부동산 시장을 한 눈에. REVIEW & PROSPECT June. 2010 2010년 07월 05일 부동산전략사업팀
Contents Ⅰ. 6월 부동산 시장동향 3 Ⅱ. 주요 부동산 분야별 동향 및 분석 1. 아파트 2. 재개발 3. 재건축 4. 오피스 5. 토 지 Ⅲ. 주요 ISSUE 2010년 상반기 부동산시장 결산 및 특징 Ⅳ. 부동산 주요 정책 Ⅴ. 부동산 세무 5 7 9 11 12 14 16 19 주의사항 본 자료는 영업점 직원의 부동산 상담을 위한 보조자료로 작성되었습니다. 본 자료에 의한 고객님의 투자결 과에 대해 당행은 어떠한 책임도 지지 않으며 투자결과에 대한 어떠한 목적의 증빙으로도 사용될 수 없습니 다. 또한 당행의 동의 없이 본 자료를 전제, 복사, 대여하실 수 없습니다.
Ⅰ 6월 부동산시장동향(종합) 5월에 이어 6월 부동산시장도 좀처럼 침체국면에서 벗어나지 못했다. 재건축시장의 경우 월초 저점 매수 세가 유입되면서 하락세가 다소 둔화되는 듯 보였으나 5월 중순을 지나 월말로 접어들면서 거래가 다시 소 강상태로 빠지면서 가격이 떨어지는 양상을 보였다. 오피스 시장은 경기회복에 대한 불확실성이 여전하여 오피스임대시장은 하향 안정세를 보였으며 오피스 매매시장의 경우 전반적인 시장침체 분위기 속에서도 간 접투자기관들에 의한 재구매를 포함한 7건의 거래가 이루어 졌다. 토지시장은 호재가 있는 지역을 중심으 로 국지적인 회복세를 보이며 전국지가 변동률은 0.1% 상승하였으나 전월 대비 상승폭은 감소하여 안정 보합세를 보였다. 주택시장은 여전히 남아있는 수도권 LTV, DTI규제 영향 및 경기회복 지연에 따른 불안감, 보금자리주 택의 공급, 추가적인 가격하락에 대한 기대감 등에 따라 하락세가 지속되었다. 서울 강남3구의 재건축시장 이 하락세를 주도하였고 수도권 지역의 경우 보금자리 주택공급에 대한 영향으로 남양주, 광명, 시흥 등 일반아파트뿐만 아니라 재건축 아파트의 가격도 하락 하였다. 강남을 중심으로 심화되던 재건축아파트와 일반아파트의 가격 격차가 재건축아파트 가격의 낙폭 확대로 그 격차가 축소되었음을 알 수 있다. 서울, 수도권 중심의 재건축아파트가격의 하락에도 불구하고 영남권을 중심으로 한 지방권의 재건축 아파트는 소 폭상승세를 보였다. 최근 하락세는 그 동안 인기를 모았던 중대형 평형중심으로 이루어 졌으며 상대적으로 소형평형은 소폭 상승세를 보였다. 향후 주택시장의 추이는 주택정책의 규제 완화 등이 이뤄지지 않는다면 추가적인 가격하락에 대한 불안감이 여전히 남아있다고 볼 수 있다. 오피스시장은 경기회복 지연이 장기화 되면서 기업들의 투자심리 위축에 따른 수요 감소와 상대적으로 공 급 증가에 대한 우려감이 증가하여 어려움이 많았다. 오피스 매매시장은 전반적인 시장의 침체가운데 자산 운용사의 간접투자상품의 연장 및 재매입을 통하여 연명하고 있는 실정이다. 오피스시장의 환산임대료는 YBD지역이 상승한 반면, CBD는 소폭 하락하여 서울지역의 환산 임대료는 전월 대비 보합세를 유지하였다. 공실률은 KBD지역은 전월 대비 동일한 수준을 유지하였으며 그 밖의 지 역은 소폭 상승세를 보였다. YBD는 여전히 전국에서 가장 낮은 공실율을 유지하면서 안정세를 보이고 있 다. 3
Ⅰ 6월 부동산시장동향(종합) 토지시장의 경우 5월 현재, 전국 지가변동률은 전월 대비 0.1% 상승하였으나 전월 대비 상승폭은 0.04% 감소하여 안정보합세를 보였다. 토지거래량은 전년 동월 대비 8% 감소한 수준이며 최근 5년간 동월 평균거래량(240천 필지) 보다 26.5% 낮은 수준을 기록 했다. 가장 높은 상승률을 보인 지역은 전월과 같이 시흥시로 0.4% 상승하였다. 보금자리주택사업 추진 및 각종 개발사업의 영향으로 상승세를 지속하였다. 경기 하남시의 경우 하남 미사지구, 강일지구의 보금자리주택지구 지정에 따른 가격 상승이 계속 되어 0.39% 상승하였다. 그밖에 인천 옹진군은 연육교 건설에 따른 교통여건 개선 기대감에 따라 0.34% 상승하였다. 요즘 토지시장은 금융위기 발생 전 고점 대비 여전히 낮은 수준으로 완만한 상승세 를 유지하고 있으나 전반적인 토지투자 분위기 조성에 따른 것은 아닌 것으로 판단되며 비사업용토지에 대한 중과세 면제 가 올해 말로 종료될 예정에 있어 매도물량의 증가가 예상되어 가격 하락의 요인으로 작용할 수 있을 것으로 예상된다. 6월에도 부동산시장은 침체를 벗어나지 못했다. 이런 가운데 미분양 아파트의 증가로 자금난을 겪던 16 개 건설사들이 퇴출되거나 워크아웃에 들어갔다. 이로 인해 워크아웃 및 법정관리 회사가 건설 중인 전국 의 주택사업의 건설일정에 차질이 예상된다. 정부는 최근의 부동산 경기 침체가 실수요자들에게도 어려움 을 주고 있다는 판단 하에 거래 활성화 방안을 모색 중이다. 이르면 7월 중으로 금융권 대출확대, 총부채 상환비율(DTI)에 대한 부분적인 규제 완화, 보금자리주택의 공급일정 조정 등에 대한 내용을 중심으로 부동산거래 활성화 대책 이 나올 것으로 예상된다. 4
