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1 제 3 장 양도소득세계산 신고 납부등제반절차 Ⅰ. 양도소득세계산과적용세율 1. 양도소득세계산개요양도가액 취득가액과과세표준및세율적용양도소득세계산절차의개요를다시한번개략적으로서술한다. 양도소득세산출세액 = 양도가액 -필요경비 -장기보유특별 -양도소득기본공제 다단계 ( 취득가액등 ) 공제 ( 자산별 ( 부동산누진세율등, 주식등 ) 로연 (6%~35%) 250 만원 ) 양도차익_양도소득금액_ 양도소득과세표준 ( 법제92조제 2항 ) 납부세액=산출세액-세액공제+가산세양도소득세는상기와같은양도소득세산출세액 (=양도소득과세표준 누진기본세율 ) 을계산한후, 여기에서예정신고납부세액공제 (2010년까지의양도분에한해과세표준 4,600만원이하의경우만 5% 적용 ) 와감면세액을빼서결정세액을계산하며, 결정세액이가산세를더하여양도소득세총결정세액을계산한다. 본조규정은다음과같은데계산산식으로표현하면다음과같다. 양도소득세납부세액=산출세액-세액공제 (2010년까지의양도분에한해과세표준 4,600만원이하의경우만 5% 적용 )-감면세액+가산세-예정신고납부한세액 ( 기납부선납세액임 ) 및수시부과납부세액 346

2 제 2 편부동산양도소득세 소득세법제93조 양도소득세액계산의순서 양도소득세는이법에특별한규정이있는경우를제외하고는다음각호에따라계산한다. ( 개정 ) 1. 제92조제 2항에따른양도소득과세표준에제104 조에따른세율을적용하여양도소득산출세액을계산한다. 2. 제1호에따라계산한산출세액에서제90조에따라감면되는세액이있을때에는이를공제하여양도소득결정세액을계산한다. 3. 제2호에따라계산한결정세액에제115조및 국세기본법 제47조의 2부터제47조의 5 까지의규정에따른가산세를더하여양도소득총결정세액을계산한다. 2. 양도소득세적용세율 6%, 15%, 24%, 35%, 50%, 60%, 70% 등양도소득세산출세액은양도소득과세표준에각자산별및상황별세율을곱하여계산한금액으로하는데 98년까지는 30% 부터 50%, 99년부터는 10% 를인하하여 20% 부터 40%, 2002년부터는 9% 부터 36% 가적용되었으나, 2009년부터는종합소득세율과같아져 6% 부터 35% 가적용된다. 양도세율규정은다음과같은데필요시부동산가격안정을위해투기지역에한정하여일반세율에 10% 를가산한 16%~45% 의세율이규정되어있다. 또한하나의자산에 2개이상의세율이적용되는경우에는가장높은세율을적용한다. 소득세법제104 조 양도소득세의세율 1 거주자의양도소득세는해당과세기간의양도소득과세표준에다음각호의세율을적용하여계산한금액 ( 이하 양도소득산출세액 이라한다 ) 을그세액으로한다. 이경우하나의자산이다음각호에따른세율중둘이상의세율에해당할때에는그중가장높은것을적용한다. ( 개정 ) 1. 제94조제 1항제1호 제2호및제4호에따른자산제55조제1항에따른세율 2. 제94조제1항제1호및제2호에서규정하는자산으로서그보유기간이 1년이상 2년미만인것양도소득과세표준의 100분의

3 부동산과세금전략 3. 제94조제 1항제1호및제2호에따른자산으로서그보유기간이 1년미만인것양도소득과세표준의 100분의 대통령령으로정하는 1세대 3주택이상에해당하는주택 ( 이에딸린토지를포함한다. 이하이조에서같다 ) 양도소득과세표준의 100분의 대통령령으로정하는 1세대가주택과제89조제 2항에따른조합원입주권을보유한경우로서주택수와조합원입주권수의합이 3 이상인경우의그주택 ( 대통령령으로정하는경우는제외한다 ) 양도소득과세표준의 100분의 대통령령으로정하는 1세대 2주택에해당하는주택양도소득과세표준의 100분의 대통령령으로정하는 1세대가주택과제89조제2항에따른조합원입주권을각각 1개씩보유한경우의그주택 ( 대통령령으로정하는경우는제외한다 ) 양도소득과세표준의 100분의 제104 조의3에따른비사업용토지양도소득과세표준의 100분의 제94조제1항제4호다목에따른자산중제104 조의3에따른비사업용토지의보유현황을고려하여대통령령으로정하는자산양도소득과세표준의 100분의 미등기양도자산양도소득과세표준의 100분의 제94조제1항제3호에따른자산가. 대통령령으로정하는중소기업 ( 이하이장에서 " 중소기업 " 이라한다 ) 외의법인의주식등으로서대주주가 1년미만보유한주식등 ( 개정 ) 양도소득과세표준의 100분의 30 나. 중소기업의주식등양도소득과세표준의 100분의 10 다. 그밖의주식등양도소득과세표준의 100분의 20 2 제1항제2호 제3호및제11호가목의보유기간은해당자산의취득일부터양도일까지로한다. 다만, 다음각호의어느하나에해당하는경우에는각각그정한날을그자산의취득일로본다. ( 개정 ) 1. 상속받은자산은피상속인이그자산을취득한날 2. 제97조제 4항에해당하는자산은증여자가그자산을취득한날 3. 법인의합병 분할 [ 물적분할 ( 物的分割 ) 은제외한다 ] 로인하여합병법인, 분할신설법인또는분할 합병의상대방법인으로부터새로주식등을취득한경우에는피합병법인, 분할법인또는소멸한분할 합병의상대방법인의주식등을취득한날 348

4 제 2 편부동산양도소득세 3 제1항제10호에서 미등기양도자산 이란제94조제 1항제1호및제2호에서규정하는자산을취득한자가그자산취득에관한등기를하지아니하고양도하는것을말한다. 다만, 대통령령으로정하는자산은제외한다. ( 개정 ) 4 다음각호의어느하나에해당하는부동산을 2012년 12월 31일까지양도한경우에는제6항을적용할때제1항제1호의세율을적용하지아니하고제55조제 1항에따른세율에 100분의 10을더한세율을적용한다. ( 개정 ) 1. 제104조의 2제2 항에따른지정지역에있는부동산으로서제1항제4호에따른 1세대 3주택이상에해당하는주택 ( 이에딸린토지를포함한다. 이하이항에서같다 ) 2. 제104 조의2제2항에따른지정지역에있는부동산으로서제1항제5호에따른 1세대가주택과조합원입주권을보유한경우로서그수의합이 3 이상인경우의해당주택 3. 제104 조의2제2항에따른지정지역에있는부동산으로서제104조의 3에따른비사업용토지 4. 그밖에부동산가격이급등하였거나급등할우려가있어부동산가격의안정을위하여필요한경우에대통령령으로정하는부동산 5 그밖에양도소득산출세액의계산에필요한사항은대통령령으로정한다. ( 개정 ) 6 제1항제4호부터제9호까지에해당하는자산을 2012년 12월 31일까지양도함으로써발생하는소득에대해서는제1항제4호부터제9호까지에서규정한세율을적용하지아니하고제1항제1호에따른세율 ( 해당보유기간이 2년미만인자산은제1항제2호또는제3 호에따른세율 ) 을적용한다. ( 개정 ) 양도소득단계별일반세율 : 6% 내지 35% 일반적인자산의경우양도소득세율은 4단계누진세율로적용된다. 양도소득과세표준이 1천2백만원이하이면 : 과세표준 6% 양도소득과세표준이 1천2백만원초과~4 천6백만원이하이면 :72만원+1 천2 백만원을초과하는금액 15% 양도소득과세표준이 4천6백만원초과~8 천8백만원이하이면 :582만원+4 천6 백만원초과금액 24% 양도소득과세표준이 8천8백만원초과하면 :1,590만원+8 천8백만원초과금액 35% 이는토지 건물 부동산상권리 기타자산의 2년이상일반보유 ( 등기 ) 재산및상장 코스닥법인대주주, 일반법인의대주주 1년미만보유주식, 2012 년 12월 31일까지양도하는 1세대2주택 1세대3주택 비사업용토지양도시적 349

5 부동산과세금전략 용된다. 보유기간 1년이상 2년미만부동산양도세율 : 40% 단일세율토지, 건물, 부동산상의권리등의자산을 1년이상 2년미만보유하는경우도 1년미만보유하는경우와마찬가지로다단계누진세율이아닌일괄적인단일세율로과세하는데, 이때의세율은 40% 이다. 이는부동산투기로인한이익을세금으로흡수하여과세형평을도모하고, 부동산투기를차단하기위한것으로다단계누진세율보다높은 40% 라는세율로과세한다. 보유기간 1년미만부동산양도세율 : 50% 토지 건물 부동산상권리로서등기가능자산은등기한상태로보유기간이 1년미만인경우다단계누진세율이아니고일괄적으로 50% 의단일양도소득세율이적용된다. 적용되는요건으로는첫째, 토지 건물 부동산상권리이면서둘째, 등기가된자산 ( 등기불능자산은문제없음 ) 으로서셋째, 보유기간이 1년미만을말한다. 보유기간 1년의계산방법여기서보유기간계산은자산의취득일부터양도일까지로하는데상속받은재산의경우도상속일부터기산하는것이아니라피상속인 ( 사망자 ) 이당초에취득한날부터기산한다. 또한상속자산배우자간증여자산은사망자 당초소유배우자의취득일부터계산한다. 즉양도자산의보유기간은재산을실제취득한날부터양도한날까지를일수로누적계산하는데 1년만기가꽉차야 ( 즉만으로 365일혹은 366일 ) 1년으로한다. 예를들어 00년 3월 10일취득하여 01년 3월 8일양도하였다면만 1년이안되어단기보유로단일세율 50% 가적용된다. 350

6 제 2 편부동산양도소득세 피상속인의취득일, 피합병법인주식의취득일부터기산상속받은자산이나또는합병 분할로인한합병법인으로부터새로이취득한주식의경우세율적용관련보유기간계산은상속받은자산및주식에준하여피상속인의취득일또는피합병법인주식의취득일부터양도일까지계산한다. 미등기자산양도의세율 :70% 미등기전매억제 투기단속및지방세, 양도세등의탈루를방지하기위해등기가능자산인데도등기하지않은상태로양도할때는양도소득세율이일괄적으로 70% 가적용된다. 그러나등기불능자산 ( 사용검사전건물, 무허가건물등 ) 은등기여부가적용되지않으므로미등기라하여도 70% 세율은적용되지않고 6% 내지 35% 가적용된다. 미등기자산이란토지 건물 부동산권리의취득자가취득등기를하지않고양도하는것을말하는데, 부동산등기법상토지 건물 부동산상권리 ( 지상권, 전세권등 ) 는등기하도록되어있다. 그러나장기할부조건의등기불능자산, 법률규정, 법원결정등으로등기불능자산, 건축허가를받지않은등기불능자산 (1 세대 1주택인경우만 ), 상속관련공공용지양도의미등기등은미등기라하여도 70% 가아니고일반세율 (6% 내지 35%) 이적용된다. 관련시행령규정은다음과같다. 소득세법시행령제168 조 미등기양도제외자산의범위등 1 법제104조제 3항단서에서 대통령령으로정하는자산 이란다음각호의것을말한다. ( 개정 ) 1. 장기할부조건으로취득한자산으로서그계약조건에의하여양도당시그자산의취득에관한등기가불가능한자산 2. 법률의규정또는법원의결정에의하여양도당시그자산의취득에관한등기가불가능한자산 3. 법제89조제1항제2호, 조세특례제한법 제69조제 1항및제70조제 1항에규정하는토지 ( 개정 ) 4. 법제89조제 1항제3호에규정하는 1세대 1주택으로서 건축법 에의한건축허가를받지아니하여등기가불가능한자산 ( 개정 ) 5. 상속에의한소유권이전등기를하지아니한자산으로서 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제18조의규정에의하여사업시행자에게양도하는것 351

7 부동산과세금전략 ( 개정 ) 6. 도시개발법 에따른도시개발사업이종료되지아니하여토지취득등기를하지아니하고양도하는토지 ( 신설 ) 7. 건설업자가 도시개발법 에따라공사용역대가로취득한체비지를토지구획환지처분공고전에양도하는토지 ( 신설 ) 부동산적주식양도의세액을양도세산출세액에서제외과점주주주식양도의양도소득세액에대주주로서납부할세액이포함되어있으면이를차감한세액을양도소득산출세액으로한다. 이는과점주주의경우지분율 50% 미만인경우도대주주로서일반세율로과세되고, 나중에 3년내지분율 50% 이상양도시에는과점주주로일반세율로과세되면이중과세의문제가있으므로부동산적주식양도의중복적개념의높은세율과세를배제하기위한것이다. 관련시행령은다음과같다. 소득세법시행령제168 조 미등기양도제외자산의범위등 2 법제104 조제1항제1호의규정을적용함에있어서제158 조제1항제1호의규정에의한주식등의양도소득산출세액에대주주로서납부하였거나납부할세액이포함되어있는경우에는이를차감하여계산한금액을양도소득산출세액으로한다. ( 신설 ) 1세대 3주택이상의양도세율 : 60% 1세대가 3주택이상보유한경우 60% 의세율로중과하는데, 1세대 3주택이상보유자의경우대부분이집값상승차익을기대하고주택을소유하는투기적성격이짙다고보기때문이다. 1세대가 2주택을보유하는경우에는이사 상속 세대분할 직장관계등의이유때문에그수가상대적으로많을것으로보아중과세범위에서제외하고있다. 하지만 2012년 12월 31일까지양도하는경우에는한시적으로일반세율 (6~35%) 이적용된다. 352

