Special Report 호텔 / 면세산업 : 관광수요증가 vs. 경쟁및사업변동성확대 - 업체별영업및재무 Forward Looking 분석결과및주요신용이슈 2016.08 Executive Summary 기업평가본부애널리스트조인영 02-787-2226 (inyoung.cho@kisrating.com) 업체별영업및재무 Forward Looking 분석결과및주요신용이슈업체별실적에가장큰영향을미치는면세점시장의추정결과, 2015 년메르스사태로성수기인 6~8 월의매출액이일시적으로크게감소한점과중국인관광객의증가세및한류등을감안하면, 성장기조를지속할수있을것으로전망된다. 그러나, 경쟁심화와비용상승으로인해사업변동성위험이커지고있다. - 서울시내면세점 : 관광객수의증가와고객접근성향상으로높은성장세를지속할것이다. 다만, 이전대비경쟁이심화됨에따라모객수수료등이증가하여영업이익률은다소저하될것으로예상된다. 시내면세점에신규로진입한사업자들은시장안착에시일이소요될것으로전망된다. - 인천국제공항면세점 : 호텔롯데, 호텔신라, 신세계조선호텔의합산최소보장임차료가 8 천억원을상회할것으로파악된다. 추정매출액대비임차료가 30% 후반수준을차지할것으로전망되며시내면세점과온라인등의요인까지감안하면, 현재의저수익성을탈피하기가쉽지않을것으로추정된다. 아래는 Forward Looking 분석에서당사가발생가능성이가장높다고판단하는 Base Case 추정결과에대한의견이다. (Positive Case 와 Negative Case 는본문참조 ) - 호텔롯데 : 면세점을영위하는사업자중상대적으로높은수익성지표를유지할전망이다. 2017 년상장이성사될경우, 신주발행자금유입으로재무구조가크게개선될것으로추정된다. 그러나, 상장이무산된다면재무안정성저하로등급하향압력이상승할가능성이있으며, 이경우투자조절을통해증가한재무부담을어떻게관리하는지와지배구조재편방향이중요한모니터링요인이다. 한편, 당사제시 Key Monitoring Indicators 인연결기준 순차입금 /EBITDA 지표가 2015 년말기준 7.1 배 ( 16 년 3 월말 5.3 배 ) 로하향검토요건 (4 배 ) 을충족하고있으나, 호텔롯데의그룹지주사역할의위상과보유주식, 부동산가치, 우수한사업안정성등을감안하여 2016 년 6 월정기평가에서호텔롯데의신용등급을유지하였다. 향후 KMI 를비롯한수익성및재무안정성지표의개선여부와 IPO 진행상황등이신용도에큰영향을미치는변수이다. - 호텔신라 : 서울및제주시내면세점이성장을지속하면서국내외공항면세점의저수익성을보완함에따라우수한수준의차입금상환능력을유지할것으로전망된다. 다만, 수익성과재무안정성지표모두당사제시 Key Monitoring Indicators 의하향 Threshold 에인접하여있기때문에시내면세점의시장지위와공항면세점의영업실적이향후신용도에주요변수로작용할것이다. - 신세계조선호텔 : 김해공항면세점의영업적자 ( 14 년 272 억원, 15 년 334 억원 ) 지속으로 2015 년 6 월장 단기신용등급, 2016 년 6 월에단기신용등급이하향되었다. 김해공항면세점철수와부산시내및인천국제공항면세점의브랜드입점이진행됨에따라외형이확대되면서향후수익성이점차개선될것으로추정된다. 다만, 그룹내이원적으로운영되는면세사업이재편된다면영업기반과재무구조의변동이발생할수있어이에대한모니터링이필요하다.
- 파르나스호텔 : 파르나스타워증축공사 ( 총투자예정액 4,200 억원, 2016 년 1 분기누적투자액약 3,200 억원 ) 로객실영업효율성이저하되었으며 2016 년까지는차입금이증가할것으로보인다. 2017 년부터임대수입이본격적으로발생하여 EBITDA 가상당폭증가하는가운데, 투자부담이감소하면서재무부담을완화해나갈수있을것으로전망된다. [ 업체별 EBITDA/ 매출액 Base Case ] ( 단위 : %) [ 업체별순차입금 /EBITDA Base Case ] ( 단위 : 배 ) 26.5 25.9 24.0 24.0 12.3 11.9 10.7 10.1 10.4 7.3 6.2 5.0 5.0 5.2 4.2 4.5 7.1 5.2 4.7 3.3 1.9 3.2 3.4 3.5 1.9 6.6 4.6 7.3 6.0 5.3 4.7-3.2 호텔롯데호텔신라신세계조선호텔파르나스호텔 '14A '15A '16E '17E 주 ) 배수값이음수인경우, 표기하지않음 호텔롯데호텔신라신세계조선호텔파르나스호텔 '14A '15A '16E '17E '17E( 호텔롯데상장 X) 자료 : 당사 관광수요증가와면세사업에도불구, 호텔업체신용도하향압력상존관광수요증가에도호텔및면세사업내경쟁심화등부정적인요인이상존한다. 수익창출력과재무안정성이저하된일부업체의신용등급이하향조정되었다. 리스크요인이적절히관리되지않고예상보다커질경우해당업체의신용등급하향압력으로작용할수있다. 회사명 2013.12 2014.12 2015.12 2016.06 장기단기장기단기장기단기장기단기 호텔롯데 AA+/ 안정적 A1 AA+/ 안정적 A1 AA+/ 안정적 A1 AA+/ 안정적 A1 부산롯데호텔 AA/ 안정적 A1 - A1 - A1 - A1 호텔신라 AA/ 안정적 - AA/ 긍정적 - AA/ 안정적 - AA/ 안정적 - 파르나스호텔 A+/ 안정적 - A+/ 안정적 - A+/ 안정적 - A+/ 안정적 - 신세계조선호텔 A+/ 안정적 A1 A+/ 안정적 A1 A/ 안정적 A2+ A/ 안정적 A2 파르나스호텔을제외하고면세사업의존도가높은수준당사등급부여 5 개호텔업체중파르나스호텔을제외하고는모두면세사업을영위하고있다. 영업기여도가높은면세부문은호텔사업자의실적을좌우하는핵심사업으로자리매김하고있다. [ 업체별매출비중 2015 년 ] [ 업체별영업이익비중 2015 년 ] 100% 100.0% 50% 84.3% 76.6% 90.1% 66.5% 50.0% 118.9% 97.7% 118.2% 95.6% 0% 호텔롯데부산롯데호텔신라파르나스신세계조선 0.0% 호텔롯데부산롯데호텔신라파르나스신세계조선 면세매출호텔등매출면세영업이익주 ) 호텔롯데와호텔신라는연결재무제표, 부산롯데호텔, 파르나스호텔, 신세계조선호텔은별도재무제표기준 호텔등영업이익 자료 : 각사공시자료, 당사 2
10.0 5.0-25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% -5.0% -10.0% -15.0% 호텔 / 면세산업 : 관광수요증가 vs. 경쟁및사업변동성확대 - 업체별 Forward Looking 분석결과및주요신용이슈 면세사업 : 시장확대 vs. 경쟁심화와비용증가면세점시장성장세가지속되고있다. 2015 년메르스사태로방한외래객수가감소 (2014 년 1,420 만명 2015 년 1,323 만명, -6.8% YoY) 하였음에도불구하고면세점시장규모가전년대비 10.7% 증가하였다. 2016 년상반기에도 26.1% 의높은성장세를보여, 시장성장추세가지속될전망이다. [ 국내면세점시장규모 ] ( 단위 : 조원 ) 매출액 성장률 19.5% 21.9% 17.5% 18.7% 17.8% 21.6% 26.1% 8.0% 10.7% 2.6 3.2 3.9 4.5 5.4 6.3 6.8 8.3 9.2 4.6 5.8 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 '15.6 '16.6 자료 : 관세청, 각사공시자료, 당사재구성 시장확대의긍정적요인이있으나, 면세점사업자는다음과같은위험요인에도직면하고있다. 1 시내면세점 - 신규사업자진입에따른경쟁심화 : 정부의면세점제도개선방안은진입장벽완화와사업안정성보장측면에서추진되고있다. 2014 년까지 6 곳이던서울시내면세점이 2017 년말 13 곳으로증가할예정이어서경쟁으로인한영업비용상승우려가있다. 다만, 특허기간의연장과갱신이허용될경우사업안정성이제고될것이다. 2 공항면세점 - 기대수익대비높은비용구조 : 최소보장임차료가높아수익성이낮은수준이다. 시내면세점방문객증가, 내국인의온라인채널을통한구매증가등이외형증가에제약요인이다. 높은공항임차료로인해사업자교체가잦아진다면공항면세점의사업경쟁력은저하될수밖에없다. 3 해외면세점 - 투자성과모니터링 : 호텔롯데와호텔신라는수요가한정된내수시장을넘어서적극적으로해외면세점에진출하고있다. 해외공항역시국내공항과마찬가지로높은임차료부담으로인해영업실적이아직까지낮은수준에머무르고있다. 실적개선여부와독자성과를계속모니터링할것이다. 호텔사업 : 실적변동성확대와공급증가 1 외부환경에민감한사업구조 : 국내경기뿐만아니라해외경기, 환율, 국제정세등에따른외국인관광동향에큰영향을받는다. 반면, 수요에따라호텔객실수공급을변동시킬수없고고정비비중이높아실적의변동성이높게나타난다. 2 공급증가 : 숙박시설의공급이증가하고있다. 특 1 급호텔사업자도비즈니스호텔시장에적극진출하고있다. 비즈니스호텔은고객다변화기회를제공하지만상대적으로저렴한가격으로기존특 1 급호텔고객을일부잠식할수있다. 3 특 1 급호텔영업지표저하 : 특 1 급호텔의객실이용률이감소세를보이고있다. 주요수요층인일본인관광객이감소하였기때문이다. 중국인의저가숙박선호를감안하면객실이용률의개선가능성은불확실하다. 다만, 특 1 급호텔의부대시설매출이영업변동성을완화하고있다. 3
