오피스텔개발사업의사결정요인에관한연구 A Study on the Decision making of Officetel Development Project 1) 조용철 * 민규식 ** Yong-Chul Cho Guy-Sik Min 目次 Ⅰ. 서론 1. 연구의배경및목적 2. 연구의범위및방법 3. 선행연구의검토 Ⅱ. 오피스텔의일반적고찰 1. 오피스텔의개념및특징 2. 오피스텔의제도변화 3. 오피스텔의시장특성 Ⅲ. 분석모형 1. 계층분석적의사결정방법 2. AHP 의모형설계 3. AHP 모형의변수구성 Ⅳ. 실증분석 1. 전체분석결과 2. 전문직군별복합가중치분석 Ⅴ. 결론 <abstract> < 참고문헌 > ABSTRACT 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES The purpose of this research is to generate major factors to influence the decision making process of officetel development project. The importance and the prioritized order of each factor generated by the complex weighting have been deduced through the comparative analysis of correlation between the decision making process factors by collectivizing the characteristics factors of hierarchy with these variable factors. (2) RESEARCH METHOD The research has been conducted on the document & data. Also, the AHP analysis has been conducted with an in-depth survey for experts in order to generate the relative importance of decision making factor. (3) RESEARCH FINDINGS As a result of complex weighting analysis, the adequacy of cash flow has been shown as the most * 주저자 : 전주대학교부동산학과박사과정수료, choyc2200@naver.com ** 교신저자 : 전주대학교부동산학과교수, 행정학박사, gsmin@jj.ac.kr 접수일 (2014 년 10 월 2 일 ), 수정일 (1 차 : 2014 년 10 월 30 일, 2 차 : 2014 년 11 월 12 일 ), 게재확정일 (2014 년 12 월 15 일 ) - 150 -
조용철 민규식 151 important factor, and followed by the propriety of total construction cost, the suitability of location & future value, the propriety of sale price/condition & lease price as important factors. 2. RESULTS Based on the analysis of result significance, the importance of finance & business feasibility have been shown relatively to be the highest. The propriety of return of investment ratio has been shown as the highest item in case of the constructor, and sale price/condition & lease price in case of the sales agency, and the adequacy of cash flow in case of the financial institution. 3. KEY WORDS Officetel, AHP, Decision making process factor, Real estate development project, semi-house 국문초록 본연구의목적은오피스텔개발사업의공급주체로서참여하는각전문가그룹별로의사결정에영향을미치는주요요인들을도출하여합리적의사결정기준을제시하기위한것이다. 분석결과전체평가항목에대한최상위계층의중요도는사업성및재원조달이가장높게나타났으며, 입지지역및시장여건, 개발및분양계획의순으로나타났다. 전체평가항목에대한복합가중치분석결과현금흐름의적절성, 전체순공사비의적정성, 입지지역및미래가치의적합성등이중요하게제시되었다. 직군별복합가중치분석결과시공사는투자수익률의적절성, 입지지역및미래가치의적합성이높게나타났고, 분양대행사는분양가, 임대가격및분양조건의적정성, 입지지역및미래가치의적합성이높게나타났으며, 금융기관은현금흐름의적절성, 전체순공사비의적정성이높게분석되었다. 본연구는오피스텔개발사업의사결정을위한변수들을각계층의특성요인별로집단화하여의사결정요인간의상관관계를분석해이에대한상대적중요도와복합가중치에의한우선순위를도출해공급자입장에서의사결정기준을제시하였다. 핵심어 : 오피스텔, 계층분석적의사결정방법, 의사결정요인, 부동산개발사업, 준주택 Ⅰ. 서론 1. 연구의배경및목적 오피스텔 (officetel) 이란업무와주거를한단위실내에서해결하는복합용도건물을가리키는합성어로오피스 (office) 와호텔 (hotel) 로이루어진복합어로업무를주로하며, 분양하거나임대하는구획중일부구획에서숙식을할수있도록한건축물로서국토해양부장관이고시하는기준에적합한것을말한다. 1) 최근우리나라 의부동산시장은글로벌금융위기이후장기적인부동산매매시장의침체로인한전월세시장의수급불균형이심화되고있다. 주택매매가격의상승기대감은약화되고있으며, 장기적인저금리기조와더불어주택금융의발달로구매유인이점차감소하고있다. 이에임차시장에서월세선호현상이점진적으로증가하면서정부의규제완화와더불어임대수익형상품인오피스텔의공급이크게증가하고있다. 본연구의목적은오피스텔개발사업의의사결정요인의도출과이에대한중요도와특징을 1) 건축법시행령 (2014.03.24.) 제 3 조의 4 및별표 1 제 14 호나목.