8 제 2 편부동산양도소득세 1세대 3주택이상여부판정에포함되는주택의범위 1세대의구성원이 3주택이상에해당되는주택을소유하고있는경우에는양도세가중과세되는데, 주택양도일을기준으로당해양도주택을포함하여 1세대 3주택이상여부를판정한다. 다만, 수도권및광역시외의지역에소재하는주택으로서당해주택및이에부수되는토지의기준시가의합계액이당해주택또는그밖의주택의양도당시 3억원을초과하지아니하는주택은주택수계산에서제외되며, 광역시에소속된군지역및지방자치법규정에의한읍 면지역, 수도권중당해지역의주택보급률 주택가격및그동향등을감안하여기획재정부령이정하는지역은수도권및광역시로보지아니한다. 60% 중과세에서제외되는주택 1세대 3주택이상이라도수도권 광역시이외지역소재주택으로그주택 ( 부수토지포함 ) 의기준시가가양도일현재 3억원이하인경우, 수도권에서 149m2이하규모의주택 3호이상을 5년이상임대하는경우, 비수도권에소재하는 149m2이하의취득기준시가 3억원이하주택 1호이상을 5년이상임대하는경우, 조특법에의한양도소득세가감면되는 5년이상임대한국민주택, 종업원에게무상제공한기간이 10년이상인장기사원용주택, 양도세감면되는신축주택, 문화재주택, 5년이안된상속주택, 채권변제대신취득한주택, 소형주택 ( 오피스텔은제외 ), 가정보육시설로사업자등록하고 5년이상사용한주택등은 1세대 3주택을판정함에있어서포함하지않는다. 이때 60% 중과세가배제되는소형주택이란 2003년 12월 31일이전에취득한것으로서연면적이 60m2이하이고양도당시의기준시가가 4천만원이하인주택을말한다. 관련규정은다음과같다. 소득세법시행령제167 조의3 1세대 3주택이상에해당하는주택의범위 1 법제104 조제1항제4호에서 대통령령으로정하는 1세대 3주택이상에해당하는주택 이란국내에주택을 3개이상 ( 제1호에해당하는주택은주택의수를계산할때산입하지아니한다 ) 소유하고있는 1세대가소유하는주택으로서다음각호의어느하나에해당하지아니하는주택을말한다. ( 개정 ) 1. 수도권정비계획법 제2조제1호의규정에의한수도권 ( 이하이조에서 수도권 이라 353

9 부동산과세금전략 한다 ) 및광역시 ( 다음각목의 1에해당하는지역을제외한다 ) 외의지역에소재하는주택으로서당해주택및이에부수되는토지의기준시가의합계액이당해주택또는그밖의주택의양도당시 3억원을초과하지아니하는주택가. 광역시에소속된군및 지방자치법 제3조제3항 제4항의규정에의한읍 면나. 수도권중당해지역의주택보급률 주택가격및그동향등을감안하여기획재정부령이정하는지역 ( 개정 ) 2. 법제168 조에따른사업자등록과 임대주택법 제6조에따른임대사업자등록 ( 이하이조에서 사업자등록등 이라한다 ) 을한거주자가임대주택으로등록하여임대하는다음각목의어느하나에해당하는주택 ( 이하이조에서 장기임대주택 이라한다 ). 다만, 2003년 10월 29일 ( 이하이조에서 기존사업자기준일 이라한다 ) 현재 임대주택법 제6조에따른임대사업자등록을하였으나법제168조에따른사업자등록을하지아니한거주자가 2004년 6월 30일까지동조동항의규정에의한사업자등록을한때에는 임대주택법 제6조에따른임대사업자등록일에법제168 조에따른사업자등록을한것으로본다. ( 개정 ) 가. 수도권에서 3호 ( 수도권밖의지역인경우에는 1호 ) 이상의주택 [ 주택법 에따른주택으로서대지면적이 298제곱미터이하이고, 주택의연면적 ( 제154 조제3항본문에따라주택으로보는부분과주거전용으로사용되는지하실부분의면적을포함하고, 공동주택의경우에는전용면적을말한다 ) 이 149제곱미터이하인주택을말한다. 이하이목에서같다 ] 을임대하고있는거주자가 5년이상임대한주택으로서해당주택및이에부수되는토지의기준시가의합계액이해당주택또는제10호에따른일반주택의취득당시 6억원 ( 수도권밖의지역인경우에는 3억원 ) 을초과하지아니하는주택 ( 개정 ) 나. 기존사업자기준일이전에사업자등록등을하고 2호이상의국민주택을임대하고있는거주자가 5년이상임대한국민주택 ( 기존사업자기준일이전에임대주택으로등록하여임대하는것에한한다 ) 으로서당해주택및이에부수되는토지의기준시가의합계액이당해주택또는제10호의규정에의한일반주택의취득당시 3 억원을초과하지아니하는주택 ( 개정 ) 다. 임대주택법 에의하여대지면적이 298제곱미터이하이고주택의연면적 ( 제154조제3항본문의규정에의하여주택으로보는부분과주거전용으로사용되는지하실부분의면적을포함하고, 공동주택의경우에는전용면적을말한다 ) 이 149제곱미터이하인건설임대주택을 2호이상임대하는거주자가 5년이상임대하거나분양전환 ( 동법에의하여임대사업자에게매각하는경우를포함한다 ) 하는주택, 이경우당해주택및이에부수되는토지의기준시가의합계액 ( 부동산가격공시및감정평가에관한법률 에의한주택가격이있는경우에는그가격을말한다 ) 이당해주택또는제10호의규정에의한일반주택의취득당시 6억원을초과하지아니하는주택을말한다. ( 개정 ) 라. 임대주택법 제2조제3호에따른매입임대주택 [ 미분양주택 ( 주택법 제38조에따른 354

10 제 2 편부동산양도소득세 사업주체가같은조에따라공급하는주택으로서입주자모집공고에따른입주자의계약일이지난주택단지에서 2008년 6월 10일까지분양계약이체결되지아니하여선착순의방법으로공급하는주택을말한다 ) 으로서 2008년 6월 11일부터 2009년 6 월 30일까지최초로분양계약을체결하고계약금을납부한주택에한정한다 ] 으로서다음의요건을모두갖춘주택. 이경우해당주택을양도하는거주자는해당주택을양도하는날이속하는과세연도의과세표준확정신고또는과세표준예정신고와함께시장ㆍ군수또는구청장이발행한미분양주택확인서사본및미분양주택매입시의매매계약서사본을납세지관할세무서장에게제출하여야한다. ( 신설 ) 1) 대지면적이 298제곱미터이하이고주택의연면적 ( 제154조제3항본문에따라주택으로보는부분과주거전용으로사용되는지하실부분의면적을포함하고, 공동주택의경우에는전용면적을말한다 ) 이 149제곱미터이하일것 2) 5년이상임대하는것일것 3) 취득당시해당주택및이에부수되는토지의기준시가의합계액이 3억원이하일것 4) 수도권밖의지역에소재할것 5) 1) 부터 4) 까지의요건을모두갖춘매입임대주택 ( 이하이조에서 미분양매입임대주택 이라한다 ) 이같은시ㆍ군에서 5호이상일것 [ 가목에따른매입임대주택이 5호이상이거나나목에따른매입임대주택이 2호이상인경우에는가목또는나목에따른매입임대주택과미분양매입임대주택을합산하여 5호이상일것 ( 나목에따른매입임대주택과합산하는경우에는그미분양매입임대주택이같은시ㆍ군에있는경우에한정한다 )] 3. 조세특례제한법 제97조 제97조의2 및제98조의규정에의하여양도소득세가감면되는임대주택으로서 5년이상임대한국민주택 ( 이하이조에서 감면대상장기임대주택 이라한다 ) 4. 종업원 ( 사용자와제98조제 1항각호의규정에의한특수관계에있는자를제외한다 ) 에게무상으로제공하는사용자소유의주택으로서당해무상제공기간이 10년이상 ( 이하이조에서 의무무상기간 이라한다 ) 인주택 ( 이하이조에서 장기사원용주택 이라한다 ) 5. 조세특례제한법 제99조및제99조의3의규정의의하여양도소득세가감면되는신축주택 6. 제155조제6항제1호의규정에해당하는문화재주택 7. 제155 조제2항의규정에해당하는상속받은주택 ( 상속받은날부터 5년이경과하지아니한경우에한한다 ) 8. 저당권의실행으로인하여취득하거나채권변제를대신하여취득한주택으로서취득일부터 3년이경과하지아니한주택 ( 개정 ) 8의2. 1세대의구성원이 영유아보육법 제13조의규정에따라시장 군수또는구청장 355

11 부동산과세금전략 ( 자치구의구청장을말한다 ) 의인가를받고법제168 조의규정에따른사업자등록을한후 5년이상 ( 이하이조에서 의무사용기간 이라한다 ) 가정보육시설로사용하고, 가정보육시설로사용하지아니하게된날부터 6월이경과하지아니한주택 ( 이하이조에서 장기가정보육시설 이라한다 ) ( 개정 ) 9. 주택의가액및면적등을감안하여기획재정부령이정하는일정규모이하의소형주택 10. 1세대가제1호내지제8호및제8호의2에해당하는주택을제외하고 1개의주택만을소유하고있는경우의당해주택 ( 이하이조에서 일반주택 이라한다 ) ( 개정 ) 소득세법시행규칙제82조 소형주택등의범위 1 영제167조의3제1항제9호및제167조의4제3항제3호에서 기획재정부령이정하는일정규모이하의소형주택 이라함은다음의요건을모두갖춘주택 ( 건축법시행령 별표 1의제10호나목의오피스텔을제외한다. 이하이조에서같다 ) 을말한다. 다만, 도시및주거환경정비법 에의한정비구역 ( 종전의 주택건설촉진법 에의하여설립인가를받은재건축조합의사업부지를포함한다 ) 으로지정 고시된지역에소재하는주택을제외한다. ( 개정 ) 년 12월 31일이전에취득한것일것 2. 대지면적이 120제곱미터이하이고, 주택의연면적 ( 영제154 조제3항본문의규정에의하여주택으로보는부분과주거전용으로사용되는지하실부분의면적을포함하고, 공동주택의경우에는전용면적을말한다 ) 이 60제곱미터이하일것 3. 동주택양도당시법제99조의규정에의한기준시가가 4천만원이하일것 2 영제167조의5제1항제8호및제167조의6제3항제8호에서 기획재정부령이정하는주택 이라함은주택의양도당시법제99조의규정에따른기준시가가 1억원이하인주택을말한다. 다만, 도시및주거환경정비법 에따른정비구역 ( 종전의 주택건설촉진법 에따라설립인가를받은재건축조합의사업부지를포함한다 ) 으로지정 고시된지역에소재하는주택 ( 주거환경개선사업의경우해당사업시행자에게양도하는주택은제외한다 ) 은제외한다. ( 개정 ) 3 제1항및제2항의규정을적용함에있어서영제155조제 15항의규정에의하여단독주택으로보는다가구주택의경우에는그전체를하나의주택으로본다. ( 개정 ) 주택수의계산 1세대 3주택이상여부를판정함에있어주택수의계산시다가구주택의경우는하나의매매단위로하여 1인에게양도하거나취득하는경우에는 1주택 356

12 제 2 편부동산양도소득세 ( 단독주택 ) 으로계산 ( 거주자가선택한경우에한함 ) 하며, 오피스텔을소유하면서사실상주거용으로사용하는경우에도주택으로계산한다. 지분으로소유하고있는주택은 1주택으로간주하여 3주택이상여부를판정시포함시키는데, 공동상속주택 ( 상속인이공동으로소유하고있는주택 ) 은지분이가장큰상속인의주택으로간주 ( 지분큰자 2 이상시시행령제155조제2항에의함 ) 한다. 또한부동산매매업자가보유하고있는재고자산인주택도주택수의계산에포함시킨다고다음의시행령이규정하고있다. 소득세법시행령제167 조의3 1세대 3주택이상에해당하는주택의범위 2 제1항의규정을적용함에있어서주택수의계산은다음각호의방법에의한다. ( 신설 ) 1. 다가구주택 : 제155 조제15항의규정을준용하여주택수를계산한다. 이경우거주자가선택하는경우에한한다. 2. 공동상속주택 : 상속지분이가장큰상속인의소유로하여주택수를계산하되, 상속지분이가장큰자가 2인이상인경우에는제155 조제3항각호의순서에의한자가당해공동상속주택을소유한것으로본다. 3. 부동산매매업자가보유하는재고자산인주택 : 주택수의계산에있어서이를포함한다. 장기임대주택의판정사업자등록과임대주택법에의한임대사업자등록을한거주자가임대주택으로등록하여임대한장기임대사업용국민주택은 5년또는 10년이상의임대기간을충족한경우 1세대3주택의주택수계산대상에서제외된다. 자세한내용은다음과같다. 매입임대주택 구분건설임대주택기존사업자 ( 이전등록 ) 60% 중과제외요건 임대호수 임대기간 규모 5년이상임대또 2호이상 는 임대주택법으 149m2이하 로분양한주택 2호이상 5년이상 국민주택규모이하기준시가 3억이하 357

13 부동산과세금전략 매입임대주택 신규사업자 수도권에소재한 3호이상 5 년이상 비수도권 1 호 5 년이상 비수도권미분양매입 같은시ㆍ군에서 5호이상 5 년이상 149m2이하기준시가 6억이하 149m2이하취득공시가격 3억이하 149m2이하기준시가 3억원이하 임대기간의계산은조세특례제한법제97조의규정을준용하여계산하는데, 사업자등록을하고임대주택으로등록하여임대하는날부터임대를개시한것으로본다고다음시행령이규정하고있다. 소득세법시행령제167 조의3 1세대 3주택이상에해당하는주택의범위 3 제1항제2호의규정에의한장기임대주택의임대기간의계산은 조세특례제한법시행령 제97조의규정을준용한다. 이경우사업자등록등을하고임대주택으로등록하여임대하는날부터임대를개시한것으로본다. ( 개정 ) 장기임대주택의의무기간충족전일반주택양도시에도중과세제외 1세대가장기임대주택등과일반주택 1채를보유하고있는경우일반주택은 3주택이상소유여부판정에서제외된다. 또한임대주택의임대의무기간요건 (5년이상 ) 충족이전에일반주택을양도할경우당해임대주택을임대의무기간요건을충족한것으로보아일반주택에대한양도세가 60% 로중과되지않는다. 하지만임대의무기간요건충족이전에임대주택을양도하거나임대요건 (5 호이상임대등 ) 을 6개월이상상실하는경우에는중과세율과일반세율과의차액을추징한다. 관련규정은다음과같다. 소득세법시행령제167 조의3 1세대 3주택이상에해당하는주택의범위 4 1세대가제1항제2호내지제4호또는제8호의2의규정에의한장기임대주택 감면대상장기임대주택 장기사원용주택또는장기가정보육시설 ( 이하이조에서 장기임대주택등 이라한다 ) 의의무임대기간 의무무상기간또는의무사용기간 ( 이하이조에서 의무임대기간등 이라한다 ) 의요건을충족하기전에제1항제10호의규정에의한일반주택을 358