Ⅱ 시장동향 및 분석 - 아파트 1. 개 요 6월 매매시장은 5월에 이어 하락추세를 이어가고 있고, 전세시장도 하락세가 뚜렷하게 나타나고 있음. 비수기의 영향과 수요자 들이 추가 하락을 기대하고 있는 상황으로 매매가 약세 기조가 유지되고 있음, 강남(3구)지역의 2010년 5월 거래량은 전월 대비 25.4% 하락하였으며 전국 거래량도 26.9%하락함. 지방선거 이후에도 부동산시장 판도변화를 바꿀 뚜렷한 요인이 없어 수요관망세는 여전함. 2. 6월 매매시장 동향 < 매매가 변동률 추이 > < 전세가 변동률 추이 > 출처 : 부동산114 6월 수도권은 보금자리주택 공급과 위축된 투자 심리의 여파로 하락세를 이어가는 모습이며 서울도 길음뉴타운과 미아뉴타운의 입주물량의 부담을 시작으로 인근 지역 아파트 가격에도 악영향을 미치고 있음. 송파구의 입주2년차에 접어든 양도세 비과세 조건을 충족한 조합원 물량과 강남 재건축아파트의 급매물은 매매가 하락의 주요 원인이 되고 있음. 6월 전세시장은 5월의 보합세를 유지하지 못하고 약세을 보임. 신도시와 수도권은 비수기와 입주 공급 물량의 영향으로 하락세 에서 벗어나기 힘든 상황이었고, 서울도 교육여건이 좋은 일부 지역을 제외하면 전반적으로 약세장이었음. 3. 2010년 6월 수도권 주요 분양예정 단지 위 치 시공사 동대문구 전농동 삼성물산 총가구수 2,397 일반분양 393 문의 1588-3588 양천구 신월4동 롯데건설 317 91 1688-5500 용산구 원효로1가 동아건설산업 559 559 02-716-6900 수원시 율전동 동문건설 699 699 02-786-7343 안양시 관양지구 B-1블럭 한국토지주택공사 1,042 1,042 1600-7100 남양주시 호평동 KCC건설 273 273 02-513-5563 5
4. 정부발표 아파트 거래량 및 실거래가 분석 10년 5월 전국 아파트 거래량은 32,141호로 4월 대비 26.9% 감소함. 10년 3월을 기점으로 연속적인 감소세임. 수도권 거래량 24.2%, 서울거래량 30.3%로 4월 대비 감소하였고, 시장주도 지역인 강남(3구)도 25.4%로 감소하며 올해 1월부 터 감소세가 이어지고 있음. 거래가 줄어든 강남3구 재건축아파트의 실거래가격을 살펴보면 은마(전용77m2)는 4월 9.2억원에서 5월 8.7억원, 개포주공1 단지(전용51m2)는 4월 9.5억원에서 5월 9억원, 가락시영1단지(전용41m2)는 4월 5억원에서 5월 4.8억원이하로 하락했음. 70 (천호) 60 2009년 2010년 50 40 30 20 10-1월 2월 3월 4월 5월 6월 7월 8월 9월 10월 11월 12월 아파트 실거래가 신고기준 : 아파트 실거래가 자료 중 매매거래만 포함 출처 : 국토해양부, 2010년 5월 16일 발표 자료 아파트 실거래가격지수 [실거래가신고(계약후60일내)등 이유로 2개월 시차발생] 2006.01 지수값 100 거 래 월 2010.04 2010.03 2010.02 2009.12 2009.06 지수 132.3 132.7 132.3 130.5 125.9 전 국 전월대비(%) -0.30 +0.30 +0.98-0.23 +1.04 전년동월대비(%) +7.70 +9.17 +11.32 +9.04-2.64 지수 139.0 142.5 144.1 141.0 140.6 서 울 전월대비(%) -2.49-1.07 +0.58-0.38 +1.63 전년동월대비(%) +5.25 +11.06 +13.48 +20.63-5.57 5. 아파트 시장 전망 아파트거래량과 실거래가격은 2010년 3월 이후 계속 하락하고 있으며, 6월 매매가 시장의 약세도 이어지고 있음. 3분기 금 리인상을 예견한 수요자들은 추가 하락을 기대하고 있으며 정부대책의 변화를 좀 더 주시할 것으로 예상됨. 특히 입주량이 많 은 지역은 기존 아파트를 처분하기 위해 내놓은 매물까지 확대 될 것으로 보여 매매가 하락세는 당분간 유지될 것으로 보임. 건설 경기 부양과 부동산 거래 시장 활성화를 위한 뚜렷한 부양책이 있지 않는 한 침체기는 장기화 될 것임 하락기조로 돌아선 전세시장은 여름휴가와 장마철을 앞두고 있어 거래 부진이 이어질 것으로 예상됨. 또한 입주물량 증가로 인 해 수요자가 선택할 수 있는 기회가 폭 넓어짐에 따라 당분간 숨고르기 현상이 뚜렷하게 나타날 것으로 보임. 단, 학군 수요자 들이 선호하는 일부 지역은 방학 전후 성수기를 맞아 전세값 강세가 나타날 가능성이 있음. 6
Ⅱ 시장동향 및 분석 - 재개발 1. 재개발 시황 재개발 사업의 대상이 노후, 불량주택지에서 양호한 주택지로 변화하면서 재산증식의 수단이었음. 그러나 서민주거 멸실, 용 산참사 등 재개발에 따른 문제 발생을 최소화 하고자 공공관리제도, 주거지종합개발 도입이 예정되어 있음. 공공관리제도의 경우 재개발 사업의 투명성이 담보된다는 점에서 장점은 있으나, 시공사 선정 시기가 조합설립인가 후에서 사 업시행인가 후로 변경되어 사업 추진이 지연될 가능성이 있으며, 시공 내역 입찰제 등으로 공사비는 물론 분양가 규제도 피하 기 어렵게 될 것으로 보임. 또한 주거지종합개발이 도입될 경우 수익성 제고만을 위한 천편일률적인 아파트 개발은 지양될 것 으로 보이며, 순차적인 재개발이 진행될 것으로 예상됨. 특히 재개발이 진행되고 있는 인근 지역 재개발 예정지라면 개발사업 의 속도조절로 사업시기가 늦어질 가능성도 있기 때문에 투자시 주의 필요. 국지적으로 용적률 상향, 사업 추진이 빠른 호재가 있는 지역이라도 주변 아파트 가격하락에 따라 실제 투자 수익률 개선 효 과가 낮은 상태임. 