I. 들어가며 당사는면세점및호텔시장에대해지속적인모니터링을해오고있다. 본고에서는면세사업의영업환경과주요이슈, 호텔사업부문의환경변화등을제시하고, 이를고려한주요호텔사업자의영업및재무전망 (Forward Looking) 과신용도에미치는영향을살펴보고자한다. 관련 Special Report & Comment 신규면세점사업자선정이호텔업계신용도에미치는영향- 시장점유율, 수익성, 재무안정성변화추정 (2015.07) 면세점특허권, 신규사업자에게는긍정적. 단, 경쟁심화와정책리스크는모니터링요인 (2015.11) 2016 Industry Outlook : 호텔산업 (2015.12) 1. 호텔업체신용도추이 등급하락압력지속 Risk 요인부각時추가등급하향가능성존재 당사는현재호텔롯데, 부산롯데호텔, 호텔신라, 파르나스호텔, 신세계조선호텔등총 5 개호텔업체에대해신용등급을부여하고있다. 당사등급보유특 1 급호텔들은시장 지위와다각화된사업구성을확보하여신용등급이우수한수준이다. 한편, 호텔및면세사업내경쟁심화, 수익성저하, 재무부담등이부각되면서신용도 하향압력이증가하였다. 이에당사는 2015 년상반기호텔신라의등급전망을 AA/ 긍 정적 에서 AA/ 안정적 으로조정하였으며, 신세계조선호텔의장단기신용등급을 A+/ 안 정적, A1 에서 A/ 안정적, A2+ 로하향하였다. 2016 년 6 월에도유동성대응능력이저 하된신세계조선호텔의단기신용등급을 A2+ 에서 A2 으로하향하였다. 향후부정적 인방향의리스크요인이부각된다면해당업체의등급하향압력이증가할수있다. 호텔롯데 부산롯데호텔 [ 신용등급현황 ] 회사명구분 2013.12 2014.12 2015.12 2016.06 장기 AA+/ 안정적 AA+/ 안정적 AA+/ 안정적 AA+/ 안정적 단기 A1 A1 A1 A1 장기 AA/ 안정적 - - - 단기 A1 A1 A1 A1 호텔신라주 1 장기 AA/ 안정적 AA/ 긍정적 AA/ 안정적 AA/ 안정적단기 - - - - 파르나스호텔 장기 A+/ 안정적 A+/ 안정적 A+/ 안정적 A+/ 안정적 단기 - - - - 신세계조선호텔주 2 장기 A+/ 안정적 A+/ 안정적 A/ 안정적 A/ 안정적단기 A1 A1 A2+ A2 주 1) 호텔신라 : (2015.05.11) 경쟁심화, 재무부담확대등을고려할때중단기적으로 AA+ 등급에부합되는수준으로개선되기에는어려울것으로판단하여등급전망을 긍정적 에서 안정적 으로조정 2) 신세계조선호텔 : (2015.06.12) 김해공항면세점진출로저하된수익성과재무구조가지속될것으로예상되어장단기신용등급을 A+/ 안정적, A1 에서 A/ 안정적, A2+ 으로하향 (2016.06.29) 확대된재무부담이단기간내축소되지못할것으로전망되는등기존대비유동성대응력이저하되어장기신용등급대비높은수준의단기신용등급을부여할요인이약화된것으로판단, 기업어음신용등급을 A2+ 에서 A2 로하향자료 : 당사 4
2. 공급확대에따른경쟁심화, 수익성저하우려 신용도상제약요인 : 면세점 / 호텔공급증가, 공항면세점의저수익성, 외래객수등외생변수 2015년이후호텔업계는중요한변화를맞이하고있다. 시내면세점신규사업자의진입, 인천국제공항면세점임차료상승, 신규호텔공급증가등규제환경및경쟁구도의변화로외형성장세에제약과수익성저하가우려되는등면세점 / 호텔시장내영업환경의가변성이확대되었다. 앞으로도외래객수변동, 정부차원의면세점제도개선등에따라영업환경이변화될가능성도내재해있다. II. 시장확대에도경쟁심화와비용증가에직면한면세사업 면세사업, 호텔업체의 실적을좌우 당사등급부여 5개호텔업체중파르나스호텔을제외하고는모두면세사업을영위하고있다. 업체별면세점매출비중이커지면서 2015년기준많게는 90.1% 를차지하고, 이익기여도측면에서도타사업부문의손실을만회하는수준인 118.9% 의비중을차지하는등면세점은호텔사업자의실적을좌우하는핵심사업으로자리매김하고있다. 대체로시내면세점 매출비중높을수록 영업수익성우수 2015년업체별면세부문영업이익률의경우호텔롯데, 호텔신라, 신세계조선호텔이각각 8.9%, 3.1%, -11.2% 를보이고있다. 대체로시내면세점매출비중이높을수록영업수익성이높은경향이있다. 이는업체별로차이가있으나시내면세점에서여행사에지급하는알선수수료등의판매비가매출액대비 20% 내외로, 매출액대비 30% 수준인공항면세점의임차료에비해낮기때문인것으로파악된다. 구분 [ 업체별면세부문영업수익성추이 ] ( 단위 : 억원, %) 호텔롯데 ( 연결 ) 부산롯데호텔 ( 별도 ) 호텔신라 ( 연결 ) 신세계조선호텔 ( 별도 ) 2013 2014 2015 2013 2014 2015 2013 2014 2015 2013 2014 2015 면세매출액 31,640 39,494 43,240 2,467 2,512 2,807 20,864 26,122 29,311 1,444 2,372 3,269 시내면세점비중 64.8 70.6 72.6 99.7 94.9 99.5 55.2 58.0 54.8 100.0 61.4 51.8 면세영업이익 2,674 3,916 3,843 213 151 149 963 1,490 912 26-207 -367 면세영업이익률 8.5 9.9 8.9 8.6 6.0 5.3 4.6 5.7 3.1 1.8-8.7-11.2 면세매출비중 82.7 83.7 84.3 73.0 73.9 76.6 90.8 89.8 90.1 46.0 58.0 66.5 면세이익비중 86.5 96.1 118.9 108.8 87.9 97.7 111.2 107.1 118.2 34.5 129.9 95.6 주 1) 시내면세점비중은당사추정치. 면세매출중시내면세점매출이차지하는비중이며인터넷면세점을포함함 2) 면세매출비중은전사매출액중면세부문매출이차지하는비중 3) 면세이익비중은전사영업이익중면세부문영업이익이차지하는비중자료 : 각사공시 / 제시자료, 당사 특 1 급호텔의 부대사업이던 면세사업폭발적성장 2014년이전면세점 1 은특1급호텔에서사업다각화를위한부대사업의일환으로운영되었다. 이에따라, 호텔롯데와호텔신라의양강체제가공고하게유지되었다. 1인당소비금액이큰중국인관광객의증가등우호적인영업환경을바탕으로면세점시장은 2014년까지 5개년평균 16.7% 의높은성장세를보였다. 1 특별한언급이없는한보세판매장 ( 시내 출국장면세점 ) 을칭함 5
10.0 5.0-30% 10% -10% -30% -50% -70% -90% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% -5.0% -10.0% -15.0% 호텔 / 면세산업 : 관광수요증가 vs. 경쟁및사업변동성확대 - 업체별 Forward Looking 분석결과및주요신용이슈 외래객수감소에도 2015 년시장규모 10.7% 증가 2016 년에도성장전망 2015년에는메르스의국내첫감염자가발생 (5월 20일 ) 한이후전염확산에대한우려로 2005년통계집계이래최초로연간기준방한외래객수가전년대비감소 (2014 년 1,420만명 2015년 1,323만명, -6.8% YoY) 하였다. 그럼에도불구하고면세점시장규모는전년대비 10.7% 증가하여 9조원을상회하였다. 2016년상반기누적기준으로전년동기대비 26.1% 성장하는등 2016년연간기준으로도 7,8월메르스사태의기저효과를감안하면 2015년대비시장규모가크게증가할것으로전망된다. [ 국내면세점시장규모와성장률 ] ( 단위 : 조원 ) 매출액 성장률 19.5% 21.9% 17.5% 18.7% 17.8% 21.6% 26.1% 8.0% 10.7% 2.6 3.2 3.9 4.5 5.4 6.3 6.8 8.3 9.2 4.6 5.8 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2015.6 2016.6 -- 제 2 기인천국제공항면세점 --( 롯데, 신라,AK, 관광공사 ) -- 롯데, AK 면세점인수 --( 인천국제공항, 코엑스 ) -- 신세계조선, 파라다이스면세점 -- 인수로신규진입 ( 부산시내 ) -- 제 3 기인천국제공항면세점 -- ( 롯데, 신라, 신세계조선 ) -- 신세계조선, 김해공항면세점 -- 특허권반납 --서울(HDC 신라, 한화,SM)/ --김포/ 김해공항사업자선정 ( 롯데 ) --제주( 제주관광공사 ) 시내신규선정 --신규영업개시 ( 신세계, 두산 ) --특허만료도래후속사업자선정 - 서울 ( 대기업 3, 중소중견 1), -- (SK 네트웍스, 롯데잠실 신세계, 두산 ) 부산 / 강원 ( 중소중견 1) 선정예정자료 : 관세청, 각사공시자료, 당사재구성 1. 시내면세점 : 신규사업자진입에따른경쟁심화 서울시내면세점, 호텔롯데와호텔신라가 87.9% 점유 (2015 년기준 ) 서울시내면세점은면세점시장의과반 (54.7%, 2015년 ) 을차지하므로영업적중요도가매우높다. 시내면세점은 1986년특허가허가제에서신청제로변경되면서 1989년전국적으로 29개가운영되기도하였다. 이후일본경제위기에따른일본인관광객감소로많은곳이폐업하였다. 서울시내에서는 2010년호텔롯데가 AK글로벌 ( 코엑스, 인천 / 김포공항 ) 을인수한이후 2014년까지사업자의변경없이 6개면세점이운영되었다. [ 서울시내면세점매출비중과성장률 ] ( 단위 : 억원 ) [ 2015 년서울시내면세점점유율 ] 100,000 80,000 20.8% 10.6% 35.9% 15.7% 34.2% HDC 신라 0% SK 네트웍스 6% 동화 7% 한화 0% 60,000 40,000 20,000 52.4% 54.7% 44.6% 45.7% 46.9% 58.5% '11 '12 '13 '14 '15 '16.6 이외서울시내서울시내면세점성장률 신라 - 본점 26% 롯데 - 코엑스 5% 롯데 - 잠실 12% 롯데 - 본점 44% 주 ) 2016 년서울시내면세점성장률은 6 개월실적을연환산하여산정 자료 : 한국면세점협회, 관세청, 당사재가공 6
2015 년신규진입확대, 기존사업자특허상실로사업안정성약화 관세청은관광산업활성화를위해 2015년 7월시내면세점특허사업자를추가로선정 ( 서울 : HDC신라면세점, 한화갤러리아타임월드, SM면세점, 제주 : 제주관광공사 ) 하였다. 2015년 11월에는특허만료도래시내면세점의후속사업자를선정 2 하는과정에서최초로기존사업자가변경 ( 신규 : 두산, 신세계디에프, 상실 : 호텔롯데월드타워점, SK네트웍스워커힐점 ) 되는사례가발생하면서, 5년으로단축된특허기간하에서특허재취득여부의불확실성이부각되었다. 면세점제도개선방안 : 1) 진입장벽완화 2) 사업안정성보장 이에정부는 2016년 3월 31일면세점제도개선방안을발표하였다. 정책방향은크게두가지다. 첫째, 시내면세점특허권을발급함으로써시장진입을원하는사업자에게기회를부여하고경쟁적시장질서확립을통해면세점경쟁력을제고한다. 둘째, 특허기간을연장하고특허갱신을허용함으로써안정적이고예측가능한경영여건을조성한다. [ 면세점제도개선방안 ] 면세점제도현황추진방안경과관련규정 특허기간 5년 ( 중소기업은 10년 ) 10년으로연장 진행중 관세법 특허갱신 자동갱신폐지 특허갱신허용 ( 사실상자동갱신제 ) 진행중 관세법 2016년말선정예정 ; 관세청시내면세점확정 - 서울 4곳 ( 중소 중견 1곳포함 ), 보세판매장특허발급 ( 특허신청접수 ) 부산 / 강원각 1곳 ( 중소 중견 ) 운영에관한고시 신규특허권시장지배적사업자 - 평가기준지위남용행위시배제 진행중 관세법시행령 특허수수료대기업 구간별매출액대비 0.05% 차등 중소 / 중견매출액대비 0.01% 유지 0.01% 2 천억원이하 0.1%, ~1 조원 0.5% 1 조원초과 1.0% 진행중 관세법시행규칙 자료 : 경제관계장관회의, 관세청, 당사취합 서울시내면세점특허, 2017 년 13 곳으로증가 : 특허권취득기회 vs. 경쟁심화지속 서울시내면세점은 2017년 13곳으로늘어날전망이다. 관세청은 2016년 6월 3일서울 4곳 ( 중소 중견 1곳포함 ), 부산 / 강원 ( 중소 중견 ) 각 1곳에대한시내면세점특허신청을공고하였고, 2016년말사업자를추가선정할예정이다. 금번특허권추가발급은기존면세점탈락사업자에게는특허권을다시부여받을수있는기회가생겼다는점에서긍정적이다. 반면, 진입장벽이완화된영업환경은고객유치경쟁으로인한영업비용상승등실적가변성의확대를유발할우려가있다. [ 서울시내면세점현황 ] 구분 2014.12 2015.12 2016.12 2017.12( 예상 ) 호텔롯데소공, 월드타워, 코엑스소공, 월드타워, 코엑스소공, 코엑스소공, 코엑스 호텔신라장충동장충동, 용산장충동, 용산장충동, 용산 SK 네트웍스워커힐워커힐 - - 신규대기업 - 한화한화, 두산, 신세계한화, 두산, 신세계, 신규 3 곳 중소 / 중견동화동화동화,SM 면세점동화,SM 면세점, 신규 1 곳 면세점계 6곳 8곳 9곳 13곳주 ) 개점일기준. 호텔롯데 : 연결기준, 호텔신라 : 합작법인포함자료 : 당사취합 2 배경 : (2013 년관세법개정 ) 대기업시내면세점에대한특허기간을 5 년으로줄이고경쟁입찰방식도입 7
