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은하 김
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1 30기제1회물 출제일자 2011년 3월 8일제출일자 2011년 4월 10일제출캠퍼스별지도교수 30기제2회물출제예정일 2011년 4월 13 일( 예정) 제출캠퍼스별지도교수 [ 물제출과반환을지역별로하기위해표지에반드시소속지역을명시하시기바람] 물은교육과정中총 5 회출제됩니다. 2011년 4월10일에물을제출하지못한선배님은 2011년 4월17일까지물을제 출하실수있습니다. 물채점시감점(1 등급) 2011년 4월17 일이후에는물을받지않으며, 다음제2회물제출일에제출할 수있습니다. 물채점시감점(3 등급) 작성법참조하여작성하시고, 물표지샘플양식과같이표지사진을반드시첨부하 시기바랍니다. < 물은정해진제출일자에제출> 1 응용연습부동산중개업입지선정 & 창업실무 & 마케팅 (1) 교재 p.21 부동산중개업입지선정실무 프로그램의 중개업입지유형 을종류별로설명 하고, 본인의중개업소입지유형이해당되는유형은무엇인지작성하라. - 토지를전문으로하는중개업소의경우와중개업소를하고있는않는경우에는 작성자본인이임의로중개업소를선정하여물을작성한다. (2) (1) 의중개업소에대한교재 p.25 부동산중개업입지선정프로그램 을작성하는데, 본인을 포함하여 라. 3 명이상의분석자를선정하여작성하고, 작성된결과를종합분석하여설명하 (3) 부동산중개업입지선정프로그램 의 분석항목 을입지선정 4 대이론을근거로설명하라. (4) (1) 의중개업소에대하여교재 p.26 ' 중개업연수익분석프로그램 ' 을작성하여제출하라. (5) (1) 의중개업소가그곳에입지하게된최초의이유를서술하고, (1)~(4) 의분석결과를 근거로하여비교하라. - (1) 에서임의로중개업소를선정하였다면중개업소를선정하게된이유를설명하라. (6) 상가를구하고자하는고객이찾아왔다.( 구하고자하는점포의종류내용은작성자본인 이임의로선정) LBA AMP 부동산법률중개사로서 p28 ~ p31 프로그램을이용하여분석 자료를제시하고제시한것을바탕으로고객에게브리핑한다고가정하여설명하라. ( 예. 구하고자하는점포가식당인경우, 어떤종류의식당을할것인지여부를정하고 위치와장소를작성자본인이선정하여상가업종입지선정프로그램으로위치를분석, 분석된자료를토대로고객설득브리핑자료를제작 ) (7) 엘리베이터마케팅이론 에대하여서술하고, 엘리베이터마케팅이론 을적용하여 다른업소와차별화할수있는본인만의마케팅방법을 5 개이상제시하라. 1. 교육용으로제공하는프로그램은영업적목적으로일체사용할수없음 2. 프로그램은아크로벳리더파일만제공되며수정할수없는파일임 3. 제공된프로그램은출력후수기로직접입력해야함. 4. 제공된프로그램을컴퓨터로작성제출시감점 물은본인스스로작성해야함.

2 2 프로그램연습가격분석 1. 양평카페, 건물 120 m2, 대지 600 m2, 주차장( 田 - 현황용도) 150 m2, 주인직접라이브카 페운영, 1일평균판매량 130 잔, 판매단가 9,000 원, 마진율 45%, 한달영업일수 26일 기준 (1) 수익방식으로가격을분석하라 수익환원법월순수입액연간순수입액 ( ) 수익승수수익가격 수익가격 금 액 적용대상수익형부동산 : 상가ㆍ오피스ㆍ숙박시설ㆍ휴게소ㆍ주유소등 분석방법 월순수입액 : 일평균매출액 월영업일수 마진율 부동산표준수익승수:10± 3 < 기준: 침체기 7~9, 통상 10, 호황기11~13> 계산식기재 2. 서울시소재, 중심상업지역, 사용승인일 2001년 9 월, 오피스건평 6,200 m2, 대지 1,400 m2, 철골조, 토지가격m2당 7,000,000 원 ( 가격분석기준일 2011년 3 월) (1) 원가방식으로가격을분석하고 (2) 적정임대가를보증금 30% : 월세 70% 비율로제시하라. ( 환산이율월1.5 부) 원가방식 m2당건축비 ( ) 건물면적건축원가 ( ) 감가상각 복성가격 금 액 복성 가격 적용대상비수익형부동산( ) ㆍ상가주택ㆍ공장건물분가격 분석방법 적정거래가 분 석 m2당건축비산정기준 : 2010 년도급가기준 ( 단위 : 만원/ m2) PC 65± 15, 조적ㆍRC 90± 15, 목조ㆍ철골 110± 15, SRC 125± 15 연간감가상각액산정기준 PC : 10%, 조적ㆍRC : 5%, SRC ㆍ목조ㆍ철골 : 2% 균등상각 토지가격건물가격합산가격 수익환원법부동산가격연간수입총액보증금월세 ( ) 수익승수 참고 10 적정임대가분석답안 계산공식 기재할것 물은본인스스로작성해야함.

