CONTENTS Vol.10 September 2013 Real Estate Issue & Market Trend 이슈분석 4.1 부동산대책및 8.28 부동산대책의의미와부동산경기전망 / 송인호 ( 한국개발연구원 ) 3 부동산개발트렌드해외도시개발의현황과시사점 / 김중한

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1 Real Estate Issue & Market Trend Vol.10 September 2013 이슈분석 4.1 부동산대책및 8.28 부동산대책의의미와부동산경기전망 / 송인호부동산개발트렌드해외도시개발의현황과시사점 / 김중한부동산정책포커스부동산세제개편과주택시장전망 / 노영훈 2013년 3/4분기 (7~9월) 주요부동산정책동향부동산법률정보선순위우선수익자의채권회수권한 / 김민성시장동향주택시장전세난심화, 진단과전망 / 노희순부동산개발사업평가체계도입전망 / 이현석수직증축리모델링의기대효과와향후전망 / 윤영선풍수칼럼풍수상품화에성공한중국정부와기업 (1편) / 김두규

2 CONTENTS Vol.10 September 2013 Real Estate Issue & Market Trend 이슈분석 4.1 부동산대책및 8.28 부동산대책의의미와부동산경기전망 / 송인호 ( 한국개발연구원 ) 3 부동산개발트렌드해외도시개발의현황과시사점 / 김중한 ( 국토교통부해외건설정책과 ) 10 부동산정책포커스부동산세제개편과주택시장전망 / 노영훈 ( 한국조세연구원 ) 년 3/4분기 (7~9월) 주요부동산정책동향 17 부동산법률정보선순위우선수익자의채권회수권한 / 김민성 ( 법무법인대륙아주 ) 21 시장동향주택시장전세난심화, 진단과전망 / 노희순 ( 주택산업연구원 ) 24 부동산개발사업평가체계도입전망 / 이현석 ( 건국대학교 ) 29 수직증축리모델링의기대효과와향후전망 / 윤영선 ( 한국건설산업연구원 ) 32 풍수칼럼풍수상품화에성공한중국정부와기업 (1편) / 김두규 ( 우석대학교 ) 35

3 이슈분석 4.1 부동산대책및 8.28 부동산대책의의미와부동산경기전망 가격의상승은주택임차인에게주거비상승이라는어려움을가 져다준다. 최근의주택시장상황은임대인과임차인모두에게 송인호 KDI( 한국개발연구원 ) 연구위원 inhosong@kdi.re,kr 어려운경제적환경으로인식되고있고, 이러한가운데소위하 우스푸어나렌트푸어의개념이등장하였다. 이와같은상황에 대한대책으로최근정부는경제전반의불안요인을제거하고 서민주거와민생경제의안정을도모하기위해주택시장정상화 최근우리나라의부동산시장은국내경기의어려움에따른 종합대책을마련하였다. 저성장과저금리기조에의해새로운전환점을맞이하고있 으며, 동시에거시경제패러다임의변화에직면하고있다. 저금리, 저출산, 저성장이라는사회적환경은건설업이과거의주택공급및토지개발위주의사업에서벗어나새로운형태의사업으로전환되어야함을강하게암시하고있다. 건설업을영위하는기업은기존의건설업영업환경을면밀히분석하여새로운사업과영업환경을개척하면서새로운패러다임에맞는수익모형을창출해야할시점이다. 정부는새로운패러다임과거시경제환경에맞추어종합적이고신축적이면서도일관적인기본원칙과대책을세워야할필요가있다. 이러한맥락에서정부차원의주택시장정상화를위한대책은근본적으로거시경제의회복과금융시장환경그리고사회적환경등의종합적인연계성안에서도출되어야할것이다 부동산대책및 8 28 부동산대책의개요 4.1 대책의방향은먼저과도한정부개입과규제를완화하여시장의자율조정기능을회복시키는것이다. 구체적으로공공분양주택의공급을축소하고수도권개발지구의사업계획을조정함으로써공공부문을중심으로공급물량을조정할계획이다. 또한세제 금융 청약제도의개선을통해생애최초구입자와다주택자, 기업형임대사업자등으로구성된유효수요층의주택구입여건을개선하고, 하우스푸어와렌트푸어의어려움해소를위한맞춤형지원방안도마련하였다. 이번대책은또한임대주택을도시외곽공급에서도심내공급위주로전환하고다양한수요자맞춤형지원을확대하여보편적주거복지를실현하는데정책적목표를두고있다. < 표 1> 4 1 대책후속조치의주요내용 I. 들어가며 2008년이후주택시장에서는주택거래가위축되면서매매가격하락이장기화되고있고주택구입수요가전세수요로전환되면서전세시장의불안도지속되고있다. 이러한주택시장침체는민간소비의회복을지연시키고이러한침체가장기화될경우금융시장의안정성에도악영향을주게되어거시경제전반을위협하는요인이될우려가있다. 동시에, 전세수요의증가와최근의전세가격급상승은실수요자의거래불편을높이고있어현재주택소유자와주택임차인모두에게어려움을주는시기라고할수있다. 매매가격의하락은주택소유자에게자산가격의하락과동시에담보가치의하락이라는어려움을가져다주고전세 구분 공공주택개발사업축소 민간주택공급조절 주요내용 공공주택개발사업지구지정해제및규모축소로 -2.2 만호조정 공공택지내분양주택비중축소및사업승인시기조정으로 9.0 만호조정 공공분양주택청약물량및시기조정으로 5.1 만호조정 분양성평가비중확대 ( 현 30% 50%), 보증료율차등폭확대 후분양건설자금의 50~60% 보증부대출 준공후미분양의임대활동유도 자료 : 4 1 대책점검및후속조치 - 수도권주택공급조절방안 재정리, 분기 KDI 부동산시장동향분석재인용 먼저가장큰특징은가격상승기의수요억제 대량공급체제 에서탈피하여공급물량은축소 조정하고, 실수요와건전한투 자수요는진작시킨다는것이다. 여기에실수요자등에대해취 3_Real Estate Issue & Market Trend Vol.10 September 2013

4 득세 양도세의한시적감면조치등을병행하여시장의조기회복을견인하는것을목적으로한다. 주택의공급물량을조절하는정책들은공공분양주택공급조절, 기추진중인개발지구의사업계획조정, 민간주택공급의속도조절유도로세분화할수있다. 공공분양주택공급조절은공공분양주택의공급물량을기존의연 7만호에서 2만호이하로축소하되, 시장의여건에따라탄력적으로공급하여수급조절기능을강화하는방안이다. < 표 2> 4 1 대책중입법과제법명주요내용비고 확대, 주택바우처도입, 전세자금지원요건완화, 소액임차보증금 우선변제권강화, 임차보증금보증프로그램강화등을통해서민 과중산층의주거비부담을덜어주는것을목적으로한다. < 표 3> 8 28 대책의매입 전세임대공급계획 ( 단위 : 천호 ) 목표 ~8월 9월 10월 11월 12월 총계 수도권 지방 자료 : 국토교통부 소득세법다주택자등양도세중과폐지조세소위계류 법인세법 조특법 법인의부동산양도시법인세 30%p 추가과세폐지 준공공임대주택장기보유특별공제 60% 조세소위계류 입법예고중 주택법분양가상한제신축운영국토위계류 개발이익환수법개발부담금한시감면국토위계류 도정법 자료 : KDI 정비사업 2 주택허용및현금청산시기연장 본회의상정대기 주택법수직증축리모델링허용국토위계류 8.28 대책은 전세수요의매매수요전환유도, 임대주택공급확 대, 서민과중산층의전월세부담완화, 가을이사철임차인애 로해소지원 을통해전세수급불균형등을개선하고임차시장의 구조변화에대응하는제도개선방안이라고할수있다. 전세수요 의매매수요전환유도 는현재의과도한전세수요를매매수요로 전환시키기위한정책으로서, 먼저 4 1 대책후속조치의조속한마 무리를통해위축된시장심리를회복하고, 취득세율을인하하여 주택취득시의세금부담을경감시키는것을내용으로한다. 또한 장기주택모기지공급을확대하는방안도포함되었다. 임대주택 공급확대 정책은공공임대주택의공급을확대하고, 민간임대주 택의공급을활성화하여전세수급불안을해소하는것을목표로 한다. 서민과중산층의전월세부담완화 정책은월세소득공제 8.28 전월세대책은주택시장정상화라는 4.1대책의기본틀을유지하면서, 관계부처간협업을통해세제 금융지원등을망라한종합적전월세지원방안이라할수있다. 특히, 손익공유형모기지등선진금융기법을도입은서민들의주택구입부담을완화하는데일정부분기여할것으로기대된다. 정부는이번대책을통해주택구입가능계층의주택구입이촉진되어전세수요가매매수요로전환되고, 민간임대사업이활성화되어임대주택공급이확대되면전월세수급불균형이어느정도완화될것이라고기대하고있다. 또한월세소득공제등세제 금융지원을통해, 전세의월세전환과같은임대차시장의구조적변화과정에서어려움을겪는서민과중산층의주거비부담이어느정도경감될것으로보고있다 대책이후주택시장과평가 4 1대책이후주택시장은주택거래량의증가와주택가격의소폭상승으로다소호전된모습을보이고있다. 1) 그러나하반기주택시장에는긍정적인요인과부정적인요인이혼재하고있어주택시장의방향성에불확실성이존재한다. 일단한시적으로취득세일몰시점인 6월이후에 7월주택거래량이다시급락하여주택시장의변동성확대요인으로작용하고있고, 발표된 4 1대책의정책입법화과정에서의불확실성도존재한다. 하지만생 1) 4 1 대책의효과와주택시장동향은 2013 년 2 분기 KDI 부동산시장동향분석 BOX1 송인호 정지영의 4 1 대책이후주택시장동향변화추이 를정리및요약한것임. 4_Real Estate Issue & Market Trend Vol.10 September 2013

5 애최초주택구입자비중이증가하는등거래량측면에서의긍정적효과가일부가시화되고있다. 2) 예를들면, 4 1대책의취득세면세대상인 6억원이하생애최초주택구입자의거래비중은대책발표이전과비교하여증가추세를보이고있으며 (3월 44.4% 4월 45.1%), 양도세감면혜택을위한 1세대 1주택자확인서신청건수도꾸준히증가하여, 5월초에는주간평균 500건대를기록하던것이 5월말에는 2,000건대로증가하는모습을보였다. 그러나, 최근 2~3개월간의모습을통해거래량이크게증가하는것을볼수있지만, 금년 1월부터의 6개월전체거래량은예년과비슷한수준으로나타나고있어최근의거래량증가는단기적인거래시기조정에기인한것으로보인다. 실제로최근 6년간 (2007~2012년) 평균상반기주택거래량은약 43만호이고, 2013년 1월부터 6월까지의거래량은 44만호로서큰차이를보이지않는모습이다. 한편, 최근 3년간 (2010~2012 년 ) 의평균거래량과비교했을때, 4 1대책이전시기인 1월부터 3월까지의거래량추이는저조한모습을보인반면, 2013 년 4월이후의거래량은과거평균값보다높게나타나는모습을보였다. < 그림 1> 아파트매매거래량추이 ( 단위 : 호수 ) < 표 4> 주택매매가격지수변동률 ( 단위 : 전기대비, %) 변동률 (%) 지역 주택매매가격지수변동률 (2013 년 ) 1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 전국 수도권 지방 서울 주 : 1) 전기대비증감률 (%) 임. 2) 수도권 : 서울, 인천, 경기, 지방은수도권을제외한 5 대광역시, 세종시및 8 개도에속한시 군 구지역을통틀어지칭함. 자료 : 한국감정원 분기 KDI 부동산시장동향분석재인용 2010 년이후한시적이고단기적인취득세감면정책이시행되 었던기간동안에일시적으로거래량변동성이크게나타나고 거래량이증가하였다. 실제로 2011 년 3 월 22 일부터 12 월 31 일 ( 취득세율 :1% 또는 2%) 까지의기간과 2012 년 9 월 29 일부터 12 월 31 일 ( 취득세율 : 1%, 2% 또는 3%) 까지의기간동안에한시 적인취득세감면정책이시행되었고, 그에따라거래증가가발 생하였다. 반면장기간의낮은취득세율혜택기간인 2006 년 9 월 부터 2010 년 12 월까지의거래량증가율은감소하는모습을보 였다. 이와같이장기간의취득세감면의혜택기간과한시적인 취득세감면의혜택기간을구분하여보면, 최근의주택거래량 변동성확대는주택정책의한시적일몰현상에의한단기적인거 래시기조정에기인한다고유추할수있다. 한편, 장기간의낮은취득세율혜택기간중에나타난거래부 진현상은취득세이외의거시경제변수인 2006 년 11 월의 LTV 강 화정책, 2008 년글로벌금융위기로인한부동산경기침체, 그 리고 2009 년 LTV 와 DTI 의강화정책에기인한것으로, 이를통 해주택시장의정상화는근본적으로거시경제의회복과금융시 장의종합적인연계선상에서이루어질수있음을알수있다. 아파트매매거래량 ( 호수기준 ) 주 : 음영표시는 4 1 대책이후를나타냄. 자료 : 한국감정원, 아파트매매가격지수 분기 KDI 부동산시장동향분석재인용 2) 기획재정부, 최근경제동향 (6 월 ) 5_Real Estate Issue & Market Trend Vol.10 September 2013