경쟁이심화된영업환경속에서신용평가관점에서는롯데나신라는시장지위의방어여부가, 신세계는조기에시장입지구축여부가중요할것으로판단된다. 면세점공급증가를상회하는유효수요가지속된다면기존면세점사업자의시장지위는공고하게유지될수있을것이다. 향후, 각사업자별 MD (Merchandising) 능력, 구매력 (Buying Power) 등에따라시장지위가좌우될것이다. 특허기간연장, 갱신허용법률개정時사업안정성제고 특허기간의연장과갱신제도입은관세법개정이필요한사안이어서다소시일이소요될전망이다. 특허의기간연장과갱신이확정된다면사업안정성이크게제고될것이다. 다만, 정부규제및정책적요인에따라면세점사업자가직접적으로영향을받게되므로중장기적으로는사업안정성이지속적으로유지되는지여부를중요하게모니터링할것이다. 2. 공항면세점 : 기대수익대비높은비용구조 높은최소보장임차료로수익성낮지만, 규모의경제달성위한교두보 공항면세점은경쟁입찰을통해 최소보장액 ( 사업기간동안매출액또는영업실적등과는관계없이공항에납부하는최소금액 ) 을높게제시한사업자에게특허권을부여 3 한다. 임차료는 최소보장액 과품목별영업요율 (8~35%, 인천국제공항 ) 을곱하여계산한 영업료 중큰금액으로산정한다. 공항면세점은임차료가높지만수익성보다는규모의경제달성과 Track Record를구축하기위한발판으로활용된다. 인천국제공항제 3 기면세점의최소보장임차료상승으로영업수익성저하전망 2015년 2월인천국제공항제3기면세점운영사업자가선정된가운데, 최소보장임차료가 2기대비상당히증가 ( 매출액대비추정임차료 2기 30% 내외 3기 30% 후반 ) 하여인천국제공항면세점을운영하는사업자의영업수익성이저하될우려가커지고있다. 유효수요의증가를가정한상태에서최소보장임차료가높은수준으로고정되어있어매출이대폭증가하지않는다면, 영업적자가발생할수도있다. 공항면세점성장정체가능성 : 1) 시내면세점이용증가 2) 온라인구입증가 서울시내면세점이증가함에따라시내면세점이용자가늘어나는점은인천국제공항 면세점사업자입장에서위험요인이다. 시내면세점으로고객이이동하게되면매출이 줄어들고고정비부담으로인해수익성이악화될수있다. [ 국내면세점구매자별매출비중 ] ( 단위 : 억원 ) [ 면세점형태별매출비중주 ] 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000-50.3% 66.5% 69.0% 57.8% 62.5% 71.5% 67.9% 49.7% 42.2% 37.5% 31.0% 33.5% 32.1% 28.5% '11 '12 '13 '14 '15 '15.6 '16.6 내국인 외국인 주 ) 면세점형태별매출비중은 2016 년 6 월누적매출기준임 83.7% 16.3% 시내면세점내국인 49.6% 50.4% 출국장면세점외국인자료 : 한국면세점협회, 당사재가공 3 최종낙찰자는사업제안서및가격제안서평가점수를종합적으로평가하여최상위득점자를낙찰자로선정 8
시내면세점매출에서외국인의구입비중은 83.7% 인반면에, 공항면세점매출액의경 우는내국인의비중이 50.4% 를차지하고있다. 내국인이공항면세점매출액에중요한 비중을차지하고있음을확인할수있다. [ 호텔롯데의온라인면세점매출액추이 ] ( 단위 : 억원 ) 구분 2013 2014 2015 2015.3 2016.3 온라인면세점매출액 2,910 4,500 8,460 1,710 3,300 면세상품매출액 31,640 39,494 43,240 10,573 13,304 온라인매출비중 9.2% 11.4% 19.6% 16.2% 24.8% 주 ) 온라인면세점매출액은인터넷이나모바일어플로구매한것을칭함, 연결기준자료 : 호텔롯데증권신고서, 당사재가공 이러한가운데, 내국인의온라인면세점 ( 시내면세점실적으로집계 ) 채널을통한구매증가추세는공항면세점의외형증가에제약요인으로작용할수있다. 온라인면세점의가격경쟁력을바탕으로내국인의온라인채널을통한면세점이용비중이증가 ( 호텔롯데온라인비중 13년 9.2% 15년 19.6%) 하고있다. 온라인으로구입할경우적립금, 쿠폰등을적용하여공항면세점보다저렴하게상품을구입할수있기때문이다. 공항면세점사업자가높은임차료를부담하기위해면세상품의판매가격을올릴경우오히려가격경쟁력이저하되어매출이부진해지는등의악순환이발생할우려가있다. 실제로공항면세사업권을따내기위해무리하게최소보장액을제시했다가영업적자가대폭발생한나머지다른업체에회사가피인수 (AK글로벌, 호텔롯데에인수 ) 되거나특허권을반납 ( 신세계조선호텔, 김해공항 ) 하는사례도발생한바있다. 높은공항임차료로인해수익성이약화되어잦은사업자교체로이어진다면궁극적으로공항면세점의사업경쟁력개선에걸림돌로작용할수있다. 3. 적극적인해외진출 : 투자성과모니터링필요 글로벌면세사업자인 호텔롯데, 호텔신라의 적극적인해외진출 호텔롯데와호텔신라는국내시장에서의꾸준한성장을바탕으로세계면세사업자가운데각각 3위와 6위 (2015년기준 ) 의시장지위를확보하고있다. 양사는수요가한정된내수시장을넘어서글로벌면세사업자로발돋움하기위하여해외면세점에적극적으로진출하면서지역다변화를통한수익의안정성을도모하고있다. [ 세계 10 위면세점사업자매출액과점유율 ] 2011 년 2015 년 ( 단위 : 억원 ) DFS Group 8.6%, 43,930 Dufry 10.3%, 71,333 LS Travel Retail 7.0%, 35,453 DFS Group 8.0%, 47,321 Dufry 6.6%, 33,418 Lotte Duty Free 7.1%, 47,070 Lotte Duty Free 5.8%, 29,749 Lagardère Travel Retail 6.6%, 44,811 Autogrill 5.5%, 28,069 Gebr Heinemann 5.1%, 35,146 The Nuance Group 4.6%, 23,661 Shilla Duty Free 5.1%, 28,694 Dubai Duty Free 3.4%, 17,372 King Power Int'l 4.0%, 24,740 Shilla Duty Free 3.3%, 16,647 Dubai Duty Free 3.3%, 21,665 Gebr Heinemann 3.0%, 15,414 Ever Rich Duty Free 3.3%, 19,707 Ever Rich Duty Free 2.7%, 13,734 Sunrise Duty Free 2.5%, 16,870 주 ) 원자료 USD, EURO 기준. 연도별평균환율로환산 자료 : The Moodie Report, Generation Research, 당사재가공 9
호텔롯데는 2012년인도네시아자카르타공항을시작으로싱가폴창이공항, 2013년자카르타시내, 괌공항, 2014년일본간사이공항에진출하였다. 2016년 3월말에는일본도쿄에시내면세점을개점하였으며연내에방콕시내 ( 합작법인 ) 에, 그리고중장기적으로오사카및신주쿠 ( 도쿄 2호 ) 등에시내면세점을연다는계획이다. 호텔신라도 2014년싱가폴창이공항을시작으로마카오공항에면세점을개점하였으며, 2015년기내면세점세계 1위사업자인 DFASS 지분취득계약을체결하였다. 2016 년중태국푸켓에시내면세점을열예정이며, 일본다카시마야백화점, 전일본공수상사와시내면세점사업을위한합작법인 ( 호텔신라, 다카시마야, 전일본공수 2:6:2, 자본금약 100억원 ) 도설립하여 2017년상반기를목표로도쿄에개점을준비중이다. 해외면세점영업실적 아직까지저조한수준 한편, 호텔롯데와호텔신라가 2015 년해외면세점에서인식한매출액은각각 716 억원, 4,438 억원, 당기손실은 311 억원, 572 억원으로영업실적이아직까지저조한수준에 머무르고있다. 구분 호텔롯데 호텔신라 [ 업체별해외면세점실적 ] 2013 2014 2015 ( 단위 : 억원 ) 매출액당기손익매출액당기손익매출액당기손익 해외면세계 303-181 561-234 716-311 ( 괌 ) 87-92 272-148 372-162 ( 인도네시아 ) 145-61 175-33 172-48 해외면세계 136-17 1,012-378 4,438-572 ( 싱가폴 ) 80-12 900-392 4,275-601 ( 마카오 ) 56-5 112 13 163 30 주 ) 호텔롯데 : Lotte Duty Free Guam, PT.SJ Indonesia, Lotte Duty Free Kansai, Lotte Duty Free Singapore, Lotte Duty Free Beijing, Lotte Duty Free Australia, Lotte Duty Free Hong Kong, Lotte Duty Free (Thiland), Lotte Duty Free Japan 합산호텔신라 : Shilla Travel Retail, SHILLA LIMITED Macao 합산자료 : 각사공시자료, 당사 해외면세점진출은사업기반의확대를바탕으로한브랜드인지도상승과규모의경제를통한원가절감이가능하다는점에서긍정적이다. 반면, 신규면세점출점으로인한투자부담과해외면세점의영업성과가가시화되기까지비교적상당기간소요될것으로예상되고, 국내공항면세점과마찬가지로해외공항역시높은임차료부담으로수익성개선이어려운점은부정적인요인이다. 4. 사후면세점 : 즉시환급제도입, 국산품판매증가로경쟁심화가능 사후면세점매장 즉시환급제도입 사후면세점 (Tax Refund) 시장의확대는기존면세점 (Duty Free) 사업자에다소불리하게작용할수있다. 사후면세는소비지국과세원칙에따라외국인이구입한물건에대해내국세 ( 부가가치세와개별소비세 ) 를돌려주는제도이다. 기존에는출국시공항에서세금을환급하였으나환급절차의번거로움을완화하기위해 2016년부터즉시환급제를도입하여총 100만원한도 ( 건당 3만원이상, 20만원미만 ) 로사후면세점에서세액상당액을차감한가격으로면세물품을판매할수있게되었다. 이에따라백화점뿐만아니라편의점, 대형마트등유통업계전반으로사후면세점시장이확대될가능성이있다. 10
