- 부동산정책참고용도로매월발간하는자료이며, 무단전재및복사를금합니다. - 실거래가신고자료를기초로작성하였으며, 일부자료는통계확정전수치로향후변동될수있습니다. - 본자료는서울시행정포탈통계정보에게재되어있습니다. 2009 년 7 월제 31 호 서울부동산시장동향 금월추가조사자료 '09.2/4 분기오피스시장동향 ---------------- 23 쪽 목 차 Ⅰ. 부동산가격및거래동향 --- 1 쪽 Ⅱ. 주요사업지역동향 -------- 32 쪽 Ⅲ. 뉴타운지구분석 ----------- 38 쪽 Ⅳ. 강북권주요지역분석 ------ 39 쪽 Ⅴ. 준공업지역부동산시장동향 -- 41 쪽 Ⅵ. 부동산정책동향 ----------- 43 쪽 작성자 부서명직위성명 토지관리과토지관리과장남대현가격조사팀장김종고 6361-3949 담당안홍기장인호작성일자 2009. 8. 15. 서울특별시도시계획국토지관리과
Ⅰ. 부동산가격및거래동향 1. 주택매매가격동향 1) 매매가격변동률 구분 08. 11 월 12 월 09. 1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월전년말비 ( 08.12 대비 ) ( 단위 : 전월대비, %) 전년동월비 ( 08.7 대비 ) 서울 -0.5-1.2-0.7-0.1-0.2 0.3 0.1 0.4 0.7 0.4-1.1 강북권 -0.3-0.9-0.5-0.3-0.3 0.2 0.0 0.3 0.5-0.2-0.9 강남권 -0.8-1.6-0.9 0.1-0.1 0.4 0.2 0.5 0.8 0.9-1.3 강남권 - 한강이남의 11 개구, 강북권 - 한강이북의 14 개구 매매가격변동률추이 ( 단위 : 전월대비, %) 서울강북권강남권 0.5 0.4 0.2 0.2 0.2 0.3 0.2 0.2 0.1 0.0-0.1-0.3-0.3-0.5-0.8-0.9-1.2 0.1 0.3 0.4-0.1-0.5-0.1-0.2 0.2-0.7-0.3-0.3-0.9 0.1 0.2 0.0 0.4 0.3 0.5 0.8 0.7 0.5-1.6 08.7 월 8 월 9 월 10 월 11 월 12 월 09.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 매매가격지수변동추이 105.0 ( 기준시점 : 2008.12 = 100.0) 104.0 103.0 102.0 101.0 100.0 99.0 98.0 97.0 08.7월 8월 9월 10월 11월 12월 09.1월 2월 3월 4월 5월 6월 7월 서울 101.5 101.7 101.9 101.8 101.2 100.0 99.3 99.2 99.0 99.3 99.4 99.7 100.4 강북권 100.7 100.9 101.2 101.2 100.9 100.0 99.5 99.2 98.9 99.1 99.1 99.4 99.8 강남권 102.3 102.5 102.6 102.4 101.6 100.0 99.1 99.2 99.1 99.5 99.6 100.1 100.9 1) 주택매매가격변동률 ( 조사기준일 : 09.7.13, 주택표본수 : 5,224 개동 ) : 국민은행자료 - 1 -
아파트 구분 유형별매매가격변동률 08. 11 월 ( 단위 : 전월대비, %) 전년 12월 09. 1월 2월 3월 4월 5월 6월 7월말비 ( 08.12) 전년동월비 ( 08.7) 서울 -0.8-1.6-0.9-0.2-0.3 0.4 0.2 0.5 0.9 0.6-2.2 강북권 -0.4-1.3-0.7-0.6-0.4 0.0 0.0 0.3 0.7-0.8-2.3 강남권 -1.2-2.0-1.1 0.2-0.1 0.7 0.3 0.7 1.1 1.7-2.3 단독주택 연립주택 서울 -0.1-0.4-0.2 0.0-0.1 0.4 0.0 0.1 0.3 0.7 1.0 강북권 -0.1-0.4-0.2 0.0-0.1 0.7 0.0 0.1 0.3 0.9 1.0 강남권 0.0-0.5-0.2 0.1 0.0-0.1 0.1 0.2 0.3 0.5 0.9 서울 -0.2-0.9-0.5-0.2-0.2 0.0 0.0 0.3 0.4-0.3-0.2 강북권 -0.2-0.6-0.4-0.1-0.2 0.1 0.0 0.3 0.3 0.0 0.2 강남권 -0.1-1.3-0.7-0.3-0.1-0.2-0.1 0.3 0.5-0.6-0.5 유형별매매가격변동률추이 ( 단위 : 전월대비, %) 아파트단독주택연립주택 0.6 0.5 0.2 0.6 0.4 0.0 0.3 0.5 0.0 0.4 0.5 0.4 0.1 0.0 0.2 0.3-0.1-0.2-0.1 0.1-0.4 0.1-0.2-0.5-0.2 0.0 0.0 0.0-0.3-0.2-0.2-0.3 0.9 0.4 0.3-0.8-0.9-0.9-1.6 08.7 월 8 월 9 월 10 월 11 월 12 월 09.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 단독주택에는다가구주택이, 연립주택에는다세대주택이포함되어있음. 유형별매매가격지수변동추이 105.0 ( 기준시점 : 2008.12 = 100.0) 104.0 103.0 102.0 101.0 100.0 99.0 98.0 97.0 08.7월 8월 9월 10월 11월 12월 09.1월 2월 3월 4월 5월 6월 7월 아파트 102.8 102.8 102.8 102.5 101.7 100.0 99.1 98.9 98.7 99.0 99.2 99.7 100.6 단독주택 99.7 100.1 100.4 100.5 100.4 100.0 99.8 99.9 99.8 100.2 100.2 100.4 100.7 연립주택 99.9 100.5 100.9 101.1 100.9 100.0 99.5 99.3 99.1 99.1 99.0 99.3 99.7-2 -
매매가격동향분석결과 7월서울시의주택매매가격은부동산경기호전에대한기대감과재건축규제완화에대한기대심리로아파트의가격상승세가확대되면서 0.7% ( 전월 0.4%) 상승하며전월대비상승폭이확대된것으로나타냈음. - 강남권 (0.8%) 은재건축예정아파트단지가상승을주도한가운데, 상승세가금천구를제외한전역으로확산되며전월 (0.5%) 에비해상승폭이크게확대되었고, 강북권 (0.5%) 역시국지적인개발호재로전월 (0.3%) 에이어상승폭이확대되었음. 강북권은노원구 (1.3%) 가동북권르네상스개발및성북역민자역사개발등호재로매수문의가증가하며상승폭이크게확대되었고, - 광진구 (1.0%) 는한강변개발호재및역세권재건축예정지연립주택수요증가로크게상승하였으며, 도봉구 (0.8%) 도동북권르네상스개발등호재로상승폭이확대되고, 마포구 (0.7%) 는상암동초고층라이트빌딩착공기대감및경의선개통으로상승세를이어갔음. 강남권에서는서초구 (1.5%) 가한강르네상스개발호재와재건축설문추진이맞물리면서기대감증가로상승폭이크게확대되었고, - 강동구 (1.3%) 는안전진단통과등재건축사업이속도를내면서재건축단지를중심으로상승세가확대되었음. - 강남구 (1.3%) 도재건축용적률상향과안전진단절차간소화등규제완화기대감에따른매수문의증가로급매물이소진되며상승폭이확대되었고, 송파구 (1.1%) 는한강변개발호재및재건축기대감으로상승세를이어간가운데소형아파트물량부족으로상승폭이확대됨. 주요상승지역 강북권 : 노원구 (1.3%), 광진구 (1.0%), 도봉구 (0.8%), 마포구 (0.7%) 강남권 : 서초구 (1.5%), 강동구 (1.3%), 강남구 (1.3%), 송파구 (1.1%) 주요하락지역 강북권 : 서대문구 (-0.1%) 강남권 : 금천구 (-0.1%) 주택유형별로는아파트가 0.9% 상승하며전월 (0.5%) 에비해상승폭이크게확대되는강세를지속하였고, 단독주택과연립주택도각각 0.3%, 0.4% 상승하며상승폭이확대됨. - 3 -
2. 부동산매매거래동향 2) 부동산거래량변동추이 ( 단위 : 건 ) 40,000 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 08.7월 8월 9월 10월 11월 12월 09.1월 2월 3월 4월 5월 6월 7월서울시 35,331 19,020 21,714 23,226 14,281 14,083 13,683 15,632 21,259 25,250 22,690 27,649 28,029 강남권 19,485 9,759 11,921 13,487 6,853 6,336 7,653 8,759 11,827 15,096 12,527 14,952 15,452 강북권 15,846 9,261 9,793 9,739 7,428 7,747 6,030 6,873 9,432 10,154 10,163 12,697 12,577 유형별거래량변동추이 20,000 ( 단위 : 건 ) 16,000 12,000 8,000 4,000 0 08.7 월 8 월 9 월 10 월 11 월 12 월 09.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 단독 다가구 2,624 1,876 1,295 1,151 761 733 545 682 796 1,220 1,301 1,643 1,839 다세대 연립 7,154 4,337 3,584 3,339 2,438 2,490 1,595 1,900 2,771 3,327 3,721 4,966 5,035 아파트 8,693 5,529 5,025 5,332 3,499 4,728 4,477 6,367 7,861 9,944 10,181 11,275 12,293 기타 16,860 7,278 11,810 13,404 7,583 6,132 7,066 6,683 9,831 10,759 7,487 9,765 8,862 기타 : 상업 ( 업무 ) 용, 공업 ( 공장 ), 기타건물, 토지만거래를합산한거래건수수치임. 구분 09. 7 월거래동향 지난년중최고치 ( 08.4) 거래건수변동률 (%) 전년도동월 ( 08.7) 전월 ( 09.6) 금월 ( 09.7) 지난년중최고치대비 ( 08.4) 전년도동월대비 전월대비 서울시전체 41,944 35,331 27,649 28,029-33.2-20.7 1.4 아파트 13,878 8,693 11,275 12,293-11.4 41.4 9.0 단독 다가구 3,921 2,624 1,643 1,839-53.1-29.9 11.9 다세대 연립 11,534 7,154 4,966 5,035-56.3-29.6 1.4 기타거래 12,611 16,860 9,765 8,862-29.7-47.4-9.2 2) 매매거래량 : 부동산실거래가신고및검인된건수에대한부동산거래관리시스템 (RTMS) 통계자료 - 4 -
매매거래량동향분석결과 09.7월거래량은최고치거래량을보인전년도 4월대비 33.2% 감소하였고, 전월대비는 1.4% 증가를기록하였음. 유형별로보면아파트, 단독 다가구, 다세대 연립에대한거래량은전월대비하여각각 9.0%, 11.9%, 1.4% 의증가를나타내모든유형에서수급불균형심화되는가운데경기회복개선기대감으로거래증가추이를이어갔음. 기타 ( 비주택인상업용등부동산 ) 거래량은전월에는높은증가세를나타냈으나, 금월에는경기침체에따른건설물량축소와계절적인비수기영향으로전월대비 9.2% 감소하였음. 매매시장전망은주요강남권의재건축단지에서단기가격급등에따른부담감과조합원지위양도금지조항이완화하는관련법시행 (8월12일 ) 등으로신규매물출시가다소증가할수있으나, 대기매수자들이꾸준히저가매물을물색하고있어거래시장은소강상태에서가격이큰폭의하락보다는약보합세가예상됨. - 일반주택지는재건축단지의단기가격급등, 각종경기지표의개선, 경기회복에대한기대심리작용, 주택수급불균형심화등으로그동안가격상승이미미했던개발사업주변지역에국지적인소폭가격상승이전망됨. - 전반적으로시장은정부의추가대출규제강화예고, 주택담보대출금리인상, 대출기준강화검토로매수심리위축이예상되어한동안거래소강상태가지속되고, 하락조정보다는소폭가격상승세가예상됨. 09. 7월주요지역아파트거래량급증동향 거래량급증사유 재건축, 신규아파트실거래가신고, 검인 ( 명의신탁및해지, 분양권 ) 거래량증가주요지역 ( 전월대비 ) 강북구 (89.9%), 강서구 (63.7%), 금천구 (58.6%), 마포구 (52.3%) 주요지역거래내용 강북구 : 번동수유역두산위브실거래신고및분양권검인 (113건 ) 강서구 : 화곡동화곡3주구재건축우신아파트신탁및해지검인 (404 건 ) 화곡동화곡3주구재건축양서아파트신탁및해지검인 (118건 ) 마포구 : 상암동상암휴먼시아실거래신고, 분양권검인 (58건 ), 상암동상암 2-1 주거환경개선사업지구실거래신고및분양권검인증가 (52 건 ) - 5 -
3. 주택전세가격동향 3) 전세가격변동률 구분 08. 11 월 ( 단위 : 전월대비, %) 12월 09. 1월 2월 3월 4월 5월 6월 7월전년말비전년동월비 ( 08.12 대비 ) ( 08.7 대비 ) 서울 -0.7-2.0-1.3 0.0 0.3 0.4 0.2 0.5 0.7 0.9-1.5 강북권 -0.5-1.6-1.1-0.3 0.0 0.3 0.1 0.3 0.5-0.1-1.5 강남권 -0.9-2.5-1.6 0.3 0.7 0.6 0.3 0.8 0.9 2.0-1.5 강남권 - 한강이남의 11 개구, 강북권 - 한강이북의 14 개구 전세가격변동률추이 ( 단위 : 전월대비, %) 서울강북권강남권 0.7 0.6 0.8 0.9 0.2 0.4 0.3 0.3 0.7 0.1 0.2 0.3 0.3 0.4 0.5 0.2 0.1-0.1 0.2 0.5 0.2 0.0-0.5 0.3 0.3 0.1 0.1 0.0 0.1-0.3-0.3-0.7-1.1-0.9-1.6-2.0-1.6-1.3-2.5 08.7 월 8 월 9 월 10 월 11 월 12 월 09.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 전세가격지수변동추이 105.0 ( 기준시점 : 2008.12 = 100.0) 104.0 103.0 102.0 101.0 100.0 99.0 98.0 97.0 08.7월 8월 9월 10월 11월 12월 09.1월 2월 3월 4월 5월 6월 7월 서울 102.5 102.6 102.9 102.8 102.1 100.0 98.7 98.7 99.1 99.5 99.7 100.2 100.9 강북권 101.4 101.6 102.0 102.1 101.6 100.0 98.9 98.7 98.7 99.0 99.1 99.4 99.9 강남권 103.5 103.7 103.8 103.5 102.5 100.0 98.4 98.8 99.4 100.0 100.3 101.1 102.0 3) 주택전세가격변동률 ( 조사기준일 : 09.7.13, 주택표본수 : 5,224 개동 ) : 국민은행자료 - 6 -
