강지연 KB 증권 IB 부문투자금융본부투자금융부차장 개인투자자, 부동산간접투자의 4 가지포인트 개인자산가들의희망 K모씨는 30여년간정형외과의사로생활하다최근아들에게병원일을물려주고노후생활을하고있다. 30대후반부터주로증권사들이권유하는주식상품에투자하였고, 그투자한수익으로건물을매입하여임대운용한경험도있다. 이고객은최근아들에게운영하던병원을맡긴후부터는여의도와광화문일대 의증권사 PB 센터에서들러 PB 들과티타임 (tea-time) 하며투자트렌드 (Trend) 를 익히는것이하루의주요일과라고했다. 그런데이고객은센터에방문할때마다 PB(Private Banking) 들에게불만이많았다. 나도이제나이가점점많아져서위험있는투자보다는확정적이고안정적인투자가편한데주식이나채권은이제부담된단말이지. 또어떻게든자식에게자산을미리증여할수있는방법이없을까? 뉴스를보면계속리츠 (REITs) 투자가활성화된다는데대체나는국가나국민연금이투자한큰빌딩에는투자할수없는건가? 그리고직원들은왜내게투자검토해보라고부동산상품을권유하지않는건가? 라는점때문이다. 직접에서간접투자로 다양한투자 설계가필요하다 예로부터우리는부동산에있어서는소유의개념이직접인투자즉, 부동산등기 부등본에본인의이름이등기 ( 기재 ) 되어야한다는오너 (owner) 인식이컸다. 그래서인지최근주로 50 억원미만의소형빌딩이나주거용부동산 ( 아파트, 오피 스텔 ) 에집중투자한자산가들의문의가많아졌다. 그러나부동산이대형화되고 가격이많이오르면서부동산을직접취득할경우에발생되는취득세와중개수수 료등의부담도커지고, 자산을보유하면서발생하는재산세 ( 보유세 ) 와각종유지 1
비용 ( 자본적지출 ) 등으로자칫잘못하면투자운용수익률이정기예금을못미치 는경우가생기는가하면향후매각할경우에도매각시기를놓치거나매각차익 을얻기보다는원금을손해볼가능성도종종발생한다. 그러나최근부동산의규모가대형화되고다양한구조화 (structure) 상품으로투 자기회가확대되면서개인투자자들도기관투자자들처럼어느상품을어떻게얼마 나투자할것이냐를고민하는투자설계 ( 포트폴리오 ) 를해야할시기가온것이다. 단독적인직접투자는본인의주관적인의사가반영되지만모든시장위험 (Market Risk) 을홀로부담하여야하기때문에이를보완할수있는투자대안으 로는부동산간접투자상품인부동산펀드와리츠 (REITs) 를권유하고싶다. 부동산간접투자는다양한투자경험이풍부한전문인력으로구성된자산운용사 및자산관리회사 (AMC) 가부동산을가장효율적인운용노하우를통해자산가치 를극대화시킬수있다는것이가장큰장점이다. 기관투자자들의투자트렌드 기관투자자들도 단독투자보다는 컨소시엄형식을선호 2016 년말기준으로부동산간접투자상품설정규모는총약 57 조 ( 부동산펀드 약 46 조, 리츠약 11 조 ) 로대체투자분야중에서도큰시장 (Market) 이다. 국민연 금, 교직원공제회, 사학연금등의연기금및공제회와삼성생명, 교보생명, 한화생 명, KB 생명등의생명 / 손보회사등이앵커 (Anchor) 투자자이다. 이들은주로신용도가높은임차인이장기임대차계약이되어있는국내부동산의대형오피스빌딩, 백화점, 마트, 물류창고등의상업용부동산에주로투자하며, 목표투자수익률은 5년기준으로약 5~7% 수준으로단독투자보다는컨소시엄 (consortium) 형식으로투자를선호한다. 주식이나채권에비해수익률이높고, 안정적인평가를받자해외투자자는물론 국내투자자들이상업용부동산매입경쟁이치열해지고이는곧가격상승으로 이어졌다. 그러다보니국내투자자들은해외투자 (Global market) 으로눈을돌 2