[ 면세제도별비교 ] 구분 지정면세점 ( 내국인면세점 ) 사전면세사후면세 ( 사후환급 ) 보세판매장면세판매장종합보세구역 ( 시내 출국장 외교관면세점 ) ( 사후면세점 ) 근거규정 제주특별자치도특별법제177조, 관세법제196 조, 제176조의 2 조세특례제한법제107 조관세법제197 조, 제199 조의2 조세특례제한법제121 조의 13 허가 ( 지정 ) 기관관할세관장 ( 특허 ) 관할세관장 ( 특허 ) 관할세관장 ( 신청 ) 관세청장 ( 구역내신고 ) 면세대상조세관세, 내국세, 지방세 관세, 내국세, 지방세 (Duty Free) 내국세 : 부가가치세, 개별소비세 (Tax Refund) 관세, 내국세, 지방세 대상품목 내 외국물품중지정품목 ( 주류, 담배, 시계, 화장품등 ) 내 외국물품 ( 총포 도검, 마약류등제외 ) 내국물품 ( 총포 도검, 문화재, 중독성의약품제외 ) 내 외국물품 ( 총포 도검, 마약류등제외 ) 이용자내국인, 외국인출국내국인, 외국인외환거래법상거주자 ( 외래객 ) 외국인 면세한도 1 회 US$ 600 ( 연 6 회 ) 외국인 : 제한없음 내국인 : US$ 600 ( 술, 담배, 향수별도한도 ) 제한없음 ( 즉시환급時 : 1인 100만원제한없음건당 3만원이상 20만원미만 ) 자료 : 강원발전연구원, 당사 국산품가격, 사후면세점과무차별화로 가격경쟁력저하가능성 면세점 (Duty free) 사업자는관세를포함한면세혜택이많은외제품을시중가격보다저렴하게판매하면서가격경쟁력을유지해왔다. 하지만, 뷰티한류 열풍으로국산화장품의인기가높아짐에따라 2015년 Whoo, 설화수, 헤라 등의국산화장품이수입명품을제치고면세점내수위의판매순위를기록하였고향후에도국산화장품의판매증가세가지속될것으로전망된다 ( 관세청, 국내면세점국산품판매비중 : 11년 18.1% 12년 19.8% 13년 22.6% 14년 31.0% 15년 37.0%). 국산품의경우관세가없어면세혜택이적기때문에, 기존면세점입장에서는가격경쟁력에서우위를점하기는어려울것으로보인다. [ 품목별면세점매출순위 ] 구분 2010 년 2011 년 2012 년 2013 년 2014 년 2015 년 1 위루이비통루이비통루이비통루이비통루이비통 Whoo 2 위샤넬샤넬샤넬까르띠에설화수설화수 3 위구찌까르띠에까르띠에샤넬까르띠에루이비통 4 위까르띠에 SK2 SK2 롤렉스샤넬헤라 5 위에스티로더에스티로더롤렉스프라다 Whoo 롤렉스 6 위랑콤롤렉스프라다에스티로더롤렉스까르띠에 7 위에르메스구찌구찌설화수 MCM 라네즈자료 : 관세청, 당사 III. 주요수요층의감소, 공급확대로부진한호텔사업 당사가등급을부여하는호텔사업자는특1급호텔을주로운영하고있으며일부는비즈니스호텔에도진출하고있다. 특1급호텔은집객력제고와브랜드이미지유지를위한주기적인개보수등시설투자부담이높아호텔부문의영업수익성이대체적으로낮은수준에머무르고있다. 11
구분 [ 업체별호텔부문영업수익성추이 ] ( 단위 : 억원, %) 호텔롯데 ( 연결 ) 부산롯데호텔 ( 별도 ) 호텔신라 ( 연결 ) 신세계조선호텔 ( 별도 ) 파르나스호텔 ( 별도 ) 2013 2014 2015 2013 2014 2015 2013 2014 2015 2013 2014 2015 2013 2014 2015 호텔매출 4,204 4,923 5,520 911 887 859 1,650 2,477 2,777 1,386 1,397 1,313 1,808 1,989 1,993 영업이익 174 243-349 42 21 3-214 -206-274 46 41-1 189 165 145 EBITDA 주 2 737 908 545 166 152 135 43 152 100 198 183 131 407 435 431 영업이익률 4.1 4.9-6.3 4.6 2.4 0.4-13.0-8.3-9.9 3.3 2.9-0.1 10.5 8.3 7.3 EBITDA 마진율 17.5 18.4 9.9 18.2 17.1 15.7 2.6 6.1 3.6 14.3 13.1 10.0 22.5 21.9 21.6 호텔매출비중 11.0 10.4 10.8 27.0 26.1 23.4 7.2 8.5 8.5 44.2 34.2 26.7 100.0 100.0 100.0 주 1) 영업이익과영업이익률은호텔사업부문기준, 호텔매출비중은전사매출액중호텔사업매출이차지하는비중 2) EBITDA 는비교가능성제고를위해영업이익 + 감가상각비 + 무형자산상각비로통일자료 : 각사공시자료, 당사 1. 외부환경에민감한사업구조 국내외경기, 외국인관광동향에따라 실적변동 호텔영업은국내경기뿐만아니라해외경기및외국인관광동향에큰영향을받는다. 반면, 수요의증가또는감소에따라객실수공급을변동시킬수없고인건비, 감가상 각비등고정비비중이높아실적의변동성이높게나타난다. 외래객수는개별사업자가통제할수없는경제상황, 환율, 지정학적요인, 질병, 국제정세등의영향을받는다. 일례로 2015년메르스의국내감염자가발생하여전염확산에대한우려가퍼지면서외래객입국자수가크게감소 ( 전년동월대비입국자수 6월 -41.0%, 7월 -53.5%, 8월 -26.5%) 하여관광수요에의존하는호텔사업자의실적이저하되기도하였다. [ 입국자수현황 ] ( 단위 : 만명 ) [ 월별입국자수증가율 - 전년동기대비 ] 1,500 1,000 500 0 979 880 782 689 616 645 32% 38% 35% 35% 39% 34% 34% 34% 22% 24% 24% 25% 29% 30% 1,420 1,323 1,218 1,114 23% 16% 14% 52% 53% 43% 668 811 13% 14% 53% 56% '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '15.6'16.6 중화권일본기타입국자수계 140% 70% 0% -26.5% -41.0% -53.5% 107.0% -70% '15.6 월 7월 8월 9월 10월 11월 12월 '16.1 월 2월 3월 4월 5월 6월 총입국자중화권일본 주 ) 중화권은중국, 대만, 홍콩을합산하여산정 자료 : 한국관광공사, 당사재작성 2. 공급증가 특 1 급호텔, 비즈니스호텔, 대체숙박시설 공급증가제한적인특 1 급호텔도근래증가추세 서울시호텔객실수공급은 2015년기준최근 3년간 15.2%(vs. 10년 CAGR 6.6%) 증가하는등기존대비객실공급이크게증가하는추세이다. 제한된입지조건과과중한초기투자비용등으로특1급호텔의공급증가율은이하등급의호텔대비낮았으나최근들어수도권내특1급호텔의공급역시증가하고있다. 2015년 10월광화문에글로벌호텔체인인포시즌스호텔서울 (317실) 이개관하였고중장기적으로는잠실제 2롯데월드, 현대차그룹한전부지등에신규특1급호텔이진입할예정이다. 12
[ 서울시관광호텔등록현황 ] 구분 2005 년 2011 년 2012 년 2013 년 2014 년 2015 년 10 년 CAGR ( 05~ 15) 3 년 CAGR ( 12~ 15) 특 1 급주 1 업체수 ( 개 ) 17 21 21 22 26 27 4.7% 8.7% 객실수 ( 실 ) 9,337 10,294 10,366 10,742 11,889 12,132 2.7% 5.4% 이외 합계 업체수 ( 개 ) 97 120 130 156 185 222 8.6% 19.5% 객실수 ( 실 ) 11,357 13,530 15,344 17,600 20,860 27,146 9.1% 20.9% 업체수 ( 개 ) 114 141 151 178 211 249 8.1% 18.1% 객실수 ( 실 ) 20,694 23,824 25,710 28,342 32,749 39,278 6.6% 15.2% 방한외래객수 ( 만명 ) 602 979 1,114 1,218 1,420 1,323 8.2% 5.9% 방한일본인수 ( 만명 ) 244 329 352 275 228 184-2.8% -19.5% 주 1) 2013 년콘래드서울 (434 실 ) 개관, 2014 년 JW 메리어트동대문 (170 실 ) 신규개관외객실증가는 The-K 호텔, 세종호텔서울, 서울가든호텔의특 1 급승격에기인, 2015 년포시즌스호텔 (317 실 ) 개관 2) 호텔등급분류개편으로성급제도입됨에따라특 1 급에 5 성급포함하여산정자료 : 관광지식정보시스템, 한국호텔업협회, 당사 비즈니스호텔, 숙박공유서비스등 숙박시설증가 2012년 1월 공중위생관리법시행령 의개정으로서비스드레지던스의단기숙박이합법화되었고, 수도권객실부족을해소하기위해 2012년 7월 관광숙박시설확충을위한특별법 이시행되면서호텔용적률인상, 건축허가등인허가일괄처리, 주차장설치기준완화등정부의정책적지원이이루어지고있다. 이에따른민간투자의확대로인해공급과잉우려가제기되고있다. 여기에다 airbnb 등숙박공유서비스등의공급증가도경쟁심화를야기하는요인이다. 특 1 급호텔의 비즈니스호텔진출 : 고객다변화 vs. 자가잠식 특1급호텔사업자도호텔부문의성장동력을확보하기위해비즈니스호텔 4 시장에적극적으로진출하고있다. 특1급호텔사업자의우수한호텔운영능력과집객력을바탕으로비즈니스호텔사업을영위한다면영업시너지확대와사업포트폴리오다변화의기회가될수있다. 상대적으로저렴한가격을바탕으로신규고객을창출하고경기및선호도변화에대한대응력도제고할수있다. [ 특 1 급호텔사업자비즈니스호텔공급현황 ] 업체명 ( 브랜드 ) ~ 13 년 12 월 14 년 15 년 16 년 6 월 16 년 7 월이후 ( 예정 ) 호텔롯데 ( 롯데시티, L7) 마포, 김포제주, 대전, 구로울산 L7( 명동 ), 명동홍대, 삼성동, 해운대등 호텔신라 ( 신라스테이 ) 동탄역삼제주, 서대문, 울산, 마포, 광화문구로천안, 서초, 해운대등 파르나스호텔 ( 나인트리 ) 명동 - - - 명동 Ⅱ 신세계조선호텔 ( 포포인츠 ) - - 남산 - 회현동 자료 : 업계자료, 당사 그러나, 비즈니스호텔사업확대는기존특 1 급호텔의고객을일부잠식할수있으며, 중장기적으로호텔업계내경쟁심화와객실판매단가인상을제약하는요인으로작 용할가능성도있다. 4 비즈니스호텔은법령상정해진등급은아니나대체로특 2 급과 1 급에분포하고특 1 급호텔보다객실크기가작고가격이저렴하면서도도심에위치하고있는신규호텔을칭함최현경 김진영 (2013.11) 호텔산업공급주기와규제연구 산업연구원 13