아파트 단독주택 연립주택 구분 유형별전세가격변동률 08. 11 월 ( 단위 : 전월대비, %) 전년 12월 09. 1월 2월 3월 4월 5월 6월 7월말비 ( 08.12) 전년동월비 ( 08.7) 서울 -1.0-2.7-1.7 0.2 0.7 0.6 0.4 0.7 0.9 1.8-2.0 강북권 -0.7-2.4-1.5-0.4 0.3 0.3 0.2 0.5 0.7 0.0-2.5 강남권 -1.2-2.9-1.8 0.7 1.0 0.9 0.5 1.0 1.0 3.4-1.7 서울 -0.2-1.1-0.3 0.0-0.1 0.2 0.0 0.2 0.3 0.3-0.5 강북권 -0.2-0.7-0.2 0.0-0.2 0.2-0.1 0.1 0.3 0.1-0.4 강남권 -0.2-1.7-0.6-0.1 0.1 0.1 0.1 0.5 0.3 0.5-0.7 서울 -0.5-1.4-1.3-0.3 0.0 0.1 0.1 0.3 0.5-0.6-1.3 강북권 -0.3-0.8-1.1-0.2-0.2 0.4 0.1 0.2 0.2-0.6-0.9 강남권 -0.6-2.0-1.6-0.3 0.2-0.1 0.0 0.5 0.8-0.5-1.8 유형별전세가격변동률추이 ( 단위 : 전월대비, %) 0.4 0.3 0.1 0.4 0.1 0.0 0.1 0.6 0.4 0.1 0.1-0.2-0.5-1.0-0.2-1.1-1.4 0.7 0.6 0.2 0.4-0.3 0.0 0.0 0.2 0.1 0.1-0.1 0.0-0.3-1.3-1.7 0.3 0.7 0.2 아파트단독주택연립주택 0.9 0.5 0.3-2.7 08.7 월 8 월 9 월 10 월 11 월 12 월 09.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 단독주택에는다가구주택이, 연립주택에는다세대주택이포함되어있음. 유형별전세가격지수변동추이 105.0 ( 기준시점 : 2008.12 = 100.0) 104.0 103.0 102.0 101.0 100.0 99.0 98.0 97.0 08.7월 8월 9월 10월 11월 12월 09.1월 2월 3월 4월 5월 6월 7월 아파트 103.9 103.9 104.0 103.8 102.8 100.0 98.3 98.5 99.2 99.8 100.2 100.9 101.8 단독주택 100.8 100.9 101.3 101.3 101.1 100.0 99.7 99.6 99.6 99.7 99.7 99.9 100.3 연립주택 100.8 101.2 101.8 101.9 101.4 100.0 98.7 98.4 98.4 98.5 98.6 98.9 99.4-7 -
전세가격동향분석결과 7월주택전세시장은방학이사철을맞아주요학군, 학원가밀집지역을중심으로수급불균형이심화되면서전월 (0.5%) 보다상승폭이확대되어 0.7% 의상승률을나타냈으며, - 강남지역아파트의꾸준한수요증가로전세가격이강세를보인가운데강북권 (0.5%), 강남권 (0.9%) 모두상승폭이확대됨. 강북권에서는광진구 (1.5%) 가광장동워커힐일신아파트리모델링에따른이주수요및방학이사수요증가에따른물량부족으로크게상승하였고, - 노원구 (0.8%) 는매매가격상승에따른전세가격동반상승세가이어진가운데방학이사수요증가로상승폭이크게확대됨. 강남권에서는강서구 (2.0%) 가지하철 9호선개통및화곡3주구주택재건축정비사업에따른이주수요증가로물량부족현상이심화되며상승세가확대되었으며, - 송파구 (1.3%) 는잠실일대대단지재건축입주완료이후지속된물량부족현상이방학이사철을맞아심화되면서상승폭이확대되었고, - 서초구 (1.2%) 도이사철을맞아수급불균형이심화된가운데신규아파트 ( 반포래미안퍼스티지, 2,444 세대, 7월 15일입주시작 ) 를중심으로상승세가확대됨. - 강남구 (1.0%) 는대치동학원가를중심으로한학군수요증가에따른수급불균형으로상승세를이어갔음. 주요상승지역 강북권 : 광진구 (1.5%), 노원구 (0.8%), 도봉구 (0.7%), 성북구 (0.7%) 강남권 : 강서구 (2.0%), 송파구 (1.3%), 서초구 (1.2%), 강남구 (1.0%) 주요하락지역 강북권 : 하락지역없음 강남권 : 금천구 (-0.1%) 주택유형별로는아파트가 0.9%, 단독주택은 0.3%, 연립주택이 0.5% 상승하며전유형에걸쳐상승폭이확대된가운데아파트전세가격이상대적으로강세를나타냈음. - 8 -
4. 아파트규모별가격지수동향 4) 조사개요 내 용 : 매매 전세가격지수및변동률조사 주택유형 : 아파트 표본수 : 4,191 단지 - 강북권 (14 개구 ) 2,001 단지, 강남권 (11 개구 ) 2,190 단지 조사기준일 : 2009 년 7 월 13 일 지수기준시점 : 2008 년 12 월 = 100.0 전월대비변동률은전월의조사기준일인 2008 년 6 월 15 일조사가격대비 2009 년 7 월 13 일조사가격의변동률임. 규모별구분기준 구분소형중형대형 전용면적 62.8 m2미만 62.8 m2이상 ~95.9 m2미만 95.9 m2이상 서울시강북권강남권 매매가격지수동향 ( 기준시점 : 2008 년 12 월 = 100.0) 구 분 08. 변동률 (%) 09. 8월 9월 10월 11월 12월 7월 1월 2월 3월 4월 5월 6월 7월전년말대비전대월비 대형 104.5 104.3 104.1 103.6 102.3 100.0 99.0 99.0 98.6 98.9 99.0 99.5 100.2 0.2 0.7 중형 102.5 102.5 102.5 102.3 101.5 100.0 99.1 99.0 98.8 99.1 99.3 99.7 100.5 0.5 0.8 소형 102.5 102.5 102.6 102.3 101.6 100.0 99.2 98.8 98.6 99.0 99.2 99.9 101.0 1.0 1.1 대형 101.6 101.6 101.8 101.7 101.4 100.0 99.4 99.2 98.7 98.8 98.8 98.9 99.1-0.9 0.2 중형 101.2 101.3 101.4 101.4 101.0 100.0 99.5 99.1 98.6 98.6 98.5 98.7 99.2-0.8 0.5 소형 102.0 102.1 102.2 102.0 101.5 100.0 99.2 98.2 97.9 97.8 97.9 98.4 99.5-0.5 1.1 대형 106.1 105.8 105.4 104.6 102.9 100.0 98.7 98.9 98.5 98.9 99.1 99.9 100.9 0.9 1.0 중형 103.7 103.6 103.5 103.1 101.9 100.0 98.8 99.0 98.9 99.6 99.9 100.5 101.6 1.6 1.1 소형 103.0 103.0 103.1 102.6 101.7 100.0 99.1 99.4 99.4 100.3 100.7 101.4 102.6 2.6 1.1 4) 규모별아파트매매 전세가격지수 : 국민은행자료 - 9 -
서울시 강북권 강남권 매매가격지수동향분석결과 서울시전체매매가격지수동향은전월대비로대형, 중형, 소형각각 0.7%, 0.8%, 1.1%( 전월 0.5%, 0.4%, 0.6%) 로전월에이어모든 규모에서상승폭이확대됐으며, 전년말대비로도각각 0.2%, 0.5%, 1.0% 로모든유형에서상승세를보였음. 강북권은전월대비로대형 0.2%, 중형 0.5%, 소형 1.1%( 전월 0.1%, 0.2%, 0.5%) 로모든규모에서상승세가확대된가운데특히 소형의상승세가두드러졌음. 강남권은전월대비로대형 1.0%, 중형 1.1%, 소형 1.1%( 전월 구분 08. 7 월 0.7%, 0.5%, 0.8%) 로모든규모에서상승세를이어갔음. 전세가격지수동향 ( 기준시점 : 2008년 12월 = 100.0) 8월 9월 변동률 (%) 09. 10월 11월 12월 1월 2월 3월 4월 5월 6월 7월전년말전월대비대비 대형 106.1 105.9 105.6 105.1 103.8 100.0 98.3 98.3 98.6 99.4 99.8 100.6 101.6 1.6 1.0 중형 105.1 105.0 105.0 104.3 103.0 100.0 98.2 98.8 99.8 100.5 101.1 102.0 103.0 3.0 1.0 소형 101.6 101.7 102.2 102.6 102.0 100.0 98.5 98.4 99.0 99.6 99.8 100.4 101.1 1.1 0.7 대형 103.6 103.5 103.6 103.5 102.9 100.0 98.7 98.0 97.8 98.0 98.1 98.4 99.1-0.9 0.7 중형 103.7 103.8 104.0 103.9 102.9 100.0 98.4 98.2 98.4 98.6 99.1 99.7 100.5 0.5 0.8 소형 100.9 101.0 101.8 102.4 102.0 100.0 98.6 98.2 98.7 99.0 99.0 99.4 100.0 0.0 0.6 대형 107.5 107.3 106.8 106.0 104.3 100.0 98.1 98.4 99.1 100.1 100.6 101.7 102.9 2.9 1.1 중형 106.2 106.1 105.8 104.8 103.1 100.0 98.0 99.4 101.0 102.1 102.8 103.9 105.1 5.1 1.2 소형 102.5 102.4 102.7 102.7 102.0 100.0 98.3 98.8 99.4 100.2 100.6 101.3 102.2 2.2 0.8-10 -
전세가격지수동향분석결과 서울시전체아파트전세가격지수변동률은전월대비로대형 1.0%, 중형 1.0%, 소형 0.7%( 전월 0.8%, 0.8%, 0.6%) 로전월에이어전세물량수급불균형에의한가격상승이모든규모에서나타냈음. 강북권은대형 0.7%, 중형 0.8%, 소형 0.6%( 전월 0.3%, 0.6%, 0.4%) 로모든규모에서전월보다상승폭이확대됨. 강남권은전월대비로대형 1.1%, 중형 1.2%, 소형 0.8%( 전월 1.1%, 1.0%, 0.8%) 로모든규모에서상승세를이어갔음. - 주요강남권에서대단지입주물량이소진되고, 신혼부부, 학군수요가꾸준하여전세물량품귀현상이나타나전세가격상승을주도함. 5. 권역별아파트매매 전세시장동향매매시장동향 분석개요 내용 - 서울시전체아파트에대해월별부동산실거래가신고정보자료를가공하여권역별로세분화한거래량, 평균매매가격변동추이 ( 매월 ) 를분석한결과임. 권역구분 : 5개권역 - 도심권 (3) : 종로구, 중구, 용산구 - 동북권 (8) : 성동구, 광진구, 동대문구, 중랑구, 성북구, 강북구, 도봉구, 노원구 - 서북권 (3) : 은평구, 서대문구, 마포구 - 서남권 (7) : 양천구, 강서구, 구로구, 금천구, 영등포구, 동작구, 관악구 - 동남권 (4) : 서초구, 강남권, 송파구, 강동구 거래유형 : 아파트매매 거래기간 : 2006. 1. 1 ~ 2009. 7.31(3년 7개월, 실거래가신고일기준 ) 분석자료 : 부동산거래관리시스템 (RTMS) 실거래가신고자료 분석방법 거래량 - 매매를원인으로한부동산실거래가신고건수 ( 증여, 판결등검인건수제외 ) 매매가격 - 권역별로거래된전체아파트의주거전용면적을기준으로m2당산술평균매매가격 - 토지지분 ( 대지권 ), 건물규모 ( 소형, 중형등 ) 및위치 ( 저층, 로얄층등 ) 특성을미반영 - 지역별로실제신고기간이달라신고일기준시차 (1~2개월) 에대한가격변동미반영 실거래가신고기간이계약일로부터 60일이내 ( 일반지역 ), 주택거래신고지역인경우 ( 현재강남구, 송파구, 서초구 ) 는계약일로부터 15일이내신고 - 11 -
매매거래량변동추이 ( 단위 : 건 ) 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 08.7월 8월 9월 10월 11월 12월 09.1월 2월 3월 4월 5월 6월 7월 서울시 5,533 3,457 2,594 2,440 1,448 1,644 2,701 4,681 5,720 7,457 7,765 9,040 9,601 도심권 203 98 93 94 64 79 75 164 236 307 317 439 340 동북권 1,365 917 634 537 327 358 438 1,017 1,500 1,712 2,193 2,426 2,998 서북권 696 465 364 613 191 174 261 490 560 543 690 699 756 서남권 2,163 1,263 871 668 387 408 431 974 1,387 1,564 2,021 2,125 2,360 동남권 1,106 714 632 528 479 625 1,496 2,036 2,037 3,331 2,544 3,351 3,147 매매가격변동추이 ( 단위 : 만원 / m2 ) 1,000 900 800 700 600 500 400 300 08.7월 8월 9월 10월 11월 12월 09.1월 2월 3월 4월 5월 6월 7월 서울시 547 545 552 536 581 596 687 625 603 663 607 672 642 도심권 631 644 634 633 613 663 648 741 704 696 671 650 683 동북권 501 492 483 471 463 453 455 452 453 472 476 474 482 서북권 486 492 484 463 465 459 462 463 483 498 515 518 523 서남권 481 487 489 483 493 510 550 559 534 534 549 533 554 동남권 755 737 734 736 775 764 835 772 781 845 784 939 885 매매시장동향분석결과 별첨 : 참고자료 1 내역참조(46쪽) 서울시전체거래량은 9,601건으로전월 (9,040건) 대비 6.2% 증가 (+561건) 를나타냈고, 최근 1년동안에최저치를나타낸 08.11월 (1,448건) 대비 563.0% 증가 (+8,153건) 하였음. - 권역별로는전월대비하여도심권, 동남권이각각 -22.6%, -6.1% 를나타냈으나, 최근 1년간평월거래량보다도월등히높은거래추이를기록하였고, - 반면에동북권에서는지난 6월9일서울시의 동북권르네상스프로젝트 발표로수혜지역을중심으로전월에이어높은거래량을나타내 23.6% 거래증가를보였으며, 그외서남권, 서북권에서도각각 11.1%, 8.2% 거래증가를나타냈음. - 12 -