리기시작했고투자포트폴리오를국내에서해외 ( 미국, 호주, 독일등 ) 로확대분산 하는전략을모색하기시작했다. 이처럼개인투자자도직접적인단독 (owner) 투자보다는기관투자자와시장트 렌드를맞춰투자포트폴리오를구성하는간접적분산투자를권유하고자한다. 개인투자자가꼭지켜야할 4 가지투자포인트 부동산간접투자상품으로는크게두가지방식인부동산펀드 (REF, Real Estate Fund) 와리츠 (REITs Real Estate Investment Trusts) 로구분할수있다. 두방식의큰차이점은내돈을자산운용사에게전적으로위탁하여맡길것인 가?( 부동산펀드, 수익증권 ), 자산관리회사에게돈을맡기돼의사결정을내가할 것인가?( 리츠, 지분증권 ) 로볼수있다. 부동산구조에따라다르지만투자성향과배당의기초가되는부동산에따라 투자방식을선택하면된다. 간접상품투자포인트! 1 안정적수익구조 2 랜드마크적위치 3 우수한자산운용사 4 기관투자자와컨소시엄 다만, 개인고객이투자경험이많지않으나간접투자상품에투자하고싶다면수익률은조금낮으나 ( 연 5% 대 ) 1안정적인구조 ( 우량임차인을통한확정적현금흐름배당 ) 를우선시하고, 2 위치가좋고주변환경이잘갖춰진랜드마크 (Landmark) 이며, 3 자산운용사 ( 또는자산관리회사 ) 가과거운용실적경험이풍부한지, 운용인력은보유하고있는지등에대해고민할필요가있다. 자산운용사 ( 또는자산관리회사 ) 는운용하고있는부동산의성격을잘파악하여 펀드설립부터청산 ( 만기 ) 까지배당은물론원금을잘회수할수있는판단능력 을갖추어야하기때문이다. 4 또한나 ( 개인투자자 ) 외에다른투자자가누가있는지? 투자파트너로기관투 자자가 1 곳이상이투자한상품이라면적극적으로투자를권유하고싶다. 일반적으로기관투자자들은오랜시간 ( 최소 3~4 개월 ) 자산운용사와현장실사 3
는물론많은위험요소를분석하여수차례내부심사평가절차를거쳐투자결정 을하기때문에어느정도검증된상품에개인과기관투자자가컨소시엄으로투자 하는것이가장이상적이라고생각한다. 부동산펀드투자사례 KB 국민은행과 KB 증권 WM( 자산관리, Wealth Management) 복합센터를방문 하면다양한부동산펀드나리츠상품을많이접할수있을것이다. PB 들은과거에비해개인고객들에게보다더안정적인상품과투자기회를드리 고자대내외전문인력과함께면밀한분석을바탕으로상품의완성도를높이도록 노력하고있다. 이중주요사례로 2016 년연말, KB 증권 IB 부문투자금융부에서투자인수후 KB 국민은행개인고객들에게투자상품으로판매한 유경 PSG 전문투자형사모투 자신탁 GMK 제 4 호 ( 부동산펀드 ) 의투자사례를들수있다. 본펀드는다수의국내외대형연기금및공제회, 생명보험사, 은행및증권사들 과개인자산가들이투자한컨소시엄상품이다. 본펀드가매입한부동산은홈플러스가재무개선을위해직접보유하고있는 5 개점포 ( 김해점, 북수원점, 김포점, 동대문점, 가좌점 ) 를매각후재임대하는 Sale & Leaseback으로홈플러스는책임임대차계약 ( 최대 30년, 20년 +10년, 연 2% 상승 ) 을통해장기영업권을보유하는동시에부동산펀드는임대운용하여투자자에게수익을배분하는상품이다. 간접투자로 개인고객은안정적으로 수익확보 장기책임임차계약을통해배당수익의현금흐름을안정적으로확보하고, 향후 부동산펀드가만기청산 (7 년운용목표 ) 시에는운용배당 (7 년평균확정배당 7.71%) 은물론매각차익도기대할수있는우수한상품이다. 4
