I. 출장개요 출장기간 : 2015 년 12 월 13 일 ~ 12 월 19 일 (5 박 7 일 ) 출장지 : 독일 ( 베를린 ), 프랑스 ( 파리 ) 해외출장복명서 출장자 소속직급성명 국토연구원연구위원천현숙 기간 : ~ 국토연

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괴옥 석
5 years ago
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I. 출장개요 출장기간 : 2015 년 12 월 13 일 ~ 12 월 19 일 (5 박 7 일 ) 출장지 : 독일 ( 베를린 ), 프랑스 ( 파리 ) 해외출장복명서 출장자 소속직급성명 국토연구원연구위원천현숙 기간 : 2015.

19 국토연구원책임연구원전성제 출장지 : 출장자 : 독일, 프랑스 천현숙, 전성제 출장배경및목적 독일과프랑스는과거부터주택공급, 주택시장안정, 주거복지향상, 사회 경제적여건을고려한주거지재생등다양한주택관련정책이 시행되어온국가임

1 I. 출장개요 출장기간 : 2015 년 12 월 13 일 ~ 12 월 19 일 (5 박 7 일 ) 출장지 : 독일 ( 베를린 ), 프랑스 ( 파리 ) 해외출장복명서 출장자 소속직급성명 국토연구원연구위원천현숙 기간 : ~ 국토연구원책임연구원전성제 출장지 : 출장자 : 독일, 프랑스 천현숙, 전성제 출장배경및목적 독일과프랑스는과거부터주택공급, 주택시장안정, 주거복지향상, 사회 경제적여건을고려한주거지재생등다양한주택관련정책이 시행되어온국가임 이와같이독일과프랑스는다양한임대주택관련정책을시행해오면서많은경험과그에기반한정책시스템을구축하고있음 - 특히독일의경우잘구성된지방분권체제하여지방정부중심의다양한임대주택정책및제도가시행되고있으며, 이러한부분에대한검토도많은시사점을줄수있을것으로판단됨 주택 토지연구본부 따라서두국가의주택관련임대주택정책전반을검토하고, 더나아가 구체적인주요정책의추진프로세스등을검토하여, 두국가의주택 관련정책이주는우리나라주택정책에의시사점을도출하고자함 - 2 -

2 II. 출장일정 III. 수행사항 1. 독일의임대주택정책 일자출발지도착지방문기관업무수행내용 접촉예정인물 1) 독일주택정책의기본원칙과역사 1) 일 인천베를린 이동 독일의주택제도는한방향으로편향되지않고, 자가 민간임대 공공임대 월 베를린베를린 독일연방환경건설부방문 주택전문가면담 주택정책과장 - 주택금융회사 F i n p o l c o n s u l t CEO 의전영역에서시장경제와사회적규제를온건하게결합시키는민간- 사회혼합체제를발전시켜왔음 이체제는 1960~70년대에그골격이정립되었는데, 기민당과사민당은각각시장경제와사회적경제중어느한측면에강조점을두었지만다 화 베를린베를린 독일베를린시청 현장조사 주택정책담당관 른측면을배제하지는않음 1980년대이후 30여년동안독일주택정책은자유화 시장화를계속 수 베를린파리 이동 해왔지만, 이전시기의사회적시장경제라는혼합의핵심은유지 독일의주택제도는오늘날독일정부와정당, 주요사회단체들이독일의 목 파리파리 파리교통건설도시부방문 파리 방문 주택정책담당자면담 국제주택통계담당자면담 사회경제모델로천명하고있는 사회적시장경제 의특성을전형적으로보여줌 독일의주택정책과제도는한편으론사유재산과시장경제원칙을지키면서도주택의공익성과사회권으로서의주거권을최대한보장하는두 금 파리 이동 가지목표를함께추구 - 임대부문에서는국가가직접주택공급과소유의주체로개입하는것을 토 인천 이동 피하고, 임대료에관한규제들을임대사업의수익성과조화시키려는경향을보여줌 1) 신지욱 이지은, 2014, 독일의사회적시장경제와주택체제, 한 독사회과학논총 24(1) 내용을참고하여작성

3 사회적평등과공익적가치는우선 국가지원 과 사회적책임 을맞바꾸는 등가원칙 을제도적으로실현하고자노력함으로서달성 - 즉공공의지원을받으면장기간임대주택유지등과같은그에상응하는사회적책임을준수해야함을명확히하고있음 또한독일은위의등가원칙을적용시키는데서자가 민간임대 공공임대등주택점유형태에따른차별을두지않는 동등대우원칙 을지향 - 이것은각종규제를시장성과조화시켜사회적시장경제를제도화하되그적용대상이특정에국한되지않고보편적임을뜻함 끝으로독일주택정책은임차인과저소득층의기본권을보장하기위한다양한기준을제도화하였음 - 임대차해약고지보호나비교임대료제도, 임대료인상상한규정, 주거보조금제도등이대표적사례 - 임대차해약고지보호는기본적으로주택임대차계약을무기한으로하되, 임대인이임차인에게퇴거를요청할수있는경우로법으로제한하여 주요규제들은한시법으로제정되었고, 중앙또는지방정부가직접공공주택건설을지원 우선 1950년에제1차 주택건축법 (Wohnungsbaugesetz) 이제정됐는데, 이법은연방 주정부와지자체가사회적주택건설에특별한중점을두고주택건설을긴급히지원할것을의무화했으며, 장기저리공채로사회주택건설을지원하는내용을포함 - 소유주가공공이냐민간이냐구분없이같은조건으로지원한다는 동등대우원칙 이이때도입됐으며, 공적보조와사회적의무를교환하는 등가원칙 도명시 - 또한 공공보조주택 (öffentlich geförderte Wohnungen) 과 자유재정주택 (frei finanzierte Wohnungen) 이라는중요한개념구분이정립 2) 1960년대주택정책 : 시장화의시작 1960년을전후해서는시장화에무게중심이이동 임차인의주거안정을보장 - 임대료인상상한규정은현재거주중인임차인에대해서는임대료상승을표준임대료에근거하여제한하는것으로, 임차인의급격한임대료부담증가를방지하여임차인주거안정에기여 1958년에당시건설부장관이던파울뤼케가발표한뤼케계획 (Lücke-Plan) 은전후비상상황에대응했던한시적제도들의종료를선언하고시장요소를대폭강화 년 주택건축변경법 (Wohnungsbauänderungsgesetz) 은연방 주정부의건설지원의무를크게약화시킨동시에, 25~50년에이르던 1950년대주택정책 : 강력한국가개입과통제에서도시장원리결합 독일연방공화국은전쟁의참화로인한주택위기를국가개입으로해소하기위해강력한통제경제 (Zwangswirtschaft) 를시행 - 그러나그통제기제는처음부터사회적목표와시장경제원칙을온건하게결합 2) 일반적으로임대주택유형은소유주체를기준으로 민간임대 와 공공임대 로구분하곤하는데, 독일은이구분을적용하기힘들다. 그이유를이해하려면 공공보조주택 과 자유재정주택 의구분을정확히이해해야한다. 공공보조주택 은주택의건축, 유지, 개선등을위해정부의보조금이나세금혜택을받은주택으로서, 주택소유주가개인이건정부건비영리조합이건동등한조건으로지원받고또한동등한의무 ( 임대료, 임차인선정, 수익한도등 ) 가부과된다. 한편 자유재정주택 은정부지원을받지않고소유주가자기재정으로건축하고유지하는주택으로, 여기에는해약고지보호나비교차임등에관한일반적규정만적용된다. 이미계약기간이만료된공공보조주택, 또는공기업소유의주택중정부지원을받지않았고따라서제약도따르지않는주택들도 자유재정주택 에속한다 (Kirchner,2006: 119; 신지욱 이지은, 2014에서재인용 )