6 대책이후주택시장과평가먼저, 수도권아파트값이동반오름세를보이면서매매수요가회복되는모습이다. 9월9일기준지난주아파트매매가격은서울과신도시에서 0.02%, 수도권에서 0.01% 상승하는모습을보이고있다. 그러나전세시장의경우여전히수요에비해매물이부족하기때문에전세가격의상승행진이지속되고있다. 9월 9 일기준지난주아파트전세가격은서울은 0.22%, 신도시는 0.07%, 수도권은 0.08% 상승하였다. 한편, 경매시장에서는낙찰가율이상승하는모습을보였다. 8월 29일부터 9월 4일까지의수도권아파트경매평균낙찰가율은 79.3% 를기록하여전월세대책발표전 77.5% 에비해 1.8% 포인트상승하는모습을보였다. 이때경기도는 77.6% 에서 81.9% 로 4.3% 포인트가상승하며가장높은상승률을기록하였다. 서울의경우에는 77.6% 에서 77.8% 로 0.2% 포인트상승하였다. 또한 8.28대책이후대출도증가추세를보이고있고, 서울과수도권지역의급매물이사라지고호가가오르고있다. 게다가수도권중소형아파트를중심으로매수문의가증가하는한편인기지역의견본주택에수많은인파가몰리는등부동산시장의회복에대한기대감이나타나고있다. 그러나 8.28대책에대한위와같은시장의변화에도불구하고주택시장전망에대한불확실성은크게해소되었다고보기힘들다. 실제로전세대기수요는여전히높고, 가을철전세대란가능성을배제할수없다는평가도존재한다. 시장회복세의정도와지속여부는 9월정기국회에서관련법안이어느정도처리되느냐에달려있다고말할수있다. 한편 4.1대책에따른양도세면제혜택이연말에종료되어일몰시점이가까이오고있고거기에 8.28대책의정책입안불확실성이더해져올해부동산시장의안정성은쉽게예단하기어려운상황이다. II. 2013년하반기건설경기전망한국개발연구원 (KDI) 은 2013년의 GDP가작년의경기둔화로부터완만한개선추세를보일것으로예상하면서연간 2.6% 의비교적낮은성장률을보일것으로예상하고있다. 구체적 으로 3/4 분기에는 2.9% 의성장률을, 4/4 분기에는 3.7% 의성 장률을기록할것으로전망하고있다. 또, 2014 년에는세계경 기가점차회복되면서수출의증가세가확대되고내수의개선 추세도지속되어연간 3.6% 의 GDP 성장률을기록할것으로전 망하고있다. 한편, 건설투자는 2010 년에 -3.7%, 2011 년에 -5.0%, 2012 년에 -2.2% 의증가율을보였으나 2013 년에들어 서는마이너스의증가율을벗어나는모습을보였다. 특히 2/4 분기에는 7.1% 의높은증가율을보였는데, 앞으로 3/4 분기에 는 1.7%, 4/4 분기에는 3.9% 의증가율을보일것으로전망하 고있다. 그리하여 2013 년의연간건설투자증가율은 3.9% 가 될전망이다. 아래의표는이와같은 GDP 및건설투자전망을 보여주고있다. < 표 5> KDI 의 GDP 와건설투자전망 구분 국내총생산 ( 계절조정전기대비 ) 자료 : KDI ( 단위 : 전년동기대비, %) 연간 1/4 2/4 3/4 4/4 연간연간 2.0 건설투자 (0.9) 2.4 (4.1) 2.0 (0.7) 7.1 (3.3) 2.9 (1.0) 3.7 (1.0) 우선생산제품출하와경기선행지수의개선, 취업자수증가 폭의 30 만명대회복, 임금의안정적인상승, 소비심리개선등은 우리경제의긍정적인모습이라고볼수있다. 그러나민간소비 와설비투자는여전히부진한모습을보이고있기때문에경기 회복세는여전히약하다고할수있다. 종합적으로볼때, 현재 우리경제는일부지표들이긍정적인신호를보이고있지만아 직까지는전반적으로부진한모습을보인다. 주거용건물에대한투자의경우, 아파트분양물량이감소하 면서상반기의높은증가세가하반기에들어서는둔화될것으로 전망하고있다. 또한주택건설인허가및수주가감소함에따라 건설사의수익성이악화되고, 이는신규주택공급을제약하는 요소로작용할전망이다. 아래의그림은아파트입주물량추이 와주택건설기성액및수주액의추이를나타내고있다. 6_Real Estate Issue & Market Trend Vol.10 September 2013

7 < 그림 2> 지역별아파트입주예정물량및증가율 아파트입주물량 + 입주예정물량 ( 단위 : 세대수, 전년동월대비 %) 토목부문투자의경우, 추경편성으로인한 SOC예산의 7천억원증액이상반기에긍정적인영향을미칠것으로예상된다. 또한발전시설의건설이하반기중에도지속적으로진행되어투자에긍정적인영향을미칠전망이다. 그러나민간부문의토목발주부진은하반기토목건설의증가세를제약할가능성이있다. 아래의표는주요발전시설의건설추진현황을나타내고있다. < 표 6> 주요발전시설의건설추진현황 수도권 비수도권 완공예정연도 사업명 ( 공정률, %) 아파트입주물량 + 입주예정물량증가율 2014 년 안동복합 (57), 울산복합 (55), 평택복합 (45), 안산복합 (31), 동두천복합 (56) 2015 년포스코복합 (19), 파주장문복합 (8 월착공예정 ) 년 자료 : 전력거래소 서울복합 (8), 강원북평화력 (19), 여수화력 (4 월착공예정 ), 태안화력 (17), 삼척그린파워 (39), 당진화력 (48) 수도권비수도권 ( 우 ) 주 : 2013 년 7 월부터입주예정물량임. 자료 : 부동산 114(Reps) 분기 KDI 부동산동향분석재인용 < 그림 3> 주택건설기성액및수주액 ( 단위 : 전년동기대비, %, 3 개월이동평균 ) 건설수주의경우, 전년대비 2.8% 감소한 98.7조원으로예상된다. 2013년하반기에는전년도의기저효과와공공부문발주의하반기이월에따라전년동기대비 20.3% 증가할것으로예상된다. 2013년공공수주의경우전년대비 2.3% 증가한수치인 34.9조원을기록할것으로예상할수있으며, 2013년하반기에는전년동기대비 5.3% 가증가하여상반기에비해서는높은증가율을보일전망이다. 민간수주의경우연간수주액이전년대비 5.3% 감소한 63.8조원에그치면서저조한모습을보일전망이다. 토목수주는공공토목수주의회복세에힘입어하반기에는전년대비증가하는모습을보일것이다. 하지만민간토목수주의부진으로인해연간토목수주는전년대비 1.4% 감소한 35.2조원을기록할것으로예상된다. 아래의표는 2013년하반기건설수주전망을나타내고있다. 자료 : KDI 건설기성액 건설수주액 7_Real Estate Issue & Market Trend Vol.10 September 2013

8 < 표 7> 2013 년국내건설수주전망 구분 연간상반기하반기연간상반기하반기연간상반기하반기연간 건설수주액 ( 조원, 당해년가격 ) 공공 민간 토목 건축 주거 비주거 계 증감률 (%, 전년동기비 ) 공공 민간 토목 건축 주거 비주거 계 주 : 2013 년은한국건설산업연구원전망치자료 : 대한건설협회 수도권민간택지내에서의주택공급은 2013년들어전년대비인허가건수가줄어들고있다. 하지만이러한감소추세가지속될것인지는불투명하다. 2013년 1월부터 5월까지의민간택지내주택공급은인허가기준 117,883건으로, 전년동기와비교했을때 30.6% 변화된수치이다. 또한도시형생활주택등수익형부동산의공급은 2012년까지급증하는추세를보이다가 2013년에는감소하여전년동기와비교했을때 32.6% 변화된수치를보이고있다. 그러나수도권외곽을중심으로민간의밀어내기식분양이지속될경우, 미분양적체등의국지적인공급과잉이우려되는상황이라고할수있다. 아래의그림은수도권주택수요의공급추이와전망을나타내고있다. < 그림 4> 수도권주택수요공급추이및전망 ( 만호 ) 공급과잉우려 한편, 국토교통부는주택공급과관련하여수도권공공택지중 LH 사업지구에서연간 8만호내외의분양주택을공급할예정이다. 이는 2011년부터 2012년까지의공공택지주택공급량인 6~7 만호를상회하는수치이다. LH가공공사업에서차지하는비중은약 80% 이며수도권공공택지내주택공급은연간 10만호내외로추정되고있다. 또한 2013년 1월부터 5월까지의공공택지내주택공급은인허가기준 24,172건으로, 전년동기와비교했을때 33.8% 높은수치이다. 아래의표는공공사업지구의분양주택공급계획을나타내고있다. < 표 8 > 공공사업지구 (LH) 분양주택공급계획 ( 사업승인기준, 만호 ) 구분계 계 공공 민간 * 보금자리지구, 신도시, 택지개발지구, 경자구역물량포함 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 주택수요주택공급자료 : 국토교통부 이러한상황에서정부가 7월 24일 "4.1대책에대한점검및후속조치 " 로서수도권주택공급조절방안을발표한것은의미가있다. 정부는주택공급분야의후속조치를통해장 단기주택수급조절의세부실행방안을마련하였는데, 이와같은조치에의한기대효과는크게정부계획측면과개별건설업체차원으로나눌수있다. 우선정부계획측면에서보면, 공공주택개발의사업단계별로지구를해제하거나규모를축소하고, 사업승인및분양일정을조정함으로써장기적인수급불균형현상이해소될것으로예상된다. 개별건설업체차원에서는분양시장의상황에따라기존의선분양외에적절한분양시기를조절할수있는옵션을보유함으로써단기적인공급과잉현상이해소되는효과를기대할수있다. 8_Real Estate Issue & Market Trend Vol.10 September 2013

9 III. 글을맺으며 우리나라의건설이거시경제에서차지하는비중과고용에기 여하는역할은상당하다. 아래의표는 GDP 대비건설투자의비 율을나타내고있다 년의 GDP 대비건설투자비율은 12.9% 이며, 이는 143 조원의금액에해당하는수치이다. 업종별 기여에서바라보면건설업이 GDP 에서차지하는비중은 5.2% 이 며이는 66 조원의금액에해당한다. 한편 4 월기준건설업종사 자수는 141 만명으로나타나는데, 이는전체근로자수 1487 만 명의 9.5% 에해당하는수치이다. 이를통해건설업이고용에있 어서도상당한비중을차지하고있다는것을알수있다. < 표 9> GDP 대비건설투자비율 건설투자 / GDP 자료 : KDI ( 단위 : %) 건설경기는전체거시경제의흐름과매우밀접한관련성을가진다. 특히주거용건설투자가총생산의흐름과동행성을가지고있다는것은주지의사실이다. 최근의우리나라건설경기는새로운거시경제패러다임의중심에서있다. 2013년부동산시장은국내경기의어려움에따른저성장과저금리기조에의해새로운전환점을맞이하고있으며, 거시경제패러다임의변화에직면하고있음을알수있다. 저금리, 저출산, 저성장이라는사회적환경은건설업이과거의주택및토지개발위주의사업에서벗어나새로운형태의사업으로전환되어야함을알수있는신호이다. 현재는건설업을영위하는기업이기존의건설업영업환경을면밀히분석하고새로운영업환경을창출해야할시점이다. 이러한관점에서정부는주택시장정상화를위한부동산대책을수립하는데있어서새로운패러다임과거시경제환경그리고사회적환경등의종합적인연계성을이해하는것이필요할것이다. * 본논고는 KDI의공식견해와다를수있습니다. 4.1 부동산대책의영향은서울의일부지역에서만단기적인반등으로나타나고있으며 6월이후에는가격및거래량의하락세가확대되고있다. 이러한상황에서새정부의공급물량조절정책이 2013년하반기부동산시장에서중요하게작용할전망이며, 인허가와분양물량의감소및수주의급격한감소도주목해야할사항이라고할수있다. 2013년하반기부동산시장의변동요인은거시경제변동요인과결부되어아래와같이정리하여나타낼수있다. 참고문헌 송인호, 주택가격과거시경제변수간상호영향력에관한연구, 부동산정책연구, Vol 13-2, 한국부동산정책학회, 2012 한국개발연구원, 부동산시장동향분석 (2013년2/4분기) 제 3권제 2호, 2013 기획재정부, 최근경제동향 (2013년 6월 ), 2013 < 표 10> 부동산시장변동요인 구분 주요변동요인 주택가격 월세시장 전세시장 거시경제글로벌경제불안, 경제성장률둔화 정부정책저금리기조, 4.1 및 8.28 부동산대책 공급요인아파트입주감소, 미분양감소 인구구조저출산 고령화, 베이비부머은퇴 가계여건가계부채누증, 가처분소득감소 임대패턴 월세전환, 전세가율상승, 소형주택 수익형부동산선호 기대심리거주서비스개념확산, 기대심리개선? 9_Real Estate Issue & Market Trend Vol.10 September 2013

10 부동산개발트렌드 해외도시개발의현황및시사점 림등에이주하는젊은사람들로정확한인구조사를하지못한 다고한다. 김중한 국토교통부해외건설정책과사무관 세계적으로인구증가와도시화율확대로 2050 년까지 30 만 이상의신도시 290 개가추가로필요할것으로예상하고있 다. 그에따라한국형신도시수출에대한기대감이높아지 고지고있고진출활성화를위해체계적인지원체계가필요 한실정이다. 하지만한국형신도시수출을위해서는해당국 에대한정치, 경제, 문화적인정보와장기저리자금조달, 초 기사업비지원등이필요하며이를위해서는정부의적극적 인지원과 MDB( 다자개발은행 ) 등국제기구와협력관계구축 하여신도시수출에대한리스크를줄여나갈필요가있다. 2. 도시의확대및신도시수요세계인구증가는 2010년부터 2050년까지 40년동안약 23억명이증가할것으로예상하고있고그중에서도시인구증가는세계도시화예상율 70% 감안하면새롭게증가하는도시인구는 16억명으로예상하고있다. UN의발표에따르면인구 50만명이상도시는 2010년 958개에서추가적으로 290개, 30만명규모도시는 250개가필요한것으로전망하고있다 (Revision of world Urbanization Prospects, ). 하지만추가적으로늘어나는도시가모두신도시의형태로개발되지않을것이다. 선진국이나기존도시가발달되어있는개도국은주로도시재개발, 도시확장등을통해서도시인구가확대될것이며, 한국의 5대신도시및혁신도시등과같은새로운 지역에건설되는신도시형태의도시개발은급격한도시문제 ( 인 I. 해외도시개발수요분석 1. 세계인구의증가와도시화율의확대 UN의세계인구조사에따르면 2010년약 70억명이던세계인구는 2050년약 93억명, 2100년에는 100억명에이를것으로전망하된다. 산업혁명이후화학비료를이용한농업 의학의발전으로급속하게인구가증가했으나최근에는인구증가율이가속화되지않고있다. 인구의증가는 1차산업보다 2,3차산업이확장됨에따라좁은면적에서생산활동인구가늘어나고자연히주택과공장, 상업시설등이밀집해발달하면서도시가확대되고발전되어왔다. 그에따라전세계지역의도시화율 1) 은 2008년약 50% 에서 2050년 70% 로확대될것으로전망하고있다. 이젠아프리카밀림에들어가도젊은타잔을만나기어렵다는이야기가들린다. 심지어아프리카국가의수도등중요도시는농촌, 밀 구증가, 주택가격, 환경, 교통등 ) 를해결하거나, 지리 지형적문제해결이필요한아시아, 아프리카등에서수요가확대될것으로예상하고있다. < 그림 1> 도시인구와비도시인구현황및추세 70억 도시인구 비도시인구 60억 50억 40억 30억 20억 10억 자료 : Revision of World Urbanization Prospect ) 도시는인간의정치, 경제, 사회적인활동무대가되는장소로서인구집중으로인해비교적인구및인구밀도가높은지역을의미한다. 인구밀도가높기때문에기능이분화되어있으며이해관계가다양하고이질적인인구가밀집해서공동생활권을이루고있다. 도시에는빈곤, 교통, 범죄, 공해, 주택등다양한도시문제가생겨난다. 도시화는특정지역이도시의사회적특성으로변화하는양상을일컫는개념과일정지역에규정이상의인구가밀집하게되는현상을의미한다. 대부분국가에서도시를규정할때특정인구수를기준으로한다. 미국은인구 2,500 명, 프랑스는 2,000 명, 한국 일본은 5 만명이상의사람들이밀집하여거주하는곳을도시라간주한다. 10_Real Estate Issue & Market Trend Vol.10 September 2013