14 제 2 편부동산양도소득세 양도하는경우에도당해임대주택 사원용주택또는가정보육시설 ( 이하이조에서 임대주택등 이라한다 ) 을제1항의규정에의한장기임대주택등으로보아제1항제10호의규정을적용한다. ( 개정 ) 5 제4항의규정을적용받은 1세대가장기임대주택등의의무임대기간등의요건을충족하지못하게되는사유 ( 제1 항제2호각목및제3호의규정에의한임대의무호수를임대하지아니한기간이 6월을경과하게된경우를포함한다 ) 가발생한때에는그사유가발생한과세연도의과세표준신고시제1호에서제2호의세액을차감한금액을양도소득세로납부하여야한다. 다만, 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 에의한수용등기획재정부령이정하는부득이한사유로인하여당해의무임대기간등의요건을충족하지못하게되거나임대의무호수를임대하지아니하게된때에는당해임대주택등을계속임대 사용하거나무상으로사용하는것으로본다. ( 개정 ) 1. 일반주택양도당시당해임대주택등을제1항제2호내지제4호또는제8호의2의규정에의한장기임대주택등으로보지아니할경우에법제104 조의규정에의한세율에따라납부하였을세액 ( 개정 ) 2. 일반주택양도당시제4항의규정을적용받아법제104 조의규정에의한세율에따라납부한세액 장기임대주택등중과배제적용시관련서류제출장기임대주택또는장기임대주택외의일반주택양도시에 60% 중과세가아닌일반세율을적용받으려면관할세무서장에게임대사업자등록증, 임대차계약서사본, 임차인의주민등록등본등관련서류를제출하여야한다. 관련규정은다음과같다. 소득세법시행령제 167 조의 3 1 세대 3 주택이상에해당하는주택의범위 7 제 1 항제 2 호 제 3 호 제 8 호의 2 및제 4 항의규정을적용받고자하는자는당해임대주택등또는일반주택을양도하는날이속하는과세연도의과세표준신고서와기획재정부령이정하는신청서에다음각호의서류를첨부하여납세지관할세무서장에게제출하여야한다. ( 개정 ) 1. 임대주택법 제 6 조의규정에의한임대사업자등록증또는 영유아보육법 제 13 조의규정에따른보육시설인가의인가증 ( 개정 ) 2. 임대차계약서사본 3. 임차인의주민등록등본또는주민등록증사본 4. 삭제 ( ) 5. 그밖의기획재정부령이정하는서류 ( 개정 ) 359

15 부동산과세금전략 동일자에 2채이상양도시양도자가중과세적용주택결정동일한날에 2개이상의주택을양도하는경우중과되는주택을납세자가유리한방법즉, 세금이적게나오는방법에의할수있다고다음시행령이규정하고있다. 소득세법시행령제167 조의3 1세대 3주택이상에해당하는주택의범위 6 제1항내지제5항의규정을적용함에있어서 2개이상의주택을같은날에양도하는경우그결정방법에대하여는제154 조제9항의규정을준용한다. ( 신설 ) 1세대 3주택 ( 입주권도주택으로계산 ) 이상의주택의세율 :60% 재개발 재건축으로주택이입주권으로전환되는경우입주권을주택수에포함시켜계산한다. 따라서 1세대가보유한주택수와조합원입주권수의합이 3이상인경우는 1세대 3주택과동일하게 60% 의중과세를적용하는데 2012년까지의양도에대해서는한시적으로일반세율을적용한다. 주택과조합원입주권의수를계산함에있어서수도권및광역시외의지역에소재하는주택및입주권으로서그가액이 3억원미만인주택은포함하지않으며, 임대사업용주택 장기사원용주택 문화재주택 5년안된상속주택 채권변제대신취득한주택 전용면적이 60m2이하이고기준시가가 4천만원이하인소형주택 가정보육시설로사용하는주택등은주택수의계산에서제외한다고다음의시행령이규정하고있다. 소득세법시행령제167조의4 1세대3 주택 입주권이상에서제외되는주택의범위 1 법제104 조제1항제5호에서 대통령령으로정하는 1세대 란제154 조에따른 1세대를말한다. ( 개정 ) 2 법제104 조제1항제5호에서 1세대가소유한주택 ( 주택에딸린토지를포함한다. 이하이조에서같다 ) 과조합원입주권의수를계산함에있어 수도권정비계획법 제2조제1호의규정에따른수도권 ( 이하이조에서 수도권 이라한다 ) 및광역시 ( 다음각호의어느하나에해당하는지역을제외한다 ) 외의지역에소재하는주택또는조합원입주권으로서해당주택의기준시가또는조합원입주권의가액 ( 도시및주거환경정비법 제48조제 1항제4호에따른종전주택의가격을말한다 ) 이해당주택또는그밖의주택의양도당시 3억원을초과하지아니하는주택및조합원입주권은이를산입하지아니한다. ( 개정 ) 360

16 제 2 편부동산양도소득세 1. 광역시에소속된군및 지방자치법 제3조제3항 제4항의규정에따른읍 면 2. 수도권중당해지역의주택보급률 주택가격및그동향등을감안하여기획재정부령이정하는지역 ( 개정 ) 3 법제104 조제1항제 5호에서 대통령령으로정하는경우 란국내에주택과조합원입주권을합하여 3개이상소유하고있는 1세대가소유하고있는주택으로서다음각호의어느하나에해당하는주택을말한다. ( 개정 ) 1. 제2항의규정에따른주택 2. 제167 조의3제1항제2호내지제8호및제8호의2 중어느하나에해당하는주택 3. 주택의가액및면적등을감안하여기획재정부령이정하는일정규모이하의소형주택 4. 1세대가제1호및제2호에해당하는주택을제외하고 1개의주택만을소유하고있는경우의당해주택 4 제2항및제3항의규정을적용함에있어서제167 조의3제2 항내지제7항의규정을준용한다. ( 신설 ) 소득세법시행규칙제82조 소형주택등의범위 1 영제167조의3제1항제9호및제167조의4제3항제3호에서 기획재정부령이정하는일정규모이하의소형주택 이라함은다음의요건을모두갖춘주택 ( 건축법시행령 별표 1의제10호나목의오피스텔을제외한다. 이하이조에서같다 ) 을말한다. 다만, 도시및주거환경정비법 에의한정비구역 ( 종전의 주택건설촉진법 에의하여설립인가를받은재건축조합의사업부지를포함한다 ) 으로지정 고시된지역에소재하는주택을제외한다. ( 개정 ) 년 12월 31일이전에취득한것일것 2. 대지면적이 120제곱미터이하이고, 주택의연면적 ( 영제154 조제3항본문의규정에의하여주택으로보는부분과주거전용으로사용되는지하실부분의면적을포함하고, 공동주택의경우에는전용면적을말한다 ) 이 60제곱미터이하일것 3. 동주택양도당시법제99조의규정에의한기준시가가 4천만원이하일것 1세대 2주택이상의양도세율 :50% 1세대 2주택자의경우 1주택을제외한나머지주택을양도하는경우단기매매등의경우가아니라면양도차익에따라일반세율을적용하였으나, 부동산투기를억제하고과세형평을제고하기위해 2007년부터 50% 의중과세가적용 ( 장기보유특별공제가배제 ) 되는데, 2012년까지의양도에대해서는한시적으로일반세율을적용한다. 361

17 부동산과세금전략 주택의수를계산함에있어서는 1세대 3주택이상보유자양도세중과제도와동일하나근무상형편 (1년이상거주하고, 사유해소일부터 3년이내 ), 혼인 노부모봉양 ( 사유발생일부터 5년이내 ), 소송으로취득 ( 판결일부터 3년이내 ) 한경우와 1세대 3주택중과에서제외되는주택 ( 장기임대주택등 ) 등은 2 주택에해당되지않아중과세적용이제외된다. 또한 1세대 2주택해당여부판정시기와보유주택수판정기준그리고임대주택사업자와관련된기타사항등은앞서설명한 1세대 3주택중과제도와동일하다. 다음의시행령이규정하고있다. 소득세법시행령제167 조의5 양도소득세가중과되는 1세대 2주택에해당하는주택의범위 1 법제104 조제1항제6호에서 대통령령으로정하는 1세대2주택에해당하는주택 이란국내에주택을 2개 ( 제1 호에해당하는주택은주택의수를계산할때산입하지아니한다 ) 소유하고있는 1세대가소유하는주택으로서다음각호의어느하나에해당하지아니하는주택을말한다. ( 개정 ) 1. 수도권정비계획법 제2조제1호에따른수도권 ( 이하이조에서 수도권 이라한다 ) 중다음각목의어느하나에해당하는지역및수도권밖의지역에소재하는주택으로서해당주택및이에부수되는토지의기준시가의합계액이해당주택또는그밖의주택의양도당시 3억원을초과하지아니하는주택 ( 개정 ) 가. 광역시에소속된군및 지방자치법 제3조제3항ㆍ제4항에따른읍ㆍ면나. 해당지역의주택보급률ㆍ주택가격및그동향등을고려하여기획재정부령으로정하는지역 2. 제167 조의3제1항제2호내지제8호및제8호의2 중어느하나에해당하는주택 3. 1세대의구성원중일부가기획재정부령으로정하는취학, 근무상의형편, 질병의요양, 그밖에부득이한사유로인하여다른시 ( 특별시및광역시를포함한다. 이하이호에서같다 ) 군으로주거를이전하기위하여 1주택 ( 학교의소재지, 직장의소재지또는질병을치료ㆍ요양하는장소와같은시ㆍ군에소재하는주택으로서, 취득당시법제99조에따른기준시가의합계액이 3억원을초과하지아니하는것에한정한다 ) 을취득함으로써 1세대 2주택이된경우의당해주택 ( 취득후 1년이상거주하고당해사유가해소된날부터 3년이경과하지아니한경우에한한다 ) ( 개정 ) 3의2. 제155 조제8항에따른수도권밖에소재하는주택 ( 신설 ) 4. 1주택을소유하고 1세대를구성하는자가 1주택을소유하고있는 60세이상의직계존속 ( 배우자의직계존속을포함한다 ) 을동거봉양하기위하여세대를합침으로써 1세대가 2주택을소유하게되는경우의해당주택 ( 합친날부터 5년이경과하지아니한경 362

18 제 2 편부동산양도소득세 우에한정한다 ) ( 개정 ) 5. 1주택을소유하는자가 1주택을소유하는다른자와혼인함으로써 1세대가 2주택을소유하게되는경우의당해주택 ( 혼인한날부터 5년이경과하지아니한경우에한한다 ) 6. 주택의소유권에관한소송이진행중이거나당해소송결과로취득한주택 ( 소송으로인한확정판결일부터 3년이경과하지아니한경우에한한다 ) 7. 1주택을소유한 1세대가그주택을양도하기전에다른주택을취득 ( 자기가건설하여취득한경우를포함한다 ) 함으로써일시적으로 2주택을소유하게되는경우의종전의주택 [ 다른주택을취득한날부터 2년이지나지아니한경우 (2년이지난경우로서기획재정부령이정하는사유에해당하는경우를포함한다 ) 에한한다 ] ( 개정 ) 8. 주택의가액및면적등을감안하여기획재정부령이정하는주택 ( 개정 ) 9. 1세대가제1호내지제6호에해당하는주택을제외하고 1개의주택만을소유하고있는경우의당해주택 2 제1항의규정을적용함에있어서제167 조의3제2항부터제8항의규정을준용한다. ( 개정 ) 소득세법시행규칙제82조 소형주택등의범위 2 영제167조의5제1항제8호및제167조의6제3항제8호에서 기획재정부령이정하는주택 이라함은주택의양도당시법제99조의규정에따른기준시가가 1억원이하인주택을말한다. 다만, 도시및주거환경정비법 에따른정비구역 ( 종전의 주택건설촉진법 에따라설립인가를받은재건축조합의사업부지를포함한다 ) 으로지정 고시된지역에소재하는주택 ( 주거환경개선사업의경우해당사업시행자에게양도하는주택은제외한다 ) 은제외한다. ( 개정 ) 소득세법시행규칙제83 조 양도소득세가중과되는 1세대 2주택에관한특례의요건 1 영제167조의 5제1 항제 7호에서 2년이지난경우로서기획재정부령이정하는사유에해당하는경우 란다른주택을취득한날부터 2년이되는날현재다음각호의어느하나에해당하는경우로서해당각호의어느하나의방법에따라양도된경우를말한다. ( 개정 ) 1. 한국자산관리공사에매각을의뢰한경우 2. 법원에경매를신청한경우 3. 국세징수법 에따른공매가진행중인경우 2 제1항의규정을적용받고자하는자는다음각호의어느하나의서류를제출하여야한다. ( 신설 ) 1. 매각의뢰를신청한경우에는부동산매각의뢰신청서접수증 2. 법원에경매를신청한경우에는그사실을입증하는서류 3 제1항제1호의규정에따라매각을의뢰한부동산의처분방법, 처분조건의협의절차 363

19 부동산과세금전략 등에관하여는 부동산실권리자명의등기에관한법률시행령 제6조의규정을준용한다. ( 신설 ) 4 한국자산관리공사는제3항의규정에따라매각을의뢰한자가매각의뢰를철회한경우에는매각을의뢰한자의납세지관할세무서장에게그사실을통보하여야한다. ( 신설 ) 5 제4항의규정에따른부동산매각의뢰신청서및부동산매각의뢰신청서접수증은별지제85호서식에의한다. ( 신설 ) 6 영제167조의5 제1 항제 3호및제167 조의6제3 항제 4호에서 기획재정부령으로정하는취학, 근무상의형편, 질병의요양, 그밖에부득이한사유 란세대의구성원중일부가제75조의 2제1항각호의어느하나에해당하는사유로다른시 ( 특별시와광역시를포함한다 ) ㆍ군으로주거를이전하는경우 ( 광역시지역안에서구지역과읍ㆍ면지역간에주거를이전하는경우및 지방자치법 제7조제2항에따라설치된도농복합형태의시지역안에서동지역과읍ㆍ면지역간에주거를이전하는경우를포함한다 ) 를말한다. ( 신설 ) 7 제6항에해당하는지의확인은재학증명서, 재직증명서, 요양증명서등해당사실을증명하는서류에따른다. ( 신설 ) 1세대 2주택 입주권의양도세율 :50% 재개발 재건축으로주택이입주권으로전환되는경우입주권을주택수에포함시켜계산하므로, 1세대가보유한주택수와조합원입주권수의합이 2 이상인경우는 1세대 2주택과동일하게 2007년부터 50% 의중과세를적용하는데 2012년까지는일반세율을적용한다. 이때도 1세대 2주택의경우와마찬가지로근무상형편 (1년이상거주하고, 사유해소일부터 3년이내 ), 혼인 노부모봉양, 소송으로취득한경우와 1세대 3주택중과에서제외되는주택 ( 장기임대주택등 ) 등은 2주택에해당되지않아중과세적용이제외된다고다음의시행령이규정하고있다. 소득세법시행령제167 조의6 1세대2주택 조합원입주권에서제외되는주택의범위 1 법제104 조제1항제7호에서 대통령령으로정하는 1세대 란제154 조에따른 1세대를말한다. ( 개정 ) 2 법제104 조제1항제7호에서 1세대가소유한주택 ( 주택에딸린토지를포함한다. 이하이조에서같다 ) 과조합원입주권의수를계산할때 수도권정비계획법 제2조제1호에따른수도권 ( 이하이조에서 수도권 이라한다 ) 중다음각호의어느하나에해당하는지 364

