선계획 조경계획 시설배치계획 공급처리시설계획 종 합 분 석 관광객 수요전망 개발 컨셉 설정 총괄 수요 전망 시설규모 산정 부문별 개발계획 사업추진계획 타당성 검토 4.4 관광자원개발 인 허가 관광자원개발 인 허가 절차란 수립된 계획(안)의 집행에 대하여 지자체 내의 각종 인허가 부서 및 환경 산림 농지관련 외부기관, 지역주민 및 각종 시민단체 등 이해관계자간 협상의 과정이라 할 수 있다. 관광자원개발사업의 특성과 적용 법률에 따라 인허가절차와 검토내용의 수준, 정부의 지원 제도 등 조금씩 차이를 나타내므로 어떠한 법률적 절차를 수행할 것인가에 대한 선택도 신중히 결정되어야 한다. 4.4.1 개발절차에 따른 관광자원개발 유형의 구분 앞에서 언급한 바와 같이 관광자원개발 인 허가 절차를 기준으로 관광(단)지형, 지구단위 계획형, 도시계획시설형, 개발행위허가형으로 유형을 구분하여 볼 수 있다. 각 개발행위들은 개발의 규모와 특성에 따라 주변에 미치는 영향이 다르므로 개발인 허가의 과정도 <그림 1.5>과 같이 서로 다르다. 이를 기준으로 4가지로 유형을 구분한다. 관광(단)지형은 특례법의 적용으로 구역과 계획을 수립하고, 지구단위계획이나 개발행위허가 등을 의제한다. 지구단위계획형은 도시관리계획 변경 절차를 거쳐 사업이 진행되며, 도시계획 시설형은 지구단위계획 대신에 도시계획시설구역을 결정하고 실시계획을 통하여 개발행위를 의제하여 시행된다. 끝으로 개발행위허가형은 건축허가 또는 각종개별법에 의한 개발행위허가 절차만으로 사업을 진행한다.

4. 관광자원개발사업 추진 체계. 19 < 그림 1.5 관광자원개발 절차상 유형의 구분 > 사업계획수립 상위 계획 단계 구역 지정 단계 광역계획/도시기본계획 도시관리계획변경 (용도지역지구, 지구단위계획, 도시계획시설) 상위 관련계획 (반영) 사업 구역 지정 세부 계획 및 개발 허가 단계 건축허가/개발행위허가 (실시계획 인가) 영 향 평 가 세부(조성)계획 승인 용지매수 및 보상 공 사 * 단순 개발행위 사업 민간투자유치 (조성토지 처분) 개별관광시설 사업계획승인 건축허가/개발행위허가 관리 운영 개발행위허가형 개발 절차 도시계획시설형 개발 절차 지구단위계획형 개발 절차 관광(단)지형 개발 절차 < 표 1.5 개발절차상 관광자원개발 유형의 구분 > 구 분 개발행위허가형 지구단위계획형 도시계획시설형 관광(단)지형 유형의 구분 국토상에서 이루어지는 모든 개발(모양과 기능의 변화)은 허가 ( 개발행위허가 )를 받아야 하며, 비교적 단순기능 소규모 개발은 개발행위허가만으로 가능하므로 이러한 유형을 개발행 위허가형으로 구분할 수 있음. 개발행위 중 규모가 크거나 복합기능의 경우에는 개발행위허가형 과 같이 단순개발행위허가 만으로 처리하기 보다는 좀 더 영향이 크므로 심도 있는 검토가 필요하다. 때문에 기본적으로 지구단위계획의 절차를 거친 후 지구단위계획에서 협의된 내용에 한하여 개발행위허가를 받도록 하고 있으므로 지구단위계획에 의한 개발행위허가 ( 지구단위계획형 )로 구분할 수 있음. 개발행위 중 생활의 기본이 되는 도로, 공원, 학교. 상하수도 시설 등 정부에서 기본적으로 제공 해야할 시설은 별도의 도시관리계획 절차(시설결정, 실시계획인가)를 거쳐 개발행위를 의제처리함으로 이를 도시계획시설형으로 구분함. 지구단위계획형 중 정부의 특정 목적(예: 국가 관광산업육성, 낙후지역개발촉진, 경제자유구역 개발촉진, 국제행사장 조성 등)을 위하여 사업의 절차를 특별히 규정하고, 지구단위계획 수립절차 혹은 개발행위절차를 의제처리함으로 이를 대표적사업의 관광(단)지형으로 구분함.

20 Ⅰ. 관광자원개발 총론. 4.4.2 개발절차상 적용유형의 탐색 개발절차상 적용유형 탐색의 첫 단계는 개발사업 대상지의 토지현황을 파악하는 것으로서 현 토지의 지목과 용도지역 지구 구역 등에 대해 파악하고, 도입하고자 하는 건축물이 건축 허가시 28개 분류 중 어느 건축용도 7) 에 해당하는지 확인하여 지정된 지목과 용도지역 지구에 따라서 적용유형의 탐색과정을 시작할 수 있다. 토지개발규모는 제한면적 이하 인가 현재 토지에 지정되어 있는 용도지역에 따라 5,000m2~30,000m2로 개발행위허가 제한규모가 설정되어 있어 이 범위내에 들어가는지 확인함. 토지지목이 전,답,과수원 등 농지인 경우 농지법에 의한 제한규모가 별도로 지정되어 있으므로 추가확인, 제한규모 이상인 경우는 지구단위계획형으로 사업을 추진하여야 함, ( 용도지역별 개발행위제한 규모는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제55조 참조) 허용되는 건축물의 용도인가? 건축하려는 건축물의 용도가 현재 토지에 지정되어 있는 용도지역지구 상 건축 가능한 건축물 용도에 해당되는 지 확인 ( 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 별표2~27의 용도지역별 건축제한사항 참조) 개발행위허가사업에 해당되지 않는다면 해당 관광자원개발사업이 공익적 목적의 도시계획 시설에 해당하는지 여부를 확인하되, 도시계획시설에 해당해도 민간의 영리목적(예, 사립 박물관, 소규모 체육시설, 문화시설 등)의 관광자원개발사업인 경우 도시계획시설사업으로 인정되지 않을 수도 있으므로 사전에 관련기관과 협의를 통해 도시계획시설 해당여부를 결정한다. ( 도시계획시설의 종류는 도시계획시설의 결정 구조 및 설치기준에 관한 규칙 참조) 개발행위허가 대상에 해당되지 않는 경우 8) 지구단위계획에 의한 사업추진 절차를 이행하여야 하나, 대상 관광자원개발 사업이 정부의 지원정책사업이거나 지역개발정책상 권장하는 등 관련법에 의하여 특례적 사항을 받을 수 있는 경우에는 해당법률에 의한 관광자원개발 절차를 이행한다. 7) 건축법 시행령 별표1 용도별 건축물의 종류 참조 8) 면적이 개발행위허가 규모이상이거나 건축물의 용도가 허용용도가 아닌 경우

4. 관광자원개발사업 추진 체계. 21 특례법 예시) - 관광진흥법 에 의한 관광(단)지 개발 - 사회간접자본시설에대한민간투자법 에 의한 관광(단)지 개발 - 지역특화발전특구에대한규제특례법 에 의한 관광자원개발 - 지역균형개발및지방중소기업육성에관한법률 에 의한 관광자원개발 등 규모가 개발행위허가규모 이상이거나 건축물의 용도가 토지이용계획 확인원상 용도지역 지구에서 허용되지 않는 용도인 경우는 지구단위계획에 의한 사업으로 추진한다. 토지현황과 계획 건축물, 개발행위허가 가능, 도시계획시설 여부 및 지구단위계획사업, 특례법에 의한 지역정책상 권장하는 사업 해당여부에 대한 검토가 끝나면, 사업의 추진을 위한 대체적인 절차를 파악할 수 있다. 통상 적용 가능한 법률이 복수로 도출되는데 각 법률에 따라 조성계획승인에 따른 의제사항, 제공되는 인센티브를 상호 비교하여 사업의 추진방향을 정하고, 적용 법률을 선정한다. < 그림 1.6 관광자원개발 적용유형 탐색 >