152 오피스텔개발사업의사결정요인에관한연구 공급자입장에서합리적으로적용할수있는지를계층분석적의사결정방법인 AHP(Analytic Hierarchy Process) 분석기법을통해실증적으로규명해보고자한다. 따라서오피스텔개발사업에직접적으로참여하고있는시공사, 분양대행사, 금융기관등전문직군별로오피스텔개발과관련된주요의사결정을위해다음과같은내용을연구하는데있다. 첫째, 오피스텔개발사업에참여했던전문가들의실무경험과판단기준에따라오피스텔을개발할때어떠한의사결정요인이중요한가에대하여연구모형을제시하고, 둘째, 연구모형에서의사결정요인의그룹별특성의상호비교를통해실증분석을수행하고자했으며, 셋째, 개발사업의공급자인시공사, 분양대행사, 금융기관등전문직군별로개발사업의사결정요인에대한중요도, 복합가중치및우선순위를분석한다. 넷째, 계층분석적의사결정방법 (AHP) 을활용한실증분석결과를바탕으로중요변수의특성을도출해오피스텔개발사업의참여자들이보다합리적인의사결정을할수있도록하고자한다. 2. 연구의범위및방법 본연구는오피스텔개발사업의의사결정요인과상대적중요도를도출하기위한연구이다. 공간적범위는수도권인서울특별시와경기도, 인천광역시로한정하였다. 시간적범위는 2000년부터 2014년 6월까지를기준으로관련된법규및각종통계자료의작성기준으로하였다. 내용적범위는오피스텔개발사업의주요의사결정요인도출을위해입지및시장여건, 개발및분양계획, 사업성및재원조달로최상위계층을구분 하여분석하였다. 설문작성을위한브레인스토밍과정에서오피스텔개발사업과관련된전문가들의의견을청취하여설문의틀을구성하였으며, 연구방법으로는문헌및자료조사, 전문가의설문조사, 컴퓨터프로그램에의한실증분석을병행하였다. 3. 선행연구의검토 배동걸 (2006) 2) 은부동산개발사업의타당성분석시개발사업자의보다과학적이고계량화된의사결정을위한대분류항목을개발환경, 시장환경, 개발기본계획, 사업비용산정, 사업수익산정, 사업성판단등 6개의요인으로계층구조화하여 AHP 분석을실시하였다. 설문을위한관련전문가그룹은시행및시공사, 공사, 금융계, 대학및연구소의순으로비율을축소배분하여분석하였다. 오근상 (2010) 3) 은오피스특성요인과주택특성요인을고려하고, 여기에오피스텔특성요인을추가하여건물특성, 토지특성, 접근성, 지역특성과관련된변수들을도출하였으며, 이변수들을바탕으로강남권과비강남권으로구분하여가격결정요인을분석하였다. 이영숙 유선종 김병량 (2011) 4) 은노인주거복지시설개발주요의사결정요인으로개발성격및개요, 입지조건, 주거환경, 사업타당성, 재원조달등 5개의요인을대분류항목으로선정하여 AHP분석을실시하였다. 주요의사결정요인들의중요도와특성을시행사, 운영사, 투자자, 공무원등노인복지주택공급자입장에서분석하여제시하였다. 김홍진 (2011) 5) 은복합상업시설개발과운영관리의의사결정단계를사업계획단계, 건축 MD 및분양단계, 운영및관리단계의 3단계로분류하고, 각단계별로의사결정요인에관한변수들을계층화하여상대적중요도와복합가중치를분석하였다. 2) 배동걸, 부동산개발사업의사결정기준연구, 중앙대학교석사학위논문, 2006. pp.41-47. 3) 오근상, 서울시오피스텔가격결정요인에관한연구, 서울시립대학교석사학위논문, 2010. pp.119-123. 4) 이영숙외 2인, 노인주거복지시설개발의사결정요인에관한연구, 한국주거환경학회지, 한국주거학회, 2011, 제10권 1호, pp.201-225. 5) 김홍진, 복합상업시설개발과운영관리의의사결정에관한연구, 전주대학교박사학위논문, 2011. pp.122-126.
조용철 민규식 153 박경태 (2011) 6) 는강남구의직장인과거주자를대상으로 1 인가구를위한주거용오피스텔의선호요인및구매결정요인을분석한결과선호요인으로대중교통, 편의시설, 직장과의거리등으로나타났다. 구매결정요인으로는임대수익율, 매각차익, 입지지역의위치, 평형및건물규모등으로분석되었다. Ⅱ. 오피스텔의일반적고찰 < 표 1> 준주택의종류및정의 구분 고시원 노인복지주택 오피스텔 1. 오피스텔의개념및특징 오피스텔 (officetel) 이란업무와주거를한단위실내에서해결하는복합용도건물을가리키는신조어로일반오피스빌딩이주로사무실의용도로만사용할수있도록설계되어있는데비해오피스텔은낮에는사무또는작업, 연구등다목적으로사용하고밤에는숙식까지할수있도록설계되어있다. 7) 2010년주택법상주택으로분류되지는않고있으나, 사실상주거용으로이용되고있는시 정의및용도분류 다중이용업소의안전관리법에관한특별법에따른다중이용업중고시원업의시설로서독립된주거의형태를갖추지아니한것 [ 바닥면적 1 천 m² 미만 ( 제 2 종근생 ), 바닥면적 1 천 m² 이상 ( 숙박시설 )] 노인복지법에의한노인주거복지시설로서, 노인에게주거시설을분양또는임대하여주거의편의 생활지도 상담및안전관리등일상생활에필요한편의를제공함을목적으로하는시설 [ 노유자시설중노인복지시설 ] 업무를주로하며, 분양하거나임대하는구획중일부의구획에서는숙식을할수있도록한건축물로서국토교통부장관이고시하는기준, 즉 오피스텔건축기준 에적합한것 [ 업무시설중일반업무시설 ] 설로오피스텔과고시원, 노인복지주택등을포함하여준주택 8) 으로지정하였다. < 표 2> 오피스텔건축기준주요변화내용 10) 고시일시 업무면적 ( 전용 ) 1988. 06.18 70% 이상 1995. 07.19 1998. 06.08 2004. 06.01 2006. 12.30 2009. 01.23 2009. 09.29 2010. 06.09 2013. 12.13 2. 오피스텔의제도변화 우리나라에오피스텔이도입된것은 1985 년건축법시행령에사무기능과주거기능겸용의건축물을허용하면서시작되었다. 9) 건축물의용 50% 이상 70% 이상 삭제 삭제 욕실설치기준바닥난방기타 욕실설치금지 ( 샤워기포함 ), 욕실크기 1.5 m2이하 욕조가있는욕실설치금지 욕조가있는욕실설치금지 욕실 1 개이하, 욕조설치금지, 욕실크기 3 m2이하 욕실 1 개이하, 욕조설치금지, 욕실크기 5 m2이하 삭제 삭제 온돌 / 온수온돌에의한난방금지 삭제 중앙집중식난방 삭제 삭제 - 온돌 / 온수온돌 / 전열기에의한난방금지 사무구획전용면적 50 m2이하바닥난방가능 사무구획전용면적 60 m2이하바닥난방가능 사무구획전용면적 85 m2이하바닥난방가능 - - - - 피난및설비기준강화 전용출입구기준변경 6) 박경태, 주거용오피스텔의구매결정요인에관한연구, 경희대학교석사학위논문, 2011. pp.99-102. 7) 구동회외, 서울시오피스텔의임대료결정요인에관한연구, 한국지역지리학회지, 한국지역지리학회, 2004, 제10권제3호, p.655. 8) 준주택개념은 2010 년 4월주택법제2조에도입되어 주택외의건축물과그부속토지로서주거시설로이용가능한시설 로정의함. 9) 송하준, 오피스텔개발절차와사례분석에관한연구, 한성대학교석사학위논문, 2003, p.4. 국내최초오피스텔은고려개발 ( 주 ) 이서울마포구에건립한성지빌딩으로추정함. 10) 오춘근, 실별규모에따른오피스텔활용특성에관한연구, 한양대학교석사학위논문, 2013, p.15. 국토교통부고시내용참조.