평균매매가격변동추이는동남권 (-5.7%) 이서울시의재건축소형의무비율현행유지, 재건축허용연한단축무산및추가대출규제예고등으로거래주춤한상태에서단기가격급등에따른저가매물이간혹거래되어소폭가격하향조정되었음. - 이외권역에서는동남권에비해상대적으로미미한가격등락을보였던도심권 (5.1%), 동북권 (1.7%), 서북권 (0.9%), 서남권 (4.0%) 에서소폭상승세를보였음. 전세시장동향 전세가격변동률추이 5) ( 단위 : 전월대비, %) 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00-0.50-1.00-1.50-2.00-2.50-3.00 도심권동북권서북권서남권동남권 1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 10 월 11 월 12 월 1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 10 월 11 월 12 월 1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 07 년 08 년 09 년 전세시장동향분석결과 별첨 : 참고자료 2 내역참조(47쪽) 서울시전체전세가격변동률은계절적인비수기로전세수요는줄었지만, 신규주택공급의저조에따른수급불균형심화로전월 (0.61%) 에이어 1.03% 의높은상승률추이를나타냈음. 권역별전세가격변동률은동남권 (1.40%), 서북권 (1.10%), 서남권 (1.10%), 동북권 (0.76%) 에서상승세가확대된반면, 도심권 (0.53%) 은상승세가둔화되는모습을보였음. - 권역별주요상승요인으로는전세물량품귀현상을보이며꾸준한학군수요증가하는동남권 ( 서초구, 강남구, 송파구 ), 지하철 9호선역세권주변지역및재건축사업이주수요지역인서남권 ( 강서구 ) 등에서두드러진상승세를나타냈음. 5) 권역별전세가격변동률 : 부동산 114 자료 - 13 -
6. 재건축예정아파트매매시장동향 분석내용 분석개요 최근재건축규제완화정책에따른재건축예정아파트의실거래가신고정보자료를토대로매매시장의규모별거래량, 매매가격변동추이등을분석함. 대상지역 : 강남권 4 개구 (77 개단지, 79,037 세대 ) 강남구 28개단지 (25,244세대), 송파구 10개단지 (18,034세대), 서초구 26개단지 (17,701세대), 강동구 13개단지 (18,058세대) 거래유형 : 아파트매매 거래기간 : 2006.1.1 ~ 2009. 7.31.(3년 7개월, 실거래가신고일기준 ) 분석자료 : 부동산거래관리시스템 (RTMS) 실거래가신고자료 규모별구분기준 ( 국민은행 ) 구분소형중형대형 전용면적 62.8 m2미만 62.8 m2이상 ~ 95.9 m2미만 분석유형 : 규모별매매동향 ( 거래량, 평균매매가격 ) 추이 분석방법 95.9 m2이상 거래량 : 매매를원인으로한실거래가신고건수 ( 증여, 판결등검인건수제외 ) 매매가격 - 규모별주거전용면적을기준으로m2당산술평균매매가격 - 토지지분 ( 대지권 ) 및위치 ( 저층, 로얄층등 ) 등개별특성을미반영 - 지역별로실제신고기간이달라신고일기준시차 (1~2 개월 ) 에대한가격변동미반영 실거래가신고기간이계약일로부터 60일이내 ( 강동구 ), 주택거래신고지역인경우 ( 현재강남구, 송파구, 서초구 ) 는계약일로부터 15일이내신고 규모별매매동향추이 별첨 : 참고자료 3 내역참조 (48 쪽 ) ( 거래량 : 건 ) 700 600 500 거래량 ( 소형 ) 거래량 ( 중형 ) 거래량 ( 대형 ) 가격 ( 소형 ) 가격 ( 중형 ) 가격 ( 대형 ) 강남 4 개구재건축예정아파트규모별매매동향추이 ( 평균가격 : 만원 / m2 ) 2,100 1,800 1,500 400 1,200 300 900 200 100 600 300 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 06 년 07 년 08 년 09 년 0-14 -
거래량동향 모든규모에서전월과비슷한거래량추이 - 강남4개구의전체거래량은 678건 ( 전월 685건 ) 으로올해들어각종재건축규제완화법제화등호재에힘입어모든규모에서대체로점진적인거래증가추이를보이며전월과비슷한거래량을나타냈음. 강동구는큰폭의거래증가를보인반면, 송파구는큰폭의거래감소 - 지역별로는강동구가 163건거래로전월 (115건) 에비해 42.7% 증가하였으나, 이는이외지역과실거래가신고기간이달라전반적으로거래폭증했던전월거래계약건이금월에신고되어거래급증한것으로분석됨. - 송파구는금월에 183건거래로 2007년이후최고치거래량을보였던전월 (257건) 에비해거래급감 (-28.8%) 현상을나타냈지만, 타지역에비해거래비율 (1.01%) 이높은것으로분석되었음. 재건축규제완화정책에대한호재로거래활성화 - 한강변초고층재건축허용, 재건축안전진단신청절차간소화 (8월), 용적률상향등규제완화기대감과사업가시화영향으로거래가활성화되었고, - 금월중순이후에는단기가격급등에따른부담감, 재건축가능연한단축무산, 재건축소형의무비율현행유지등으로매수세가위축되어거래가주춤하였음. 매매가격동향 평균매매가격수준은소형이가장높고, 다음으로중형, 대형순 - 가격수준이높은규모는소형이 1,446 만원 / m2 ( 전월 1,382 만원 / m2 ) 으로 2006년 12월최고가격 (1,503만원/ m2 ) 에 96% 가격수준을나타냈음. - 다음으로는중형이 967만원 / m2 ( 전월 944만원 / m2 ), 대형 931만원 / m2 ( 전월 906만원 / m2 ) 순이며점진적인가격상승추이를보였음. 중형과대형이비슷한가격수준이면서소형과의가격격차가심화 - 중형과대형의가격수준은근래에상호근소한차이를이어가고있으며, 소형은중형, 대형에비해상대적으로높은가격상승세를나타내며, 가격수준격차가확대되는모습임. - 이는소형주택이다른규모에비해적은금액으로매수가가능하고, 재건축사업시에중형배정으로규모를늘려갈수있고, 미래가치가높기때문인것으로판단됨. - 15 -
과년도동월대비금월변동률 총거래량 : 7 월 678 건 2006 년동월 (149 건 ) 대비 355.0% 증가 2007 년동월 ( 167 건 ) 대비 306.0% 증가, 2008 년동월 (172 건 ) 대비 294.2% 증가 평균매매가격 ( m2당 ) : 7 월 1,173 만원 2006 년동월 (918 만원 ) 대비 27.8% 상승 2007 년동월 (1,182 만원 ) 대비 0.8% 하락, 2008 년동월 (1,099 만원 ) 대비 6.7% 상승 09.7 월매매거래동향 구명총세대수거래건수거래비율 소형중형대형세대수거래건수거래비율세대수거래건수거래비율세대수거래건수거래비율 강남구 25,244 179 0.71 11,995 103 0.86 3,525 42 1.19 9,724 34 0.35 서초구 17,701 153 0.86 624 2 0.32 7,828 34 0.43 9,249 117 1.27 송파구 18,034 183 1.01 7,344 94 1.28 2,714 23 0.85 7,976 66 0.83 강동구 18,058 163 0.90 11,003 110 1.00 4,015 39 0.97 3,040 14 0.46 합계 79,037 678 0.86 30,966 309 1.00 18,082 138 0.76 29,989 231 0.77 강남 4 개구각자치구별재건축예정 ( 추진 ) 아파트현황 별첨 : 참고자료 5 내역참조 (55 쪽 ) 주요부동산정책관심사항 민간주택분양가상한제폐지 불투명 상속세 증여세완화 (50% 43% 인하 ) 정부, 한나라당유보방안검토중 추가주택담보인정비율 (LTV) 강화및비투기지역의총부채상환비율 (DTI) 적용예고 8 월말까지주택가격및주택담보대출동향검토 고정금리형주택담보대출금리인상 시중은행고정금리최고연 7% 대 부실우려가있는기존여신의회수와채권추심활동의강화 은행권검토 총부채상환 (DTI : Debt To Income) 매년갚아야할대출원리금이연간소득에서차지하는비중 - 주택담보대출을받을때원리금상환능력에따라대출한도를정하는제도, 현재투기지역내에있는시가 6억원초과아파트를구입할때적용되며, 대출한도는 DTI 40% 이내임. 만약, 주택을구입하려하는사람의연소득이 5천만원일경우 DTI 40% 를적용하면연간원리금상환액이 2천만원범위내에서대출가능함. 주택담보인정비율 (LTV : Loan To Value ratio) 은행들이주택을담보로대출해줄때적용하는담보가치대비최대대출가능한도 - 주택담보인정비율이 60% 라면시가 2억원아파트의경우최대 1억 2천만원까지만대출가능함. - 16 -
주간강남권재건축추진 ( 예정 ) 아파트단지매매시장동향 조사기준일 : 2009.7.31(7 월 5 주차 ) 조사방법 - 매매가격주간변동률자료제공 : 부동산 114 - 매매시황 : 부동산중개사무소모니터링 ( 서울시토지관리과 ) 매매가격변동률추이 ( 단위 : %) 1 월 1 주 1 월 2 주 1 월 3 주 1 월 4 주 1 월 5 주 2 월 1 주 2 월 2 주 2 월 3 주 2 월 4 주 3 월 1 주 3 월 2 주 3 월 3 주 3 월 4 주 4 월 1 주 4 월 2 주 강남구 0.19 0.46 0.71 0.47-0.020.26 0.42 0.21 0.16-0.13-0.020.17 0.66 0.60 0.72 0.78 0.09 0.00 0.02 0.01-0.030.03 0.02 0.31 0.35 0.82 0.24 0.65 0.15 0.13 0.07 강동구 0.03 0.59 0.86 0.76 0.26 0.42 0.39 0.46 0.46 0.00-0.14-0.110.25 0.97 1.31 1.63 0.34 0.05 0.06 0.00 0.18 0.03 0.03 0.11 1.12 1.55 0.86 0.53 0.37 0.07 0.11 서초구 -0.02-0.24-0.190.00 0.31 0.05 0.17 0.10-0.02-0.05-0.06-0.020.09 0.02 0.21 0.41 0.02 0.07 0.00 0.00 0.01 0.00 0.04 0.20 0.23 0.23 0.37 0.03 0.29 0.12 0.10 송파구 0.66 2.00 2.45 1.44 0.00 0.81 1.11 1.25 0.00-0.38-0.40-0.110.74 1.10 0.70 0.69 0.28-0.07-0.080.17 0.00 0.05 0.43 0.02 1.49 1.29 1.58 0.41 0.00 0.23-0.07 4 월 3 주 4 월 4 주 5 월 1 주 5 월 2 주 5 월 3 주 5 월 4 주 5 월 5 주 6 월 1 주 6 월 2 주 6 월 3 주 6 월 4 주 7 월 1 주 7 월 2 주 7 월 3 주 7 월 4 주 7 월 5 주 매매가격변동률 서울주간 0.05% 상승 ( 지난주 0.13% 상승 ) 주요강남권 : 강동구 0.11%, 서초구 0.10%, 강남구 0.07%, 송파구 -0.07% 강남3구 ( 투기과열지구 ) 재건축추진단지조합원지위양도금지조항대폭완화 ( 도시및주거환경정비법 개정안시행 : 2009. 8.12) 매매시황 단기급등가격부담, 재건축허용연한단축무산등으로매수심리위축, 재건축소형의무비율현행유지, 거래부진, 호가상승세둔화, 매수자관망세 송파구는잠실주공 5 단지 ( 중층 ) 에서재건축소형의무비율 (20%) 현행유지로인해호가가 2000 만원 ~3000 만원하락하였고, 매수세가주춤한상태에서신규매물도출시되고있음, - 가락시영단지는면적규모별로호가가 2000 만원하향조정되어매물출시되고, 거래도간간히성사되나, 매수세는주춤함. 그외진주, 미성단지도소폭매물이증가하며호가가하향조정기미를보이고있음. 강동구에서는고덕동고덕시영과상일동고덕주공 3 단지는지난주에재건축정비구역지정안이심의통과됨에따라사업추진속도기대감이증가하여소폭상승세를이어갔으며, 간혹신규매물이출시되지만, 대체로매물이부족현상이이어지고, 대기매수자가지속적으로저가매물을물색하고있어하락세보다는상향조정이전망됨. 강남구에대치동은마단지 ( 중층 ) 에서재건축소형의무비율 (20%) 현행유지로인해호가가 2000 만원하락하였고, 기존에보류매물이가격하향조정되어 1 건 ~2 건출시되나, 매수세부진으로관망분위기임. - 개포동주공단지는이미가격이큰폭상승한가운데간혹저가매물이출시되어거래성사로호가가하향조정된반면, 위단지들보다상대적으로저렴한역삼동개나리 6 차, 압구정동현대사원등소형재건축매물중심으로소폭상승함. 서초구에서는한강변초고층재건축허용등규제완화로재건축기대감이여전하여매물도많지않고대기매수세가꾸준하지만, 단기가격급등에따른부담감으로반포동과잠원동을중심으로상승세가둔화되었음. - 17 -
