모기지증권상품안내 (Mortgage Securities Product Overview)
내집마련의꿈을실현시켜드립니다 1970 년의회는 Freddie Mac 의설립을허가하여공공의사명을수행하도록하였습니다 : 국가의모기지시장안정화및주택소유기회와저렴한임대주택이용기회확대. 그이후, 지금까지당사는 5 천만세대에달하는미국가정의주택구입자금을지원하였습니다. Freddie Mac이주택구입자들에게직접모기지융자를제공하는것은아닙니다. 모기지자금원을주택구입당사자가아니라, 상업은행, 모기지회사, 저축기관및신용조합등과같은 1차시장융자기관에게상시로공급함으로써이들기관을통해주택구입자들에게모기지융자를제공합니다. Freddie Mac은전국의융자기관으로부터파격적비율로모기지를매입하여 2006년의경우, 매10초마다한건 미국가정 6가정당 1가정꼴로주택자금을지원했습니다. 당사는또한저렴한임대주택공급을지원하기때문에, 약 4백만명의세입자들에게 48,000을상회하는아파트커뮤니티에대한입주자금을제공함으로써주거문제해결을지원하였습니다. Freddie Mac 에서매입한모기지의절반넘게가저소득층과중산층의주거마련지원자금으로사용됩니다.
미국주택시장에투자하기 Freddie Mac이그사명을수행하는데있어투자자들이중요한지원자역할을합니다. 주택구입자가 1차시장융자기관으로부터모기지융자를받으면, 융자기관이해당융자건을 2차모기지시장에서판매하는방식으로, 또다른주택구매자에게다시융자를제공하기위해필요한재원이계속공급됩니다. 2차대출시장의선두격인 Freddie Mac은미국최대의모기지융자건매입업체중하나입니다. 당사에서모기지융자건매입에사용되는자금을조달하는방법중하나는증권을기반으로한자금조달방식입니다. 당사는당사에서매입한모기지융자건에대한미배당이익을대표하는모기지관련증권을발행합니다. 그후, 모든증권에대해원리금지급을보장합니다. 투자자들은당사의지급보증그리고당사에서발행하는주택저당증권의동질성과유동성을높이평가합니다. 융자기관은당사가지급보증한주택저당증권을 2차시장에서판매하여추가융자자금을보충합니다. Freddie Mac은또한모기지융자건과모기지관련증권을매입한후투자목적으로당사포트폴리오에계속보유합니다. 당사는단기, 중기, 장기채권과후순위채, 그리고주식 (equity securities) 을발행하여매입자금을조달합니다. Freddie Mac은당사의주택저당증권과채무증권판매로형성한자금을이용하여 1차시장융자기관으로부터좀더많은융자건을매입합니다. 이와같은과정을통해자금이 1차시장모기지융자기관으로끊임없이유입됨으로써, 이기관들이새로운모기지융자를제공할수있고, 궁극적으로는, 주택매입자들이보다신속하고믿을만하며저렴한비용으로융자를받을수있도록해줍니다. 이러한과정을통해 2차모기지시장에서융자기관으로공급되는현금이모기지
금리가최대 1/4퍼센트까지인하되도록촉진합니다 주택자금으로 30년상환조건, 20만달러대출시이자에서주택소유주에게약 12,000달러가절약됨. 2차모기지시장이있음으로인해, 대출금리가절약되어보다많은가정과개인이좀더용이하게내집을마련하는데도움이됩니다. 그결과, 주택소유는미국의많은가정에게단지꿈이아닌현실이되었습니다. 증가하는기회미국인구가증가하고변화함에따라, 주택수요및혁신적주택담보대출에대한요구가훨씬더늘어날것입니다. Freddie Mac은다음세대의주택구입자와세입자들의필요를충족시켜드릴것을약속합니다. 2015년까지, 주택소유율은 69% 를초과할것으로예상됩니다. 주택소유율의증가는곧 1,600만명의생애최초주택구입자가신규로발생함을의미하며그들중 68% 가소수민족입니다. 2015년까지미국가정의주택수요는 1,500만채에이르고이들에게필요한주택구매자금은약 10조달러가될것으로예상됩니다.