154 오피스텔개발사업의사결정요인에관한연구 도분류상에오피스텔이라는용어가처음들어간것은 1988 년 2 월건설교통부의 오피스텔건축기준 이제정되면서오피스텔이라는용어가사용되기시작했다. 3. 오피스텔의시장특성 1) 오피스텔의현황 2013 년전국의오피스텔재고량은약 43만호이고, 수도권에약 80% 이상이분포하고있으며, 이중서울이 43.0%, 경기도 29.7%, 5대광역시가 13.4% 의비중을차지하고있다. 오피스텔의거주가구수는 2000 년약 2.1 만가구에서, 2005년약 15.6만가구, 2010년약 23.2만가구로 2000년이후약 10배규모로매년큰폭의증가추세를보이고있다. 이와같이오피스텔의공급량에가장큰영향을주는요인으로는욕실설치기준, 바닥난방허용여부, 업무면적의비율등건축기준의규제및완화정도에따라공급이크게좌우되었다. 2) 오피스텔의가격및수익률 전국의오피스텔매매가격상승률은 2008 년상반기최고점인 5.2% 를기록한후 2013 년에는 -0.7% 로하락추세를보이고있다. 서울시의매매가격상승률은 2010년이후건축규제의대폭적인완화에의해서송파구, 강남구, 서초구, 중랑구, 광진구, 은평구등이평균 150% 이상의높은가격상승률을보였다. 전국의오피스텔임대수익률 11) 은 2007 년 2분기이후지속적인하락세를유지하다 2012년하반기이후하락세가다소둔화되는모습을보이고있다. 지역별로는광주와대전이 7.6% 이상으로가장높게형성되어있고, 수도권은인천이 6.6%, 경기 5.9%, 서울은 5.4% 를나타내고있다. Ⅲ. 분석모형 1. 계층분석적의사결정방법 본연구는오피스텔개발사업의사결정요인을도출하기위한연구방법으로 AHP 기법을활용하고자한다. AHP 는의사결정목표나평가기준이다수이고복합적인경우의사결정의전과정을주요요인과그주요요인을이루는세부요인들로분해하여계층화한후이러한요인들을계층별로쌍대비교 (pairwise comparison) 를통해분석함으로써중요도를산출하고최종적인의사결정에이르게하는방법이다. 2. AHP의모형설계본연구는오피스텔개발사업의합리적인의사결정요인을도출하기위한연구로전문가집단을대상으로브레인스토밍을통한평가항목의속성들을파악하여의사결정요인들을계층구조화한후설문지에반영하였으며, AHP 기법을활용하여요인별중요도와상관관계를도출하였다. 변수선정을위한브레인스토밍과정은오피스텔개발사업과관련된전문가를대상으로 3차례에걸쳐의견을청취하여변수의특성에따라계층구조화여설문지를완성하였다. 설문을위한전문가그룹의선정기준으로는관련업무경력최소 10-15년이상의전문가를대상으로하였으며, 개발사업을하는시공사임직원, 주거용부동산및오피스텔등의개발사업을컨설팅하고분양하는분양대행사임직원, 개발사업에필요한자금을지원하는금융기관임직원등을대상으로일대일심층설문조사를실시하여직군별로 6명씩총 18명의유효설문을확보하여이를대상으로중요도를분석했다. 11) 오피스텔임대수익률산출식 = ( 월세 x 12) / [ 매매가 x (1+ 취득세율 )- 보증금 ]
조용철 민규식 155 대분류 입지및시장여건 개발및분양계획 3. AHP 모형의변수구성 < 표 3> 전체평가항목 사업성및재원조달 중분류 입지환경 시장환경 정책환경 주거환경 개발컨셉 개발규모 건축계획 분양계획 초기사업비 분양및공사비 재원조달및상환 사업타당성 소분류 입지지역및미래가치의적합성 ( 도심, 부도심역세권 ) 대중교통및보행자의접근성 ( 전철, 버스 ) 배후지수요특성의적합성 ( 인구특성, 소득수준 ) 분양및입주시기선정의적절성주변시장미분양율의적정성주변시장경쟁시설공급규모의적정성 정부부동산정책의적합성정부금융정책의적합성정부조세정책의적합성 편의시설의접근성 ( 판매, 의료, 문화 ) 교육시설의접근성 ( 학교및학원 ) 자연환경의적합성 ( 조망, 일조, 공원 ) 수요자계층선정및선호도를고려한계획의적합성부대시설및서비스영업공간계획의적합성입주자및고객동선계획의적합성 시설별공급규모의적정성시설별공급평형규모및비율의적정성시설별주차대수및전용율의적정성 오피스텔평면계획의적합성상가 MD계획의적합성 ( 수평, 수직 ) 인테리어및건축물외부디자인계획의적합성 분양가, 임대가격및분양조건의적정성광고, 홍보계획및분양대행사업무능력의적합성사업주체의신뢰도및브랜드선호도의적합성 부지매입기간및이전비용의적정성인 허가기간및비용의적정성시행사운영비용의적정성 전체순공사비의적정성견본주택건립비및분양용역비의적정성각종인인공사비및기부채납비의적정성 자기자본금및부채비율의적정성 ( 시행사, 시공사 ) 차입금규모, 금리및조달조건의적정성사업비지출우선순위및차입금상환계획의적절성 투자수익율의적절성현금흐름 (Cash Flow) 의적절성미분양대책의적합성 Ⅳ. 실증분석 1. 전체분석결과 1) 대분류항목의중요도분석 오피스텔개발사업의사결정요인을도출하기위한상대적중요도를분석한결과대분류항목은사업성및재원조달이 0.378 로가장높게나타났고, 입지및시장여건 0.354, 개발및분양계획 0.268 로나타났다. 이와같은내용은오피스텔개발사업의의사결정요인의대분류항목에서사업성및재원조달이가장중요한요인으로분석되었다. 이는오피스텔개발사업의추진시기본전제조건이개발사업의성공적인완료시안정적으로투자수익을가져오는데있는만큼무엇보다우수한입지지역의사업부지를선정하여수요자계층의선호도에적합한상품으로계획하여분양에성공하면안정적인현금흐름을유지하여사업종료시각사업의참여주체별로적정투자수익을얻는것이가장중요함을시사하고있다. 2) 중분류항목의중요도분석 (1) 입지및시장여건 입지및시장여건요인에서는입지환경이 0.330 으로가장높게나타났고, 다음으로시장환경이 0.255, 정책환경이 0.220, 주거환경이 0.195 의순으로나타났다. 이와같은내용은입지및시장여건요인에서는입지환경요인이가장중요한의사결정요인인것으로분석되었다. 이는오피스텔개발사업에있어서입지환경은거주자들이도심과의대중교통에의한접근편의성을중시하고있음을보여주는것이며, 또한입지지역의배후지수요도중요한요인으로나타났다. 오피스텔은임대수익형상품으로주로 1-2 인가구의 20-30 대연령층거주가주의비중이높아직장과의접근성이중요함을시사하고있다.