7. 오피스텔시장동향 6) 매매가격동향 ( 단위 : 전월대비, %) 구분 08. 7 월 8 월 9 월 10 월 11 월 12 월 09. 1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 매매 0.16 0.11 0.09 0.02 0.00-0.04-0.03-0.05-0.01 0.02 0.02 0.04 0.08 매매가격변동률추이 ( 단위 : 전월대비, %) 매매변동률 0.16 0.11 0.09 0.08 0.02 0.00-0.04-0.03-0.05-0.01 0.02 0.02 0.04 08.7 월 8 월 9 월 10 월 11 월 12 월 09.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 09.7 월서울시오피스텔매매시장은 0.08% 상승으로지난 4월 (0.02%) 이후꾸준하게상승세를지속하고, 특히소자본으로안정적인소득을원하는매수문의가소형으로집중되면서매도자들의기대심리가호가로이어져 66m2이하가높은상승률을나타냈으나 135 m2이상중대형은약세를나타냈음. - 지역별로는강동구 (0.33%), 광진구 (0.23%), 구로구 (0.18%), 강서구 (0.15%), 양천구 (0.15%), 노원구 (0.14%), 성동구 (0.13%), 마포구 (0.09%), 관악구 (0.07%), 영등포구 (0.07%), 종로구 (0.06%), 강남구 (0.05%), 서대문구 (0.02%) 순으로상승세를보였으며, 2~3 개월전부터소형매수문의가이어지면서소형중심으로상승세를보였으나 7월중순이후부터매수문의도줄어들어거래가활발하지않음. 강동구천호동힐탑일성하이츠 56m2는 8700만원 ~9500만원선이며, 천호역두산위브센티움 49 m2는 1억2000만원 ~1억2500만원선으로지난달대비 250 만원상승하였음. 광진구구의동대림아크로리버 66m2는 6월말보다 250만원상승한 1억6500만원 ~1억7500만원선에매물이출시되었음. 구로구구로동순영웰라이빌1차 52 m2는 7500만원 ~8000만원선에서매물이출시되며, 성원오퍼스 1 42 m2는 9500 만원 ~1억원선으로지난달보다 250 만원상승하였고, 소형수요가증가하면서매물부족으로가격이상승세를보였음. 6) 가격변동률 : 부동산 114 자료 - 18 -
구분 08. 7 월 임대 ( 전세 ) 가격변동률 ( 단위 : 전월대비, %) 8 월 9 월 10 월 11 월 12 월 09. 1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 전세 0.12 0.05 0.06 0.04-0.03-0.04-0.01-0.05 0.01 0.00 0.01 0.03 0.03 임대 ( 전세 ) 가격변동률추이 ( 단위 : 전월대비, %) 전세변동률 0.12 0.05 0.06 0.04-0.03-0.04-0.01-0.05 0.01 0.00 0.01 0.03 0.03 08.7 월 8 월 9 월 10 월 11 월 12 월 09.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 임대시장은 0.03% 상승으로지난달과동일하게나타났으며, 9호선개통호재인강서, 영등포지역의상승세가두드러졌고, 서울전역에서전세물량부족으로상승세가이어졌음. - 지역별로는강서구 (0.22%), 관악구 (0.16%), 구로구 (0.08%), 영등포구 (0.06%), 양천구 (0.05%), 서대문구 (0.02%), 송파구 (0.01%) 지역이상승함. 강서구공항동대룡드림타워1은 9호선양천향교역이단지바로앞에있으며, 전 월세수요는많으나물량이없어거래를못하는상황이며, 59m2가 6000만원 ~6500만원선으로지난달대비 250만원상승하였음. 구로구신도림동월드메르디앙 79m2는 1억3000만원 ~1억4000만원선에서매물출시되나전세물량부족으로 6월말보다 500 만원가량상승함. 영등포구당산동5 가한강포스빌은 2, 9호선당산역이도보 1분거리로초역세권단지이며 56 m2가 8500 만원선으로지난달말보다 250 만원정도상승. 오피스텔시장전망 매매시장은소형위주로매수문의가간간히있을뿐호가가상승한소형은매도-매수가격차이로거래가쉽지않아강보합세가지속될것으로보임. 임대시장역시소형중심의꾸준한수요가형성되면서강세를보이고있어, 일부지역에서는임대가격상승으로매매가격도상승이예상되며, 8월에는대학개강시점과가을결혼을앞둔신혼부부수요가겹쳐전세시장은강세가이어질것으로전망됨. - 19 -
8. 서울특별시지가변동률및토지거래량동향 7) 전체지가변동률추이 2009년 6월전국평균지가변동률은전월대비 0.166% 의변동률 ( 전월 0.115%) 을보였으며, - 서울특별시의지가변동률은 0.263% 로성동구, 노원구등이지역개발사업의영향으로강세를보이면서전월 (0.204%) 에이어상승세를이어갔음. ( 지가지수 : '07.12월 = 100) 110 107 104 101 98 95 ( 전월대비변동률 : %) 변동률 ( 서울 ) 변동률 ( 전국 ) 1.5 지가지수 ( 서울 ) 지가지수 ( 전국 ) 1.0 0.5 08.6 월 7 월 8 월 9 월 10 월 11 월 12 월 09.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 0.0-0.5-1.0-1.5-2.0-2.5-3.0-3.5 주요상승지역 순위행정구역변동률 (%) 상승요인 1 성동구 0.356 2 노원구 0.356 강 남북균형발전의 U-Turn Project" 의핵심거점지로서의개발호재에대한발전가능성및행당동도시개발사업등에대한기대감 인근장위뉴타운, 상계 3 4 동재정비촉진계획사업및동부간선도로확장공사조기착공등의기대감 3 강동구 0.319 천호 성내재정비촉진계획결정고시에따른기대감 4 강남구 0.303 5 송파구 0.302 신분당선전철개설공사, 구룡마을재개발계획, 세곡 / 율현보금자리아파트건설계획에따른호재기대감 위례신도시사업, 거여마천뉴타운사업, 재건축사업, 문정법조타운사업등도시계획사업을통한발전가능성에대한기대감 0.400 5월 6월 0.356 0.356 0.297 0.294 0.300 0.265 0.281 0.266 0.263 0.239 0.216 0.241 동 0.208 0.210 0.198 0.212 0.218 0.215 률 0.196 0.202 0.200 0.185 (0.153 % )0.100 0.000 종중용성광동중성강도노은서마양강구금영동관서로대랑북북봉대등작악초구구문구구구구문포구구구서구동구산구평구천구천구진구원구로구포구0.319 0.303 0.302 0.280 송파구강남구강동구변 7) 국토해양부, 지가변동률및토지거래량동향내용발췌 ( 보도자료, 2009.7.24) - 20 -
용도지역별지가변동률추이 ( 전월대비변동률 ) 용도지역별로는주거지역 0.268%, 상업지역 0.234%, 공업지역 0.237%, 녹지지역 0.325% 로모든용도지역의지가가상승세를나타냈음. 107.00 ( 지가지수 : '07.12 월 = 100) 105.00 103.00 101.00 99.00 97.00 08.6월 7월 8월 9월 10월 11월 12월 09.1월 2월 3월 4월 5월 6월 주거 103.98 104.57 105.16 105.52 105.24 102.28 98.71 97.81 97.40 97.37 97.57 97.78 98.04 상업 104.15 104.81 105.50 106.09 105.90 103.26 99.60 98.60 98.07 98.04 98.24 98.44 98.67 공업 104.04 104.93 105.69 106.23 106.09 103.70 100.01 99.24 98.85 98.78 98.95 99.13 99.36 녹지 104.78 105.52 106.22 106.75 106.57 103.93 100.71 100.03 99.60 99.55 99.78 100.00 100.32 이용상황별지가변동률추이 ( 전월대비변동률 ) 이용상황별로는전 0.644%, 답 0.179%, 대 [ 주거용 ] 0.305%, 대 [ 상업용 ] 0.211%, 임야 0.190%, 공장 0.233% 로모두상승세를나타냈으며전이계속해서가장높은상승률을유지함. 111.00 ( 지가지수 : '07.12 월 = 100) 108.00 105.00 102.00 99.00 96.00 08.6월 7월 8월 9월 10월 11월 12월 09.1월 2월 3월 4월 5월 6월 전 105.26 105.80 106.34 106.87 106.80 104.34 101.01 100.42 100.13 100.26 100.76 101.25 101.90 답 106.30 107.33 108.37 109.41 109.07 105.98 102.51 102.25 101.53 101.19 101.31 101.33 101.51 대 ( 주거용 ) 104.14 104.75 105.34 105.71 105.43 102.48 98.93 98.06 97.67 97.66 97.88 98.12 98.42 대 ( 상업용 ) 103.99 104.61 105.25 105.73 105.50 102.70 99.07 98.11 97.64 97.59 97.76 97.92 98.13 임야 102.21 102.54 102.90 103.29 103.05 100.74 97.62 96.85 96.50 96.45 96.56 96.66 96.85 공장 104.21 105.36 106.33 106.93 106.89 104.57 100.66 99.83 99.43 99.36 99.58 99.74 99.97-21 -
2009 년 6 월평균지가변동률상 하위 5 개지역 상위 5 개지역 순위 1 2 3 4 5 행정구역 전국 ( 누계 ) 서울시 ( 누계 ) 성동구 ( 누계 ) 노원구 ( 누계 ) 강동구 ( 누계 ) 강남구 ( 누계 ) 송파구 ( 누계 ) 하위 5 개지역 순위 1 2 3 4 5 행정구역 전국 ( 누계 ) 서울시 ( 누계 ) 성북구 ( 누계 ) 은평구 ( 누계 ) 도봉구 ( 누계 ) 강북구 ( 누계 ) 마포구 ( 누계 ) ( 단위 : %) 평균용도지역별이용상황별대 ( 누계 ) 주거상업공업녹지전답임야공장주거용상업용 0.166 0.197 0.128 0.110 0.186 0.190 0.131 0.211 0.135 0.100 0.115-0.855-0.816-1.113-0.988-0.665-0.646-0.657-0.723-1.093-0.928-1.021 0.263 0.268 0.234 0.237 0.325 0.644 0.179 0.305 0.211 0.190 0.233-0.711-0.678-0.934-0.652-0.384 0.882-0.976-0.525-0.952-0.791-0.684 0.356 0.388 0.156 0.282 0.345 0.374 0.288-0.914-0.713-3.663-1.120-0.681-1.514-1.057 0.356 0.359 0.316 0.344 0.271 0.328 0.442 0.441-0.699-0.674-0.932-0.797-1.295-0.769-0.449-0.490 0.319 0.328 0.236 0.326 0.379 0.395 0.154 0.250-0.073-0.248 1.240 0.178 0.433 0.028-0.404-0.435 0.303 0.306 0.252 0.727 1.058 0.351 0.228 0.935-0.307-0.287-0.612 2.309 3.862-0.115-0.589 0.935 0.302 0.326 0.232 0.154 0.229 0.337 0.256 0.000-0.160-0.118-0.321-0.161 0.312-0.089-0.289-1.020 ( 단위 : %) 평균용도지역별이용상황별대 ( 누계 ) 주거상업공업녹지전답임야공장주거용상업용 0.166 0.197 0.128 0.110 0.186 0.190 0.131 0.211 0.135 0.100 0.115-0.855-0.816-1.113-0.988-0.665-0.646-0.657-0.723-1.093-0.928-1.021 0.263 0.268 0.234 0.237 0.325 0.644 0.179 0.305 0.211 0.190 0.233-0.711-0.678-0.934-0.652-0.384 0.882-0.976-0.525-0.952-0.791-0.684 0.153 0.148 0.228 0.141 0.147 0.149 0.275-1.219-1.229-0.991-1.292-1.202-1.221-1.438 0.185 0.191 0.083 0.193 0.326 0.202 0.145-1.161-1.104-1.719-1.237-1.270-0.970-1.472 0.196 0.212 0.205 0.160 0.089 0.204 0.272 0.069 0.067 0.000-0.925-0.869-1.183-1.084-0.791-0.081-0.711-1.325-0.899-1.630 0.198 0.205 0.185 0.000 0.209 0.200 0.000-1.178-1.138-1.339-2.100-1.097-1.197-2.237 0.202 0.215 0.055 0.280 0.068-0.995-0.974-1.221-0.923-1.130 2009 년 6 월토지거래량동향 09. 6월서울시토지거래량은총 26,637필지, 1,775 천m2로전년동월대비 (37,830필지, 2,270천m2 ) 필지수는 -29.6%(-11,193필지 ), 면적은 -21.8%(-495천m2) 로모두거래량이급격히감소추이를보여토지시장은전반적으로안정세를유지하는것으로나타냈음. 구분 2008. 6 2009. 6 전년동월대비 (%) 필지수면적 ( 천m2 ) 필지수면적 ( 천m2 ) 필지수면적 ( 천m2 ) 전국 244,440 231,086 214,981 244,172-12.1 5.7 서울 37,830 2,270 26,637 1,775-29.6-21.8 * 면적합계는각항목별면적 ( m2 ) 을합산하여천m2단위로환산한값으로서각통계표의시 도의면적합계와일치하지않을수있음. - 22 -