0.0-200.0 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 호텔 / 면세산업 : 관광수요증가 vs. 경쟁및사업변동성확대 - 업체별 Forward Looking 분석결과및주요신용이슈 운용리스방식운영시 영업레버리지확대로 실적변동성증가 비즈니스호텔사업이임대차방식으로운영되는경우, 최소보장임차료또는매출액대비일정비율을지급하는형태로운영된다. 해당방식은초기투자비용이적고차입금이발생하지않는다는장점이있으나, 임차료지급으로인해영업레버리지가확대되어실적변동성이증가하는점은리스크요인이다. 업체별실적은 사업전략에따라 차별화전망 실제로특1급호텔사업자의비즈니스호텔은입지, 판매객실평균요금등업체별전략에따라영업수익성에서크게차이를보이고있다. 비즈니스호텔임에도고유의영업경쟁력을갖추거나, 지리적이점이뛰어난경우에는영업실적이우수하지만, 차별화에실패할경우실적이부진한경우도많아향후호텔사업부문실적에중요한변수가될전망이다. 3. 관광객증가추세에도특 1 급호텔영업지표저하 숙박시설증가가운데 일본인입국자수감소, 중국인저가숙박선호 일시적으로외래객수가감소한 2015년을제외하고는매년입국자수가증가하였다. 그럼에도불구하고특1급호텔의영업효율성지표는꾸준히저하되었다. 이는숙박시설공급이증가하는가운데, 특1급호텔의주요수요층인일본인입국자수는감소하고입국자수가크게증가한중국인은저가숙박시설을선호하기때문인것으로분석된다. 특1급호텔주요고객층인일본인관광객수가 2013년이후매년감소 ( 12년 352만명 15년 184만명 ) 하여특1급호텔의객실이용률도감소하였다. 엔화가치등에따라일본인관광객수요가반등할가능성이내재되어있으나, 중단기적으로는 2015년일시적으로저하된입국자수의회복이상으로일본인입국자수가증가할가능성은제한적일것으로전망된다. [ 일본인입국자수현황 ] ( 단위 : 만명, %) [ 서울특 1 급호텔영업효율성주 ] ( 단위 : 천원, %) 500 400 300-1.0 8.8 7.0-21.9-17.0-19.4 10.0 300 250 200 85.9 181 82.7 196 79.1 209 71.7 75.2 186 188 66.8 159 150 200 100 302 329 352 275 228 184 95 104 100 50 0 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '15.06 '16.06 - '10 '11 '12 '13 '14 '15 일본인입국자수 증감률 평균판매단가평균 RevPAR 객실이용률 주 ) 객실영업효율성 (RevPAR) = 평균판매단가 X 객실이용률, 당사가신용등급을보유한업체의호텔객실수가중평균으로산정서울 : 호텔롯데 ( 소공, 월드 ), 호텔신라, 파르나스호텔 ( 그랜드, 코엑스 ), 신세계조선호텔자료 : 한국관광공사, 각사, 당사 14
80. 0% 60. 0% 40. 0% 20. 0% 0.0 % -20.0% 호텔 / 면세산업 : 관광수요증가 vs. 경쟁및사업변동성확대 - 업체별 Forward Looking 분석결과및주요신용이슈 한편, 중국인들이대체로아직까지저가숙박시설을선호하는점을감안하면특1급호텔객실영업효율성의개선에는시일이소요될전망이다. 중국인은일본인에비해서상대적으로숙박비지출을적게하는경향을보이기때문이다. 방한외래관광객의약 45%(598만명, 2015년 ) 를차지하는중국인관광객의 90% 는특1급호텔보다는 1등급관광호텔이하의중저가숙박시설을이용 5 하는것으로조사되었다. [ 2015 년개별여행객지출경비 ] ( 단위 : USD [ 개별여행객 1 일숙박비 ] ( 단위 : USD) 2,500 2,483 100 2,000 1,500 1,000 500 0 20.0% 1,673 12.0% 23.6% 21.7% 778 68.0% 31.4% 54.6% 33.8% 34.7% 전체 일본 중국 90 80 70 60 50 40 30 20 88 76 70 71 65 56 60 59 61 54 54 54 36 39 31 '10 '11 '12 '13 '14 '15 61 55 47 쇼핑비숙박비이외 전체일본중국 주 1) 방한여행객은개별여행객, 단체여행객, Air-tel 여행객으로나뉘며숙박비지출은개별여행객에대해서만구분됨 2) 개별여행객 1 일숙박비는지출경비를평균체재기간 ( 전체방한여행객기준 ) 으로나누어산정자료 : 한국관광공사, 당사 특 1 급호텔, 부대시설수입이 객실판매변동성을완화 다만, 특1급호텔의경우에는대형연회장과식음장, 피트니스클럽등을갖추고있어객실이외부대시설수입비중이하위등급호텔에비해높다. 객실이용은외국인비중이높고부대시설은대부분내국인이이용한다. 따라서부대시설은영업및고객다변화측면에서방한외래객수변동에따른객실판매율의가변성을완화하고있다. 호텔업협회의매출집계인 부대시설수입 에포함되지않는임대수입등도별도로발생하고있어특1급호텔의수익창출력은안정적인편이다. [ 호텔등급별매출비중 2014 년 ] [ 당사등급보유호텔운영현황 2014 년 ] ( 단위 : 억원 ) 100% 80% 60% 40% 20% 0% 55.4% 48.5% 45.0% 60.5% 73.2% 85.8% 44.6% 51.5% 55.0% 39.5% 26.8% 14.2% 특1급 특1급 ( 서울 ) 특2급 1급 2급 3급 1,600 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 0 89.1% 77.2% 79.7% 75.0% 65.5% 61.0% 51.1% 48.4% 44.1% 42.8% 40.5% 42.6% 48.9% 57.2% 57.4% 59.5% 51.6% 55.9% 롯데 ( 본점 ) 롯데 ( 월드 ) 신라그랜드코엑스신세계조선 부대시설수입 객실수입 부대시설수입객실수입객실이용률 주 1) 부대시설수입 : 연회장, 식음장, 사우나, 피트니스클럽등 2) 호텔등급별매출비중은전국기준 3) 호텔롯데 ( 본점, 월드 ), 호텔신라, 파르나스호텔 ( 그랜드, 코엑스 ), 신세계조선호텔자료 : 한국호텔업협회, 당사 5 권태일 (2015.08) 중저가관광호텔활성화전략연구 한국문화관광연구원 15
30. 0% 20. 0% 10. 0% 0.0 % -10.0% -20.0% -30.0% 30. 0% 10. 0% -10.0% -30.0% -50.0% -70.0% 호텔 / 면세산업 : 관광수요증가 vs. 경쟁및사업변동성확대 - 업체별 Forward Looking 분석결과및주요신용이슈 IV. 영업및재무전망 (Forward Looking) 1. 시장전망및가정당사는최근영업환경과업체별영위사업, 투자등을개별적으로고려하여호텔롯데, 호텔신라, 신세계조선호텔, 파르나스호텔의 Key Monitoring Indicators( 이하 KMI ) 에대해각각 3개의추정시나리오 (Base Case, Positive Case, Negative Case) 로 Forward Looking을실시하였다. Forward Looking Key Monitoring Indicators 에대한추정시나리오분석 Forward Looking 결과해석시유의사항 주요변수에대한가정시나리오별추정치는수집할수있는정보의한계및미래예측의불확실성등으로인해정확성을담보할수없다. 또한, 주요변수의가정이실제결과에부합할경우에도 Case 별재무지표추정결과는운전자금의변동, 자회사투자활동, 기타자산및부채의변동, 보유유동성수준등다양한변수로인해실적치에부합하지않을수있다. 신용등급은정량적지표뿐만아니라산업특성, 평가시점의산업환경, 개별업체의특성이나여건등여러정성적요인을추가로고려하여결정된다. 또한, 당사가제시하고있는 Key Monitoring Indicators 는평가대상회사의신용도에중요한영향을미치는대표변수이나, 실제신용도에영향을미치는변수는이외에도많기때문에해당지표들이설정된요건을충족한다는이유만으로등급이자동조정되는것은아니다. 면세점시장 고성장지속전망 업체별실적에가장큰영향을미치는면세점시장의추정결과, 2015 년메르스사태 로성수기인 6~8 월의매출액이일시적으로급감했던점과중국인관광객의증가세와 한류등을감안하면성장기조를지속할수있을것으로전망된다. [ 면세점시장추정결과 ] ( 단위 : 억원 ) 100,000 7.9% 인천국제공항서울시내면세점기타국내면세점성장률 28.0% 21.6% 25.6% 24.4% 17.8% 20.7% 10.7% 10.5% 7.3% 50,000 0 '13A '14A '15A '16.6A '16E '17E '16E '17E '16E '17E Actual Base Positive Negative 주 ) 2016년성장률은상반기실적을연환산하여산정자료 : 관세청, 한국면세점협회, 당사 [ 서울시내면세점시장점유율추정결과 ] ( 단위 : 억원 ) 롯데 신라 (HDC포함) 기타 서울시내면세점성장률 35.9% 33.4% 36.3% 30.4% 80,000 18.7% 15.7% 10.6% 9.8% 7.9% 60,000 27.1% 27.8% 28.3% 28.0% 27.7% 28.1% 40,000 26.5% 26.2% 27.1% 60.2% 20,000 57.7% 56.3% 58.3% 60.6% 60.5% 61.7% 57.2% 53.9% - '13A '14A '15A '16E '17E '16E '17E '16E '17E Actual Base Positive Negative 주 ) 기타 : SK네트웍스워커힐점, 동화면세점, 한화, 신세계DF, 두산, SM면세점자료 : 관세청, 당사추정 16