11 < 그림 2> 선진국과개발도상국의인구추세 70억 선진국인구 개발도상국인구 60억 50억 40억 30억 20억 10억 이구분되어야한다. 즉단순한주택의공급이외도시의기능을하는교통 ( 도로, 철도, 대중교통체계 ), 상하수도, 에너지 ( 전력, 난방등 ), 공공시설 ( 학교, 관공서, 병원, 체육관, 공원등 ) 이복합적으로개발되어야한다. 신도시수출지원대상사업은도로, 철도, 전력, 상수등우리나라의인프라건설경험이함께포함되고그에따라사업성확보도가능할수있다. < 그림 3> 행정중심복합도시 자료 : 국토부, 해외건설정책과해외도시개발발전방안, II. 해외도시개발의개요 1. 해외도시개발의개념 해외도시개발수출전략과관련해서이미다양한연구가수행되었다. 2010년해외도시개발활성화를위한정책및제도연구, 녹색도시해외수출방안 (2011), 해외도시개발활성화를위한협력방안마련및제도개선연구 (2012) 등이수행되었다. 이러한정부차원의연구를통해해외도시개발을종합적으로지원하는정부조직의필요성및금융지원을통한접근법, 법적근거마련등을제안하였지만어떤형태의도시개발을지원해야하는지에대한논의가부족하였다. 따라서해외도시개발수출지원에앞서해외도시개발사업에대한개념적정의가필요하며지원대상이되는해외도시개발사업의대상범위를설정할필요가있다. 세계도시인구증가에따라새롭게건설될것으로예상하는 30만이상의도시 290개는신도시건설뿐만아니라, 도시재개발 ( 재건축 ), 도시확장등의형태로개발될것으로예상된다. 하지만이러한다양한도시개발의형태중정부의정책적지원을통해지원해야하는해외신도시사업은주로신도시 2) 형태의모델 ( 실질적으로우리정부가한국형신도시라고소개하고있는판교, 분당등신도시 ) 이며일반적인주택개발등부동산개발 < 그림 4> 판교신도시해외건설촉진법상정의되어있는해외도시개발사업은 ( 해외건설촉진법제15조의3) 해외에서주거, 상업, 산업, 유통, 정보통신, 생태, 문화, 보건및복지등의기능이있는단지또는시가지조성사업으로정의하고있으며세부적으로도로, 주택, 2) 330 만제곱미터이상의규모로시행되는개발사업으로자족성, 쾌적성, 편리성, 안정성등을확보하기위해국가적인차원의계획에의해추진하는도시 ( 지속가능한신도시계획기준제 1 장제 4 절 ) 11_Real Estate Issue & Market Trend Vol.10 September 2013

12 상 하수처리, 발전등하드웨어적인건설분야이외에도 PM, CM, 지적및지형도등지리정보시스템 (GIS), 용지보상및금융지원등제도, 도시개발법과같은제도, 교육훈련등을포함하고있다. 2. 해외도시개발의특징해외도시개발은장기간종합개발사업으로국가별로상이한토지개발관련제도, 미비한주택금융제도, 사업초기높은투자비, 장기간의사업비회수, 대규모재원소요등고위험고수익의특징을가진사업이다. 또한대부분의수요가개발도상국에있어장기간에걸쳐수행되는사업에대한정치적위험 ( 전쟁, 내란, 수용, 몰수, 송금불능등 ) 에도노출되어있다. 이러한이유로지금까지우리나라의해외도시개발은주로사업자의사업위험이없는정부발주도급사업, 또는정부보증사업으로 ( 알제리씨디압델라신도시, 한화의이라크신도시, 가나아크라신도시등 ) 추진되거나투자금의회수기간이짧고, 비교적투자금이적은단지형부동산개발로추진되었다. 투자개발형해외신도시수출을위해고려되어야할몇가지중요한사항이있는데첫번째로사업부지확보를위한토지수용, 보상등의제도마련이다. 신도시개발을위해서는대단위면적의토지가필요하다. 그것도짧은시간내에토지를확보하여야한다. 토지를확보하는데투입된투자금의이자가계속해서증가하면사업성이하락하여투자금융기관들도토지에대한확실성을전제조건으로투자를하기때문이다. 두번째장기간자본투자와금융투자가수반되어야한다. 토지매입부터단지개발, 도시계획시설의건설, 주택입주까지상당한기간이필요한반면토지매입, 도시계획시설건설등사업초기에대규모의자금은사업초기에소요되기때문이다. 따라서안정적인사업추진을위해장기저리의금융이필요하며사업주체도장기간자본투자가필요하다. 세번째로신도시개발전문기관이필요하다. 우리나라의경우 LH를통해신도시를개발하여왔다. 따라서종합적인프로젝트추진능력을갖춘전문인력이필요하다. 따라서우리기업의해외신도시개발을위해서는대상사업부지확보위험을최소화하고초기사업투자비의안정성확보를 위한사업구조개발과산업진출확대를위한정책금융지원및 도시개발기술및법적제도지원등이수반되어야한다. III. 해외도시개발의진출전략 1. 우리나라의해외도시수출진출현황 국내기업의해외도시개발진출 ( 주택사업포함 ) 현황은 67 년 현대건설이베트남캄란에주택 500 호건설을시작으로 12 년 말까지 1,128 건 1,051 억불을수주하였다주로주택건축공사, 단지조성을위한토목공사및도시개발엔지니어링분야에진 출하였다 년아시아지역에주택개발을중심으로수주가 이루어졌으며 1998 년외환위기이후대부분의개발및투자사 업이중단되었다 년부터아시아, 중동아프리카중심으로 소규모부동산개발위주에서대규모도시개발사업을수주하였 다. 해외도시개발을진출한기업들은대부분아파트개발사업 경험이있는중견건설사로체계적인개발사업관리능력이미 흡한실정이다. < 표 1> 우리기업의해외도시개발 ( 주택사업포함 ) 수주실적 ( 단위 : 백만불 ) 연도 '65~'88 '89~' 합계 도시 21,628 개발 (A) (468) 주택 (A-1) 단지조성 (A-2) 도시개발용역 (A-3) 해외건설 (B) 비중 (A/B) 17,271 (346) 4,355 (120) 1.5 (2) 10,464 (182) 7,154 (149) 3,304 (30) 6.2 (3) 84, ,204 (2,733) (2,043) 3,003 (28) 369 (9) 2,628 (14) 5.8 (5) 10,859 (281) 5,728 (44) 1,550 (18) 4,170 (16) 7.7 (10) 9,530 (59) 8,841 (74) 2,995 (30) 5,830 (33) 16.3 (11) 39,788 (617) 8,371 (68) 3,683 (33) 4,623 (28) 64.5 (7) 47,640 (642) 7,333 (66) 4,029 (36) 3,298 (27) 6.4 (3) 49,148 (559) 11,693 (70) 3,504 (40) 7,624 (24) (6) 71,579 (593) 3,597 (54) 1,840 (30) 1,750 (17) 7.0 (7) 59,144 (625) 24,508 (73) 9,407 (30) 15,087 (34) 14.1 (9) 64,878 (618) 105,166 (1,127) 51,802 (721) 52,669 (343) (63) 537,933 (8,770) 25.7% 10.3% 27.7% 60.1% 22.2% 17.6% 14.9% 16.3% 6.1% 37.8% 19.6% 주 : 괄호안은사업건수, 공사공종주택, 단지조성, 용역 - 도시개발포함분야기준자료 : 해외건설협회 DB 12_Real Estate Issue & Market Trend Vol.10 September 2013

13 < 표 2> 지역별해외도시개발진출실적 ( 현재 ) 구분 수주금액 ( 백만불 ) 건수비중 (%) 중동 72, 아시아 24, 북미, 태평양 3, 아프리카 3, 유럽 중남미 합계 105,166 1, 자료 : 해외건설협회 DB 2. 해외도시개발사업진출의문제점 진출지역이대부분중동 아프리카또는중앙아시아지역으로 현지국가의부정확한통계및폐쇄성으로도시개발과관련된정 보에대한신뢰도가미약하여사업성분석에필요한정확한정보 수집과분석에어려움을겪고있으며, 대규모도시개발을추진 하기위해서는대규모의자본이소요되는반면사업성격상긴 대금회수및해당국정부가수익을보장하지않아국제금융시장 에서자금조달이어렵다. 또한도시개발을위해서는 1~2 년이상의장기적인시장조사 와사업타당성조사, 관련법령정비지원, 해당국공무원교육등 사업추진초기에소요되는매몰비용에대한부담이높아사업을 추진하는기업의자금부담이높은사업이다. 결국대형해외신 도시수출을위해서는사업추진능력과자본조달능력이있는대 기업의참여가필요하며초기사업비를지원할수있는지원정 책이필요하다. 설촉진법 ( 이하 해촉법 ) 을개정하는방향으로법률을개정 ( 11 년5월 ) 하였고개정법에따라해외도시개발사업발굴및진출을효율적으로지원하기위해 ' 해외도시개발지원센터 ' 설립을추진하였다. 12.7월시행령 ( 해촉법제15조의3 및시행령 19조의2) 개정을통해한국토지주택공사를해외도시개발지원센터운영기관으로지정하여위탁운영하고있다. 해외도시개발지원센터는 LH 산업경제본부소속부서장급조직으로설치하며 2급을사무국장으로해외사업및금융, 기술등전문지식을갖춘 8명의조직으로구성되었다. 주요업무로는해외도시개발종합정보망을구축하여다양한정보를수집및제공, 해외도시개발사업의동향, 수집된정보의보고서작성및웹진을발행, 국가별발주여건에따른해외도시수출수주모델을개발및해외공무원초청연수등을통한네트워크강화등을수행한다. 2. 해외도시개발진출지원인프라강화 (1) 정보관리해외공관및코트라 해외건설협회해외지부를활용하여주재국담당기관및법령 / 제도, 인허가절차, 도시기본계획등의정보를수집하여제공하며, koica 및국토부의마스터플랜지원사업의일환으로추진되는개도국공무원초청연수에참여한공무원을대상으로네트워크를구축하여국가별사업별정보도수집할예정이다. 해외도시개발지원센터에 한국형신도시및주택개발 최고위과정을개설하여고위급네트워크도구성할계획이다. 또한매년 2개국씩주요진출유망국가의토지제도, 도시개발계호기, 외국인투자환경등에관한정보분석용역을시행할계획이다. IV. 해외도시개발진흥을위한정부정책 1. 해외도시개발지원센터설립해외도시수출활성화를위해 해외신도시개발사업지원특별법안 ( 김정권의원 ) 등이논의되었으나특별법보다는 해외건 (2) 인력양성대학 ( 연수기관 ) 과연계하여해외도시개발전문가과정 ( 계약, 금융, PM) 을개설하여전문인력의체계적이고안정적인공급기반을마련하고진출대상국의언어, 문화, 정치, 사회에정통한지역전문가 POOL을활용하여지역별특화된컨설팅을지원할계획이다. 13_Real Estate Issue & Market Trend Vol.10 September 2013

14 (3) 정부내협력체계강화 기재부, 외교부, 산업부등정부기관과공기업이참여하는범 정부적협의체를구성하여유 무상원조및도시개발지원전략 수립등지원하며, 종합적인도시개발을논의하기위해인프라관 련공기업 ( 전기, 도로, 상 하수도, 가스, 지역난방, 철도, 공항 등 ) 이참여하는인프라개발공기업협의회를구성할계획이다. 3. 한국형도시개발의홍보 마케팅강화 해외신도시수출을위해서한국형신도시라고할수있는아 이템 (ITS, 단지계획, U-CITY 등 ) 들의상품화연구를추진하며, 한 국형도시개발의특징및장점을홍보하기위해도시, 주택개발 공공기관및국제기구등유관기관을대상으로 국제도시개발 포럼 을개최하고해외정부, 국제기구 (IFC, IBRD, ADB 등 MDB) 를초청신도시개발세미나를개최하며대외정부인원을대상으 로신도시견학프로그램을운영할계획이다. < 표 3> 한국형신도시개발의특징 스피드개발 대규모개발 선진국 년소요, 한국은신도시건설에 5-10 년소요 선진국 만도시, 한국은 만대규모신도시경험 화이며살아있는유기체이기때문이다. 그나라의문화와환경에맞는도시의확장, 개발, 건축이필요한것이다. 그렇게하기위해서는사전준비단계부터철저한현지화전력과현지문화가이해되는도시계획과도시기술들이필요하다. 또한이러한단계로해외도시개발을추진하면초기사업비용이과다하게소요된다. 이러한초기사업비용은개발사업을추진하는기업입장에서는매몰비용으로사업성저하에영향을미친다. 앞서설명했듯이사업에소요되는자금이초기에거액의자금이소요되고회수는긴구조를가지고있다. 금융투자자입장에서는아주좋지않은금융구조인것이다. 해외도시개발사업을성공하기위해서는이러한초기매몰비용, 도시개발금융등의리스크를헤지할수있는사업구조를개발하여야한다. 무상원조나국토부의마스터플랜사업을통해초기매몰비용을지원하고, EDCF와월드뱅크등다자개발은행 (MDB) 과협조융자구조를통해장기저리금융을지원받아야사업의안정성을확보할수있고상업금융을유도할수있다. 우리나라의해외도시개발수출은이제막첫걸음마를디딘것과같다. 우선신도시수요가있는전략적대상국을선정하고관련정보를수집하고해당국에한국형신도시를건설할수있는환경부터차근차근접근할필요가있다. 최첨단도시 최첨단의 IT 기술 (U-city), 도시정보시스템등첨단기술보유 V. 맺음말 해외도시개발수출은국내건설물량축소에따른어려움이있는국내건설기업의새로운돌파구이다. 특히해외도시개발은단순하게주택개발이외도토목, 발전, 가스플랜트, 상 하수도, 교통등연관된산업의공동진출이용이한산업으로국내건설산업의기반확충및경제적이익및고용유발등국가경제발전에기여할수있는산업이다. 하지만한국형신도시처럼단시간내에일정규모이상면적의신도시를공급하는것은세계적으로찾아보기어렵다. 다양한이유가있겠지만도시는그나라의문 14_Real Estate Issue & Market Trend Vol.10 September 2013