20 제 2 편부동산양도소득세 역과수도권밖의지역에소재하는주택및조합원입주권으로서해당주택의기준시가또는조합원입주권의가액 ( 도시및주거환경정비법 제48조제 1항제4호에따른종전주택의가격을말한다 ) 이해당주택또는그밖의주택의양도당시 3억원을초과하지아니하는주택및조합원입주권은산입하지아니한다. ( 개정 ) 1. 광역시에소속된군및 지방자치법 제3조제3항 제4항에따른읍 면 2. 해당지역의주택보급률 주택가격및그동향등을고려하여기획재정부령으로정하는지역 3 법제104 조제1항제 7호에서 대통령령으로정하는경우 란국내에주택과조합원입주권을각각 1개씩소유하고있는 1세대가소유하고있는주택으로서다음각호의어느하나에해당하는주택을말한다. ( 개정 ) 1. 제156 조의2제3항내지제5항의규정에따라 1세대 1주택으로보아제154조제 1항의규정을적용받는주택으로서양도소득세가과세되는주택 2. 제167 조의3제1항제2호내지제8호및제8호의2 중어느하나에해당하는주택 3. 제2항에해당하는주택 ( 개정 ) 4. 1세대의구성원중일부가기획재정부령으로정하는취학, 근무상의형편, 질병의요양, 그밖에부득이한사유로인하여다른시 ( 특별시및광역시를포함한다. 이하이호에서같다 ) 군으로주거를이전하기위하여 1주택 ( 학교의소재지, 직장의소재지또는질병을치료ㆍ요양하는장소와같은시ㆍ군에소재하는주택으로서, 취득당시법제99조에따른기준시가의합계액이 3억원을초과하지아니하는것에한정한다 ) 을취득함으로써 1세대가 1주택과 1조합원입주권을소유하게된경우의당해주택 ( 취득후 1년이상거주하고당해사유가해소된날부터 3년이경과하지아니한경우에한한다 ) ( 개정 ) 4의2. 제155 조제8항에따른수도권밖에소재하는주택 ( 신설 ) 5. 1주택또는 1조합원입주권을소유하고 1세대를구성하는자가 1주택또는 1조합원입주권을소유하고있는 60세이상의직계존속 ( 배우자의직계존속을포함한다 ) 을동거봉양하기위하여세대를합침으로써 1세대가 1주택과 1조합원입주권을소유하게되는경우의해당주택 ( 합친날부터 5년이경과하지아니한경우에한정한다 ) ( 개정 ) 6. 1주택또는 1조합원입주권을소유하는자가 1주택또는 1조합원입주권을소유하는다른자와혼인함으로써 1세대가 1주택과 1조합원입주권을소유하게되는경우의당해주택 ( 혼인한날부터 5년이경과하지아니한경우에한한다 ) 7. 주택의소유권에관한소송이진행중이거나당해소송결과로취득한주택 ( 소송으로인한확정판결일부터 3년이경과하지아니한경우에한한다 ) 8. 주택의가액및면적등을감안하여기획재정부령이정하는주택 ( 개정 ) 4 제2항및제3항의규정을적용함에있어서제167 조의3제2 항내지제7항의규정을준용한다. ( 신설 ) 365

21 부동산과세금전략 소득세법시행규칙제82조 소형주택등의범위 2 영제167조의5제1항제8호및제167조의6제3항제8호에서 기획재정부령이정하는주택 이라함은주택의양도당시법제99조의규정에따른기준시가가 1억원이하인주택을말한다. 다만, 도시및주거환경정비법 에따른정비구역 ( 종전의 주택건설촉진법 에따라설립인가를받은재건축조합의사업부지를포함한다 ) 으로지정 고시된지역에소재하는주택 ( 주거환경개선사업의경우해당사업시행자에게양도하는주택은제외한다 ) 은제외한다. ( 개정 ) 비사업용토지는양도소득세율 :60% 부동산투기수요를억제하여부동산시장을안정화하고투기이익을철저히환수하기위하여비사업용으로판정되는토지는실거래가로과세하며양도소득세율도중과하여적용한다. 따라서부재지주농지 임야 목장용지및나대지 잡종지등의토지로서양도일직전일정기간동안사업용으로사용하지않아비사업용으로판정되는토지등은양도가액계산시실거래가를적용하게되며, 세율도 60% 로중과하여과세한다. 다만, 2012년까지의양도에한해한시적으로일반세율을적용한다. 많은부동산소유법인의주식양도소득세율 :60% 종전까지부동산으로주로구성된부동산적법인의주식의양도소득은부동산과같이일반세율을적용하여왔는데, 개인이보유한비사업용나대지 잡종지등에대한양도소득세율을 60% 로상향조정함에따라개인이법인을설립하여비사업용나대지 잡종지등을주로보유하고동법인주식의양도를통해양도세중과를회피할수있으므로, 법인의보유자산중비사업용토지등이일정비율이상인부동산적법인의주식에대한양도소득세율도 2007년부터 60% 로인상하여적용한다. 다만, 2012년까지의양도에한해한시적으로일반세율을적용한다. 소득세법시행령제167 조의7 비사업용토지과다소유법인주식의범위 법제104조제1항제 9호에서 대통령령으로정하는자산 이란제158조제1항제1호또는제5 호에해당하는주식등으로서해당법인의자산총액중법제104조의 3에따른비사업용 366

22 제 2 편부동산양도소득세 토지의가액이차지하는비율이 100분의 50 이상인법인의주식등을말한다. ( 개정 ) 대주주상장주식의 1년이상보유분양도세율 : 20%( 중소기업은 10%) 한국증권거래소에상장된주식이나출자지분의대주주양도세율은 3% 이상소유한대주주가한주라도주식양도시양도로인하여발생하는실거래가차익의 20% 로한다. 중소기업주식에대하여는 10% 로한다. 비상장주식의일반양도세율 : 20% 한국증권거래소에상장되지않은주식이나출자지분의양도세율은차익의 20% 를양도소득세율로한다. 모든법인대주주 1 년미만보유주식양도세율 : 30% 2002 년부터는대주주주식양도소득에대해 30% 단일세율이적용된다. 일반법인중소기업세율 : 차익 10% 중소기업및대주주관련시행령규정은다음과같다. 중소기업기본법에규정된기업이중소기업인데주식양도일기준이아니라직전년기준으로판단한다. 소득세법시행령제167 조의8 중소기업의범위 법제104 조제1항제11호가목에서 대통령령으로정하는중소기업 이란주식등의양도일이속하는사업연도의직전사업연도종료일현재 중소기업기본법 제2조에따른중소기업에해당하는기업을말한다. ( 개정 ) 중소기업아닌일반법인모든주주 (1 년이상 ) 세율 : 차익 20% 임 다주택보유자등에대한중과제도의한시적완화 비사업용토지및다주택보유자에대하여중과세율을적용함에따라부동 367

23 부동산과세금전략 산거래동결효과등의부작용이발생하여, 부동산시장의활성화및경제활성화를위하여 2012년까지한시적으로중과세율이아닌일반세율을적용한다. 따라서 1세대2주택, 1세대3주택, 비사업용토지, 부동산과다보유법인의주식을양도하는경우에는중과세율이아닌 6~35% 의일반세율을적용하게되며, 장기보유특별공제는적용되지않는다. 하지만비사업용토지및 1세대 2주택이상의다주택을양도함에있어그보유기간이 2년미만인경우에는일반세율이아닌단기양도에따른높은세율 (50%, 40%) 을적용한다. 지정지역내에서의다주택등의양도는 10% 의추가가산세율적용비사업용토지및다주택보유자의양도에대해 2012년까지는중과세율이아닌일반세율이적용되는데, 부동산가격이급등하였거나급등할우려가있어지정지역으로지정된지역내에서의양도는일반세율에 10% 를가산한세율을적용한다. 따라서지정지역내에서의비사업용토지및다주택의양도는일반세율 (6~35%) 에 10% 를가산한 16%~45% 의세율이적용된다. Ⅱ. 예정신고와납부방법 ( 양도소득과세표준예정신고 ) 1. 양도소득예정신고절차 1) 양도소득예정신고의의의양도일 ( 분기 ) 의다음다음달 (2개월) 말일까지양도차익신고토지 건물 부동산에관한권리 상장법인대주주비상장주식 기타자산등양도세과세대상자산을판거주자는양도소득과세표준 ( 양도가액 취득가액등필요경비 ) 을양도일이속하는달 ( 토지거래허가지역내토지의경우는토지거래허가일이속하는달 ) 의말일부터다음다음달 (2개월) 내에납세지관할세무서장에게신고하여야한다. 또한거래가빈번하게이루어지는주식이나출자지분등을양도하는경우에는양도일이속하는분기의말일부터 2월이내에 368

24 제 2 편부동산양도소득세 납세지관할세무서장에게신고하여야하는데이를양도소득과세표준예정신고라한다. 본조규정은다음과같다. 소득세법제105 조 양도소득과세표준예정신고 1 제94조제 1항각호에서규정하는자산을양도한거주자는제92조제2항에따라계산한양도소득과세표준을다음각호의구분에따른기간에대통령령으로정하는바에따라납세지관할세무서장에게신고하여야한다. ( 개정 ) 1. 제94조제1항제1호 제2호및제4호에따른자산을양도한경우에는그양도일이속하는달의말일부터 2개월. 다만, 국토의계획및이용에관한법률 제117조제 1항에따른토지거래계약에관한허가구역에있는토지를양도할때토지거래계약허가를받기전에대금을청산한경우에는그허가일이속하는달의말일부터 2개월로한다. 2. 제94조제1항제3호각목에따른자산을양도한경우에는그양도일이속하는분기의말일부터 2개월 2 제1항에따른양도소득과세표준의신고를예정신고라한다. ( 개정 ) 3 제1항은양도차익이없거나양도차손이발생한경우에도적용한다. ( 개정 ) 예정신고규정의목적과이유일반인의양도소득은자신이보유한부동산의매각으로인해우발적으로발생되는것인바, 부동산가격상황에따라발생하지않을수도있다. 그러나토지부족현상으로인한일상적가격상승으로인해특별한경우이외에는대부분양도소득이발생되는데, 이는취득후장기간보유하다가팔때만발생하는일시적소득이다. 또한보유기간이비교적장기간이므로납세관련증빙도없을뿐아니라어쩌다발생하는소득이므로납세의식도비교적낮고양도소득이발생했다고생각하지않는경우도많다. 이러한일시성 우발성 납세의식의저열성등여러요인으로과세가탈루되거나이연되는경우가많은데이를위해양도하자마자비교적단기간내에예정신고를하도록함으로써세원을확보하고있다. 양도소득이있는모든거주자 양도소득과세표준예정신고는양도소득이있는경우에적용된다. 양도소득이없고양도차손이발생된다면예정신고실익이없으므로예정신고를할이유가 369

25 부동산과세금전략 없다. 그러나과세관청에양도차손이발생하였다는사실상황을알리는것이더유리할수있으므로신고하는것도괜찮다. 또한 1세대 1주택비과세는원천적으로과세제외되며기타조세감면되는경우도예정신고및나중의확정신고의무가없다. 예정신고시의조세혜택 2009년까지는양도소득과세표준예정신고와함께세액을자진납부할경우산출세액의 10% 가공제적용되었는데, 양도소득세율이인하되어양도세부담이경감되었고, 실거래가신고제도가도입되는등행정인프라가정비됨에따라징세비용의절감을위한혜택으로시행되던예정신고세제혜택이필요없게되었다. 이에따라예정신고세액공제를폐지하였는데, 예정신고세액공제의폐지에따른급격한혼란을막기위해 2010년까지에한해 5% 의세액공제가적용되도록하였다. 이와는별도로예정신고가의무화되었으므로부동산양도신고대상자가예정신고를하지않으면신고불성실가산세와납부불성실가산세가적용된다. 2) 양도소득과세표준예정신고방법양도일또는양도분기말일다음다음달말일까지신고기한임부동산등을양도하여양도소득이있는자는자산의양도일이속하는달의다음다음달말일까지예정신고서를제출해야한다. 양도시기는잔금청산일과소유권등기접수일등빠른날이므로그때부터월력개념으로 2개월째말일까지이다. 또한거래가빈번한주식등의경우에는분기말일다음다음달말일까지예정신고서를제출해야한다. 토지거래허가일속하는달의다음다음달말일토지거래허가지역내토지로서대금청산일로부터상당기간경과후토지거래허가를받은경우도있는데부과제척기간이지나버리는문제가있는바, 토지거래허가전에잔금청산시에는토지거래허가일이속하는달의다음다음달말일 (2월내) 까지예정신고서를제출한다. 370

26 제 2 편부동산양도소득세 양도소득과세표준예정신고서의제출양도소득발생자는양도소득과세표준예정신고서를양도월또는양도분기말일의다음다음달말까지납세지관할세무서장에게제출하여야하는데, 부동산의경우에는양도 취득계약서사본등을, 주식의경우는양도및취득계약서사본, 대주주의주식거래내역서등을각각구분하여첨부서류로제출한다. 이경우전자송신에의하여내용확인이가능한서류에대하여는전자송신방식에의하여제출할수있다. 관련시행령규정은다음과같다. 소득세법시행령제169 조 양도소득과세표준예정신고 1 법제105 조제1항에따라예정신고를하려는자는기획재정부령으로정하는양도소득과세표준예정신고및납부계산서에다음각호의구분에따른서류를첨부하여납세지관할세무서장에게제출하여야한다. ( 개정 ) 1. 법제94조제 1항제1호및제2호의규정에의한자산을양도하는경우에는다음각목의서류 ( 개정 ) 가. 나. 삭제 ( ) 다. 환지예정지증명원 잠정등급확인원및관리처분내용을확인할수있는서류등라. 당해자산의매도및매입에관한계약서사본 ( 후단삭제 ) 마. 삭제 ( ) 바. 자본적지출액 양도비등의명세서사. 감가상각비명세서 2. 법제94조제 1항제3호및제4호의규정에의한자산을양도하는경우에는다음각목의서류가. 당해자산의매도및매입에관한계약서사본나. 양도비등의명세서다. 법인 ( 주권상장법인외의법인을포함한다. 이하이장에서같다 ) 의대주주등에해당하는경우에는기획재정부령이정하는주식거래내역서 ( 개정 ) 라. 법인의주주 1인및기타주주로서제157 조제4항제 1호후단의규정에해당하게되는경우에는기획재정부령이정하는대주주등신고서 ( 개정 ) 감가상각비명세서 소득세법제97조제2항은양도자산의감가상각비 ( 건물에해당함 ) 로서거주자의부동산임대소득금액, 사업소득등의계산에서필요경비로반영된금액은 371

