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소리 신
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31기제2회물 출제일자 2012년 4월 19일제출일자 2012년 5월 20일제출캠퍼스별지도교수 31기제3회물출제예정일 2012년 5월 24 일( 예정) 제출캠퍼스별지도교수 [ 물제출과반환을지역별로하기위해표지에반드시소속지역을명시하시기바람] 물은교육과정中총 5 회출제됩니다.

1 31기제2회물 출제일자 2012년 4월 19일제출일자 2012년 5월 20일제출캠퍼스별지도교수 31기제3회물출제예정일 2012년 5월 24 일( 예정) 제출캠퍼스별지도교수 [ 물제출과반환을지역별로하기위해표지에반드시소속지역을명시하시기바람] 물은교육과정中총 5 회출제됩니다. 2012년 5월 20일에물을제출하지못한선배님은 2012년 5월27일까지물을제출하실수있습니다. 물채점시감점(1 등급) 2012년 5월 27 일이후에는물을받지않으며, 다음제3회물제출일에제출할수있습니다. 물채점시감점(3 등급) 작성법참조하여작성하시고, 물표지샘플양식과같이표지사진을반드시첨부하시기바랍니다. < 물은정해진제출일자에제출> 1 인터넷실무 (1) 주민등록진위확인서비스 대한민국전자정부전자민원 G4C) 에접속하여주민등록진위확인 서비스를클릭한다. 자신의주민등록증진위확인을한후, 해당화면을캡처하여제출하라. ( 꼭본인의이름이나와야함.)

예제 ) 전자정부서비스의주민등록진위확인서비스를이용하는방법을익히고캡처기능을이용하여다양하게원하는대로출력하여고객에게제출해줄수있는능력을학습하는데목적이있음 2 인터넷실무 (2) 전자정부를이용한서류출력 1) 대한민국전자정부전자민원 G4C(http://www.egov

2 예제 ) 전자정부서비스의주민등록진위확인서비스를이용하는방법을익히고캡처기능을이용하여다양하게원하는대로출력하여고객에게제출해줄수있는능력을학습하는데목적이있음 2 인터넷실무 (2) 전자정부를이용한서류출력 1) 대한민국전자정부전자민원 G4C( 사이트에접속한후 > 민원안내 > 전체민원검색을하게되면민원 24에세제공하는전체민원 List 가나온다. 본사이트에 서제공하는민원서비스 민원서비스 20 개를조사하여제출하라 건중국토해양부에서제공하는부동산 중개업에관련된 [ 조사일자 20 년월일] 번호민원사무명처리기관소관기관인증서

( 수수 료가 400원지불되는유료발급이나본물을위해서비용을지불하여출력하고원본 은본인이보관하고복사본을첨부할것 ) 캡처된내용은아래의사항을포함할것.

3 2) 대한민국전자정부전자민원 G4C( 사이트에서 본인이임의로토지를선택하여직접토지( 임야) 대장발급을신청하는데, 신청화면중아 래화면캡처하여첨부하고, 또한신청한토지대장을출력하여복사본을첨부하라. ( 수수 료가 400원지불되는유료발급이나본물을위해서비용을지불하여출력하고원본 은본인이보관하고복사본을첨부할것 ) 캡처된내용은아래의사항을포함할것. 1신청자기본사항확인부분( 본인의이름) 2토지( 임야) 대장열람신청화면 제출된이름과출력된화면의이름이같아야함. 예제) 아래부분이나오면됩니다. 열람이아닌교부이어야합니다. 3) 출력된토지대장에는왼쪽제일상단에문서확인번호가있다. 그문서확인번호를이용하 여발급된문서의진위확인을한후확인된화면을캡처하여제출하라. 1 전자정부사이트에있는 인터넷발급문서진위확인 을선택

4 2 발급문서확인번호입력 ( 발급된문서제일왼쪽상단에있음) 3 토지대장발급번호중간번호입력 4 발급문서확인 - 본화면까지캡처해서내면됨 본화면을 캡처하여제출 5 문서확인을클릭시확인용토지대장이화면에나오지만캡처가안되기때문에본인이확인만하고, 4번발급문서확인부분을캡처하여제출할것 ( 문서확인번호와출력하여제출한토지대장의문서확인번호가일치하여야함) 출제취지 전자정부에서제공하고있는부동산관련서비스의종류를파악하고필요한것을즉시출력하고확인해볼수있는능력을학습하는데목적이있음

3 중개실무계약서작성 계약일 : 임의로정함 ( 물출제일 ~ 제출일이내) 물건종류및면적 : 임의로정함 ( 토지, 주택, 상가등) 물건소재지 : 임의로정함 매매대금 : 임의로정함 공인중개사 : 물작성당사자 (

5에접속하여해설식계약서로계약서를작성하고사전에발급받은토지이용계획확인서( 온나라또는토지이용규제서비스등) 의공법상이용제한사항과물건에따른첨부서류를교육과정중학습한것을토대로작성한후인쇄하여제출하시오. 출제취지 1.