22 Ⅰ. 관광자원개발 총론. < 표 1.6 관광자원개발 관련법률 장단점 비교 > 구 분 내 용 관광진흥법 SOC 투자법 특구특례법 개발촉진지구 (지역균형 발전 및 중소기업 육성에 관한법률) 도시개발법 장점 단점 장점 단점 장점 단점 장점 단점 장점 단점 - 취득세, 등록세 경감 : 개발사업 시행자가 취득하는 사업용 부동산의 경우 50%경감 - 실시계획승인시 인 허가 및 신고 의제 - 관광사업의 경우 관광진흥개발기금 지원 - 환지방식에 의한 개발불가능 도시개발법이나 개발촉진지구 사업 중복지정으로 환지방식 개발실시 - 행정지원 ㆍ시설건설 또는 운영기간 중 예산범위 내 보조금교부 또는 장기대부 가능(지원사유에 해당하는 경우) ㆍ사업시행자는 투자비 보전 또는 운영이 필요하다고 인정하는 경우에는 시설사업기본계획에 따라 부대사업 시행 가능 ㆍ귀속시설 사업시행자는 불가피한 사유로 건설 또는 운영 불가능시 사업(부대사업 포함)을 국가 또는 지자체에 매수 청구 가능 ㆍ외국환거래법 및 외국인 투자촉진법에 따라 차관도입 가능 ㆍ실시계획승인시 개별 인 허가 및 신고 의제(관련부서 협의시) - 세제지원 ㆍ농지전용부담금 : 공용 공공용시설 무상기부채납 100%, 관광지 50% 감면 ㆍ대체조림비 : 기부체납 공공시설용지 조성, 관광지 조성계획의 공공편익시설 전액 면제 ㆍ산지전용부담금 : 대체조림비 전액면제자, 공공 공용시설 무상기부채납자 면제 ㆍ소득금액 손금산입 : 투자액 8% 이내 ㆍ이자소득 분리 : 원천징수세율 15% ㆍ부가가치세 : BTO, BOT 방식 사회간접자본시설 또는 시설건설용역 영세율 적용 ㆍ차입급이자 : 소득금액 손금인정 ㆍ취득세, 등록세 : 귀속, 기부채납(BOT방식) 조건으로 취득한 부동산비과세 ㆍ대도시 법인등기 등록세 : 세율 3배 중과세 예외인정 대규모 개발에 적합하고, 개발자에게 혜택이 많음 ㆍ토지 등의 수용 및 사용 가능 ㆍ사회간접자본시설과 부대시설로 수익사업 가능 ㆍ전문가 집단(PIMAC)에 의한 타당성 검증 가능 ㆍ민간투자사업 지정시 지정기준이 엄밀함 ㆍ순수한 민간자본 개발로 사업비 국고지원 제한 ㆍ민간투자 대상사업으로 선정시까지 장시간 소요 ㆍ수익성 사업은 제한적임 - 구역지정, 기본계획, 실시계획 일괄 승인제도로 인허가 기간이 짧음 - 일부 조항의 경우 일반법에서 불허가 되는 사항도 가능 - 행정이양 위임, 각종 인허가 특례 및 의제 - 투자비 지원 없음 - 변경시 중앙부처 협의 필요 - 재정지원 ㆍ접근교통망(도로), 소득기반조성(지역특화사업, 관광휴양사업), 생활환경개선사업(상하수도 등)에 소관부처별 국고 지원 - 조세감면(조세특례제한법 및 지방세법) ㆍ취득세ㆍ등록세 면제, 재산세 5년간 50% 감면 ㆍ소득ㆍ법인세 감면 (중소기업에 한함) - 행정지원 및 절차간소화 ㆍ사업시행자에게 토지수용권 부여(요건 충족시) ㆍ실시계획승인으로 농지전용 등 법률의 인ㆍ허가 의제처리 - 일반법보다 시 군에 결정위임 사항이 많음 - 국가지원사업이 기반시설에 한정 - 낙후지역이라 투자수익성 사업발굴이 어려움 - 환지방식 개발사업 가능 - 각종 승인 인 허가 및 신고 의제 - 공공시설에 대한 국고지원 건설비의 50%(해당시)

4. 관광자원개발사업 추진 체계. 23 4.5 설계 및 조성공사 4.5.1 설계 수립된 기본계획에 대하여 각 유관부서와의 협의와 검토 및 각종영향평가 심의과정을 거쳐 법적효력을 갖는 조성계획을 수립과 조성공사를 위해서는 기본계획단계보다 좀 더 구체적인 자료가 요구되는데 구체적인 자료를 만드는 단계가 설계업무라 할 수 있다. 설계업무는 기본설계와 실시설계로 구분할 수 있다. 기본설계는 기본계획수립단계에서 결정된 각 부문별 기본계획을 보다 구체화하여 개발 대상지에 조성 또는 설치되어질 토지의 모양 및 시설물 건축물의 설계과정으로서 공사시행을 위한 세부설계에 필요한 다양한 선택사항들에 대한 대안검토 및 결정과 총괄공사비를 산출하며 이를 토대로 각종 영향평가 및 조성(실시)계획 협의를 진행 한다. 실시설계는 기본계획수립 및 인허가 단계에서 도출된 각종 보완협의 조건들을 수용하여 실제로 시공하는데 필요한 구체적인 내용의 도면과 시방서를 작성하는 단계로서 기본설계에서 표현하지 못한 내용을 보다 상세하게 표현 하고, 세부 공사비내역, 시방서를 작성한다. 설계업무는 먼저 설계에 대한 전제 조건, 기본계획, 각종영향평가 심의 및 인 허가 협의 과정에서 도출된 설계반영 조건들을 검토 정리하고 설계에 영향을 줄 수 있는 요소에 대한 물리적 경제적 사회적 제반여건과 지역기반시설 등에 대한 상세한 내용을 분석 정리 한다. 다음으로 기본계획의 내용과 구상을 설계상으로 반영하는데 있어서 추가필요사항, 구체적인 설계표현방법을 검토하여 기본설계를 실시하는데 이때 여러 가지 대안을 검토하여 가장 합리적인 시공방법과 수량산출, 공사내역을 작성한다. 마지막으로 실시설계 단계에서는 기본설계의 내용을 반영하여 시공에 참고할 수 있는 정도의 상세한 도면작성과 수량산출, 공사내역을 산출하는 절차를 거친다. 설계분야는 크게 토목설계와 건축물설계, 기타설계로 구분하며 인허가 협의 및 각종 계획을 결정하는데 지원을 한다. 4.5.2 조성공사 개발 인 허가와 설계가 끝나면 실질적인 공간조성 단계로 들어선다. 이는 도면과 서류상의 관념적 개념을 실질적 대상으로 만드는 과정이다.

24 Ⅰ. 관광자원개발 총론. 조성(공사)단계는 토지의 확보와 시공업무로 구분된다. 토지가 확보되면 공사를 위한 대관 인허가 및 신고절차를 거쳐 토목 및 건축공사를 진행 하고, 진행 중에도 관련 법률에 따라 안전조치 및 공정보고, 신고절차를 이행하며, 공사 마무리시점에는 공사내용을 정리하여 해당관청에 준공허가를 받고 사용허가, 사업등록, 운영 등을 시행한다. 공사후에는 사후 관리를 위하여 주요 공사내용을 정리하여 문서로 작성 보관조치 한다. 4.6 투자유치 4.6.1 투자유치의 의의 최근의 관광자원 개발사업이 개발규모의 확대, 개발형태의 복합화, 관광시장의 변화 등 과거와 달리 크게 변모하여 개발의 마무리 단계나 운영단계에서 민간자본의 참여를 통 하여 시장의 변화에 효율적으로 대응함으로써 개발사업을 성공적으로 이끌 수 있게 된다. 투자유치는 기획단계부터 운영단계에 이르기까지 지속적으로 검토하고, 유치활동을 벌여 사업의 성공을 도모한다. 투자유치를 통하여 공공부문에서는 1재정적 한계 극복, 2관 주도의 비능률적 운영체계 개선, 3개발이익의 지방화 유도가능 등의 효과를 얻을 수 있다. 투자유치 유형은 국내자본과 외국자본으로 구분하여 볼 수 있으며, 투자규모나 형태에 따라서 다양하게 구분할 수 있다. 국내자본 투자유치 국내자본의 투자유치 대상사업은 1관광진흥법에 의한 관광자원개발사업, 2지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률(지균법)에 의한 관광자원개발사업, 3사회간접지본시설에 대한 민간투자법에 의한 관광자원개발사업, 4제주특별자치도 제주투자진흥지구에 개발 지원, 5기타 개별 관광자원개발사업 이며 각 사업에 대하여 행정지원과 재정지원을 하고 있다. 외국자본 투자유치 외국자본의 투자유치 대상사업은 1외국인 투자유치지역 사업, 2경제자유구역 사업, 3 제주특별자치도의 대상사업이며, 역시 각 종류별 행정적, 재정적 지원을 통하여 적극적인 투 자유치에 노력하고 있다.