4 장기보조금제도를폐지 년의 재정기획법 (Finanzplanungsgesetz) 은주택정책을재정 경기정책에종속시키고, 연방정부의주택건설지원금규모를크게제한 이상의자유화, 시장화조치들은기민-자민연정 (1961~1966) 하에서집중적으로이뤄졌는데, 주목할것은같은시기에중요한사회적입법들이동시에이루어짐 - 대표적사례가 1965년 주거보조금 (Wohngeld) 제도의도입이며, 이는오늘날독일사회보장제도에서육아보조금 (Kindergeld), 부모휴직보조금 (Elterngeld), 교육보조금 (Erziehungsgeld) 등과더불어중 저소득층의임금소득을보완해주는중요한장치 - 특히임대료인상을위해, 혹은더높은임대료를지불할의지가있는다른임차인의존재로인해임대인이해약을고지하는것은엄격히금지 - 해약고지는임차인의상당한계약위반 ( 연속 3개월이상임대료미지불, 심각한시설물파손이나소음등 ) 이인정되거나, 임대인또는그가족등이해당주택을사용해야하는납득할만한사유가제시되어야가능 - 이조건을충족시킬경우에도해약으로인해임차인에게 심각한고충 이예견된다고인정되면해약을금지하거나유예할수있음 1971 년에제정된 임차권개선과임대료인상제한법 은과도한임대료인상을막는것을목적으로함 - 신규임대차계약의경우에는임대료수준을특별한법적제한없이자유 협상으로결정할수있지만, 이미거주하고있는임차인에대해서는임대 1970~80년대주택정책 : 다시 사회적 시장경제로 60년대기민-자민연정은주택제도를자유화하면서취약계층이받는타격을완화하기위해저소득층을대상으로한주거보조금제를도입 70~80년대사민-자민정부역시이전시기의객체보조감축추세를기본적으로지속했지만, 세입자의주거안정을보장하고주거비부담을경감시키는정책들도도입 그중오늘날까지독일주택제도의중요한요소로지속되고있는두가지가임대차해약고지보호와지역상례비교차임제도임 1971 년제정된 임대차해약고지보호법 은최초에는 4년한도의한시적법안이었으나 1974년영구적인법안으로개정 - 이제도는임대차해약고지와관련하여임차인의주거권을보장 - 임차인은특별한조건없이해약희망일로부터일정기간전에해약고지를하면되지만, 임대인이해약고지를할수있는요건은엄격히규정 료인상이규제 - 여기서핵심개념은 지역상례비교차임 - 즉해당지역에서건축연도, 규모, 위치, 설비등이유사한주택들의지난몇년간임대료수준으로부터일정비율까지만임대료를인상할수있음 - 현재민법상으로는지난 3년간임대료의 20% 까지인상가능하며, 그기준으로대도시에서는주로공식적표준임대료표 (Mietspiegel) 나임대료정보은행 (Mietdatenbank) 를활용 - 비교차임제도는시장가격변동을반영하면서동시에임대료의급등을막는이중적기능을가짐 - 이제도는실제로임대사업의수익성을일정하게보장하여공급을유지하면서동시에임대료를물가상승에준하는수준으로유지시키는역할 1980년대이후주택정책 : 장기적호흡의자유화 1982년에제정된 임대주택공급증대법 은기존의지역상례비교차임에근거한임대료인상의가능성과더불어계단식차임 (Staffelmiete) 을도입

5 - 이것은임대차관계의존속중에임대인 -임차인이자유계약으로일정한약정기간동안임대료의단계적인상을합의하는것 - 또한이법은주택개조의소요비용에따른임대료인상을임차인이기본적으로수용해야하는것으로규정 - 여기서임대료의자유계약기회가커진것은임차인에대한제도적보호가약화됐음을암시하며, 주택개조를용이하게한것은주택의영리적가치를강화하여영리임대로의전환을유도 1990년에는임대주택사업에대한여러지원정책이폐지또는축소 - 사회적임대주택에대한세제혜택이폐기됐고, 조합적목적이아닌사업이전체이윤의 10% 를넘는모든비영리주택회사와주택조합은일반기업과동일하게납세의무가부과 2) 임대차시장관련핵심제도 : 계약해지제한및갱신, 표준임대료, 임대료상한제 (1) 독일의계약해지제한및갱신제도 독일은 2001년법개정을통하여임대차계약에관한일반적인규정과주택임대차에관련한부분을독일민법전에포함 주택임대차에관하여는존속기간에대한제한은없으나, 특별한사유가없으면기한이없는계약관계로의제 만약일정한존속기간을가지는임대차계약을체결하려면 특별한사유 가필요하며, 기간이만료함에도불구하고그주택을계속하여사용한경우임대인이 2주이내에계약연장을반대하는의사표시를표명하지않는한계약은묵시적으로연장 이와같은법제로인하여독일에서는실질적으로임차인이주택에서오랜기간동안안정적으로거주할수있는제도적기반이마련되어있음 원칙 : 기한이없는임대차 독일에서는일정한기간으로한정하여주택임대차계약을체결하기위해서는특별한사유가필요 - 따라서원칙적인형태는기한의약정이없는임대차이며계약기간이정해져있지않으므로갱신청구도할필요가없음 독일에서는임대인이해지를하려면정당한사유가필요 - 독일민법은임대인이임대차관계의종료에대하여정당한사유가있는경우에만기간의정함이없는임대차계약을해지할수있다고규정 - 또한차임의인상을위한임대차계약의해지를명문으로금지하고있는데이는차임에대한실효적규제에서중요한의미를가짐 예외 : 기간의정함이있는임대차 따라서원칙적으로무기한이기때문에계약갱신을할필요성이없으며, 계약해지와관련해서도엄격한규정을제시 - 독일은기한이없는임대차에있어서는계약의해지를제한하여, 정당한해지사유가있을경우이외에는임대인의계약해지는제한되며, 특히차임의인상을위한계약해지를금지 독일에서는민법제575조의요건을갖춘경우에만기한의정함이있는임대차계약을체결할수있도록하여아래와같이예외적인경우에만기간을정할수있도록함 1임대기간의종료후에그주택을자기자신, 가족또는생계를같이하