15 부동산정책포커스 부동산세제개편과주택시장전망 미두차례에걸쳐정부가시행한주택거래활성화방안으로서의 50% 취득세경감조치는세일효과를발휘하여거래량의단기적 노영훈 한국조세연구원경영지원실장 변동성을증대시켰음이확인된다. 작년말로일몰도래되어폐지 되자금년초거래절벽사태가발생하였고이는새정부취임직전 다시 6 개월간연장되어거래량을어느정도지탱하였다고생각된 다. 전세수요의매매수요로의전환에정책당국이너무집착하 기보다는집이있어도세들어사는가구들이부쩍늘어나 게된환경변화를직시하는자세가중요하다. 따라서 집 본고에서는주택시장활성화와관련해서현재정책당국이논의 중인취득세영구인하, 양도세중과폐지등세제개편안과이에따 른주택시장에의영향에대해살펴보고자한다. 값상승기대감을높힐유인책 마련에만골몰하기보다는 다주택자를임대사업자로의대우하기위한세제정상화쪽에서문제를접근해볼시점이다. 기존주택의매매시장에활력이돌기위해서는실지거주수요자는물론자산투자적목적의수요진작도필요하다는판단이다. II. 주택시장정상화와전월세부담완화대책 4.1 대책의핵심세법관련법안들중 5 년양도세감면조치는조 세특례제한법의개정을통해올해연말까지한시적으로시행중 이며, 전술한다주택자양도세중과폐지와법인세부가세부분은국 I. 서론 회에이미제출되어있는상태이다. 지난 8월말발표된 8.28 전월세시장안정대응방안 은박근혜정부들어와서최초로발표된 4.1 대책 이후미진했던후속입법조치들을보완하기위해마련되었다고할수있다. 2011년에큰폭으로상승하였던전세가격이금년상반기가마무리되는 6~7월비수기무렵에도수급불균형으로상승세가지속되자향후가을이사철을앞두고상승세가확산될것으로예상되었고, 임대차시장의가격인전세보증금이나월세안정을주된정책목표로삼게되었다고판단된다. 4.1대책 에서는무주택또는 1주택소유계층이추가적인주택구입을하도록 5년간양도차익을감면한다는당근을올해연말까지한시적으로특정주택들을대상으로제공했었다 (< 표 1> 참조 ). 그러나다주택자양도세중과폐지나법인의부동산양도시법인세추가과세폐지는미완의과제로남아있어서소득세법개정안과법인세법개정안이모두조세소위에계류중에있는실정이다. 4.1 대책 못지않게지난 MB정부시절거래활성화를위해백화점세일처럼활용되었던주택취득세감면조치를살펴보자 년 3월 22일 ~12월 31일, 그리고 2012년 9월 10일 ~12월 31일이 < 표 1> 4.1 부동산대책 중양도세한시감면관련 조세특례제한법 구분당초정부안기재위수정안 신축주택 미분양주택 1 세대 1 주택자의기존주택 소급적용일 9 억이하 9 억이하 and 85 m2이하 기재위통과일 자료 : 기획재정부보도참고자료 억이하 or 85 m2이하 기재위통과위 (4.22) 법사위수정및본회의의결 6 억이하 or 85 m2이하 대책발표일 (4.1) < 표 2> 는국토교통부가 8 월 23 일새누리당과당정협의를통해 세율을취득세감면세율인하안을정리한것으로, 지방세법개정 을필요로하며감면에따른세수보전대책마련하여 9 월정기국회 에제출할예정으로있다. 올해상반기까지시행했던한시적주택 취득세율인하안과비교할때특이한점은이미다주택자라하더 라도취득세감면혜택을부여하는안을전향적으로검토하고있 다는점이다. 15_Real Estate Issue & Market Trend Vol.10 September 2013

16 < 표 2> 주택취득세세율감면안 한시적취득세 (~ ) 현행취득세율취득세영구인하 ( 예정 ) 구간세율구간세율구간세율 ~9 억이하 1% ~9 억이하 2% ~6 억이하 1% 9 억초과 ~ 12 억이하 2% 9 억초과 ~ 4% 6 억초과 ~ 9 억이하 2% 12 억초과 ~ 3% 9 억초과 ~ 3% 1 가구 1 주택자만 1 가구 1 주택자만 다주택자도감면 주택시장에영향을미칠것으로정책당국이판단하는 3 대세 제요소들인 1 주택취득세인하, 2 양도소득세감면, 3 다주택 자양도세중과폐지들에대해서판단해보도록하자. 먼저다주택자양도세중과폐지조치는기존의다주택자의매 각행태에영향을미치기보다는향후다주택자가되려는주택매 수자에게중과되지않는다는신호를제공한다는측면에서더큰 의미를찾을수있다. 이미한시적기한을반복적으로연장하면 서실질적으로다주택자중과가이루어지지않고있지만향후 주택임대사업을염두에두는계층에서는향후징벌적조세가부 과되지않는다는확신을법개정을통해얻고자할것이다. 둘째 4 월 1 일부터소급하여연말까지시행되는 85 m2또는 6 억 원이하신축, 미분양, 또는 1 세대 1 주택기존주택에대한양도세 감면정책은과거와달리기존주택으로까지혜택대상범위를넓혔 다는점에서주목을받았다. 그러나, 이미중소평형중심으로가격 상향조정이마무리된상황에서가격상승전망이높을때에실효성 이높은양도세를수단으로사용했다는한계점, 그리고가액이나 면적기준으로혜택대상을또한번제약했다는지적을받게된다. 셋째, 취득세의과세근거나성격, 그리고시장내에서의기능측 면에서볼때, 매수자가다주택소유자라면취득세감면의혜택을 부여하지않는다는논리는경제학적으로설득력을얻기힘들다. 주택매수자의투자수요를결정하는 시세차익 과 임대소득 의 두가지요인이모두약화되어일시적거래비용 (upfront transaction cost) 인주택취득세의감면여부에크게좌우될정도로수 요기반이취약하다면, 무주택자나 1 세대 1 주택자에게만부여하 는제한적성격의취득세감면조치는애당초실효성의한계를 가질수밖에없다. 혹자는 9 억원이라는고가주택기준이나다주 택자기준이매수자의경제적위치 (economic position) 를반영 하므로물품세적주택취득세가갖는초과부담 (excess burden) 을줄여주는방향으로기능할가능성을주장할지모른다. 그러나, 주택가액이나소유주택수는매우불완전한소득이나순부의척도로서고가주택이나다주택소유자에대한차등과세는형평성기준에서도정당화하기힘들다. III. 결론전세값급등의원인이전세라는임대주택시장의수급불일치로부터발생하였고전세수요의매매수요로의전환에정책당국은많은기대를하고있는듯하다. 가격상승에대한전망이낮은상황에서임대소득부분에서수익률을보전하기위해서는낮은시중이자율하에서전세금급등현상으로나타나는것은매우자연스럽다. 특히향후전망을어렵게만드는요인으로주택구입능력이있는계층이지속적으로전세수요자로남아있으려는즉, 주택구입기피현상의확산이라면문제는심각하다. 또한전세라는임대유형으로전세주택을공급하려는자는순수월세나반전세와같은유형의임대시장공급자로손쉽게전환할수있어서, 월세시장은안정되었다고안심할수만도없고양시장은서로밀접하게연관되어있는임대차시장인것이다. 전세주택수요자는주택을사지않고주거서비스만이용하겠다는것이고, 거주하지는않지만전세로임대놓을집을구입하려는임대주택사업자들이늘어나야매매시장의숨통이트일전망이다. 결국시장에서거래가이루어지려면반대방향으로의예측을하는시장참여자들이만나야가능하다. 즉, 임대주택사업을시작하거나주택을소유할만하다는판단이들수있게끔주택의소유와이용에관한수많은차별적세제요인들을찾아중립적으로만들어주는시장정상화세제정책이수립되어야한다. 주택종합부동산세, 다주택양도세중과, 가액별차등주택취득세, 전세보증금에대한간주임대소득세차별화등이그대상일것이다. 전세수요의매매수요로의전환에너무정책당국이집착하기보다는, 집있어도세들어사는가구들이부쩍늘어나게된시대변화를직시하는자세가중요하다. 따라서 집값상승기대감을높힐유인책 에집착하기보다는, 다주택자를임대사업자로의대우하기위한세제정상화쪽에서문제를접근해볼시점이다. 기존주택의매매시장에활력이돌기위해서는실지거주수요자는물론자산투자적목적의수요진작도필요하다는판단이다. 16_Real Estate Issue & Market Trend Vol.10 September 2013

17 부동산정책포커스 2013 년 3/4 분기 (7~9 월 ) 주요부동산정책동향 국토부, 공공기관부동산매각촉진및혁신도시지원 ( 국토부 7/11) 지방이전공공기관의부동산매각촉진으로 1조6천억원투자유발및혁신도시자족시설유치지원으로일자리 5천개창출 이전공공기관의부동산매각을위한경쟁입찰을추진시 2 회이상유찰될경우, 즉시매각가격을조정할수있도록개선 매각방식다양화허용 : 경쟁입찰등단순한일반매각방식추진 PFV, 자산유동화등을통한매각도허용 국토부, 2013년 2분기전국상업용부동산투자정보조사발표 ( 국토부 7/25) `13년 2분기전국상업용부동산투자수익률 : 오피스빌딩 1.04%( 전분기대비 0.63%p), 매장용빌딩 1.25%( 전분기대비 0.36%p) `13년도 2분기 ( 기준 ) 공실률 : 오피스빌딩 8.8%( 전분기대비 0.3%p), 매장용빌딩이 9.1%( 전분기대비 0.2%p) `13년도 2분기 (` 기준 ) 임대료 : 오피스빌딩 14.9천원 / m2 ( 전분기동일 ), 매장용빌딩 31.3천원 / m2 ( 전분기대비 0.2천원 / m2 ) 국토부, 입지규제개선방안발표 ( 국토부 7/11) 투자활성화를위해상업 준주거 준공업 계획관리지역의입지규제방식전환및시설간융 복합입지활성화 : 허용시설을열거 금지시설을열거 ( 법령에서금지한건축물을제외하고는모두입지를허용 ) 토지이용촉진을위한개발계획변경 기준등현실화및산지에서의개발행위제한완화 서울시, 준공업지역내토지거래허가구역해제 ( 서울시 7/26) 해제되는토지는총 27.44km2규모이며, 강서 금천 도봉 구로 성동 영등포구등 6개구에위치 허가구역해제는 7월 29일 ( 월 ) 부터발효되며, 해제된지역은토지소재지관할구청장의허가없이토지거래가능 국토부, 국토의계획및이용에관한법률 일부개정안 ( 국토부 7/16) 지구단위계획결정권한이양 : 시 도지사 시장 군수 난개발우려지역에대한 ' 성장관리방안 ' 및재해취약지역의방재지구지정의무화등도입국토부, 2013년 ~2016년수도권공공택지내분양주택공급조정 ( 국토부 7/23) 수도권공공주택개발사업조정및민간주택공급조절및분양주택의임대주택전환촉진 임대주택공급확대등임대시장안정화등 국토부, 부동산개발사업평가체계도입 ( 국토부 7/29) 부동산개발업의관리및육성에관한법률 ( 이하부동산개발업법 ) 일부개정안입법예고 : 부동산개발사업의평가체계도입과일부사무의권한이양이주된내용 사업성과사업수행능력에대한신뢰성있는분석없이부동산개발사업이무분별하게추진되는것을예방하기위해부동산개발사업에대한평가체계를새로도입하기위한법적근거를마련 부동산개발업법개정 ( 안 ) 에는국토교통부장관이부동산개발사업평가를위한전문기구를지정할수있고, 부동산개발사업평가를받고자하는자는전문기구에평가를신청하는내용의신설규정등이포함 17_Real Estate Issue & Market Trend Vol.10 September 2013

18 국토부, 보금자리주택업무처리지침 개정및시행 ( 국토부 8/5) 공공분양물량을법적최소기준인 25% 로조정하기위해현행지침상하한선 (30%) 을시행령과일치 입지여건, 수요등시장상황에대응이가능하도록일반분양 60~85m2주택용지공급가격을조성원가의 120% 에서감정가격으로조정등국토부, 임대주택법 하위법령개정안입법예고 ( 국토부 8/6) 임대주택법개정 ( 공포, 시행 ) 으로준공공임대주택과토지임대부임대주택제도가도입 - 준공공임대주택등록기준구체화및준공공임대주택최초임대료등임대조건규정 - 준공공임대주택등록신청방법규정등 준공공임대주택및토지임대부임대주택제도가시행되면공공성을갖춘민간임대주택이공급됨에따라부동산거래가활성화되고전월세시장안정에도기여가능서울시, 전월세안정화대책 추진 ( 서울시 8/13) 하반기국민임대, 장기전세, 전세임대등공공임대주택 10,021호집중공급 ' 전월세보증금지원센터 ' 중심, 전세보증금대출, 상담등다각도세입자지원등국토부, 4.1대책렌트푸어지원방안후속조치시행 ( 국토부 8/13) 목돈안드는전세시행으로기존전세자금대출보다대출금리는인하하고, 대출한도는확대함으로써무주택서민의전세금마련부담을완화 목돈안드는전세를통해신용대출성격의전세자금대출을담보대출化하여대출금리인하및대출한도확대를도모서울시, 기존주택전세임대 1,000호추가공급 ( 서울시 8/16) 기존주택전세임대주택 : 입주대상자가거주하기원하는주택의소유자와 SH공사가전세계약을체결하여입주대상자에게저렴하게재임대하는주택 지원한도호당 7천5백만원 ( 임대보증금 375만원, 전세지원금 2% 이자부담 ) 국토부, 수익공유형, 손익공유형 (Equity Loan) 모기지도입 ( 국토부 8/27) 수익공유형 : 주택기금에서집값의최대 70% 까지 1.5% 금리의모기지공급하고주택매각시, 20년만기시, 또는조기상환시매각차익또는평가차익이발생할경우차익의일부가주택기금으로귀속 손익공유형 : 주택기금이집값의최대 40% 까지지분성격의저리손익공유형모기지 (Equity Loan) 공급 전월세보다저렴한비용으로주택을구입할수있도록지원하여전세수요의매매수요전환은물론주거안정성도제고정부, 서민 중산층주거안정을위한전월세대책마련 ( 국토부 8/28) 취득세인하, 장기주택모기지공급확대등매매수요전환촉진 주택시장구조변화에대응, 공공임대재고확충, 주택바우처도입등추진 18_Real Estate Issue & Market Trend Vol.10 September 2013

