KCBR-200*-A*****호

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1 Corporate Analysis ( 주 ) 신세계조선호텔평가일 : 평가담당자 평가개요 등급추이 배인해선임연구원 ihbae@korearatings.com 제 12 회무보증사채 A/ 안정적 A+ ( 무보증사채 ) 김광수평가 5 실평가전문위원 kimks@korearatings.com 평가종류 후순위사채 기업어음 본평가 NR NR A A 주요재무지표 ( 단위 : 억원, 배, %) 2012(12) 2013(12) 2014(12) 2015(12) 2016(06) 매출액 1,766 3,138 4,086 4,916 3,471 EBIT( 영업이익 ) EBITDA 총자산 4,384 4,925 5,248 5,690 5,520 총차입금 1,444 1,918 2,155 2,142 1,915 순차입금 1,245 1,781 2,084 2,122 1,881 EBIT/ 매출액 ( 영업이익률 ) EBITDA마진 EBITDA/ 금융비용 순차입금 /EBITDA 부채비율 차입금의존도 적용재무제표별도별도개별개별개별 주 1. K-IFRS 기반표준재무지표로조정재구성하였으며, 2016 년반기재무지표는감사받지아니함 2. EBITDA = EBIT( 영업이익 )+ 감가상각비 + 무형자산상각비 평정요지 한국기업평가는 신세계조선호텔 ( 이하 동사 ) 의제 12 회무보증사채신용등급을 A 로평가하며, 주요평정요인은다음과같다. 입지적강점, 브랜드력등에기반한우수한사업경쟁력확보 신규사업으로인한영업실적및재무안정성저하 김해공항면세점철수로수익성개선예상, 재무안정성개선은시일이걸릴전망 전략적중요도에기반한계열지원가능성이신인도지지 회사개요동사는신세계계열의호텔사업자로, 1914년서울웨스틴조선호텔을개관하면서사업을시작하였다. 1994년부산웨스틴조선호텔인수를통해호텔체인망을확장하였으며, 외식사업등을부대사업으로영위하고있다. 2012년부산파라다이스면세점인수를통해면세사업에진출한뒤, 김해공항면세점 (2014~ ), 인천공항면세점 (2015) 사업자로선정되면서면세사업을확장하고있으며, 2015년포포인츠바이쉐라톤서울남산개관을통해호텔체인다각화도진행하고있다. 1

2 평정논거 (Key Rating Rationale) 입지적강점, 브랜드력등에기반하여우수한사업경쟁력을확보하고있다. 면세사업진출, 비즈니스호텔개관등에도업계선두권대비사업다각화는초기단계로판단된다. 그러나접근성이우수한주요상권 ( 서울소공동, 서울동자동, 부산해운대 ) 선점, Starwood 계열의 Westin, Four points by sheraton 브랜드사용등을통해높은수준의집객력을확보하고있다. 신규사업으로인한영업실적과재무안정성의저하가이어졌다 년파라다이스면세점인수를시작으로김해공항면세점 ( 14.02), 인천공항면세점 ( 15.09) 특허권을취득하면서면세사업을빠르게확장시켜왔다. 그러나주요경쟁업체대비제한적인점포망과열위한상품구색등으로규모의경제를확보하지못한가운데김해공항면세점의높은임차료부담이지속되었고, 사업확장과정에서자본적지출과운전자본부담이확대되면서영업실적과재무안정성이동반하락하였다. 김해공항면세점철수등으로수익성이개선되고있으나, 재무안정성회복에는시일이걸릴전망이다. 