6 는자의거주용으로사용하려는경우 2주택개보수등을위한공사가임대체계약이존속으로인해곤란한경우 3그공간을고용계약상의노무를부담하는자에게임대하려는경우 이러한사유가있는경우임대인은계약체결시에임차인에게그사유와임대기간을서면으로통지해야하며, 그렇지않으면임대차계약은기간의정함이없는것으로간주 결국독일에서는주택임대차관계중기간의정함이있는계약은매우제한적이며, 상당한경우장기임대차를보장한다고할수있어임차인은오랫동안입주할권리를보장받도록유도 만약임대인이이표준임대료보다더높은임대료를받기위해서는 차임정보은행 (Mietdatenbank) 의자료나전문가의감정서또는최소 3채의비슷한주택의차임현황등을근거로제시해야하며, 이요건을갖춘경우에도 3년간 20% 를초과하여인상할수없음 ( 베를린은 3년간 15%) 이와같은제한이있기때문에표준임대료는임대료분쟁에대한조정에있어서실효성있는기준이됨 정기임대차의임대료인상방식 : 지수식또는계단식 (2) 독일의표준임대료및임대료상한제도 독일은정부의재원지정방식에따라사회주택 ( 우리의임대주택법상의공공임대주택 ) 과민간주택으로구분 사회주택은정부가건설 운영하는주택뿐만아니라주택사업자나개인가구가정부지원을받고건설한모든주택을말하며사회주택지원에관한법률 (Gesetz uber die soziale Wohnraumforderung, WoFG) 제28조에의해임대료의상한을규제 이에비해민간주택에는 2001년개정된민법이적용되어최초의임대료산정은자유롭게하되, 15개월동안임대료의변동이없을때에는 지역상례적비교차임 (ortsüliche Vergleichsmiete) 에따라임대료인상이가능하며 ( 이하 표준임대료 ), 임대료상한을인상률로규제 정기임대차계약의당사자는임대료인상에대한약정을한경우에는그에따르며, 임대차계약의당사자들은임대차관계의존속중에도차임의인상 (Erhöung) 에관하여합의할수있음을규정 당사자가합의를통하여차임을인상하는경우에는제558 조제3항에따른 20% 의제한이적용되지않고당사자가자유롭게합의할수있음 하지만임대차계약시표준임대료를일정비율이상초과하여임대료를받는자에대해서는 경제형법 (Wirtschaftsstrafsgesetz) 제5조에의하여의해벌금형에처해질수있음 - 이에따르면주택의공급이적음을이용하여그지역이나비교가능한다른지역의유사한종류, 크기, 시설, 성질, 입지의주택에대한 4년간표준임대료의 20% 를넘는임대료인상은부당한고액의인상으로최대 5천유로 ( 약 770만원 ) 의벌금형에처해질수있음 표준임대료란기초지방자치단체에서유사한종류, 크기, 시설, 성상, 위 치에따른지난 4 년간의임대료를토대로산정된임대료이며이표준임 대료표가임대료조정의가이드라인역할

7 < 독일의임대차합의제도 > 구분내용임대차계약상 계약약정에따라임대료인상임대차계약시약정당사자간합의계단식임대료 일정한기간에임대료를단계적으로인상지수식임대료 연방통계청이조사하는가계물가지수에따라인상자료 : 국회입법조사처, 2011, 주택임대료규제관련국내외동향과시사점 임대료인상방식은계단식임대료또는지수식임대료로만약정할수있음을규정하여제1항에서인정한계약자유의원칙을일부제한 1 계단식임대료 : 미리정해놓은기간동안일정한금액을단계적으로인상하는임대료산정방식을의미하며각기간별차임을명시하거나차임의인상분을금액으로명시하여야함 2 지수식임대료 : 통계청에서작성하는독일가구의생계비용에관한가계물가지수에따라차임이결정되도록약정하는것을의미함. 지수에따라차임의변경을위해서는서면방식에따라가격지수의변동, 차임의변동액을제시하여야하고변경된차임은의사표시 3달후부터적용 계단식임대료약정은서면방식을따라야하고각기간별차임을명시하거나차임의인상분을금액으로명시하여야함 - 차임은적어도 1년간은변동이없어야하며계단식임대료가적용되는동안에는차임의인상청구는할수없음 지수차임 (Indexmiete) 이란통계청에서작성하는독일가구의생계비용에관한가격지수에따라차임이결정되도록하는약정 - 지수차임의약정도서면방식으로이루어져야하며, 지수차임이적용되는동안에는최소 1년간차임이변하지않아야함 독일의표준임대료제도는임대료인상의기준을정하기위한목적으로산정되며, 과도한임대료의인상을방지하기위해유사한종류, 크기, 시설, 위치의주택에대해지난 4년간의임대료를토대로산정 표준임대료의기준으로작용하는 표준임대료표 (Mietspiegel) 는지방자치단체와임대 임차인대표가모여정하도록되어있고, 2년마다수정 베를린사례의경우연도, 면적, 설비, 주택입지등을반영하여임대료를나누고있으며가로축에는시설과연도를, 세로축에는주거면적을 4개로나누고거기서주거지역을평범, 보통, 우수의세가지척도로세부적으로구분 베를린의경우총 120만호의월세주택중무작위로 1% 를뽑아건축연도 주택위치 평수등 3가지척도를기준으로표준임대료표를작성 이때중요한것은세입자단체와임대인단체가상호합의를하는절차를거친다는점이며, 이과정에지방자치단체는조정자역할을하면서임대료의적정성에대해의견을나누고조율 - 이를위해서는대표성을가지고구성원들로부터신뢰받는단체가존재해야하며, 이들의상호합의가모든임대인과임차인들로부터신뢰받고인정받을수있는사회적자본이형성되어있어야함 - 상충되는이익을가진두집단이합리적으로접점을찾고상호적절한이익배분이될수있는협의과정이담보되어야만작동될수있는체계 - 실제독일도강력한협회의존재가갈등조정에큰역할을하고있어서임대차관련다양한갈등조정자로작용하고있어기본적인갈등중재프로세스가잘작동하기때문에비교임대료제도와무기계약등의현재임대차체계가잘작동하고있는것으로언급 표준임대료의평가지표 : 종류, 크기, 시설, 위치등