19 서울시, 경의선공덕역복합역사개발지구단위계획결정 ( 서울시 8/29) 경의선공덕역상부인약 1만 6천 5백m2에대하여지역특성에부합하는복합역사개발 공덕역복합역사에는 23층규모약390여실의호텔및업무시설, 6층규모의문화시설및판매시설등이입주계획 서울시강서구마곡 가양동일원에위치한마곡산업단지는지하철 5 9호선및공항철도가관통하고공항과의탁월한접근성을바탕으로첨단기술과산업이융합되는동북아를대표하는 지식산업혁신기지 로조성을목적으로하고있으며, 2014년말기반공사가완료될예정 서울시, 용산국제업무지구도시개발구역지정해제 서울시, 구로구주거환경관리사업추진 ( 서울시 8/29) 실시설계완료후공사착공해 13 년말 ( 구로동 ), 14 년말 ( 개 봉동 ) 까지공사완료예정 구역명 구로구구로동주거환경관리사업 ( 지구단위계획구역 ) 구로구개봉동주거환경관리사업 ( 지구단위계획구역 ) 위치 구로구구로동 111 번지일대 구로구개봉동 270 번지일대 규모 ( 면적 / 동수 ) 30,996 m2 /101 동 32,958 m2 /140 동 용도지역 제 2,3 종일반주거지역 제 1,2 종일반주거지역 ( 서울시 9/5) 코레일의철도정비창토지대금최종반환으로시행자자격상실 후속조치로시행자지정취소및도시개발구역지정해제추진 사업초기부동산투기방지대책으로공고한이주대책기준일도동시해제 서부이촌동지역재생에필요한도시관리계획가이드라인마련착수 국토부, 희망임대주택리츠, 하우스푸어주택 500호매입달성 ( 국토부 9/2) 리츠가매입한주택은매도자또는기존임차인에게임대를하였고, 임대조건은보증금 6,780만원, 월임대료 55만원수준 국토부는 1차사업의성과와주택매각희망자의의견을토대로희망임대주택리츠사업을보다실효성있게보완하여연내에 2차사업을추가로추진할계획서울시, 마곡산업단지제3차일반분양실시 ( 서울시 9/3) 18개기업 기관 95,387m2입주신청 (LG 및코오롱컨소시엄, FITI시험연구원등사업계획서제출 ) 국토부, 주택공급조절방안 민간부분공급조절조치 ( 국토부 9/9) 건설사대상모기지보증 전세보증금반환보증시행및개인임차인대상전세보증금반환보증시행 후분양대출보증시행및분양보증심사시분양성평가강화등국토부, 주택법시행령및주택건설기준등에관한규정일부개정 ( 국토부 9/10) 주택임대관리업의등록대상및등록기준규정, 주택임대관리업등록말소등행정처분기준마련등 자기관리형주택임대관리업자가가입하는보증상품을규정, 위반행위에대한과태료부과기준마련등 19_Real Estate Issue & Market Trend Vol.10 September 2013

20 국토부, 8.28 전월세대책본격추진 ( 국토부 9/11) 근로자 서민구입자금대출금리 4.0% 2.8~3.6% 인하 매입임대자금대출금리 5% 3% 인하 ( 13년한시 ) 저소득전세자금보증금한도및대출한도상향등 국토부, 산업단지경쟁력강화방안발표 ( 국토부 9/24) 도시지역인근에최상의기업환경과쾌적한생활환경을갖춘 도시첨단산업단지 를확대조성할계획 - 사업성향상과복합기능의단지조성을위해용적률확대, 녹지율완화, 간선도로지원등인센티브를대폭강화 - 대학이나연구시설을유치 * 하여 R&D센터, 벤처기업등과연계하는 산학연클러스터단지 로조성할계획 - 첨단산업분야에대한저렴한용지공급 * 및전문인력에대한고용창출 ** 효과가기대 산단계획의유연한변경으로업종계획및토지용도변경간소화 공공부문에서개발된산단이기업들의용지수요를반영하지못하여미분양이발생하고있다는지적에따라, 기업등실수요자위주의산단개발을활성화 국토부-산업부등관계기관합동으로노후산업단지에대한전반적인진단을실시하고, 노후산단재생 ( 기반시설재정비등 ) 또는구조고도화사업 ( 업종정비 ) 유형과추진방식등을결정 정리 : 리츠사업팀 20_Real Estate Issue & Market Trend Vol.10 September 2013

21 부동산법률정보 선순위우선수익자의채권회수권한 -채무자소유의수개의부동산에채권자들을우선수익자로한담보신탁계약이체결되어있는경우- ( 대법원 선고 2012다79347 판결 ) 소유권을 C 건설사에귀속한다는것이었다. 김민성 법무법인대륙아주변호사 kimms@draju.com 신탁계약에따라 K 저축은행과 J 저축은행은 11 개건물의제 1 순위우선수익자가되었고, 이후 C 건설사는 11 개건물중 3 개건 물에관하여제 2 순위우선수익자 (5 억원 ) 로원고를추가하는변 I. 들어가며 신탁이란타인, 즉수탁자로하여금재산의관리또는처분을 경계약을체결하였다. 이사건변경계약에수탁자인 H신탁회사는부동산의처분대금으로제2순위우선수익자의채무가완제될수있도록제2순위우선수익자에게최대한협조하여야한다는특약사항제9조가추가되었다. 시키기위해그에게재산을이전하는것으로위탁자와수탁자간 특별한신임관계에기하여위탁자가특정의재산권을수탁자에게이전하거나기타의처분을하고수탁자로하여금수익자의이익을위하여, 또는특정의목적을위하여그재산권을관리, 처분하게하는법률관계를말한다 ( 신탁법제1조 ). 이후 8개의건물이처분되었는데, 처분대금합계 24억 5천여만원중 11억원만이제1순위우선수익자에게배분되고, 나머지는 C건설사에지급되었다. 그후이사건 3개의건물중 2개는공매가진행되어매각되었는데, 그매각대금을제1순위우선수익 자인저축은행들에배분하자원고에게배분할돈은남지않았 신탁재산은수탁자의고유재산과분리 관리되며위탁자의재산권으로부터도분리되어독립성을갖는다. 따라서위탁자의채권자에의한강제집행이나도산, 조세징수등법률상위험으로부터안전하게사업을수행할수있기때문에신탁은부동산개발사업에서널리이용되고있다. 보통부동산개발사업에서 다. 그러자원고가 H신탁회사등을상대로원고의제2순위우선수익권이침해되지않도록금액을배분할의무가있었음에도불구하고이에위반하여 C건설사에배분함으로써원고의우선수익권을침해하였다며손해배상청구의소를제기하였다. 자금을대여하는금융기관은신탁재산이나신탁수익에대해제 1순위우선수익권을취득하는경우가많다. 본대상판결은선순위우선수익권자가수개의신탁재산으로부터채권을회수할때후순위우선수익권자를고려해야하는지등의쟁점에관한사안이다. III. 법원의판단 1. 원심판결 ( 서울고등법원 선고 2010 나 판결 ) 의 판시내용 서울고등법원은이사건 8 개건물의처분대금정산과정에서 II. 사실관계甲등 16인은자신들이 1/16 지분씩공유하는이사건 11개건물에관하여 H신탁회사와신탁계약을체결하였는데, 그신탁내용은 C건설사가 K저축은행과 J저축은행에부담하는채무내지책임의이행을보장하기위하여 11개건물의소유권을보전 관리하며채무불이행시이를환가 정산하고신탁종료시건물의 원고의채권변제가능성이침해될위험성을최소화시키는방향으로최대한의노력을하는신의칙상보호의무를부담한다고보았다. 피고 H신탁은이사건 8개건물의처분대금을정산하면서원고의제2순위우선수익권이침해되지않도록제1순위우선수익자인피고은행들에우선적으로금액을배분할의무가있었음에도불구하고, 이에위반하여 H건설에반이상의금액이배분되도록하였다. 그결과, 이사건 3개건물중 2개나처분되고도원고에게제2순위우선수익금이전혀배당되지못하는손해가 21_Real Estate Issue & Market Trend Vol.10 September 2013

22 발생하였다. 따라서피고 H신탁은위와같은채무불이행으로인하여원고가입은손해를배상할책임이있다고판단하였다. 2. 대상판결 ( 대법원 선고 2012다79347 판결 ) 의판시내용대법원은 최대한협조한다 는것은당사자가그러한의무를법적으로부담하지는않고다만사정이허락하는한그이행을하겠다는취지에불과한것이므로피고 H신탁이어떠한경우에도원고에게우선수익금이변제될수있도록책임을지겠다는것으로해석할수없으며, 또한사실관계를종합적으로고려하여볼때 H신탁이원고에대한관계에서채무불이행이된다고단정하기는어렵다고판단하였다. 원고는저축은행들이자신의우선수익권을침해하여부당이득을하였다고주장하는데, 채무자소유의수개의부동산에관하여채권자들을선순위또는후순위우선수익자로한담보신탁계약이체결되어있는경우, 대법원은 당사자사이의약정등특별한사정이없는한, 선순위우선수익자가어느부동산의처분대금에서자신의채권을회수함에있어각부동산에존재하는후순위우선수익자들사이의형평까지고려하여야할제약을받는다고볼근거가없으며, 설령선순위우선수익자가특정부동산에서다액의채권을회수함으로써후순위우선수익자들사이에서불공평한결과가발생하였다고하더라도, 그러한사정만으로선순위우선수익자가특정후순위우선수익자에대한관계에서부당이득을취하였다고볼수도없다 고판시하였다. IV. 대상판결의쟁점 받는것은아니지만어디까지나당사자의내심적의사의여하에관계없이그서면의기재내용에의하여당사자가그표시행위에부여한객관적의미를합리적으로해석하여야하는것이다. 그런데당사자가표시한문언에의하여그객관적인의미가명확하게드러나지않는경우에는그문언의내용과그법률행위가이루어진동기및경위, 당사자가그법률행위에의하여달성하려는목적과진정한의사, 거래의관행등을종합적으로고려하여사회정의와형평의이념에맞도록논리와경험의법칙, 그리고사회일반의상식과거래의통념에따라합리적으로해석하여야한다. 본사안에서 신탁부동산처분대금으로제2순위우선수익자의채무가완제될수있도록제2순위우선수익자에게최대한협조하여야한다 는특약사항제9조제2항의문언에대한법률적해석이문제되는데, 어떠한의무를부담하는내용의기재가있는문면에 " 협조를최대로한다 " 라고기재되어있는경우, 특별한사정이없는한당사자가그와같은문구를기재한객관적인의미는문면그자체로볼때그러한의무를법적으로부담할수는없지만사정이허락하는한그이행을사실상하겠다는취지로해석하는것이일반적이다. 1) 위특약사항제9조제2항의취지는이사건 3개건물의처분시피고저축은행들등이선순위권리자의존재로인하여원고에대한변제금액이각변제금액에미달하는경우에는피고 H신탁은이사건 3개건물중나머지건물또는이사건 8개건물의처분대금에서원고가그부족분을변제받을수있도록최대한협조하겠다는것으로보인다. 즉, 일반적으로 최대한협조한다. 는문언은당사자가그러한의무를법적으로부담하지는않고다만사정이허락하는한그이행을하겠다는취지에불과하다. 1. 특약사항제 9 조제 2 항의문언해석에대하여 법률행위의해석은당사자가그표시행위에부여한객관적인 의미를명백하게확정하는것으로서서면에사용된문구에구애 2. 담보신탁에있어서민법제 368 조공동저당법리의유추적용 여부 민법제 368 조의공동저당은동일한채권을위해여러개의부 1) 대법원 선고 96 다 판결 22_Real Estate Issue & Market Trend Vol.10 September 2013

23 동산위에저당권을설정하는것으로각각독립된저당권이다. 공동저당권자는복수의저당권을동시에실행하거나일부를먼저실행할수있으며, 이는저당권자의자유선택권이다. 따라서공동저당권자는반드시일괄경매를청구하여동시배당을해야하는것은아니다. 또한공동저당권자는복수의저당권을동시에실행하거나일부만을실행할수도있으며일부저당권을먼저실행한경우그저당물의가액으로부터전액을배당받을수있다. 대법원은임금채권최우선특권 2), 주택임대차에서소액임차인최우선변제 3), 조세채권우선특권 4) 의경우등에확대하여공동저당의법리를유추적용하여판시한바있으나, 본대상판결은원심의견해와마찬가지로담보신탁의경우공동저당의법리가유추적용되지않는다고판단하였다. Ⅴ. 마치며 대상판결은채무자소유의수개의부동산에관하여채권자들을선순위또는후순위우선수익자로한담보신탁계약이체결되어있는경우, 선순위수익자가어느부동산의처분대금에서자신의채권을회수할때각부동산에존재하는후순위우선수익자들사이의형평을고려하여야하는지여부에관한쟁점으로서후순위우선수익권자의권리보호를위한특약사항이없는한선순위우선수익권자가자신의채권회수과정에서후순위우선수익권자들사이의형평을고려할필요는없다는것이다. 2) 대법원 선고 2002 다 판결 3) 대법원 선고 2001 다 판결 4) 대법원 선고 99 다 판결 23_Real Estate Issue & Market Trend Vol.10 September 2013