특히 부동산 경기 침체와 LTV, DTI규제 완화 가능성이 낮으며, 출구전략에 따른 금리상승 우려로 재개 발 시장의 약세는 지속될 것으로 예상됨 2. 공공관리제도(2010년 7월 중순 시행 예정) 법적 근거 : 도시 및 주거환경정비법 개정안 2010년 3월 18일 국회 의결, 법 공포 후 3개월이 경과한 날 시행 공공관리제도 : 정비사업의 계획 수립단계에서부터 사업완료 시까지 사업진행 관리를 공공에서 지원하는 제도 공공관리자 - 자격 : 구청장(LH공사, SH공사, 한국감정원, 한국주택보증 등이 대행가능) - 지정시기 : 정비계획 수립 이후 구청장이 직접 수행 또는 대행자를 지정 - 비용부담 : 사업시행인가 이후 시공사 선정 시까지는 공공 부담, 시공사 선정 이후 조합이 부담(선택사항) 공공관리 시범사업 - 1차 시범사업 : 지원용역(정비)업체 선정, 주민설명회, 추진위원선정, 조합설립추진위원회 동의서 접수, 추진위원회 구성 및 승인(성동구 성수 전략정비구역 제1~4지구) - 2차 시범사업 : 정비계획 수립 및 안전진단(돈암동, 홍제동, 신설동, 수유2동 재개발 예정구역) * 한남 제1~5재정비촉진구역은 1차 시범사업과 동일 - 3차 시범사업 : 1차 시범사업 내용과 동일(금호 제23구역 주택재개발, 정릉3동 주택재개발) 사업절차 개선 개선 전 개선 후 7
3. 주거지종합관리계획(2010년 12월 법제화 예정) 서울시는 재개발, 재건축에서 주거지종합관리계획으로 전환, 추진 예정(국토해양부와 법제개편 작업, 2010년12월 마무리) 주거지종합관리계획이란 도로 등 기반시설과 연계된 면적 개발, 주거지 정비 보전 관리 방향으로 진행, 서민주거 멸실, 공급 속도의 균형 유지 등으로 주거지 정비사업을 진행하는 것으로 기존 재개발, 재건축 정비사업의 문제들을 보완한 것임 인근에 재개발이 추진되고 있다면 주거지종합관리계획의 영향으로 사업 진행이 지연될 것으로 예상됨에 따라 투자 주의 요망 기존계획과의 차이 구 분 재개발 재건축 뉴타운 주거지종합관리계획 관리단위 재개발 재건축사업 단위 뉴타운지구 단위 주거생활권단위 사업방식 철거 재개발 재건축 정비, 보전, 관리의 통합적 관리 기반시설 설치 아파트단지 중심 뉴타운지구 집중 배치 (주변지역과 연계 미흡) 주거생활권 단위의 주변지역과 체계적 연계 지역자원 및 커뮤니티 - 뉴타운지구 집중 배치 지역특성, 골목길 등 지역자원 발굴 및 관계성 회복 예정구역 지정 지정 지정 미지정 주거지종합관리계획 수립방법 구 분 서울시 5대 생활권 자치구생활권역 주거생활권역 세부권역 계 획 수 립 수립주체 서 울 시 자 치 구 출처 : 서울특별시 주택국 자료 참조 4. 재개발 관련 유용한 인터넷 홈페이지 서울특별시 주택국 (http://housing.seoul.go.kr) 서울특별시 균형발전본부(http://development.seoul.go.kr) 재건축, 재개발 크린업 시스템(http://cleanup.seoul.go.kr) 8
Ⅱ 시장동향 및 분석 - 재건축 1. 재건축 동향 6월 재건축시장은 저점 매수세가 유입되면서 하락세가 다소 둔화되었음. 급매물이 소진된 이후 거래량이 급감하면서 추가적인 가격하락은 여전히 남아 있는 상태임. 2010년 상반기 재건축 아파트의 매매가 변동률은 전국 평균 -2.70% 하락하였으며, 서울권 -2.91%, 경기권은 -2.95%, 수 도권 -2.89% 하락하였고, 인천권은 0.45% 약세를 보였으며, 지방권은 1.11% 상승하였음. - 지역별 매매가 변동률 : 송파구(-7.88%), 강남구(-3.97%), 강동구(-3.57%), 서초구(1.88%), 영등포구(-2.32%) 주요 재건축 단지의 하락세가 계속되고 있는 것은 재건축 단지의 수익성 기대치 약화, 실물경기 침체의 장기화, 보금자리주택의 지속적인 공급계획 및 잠재 매수자의 관망세 유지 등 복합적인 요인들이 작용하면서 가격하락에 영향을 미치고 있음. 단 지 전용 면적 (m2) 주요 재건축단지 실거래가 현황 (단위 : 만원) 2010.03 2010.04 2010.05 거래금액(층) 건수 거래금액(층) 건수 거래금액(층) 건수 강남구 대치동 은마아파트 77 최고 : 101,900(4) 최저 : 96,000(1) 4 92,000(12) 1 최고 : 89,000(10) 최저 : 86,700(2) 3 강남구 개포동 주공1단지 51 최고 : 99,700(2) 최저 : 97,000(4) 2 95,000(2) 1 최고 : 91,000(5) 최저 : 89,700(3) 3 서초구 반포동 반포주공 1단지 108 194,000(4,4) 2 187,000(4) 1 178,000(5) 1 송파구 잠실동 잠실주공 5단지 77 최고 : 121,000(9) 최저 : 116,200(4) 2 최고 : 110,000(4) 최저 : 105,000(9) 4 103,000(9) 1 송파구 가락동 가락시영 1차 41 최고 : 53,400(2) 최저 : 50,000(5) 7 최고 : 50,500(5) 최저 : 47,900(1) 5 최고 : 49,000(3) 최저 : 48,000(4) 4 강동구 둔촌동 둔촌주공 4단지 100 최고 : 93,500(5) 최저 : 91,000(7) 3 최고 : 85,000(5) 