LBA 프로그램의핵심역량서비스인해설식계약서와공법상이용제한에관한자료, 권리분석에관한자료등을첨부해야할자료는어떠한것인지를학습하는데두번째목적이있음 교육용으로제공되는 LBAPro 프로그램은교육생이 영업적목적으로이용할수없음 1 [LBAPro 3.

5 3 중개실무계약서작성 계약일 : 임의로정함 ( 물출제일 ~ 제출일이내) 물건종류및면적 : 임의로정함 ( 토지, 주택, 상가등) 물건소재지 : 임의로정함 매매대금 : 임의로정함 공인중개사 : 물작성당사자 ( 등록번호가없는경우는임의로기재) 매도인정보 : 임의로정함 매수인 : 나매수( ), 주소지와전화번호는임의로생성 위조건을기준으로하여 LBA계약서작성프로그램인 LBAPro 3.5에접속하여해설식계약서로계약서를작성하고사전에발급받은토지이용계획확인서( 온나라또는토지이용규제서비스등) 의공법상이용제한사항과물건에따른첨부서류를교육과정중학습한것을토대로작성한후인쇄하여제출하시오. 출제취지 1. 본문제는현재멤버십에게만제공되고있는계약서작성프로그램 LBAPro를이용하여해설식계약서를직접작성해보고, 공법상이용제한에따른첨부자료를출력하여고객에게제공하는능력을학습하는데첫번째목적이있음 2. LBA 프로그램의핵심역량서비스인해설식계약서와공법상이용제한에관한자료, 권리분석에관한자료등을첨부해야할자료는어떠한것인지를학습하는데두번째목적이있음 교육용으로제공되는 LBAPro 프로그램은교육생이 영업적목적으로이용할수없음 1 [LBAPro 3.5 설치및이용방법] 아래 LBA멤버십에접속한후 LBA Pro 설치클릭 아래설치하기클릭 실행클릭 2 [ 컴퓨터바탕화면아이콘더블클릭 ] 3 [ 교육용에체크하신후] ID : LBA홈페이지접속 ID PASSWORD : LBA홈페이지접속비밀번호 입력후 LOG-IN을클릭하면 LBAPro 3.5 이실행됨 LBAPro 3.5( 교육생용) 사용자매뉴얼을참고하여계약서작성을할것.

6 4 중개실무부동산정책, 법률정보 (1) LBA 법률중개사교육과정중통합권리분석프로그램( 권리분석) 을수강하면서필기한 노트를복사하여제출하라. (2) 오피스텔관련하여임대주택법에의한임대사업자의임대주택으로등록할수없었으나( 오피스텔은업무시설) 의뢰인에게임대주택사업용으로권유하는경우도없지않아중개하자가발생하는경우도있다. 오래전부터지속되고있는전세난등으로제한적이긴하지만 일부터오피 스텔을매입임대주택용으로전용할수있도록임대주택법등을공포하였고일부관 련법령도공포될것이다. 1. 임대주택법령에의해매입임대주택용으로전용할수있는오피스텔요건등을설명 하고 2. 취득세와재산세등지방세, 양도소득세와종합부동산세등국세의혜택과요건을 정리하고관련법조문을첨부하라. * 참조 : 임대주택법, 주택법, 지방세특례제한법, 소득세법, 종합부동산세법, 4월중국토해양부장관이고시예정인오피스텔관련해당기준등 (3) 미공시권리에대한문제로인해중개하자가발생하는경우도있어이에대한정확한 이해가필요하다. 미공시권리의종류와특징및조사방법에대해서설명하라.