4. 관광자원개발사업 추진 체계. 25 4.6.2 투자유치과정 투자유치 업무는 투자유치계획수립, 잠재투자자 발굴, 투자 마케팅, 투자상담 및 실현, 사후 관리로 구성되며, 상호 유기적인 업무흐름을 유지하도록 한다. 투자유치계획수립단계에서는 마케팅에 대한 전략적 목표설정과 세부 실행계획을 수립하며, 지속적으로 잠재투자자 발굴 활동과 병행하여 잠재투자자들 대상으로 한 홍보 및 정보 전달 을 위한 로드쇼, 투자설명회 등의 마케팅활동을 실시하고, 투자의사자를 대상으로 한 투자상담을 거쳐 투자유치를 실현한다, 투자유치가 이루어진 후에도 지속적으로 정보전달과 지원활도 등 사후관리를 지속함으로써 또다른 프로젝트에 투자를 유도하거나 다른 잠재투자자를 확보할 수 있다. < 그림 1.7 투자유치업무 흐름도 > 투자유치 계획수립 잠재투자자 대상 마케팅 투자 상담 투자유치 실현 사후관리 잠재투자자 발굴 4.6.3 투자유치 관련기관 활용 국내 관광관련 주요 투자유치 기관으로는 한국관광공사내 투자지원팀과 KOTRA내 Invest KOREA가 운영 중에 있으며, 국내외적으로 APTIC, 지방투자박람회, MAPIC, MIPIM ASIA 등 관광투자관련 다양한 행사들이 정기적으로 개최되고 있으므로 관광투자관련 개발에 관한 경향과 정보를 수집하고, 지역의 관광투자상품에 대한 홍보 및 정보를 전달을 위한 기회 로 활용함으로써 관광자원개발사업의 성공가능성을 높인다. 투자유치 관련 국내기관 및 행사는 Ⅳ장 투자유치업무를 참조

26 Ⅰ. 관광자원개발 총론. 5 관광자원개발사업 추진을 위한 개발체계 이해하기 관광자원개발 사업추진은 우리나라 국토의 계획과 관리체계내의 국토공간내에서 이루어지므로 국토공간 관리에 대한 이해와 기본적 지식이 요구된다. 5.1 국토공간계획 및 관리체계 공간계획은 계획대상구역의 공간적 범위에 따라 1전국단위, 2도시 지역단위, 3지구단위, 4개별 획지단위 계획으로 유형화 할 수 있다. 전국 단위의 계획은 국토종합계획이 전형이며, 도시 및 지역단위의 계획으로는 수도권 정비계획 도건설종합계획 광역개발사업계획 등의 권역단위계획과 도시기본계획과 도시관리계획(재정비) 등 도시단위 계획이 있으며, 지구단위의 계획은 대표적으로 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 상의 지구단위계획을 비롯하여, 관광(단)지 유원지 온천지 등 다양한 형태의 계획들이 있다. 개별 획지 단위의 계획은 단위시설계획이라고 지칭된다. 구분 전 국 도시 지역 지 구 개별획지 계획의 종류 주 요 근거법 전국관광계획 국토종합계획 : : 관광진흥법 국토기본법 : 계획 주체 국토해양부장관 < 표 1.7 공간계획의 유형 > 서남해안권 관광계획 권역별관광계획 관광기업도시 수도권정비계획 광역도시계획 도시기본계획 도시관리계획(재정비) : 관광진흥법 국토계획법 수도권정비계획법 : 시장, 군수, 도지사 국토해양부장관 관광(단)지 관광특구 유원지 온천지구 지구단위계획 도시계획시설계획 도시개발사업계획 : 관광진흥법 온천법 국토계획법 도시개발법 : 지자체 공사 소유자, 민간개발자 등 건축계획 부지조성계획 건축법 각 관련개별법 사업시행자 이상과 같은 공간계획의 유형들을 계획의 연관체계라는 관점에서 보면 대체로 계획대상 구역의 범위가 넓을수록 상위계획의 성격을 가지고 있어 상대적으로 규모가 작은 관광자원 개발사업계획을 수립할 때에는 이들 상위계획의 내용과 상충되지 않도록 충분히 검토할 필요가 있다.

5. 관광자원개발사업 추진을 위한 개발체계 이해하기. 27 공간적 범위 해당법 계획의 종류 계획내용 국토종합계획법 < 그림 1.8 우리나라의 공간계획체계 > 국토계획 전국계획 특정지역계획 주요개발사업계획 및 하위계획의 지침설정 국토 지역 관광진흥법 도 계획 시 군 계획 전국관광계획 권역별 관광계획 특정지역관광계획 수도권정비계획법 수도권정비계획 수도권 과밀해소와 기능 재배치 도시 단지 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 광역도시계획 용도지역 지구 구역계획 도시기본계획 도시계획시설계획 56개 도시기반시설 배치 도시관리계획 지구단위계획 지구단위의 상세계획 관광진흥법 관광(단)지계획 계획적인 단지 또는 시가지 조성 수용/환지방식에 의한 사업시행 개별 필지 건축법 건축계획 건축구조, 설비, 용도, 규모 각 개별법 부지조성계획 도로,건축대지,휴게시설지 등 자료 : 대한국토 도시계획학회(1991), 도시계획론 재작성. 관광분야도 관광진흥법 에 근거하여 전국을 대상으로 한 관광기본계획을 수립하며, 도시 지역단위의 권역별(광역자치단체 단위)관광계획, 지구단위의 관광(단)지 계획을 수립하는 등 공간계획 체계를 따르고 있다. <그림1.9관광종합계획체계> 전국계획 법정 의무계획 관광개발기본계획 (문화체육관광부장관) 법정 임의계획 관광진흥계획 (문화체육관광부장관) 지역계획 권역별 관광개발계획 (광역차지단체장) 광역권관광개발계획 (문화체육관광부장관/광역자치단체장) 지구계획 관광(단)지 조성계획 광역 및 기초자치단체장/ 관광단지개발자)

28 Ⅰ. 관광자원개발 총론. 5.2 토지이용규제 국토에 대한 효율적 이용과 관리를 위하여 대표적 법률인 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 을 필두로 하여 많은 법들에서 관리장치를 운영하고 있다. 관광자원개발사업 역시 토지를 사용해야 하는 경우에는 예외 없이 국토에 대한 통제관리를 받는 상황에서 이루진다. 토지에 대한 관리는 크게 1 현재의 토지이용현황에 대한 관리와 2 미래의 토지이용을 위한 관리가 이루어지고 있다. 5.2.1 지목에 의한 토지이용규제 전국의 토지는 마치 우리나라 사람들이 이름과 주소가 주민등록등본에 등록되어 관리되는 것과 같이 토지(필지)마다 토지대장을 작성하여 전산으로 관리하고 있다. 토지대장에는 지번 이라는 각 토지 고유의 번호를 부여하고 있으며, 현재의 토지이용현황을 기준으로 28개 종류로 구분하고 이를 전, 답, 대 등으로 표기하는데 이를 지목 이라고 한다. 지목에 따라서 해당 토지의 개발행위를 관장하는 행정부서가 다르며, 적용 법률이 다르고, 당연히 허용행위도 다르다. 기본적으로 현재의 지목 에 따라 허용되는 개발행위가 다르다. < 표 1.8 주요 지목별 관련 법률 > 지 목 관 련 법 률 관리부서 비 고 전,답,과수원 농지법 등 농정부서 농지 농업생산용도로 사용 중인 토지로 농지관련법의 규제가 적용 임 야 산지관리법 등 산림녹지부서 산지 산림자원인 수목이 심어져 있는 토지로 산지관련법의 규제가 적용 공 원 도시공원법, 자연공원법 등 공원녹지부서 관련 법률에 의해 지정된 경우 관련 법률의 계획에 따라 통제 유 원 지 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 건축법 등 공원녹지부서 관련 법률에 의한 계획에 맞는 용도의 건축물, 시설의 설치가 가능한 토지 대,잡종지 건 축 법 등 건축부서 일반 건축을 할 수 있는 토지 공장용지, 학교, 종교용지 하 구 천 거 도로,철도용지 건 축 법 등 건축부서 해당용도(지목)에 맞는 건축을 할 수 있는 토지 하 천 법, 공유수면관리법 등 소하천법, 공유수면관리법 등 도로법,철도법, 국 공유지관리 관련법률 등 건설부서 건설부서 건설,도로 부서 하천법에 의하여 하천(국가하천, 지방하천)으로 지정된 경우 하천법에 의 해 통제 관리되며, 지정되지 않은 하천은 공유수면관리법에 의해 통제 소하천법에 의하여 소하천으로 지정된 경우 소하천법에 의해 통제 관리되 며, 지정되지 않은 하천은 공유수면관리법에 의해 통제 도로법, 철도법에 의하여 지정된 경우 해당 법률에 의하여 통제, 지정되 지 않은 토지의 경우 국.공유지관리 관련 법률의 통제를 받음