156 오피스텔개발사업의사결정요인에관한연구 (2) 개발및분양계획 개발및분양계획요인에서는분양계획이 0.322 로가장높게나타났고, 다음으로개발컨셉이 0.280, 개발규모가 0.203, 건축계획이 0.194 의순으로나타났다. 이와같은내용은개발및분양계획에서는분양계획요인이가장중요한의사결정요인인것으로분석되었다. 이는오피스텔개발사업에있어서분양계획은부동산시장이현재와같이장기간침체된상황에서는무엇보다높은임대수익의창출을위해서는주변의경쟁상품대비경쟁력있는분양가로시장에공급하는것이매우중요한의사결정요인임을시사하고있다. 또한오피스텔에있어서브랜드선호도의중요성도점차높아지고있으며, 분양률을높이기위한마케팅도중요한것으로나타났다. (3) 사업성및재원조달 사업성및재원조달요인에서는사업타당성이 0.304 로가장높게나타났고, 다음으로분양및공사비와재원조달및상환이각각 0.249, 초기사업비가 0.197 의순으로나타났다. 이와같은내용은사업성및재원조달요인에서는사업타당성요인이가장중요한의사결정요인인것으로분석되었다. 이는오피스텔개발사업에서최종적으로투자를위한의사결정시사업타당성확보가기본전제임을시사하고있는것이며, 다음으로사업성을바탕으로금융권기관으로부터재원조달이원활하게이루어져야만사업을착수할수있어중요한요소임을보여주고있으며, 지출항목중가장높은비중을차지하는분양및공사비의순으로중요하게나타났다. 반면초기사업비는사업의성패에서매우중요한요인임에도직군별로시각에따른인식의차이를보여중요도는낮은것으로분석되었다. 3) 소분류항목의중요도분석 (1) 입지환경 입지환경요인의평가항목에서는입지지역및미래가치의적합성의중요도가 0.394 로가장 높게나타났고, 다음으로대중교통및보행자의접근성이 0.346, 배후지수요특성의적합성이 0.260 의순으로나타났다. 이와같이입지지역및미래가치의적합성의중요도가가장높게분석된것은미래가치를포함한입지요소가중요한요인임을보여주는것이며, 역세권을중심으로오피스텔이위치함으로서대중교통의편리한접근성을바탕으로거주자들은도심의업무중심지와편리하게이동하는장점을갖는것을선호하는것으로분석되었다. (2) 시장환경 시장환경요인의평가항목에서는주변시장미분양율의적정성의중요도가 0.354 로가장높게나타났고, 다음으로주변시장경쟁시설공급규모의적정성이 0.337, 분양및입주시기선정의적절성이 0.309 의순으로나타났다. 이와같이주변시장미분양율의중요도가가장높게분석된것은높은미분양율의원인을철저히분석해서조기에해결하는것이의사결정의중요요인임을보여주는것이며, 향후공급예정인경쟁시설의내용을사전에정확하게파악하여시설별공급규모를적절하게계획하는것이중요하며, 이를바탕으로최적의분양및입주시기를선정하는것이중요하게분석되었다. (3) 정책환경 정책환경요인의평가항목에서는정부부동산정책의적합성의중요도가 0.398 로가장높게나타났고, 다음으로정부조세정책의적합성이 0.383 으로유사한중요도를보이고있으며, 정부금융정책의중요도는 0.219 의순으로나타났다. 이와같이정부부동산정책의적합성의중요도가가장높게나타난것은오피스텔은수익형상품으로정부의부동산정책과조세정책에따라시장의침체와활성화에그동안많은영향을받았음을보여주는것이며, 정부의금융정책의적합성은중요한요인이지만최근까지저금리기조가장기간지속되는시장상황을반영하여중요도는상대적으로낮은것으로분석되었다.