24 시장동향 주택시장전세난심화, 진단과전망 경우전세 - 매매가격 Gap 이지속되고있다. 전국과수도권은 2010 년 2 월부터 2013 년 7 월현재까지전세가격과열양상이 42(3.5 년 ) 노희순주택산업연구원책임연구원 roi1205@nate.com 전세시장의가격과수급불안이 2010년이후지속되면서전세난의장기화양상이나타나고있다. 2012년이후전세가격의상승폭이둔화되고있지만 2002년이후장기간 ( 약 7년 ) 전세가격안정, 최근전세가격수준의상승, 매매가격의하락세시현등에따라세입자가체감하는전세난은현재진행중이다. 특히주택경기변화와임대차구조변화가동시에진행됨에따라전세공급자체가감소하면서수급불안이심화되고있다. 이는전세유형이갖는금융기능약화, 레버리지효과감소등의영향이크며향후한정된하부시장에만전세가공급될것으로예상된다. 개월지속되고전년동월대비월평균전세가격변동률도각각 6.86%, 6.16% 이다. 반면지방광역시 / 기타지방은최근과열양상이나타났으며각각 9개월, 14개월동안전년동월대비월평균 5.92%, 5.49% 상승하였다. 또한수도권의전세-매매가격Gap이 4.2%p로지방광역시 / 기타지방 (1.1%p) 보다크게나타나면서전세시장과열양상이더장기화되고심화되는것으로나타났다. 즉, 주택시장흐름은수도권 vs 지방광역시 / 기타지방에서차별적인양상이나타나고있다. 수도권의경우매매-전세가격의탈동조화현상이나타나는데반해지방광역시 / 기타지방의경우는매매-전세가격의동조화가유지되고있다. 특히전세점유비중이수도권의경우 29.5% 로타지역 (14.6%) 보다 2배이상 (14.9%p) 높기때문에최근전세난의영향을크게받고있다. 2) < 그림 1> 전세-매매가격Gap 변동 전국 I. 주택시장전세난지속, 수도권 ( 매매 - 전세탈동조화 ) VS 지방 ( 매매 - 전세동 조화차별화 ) 전세난은보통 2~3 년간유지되다가안정되는데반해최근의 전세가격상승기조는 3년이넘게유지되면서전세난의장기화양상이나타나고있다. 전세난은전세가격의급등과거래불안으로정의할수있다. 수요 vs 공급, 또는거래량이결과적으로가격에영향을미치기때문에전세난은일반적으로전세가격의변동으로정의된다. 본고에서는최근의매매와전세시장의탈동조화현상, 전월세수요의쏠림현상등을고려하여전세-매매가격상승률 Gap이상승기평균 Gap이상유지되는경우를전세난으로정의하였다 1). 지방광역시 / 기타지방은 2011년하반기 ~2012년상반기사이에전세-매매가격Gap이안정되는양상을보인데반해수도권의 수도권 전세 매매 Gap 매매변동률전세변동률평균 Gap 전세 매매 Gap 매매변동률전세변동률평균 Gap 1) 전세가격과수급의변동은경기및구조적변화에영향을받으며전세 - 매매가격상승률 Gap 이상승기의 Gap 평균이상인경우과열되었다고정의함 2) 통계청의 2010 년인구주택총조사의가구점유유형비중 24_Real Estate Issue & Market Trend Vol.10 September 2013

25 지방광역시 기타지방 전세 매매 Gap 매매변동률전세변동률평균 Gap 전세 매매 Gap 매매변동률전세변동률평균 Gap 자료 : 국민은행주택가격지수 II. 전세난의원인과전망 1. 수급불균형에따른전세난심화최근전세난의원인은수요와공급의불균형으로단순화할수있다. 전세가격상승에도불구하고임차수요증가가지속되고있기때문이다. 특히임대료부담증가에따라수요가매매시장으로이동하기보다전세시장잔류또는보증부월세시장으로이 동하면서임차수요의쏠림현상이나타나고있다. 매매거래는위축되고있는데반해전월세거래량은조사시점이후지속적으로증가하고있으며, 2013년 7월누적전국은 132만호, 수도권은 55만호가거래되었다. 이는매매가격하락과같은경기요인의영향과인구 / 가구특성의변화, 자가보유의식의변화등과같은시장구조적요인의영향이동시에나타나고있기때문이다. 대표적으로수도권의가구특성별주택점유나주택소비행태를보면주요소비계층 3) 의자가보유의식이떨어지고주택소비도감소하는것으로나타났다. 특히주요소비계층의가구가향후감소할것으로전망되고있기때문에이러한추세는지속될것으로예상된다. 인구 / 가구구조및인식변화에따른임차수요의장기적증가추세와최근임대차시장의구조적변화로수요는증가하는데반해임대주택의공급은안정적으로확대되지못하고있다. 임대주택은공공임대주택, 민간사업자임대주택, 다주택가구의임대주택등으로구분할수있다. 공공임대주택공급은인허가실적기준 2000년대에연평균 8만호가공급되고있으나재고기준 11% 에그치고있으며임대주택의대부분 (82%) 은다주택가구의임대주택의공급에의존하고있다 4). 따라서다주택자의임대주택공급이임대차시장의수급에미치는영향이클수밖에없다. 즉, 매매시장의수요가임대차시장특히전세시장의공급에직접적인영향을미친다. 전세공급은다시신규공급과기존공급으로구분할수있다. 전세공급은주택공급과주택가격에영향을받는다. 주택경기의영향에따른신규주택공급감소는전세공급가능물량의감소로이어지고있으며레버리지효과약화로수익측면에서다주택자들의전세공급시장참여의사가떨어지고있다. 특히기존전세주택임대가구의월세화로인해기존전세임대가구수의지속적인감소가예상되고있다. 반면신규주택공급의감소가다주택자들의임대주택공급규모감소로이어지고다주택자들의임대주택공급에서전세공급비중감소가동시에진행되고있다. 인허가물량은전국이연평균 47만호, 수도권이연평균 23만호로변동이크지않지만 ) 가구비중이높고자가점유율이높은계층으로, 2~4 인가구, 가구주연령 40~50 대가구를의미함 4) 통계청 2010 과국토해양부 2011 년임대주택자료를이용추정 ( 주택산업연구원보도자료, 전월세시장전망과리스크, p.11). 25_Real Estate Issue & Market Trend Vol.10 September 2013

26 년이후인허가물량의재고반영률이감소하고있으며 2012년전국은 64.1%( 평균 81.2%), 수도권은 77.4%( 평균 90.1%) 에그치고있다. 매매거래도전국이 2006년 150만호에서 2012년 100 만호, 수도권이 2006년 87만호에서 2012년 39만호로 2006년이후지속적으로감소하고있다. 또한아직까지는전세비중이월평균 64.7% 로높게나타나고있으나전월세중전세비중은감소하고있으며전입신고가이뤄지지않는순수월세까지포함한다면전세비중은더감소할것으로예상된다 5). 즉, 이러한전세시장의수급불균형이최근의전세난의장기화및심화를유도하고있다. < 그림 2> 전월세거래량추이 전국 1,400,000 1,30,0000 1,200,000 1,100,000 1,000,000 1,321,242 1,323, , , , , , , , , , ~ ~ ~ 수도권 1,000, , , , , , , , , , , , ~ ~ ~ 자료 : 국토교통부전월세거래량 < 표 1> 수도권가구특성별자가점유율및주택소비 가구원수 가구주연령 구분 특성별비중 2005 년 2010 년 자가점유율 특성별비중 자가점유율 가구증감률 주택소비원단위 ( 호 / 가구 ) 1 인 18.5% 20.0% 22.1% 20.8% 37.5% 인 19.8% 47.0% 21.9% 47.3% 23.2% 인 21.9% 55.1% 22.7% 53.0% 9.8% 인 29.5% 61.2% 24.8% 57.4% -12.8% 인 8.0% 66.4% 6.5% 59.5% -18.9% 인이상 2.3% 75.5% 2.0% 66.9% -15.2% 대이하 9.5% 12.2% 8.4% 9.5% -23.0% 대 25.3% 37.0% 21.9% 31.3% -19.0% 대 29.0% 53.9% 27.0% 46.3% -11.4% 대 18.3% 65.0% 21.6% 57.8% 16.3% 대 11.5% 70.5% 12.4% 67.1% 13.3% 대 5.2% 64.7% 6.9% 65.1% 46.2% 세이상 1.2% 56.4% 1.7% 55.4% 62.3% 0.91 자료 : 통계청인구주택총조사 2005 년, 2010 년 2. 향후 2~3 년전세난지속가능 전세 - 매매가격상승률 Gap 이평균이상을유지하게되면매매 가격대비전세가격비율인전세가율이커지게된다. 전세가율은 상대적임대료체감을의미하며일정수준이상에도달하면수요 가감소하면서다시작아지는것이일반적이다. 과거전세난 (1999 년 ~2002 년 ) 에서도전국과수도권모두에서 55% 수준에서 전세 - 매매가격상승률 Gap 이감소하기시작했으며 64% 수준까 지증가했다가감소로전환되면서전세난이해소되었다. 하지만 최근의전세난의경우는전세가율이 55% 를넘어섰음에도불구 하고 (2013 년 7 월현재전국 58.9%, 수도권 55.2%) 전세 - 매매가 격상승률 Gap 이오히려증가하고있다. 이는최근의전세난이 경기및구조적변화시점에서발생하고있기때문이다. 특히, 평 균전세가율의고점이 70% 이상까지도달할것으로전망되고 있어전세난이심화되고장기화될것으로예상되고있다. 수도 권의경우최근전세가율이 10%p 오르는데 1 년 6 개월정도가 소요되었기때문에현재시장흐름이유지된다고가정했을때전 5) 국토교통부의전월세거래량통계 ~ 의비중이며, 기간평균보다최근전세비중이더작게나타나는데반해보증부월세의확대가진행중. 26_Real Estate Issue & Market Trend Vol.10 September 2013

27 세난이최소 2~3 년지속될것으로예상되며그에따른임차인의 임대료부담도심화될것으로전망된다. 적으로해결하는데한계가있으며전세로의쏠림현상을유인하 는등의부작용도존재한다. < 그림 3> 전세 - 매매가격상승률 Gap 과전세가율추이 전국 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% -5.0% -10.0% -15.0% 수도권 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% -5.0% -10.0% -15.0% -20% 자료 : 국민은행주택가격지수 05.5 전세 매매가격 Gap 전세가율 ( 우 ) III. 주요전월세대책과논란 전세 매매가격 Gap 전세가율 ( 우 ) 이번정부에들어서발표된 4.1 대책, 7.24 대책, 8.28 대책등 3 개의부동산정책에는전월세대책이빠지지않고포함되었다. 이 는장기적주택개념의변화, 즉단순한 소유의대상 에서벗어나 거주의대상 으로전환되는시장여건변화와단기적인전세난 해소가대책목표에반영되고있기때문이다. 이에따라부동산 규제완화, 세제및금융지원확대, 분양공급물량조정, 임대주택 공급확대와함께다양한신규지원등의정책수단이활용되고 있다. 하지만다음과같이단기적인수요자지원, 그중에서도금 융지원에집중되어있기때문에정책적한계가있다. 즉, 수요자 지원에임차인의임대료부담완화및안정성제고를위한직접 대출, 신용보강, 소득보전, 보증및우선변제등의내용을포함하 고있지만중장기적으로가계중심의임대주택공급에는영향을 주지못한다. 따라서수급불균형확대 - 임대료상승문제를근본 % 60.0% 50.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% 70.0% 60.0% 50.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% < 표 2> 2013 년발표된전월세대책주요내용 목돈안드는전세 1 주요대책조치사항추진일정대책발표 집주인소득세비과세전세보증금대출분에대해비과세 목돈안드는전세 : 집주인이자납입액의 40% 소득공제 집주인주택담보대출규모에비례하여재산세 종부세감면 집주인담보대출에대한한시적 LTV 완화 (70%), DTI 자율적용 목돈안드는전세 2 : 금융기관에우선변제권인정 목돈안드는전세상품출시 주택기금전세자금대출확대부부합산연소득기준 4천만원 4.5천만원완화대출한도 8천만원 수도권 1억원상향지원금리 3.7% 3.5% 전세금증액분추가대출허용 신혼부부전세자금지원부부합산 5천만원신혼부부대상, 연 3.5%, 연 2.5조원규모 저소득가구전세자금지원확대보증금한도 : 지역별평균전세보증금의 80%( 현행 44~67%) 대출한도 : 보증금한도의 70% 주택바우처도입 2013 년모델확정및전달체계구축, 2014 년시범사업및도입 월세소득공제확대소득공제율월세지급액의 50% 60%, 소득공제한도연300만원 500만원 전세보증금반환보증도입보증금 3억원 ( 지방2억원 ) 이하 시중전세금보장상품개선선순위대출 LTV 아파트 50%, 기타주택 30% 이하 아파트 60~85%, 기타주택 50~70% 이하로확대 소액임차보증금우선변제권개선소액보증금가액기준과우선변제액의상향보증금인상률등반영 자료 : 국토교통부보도자료재정리 소득세법개정 소득세법개정 지특법개정 감독규정개정 (LTV) 행정지도 (DTI) 주택임대차보호법개정 소득세법및지특법통과 기금운용계획변경 기금운용계획변경 기금운용계획변경 시범사업주거급여와통합 13.6 월국회제출 13.6월국회제출 13.6월국회제출 13.6 월 13.4 월 13.6 월국회제출 월 월 월 월 上 14. 下 4.1 본격시행 소득세법개정 대주보정관개정 서울보증보험내규개정 주택임대차보호법시행령개정 13.9 월국회제출 월 월 하 시행 _Real Estate Issue & Market Trend Vol.10 September 2013

28 이중최근에논란이되고있는것은 8월에출시된 목돈안드는전세 와국회에계류중인 전월세상한제 다. 우선목돈안드는전세는기본적으로임차인의신용보강에따른대출한도확대및이자부담완화구조를갖고있다. 물론구조적차이에따라대출대상, 대출한도, 금리, 임대인지원에서차이는존재하지만크게신용보강을금융권 ( 임차보증금반환청구권양도 ) 이하는냐, 임대인 ( 주택담보대출방식 ) 이하느냐의차이가있을뿐이다. 정상적으로작동한다면신규계약또는재계약시안정적전세자금조달을통해임차인의주거가안정되는효과가있을수있다. 다만문제는실효성에있다. 제도자체가지원에따른전세가격의추가상승이없거나적고임대인의적극적인참여를전제하고있기때문이다. 하지만현재전세시장은임대인우위시장이기때문에세입자모집이어렵지않고, 임대료인상분에비해부동산중개비용절감효과가크지않으며세제인센티브가큰임대인도많지않을것으로판단된다. 따라서임차인의참여의사보다임대인의참여여부에따라제도의실효성이결정될수밖에없다. 이경우임대인이참여를전제로하여임차인의이자차익분만큼임대료인상을요구할수있다. 즉임차인의주거는유지되지만여전히임대료부담이큰상황이나타날우려가있다. 다음으로 2년간전세월세가격상승률을 5% 로제한하고 1회의계약갱신청구권을인정하는전월세상한제는임차가구의주거안정이라는측면에서의미가있다. 문제는현재의전월세시장문제가가격급등에만있지않고전세공급감소까지포괄한다는데있다. 2008년이후 2년단위전세가격평균상승률은전국이 13.4%, 수도권이 12.1% 로전월세상한제상승률제약의 2배가넘는다. 즉, 계약갱신청구권에따라임대인은 2년간전세가격의 7~8% 에해당하는이자손실이나임대료손실발생하게된다. 이러한임대료제약은경기에영향을크게받는가계중심의임대주택공급체계하에서전월세상한제는임대주택의수익감소 공급감소를가져오며다시임대료불안이나타날가능성이크다. 율에따라향후전세시장의축소는피할수없으며전세난의장기화및심화로이어질것이다. 이는장기적으로전세의소멸을의미한다. 전세시장이형성되기쉬운주택부족지역, 주택가격상승예상지역, 대규모개발지역등에한정되어전세가존재하게될것이다. 전세점유비중의감소속도는빠르지않지만이미실질적인전세주택은급감하고있다. 전세보증금을대출로충당하는경우, 이자비용이라는월세임대료를지출하고있는것이다. 이는보증부월세의임대료형태와같으며다만월세이율 ( 연 10%) 과전세자금대출이자 (3%~7%) 의차이만큼의임대료를보조받는것과같다. 보증부월세를중심으로한임대차시장의확대는피할수없으며장기적으로금융지원중심의임차수요지원은임대차시장안정에한계를갖는다. 따라서전세시장의불안은반복될우려가크며실효적인안정을위해서는임대주택공급기반의확충과가계중심의임대공급체계의개선이전제되어야한다. IV. 시사점 매매시장의위축과임차수요의증가, 상대적으로높은월세이 28_Real Estate Issue & Market Trend Vol.10 September 2013