5. 관광자원개발사업 추진을 위한 개발체계 이해하기. 29 5.2.2 용도지역지구제 개발행위는 미래의 국토활용계획에 의해서도 규제된다. 토지이용관리를 위한 여러가지 제도 중 광범위하게 사용되고 있는 것이 용도지역 지구 구역제 이다. 이 제도는 일정구역을 지역 지구 또는 구역 등으로 지정하고 각 지역에 용도와 계획, 허용 행위 등을 설정하고, 미래의 토지이용을 달성하기 위하여 개발을 통제하고 있다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 에 의한 도시관리계획의 하나인 용도지역지구제도가 대표적이며, 이외에도 국토의 65%에 달하는 산지에 지정관리 되고 있는 보전산지 제도, 농지에 지정 관리되는 농업진흥지역제도 등이 운영되고 있어 이에 대한 기초적인 내용의 파악이 필요하다. < 그림 1.10 용도지역.지구.구역 모식도 > 지구 구역 용도지역 용도지역은 전 국토에 하나도 빠짐없이 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 중 1개를 지정하고 각 지역의 성격에 따라 건축할 수 있는 건축물의 종류, 크기, 토지 개발 행위에 대하여 규제를 하고 있다. 용도지역은 전 국토 어는 곳이든 1개만을 지정, 지역간 중복불가 지구단위계획구역 지역 < 그림 1.11 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 용도지역 > 전 국 토 도시지역 비 도시지역 관리지역 녹지 지역 주거 지역 상업 지역 공업지 역 생산 관리 보전 관리 계획 관리 지역 농림지역 자연환경 보전지역

30 Ⅰ. 관광자원개발 총론. 용도지구 용도지구는 용도지역만으로는 지역의 특수성을 통제하기 어려운 상황인 일정규모의 대상지를 대상으로 선별적으로 지정하는데, 경관지구, 개발진흥지구, 아파트지구 등이다. 이렇게 지구가 지정된 경우에는 용도지역의 통제 상황에 부가하여 보다 강력한 규제 혹은 완화된 규제가 적용된다. 용도지구는 필요한 곳 일부분에 한정하여 중복 지정가능 용도구역 지역의 특수성이 광범위하여 용도지역과 용도지구에 의한 규제가 적절하지 않은 지역에 대 하여는 개발제한구역, 수산자원보호구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역 등을 지정하여 별도의 규제를 추가하여 적용하고 있다. - 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화 조정구역, 수산자원보호구역 용도구역은 필요한 곳에 한정하여 중복 지정가능 지목이 임야 인 토지는 산지관리법에 의해 관리되는데, 산지관리법에서는 산지를 크게 준보전산지와 산림자원으로서 활용이 필요한 보전산지로 구분하고, 산림자원으로의 보전가치가 낮은 준보전산지(별도 지정되지 않은 산지)는 비교적 개발이 용이하나, 보전산지에 대하여는 산지경영을 위한 목적외에는 엄격하게 개발과 토지이용을 통제하고 있어, 지목이 임야'인 경우는 산지관리법상의 내용과의 저촉여부 확인이 필요하다. 보전산지는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 의 용도지역지구 상으로는 농림지역, 보전녹지지역 등으로 지정되어 있다. 보전산지: 법률에 의해 지정된 우량산림이 많이 분포하고 있는 지역 (국토계획법상 농림지역, 수산자원보호구역, 자연공원법상 국 도 군립공원) < 그림 1.12 산지관리법상 용도지구 > 전 국 토 중 65%지역 임 야 비 임 야 준 보전산지 보전산지 임업용 산지 공익용산지 산지전용제 한지역 높음 개발가능성 낮음

5. 관광자원개발사업 추진을 위한 개발체계 이해하기. 31 전국토의 약 30%는 지목 상 전, 답, 과수원 즉 농지이다. 농지는 기본적으로 농지법에 의해 관리되는데, 농지법에서는 우량농경지의 집중지역에 대하여 농업진흥지역으로 지정 하고, 영농을 위한 목적 이외에는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 보다 더 엄격하게 개발과 토지이용을 통제하고 있어, 지목이 농지인 경우는 농지법상의 내용과의 저촉여부 확인이 필요하다. 보전산지는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 의 용도지역지구 상으로는 농림지역, 생산녹지지역 등으로 지정되어 있다. 농업진흥구역 : 법률에 의해 지정된 우량농지(농지정리지역)가 많이 분포하고 있는 지역 < 그림 1.13 농지법상 용도지구 > 전 국 토의 약 30% 농 경 지 비 농 경 지 비농업진흥지역 농업진흥지역 한계 농지 농업보호 구역 농업진흥 구역 높음 개발가능성 낮음 관광진흥법 은 관광자원의 개발이 필요한 일정지역을 관광지, 관광단지, 관광특구라는 용도 지역지구를 설정하고, 세부계획을 통하여 건축물의 건축, 시설물의 설치, 토지의 이용 등에 대하여 엄격히 규제하거나 계획내용대로의 이용을 유도하기 위하여 인센티브를 주기도 한다. 관광(단)지는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 의 용도지역지구 상으로는 유원지, 계획 관리지역(지구단위계획구역) 등으로 지정되어 있다. < 그림 1.14 관광진흥법상의 용도지구 > 비 지정 관광지구 관광지 지정관광지구 관광 단지 관광 특구 상기의 법률이외에도 문화재보호법, 군사시설보호법, 항만법, 항공법, 하천법 등 해당 법률의 목적에 따라 수많은 용도지역지구가 지정되고 운영되고 있다. 이를 모두 인식하고, 대응 하기는 불가능하고 개발사업 추진과정에서 노출되는 주요 관련법의 내용을 수시로 확인하는 습관이 필요하다.

32 Ⅰ. 관광자원개발 총론. 5.3 개발행위 자연관광자원을 찾는 관광객을 위해서는 숙박시설, 주차장, 도로, 광장 등 편의시설의 설치가 필요하며, 기반시설 조성, 건축물의 건축, 시설물의 설치, 토지의 모양을 변경하는 행위를 개발행위 라 하고 이러한 행위 중 일정요건에 해당되는 개발행위는 법률에 의하여 허가 등 을 받도록 되어 있다. 국토의 계획 및 이용에 관하 법률 에서 정하고 있는 개발행위는 1 건축물의 건축행위 2 공작물의 설치행위 3 토지의 형질변경행위(절토 성토 정지 포장 등) 4 토석채취행위(흙 모래 자갈 바위 등의 토석 채취) 5 토지분할 (필지분할) 6 물건을 쌓아놓는 행위 등 이다. 이외에도 산지전용허가, 농지전용허가, 도로점용허가, 하천점용허가, 구거전용허가 등 각종 개별법에서 허가 또는 신고, 승인 등을 받도록 규정하고 있는 내용들이 개발행위 에 해당된다. 이러한 개발행위 를 허가 또는 승인을 받도록 하고 있는 이유는 무분별한 난개발을 방지하고 각 법률에서 정하고 있는 국토자원의 효율적인 이용과 관리의 목적을 달성하기 위함이다. 개발행위 도 규모와 내용에 따라 주변에 미치는 영향이 다를 수 있다. 따라서, 규모나 내용에 따라서 개발행위허가를 심사하는 기준이나 절차가 차별화되는 것이 합리적이다. 대부분의 개발과정에서 접하게 되는 도시계획제도상에서는 용도지역지구제도와 지구단위 계획, 도시계획시설사업 제도를 운영하고 있다. 즉 소규모 개발행위는 용도지역지구제도상 허용행위의 종류와 규모를 설정하여 대응하고 있으며, 대규모 개발행위의 경우는 지구단위계획이나 도시계획시설결정 절차를 거쳐 주변에 미칠 영향 등을 검토하고, 그에 따른 허용 가능한 개발행위의 내용과 규모를 결정하여 결정조건에 맞는 개발행위를 허가하도록 운영되고 있다.