7 5 세무분석 (1) 양도소득세계산 1 (1) 나희망씨의아래토지양도에대하여예정신고시납부할양도소득세( 지방소득세포함) 를계산하고, 토지등급가액표와연도별개별공시지가결정고시일(1990~2011 년) 을제시 하라. 가. 양도ㆍ취득현황 구분양도일양도가액취득일면적 A 토지 2012년5월30일 \700,000 원/ m2 1986년05월21일 250m2 B 토지 2012년5월31일 \850,000 원/ m2 2002년06월28일 300m2 C 토지 2012년6월01일 \1,000,000 원/ m2 1988년06월29일 400m2 나. 개별공시지가현황 1990년1월1일 A토지 100,000 원/ m2 C토지 30,000 원/ m2 2001년1월1일 A토지 210,000 원/ m2 B토지 780,000 원/ m2 C토지 410,000 원/ m2 2002년1월1일 A토지 400,000 원/ m2 B토지 750,000 원/ m2 C토지 600,000 원/ m2 2011년1월1일 A토지 520,000 원/ m2 B토지 620,000 원/ m2 C토지 720,000 원/ m2 2012년1월1일 A토지 560,000 원/ m2 B토지 660,000 원/ m2 C토지 760,000 원/ m 년도개별공시지가는 부동산가격공시및감정평가에관한법률 에준하 여 5월31 일결정 고시하였다고가정한다. 다. 토지등급현황 구분 A토지 C토지 1985년1월1일수정 160 ( 원) 140 ( 원) 1986년1월1일수정 1987년1월1일수정 1988년1월1일수정 142 ( 원) 1989년1월1일수정 148 ( 원) 1990년1월1일수정 173 ( 원) 146 ( 원) 1991년1월1일수정 177 ( 원) 150 ( 원) 1 위토지모두사업용토지에해당하고조세특례제한법상감면대상이아니다. 2 3 위토지모두취득당시의금액을알수없으며기한내예정신고납부를하였다. 양도시중개수수료 A 토지 \1,500,000, B 토지 \2,200,000, C 토지 \3,600,000을지불하였고 ( 영수증보관), A 토지에대하여는토지초과이득세 \3,000,000 을납부한바있다. 4 C토지는토목공사등으로지출한자본지출액이 13,000,000 원이며영수증을보관하고있다. 토지의환산취득가액계산 가. 취득일환산공시지가 취득일토지등급가액 = 1990년1월1 일개별공시지가 (1990년8월30 일토지등급가액 + 직전토지등급가액) 2

8 (1) 정기조정일에등급조정이계속없었던경우 (A 토지) : 그정기조정일직전에결정된등급이동일하게조정된것으로보고환산산식적용한다. (2) 분모가액이 1990년8월30 일현재등급가액을초과 (C 토지) : 1990년8월30 일등급가액을분모가액으로적용하여계산한다. (3) 계산한m2당환산공시지가에서소수점이하는절삭한다. 나. 토지의취득당시기준시가 = 취득일환산공시지가 취득면적 취득당시기준시가다. 환산취득가액 = 양도당시실지거래가액 양도당시기준시가 참조 : 1. " 필수세무자료실" / 년세법세미나교재 양도소득세계산 구분계 A토지 B토지 C토지비고 양도가액취득가액기타필요경비양도차익장기보유특별공제양도소득금액양도소득기본공제과세표준세율산출세액납부할세액지방소득세총납부할세액 1번양도가액과 2번취득가액 3기타필요경비는계산식을별도로표기하고, 나머지는비고란에산식을간단히표시한다. 출제취지 1 개별공시지가가도입되기전인 1989년이전취득한토지를양도시에취득당시실지거래가액을알수없는경우환산취득가액으로취득가액을계산할수있다. 환산취득가액으로취득가액을계산하기위해개별공시지가와토지등급가액으로취득당시기준시가를계산하는방법을익히고 2 노태우대통령시절만들어진토지공개념 3 대제도중하나였던토지초과이득세( 일명토초세) 의비용처리여부와 3 1과세기간에 2번이상부동산양도시양도소득세계산방법 개정보완된양도소득필요경비계산방법을정확히이해하는데에본문제의목적이있음

