제 19 대대선예비후보주거정책토론 차기정부에제안한다 주거안정실현을위한정책토론회 일시 년 월 일 목 오전 시 장소 참여연대느티나무홀 주최 주거 시민단체 경제정의실천시민연합 뜨거운청춘 민달팽이유니온 민변민생경제위원회 비닐하우스주민연합 빈곤사회연대 새로운사회를여는연구원 서울주거복지 센터협회 서울세입자협회 임대주택국민연합 전국세입자협회 주거권실현을위한국민연합 사 주거연합 집걱정없는세상 참여연대 한국도시연구소 홈리스행동 개주거시민단체
프로그램 10:00 사회유영우 ( 사 ) 주거연합상임이사 10:05 발제각대선예비후보의 주거 시민단체 5대정책질의 관련종합평가진남영새로운사회를여는연구원원장 10:25 토론1 대선예비후보주거정책발표및토론이재명후보측 남기업토지주택기본소득위원회위원안철수후보측 김제동국민의당국토교통전문위원심상정후보측 김건호정의당정책본부주거담당위원 10:50 토론 2 차기정부에제안하는 주거안정실현 5 대정책 임대주택정책개혁 11:25 종합토론 최은영한국도시연구소책임연구위원 주거취약계층지원정책윤애숙빈곤사회연대조직국장 주택임대차안정화정책최창우전국세입자협회대표 주택분양제도개선김성달경실련부동산 국책사업감시팀팀장 주택금융및주택관련세제의정상화이강훈참여연대민생희망본부부본부장 11:45 질의응답 12:00 폐회 2 주거안정실현을위한정책토론회
목차 발제 각대선예비후보의 주거 시민단체 대정책질의 관련종합평가 진남영 토론 대선예비후보주거정책발표및토론 더불어민주당이재명예비후보의주거정책공약 남기업 국민의당의주거정책공약 김제동 주거안정실현을위한대선정책토론회정의당토론문 김건호 토론 차기정부에제안하는 주거안정실현 대정책 임대주택정책개혁 최은영 주거취약계층지원정책 윤애숙 주택임대차안정화정책 최창우 주택분양제도개선 김성달 주택금융및주택관련세제의정상화 이강훈 3
발제 각대선예비후보의 주거 시민단체 5 대정책질의 관련종합평가 진남영 / 새로운사회를여는연구원원장 Ⅰ. 주거시민단체주거분야관련제 19 대대선예비후보자캠프의정책에 관한평가단구성 운영및평가방법등에관한기준 ( 안 ) 1. 평가주체 - 주거관련시민단체들 1) 의활동가로구성된제 19 대대선정책토론회추진모임 ( 이하 주거분야대선정책토론회추진모임 ) 2. 평가단의구성과운영 (1) 평가단은주거분야대선정책토론회추진모임이주거분야에전문성을갖고있는박사학위이상을소지한학자 3인, 변호사자격을갖고있는법률전문가 2 인등 5인을위촉한다. (2) 평가단의운영및평가절차는다음과같이한다. 첫째, 주거분야대선정책토론회추진모임이평가위원을선정하여위촉하고수락한평가위원에게평가관련자료를발송한다. 둘째, 평가단의평가위원들은주거분야대선정책토론회추진모임이논의하여 1) 경제정의실천시민연합 뜨거운청춘 민달팽이유니온 민변민생경제위원회 비닐하우스주민연합 빈곤사회연대 새로운 사회를여는연구원 서울주거복지센터협회 서울세입자협회 임대주택국민연합 전국세입자협회 주거권실현을위한국 민연합 ( 사 ) 주거연합 집걱정없는세상 참여연대 한국도시연구소 홈리스행동 (17 개주거시민단체 ) 4 주거안정실현을위한정책토론회
제공한평가지표와방법및기준에따라평가자료를분석하여의견을이메일을통해서면으로제출한다. 셋째, 주거분야대선정책토론회추진모임이평가위원들이평가한서면의견의결과를취합하여평가의견서초안을각평가위원들에게재차이메일로발송한다. 이와관련하여주거분야대선정책토론회추진모임이평가위원들의평가의견을취합하여평가의견서초안작성실무를담당한다. 넷째, 취합된의견에대한평가의견서초안을각평가위원들이승인할경우주거분야대선정책토론회추진모임은해당평가의견을대외적으로언론등에공표한다. 다섯째, 평가자의개별사안에관한의견이누구의것이었는지에대한실명은공개하지않는다. 3. 평가지표, 평가기준, 평가방법 (1) 평가의목적 - 주거관련시민단체들의제19대대선정책평가는각캠프 / 정당의주거분야공약에대한평가가아니라주거분야대선정책토론회추진모임이 20대총선전에각정당에요구한 5대정책요구사항을각정당이수용하는지를평가하는것을목적으로한다. (2) 평가지표 - 주거관련시민단체들의 5대요구사항을기준으로다음 5가지정책을그하위항목까지구체적으로수용여부를평가한다. (3) 평가기준및평가방법 1 대통령선거기간전토론회가실시되는관계로아직공약이정식으로발표되지않은시기임. 따라서공약을평가할방법은없고해당캠프나정당에서주거권네트워크의요구사항을정책으로수용하는지여부및수용의정도를평가하는것이타당함 2 각평가항목별평가는후보자캠프별로찬성, 반대, 기타중하나로표기하되, 그의미는다음과같이한다. 5
찬성 : 찬성및정책수용반대 : 정책불수용기타및세부의견 : 찬성, 반대로표기하기어려운구체적의견이있을경우이를간단히평가서술 ( 그외후보측답변회신내용이위 3가지보다더직관적으로이해가잘될경우이를그대로사용할수도있음 ) 평가단내에서의견이엇갈리는경우평가자다수의의견을평가단의대표의견으 로하되, 그경우에도다른의견이있음을괄호로부기하고그의견을간단하게기 재한다. 답변보류한사항은개별평가위원은해당항목에대해평가를하지않되해당 캠프에대한정책준비정도를총평에서평가할수있으며, 최종종합평가의견서 작성시에는해당항목에대해서는 답변보류 로기재함. 3 찬성, 반대, 기타및세부의견중구체적이유를서술한경우이를종합하여해 당의견의이유로한다. 4 5 대정책요구안에대한각캠프의답변에대한평가를총평에서기술한다. 6 주거안정실현을위한정책토론회
2. 주거정책 5 대요구안에대한제 19 대대선예비후보자회신평가비교표 ( 후보자성명가나다순 ) 임대주택정책개혁 주거취약계층복지확대 구분 ( 요구안 ) 남경필심상정안철수안희정이재명 뉴스테이 공공임대리츠폐지, 공공택지민간매각제한 뉴스테이폐지 공공택지매각 제한 공공임대리츠 폐지 공공임대주택확충및공공의재정책임확대 임대주택임차인보호강화 사실상뉴스테이유지 *( 조건부찬성 ) 찬성 찬성 찬성 찬성 찬성 찬성 찬성 기타 ( 뉴스테이유지. 건설사, 금융자본특혜제공반대 ) *( 내용상찬성 ) 기타 ( 뉴스테이에대해공공택지를제한적으로공급하되특혜제공반대 ) *( 내용상찬성 ) 기타 ( 공공임대리츠유지및금융자본특혜제공반대 ) *( 내용상찬성 ) 찬성 *( 기존계획유지, 추가확충반대 ) 사회주택공급확대 찬성 찬성 찬성 찬성 찬성 임대료기타 ( 별도검토필요 ) 찬성찬성찬성찬성차등부과 *( 신중접근입장 ) 기타 ( 현재임대주택재고부족 순환이주정책 찬성 찬성 찬성 찬성 등으로실시어렵다 ) *( 신중접근입장 ) 주거급여개혁 홈리스등주거취약계층의지원확대 임차인대표회의 강화 임대사업자등록 의무화 찬성 찬성 찬성 찬성 찬성찬성찬성찬성 찬성 찬성 찬성 찬성 기타 ( 공공임대가능, 민간임대불가 ) *( 신중접근입장 ) 찬성찬성찬성찬성찬성 소득기준개선반대찬성찬성찬성찬성 부양의무자기준폐지 찬성 찬성 찬성 찬성 ( 단계적폐지 ) 찬성 급여수준제고 반대 찬성 찬성 찬성 찬성 지원대상확대반대찬성찬성찬성찬성 주거이전대책반대찬성찬성찬성찬성 비주택환경개선찬성찬성찬성찬성찬성 7
민간임대시장규제 분양제도개선 금융세제정상화 주거복지정책대상기준설정및주거바우처대상층확대 RIR 기준설정 찬성 찬성 찬성 찬성 기타 ( 복지대상확대찬성, 소득대비임대료기준으로확대하는것은별도검토 ) 대상층확대 찬성 찬성 찬성 찬성 찬성 임차인집수리정책찬성찬성 조건부반대 ( 민간지원기관통해간접지원 ) 갱신보장반대찬성찬성찬성차후검토조건부반대주택임대차표준임대료찬성찬성찬성차후검토안정화정책실시 *( 반대 ) 조건부반대임대료상한제찬성찬성찬성차후검토 *( 반대 ) 임차인보증금보호확대찬성찬성찬성찬성찬성 분양가상한제확대및분양원가공개 80% 완공후분양제의무화 LTV DTI 규제강화및소비자중심의비소구대출확대과표현실화 임대소득과세정상화를통한주택관련세제의정상화 분양가상한제 확대 찬성 찬성찬성반대찬성 분양원가공개반대찬성 후분양제 의무화 조건부찬성 ( 취지찬성하나충분한의견수렴및신중접근 ) *( 사실상반대 라는평가있음 ) 반대 *( 찬성 ) 찬성 찬성찬성찬성 전매제한강화찬성찬성초배지분양조건부반대찬성 찬성 찬성 ( 차후검토 라는회신후회신서뒤쪽에추가검토하여찬성의견밝힘 ) 차후검토 차후검토 찬성 ( 차후검토 라는회신후회신서뒤쪽에추가검토하여찬성의견밝힘 ) LTV DTI 강화찬성찬성찬성찬성찬성 비소구대출확대반대찬성찬성찬성찬성 과표현실화찬성찬성찬성찬성찬성 과세정상화찬성찬성찬성찬성찬성 *( ) 는평가위원단소수의견. 기타 는 기타및세부의견 의줄임말 8 주거안정실현을위한정책토론회
Ⅲ. 주거안정을실현을위한 5 대정책요구안에대한예비후보별회신 종합검토 ( 예비후보자성명에따라가나다순으로평가함 ) 1. 남경필 ( 바른정당 ) 1) 임대주택정책개혁 뉴스테이폐지를제외한나머지정책요구안을찬성하는입장으로뉴스테이에대해서단순폐지보다는발전에대해언급하고있으나문제점은인식하고있는것으로보임 2) 주거취약계층에대한주거복지확대 주거취약계층에대한주거복지확대요구에대해재정부담을이유로대체로소극적인입장으로, 현상태를유지하면서재정여건을감안해일부확대하자는의견. 청년등주거사각지대에대한강조, 공동체복원에관심은인상적 3) 민간임대시장 : 주택임대차안정화정책실시및보증금보호강화 현행주택임대차제도를유지하되, 표준임대료나보증금보호확대등을통해일부개선하자는입장. 그러나계약갱신이보장되지않는이상, 표준임대료나, 임대료상한제가사실상적용되지않으므로, 주택임대차안정화를위한실질적인대책이될수없음. 4) 실수요자중심으로주택분양제도개선 분양가상한제확대및전매제한강화를통해과도한분양가인상및투기수요규제에는찬성하는입장으로, 투기적인주택시장에대해서는적극적인행정의지가있는것으로평가됨. 다만과도한분양가상승을억제하는제도는찬성하지만분양가인하압력이될수있는분양원가공개에는반대하는입장. 5) 주택금융및주택관련세제정상화 주택금융및주택관련세제정상화방안대부분찬성하나, 비소구대출에대해서는도덕적해이우려로반대 6) 총평 전반적으로볼때, 임대주택정책개혁과제와주택금융및주택관련관련세제정상화과제에대해서는긍정적인입장을표명하고있으나, 주거취약계층에대한주거복지확대요구, 민간주택임대차안정화정책실시, 실수요자중심의주택분양제도개선에는소극적인입장을보이고있음. 주거정책에있어서대체적으로시장중시, 소유권중시를강조하는입장으로평가됨. 9