9. 09. 2/4 분기오피스시장동향 조사개요 조사권역 권역 도심권역 (CBD) 강남권역 (KBD) 여의도권역 (YBD) 기타권역 (Others) 종로, 을지로, 신문로, 남대문로 세분권역 강남대로, 도산대로, 서초 ( 교대역 ), 송파대로 ( 잠실역 ), 양재역, 테헤란로, 학동 / 봉은사로 동여의도, 서여의도, 마포구 ( 공덕역 ) 일대 한강이남동지역 ( 강동구등 ), 한강이남서지역 ( 동작구, 구로구, 양천구등 ), 한강이북동지역 ( 노원구, 중랑구, 동대문구등 ), 한강이북서지역 ( 용산구, 서대문구등 ) 건물규모 : 연면적 6,600m2이상또는 10층이상오피스빌딩조사기간 : 2009년 5월 1일 ~ 2009년 5월 30일표본빌딩수 : 837개도심권 229개, 강남권 309개, 여의도권 152개, 기타권역 147개표본빌딩선정기준및등급별분포수구분 Prime 등급 A 등급 B 등급 C 등급 선정기준 상위 10% 수준 20% 30% 40% 권역내최고수준인랜드마크빌딩 권역평균을상회하는우수한빌딩 권역내에서인지도를보유한빌딩 평균이하의인지도낮은빌딩 합 계 (837개) 76 178 253 330 도심권 (229개) 38 57 76 58 강남권 (309개) 18 64 90 137 여의도권 (152개) 16 30 28 78 기타권역 (147개) 4 27 59 57 빌딩등급 : 임차인이사무공간을선택하는기준, 즉임대가, 건축연면적, 접근성, 인지도, 마감상태, 쾌적성, 서비스수준, 관리상태등의다양한요소를 종합적으로고려하여 4개의등급으로분류한것임. 분석내용 임대정보 ( 보증금, 월세, 전세환산가 ), 임대현황, 공실률, 오피스신규공급동향등 - 23 -
2009 년 2/4 분기임대시장동향분석 8) 임대시장동향 ( : 전기대비상승, : 전기대비하락, 단위 : 천원 /3.3 m2 ) 구분공실률 (%) 전세환산가 평 균 도심권 (CBD) 강남권 (KBD) 여의도권 (YBD) 기타권역 (Others) 3.6 (0.5%P ) 2.9 (0.2%P ) 4.7 (0.7%P ) 2.1 (0.2%P ) 4.0 (1.2%P ) 5,396 (0.1% ) 6,787 (0.1% ) 5,365 (0.4% ) 4,509 (0.1% ) 4,009 (0.9% ) 보증부월세 보증금 월세 581.0 52.0 (0.8% ) (0.6% ) 648.5 (0.1% ) 680.0 (1.1% ) 424.2 (0.3% ) 470.3 (2.6% ) 62.3 (0.1% ) 54.9 (1.2% ) 42.2 ( - ) 37.6 (0.3% ) 관리비 24.8 (0.4% ) 27.7 (0.2% ) 26.0 (0.3% ) 21.6 (0.2% ) 20.6 (1.9% ) 전환율 ( 연, %) 14.3 ( - ) 12.4 (0.1%P ) 15.9 (0.1%P ) 12.7 (0.1%P ) 13.6 ( - ) 공실률변동추이 서울공실률급등세둔화 ( 전기대비 0.5%p 증가 ) 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% 4.7% 4.0% 3.6% 3.4% 3.1% 2.9% 2.7% 2.3% 2.4% 2.1% 2.1% 2.1% 1.7% 2.3% 1.6% 1.5% 1.4% 1.4% 2.0% 1.9% 1.4% 1.4% 1.5% 1.3% 1.2% 1.2% 1.5% 1.3% 1.3% 1.2% 1.2% 1.1% 0.9% 1.0% 0.8% 0.8% 07.2분기 07.3분기 07.4분기 08.1분기 08.2분기 08.3분기 08.4분기 09.1분기 09.2분기도심권강남권여의도권평균 전세환산가변동추이 서울임대가약보합세 ( 전기대비 0.1% 하락 ) 7,000 ( 단위 : 천원 /3.3 m2 ) 6,500 6,000 5,500 5,000 4,500 4,000 3,500 6,200 6,252 6,310 4,847 4,888 4,927 4,718 4,752 4,785 3,989 4,035 4,077 6,429 6,485 6,597 6,650 5,073 5,167 5,260 5,288 5,259 5,280 5,151 5,026 4,215 4,305 4,353 4,381 6,784 6,792 5,400 5,396 5,384 5,365 4,504 4,509 3,000 07.2 분기 07.3 분기 07.4 분기 08.1 분기 08.2 분기 08.3 분기 08.4 분기 09.1 분기 09.2 분기 도심권강남권여의도권평균 8) 임대정보자료제공 : 주식회사신영에셋 ( 서울시오피스시장동향조사협력업체 ) - 24 -
도심권역 09.1/4분기대비보증금및월세모두 0.1% 소폭상승 임대료수준이낮은일부외곽지역소재중소형빌딩들의소폭인상에따른것으로이를제외한대부분의빌딩들이임대가를동결함. 임대가수준이높은일부대형공실발생빌딩의경우연초인상분을 2008년연말수준으로환원한사례도발생됨. 주요임대가변동빌딩 : 종로 SC제일은행빌딩호가 3.1% 인하공실률은전분기대비 0.2%p가상승된 2.9% 기록 웅진계열사들의극동빌딩이전으로종로타워에대형공실이발생되었고, 전분기에이어항공, 해운관련업종과보험사의사무실사용면적축소등으로중소형공실이공급되었으나, 은행및대기업계열사들의구조조정이크지않아공실변동폭이크지않았음. 강남권역 09.1/4분기대비전세환산가와월세가각각 0.4%, 1.2% 하락 타주요권역임대가수준이보합세를나타낸데반해, 공실률급등및공실장기화에따라작년연말수준으로임대가를환원하거나임대가를인하하는사례가다수조사되면서하락세로반전됨. 전세환산가하락폭보다월세하락폭이컸던것은전월세방식채용빌딩중일부가임차인우위시장에따라우량임차인들이선호하는보증금비율상향조정을실시했기때문임. 공실률은전분기대비 0.7%p가상승된 4.7% 로급등세지속 다음커뮤니케이션과같은 IT업종과글로벌업체들의사무실사용면적축소또는외곽이전추세가계속되고있고, 수요부진으로기존공실역시해소되지못하는상황에서중소형빌딩의신규공급이꾸준히이어지고있기때문으로분석됨. 세분권역내 309 개조사빌딩중 3,000 m2이상대형공실이 26동, 연면적대비두자릿수공실률을나타내고있는빌딩이 46동 (14.8%) 에이를정도로불안한시장이지속되고있음. - 25 -
여의도권역 09.1/4분기대비전세환산가및보증금각각 0.1%, 0.3% 상승 공실률이안정세로접어들었으나, 경제상황호전이아닌때문에임대가상승은제한적이었으며, 보증금과월세둘중한가지만조정하는사례가일부조사되어각각의변동폭이차이가있었음. 주요임대가변동빌딩 : 동여의도유화증권빌딩월세만 6.5% 인상, 마포대로일신빌딩보증금만 6.6% 인상공실률은전분기 (2.3%) 대비 0.2%p 하락된 2.1% 기록 금융위기이후최초로 3대권역중공실률이하락되었으며, 자본시장법시행전후로계속되고있는증권사들의사무실확장수요와타권역으로부터의이전수요 (HMC증권, KTB투자증권등 ) 가계속된때문임. 7월이후 9호선개통에따른접근성개선, 금융중심지지정에따른인센티브부여, 자본시장법에따른증권관련수요등에따라하반기에도 3대권역중가장안정적인시장을유지할전망임. 기타권역 09.1/4분기대비전세환산가및월세가각각 0.9%, 0.3% 상승 기타지역에다수산재해있는교보생명보유빌딩들이 4월정기인상시기를맞아기준가인상을실시하며상승세를나타냈으나, 이를제외한나머지빌딩들은대부분동결에따른보합세를나타냈으며, 목동과구로동소재일부빌딩의보증금비율상향조정에따라한강이남서지역보증금은상대적으로높은상승률을기록함. 주요임대가변동빌딩 : 목동 CBS빌딩보증금비율 50% 책정, 교보생명보유빌딩 3~4% 인상공실률은전분기대비 1.2%p 증가한 4.0% 기록 공실률은강남권역내세분권역중비교적안정세를유지하고있는송파대로와인접한한강이남동지역만이안정세를유지하고있으며, 이를제외한나머지세분권역은모두공실률이상승됨. 특히, 한강이북서지역의경우게이트웨이타워, 한진중공업빌딩등의공실이유지및추가된데더해, 한남동소재일신빌딩 (26,514 m2 ) 의신규공급과상암동지역의추가공실공급등으로전분기대비큰폭의상승을기록함. - 26 -
2009 년 2/4 분기오피스수급동향 신규공급오피스빌딩 권역구분빌딩명위치규모연면적 ( m2 ) 준공일 강남권 (KBD) 기타권역 (Others) 신축 LG 패션빌딩 ( 서관 ) 강남구신사동 B4/5F 8,535 2009 년 4 월 신축슈페리어타워강남구대치동 B3/16F 7,188 2009 년 6 월 신축비전타워강남구역삼동 B7/15F 19,471 2009 년 6 월 신축일신빌딩용산구한남동 B3/6F 26,514 2009 년 5 월 합계 - 4 개동 - - 61,708 - 강남권은당해분기에대량신규공급물량으로공실률상승세견인함 2009년 2/4분기서울신규공급오피스는총 4개동, 연면적 61,708 m2로조사된바, 이는평년 (165,000m2) 공급량의 37% 수준이며, 당해분기공급량감소원인은경기불황과개별빌딩들의사정이중첩되면서당해분기공급예정빌딩중 3개동약 56,000 m2의준공이 3/4분기로이월된때문임. 다만, 공급량이예상보다줄어들었고, 공실률상승세가금융위기직후보다다소둔화 (0.5%p ) 되면서 50% 를밑돌았던신축빌딩준공시계약률은다소회복되고있음. 공급동수는 KBD가 3동으로가장많았으나, 26,514 m2규모의중형빌딩이공급된기타권역이공급면적에서 43% 를차지하며신규공급을주도하였으며, 도심권 (CBD) 과여의도권 (YBD) 은지난 2008년 4/4분기이후 3분기째신규공급이없었음. 신규오피스공급시장주요특징신축빌딩준공시계약률상승세전환 강남권역을중심으로한임대시장불안으로신축빌딩의준공시임대율이 50% 미만까지크게떨어졌었으나, 당해분기일부신축빌딩들의경우 70% 대를넘어서며회복세를나타냄. 동익빌딩, 비전타워등 - 27 -
준공지연사례속출로공급감소 경기불안및임대시장불안등오피스시장이침체되면서신규공급빌딩역시공사지연및공사중단사례가다수조사되고있어, 금분기공급량이평년수준에못미침. 2/4분기준공예정 PJT 중 4동, 약65,000 m2이월됨 상암동 DMC 하반기신규공급주도예상 2007년서울시신규오피스공급을주도했으나, 이후다소주춤했던상암동 DMC에 2009년하반기 15만m2의공급이예정되어있으며, 이는하반기공급예정물량인약 31만m2의절반에해당함. 3/4분기 : 우리은행지원센터, 4/4분기 : CJ E&M센터 2009 년 2/4 분기오피스임대시장주요특징 특징내용비고 임대가하락세반전 전반적인임대가동결추세에더해, 대형공실빌딩과중소형빌딩을중심으로금년도인상분을전년수준으로환원사례가일부조사되면서약세를나타냄. 전분기대비전세환산가 0.1% 하락 서울시전체공실률 3% 대후반까지상승 금융위기이후 3분기가지난 2/4분기현재 2008년 3/4분기 1.3% 금융위기이전대비 2.8배까지공실률이 2009년 2/4분기 3.6% 급등하며 3% 대후반을기록함. 강남권공실률고공행진 강남권공실률이 1/4분기에 2008년연말대비 1.6%p가급등한데이어 2/4분기에도 0.7%p가상승되며 4% 후반 (4.7%) 을기록함. 2009년 1/4분기 4.0% 2009년 2/4분기 4.7% 여의도권상대적안정세 지속 금융위기이후주요권역중처음으로여의도권공실률이전분기대비하락세를나타냈으며, 자본시장법시행후계속되고있는증권관련수요에기인한때문임 2009년 1/4분기 2.3% 2009년 2/4분기 2.1% 강남권중대형신축빌딩 대형임차수요발생 60~70% 수준 금융위기이후 50% 이하까지떨어졌던강남권 ( 단, 중소형빌딩계약률은보합세 ) 신축빌딩의준공시점계약률이대형공실부재로통합및이전을미뤘던, KT( 동익빌딩 ), 창조건축 ( 비전타워 ) 등의임차수요로크게상승됨 - 28 -
참고자료 강남권 (KBD) 도심권 (CBD) 여의도권 (YBD) 기타권역 한강이남 한강이북 세분권역별임대시장동향분석표 ( : 전기대비상승, : 전기대비하락, 단위 : 천원 /3.3m2 ) 보증부월세권역분기공실률 (%) 전세환산가보증금월세 평 균 09. 1/4 분기 4.0 5,384 672.9 55.6 2/4 분기 4.7 (0.7%P ) 5,365 (0.4% ) 680.0 (1.1% ) 54.9 (1.2% ) 강남대로 09. 1/4분기 3.8 5,794 697.7 58.9 2/4분기 4.4 5,878 698.8 58.6 도산대로 09. 1/4분기 3.7 4,187 588.7 46.5 2/4분기 4.5 4,083 568.2 45.5 서초 ( 교대역 ) 09. 1/4분기 2.4 4,020 544.5 43.1 2/4분기 2.7 4,020 544.5 43.1 09. 1/4분기 3.2 4,298 655.9 41.8 송파대로 ( 잠실역 ) 2/4분기 1.9 4,269 669.6 41.4 양재역 09. 1/4분기 6.0 4,065 505.0 40.0 2/4분기 5.7 4,039 500.0 39.7 테헤란로 09. 1/4분기 5.0 5,962 717.7 62.1 2/4분기 6.1 5,927 713.6 61.6 학동 / 봉은사로 09. 1/4분기 1.2 4,348 537.1 42.4 2/4분기 2.4 4,307 583.5 40.1 평 균 남대문로 신문로 을지로 종 평 균 로 동여의도 마포 ( 공덕역 ) 서여의도 평 균 동부지역 ( 강동구, 송파구일부 ) 서부지역 ( 동작, 구로, 양천, 강서, 금천, 관악구 ) 동부지역 ( 노원, 중랑, 동대문, 강북, 광진, 성동, 도봉구 ) 서부지역 ( 용산구, 서대문구, 마포구, 은평구 ) 09. 1/4 분기 2.7 6,784 647.7 62.2 2/4 분기 2.9 (0.2%P ) 6,787 (0.1% ) 648.5 (0.1% ) 62.3 (0.1% ) 09. 1/4분기 3.1 7,079 692.1 65.4 2/4분기 3.0 7,041 691.1 65.0 09. 1/4분기 1.1 6,227 591.9 59.1 2/4분기 1.2 6,229 591.9 59.1 09. 1/4분기 3.0 7,012 642.3 65.5 2/4분기 3.2 7,050 645.5 65.8 09. 1/4분기 2.6 6,652 658.4 58.4 2/4분기 3.3 6,654 657.4 58.4 09. 1/4 분기 2.3 4,504 422.8 42.2 2/4 분기 2.1 (0.2%P ) 4,509 (0.1% ) 424.2 (0.3% ) 42.2 ( - ) 09. 1/4분기 1.7 5,168 473.6 47.2 2/4분기 1.7 5,177 474.2 47.4 09. 1/4분기 1.6 4,294 414.8 41.9 2/4분기 0.9 4,294 414.8 41.9 09. 1/4분기 3.6 3,601 346.7 34.4 2/4분기 3.4 3,603 351.8 34.4 09. 1/4분기 4.0 4,009 470.3 37.6 2/4분기 4.0 4,009 470.3 37.6 (1.2%P ) (0.9% ) (2.6% ) (0.3% ) 09. 1/4분기 2.5 3,595 477.8 29.1 2/4분기 2.2 3,596 477.8 29.1 09. 1/4분기 2.6 3,836 451.4 34.6 2/4 분기 2.9 3,827 487.1 34.6 09. 1/4 분기 2.7 3,427 435.7 34.4 2/4 분기 3.1 3,444 434.1 34.0 09. 1/4 분기 3.2 5,148 499.6 48.4 2/4 분기 7.7 5,122 495.5 48.1-29 -