27 부동산과세금전략 취득가액에서뺀금액, 즉순수잔액을취득가액으로한다고규정하고있다. 따라서양도자산이건물등으로서감가상각비가사업소득필요경비, 원가로반영된자산인경우만감가상각비명세서를제출하면된다. 2. 예정신고자진납부 1) 예정신고자진납부산출세액에서예정신고납부세액공제양도소득세예정신고납부시양도소득과세표준에세율을곱한산출세액에서조세특례관련감면세액등을차감하여납세지관할세무서, 한국은행, 체신관서에자진납부하도록본조가규정하고있다. 이를예정신고자진납부라한다. 소득세법제106 조 예정신고자진납부 1 거주자가예정신고를할때에는제107 조에따라계산한산출세액에서 조세특례제한법 이나그밖의법률에따른감면세액을뺀세액을대통령령으로정하는바에따라납세지관할세무서, 한국은행또는체신관서에납부하여야한다. ( 개정 ) 2 제1항에따른납부를 예정신고납부 라한다. ( 개정 ) 3 예정신고납부를하는경우제82조및제118조에따른수시부과세액이있을때에는이를공제하여납부한다. ( 개정 ) 예정신고자진납부세액계산산식 [ 예정신고자진납부세액 ] = 제107조에의한예정신고산출세액 - 각종조세특례관련하여감면되는세액 자진납부계산서첨부다음의시행령은예정신고납부를하려는거주자는양도소득과세표준예정신고서에양도소득과세표준예정신고및자진납부계산서를첨부하도록규정하고있다. 372

28 제 2 편부동산양도소득세 소득세법시행령제170 조 예정신고납부 법제106조제1항에따라예정신고납부를하려는자는양도소득과세표준예정신고서에기획재정부령으로정하는양도소득과세표준예정신고및납부계산서를첨부하여야한다. ( 개정 ) 2) 예정신고산출세액계산 (1) 1년중한번의양도소득만있는경우소득세법제107조의개요예정신고자진납부시의납부세액은양도차익 (=양도가액-취득가액등필요경비 ) 에서장기보유특별공제 양도소득기본공제를뺀과세표준금액에일반세율을곱해서계산한금액을산출세액으로한다. 1년도에여러차례 (2회이상 ) 양도하면 2회차이후부터는먼저번양도분과의양도소득총합계액에서장기보유특별공제하여양도소득금액을구하고여기에기본공제등을빼고과세표준에세율을곱한후이미신고한먼저의예정신고산출세액을뺀금액을나중의산출세액으로한다. 본조규정은다음과같다. 소득세법제107 조 예정신고산출세액의계산 1 예정신고납부를할때납부할세액은그양도차익에서장기보유특별공제및양도소득기본공제를한금액에제104조제 1항에따른세율을적용하여계산한금액을그산출세액으로한다. ( 개정 ) 2 해당과세기간에누진세율적용대상자산에대한예정신고를 2회이상하는경우로서거주자가이미신고한양도소득금액과합산하여신고하려는경우에는다음계산식에따라계산한금액을제2회이후신고하는예정신고산출세액으로한다. ( 개정 ) 예정신고산출세액=[( 이미신고한양도소득과세표준+제2회이후신고하는양도소득과세표준 ) 제104 조제1항제1호 제11호가목에따른세율 ]-이미신고한예정신고산출세액 예정신고세액계산구조와산식 자산양도소득예정신고납부의과세표준계산및세액계산도일반신고및확정 373

29 부동산과세금전략 신고와방법은동일하다. 가예정신고과세표준=양도가액-필요경비 ( 취득가액+설비개량비+자본적지출 +양도비용 )-장기보유특별공제-양도소득기본공제나예정신고산출세액=가예정신고과세표준 누진세율 장기보유특별공제의차감방법양도소득에대한장기보유특별공제 (3년및 10년이상보유에따른특별공제혜택 ) 는당해양도자산자체에만개별적으로한정되는것이다. 즉각양도소득에서이의공제로인해각자산의양도소득이산출되지않으면더이상의공제를하지않는다. 즉이들은양도된당해자산에특별히부수된공제이다. 양도소득기본공제적용방법예정신고시의과세표준계산목적으로는당해거주자의기본공제항목을공제하는데양도소득에서장기보유특별공제와양도소득기본공제를차감하는형식으로공제한다. 일반적인자산양도 ( 등기 ) 에대해자산별로각각 1년에 250만원을공제한다. 종전에는 (95년까지) 다른소득에서공제되지못한기초공제등도빼주었으나실효성이없어 96년부터폐지했다. 또한거주자별로각자산구분없이연 1회 250만원만공제하던것을 2001년부터는각자산별 ( 부동산적자산, 주식자산 ) 로각각 250만원 ( 합계 500만원 ) 을공제해준다. 적용세율자산양도소득예정신고시나양도소득확정신고시의산출세액계산을위한적용세율은소득세법제104조세율이라고앞에서설명하였다. 이를요약하면다음과같다. 일반자산 ( 토지 건물 부동산상권리 기타자산 ): 일반세율 1천2백만원까지 :6% 1천2백만원~4 천6백만원 :15% _ 4천6백만원~8 천8백만원 :24% 8천8백만원초과 :35% 374

30 제 2 편부동산양도소득세 1년미만보유자산 :50% 단일세율적용 1년이상 2년미만자산 :40% 단일세율적용 1세대 2주택 :50% 단일세율 1세대 2주택 입주권 :50% 단일세율 1세대 3주택이상인주택 :60% 단일세율적용 1세대 3주택 입주권 :60% 단일세율 비업무용토지 :60% 단일세율 부동산법인주식 :60% 단일세율 1세대2주택 1세대3주택 비업무용토지 부동산법인주식의경우 2012년까지는일반세율적용 ( 지정지역내양도는일반세율에추가 10% 가산 ) 미등기자산 :70% 단일세율적용 상장 일반법인대주주의 1년미만보유주식양도 :30% 대주주상장주식 1년이상 :20%( 중소기업은 10%) 비상장주식 :20%( 중소기업은 10%) (2) 과세기간중 2회이상양도차익발생적용세율이다른경우 1과세기간중여러차례의자산양도가있어자산양도소득예정신고를여러번하는경우적용세율이모두단일세율이거나고정세율을적용받는경우및누진세율이적용되는자산양도가단 1회뿐이라면각자산의양도소득을합산하여한꺼번에세액을산출하는것과자산양도의순서대로산출세액을각각계산한후합산하는것과동일한산출세액의결과가된다. 이렇게각자산을구분하여계산하거나합산을할때에도세액계산액에차이가없는경우는별문제가없으나모두누진세율을적용받는자산양도시는구분방법이나합산방법이라는계산방법에따라산출세액이달라진다. 따라서산출세액이달라지는경우의자산양도차익예정신고를위한산출세액의계산방법을별도로규정할필요하에소득세법제107조제2항이규정된것이다. 375

31 부동산과세금전략 양도소득합산에세율적용후기신고산출세액공제 1과세기간중누진세율이적용되는대상자산의양도소득예정신고를 2회이상하면이미신고한누진세율적용대상자산의양도차익과 2회이후신고하는양도소득과의총합계액에서각양도자산에대한장기보유특별공제를뺀양도소득을구하고여기에양도소득기본공제를차감한금액에합산된총소득금액의적법한누진세율을적용하여계산한금액에서이미신고된누진세율적용대상자산의예정신고산출세액을차감한잔액이산출세액이된다. 2 회이상누진세율적용대상자산의계산산식 2회이후신고시분의예정신고산출세액 = 최종신고시기존의양도소득을모두합한과세표준 ( 가 ) 다단계누진세율 - 과세기간중이미신고한누진세율적용대상자산의산출세액 예정신고시의합산한총양도소득의과세표준 ( 가 ) = 1과세기간중누진세율이적용되는대상자산의양도소득총합계 - 장기보유특별공제액의총합계 ( 각자산별장기보유특별공제적용 ) - 양도소득기본공제액 고정단일세율적용자산의배제와기본공제의한번순차적용단일고정세율이적용되는자산양도에대하여는양도소득이커지더라도세율변동및담세액변동이없으므로상기산식에반영할필요가없고별도구분계산하여종결시켜도된다. 만일이러한고정세율적용대상자산의과세표준계산시양도소득기본공제액을이미차감공제하였다면추가공제가불가능하다. 왜냐하면양도소득기본공제는여러번의양도소득예정신고시모두합하여연간 1회에한하는일정액의한도이기때문이며또한소득세법제107조제3항은기본공제를먼저양도하는것부터순차로공제하도록하기때문이다. 3) 예정신고자진납부세액의분납가능 1 천만원초과금액, 납부세액의 50% 분납 예정신고자진납부세액이 1 천만원을초과하고 2 천만원이하이면 1 천만원의 376

32 제 2 편부동산양도소득세 초과금액, 2천만원을초과하면당해세액의 100분의 50 이하만큼의금액을적법납부기한경과후 2개월이내에분납할수있다. 조세특례관련하여감면되는세액공제까지차감한납부할세액이 1천만원을초과하여야분납가능한바, 분납시 1천만원과납부할세액의 50% 중큰금액을납부기한내에납부하여야하고나머지는 2개월이내에납부한다. Ⅲ. 확정신고와납부방법 1. 양도소득과세표준확정신고양도소득과세표준확정신고과세대상자산을양도한자는양도일의다음연도 5월 1일부터 5월 31일까지과세표준확정신고서를납세지관할세무서장에게제출하고동시에양도소득세액을자진납부하여야한다. 다만, 토지거래허가지역내토지의경우에는토지거래허가일이속하는연도의다음연도 5월 31일까지자진납부해야한다. 당해연도중양도소득만이있는자로서양도소득예정신고를한자는확정신고를하지아니하여도되며, 확정신고서에소득금액계산의기초가된양도가액과필요경비계산에필요한제반서류를납세지관할세무서장에게제출하여야한다. 다만, 누진세율적용대상자산을 2회이상양도하는등은예정신고했더라도확정신고를해야한다. 본조규정은다음과같다. 소득세법제110 조 양도소득과세표준확정신고 1 해당과세기간의양도소득금액이있는거주자는그양도소득과세표준을그과세기간의다음연도 5월 1일부터 5월 31일까지 ( 제105 조제1항제1호단서에해당하는경우에는토지거래계약에관한허가일이속하는과세기간의다음연도 5월 1일부터 5월 31일까지 ) 대통령령으로정하는바에따라납세지관할세무서장에게신고하여야한다. ( 개정 ) 2 제1항은해당과세기간의과세표준이없거나결손금액이있는경우에도적용한다. ( 개정 ) 3 제1항에따른양도소득과세표준의신고를확정신고라한다. ( 개정 ) 377

33 부동산과세금전략 4 예정신고를한자는제1항에도불구하고해당소득에대한확정신고를하지아니할수있다. 다만, 해당과세기간에누진세율적용대상자산에대한예정신고를 2회이상하는경우등으로서대통령령으로정하는경우에는그러하지아니하다. ( 개정 ) 5 확정신고를하는경우그신고서에양도소득금액계산의기초가된양도가액과필요경비계산에필요한서류로서대통령령으로정하는것을납세지관할세무서장에게제출하여야한다. ( 개정 ) 6 납세지관할세무서장은제5항에따라제출된신고서나그밖의서류에미비한사항또는오류가있는경우에는그보정을요구할수있다. ( 개정 ) 양도소득세과세표준확정신고납부시세액계산산식 ( 양도소득산출세액 ) 자진납부세액 = ( 소득금액 - 소득예정자진신고수시부과감면 ) 세율 - 공제세액등 - 계산세액 - 세액 ( 예기납부액정결정 ) ( 양도소득결정세액 ) + 가산세 ( 총결정세액 ) 확정신고 자진납부계산서와관련서류의제출양도소득세확정신고시제출할서류는기본적으로양도소득과세표준확정신고및자진납부계산서와, 은행거래에대한납부서가있고, 이밖에주민등록표등본 매입계약서사본 매도계약서사본 건축물대장등본 지출 비용명세서, 감가상각비명세서, 양도소득세결정통지서사본, 필요경비불산입명세서등이다. 관련시행령규정은다음과같다. 소득세법시행령제173 조 양도소득과세표준확정신고 1 법제110 조제1항에따라확정신고를하는때에는기획재정부령으로정하는양도소득과세표준확정신고및납부계산서에제2항각호의서류를첨부하여야한다. ( 개정 ) 378

34 제 2 편부동산양도소득세 2 법제110 조제5항에서 대통령령으로정하는것 이란다음각호의서류를말한다. ( 개정 ) 1. 제169 조제1항및제2항각호의서류 ( 개정 ) 2. 제177 조제1항의규정에의한통지서사본 ( 법제105조의규정에의한예정신고를하지아니한자는기획재정부령이정하는양도소득금액계산명세서를첨부하여야한다 ) ( 개정 ) 3. 법제101조의규정에의하여소득금액을계산한경우에는필요경비불산입명세서 확정신고후소득금액변동통지시정상시가로추가신고자진납부양도소득확정신고후법인과개인의부당행위계산부인등으로정상시가적용하여배당 상여처분되면양도소득금액에변동이발생될수있다. 소득금액변동통지서받은날이나법인세신고기일이속하는달의다음다음달말일까지추가신고자진납부하면양도소득확정신고의법정신고기한내에신고납부한것으로본다고다음시행령이규정하고있다. 소득세법시행령제173 조 양도소득과세표준확정신고 3 확정신고기한이지난후에 법인세법 에따라법인이법인세과세표준을신고하거나세무서장이법인세과세표준을결정또는경정할때익금에산입한금액이배당 상여또는기타소득으로처분됨으로써확정신고를한자가양도소득금액에변동이발생하여법제96조제 3항에해당하게되는경우해당법인 ( 제192 조제1항단서에따라거주자가통지를받은경우에는해당거주자를말한다 ) 이제192조제 1항에따른소득금액변동통지서를받은날 ( 법인세법 에따라법인이신고하여양도소득금액이변동한경우에는해당법인의법인세신고기일을말한다 ) 이속하는달의다음다음달말일까지추가신고납부 ( 환급신고를포함한다 ) 한때에는법제110 조의기한까지신고납부한것으로본다. ( 개정 ) 예정신고자라도확정신고대상자예정신고를한자는원칙적으로확정신고대상에서제외되나예정신고를하였더라도당해연도의양도소득을합산하여정산할필요가있는경우에는확정신고를해야한다. 확정신고대상에는누진세율적용대상자산을 2회이상양도하고도합산신고를하지아니한경우, 기본공제의적용순서에따라당초 379