6. 관광자원개발 관련용어. 33 6 관광자원개발 관련용어 9) 6.1 기획 및 계획수립 개발컨셉(concept) : 사고방식 이라는 의미로 사업의 특성을 새로운 각도로 잡아내어 전체 관광사업이 추구하는 방향을 간단한 그림이나 용어로 표현한 것, 하나의 그림이나 키워드를 통하여 관계된 많은 사람들이 사업의 지향점을 쉽게 이해하고, 공유하게 되어 실현 가능한 사업의 척도(지표)의 역할을 하게 됨. 기본구상 : 계획대상지 및 주변환경의 파악, 부지의 조건, 인공적인 요소 등의 조사 및 분석을 정리단계를 거쳐, 공개적인 의견수렴의 과정을 거쳐 행정의 기본적 방향을 설정하는 기본계획 단계로 가기 위한 계획, 즉 의견수렴을 위한 계획 초안. 기본계획 : 계획대상지 및 주변환경의 파악, 부지의 조건, 인공적인 요소 등의 조사 및 분석을 정리하고, 구상단계를 거쳐 다음의 실행단계로 옮겨가는 단계에 있어서 공개적인 의견수렴의 과정을 거쳐 행정의 기본적 방향을 설정한 계획. 관광개발기본계획 : 문화체육관광부장관이 시 도지사와의 협의를 통하여 전국을 대상으로 관광 자원을 효율적으로 개발하고 관리하기 위하여 10년 단위로 수립하는 관광개발기본계획 권역별관광개발계획 : 시ㆍ도지사가 관광기본계획에 따라 구분된 권역을 대상으로 5년 마다 다음의 내용을 포함하여 수립하는 관광개발계획 시군관광종합계획 : 시장 군수가 관할 행정구역을 대상으로 수립하는 비법정계획으로 관광 자원의 보존과 개발에 관한 종합적인 방향과 내용을 기술. 6.2 사업타당성검토 IRR (내부수익율) : 매회기 순수익의 현재가치의 합(B)과 투입비용의 현재가치 합(C)이 일치(B-C=0)되는 수익률, IRR > 할인율 인 경우 투자를 하게 되며 복수의 대안이 있는 경우 역시 IRR이 큰 순서대로 선택. NPV (순현재가치) : 투자기간동안 발생하는 매회기의 수익을 적정 할인율을 적용하여 현시점의 가치로 환산한 가치. NPV의 합 > 0 이상인 경우 즉 이익이 있는 경우 투자를 하게 되며 복수의 대안이 있는 경우 역시 NPV가 큰 순서대로 선택. 9) 네이버 용어사전(http://terms.naver.com), 검찰청 법률용어사전(http://www.spo.go.kr)

34 Ⅰ. 관광자원개발 총론. B/C 비율(Benefit-Cost analysis) : 정책의 비용은 물론 결과 혹은 효과도 모두 계량화하여 정책의 비용과 그로 인해 국민이 누리게 될 편익을 화폐단위로 환산하여 계산하여 편익이 비용보다 얼마나 큰가를 나타내 주는 지표. B/C 비율 > 1.0 이상인 경우 즉 이익이 비용보다 큰 경우 투자를 하게 되며 복수의 대안이 있는 경우 역시 B/C 비율이 큰 순서대로 선택. 할인율 : 현재의 가치는 시간이 흐름에 따라 변화(통상 하락)하게 되는데 이때 하락되어지는 비율, 일반적으로 물가상승율, 금리, 정기예금 이자율, 차입조달금리 등을 사용. 6.3 인 허가 허가 : 법령에 의하여 일반적으로 금지된 행위를 특정한 경우에 신청한 사항에 대하여 특정인에게 해제하여 적법하게 행할 수 있게 하는 행정처분. 실정법상으로는 면허, 인가, 허가 또는 등록 등의 용어를 쓰고 있음. 인가 : 특정인의 법률행위를 보충하여 그 법률상 효력을 완성시켜 주는 감독관청의 행정 행위, 즉 어떤 특정인의 법률행위가 행정주체의 인가를 받도록 법률에 특별히 규정 하고 있는 경우, 당사자의 신청에 의하여 결정되고, 행정기관이 이에 동의함으로써, 그 법률행위를 완전히 유효하게 만드는 행정주체의 동의행위. 예) 사립학교 등 법인설립의 인가, 사업양도의 인가 등 승인 : 국가 또는 지방자치단체의 기관이 다른 기관이나 개인의 특정한 행위에 대하여 부여하는 동의의 뜻. 일반적으로 상위기관과 하위기관 사이에 이루어지는 행정행위로 서, 법률적으로 포괄적으로 명시되어있는 행정행위에 대하여, 하위기관이 신청한 구 체적사항이 포괄적으로 명시된 내용에 포함 또는 해당된다는 긍정적 의사를 표시 하는 것 (일종의 유권해석). 예) 개발계획의 승인 등 협의 : 주무부서(기관)가 관계부서(기관)와 특정사항에 관하여 의견을 교환하여, 의견의 일치를 보기 위해서 합의하는 것을 말함. 이는 어느 정도 만족할 만한 수준의 의 견일치를 보였다는 의미. 결정 : 국가기관이 그 권한에 속하는 사항에 관하여 확정한 의사 또는 그 의사를 확정하는 일. 행정법상 어떤 사실이나 법률관계에 대한 다툼이 있는 경우에 행정청이 유권 적으로 판단하는 행위로서 이론상 준 법률행위적 행정행위 중에서 확인행위에 해당. 예) 도시관리계획의 결정, 도로구역의 결정 등.

6. 관광자원개발 관련용어. 35 6.4 설계 기본설계 : 타당성조사와 기본계획수립 내용을 바탕으로 계획단계에서 다루지 못했던 각 토지형상과 시설의 배치, 평면, 입면, 단면 등의 모양과 구조, 재료, 설비, 공사비, 공사 기간 등의 변수들에 대하여 다수의 대안을 수립 검토하여 결정하 고, 그에 따른 바탕 설계도면 작성과 물량산출, 공사비 산출을 하는 과정으로 실시설계의 바탕이 됨. 실시설계 : 기본설계를 바탕으로 실제로 시공이 공사에 필요한 여러 종류의 도면과 시방서, 물량산출, 공사비내역서를 기본설계보다 구체적이고 상세하게 작성하는 단계로, 이 설계도면과 시방서, 산출비용을 근거로 해당비품을 구입하고, 비용을 지출 하고, 시방서에 정해진 업무처리 방식과 순서 등을 준수하여 공사를 시행하게 됨. 6.5 투자유치 BTO(Build-Transfer-Operate) : 준공과 동시 소유권이 국가 지방자치단체에 귀속되고, 사업 시행자에게 일정기간 시설관리운영권 인정. 운영비로 투입금액 회수. 예)민자고속도로 BOT(Build-Own-Transfer) : 준공 후 투자비 회수를 위해 일정기간 사업시행자의 소유권 인정, 기간 만료시 시설소유권 국가 또는 지방자치단체 귀속. 예)항만, 교량, 발전설비 BLT(Build Lease Transfer) : 민자유치 방법의 하나로 사업시행자가 재원을 조달하여 시설물을 건설하고 완공한 뒤 정부 또는 지방자치단체에 소유권을 이양한 뒤 정부 로부터의 임대수익금을 통해 투자비를 회수하는 방식. 예) 군막사, 군인아파트 등 BOO(Build-Own-Operate) : 준공 후 사업시행자 소유권 인정 예)사회복지시설 ROT(Rehabilitate-Own-Transfer) : 국가 지방자치단체 소유의 기존시설 정비사업 시행자 에게 일정기간 소유권 인정 ROO(Rehabilitate-Own-Operate) : 기존시설물 정비업자에게 소유권을 인정 LOI(Letter of Intent - 투자의향서) : 협상단계에서 MOU 또는 정식계약체결의 이전단계 에서 당사자의 의도나 목적, 합의사항 등을 확인하기 위하여 문서로 작성하는 당사자간 예비적 합의의 일종. MOU(Memorandum of Understanding - 양해각서) : 국가와 민간기업간에 특정사안에 대하여 교환되는 문서로 합의 또는 기록문서. 본 계약의 체결이전에 중간 결과를 바탕으로 서로 양해된 사항을 확인하여 기록하는 예비적 합의 용도의 성격. 법적 구속력은 없음.