조용철 민규식 157 (4) 주거환경 주거환경요인의평가항목에서는편의시설의접근성의중요도가 0.474 로가장높게나타났고, 다음으로교육시설의접근성이 0.277, 자연환경의적합성이 0.249 의순으로나타났다. 이와같이편의시설의접근성의중요도가가장높게나타난것은오피스텔의주수요층인 1-2 인가구는주변편의시설의접근성이입지선정의매우중요한요인임을보여주는것이다. (5) 개발컨셉 개발컨셉요인의평가항목에서는수요자계층선정및선호도를고려한계획의적합성의중요도가 0.493 으로가장높게나타났고, 다음으로부대시설및서비스영업공간계획의적합성이 0.312, 입주자및고객동선계획의적합성이 0.195 의순으로나타났다. 이와같이수요자계층선정및선호도를고려한계획의적합성의중요도가가장높게분석된것은수요자중심의시장인최근에는무엇보다소비자의선호도에적합한상품이중요한의사결정요인임을보여주고있는것이다. (6) 개발규모 개발규모요인의평가항목에서는시설별공급평형규모및비율의적정성의중요도가 0.441 로가장높게나타났고, 다음으로시설별공급규모의적정성이 0.290, 시설별주차대수및전용율의적정성이 0.269 의순으로나타났다. 이와같이시설별공급평형규모및비율의적정성의중요도가가장높게분석된것은평형의규모계획시소형평형비율을높게할경우세대수증가에의한주차대수증가로전용률하락이발생하기때문에전체연면적대비평형대별적정규모와비율로계획하는것이중요한의사결정요인임을보여주고있는것이다. (7) 건축계획 건축계획요인의평가항목에서는오피스텔평면계획의적합성의중요도가 0.434 로가장높게나타났고, 다음으로상가 MD 계획의적합성 이 0.284, 인테리어및건축물외부디자인계획의적합성이 0.283 의순으로나타났다. 이와같이오피스텔평면계획의적합성의중요도가가장높게분석된것은오피스텔은소형평형에생활에필요한대부분의가구및전자제품등을빌트인형태로설치할수있는내부평면계획이중요한의사결정요인으로분석되었다. (8) 분양계획 분양계획요인의평가항목에서는분양가, 임대가격및분양조건의적정성의중요도가 0.469 로가장높게나타났고, 다음으로사업주체의신뢰도및브랜드선호도의적합성이 0.351, 광고, 홍보계획및분양대행사업무능력의적합성이 0.180 의순으로나타났다. 이와같이분양가, 임대가격및분양조건의적정성의중요도가가장높게분석된것은오피스텔은임대수익형상품으로서무엇보다경쟁력있는분양가로공급해야만투자자가적정수준이상의임대수익을기대할수있으므로매우중요한의사결정요인으로분석되었다. (9) 초기사업비 초기사업비요인의평가항목에서는부지매입기간및이전비용의적정성의중요도가 0.499 로가장높게나타났고, 다음으로인 허가기간및이전비용의적정성이 0.326, 시행사운영비용의적정성이 0.176 의순으로나타났다. 이와같이부지매입기간및이전비용의적정성의중요도가가장높게분석된것은개발사업에서매입을원하는사업부지를적정가격이하로일정기간내매입해서금융비용을최소화하면서사업을할수있느냐하는것이중요한의사결정요인임을보여주고있는것이다. (10) 분양및공사비 분양및공사비요인의평가항목에서는전체순공사비의적정성의중요도가 0.505 로가장높게나타났고, 다음으로각종인입공사비및기부채납비의적정성이 0.280, 견본주택건립비및분양용역비용의적정성이 0.215 의순으로나타났
158 오피스텔개발사업의사결정요인에관한연구 다. 이와같이전체순공사비의적정성의중요도가가장높게분석된것은사업비지출항목에서전체순공사비가차지하는비율이제일높기때문에민감도가매우높아상품의품질을유지하면서보다낮은가격의공사비로시공계약을하는것이무엇보다중요한의사결정요인으로분석되었다. (11) 재원조달및상환 재원조달및상환요인의평가항목에서는차입금규모, 금리및조달조건의적정성의중요도가 0.394 로가장높게나타났고, 다음으로자기자본금및부채비율의적정성이 0.344, 사업비지출우선순위및차입금상환계획의적절성이 0.262 의순으로나타났다. 이와같이차입금규모, 금리및조달조건의적정성의중요도가가장높게분석된것은개발사업자는사업계획서를바탕으로금융기관을통해사업비를적정한조건으로조달하는것이중요한의사결정요인으로분석되었다. (12) 사업타당성 사업타당성요인의평가항목에서는현금흐름의적절성의중요도가 0.454 로가장높게나타났고, 다음으로투자수익률의적절성이 0.286, 미분양대책의적절성이 0.260 의순으로나타났다. 이와같이현금흐름의적절성의중요도가가장높게분석된것은외부환경의변화등에의한사업여건에변수가발생해도이를충분히극복할수있는대처방안을사전에수립하여안정적인현금흐름을유지하도록하는것이중요한의사결정요인으로분석되었다. 4) 복합가중치분석 복합가중치는각계층별중요도값의곱으로전체적인중요도의우선순위를나타내는것이라할수있으며, 이는오피스텔개발사업의합리적의사결정전반에걸쳐각평가항목별중요도를바탕으로소분류항목의우선순위를판단할수있는근거가된다. 복합가중치분석결과대분류항목별우선순위상위 3개항목은, 입지및시장여건요인은입 지지역및미래가치의적합성, 대중교통및보행자의접근성, 편의시설의접근성의순으로나타났고, 개발및분양계획요인은분양가, 임대가격및분양조건의적정성, 수요자계층선정및선호도를고려한계획의적합성, 사업주체의신뢰도및브랜드선호도의적합성순으로나타났으며, 사업성및재원조달요인은현금흐름의적절성, 전체순공사비의적정성, 부지매입기간및이전비용의적정성의순으로중요하게분석되었다. 복합가중치분석결과상위 10개항목은, 현금흐름 (Cash Flow) 의적절성이 0.052 로가장높게나왔으며, 다음으로전체순공사비의적정성 0.048, 입지지역및미래가치의적합성 ( 도심, 부도심역세권 ) 0.046, 분양가, 임대가격및분양조건의적정성 0.040, 대중교통및보행자의접근성 ( 전철, 버스 ) 0.040, 부지매입기간및이전비용의적정성 0.037, 차입금규모, 금리및조달조건의적정성 0.037, 수요자계층선정및선호도를고려한계획의적합성 0.037, 투자수익률의적절성 0.033, 편의시설의접근성 ( 판매, 의료, 문화 ) 0.033의순으로나타났다. 소분류항목의복합가중치분석결과입지및시장여건요인에서는입지환경 2개, 주거환경 1 개총 3개의분석요소가추출되었다. 개발및분양계획요인에서는개발컨셉 1개, 분양계획 1개총 2개의분석요소가추출되었다. 사업성및재원조달요인에서는초기사업비 1개, 분양및공사비 1개, 재원조달및상환 1개, 사업타당성 2개총 5개의분석요소가추출되었다. 따라서오피스텔개발사업의주요의사결정요인으로사업타당성및재원조달요인을가장중요하게생각하고있으며, 사업타당성에서는현금흐름 (Cash Flow) 의적절성항목을가장중요하게생각하고있고, 지출항목중에서는가장높은비율을갖는전체순공사비의적정성항목, 입지환경에서는입지지역및미래가치의적합성항목과대중교통및보행자의접근성항목, 분양계획에서는분양가, 임대가격및분양조건의적정성항목이중요한의사결정요인으로분석되었다. 전체분석결과평가항목의중요도와복합가중치, 순위를표로정리하면 < 표 4> 와같다.