최저 : 84,200(10) 3 - - 강동구 고덕동 고덕주공 2단지 2010년 상반기 재건축 시장의 주요 특징 1 강남권 재건축 시장이 하락세(-3.31%) 주도 2 보금자리 주택 공급에 대한 영향으로 남양주, 광명 등 급락세 3 안전진단 통과, 무상지분율 상승 등 각 단지별 호재도 하락세 기조 4 재건축 아파트와 일반 아파트의 가격 격차 축소 5 전반적인 하락세 기조에 추격 매수세 실종, 관망세 유지 주요 재건축 단지별 동향 49 65,000(5) 1 - - 58,000(5) 1 6 영남권을 중심으로 지방권 소폭 상승 1 대치동 은마 (안전진단 통과) 2 개포동 개포지구 (마스터플랜 발표) 3 가락동 가락시영 (사업시행계획 무효 판결) 4 상일동 고덕주공 (시공사 선정 및 진행중, 무상지분율 이슈) 5 과천 주공단지 (안전진단 통과) 9 - 출처 : 국토해양부 -
주요 재건축단지 사업추진 현황 재건축 사업 시행 절차 안전진단 정비구역지정 추진위원회 구성 조합 설립 사업시행 인가 관리처분 계획 착공 분양 사업완료 2009년 이전에는 추진위원회 구성 이후 안전진단 신청 가능 단 지 명 강남구 대치동 은마아파트 강남구 압구정동 아파트 강남구 개포동 주공1단지 서초구 반포동 주공1단지 송파구 잠실동 잠실주공5단지 송파구 가락동 가락시영 강동구 둔촌동 둔촌주공 강동구 고덕동 고덕주공 영등포구 여의도 일대 단지 경기도 과천시 주공단지 주요 진행사항 2003년 추진위 승인 2010 정밀안전진단 통과 용적률 및 기부채납 비율 논란 지속 2003년 안전진단 통과 2003년 조합설립 인가 2003년 안전진단 통과 2003년 추진위 승인 2009년 추진위원회 승인 2010년 1차 안전진단 통과 2000년 안전진단 통과 2008년 사업시행 인가 2007년 정밀안전진단 통과 2009년 조합설립 인가 2,3,4,6단지 조합설립 인가 5,7단지 정비구역 지정 서울시 재건축안 마련 중 2010년 안전진단 통과 (1,6,7,9단지) 정비구역지정 진행중 - 2010년 하반기 예정 비 고 지구단위계획 변경 결정고시 - 2010년 8월중 예정 지구단위계획 변경 결정고시 - 2010년 7월중 예정 2009년 재건축 정비계획 변경안 승인 - 2010년 10월중 예정 정밀안전진단 결과 6월말 발표 예정 - 2010년 2월 17일 신청 사업시행계획 승인결의 무효확인 소송 무효판결 - 2010년 6월 10일 조합설립인가 무효확인 항소심 선고 (7월 2일 예정) 무상지분율 160% 이상 의결 7월초 시공사 선정 (현대컨소시엄 한양 입찰) 6단지 : 두산건설 시공사선정, 무상지분율 174% 2단지 : 조합장등 임원해임(안) 임시총회에서 가결 5단지 : 7월초 시공사 선정, 현대 현산 SK 경쟁 7단지 : 6월말 시공사 선정, 롯데 풍림 경쟁 초고층안 주민 동의 1, 10단지 : 용적률 180% 2, 6, 7단지 : 용적률 200% 8, 9단지 : 용적률 230% 4, 5단지 : 용적률 250% 2. 전 망 지방선거 이후로 미뤄졌던 안전진단 결과, 지구단위계획 결정 等 각 재건축 단지별 사업시행 절차들이 발표되면서 단지별 호재로 인해 일시적인 가격상승 현상은 발생하겠지만, 약 11만호에 이르는 미분양 물량이 여전하고 보금자리주택과 장기전 세주택의 대량 공급으로 인한 수급의 불균형, 금융규제 유지, 하반기 금리인상 가능성 등 악재요인들이 작용하면서 수요심리 는 위축될 것으로 보임. 추가적인 가격하락에 대한 기대감이 확산되고 있어 상승 국면으로 전환은 어려운 실정이며, 7월도 하락세를 유지할 것으로 전망됨. 10
Ⅱ 시장동향 및 분석 - 오피스 1. 시장 동향 및 분석 경기회복의 시점이 계속 지연되면서 부동산시장에도 영향을 미쳐 오피스임대시장 또한 하향안정세를 보이고 있음. 오피스시장 의 환산임대료는 YBD 및 BBD지역이 상승한 반면, CBD가 소폭 하락하여 서울지역의 환산임대료는 전월 대비 보합세를 유 지하고 있음. 공실률은 KBD 및 BBD에서 전월 대비 동일한 수준을 보인 반면, 나머지 지역들은 소폭의 상승세를 보였으며 YBD는 전국에서 가장 낮은 공실률을 유지하면서 안정세를 보이고 있음. 오피스 매매시장은 전반적인 시장의 침체분위기 속에도 최근 7건의 거래가 이루어졌음. 매매사례를 살펴보면 대부분이 간접투 자기구들이 운용하는 수익용 빌딩들로 간접투자기구들이 동일목적으로 재매수 하였음. 특히, 오피스시장의 대표지역인 KBD 내 플래티넘타워 및 삼성제일빌딩은 구분소유빌딩임에도 불구하고 수차례 간접투자기구들에 의해 운용되었던 특징이 있음. 환산임대료 및 공실률 현황 구 분 서울 CBD KBD YBD Others BBD 환산임대료(원/m2) 32,177 36,743 33,472 26,950 20,801 20,260 4월 3.4% 3.9% 3.7% 1.6% 4.9% 2.4% 공실률 5월 3.4%(-) 4.0%( ) 3.7%(-) 1.7%( ) 5.1%( ) 2.4%(-) 최근 매매사례 현황 구 분 빌딩명 매도자 매수자 토지면적(m2) 연면적(m2) 거래금액 플래티넘타워 케이티 현대스위스, 아시아자산운용 1,773 7,867 290억원 KBD 삼성제일빌딩 세종프라자 KTB자산운용 세종프라자 신한BNP파리바자산운용 트릴리온 1,501 759 19,323 3,474 706억원 128억원 하나빌딩 개인 에이앤에이스포츠 492 2,170 130억원 CBD 알파빌딩 게이트웨이타워 맵스자산운용 맵스자산운용 도이치자산운용 동부화재해상보험 1,249 3,630 13,519 40,600 730억원 1,415억원 YBD 유진투자증권빌딩 데카리얼에스테이트코리아 대한지방행정공제회 3,176 40,440 1,814억원 2. 