서울시내면세점신규사업자진입영향 2017 년까지는제한적 특히, 서울시내면세점은관광객수의견조한증가가이어지는가운데점포증가를바탕으로한고객접근성향상으로높은성장세를지속할것으로전망된다. 다만, 이전대비경쟁이심화됨에따라모객수수료, 판매촉진비등영업비용이증가하여영업이익률은다소저하될것으로예상된다. 한편, 신규진입사업자들은최근영업장을개점하였으나, 아직까지브랜드입점이진 행중이고모객에어려움을겪는등시장침투율이낮은수준에머무르고있어시장안 착에시일이소요될것으로전망된다. 호텔롯데의경우 2016년 6월말월드타워점의폐점에따른부정적영향에도단체관광객을다른지점으로유치하는등영업환경변화에대응할수있을것으로보인다. 중장기적으로호텔신라는장충동신라호텔의면세점점유율이소폭감소할것으로보이나합작법인을통해영업중인 HDC신라면세점 ( 용산아이파크 ) 이자리를잡으면서감소한시장점유율을만회할수있을것으로전망된다. 2016년말신규사업자가추가로선정될예정이지만영업준비기간등을감안하면 2017년까지는현재사업자중심의경쟁구도가지속될것으로상정하였다. 다만, 특허권을상실한호텔롯데의월드타워점이특허사업자로재선정될것을가정한 Positive Case에서는 2017년해당매장의매출액이단기간내에발생함을가정하였다. 인천국제공항면세점, 최소보장임차료는 수익성에제약요인 인천국제공항면세점의매출액성장률은시내면세점점포의증가, 이에따른시내면세점의관광객유치노력, 내국인의온라인구매증가등성장에부정적인요인을감안할때, 시내면세점대비낮을전망이다. 게다가합산 ( 호텔롯데, 호텔신라, 신세계조선호텔 ) 최소보장임차료가 8천억원을상회할것으로파악되는등추정매출액대비임차료가 30% 후반수준일것으로전망되어현재의저수익성을탈피하기가쉽지않을것으로추정된다. 다만, 메르스사태의기저효과와일부브랜드의매장입점이하반기내로완료되는것 을감안하면성장세를유지하는데는큰무리가없을전망이다. 2. 분석결과 (4 개업체합산 ) 최근의외래관광객입국동향, 면세점시장의성장세등을종합적으로고려해볼때, 향후영업실적은중단기적으로 Base Case 6 와유사한방향으로전개될가능성이높다. 2015 년크게저하된수익성및재무부담회복전망단, 과거대비수익성약화 호텔롯데, 호텔신라, 신세계조선호텔, 파르나스호텔 4개사의합산 Base Case 분석결과, 2015년메르스사태로크게저하된영업실적을회복하고, 증가한수익창출력을바탕으로재무부담을다소완화할수있을것으로분석된다. 다만, 경쟁이심화된영업환경으로인해과거대비수익성은약화될것으로추정된다. 6 세부가정은 P.27 별첨 2: 분석의기본전제및추정방법 참조 17
[ EBITDA/ 매출액 - 4 개업체합산 ] ( 단위 : %) [ 순차입금 /EBITDA - 4 개업체합산 ] ( 단위 : 배 ) 9.9 10.2 6.6 5.9 5.9 9.3 9.3 5.0 7.9 8.7 8.7 3.2 3.2 4.4 2.6 7.7 7.5 '13A '14A '15A '16E '17E 1.0 '13A '14A '15A '16E '17E Positive Base Negative Positive Base Negative EBITDA / 매출액 구분 ( 단위 : %, 배 ) 실적 Base Positive Negative 2013A 2014A 2015A 2016E 2017E 2016E 2017E 2016E 2017E 4 개사합산 9.9 10.2 7.9 8.7 8.7 9.3 9.3 7.7 7.5 호텔롯데 11.4 11.9 10.1 10.7 10.4 11.2 10.8 10.0 9.3 호텔신라 6.4 7.3 5.0 5.0 5.2 5.7 5.8 3.7 4.0 신세계조선호텔 9.0 4.2-3.2 4.5 6.2 5.3 7.6 2.8 3.3 파르나스호텔 25.0 24.0 24.0 25.9 26.5 27.6 28.3 23.3 23.6 4 개사합산 3.2 3.2 6.6 5.0 2.6 4.4 1.0 5.9 5.9 호텔롯데 3.2 3.3 7.1 5.2 1.9 4.6 0.1 5.7 5.7 순차입금호텔신라 2.5 1.9 3.2 3.4 3.5 2.7 2.6 5.2 5.8 /EBITDA 신세계조선호텔 6.3 12.3 * 6.6 4.6 5.3 3.1 11.9 11.0 파르나스호텔 3.8 4.7 6.0 7.3 5.3 6.6 4.4 8.5 6.8 주 1) 배수값이음수인경우, * 표시 2) 위의지표는대표적인수익성과재무안정성을보여주는지표임. Key Monitoring Indicators 는업체별로상이함 호텔롯데는우수한시장지위를바탕으로면세점을영위하는사업자중상대적으로높은수익성지표를유지할전망이다. 2017년상장이성사될경우, 신주발행자금유입으로재무구조가크게개선될것으로추정된다. 그러나, 상장이무산된다면재무안정성의저하로등급하향압력이상승할가능성이있다. 호텔신라의경우, 서울및제주시내면세점이성장을지속하면서국내외공항면세점의 저수익성을보완함에따라우수한수준의차입금상환능력을유지할것으로전망된다. 다만, 시내면세점의모객수수료등영업비용은다소증가할것으로예상된다. 신세계조선호텔은영업적자를지속해온김해공항면세점사업을종료하고, 부산시내면세점과인천국제공항면세점의브랜드입점이진행됨에따라외형이확대되면서향후수익성이점차개선될것으로추정된다. 그러나, 2016년까지는면세점초기재고매입, 부산시내면세점이전투자비등으로차입금의축소가능성은제한적일전망이다. 파르나스호텔은파르나스타워증축공사로객실영업효율성이저하되었으며 2016년까지는차입금이증가할것으로보인다. 다만, 2017년부터임대수입이본격적으로발생하여 EBITDA가상당폭증가하는가운데, 투자부담이감소하면서재무부담을점진적으로완화해나갈수있을것으로전망된다. 18
3. 업체별 Forward Looking 및 Monitoring Points 1) 호텔롯데 대규모투자로 일시적으로 재무부담확대 호텔롯데 (AA+/ 안정적, A1) 는 2015년메르스확산에대한우려로외래객수가크게감소하여호텔의객실판매율이감소하고인천국제공항임차료증가, 면세점판촉비증가등으로수익성이둔화된가운데, 그룹차원에서의롯데렌탈지분인수, 미국뉴욕팰리스호텔인수등으로재무부담이확대되었다. 이로인해당사가 KMI로제시한연결기준 순차입금 /EBITDA 지표도 2015년말기준 7.1배 (2016년 3월말 5.3배 ) 로하향검토요건 (4배) 을충족하고있다. 2016년상반기중으로완료예정이었던상장절차가무기한연기되어, 단기간내에큰폭의재무구조개선가능성은제한적인것으로판단된다. AA 4.0 AA+ 1.0 AAA [ 시나리오별 Key Monitoring Indicators 지표의변화 연결기준 ] 3.2 3.3 7.1 순차입금 /EBITDA 5.2 1.9 4.7 호텔롯데상장무산시 4.6 0.1 3.7 5.7 5.7 '13A '14A '15A '16E '17E '16E '17E '16E '17E ( 단위 : %, 배 ) Actual Base Positive Negative ROA EBITDA/ 이자비용 19.8 AAA 5.0 2.0 2.3 2.7 2.8 2.9 3.1 3.7 2.4 2.2 10.0 AA 12.1 11.7 6.3 7.7 12.3 8.5 7.0 7.4 '13A '14A '15A '16E '17E '16E '17E '16E '17E '13A '14A '15A '16E '17E '16E '17E '16E '17E Actual Base Positive Negative Actual Base Positive Negative 구분 상향하향실적 Base Case 가능성가능성 2012A 2013A 2014A 2015A 2016E 2017E 순차입금 /EBITDA 1배미만 4배이상 1.9 3.2 3.3 7.1 5.2 1.9 ROA 5% 이상 N/A 2.7 2.0 2.3 2.7 2.8 2.9 EBITDA/ 이자비용 N/A 10배미만 10.4 12.1 11.7 6.3 7.7 12.3 확고한시장지위유지, 신주발행자금유입시차입금크게축소전망 투자확대와일시적인외생변수로수익창출력대비재무안정성이저하되었지만, 호텔롯데의본원적수익창출력과공고한시장지위, 기존계획대로 IPO가재추진될경우신주발행자금유입에따른재무구조개선등을고려할때, 현등급에부합하는재무안정성회복가능성은충분하다. 19
당사는호텔롯데의그룹지주사역할의위상과보유주식, 부동산가치, 우수한사업안 정성등을감안하여 KMI 의이격에도현등급을유지하면서당분간 IPO 등의상황을 모니터링할예정이다. 상장완료시 : 2017 년순차입금 /EBITDA 지표 1.9 배로현등급요구수준회복상장미완시 : 등급하향압력증가전망 Base Case 분석결과, 경쟁이심화되는영업환경속에서도확고한시장지위를유지하면서영업창출현금을확대할것으로전망된다. 2017년에상장을재추진하여신주발행으로인한자금유입이 2조원발생한다고가정한이시나리오하에서연결기준 순차입금 /EBITDA 지표가 1.9배로당사제시 KMI 수준에부합하는등현등급에서요구되는수준으로회복할가능성이높은것으로분석된다. 반면, 2017년에도상장이완료되지않을경우, Base Case의연결기준 순차입금 /EBITDA 지표가 4.7배로 KMI인 4배를계속초과하는것으로나타나등급하향압력이상승할것으로예상된다. 다만, IPO 무산시에는보유자산을활용한자금조달, 투자규모조절등을통해차입금수준을조절할여지가있으므로재무구조개선실행여부에대한모니터링이필요하다. 상장재추진경과와지배구조재편방향, 업황대응력은모니터링요인 따라서, 최종상장이성사되는지여부및향후상장시기, 신주발행자금유입규모, 신주발행조달자금의사용계획, 장기적으로지배구조재편방향등은중요한모니터링요인이다. 더불어경쟁이심화되는영업환경속에서도시장지위를확고하게유지하는지여부와 2016년말예정된서울시내면세점특허사업자선정경과, 인천국제공항면세점의수익성에대해서도모니터링이필요하다. [ 주요모니터링포인트 ] 상장재추진진행경과와지배구조재편방향 서울시내면세사업의경쟁구도변화및인천국제공항면세점의수익성 월드타워점 ( 서울시내면세점 ) 특허권재획득여부 2) 호텔신라 투자부담 증가한가운데 2015 년실적저하 호텔신라 (AA/ 안정적 ) 는 2015년메르스확산우려에따라일시적으로외래입국자수가감소한가운데, 서울시내면세점사업자의신규진입으로주력산업의경쟁심화와해외면세점영업적자폭확대등의요인으로수익성이저하되었다. 2014년비즈니스호텔 ( 신라스테이 ) 진출, 제주시내면세점확장, 마카오공항면세점입점, 2015년싱가폴창이공항면세점그랜드오픈, 합작법인 (HDC신라면세점) 을통한서울시내면세점진출등으로영업기반이크게확대되는가운데, 이와관련된투자부담도증가하는추세이다. 시내면세점의 외형성장으로 수익창출규모확대전망 여행객증가기조가유지되면서시내면세점의매출성장이지속될전망이다. 다만, 고객유치경쟁으로인해알선수수료, 판촉비등은다소증가할것으로추정된다. 인천국제공항과싱가폴창이공항등국내외공항면세점의높은임차료에따른저수익성이실적개선에제약요인으로작용할수있다. 20