Ⅱ. 관광자원개발 기획 및 타당성검토 1 2 3

1. 관광자원개발 기획업무. 39 Ⅱ. 관광자원개발 기획 및 타당성검토 1 관광자원개발 기획업무 1.1 기획업무의 의의 관광자원개발 사업은 일반적으로 보전가치가 높은 소중한 자연자원과 문화자원을 대상으로 하고 있어 한번 파괴되는 경우 회복이 힘들고, 일반 산업과 달리 사회 경제적 여건에 민감하고 투자수익성 확보가 용이하지 않으므로 사업을 추진함에 있어 해당사업이 지역의 발전과 지역주민의 복지향상에 필요성이 있는 행위인지에 대하여 끊임없이 질문하고 검증되어야 한다. 많은 관광자원개발 사업들이 기획단계에서 충분한 검증을 거치지 않고 시행됨으로 인하여 성공적으로 완료되지 못하고 중도에 사업의 내용이 변경되거나 중지되는 경우가 종종 발생 되고 있어 기획업무의 중요성을 반증하고 있다. 기획단계는 지역의 발전과 주민복지향상 차원에서 필요한 개발가능한 관광자원의 발굴과 개발 아이디어를 수집 분석하여 개발사업의 방향을 결정하는 단계이다. 구체적으로 기획단계에서는 전담조직의 구성, 관광자원의 발굴과 사업계획의 수립, 사업 타당성의 검토 등을 수행한다. 기획단계는 자료의 수집이나 분석단계에서 최대한 현상에 대한 분석과 올바른 방향의 설정을 위한 노력이 중요하다. 충분한 사전조사와 타당성검토를 통하여 적절한 상품개념과 활용되는 기술 및 공급시기를 택하여 관광자원개발의 실패요인을 최소화하여야 한다. 1.2 전담조직의 구성 관광자원개발의 시작은 기존 관광현실에 대한 문제의식, 위기의식에서 출발한다. 현재의 상황은 문제가 없는가, 관광객들과 주민들은 만족하는가, 좀 더 개선할 사항은 없는가, 경쟁자는 어떠한 개선의 노력을 하고 있는가 등에 대한 질문을 화두로 던지고 이에 대한 해답을 찾아나가야 한다. 질문과 해답은 유기적으로 얽혀있고 복합적이어서, 단기간에 찾기는 어렵다. 이를 해결하기 위해 무엇보다도 지속적인 관심과 노력으로 해답을 찾아 나설 전담조직을 구성하는 것이 가장 선행되어야 한다. 전담조직은 사안의 특성에 따라 1인에서 팀, 부서, 실, 과 등 다양하게 설정할 수 있다.

40 Ⅱ. 관광자원개발 기획 및 타당성검토 1.3 관광자원의 발굴 전담조직은 기존 관광자원에 대한 조사와 분석, 신규자원에 대한 조사를 통하여 새로운 관광자원을 발굴할 수 있다. 관광의 대상인 관광자원은 그 유형이 시대적 상황과 지역적 상황이 변화됨에 따라 지속적 으로 출현하기도 하고 사라지기도 하며, 어느 지역에서는 큰 역할을 하기도 하지만 다른 지역에서는 관광자원으로 인식하지 못한다. 관광자원의 발굴단계에서는 관광수요의 변화와 동향, 지역에 대한 지속적인 분석이 요구 되며, 각종 개발사례 답사 및 관광자원개발 관련 교육, 세미나 등을 통해 잠재되어 있는 관광자원의 매력요소를 발굴해야 한다. 관광시장의 현황 및 전망, 관광자원의 잠재력 분석, 관광트렌드의 변화, 관광객 성향 및 행태, 유사사례 등을 분석함으로써 기존 관광자원과 관련된 아이디어를 창출하며, 경쟁력 있는 관광자원을 도출할 수 있다. 정보의 수집은 각종 문헌자료, 통계, 직접조사 등을 통하여 대내 외적인 모든 정보를 수집 한다. 특히, 문헌조사와 관련하여 상위관련계획 및 지역 관광종합계획의 내용에 대한 검토와 이해는 필수적으로 시행한다. 조사는 관광의 3요소인 관광자원, 관광객, 관광매체 등으로 가급적 세분하여 실시한다. < 표 2.1 정보수집방법 > 정보수집 사례조사 의견청취 문헌조사 현장조사 인터넷검색, 현장방문, 신문스크랩, 통계자료 등 설문조사, 아이디어 공모, 사업자제안모집 등 각종 개발계획보고서, 지역 역사 전설 등 지형, 생태, 경관, 교통 등 수집된 정보를 다각적인 방법으로 가공 편집함으로써 시사점을 도출한다. < 표 2.2 정보분석방법 > 정보분석 장 점 자원이 갖고있는 경쟁적 요소 약 점 자원이 갖고있는 부정적 요소 기회요인 자원의 경쟁력을 높여주는 요소 제약요인 자원의 경쟁력을 떨어뜨리는 요소

1. 관광자원개발 기획업무. 41 도출된 시사점에 대하여 대응방안을 제시한다. 컨텐츠의 개발, 기존시설의 개선, 신규사업의 추진 등의 개발방향에 따라 지역의 관광 특성과 효과 등을 고려하여 사업추진 대안을 수립한다. < 표 2.3 개발방향과 범위 설정 > 개발의 방향과 범위 설정 항 목 방 향(개선, 신규추진, 컨텐츠 개발) 범 위 방 법 규 모 시 기 구 조 예 시 신규 추진 관광거점기능, 기반시설정비 관광지 조성사업 약 30만m2 2010~2014(5개년) 공공민간협력형 사업 1.4 개발대상지의 선정 발굴된 관광자원의 개발방향 중 신규추진의 경우에는 관광자원의 특성과 개발사업의 목적에 맞는 적절한 후보지를 선정한다. 이를 위해 객관적인 평가방법과 평가기준을 설정하고 후보지들에 대한 기초조사를 실시한 후 적정개발대상지를 선별한다. < 그림 2.1 개발대상지 선정 절차 > 방침 설정 후보지 평가기준 설정 후보지 우선순위 결정 평가실시 후보지 선정 조사 개발대상지 선정 후보지 평가기준설정과 후보지 선정 조사는 사안에 따라 선정된 후보지들을 평가하기 위한 평가방법과 평가기준을 설정하거나, 후보지를 선정하기 위한 평가기준을 먼저 설정하고 평가기준에 맞는 후보지 조사를 실시한다. 평가기준은 관광자원의 특성에 따라 개관적인 평가항목을 설정하고 정량적 평가와 정성적 평가를 실시한다. 기본적으로 선정기준으로는 경제성, 개발용이성, 접근성, 지역성, 공공성, 환경성 등을 종합적으로 고려하되 관광자원의 특성에 따라 평가 항목 및 방법을 조정 한다.