등급별임대시장동향분석표 구분분기공실률 (%) 강남권 (KBD) 도심권 (CBD) 여의도권 (YBD) 기타권역 (Others) 평균 Prime A B C 평균 Prime A B C 평균 Prime A B C 평균 Prime A B C ( : 전기대비상승, : 전기대비하락, 단위 : 천원 /3.3 m2 ) 전세환산가 보증부월세보증금월세 관리비전환률 (%) 09. 1/4 분기 4.0 5,384 672.9 55.6 26.0 16.0 2/4 분기 4.7 (0.7%P ) 5,365 (0.4% ) 680.0 (1.1% ) 54.9 (1.2% ) 26.0 (0.3% ) 15.9 (0.1%P ) 09. 1/4분기 3.0 8,488 748.9 71.5 30.4 12.3 2/4분기 5.5 8,494 748.4 71.6 3 0.6 1 2.3 09. 1/4분기 3.2 6,190 715.5 64.0 28.6 15.2 2/4분기 4.1 6,175 704.6 63.6 2 8.7 1 5.2 09. 1/4분기 4.6 4,994 657.3 53.6 25.3 16.7 2/4분기 5.3 5,012 676.1 53.4 2 5.4 1 6.5 09. 1/4분기 4.2 4,499 630.3 48.4 23.9 16.9 2/4분기 4.5 4,429 643.0 47.0 2 3.9 1 6.9 09. 1/4 분기 2.7 6,784 647.7 62.2 27.6 12.5 2/4 분기 2.9 (0.2%P ) 6,787 (0.1% ) 648.5 (0.1% ) 62.3 (0.1% ) 27.7 (0.2% ) 12.4 (0.1%P ) 09. 1/4분기 1.9 9,734 874.6 90.4 35.0 12.4 2/4분기 2.6 9,684 872.1 89.8 3 5.1 1 2.4 09. 1/4분기 2.8 7,125 691.3 65.2 28.8 12.4 2/4분기 2.7 7,170 694.1 65.6 2 9.0 1 2.4 09. 1/4분기 2.8 5,821 550.5 55.4 25.1 13.0 2/4분기 3.0 5,829 551.1 55.4 2 5.2 1 3.0 09. 1/4분기 3.0 5,519 563.0 47.3 24.3 11.6 2/4분기 3.3 5,523 563.2 47.3 2 4.3 1 1.6 09. 1/4 분기 2.3 4,504 422.8 42.2 21.6 12.7 2/4 분기 2.1 (0.2%P ) 4,509 (0.1% ) 424.2 (0.3% ) 42.2 ( - ) 21.6 (0.2% ) 12.7 (0.1%P ) 09. 1/4 분기 0.8 6,838 631.7 63.2 29.0 12.1 2/4 분기 0.8 6,881 635.9 63.6 29.2 12.1 09. 1/4분기 1.7 5,216 485.7 48.2 23.2 12.4 2/4분기 1.6 5,260 485.0 48.3 23.2 12.4 09. 1/4분기 2.5 4,635 440.3 43.6 22.9 13.0 2/4분기 2.0 4,635 440.3 43.6 22.9 13.0 09. 1/4분기 2.8 3,633 343.4 34.6 18.8 12.9 2/4분기 2.6 3,636 347.0 34.5 18.9 12.9 09. 1/4 분기 2.8 3,975 458.6 37.4 20.2 13.6 2/4 분기 4.0 (1.2%P ) 4,009 (0.9% ) 470.3 (2.6% ) 37.6 (0.3% ) 20.6 (1.9% ) 13.6 ( - ) 09. 1/4 분기 8.9 7,475 725.0 72.5 27.3 12.6 2/4 분기 9.6 7,475 725.0 72.5 27.3 12.6 09. 1/4분기 1.7 4,552 495.8 42.4 22.9 13.0 2/4분기 2.7 4,551 543.2 41.7 23.2 12.9 09. 1/4분기 2.9 3,797 441.3 36.4 19.3 14.1 2/4분기 4.9 3,860 451.6 37.4 19.6 14.2 09. 1/4분기 2.6 3,432 421.8 31.4 18.8 13.5 2/4분기 3.3 3,501 420.1 31.7 19.5 13.5-30 -
권역별임대시장변동추이 전세환산가 vs 공실률 ( 도심권 ) 7,000 6,500 6,000 5,500 ( 단위 : 천원 /3.3m2 ) 3.4% 6,784 6,792 6,597 6,650 6,485 6,429 2.9% 6,310 6,252 2.7% 6,200 2.3% 2.0% 1.6% 1.2% 1.2% 0.9% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 5,000 07.2 분기 07.3 분기 07.4 분기 08.1 분기 08.2 분기 08.3 분기 08.4 분기 09.1 분기 09.2 분기 전세환산가 공실률 0.0% 전세환산가 vs 공실률 ( 강남권 ) 5,500 5,000 ( 단위 : 천원 /3.3 m2 ) 4,718 4,752 4,785 5,026 5,151 5,384 5,365 5,259 5,280 4.7% 4.0% 6.0% 5.0% 4.0% 4,500 3.0% 4,000 1.2% 1.3% 1.1% 1.0% 1.4% 1.4% 2.4% 2.0% 1.0% 3,500 07.2 분기 07.3 분기 07.4 분기 08.1 분기 08.2 분기 08.3 분기 08.4 분기 09.1 분기 09.2 분기 전세환산가 공실률 0.0% 전세환산가 vs 공실률 ( 여의도권 ) 5,000 ( 단위 : 천원 /3.3 m2 ) 3.0% 4,500 4,000 1.9% 3,989 1.5% 4,035 2.3% 2.1% 4,504 4,353 4,381 4,509 4,305 4,215 1.5% 1.5% 4,077 1.2% 0.8% 0.8% 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 3,500 07.2 분기 07.3 분기 07.4 분기 08.1 분기 08.2 분기 08.3 분기 08.4 분기 09.1 분기 09.2 분기 전세환산가 공실률 0.0% - 31 -
Ⅱ. 주요사업지역동향 1. 뉴타운사업지역 주택매매거래동향 ( 단위 : 건 ) 한남뉴타운가좌뉴타운장위뉴타운 92 63 58 11 55 45 36 39 26 26 20 21 25 16 15 33 36 21 15 16 13 10 5 9 21 25 6 9 4 5 3 3 5 5 45 38 36 44 20 08.7 월 8 월 9 월 10 월 11 월 12 월 09.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 주택매매가격동향 9) ( 단위 : 만원 / m2 ) 한남뉴타운 가좌뉴타운 장위뉴타운 1,155 1,023 1,034 919 837 740 666 660 657 664 659 656 705 664 556 1,298 1,149 822 707 668 685 537 580 464 453 515 527 1,207 549 549 1,106 694 566 1,013 987 672 699 603 492 08.7 월 8 월 9 월 10 월 11 월 12 월 09.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 주택매매가격추이분석 매매가격 ( 만원 / m2 ) 변동률 (%) 구분전년도동월전월금월전년도동월전월 ( 08.7) ( 09.6) ( 09.7) 대비대비 한남뉴타운 1,155 987 1,013-12.3 2.6 가좌뉴타운 666 603 492-26.2-18.5 장위뉴타운 659 672 699 6.0 3.9 한남뉴타운은아파트건립규모별세대수로보아소형주택보다단가가저렴하면서대형배정이가능한단독주택 ( 토지면적 100m2이상 ) 거래가활발히이루어져소폭가격상향조정되었음. 가좌뉴타운에서는조합원동 호수추첨을앞두고있고, 중형건립세대수가많아단독주택소유자들의중형배정이예상됨에따라수익성악화를염려한저가단독주택이대부분거래되어거래감소와가격하향조정됨. 장위뉴타운은 동북권르네상스프로젝트 발표로개발호재기대감과 일부재개발구역의사업추진가시화로가격상향조정을나타냈음. 9) 주택매매가격 : 아파트를제외한공동주택과단독주택의실거래가신고토지평균가격임 ( 건물가격및위치별특성미반영 ) - 32 -
2. 강남권주요재건축예정아파트단지매매동향 매매거래동향 ( 단위 : 건 ) 잠실주공5단지 37 36 은마아파트 32 둔촌주공3단지 30 30 27 26 27 20 23 17 21 15 15 17 13 15 8 8 14 15 7 7 12 12 5 6 8 11 5 8 4 4 7 4 2 2 2 4 08.7월 8월 9월 10월 11월 12월 09.1월 2월 3월 4월 5월 6월 7월 매매가격동향 10) ( 단위 : 만원 / m2 ) 잠실주공 5 단지은마아파트둔촌주공 3 단지 1,373 1,285 878 1,430 1,270 824 1,419 1,202 771 1,369 1,189 1,069 1,064 659 647 1,102 1,038 613 1,311 1,106 709 1,441 1,161 734 1,493 1,195 800 1,518 1,248 889 1,470 1,225 872 1,596 1,252 980 1,653 1,330 912 08.7 월 8 월 9 월 10 월 11 월 12 월 09.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 매매가격추이분석 구분 전년도동월 ( 08.7) 매매가격 ( 만원 / m2 ) 변동률 (%) 전월 금월 전년도동월 ( 09.6) ( 09.7) 대비 전월대비 잠실주공 5 단지 1,373 1,596 1,653 20.4 3.6 은마아파트 1,285 1,252 1,330 3.5 6.3 둔촌주공 3 단지 878 980 912 3.9-6.9 거래량은은마단지, 잠실주공 5단지단기가격급등에따른부담감으로매수세가주춤하여거래 ( 거의 7월15 일이전계약분신고 ) 가감소하였고, 둔촌주공 3 단지는인근재건축단지의사업가시화영향을받아매수심리가개선되어기존저가매물거래 ( 거의 6월이전계약분신고 ) 로다소거래증가를보였음. 매매가격은은마단지, 잠실주공5단지에재건축규제완화와사업추진가시화로일부추격매수세가유입되어높은가격상향조정을나타냈고, 둔촌주공3단지는저가매물이거래되어가격하향조정을보였음. 10) 실거래가신고기간이계약일로부터 15 일 ( 송파구, 강남구 ), 60 일 ( 강동구 ) 로현재거래가격과거래가격변동곡선은 1~2 개월의시차가발생할수있음. - 33 -
3. 남산그린웨이조성 관련주요지역동향 11) 결합개발사업에따른주민동향 후암동일대 동자 1 구역사업부지에서제외된브라운스톤아파트단지를편입하여용적률 및층고완화 ( 평균 12 층 18 층 ) 희망 브라운스톤아파트단지 ( 후암동 458 번지 ) - 규모 : 4 개동, 층고 5 층, 90 세대, 주거전용면적 162.06 m2 ~ 168.41 m2 - 준공일 : 2004.8.24 용산 2 가동 ( 해방촌 ) 일대 향후시가가반영된적정보상가격책정희망 대상지역 용산구후암동일대 ( 공동주택건립 ), 용산동2가 ( 해방촌, 녹지축복원 ) 일대후암동일대 급매물소진, 매물소량적체, 매수세및거래실종, 호가상향조정된상태에서보합세, 관망분위기여전함. 대기매수자들의문의와방문이없으며, 급매물이소진된가운데지난 6월중순부터매수세가실종되어기존일반매물이소량적체된상태이고, 호가는여전히상향조정된상태에서보합세를보이며관망분위기를이어감. 다세대주택 : 33m2미만 4,500만원 ~ 5,000만원 /3.3m2용산2 가동 ( 해방촌 ) 일대 급매물소진, 매수세및거래실종, 호가하향조정, 관망 사업지구내는다세대소형주택이거의없어매물이많지않으며, 급매물이소진된상태에서호가가지난 6월보다하향조정 (200만원 ~ 300만원 /3.3m2하락 ) 되어매물이출시되어도매수세가없어거래는실종된상태이고, 거래시장은소강국면에관망분위기임. 다세대주택 : 33m2미만 3,500만원 ~ 4,300만원 /3.3m2 일부주민이개발사업계획에대한반대로사업추진불투명또는장기간지연될것이라는의구심으로 8월들어서그동안매물품귀로가격조정을받지않던단독주택매물 (85m2정도 ) 이가격하향조정 (200만원 ~ 300만원 /3.3m2하락 ) 되어호가가 2,600만원 /3.3m2정도선에서출시됨. 11) 부동산중개사무소모니터링 - 34 -