8 **<2015 년도베를린의표준임대료표 (Mietspiegel)> 주거면적 40 m2 미만 40 m2 부터 60 m2 미만 60 m2 부터 90 m2 미만 90 m2 이상 이주가능 설비 Altbau( 오래된건물 ) Neubau( 새건물 ) bis ( 서독 ) 중앙난방욕실및화장실이있음 중앙난방욕실및화장실이있음 중앙난방욕실및화장실이있음 중앙난방욕실및화장실이있음 중앙난방욕실및화장실이있음 ( 동독 ) 중앙난방욕실및화장실이있음 중앙난방욕실및화장실이있음 중앙난방욕실및화장실이있음 주거지역 평범 보통 우수 평범 보통 우수 평범 보통 우수 평범 보통 우수 A B C D E F G H I J K L 6,48 4.,81-8,55 7,18* 5,18 9,27 5,76* 4,62 6, 90 5,91 4,51 7,99 5,81 4,34-7,81 6,51 5,62-8,28 5,62 4,40-7,52 5,84 4,55-8,10 5,98 4,84-7,49 5,43 4,13-7,42 5,49 4,51-6,99 6,18 4,72-8,50 6,60 5,84 8,03 6,86 5,93-7,50 6,15* 5,52-6,51 5,68 4,92-6,93 5,83 5,27-6,55 6,63 5,66-7,79 5,34 4,83-5,86 5,66 4,88-6,51 6,72 5,49-8,10 5,50* 4,86-6,10 5,44 4,91-6,30 6,09 5,25-7,50 5,53 5,04-6,09 6,20 5,53-7,00 6,63 5,00-8,07 5,43 4,95-5,91 5,60 5,06-6,50 5,96 5,00-7,70 5,09 4,52-6,07 5,54 4,96-6,53 6,02 5,12-7,32 4,73* 4,35-5,11 5,84** 5,60-6,69 7,06 5,22-10,00 6,12 5,13-7,27 6,27 5,41-7,01 7,78* 6,32-8,98 5,13 4,74-5,75 5,43 5,09-5,86 6,57 4,83-8,01 4,70 4,40-5,24 5,21 4,71-5,67 6,39 5,54-7,67 4,77 4,28-5,38 5,10 4,56-5,88 7,82* 7,18-8,93 6,37** 5,79-7,08 6,97* 6,46-7,84 7,59** 6,77-8,21 5,94* 5,47-7,02 7,14* 6,42-8,27 7,88 6,80-8,55 5,57 5,39-6,44 6,69 5,71-8,18 8,21 7,33-9,00 6,63 6,02-7,39 6,61 6,29-6,86 7,88 7,09-8,66 5,47 5,11-5,81 5,64 5,37-6,11 6,41 5,54-6,99 4,84 4,46-5,42 4,99 4,75-5,28 5,66 5,04-6,16 4,54** 4,24-5,02 4,94 4,66-5,22 5,59 5,01-6,03 7,83** 7,35-8,52 7,45* 6,62-8,34 7,34 6,32-8,36 8,52 7,25-9,55 6,99 5,76-8,27 6,92 5,19-7,97 8,50 7,12-9,64 7,28 6,12-8,01 7,45 6,50 8,98 9,04 7,19-10,71 10,01** 7,69 12,31 8,62* 8,03-9,37 9,36 7,92-10,66 8,79 7,50 10,69 8,63 8,00-9,68 10,88 9,50 13,00 9,79 8,00 12,35 9,14 8,11-11, ) 최근독일의주택시장동향과독일정부의대응 (1) 독일의주택시장동향 점유유형별분포 : 높은임차거주비중 독일주택점유형태의가장큰특징은자기소유주택거주비율이매우낮다는점 - 독일의자가거주비율은 46% 로스페인 (86.3%), 그리스 (79.6%), 유로지역평균 (62.3%) 에비해크게낮은수준이며유로존에서 2번째로낮은수치 독일이우리나라와달리자기소유주택비율이낮은이유는주택에대한투자가치가상대적으로떨어지며, 상대적으로임대거주에따른불이익이나불안함이거의없다는점임 - 독일주택의가격상승률은 90년대중반부터 2009년까지연평균 1% 정도오르는데그쳤으며, 거래비용이매우커 3) 투자목적으로주택을구매하는것에는제약이있음 - 무엇보다독일국민들스스로주택임대차에관하여불안함을느끼지않으며, 이직등으로이주시임대거주가훨씬이득이라는점등이작용 독일 GEWOS 연구소의 2009 년통계에따르면독일세입자의평균거주기간은 12.8 년이고 20 년이상한곳에서산세입자도전체의 22.7% 에이르는것으로조사되는 등임대가구의주거안정성이매우높음 주택가격동향 : 최근대도시지역의주택가격이급등 독일주요도시의주택가격은 2009 년까지는안정적인모습을보였으나, 이후뮌헨, 함부르크, 프랑크푸르트, 베를린등성장거점을중심으로주 택가격이크게상승 3) 베를린주택국관계자에따르면취득세, 중개사비용, 공증을위한변호사비용등을포함하는거래비용이주택가격의 10~20% 에달하는것으로언급

9 < 독일주요지역주택구매가격변화 > < 통일전후동 서독주택재고현황 ( 주거및비주거건물 ) > 베를린 1,651,314 1,712,848 1,770,346 1,862,766 1,881,837 1,867,673 1,891,798 브란덴부르그 1,059,066 1,085,221 1,101,429 1,236,091 1,272,635 1,272,634 1,293,779 메켄부르그 - 훠포먼 735, , , , , , ,527 작센 2,196,837 2,193,425 2,178,953 2,350,731 2,339,067 2,323,347 2,333,896 작센안할트 1,247,249 1,244,244 1,250,902 1,331,513 1,317,420 1,289,563 1,285,675 튀링겐 1,082,942 1,100,048 1,099,180 1,170,111 1,171,264 1,161,554 1,170,253 독일 32,906,838 33,856,321 35,954,317 38,383,645 39,551,203 40,479,270 41,221,210 출처 뮌휀은 2007년대비 2012년주택가격이 17.2% 상승하였으며, 가격수준은 4,590유로 / m2로독일에서가장높은수준 - 베를린은 2007년대비 2012년주택가격이 18.3% 의상승하였으며 2,370유로 / m2의가격수준을기록 4) 주택공급및재고동향 : 지역별차별화로대도시지역주택부족발생 전체적으로독일의주택재고는충분한상황 - 인구약 8,200 만명, 가구수 3,900 만가구, 주택수는 4,000 만호로전국적으로주택재고는충분한상황 서독 25,996,118 26,839,344 28,898,409 30,730,777 30,686,029 31,690,294 32,355,282 동독 6,910,720 7,016,977 7,055,908 7,652,868 8,865,174 8,788,976 8,865,928 출처 : Statisisches Bundesamt Gebude und Wohnung p 년이후동독의각주에서주택재고가감소한이유는 도시개조동독 프로그램에의하여낙후된주동을철거함에기인한것으로판단됨 그러나지역별편차가크게나타나최근인구가예상보다큰폭으로증가하고있는베를린, 뮌헨등대도시지역은주택부족문제가심화 - 강력한임대시장규제가주택시장안정기에는원활하게작동하나시장급변기에는수요에맞는원활한수급변화를저해하는요인으로도작용 통일전후 (1990년-2014) 년동서독의주택재고변화를살펴보면서독은 2005년주택재고가감소한것을제외하고전체적으로증가하였으며동독은 2005년까지주택재고가지속적으로증가 - 동독지역의베를린시, 브란덴부르그주그리고메켄부르그-훠포먼주는지속적으로주택재고가증가 (2010년소폭감소 ) 이에대도시지역을중심으로주택가격과임대료가상승하고주택공급이크게증가하였으나, 수요증가에는미치지못하여임대료급등등의문제가발생 - 서독지역은 2008 년 14만호에서 2012 년 20만호로증가하였으며, 동독지역도 2009 년 2만9 천호에서 2012 년 3만6 천호로증가하는등주택공급이증가 < 주거건물및비주거건물에서의주택인허가 > 4) Jones Lang LaSalle(2013), Wohnungsmarktbericht Deutschland 2013, pp