김해공항면세점철수 ( 16.09), 인천공항및부산시내면세점브랜드확충이이루어지면서 2016 년 8 월까지매출증가, 수익성회복이이루어진것으로파악된다. 호텔영업도 2014 년수준으로회복된가운데 2015 년 9 월부터운영중인인천공항면세점의경우평당임차료가김해공항대비낮은수준이어서고정비분산효과에기반한수익성개선이가능할전망이다. 다만, 최근사업자증가로인한특 1 급호텔과면세시장내경쟁이심화되고있어수익성개선폭은크지않을것으로예상되며, 재고자산증가로인한운전자본부담, 400 억원수준의단기투자계획등이재무안정성개선을제약하는요인으로작용할전망이다. 전략적중요도에기반한계열지원가능성이동사신인도를지지하고있다. 최근주요유통업태들이성숙기에진입함에따라그룹차원에서신규업태진출을통한성장동력확보노력이이루어지고있다. 이중동사는최근까지높은성장성을기록한면세업을영위하고있어, 그룹유통업포트폴리오내전략적중요도가높은수준이다. 등급전망 안정적 (Stable) 김해공항면세점철수에따른고정비부담감소와브랜드확충등을통한면세사업 정상화, 호텔사업에서의사업경쟁력유지등을바탕으로수익구조의점진적인개선이 가능할것이라는전망을반영하고있다. 이에향후면세사업의실적개선에따른재 무안정성회복여부가주요모니터링요소이다. 등급변동요인 아래와같은요건을충족할것으로판단되는경우신용등급상향을검토할수있다. 호텔사업의경쟁력이유지되는가운데면세사업의실적개선이이루어지면서 EBITDA 마진 6% 초과, 순차입금 /EBITDA 3.5 배미만유지 반면, 아래와같은부정적상황이예상되는경우신용등급하향을검토할수있다. 면세사업영업정상화 ( 김해공항면세점철수, 브랜드확충완료등 ) 이후에도 EBITDA 마진 3% 미만, 순차입금 /EBITDA 7 배초과지속이예상되는경우 연도별 3개년평균 ( 개별기준 ) EBITDA 마진 7.7% 2.1% -4.3% 9.3% 6.1% 0.9% 순차입금 /EBITDA 7.4 배 24.4 배 배 5.5 배 9.3 배 52.4 배 주 년순차입금 /EBITDA 는 EBITDA 적자로부 (-) 의값이산출됨. 2

3 주요평정요인 (Key Rating Factors) 사업요인 입지적강점, 브랜드력등에기반한우수한사업경쟁력확보 서울소공동과부산해운대에서특 1 급호텔을, 서울역인근에서비즈니스호텔을 운영하고있으며, Starwood 계열의 Westin 브랜드를사용하면서높은접근성과집 객력을확보하고있다. 특히국제적인브랜드를사용하고있는점은주요경쟁업체 대비높은고객국적다각화수준을유지하는데기여하고있다. 이러한브랜드의경 우, 일정수준이상의시설및서비스의질을갖추고있다는신뢰도를확보하고있어 로컬브랜드대비집객력이높은수준이기때문이다. 호텔체인및사업포트폴리오다각화진행 호텔사업만으로는부족한외형적한계, 특 1 급호텔공급증가등에따른성장성둔 화등을극복하기위해최근몇년간신규사업진출, 체인다각화등을진행하였으 며, 이러한노력은사업안정성및성장동력확보측면에서긍정적으로작용하고있다 년 9 월부산파라다이스면세점을흡수합병하면서면세사업에진출하였다. 이후 김해공항면세점 ( 영업개시, 영업종료 ), 인천공항면세점 ( 영업개 시 ) 특허권을획득하며사업을확장하였다 년상반기서울역인근에비즈니스호텔을개관하는등체인다각화도추진중 이다. 동호텔역시 Starwood 계열의비즈니스호텔브랜드인 Four points 를사용 하고있으며, 교통편의성이높고명동등주요관광지가가까운동자동에위치하고 있어일정수준의사업경쟁력을확보하고있는것으로판단된다. 