초우량투자상품 Freddie Mac 의주택저당증권은세계최고의유동성과보유량을자랑하는증권중하나입니다. 투자자들이 Freddie Mac 증권을매입하면, 우량자산에투자하는것일뿐만아니라, 수백만미국가정의내집마련과저렴한임대주택이용기회를넓혀주는것이기도합니다. Freddie Mac은엄격한자본기준을반드시충족해야하고연방정부에서관리감독하는정부후원기업입니다. 이못지않게중요한것으로, 당사는내집마련실현지원이라는당사의사명을수행하기위해, 그리고투자자에대한당사의신탁임무를수행하기위해금융안전과건전성을위해최선을다합니다. 당사는전세계각지의폭넓고다양한투자자들의관심을끄는우량한, 유동성모기지증권상품을공급합니다. Freddie Mac 증권은오직 Freddie Mac에서만보증하며그외미국정부나연방정부기관또는대행기관에의해보증되거나이들기관에서발행한증권도아닙니다. 당사의주택저당증권상품에는다음에열거된상품들이포함됩니다. Gold PCs: Freddie Mac 주택저당증권프로그램의기초. 각각의 Gold PC 는공동출자된주택모기지에대한미분할소유지분을의미합니다. Freddie Mac은정해진기일에 Gold PC의원리금을지급할것을보증합니다. ARM PCs: 공동출자된변동금리주택모기지 (ARMs) 에대한미배당이익을뜻하는주택저당증권. Freddie Mac은 ARM PCs에대한이자와궁극적으로는원금을제때지급할것임을보장합니다.
다세대주택 PCs: 원래주거목적으로설계된 5 가구이상의주거지에적용되는 융자에의해뒷받침되는 PC. 다세대주택 PC 는수익성이좋고원금상환보호 수준이높습니다. Giant PCs: 소규모 PC 를한데모아보다규모가큰 Giant PCs 로통합하는 방식으로투자자들이자신의포트폴리오를좀더효율적으로관리할수있도록해주는단일등급양도성증권 (Single-class pass-through securities). Strip PCs: 모기지풀의이자한정 (IO) 및원금한정 (PO) 현금흐름구성요소를의미하는분리형주택저당증권분리형에는변경및통합을통해투자자들에게합성쿠폰옵션을제공하는기능이있는데, 이는효과적인헤징및유연성있는교환수단입니다. REMICs: 다양한시장의요구에부응하는한편, 기초자산에서발생한현금흐름이만기일, 쿠폰, 지급우선순위가다양한트렌치라고도불리우는개별채권에할당되는다등급주택저당증권. MACRs: Modifiable and Combinable REMICs (MACRs) 은투자자들로하여금그들이보유한증권을동일한현금흐름으로뒷받침되는증권으로교환할수있도록해줍니다. Reference REMIC Securities: 유동성이있고투명하며예측가능한 REMIC 상품으로, 딜러조합에의해공급됨. Reference REMICs는 Freddie Mac의 Reference Notes 과양도성 (pass-through) 증권프로그램에서찾아볼수있는여러가지중요한기능을제공합니다. 이런류의증권들은 Freddie Mac의만기보증등급상품 (Guaranteed Maturity Class (GMC) product) 을활용하기떄문에보증된최종만기가제 1담보보다더짧습니다.