조용철 민규식 159 < 표 4> 복합가중치분석결과 ( 대, 중, 소분류 ) 대분류중분류소분류중요도복합가중치순위 입지및시장여건 0.354 개발및분양계획 0.268 사업성및재원조달 0.378 입지환경 0.330 시장환경 0.255 정책환경 0.220 주거환경 0.195 개발컨셉 0.278 개발규모 0.207 건축계획 0.191 분양계획 0.324 초기사업비 0.197 분양및공사비 0.249 재원조달및상환 0.249 사업타당성 0.303 입지지역및미래가치의적합성 ( 도심, 부도심역세권 ) 0.394 0.046 3 대중교통및보행자의접근성 ( 전철, 버스 ) 0.346 0.040 5 배후지수요특성의적합성 ( 인구특성, 소득수준 ) 0.260 0.030 14 분양및입주시기선정의적절성 0.309 0.028 19 주변시장미분양율의적정성 0.354 0.032 12 주변시장경쟁시설공급규모의적정성 0.337 0.030 15 정부부동산정책의적합성 0.398 0.031 13 정부금융정책의적합성 0.219 0.017 29 정부조세정책의적합성 0.383 0.030 18 편의시설의접근성 ( 판매, 의료, 문화 ) 0.474 0.033 10 교육시설의접근성 ( 학교및학원 ) 0.277 0.019 27 자연환경의적합성 ( 조망, 일조, 공원 ) 0.249 0.017 28 수요자계층선정및선호도를고려한계획의적합성 0.493 0.037 8 부대시설및서비스영업공간계획의적합성 0.312 0.023 24 입주자및고객동선계획의적합성 0.195 0.015 35 시설별공급규모의적정성 0.290 0.016 30 시설별공급평형규모및비율의적정성 0.441 0.024 23 시설별주차대수및전용율의적정성 0.269 0.015 34 오피스텔평면계획의적합성 0.434 0.023 25 상가 MD계획의적합성 ( 수평, 수직 ) 0.284 0.015 32 인테리어및건축물외부디자인계획의적합성 0.283 0.015 33 분양가, 임대가격및분양조건의적정성 0.469 0.040 4 광고, 홍보계획및분양대행사업무능력의적합성 0.180 0.016 31 사업주체의신뢰도및브랜드선호도의적합성 0.351 0.030 16 부지매입기간및이전비용의적정성 0.499 0.037 6 인 허가기간및비용의적정성 0.326 0.024 22 시행사운영비용의적정성 0.176 0.013 36 전체순공사비의적정성 0.505 0.048 2 견본주택건립비및분양용역비의적정성 0.215 0.020 26 각종인입공사비및기부채납비의적정성 0.280 0.026 20 자기자본금및부채비율의적정성 ( 시행사, 시공사 ) 0.344 0.032 11 차입금규모, 금리및조달조건의적정성 0.394 0.037 7 사업비지출우선순위및차입금상환계획의적절성 0.262 0.025 21 투자수익률의적절성 0.286 0.033 9 현금흐름 (Cash Flow) 의적절성 0.454 0.052 1 미분양대책의적절성 0.260 0.030 17
160 오피스텔개발사업의사결정요인에관한연구 2. 전문직군별복합가중치분석 전문직군별복합가중치분석에서는계층별중요도값의곱으로나타낸영향값, 즉전체적인중요도의우선순위를 3 개의전문직그룹 ( 시공사, 분양대행사, 금융기관 ) 으로구분하여비교분석하였다. 1) 시공사의복합가중치분석 시공사에대한복합가중치중상위 5 위이내의분석결과는투자수익률의적절성요인이 0.055 로가장높게나타났으며, 다음으로입지지역및미래가치의적합성 ( 도심, 부도심역세권 ) 이 0.055, 현금흐름 (Cash Flow) 의적절성이 0.050, 전체순공사비의적정성이 0.047, 대중교통및보행자의접근성 ( 전철, 버스 ) 이 0.046 의순으로나타났다. 이러한분석결과는, 시공사의경우적절한투자수익률과현금흐름을확보할수있는사업조건과대중교통의접근성이편리하고미래가치가충분한입지지역의선정, 그리고전체순공사비항목에가장높은비중을두고있는것으로분석되었다. 2) 분양대행사의복합가중치분석 분양대행사에대한복합가중치중상위 5 위이내의분석결과는분양가, 임대가격및분양조건의적정성요인이 0.049 으로가장높게나타났으며, 다음으로입지지역및미래가치의적합성 ( 도심, 부도심역세권 ) 0.047, 주변시장미분양율의적정성이 0.047, 시설별공급평형규모및비율의적정성이 0.045, 사업주체의신뢰도및브랜드선호도의적합성이 0.044 의순으로나타났다. 이러한분석결과는, 분양대행사의경우높은임대수익을창출할수있는적정분양가와사업지로서미래가치가있는입지지역의선정, 그리고주변지역미분양율문제에가장높은비중을두고있는것으로나타났다. 또한시설별공급평형의규모와비율이수요자선호도와적합한지와사업주체의브랜드선호도에높은비중을두고있는것으로분석되었다. 3) 금융기관의복합가중치분석 금융기관에대한복합가중치중상위 5 위이내의분석결과는현금흐름 (Cash Flow) 의적절성이 0.070 로가장높게나타났으며, 다음으로전체순공사비의적정성이 0.053, 미분양대책의적절성이 0.052, 배후지수요특성의적합성 ( 인구특성, 소득수준 ) 0.050, 편의시설의접근성 ( 판매, 의료, 문화 ) 0.048 의순으로나타났다. 