호텔부문가동률개선, 면세사업확장에따른매출성장세기록 국내경기침체에따라호텔식음부문실적은여전히저조한편이나, 메르스종식이 후인바운드관광객증가로객실가동률이 2014 년수준으로개선되면서 2016 년상 반기호텔부문매출이전년동기대비 17.7% 증가하였다. 호텔부문의매출개선과더불어인바운드및아웃바운드증가에따른면세시장의급 격한성장은동사매출증가에기여하고있다. 특히저비용항공사의중단거리노선 취항증가에따라김해공항을통한출국자수가급증한점은부산지역에서면세업을 영위하고있는동사매출에긍정적으로작용한것으로판단된다 년상반기에는 인천공항면세점개장효과도반영되면서면세사업매출이전년동기대비 90.8% 증가 하였다. 사업부별매출및호텔별 RevPAR 구분 '13 '14 '15 '15/'14 증감 ( 단위 : 억원, %, 천원 ) '15.1H 16.1H 매출액 3,138 4,086 4, ,120 3,471 호텔 1,382 1,397 1, 면세 1,444 2,372 3, ,363 2,601 기타 RevPAR 서울호텔 부산호텔 주 : RevPAR 는기간평균객실가동률 * 기간평균 ADR 을통해산출함자료 : 감사보고서, 동사제시 3

4 재무요인김해공항면세점의높은임차료가수익성제약 2012 년까지양호한수준을기록하던동사영업수익성은 2013 년이후큰폭의하락세를기록하였으며, 2015 년에는 EBITDA 기준으로영업적자를기록하였다. 이는제한적인점포망, 경쟁사대비열위한상품구색등으로면세사업이규모의경제를확보하지못한가운데김해공항면세점관련높은임차료를부담 ( 최소보장임차료연간 640 억원 ) 하였기때문이다. 신규사업의저조한실적과투자부담으로인한재무안정성저하서울호텔리노베이션 (536 억원 ) 에도불구하고양호한현금흐름에기반하여 2011 년까지우수한재무구조를유지하였으나, 이후면세사업진출에따른자금소요와동사업에서의저조한수익성이지속되면서주요재무안정성지표가크게저하되었다 년파라다이스면세점인수 (1,144 억원 ), 2013 년김해공항면세점의임차보증금 (534 억원 ) 납부와재고자산매입, 2015 년인천공항면세점임차보증금납부 (500 억원 ) 등면세점관련투자금액은 2,000 억원을상회한것으로파악되며, 이러한투자확대는저조한수익성과맞물리면서급격한차입금증가로이어졌다 년신종자본증권발행 (500 억원 ), 인천공항보증금유동화 ( 진성매각으로간주, 양도가액 410 억원 ) 를통해추가적인레버리지확대를제한하였으나, 여전히현금창출력대비과중한재무부담이지속되고있다. 김해공항면세점철수등으로영업적자폭축소김해공항면세특허권을반납하기로한후 ( 까지영업 ), 2016 년 2 월부터동사업장임차료를기존의방식 (Max( 최소보장임차료, 품목별영업요율 )) 이아닌품목별영업요율방식으로납부하면서임차료부담이크게감소하였다. 인천공항면세점과부산시내면세점의영업적자역시소폭에그친가운데호텔객실가동률이회복되면서 2016 년상반기영업적자는전년동기대비 105 억원축소된 -87 억원을기록하였다. 영업실적지표추이 자료 : 감사보고서, 동사제시 향후전망신규사업장의매출기여도확대로외형성장지속동사는 2015 년하반기부산시내면세점특허권을재승인받은후 2016 년 3 월센텀시티몰로확장이전하였으며 ( 영업면적 2,086 평 2,478 평 ) 2017 년까지시내사업장과인천공항면세점의브랜드확충을계획하고있다. 명품및수입브랜드보유여부가면세점의집객력을상당히좌우하고있는점을감안하면, 이러한브랜드확충은 4