[ 시나리오별 Key Monitoring Indicators 지표의변화 연결기준 ] EBITDA/ 매출액 ( 단위 : %, 배 ) AA 5.0 6.4 7.3 5.0 5.0 5.2 5.7 5.8 3.7 4.0 AA- '13A '14A '15A '16E '17E '16E '17E '16E '17E Actual Base Positive Negative 총차입금 /EBITDA AA- 5.2 6.0 6.5 4.0 AA 1.0 AA+ 4.0 4.0 4.0 2.8 3.2 3.0 '13A '14A '15A '16E '17E '16E '17E '16E '17E Actual Base Positive Negative 구분 상향하향실적 Base Case 가능성가능성 2012A 2013A 2014A 2015A 2016E 2017E EBITDA/ 매출액 15% 이상 5% 이하 8.2 6.4 7.3 5.0 5.0 5.2 총차입금 /EBITDA 1배이하 4배초과 2.6 4.0 2.8 5.2 4.0 4.0 2017 년총차입금 /EBITDA 4.0 배로차입금상환능력우수한수준유지전망 Base Case는우호적인영업환경하에서서울시내면세점인장충동호텔신라점, 제주시내면세점이높은성장세를지속하여국내외공항면세점의낮은수익성을보완하는상황을가정하고있다. 이경우 EBITDA/ 매출액 지표는 2017년기준 5.2% 로소폭개선되고확대된현금창출력을바탕으로연결기준 총차입금 /EBITDA 지표도 4.0배로당사제시 KMI 수준에부합할것으로예상된다. 다만, 수익성과재무안정성지표모두 KMI의하향 Threshold에인접하여있기때문에영업면적은축소되었으나임차료는증가한인천국제공항면세점과큰폭의영업적자를지속하고있는싱가폴창이공항의영업실적개선여부가향후호텔신라의신용도에주요변수가될전망이다. 시장경쟁구도와 공항면세점의수익성 모니터링예정 산업내경쟁구도추이, 해외공항면세점입점, 합작법인의서울시내면세점사업자선 정등사업영역확대를통한규모의경제효과발현여부, 해외면세점등초기사업정 상화에따른수익성개선여부를중요하게모니터링할것이다. [ 주요모니터링포인트 ] 서울시내면세점의경쟁구도 싱가폴창이공항, 인천국제공항면세점의영업실적 종속 / 관계회사에대한재무적지원규모 21
3) 신세계조선호텔 면세사업적극확대, 영업적자지속한김해공항면세점철수예정 신세계조선호텔 (A/ 안정적, A2) 은 2012년파라다이스면세점 ( 부산시내면세점 ) 인수를시작으로 2013년및 2015년각각김해공항과인천국제공항의면세점사업자로선정되면서면세사업을적극적으로확장하였다. 그러나, 김해공항면세점은 2014년 4월입점이후높은임차료부담으로영업적자 ( 김해공항영업손실 2014년 272억원 2015 년 334억원 ) 를지속함에따라, 특허권을반납하여 8월중최종종료할예정이다. 부산시내면세점과인천국제공항면세점브랜드입점완료시외형확대전망 2015년 9월개장한인천국제공항면세점의경우에도고정비성격의최소보장임차료를지급하기때문에수익성개선을위해서는외형성장이필요하다. 2016년 3월부산시내면세점의영업장을해운대파라다이스호텔에서신세계센텀시티몰로확장이전 ( 해운대파라다이스호텔 2,100평 신세계센텀시티몰 2,600평 ) 하여고객집객력제고와백화점과의영업시너지가가시화될것으로보인다. 또한, 인천국제공항면세점의일부명품브랜드가 2016년 7월에입점이완료되었고부산시내면세점도 2017년 6월까지브랜드입점이진행되므로순차적으로외형이확대될것으로예상된다. A+ 10.0 A 5.0 A- [ 시나리오별 Key Monitoring Indicators 지표의변화 ] EBITDA/ 매출액 9.0 7.6 6.2 5.3 4.2 4.5 ( 단위 : %, 배 ) 2.8 3.3 '13A '14A '15A '16E '17E '16E '17E '16E '17E -3.2 Actual Base Positive Negative EBITDA/ 이자비용 A+ 7.0 6.0 5.2 6.7 6.2 9.1 A 2.0 2.5 2.6 2.8 A- '13A '14A '15A '16E '17E '16E '17E '16E '17E -2.4 Actual Base Positive Negative 구분 상향하향실적 Base Case 가능성가능성 2012A 2013A 2014A 2015A 2016E 2017E EBITDA/ 매출액 10% 이상 5% 미만 14.4 9.0 4.2-3.2 4.5 6.2 EBITDA/ 이자비용 7배이상 2배미만 14.2 6.0 2.5-2.4 5.2 6.7 22
호텔부문은 2015년메르스의확산우려에따른외래객수감소로업계전반적으로판매율이하락한가운데서도업계내여전히우위의영업효율성을보이고있다. 2015년의일시적요인으로감소한판매율은회복추세를보일수있을것으로전망되나, 시설의한계등으로큰폭의추가성장가능성은제한적이다. 2017 년이후선순환의현금흐름으로차입금축소 EBITDA/ 이자비용 6.7 배로 KMI 수준부합전망 Base Case 분석결과, 부산시내면세점과인천국제공항면세점의브랜드입점이진행중인가운데, 2017년 6월까지계획된브랜드입점이완료되면영업창출력이확대될수있을것으로전망된다. 2016년까지는면세점초기재고매입, 부산시내면세점이전투자비등을감안할때차입금의축소가능성은제한적이다. 2017년부터는잉여재원을바탕으로경상적자금소요를충당하면서점진적으로순차입금을축소할수있을것으로전망된다. 이에따라 EBITDA/ 매출액 지표는 2017년에 6.2%, EBITDA/ 이자비용 지표는 6.7배로수익성지표가회복될것으로추정된다. 다만, 보유자산의활용여하등에따라서차입금수준이변동할여지가있기때문에재무구조개선실행여부에대해서는모니터링이필요하다. 공항면세점실적에따라실적차별화전망그룹과의면세사업재편가능성모니터링 면세사업진출로사업구조를다각화하고, 영업기반을확대한반면, 면세점보증금납부와재고매입등에따른재무부담과높은임차료로인한낮은수익성이단기적관점에서부담요인으로작용하고있다. 한편, 김해공항면세점사업권의반납으로수익성개선이기대되며, 인천국제공항면세점의영업실적에따라전사수익성이크게영향을받을것으로예상된다. 신세계가 100% 출자한신세계DF는서울시내면세점사업자로선정되어 2016년 5월영업을개시하였다. 신세계그룹차원에서의시장기반확대로영업상시너지가일부발생할수있을것으로전망된다. 다만, 그룹내이원적으로운영되는면세사업을재편할가능성이있으며이에따라영업기반과재무구조가변동될수있어사업재편여부는모니터링대상이다. 그룹내면세부문의재편여부와방식 인천국제공항면세점영업실적 영업현금창출력을상회하는투자지속여부 [ 주요모니터링포인트 ] 4) 파르나스호텔 파르나스타워증축공사로객실영업저하, 차입금증가 파르나스호텔 (A+/ 안정적 ) 은 2013년부터기존보유부지를활용한파르나스타워증축과그랜드호텔리모델링으로부대시설의순차적영업중단과공사에따른소음, 분진등이호텔객실영업에부정적인영향을미친가운데, 2015년에는메르스확산에따른외래입국자수감소등이겹치면서 2013년이후수익성이상당폭 ( 영업이익률 12년 20.1 13년 10.4% 15년 7.3%) 저하되었다. 23
객실영업회복전망, 2017 년부터파르나스타워입대수입발생으로영업기반확대 2016년 8월준공예정인파르나스타워는그랜드호텔대연회장자리와인근부지에건립되고있으며, 오피스와상업시설로활용될계획이다. 한편, 파르나스타워증축을위한투자자금소요로 ( 총투자예정액 4,200 억원, 2016년 1분기기준누적투자액약 3,200억원 ) 차입금이증가하였고잔여투자비를고려하면 2016년하반기까지는차입금이증가할것으로전망된다. 그러나, 파르나스타워의준공이후에는호텔영업의정상화가기대된다. 2016년 9월에최종적으로임대매장 ( 파르나스몰 ) 의잔여구역을오픈할예정인데다, 파르나스타워의오피스임대수입이 2017년부터본격화되면서영업기반이한층강화될것으로보인다. 이에따라, EBITDA는 2017년부터상당폭증가하는반면, 투자부담은감소하면서일시적으로증가한재무부담을완화해나갈수있을것으로추정된다. A 6.0 A+ [ 시나리오별 Key Monitoring Indicators 지표의변화 별도기준 ] 순차입금 /EBITDA 8.5 7.3 6.6 6.0 5.3 4.7 4.4 3.8 ( 단위 : %, 배 ) 6.8 1.0 AA- '13A '14A '15A '16E '17E '16E '17E '16E '17E Actual Base Positive Negative 상향하향실적 Base Case 구분가능성가능성 2012A 2013A 2014A 2015A 2016E 2017E 순차입금 /EBITDA 1배이하 6배초과 1.2 3.8 4.7 6.0 7.3 5.3 2016 년까지차입금증가불가피 2017 년순차입금 /EBITDA 5.3 배로 KMI 부합 Base Case 분석결과, 2016년파르나스타워증축을위한투자비가 1,300억원가량소요될것으로예상되어연말기준순차입금이 4,000억원내외에이를것으로전망된다. 반면, 2017년부터파르나스타워오피스입주가본격화되면서임대매출액이 400억원가량발생할것으로추정된다. 공사소음등으로판매율이저하된호텔객실영업도일정수준정상화되고그랜드호텔부지에자리한파르나스몰이최종적으로개장하여임대매출도증가할것으로분석된다. 이에따라 2017년부터는영업현금창출력을바탕으로금융비용과투자재원을충당하는한편, 잉여재원으로차입금을점진적으로축소할수있을것으로전망되는가운데, 2017년 순차입금 /EBITDA 지표가 5.3배로추정되는등당사제시 KMI 수준에부합할수있을것으로전망된다. 24