이러한분석결과는, 금융기관의경우사업비의안정적인회수를위한현금흐름의안정성과공사비의적정성, 미분양대책에가장높은비중을두고있는것으로나타났다. 입지환경요인으로배후지수요특성의적합성과편의시설의접근성항목에높은비중을두고있는것으로분석되었다. 4) 전문직군별복합가중치종합 전체직군별공통적으로우선순위가높은소분류항목으로는입지환경요인중입지지역및미래가치의적합성항목이공통적으로높은비중을보이고있다. 다음으로사업타당성요인중현금흐름의적절성과투자수익률의적절성이높은비중을보이고있으며, 분양계획요인중분양가, 임대가격및분양조건의적정성, 재원조달요인중차입금규모, 금리및조달조건의적정성, 분양및공사비요인중전체순공사비의적정성이높은비중을나타내고있는것으로분석되었다. 전문직군별복합가중치에따른순위를도표로정리하면 < 표 5> 와같다. Ⅴ. 결론 본연구의목적은오피스텔개발사업에공급자로서직접적으로참여하고있는시공사, 분양대행사, 금융기관등전문직군별로 AHP (Analytic Hierarchy Process : 계층분석적의사결정방법 ) 기법을활용하여오피스텔개발사업과관련된주요의사결정요인의분석을통해
조용철 민규식 161 < 표 5> 전문직군별복합가중치분석결과 대분류중분류소분류시공분양금융 입지및시장여건 개발및분양계획 사업성및재원조달 입지환경 시장환경 정책환경 주거환경 개발컨셉 개발규모 건축계획 분양계획 초기사업비 분양및공사비 재원조달및상환 사업타당성 전체평균 입지지역및미래가치의적합성 ( 도심, 부도심역세권 ) 0.055 0.047 0.034 0.046 3 대중교통및보행자의접근성 ( 전철, 버스 ) 0.046 0.031 0.045 0.040 5 배후지수요특성의적합성 ( 인구특성, 소득수준 ) 0.021 0.022 0.050 0.030 14 전체순위 분양및입주시기선정의적절성 0.019 0.032 0.031 0.028 19 주변시장미분양율의적정성 0.022 0.047 0.027 0.032 12 주변시장경쟁시설공급규모의적정성 0.018 0.039 0.035 0.030 15 정부부동산정책의적합성 0.039 0.030 0.023 0.031 13 정부금융정책의적합성 0.021 0.020 0.010 0.017 29 정부조세정책의적합성 0.040 0.025 0.024 0.030 18 편의시설의접근성 ( 판매, 의료, 문화 ) 0.027 0.025 0.048 0.033 10 교육시설의접근성 ( 학교및학원 ) 0.021 0.009 0.028 0.019 27 자연환경의적합성 ( 조망, 일조, 공원 ) 0.009 0.019 0.022 0.017 28 수요자계층선정및선호도를고려한계획의적합성 0.041 0.038 0.025 0.037 8 부대시설및서비스영업공간계획의적합성 0.035 0.026 0.009 0.023 24 입주자및고객동선계획의적합성 0.009 0.014 0.015 0.015 35 시설별공급규모의적정성 0.007 0.025 0.017 0.016 30 시설별공급평형규모및비율의적정성 0.015 0.045 0.017 0.024 23 시설별주차대수및전용율의적정성 0.010 0.025 0.010 0.015 34 오피스텔평면계획의적합성 0.029 0.020 0.016 0.023 25 상가 MD계획의적합성 ( 수평, 수직 ) 0.015 0.010 0.017 0.015 32 인테리어및건축물외부디자인계획의적합성 0.020 0.013 0.011 0.015 33 분양가, 임대가격및분양조건의적정성 0.040 0.049 0.033 0.040 4 광고, 홍보계획및분양대행사업무능력의적합성 0.018 0.012 0.015 0.016 31 사업주체의신뢰도및브랜드선호도의적합성 0.025 0.044 0.024 0.030 16 부지매입기간및이전비용의적정성 0.041 0.040 0.029 0.037 6 인 허가기간및비용의적정성 0.028 0.022 0.020 0.024 22 시행사운영비용의적정성 0.012 0.020 0.008 0.013 36 전체순공사비의적정성 0.047 0.043 0.053 0.048 2 견본주택건립비및분양용역비의적정성 0.021 0.020 0.019 0.020 26 각종인입공사비및기부채납비의적정성 0.021 0.029 0.029 0.026 20 자기자본금및부채비율의적정성 ( 시행사, 시공사 ) 0.026 0.026 0.045 0.032 11 차입금규모, 금리및조달조건의적정성 0.041 0.025 0.048 0.037 7 사업비지출우선순위및차입금상환계획의적절성 0.038 0.023 0.012 0.025 21 투자수익률의적절성 0.055 0.024 0.018 0.033 9 현금흐름 (Cash Flow) 의적절성 0.050 0.038 0.070 0.052 1 미분양대책의적절성 0.019 0.022 0.052 0.030 17