29 시장동향 부동산개발사업평가체계도입전망 * 주제발표 1) 에서제안되었고이제안은한국부동산개발협회에서 발주한연구용역보고서 2) 를통해구체화된다. 부동산개발사업 이현석 건국대학교부동산학과교수 hsl3@konkuk.ac.kr 평가체계에대한논의는어려움에처한부동산개발시장의활로 를모색하는처방을고민하던중, 위기의근본원인은신뢰성과 객관성의부족이라는인식에서부터출발한다. 불신받고있는부 동산개발사업에대한인식을바꾸는수단으로부동산개발의사 국토교통부는부동산개발의건실한발전과무분별한추진을통한사회적낭비를방지하기위해부동산개발사업평가체계도입을발표했다. 도입초기에는객관적이고신뢰할만한자료의제공이라는차원에서출발함이바람직하며자료는최대한공개하는방향이어야한다. 그리고공공은민간평가기관의자율성을존중하면서검증을통한객관성제고와평가항목의표준화를위해노력한다면, 평가체계는우 업수행능력과사업성에대한평가를통해시장에객관적인정보를제공해보자는생각이었다. 이러한논의에공감한국토교통부는 2113년 4월부동산개발사업평가체계도입을위한연구의결과를바탕으로공청회 3) 를거쳐입법예고를하기에이른다. 본고는부동산개발사업평가체계의도입배경과필요성을바탕으로입법예고 ( 안 ) 을검토하고평가체계의의의, 역할, 그리고전망에대하여고려사항과제언을하고자함이목적이다. 리사회의기반산업중하나인부동산개발의객관성, 투명 성, 그리고신뢰성을높이면서건전한발전을유도하는수 단으로역할을다할수있으리라기대된다. II. 도입취지와내용 4) I. 논의배경 2013년 7월 29일국토교통부는부동산개발사업평가체계도입의법적근거를마련하기위해 부동산개발업의관리및육성에관한법률 ( 이하부동산개발업법 ) 일부개정 ( 안 ) 을입법예고하였다. 국토교통부는보도자료를통해부동산개발사업평가체계를도입하여민간평가기관의부동산개발사업평가 ( 사업성및사업수행능력평가 ) 결과물을검증하여제공함으로써건실한개발업자가부동산개발사업을수행함에있어금융기관등으로부터쉽게자금을조달할수있도록유도하고, 무분별하게추진되다가중단되는부동산개발사업도예방해나갈계획이라고밝히고있다. 부동산개발사업평가체계에대한공식적인논의는 2010년 5 월한국부동산개발협회가주최한부동산핵심쟁점대토론회의 국토교통부는부동산개발사업에대한평가체계를도입하는목적으로신뢰성있는분석없이부동산개발사업이무분별하게추진되는것을예방하기위한법적근거를마련하기위함이라고밝히고있다. 그동안의문제점으로개발사업자가신용평가사등민간평가기관에직접부동산개발사업평가를의뢰, 수수료를지불함으로써평가기관의독립성, 객관성유지가어려웠고, 평가항목도평가기관마다통일된기준없이서로다른항목을적용했기때문에평가의일관성이저하돼, 그결과개발사업참여주체들의평가결과에대한불신으로이어져사업추진자체를어렵게한문제점이있었다고지적하고있다. 또한부동산개발의주체인시행사에대한정보부족도도입배경의하나로제시하고있다. 이에부동산개발업법개정 ( 안 ) 을통해국토교통부장관이부동산개발사업평가를위한전문기구를지정할수있고, 부동산개발사업평가를받고자하는자는전문기구에평가를신청하는 * 본고의상당부분은한국감정원부동산연구원에서 2013 년 5 월발간한부동산포커스의기획특집 부동산개발평가제도도입의의미와방향 의요약임. 1) 이현석, 시장변화에따른부동산 PF 방안, 부동산핵심쟁점대토론회, ) 한국부동산개발협회, 부동산개발업육성을위한부동산개발업법개정방안, ) 국토교통부주최 ; 국토연구원주관, 부동산개발사업평가체계도입을위한공청회, ) 국토교통부, 보도자료 ( ) 참조 29_Real Estate Issue & Market Trend Vol.10 September 2013

30 내용의신설규정이포함되어있다. 국토교통부는개발사업자가전문기구에부동산개발사업에대한평가를신청할경우, 전문기구는민간평가기관이평가한결과보고서에대해표준화된평가항목을기준으로타당성을검증하여평가의뢰자에게결과물을제공하게된다라고설명하고있다. 또한평가의임의성을강조하면서부동산개발사업의평가를원하는자는전문기구에평가를신청할수도있고현행대로민간평가기관에직접평가를의뢰할수도있다고부연설명하고있다. III. 고려사항및전망 1. 주요고려사항부동산개발사업은주거, 업무, 상업, 그리고산업시설을포함한사회의기본인프라를건설하고개발하는기반산업이다. 앞으로도시대발전과변화에대응한공간구조변화를이끄는시설을공급하고관리하며운용해나가는우리생활과밀접한필수불가결한분야다. 그럼에도부동산개발처럼중요도와기여도에비하여산업이나종사자들이인정을받지못하는분야도드물다. 그원인은신뢰성문제, 객관성과투명성의부족, 그리고공공윤리의결여등이라볼수있다. 부동산개발사업평가는원칙적으로이러한문제의해결에기여하고부동산개발의건전한발전에도움이되는구조와제도여야한다. 세부적으로는부동산개발의신뢰도회복은물론이고, 효율성및객관성제고, 그리고활성화에도움이되는방향으로도입되어야한다. 부동산개발사업평가체계의도입시다음과같은사항을고려하여야할것이다. 첫째, 부동산개발의참여기관과시장의소비자에게객관적정보의제공한다는차원에서접근하여야한다. 국토교통부의보도자료에서도밝히고있지만부동산개발에대한공개된정보가상당히부족한것이현실이다. 그러므로도입초기에는시장에객관적이고신뢰할만한정보의제공과축적이라는차원만으로도충분한도입효과가기대된다. 둘째, 공개를원칙으로제도가구상되어야한다. 공개는자료의투명성, 평가주체의책임성, 그리고평가결과의객관성을높이는길이다. 정보와참고자료의제공이라는첫번째원칙에충 실하자면정보공개는기본이다. 평가결과의공개또는공시를통해사업참여자와투자자에게부동산개발사업에대한신뢰할수있는기준과객관적자료의제공을통해부동산개발사업의불확실성과불투명성때문에늘불만을제기해오던시장과소비자들에게도신뢰를쌓으면서새로운모습으로다가가야한다. 시대적흐름과요구에부응하여공개의폭을과감히넓히는방향으로도입초기부터방향을잡아야할것이다. 셋째, 민간의자율성을존중하는방향으로구상되어야한다. 현재부동산개발사업평가는민간에서는부동산투자자문회사, 회계법인, 신용평가회사, 그리고각종민간컨설팅회사와공적기구등에서필요에따라임의적으로행해지고있다. 민간평가의자율성을존중하고평가체계의신뢰성을제고하려면평가의일관성과객관성향상을위해표준화의추구는기본요소다. 이를공공의개입은자료의공개및공시에대한검증차원으로제한하고, 대상사업범위도공공사업또는공공이관련된사업부터적용함이바람직해보인다. 넷째, 단계적, 그리고점진적으로도입하여야한다. 주기적점검을통해보완및수정기능도요구된다. 공모형 PF 사업과같이공공이연관되고사회적파급효과가큰사업부터적용하여평가제도의도입에대한사회적공감대를형성시켜나가야한다. 사업성과사업수행능력등에대한조사, 평가등을통해문제점을사전에노출시켜검토하여사회적낭비를줄일수있음을보여주는수준에서부터출발하여야할것이다. 다섯째, 정성적인측면의평가가이루어져지고공개되어야한다. 부동산개발평가는통상사업의수익성에대한계량평가로이해되는경향이있다. 그러나부동산개발에서사회적으로문제를일으킨사업의대부분은사업성보다는오히려참여자의투자지분과이익분배의시기와조건등과같은참여구조속의갈등에서비롯된다. 그러므로투자지분과분배구조, 시기와방법, 그리고참여자와참여기관에대한정성적평가등은부동산개발사업의평가에필수요소다. 2. 전망우리의부동산시장은팽창기의부동산가격상승에편승한단기분양상품위주에서, 그리고대규모시공사주도로이루어지던 30_Real Estate Issue & Market Trend Vol.10 September 2013

31 관행으로부터의탈피를요구받고있다. 부동산개발은이제단순히일회성의개발이아니라장기적이고종합적인관리와운용까지고려해야하는산업으로변모하고있다. 업계역시개발과운영을연계한종합부동산사업으로의전환조짐이나타나고있다. 이러한패러다임의변화시기에, 극심한침체에놓인부동산개발의활성화방안을논의하던가운데제기된부동산개발사업평가체계에대한논의가이번입법예고 ( 안 ) 을통해구체화되기시작한점은반가운일임에분명하다. 부동산개발사업평가체계의도입은부동산개발의객관성, 투명성, 그리고신뢰성을높일수있을것으로기대된다. 부동산개발사업평가체계는사업수행능력과사업성평가로나뉜다. 사업수행능력평가는주체인사업참여자의실적, 자본과자산적정성, 그리고경영능력등을정성적, 정량적으로평가하는것이며사업성평가는사업의수익성과유동성, 그리고사업위험을평가하는것이다. 이두가지의평가는일회성이아니라주기적으로평가되고관리되면서보완및수정되어야한다. 부동산개발사업주체에대한수행능력평가는기존의부동산개발업등록제도를보완활용하면더욱효율적일것이다. 그리고사업성에서정성적평가는정량적평가만큼이나중요하기에제도구상시고민해야하는항목이다. 사업성평가는민간과공공에서이미이루어지고있는상황이므로기존체계를유지발전시키면서민간의자율성을보장하는차원에서검토하여야한다. 부동산개발의건전한발전을유도하여불필요한사회적낭비를막고지역에서의문제발생을최소화하며사회의발전에기여토록함이공공의목적일것이다. 이러한목적달성을위해공공은조정자로서민간의기존구조와체계가조화롭게운영될수있도록잘엮어내는일이주요한임무다. 공적기구를통한개입은시장의거부감을고려할때공공관련사업에만국한하고개입한다하더라도명분이확실한경우만극히제한적으로행해져야할것이다. 부동산개발평가체계도입의핵심기대효과는시장에신뢰할만한정보의제공을통해사업성이우수한사업들에대해서는원활한추진을도와주는반면, 사업성이떨어지는사업에대한무분별한추진의사전예방일것이다. 또한평가기관의독립성, 객관성문제를제고하고평가항목을표준화하여신뢰할만한정 보를시장에제공함도목적이다. 도입초기에는객관적이고신뢰할만한자료의제공이라는차원에서출발함이바람직하며자료는최대한공개하는방향이어야한다. 민간평가기관의자율성을존중하면서공공은검증을통한객관성제고와평가항목의표준화를통해부동산개발이우리사회에서신뢰성을회복할수있는기초토양을조성함이필요하다. 이러한원칙하에출발한다면부동산개발평가체계는우리사회의기반산업인부동산개발의건전한발전을유도하는수단으로써충분히제역할을다할수있으리라믿는다. 31_Real Estate Issue & Market Trend Vol.10 September 2013

32 시장동향 수직증축리모델링의기대효과와향후전망 리모델링기본계획 을수립해야한다. 윤영선 한국건설산업연구원연구위원 수직증축리모델링에대한수도권아파트주민들의기대가 매우높다. 그러나지금과같이주택및부동산시장이저성 장국면을지속하는한수직증축리모델링은서울의강남권 과분당등신도시의역세권등일부지역에국한되어시행 될가능성이높다. 저성장시대를맞이하여리모델링활성화 를위한핵심과제는저비용리모델링의실현이다. 이런측 면에서앞으로정부는맞춤형또는대수선방식의리모델링 을보다활성화시켜나가야할것이다. < 표 1> 수직증축리모델링관련 주택법 개정안의주요내용 구분주요내용비고 증축 15층이상 3개층, 14층이하 2개층가능층수 안전성확보 안전진단강화 건축심의및사업계획승인시전문기관에서구조안전검토 (2 회 ) 시공과정에서건축구조물에영향을미치는설계변경시건축구조기술사의확인의무화등 기존세대수의 10% 에서 15% 로상향세대수 * 단, 세대당증축가능면적은현행증가범위유지 (85m² 이하 : 전용면적의 40%, 85m² 초과 : 전용면적의 30%) 리모델링기본계획 특별시 광역시 50만이상대도시수립 주민의공사비부담완화목적 세대수증가에따른도시과밀과일시집중문제최소화조치 자료 : 정부보도자료정리 I. 수직증축리모델링의주요내용정부가수직증축리모델링을허용하는 주택법 개정안을국회에제출했으나아직통과되지못하고있다. 그러나이변이없는한이번하반기정기국회에서는통과가확실시된다. 정부는법개정이당초일정보다늦어짐에따라집행시기를앞당겨서라도내년초시행이가능하도록할방침임을밝히고있다. 수직증축리모델링에대한수도권노후아파트주민들의기대가높음을정부가잘알고있기때문이다. 주택법 개정안에담긴수직증축리모델링의주요내용을요약하면다음과같다. 첫째, 15층이상은 3개층, 14층이하는 2개층까지수직증축을허용한다. 둘째, 수직증축의안전성확보를위하여안전진단을강화하고, 건축심의및사업계획승인시각각전문기관의구조안전검토를받도록한다. 셋째, 사업비에대한주민부담완화를위해세대수증가범위를현행기존세대수의 10% 에서 15% 로확대한다. 단. 세대당증축가능면적은 85 m2이하주택은 40%, 85m2초과주택은 30% 로현행수준을그대로유지한다. 넷째, 세대수증가리모델링에따른도시과밀과일시집중을방지하기위해특별시 광역시및 50만이상대도시는 한편, 정부는부동산경기침체등의영향으로수직증축을허용하더라도사업비부담으로리모델링추진이어려운아파트를위하여맞춤형리모델링방안도제시했다. 즉아파트단지의특성에따라선택가능한다양한리모델링방식의유형을제시하고, 장기이주없이도불편사항을개선할수있는방안도제시했다. 그러나맞춤형리모델링에대해서는원론적인방향만제시하였으며향후이와관련별도의가이드라인을제시하고지원방안을마련할것으로예상된다. Ⅱ. 수직증축리모델링의기대효과와한계이번 주택법 개정으로리모델링을추진중인아파트단지가일차적인수혜대상이될전망이다. 현재수도권에서리모델링을추진중인아파트는 36개단지 2만 6천여세대에이른다. 특히, 분당, 일산, 평촌등 1기신도시아파트들에서수직증축리모델링에대한기대가높다. 이들신도시아파트주민들은리모델링을통하여주거환경을개선함과동시에최근많이떨어진주택가격이회복되기를기대하고있다. 32_Real Estate Issue & Market Trend Vol.10 September 2013