5 향후사업전개에긍정적으로작용할것으로판단된다. 또한시내면세점이부산내주요상업시설인센텀시티몰로이전함에따라과거대비집객력향상이이루어질것으로보여영업장감소로인한매출하락효과는크지않을전망이다. 비즈니스호텔의경우개관초기메르스사태로인해안정화가지연되는모습을보였으나, 최근의객실가동률회복수준을감안하면단기내영업안정화가이루어지면서매출증가에기여할것으로예상된다. 김해공항면세점영업중단등에따른수익성개선전망수익성저하의주원인이었던김해공항면세점영업이중단되고, 인천공항면세점과부산시내면세점의영업이안정화되면서수익성개선이이어질것으로보인다. 매출액대비임차료부담이향후감소세를기록할것으로예상되기때문이다 년 2 월부터김해공항면세점임차료규모가감소하여 2016 년상반기비용부담이전년동기대비크게하락하였으며, 동사업장의영업종료에따른매출감소효과보다고정비감소효과가크게나타날것으로예상된다. 또한인천공항면세점임차료의경우김해공항과비교하면절대적으로큰편이나평당임차료는낮은수준으로, 향후매출증가에따라고정비분산효과가나타날전망이다. 다만, 특 1 급호텔과면세시장진입자가증가하면서과거대비경쟁이심화되고있어큰폭의수익성개선은어려울것으로보인다. 재무구조개선에는시일이걸릴전망김해공항면세점사업철수로반환되는임차보증금 ( 위약금제외 ) 이재무안정성을보완할것으로판단된다. 다만, 브랜드확충등에따른면세점재고증가로운전자본부담이지속될것으로예상되는점, 2016 년시내면세점확장이전, 인천공항면세점관련잔여공사등으로약 400 억원의자본적지출이이루어질계획인점은재무구조개선에부담요인이다 년이후가시화된신규투자계획이없어내부창출현금을통해점진적인차입금감축이가능할것으로예상되나, 면세사업의실적이예상보다저조하거나현금창출력을상회하는신규투자가재차발생할가능성이내재되어있다. 기타요인영위사업의전략적중요도에기반한계열지원가능성이신인도지지그룹사업포트폴리오내에서의전략적중요성등에기반한계열지원가능성이동사신인도에긍정적으로작용하고있다. 규모측면에서의중요도는낮은수준이나, 동사가그룹의성장동력확보차원에서중요도가높은면세사업을영위하고있어전략적중요도가높은것으로판단된다. 유동성분석보유자산의담보가치등에기반한유동성대응능력보유최근사모사채발행을통해차입금기간구조를개선하고있으나, 1 년내만기도래하는차입금비중이여전히높은편이며, 보유현금규모도크지않아자체적인유동성대응력은등급대비열위한수준이다 년 8 월말기준총차입금 2,511 억원 ( 신종자본증권 500 억원포함 ) 중 1 년내만기도래하는차입규모는 1,409 억원 (56.1%) 이다. 동일자기준보유현금성자산과미사용여신한도 ( 당좌차월 ) 가각각 34 억원, 300 억원에불과하며재고부담및투자로인한자금소요로단기내잉여현금흐름창출가능성도낮은것으로판단된다. 5

6 그러나주요상권내에위치한유형자산 (2015 년말기준 2,452 억원, 담보제공자산 571 억원 ) 의추가담보여력과신세계그룹신인도에기반한금융기관접근성등이유 동성대응능력을보완하고있다. 구분 16 년 8 월말기간별만기도래금액 잔액 1 년잔액 단기차입금 ( 단위 : 억원, %) 장기차입금 회사채 신종자본증권 총차입금 (B/S) 2,511 1,409 1,102 ( 비중 ) 주 : 사채관련조정계정미반영자료 : 감사보고서 호텔산업평가방법론적용결과 사업항목재무항목 구분 AAA AA A BBB BB B 매출규모 사업포트폴리오 시장지위 브랜드개발 관리역량 시설관리역량 EBITDA마진 EBITDA/ 영업용자산 순차입금 /EBITDA EBITDAR/ 총고정비용 차입금의존도 모델등급 주 : 표시는상대적으로중요한지표를의미본평가는당사의공시된호텔산업평가방법론과 KR 신용평가일반론, 계열신용평가방법론을적용하였습니다. 공시된신용평가방법론은당사홈페이지 의리서치 / 평가방법론에서찾아볼수있습니다. 6