2. 심상정 ( 정의당 ) 1) 임대주택정책개혁 임대주택정책개혁관련제안에모두찬성하는입장으로뉴스테이의문제점에대해구체적으로파악하고있으며, 이에대한 정의스테이 라는대안을제시하고있는점은평가할수있음. 사회주택에대한언급은하고있으나비영리민간등새로운공급주체를통한민관협력방식에대한고민이부족해보임. 2) 주거취약계층에대한주거복지확대 주거취약계층에대한주거복지확대방안에대해찬성의견이나, 구체적실현방안은제시되지않고있음 3) 민간임대시장 : 주택임대차안정화정책실시및보증금보호강화 주택임대차안정화를위한계약갱신청구권과임대료상한제도입, 표준임대료등주택임대차안정화패키지정책도입에모두찬성함. 아울러임차인보증금보호확대에찬성입장임 4) 실수요자중심으로주택분양제도개선 주택분양제도개선방안에대해찬성의견이나, 구체적실현방안은제시되지않고있음. 분양가상한제와분양원가공개에찬성하고후분양제와전매제한강화에찬성하는등분양시장을실수요자중심으로재편하는데찬성하는의견 5) 주택금융및주택관련세제정상화 주택금융제도개선방안에대해찬성의견이나, 신뢰할수있는구체적실현방안은제시되지않고있음 6) 총평 주거시민단체들의주거안정실현을위한 5대정책요구안에모두찬성의견. 취약계층을위한주거복지에찬성하면서민간임대시장안정화를위한계약갱신제도및이를실효적으로보장하는임대료상한제실시에찬성하는점을살펴보면주거복지와전월세난해결책에공감하고있다고평가됨. 다만, 구체적인세부의견제시가없어서정책구상력과체계정합성등을평가하기어려움 10 주거안정실현을위한정책토론회
3. 안철수 ( 국민의당 ) 1) 임대주택정책개혁 다양한유형의공공임대주택을단일화하여소득, 임신여부, 가족수, 무주택기간등점수를매겨순차적으로공급하는점수제를도입하고공공임대주택임차가구의주거비가가구소득대비 30% 가넘을경우 30% 까지만임대료를내도록하는부담가능한주택정책을제시하였다는점에서다른후보들과차별적인부담가능주택정책을제시한것으로보임. 공공임대주택확충목표를제시하고, 공공, 기관, 민간으로공급주체를나눠공공의혜택을차등화하려는입장은그주택의기능과성격에비추어바람직하다고보임. 기업형임대주택에대하여유지하면서특혜제공은반대의견을제시하였으나특혜가없으면작동하지않을정책임. 2) 주거취약계층에대한주거복지확대 주택청을신설하여주거복지제도를통합운영하고, 물리적플랫폼기능을수행하도록하는방안은주거복지에정책적자원배분을증대시키고, 효율적이고종합적인주거복지를수행할수있을것으로적절한것으로판단됨. 이경우민간의주거복지관련단체들과협력관계구축이중요. 3) 민간임대시장 : 주택임대차안정화정책실시및보증금보호강화 주택임대차의계약기간갱신은보장하되표준임대료와임대료상한제에대해반대 ( 조건부 ) 입장을표명하고있는데, 주거비과부담문제, 특히청년세대의주거비과부담문제에대한대안이무엇인지가제시되어야할것임. 기관을통한소규모의주택공급은주거비과부담문제에대한대안이될수없음. 4) 실수요자중심으로주택분양제도개선 분양가상한제와분양원가공개에반대하는등분양가는시장자율에맡긴다는입장. 그에대한대안으로후분양제를의무화하되, 초배지분양시전매제한을강화할필요가없다는입장으로실수요자의분양가부담완화에대한효율적대책이되기어려움. 5) 주택금융및주택관련세제정상화 주택금융및주택관련관련세제정상화방안전반적으로찬성하는입장 6) 총평 주거정책에대해각론까지세부적으로정책을준비한것으로보이는데예컨대주택시장을공공, 기관, 민간으로재구조화한다는구상, 주택청신설및주거복지센터를통한주거복지전달체계확립, 공공임대주택통합및점수제를통한입주와공공임대주택임대료에소득대비 30% 임대료상한선도입, 주거급여통합, 초배지분양, 비소구대출제도구 11
체화등은안철수후보의주거복지정책, 주택시장정책및주택금융정책의구체적인내용을파악할수있게하는의미있는제안으로판단됨. 다만민간임대차시장에대해공공지원이없으면개입하기어렵다는입장으로는전월세가격상승으로인한주거비부담에시달리는서민의주거비부담완화요구에대한적절한대책이되기어렵다는비판이가능 4. 안희정 ( 민주당 ) 1) 임대주택정책개혁 전반적으로찬성하고있으나, 이를보완하는구체적인방안을구상중이어서구체적인정책평가에한계가있음. 2) 주거취약계층에대한주거복지확대 전반적인정책요구사항에찬성하는입장이나, 부양의무기준폐지에대해서는단계적폐지를세부의견으로제시함. 마찬가지로세부의견을구체적으로밝히지않아세부적인정책평가어려움. 3) 민간임대시장 : 주택임대차안정화정책실시및보증금보호강화 전반적으로찬성하고있으나구체적인갱신기간, 임대료인상상한선제시가없는점은미흡함. 세부적인정책은파악하기어려움. 4) 실수요자중심으로주택분양제도개선 전반적으로분양시장을실수요자중심으로재편하는데찬성하는입장임. 마찬가지로세부의견을구체적으로밝히지않아구체적인정책평가어려움. 5) 주택금융및주택관련세제정상화 주택금융및주택관련세제정상화방향에대해전반적으로찬성하는입장임. 마찬가지로세부의견을구체적으로밝히지않아구체적인정책평가어려움. 6) 총평 주거시민단체들의 5대정책요구안에대해모두찬성의견을표시하였으나, 구체적인내용이없어서후보의해당사안들에대한구체적입장을파악하기는곤란함. 다른대선예비후보캠프들이주거정책에대해비교적상세히답변한것에비해안희정예비후보답변은구체적의견제시가거의없는것을고려할때주거정책에대한캠프의정책준비정도가부족한것일가능성이있음 12 주거안정실현을위한정책토론회
5. 이재명 ( 민주당 ) 1) 임대주택정책개혁 임대주택정책개혁에관련된대부분의제안에동의하고특히공공임대주택공급량에대해구체적인도달목표를제시하고있는점은공약의실현의지가엿보임. 그러나뉴스테이에대해다소유보적인입장에대해좀더명확한입장표명이필요함. 임대주택의임차인보호방안과관련해서는별도검토가필요하다거나, 일부반대 ( 순환이주, 민간임대주택의임차인대표회의강화 ) 하는등선별적입장을취하고있음. 2) 주거취약계층에대한주거복지확대 주거취약계층에대한주거복지확대에매우적극적이고, 특히소득대비임대료기준산정을통해주거복지대상확대가필요하다는의견은그동안우리사회에관련기준이없었다는점에서긍정적임. 다만임차인집수리와관련하여기존의자가주택개량자금지원을언급하는것은관련정책에대한이해가부족하다고판단됨 3) 민간임대시장 : 주택임대차안정화정책실시및보증금보호강화 주택임대차안정화정책 ( 주택임대차계약갱신청구권, 표준임대료, 임대료인상상한제 ) 에대해 차후검토 한다는답변을보내와캠프의민간임대시장정책 ( 특히주택임대차제도개선 ) 에대한입장정리가필요. 임차인보증금보호확대는찬성. 4) 실수요자중심으로주택분양제도개선 차후검토 하겠다는입장을보내와캠프의주택분양시장에대한정책정리가필요하다고볼수있으나첨부된입장에서는분양가상한제와전매제한강화가반드시필요하다고기술하여일부는추가로검토했다고볼수있음. 5) 주택금융및주택관련세제정상화 LTV, DTI 규제강화및비소구대출도입에찬성하는등주택금융의정상화방향에대해동의하고있음. 특히, 주택임대소득으로확보된재원으로공공임대주택등주거안정정책에사용하려는점이돋보임. 6) 총평 이재명후보가핵심공약을통해밝힌, 서민들의주거비부담완화 및 가계부채관리정책 에대한분명한지향점은높이평가할만한부분으로판단됨.( 실효성에대해이견을제기한평가위원있음 ) 다만, 민주당대선예비후보중 1명으로서주택임대차안정화정책 ( 계약갱신청구권, 표준임대료, 임대료상한제 ) 에대한의견이정리되어있지않다는것은의외이며 ( 특히계약갱신청구권과임대료상한제는민주당의당론으로삼아왔던정책이었음 ) 혹시논란이 13
될수있는정책에대한입장발표를미루는것이아닌지의문이제기됨. 아울러주택분 양제도와관련한일부내용에대해서도준비를하지못한것으로보여전반적으로주거 정책에대한준비정도가높다고볼수는없음. 14 주거안정실현을위한정책토론회
토론 이재명예비후보의주거정책공약 남기업 / 더불어민주당이재명캠프토지주택위원회위원 공약 1 고위공직자부동산백지신탁제를도입하겠습니다. 1. 우리가처한현실 대한민국에서부동산은 ( ) 이다. ( ) 속에들어갈말은? ㅇ계층간 지역간불평등의근원ㅇ공직자부패의온상ㅇ부당치부의수단 ㅇ경제불안정과고비용- 저효율의원인 부동산에이해관계를가진고위공직자들이많아서정책이왜곡되고각종부패가발생ㅇ고위공직자일수록가용자금과정보가많아부동산투기를통해불로소득을누릴수있는여지가많음ㅇ 2016년 10월현재, 기획재정부, 금융위원회, 국세청, 국토교통부등부동산정책유관정부부처의 1급이상고위관료 30명중절반이강남 3구에부동산 ( 평균 10억원이상 ) 을보유ㅇ박근혜정부가 2014년에규제완화의종결판이라불리는 9.1대책을발표한이후우병우, 안종범, 문고리 3인방 ( 이재만, 정호성, 안봉근 ) 등청와대실세들의집값은수억원씩상승 15