33 < 표 2> 리모델링추진단지현황 서울 경기 추진위결성 12 (6,521) 8 (7,622) 조합설립 ( 안전진단, 건축심의진행 ) 7 (3,641) 7 (7,486) 행위허가 2 (797) - ( 단위 : 단지, 세대 ) 계 21 (10,959) 15 (15,108) 용을요구하는증축방식의리모델링이기때문이다. 골조만남겨놓고나머지부분은전면철거하는방식의리모델링은공사비가재건축비용에육박할정도로많이드는특징을갖고있다. 지하주차장을설치한다면적지않은공사비가추가되어야한다. 현행증축방식리모델링의공사비는대략재건축비용의 80~90% 에육박하는것으로추정되고있다. 여기에다수직증축 수도권 20 (14,143) 자료 : 부동산 114( ) 14 (11,127) 2 (797) 36 (26,067) 을위한보수보강비용이과다해질경우에는재건축비용을상회할수도있다. 따라서아무리일반분양을통한비용경감이이 루어진다해도실제주민부담금은 1 억원을넘어설확률이높다. 이번 주택법 개정안의핵심은세대수증가범위를기존세대수의 10% 에서 15% 로확대한것이다. 이를통해서리모델링의사업성은한단계더높아지게되었다. 10% 세대수증가의경우주민부담금은대략공사비의 25% 가량경감될것으로예측되었다. 여기에 5% 의세대수증가를추가로허용하면주민부담경감액은 30% 내외로늘어날전망이다. 그만큼리모델링의사업성은개선되는셈이다. 그러나이는어디까지나단순계산에따른추정에불과하다. 주민부담금의경감정도에영향을미치는변수는여러가지가있다. 아파트단지의세대수규모, 평형크기, 위치등이영향을미치는변수가될것이다. 무엇보다결정적인영향변수는현아파트가격, 즉시세이다. 아파트시세가높다면그만큼분양수입 공사비이외에사업비및이주비이자와세금등을합하면실제가구당부담금은 1억원을크게상회할것이다. 이런제반요인들을고려하면아무래도수직증축리모델링은일부제한된지역에서추진될가능성이높다. 현재아파트시세가높은지역의아파트들은주민들의소득수준도평균적으로높아주민동의를획득하기가쉬울것이다. 또이런아파트의경우리모델링이후의가격상승에대한기대를충족할가능성도높다. 즉시세가높은양호한입지의아파트들은재테크측면에서도유리한조건을갖추고있다. 문제는이런여건을충족하는아파트가많지않다는점이다. 이러한사정으로인하여이번정부의수직증축리모델링허용조치는결과적으로지역간형평성문제를야기하게될것이다. 이증대될것이고, 주민부담금은줄어들것이다. 반대로그렇지 못한단지의경우에는같은규모의세대수증가를통한일반분양을한다해도주민부담금은적게줄어들것이다. 아파트가격은사업의리스크에도영향을미치는변수가될것이다. 아무래도가격이높은단지가구매자의선호도역시높아분양에따른리스크도줄어들것이다. 반대로그렇지못한단지의경우에는분양리스크마저감수해야하는부담을안게될것이다. 정부의세대수증가상향조치에도불구하고사업성을고려하면수직증축리모델링을추진할수있는단지는생각만큼많지않을것으로예상된다. 아파트시세가높은서울의강남권과분당등일부신도시지역에서추진될확률이높다. 수도권신도시의경우에는가격지지세와분양성이양호한역세권지역을중심으로추진될가능성이높다. 이렇게예측하는근본적인이유는현행리모델링방식이고비 Ⅲ. 주택시장의여건변화와향후리모델링전망대부분의아파트에서수직증축리모델링의사업성확보가용이하지않은본질적인이유는주택및부동산시장의장기침체이다. 지금과같이주택및부동산시장이저성장국면을지속할경우에는정부의리모델링활성화를위한어떠한규제완화정책도시장에미치는영향력은미미할가능성이높다. 주택시장의여건이변하면리모델링도거기에영향을받지않을수없다. 주택시장은지금고성장시대에서저성장시대로이동중에있다. 고성장시대는한마디로스톡, 즉유형자산중시의사회이다. 이에비하여저성장시대는플로우, 즉무형의서비스를중시하는사회이다. 이러한특성으로인하여고성장시대에 33_Real Estate Issue & Market Trend Vol.10 September 2013

34 는주택에대한소유와투자가치를중시하고따라서분양및매각수익을주로추구하게된다. 그러나저성장시대에는주택에대한서비스와사용가치를중시하고따라서임대수익을추구하는경향성을보인다. 공동주택리모델링도고성장시대와저성장시대는그특징을달리한다. 고성장시대의리모델링은시세차익을기대하고따라서주로투자가치에입각하여사업성을판단하게된다. 이런이유로고성장시대에는투입비용보다더이상의투자가치를뽑아내는자산증식효과를중시하게된다. 중대형등면적증가와브랜드업체를선호하는것은이런이유에서다. 그러나수익성을중시하는고성장시대리모델링의제약점은재건축에비해사업성이떨어진다는점이다. 지금까지리모델링이재건축에비하여크게활성화되지못한것도이때문이다. 그렇다면저성장시대에적합한리모델링은어떤특성을가질까? 저성장시대에는리모델링을통하여시세차익을추구하기가쉽지않다. 그러므로투자가치에입각한사업성판단도과거보다유용성이떨어진다. 자산증식효과를기대하기어려우므로투입비용자체가무엇보다중요해진다. 면적증가를선호하지않게되고, 브랜드업체의효과도떨어지게된다. 결과적으로과도한비용투입을요구하는리모델링추진은기피하게될가능성이높다. 2000년대이후아파트등주택을제외한여타유형의건축물들은이미이러한리모델링의시대로접어들고있다. 서울시건축허가면적통계를보면, 상업용건축물의경우리모델링비중은 2002년도 14.5% 에서 2012년도에는 40.7% 로 3배가까이증가하였다. 이는 2000년대이후서울시상업용건축물들은분양또는매각수익보다는임대수익을향상시키는방향으로전환되었음을보여주는것이다. 한편, 교육사회용건축물의경우리모델링비중은 2002년도 65.6% 에서 2012년도에는 55.0% 로줄어들었으나여전히건축허가면적의절반이상이리모델링임을알수있다. 이에비하여주거용건축물의경우리모델링비중은 2002년도 1.9% 에서 2012년도에는 2.3% 로거의늘지않았다. 주거용건축물에서리모델링의비중이이처럼저조한결정적인이유는가장높은비중을차지하는아파트리모델링이부진하기때문이다. 주택및부동산시장이저성장국면으로진입하고있음에도 불구하고아파트리모델링이부진한것은크게다음두가지이 유때문이다. 첫째, 아파트는다수의주민들이공동으로소유하 고거주하는특성상현실적으로리모델링추진을위한주민동 의를얻기가용이하지않다. 둘째, 주택시장의여건이변했음에 도불구하고아파트는여전히투자가치의대상으로기대되고있 음도무시할수없는요인이다. < 표 3> 서울시건축물유형별리모델링의비중 건축물유형 상업용건축물 교육사회용건축물 주거용건축물 주 : 건축허가면적중리모델링이차지하는비중자료 : 윤영선 (2013.4), 서울시건축물유형별리모델링추이와시사점, 한국건설산업연구원, 이러한전반적인여건변화에대응하여정부는맞춤형리모 델링이라는모형을제시해놓고있다. 맞춤형리모델링은다양 한유형의리모델링방안을제시하는것이지만그골격은대수 선방식의리모델링이다. 맞춤형이든대수선이든향후리모델링 이추구해야할키워드는 저비용 이다. 향후리모델링활성화 여부는주민이감당할수있는저비용리모델링의실현가능성 여부에달려있다해도과언이아니다. 이를위해서는아파트주민과건설기업그리고정부와지방 자치단체의공통된노력이요구된다. 우선리모델링을원하는 주민은기대수준을낮추어야할것이다. 그리고건설업체들은 리모델링비용을절감시킬수있는기술과사업관리방식을개 발해나가야할것이다. 또한정부와지자체는조세와금융상의 지원을확대해나갈필요가있다. 만약리모델링관련주체들의 이러한공통된노력이결실을맺지못한다면향후아파트리모 델링은그필요성에도불구하고기대만큼활성화되기어려울 가능성이높다. 적어도지금과같은주택및부동산시장의저 성장국면하에서는현행증축방식리모델링은한계가있을수 밖에없다. 34_Real Estate Issue & Market Trend Vol.10 September 2013

35 풍수칼럼 풍수상품화에성공한중국정부와기업 (1 편 ) I 년세계문화유산 ( 유네스코 ) 에풍수등재선포식을 한중국 사오산 ( 韶山 ) 은산이푸르고물이맑아서진실로풍수보지 ( ) 이군요! 김두규 1991 년 3 월중국장쩌민 ( 江澤民 ) 주석이후난성사오산 ( 韶 山 ) 에있는마오쩌둥 ( 毛澤東 ) 생가를방문한자리에서그지세 의빼어남에감탄하여그곳주민들에게한말이다. 중국인들은 종리길지를풍수보지 ( 우석대교양학부교수문화재청문화재전문위원 ( 현 ) / 조선일보 ' 국운풍수 ' 칼럼연재 ( 현 ) eulekim@daum.net ) 라고말한다 년중국공산 당정권이수립되면서풍수는미신으로금지된다. 그러한상황 에서최고권력자인장쩌민주석이 풍수 를언급했다는것만으 로도이례적인일이다. 물론풍수에대한해금분위기는그전부 터있었다 년 5 월중국공산당기관지인 인민일보 해외판 에서 신흥환경지리학 으로서풍수를 복권 시켜놓은상태이 다. 이후 1990 년대부터풍수연구가중국에서본격화된다. 그러 나당시연구수준은우리나라에비해현격하게낮았다. 기껏해 야풍수고전들을영인하거나해제를다는수준이었다. 그렇다면당시우리나라풍수연구수준은어느정도였는가? 해방이후가장대표적인풍수연구서는역사학계의태두로알려 진이병도교수의 고려시대의연구 (1948) 이다. 이책은이교수 가 고려사 에언급된풍수와관련된역사현장들을직접답사하 고동시에이를풍수고전들과꼼꼼히대조하면서풍수 도참적 관점에서고려왕조가어떻게진행되었는지를규명한대한민국 의대표적인풍수연구서이다. 이어서 1960 년대배종호 ( 연세대 철학 ) 교수, 최창조 ( 전서울대 ) 교수등이해방후풍수학자로언 급된다. 이후 1990 년이전까지우리나라의국문학 역사학 지리 학 건축학 조경학계등에서풍수관련논문과저서들이다양한 관점에서집필되었다. 그때까지중국본토에서풍수논의는거의 없었다. 그러나최근상황이역전되었다. 풍수연구에대해서도 중국의 인해전술 에밀리는것일까? 심지어우리학자들이중국의저서와논문들인용하기에급급한경향까지보인다. 중국정부가풍수를해금한지 20여년이흐른뒤의일이다. 2012년 12월 6일부터 10일까지중국쓰촨 ( 四川 ) 성랑쫑 ( ) 시에서 한문화지역 ( ) 의공동정신재산으로서풍수 를유네스코세계문화유산에등재하기위한선포식이열렸다. 민간단체주관이지만실제로는정부가전적으로지원하는국가행사였다. 전직고위관리, 여러신문사사장, 대학교수들, 사회과학원과과학기술협회고위간부등수십명이행사에참석하였다. 한 ( 漢 ) 문화 로서풍수를유네스코세계문화유산에등재하기위해이행사를얼마나중시하고있는지를보여주는대목이다. 이자리는저우언라이 ( 周恩來 ) 의비서를지낸원로정치인古今明 (1933-) 등이끝까지자리를하여행사의권위를높였다 ( 사진1 과사진 2). 중국국내행사만이아니었다. 아시아뿐만아니라유럽의풍수학자 술사들까지초청하였다. 일본과북한을제외한대부분의아시아국가들, 러시아, 프랑스, 독일, 스위스의학자와술사들이참석하였다. 필자도김혜정 ( 대전대중문과 ) 교수와함께문화재청파견으로행사에참관인자격으로참가하여행사를지켜보았다 ( 문화재청파견이긴하지만중국측의초청이었기에행사에서작은논문한편발표와행사의성공을기원하는덕담을하였다 ). 한 ( 漢 ) 문화로서중국풍수가역사상큰영향을끼친것은사실이다. 그러나한문화 ( 韓文化 ) 로서우리풍수역시그역사가아주길고방대한내용을가지고있다. 한류 ( 韓流 ) 의콘텐츠를제공할무궁한소재거리를우리풍수는가지고있다. 우리가게으름을피우는사이중국은정부차원에서풍수를 매력적인한문화 ( 漢文化 ) 로서자리매김하고상품화한것이다. 중국이왜이렇게정부차원에서유례없이풍수에관심을보일까? 새로운사실이아니다. 이미대만이나홍콩에서풍수는기업인의경영에서뺄수없는결정적요소였다. 대만에서화상 ( 華商 ) 에대한연구로박사학위를받은송재훈 ( 우석대경영학과 ) 교수의이야기이다. 중국에는 4대화상 ( 華商 ) 이있다. 이사람들의연합회가있는데, 이회원들은신규사업이나공장이전의사결정에풍수를반드시참고한다. 중국의기업문화의독특한점가운데하나는바 35_Real Estate Issue & Market Trend Vol.10 September 2013