Gold PCs Gold Participation Certificate (PC) 증권은 Freddie Mac의주택저당증권프로그램의토대입니다. Gold PCs는양도성증권 (pass-through securities) 으로, 각 PC는주택모기지풀에대한미분할소유지분을의미합니다. 유동성, 투명한공개, 높은신용도, 그리고다양한기능이 Freddie Mac s Gold PCs을투자자들에게매력적인투자상품으로만들어줍니다. Freddie Mac은당사에서발행하는모든 Gold PC의원리금을제때지급할것을보장합니다. Gold PC는달러화로쉽게자금조달이가능합니다 포트폴리오에서보유하고있는증권을팔아, 서로합의된가격에미래어느시점에서그와유사한증권을매입 및회수하기로한동시합의그들은일반적으로현금흐름을투자자의필요에맞춰조정할수있는매개체인 Giant PCs, REMICs과분리형증권을주로뒷받침합니다. ARM PCs 발전하는시장및변동대출금리 (ARMs) 의인기증가와보조를맞추어, Freddie Mac의 ARM PC 프로그램은단기부채와유동금리부채에필적하는자산을찾고있는투자자들에게계속해서어필하고있습니다. Freddie Mac ARM PCs을뒷받침하는대부분의모기지상품의특징은협정상의제1 담보권, 30년이내의원상환기간이며 Freddie Mac/Fannie Mae 통일증권에기초하여발생됩니다. Freddie Mac의가중치평균쿠폰 (WAC) ARM PC 프로그램은모기지이행조건의유연성때문에투자자들사이에서인기가좋습니다. WAC ARM PC용 PC 쿠폰은제1 담보모기지쿠폰의가중치평균에서, 적용가능한관리및보증수수료그리고서비스수수료합계를차감한것입니다. PC 쿠폰은제1 담보물의모기지쿠폰의가중치평균의변화를반영하여매월조정됩니다. WAC ARM PC 하에서발행된가장보편적인증권은하이브리드 PCs와 Initial Interest SM PCs 입니다. 하이브리드 ARM PCs는기간연장최초고정이율기간과최초고정이율기간이후의연간, 반년또는월간이율조정을혼합한것이기때문에고정이율과조정이율융자상품의 혼합형 입니다. 최초이자율 ARM 에서는특정한초기기간동안모기지원금잔액에대해서발생한이자만을매월지급해야하며, 그후, 나머지모기지설정기간동안매월원리금을모두할부상환합니다. Freddie Mac s Giant PC 프로그램에서는투자자들이여러종류의 ARM PCs를공동유치하여 ARM PCs Freddie Mac ARM Giant PCs라는보다큰규모의 ARM PCs로만들수있습니다. Freddie Mac의 ARM Giant PC 프로그램의
유연성으로인해여러가지종류의주택저당증권이 Giant PC 형성과 Freddie Mac ARM PCs 의가치및유동성극대화에사용될수있습니다. 다세대주택 PCs 다세대주택 PC는 1차적으로주거목적으로설계된 5세대이상의다세대주택에대한 5년-30년상환저당권으로뒷받침됩니다. 모든다세대주택 Gold PCs 및모든다세대주택 ARM PCs는 Freddie Mac에서정해진시기에이자지급과원금전액최종상환을보증합니다. 이증권들은매력적인수익성이외에도, 보호도가높습니다. Giant PCs Giant PCs는생산과투자포트폴리오를결합하기위한효율적이고수익성높은방법입니다. 이들단일등급양도성증권 (single-class pass-through securities) 은투자자로하여금소규모 PC들을그보다큰규모의 Giant PCs 에통합함으로써그들의포트폴리오를좀더효율적으로관리할수있도록해줍니다. Freddie Mac은고정이자율 Giant PCs 와 ARM Giant PCs 들을제공합니다 Giant PCs는소규모풀을여러개보유하는것보다대형풀하나를손쉽게보유할수있도록함으로써, 그결과, 보안관리비용을절약시켜줍니다. 단주풀 (odd lot pools) 을모두통합하여단일풀로만들면가격과유동성이개선될수있습니다. Giant PCs 형성표준가이드라인은특정한투자자의필요에맞추어좀더쉽게풀을조정할수있는능력을부여합니다. 분리형 Giant Certificates (Strips) 변경가능하고통합가능한기능을지닌 Freddie Mac Strips은투자자들에게효과적헤징툴이자유연한교환방식인합성쿠폰대안 (synthetic coupon alternatives) 을제공합니다. Freddie Mac Strips은 Freddie Mac Gold PCs 구성의 Giant PCs 또는 Ginnie Mae 증권구성의 Giant PCs로형성됩니다. 