ㅇ전국의시장, 군수총 165명중 132명이자기관할지역내에부동산보유 (http://newstapa.org/34335) - 2010~2016 년기간에자기관할지역내에보유한부동산의가치가상승한지자체장상위 10명의부동산평가액상승률은평균 65.5% - 뉴스타파의전수조사에따르면, 셀프개발로자기부동산값을끌어올린사례다수존재ㅇ일반경제정책과부동산세제, 재개발ㆍ재건축관련법, 개발계획등부동산정책이정책입안자이자집행자인공직자들의이해에따라수립ㆍ변경된다는강한의구심이국민들사이에상존 고위공직자의부동산투기의혹에대한대책마련이시급ㅇ공직자의재산이공개되고국회인사청문회가열릴때마다부동산투기의혹이약방의감초처럼등장ㅇ그로인해검증과정에서후보가낙마하는경우도많았고검증을통과하더라도정책내용에사적이해관계를반영했다는비난을받는경우가있었음. 높은도덕성을갖추고국민들의지지를받는고위공직자를확보하기매우어려움ㅇ고위공직자의높은도덕성은국정전반에대한신뢰를높이는데필수적인전제조건ㅇ부동산투기를통한불로소득추구행위가만연한사회에서는고위공직에취임할위치에있는인사들도부동산투기의유혹에서자유롭기어려움 2. 이재명의정책공약 제도도입의취지 ㅇ경제정책과부동산정책에큰영향을미치는고위공직자와부동산의연결고리를차단 함으로써, 정책의건전성을확보하고고위공직자인재풀을보호 부동산백지신탁제의대상 ㅇ대통령, 국회의원, 국회인사청문대상자, 지방자치단체의정무직공무원 ㅇ위대상자의배우자및자녀 ( 단, 자신의힘으로취득했음을입증하는부동산은제외 ) 16 주거안정실현을위한정책토론회
ㅇ제도시행후대상자의범위를공직자윤리법이정하는재산공개대상자와부동산정 책담당자로점진적으로확대 부동산백지신탁제대상자의의무ㅇ대상자는보유부동산에대하여취임 30일이내에실수요임을입증해야함ㅇ실수요부동산은대상자가거주목적이나영업목적으로직접사용하는부동산과선산등으로엄격히제한ㅇ실수요임을입증하지못한부동산 ( 이하 대상부동산 ) 은취임후 90일이내에스스로매각하거나, 취임후 30일이내에수탁기관에백지신탁해야함ㅇ대상자는취임이전에대상부동산의처분계획 ( 자진매각또는백지신탁 ) 을공표해야함ㅇ대상자또는그이해관계자는신탁재산의관리 운용 처분및매각대금의운용에관여해서는안됨 부동산백지신탁관리위원회설치ㅇ고위공직자소유부동산의실수요여부를판단하고수탁기관을관리ㆍ감독하기위해인사혁신처산하에부동산백지신탁관리위원회 ( 이하 백신위 ) 를설치ㅇ 백신위 는위원장 1인을포함한 9인의위원으로구성하되, 위원장및위원은대통령이임명또는위촉하며, 이중 3인은국회가, 3인은대법원장이추천 수탁기관의역할ㅇ수탁기관은 대상부동산 의관리ㆍ운용ㆍ처분및매각금액의운용등을담당ㅇ수탁기관은수탁후 6개월이내에최고가매각의원칙에따라 대상부동산 을매각하되, 매각하지못할경우 백신위 의승인을얻어 3개월단위로매각기한연장가능ㅇ 대상부동산 이모두매각될때까지수탁기관은신탁재산을운용하고, 매각이모두완료되면그사실을신탁자에게통보 - 매각금액과매각때까지의수익 ( 임대료등 ) 을합한금액이신탁시점의시가상당액에그법정이자를더한금액을초과할경우차액을국고로귀속 - 신탁자는 대상부동산 매각완료통보를받을경우, 신탁해지를청구할수있음 - 신탁해지시수탁기관은매각금액에서위국고귀속분을뺀금액을신탁자에게반환 - 신탁자가신탁해지를청구하지않을경우, 수탁기관은매각금액에서국고귀속분을뺀금액을운용할수있으며, 신탁자퇴임시그운용금을반환 17
ㅇ매각되지않거나매각추진과정에서신탁자가사임할경우, 또는 대상부동산 의가격이하락할경우, 현물로반환 - 단, 신탁해지시점의시가상당액과신탁기간중수익 ( 임대료등 ) 을합한금액이신탁시점의시가상당액에그법정이자를더한금액을초과할경우차액을환수하여국고로귀속 - 위차액환수작업은법률이정하는정부부처에서별도로담당 고위공직취임후부동산관련행위규제 ㅇ고위공직자재임기간및퇴임후 3 년동안은실수요목적이아닌부동산의신규취 득을금지 3. 공약시행으로달라질내일 청렴한고위공직자들이공정한정책을수립ㆍ집행하는전통이확립되고, 국정농단세력이고위공직자와결탁하여부동산으로부당이득을취득할수있는여지가사라질것 고위공직자후보인재풀이넓어져서국정운영이원활해질것 정부의경제정책과부동산정책에대한신뢰가회복될것 공약 2 국토보유세도입으로특권과세를강화하겠습니다. 1. 우리가처한현실 부동산불로소득이초래하는소득불평등 o 매년 300조원이상의부동산불로소득이발생하는것으로추정 - 2007~2015 년에 부동산매매차익 + 순임대소득 은연평균 317조원발생 (GDP의 24.3%) - 같은기간 GDP 대비피용자보수의비율은연평균 43.6% o 2013년현재개인토지소유자중상위 10% 가전체개인소유지의 65% 를, 법인토지소유자중상위 1% 가전체법인소유지의 75.2% 를소유 ( 가액기준 ) o 극소수의부동산과다보유자가대부분의부동산불로소득을차지할가능성이높고 18 주거안정실현을위한정책토론회
이것은소득불평등의중요한원인 기업의부동산소유불평등은가계보다더심각 o 2005~2013년기간동안법인의토지소유비중급증 ( 과표기준 29.1% 35.8%, 면적기준 16.4% 19.7%) - 반면법인의종부세납부액비중은크게감소 (89.9% 82.9%) o 자산순위 10대재벌이소유한투기용부동산의규모는 2012년말장부가액기준으로 13조 6천 188억원 (chaebul.com). o 2014년현재상위 1% 기업이기업전체소유부동산의 76.2% 를소유하고있고, 상위 10대기업이 35.3% 를소유 ( 가액기준 ). - 더큰문제는소유의편중도가계속심화되고있다는점. - 2008~2014 년 6년사이에상위 1% 기업이소유한부동산은 546조원에서 966조원으로 77% 포인트증가했고, 상위 10대기업이소유한부동산은 180조원에서 448조원으로무려 147% 포인트폭증. - 기업소유부동산에서발생한부동산불로소득의대부분은상위 1% 기업이차지했을것으로추정 o 우리나라의높은부동산가격은재벌ㆍ대기업에게는유리하고신규기업이나중소기업, 임차사업자에게는매우불리하게작용. 한국사회에서부동산은소득불평등의주된원인이자소비와투자, 일자리등경제 전반에부담을주고있음 2. 이재명의정책공약 국토보유세도입의필요성 o 토지, 자연자원, 환경등은모든국민이평등하게권리를누려야할공유자산의성격을갖고있음 - 우리나라현행헌법은토지공개념조항 (122조) 을두어토지의특별한공공성을인정 - 토지소유자에게소유규모에상응하는적정대가를징수할경우토지와부동산에서생기는불로소득과특권구조를제도적으로해소할수있음 - 이를위해가장좋은정책수단은토지보유세징수 19
o 2014 년현재우리나라의부동산보유세실효세율은 0.15% 로, 미국 (1.5%), 일본 (1%), 영국 (1.2%), 캐나다 (1%) 등선진국의 1/6~1/7 에불과 o 낮은보유세부담은주기적으로발생하는부동산투기의주요원인 국토보유세도입방안 o 기존국세보유세인종합부동산세를폐지하는대신국토보유세도입 o 지방세인재산세는현행대로유지 o 현행종합부동산세의용도별차등과세를폐지하고, 전국에있는토지를인별합산하여과세 - 종합부동산세는주택, 종합합산토지, 별도합산토지, 분리과세토지로구분하고세율과과표구간을각각다르게적용 - 이는 1980년대말종합토지세제정당시영업용건물의부속토지를많이보유한금융기관과대기업의보유세부담을낮추기위해고안한방식. o 국세보유세납부액중토지분재산세해당분은환급 o 비과세ㆍ감면은원칙적으로폐지 - 우리나라의비과세감면비율은재산세의경우무려 34.7%(2014 년 ) 에이를정도로과다함. - 높은비과세ㆍ감면비율은방만한부동산보유를조장함. - 높은비과세ㆍ감면비율은일종의차별적과세이므로보유세의공평성을훼손시킴. - 높은비과세ㆍ감면비율은과세기반의협소화초래. - 높은비과세ㆍ감면비율은낭비적인입법경쟁을부추김. - 비과세ㆍ감면을폐지하여과세기반이확대되면보유세실효세율은증가할수있음. o 국토보유세의과세표준과세율예시과세표준세율 (%) 1억원이하 0.10 1억원초과 ~ 5억원이하 0.30 5억원초과 ~ 10억원이하 1.00 10억원초과 ~ 50억원이하 1.50 50억원초과 ~ 100억원이하 2.00 100억원초과 2.50 20 주거안정실현을위한정책토론회
국토보유세시산 o 시산의기본사항 - 민간소유토지에서개인소유토지는 73.5%, 법인소유토지는 26.5%( 가액기준 ) - 공시지가를과세표준으로삼았고, 비과세ㆍ감면은없는것으로계산 - 2012년을기준으로시산 < 표 1> 개인 과세표준 세율 (%) 대상자수 ( 명 ) 세액 (10억원) 1억원이하 0.10 10,846,015 418.3 1억원초과 ~ 5억원이하 0.30 3,762,858 2,634.0 5억원초과 ~ 10억원이하 1.00 463,655 1,901.0 10억원초과 ~ 50억원이하 1.50 234,466 8,511.1 50억원초과 ~ 100억원이하 2.00 13,074 1,520.5 100억원초과 2.50 4,646 1,353.4 합계 15,324,714 16,338.3 < 표 2> 법인 과세표준 세율 (%) 대상자수 ( 명 ) 세액 (10억원) 1억원이하 0.1 41,227 1.5 1억원초과 ~ 5억원이하 0.3 37,644 26.4 5억원초과 ~ 10억원이하 1.0 18,071 74.1 10억원초과 ~ 50억원이하 1.5 27,507 998.5 50억원초과 ~ 100억원이하 2.0 4,750 552.4 100억원초과 2.5 5,701 1,660.7 합계 134,900 3,313.6 o 2012 년기준으로 19 조 6,520 억원의국토보유세징수가능. - 2012 년토지분재산세징수액은 5.015 조원이므로이를차감하면국토보유세실제 징수액은 14 조 6,370 억원 21