3 3 가격분석임대부동산투자수익률분석 아래의조건을기초하여첨부된임대부동산투자수익률프로그램을출력하여수기로 분석대상 작성하여제출 - 컴퓨터작성제출시감점 오피스건물, 법인간의거래경과년수 9년 개별공시지가 매입금액 15,392,400,000 임대보증금 2,565,400,000 월세 89,789,000 금융대출 4,617,720,000 대출이율年利 6.5% 지역/ 상권성숙도 수요자접근성분석 수요공급전망 7,000,000 원/ m2토지면적 1,400m2 쇠퇴기성숙기도입기/ 성장기 쇠퇴기( 구시가지), 성숙기( 명동), 도입성장기( 개발초기단계) 열악보통우수최상 입지의수요자흡인력및영업을위한고객접근성평가항목 공급우위균형시장수요우위최상 향후 3 ~ 5년이내지역내동일업종의수요ㆍ공급전망 4 온라인강의법률중개전문계약서 [ 법률중개전문( 매매) 계약서] ( 총19 강의) 온라인강의를듣고, (1) 매매계약시실측면적과계약면적이틀릴경우분쟁이발생할수있다. 법률중개사로서분쟁을미연에방지할수있는방법을제시하라. (2) LBA 법률중개전문계약서가가지고있는주요기능에대하여설명하고, 거래당사자보호를위한법률문서로서의우수성에대해서설명하라. (3) 온라인강의를수강하면서필기한노트를복사하여제출하라. 온라인강의중필수강의는꼭수강해야하는강의임 - 미수강시감점 5 인터넷실무인터넷검색 (1) 부동산종합정보제공을하는온나라 ( 사이트를이용하여가. 1 번의 (1) 에서선택한부동산입지의토지이용계획확인서( 공법상이용제한사항포함) 를출력하여복사본을제출하라. ( 확인도면축척은 1/600 으로할것) 나. 1 번의 (6) 문제의입지분석자료를온나라사이트메뉴중 온나라지도 에서제공하는내용을이용하여각종정보를제출하라. (2) 법제처( 사이트에접속, 2011년 7월 1일부터허위계약서 (Up-Down) 작성시양도소득세비과세 감면에제한을받는관련소득세법제91조와조세특례제한법제129 조를출력하여제출하라. 인터넷사이트를이용하여원하는정보를구하는능력을체크하는문제입니다. 본인이직접사이트에접속하여자료를준비해야하며, 다른사람것을복사하여제출하면안됩니다. 물은본인스스로작성해야함.

4 6 세무분석 1 양도시기별세율및장기보유특별공제 나엘바씨와세대원이소유하고있는부동산은아래와같다. 각부동산의양도시점별세율과장기보유특별공제율을숫자로표시하라. 주택투기지역은양도시점까지현행유지간주하고, 토지투기지역은가정한다. 구분소유자 취득년도 부동산종류 소재지 공시가격 ( 양도시점 ) 1 나엘바 A ( 후순위상속) 부산광역시 3억원 2 나엘바 B ( 조특법상신축감면주택) 서울서초구 9억원 비고 과세표준 3 억원, 세대원모두거주 3 나엘바 C 임야 3,000m2 도 면 2억원상수원보호구역 4 배우자 D ( 선순위상속) 대전광역시 3억원 5 배우자 E 농지강원도 8억원 6 자녀 F ( 미분양) 경기도시흥시 5억원 7 자녀 G ( 미분양) 광주광역시 3억원 취득후토지투기지역지정( 가정) 양도차익 303,000, 년 10월에양도시세율장기보유특별공제 1 A 2 B 3 C 임야 5 E 농지 6 F 7 G 년 10월에순차적양도시세율장기보유특별공제 1 G 2 F 3 E 농지 5 C 임야 6 B 7 A 두번째양도 세번째양도 네번째양도 다섯번째양도 여섯번째양도 일곱번째양도 년 10월에양도시세율장기보유특별공제 1 A 2 B 3 C 임야 5 E 농지 6 F 7 G 년 10월에순차적양도시세율장기보유특별공제 1 A 2 B 3 C 임야 5 E 농지 6 F 7 G 두번째양도 세번째양도 네번째양도 다섯번째양도 여섯번째양도 일곱번째양도 물은본인스스로작성해야함.