파르나스타워오피스임대실적과재무부담경감여부는주요모니터링요인 파르나스타워준공시점의경제여건이나주변오피스빌딩의공급등에따른투자성과의가변성이내재하고있다. 파르나스타워증축공사로인해그랜드 / 코엑스호텔의객실영업이부정적인영향을받았다. 준공이후의호텔별객실판매율회복여부, 파르나스타워의임대경과, 영업창출력을바탕으로한재무부담경감여부등을모니터링할것이다. 파르나스타워완공이후오피스임대실적 호텔별객실판매율 재무부담경감여부 [ 주요모니터링포인트 ] [ 업체별 Key Monitoring Indicators ] 구분 장기등급상향가능성확대요건 장기등급하향가능성확대요건 신규추진사업등의실적가시화로영업이익창출규모가 영업환경변화로시장점유율이하락하거나계열사지원부 호텔롯데 대폭확대되고주요계열사의신용도가개선되는가운데, 담이확대되면서, 연결 순차입금 /EBITDA 1배미만 연결 순차입금 /EBITDA 4배이상 연결 ROA(3년평균 ) 5% 이상으로안정적으로유지 연결 EBITDA/ 이자비용 10배미만이지속 지역적 / 사업적포트폴리오확대로현재매출액 / 영업이익을 영업상경쟁강도심화와사업상경쟁력이현재에비해크 호텔신라 대폭제고하는한편, 게저하되는가운데, 연결 EBITDA/ 매출액 15% 이상 연결 EBITDA/ 매출액 5% 이하 연결 총차입금 /EBITDA 1배이하안정적으로유지 연결 총차입금 /EBITDA 4배를초과 신세계조선호텔 면세사업부문실적개선으로수익성, 재무구조가개선되거나자본확충으로재무부담완화, 별도 EBITDA/ 매출액 10% 이상 별도 EBITDA/ 이자비용 7배이상으로안정적으로유지 현금창출력저하가계속되는가운데투자로인한차입부담이증가하고, 별도 EBITDA/ 매출액 (3년평균 ) 5% 미만이면서 별도 EBITDA/ 이자비용 2배미만이지속 파르나스호텔 지역적 / 사업적포트폴리오확대로현재매출액 / 영업이익을대폭제고하는한편, 객실당호텔매출액이서울특1급호텔평균의 1.6배이상 별도 순차입금 /EBITDA 1배이하가안정적으로유지 파르나스타워공사의지연또는사업비가크게증가하거나, 객실당호텔매출액이서울특1급호텔평균을하회하거나 별도 순차입금 /EBITDA 6배를지속적으로초과 주 ) Key Monitoring Indicators 는개별업체의계열내지위, 사업구성, 영업여건, 재무구조등을감안하여설정함 25
별첨 1: 호텔업체별주요재무지표 업체명구분기준일매출액영업이익 EBITDA 총자산순차입금 호텔 롯데 부산 롯데호텔 호텔 신라 신세계 조선호텔 파르나스 호텔 별도 연결 별도 별도 연결 별도 별도 영업 이익률 EBITDA/ 매출 EBITDA/ 이자비용 ( 단위 : 억원, %, 배 ) 차입금 / EBITDA 13.12 33,717 3,218 4,415 136,954 11,748 9.5 13.1 15.7 3.0 14.12 41,469 4,269 5,685 133,896 14,493 10.3 13.7 14.5 2.7 15.12 43,285 3,236 4,856 157,853 29,208 7.5 11.2 7.3 6.7 15.03 10,637 1,122 1,514 144,054 21,878 10.5 14.2 11.0 3.8 16.03 13,028 1,186 1,614 163,671 29,857 9.1 12.4 9.1 5.1 13.12 38,274 3,091 4,359 141,961 14,018 8.1 11.4 12.1 3.8 14.12 47,165 4,073 5,597 139,896 18,533 8.6 11.9 11.7 3.6 15.12 51,319 3,232 5,180 171,778 36,794 6.3 10.1 6.3 8.4 15.03 12,344 1,143 1,579 150,281 26,189 9.3 12.8 9.4 4.5 16.03 15,473 1,133 1,728 177,529 36,596 7.3 11.2 7.2 6.3 13.12 3,378 255 440 10,806-435 7.5 13.0 20.3 0.7 14.12 3,399 172 363 10,521-137 5.1 10.7 23.1 0.8 15.12 3,666 153 368 12,139 969 4.2 10.0 16.5 4.0 13.12 22,970 866 1,473 17,121 3,627 3.8 6.4 5.5 4.0 14.12 29,090 1,390 2,134 19,075 4,119 4.8 7.3 8.2 2.8 15.12 27,822 1,335 2,125 22,135 5,484 4.8 7.6 7.0 4.0 15.03 7,252 497 697 19,406 5,459 6.9 9.6 10.4 2.1 16.03 7,520 272 462 21,869 5,944 3.6 6.1 5.6 4.6 13.12 22,970 866 1,473 17,121 3,627 3.8 6.4 5.5 4.0 14.12 29,090 1,390 2,134 19,075 4,119 4.8 7.3 8.2 2.8 15.12 32,517 772 1,642 21,767 5,324 2.4 5.0 5.4 5.2 15.03 8,285 336 554 19,517 5,081 4.1 6.7 8.3 2.7 16.03 8,889 193 406 21,559 5,933 2.2 4.6 4.9 5.4 13.12 3,138 75 283 4,925 1,781 2.4 9.0 6.0 6.8 14.12 4,086-159 170 5,248 2,084-3.9 4.2 2.5 12.7 15.12 4,916-384 -159 5,690 2,122-7.8-3.2 * * 13.12 1,808 189 453 12,108 1,719 10.4 25.0 10.3 4.7 14.12 1,989 165 478 12,503 2,233 8.3 24.0 9.0 4.9 15.12 1,993 145 478 13,189 2,873 7.3 24.0 9.2 6.1 15.03 466 8 92 12,518 2,258 1.8 19.7 6.4 6.4 16.03 420-2 80 13,560 3,245-0.4 19.1 6.9 10.4 주 1) K-IFRS 기준 2) 배수값이음수인경우, * 표시자료 : 각사공시자료 26
별첨 2: 분석의기본전제및추정방법 1. 호텔롯데와호텔신라는연결재무제표, 신세계조선호텔과파르나스호텔은별도재무제표 기준으로추정 2. 시나리오별주요매출액가정 서울 시내면세점 - 매출액 평당매출액 ( 단위 : 억원 ) 15년면적실적 ( 추정 ) Base Case Positive Case Negative Case ( 천평 ) 2015 2016E 2017E 2016E 2017E 2016E 2017E 롯데 ( 소공 ) 4.0 5.5 7.7 9.3 8.0 9.6 7.4 8.6 롯데 ( 월드 ) 3.3 1.9 2.4-2.4 1.8 2.4 - 롯데 ( 코엑스 ) 1.8 1.5 2.0 2.3 2.1 2.4 2.0 2.1 신라 ( 장충 ) 2.8 4.7 5.8 6.4 6.1 7.0 5.6 5.9 HDC 신라 8.3-0.3 0.3 0.2 0.3 0.3 0.4 동화면세점 1.9 1.7 1.7 1.6 1.7 1.7 1.6 1.4 신규사업자 13.0-0.4 0.6 0.4 0.5 0.4 0.8 인천국제공항화장품 / 향수 0.7 8.9 10.8 11.9 11.3 13.0 10.3 10.8 - 매출액 부산 시내면세점 탑승동 1.5 2.2 2.6 2.9 2.8 3.1 2.5 2.6 주류 / 담배 0.3 9.5 11.0 11.6 11.5 12.7 10.5 10.5 패션, 잡화등 2.1 3.5 3.8 3.9 4.0 4.3 3.5 3.5 신세계 조선호텔 2.1 0.8 1.0 1.1 1.0 1.2 0.9 1.0 파르나스호텔평당임대료 - - 11만원 - 13만원 - 9만원 30 -임대수입임대율 (%) - - 70-80 - 60 주1) 2016년 12월추가로선정예정인서울시내면세점과관련하여, 1년의영업유예기간을주는점을감안하여 2017년까지는영업개시를하지않는것으로가정함. 단, 호텔롯데월드타워점의특허가부활하는것을가정한 Positive Case에서는기존영업공간을토대로수일내에영업개시가가능한점을고려하여 2017년월드타워점매출액이 6천억원발생할것으로가정함 2) 호텔롯데의소공점과코엑스점, 신세계조선호텔의부산시내점은매장확장계획을반영하여추정 3) HDC신라면세점은호텔신라의공동기업투자주식에반영되므로연결추정실적에는반영하지않음 4) 신규사업자는한화갤러리아타임월드, 신세계디에프, 두타면세점, SM면세점의합산임. 신세계 (5/18) 와두산 (5/20) 의경우개점일기준으로일할반영 5) 2016년 5월과 6월영업을종료하는 SK네트웍스워커힐점과호텔롯데월드타워점의매출액을각각 1.2천억원, 4.0천억원으로가정 6) 파르나스타워의임대수입은 2017년부터발생한다고가정. 평당관리비는 4.4만원으로케이스별로동일함을가정. 임대율은사업초기렌트프리와공실률을모두반영한실질임대율임 ( 단위 : 억원 ) 투자 (CAPEX, 관계사 ) 구분 실적 Base Case Positive Case Negative Case 2015 2016E 2017E 2016E 2017E 2016E 2017E 호텔롯데 6,990 4,000 3,000 2,500 2,500 3,000 3,000 호텔신라 1,532 800 2,100 500 1,800 1,100 2,600 신세계조선 141 400 100 350 50 450 150 파르나스호텔 929 1,470 230 1,430 180 1,510 280 IPO 신규자금유입호텔롯데 - - 20,000-30,000 - - 주 1) 투자 : 호텔신라의 DFASS 인수는 2017 년실행할것으로가정, 신세계조선호텔의부산시내점이전투자비 250 억원추정, 파르나스호텔의파르나스타워증축잔여공사비 2016 년 1,300 억원으로추정 3. 상기가정으로추정된부문별매출액에케이스별가정을감안하여영업수익성을추정함 4. 이자율은 2015년가중평균이자율을적용하고, 운전자본은과거추이를고려함 5. 기말현금은각업체별재무상황을감안하여호텔롯데 1,500억원, 호텔신라 1,000억원, 신세계조선호텔 19억원, 파르나스호텔 58억원수준을유지할것으로가정 6. 환율변동은없는것으로가정하였으나, 환율등락폭에따라손익이영향을받을수있음 27
별첨 3: 관련리포트 Special Comment 면세점특허권, 신규사업자에게는긍정적. 단, 경쟁심화와정책리스크는모니터링요인 (2015.11) 신세계조선호텔단기신용등급하향사유및 Forward Looking(2016.06) 호텔신라의북미면세사업진출을위한지분인수관련 (2015.03) 호텔롯데의 케이티렌탈지분인수관련 (2015.03) 파르나스호텔 지분매각우선협상대상자선정관련 (2015.02) Special Report 신규면세점사업자선정이호텔업계신용도에미치는영향 (2015.07) Industry Outlook 2016 Industry Outlook : 호텔 (2015.12) 평가리포트호텔롯데기업어음및전자단기사채본평가 (2016.06) 호텔롯데회사채정기평가 (2016.06) 부산롯데호텔기업어음및전자단기사채본평가 (2016.06) 호텔신라회사채정기평가 (2016.06) 신세계조선호텔회사채정기평가 (2016.06) 신세계조선호텔기업어음본평가 (2016.06) 28
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