일반적으로, 분리형주택저당증권은모기지풀의이자한정 (IO) 및원금한정 (PO) 현금흐름구성요소를의미합니다. Freddie Mac Strip 상품에는 Known Collateral Strips, Calendar Based Strips, Excess Servicing IO Strips 그리고미정 (TBA) Strips등이포함됩니다. Known Collateral 프로그램을통해, Freddie Mac의거래매니저들은스트립트레이더와협력하여투자자요구를보증하는쿠폰을파악합니다. Freddie Mac은그후정확한부담보조항 (exact collateral stipulations) 이있으며신디게이트화된이러한 Strips을 TBA 부담보 (collateral) 와교환하여딜러들에게제공합니다. TBA Strip은 Freddie Mac Strip에대한투자자수요를충족시키기위한대체수단이
됩니다. Known Collateral에서와마찬가지로, 우리는딜러와협력하여분리형증권쿠폰을파악하고부담보조항을설정합니다. Calendar Based Strips는증대된예측성, 증대된투명성과광범위한유통을통해 Gold PCs에대한수요를늘이기위한목적으로발행됩니다. 사전공지된공급일정과더길어진공급기간으로, Calendar Based Strips는투자자가초기스트립유통에참여할수있는기회의증가를목표로합니다. Excess Servicing IO 프로그램을통해 Freddie Mac은대행기관들에게그들이담당하는대행업무를위한유동성을제공합니다 ( 핵심이상의 ). Freddie Mac이매입한융자건에서발생한초과현금흐름수익율경향이보장되고증권화됩니다. Freddie Mac은또한구성에관한조언을제공하고그결과에따른증권을매입할것입니다. 이런거래들은대행기관조회에의해건별로절충됩니다. Freddie Mac s REMIC 프로그램부동산담보대부투자체 (Real Estate Mortgage Investment Conduits) (REMICs) 는다등급, 주택저당증권으로서, 여기서는제1 자산으로부터발생한현금흐름이만기일, 쿠폰, 지급우선순위가다양한트렌치라고불리우는개별채권으로분산됩니다. 이 REMICs은때로CMO, 즉담보모기지채권 (Collateralized Mortgage Obligations) 이라고도합니다. 1986 조세개혁법에의해 REMICs이시장에도입되었고, 이는단일거래중에다양한상환기간, 리스크프로파일등으로채권등급을구성하여높은유연성을실현하도록하였습니다. 진화하는시장요구, 효율적프로세스그리고투자기간내내탁월한투자자및딜러지원을제공하는우월한서비스에집중함으로써진행되는 Freddie Mac의 REMIC 프로그램은고객중심적이기때문에성공을거두고있습니다. Freddie Mac s REMIC Dealer Group의경험많은노련한딜러들이 REMIC 상품의높은질을입증하는동시에유동성을부여해줍니다.
변경및통합가능 REMICs (MACRs) MACRs는투자자들이보유증권을동일한현금흐름으로뒷받침되는다른증권으로교환할수있도록해줍니다. MACRs에서는다양한종류의모기지담보물을이용하며표준 REMICs과동일한트렌치유형을갖습니다. MACR 등급은비만기보유투자자 (non buy-and-hold investors) 뿐만아니라이전부터 REMICs을매입한총이익율추구투자자들에게도어필합니다. MACR 기능이있는 REMICs로다음 4가지뚜렷한유형의재구성이가능합니다 : 상환, 예정 / 지원, 쿠폰스트리핑및변동증권 (floater)/ 역변동금리채권 (inverse floater). Reference REMIC Securities: Reference REMIC 증권은투자자들에게기존의 30년또는 15년만기주택저당증권을대신할수있는구조화된대체수단을제공하며 Guaranteed Maturity Class (GMC) 를통해단축된명시최종만기일이특징입니다. 이런증권은일반적으로최종지급일을 3년에서 12년까지로보증하여발행됩니다.. Freddie Mac GMCs는Gold PCs 또는 Hybrid ARMs로뒷받침됩니다. Reference REMIC 증권의중심에는유동성, 투명성, 및기간에따라예측가능한특성이있습니다. Freddie Mac의펀딩캘린더에는 Reference REMIC 증권용월간발행창구옵션이포함됩니다. 매월, Freddie Mac은발행창구옵션을사용할계획인지, 그리고해당될경우, Reference REMIC 증권발행예정시기를확인합니다. Reference REMICs의최소발행규모는10억달러이며가격설정시담보물건을알수있습니다. Reference REMIC 증권은다층신디게이트구조를통해유통되며일일종가는리드매니저가 TradeWeb 과 Bloomberg 터미널에게재합니다.