시장 전망 경제지표가 개선되는 기미가 보이지만 경기회복에 대한 불확실성이 여전해 기업들이 투자를 꺼리고 있으며 급증하는 공급물량 에 비해 수요는 정체되어 있어 오피스시장의 수급불균형이 해소되지 않는 한 당분간 약보합세가 이어질 것으로 보임. 또한, 서울지역을 비롯한 판교, 송도, 광교 등 대규모 공급물량이 대기 중이므로 장기적으로 공실의 증가 및 임대료의 하락이 불가피할 것으로 예상됨에 따라 임대인측은 매년 Rent free를 비공개적으로 제공하는 등 실질 임대료를 낮출 것으로 예상됨. 오피스 매매시장은 임대시장의 침체여파로 실현수익률이 낮아짐에 따라 개인이나 중 소기업에서 적극적인 투자목적의 수요발 생은 어려울 것으로 보임. 또한, 간접투자기구들의 경우 수익부동산을 확보하더라도 오피스시장이 회복되는 양상으로 전환되 기까지는 투자자 모집 및 상품구성에 어려움을 겪을 것으로 예상됨. 11
Ⅱ 시장동향 및 분석 - 토지 1. 토지시장 동향 자료 : 국토해양부 2010년 5월 전국 지가변동률은 전월 대비 0.1% 상승함. 전월 대비 상승폭은 0.04% 감소하여 안정 보합세를 보이고 있음. 지역별로는 인천 0.17%, 경기 0.19%, 지방은 0.05~0.14% 상승한 것으로 조사됨. 토지거래량은 총176,661필지, 186,890천m2 로서 전년 동월과 비교 시 필지 수 8.0% 감소, 면적은 16.8% 감소세 보임. 2010년 전국 개별공시지가 변동률은 총가액 기준으로 전년대비 약 3.03% 상승한 것으로 분석되었음. 2. 지가 동향 1 월별 지가변동률 및 지가지수 (`08.1.1 지가를 100 으로 설정) 2 지역별 지가변동률(%) 3 지가 상승률 상위 5개 지역 순위 지역명 2010. 04 2010. 05 변동률 (%) 지역명 변동률 (%) 상승(변동)요인 1 경기 시흥시 0.45 경기 시흥시 0.40 2차 보금자리주택사업 (시흥은계지구) 추진 영향. 2 경기 하남시 0.42 경기 하남시 0.39 하남 미사지구, 감일지구 추진 영향. 3 수원 팔달구 0.38 인천 옹진군 0.34 연육교 건설 등 교통여건 개선 기대감. 4 인천 옹진군 0.37 경기 광명시 0.30 3차 보금자리주택 예정, 수원-광명간 민자고속도로 추진. 5 경기 의정부 0.36 충남 당진군 0.29 당진-대전 간 고속도로 개통에 따른 연계성 개선 기대감. 3. 전 망 2010년 5월까지의 토지시장은 금융위기(08.10월) 발생 전 고점 대비 여전히 낮은 가격수준을 유지하고 있음. 완만한 상승 세로 회복세를 보여주고는 있으나 이는 특정지역에 국한된 지표로서 전반적인 토시시장이 고점으로의 회복은 시기상조로 보임. 금융위기 전 토지를 매수하여 보유하였던 투자자들이 차익실현을 이유로 매도를 희망하고 있으나 일반 투자자들간의 매매사례 는 극히 일부에 불과함. 이러한 토지시장 침체는 금년 말 종료 예정인 비사업용토지 양도세 일반과세 의 영향으로 매도물량 이 더욱 증가되는 악순환 현상을 보일 것으로 전망됨. 또한 일반과세는 매매뿐만 아니라 증여 시에도 해당되기 때문에 절세 방안으로 금년 내 증여 방식으로의 우회 거래가 증가될 것으로 보여짐. 토지시장의 침체에 따른 대응방안으로 세제혜택 연장과 토지거래허가구역 등의 규제 완화 조치를 예상할 수 있음. 이러한 해 당 정책의 가부에 따라 매수자 우위인 토지 시장에서 급매물 위주의 투자전략도 대안이 될 것으로 전망됨. 12
4. 2010년 개별공시지가 변동 추이 2010 개별공시지가 상승 Top10 지역 (단위: %) 2010 개별공시지가 하락 Top10 지역 전남 영암 충남 금산 부산 사상 5. 개별공시지가 시 도별 최고지가 현황 [단위: m2, (만원/m2)] 지역 소 재 지 이용현황 면적 2009 지가 2010 지가 서울 중구 충무로1가 24-2 Nature Republic (화장품 판매) 169.3 6,230 6,230 부산 부산지구 부전동 241-1 금강제화 166 2,260 2,260 대구 중구 동성로2가 174 대구백화점 776.9 2,020 2,030 인천 부평구 부평동 199-45 엘지텔레콤 233.1 1,150 1,100 광주 동구 충장로2가 16 광주우체국 1,064.5 968 977 대전 중구 은행동 48-17 이안경원 160.3 1,380 1,370 울산 남구 삼산동 1526-12 현대백화점 인근 489.3 740 750 경기 성남 분당구 서현동 247-5 광림플라자 717.7 1,270 1,280 강원 춘천시 조양동 50-13 뷰티플렉스 (화장품 판매) 52.9 1,020 1,020 충북 청주 상당구 북문로1가동 175-5 EXR (스포츠의류 판매) 241.3 1,050 1,050 전북 전주 완산구 고사동 72-6 금강제화 158.7 770 760 전남 여수시 중앙동 581 심재환치과의원 73 431 434 경북 포항 북구 죽도동 597-12 개풍약국 60.5 1,050 1,050 경남 마산시 창동 133-1 더페이스샾 (화장품 판매) 75.7 790 770 제주 제주시 일도일동 1461-2 금강제화 103 580 560 13