년도 전체 구서독지역 ( 서베를린비포함 ) 기존건물에서의건설조치 주거건물과비주거건물 비주거건물 1 혹은 2 호 3 호이상 2008 143 405 15 185 128 220 2 919 125 301 73 603 50 233 28 069 2009 148 451 14 748 133 703 2 859 130 844 75 527 53 095 27 574 2010

10 년도 전체 구서독지역 ( 서베를린비포함 ) 기존건물에서의건설조치 주거건물과비주거건물 비주거건물 1 혹은 2 호 3 호이상 구동독지역 (2005 년부터서베를린포함 ) 합 신축 주거건물 주택호수 그밑에 출처 자가주택 베를린의주요트랜드 임대주택거주비율이 70~85% 수준으로매우높은비율을차지 전국임대주택거주비율 56% 보다 20% 내외높은수준 자가점유비중이조금씩증가하고있으며, 최근신축주택은주로자가거주를위한분양을목적으로공급 대도시내주택수요가급증하면서주택부족현상이심화 ( 그림참조 ) - 교통비증가에따른대도시선호, 독일경제호황에따른주변국가로부터의인구유입증가등으로베를린지역의인구가예상보다훨씬가파르게증가 독일연방정부의대응 : 단기적인가격규제와중장기적인공급확대검토 < 베를린의인구증가전망치와실측치 > 독일연방정부는최근대도시지역을중심으로나타나고있는주택부족과임대료급등문제를해소하기위해단기 중장기정책대응을추진 - 현재까지는임대사업자가장기간안정적인수익을올리면서임차인도장기간안정적으로거주할수있었으나, 일부대도시의주택부족에따른임대료급등과토지가격상승, 정부지원축소로임대사업자의사업성이악화 이에단기적으로는급격한임대료상승을막기위해신규임대차계약의 초기임대료에대해서도상승제한을두는가격규제를도입 장기적으로는근본원인이수요대비공급부족에있는만큼, 공급확대를위한공급자지원방안을현재연방정부차원에서논의중 또한사회주택에공급을지방정부에일임하면서사회주택공급이원활하지 인구급증에따른주택수요증가로신규계약임대료가큰폭으로상승 - 기존주택에계속거주하는가구는임대료상승규제등으로임대료가완만하게상승하는반면, 임대료책정에규제가없는신규계약임대료의경우큰폭으로상승하여 2010 년 6.36 유로 / m2에서 2014 년 8.50 유로 / m2로큰폭상승 못하다는지적에따라이를다시연방정부가관할하는방안도논의중 (2) 독일대도시의주택시장동향 : 베를린사례

11 < 베를린의인구증가및신규계약임대료상승추세 > 단기적으로초기임대료규제를독일에서가장빨리도입하여시행하고 있으며, 중장기적으로는주택공급확대, 사회주택확보를위해다양한 정책적노력을경주 중장기적으로주택공급확대에주력 - 베를린시정부의주택부문최대목표는공공부문소유의임대주택공급확대이며, 이는임대수입을통해수익창출하여다시재투자가가능하므로시정부로서는임대시장안정과세수를모두확보할수있는수단 주택가격및임대료급등에따라신규주택공급도크게증가 ( 그림참조 ) - 예상보다빠른인구증가로기존 1만호공급계획에서추가적으로 1만호가추가된연간 2만호규모의주택공급이필요한것으로추정 - 그러나증가한주택공급이수요에부응하는수준에는이르지못하고있으며, 2014년현재입주물량은약9천호수준 < 베를린의신규주택공급추이 > 늘어나는수요에대응하기위해서는연간 2만호가필요하나현재입주물량은 9천호수준에불과하여추가적인공급확대가필요한상황 신규건축을지원하기위해서, 건축허가기간을최대한단축 ( 지원센터신설 ) 시키고, 지방정부와건축사협회등관련협회와의연계강화등가능한모든방안을동원하여공급을늘리기위해노력 주정부에서는주정부소유임대주택재고를현재 29만호에서 11만호를추가구입하여 40만호로늘리는것으로목표로함 - 주정부소유주택의많은부분은사회주택에해당되지않으며, 수익사업으로시행하고있어흑자가나는사업으로운영중이라우리나라의공공소유공공임대주택사업과양상이다름 또한신규주택의 30% 를사회주택이되도록유도하고있으며, 베를린시가용토지를최대한주거용으로활용할수있도록유도 - 특히주정부소유토지 ( 약 2만가구건설가능 ) 는향후주거용으로가능한한모두활용할계획 베를린시정부의대응 베를린시정부는당면한우선과제중하나로주택문제해소를두고, 임 대료급등완화와주택공급확대에정책적노력을경주

< 독일베를린의주택가 > 실제적용여부는지방정부가판단하도록하고있으며, 베를린의경우 2015 년 6 월부터초기임대료규제를적용하고있음 - 임대료상승과관련한통계자료등을연방정부에제출하여실행여부를결정하는절차를통해연방정부의승인을받아실행하는체계 과거규제는거주중인임차인을위한규제였으므로임차인이바뀌는시점에서의규제는없었으며,

초기임대료규제도입과파급효과 (1) 초기임대료규제개요 2015년 3월독일연방정부는임대료급등문제를완화하기위해이전까지규제를받지않던초기임대료에대한규제를추가로도입 - 5년한시적으로임대료상승폭이큰일부대도시지역에만적용 - 계속거주하는주민이나신축주택에는적용되지않고기존주택에임차인이바뀔경우초기임대료에한해서지역표준임대료의 10% 를초과하여임대료를받지못하도록규제