7 < 유의사항 > (1) 신용등급은특정금융상품, 금융계약, 발행자등의상대적인신용위험에관한현재시점에서의한국기업평가 의의견입니다. 신용등급은특별한언급이없는경우신용위험을제외한다른위험 ( 금리나환율변동등에따른시장가치변동위험, 해당증권의유동성위험, 내부절차나시스템으로인해발생하는운영위험 ) 에대해서는설명하지않습니다. 또한신용평가는현재또는과거사실에관한진술이아니라, 당사고유의평가기준에따라평가대상의미래상환능력에대해예측한독자적인의견으로, 이러한예측정보는실제결과치와다를수있습니다. 신용등급은환경변화및당사가정한기준에따라변경또는취소될수있습니다. (2) 본보고서상모든정보는평가대상회사또는기관이제출한자료와함께각종공시자료등의자료원으로부터수집된자료에근거하고있으며, 당사는제출자료에거짓이없고중요사항이누락되어있지않으며중대한오해를불러일으키는내용이들어있지않다는확인서를평가대상회사또는기관으로부터수령하고있습니다. 당사는평가대상회사또는기관및이들대리인이정확하고완전한정보를적시에제공한다는전제하에신용평가업무를수행하고있으며, 신용평가과정에서이용하는정보에대해별도의실사나감사를실시하고있지않습니다. 따라서제공된정보의오류및사기, 허위에따른결과에대해당사는어떠한책임도부담하지않습니다. (3) 신용평가과정에서이용하는정보에대해별도의검증절차를거치지않았고, 분석자 분석도구또는기타요인에의한오류발생가능성이있기때문에당사는본보고서내용의정확성및완전성을보증하거나확약하지않습니다. 본보고서의모든정보들은신용등급부여에필요한주요한판단근거로서제시된것으로평가대상에대한모든정보가나열된것은아니며, 고의또는중대한과실에기인한사항을제외하고신용등급및본보고서상정보의이용으로발생하는어떠한손해및결과에대해서도당사는책임지지않습니다. (4) 당사는금융상품의매매와관련한조언을제공하거나투자를권유하지않습니다. 신용등급은특정유가증권의매수, 매도혹은보유를권유하는정보가아니며시장가격의적정성에대한정보도아닙니다. 신용등급및본보고서는당사고유의평가기준에따른의견으로만해석되어야하며, 이용자의투자결정을대신할수없고금융상품의투자결과에대한법적책임소재를판단하기위한증빙자료로도사용될수없습니다. 따라서정보이용자들은스스로투자대상의위험에대해분석하고평가한다음그결과에따라각자투자에대한의사결정을하여야만합니다. < 예측정보관련유의사항 > 본문내전망과관련된모든정보는평가시점에있어당사의합리적인분석방법과절차에의하여생성된예측정보이며, 이는분석대상업체의핵심지표관련당사의전망에기초한영업손익추정과분석대상업체가제시한사업계획등을근거로하고있습니다. 향후핵심지표의변화폭이당초의예상범위를크게이탈하고, 이러한추세가구조적인요인에기인하는것으로판단되는경우당사는이를반영한 Credit 검토를토대로신용등급또는등급전망을변경할수있습니다. 예측정보는수급요인이나환율, 금리등과같은외생변수를포함한대내외적인환경변화에따라실제결과치와차이가발생할수있습니다. 또한, 예측정보는상기 < 유의사항 > 의적용을받습니다. 7