162 오피스텔개발사업의사결정요인에관한연구 그요인의상관관계를연구하는데있다. 연구결과를요약하면다음과같다. 첫째, 전체평가항목에대한복합가중치상위 5개항목의순위는현금흐름의적절성이가장높게나타났으며, 전체순공사비의적정성, 입지지역및미래가치의적합성, 분양가와임대가격및분양조건의적정성, 대중교통및보행자의접근성의순으로나타났다. 둘째, 전체평가항목에대한각계층별중요도분석결과최상위계층에서는사업성및재원조달의중요도가상대적으로높게나타났으며, 다음으로입지및시장여건, 개발및분양계획의순으로나타났다. 셋째, 전체평가항목에대한직군별복합가중치분석결과는다음과같다. 시공사는투자수익률의적절성이가장높게나타났으며, 다음으로입지지역및미래가치의적합성, 현금흐름의적절성순으로나타났다. 이는시공사의경우적절한투자수익률과현금흐름을확보할수있는사업으로대중교통의접근성이편리하고미래가치가충분한입지지역의선정과전체순공사비항목에가장높은비중을두고있는것으로분석되었다. 분양대행사는분양가와임대가격및분양조건의적정성이가장높게나타났으며, 다음으로입지지역및미래가치의적합성, 주변시장미분양율의적정성순으로나타났다. 이는분양대행사의경우높은임대수익을창출할수있는적정분양가와사업지로미래가치가있는입지지역의선정, 그리고주변지역미분양율문제에가장높은비중을두고있는것으로분석되었다. 금융기관은현금흐름의적절성요인이가장높게나타났으며, 다음으로전체순공사비의적정성, 미분양대책의적절성순으로나타났다. 이는금융기관의경우대출금의안정적인회수를위하여현금흐름의안정성과공사비의적정성, 미분양대책에가장높은비중을두고있는것으로분석되었다. 그러나본연구는다음과같은한계를가지고있다. 첫째, 연구대상인오피스텔개발사업의의사결정요인에대한다양한변수를선행연구사례를통해공통점을도출하고자하였으나이에대한선행연구가미흡하여많은한계가있었다. 둘째, 연구모형의변수구성에서의사결정요인을특성별로집단화하여계층구조화함으로서본연구에서는주요사업의진행단계별의사결정요인에대한연구는상대적으로미흡한실정이다. 셋째, 오피스텔의재고량이수도권에대부분집중되어있기때문에설문의표본인직군별전문가의대부분이서울을중심으로한수도권으로한정하였다는점이다. 이러한한계점에도불구하고본연구결과에대한주요한시사점으로는오피스텔개발사업의공급주체로서각직군별전문가들의실질적인의사결정요인을계층화하여체계적으로분석한연구가이루어졌다는점에서향후오피스텔개발사업의의사결정시보다합리적으로판단할수있는기준을제시하였다는데그의미가있다고본다. 따라서향후연구에서는주요광역시를포함한전국을대상으로, 부동산개발사업의전문시행사와공무원까지대상을확대하여각전문직군별로합리적인의사결정요인을도출하기위한추가적인연구가필요하다고할것이다.
조용철 민규식 163 參考文獻 구동회외, 서울시오피스텔의임대료결정요인에관한연구, 한국지역지리학회지, 한국지역지리학회 2004, 제10권제3호. 김선태 송명규, 베이부머의은퇴와아파트가격의규모탄력성, 부동산학보, 한국부동산학회, 2013, 제54집. 김성배 이주형, 도시형생활주택유형별선호주거환경요인분석, 부동산학보, 한국부동산학회, 2013, 제53 집. 김진, 부동산투자결정과정과의사결정요인에관한연구, 한국전자통신학회지, 한국전자통신학회 2012, 제7권 3호. 김정렬외, 택지개발사업의주민이주대책개선방안연구, 부동산학보, 한국부동산학회, 2014, 제57집. 김홍진, 복합상업시설의개발과운영관리의의사결정에관한연구, 전주대학교박사학위논문, 2011. 김홍진, 도시형생활주택개발사업리스크요인의중요도연구, 목원대학교박사학위논문, 2013. 노영학 김종호, 부동산정책이주택가격에미치는영향연구, 부동산학보, 한국부동산학회, 2012, 제50집박경태, 주거용오피스텔의구매결정요인에관한연구, 경희대학교석사학위논문, 2011. 박순찬 전광섭, 소형주택의만족도분석과개선방안에관한연구, 부동산학보, 한국부동산학회, 2012. 제51집. 배동걸, 부동산개발사업의사결정기준연구, 중앙대학교석사학위논문. 2006 성연동, 한국의인구구조변화와주택정책에관한연구, 부동산학보, 한국부동산학회, 2013, 제53집. 송원영, 공동주택개발사업타당성분석의평가항목및절차개선, 서울시립대학교석사학위논문, 2011. 양승철, 오피스텔의효율적이용및공급방안에관한연구, 한양대학교석사학위논문, 2008. 윤영식, 부동산개발론의학문적체계확립에관한연구, 건국대학교박사학위논문, 2004. 윤태권, 계층적분석방법에의한공동주택의부동산투자가치평가모델에관한연구, 한남대학교박사학위논문, 2008. 오근상, 서울시오피스텔가격결정요인에관한연구, 서울시립대석사학위논문, 2010. 오춘근, 실별규모에따른오피스텔활용특성에관한연구, 한양대학교석사학위논문, 2013. 이명석, 부동산개발사업에있어서위험요소와의사결정에관한연구, 건국대학교석사학위논문, 2007. 이영일 민규식, 부동산개발유형별 PF 위험요인분석연구, 부동산학보, 한국부동산학회, 2013, 제54집. 이진성, 지역별주택가격변동률에영향을미치는요인규명에관한연구, 부동산학보, 한국부동산학회, 2013, 제55집. 이정호, 다속성효용이론에근거한부동산개발사업의사결정방안, 명지대학교석사학위논문, 2013. 이종규, 주택개발사업의리스크요인과관리방안에관한연구, 한양대학교박사학위논문, 2009. 이재원 전광섭, 도시형생활주택선호특성에관한연구, 부동산학보, 한국부동산학회, 2013, 제54집. 이철규, 골프리조트개발사업의리스크관리방안연구, 전주대학교박사학위논문, 2008. 임영술, 부동산개발사업의리스크관리방안에관한연구, 한양대학교석사학위논문, 2009. 홍주현외, 공동주택개발사업타당성평가항목에관한연구, 대한건설관리학회논문집, 대한건설관리학회, 2008, 제10권제1호.