- 공시지가는 2012년에서 2015년까지 12.5% 상승했으므로, 2018년까지는 20% 상승하는것으로가정. 2018년의국토보유세수입은 17조 5,640억원이될것으로단순추정 - 종합부동산세폐지로인한세수감소를약 2조원으로보면, 국토보유세도입에의한세수순증은약 15.5조원 국토보유세징수액은전국민에게토지배당으로지급 o 국토보유세세수는모든국민에게 1/n씩토지배당으로분배 o 토지배당액수는 1인당연 30만원 o 국토보유세와토지배당동시도입시의순수혜계산 < 표 3> 국토보유세와토지배당동시도입시손익계산주택가격 5천만원 1억원 3억원 5억원 9억원 10억원 12억원 토지분재산 19,200 38,400 세국토보유세 32,000 64,000 1,200,0 1,200,0 토지배당 00 00 1,187,20 1,174,40 순혜택 0 0 1. 주택가격은공시가격임 2. 주택부속토지가격 = 주택가격 0.64 * * 주택가격에서토지가격이차지하는비율 3. 토지배당은 4인가족기준. 1인당연 30만원지급 172,80 0 364,800 376,00 0 760,000 1,200,0 1,200,0 00 00 979,20 1,132,8 1,440,00 0 00 0 2,060,0 2,700,0 3,980,00 00 1,200,0 00 996,800 804,800 119,200 00 0 1,200,0 1,200,00 00 0 - - 367,200 1,340,000 - 공시가격 10억원 ( 시가 13억원상당 ) 이상의주택을소유해야순손실 - 공시가격 10억원미만소유세대는 국토보유세 + 토지배당 도입으로순수혜가구가됨. 만일토지배당액수가증가하면순수혜가구의기준은상승 - 단, 주택이외에토지나상가를소유할경우납세액은위의사례보다많아짐 국세보유세개편내용 22 주거안정실현을위한정책토론회
종합부동산세폐지 국토보유세도입 과세대상토지 + 건물토지 용도별차등과세 주택, 별도합산토지, 종합합산토지로용도구분차등과세 용도별차등과세폐지 과표공시가격 공정시장가액비율공시지가 인별합산인별합산인별합산 과표및세율 용도별로과표및세율상이 과세표준 세율 (% 1 억원이하 0.1 1억원초과 5억원이하 5억원초과 10억원이하 10억원초과 50억원이하 50억원초과 100억원이하 ) 0.3 1.0 1.5 2.0 100 억원초과 2.5 비과세ㆍ감면 특이사항 있음 폐지 국토보유세에서토지분재산세차감 3. 공약시행으로달라질내일 부동산소유불평등이줄어들고, 그로인한소득불평등이완화될것 지가안정과소득분배개선으로경제가활성화될것 o 경제에큰부담이었던지가가안정되면지가에짓눌렸던경제는활성화될수있음. o 소득불평등완화와토지배당지급은내수활성화에도움이됨. o 건물분보유세폐지는토지의효율적사용을촉진함. 재벌기업의부동산투기를억제하여재벌개혁에기여할것 o 재벌이누릴부동산투기이익이감소하여재벌기업이부동산투기보다는생산적투자 에집중하게될것 23
공약 3 아기사랑주택 30 만호를출산가구에게공급하고, 확실한주거 복지정책으로주거권을보장하겠습니다. 1. 우리가처한현실 높은주거비는저출산의주된원인ㅇ국가존립을위협하는 OECD 최하위수준 (2015년현재 ) 출산율의주요원인은높은주거비ㅇ주거문제는미혼청년이결혼을꺼리고신혼부부가출산을꺼리게만든유력한요인 - 현대경제연구원의 2014년조사에의하면, 남성의 68% 가결혼포기이유로주택구입등결혼자금문제를들고있음 - 이삼식 최효진의 2012년연구에의하면, 주택마련문제가최종자녀수결정에영향을미쳤다고응답한가구수는전체의 52.8%. 이비율은조사당시주거상황이열악할수록높아지는경향ㅇ공공임대주택이든, 분양주택이든청년세대의주택접근은매우어려운상황 - 일반선정절차를거쳐청년가구가공공임대주택에입주하기는거의불가능. 서울의경우공공임대주택입주비율이 20대초반은 0.3%, 20대후반은 1.4% 에불과 - 신혼부부특별공급, 생애최초주택특별공급, 신혼부부전세임대, 행복주택공급등청년세대에게우선적으로주택을공급하려는제도가시행되고있지만, 입주기회를누리는청년세대는소수 주거약자와서민은헌법이보장하는주거권 ( 헌법제35조 ) 을제대로누리지못하고있음ㅇ헌법은모든사람에게주거권이있음을천명ㅇ지금까지의정부는부동산을갖고있거나구입능력이있는사람들을위한주택공급정책에치중 - 사유지강제수용으로조성한공공택지를민간건설업자에게분양했고, 정부직접건설분도임대보다는분양위주로공급 24 주거안정실현을위한정책토론회
ㅇ 2015년말현재우리나라의장기공공임대주택재고비율은 5.2% 로경제협력개발기구 (OECD) 평균인 11.5% 의절반이하ㅇ공공임대주택공급의지역적편차가클뿐아니라, 대개교통이불편한곳에대규모로공급이이뤄져서슬럼화와사회적격리현상이심각 2010년이후의전월세대란은급진적도시재개발정책과이명박 박근혜정부의공공임대주택공급축소정책이야기한결과ㅇ뉴타운사업으로상징되는급진적인도시재개발정책은도시에서저렴한소형주택을대량멸실시켜서민층의주거문제를악화ㅇ이명박정부의보금자리주택정책은장기공공임대주택공급목표를반토막냄 ( 연간 10만호 5만호 ) ㅇ박근혜정부의장기공공임대주택공급물량은이명박정부때보다더축소 - 2016년영구임대주택과국민임대주택의공급목표는겨우 9천호 - 대신박근혜정부는중산층이상을대상으로한뉴스테이와청년세대를대상으로한행복주택의공급에치중 - 뉴스테이는기업형임대주택으로억대연봉자나다주택소유자도입주가능. 기업형임대사업자에게세제혜택이나저리융자등과도한혜택부여 - 행복주택은대학생, 사회초년생, 신혼부부등청년세대를특별히배려했다는점에서의미가있으나, 사업이지지부진 ( 임기 3년차인 2015년에와서야겨우 847호입주 ) 2. 정책방안 정책운용원칙ㅇ저출산문제를주거복지정책과결합하여해결ㅇ민간건설업자에게과도한개발이익이나특혜를부여하는정책은중단ㅇ공공임대주택은의무임대기간 30년이상의장기공공임대주택위주로공급ㅇ장기공공임대주택재고비율을 OECD 평균수준으로제고ㅇ공공임대주택의유형을다양화하고, 민간의활력을이용한준공공임대주택공급확대추진ㅇ공공택지의공공성을존중하는주택공급방식추구 합계출산율제고를위해 아기사랑주택 을 5 년간 30 만호공급 25
o 출산후 3년이경과하지않은무주택세대를대상으로신개념공공임대주택인 아기사랑주택 공급 - 출산가구를직접대상으로삼는최초의정책으로서전체물량을출산가구에공급 o 신생아수를감안해 5년간 30만호를수도권과지방에나누어공급. 매입 / 임차 / 건설을적절히배합 - 현재매년신생아수는약 40만명. 즉출산가구는약 40만가구 - 처음에는기존출산가구까지대상이되므로공급목표를높게설정하고, 점차목표를낮춤 : 8만호 (2018년 ) 7만호 (2019년 ) 5만호 (2020년이후 ) o 임대료는수도권은시세의 60%, 지방은 40% 수준으로책정하고, 최장 10년간거주가능하게함 o LH에의한공공임대주택공급방식과함께, 민간제안형인허브리츠 (HUB-REITs) 방식을활용 - 기존뉴스테이사업에대한공적지원은중단 공공성이전혀없음에도기업형임대주택사업자에게주어지는혜택이과도 - 대신뉴스테이사업의허브리츠방식을 아기사랑주택 사업에활용 - 입주자선정은정부권한 뉴스테이사업허브리츠방식의공적지원내용 - 주택도시기금의지분 ( 우선주 ) 출자 - 주택도시보증공사의회사채보증을통한사업신용도제고와재무적투자자의참여촉진 - 세제 금융 자금등재정적지원 - 택지지원, 공급촉진지구특례, 국토부내사업지원시스템구축등을통해사업의불확실성제거 o 아기사랑주택 공급사업은임대료를낮게책정하고정부가입주자를선정한다는면에서강한공공성을가짐 - 기존뉴스테이사업과차별화되지만, 그로인해참여하는민간사업자의수익성이악화되고사업참여가부진할수있음 - 버스준공영제나 SOC 민간투자방식에서사용되는최저수익률보장을통해수익성저하를보상 - 수익률구간별로보상비율을달리적용함으로써도덕적해이를방지 26 주거안정실현을위한정책토론회
장기공공임대주택공급목표를높여서 2022년말까지장기공공임대주택재고비율 8% 를달성ㅇ공공임대주택재고량이절대적으로부족한실정에서서민의주거복지를위해가장우선해야할것은장기공공임대주택의공급확대 - 장기공공임대주택이란임대의무기간이 30년이상인영구임대, 50년임대, 국민임대, 행복주택등을의미 - 2015년현재한국의장기공공임대주택재고비율은 5.2% 에불과 - 스웨덴, 덴마크, 오스트리아, 영국등유럽주요국가의장기공공임대주택재고비율은 20% 전후이고, 네덜란드의경우무려 32% ㅇ 2022년까지장기공공임대주택을매년약 12만호씩공급하면, 2015년현재 86만호에머물고있는장기공공임대주택재고를약 150만호로늘릴수있음. - 2022년에장기공공임대주택재고비율은약 8% 로상승 - 그후 5년간매년 12만호공급을계속하면 2027년에이비율은약 10% 로상승하여 OECD 평균수준에접근 수요가존재하는곳위주로공공임대주택공급을늘리고, 공공임대주택의유형을다양화ㅇ공공임대주택공급시수요가존재하고서민들의생업여건에맞는입지를선정 - 공공임대주택용택지확보를위해국공유지실태상세조사실시 - 전통적인건설임대뿐만아니라매입임대 전세임대, 민간토지임차후건설, 노후대형건물매입 개조등의방식을적극활용 매입임대 전세임대는정부가민간주택을매입하거나전세를얻어서임대하는공공임대주택공급방식으로, 직주근접형공공임대주택공급에유리하고시간이걸리지않는다는장점이있으며, 이미시행되고있음 - 폐지된재건축임대주택의무건설제도와완화된재개발임대주택의무건설제도를복원ㅇ대학생및청년, 독신여성, 단신거주어르신, 장애인들을위해맞춤형특수공공임대주택을공급 - 공공기숙사, 공공원룸텔, 도심형스튜디오, 쉐어하우스, 여성 노인 장애인안심주택등ㅇ송파세모녀처럼긴급상황에빠진국민들이 6개월간마음놓고숙식을제공받을수있도록긴급구호주택마련 27