8 다음은 표준내부통제기준 제 38 조 제 44 조제 6 항 제 46 조제 4 항, 금융투자업규정 제 8-19 조의 9 제 2 항에따라제공되는내용이 며, 평가의견의일부입니다. 장기채무신용등급정의및회사채부도율 등급기호 등급의정의 연간부도율 (%) 3 년차평균 누적부도율 (%) 공식광의공식광의 AAA 원리금지급확실성이최고수준이며, 예측가능한장래의환경변화에영향을받지않을만큼안정적이다 AA 원리금지급확실성이매우높으며, 예측가능한장래의환경변화에영향을받을가능성이낮다 A 원리금지급확실성이높지만, 장래의환경변화에영향을받을가능성이상위등급에비해서는높다 BBB 원리금지급확실성은있으나, 장래의환경변화에따라지급확실성이저하될가능성이내포되어있다 BB 최소한의원리금지급확실성은인정되나, 장래의안정성면에서는투기적요소가내포되어있다 B 원리금지급확실성이부족하며, 그안정성이가변적이어서매우투기적이다 CCC 채무불이행이발생할가능성이높다 NA CC 채무불이행이발생할가능성이매우높다. NA NA C 채무불이행이발생할가능성이극히높고, 합리적인예측범위내에서채무불이행발생이불가피하다 D 현재채무불이행상태에있다. 주 1: AA 부터 B 까지는동일등급내에서상대적인우열을나타내기위하여 "+" 또는 "-" 의기호를부가할수있음. 주 2: 예비평가의경우신용등급앞에 P 를, 조건부신용평가의경우신용등급앞에 C 를, 미공시등급의경우신용등급앞에 U 를부기함. 주 3: 구조화금융거래와관련한신용평가의경우신용등급뒤에 (sf) 를, 집합투자기구신용평가의경우신용등급뒤에 (f) 를부기함. 주 4: 공식부도율은금융투자업규정제 8-19 조의 9 제 3 항제 2 호의부도정의 ( 원리금의적기상환이이루어지지않거나기업회생절차 파산절차의개시가있는경우 ) 에의해산정된부도율임. 주 5: 광의부도율은표준내부통제기준제 3 조제 9 호에의해부도이외에기업구조조정관련법률및이에준하는협약에따라원리금감면, 출자전환등의방법으로채권자의상당한경제적손실을수반하면서실질적으로부도방지및채무경감등을목적으로이루어지는채무조정을포함하여산정한부도율임. 주 6: 연간부도율은신용평가실적서의직전년도부도율로서광의의부도에따른부도율을병기하고, 3 년차평균누적부도율은평균누적부도율표의 3 년차평균누적부도율로서광의의부도에따른부도율을병기함. 당사가본건신용평가에이용한중요자료는감사보고서, 사업보고서, 경영공시자료, 차입금현황등입니다. 본신용평가의평가개시일은 이고, 계약체결일은 이며, 평가종료일은 입니다. 최근 2 년간의뢰인과체결한다른신용평가계약건수및총액은각각 1 건, 백만원 ( 정기평가포함 ) 입니다. 당사는신용평가일현재수행중인의뢰인의다른신용평가용역은없습니다. 또한의뢰인은독점규제및공정거래에관한법률에따른기업집단에속하며, 동기업집단의직전년도수수료비중은신용평가수수료총액의 0.7% 에해당합니다. 신용평가일기준 2 년이내비평가용역계약체결내역은없습니다. 또한의뢰인은독점규제및공정거래에관한법률에따른기업집단에속하며, 동기업집단의직전년도비평가수수료비중은비평가수수료총액의 0% 에해당합니다. 한편, 신용평가일현재수행중인비평가용역은없습니다. Copyright 2016 : Korea Ratings. 서울특별시영등포구의사당대로 97 대표전화 : FAX: 본보고서에서제공하는모든정보의저작권은한국기업평가 의소유입니다. 따라서어떠한정보도당사의서면동의없이무단으로전재되거나복사, 인용 ( 또는재인용 ), 배포될수없습니다. 8