5 7 세무분석 2 취득세, 농어촌특별세, 지방교육세등계산 아래사례에따른취득으로소유권이전등기시납부할취득세, 농어촌특별세, 지방교육 세, 인지세, 국민주택채권매입액을계산하라. (1) 나부자씨는서울과지방에 2 주택을보유하고있다. 1 나부자씨는 2011년 3월서울소재 S 씨소유( 전용면적 105 m2) 를 9 억원( 시가표 준액 7억5 천만원) 에취득 2 주택을보유하지않은나부자씨의배우자신나라씨가 2011년 2월지방광역시소재 주택( 전용면적 85 m2) 을 P씨로부터 5 억원( 시가표준액 4 억원) 에취득 (2) 나행운씨는아버지로부터지방광역시 구소재공동주택가격 3억원인 ( 전용면적 85 m2) 를 2011년 3월에증여받음 (3) 무주택자인 A씨는 2011년 1월남편의사망으로남편의유일한주택인 도 시 소재개별주택가격 5 억원인( 연면적 150 m2) 을상속받음 8 세무분석 3 고가주택및합가주택양도소득세계산 결혼하면서취득한서울영등포구에서별도세대를이루고살던나효도씨는 서울강남구에서거주하시는부모님댁으로 2006년 6월세대합가를하여 1세대 2 주택이되었다. 합가당시부친은 60 세(1946 년생), 모친은 57 세(1949 년생) 이며, 부친소유 현 황은아래와같다. 소재지 서울강남구 취득시기 2001년 7월 취득가액 알수없음 양도가액 12억원 취득당시기준시가 3억원 양도당시기준시가 10억원 부친소유는조세특례제한법상감면주택이아님 위부친소유를시양도시기에따라예정신고시납부할양도소득세를계산하라. ( 지방소득세포함) 1) 2011년 4월 8일양도시 2) 2012년 4월 8일양도시 3) 2013년 4월 8일양도시 본문제는합가주택으로 2009년 2월 4 일개정법에대한이해, 비과세요건을충족한고가주택의양도소득세계산, 취득가액을알수없을때취득가액을환산취윽가액으로계산방법, 양도시기에따른적용세율과장기보유특별공제여부, 양도차익의최대 80% 까지장기보유특별공제할수있는경우를정확히이해하여실무에서상담시활용하고자하는데목적이있으며안내하는자료를참조하면풀이에도움이될것입니다. 참고자료 1 : 계산식 양도가액 - 9억원 고가주택양도차익(1세대 1 주택비과세) = 총양도차익 양도가액 취득당시기준시가 환산취득가액 = 양도당시의실지거래가액 양도당시기준시가 물은본인스스로작성해야함.

6 참고자료 2 : 부동산과세무 일자 : [ 기준] 연도별중과세율등변화(04~13 년) 일자 : 연 8% 씩최고 80% 까지장기보유특별공제대상주택 일자 : [ 기준] 1세대 2주택ㆍ3주택이상중과대상사례 일자 : 고가주택및 2 주택소유자의양도세계산(27기 2 회양도세풀이) 참고자료 3 ( 취득세등) : 부동산과세무 일 : [ 기준] 취득제세금정리Ⅰ 일 : [ 기준] 취득제세금정리Ⅱ( 감면주택) 3. LBA AMP부동산법률중개사교재 참고자료 4 : 양도가액 취득가액 필요경비 계산양식 구분금액근거 4 양도차익 ( ) 고가주택양도차익 장기보유특별공제 양도소득금액 양도소득기본공제 8 양도소득과세표준 ( 6-7) 9 세율 (%) 산출세액 감면세액 12 자진납부할세액 ( 10-11) 13 지방소득세 ( 12 10%) 14 총납부할세액 ( ) 물은본인스스로작성해야함.

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<3331B1E25F32C8B85FB0FAC1A6B9B05FB9AEC1A62E687770> 31기제2회물 출제일자 2012년 4월 19일제출일자 2012년 5월 20일제출캠퍼스별지도교수 31기제3회물출제예정일 2012년 5월 24 일( 예정) 제출캠퍼스별지도교수 [ 물제출과반환을지역별로하기위해표지에반드시소속지역을명시하시기바람] 물은교육과정中총 5 회출제됩니다. 2012년 5월 20일에물을제출하지못한선배님은 2012년 5월27일까지물을제출하실수있습니다.