42 Ⅱ. 관광자원개발 기획 및 타당성검토 < 표 2.4 입지선정 기준 예시 > 대분류 경제성 개발용이성 접근성 지역성 공공성 환경성 중분류 평가방법 정량평가 정성평가 토지매입비용 - 광역기반시설 건설 비용 - 단지조성비용 - 잠재시장의 규모 - 부지확보 용이성 - 국 공유지 포함여부 - 개발적지 규모 - 토지이용규제 - 미활용 유휴토지의 활용여부 - 국제공항 접근성 - 철도, 항만, 항공 등 광역 접근성 - 국도/지방도 접근성 - 진입도로 확보성 - 지방자치단체의 역량 지방지치단체의 지역 여건 균형발전 효과 - 주변지역과 연계발전 효과 - 지역경제의 활성화 효과 - 관광경쟁력 제고 효과 - 주변경관의 쾌적성 생태계 특성 재해발생 여부 주변에 미치는 영향 자료 : 한국관광공사, 복합관광레저단지 활성화 방안 연구, p117. 개발목표 및 전략에 맞는 개발대상지(부지) 선정하기 위하여 지역의 종합적인 검토를 통해 후보지를 선정한다. 선정된 후보지에 대한 세밀한 검토를 실시한다. 정량적 평가는 각 지표의 중요도에 따라 가중치를 부여하고, 각각의 후보지를 기준에 따 라 분석 비교함으로써 합리적인 개발대상지가 될 수 있도록 평가 실시한다. 정성적 평가는 각 후보지에 대하여 다수가 동의할 수 있는 내용으로 가급적 동일조건에 대하여 평가를 하고, 차별이 되는 요소는 특기란에 부기하는 등 공정한 평가가 이루어지 도록 한다.

1. 관광자원개발 기획업무. 43 사업구역은 원활한 진출입을 위하여 교통영향검토 등을 통한 소요 진입도로 폭원(최소 8m 이상)을 확보할 수 있는 지역을 선정하고, 사업의 추진방향과 가장 부합되는 대상지를 선정토록 한다. 사업구역의 경계는 지적도상의 단위필지를 기준으로 설정하되 산 능선, 하천, 도로 등 지형 지물을 활용 식별이 용이하도록 하며, 보전이 필요한 지구경계 또는 행정구역, 용도지역 경계선 등 관리상황을 고려하여 설정한다. 사업구역은 가급적 장방형의 모양을 피하고 집중 정형화 되도록 설정한다. 1.5 기초토지분석 우리나라는 토지를 사용함에 있어 관련법규들의 개발규제 사항으로 인하여 개발이 불가능한 토지들이 많이 분포하고 있다. 사전토지분석은 기초적인 토지활용 제한사항에 대 하여 미리 살펴봄으로써 현실적 여건을 반영한 개발대상지 선정과 개발구상의 실현성을 높이는데 목적이 있다. 사전토지분석은 개발여건분석의 초기단계 성격으로 자료의 수집과 파악이 가능한 요소를 중 심으로 분석해 나가며, 입지분석, 용도분석, 구조분석, 권리분석 등으로 세분화하여 필요한 사 항들을 검토한다. 1.5.1 입지분석 입지란 토지의 현재 위치를 의미한다. 입지를 지정학적인 관점에서 접근하면 일정한 범위를 갖는 위치의 개념이지만 주변과의 연속성이 있는 환경적 요인까지 포함한 포괄적인 개념 으로 이해하여야 한다. 분석의 결과는 최소한 위치를 알아볼 수 있는 수준을 포함하여 가급적 팀원들이 공유가 가능하도록 가급적 문서화 한다. 지형 지세, 강수량, 풍속, 기온, 녹지수준 등은 물론이고 조류, 입목, 토질 등 가급적 그 범위를 광범위하게 검토한다.

44 Ⅱ. 관광자원개발 기획 및 타당성검토 토지가 존재하는 지역의 역사 경제적인 환경, 인구와 관련된 각종 자료, 지형지리적 교육 및 문화수준 등을 조사 분석 한다. 특징, 해당 토지가 주변 토지보다 개발의 가능성이 높은 지를 분석하는 것이다. 도로상황, 접근 방법, 접근성, 교통수단, 교육시설, 근린편의시설, 공공시설, 복지시설, 도시관리계획 진행 상황 및 민간개발상황 등을 분석하여 관광자원개발에 미칠 영향을 예상해본다. 1.5.2 토지용도분석 토지는 그 기능에 따라 사용용도가 정해져 있다. 토지용도는 지적법 에 의한 현재의 토지이용용도(지목)와 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등에 의한 미래의 토지계획용도(용도지역지구)가 있다. 기타 도로법, 농지법, 산지관리법 등 법의 목적에 따라 도로구역, 농업진흥구역, 보전산지, 문화재 보호구역, 군사시설보호구역 등 개별법에서 정한 다양한 용도지역지구들이 토지에 지정되어 별도로 관리 되고 있으므로 개발에 영향을 미칠 것으로 예상되는 것에 대한 조 사 분석을 실시하고 개발 불가능한 토지를 제외시킨다. 토지용도분석은 시 군 구청 민원실에서 발급되는 토지(임야)대장과 토지이용계획 확인원을 통하여 열람이 가능하며, 최근에는 인터넷에서 다양한 정보자료를 제공하고 있으므로 이를 활용하다. 지적도, 지형도, 도시관리계획도, 토지(임야)대장, 토지이용이용계획 확인원 등 활용 토지용도규제현황 : 인터넷 온나라( http://www.onnara.go.kr/) 에서 확인 가능 1.5.3 토지구조분석 토지구조분석은 토지의 형태를 분석하는 것이다. 토지는 외형적인 모양과 크기에 따라서 활용도가 달라진다, 또한 진입도로가 없는 토지(맹지)는 별도로 도로를 개설하거나 인접대지를 추가적으로 확보하여야 하는 등 불편을 초래할 수 있다. 지적도나 지형도만을 가지고는 정확한 토지형태를 알 수 없다. 실제 토지가 위치한 현장과 도면상의 토지형태가 다를 수 있고, 때로는 도면에 표기 안된 묘지나 철탑, 도랑 등 지장물이 설치되어 있을 수도 있기 때문에 현장답사는 반드시 필요하다. 현장답사 시에는 토지의 경계를 확인하는 것이 필요하며, 도로와의 접면관계, 지형지물, 지형지세 등 다양한 정보를 얻을 수 있다. 지적도, 지형도, 도시관리계획도 등 활용

1. 관광자원개발 기획업무. 45 1.5.4 토지권리분석 권리분석은 토지의 소유자와 기타 법률적인 관계를 이해하는 과정으로, 부동산의 소유 및 그 외의 권리로서 민법상의 물권법에 법률적 근거를 두고 있다. 권리관계의 확인은 법원등기소의 부동산 등기부등본으로 확인이 가능하다. 토지(임야)대장에도 토지소유자의 인적사항을 확인할 수 있도록 되어 있으나 이는 참고사항이며 법률적 효력은 등기부 등본상의 등재기록에 있으므로 이를 고려한다. 토지에 대한 소유권이외에도 저당권, 지상권, 지역권 등의 내용을 확인할 수 있다. 등기부등본을 통해서 토지(임야)대장, 등기부 등본 등 활용 1.5.5 분석의 종합 토지입지, 용도, 구조, 권리분석이 끝나면, 분석된 내용을 도면화 목록화하고 계획수립과정 에서 개발 가능한 부지와 불가능한 부지를 구분하여 개발방향 설정시 참고할 수 있는 자료로 활용한다. 자료분석과 개발방향을 토대로 사업화방안을 강구한다. 1.6 사업화방안 및 대책수립 1.6.1 계획전제조건의 설정 관광자원개발 대상지가 정해지면 초기단계이지만 가능한 한 정확한 수요파악과 달성 가능한 목표를 설정하고, 설정된 목표를 달성하기 위한 내용구성, 시기, 규모상의 전제조건을 정리 한다. 계획전제조건을 설정하는 데 있어서 다음의 내용을 명확히 하여야 한다. - 사업목적(목표연도의 기대 효과) - 목표연도 - 시행주체 - 수단(개발대상지의 범위, 도입활동, 개발방법 및 규모 등) - 계획의 수준과 정도(개념계획, 기본계획 등) - 기타 (재원확보, 용지확보방안 등)