35 부동산과세금전략 신고한산출세액이달라지는경우등이다. 시행령은다음과같다. 소득세법시행령제173 조 양도소득과세표준확정신고 4 법제110조제 4항단서에서 대통령령으로정하는경우 란다음각호의어느하나에해당하는경우를말한다. ( 개정 ) 1. 당해연도에누진세율의적용대상자산에대한예정신고를 2회이상한자가법제107 조제2항의규정에따라이미신고한양도소득금액과합산하여신고하지아니한경우 2. 법제94조제1항제1호 제2호및제4호의규정에의한토지, 건물, 부동산에관한권리및기타자산을 2회이상양도한경우로서법제103 조제2항의규정을적용할경우당초신고한양도소득산출세액이달라지는경우 3. 법제94조제 1항제3호의규정에의한주식등을 2회이상양도한경우로서법제103 조제2항의규정을적용할경우당초신고한양도소득산출세액이달라지는경우 조사결정원칙 양도차익을결정함에있어서양도가액또는취득가액중어느하나를실지 거래가액에의하여결정하는때에는다른하나도실지거래가액에의하여결정 하고, 어느하나를기준시가에의하여결정하는때에는다른하나도기준시가 에의하여결정하여야하는데이와같이양도차익의확정신고혹은조사결정 가액을제한한사유는납세의무자의재산권을부당하게침해하는일이없도록 하기위한것이다. 이를요약하면다음과같다. 취득가액 양도가액 적용할경우구분 기준시가 기준시가 양쪽모두실지거래가액이불분명한경우 환산한가액 실지거래가액 양도가액만실지거래가액이확인된경우 실지거래가액 환산한가액 취득가액만실지거래가액이확인된경우 실지거래가액 실지거래가액 양쪽모두실지거래가액이확인된경우 일방실사방법 양도시나취득시의가액중실지거래가액이확인되는것은실지거래가액에의하고, 실지거래가액이확인되지않는다른하나의계산방법은다음과같다. 380

36 제 2 편부동산양도소득세 [ 양도당시의실지거래가액이확인되는경우의취득가액 ] =( 양도당시의실지거래가액 ) ( 취득당시의시가표준액 ) 양도당시의시가표준액 ( 주 ) 취득및양도시의시가표준액이동일한경우라면보유기간분의시가표준환산상금액으로안분계산한다. [ 양도당시의실지거래가액이확인안되는경우의취득가액 ] =( 양도당시의실제대체가격 ) ( 취득당시의시가표준액 ) 양도당시의시가표준액 양도가액 = 실제대체가격 ( 매매사례가격, 감정가액, 환산가액등 ) 자산가액의안분계산토지와건물등을함께취득하거나양도한경우에는이를각각구분하여기장하되, 토지와건물등의가액의구분이불분명한때에는취득또는양도당시의기준시가에의하여계산한가액에비례하여안분계산한다. 이경우에공통되는취득가액과양도비용은당해자산의가액에비례하여안분계산한다. 부당행위계산의부인특수관계있는자와의거래에있어서자산을시가초과하여취득하거나시가에미달하게양도함으로인하여조세의부담을부당히감소시킨것으로인정되는때에는그취득가액또는양도가액을시가에의하여계산하며, 양도소득에대한소득세를부당하게감소시키기위하여특수관계있는자에게자산을증여한후그자산을증여받은자가그증여일로부터 5년 ( 등기부상의소유기간 ) 내에다시이를타인에게양도한경우에는증여자가그자산을직접양도한것으로본다. 2. 확정신고자진납부 확정신고자진납부세액의납부 당년도과세표준에대한양도소득산출세액에서감면세액과세액공제를뺀 381

37 부동산과세금전략 금액을일반확정신고기한 ( 다음연도 5. 1~5. 31까지 ) 까지납세지관할세무서, 한국은행및체신관서에납부한다. 물론기존의예정신고납부세액, 결정세액등은선납세액으로보아공제한후잔액만납부한다. 본조규정은다음과같다. 소득세법제111 조 확정신고납부 1 거주자는해당과세기간의과세표준에대한양도소득산출세액에서감면세액과세액공제액을공제한금액을제110조제1 항 ( 제118조에따라준용되는제74조제 1항부터제4항까지의규정을포함한다 ) 에따른확정신고기한까지대통령령으로정하는바에따라납세지관할세무서, 한국은행또는체신관서에납부하여야한다. ( 개정 ) 2 제1항에따른납부를확정신고납부라한다. ( 개정 ) 3 확정신고납부를하는경우제107 조에따른예정신고산출세액, 제114 조에따라결정 경정한세액또는제82조 제118 조에따른수시부과세액이있을때에는이를공제하여납부한다. ( 개정 ) 확정신고자진납부세액계산산식매년 5월의확정신고시의자진납부세액 =( 양도소득 1년과세표준 ) 다단계누진세율-감면세액-예정신고시납부한세액순액-세무서결정 경정통지에의한납부세액 ( 수시부과세액등 )+ 가산세 ( 있는경우만 ) 자진납부및납부서첨부등 확정신고자진납부시세무서장에게직접납부하거나납부서에신고납부계산서등을첨부하여한국은행 체신관서에납부하여야한다. 소득세법시행령제174 조 확정신고세액의납부절차 1 법제111조에따라확정신고납부를하려는자는확정신고와함께납세지관할세무서장에게납부하거나 국세징수법 에따른납부서에양도소득과세표준확정신고및납부계산서를첨부하여한국은행또는체신관서에납부하여야한다. ( 개정 ) 382

38 제 2 편부동산양도소득세 납부서에첨부된계산서의확정신고간주확정신고서를제대로제출하는것은적법한확정신고이다. 일반적인절차는신고서는관할세무서에, 납부서는은행에내는것이다. 이밖에세무서에의직접납부, 한국은행등에의납부시납부서에첨부하여확정신고자진납부계산서가제출되어도적법한확정신고로본다. 관련시행령규정은다음과같다. 소득세법시행령제174 조 확정신고세액의납부절차 2 제1항에따라양도소득과세표준확정신고및납부계산서를납부서에첨부하여한국은행또는체신관서에제출한경우에는법제110조제 1항에따른신고를한것으로본다. ( 개정 ) 3. 양도소득세납부방법 1) 양도소득세의분납예정신고납부 확정신고납부시의분납자산양도차익에대해각예정신고마다혹은 5월말의확정신고납부시마다의세액이 1천만원을초과하면일부세액 (1천만원초과액혹은 50%) 을 2개월내에분납할수있다. 본조규정은다음과같다. 소득세법제112 조 양도소득세의분할납부 거주자로서제106 조또는제111 조에따라납부할세액이각각 1천만원을초과하는자는대통령령으로정하는바에따라그납부할세액의일부를납부기한이지난후 2개월이내에분할납부할수있다. ( 개정 ) 분납세액 : 1 천만원초과액혹은 50% 이하금액 납부할세액이 2천만원이하이면 1천만원초과액, 2천만원초과하면세액의 50% 까지를분납할수있다고다음시행령이규정하고있다. 383

39 부동산과세금전략 소득세법시행령제175 조 양도소득세의분납 법제112 조의규정에의하여분납할수있는세액은다음각호에의한다. 1. 납부할세액이 2천만원이하인때에는 1천만원을초과하는금액 2. 납부할세액이 2천만원을초과하는때에는그세액의 100분의 50 이하의금액 즉, 2개월연기된분납세액은다음과같다. 납 부 세 액 적법확정신고기한분납연장시점 (5월 31일 ) (7월 31일 ) 납부세액 1천만원이하 전액납부 없음 납부세액 1천만원초과 2천만원이하 1천만원 1천만원초과액 납부세액 2천만원초과 납부세액 50% 이상 납부세액 50% 이하 분납신청및신청기한예정신고및확정신고시세액을분납하려면확정신고, 자진납부서에분납세액을기재하여적법확정신고기한까지신청하거나예정신고기한까지신청하여야한다. 관련시행규칙규정은다음과같다. 소득세법시행규칙제85조 분납의신청 법제112 조및영제175조의규정에의하여납부할세액의일부를분납하고자하는자는다음각호의구분에따라납세지관할세무서장에게신청하여야한다. 1. 법제110 조제1항의규정에의하여확정신고를하는경우에는별지제84호서식의양도소득과세표준확정신고및납부계산서에분납할세액을기재하여법제110조제1 항의규정에의한확정신고기한까지신청하여야한다. ( 개정 ) 2. 법제105 조제1항의규정에의하여예정신고를하는경우에는별지제84호서식의양도소득과세표준예정신고및납부계산서에분납할세액을기재하여동조동항의규정에의한예정신고기한까지신청하여야한다. ( 개정 ) 2) 양도소득세의물납 토지개발채권으로물납 양도소득세의금전납부가곤란하면토지등의대금으로교부받은채권으로 384

40 제 2 편부동산양도소득세 물납할수있다고본조가규정하고있다. 소득세법제112 조의2 양도소득세의물납 1 토지등이 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 이적용되는공공사업용으로그공공사업의시행자에게양도되거나그밖의법률에따라수용됨으로써발생하는소득에대한양도소득세를금전으로납부하기곤란한경우에는그토지등의대금으로교부받은채권으로납부할수있다. 다만, 대통령령으로정하는경우에는그러하지아니하다. ( 개정 ) 2 제1항에따른물납의범위, 물납대상채권의평가및물납절차에관하여필요한사항은대통령령으로정한다. ( 개정 ) 세액 1천만원초과시물납신청공공사업시행자가발행한보상채권으로만물납할수있는데, 신고기한전까지납세지관할세무서장에게신청하여야하며, 세액이 1천만원을초과하는경우에한한다고다음시행령이규정하고있다. 소득세법시행령제175 조의2 양도소득세의물납 1 법제112조의2 제1 항의채권은 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제63조의규정에의하여사업시행자가발행한보상채권을말한다. 2 법제112조의 2제1 항의규정에의하여물납에충당할채권의수납가액은 상속세및증여세법 제63조제 1항제2호의규정을준용하여평가한가액에의한다. 3 법제112조의 2제1 항의규정에의한양도소득세의물납은동조동항에규정하는공공사업의시행자에게양도하거나수용되어발생한양도차익에대한양도소득세액을한도로토지등을양도한연도의납부세액이 1천만원을초과하는경우에한한다. 4 제3항의규정에의하여양도소득세를물납하고자하는자는기획재정부령이정하는바에따라법제105조및법제110 조에규정하는신고기한 10일전까지납세지관할세무서장에게신청하여야한다. ( 개정 ) 5 제4항의신청을받은납세지관할세무서장은법제105 조및법제110 조에규정하는신고기한전일까지제2항의규정에의하여채권수납가액을평가하여그물납에대한결정상황을신청자에게통지하여야한다. ( 개정 ) 6 법제112조의2 제1 항단서에서 대통령령으로정하는경우 란기획재정부장관이세입또는통화의조절상필요하다고인정하는경우를말한다. ( 개정 ) 385

41 부동산과세금전략 Ⅳ. 양도소득 세액결정 징수 환급및가산세 1. 양도소득과세표준과세액의확정양도소득확정신고도자진신고자납으로결정된다. 99년까지는세무서결정으로확정되었으나 2000년부터는제113조가삭제되었다. 2. 양도소득세신고결정 조사결정 경정 서면통지등자진신고확정 조사결정 경정 서면통지양도소득은납세자의자진예정신고나확정신고에의거확정된다. 종전에는납세자의자진신고가있더라도관할세무서의결정 경정절차에의해확정되는데 2000년부터는적법기한내자발적신고납부로확정되는제도로바뀌었다. 납세자의예정 확정신고가없거나예정신고 확정신고내용의과세표준과세액에의탈루및오류가있으면과세표준과세액을결정 경정및재경정할수있다. 결정후에도탈루나오류가있으면즉시과세표준과세액을조사결정, 조사경정한다. 양도가액의실지가액적용에서실가가확인되지않거나신뢰성이없으면매매사례가격, 감정가액, 환산가액등으로추계조사 결정 경정할수있다. 이러한결정 경정내용은거주자 ( 납세자 ) 에게서면통지하여야하며, 탈루 오류발견시는즉시통지하여야한다. 본조규정은다음과같다. 소득세법제114 조 양도소득과세표준과세액의결정 경정및통지 1 납세지관할세무서장또는지방국세청장은제105조에따라예정신고를하여야할자또는제110조에따라확정신고를하여야할자가그신고를하지아니한경우에는해당거주자의양도소득과세표준과세액을결정한다. ( 개정 ) 2 납세지관할세무서장또는지방국세청장은제105조에따라예정신고를한자또는제110 조에따라확정신고를한자의신고내용에탈루또는오류가있는경우에는양도소득과세표준과세액을경정한다. ( 개정 ) 3 납세지관할세무서장또는지방국세청장은양도소득과세표준과세액을결정또는경정한후그결정또는경정에탈루또는오류가있는것이발견된경우에는즉시다 386