9 6 세무분석 (2) 양도소득세계산 2 서울에나희망씨가거주하는전용면적 145m2의 A 아파트( 강남구소재) 를 S 건설회사( 주택 건설사업자) 와 1999년 5월6일매매계약을체결하였고분양금액 4 억원을지불하였다. 나희망씨는매수계약시부터거주하고있는 A아파트를신나라씨와 2012년 4월 19일 13억원에매매계약을하고 2012년 6월 5일잔금을모두받았고중개수수료는 0.8% 를지 불하였다. 취득관련조세는 24,000,000, 보일러교체비 4,000,000, 도배장판비용 10,000,000 을지출한바있고취득세등의영수증은분실하였지만다른영수증은모두보관하고있 다. A아파트외에서울서초구와천안시에공시가격이각각 6억원과 3억원상당의주택을 보유하고있으며, 실지거래가액은 13억원이나계약서상금액은 12 억원이다. 공동주택가격( 기준시가) 현황 - A아파트 고시일기준시가비고고시일기준시가비고 1999년 7월 1일 350,000,000 최초고시 2004년 4월30일 660,000,000 5년 2000년 7월 1일 365,000, 년 5월 2일 720,000, 년 4월30일 650,000, 년 4월30일 1,020,000,000 양도일 취득( 잔금) 시점( ) 의기준시가는 340,000,000 으로가정한다. 사용승인일 : 1999년 5월 1일 취득시기관련 - 잔금일자 : 2012년 6월 5 일 / 등기부등본상소유권이전접수일자 : 2012년5월10일 [ 문제풀이참조] 5 년간발생한양도소득금액 ( 취득일부터 5 년이되는날기준시가) - ( 취득당시기준시가) 양도소득금액 ( 양도당시기준시가) - ( 취득당시기준시가) 감면소득금액 - 과세소득에서미공제된양도소득기본공제 * 감면세액 = 양도소득과세표준 세율 양도소득과세표준 (1) 양도소득세예정신고와확정신고기한은언제이며, 양도소득세납세지와납세의무자는? (2) 예정신고시납부할양도소득세( 지방소득세, 농어촌특별세포함) 을계산하라. (12 억으로계산) (3) 예정신고를하지않고 2013년 5월 1 일신고 납부하는경우가산세를계산하라. (12 억으로계산) (4) 2013년 5월1일신고 납부직후에다운계약내용이관할세무서에포착되어조사를거쳐 2013년 5월 31 일결정 고지되었다. 추가납부할양도소득세를계산하라.

10 출제취지 본문제는 1 조세특례제한법 2 중과대상 99조의특례대상신축감면주택의이해를바탕으로한감면세액계산방법 3주택이상의정확한분석과이해 3 예정신고를기한내하지않을때가산세폭탄 4 특히 일부터시행하는허위계약서작성시비과세 감면의제한을받는개정법을 정확히이해하고자함. 참조 1. 1 법률중개사 19 회인증시험풀이( 시행) 법률중개사 > 법률중개사자격시험 > 기출문제공개 > 제19회 LBA법률중개사 자격시험기출문제 > 세법문제풀이 2 필수세무자료실 에 30기 2회풀이 년개정세법세미나교재 / 법률중개사교재 1 특례대상신축감면주택 2 다주택프로그램 4쪽 3 연도별중과세율의변화 4 허위계약서작성하면비과세라도추징 5 양도소득세분석프로그램 3. 멤버십자료실 또는 필수세무자료실 4. 가산세 : 국세기본법 47조의2, 47조의3 양도소득세계산 구분금액근거 양도가액 취득가액 기타필요경비 4 양도차익 ( ) 5 장기보유특별공제 6 양도소득금액 ( 4-5) 7 양도소득기본공제 8 양도소득과세표준 ( 6-7) 9 세율 (%) 산출세액 감면세액 가산세 신고불성실 납부불성실 13 납부할세액 ( ) 14 지방소득세 ( 13 10%) 15 농어촌특별세 ( 11 20%) 총납부할세액 ( )

부동산과세금전략 소득세법제93조 양도소득세액계산의순서 2. 양도소득세적용세율 6%, 16%, 25%, 35%, 50%, 60%, 70% 등 소득세법제104 조 양도소득세의세율 452

제 3 장 양도소득세계산 신고 납부등제반절차 Ⅰ. 양도소득세계산과적용세율 1. 양도소득세계산개요양도가액 취득가액과과세표준및세율적용 납부세액 =산출세액 -세액공제 +가산세 451 부동산과세금전략 소득세법제93조 양도소득세액계산의순서 2. 양도소득세적용세율 6%, 16%, 25%, 35%, 50%, 60%, 70% 등 소득세법제104 조 양도소득세의세율 452