Ⅲ 주요 이슈 2010년 상반기 부동산시장 결산 및 특징 1. 토지시장 - 토지가격은 2008년 금융위기 이후 2009년 4월부터 금년 4월까지 13개월 연속을 상승하였음. 2010년 상반기에는 보금자리 주택, 교통여건개선 등의 각종 개발계획이 토지가격의 상승을 이끌었음. - 수도권에서 상대적으로 높은 상승률(13개월 누적 기준으로 3~4%)을 기록하였고, 기타지역은 1%정도의 상승률을 기록 - 지방 도시중 경북과 충남이 대구지하철 2호선과 당진의 경제자유구역사업의 영향으로 타지역 대비 높은 상승률을 보임. - 상반기 토지가격의 상승으로 금융위기 이전수준의 97.6%까지 회복되었음. - 연도별 지가변동률과 지가지수 - - 월별 지가변동률(전월대비) - 자료 : 온나라포털 - 2010년 공공택지 공급은 58.8km2가 예정되어 있고, 이는 2009년 대비 약10%정도 소폭 감소한 수준임. 수도권에서 전체공급 량의 93%의 택지를 공급하여 동탄2등의 신도시 개발을 지속적으로 추진할 예정임. 또한 보금자리주택의 공급에 의해 전체 택지 공급량의 35.5%가 서울 근교에 공급되어질 예정임. - 연도별 공공택지공급 추이 - (단위 : km2) 자료 : 국토해양부 2. 주택시장 - 2009년 하반기 수도권LTV, DTI규제강화 발표로 상승세가 둔화되었던 주택매매가격이 2010년 상반기에 서울 강남3구 및 수 도권 아파트를 중심으로 하락세를 보였음. 최근의 하락세는 상대적으로 대형평수의 아파트가 가장 큰폭으로 하락세를 이끌었음. 수도권 중에서도 용인지역의 아파트가 가장 많이 떨어진 것으로 나타났고, 최근의 하락세는 주택경기침에 따른 부담으로 상대적 으로 가격이 높은 아파트, 연립, 단독주택 순의 양상을 보임. 대형평형의 아파트는 큰폭으로 하락한 반면, 리스크가 적은 소형평 형은 소폭 상승세를 보였음. 14
- 2010년 상반기 주택거래량은 전년 동기대비로는 증가하였으나 절대거래량은 2009년 2/4분기 이전수준으로 감소함. 상대적으 로 저렴한 다가구, 다세대주택은 재개발의 영향으로 거래량은 증가하였음. - 미분양주택은 4개월 연속 감소세를 보이고 있고 금융위기 직전수준을 하회하고 있으나 수요기반이 취약한 비수도권 지역 비중이 76.5% 85m2 초과의 중대형 주택비중이 59.5%임. 4월말 기준으로 미분양이 가장많은 지역은 경기도이고, 대구,충남,경북, 부산, 경남순임. - 미분양 주택수 추이 - (단위:호) - 지역별 미분양 주택수 - (단위:호) 자료:국토해양부 자료:국토해양부 - 금년 상반기의 주택공급량은 4월까지 승인실적기준으로 7만625호로 전년 동기 대비 40.3%가 증하였고 2000년도 초반의 예 년기준으로는 32.2%하락한 수준임. 지역별로 수도권66.2%, 광역시 20.4%, 기타지방 12.0%가 증가하여 침체에도 불구하 고 주택공급량은 증가하였음. 자료 : 국토해양부 3. 오피스 및 상가 - 서울지역의 오피스공실률은 2009년 2/4분기 3.2%를 기록한 이후 3분기 연속 하락세를 지속하고 있음. 강남지역의 2009년 ¾분기 4.9%까지 급증한 이후 4.5%수준에서 유지하고 있음. 경기회복에 따라 오피스 수요가 증가할것으로 예상되나 하반기 공 급량 증가에 따른 공실률 상승이 우려되고 있음. - 오피스 공실률 추이 - - 서울 권역별 환산임대료 추이 - (단위:%) (단위:원/3.3m2) 자료 : 메이트플러스 자료 : 메이트플러스 15
Ⅳ 부동산 관련 주요 정책 < 2010년 하반기 바뀌는 주요 부동산 정책 > 변경사항 준공후 미분양 주택 취ㆍ등록세 감면 연장 서울시 정비사업 공공 관리자제도 실시(7월 중순 시행) 주요 내용 2009.2.12일 현재 미분양으로 2010년 6월 30일까지 준공된 주택에 한해 적용됐던 취ㆍ등록세 감면 혜택이 2010년 6월 30일 종료예정이었으나, 2011년 4월 30일까지 연장함 7월 중순부터 서울의 모든 재개발ㆍ재건축단지에 서울시가 사업을 주도하는 공공관리자제도가 도입. 공 공관리자제도란 재개발ㆍ재건축 사업을 할 때 계획수립 단계부터 사업완료 시까지 진행관리를 구청장이 나 SH공사, 한국토지주택공사(LH) 등의 공공관리자가 주도하는 제도를임 1 도시형 생활주택 사업자 기준 완화 도시형 생활주택 활성화를 위해 30세대 미만은 건축허가로 건설 가능토록 완화 추진, 30세대 미만 도시형 생활주택에 대해서는 사업시행을 주택건설사업 등록자가 아닌 개인도 가능토록 완화 사업자 기준 및 주차 장 기준 완화를 통한 도시형 생활 주택활성 화 방안 (7월내 시행예정) 2 건축허가대상 도시형 생활주택도 완화된 주차장 기준 적용 도시형 생활 주택 인허가를 사업규모에 따라 사업계획승인(30세대 이상)과 건축허가(30세대 미만)로 구분 추진 중으로, 건축허가 대상인 도시형 생활 주택도 사업계획승인 대상 도시형 생활주택과 같이 완화된 주차장 기준을 적용되도록 함 ex) 원룸형 도시형 생활주택 주차장 기준 : 전용면적 60m2당 1대(상업ㆍ준주거지역 120m2당 1대, 주차장 완화지역은 200m2당 