준공공임대주택지원강화와역세권민간참여준공공임대주택건설ㅇ준공공임대주택에대한지원강화로공급물량확대 준공공임대주택이란임대의무기간과임대료결정에규제를받는대신조세감면이나주택기금융자등인센티브가부여되는민간임대주택ㅇ도시내역세권을중심으로민간업체에공유지를신탁하거나용적률인센티브를부여하여소형준공공임대주택공급을유도 공공택지에서는공공분양주택보다공공임대주택과토지임대부주택을공급하는데주력ㅇ공공분양주택의공급을줄이는대신장기공공임대주택과토지임대부주택의공급은확대 토지임대부주택이란토지는공공이소유하고건물은민간에분양하는방식으로공급되는주택. 관련특별법이 2015년말폐지되었으나 2016년 10월국민의당정동영의원이재발의해둔상태ㅇ공공임대주택과토지임대부주택의공급은 4대강사업, 분양주택공급, 주택매매시장부양등과는달리서민친화형경기부양책ㅇ향후경기회복을위해확대할재정지출분은공공임대주택과토지임대부주택공급에우선적으로투입 실질적인소셜믹스 (social mix) 가이뤄질수있도록정책실행ㅇ공공택지에서는한단지 ( 장기적으로한건물 ) 안에공공임대주택, 토지임대부주택, 분양주택을섞어건설함으로써실질적주거소셜믹스를실현 공공임대주택주민이받는눈에보이지않는차별해소ㅇ행복주택과토지임대부주택으로구성된소셜믹스형신혼부부특화단지조성 공공임대주택관리체계를정비하여건강한지역공동체형성 ㅇ적절한지역복지체계를구축하는것도주택관리의중요한임무로포함ㅇ에너지플러스하우스를공공임대에우선적용하여취약계층의에너지빈곤문제해결 에너지플러스하우스란외풍차단등단열효과제고로난방비를절약하고, 태양광, 태양열, 지열등으로신재생에너지를생산하여에너지소비량보다생산량이많아지게만드는주택ㅇ임차인대표자회의나임차인조합이활성화될수있도록지원하여임차인의관리참여확대 28 주거안정실현을위한정책토론회
공공임대주택및토지임대부주택의건설및관리 운영에협동조합참여장려 ㅇ협동조합은주택의건설 관리 운영과함께단지내상가의운영 관리권한을보유 ( 공공임대주택의경우건설은제외 ) ㅇ주택단지내각종활동에주민의참여가증가하여커뮤니티가활성화되고, 마을기업이뿌리를내려안정적인일자리를창출할것. 주택협동조합, 공동체토지신탁등대안적주택공급조직지원 육성 ㅇ정부주도의택지개발및분양주택공급과민간건설업체주도의분양주택공급을대신할대안적주택공급조직을지원 육성하여, 공공성이강화된민간주택공급유도ㅇ국공유지를낮은사용료로임대하고, 국민주택기금이나금융기관의장기대출과조합원의출자금으로주택건축자금을조성하여시범사업실시 주택협동조합이란공동으로소유되고민주적으로운영되는주택소비자조직으로서주택의공급과관리를담당 공동체토지신탁 (Community Land Trust) 이란토지를영구적으로소유하면서토지가치공유화및저렴주택공급등의역할을담당하는비영리조직으로서, 미국에 250여개, 영국에 80여개가활동중이며매년숫자가증가하고있음 3. 공약시행으로달라질미래 공공임대주택공급이직접출산을장려하는효과를발휘할것 건설업자들이공공택지를분양받아막대한토지개발이익을누리는일은어려워지고, 서민주택의공급부족문제는해결될것 이명박 박근혜정부가시행한토건국가형경기부양이아니라서민친화형경기부양이 추진될것 공약 4 주택및상가임대차시장의 힘의비대칭 문제를해소하겠습니 다. 1. 우리가처한현실 29
중산층과서민들이전월세난으로, 자영업자들이불합리한임대차제도로고통받고있음ㅇ이명박정부와박근혜정부가임대차시장의안정적인관리를포기하고주택가격유지에정책역량과자원을 올인 함에따라전월세시장은지옥으로변함. 10년만에전국아파트평균전세가격은 1억에서 2억으로두배상승. 치솟는전월세가격을감당못해시민들이서울을속속탈출하고있음. 중산층과서민들은빚내서집을사거나빚내서전세를살아야하는양자택일의처지로내몰림ㅇ상가건물임대차계약상의열악한지위는 800만명에육박하는자영업자들의영업안정성을크게위협하고, 과잉경쟁시장에서사투를벌이고있는자영업자들을벼랑으로내몰고있음ㅇ사정이이러함에도현재의법령과제도는서민들의주거안정성과자영업자들의영업안정성을효과적으로보장하지못하고있음 2. 이재명의정책공약 주택임대차보호법을개정해임대인과임차인간의 힘의비대칭 을해소ㅇ임차인에게 1회에한해자동계약갱신권을보장하여최소 4년동안은임차인이주거불안에서벗어나도록함ㅇ자동계약갱신권조항이주택임대차보호법에도입될경우, 이미존재하는 차임등의증감청구권 조항 ( 제7조 ) 에의해전월세상한제가자동적용되게됨 ( 임대료인상률상한 : 연 5%) ㅇ전세보증금월세전환시적용하는전월세전환률인하 - 현행 연 10% 와기준금리 +3.5% 중낮은값 에서 연 8% 와기준금리 +2.5% 중낮은값 으로인하ㅇ우선변제제도를개선하여대상가구를확대하고우선변제금도증액 우선변제제도란세들어사는집이경매로넘어갈경우세입자가전월세보증금을송두리째날리는것을방지할목적으로만든제도 전월세보증금지원센터및전월세분쟁조정위원회설치 ㅇ이사시기불일치로인한전월세보증금반환불편해소, 융자추천, 상담및법률 지원, 전월세관련분쟁조정등의업무수행 30 주거안정실현을위한정책토론회
ㅇ이미서울시는 2012 년부터전월세보증금지원센터를운영해왔는데, 이센터는개소 후올해 9 월까지 353 억원을저리로대출해임차인들에게큰도움을주고있음 상가건물임대차보호법을개정해자영업자들의영업안정성을보장ㅇ상가건물임대차보호법상의보호대상보증금액상한제를폐지 - 주택임대차보호법상의보호대상이사실상임차인전부인것처럼, 상가건물임대차보호법상의보호대상도상가건물임차인이면누구나해당되게변경ㅇ임대차계약기간의상한을현행 5년에서 10년으로상향ㅇ임대차계약갱신시임대료인상률상한을현행 9% 에서 5% 로인하하여주택임대차보호법과균형을맞춤ㅇ권리금회수기회보호기간을 계약종료 3개월이내 에서 계약기간중 으로확대 변경ㅇ건물재건축을할경우, 임대인은임차인에게재건축건물의우선입주권을부여하거나적정한퇴거료를지급하게함ㅇ우선변제대상임차인의범위를확대하고우선변제금도증액ㅇ기초자치단체산하에상가임대차분쟁조정위원회를설치하여영세자영업자들이임대인상대분쟁에서불이익을당하지않게함 젠트리피케이션예방을위한공유자산 (community assets) 조성ㅇ정부및민간소유자산을공유자산으로만들어임차상인들에게안정된재산권을보장하고, 새로운시장질서를형성ㅇ 토지임대부공정상가 공급 - 젠트리피케이션발생이예상되는상업지역에서매물이나오면임차상인은지자체로하여금토지를매입하도록요청 ( 지자체우선매수권 ), 임차상인은건물매입후지자체와임차상인간 30년지상권 ( 연장가능 ) 을설정하여사적자산을공유자산화 - 비슷한방식으로전통시장에서영업하는임차상인들이상인협동조합을설립해건물을매입하고, 정부는토지를매입해임차상인들에게공정한임대료를납부케하고토지를사용토록하는방안을적극추진 - 공유자산화투입재원의선순환을위해지자체토지소유지분중일정부분을지속적으로공유자산관리주체에게점진적으로이양ㅇ민관협력의공유자산관리조직설립및운영 31
- 공유자산화를안정적으로추진하고지속적으로관리하기위해서는민관협력의공유자산관리조직이필요함ㅇ토지매입을위해다양한방식으로재원확충 - 정부예산에서토지비축기금확충 - 도시재생기금및지자체사회투자기금등재원확보 - 장기채, 공동체주식 (community shares) 등발행 3. 공약시행으로달라질내일 주택임차인들의주거안정성이개선되고, 주거극빈층의절박한처지가향상될것 자영업자들의영업안정성이훨씬개선되고, 젠트리피케이션으로인한자영업자들의축 출현상이완화될것 공약 5 특권과세강화로모든국민에게기본소득을지급하겠습니다. [ 별첨자료참조 ] 32 주거안정실현을위한정책토론회
토론 국민의당의주거정책공약 김제동 / 국민의당국토교통전문위원 33
토론 주거안정실현을위한대선정책토론회 정의당토론문 김건호 / 정의당정책본부주거담당위원 1. 현황과진단 지난 16 일발표된신한은행의 2017 보통사람금융생활보고서 에따르면대한민국의보 통사람이서울에서아파트를사려면월급을한푼도안쓰고 11 년을모아야함. 2015 년 기준주택보급률은 102.3% 에달하지만자기집을가지고있는국민은 56.8% 에불과함. 국민절반에가까운전월세세입자들은전세값상승과월세전환으로인한주거비부담에고통받고있음. 올해 1월현재서울아파트평균전세값은 2년전보다 6천800 만원, 18% 나상승하였음. 2016년 11월서울시발표에따르면 2006년 10월이래 10년간서울아파트전세가격은평균 79.8% 올라같은기간물가상승률 (27.2%) 보다 3배가량오른것으로나타남. 하지만 빚내서집을사라 는박근혜정부의부동산정책은이러한문제점을더욱가중시켜왔음. 부동산 3법 통과, LTV DTI 규제완화등전방위적인분양가규제완화, 투기억제수단해제는투기과열과가계부채폭등을불러일으키면서서민과중산층의삶이위협받는상황에다다름. 이번대선은그동안부동산부자와대형건설사들을위한특혜에집중되어온부동산정책 의방향을올바로세우는계기가되어야할것임. 아울러집값거품을제거하여집이투 기의대상이아닌거주공간으로자리매김하는출발점이되어야할것임. 34 주거안정실현을위한정책토론회