12 < 독일베를린의주택가 > 실제적용여부는지방정부가판단하도록하고있으며, 베를린의경우 2015 년 6 월부터초기임대료규제를적용하고있음 - 임대료상승과관련한통계자료등을연방정부에제출하여실행여부를결정하는절차를통해연방정부의승인을받아실행하는체계 과거규제는거주중인임차인을위한규제였으므로임차인이바뀌는시점에서의규제는없었으며, 이에최근새로운임차인에대한초기임대료급등문제가발생하여초기임대료규제를도입 - 임차인이계속같은집에거주하는데베를린같은곳에서는 3년간 15%, 표준임대료대비 20% 이상책정금지등의제한이있으나, 신규계약체결에따른초기임대료에대해서는이러한규제가작동하지않았음 (2) 도입과정에서사회적합의 초기임대료규제도입에대해임대인측에서는반발이있었으나, 심각한갈등은 발생하지않음 3) 초기임대료규제도입과파급효과 (1) 초기임대료규제개요 2015년 3월독일연방정부는임대료급등문제를완화하기위해이전까지규제를받지않던초기임대료에대한규제를추가로도입 - 5년한시적으로임대료상승폭이큰일부대도시지역에만적용 - 계속거주하는주민이나신축주택에는적용되지않고기존주택에임차인이바뀔경우초기임대료에한해서지역표준임대료의 10% 를초과하여임대료를받지못하도록규제 이번에도입된임대료규제는 5년한시적용제도로이후바뀔수도있기때문에일부도시에시범적으로도입해경과를살피는것에대해서는컨센서스가정립 - 폭넓은사전검토와사전설득작업으로제도도입에따른심각한갈등은없었으며, 일단도입해서관찰해보자는의견과분위기 - 과거에도형법상에표준임대료의 20% 이상을요구하면고소할수있는조항이있었으며여러가지임대료제약이작동하고있어초기임대료에대한규제도입에크게민감한반응을보이지는않음 단, 정치권에서도공급이줄어들수있는점에대해우려가제기되어공급자에대한새로운인센티브도입방안에대해논의를추가로진행하고있으며, 년사회주택공급을지방정부에일임한이후사회주택공급이축소된점에대응하여다시연방이사회주택공급을담당하는방안도논의중 독일정부는임대료규제가기존주택의신규계약에만적용되고신축주택에는적용되지않아신규주택공급위축과같은문제로까지확대되지는않을것으로전망

13 - 단, 민간전문가의경우어떤식으로든공급측면에서위축을가져올수밖에 없다는의견을피력 (3) 최초임대료규제도입의파급효과 - 신축주택의경우비교임대료가없어자유로운임대료책정이가능하며, 또한임대목적보다분양목적이많기때문으로판단됨 베를린시관계자도신규주택이규제대상에서제외되어있어새로운초기임대료규제도입에따른급격한공급축소의징후는현재까지는나타나고있지않다고언급 독일의경우강력한임대관련규제로최근신규임대주택이필요수준보다낮게공급되면서임대료상승등의문제가야기 - 주택시장이안정된시기에는문제가나타나지않으나, 주택수요가급증하고임대료가급등하는시기에는시장원리에따른탄력적인대응에한계를노정 이에앞으로정부의추가적인지원이없다면중소형주택공급부문의민간임 대사업이위축될가능성이높은것으로판단 과거에는임대사업이안정적인수익사업이었으나최초임대료규제도입, 건축비증가, 국가지원축소등으로장기적인수익성에의문이제기 - 과거에는낮은고정금리하에예측가능성이높아임대주택사업은불확실성이낮고안정적수익창출이가능하였음 - 그러나최근에는규제강화, 토지가격상승, 비용증가에따른수익성악화, 정부지원부재등으로일부대도시지역에서임대사업의불확실성이증가 2. 프랑스의임대주택정책 1) 프랑스주택정책의기본원칙과개요 (1) 프랑스주택정책의역사적흐름 이에최근주택공급부족에따른임대료급등, 대형 분양주택위주의신규주택공급이이루어지는문제가발생 민간전문가와관련논의를종합해보면, 토지가격상승등높아지는비용과현존하는강력한임대료규제와새로도입된규제등으로향후임대사업의장기적수익성에대한의문이제기되면서증가한수요에대응한수준의공급확대는이루어지지못해급격한임대료상승이나타나고있으며, - 특히고급분양주택위주의신규주택공급이이루어지는트랜드로이어져중저소득가구의주택문제가더심각해질수있는방향으로상황이전개 여기에만약금리가오르고한다면수익률측면에서불리해지면서임대주택관련자금이빠져나갈가능성도높은것으로판단됨 단, 초기임대료규제추가도입에따른급격한공급위축은나타나지않음 프랑스는 2차대전후심각한주택부족문제에직면하였으며, 이를해결하기위해주택의대량공급체계를구축하였음 - 2차대전이전부터프랑스는주택공급이다른국가에비해상대적으로부족하여 1919~1938 년사이주택공급량이 160만호로영국 370만호, 독일 400만호등에비해적은물량이공급되어 2차대전이후까지영향을미침 - 이에 50년대이후대량공급체계를갖추어연간 50만호이상의신규주택을건설하였으며, 1980 년대이후에는연평균 30만호내외의주택을건설 1970년대에는공공임대주택을집중적으로건설하여 10년간약 100만호의공공임대주택을공급하였음 - 공공임대주택재고가 1970 년 182만 8천호에서 1978 년 282만 3천호로증가 이러한공공임대주택재고의급증으로재정부담증가등의문제가발생하면서주거안정을위한대안적정책방안을검토