4. 서남권주요지역다세대 연립주택시장동향주요개발계획동향 금천구 서남권르네상스프로젝트발표, 시흥뉴타운 (3차), 육군도화부대이전, 준공업지역내공동주택건설규제완화, 新안산선개발등 구로구 서남권르네상스프로젝트발표, 준공업지역내공동주택건설규제완화, 구로 고척 개봉동일대뉴타운식광역개발계획발표, 온수역일대지구단위계획확정 ( 08 년4 월 ), 가리봉균형발전촉진지구등 영등포구 서남권르네상스프로젝트발표, 준공업지역내공동주택건설규제완화, 영등포뉴타운 신길뉴타운건설, 국제금융센터등대규모개발, 지하철 9호선건설 ( 09년 7월24일개통 ) 등 강서구 서남권르네상스프로젝트발표, 준공업지역내공동주택건설규제완화, 화곡뉴타운사업지역선정추진, 마곡지구택지개발사업조기착공, 김포공항개발, 지하철 9호선개통및인천국제공항철도건설등다세대 연립주택매매동향 12) 매매거래변동추이 ( 단위 : 건 ) 래량 : 1,200(거 1,000 800 600 400 )200 건 서남권4개구 969 669 525 427 291 344 167 233 381 421 453 616 658 0 08.7 월 8 월 9 월 10 월 11 월 12 월 09.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 금천구 121 87 49 34 28 31 16 24 35 45 69 58 75 구로구 229 143 126 90 56 42 23 36 65 80 104 135 148 영등포구 83 49 47 31 18 17 28 21 21 34 28 52 48 강서구 536 390 303 272 189 254 100 152 260 262 252 371 387 매매거래변동현황 구분 (1 년간 ) 총계 ( 기간 : 신고일기준, 08.08~ 09.07월) 거래건수변동률 (%) 전년도동월전월금월전년도동월전월 ( 08.7) ( 09.6) ( 09.7) 대비대비 서남권 5,185 969 616 658-32.09 6.82 금천구 551 121 58 75-38.02 29.31 구로구 1,048 229 135 148-35.37 9.63 영등포구 394 83 52 48-42.17-7.69 강서구 3,192 536 371 387-27.80 4.31 12) 다세대 연립주택실거래가신고자료발췌 : 부동산거래관리시스템 (RTMS) - 35 -
- 지난 1년간다세대 연립주택의당해 4개구총거래량은 5,185 건이고, 지역별로는강서구 3,192 건, 구로구 1,048 건, 금천구 551건, 영등포구 394건으로강서구가다세대 연립등소형주택이많아전체거래비중에서 여전히높은비중을보이고있음. - 금월거래량은전월대비하여금천구, 구로구, 강서구가각각 29.31%, 9.63%, 4.31% 로증가한반면, 영등포구는 -7.69% 로거래가감소하였음. 주택현황 ( 단위 : 2008.12.31 기준, 가구수 ) 구명 합계 다세대주택 연립주택 금천구 12,782 6,973 5,809 구로구 25,704 17,046 8,658 영등포구 8,292 5,381 2,911 강서구 44,509 36,658 7,851 평균가격(만원 / 매매가격변동추이 ( 단위 : 만원 / m2 ) 850 800 750 700 650 600 550 500 m2)450 400 350 08.7월 8월 9월 10월 11월 12월 09.1월 2월 3월 4월 5월 6월 7월 서남권4개구 598 621 626 605 594 580 570 539 582 569 571 586 600 금천구 527 518 561 509 527 485 422 517 522 466 521 514 487 구로구 563 636 577 569 584 515 540 482 565 518 546 535 570 영등포구 617 688 676 702 661 593 793 659 631 616 664 634 786 강서구 625 630 649 618 601 601 538 540 591 596 586 609 610 매매가격변동현황 구분 전년도동월 ( 08.7) 매매가격 ( 만원 / m2 ) 변동률 (%) 전월 금월 전년도동월 ( 09.6) ( 09.7) 대비 전월대비 서남권 598 586 600 0.35 2.28 금천구 527 514 487-7.74-5.37 구로구 563 535 570 1.24 6.44 영등포구 617 634 786 27.23 23.86 강서구 625 609 610-2.43 0.09 아파트, 단독주택을제외한, 다세대 연립주택의평균실거래가현황임 - 36 -
- 서남권당해 4개구의전체평균매매가격 ( m2당 ) 수준은 600만원으로전월대비 2.28% 상승하였음. - 지역별로는영등포구가신길동에위치한신길뉴타운지구내와그주변지역에서입지여건이좋은매물이거래되어전체매물의금월평균매매가격이 786만원 / m2으로전월 (634만원/ m2 ) 대비 23.86% 상승률을나타냈음. - 그외지역에서는전월대비하여금천구가 5.37% 하락한반면, 구로구와강서구는각각 6.44%, 0.09% 상승한것으로나타냈음. - 매물은위치등입지여건에따라가격형성이달라가격의변동폭이심할수도있어, 거래빈도가낮은지역에서의매매가격변동추이를분석하기에는신뢰성이부족함. 서남권르네상스프로젝트 추진계획 정책과제별세부사업 10 대과제 100 개단위사업 ( 핵심 27, 일반 73) 핵심사업 : 지역발전파급효과가높고조기가시화가능사업 정책과제 사업수 (100) 1. 국제경쟁력강화를위한특성화거점조성핵심 2 2. 지역발전을선도할전략거점육성 ( 대규모부지전략개발 ) 3. 준공업지역체계적개발 정비 4. 준공업지역의신산업거점조성 5. 대중교통시설확충으로교통편의제고 6. 도로개설및확충으로지역연계제고 7. 생태하천복원및수변이용환경창조 8. 공원및녹지확충으로쾌적한생활환경조성 9. 주거밀집지역주거환경개선 10. 문화 교육시설확충및디자인거리조성 핵심 5 일반 4 핵심 2 핵심 2 일반 2 핵심 2 일반 5 핵심 4 일반 15 핵심 3 일반 7 핵심 2 일반 18 핵심사업 (27) 마곡지구개발사업 ( 첨단산업단지및워터프론트조성 ) 여의도국제금융중심지조성 금천구청역주변전략개발 온수역주변전략개발 영등포교정시설부지개발 가양지역전략개발 신정차량기지개발 준공업지역종합발전계획수립 도시환경정비사업시행 서남 R&D 컴플렉스건립 산업시프트건립 경전철 ( 목동선, 서부선, 신림선 ) 건설 신안산선건설 강남순환도시고속도로건설 서부간선지하도로민자사업 서울제물포터널민자사업 남부순환로보완노선건설 안양천수변도시조성 여의한강공원특화사업 도림천생태하천복원 푸른수목원조성 신월정수장공원화 일반 14 ( 뉴타운사업등 ) 핵심 5 일반 8 서남권문화체육컴플렉스조성 디자인거리조성 (8 개소 ) 아트팩토리조성 관악영어마을조성 제 2 유스호스텔건립 추진부서 도시계획국경쟁력본부 도시계획국 도시계획국균형발전본부 경쟁력본부 도시교통본부 도시교통본부 한강사업본부도시기반본부물관리국 푸른도시국 균형발전본부 디자인본부문화국경영기획실경쟁력본부 - 37 -
Ⅲ. 뉴타운지구분석 1. 2차뉴타운지구부동산시장동향 분석개요 대상지구 : 종로구돈의문 ( 교남 ) 뉴타운지구외 11개지구 (8.3km2 ) 뉴타운지구지정일 : 2003.11.18 ( 서울특별시고시제2003-372호 ) 토지거래계약허가구역지정기간 : 2008.11.26 ~ 2009.11.25 (1년) 09.3.25 부터재정비촉진지구에서토지거래허가기준면적완화법개정시행 (20m2이상 주거지역 180m2초과, 상업지역 200m2초과등 ) 분석유형 : 아파트, 단독 ( 다가구포함 ), 다세대 연립, 기타 ( 비주택 ) 거래기간 : 2008. 7. ~ 2009. 7. (1년 1개월, 실거래가신고일기준 ) 분석자료 : 부동산거래관리시스템 (RTMS) 실거래가신고자료정보 분석내용 : 거래유형에대한매매거래량변동추이분석 부동산거래량동향추이 ( 단위 : 건 ) 래량 : 160 120 80 200(거 건 )40 0 08.7월 8월 9월 10월 11월 12월 09.1월 2월 3월 4월 5월 6월 7월 합 계 474 273 201 175 104 108 118 142 218 311 386 431 443 아파트 128 69 53 32 15 22 30 31 75 89 137 133 157 단독 135 86 58 49 32 28 21 32 48 50 71 95 97 다세대 연립 127 74 56 54 24 19 30 29 56 96 125 121 114 기타 84 44 34 40 33 39 37 50 39 76 53 82 75 12 개 2 차뉴타운지구의전체거래량동향추이임. 부동산매매동향분석결과 거래량동향 당해지구는지난 3월 25일부터토지거래허가기준면적이완화되었고, 사업추진에기대심리가작용하여주택부분에실수요자, 소액투자자들의수요로전월에이어거래가증가 ( 금월 443건으로전월 431건대비 2.8% 증가 ) 하였음. - 특히아파트의거래량은아파트가실수요자들의구매욕이높고, 각종경제지표호전으로하반기경기회복에대한기대감과저금리기조로전월대비 18.1% 증가함. - 38 -
Ⅳ. 강북권주요지역분석 1. 단독, 다세대, 연립주택매매동향 13) 거래량변동추이 ( 단위 : 건 ) 436 강북구노원구도봉구 315 174 280 222 108 265 183 85 205 213 211 168 137 121 123 156 108 108 169 118 121 89 61 66 104 86 81 54 41 27 31 62 308 164 139 324 188 156 08.7 월 8 월 9 월 10 월 11 월 12 월 09.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 구분 거래변동현황 ( 기간 : 08.8~ 09.7 월 ) (1 년간 ) 총계 전년도동월 ( 08.7) 거래건수 변동률 (%) 전월 금월 전년도동월 ( 09.6) ( 09.7) 대비 전월대비 강북구 2,463 436 308 324-25.69 5.19 노원구 1,008 174 139 156-10.34 12.23 도봉구 1,611 315 164 188-40.32 14.63 아파트를제외한단독, 다세대, 연립주택의실거래가신고거래현황임. 지난 1년간단독, 다세대, 연립주택의총거래량은강북구 2,463건, 도봉구 1,611 건, 노원구 1,008 건으로강북구가가장많은거래를보였음. 전월 ( 09.6 월 ) 대비거래량은도봉구 (14.63%), 노원구 (12.23%), 강북구 (5.19%) 3개구모두증가를나타냈으며, 이는지난 6월 동북권르네상스프로젝트 발표관련지역별로각종개발사업의가시화에대한기대심리로급매물소진되며다소거래가활성화되었음. 가격변동추이 ( 단위 : 만원 / m2 ) 537 542 513 강북구노원구도봉구 526 487 503 563 535 528 544 526 530 524 525 515 518 523 526 524 512 506 503 505 522 504 498 512 500 497 496 503 498 486 489 490 494 472 473 443 08.7 월 8 월 9 월 10 월 11 월 12 월 09.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 13) 단독, 다세대주택, 연립주택실거래가신고자료발췌 : 부동산거래관리시스템 (RTMS) - 39 -
가격변동현황 구분 전년도동월 ( 08.7) 매매가격 ( 만원 / m2 ) 변동률 (%) 전월금월전년도동월 ( 09.6) ( 09.7) 대비 전월대비 강북구 513 525 498-3.01-5.21 노원구 537 503 522-2.81 3.72 도봉구 542 523 526-2.90 0.54 아파트를제외한단독, 다세대, 연립주택의실거래가신고평균매매가격현황임. 지역별가격수준 - 3 개구의단독, 다세대 연립주택평균매매가격 ( m2당 ) 은강북구 498 만원, 노원구 522 만원, 도봉구 526 만원의가격수준을나타냈음. - 당해지역은지난 6월 9일에 동북권르네상스프로젝트 발표로개발호재에따른매수심리가개선되어국지적으로급매물이소진되며가격상승세를보였으며, - 금월에는노원구와도봉구가상승세를이어갔으나, 강북구는다세대주택보다보편적으로평균매매단가가낮은단독주택이다수거래되고, 열악한주거환경에위치한노후다세대주택이아주낮은가격에일부거래되어전체적인평균매매가격이하향조정된것으로분석됨. 가격변동추이 - 전년도동월대비변동률은강북구 -3.01%, 도봉구 -2.90%, 노원구 -2.81% 로 3 개구모두하락한것으로나타냈음. - 전월대비변동률은강북구 (-5.21%) 는하락세로반전하였고, 노원구 (3.72%), 도봉구 (0.54%) 는소폭상승세를나타냈음. 시장동향분석결과 당해 3 개구는지난 6 월 9 일 동북권르네상스프로젝트 발표와관련 성북역민자역사, 창동차량기지, 도봉운전면허시험장등개발호재로국지적으로매수세가꾸준히이어져점진적인거래증가추이를보였으며, - 평균매매가격은노원구, 도봉구가강세를이어갔으며, 이에반해강북구는주거환경이열악한지역에주택이낮은가격대로거래되어약세를보였음. 주택현황 ( 단위 : 2008.12.31 기준, 가구수 ) 단독주택구명합계다세대주택연립주택계단독주택 ( 영업겸용포함 ) 다가구주택강북구 83,065 52,274 13,305 38,969 24,783 6,008 노원구 33,485 20,021 6,745 13,276 8,791 4,673 도봉구 50,655 28,919 5,988 22,931 15,357 6,379-40 -
Ⅴ. 준공업지역부동산시장동향 분석개요 대상지역 : 도봉구, 성동구, 강서구, 영등포구, 구로구, 금천구 거래유형 : 매매, 분양권, 증여, 신탁및해지, 판결 거래기간 : 2008. 7. ~ 2009. 7. (1년1 개월, 부동산거래신고일기준 ) 분석자료 : 부동산거래관리시스템 (RTMS) 부동산거래신고자료정보 분석내용 - 자치구준공업지역별로거래유형에대한거래량및시장동향분석 부동산거래량변동추이 800 ( 단위 : 건 ) 700 600 500 400 300 200 100 0 08.7월 8월 9월 10월 11월 12월 09.1월 2월 3월 4월 5월 6월 7월 도봉구 134 82 91 62 30 40 30 138 63 89 106 120 166 성동구 75 47 221 28 25 34 60 62 77 112 224 260 196 강서구 185 85 109 329 694 217 57 60 187 122 193 207 143 영등포구 643 312 350 286 179 168 115 171 361 366 422 376 428 구로구 509 213 165 186 87 87 63 104 182 212 331 461 414 금천구 137 78 107 47 48 89 75 71 110 126 117 101 144 부동산거래량변동현황 구분 전년도동월 ( 08.7) 거래건수변동률 (%) 전월 ( 09.6) 금월 ( 09.7) 전년도동월대비 전월대비 합계 1,683 1,525 1,491-11.4-2.2 도봉구 134 120 166 23.9 38.3 성동구 75 260 196 161.3-24.6 강서구 185 207 143-22.7-30.9 영등포구 643 376 428-33.4 13.8 구로구 509 461 414-18.7-10.2 금천구 137 101 144 5.1 42.6-41 -