1대) 3 지하주차장 의무설치비율 삭제 사업자가 입주자 선호도, 사업성 등을 고려하여 주차장을 지상 또는 지하에 자유롭게 건설할 수 있도록 지하에 설치해야 되는 주차장 의무비율 삭제 입주의무기간(최초 입주가능일부터 90일 이내) 에서 제외되는 요건 거주의무기간(입주한 날부터 5년간)에서 제외되 는 요건 보금자리주택의 입주 거주의무기간(5년)부 여 및 예외요건 확정 (7월내 시행예정) - 입주예정자가 입주의무기간 이내에 근무 생업 취학 또는 질병치료를 위하여 해외에 체류하 는 때 - 입주예정자가 주택공급규칙에 따른 특별공급 대상자(10년 이상 기복무자 등)로 선정된 자 로서 입주의무기간 중 주택건설지역을 달리하 여 거주하는 때 - 입주자가 거주의무기간 중 2년의 범위내에서 근무 생업 취학 또는 질병치료를 위하여 해외에 체류하는 때 - 입주자가 주택공급규칙 제19조 제1항 제8호 에 따른 특별공급대상자(10년 이상 장기복무 자 등)로 선정된 자로서 거주의무기간 중 2년 의 범위 내에서 주택건설지역을 달리하여 거주 하는 때 - 입주자가 거주의무기간 중 혼인 또는 이혼으로 인하여 입주한 주택에서 퇴거하고 입주자의 존 비속, 배우자 또는 형제자매가 세대주로 변경 한 후 거주의무기간 중 남은 기간을 숭계하여 거주하는 때 16
Ⅳ 부동산 관련 주요 정책 특별공급 청약통장 의무화 (8월 23일 시행) 8월 23일부터 국가 유공자, 철거민, 장애인을 제외한 모든 특별공급대상자는 청약통장 있어야 청약가능 양도소득세 예정신고 세액공제 완전폐지 (12월 31일 폐지) 2010년부터 양도소득세 예정신고납부에 따른 세액공제가 폐지되고 예정선고를 하지 않으면 무신고가산 세 부과, 하지만 2010년 한 해 동안만 경과규정을 두어 2년 이상 보유한 부동산을 양도한 경우에 5% 의 예정신고세액공제를 적용, 예정신고를 하지 않으면 10%의 무신고가산세가 부과 중임. 2011년 1월 1일 이후 양도분에 대해서는 예정신고세액공제가 완전 폐지되고, 무신고시 20%의 가산세가 부과될 예 정. 1세대 다주택 중과세 한시적 완화 종료 (12월 31일 종료) 2년간(2009.1.1~2010.12.31) 한시적으로 일반세율(6~35%)이 적용된 1세대 2주택자나, 2009.3.16~2010.12.31일 양도분까지 일반세율(6~35%, 다만 2009.3.16이후 강남 서초 송파 구 등 주택투기지역의 주택 양도분에 대하여는 일반세율에 10%가 가산된 16~45% 세율 적용)이 적 용된 1세대 3주택이상 보유자의 한시적 양도세 증과 유예조치가 연말까지만 시행. 다주택 구분 2주택자 3주택 이상자 2011.1.1 적용 양도소득세 세율 6~35% 50% 6~35% 60% 주택임대차보호법 시행령 개정 보호대상 임차인의 범위 관련 보증금 상한액 상향 지 역 현 행 개정안 서울 수도관 과밀억제권역(서울 제외) 6,000만원 7,500만원 6,500만원 주택임대차보호 대상 임차인 범위 확대 및 우선변제 대상 보증금 상향 (이르면 7월, 늦어도 연내 시행) 수도권 과밀억제권역 아닌 인천(군 제외) 안산, 용인, 김포, 광주 우선변제 대상 보증금 상향 광역시(인천, 군 제외) 5,000만원 4,000만원 5,500만원 지 역 현 행 개정안 서울 수도관 과밀억제권역(서울 제외) 2,000만원 2,500만원 2,200만원 광역시(인천, 군 제외) 수도권 과밀억제권역 아닌 인천(군 제외) 안산, 용인, 김포, 광주 1,700만원 1,400만원 1,900만원 17
Ⅳ 부동산 관련 주요 정책 상가건물임대차보호법의 적용범위 확대 - 적용범위 관련 보증금 상한액 지 역 현 행 개정안 서울 2억6천만원 3억원 수도권 과밀억제권역(서울 제외) 2억1천만원 2억5천만원 광역시(인천, 군 제외) 수도권 과밀억제권역 아닌 인천(군제외) 안산, 용인, 김포, 광주 1억6천만원 1억5천만원 1억8천만원 - 보호대상 임차인의 범위 관련 보증금 상한액 상향 지 역 현 행 개정안 상가건물임대차보호 법의 적용범위 확대 (이르면 7월, 늦어도 연내 시행) 서울 수도권 과밀억제권역(서울 제외) 광역시(인천, 군 제외) 수도권 과밀억제권역 아닌 인천(군제외) 안산, 용인, 김포, 광주 4,500만원 3,900만원 3,000만원 2,500만원 5,000만원 4,500만원 3,000만원 - 우선변제 대상 보증금 상향 지 역 현 행 개정안 서울 1,350만원 1,500만원 수도권 과밀억제권역(서울 제외) 1,170만원 1,350만원 광역시(인천, 군 제외) 수도권 과밀억제권역 아닌 인천(군제외) 안산, 용인, 김포, 광주 900만원 750만원 900만원 18