우선적으로는저소득층무주택세입자가부담없는비용으로안정적으로거주할수있는장기공공임대주택공급확충과주거급여확대가요구됨. 또한 기울어진운동장 으로전락한임대차시장을똑바로세워세입자의권리를강화하고, 후분양제도입, 부동산과세강화등을통해주택분양제도와세제를정상화시키는것이필요함. 아울러부모와자녀로구성된전통가족중심으로설계된주거정책을 1인 청년 대학생등다양한가구의특성에맞게전환시켜야함. 2. 주거안정실현을위한정의당대안 1) 반값임대주택공급확충 2015년기준장기공공임대주택재고는 116만호로전체주택재고의 6.0% 에불과, OECD 평균 11.5% 에비해매우낮은수준임. 박근혜정부들어추진된뉴스테이는사실상고소득층만이입주가능해서민주거안정의핵심인장기공공임대주택확충에기여하지못하고있음. 기존에진행되어왔던임대주택공급도계획대비턱없이부족한것으로드러남. 지난 20 일발표된감사원감사결과 2013년 ~2016 년국토교통부는영구임대주택의경우계획물량의 21.8%, 국민임대주택의경우 61.7% 만공급한것으로나타남. 공공택지민간매각중단, 공공택지원가공급등을통해토지비거품을제거하고시장의실제도급가액에기초하여건축비를낮춘다면반값임대주택공급이충분히가능하며, 공급량을대폭늘릴수있음. < 정의당대안 > 장기공공임대주택비중 12% 확보를위해매년 15 만호이상 반값임대주택 공급 ( 반값임 대공정주택은현재의부풀려진가격거품을제거하여공급되는토지공공보유건물분양 등을포함하는장기공공임대주택임 ) 사례 : 과천주암지구 (2016 년 6 월지정 ) 에반값임대주택을공급하는경우 35
과천주암지구조성원가추정 구분내용비고 소유 위치 민간 과천시주암동 면적 929,000 m2 ( 평 ) 용도 그린벨트 보전용지 공시지가 319만원 /3.3m2 2015.1.1. 기준 ( 주암동표준지평균 ) 택지비 449만원 /3.3m2 조성공사및간접비평당130 만원 ( 강남보금자리참조 ) 조성원가 816만원 /3.3m2 유상면적 55% 기준 반값임대주택가격추정 - 조성원가 ( 용적률고려 ) 에적정건축비 ( 평당 450만원 ) 를더한금액 구분 주택가격 토지비 건축비 3.3m2당 858만원 408만원 450만원 33.0m2 (10평) 8,580만원 4,080만원 4,500만원 49.6m2 (15평) 12,870만원 6,120만원 6,750만원 66.1m2 (20평) 17,160만원 8,160만원 9,000만원 임대료추정 월임대료 1) 구분 반값임대주택비교 공급호수 5,200 호 5,200 호 용적률 200% 200% 동일 용도변경그린벨트 주거지역그린벨트 주거지역 10 평 60 만원 21 만원 15 평 90 만원 32 만원 40% 20 평 120 만원 43 만원 주 1) 정부발표뉴스테이공급가는제시되지않았으며, 임대료는주암동주변인우면동전월 36 주거안정실현을위한정책토론회
세시세의 80% 에전월세전환률 6% 를전제로추정. 주 2) 반값임대주택임대료는주택가격의연 3% 이자비용으로추정계산. 2) 주거급여지원확대 2014년기준저소득층의경우전세 (14.2%) 보다월세 (34.0%) 의비중이높으며, 월소득대비임대료비율 (RIR) 이 29.0% 로저소득층세입자의임대료부담이다른계층에비해매우높음. 현재주거급여지원대상은 4인가구기준월소득 182만원이하 ( 중위소득의 43%) 가구이며지급기준은소득에따라지역별, 가구원별로차등지원되고있음 부양의무자가있을경우지원대상에서제외되며, 기준임대료가적용되어사각지대가발생함으로써정작지원을받아야할주거취약계층이지급대상에서제외됨. < 정의당대안 > 주거급여지급대상을중위소득 60% 로확대, 부양의무자기준을삭제함. 주거급여지급액을월평균 20 만원으로인상 구분 수혜 가구 월평균 주거급여 연간 추가소요 비고 현행 (2016 년 ) 81 만 11 만원 1.2 조원 - 부양의무자기준 중위소득 43% 이하 정의당안 215 만 20 만원 4.4 조원 3.2 조원 부양의무자기준폐지 중위소득 60% 상향 * 주거급여소요재원은부동산과표현실화, 임대소득과세에따른세수증가분활용 3) 1 인 청년 대학생가구맞춤형주거지원확대 2015 년기준 1 인가구는 520 만가구로가구원수대비가장높은비중을차지하고있음. 1 인가구는저소득층무주택세입자라는대표적인주거약자의특징을보이고있음. 특히비 37
율이높은여성 1인가구의경우 1인가구밀집지역이상대적으로안전망이취약한주거지역에위치하고있어주거안전에대한수요가높음. 하지만공공주택공급, 금융지원등여러면에서 1인가구는주거복지의사각지대로남아있음. 청년가구의경우현주거지원체계에포함되어있는유형은대학생및신혼부부일부로국한되어있음. 미혼 1인청년가구및자녀양육청년가구에대한주거지원은미흡한상황임. 대학생들의경우새학기를앞두고등록금부담뿐만아니라대학가주변높은월세부담에시달리고있음. 기숙사는학생들이안정적인주거공간에서거주하면서학업에전념할수있는필수교육시설이지만기숙사입사희망자중전국대학기준으로 19.5%, 서울시내대학의경우 11.5% 만이기숙사에들어갈수있음. < 정의당대안 > 1인가구맞춤형소형임대주택공급확대 사회주택공급활성화 ( 사회주택공급특별법제정 ) 서울시형장기안심주택, 원룸형임대주택공급을국가사업으로확대 기숙사수용률 30% 이상의무화로기숙사확충 여성 노인 1인가구주거안전망확보 ( 범죄예방환경설계시설확충등 ) 4) 세입자권리보호강화 전월세상한제 계약갱신청구권 전세값이계속오르고있지만현행법상임차인의권리를보호받을수있는수단은사실상없음. 임대인이전세값과다인상, 월세전환을요구하면세입자입장에서는어쩔수없이이를받아들이거나다른곳을찾을수밖에없는상황임 ( 전세평균거주기간 4.2년 ) 올해 2월서울지역아파트매매가대비전세값비율은 75.7% 에달해집값이하락할경우 깡통전세 발생위험이높아짐. 하지만가장효과적인위험회피수단인전세금반환보증보험의경우집주인동의, 수수료부담등의이유로가입률이 3.6% 에불과함. < 정의당대안 > 소비자물가상승률연동전월세상한제도입 38 주거안정실현을위한정책토론회
계약기간 3 년, 계약갱신청구권 1 회보장으로 6 년거주보장 임대차계약시세입자의전세보증보험가입의무화 ( 저소득층 주거취약계층에대해서는국가보조지원 ) 5) 공정임대료제도입 우리나라임대차시장의경우임대주택수가 800만가구에육박하고있지만지자체에등록된임대주택수는 6% 에불과함. 임대차시장의정확한파악이불가능해지면서임대료가합리적과정을거치지않고산정되고있어임차인이공정한계약을맺기어려운환경임. 해외사례를보면, 독일 영국등의국가와뉴욕등대도시에서비교임대료 공정임대료 표준임대료등의이름으로임차인이부담가능한 (Affordable) 임대료가산정되고있음. 임대인과임차인모두납득할수있는합리적인공정임대료를산정하여임대차시장의정상화와임차인의주거권을확보함. < 정의당대안 > 공정임대료법제정을통해임대차등록제도도입 지자체내공정임대료위원회가기존임대료및주택의연한 종류등을고려해공정임대료 를산정 공시하도록함 6) 공공아파트후분양제의무화 현행아파트선분양제는과거 70~90 년대주택공급확보를위해분양가규제에따른건설사의자금난을덜어주기위한조치였음. 90년대이전까지분양가는 3.3m2당 100만원이하로유지되어소비자는선분양제라는건설사지원책에동의할수있었음. 하지만 1999년분양가자율화이후분양가가 3.3m2당천만원대까지상승했고, 2014년분양가상한제폐지이후강남재건축아파트는 3.3m2당 3~4000 만원대로폭등했음. 선분양제가유지되는한건설사들의일방적인고분양가책정을막을수가없음. 또한부 39
동산시장의위험성을높이고있는가장큰원인인분양권전매투기를방지할수없음. 주택은인생을살아가면서제일비싼가격으로구입하는상품임. 소비자가해당상품에대한품질을판단하고합당한가격을지불하는것이시장원리에맞음. 또한주택품질강화, 부실공사방지, 주택시장정상화를위해서도필요함. < 정의당대안 > 공공아파트 80% 완공후분양의무화 후분양제도입민간아파트에대한금융 세제지원확대 7) 분양가상한제확대 분양원가공개 지난 2007년집값폭등을막기위해참여정부는분양가상한제를도입한바있음. 하지만이에대한반대급부로분양원가인기본형건축비를부풀려책정하여고분양가와민간건설사의불로소득을용인한바있음. 따라서분양가상한제재도입이필요한상황임에도 2014년민간택지분양가상한제마저폐지되었음. 정부는분양가상한제적용주택에한해 12개항목을공개하고있음. 하지만해당공사비의근거자료인설계내역등세부내역은공개되지않고있음. 특히 LH, SH 등공공기관은분양원가공개판결을받았음에도불구하고아직까지내역을공개하지않고있음. < 정의당대안 > 분양가상한제를선분양제민간아파트까지확대시행 선분양제민간아파트대상분양원가 61 개세부항목공개 유형별표준주택을제시하고이에따른표준건축비도입 8) 부동산조세정의실현으로주거안정재원마련 통계청 2015 년주택소유통계 를보면상위 10% 주택자산평균은 7 억 4300 만원, 총액은 40 주거안정실현을위한정책토론회