46 Ⅱ. 관광자원개발 기획 및 타당성검토 1.6.2 활용방안구상 활용방안 구상은 개발아이디어를 찾는 단계이다. 초기에는 형식에 구애받지 않은 자유로운 발상이 필요하고, 도출된 각 발상에 대하여 현실적인 조건들을 고려하여 다듬어가는 절차가 요구된다. 이 단계에서는 풍부한 아이디어가 요구된다. 기존의 개발자원과 지역이 갖고 있는 모티브를 활용하여 현실적 뿐만 아니라 비현실적인 것 이라도 상상할 수 있는 모든 것들을 찾아낸다. 예를 들어 백제나 고구려 마을을 구상한다거나 유럽전통 마을을 구상한다거나 혹은 환상적인 상상속의 세계를 구상할 수도 있다. 지역의 오래된 전설 등도 활용할 수 있다. 전담조직에서는 여러 루트를 통하여 아이디어를 공모하거나, 설문 면접 유사사례조사 등을 통하여 새로운 아이디어를 수집정리토록 한다. 제안된 아이디어들에 대하여는 다양한 전문가들의 의견을 수렴하여 지역정책과 부합하고 비교적 현실성 있는 창의적인 아이디어로 정리한다. 정리된 아이디어는 개발의 방향을 함축적으로 나타낼 수 있는 총괄적인 이미지나 하나의 키워드(Key-word)로 표현해본다. 1.6.3 사업화방안 수립 이 단계에서는 사업추진구도를 결정하는 단계이다. 사업의 주체는 누가 될 것이며, 재원의 확보는 어떻게 할 것이며, 어떠한 방법으로 추 진할 것인가를 검토한다. 사업화 방안을 구체화하기 위하여 관광자원개발의 목적과 공익적 측면 등을 고려하여 민간사업자의 사업 참여 의사타진 및 지자체 예산확보방안 등을 종합적으로 검토하여 여러방식 중 가장 실현성이 높고, 관광자원개발의 목적을 달성할 수 있는 방안을 검토한다. 관광자원개발은 개발주체가 누구냐에 따라 그 추진방식이 구분될 수 있는데, 주체적인 측면에서 공공주도형, 민간주도형, 민간 공공 협력형으로 구분하여 볼 수 있다.

1. 관광자원개발 기획업무. 47 1.7 기획타당성검토 기획타당성검토단계에서는 일반적으로 경제적 타당성, 기술적 타당성, 정책적 타당성 분석을 실시하는 데 이 단계에서는 경제적 타당성과 기술적 타당성 보다는 정책적 타당성의 확보가 중요하다. 개발대상지에 대한 현황분석과 활용방안구상, 사업화을 토대로 사업의 특장점들을 열거하고 비교 분석함으로써 지역개발정책과 부합하고, 잠재력이 높은 기획안을 채택하여 사업이 원활하게 진행될 수 있도록 한다. < 표 2.5 기획타당성검토 예시 > 구 분 강 점 약 점 관 광 객 행 태 수 요 : 종 류 관 광 자 원 잠재력 규 모 주변 관광 자원과의 관계 - : 진입여건 관 광 여 건 입지여건 개발부지 : 평 가

48 Ⅱ. 관광자원개발 기획 및 타당성검토 1.8 토지확보 관광자원개발에 필요한 일단의 용지를 적정가격으로 신속하게 확보하는 것은 개발사업의 성패를 좌우하는 중요한 사안이다. 통상적으로 토지확보에 많은 시간과 노력이 소요된다. 토지의 확보가 늦어질 경우 그에 따른 금융비용, 기회비용부담, 각종 환경여건의 변화에 따른 추가비용의 발생 등으로 사업자체가 무산되는 경우도 있다. 따라서, 토지확보부분은 매우 신중하고 빠르게 진행하여야 한다. 일반적으로 공공사업의 시행자는 토지소유자와 협의하여 필요한 용지를 매수하게 되며, 협의 매수가 용이하지 않을 경우 강제매수(토지수용)의 방법을 사용한다. 1.8.1 전면매수에 의한 토지확보 관광자원개발사업 토지확보시에 일반적으로 사용하는 방식으로서 필요한 토지를 전면적으로 취득하는 것을 전제로 한다. 토지소유권을 이전하고 사업을 진행하기 때문에 개발후에 토지에 대한 분쟁의 소지가 적고 조성후에 매각 분양 등이 비교적 자유로운 장점이 있다. 토지매수의 기본은 토지소유자와 협의에 의하여 적정한 보상을 치르고 재산권을 취득하여 각종 권리사항을 소멸시키는 데 있다. 소유권 이외에도 손실보상의 대상은 보상목적물(토지, 지장물(건축물, 부대시설, 공작물, 영구작물, 분묘), 농산물 및 농업용자산 등의 농업손실, 토지 등에 대한 소유권이외의 권리, 광업권, 어업권 등)에 대한 손실보상과 생활유지보상(이사비, 이농비,휴직 등)에 대한 보상을 포함한다. 토지소유주와의 협의에 의한 토지매수가 곤란한 경우 법에 의한 강제적 절차에 따라 토지 협의 매수절차 이행하게 된다. 강제매수는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 해당되는 사업에 한하여 적용 가능한 데, 절차이행에도 많은 시간이 소요되고 민원이 발생될 소지가 많아 세밀한 검토 가 요구된다. 토지수용에 따른 이주자들을 위해서는 이주대책을 함께 수립하여야 하는 데, 이주대책에는 다음 각 호의 사항을 포함하도록 한다.

1. 관광자원개발 기획업무. 49 - 택지 및 농경지의 매입 - 택지 조성 및 주택 건설 - 이주보상금 - 이주방법 및 이주시기 - 이주대책에 따른 비용 - 그 밖에 필요한 사항 1.8.2 환지방식에 의한 토지확보 토지확보에 따른 소요시간이 늘어나고, 민원발생이 많아지면서 도시개발법이나 한계농지지 구 등의 사업에서는 공사비등 소요비용에 해당하는 만큼의 토지를 공제하고 잔여 토지를 원 소유주에게 돌려주는 환지방식을 많이 사용한다. 일반적으로 환지방식은 시급성이 낮고, 토지의 소유주가 많아 토지확보에 어려움이 있는 경우에 많이 활용한다. 관광지의 경우 지자체의 재원조달이 어려워 도시개발법에 의한 도시 개발사업지구로 추가지정하여 환지방식을 사용하여 조성공사를 시행하는 경우가 있다.

50 Ⅱ. 관광자원개발 기획 및 타당성검토 2 개발계획수립 업무 2.1 개발계획수립 준비 개발계획수립은 사업의 구체적 추진을 위한 마스터플랜을 작성하는 단계이므로 전문가에 의하여 수립하는 것이 바람직하다. 전문가에게 의뢰할 경우 관광개발의 유형이나 범주가 매우 광범위하기 때문에 과업의 범 위와 수준을 명확히 하고, 과업의 결과물에 대하여 개략적인 모습을 상정하고 발주하여야 과 업기간내 소기의 성과를 달성할 수 있다. 사전에 개발기획단계에서 설정한 계획전제조건과 개발의 목적 및 목표 등을 명확히 전 달하여 시행착오가 없도록 한다. 과업에 필요한 기초자료와 최소한의 방침 등을 정리하고 과업수행시 활용하여 과업의 효율성을 높인다. 과업지시서는 과업을 진행하는 나침반과 같은 것으로서 이에 대한 구성이 잘 되어 있어야 기간내 원하는 수준의 성과를 얻을 수 있다. 과업지시서에는 과업의 주요개요, 과업수행 세부내용, 과업수행 일반사항, 보안대책, 성과품에 대한 내용으로 구성한다. - 과업의 개요는 과업명, 과업의 배경 및 목적, 과업기간, 과업범위 등의 내용을 명시한다. - 과업수행 세부내용은 단계별 과업의 진행에 요구되는 항목과 각 항목별로 수행해야 할 내용들을 기술한다. - 과업수행 일반사항에는 조사대상, 조사방법, 사용 자료의 시간적 기준, 신뢰성 부여 등에 대한 일반사항을 기술하며, 과업진행을 위한 일정관리와 진도확인을 위한 보고회수와 개략일정 등을 명시한다. - 과업의 진행과정에서 이해관계인에 의한 영향을 최소화하기 위하여 보안대책의 수립 등 필요한 사항을 명시한다. - 최종적으로 작성되어야 할 성과품의 종류와 수량 등을 파악하여 명시한다. 2.2 개발여건분석 개발여건분석은 지역여건과 부지여건, 관광여건, 관련 상위계획 및 관련법규 등을 검토하는 단계로 관광자원 개발시 기회요인과 제약요인을 발견하여 사업의 추진방향(전약)을 수립하는 객관적 근거를 마련하는 데 그 목적이 있다.