Ⅴ 부동산 세무 1. 개 요 (1) 비거주자의 부동산 취득 및 양도와 세금 납세의무자에는 개인과 법인이 있다. 부동산을 양도하게 되면 개인은 양도소득세를 신고 납부할 의무가 생기는데 (법인은 법인세 납세의무 발생) 세법은 개인을 다시 거주자와 비거주자로 구분하고 있다. 이 때 비거주자의 경우에 는 부동산을 양도하고 세금을 신고 납부함에 있어 거주자와 차이가 있다. 반면 취득에 있어서는 비거주자와 거주 자가 세금은 차이가 없고, 영주권자와 시민권자의 경우 주민등록말소자초본과 국외거주사실증명서(또는 국내거소신 고사실증명서가 소유권이전에 필요하다. (2) 과세구분의 대원칙 원칙적으로 거주자의 경우에는 국내 외에 소재한 모든 부동산의 양도소득에 대하여 양도소득세 납세의무가 있으며, 비거주자의 경우에는 국내에 소재한 부동산의 양도소득에 대해서만 양도소득세를 내고, 국외에 소재하는 자산의 양도 에 대해서는 양도소득세 납세의무가 없다. 전자를 거주자의 무제한 납세의무 라 하고 후자를 비거주자의 제한납세의 무 라 한다. 2. 비거주자에 대한 양도소득세 부과 세 액 계 산 양도소득세의 세액계산방법은 원칙적으로 거주자와 동일함 : 양도소득기본공제(250만원), 장기보유특별공제( 3% 보유연수 <최소10%~최대 30%>)의 적용도 거주자와 동일 과세특례 적용배제 비거주자는 소득세법상 1세대 1주택 비과세를 적용하지 않음 1세대1주택자에 대한 장기보유특별공제 특례공제율( 8% 보유연수 <최소 24%~최대80%>) 비거주자는 다음과 같은 조세특례제한법상 과세특례를 적용하지 않음 - 조세특례제한법 제69조 자경농지의 양도소득세 감면 - 조세특례제한법 제70조 농지대토에 대한 양도소득세 감면 등 예 외 거주자가 해외이주 등으로 비거주자로 되는 경우에는 1세대1주택자에 대한 비과세와 자경농지 감면 등을 적용함 양도 및 납부 절차 비거주자가 부동산 등을 양도하는 경우 부동산을 양수하는 자에 따라 원천징수가 이행되거나 또는 양도소득세의 先 신고 납부가 이행되어야 함 인감증명법상 재외국민이 국내 부동산 매도용으로 인감증명을 발급 받으려면 관할 세무서장의 경유(확인)를 거쳐야 함 이때 세무서장 경유를 받기 위해서는 앞의 원천징수 또는 신고 납부나 비과세 확인을 선행하게 됨 19
3. COMMENTARY 매도자가 비거주자인 경우 원칙적으로 거주자에게만 적용되는 비과세 등 특례조항을 제외하고는 세액의 계산에 있어서는 뚜 렷한 차이는 없다.거주자에게만 적용되는 비과세 및 감면 외의 계산은 동일하게 하면 된다.비거주자의 부동산양도에 있어 주목할 점은 오히려 그 신고와 납부의 절차이다. 양수자가 개인인 경우에는 원천징수의무가 부여되지 않지만 양수자가 법인 인 경우 매각대금의 10%를 원천징수하여 신고 납부하여야 한다. 이 때 만일 취득가액, 양도비용이 확인되는 경우에는 매 각대금의 10%와 양도차익의 25% 중 작은 금액을 원천징수한다. 양수자의 인격에 따른 원천징수의무 발생여부와는 상관없이 부동산을 양도하면서 소유권이전등기를 마치기 위해 부동산매도 용 인감증명을 발급받으려면, 세무서장의 경유를 거쳐야 하는데, 이때 세무서장의 확인을 받기 위해서는 양도소득세를 신고 납부 이행하여야 한다. 결국 비거주자의 경우 부동산 양도의 거래를 완결 짓기 위해 잔금(소유권이전등기) 전에 양도소득세 를 신고 납부하여야 한다는 결론이 된다. 양수자가 법인인 경우 앞의 설명처럼 원천징수의무가 있지만, 양도자가 소유권 이전등기를 위한 인감증명을 받기 위해 미리 양도소득세를 신고 납부한 경우에는 양도세신고납부확인서를 받고 원천징수의 무는 면제받게 된다. 1주택 또는 농지로서 비과세 대상인 경우에도 비과세 등 확인서를 발급받음으로써 원천징수를 생략할 수 있는데, 이 또한 결과적으로 잔금 및 소유권이전 전에 세무서를 경유해야 한다는 결론으로 귀결된다. 참조 : 거주자와 비거주자의 구분 구분의 원칙과 범위 구분 거주자 비거주자 원칙 범위 국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 개인 국내에 생계를 같이하는 가족 및 국내에 소재하는 자산의 유무 등 생활관계에 따라 판정 거소란 주소지 외에 상당기간에 걸쳐 거주하는 장 소로, 밀접한 생활관계는 형성되지 않은 장소 계속하여 1년 이상 국내에 거주할 것을 통상 필요 로 하는 직업을 가진 때 또는 국내에 생계를 같이 하는 가족이 있고 직업과 자산 등에 비추어 계속하 여 1년 이상 국내에 거주할 것으로 인정되는 때 외국을 항행하는 선박 또는 항공기의 승무원은 가 족이 거주하는 장소 또는 근무기간 외의 기간 중 통상 체재하는 장소가 국내인 경우 국외근무 공무원 또는 기업의 해외파견 임직원이 생계를 같이 하는 가족이나 재산상태로 보아, 파견 종료 후 귀국할 것으로 예상되는 때 거주자에 해당되지 않는 개인 주한외교관과 그 외교관의 세대에 속하는 가족 한미행정협정 제1조에 규정한 합중국 군대의 구성원 군무원 및 그들의 가족 계속하여 1년 이상 국외에 거주할 것을 통상 필요로 하는 직업을 가진 때 외국국적이나 영주권을 얻은 자로서 국내에 생계를 같이하는 가족이 없고, 직업 및 재산 상태에 비추어 국내에 입국하여 주로 거주하리라 인정되지 않는 때 유 의 사 항 거주자 및 비거주자의 판정은 국적여부 또는 영주권의 여부에 따라 판정하는 것이 아니라 국내에 생계를 같이하는 가족 의 유무, 소재하는 자산의 유무, 직업 등 생활관계의 객관적 사실에 따라 위의 기준을 적용하여 실질로서 판단함 20
분야별 담당자 안내 Ⅰ. 부동산 시장동향 임현묵 3809 Ⅱ. 주요 부동산 시장동향 및 분석 1. 아파트 시장 김상훈 3927 2. 재개발 시장 정현철 3065 3. 재건축 시장 안치만 3066 4. 오피스 시장 김능수 3068 5. 토지 시장 이영진 3330 Ⅲ. 주요 이슈 최성호 3888 Ⅳ. 부동산관련 주요정책 이남수 3903 Ⅴ. 부동산 세무 우병탁 3853 21