부동산거래동향분석결과 당해전체부동산거래동향은전년도동월대비 -11.4% 로큰폭의거래량감소를나타냈으며, 전월대비해서는 -2.2% 로소폭의거래감소를나타냈음. 지역별로거래량변동추이를살펴보면, - 강서구는지난달에염창동우림블루나인 ( 분양권등검인 51건 ), 등촌동어위쉬예다인 ( 분양권등검인 19건 ) 등분양물량의일시적인거래신고로높은거래증가를보였으며, 이로인해금월에는대체로특별히거래증가를보인물건이없어 143 건의거래량을나타내전월 (207 건 ) 대비하여 -30.9% 의거래변동률을나타냈음. - 성동구는성수동2가힐스테이트분양권검인및실거래가신고가금월에 102건거래되어전월 (176건) 에비해 -24.6% 를보여대폭거래량감소를나타냈음. - 구로구는구로동벽산디지털밸리에신탁및해지검인신고가전월 (106 건 ) 높은거래량을보인후, 금월에 81건으로거래감소를나타내전월대비 -10.2% 거래량을나타냈음. - 이에반해금천구는시흥동한양아파트 ( 대단지, 재건축공사중 ), 럭키아파트, 시흥유통상가, 가산동에스케이트윈테크타워등에다수거래로금월에 144건거래량을보여전월 (101건) 대비 42.6% 의높은거래증가를나타냈음. - 도봉구는 동북권르네상스프로젝트 관련중랑천, 창동차량기지등개발호재등에힘입어수혜지역으로부각되는창동동아청솔, 북한산아이파크, 쌍용등아파트대단지의거래가증가하여전월 (120건 ) 에비해금월 (166건) 에 38.3% 거래량을나타내큰폭으로거래증가를보였음. - 영등포구는영등포동영등포푸르지지오아파트, 당산동2가현대아파트, 문래동3가문래메가트리움, 양평동2가오목교코업레지던스등에거래가활발하여금월 428건거래로전월 (376건) 대비 13.8% 거래증가를보였음. - 42 -
Ⅵ. 부동산정책동향 국토해양부, 부동산중개수수료중개대상물확인 설명서상에명기 부동산중개수수료결정방법을중개대상물확인 설명서상에명기하도록하는등의내용을담은 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률시행규칙 개정안을 7월14일공포 시행함. 중개대상물확인 설명서의서식변경은 9월1일부터시행은행권, 대출기준강화검토 주택담보대출, 가계대출에신용도와채무상환능력등심사강화, 기존연체대출금회수를위해채권추심강화, 부실화가능성이큰대출금도회수해손실을최소화할방침국토해양부, 주택법시행령개정안등 4개개정안국무회의통과 (7.28) 토지이용규제기본법 시행령개정내용 - 지역 지구안에서행위제한만강화하는경우에도토지이용규제심의위원회의심의를의무화하고, 지역 지구등의지정과운영실적등의평가주기를당초 5년에서 2년으로단축토록함. 주택법 시행령개정내용 - 관리주체가되는관리사무소장이나주택관리업자등은매월말일기준으로공동관리비 6개항목 ( 일반관리비, 청소비, 경비비, 소독비, 승강기유지비, 수선유지비 ) 을공동주택관리시스템에의무적으로공개토록함. 건축법 시행령개정내용 - 종전에는 3층이상이고연면적이 200m2이상인건축물에서이루어지는대수선은모두허가를받아야하였으나, 앞으로는주요구조부를해체하지않는경미한수선의경우는신고로대신할수있도록함. 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법 시행령개정내용 - 보금자리주택사업등개발제한구역을해제해사업을시행하고자할때에는주변 10km 이내에있는훼손지중일부를공원 녹지로복구하고여가 휴식공간으로제공토록함. - 43 -
국토해양부, 부재부동산소유자중현지사업하는자, 전액현금보상 부재부동산소유자중에서당해공익사업지역에서실제로사업 ( 영업 ) 을 하고있는개인사업자는의무적채권보상에제외하는것을주내용으로 하는 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 시행령및 시행규칙개정안을 09. 8. 5 입법예고 국토해양부, 재건축조합원지위양도완화 재개발 재건축사업절차간소화를위한 도시및주거환경정비법 개정 ('09.2.6) 에따른후속조치의일환으로마련된동법시행령개정안이 8.4( 화 ) 국무회의심의를통과함. 도정법시행령개정안주요내용 조합원지위양도금지에대한예외규정확대 ( 제 30 조 ) 예외적으로확대되는조합원자격이전사유 1 조합설립인가일로부터 2년 ( 현행 : 3년 ) 이상사업시행인가가없는경우로서양도인이 2년 ( 현행 : 5년 ) 이상해당주택을소유하고있는경우 2 사업시행인가일로부터 2년 ( 현행 : 3년 ) 이내에착공이이루어지지않는경우로서양도인이 2년 ( 현행 : 5년 ) 이상해당주택을소유하고있는경우 3 착공일로부터 3년 ( 현행 : 5년 ) 이내에준공되지않고양도인이해당주택을소유하고있는경우 4 공매 경매등으로인해소유권이이전되는경우 시장 군수가안전진단비용을부담 ( 제 20 조, 제 21 조 ) 도시환경정비사업을통한역세권고밀개발촉진 ( 별표제 4 호마목신설 ) 지분쪼개기방지를위한행위제한절차구체화 ( 제 13 조의 5) 등 국토해양부, 09.6 월말기준전국미분양주택현황공개 구분 04.12 05.12 06.12 07.12 08.12 09.05 09.06 08.12 월대비전월대비증감증감률증감증감률 전국 69, 13 3 57, 215 73, 772 112,254 165,599 151,938 145, 585-20,014-12.1% -6,353-4.2% 서울 612 574 529 454 2, 486 2, 13 6 2,085-401 -16.1% -51-2.4% 인천 1,770 1,196 426 527 1,647 2,016 1,840 193 11.7% -176-8.7% 경기 13,076 10,472 3,769 13,643 22,795 23,192 21,699-1, 096-4.8% -1, 493-6.4% 수도권 15,458 12,242 4,724 14,624 26,928 27,344 25,624-1, 3 04-4.8% -1, 720-6.3 % 지방 53, 675 44, 973 69, 048 97,630 138,671 124,594 119, 961-18,710-13.5% - 4, 63 3-3.7% - 44 -
국토해양부, 국토지표시 군 구별로 60~ 07 년까지 48 년간시계열 DB 구축 국토의변화상을나타내는 국가하천연장비율 등 411개에달하는각종국토지표를 1960년대부터축적한시계열데이터와더불어시 군 구단위까지세분화된데이터를 DB화하여인터넷서비스를실시함. 국토지표 : 국가하천연장비율, 주거지역비율, 1인당토지거래면적, 건축허가면적비율, 건설업GDP비중등 411개구축국토통계지도시스템 (http://nationalatlas.ngii.go.kr) 시계열분석을통한국토의변화상파악등국토관련정책수립및학술연구분야에유용한정보로활용될것으로기대됨. 국토해양부, 민간사업자도택지개발사업에공동시행자로참여가능 주공 토공등공공기관에서독점적으로시행해오던택지개발사업에민간사업자도공동시행자로참여할수있도록하는내용등의 택지개발촉진법 개정안을마련하여 09.7.21 입법예고함. 개정안주요내용 택지개발사업에민간참여허용 지구지정제안자에게토지, 물건조사권부여 택지정보시스템도입 첨부자료 1. 권역별아파트매매동향분석표 ( 참고자료 1) ------------- 46 쪽 2. 권역별아파트전세가격변동률 ( 참고자료 2) ------------- 47 쪽 3. 강남 4 개구재건축예정단지실거래가신고내역분석자료 ( 참고자료 3) ( 강남 4 개구전체, 강남구, 서초구, 송파구, 강동구 ) --------- 48 쪽 4. 지역별재건축예정단지실거래가신고내역분석자료 ( 참고자료 4) ( 강남구, 서초구송파구, 강동구규모별매매동향추이차트 ) -- 53 쪽 5. 지역별재건축예정 ( 추진 ) 아파트현황 ( 참고자료 5) -------- 55 쪽 - 45 -
참고자료 1 권역별아파트매매동향분석표 권역구명 08. 7 월 서울시 단위 : 거래량 ( 건 )/ 매매가격 ( 만원 / m2 ) 8 월 9 월 10 월 11 월 12 월 09. 1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 거래량 5,533 3,457 2,594 2,440 1,448 1,644 2,701 4,681 5,720 7,457 7,765 9,040 9,601 매매가격 547 545 552 536 581 596 687 625 603 663 607 672 642 종로구 53 34 38 35 19 19 20 29 41 45 52 86 62 514 553 567 531 480 439 543 485 465 524 508 517 513 도심권 중구 79 28 20 26 17 20 17 40 67 63 101 188 125 566 548 512 601 460 630 502 777 654 533 553 588 595 용산구 71 36 35 33 28 40 38 95 128 199 164 165 153 790 804 775 767 797 786 769 804 807 786 796 791 824 성동구 199 108 71 52 37 32 39 102 181 238 297 288 333 604 616 604 612 610 570 568 563 574 593 609 604 608 광진구 117 66 41 35 30 36 40 101 143 153 191 205 218 634 620 607 608 625 538 589 607 607 619 630 610 649 동대문구 170 92 69 71 43 63 49 146 217 183 203 220 233 468 459 466 431 403 417 413 367 387 441 443 453 459 동북권 중랑구 141 84 71 52 25 15 22 45 78 88 158 153 214 448 441 428 395 394 393 371 460 393 406 408 408 417 성북구 181 175 109 87 56 74 102 181 231 295 316 329 379 490 490 460 472 443 447 481 462 445 457 454 459 463 강북구 97 92 42 36 13 19 20 47 68 84 105 129 152 432 423 402 409 436 437 398 392 404 407 412 417 428 도봉구 194 118 86 60 34 37 49 111 164 218 264 328 434 455 447 441 440 402 419 385 402 392 400 404 416 424 노원구 266 182 145 144 89 82 117 284 418 453 659 774 1,035 482 480 489 461 436 431 419 424 431 439 449 449 463 은평구 303 213 195 469 98 76 163 270 317 238 259 238 255 424 434 432 452 434 414 424 422 441 433 442 439 424 서북권 서대문구 195 122 81 75 46 31 33 73 86 106 131 180 178 468 453 462 453 432 386 415 417 438 435 457 476 455 마포구 198 130 88 69 47 67 65 147 157 199 300 281 323 599 623 620 556 561 543 583 562 592 610 603 612 638 양천구 341 184 128 98 74 106 172 395 421 425 488 461 506 495 509 527 547 565 645 676 674 689 681 691 626 699 강서구 454 269 178 133 89 72 67 144 278 313 387 451 509 455 437 463 440 445 408 427 463 444 462 489 495 500 구로구 434 293 177 137 68 65 48 82 178 229 294 332 377 442 464 440 413 431 442 446 443 441 444 451 442 460 서남권 금천구 125 41 37 26 11 13 12 46 68 71 80 68 104 402 377 400 382 366 391 358 379 277 378 359 367 378 영등포구 348 235 145 121 59 61 64 133 191 215 358 375 360 534 529 534 535 521 506 534 545 550 536 579 598 585 동작구 214 111 99 76 49 47 44 88 142 178 233 234 303 571 568 555 561 565 568 517 538 537 542 567 558 592 관악구 247 130 107 77 37 44 24 86 109 133 181 204 201 463 496 476 473 473 430 397 437 447 462 459 460 484 서초구 166 125 120 104 107 91 285 364 413 692 541 1,087 657 754 820 781 750 769 756 764 813 822 861 920 1,045 896 동남권 강남구 232 127 130 124 119 180 473 528 531 1,022 582 843 897 928 950 943 987 1,045 979 1,076 1,007 1,040 1,099 1,037 1,144 1,163 송파구 386 243 173 188 142 235 537 575 478 821 539 763 885 797 699 705 649 727 704 761 777 772 818 809 868 775 강동구 322 219 209 112 111 119 201 569 615 796 882 658 708 579 608 601 590 552 565 570 523 535 534 518 583 661 출처 : 부동산거래관리시스템 (RTMS) 분석자료 - 46 -