794조4544 억원으로우리나라전체주택자산의 35.0% 를점유하고있음. 상위 20% 가소유하고있는주택자산은전체의 51.7% 로부동산자산가격의격차가매우심함. 불로소득과세를통해노동의대가가인정받고, 계층간 지역간자산격차해소를위해부동산보유에대한공정한과세가절실한상황임. 하지만그출발점이되어야할과표기준이현실을전혀반영하고있지못함. 그결과시가대비부동산보유세실효세율은 0.15% 수준 (2013년부동산보유세 12조원, 부동산자산 8,000조원 ) 에불과해선진국의 1~2% 수준에비해매우낮음. 국토연구원조사결과아파트, 단독주택, 개별토지의공시가격 ( 공시지가 ) 의실거래가반영률은각각 72%, 59%, 61% 에불과함. 현재공시가격의평균 65% 인실거래가반영률을 80% 로상향조정할경우재산세 1.9조원, 종부세 2.1조원등약 4.5조원의세수증가가예상됨. < 정의당대안 > 부동산과표산정시실거래가반영률을 80% 로상향조정 표준지와표준주택조사평가권한의지방정부이양 임대소득과세정상화 ( 현행 3주택자이상에게적용되는전세소득과세를 2주택이상으로확대, 월세소득분리과세를폐지하고종합과세실시 ) 9) 올바르고투명한재개발 재건축사업추진 2000년대중반집값이폭등하자참여정부는후분양제도입, 재건축초과이익환수등무분별한재개발 재건축사업을막기위한규제를시행한바있음. 하지만이명박정부와박근혜정부를거치면서분양가상한제폐지, 재건축연한단축, 재건축초과이익환수유혜등무차별적인규제완화가진행되었음. 이에따라강남재건축아파트단지를중심으로투기가과열되면서전체부동산시장을위협하고있는상황임. 현행제도상으로도입주시이익이크지않으면부담금이부과되지않으며, 조합원 1인당평균개발이익이 3,000만원이하면부담금대상에서제외됨. 이런상황에서재건축초과이익환수제도가계속유예되거나폐지되면낡고영세한주거환경에놓인시민들의주거환경개선재원을마련할수없게됨. 모든재개발 재건축사업이 1:1 개발이아닌용적률특혜를얻어진행되는만큼철저한 41
개발이익환수와사업추진의투명성보장이중요함. 하지만사업비와관련된모든자료들 이공개되지않고조합원과허가권자인일부공무원, 전문가 ( 심의위원 ) 만정보를독점하 면서사업비리를키우고있고, 이와관련된불법 탈법발생사례가끊이지않고있음. < 정의당대안 > 재개발 재건축사업개발이익 50% 환수 조합설립동의요건 4/5로강화 재건축허용연한 50년이상설정 조합운영투명성강화 ( 조합장권한위임범위축소등 ) 재개발 재건축사업비관련자료인터넷상시공개 42 주거안정실현을위한정책토론회
토론 차기정부에제안하는주거안정실현 5 대정책 : 임대주택정책개혁 최은영 / 한국도시연구소책임연구위원 임대주택정책 : 뉴스테이폐지와공공임대주택 사회주택확충 임대주택임차인보호 1 뉴스테이 공공임대리츠폐지, 공공택지민간매각제한 - 주택도시기금, 토지등의공공자원을공공임대주택을공급하는데지원하여도부족한상황임. 주택도시기금의출자, 그린벨트해제등과도한특혜를기업에제공하지만높은임대료로운용되는기업형임대주택 ( 뉴스테이 ) 은폐지해야함 ( 향후서울에공급예정인뉴스테이의임대료는영등포구대림동전용면적 37m2의경우보증금 1,000만원에월세 106만원, 중구신당동 59m2의경우보증금 1억원에월 100만원으로, 임대료가매우높음 ) - 또한공공택지저가매각및 LH공사의매입확약등으로민간자본에게무위험수익률을보장하는공공임대리츠도폐지함 - 아울러공공택지, 공공주택지구등주거안정을위해토지를강제수용해서추진되는사업지구내공동주택지를민간주택사업자에게매각하지않아야함. 공공주택특별법에서는공공주택배분비율을장기공공임대 15% 이상, 공공분양 15% 이하로만규정하고있어공공주택비중이절반도안됨 2 공공임대주택확충및공공의재정책임확대 - 저소득층, 장애인등주거취약계층을위한공공임대주택공급확대 43
- 대학생 청년, 신혼부부등을위한생애주기맞춤형공공임대주택확충 : 청년주거개선을위 한소형주택공급확대, 대학생을위한공공기숙사확대, 신혼부부를위한주택공급확 대 - 공공임대주택은분양임대주택이아닌장기공공임대주택을중심으로공급을확대하되 2032 년까지총주택재고중공공임대주택재고비율 15% 를달성할필요가있음 - 이를위해 1) 정부는주거기본법상의주거기본계획을통해연간공급할임대주택및주택 재고확보목표를설정해야함. 2) 저소득층을위한공공임대주택 ( 영구임대, 국민임대, 매 입임대 ) 은건설, 운영등에대한정부예산지원을확대할필요가있음. 3) 기존정부의 임대주택에대한계획공급물량외에추가적으로공공임대주택공급을위해주택도시기금 외에도공공의채권발행및국민연금의인수를통한임대주택건설활용 - 미국등의사례에서볼수있는바와같이공공임대주택의관리에소요되는비용에대한 정부의재정책임확대필요 - 미국사례 : 공공주택운영기금은거주자가지불하는임대료와공공주택을운영하는실제 비용간의차이를보완하기위해고안되었음. 운영비용에는일상적 예방차원의정비, 편의 시설관리, PHA(Public Housing Agency) 종업원들의임금과수당, 지원서비스, 주민참 여지원, 보험, 보안관리등이포함됨. 자본금은현대화, 철거, 이주주택, 관리개선등다 양한목적으로사용될수있음. 2016 년기준으로 45 억달러 ( 한화약 5 조 3,000 억원 ) 가 공공주택의운영기금으로, 19 억달러 ( 한화약 2 조 1,000 억원 ) 가자본금으로책정되었음 (National Low Income Housing Coalition, 2016). ( 단위 : 100 만달러 ) 프로그램 2009 년 2010 년 2011 년 2012 년 2013 년 2014 년 2015 년 2016 년 2017 년 공공주택운영기금 공공주택자본금 4,455 4,775 4,617 3,962 4,054 4,400 4,440 4,500 4,569 2,450 2,500 2,040 1,875 1,777 1,875 1,875 1,900 1,865 출처 : National Low Income Housing Coalition, 2016. 주 : 자료기준일은 2016 년 2 월 9 일임 ; 2017 년은요구금액임. 3 사회주택공급확대 - 공공택지와주택도시기금지원, 세제감면등민간임대주택공급확대를위한지원대상을뉴스테이를공급하는민간영리기업이아닌사회적기업, 주택협동조합등의사회적경제주체나비영리단체로변경해서사회주택공급을확대할필요가있음. 시가보다낮은임대료 ( 예 : 시세 80% 이하 ) 책정등지원에상응하는공공성을확보함. 44 주거안정실현을위한정책토론회
4 임대주택의임차인보호강화 - 공공임대주택에서소득에따른임대료차등부과 ( 선진국과같은소득대비주거비부담 (Rent to Income Ratio: RIR) 기준설정필요 ) 2) - 일정규모이상의민간 공공임대주택에임차인대표회의설치의무화및대표회의에대한지원강화 - 민간임대주택의임대료는연 5% 의범위에서통계청이발표한가장최근연도와그직전연도해당지역주거비물가지수의변동률을기준으로임대료의증감률을정하되, 인근지역의임대료변동률등을고려하여추가적인증감이필요할경우임차인대표회의와협의하여결정 - 민간임대사업자등록의무화 - 공공임대주택에서타지역공공임대주택으로의순환이주를가능하게하도록제도개선 2) 저소득층인공공주택거주자가지불가능한임대료만으로공공주택의실제운영비용을모두감당하기에는현실적인어려움이있다. 이에 1969 년미국의연방의회에서는상원의원 Edward W. Brooke 의이름을딴 Brooke Amendment 를통과시킴으로써, 공공주택거주자들이자신의소득에서임대료로지불해야하는금액의한계를법제화했다. 처음소득에서공공주택임대료가차지하는비율이 25% 미만이어야했으나나중에는 30% 미만이되었다 (National Low Income Housing Coalition, 2016). 45
토론 차기정부에제안하는주거안정실현 5 대정책 : 주거취약계층지원정책 윤애숙 / 빈곤사회연대조직국장 주거취약계층에대한주거복지확대 1 주거급여개혁 : 주거급여대상자선정기준인소득기준개선 부양의무자제도의폐지및주거급여수준의제고 - 소득기준개선 : 중위소득의 43% 라는기준은기존최저생계비보다조금높을뿐, 예산에맞추어근거없이설정한기존차상위계층조차포괄하지못하는부실한기준이므로정책대상자를확대할수있도록소득기준개선 - 부양의무자제도폐지 : 부양의무자가부양능력이없거나부양을받을수없는경우임에도 부양의무자가있는사람은주거급여대상자로선정되는경우가극히적음. 관련연구에서 도부양의무자제도폐지없이는대상확대가이루어지지않는다고보고있음 - 주거급여수준의제고 : 평균월 11만원은공공임대주택의재고부족으로민간임대주택에거주하는급여대상임차가구가실제로지불하는임대료와큰차이가있음 ( 쪽방의경우도월세가 25만원전후임 ). 인간의존엄성을유지할수있는주거에거주할수있도록주거급여수준을제고해야함. 주거급여확대재원은부동산과세과표현실화를통한세수증가분등을활용. 46 주거안정실현을위한정책토론회
2 노숙인등주거취약계층의지원확대 - 노숙인등복지법 개정을통한정책대상확대 : 현행법률이정한 ' 노숙인등 ' 이라는대상규정 3) 은개념정의를회피한것으로법제명은물론정책용어로서도타당하지않음. 그에따라쪽방, 고시원, 숙박시설등지의홈리스들이차등지원을받거나사각지대에처하는문제가발생하고있음. 따라서법률개정을통해지원대상에다양한유형의홈리스를포함시켜, 지원의사각지대를해소해야함 - 탈 ( 脫 ) 시설주거지원정책수립 : 정부는주거가아닌시설입소중심의홈리스정책을고수하고있는상황임. 그로인해입 퇴소및거리노숙이반복되는회전문현상이발생, 탈 ( 脫 ) 시설지원정책의부재로인한만성적홈리스가양산되고있음. 따라서주거지원중심전략하에임시주거지원사업및주거취약계층주거지원사업지원확대, 장애및노인홈리스등특성에따른지원주택및무장애주택확대등의구체적인방안이실행되어야함 - 도시개발및용도변경에따른쪽방멸실대책수립 : 쪽방은홈리스에게탈 ( 脫 ) 노숙의발판으로서기능하며, 임시주거지원사업, 결핵환자투약관리사업등정책자원의역할도수행하고있음. 그러나도시재개발및도시의고급화 상업화로인한건물주의용도변경등에따른쪽방의멸실이진행되고있어저소득층의마지막거처로서기능하는쪽방의거주민들을더욱열악한주거상황으로내몰고있음. 이에쪽방지역개발에대한규제강화및쪽방지역재생을위한공공쪽방 공공주택등의방안마련을통해쪽방주민들의안정적인주거권이보장되어야함. - 여성홈리스에대한주거지원정책방안강화 : 여성홈리스의경우, 적은규모및비가시적특성등으로인해정책대상에서소외되어왔음. 여성홈리스를위한종합지원센터의부재및지원기관의부족은대표적인정책적소외라볼수있으며그에따른적절한주거지원도미비한상황임. 또한여성정책을담당하는여성가족부의지원대상에도포함되어있지않아복지사각지대에놓임 - 경제적빈곤으로인한비닐하우스등의비주택거주가구에대한국공유지변상금부과나비닐하우스등이위치한사유지소유자에대한이행강제금부과등주거안정을위협하는행정단속위주의정책을지양하고주거개선대책을수립해야함. 아울러경제적빈곤으로 법률제2조 1항에따르면 노숙인등 은 1) 상당한기간동안일정한주거없이생활하는사람, 2) 노숙인시설을이용하거나상당한기간동안노숙인시설에서생활하는사람, 3) 상당한기간동안주거로서의적절성이현저히낮은곳에서생활하는사람으로규정됨. 이와같은홈리스에대한법적정의는법률제정전과비교하여비교적정책대상이포괄적인것처럼보이나, 법률은시행규칙을통해연령을 18세이상으로제한하였고쪽방주민의경우, 지침을통해노숙과쪽방거주를반복하는이만을대상으로하여상당히협소한개념을유지하고있음. 47