예상투자수익률은운영기간중 7.71%(1년차 6.83%, 7년차 8.54%), 매각차 익고려시 IRR 10.34% [ 펀드운영기간중예상수익률 ] ( 단위 : 백만원, %) 구분 합계 / 평균 1년차 2년차 3년차 4년차 5년차 6년차 7년차 배당금 136,057 17,222 18,126 18,780 19,448 20,128 20,823 21,531 배당률 7.71% 6.83% 7.19% 7.45% 7.72% 7.99% 8.26% 8.54% [ 매각차익추정 ] ( 단위 : 백만원, %) Now(1년차 ) Terminal Cap Rate 매각금액 순매각차익 투자수익률 (IRR) 36,723 5.10% 752,059 61,504 10.34% 수익률 [ 수익률추정 ] ( 단위 : 백만원, %) 구분 평균배당률 IRR DSCR 운영기간중배당 7.71% 7.78% Avg 2.39 운영기간중배당 + 매각차익 11.20% 10.34% Min 2.21 본편드의 7년간연평균배당률은 7.71% 이다. 1년차 ( 초년도 ) 배당률은 6.83% 로초기편드설립시에발생되는부동산의치득세및각종실사비용 ( 감정평가, 법률실사, 자산실사등 ) 을감안한배당률이며, 임대료가매년 2% 씩고정적으로상승하기때문에 2년차부터는 7.19% 에서펀드만기연도에는 8.54% 까지배당받을수있다. 배당은은행및생명보험사로부터 5개점포를담보로하여 7년간 3.5% 의고정금리로대출을받았고, 펀드의수익 ( 홈플러스로부터받은임차료 ) 에서이자와운용사및자산관리보수를차감한잔여금액을 100% 배당하기때문에 7년동안특별한상황이발생하지않는다면확정적이다. 펀드는사모펀드 (Private fund) 로펀드의자료와내용이수익자 ( 투자자 ) 외에는공개되지않고, 7년동안수익증권을환매 ( 매각 ) 요청할수없다. 다만, 유경PSG자산운용이시장의상황에따라펀드의만기도래전에도좋은조건으로매각할수있다고판단되는경우에는조기에매각하여원금을회수할수도있다. 5
또한유경 PSG 자산운용에서는홈플러스가 20 년동안임차계약한임대료수입의 현금흐름 (Cash flow) 과자본할인률 (Teerminal Cap. Rate) 을기초로예상분석 하여펀드만기시에매각차익 (Capital gain) 을약 615 억원 ( 순매각차익 ) 을취할경 우투자수익률은약 10.34% 로추정분석하고있다. 구분 [ 참고 1. 부동산펀드의투자개요 ] 주요내용 대상물건 - 대형마트 5 개점 ( 김해점, 북수원점, 김포점, 동대문점, 가좌점 ) 매도인 연면적 - 홈플러스 - 73,749 평 매매대금 - 6,440 억원 ( 평당 8,732 천원 ) 대출조건 임차인 - 대출금액 : 3,961 억원 - 대출금리 : 3.5% - 대출만기 : 7 년 - LTV 주 1) : 58.2%(AUM 기준 ), 매입금액대비 61.5% - 홈플러스 임대차기간 - 20 년 ( 기본임대차기간 )+10 년 ( 연장임대차기간 ) 임차조건 펀드기간 - 보증금 : 320 억원 - 초년도임대료 : 320 억원 - 임대료인상률 : 매년 2% - 관리비 : Triple Net ( 모든관리비용일체임차인부담, 단간주부가세는임대인부담 ) - 7 년 펀드설정일주 2) - 2016 년 7 월 4 일 : 최초설정일 ( 설정금액 100 억원 ) - 2016 년 10 월 26 일 : 추가설정일 ( 추가설정금액 2,520 억원 ) [ 참고 2. 부동산펀드주요투자파트너 ] Equity( 수익증권 ) 2,520 억원 행정공제회, 사학연금, ING 생명, MG 손해보험, YG 엔터테이먼트, 쿠쿠전자, 삼성증권 ( 개인고객 ), NH 증권 ( 개인고객 ), KB 국민은행 ( 개인고객 ) Loan( 담보대출 ) 3,961 억원 교보생명, 농협생명, 삼성화재, SC 은행, 동부생명, 한화자산운용 ( 퇴직연금운용 ) 6
[ 참고 3. 부동산펀드의투자구조 ] 7