14 - 공공임대주택이노후화로저소득계층이공공주택에집중되면서사회적배제등여러사회문제가발생하면서새로운방안을검토 이에 1977년 바르법 이제정되면서건설업자에게지원하여공공임대주택을확보하는간접지원에서입주자개인직접지원형태로변화가시작 - 1차적으로 1977 년에서 1980 년대까지는도입기로이시기주거보조금은국가와공공시행자간의협약에의해지급됨 - 2차적으로는 1990 년대들어서면서주거보조금제도가일반화되게되었으며, 이시기에는모든소유자와시행자가이제도를요구할권리를가지게됨 한편, 프랑스에서임대인은임대차계약의존속기간만료시정당한사유가있는경우에만해지를할수있도록하여, 우리나라와는달리해지에정당성심사를하는것이특징 계약갱신제도및해지권제한 프랑스의경우에도임대인이계약을해지하려면특별한사유가필요 - 임대인은주택임대차법률제15조제1항에의해존속기간만료시에일정한해지사유를충족한경우에만계약을해지할수있음 현재프랑스주택정책의핵심주체는중앙정부와지방정부, 국가도시재생기구, 각지역준공공회사등이있으며, 주거급여, 도시재생등다양한관련사업을수행 현재프랑스주택정책의주요내용은주택소유의촉진, 건축관련제도의단순화및건축기술발전, 신규주택 사회주택, 중간주택 (logements intermédiaires) 공급확대, 주택리노베이션활성화등임 (2) 프랑스의임대주택관련핵심제도 프랑스의계약갱신제도및정당성심사 프랑스에는민법전에임대차규정이있고, 주택임대차에관하여는특별법으로규율 그사유를살펴보면본인이주택을사용또는매각하거나, 임차인의채무불이행등특별한사유가존재할경우에해지가능 임대인이임대차계약을해지할경우에 6개월의해지통고기간이적용되고이러한해지의통고는해지사유가기재된서면을통하여가능 프랑스도독일과같이최초임대료의책정은당사자가자유롭게할수있는데, 임대료의인상에대해서는독일의표준임대료표와같이임대료책정에대한기준이되는근거자료가있음 - 각시도별로자료를수집하고배포 임대료관련조사통계소 자료임 - 이근거자료로이용되는임대료는서로비교가능한주택의이웃에서통상적으로확인된전체임차료를대표하는것이어야하며, 비교가능한주택들은동일한건물내에위치한주택이거나비슷한성격을갖추고있는모든다른건물내에위치한주택이거나지리적으로동일한지역에위치한주택이어야함 프랑스의주택임대차의특징은우리나라와같이최단존속기간의규정이있다는점 - 임대인이자연인인경우에는 3년, 법인인경우에는 6년의최단존속기간이보장되며임대기간이종료하면묵시적으로갱신 이와같은통계자료가임대차관련분쟁의조정이나재판에자료로제공되도록규정 프랑스에서도독일과같이최초의임대차계약은자유롭게체결할수있지만, 임대료를인상할경우에는국가통계경제연구원 (INSEE) 에서발표하는 비교기준임대료지수 (indice de référence des loyers; IRL) 에따라규제

- IRL은건축비산정지수로그기준을정하였으나 2006년이후에는물가지수를반영하여산정 - IRL 산정시적용되는가중치는소비자물가지수변동분 60%, 건축비지수 20%, 주택유지수선관련비용지수 20% 등으로정해져있는데, 2008년의경우 IRL은 3% 로조사 5) - 그러나 2008년이후연례임대료조정은일상물가지수에의해서만산정 6) < 프랑스파리의주택 >

프랑스의경우임대인과임차인간의분쟁을다루는조정제도를두고있 으며, 각도별로 동일한숫자의임대인및임차인조직대표 로구성된도 별화해조정위원회를둠 조정위원회는조정신청을받아당사자간분쟁의해결을도모하며그의 견을각당사자에게송부하며, 당사자중어느한편이판사에게소송을 신청하면조정위원회는그의견을판사에게송부 임차인과임대인분쟁해결메커니즘 (1989 년임차관계개선을위한법률 )

15 - IRL은건축비산정지수로그기준을정하였으나 2006년이후에는물가지수를반영하여산정 - IRL 산정시적용되는가중치는소비자물가지수변동분 60%, 건축비지수 20%, 주택유지수선관련비용지수 20% 등으로정해져있는데, 2008년의경우 IRL은 3% 로조사 5) - 그러나 2008년이후연례임대료조정은일상물가지수에의해서만산정 6) < 프랑스파리의주택 > 프랑스의임대차분쟁조정제도 임대차관계개선을위한법률 제 17 조에의해주택의임대료는임대인과임차 인들이임의로정할수있으나, 임대료의갱신에따른인상액은국가통계경 제연구원 (INSEE) 이발표하는비교기준임대료지수를초과할수없도록규정 또한임대료인상에관하여당사자의합의가되지않을경우임대인단 체와임차인단체로구성되는도별화해조정위원회에서조정하고조정에 이르지못한경우에는판사가임대료를결정 프랑스의경우임대인과임차인간의분쟁을다루는조정제도를두고있 으며, 각도별로 동일한숫자의임대인및임차인조직대표 로구성된도 별화해조정위원회를둠 조정위원회는조정신청을받아당사자간분쟁의해결을도모하며그의 견을각당사자에게송부하며, 당사자중어느한편이판사에게소송을 신청하면조정위원회는그의견을판사에게송부 임차인과임대인분쟁해결메커니즘 (1989 년임차관계개선을위한법률 ) 에의하면해당분쟁이차임에관련된경우, 법원절차로가기전에조정 위원회에분쟁을회부하여야하며. 동조정은절차적으로강제적성격을 가지며, 비용은무료 5) 김일현 ( 국회정책연구위원 ), 주택임차인지원제도해외사례, 정책이슈 ) 국회도서관, 영국런던자치구주택임대문제보고서, 2015, 32 면. 조정위원회의운영은 2001년 7월시행령 (Decree No of 19 July 2001) 의규율을받으며, 조정위원회는임대인과임차인대표동수로구성되어있는것이특징이며, 분쟁에관한내용을법원에넘기기전에당사자는위위원회를거쳐야함 조정위원회는당사자들을출석시켜합의에도달할수있도록노력해야하며위원회는 2개월이내에분쟁에대한의견을제시

16 (2) 주택가격및임대료급등에대응한정책 2) 프랑스주택시장동향과정부의대응 (1) 프랑스주택시장동향 프랑스의주택시장은국가적차원에서는충분한주택재고등으로안정적인모습을보여주고있음 그러나지역적으로는독일과마찬가지로차별화된모습 - 성장지역인파리를중심으로한일데팡스지역과리옹, 지중해연안등의지역에서는주택수요가증가하고주택가격이상승하고있으나, 그외지역은주택시장이상대적으로안정 파리주택시장은 2008년글로벌금융위기로위축되었으나최근에는다시파리근교를중심으로주택매매가격과임대료가빠르게상승 이에프랑스정부에서는최근의주택가격급등에따른시장불안정을해소하기위해정책적변화를모색하고있음 대표적인것으로주택시장안정을위한공급확대, 임대료상승억제를위한초기임대료규제, 기타빈집활용및시장투명성향상을위한정보수집및제공범위확대등을추진하고있음 1 파리근교주택공급확대 최근금융위기이후에도프랑스의주택가격은크게하락하지않았으며, 지속적으로상승 - 이는글로벌금융위기이후안정자산에대한선호도가커지면서프랑스인들이주택및부동산에대한투자를안정성이높은투자라고생각하면서상대적으로자금이주택부문에집중된것에기인 - 물론이는지역적으로차별화되어나타나고있으며, 파리와주변대도시권 ( 일데팡스 ), 리옹지역, 지중해연안지역등을중심으로한일부지역에서주택가격이상승 또한주요도시의경우과거공공임대주택공급이집중된지역에서는열악한주거환경과저소득계층의밀집등으로사회적문제가발생 - 이에프랑스에서도임대주택밀집지역의주거환경개선및지역경제활성화를위한도시재생사업이시행되고있음 프랑스중앙정부는일부지역의주택매매가격안정을위해주택공급확대정책을추진하고있음 - 특히파리근교와리옹, 지중해연안지역주택가격이급등하여이들지역에대한주택공급확대를추진 특히파리지역은주택부족과높은가격의문제점을동시에지니고있다. 최근에는일-드-프랑스차원에서그랑파리프로젝트의일환으로주택공급정책이마련 중앙정부는 2010년제정된그랑파리법 (loi Grand Paris de2010) 에의해향후 25년간매년 7만호의주택공급을목표로설정 - 이는기존의매년 42,000호계획에비해 28,000호가증가한것으로, 이를통해 150만호주택이추가공급될것으로예상 - 이를위해 200 km2 면적내에서활용가능한토지를검토하고, 특히새로조성될기차역인근지역에우선적으로주택을공급할예정 - 또한주택가격을낮추기위해컴퓨터시뮬레이션및창조적설계기법을활용하여건설원가를낮추기위한노력도병행