Freddie Mac 투자자지원수단 성공적인투자결정을위해서는무엇보다도정보입수가핵심이기때문에, Freddie Mac 는투자자들이자신에게적합한상품을결정하는데도움이되는정보수단일체를제공합니다. 투자자문의는 (800) 336-3672번또는 Investor_Inquiry@freddiemac.com : 해박한증권지식을지닌전문가와상담하십시오. 상담시간은동부시간기준월요일- 금요일, 오전 9시- 오후 5시까지입니다. www.freddiemac.com/mbs : 상품정보, CUSIP 찾기, 주택저당증권데이터와법률문서를비롯한 Freddie Mac 증권에대한양질의정보가필요하시면당사웹사이트를방문하여주십시오. Bloomberg (FMAC <GO>) : 상품설명, 상품공지및기타모기지증권발행보고서를비롯, 광범위한종류의정보를얻으시려면 Freddie Mac 의 Bloomberg 사이트를방문하십시오. 채권시장 (Fixed Income Market): 용어집당사웹사이트를방문하시면 (www.freddiemac.com/mbs) 채권시장용어집을보실수있습니다. Gold Perspective : 주택저당증권투자커뮤니티관련발행물인 Gold Perspective 은모기지시장과 Freddie Mac 에서공급하는상품에대해알려드림은물론시장참여를위한유용한과거데이터도제공해드립니다.
내집마련의꿈을실현시켜 드립니다. 함께 당사의주택저당증권은시장에유동성, 투명성, 예측성을제공합니다. 미국의모기지시장에유동성과안전성을촉진하며, 전국적으로, 주택소유기회와저렴한임대주택이용기회를확대하는한편, 다양한투자자들의필요를충족시키는상품을공급하기위해당사는계속노력할것입니다. Freddie Mac 상품에대한상세안내는투자자문의 (800) 336-3672 번이나당사웹사이트 www.freddiemac.com/mbs 를방문하십시오. 본상품안내는 Freddie Mac 증권판매또는매입권유제안은아닙니다. 어떤특정증권에대한제안은오로지해당오퍼공지및관련보충자료를통해서만이루어집니다. 이것은 Freddie Mac의 Information Statement ( 정보발표문 ) 및관련보충물로구성됩니다. 이안내서에는몇몇 Freddie Mac 모기지증권과관련된정보또는이들증권제안서에서언급된정보가포함되어있습니다. 본정보는일반적차원의정보를제공하기위한목적에한해제공되며, 문서발행일현재기준으로최신정보를반영하며, 증권매도나매입을제안하지않습니다. 본정보는증권매도및매입과관련된의사결정의토대로서간주될수없으며, 이런정보가전문가와전문기관에배포되어이들에의해사용되는것이허용되고그것이법이나규정에위배되지않는사법관할권에속해있는전문가와전문기관에한해배포및사용되도록의도된것입니다. 관련제안공지나관련보충자료에게재된 Freddie Mac 증권에대한또는이에관련된정보는전부유효합니다. 어떤증권이든증권매매와관련된의사결정을하기전에는관련제안공지와관련보충자료를전부검토해야합니다. 또한, 증권을매입하기전에, 해당증권에대한정보와분석, 여러분의특정한상황에서투자대상으로서의리스크와적합성을알아보시려면법률고문이나재정고문과상담하십시오. 위나열된사례는설명목적에한합니다. 본문서에내포된의견은 Freddie Mac의현재의견이며사전예고없이변경될수있습니다. 상세안내는 www.freddiemac.com을방문하십시오.
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