42 제 2 편부동산양도소득세 시경정한다. ( 개정 ) 8 납세지관할세무서장또는지방국세청장은제1항부터제7항까지의규정에따라거주자의양도소득과세표준과세액을결정또는경정하였을때에는이를그거주자에게대통령령으로정하는바에따라서면으로알려야한다. ( 개정 ) 9 납세지관할세무서장또는지방국세청장은제1항부터제3항까지의규정을적용할때제94조제1항제3호및제4호에따른주식등의양도차익에대한신고내용의탈루또는오류, 그밖에거래명세의적정성을확인할필요가있는경우에는 금융실명거래및비밀보장에관한법률 등다른법률의규정에도불구하고대통령령으로정하는바에따라 자본시장과금융투자업에관한법률 에따른투자매매업자또는투자중개업자및그주식등의주권또는출자증권을발행한법인에이를조회할수있다. ( 개정 ) 양도소득세신고납부의확정절차이상의내용에따라양도소득세가확정되는절차를약술하면다음과같다. 1 예정신고 : 부동산등양도소득이발생하는경우마다 : 양도일 ( 주식등의경우는각분기말일 ) 의다음다음달말일까지매건마다과세표준예정신고납부함 ( 부동산양도가 1년에 1건이면예정신고납부로확정됨 ). 2 확정신고 :1년중여러건의부동산양도에대해다음연도 5월 31일까지확정신고납부함 ( 여러건의예정신고를합산 ). 상기 1 2 절차에의거부동산등양도소득과세표준확정자진신고가성립되며, 1 2 절차로납세자의납세신고가확정됨. 3 결정 : 예정신고나확정신고가없으면관할세무서가과세표준과세액을결정함. 4 경정 : 예정신고나확정신고한납세자라도신고내용의탈루 오류가있으면과세표준과세액을경정함. 5 재경정 : 결정 경정후탈루 오류가있으면즉시재경정함. 6 통지 : 납세자의 1 2 등자진신고 ( 예정 확정신고 ) 의경우에는납세자의자진신고가있으므로통지할필요없으나 3 결정 4 경정 5 재경정의경우에는납세자에게서면으로통지함. 387

43 부동산과세금전략 납세지관할세무서장혹은지방국세청장의결정혹은경정과세표준과세액은납세지관할세무서장이결정 경정함이원칙이며, 중요한경우지방국세청장이결정 경정하는데납세지세무서장이필요한서류를즉시송부한다. 관련시행령규정은다음과같다. 소득세법시행령제176 조 양도소득과세표준과세액의결정및경정 2 법제114조의규정에의한과세표준과세액은납세지관할세무서장이결정또는경정한다. 다만, 국세청장이특히중요하다고인정하는경우에는지방국세청장이결정또는경정한다. ( 개정 ) 3 제2항단서의경우에납세지관할세무서장은당해과세표준과세액또는양도소득금액의결정또는경정에필요한서류를지방국세청장에게지체없이송부하여야한다. ( 개정 ) 4 제2항단서의규정에의하여양도소득금액을조사결정또는경정한지방국세청장은그조사결정또는경정한사항을지체없이납세지관할세무서장에게통보하여야한다. ( 개정 ) 납세고지서기재서면통지등각개인에대한통지시과세표준, 세율, 세액및기타사항이기재된납세고지서로서면통지하며다수의상속인에게부과시도상속지분별로배분한금액을각상속인에게개별통지한다. 관련시행령규정은다음과같다. 소득세법시행령제177 조 양도소득과세표준과세액의통지 1 법제114조제 8항에따른통지에있어서는과세표준과세율 세액기타필요한사항을납세고지서에기재하여서면으로통지하여야한다. 이경우에지방국세청장이과세표준과세액을결정또는경정한것은그뜻을부기하여야한다. ( 개정 ) 2 제1항의규정은납부할세액이없는경우에도적용한다. 3 납세지관할세무서장은피상속인의양도소득세를 2인이상의상속인에게부과하는경우에는과세표준과세액을그지분에따라배분하여상속인별로각각통지하여야한다. 388

44 제 2 편부동산양도소득세 관할세무서의대주주주식양도자료조회확인주식등양도소득세의결정 경정 재경정에있어서납세자의예정신고나확정신고내용의정확성 신뢰성확보와, 과세표준계산금액의탈루나오류를발견하기위해투자매매업자 투자중개업자 당해주식등의발행법인에게대주주양도주식은물론양도주식외의양도세과세대상주식양도관련자료를조회할수있도록본항이규정하고있다. 관련시행령규정은다음과같다. 소득세법시행령제177 조의2 주식거래내역등의조회 법제114 조제9항을적용할때납세지관할세무서장또는지방국세청장은다음각호의사항을기재한문서에의하여 자본시장과금융투자업에관한법률 에따른투자매매업자또는투자중개업자와주권또는출자증권을발행한법인의대표자에게주식등의거래내역기타필요한사항을요구하여야한다. ( 개정 ) 1. 거래자의인적사항 2. 사용목적 3. 요구하는자료등의내용 3. 양도소득과세표준계산가격신고 결정 경정시실거래가 기준시가적용양도소득과세표준계산의자진신고납부 결정 경정 재경정에서소득세법제 96조 제97조에규정된대로실거래가액 ( 실거래가액적용으로열거된거래 ), 기준시가 ( 부동산등 ) 를적용하여경정할수있다. 객관적증빙서류로실거래가가확인되지않는경우, 실거래대체가격 ( 매매사례가격, 감정가, 환산가격 ) 등을적용한다고본항이규정하고있다. 소득세법제114 조 양도소득과세표준과세액의결정 경정및통지 4 납세지관할세무서장또는지방국세청장은제1항부터제3항까지의규정에따라양도소득과세표준과세액을결정또는경정하는경우에는제96조및제97조에따른가액에따라야한다. ( 개정 ) 7 제4항부터제6항까지의규정을적용할때양도가액또는취득가액을실지거래가액에따라정하는경우로서대통령령으로정하는사유로장부나그밖의증명서류에의하여해당자산의양도당시또는취득당시의실지거래가액을인정또는확인할수없는경우에는대통령령으로정하는바에따라양도가액또는취득가액을매매사례가액, 감정가 389

45 부동산과세금전략 액, 환산가액 ( 실지거래가액 매매사례가액또는감정가액을대통령령으로정하는방법에따라환산한취득가액을말한다 ) 또는기준시가등에따라추계조사하여결정또는경정할수있다. ( 개정 ) 증빙서류미비 허위시양도가는사례가격, 감정가, 취득가는환산가장부, 관련증빙서류미비 허위된경우라도양도가는실거래가를원칙으로하며실가가없으면매매사례가격, 감정가평균액으로대체한다. 취득가액은양도실가혹은양도실가대체가격에의거기준시가비율대로환산한다. 실제가대체가격적용순서는첫째, 양도 취득일전후 3개월이내매매사례가격둘째, 감정가평균액셋째, 양도가에의한환산가액 ( 취득가만적용 ) 넷째, 기준시가의순서로적용한다. 관련시행령규정은다음과같다. 소득세법시행령제176 조의2 추계결정및경정 1 법제114조제 7항에서 대통령령으로정하는사유 란다음각호의어느하나에해당하는경우를말한다. ( 개정 ) 1. 양도또는취득당시의실지거래가액의확인을위하여필요한장부 매매계약서 영수증기타증빙서류가없거나그중요한부분이미비된경우 2. 장부 매매계약서 영수증기타증빙서류의내용이매매사례가액, 부동산가격공시및감정평가에관한법률 에의한감정평가법인 ( 이하이조에서 감정평가법인 이라한다 ) 이평가한감정가액등에비추어허위임이명백한경우 ( 개정 ) 2 법제114 조제7항에서 대통령령으로정하는방법에따라환산한취득가액 이란다음각호의방법에따라환산한취득가액을말한다. ( 개정 ) 1. 법제94조제 1항제3호의규정에의한주식등이나법제94조제 1항제4호의규정에의한기타자산의경우에는다음산식에의하여계산한가액 ( 개정 ) 양도당시의실지거래가액, 제3항제1호의매매사례가액또는동항제2호의감정가액 취득당시의기준시가양도당시의기준시가 2. 법제96조제1항및동조제2항제 1호내지제9호 ( 제6호의규정은제4항의규정에의한의제취득일전에취득한자산에한하여적용한다 ) 의규정에의한토지 건물및부동산을취득할수있는권리의경우에는다음산식에의하여계산한가액 ( 개정 ) 390

46 제 2 편부동산양도소득세 양도당시의실지거래가액, 제3항제1호의매매사례가액또는동항제2호의감정가액 취득당시의기준시가양도당시의기준시가 ( 제164 조제8항의규정에해당하는경우에는동항의규정에의한양도당시의기준시가 ) 3 법제114조제 7항에따라양도가액또는취득가액을추계결정또는경정하는경우에는다음각호의방법을순차로적용하여산정한가액에의한다. 다만, 제1호에따른매매사례가액또는제2호에따른감정가액이제98조제 1항에따른특수관계있는자와의거래에따른가액등으로서객관적으로부당하다고인정되는경우에는이를적용하지아니한다. ( 개정 ) 1. 양도일또는취득일전후각 3개월이내에해당자산 ( 주권상장법인의주식등은제외한다 ) 과동일성또는유사성이있는자산의매매사례가있는경우그가액 ( 개정 ) 2. 양도일또는취득일전후각 3월이내에당해자산 ( 주식등을제외한다 ) 에대하여 2 이상의감정평가법인이평가한것으로서신빙성이있는것으로인정되는감정가액 ( 감정평가기준일이양도일또는취득일전후각 3월이내인것에한한다 ) 이있는경우에는그감정가액의평균액 3. 제2항의규정에의하여환산한취득가액 4. 기준시가 5 국세청장은주소지관할세무서장또는지방국세청장이양도소득금액을결정또는경정함에있어서필요하다고인정하는때에는기획재정부령이정하는바에따라부동산의감정 평가에관한학식과경험이풍부한자에게자문하여그결정또는경정에공정성을기하게할수있다. ( 개정 ) 소득세법시행규칙제85조의2 생산자물가상승률등 2 영제176조의2 제5 항의규정에의하여국세청장은관할세무서장또는지방국세청장으로하여금양도소득세의과세대상이되는자산의평가및이와관련있는사항을당해세무서또는지방국세청의과장급공무원 3인이상과공무원이아닌자로서부동산감정평가에관한학식 경험이풍부한자 3인이상에게국세청장이정하는절차에따라자문하게할수있다. ( 신설 ) 등기부기재가액을실거래가로추정하여적용가능양도세무신고자중실지거래가과세대상자에대하여세무서장은실거래가를확인하여양도세결정한다. 다만, 매매계약서등증빙이없거나중요부분이미비된경우또는매매계약 391

47 부동산과세금전략 서등이매매사례가액 감정가액등에비추어허위임이명백한경우에는매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가순으로추계하여결정한다. 또한, 양도세액이 50만원이상인경우납세자가사전소명절차 ( 세무서장통보후 30일이내기한후신고 ) 를통해소명하지않거나, 양도세액이기준금액 (50 만원 ) 미만인경우에는등기부기재가액을실거래가로추정하여양도세결정이가능하다. 관련규정은다음과같다. 소득세법제114 조 양도소득과세표준과세액의결정 경정및통지 5 제94조제 1항제1호에따른자산의양도로양도가액및취득가액을실지거래가액에따라양도소득과세표준확정신고를하여야할자 ( 이하이항에서 확정신고의무자 라한다 ) 가그신고를하지아니한경우로서양도소득과세표준과세액또는확정신고의무자의실지거래가액소명 ( 疏明 ) 여부등을고려하여대통령령으로정하는경우에해당할때에는납세지관할세무서장또는지방국세청장은제4항에도불구하고 부동산등기법 제 68조에따라등기부에기재된거래가액 ( 이하이항에서 등기부기재가액 이라한다 ) 을실지거래가액으로추정하여양도소득과세표준과세액을결정할수있다. 다만, 납세지관할세무서장또는지방국세청장이등기부기재가액이실지거래가액과차이가있음을확인한경우에는그러하지아니하다. ( 개정 ) 6 제4항을적용할때양도가액및취득가액을실지거래가액에따라양도소득과세표준예정신고또는확정신고를한경우로서그신고가액이사실과달라납세지관할세무서장또는지방국세청장이실지거래가액을확인한경우에는그확인된가액을양도가액또는취득가액으로하여양도소득과세표준과세액을경정한다. ( 개정 ) 소득세법시행령제176 조 양도소득과세표준과세액의결정및경정 5 법제114조제5항에서 양도소득과세표준과세액또는확정신고의무자의실지거래가액소명여부등을고려하여대통령령으로정하는경우 란다음각호의어느하나에해당하는경우를말한다. ( 개정 ) 1. 등기부기재가액을실지거래가액으로추정하여계산한납부할양도소득세액이 50만원미만인경우 2. 등기부기재가액을실지거래가액으로추정하여계산한납부할양도소득세액이 50만원이상인경우로서다음각목의요건을모두충족하는경우가. 납세지관할세무서장또는지방국세청장이제173 조제2항각호의서류를첨부하여 국세기본법 제45조의 3에따른기한후신고 ( 이하이조에서 기한후신고 라한다 ) 를하지아니할경우등기부기재가액을실지거래가액으로추정하여양도소득과세표준과세액을결정할것임을확정신고의무자에게통보하였을것 392

48 제 2 편부동산양도소득세 나. 확정신고의무자가가목에따른통보를받은날부터 30일이내에기한후신고를하지아니하였을것 4. 양도소득세의가산세계산신고불성실가산세와납부불성실가산세국세에관한신고불성실가산세와납부환급불성실가산세가국세기본법으로이관되어공통적으로적용되는바, 양도소득세의예정신고납부및확정신고납부와관련된가산세도역시국세기본법의규정을적용하여계산한다. 대주주의주식거래에대한무기장 누락기장등에대한가산세는소득세법제115조가규정하고있다. 과소신고 초과환급신고시는 10% 무신고시는과소세액의 20% 부당한방법으로과소신고 무신고 초과환급신고 40% 납부불성실가산세=미납세액 경과일수 가산세율 ( 연 10.95%) 대주주주식거래무기장누락시의기장불성실가산세 : 해당소득에대한양도세 10%( 세액없으면거래금액의 1만분의 7) 국세기본법제47조의 2 무신고가산세 1 납세자 ( 부가가치세법 제29조에따라납부의무가면제된자는제외한다 ) 가법정신고기한까지세법에따른과세표준신고서를제출하지아니한경우에는세법에따른산출세액 ( 법인세의경우에는 법인세법 제55조의2에따른토지등양도소득에대한법인세를포함하고, 상속세와증여세의경우에는 상속세및증여세법 제27조또는제57조에따라가산하는금액을포함하며, 부가가치세의경우에는 부가가치세법 제17조및제26조제2항에따른납부세액을말한다. 이하이절에서 산출세액 이라한다 ) 의 100분의 20에상당하는금액을납부할세액에가산하거나환급받을세액에서공제한다. 다만, 대통령령으로정하는복식부기의무자 ( 이하이절에서 복식부기의무자 라한다 ) 또는법인이소득세과세표준신고서또는법인세과세표준신고서를제출하지아니한경우에는산출세액의 100분의 20에상당하는금액과수입금액에 1만분의 7을곱하여계산한금액중큰금액을납부할소득세액또는법인세액에가산하거나환급받을세액에서공제한다. ( 개정 ) 2 제1항에도불구하고부당한방법 ( 납세자가국세의과세표준또는세액계산의기초가되는사실의전부또는일부를은폐하거나가장한것에기초하여국세의과세표준또는 393