인해주택보다더열악한곳에사는비닐하우스주민에대해개발시주거이전비지급및 이주대책이수립되지않는문제에대한개선이필요함. - 한평도안되는고시원등열악한비주택에대한면적, 안전과건강등에관한기준마련 3 주거복지정책대상기준설정및주거바우처대상층확대 - 주거복지정책대상기준설정 : 주거복지의우선정책대상설정을위해소득대비주거비부담 (RIR) 이과도한가구에대한기준설정 ( 예 : 호주와같이소득하위 40% 가구로서소득대비주거비부담비율이 30% 를넘는경우및이들에대한지원이가능하도록주거복지제도개선 - 주거급여대상층확대 : 기존주거복지대상에서배제되어왔던저소득층청년독립가구 등에대한주거급여확대필요 4 임차인집수리정책 : 저소득층이거주하는저렴한민간임대주택의열악한주거환경을 개선하기위한임차인집수리정책실시 48 주거안정실현을위한정책토론회
토론 차기정부에제안하는주거안정실현 5 대정책 : 주택임대차안정화정책 최창우 / 전국세입자협회대표 민간임대시장 : 주택임대차안정화정책실시및보증금보호강화 1 주택임대차안정화정책실시 - 주택임대차안정화정책은 1) 임대차기간갱신보장, 2) 임대료가이드라인 ( 예 : 표준임대료 ), 3) 임대료인상률상한제, 4) 임대차분쟁조정위원회를통한임대차분쟁조정제도등으로구성. 계약갱신을바탕으로주거안정을도모하고임대인과임차인의합의-조정을중심으로제도를운영하는것으로이를위해정부와지자체가전문기관을통해구축한정확하고공정한임대차정보를제공하고분쟁조정기구를통해당사자간합의 조정을지원하도록하는것이핵심. 임대차기간갱신보장 - 임차인의계약갱신을통한계속거주없이주거안정은불가능하며 2년뒤계약이끝나는방식으로는임대료조정도불가능함. 따라서독일, 프랑스, 일본등과같이장기임대차가가능한방식으로개혁할필요가있음. - 계약갱신요구를임차인의권리로명시하여, 임차료미납등의정당한사유가없는한임차인의재계약요구를임대인이거절하지못하도록제도개혁 49
표준 ( 공정 ) 임대료 : 임대차계약이갱신되어임대차가존속되는것을전제로임대료에대하여당사자간합의가어려울때갱신된임대차의임대료를조정하기위한기준마련 ( 필요시분쟁조정위원회의조정 ) - 외국도입사례 : 임대인과임차인이합의하여임대차갱신시임대료를정하되당사자사이에서갱신된임대차의임대료를정하지못하는경우지방자치단체가고시하는표준임대료에의하여임대료를정하도록하거나 ( 독일, 프랑스등 ), 임대료행정관이개입하여행정기관내부에서공정한임대료기준을정한기준 ( 공정임대료 ) 에의하여임대료를정함 ( 영국, 워싱톤 D.C 등 ). 임대료상한제 : 표준 ( 공정 ) 임대료등임대료안정화제도를도입한선진국은임대료상한을법률로규제하고있음 - 외국도입사례 : 프랑스의경우최근 12개월동안평균소비자물가변동치에상응하도록제한, 독일의경우 3년에 20% 이상인상요구할수없음. - 직전연간소비자물가상승률등적절한물가지수에연동된임대료상한설정필요 2 임차인보증금보호확대 - 임차인의보증금보호확대를위해임대차등록제도입및임대차등록내용의공시, 임대차등록과부동산등기제도를연동시켜실시간공시및상호확인이이루어지도록하여임대차등록접수시즉시등록임대차에대항력이발생하도록제도개선, 경매시임차인우선매수청구권도입, 임대차계약전다가구주택보증금총액확인이가능하도록제도개선등 50 주거안정실현을위한정책토론회
토론 차기정부에제안하는주거안정실현 5 대정책 : 주택분양제도개선 김성달 / 경제정의실천시민연합부동산 국책사업감시팀팀장 실수요자중심으로주택분양제도개선 분양가상한제확대적용 : 부동산 3 법통과이전의수준으로규제를강화해, 공공택지와 마찬가지로민간택지에도분양가상한제적용해야함 ( 분양가상한제폐지이후서울강남 에서는분양가가 4,000 만원전후로폭등함 ). 분양원가공개 : 최소한과거수준 4) 인 61 개항목에대한원가공개로분양가인하효과를 높이고소비자알권리를보장할필요가있음 5) 기본형건축비인하 : 기본형건축비산정내역투명한공개, 표준주택및표준건축비제 정 6) 으로건축비의거품 7) 을제거 80% 완공후분양제의무화 : 주택을짓지도않고판매하는선분양제는소비자의선택권 침해, 부실시공조장, 집값하락의리스크전가등소비자에게매우불리. 모든공공아파트, 4) 서울시는 2006 년 9 월오세훈선언, 중앙정부는참여정부의 2007 년 4 월주택법개정으로공공아파트에대해 61 개항목의원 가를공개해왔으나서울시는박원순시장이후, 중앙정부는이명박정부이후 12 개항목으로축소되면서후퇴. 장기적으로는성남시처럼모든공공사업및공공주택사업의설계내역 원하도급내역 원하도급대비표등이인터넷등에투 명하게상시공개되어야함 건축비는땅값과달리지역별대동소이해야정상임에도불구하고공공아파트조차평당수백만원 호당수천만원씩차이나는것은비상식적 마곡평당 만원 강남서초평당 만원 참여정부에서분양가상한제도입을위해마련된기본형건축비는 년말현재평당 만원이고 가산비용까지허용함으로 써실제소비자들이지불하는건축비는 만원대 51
분양가자율화아파트에대해서는 80% 완공후분양제 ( 골조분양 ) 를의무화. 선분양시분양예약제도입 : 완공후분양제를의무화하되, 선분양을할경우에는분양시소액의예약금을납입한후예약만하고, 최종선택인본청약은 1~2년이후에하도록함. 이를통해소비자들이충분히알고결정을할수있고소비자의금융손실을최소화하며소비자에불리한집단대출시스템을개혁할수있고, 판매를위한건설사들의경쟁도유도할수있음. 분양권전매제도강화 : 현행 6개월에불과한분양권전매제한기간을최소 1년이상으로확대해, 분양시장에거품을발생시켜실수요자의주택구입을방해하는투기수요를규제해야함. 향후완공후분양제의무화를도입하되, 선분양시예약제운영시에도분양권전매를제한하도록함. 52 주거안정실현을위한정책토론회
토론 차기정부에제안하는주거안정실현 5 대정책 : 주택금융및주택관련세제의정상화 이강훈 / 참여연대민생희망본부부본부장 주택금융및주택관련세제의정상화 1 LTV DTI 규제강화및소비자중심의비소구대출확대 LTV DTI 규제강화 : 주택담보대출은일단늘어나면다시줄이기어렵고채무조정도쉽지않기때문에증가속도를충분히통제해야함. 또한집단대출등에대한규제등정부정책의사각지대를해소하고 LTV( 주택담보대출비율 ) DTI( 총부채상환비율 ) DSR( 총부채원리금상환비율 ) 등상환능력심사를강화해야함 소비자중심의비소구대출확대 : 주택가격거품에따라주택가격하락시하우스푸어로전락하면서사회문제화되고있음. 주택담보대출이무한책임이될경우주택구매자는빚에서헤어나올수없음. 비소구대출 8) 은주택담보대출이주택을담보로하는만큼소비자가주택소유권을포기하면소비자에게추가적인상환책임을묻지않는대출제도로우리나라같이주택가격의거품이많을수록소비자보호를위해반드시도입되어야함 2 과표현실화 임대소득과세정상화를통한주택관련세제의정상화 과표현실화 : 한은발표에따르면 64 년이후대한민국땅값은 3 천배가상승하여, 모든 경제지표 ( 국민총소득, 노동자평균임금등 ) 상승을앞지르고있으나집과땅의과세기준인 미국등은주택담보대출시주택가격하락에의한손실을금융권이떠안는비소구대출제가정착화되어있는반면우리나라는여전히소비자에게전가하고있으며 국토부는비소구대출을시범사업으로도입하겠다는소극적입장임 53
공시지가및공시가격은시세를제대로반영하지않고있음. 이로말미암아상속증여세, 재산세, 종합부동산세, 양도세등에서수많은불로소득이사유화되고있음. 따라서개별지및개별주택과표의기준이되는표준지및표준주택공시가격의현실화율을높여공평과세를실현하고불로소득을환수해야함. 아울러모든부동산실거래가내역이공개되고, 다운계약등에대한처벌강화가이루어져야함. 임대소득과세정상화 : 한국의자가점유율이 53.6% 로나머지주택은임대되고있음에도불구하고민간임대시장과관련임대소득에대해정상과세되지않고있는바, 소득이발생하는데도과세되지않는특권을허용하여서는안됨. 후술하는임대사업자등록의무화및전월세임대소득세부과등을통해임대소득에대한과세를정상화하여야함. 54 주거안정실현을위한정책토론회
차기정부에제안한다 주거안정실현을위한정책토론회 발행일 발행처주거 시민단체 경제정의실천시민연합 뜨거운청춘 민달팽이유니온 민변민생경제위원회 비닐하우스주민연합 빈곤사회연대 새로운사회를여는연구원 서울주거복지센터협회 서울세입자협회 임대주택국민연합 전국세입자협회 주거권실현을위한국민연합 사 주거연합 집걱정없는세상 참여연대 한국도시연 구소 홈리스행동 개주거시민단체 문의참여연대김주호간사 주거 시민단체 본자료는참여연대웹사이트 에서다시볼수있습니다