17 파리시차원에서도신규주택및임대주택공급정책을적극적으로추진 년파리시장은매년신규주택 1만호를공급하는계획을발표하였으며, 이외에도대학생이나청년을위한주택정책과비위생적이거나위험한주거환경에대한개선에도주안점을둠 2 임대료상승억제를위한임대료규제도입 프랑스는현재민간부문의임대주택에대해서 3년의계약기간내임대료는물가상승률이내에서올리도록하고있으나, 신규계약과관련해서는임대료규제가없음 임대료안정을위해과다한임대료상승을막기위해일부지역에임대료규제제도를도입 3 사회주택공급확대추진 최근주택시장불안으로서민층주거안정에우려가제기되면서사회주택공급확대를위해다양한정책을추진 세제혜택부여를통한임대주택기간연장유도, 세금감면을통한민간회사의임대주택분야투자유도, 임대주택건설재원마련등이있음 임대주택투자자들에게는세금감면혜택을주되, 임차기간을길게하거나, 정부지원을통한중간주택추가공급, 토지세면제등다양한지원을통해사회주택공급확대를추진 - 최근지역특성에맞는사회주택공급정책을시행하고있으며, 주택정책은지역구분 (zonage) 에따라차등적으로적용 이처럼최근프랑스의사회주택건설촉진정책은직접적으로주택건설을위한재정을지원하거나세제혜택을통한관련기업및기관의참여를촉진하는방식으로진행하되, 시장상황에맞추어차별화된정책을시행하는방안을시행 4 시장투명성향상을위한정보수집및제공범위확대 가격정보투명성확보를위한노력경주 - 최근주택가격급등과관련하여주택매매가격및임대가격과관련하여가격정보의투명성문제가제기되고있음 - 이를해소하기위해프랑스정부는다양한주택매매관련정보를제시하는데노력을기울이고있음 - 이를위해 2012 부터주택거래시취급한주택거래에대한정보를정확히발표해야하는의무를부과하여정확한정보를파악할수있도록하는법안을시행 3) 초기임대료규제도입과파급효과 (1) 새로운초기임대료규제도입 프랑스정부는임대료와주택가격이빠르게상승하던 2012년부터민간부문임대주택에대한임대료규제정책을준비하기시작 - 임차거주가구의주거비부담급등에따른주거불안문제를해소하기위해서임대료규제정책도입을추진 - 이와는별도로주택가격및임대료상승의근본원인인수급불일치해소를위해사회주택공급확대를포함한주택공급확대정책도집중적으로추진 임대료규제도입과정에서정부가가장중요하게생각한점두가지는 1시장에서받아들여질수있는가, 2관련이익주체들의협의를원만하게끌어낼수있는가하는것이었음 먼저규제를도입하기위해서는객관적인기준이필요하므로이를마련하기위한작업을 14.3월부터시작했고 6개월이후에는법제정을위한정확한조건을마련하기시작 주택수요가몰리는파리와릴을정책대상지역으로선정하였으며, 우선

18 파리에대한작업을선행 - 파리내 20개의행정구역과는별개로주택시장을 14개의하위시장으로구분하여평수, 집의상태에따라집의가격을결정하는기준을마련 그결과파리의경우 2015년 8월 1일부터민간부문임대주택에대한임대료규제를도입하여적용하고있으며, 릴의경우 2016년 1월시행을목표로추진 신규임대료규제의내용은정부에서결정한표준임대료표기준에서 20% 이상올릴수없도록규제하고있으며, 개인이소유한주택등모든민간부문주택에대해서적용 - 임대료기준은입지, 규모, 연도뿐아니라가구설비여부등도고려하여중립적인조사기관 (OLAB) 에서세밀하게작성하였으며, 임대인과임차인, 중개사협회등이해당사자들과의의견조율과정도거쳐확정 새로운임대료규제도입은주택시장, 특히공급부문에부정적인영향을미칠것이라는의견은여러과정에서제기되었으며, 실제일부영향을미칠것으로판단 - 이제막도입한상황이라정확한파급효과를파악하기에는어려움 또한공급위축가능성에대비하여다양한공급확대정책과사회주택공급방안을마련하여시행하고있으므로, 이러한점을통해공급부문의문제를해소할수있을것으로기대 (2) 협의과정에서갈등조정 정책도입시주요한고려사항이관련이익주체들과의원만한협의일정 도로정책추진과정체서관련협회와의의견조율을중심 임대인협회의반발이있었기때문에이들에대한설득과이해를위한관계 수립이중요했으며, 이과정에서 3~6 개월의시간이걸림 릴의경우도법은 2015 년 9 월통과되었으나이러한문제를조율하는과정에있어실행은 2016 년 1 월을목표로하고있음 또한이해관계자들을설득할수있도록표준임대료표를공신력있는제 3 의기관에서작성하도록하고, 이를바탕으로지속적인협의과정을거 쳐확정하는과정을거침 (3) 초기임대료규제도입의파급효과

Ⅱ. 의주택현황 1. 주택재고 1. 주택재고 1.1. 주택유형별재고 주택유형의구분주택유형은단독주택과공동주택으로구분된다. 단독주택은독립된주거의형태를갖춘일반단독주택과, 여러가구가살수있도록구성된다가구주택으로나눌수있다. 다가구주택은 3개층이하, 연면적 6m2이하, 19세대이하

II. 의주택현황 1 주택재고 1.1 주택유형별재고 1.2 주택보급률 1.3 주택경과연수 1.4 공공임대주택 2 주택공급 2.1 주택유형별공급 2.2 주택규모별공급 3 주택가격동향 3.1 주택매매가격 3.2 주택전세가격 3.3 주택매매가격대비전세가격비율 4 주택현황요약 Ⅱ. 의주택현황 1. 주택재고 1. 주택재고 1.1. 주택유형별재고 주택유형의구분주택유형은단독주택과공동주택으로구분된다.