49 부동산과세금전략 세액신고의무를위반하는것으로서대통령령으로정하는방법을말한다. 이하이절에서같다 ) 으로무신고한과세표준 ( 부가가치세의경우에는 부가가치세법 제17조및제26 조제2항에따른납부세액을말한다. 이하이절에서 과세표준 이라한다 ) 이있는경우에는다음각호의금액을합한금액을납부할세액에가산하거나환급받을세액에서공제한다. ( 개정 ) 1. 부당한방법으로무신고한과세표준에대한가산세액 : 과세표준중부당한방법으로무신고한과세표준에상당하는금액 ( 이하이항에서 부당무신고과세표준 이라한다 ) 이과세표준에서차지하는비율을산출세액에곱하여계산한금액의 100분의 40에상당하는금액 ( 이하이항에서 부당무신고가산세액 이라한다 ). 다만, 복식부기의무자또는법인이소득세과세표준신고서또는법인세과세표준신고서를제출하지아니한경우에는부당무신고가산세액과부당한방법으로무신고한과세표준과관련된수입금액 ( 이하이조에서 부당무신고수입금액 이라한다 ) 에 1만분의 14를곱하여계산한금액중큰금액으로한다. 2. 제1호외의부분에대한가산세액 : 과세표준중부당무신고과세표준을뺀과세표준에상당하는금액이과세표준에서차지하는비율을산출세액에곱하여계산한금액의 100분의 20에상당하는금액. 다만, 복식부기의무자또는법인이소득세과세표준신고서또는법인세과세표준신고서를제출하지아니한경우에는과세표준에서부당무신고과세표준을뺀금액이과세표준에서차지하는비율을산출세액에곱하여계산한금액의 100분의 20에상당하는금액과부당무신고수입금액외의수입금액에 1만분의 7 을곱하여계산한금액중큰금액으로한다. 3 신고하지아니한소득금액에대하여원천징수된소득세가있는경우제1항을적용할때에는산출세액에서해당소득세액을빼고제2항을적용할때에는같은항제2호에따른산출세액에곱하여계산한금액에서해당소득세액을뺀다. ( 개정 ) 4 청산소득에대한법인세액이없는경우에는제1항단서와제2항제1호단서및제2호단서를적용하지아니한다. ( 개정 ) 5 제1항이나제2항을적용하는경우 소득세법 제81조제 8항 제13항및제115 조또는 법인세법 제76조제 1항과동시에적용될때에는각각그중큰금액에해당하는가산세만을적용하고가산세액이같으면제1항이나제2항의가산세만을적용한다. ( 개정 ) 6 제1항및제2항을적용할때다음각호의어느하나에해당하는경우에는확정신고와관련한가산세 ( 예정신고와관련하여가산세가부과되는부분에한정한다 ) 를부과하지아니하고, 부가가치세법 제17조의2제3항단서에따라관할세무서장이경정하는경우에는가산세를부과하지아니한다. ( 개정 ) 1. 소득세법 제69조에따른토지등매매차익예정신고와관련하여가산세가부과되는경우 2. 소득세법 제105 조에따른예정신고와관련하여가산세가부과되는경우 3. 부가가치세법 제18조에따른예정신고와관련하여가산세가부과되는경우 394

50 제 2 편부동산양도소득세 7 소득세법 제114조에따라양도소득세를결정 경정하는경우및 상속세및증여세법 제76조에따라상속세또는증여세를결정 경정하는경우로서추가로납부할세액 ( 가산세액은제외한다 ) 이없는경우에는제1항및제2항을적용하지아니한다. ( 신설 ) 8 상속세또는증여세의과세표준신고서를법정신고기한까지제출하지아니한경우로서 상속세및증여세법 제13조제1항및제2항또는제47조제 2항에따라가산하는금액이있는경우에는다음각호에따라계산한금액을각각상속세또는증여세의산출세액으로보아제1항또는제2항을적용한다. ( 신설 ) 1. 상속세의경우 : 상속세및증여세법 에따른산출세액 ( 같은법제27조에따라가산하는금액을포함한다 ) 에서같은법제28조제1항에따라공제되는증여세액을차감한금액 2. 증여세의경우 : 상속세및증여세법 에따른산출세액 ( 같은법제57조에따라가산하는금액을포함한다 ) 에서같은법제58조제1항에따라공제되는증여세액을차감한금액 9 수입금액의범위, 부당무신고수입금액의계산, 그밖에무신고가산세의부과와관련하여필요한사항은대통령령으로정한다. ( 개정 ) 국세기본법제47조의 3 과소신고가산세 1 납세자 ( 부가가치세법 제29조에따라납부의무가면제된자는제외한다 ) 가법정신고기한까지세법에따른과세표준신고서를제출한경우로서신고한과세표준이세법에따라신고하여야할과세표준에미치지못하는경우에는과소신고한과세표준상당액이과세표준에서차지하는비율을산출세액에곱하여계산한금액의 100분의 10에상당하는금액을납부할세액에가산하거나환급받을세액에서공제한다. 다만, 같은법제17 조의2제3항단서에따라관할세무서장이경정하는경우등대통령령으로정하는경우에는그러하지아니하다. ( 개정 ) 2 제1항에도불구하고부당한방법으로과소신고한과세표준이있는경우에는다음각호의금액을합한금액을납부할세액에가산하거나환급받을세액에서공제한다. ( 개정 ) 1. 부당한방법으로과소신고한과세표준에대한가산세액 : 과세표준중부당한방법으로과소신고한과세표준에상당하는금액 ( 이하이항에서 부당과소신고과세표준 이라한다 ) 이과세표준에서차지하는비율을산출세액에곱하여계산한금액의 100분의 40에상당하는금액 ( 이하이항에서 부당과소신고가산세액 이라한다 ). 다만, 복식부기의무자또는법인이신고한소득세과세표준또는법인세과세표준이세법에따라신고하여야할소득세과세표준또는법인세과세표준에미치지못하는경우에는부당과소신고가산세액과부당한방법으로과소신고한과세표준과관련된수입금액 ( 이하이조에서 부당과소신고수입금액 이라한다 ) 에 1만분의 14를곱하여계산한금액중큰금액으로한다. 395

51 부동산과세금전략 2. 제1호외의부분에대한가산세액 : 과소신고한과세표준상당액중부당과소신고과세표준을뺀과세표준이과세표준에서차지하는비율을산출세액에곱하여계산한금액의 100분의 10에상당하는금액 3 과소신고가산세의부과에관하여는제47조의 2제3항및제5항부터제8항까지의규정을준용한다. ( 개정 ) 4 부당과소신고수입금액의계산등과소신고가산세의부과와관련하여필요한사항은대통령령으로정한다. ( 개정 ) 국세기본법제47조의 4 초과환급신고가산세 1 납세자가법정신고기한까지세법에따른과세표준신고서를제출한경우로서세법에따라신고납부하여야할세액을납세자가환급받을세액으로신고하거나납세자가신고한환급세액이세법에따라신고하여야할환급세액을초과하는경우에는그환급신고한세액또는그초과환급신고한세액의 100분의 10에상당하는금액을납부할세액에가산하거나환급받을세액에서공제한다. 이경우납세자가환급신고를하였으나납부하여야할세액이있는경우에는납부하여야할세액을과소신고한것으로보아제47조의 3을적용한다. 다만, 부가가치세법 제17조의2제3항단서에따라관할세무서장이경정하는경우에는그러하지아니하다. ( 개정 ) 2 제1항에도불구하고부당한방법으로초과환급신고한세액이있는경우에는다음각호의금액을합한금액을납부할세액에가산하거나환급받을세액에서공제한다. ( 개정 ) 1. 부당한방법으로초과환급신고한세액에대한가산세액 : 초과환급신고한세액중부당한방법으로초과환급신고한세액의 100분의 40에상당하는금액 2. 제1호외의부분에대한가산세액 : 초과환급신고한세액중부당한방법으로초과환급신고한세액외의세액의 100분의 10에상당하는금액 3 초과환급신고가산세의부과에관하여는제47조의 2제5항및제6항을준용한다. ( 개정 ) 국세기본법제47조의 5 납부 환급불성실가산세 1 납세자가세법에따른납부기한까지국세를납부하지아니하거나납부한세액이납부하여야할세액에미치지못하는경우에는다음계산식을적용하여계산한금액을납부할세액에가산하거나환급받을세액에서공제한다. 다만, 인지세법 제8조제1항에따라인지세를납부하지아니하였거나납부한세액이납부하여야할세액에미치지못하는경우에는그납부하지아니한세액또는부족한세액의 100분의 300을납부할세액에가산하거나환급받을세액에서공제한다. ( 개정 ) 납부하지아니한세액또는부족한세액 납부기한의다음날부터자진납부일또는납세고지일까지의기간 금융회사등이연체대출금에대하여적용하는이자율등을고려하여대통령령으로정하는이자율 396

52 제 2 편부동산양도소득세 2 납세자가환급받은세액이세법에따라환급받아야할세액을초과하는경우에는다음계산식을적용하여계산한금액을납부할세액에가산하거나환급받을세액에서공제한다. ( 개정 ) 초과하여환급받은세액 환급받은날의다음날부터자진납부일또는납세고지일까지의기간 금융회사등이연체대출금에대하여적용하는이자율등을고려하여대통령령으로정하는이자율 3 다음각호의어느하나에해당하는경우에는제1항을적용하지아니한다. ( 개정 ) 1. 소득세법 제158 조및제159조에따른가산세가부과되는경우 2. 법인세법 제76조제 2항및제98조제 2항 제3항에따른가산세가부과되는경우 3. 부가가치세법 제34조제 2항에따른가산세가부과되는경우 4. 부가가치세법 제17조의 2제3항단서에따라관할세무서장이경정하는경우 4 제1항의계산식중납부하지아니한세액또는부족한세액과제2항의계산식중초과하여환급받은세액은 법인세법 또는 조세특례제한법 에따라소득세및법인세에가산하여납부하여야할이자상당가산액을포함하여산정한다. ( 개정 ) 5 제1항및제2항을적용할때다음각호의어느하나에해당하는경우에는확정신고납부와관련한가산세 ( 예정신고납부와관련하여가산세가부과되는부분에한정한다 ) 를부과하지아니한다. ( 개정 ) 1. 소득세법 제69조에따른토지등매매차익예정신고납부와관련하여가산세가부과되는경우 2. 소득세법 제106 조에따른예정신고납부와관련하여가산세가부과되는경우 3. 부가가치세법 제18조에따른예정신고납부와관련하여가산세가부과되는경우 소득세법제115 조 주식등에대한장부의비치 기록의무및기장불성실가산세 1 법인 ( 중소기업을포함한다 ) 의대주주가양도하는주식등에대하여는대통령령으로정하는바에따라종목별로구분하여거래일자별거래명세등을장부에기록 관리하여야하며그증명서류등을갖추어두어야한다. 다만, 자본시장과금융투자업에관한법률 에따른투자매매업자또는투자중개업자가발행한거래명세서를갖추어둔경우에는장부를비치 기록한것으로본다. ( 개정 ) 2 제1항에따라법인의대주주가양도하는주식등에대하여거래명세등을기장하지아니하였거나누락하였을때에는기장을하지아니한소득금액또는누락한소득금액이양도소득금액에서차지하는비율을산출세액에곱하여계산한금액의 100분의 10에해당하는금액 ( 이하이조에서 기장불성실가산세 라한다 ) 을산출세액에더한다. 다만, 산출세액이없을때에는그거래금액의 1만분의 7에해당하는금액을기장불성실가산세로한다. ( 개정 ) 397

53 부동산과세금전략 세무상적법한신고할소득금액의개념결국가산세는세법을엄밀히적용했을경우의이상적계산금액, 즉신고하여야할금액을기준으로하는데이는납세지관할세무서장이나지방국세청장이결정 경정한금액이다. 소득금액은과세상익금비용불인정등의제반과정을준용한다. 5. 양도소득세징수및환급 1) 부족세액등의추가징수부족액 추가납부액의경과일부터 3월내징수납세자의부동산양도소득에대한세액결정시총결정세액이예정신고납부액+결정 경정세액+확정신고납부세액을초과하면부족액을징수한다. 부족액은확정신고 자진납부기한부터 3개월이내까지징수한다. 결정 경정후에도부족세액이나추가납부할세액이있으면통지일부터 30 일내징수한다. 본조규정은다음과같다. 소득세법제116 조 양도소득세의징수 1 납세지관할세무서장은거주자가제111조에따라해당과세기간의양도소득세로납부하여야할세액의전부또는일부를납부하지아니한경우에는그미납된부분의양도소득세액을그납부기한이지난날부터 3개월이내에징수한다. 제106 조에따른예정신고납부세액의경우에도또한같다. ( 개정 ) 2 납세지관할세무서장은제114 조에따라양도소득과세표준과세액을결정또는경정한경우제93조제 3호에따른양도소득총결정세액이다음각호의금액의합계액을초과할때에는그초과하는세액 ( 이하 추가납부세액 이라한다 ) 을해당거주자에게알린날부터 30일이내에징수한다. ( 개정 ) 1. 제106조에따른예정신고납부세액과제111조에따른확정신고납부세액 2. 제1항에따라징수하는세액 3. 제82조및제118 조에따른수시부과세액 4. 제156조제1항제4호에따라원천징수한세액 398

54 제 2 편부동산양도소득세 2) 초과징수 과오납부액의환급및충당초과액 과오납금의환급혹은타세금충당등반대로양도소득세의총결정 경정세액이예정납부세액+경정 결정세액+ 확정신고납부액보다적으면초과세액을환급하거나타세금등에충당한다고본조가규정하고있다. 소득세법제117 조 양도소득세의환급 납세지관할세무서장은과세기간별로제116 조제2항각호의금액의합계액이제93조제 3호에따른양도소득총결정세액을초과할때에는그초과하는세액을환급하거나다른국세 가산금과체납처분비에충당하여야한다. ( 개정 ) 399