주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구 : 2008 년이후의정책을중심으로 Evaluation of the Housing Policy during 2008 2012 and Future Directions 배순석, 김민철, 박미선外
연구진연구책임배순석선임연구위원김민철책임연구원박미선책임연구원남은정연구원추현수연구원 외부연구진부산대학교차경수교수 연구심의위원박재길국토연구원부원장김근용국토연구원주택토지연구본부장진정수국토연구원선임연구위원김혜승국토연구원연구위원이동우국토연구원지역연구본부장
F I N D I N G S 주요결론및정책제안 2008년이후에추진된주택정책들에대한평가결과, 정책의기본방향에는큰문제가없었다. 그러나현정부가내세운새로운정책들을실적에집착하여시행하는과정에서문제점과부작용들이발생하였다. 또한당장의문제해결에집중을한반면, 좀더긴안목에서대비해야할문제에대한대응이부족했다. 부동산대책에있어서도너무산발적으로정부조치들을발표하여기대한효과를이루지못한것도문제로지적될수있다. 본보고서에서제시하는정책제안은다음의사항들을포함한다. ❶ 재건축사업에서의주택규모규제완화및재건축초과이익부담금완전폐지 / 고층아파트의대대적노후화에대비한재건축관련제도정비 ❷ 개발제한구역 (GB) 보금자리주택지구개발이후를대비한택지확보대책마련 : 뉴타운사업방식개선, 교외지역입지전략마련 ❸ 보금자리주택지구간의형평성확보및소득 1분위 ~4분위를위한보금자리주택공급비율확대 ❹ 전세금융자지원등주거비지원의점진적확대와민간임대주택공급활성화대책마련 ❺ 주거복지지원대상선정기준으로주거비부담능력, 최저주거기준등절대적인기준을도입 ❻ 주거복지사각지대에있는가구지원방안마련 ( 주거복지지원확대 ) ❼ 생애주기별주거문제에대응한지원방안마련 ( 고령은퇴가구보유세, 최초주택구매자취득세감면등검토 ) ❽ 과도하게완화된도시형생활주택건축기준및기반시설기준보완 i
P R E F A C E 발간사 본연구는 2008년부터 2012년까지의이명박정부가집권한기간의주택정책들을다각도에서분석하여주요성과와아쉬웠던점들을평가하고, 차기정부의주택정책수립에참고할수있는정책방안을마련하기위해추진되었다. 노무현정부시기인 2003년 ~2004년부터과열되기시작하였던주택시장은 2008년이명박정부집권기간이시작될무렵안정세로접어들었지만, 주택경기가오히려냉각되면서주택하락세가지속되었고, 경기불황의골이깊어지면서장기화되는조짐을보이자이명박정부에서는여러차례에거쳐시장대책을발표하였다. 시장대책으로참여정부가도입한강력한주택시장규제들과부동산세금을여러차례에거쳐완화하였다. 한편주거복지분야에있어서이명박정부는참여정부및국민의정부와마찬가지로서민주거복지를강조하였다. 개발제한구역의보금자리주택지구등의개발을통하여저소득가구들과서민들을위한국민임대주택과중소규모분양주택을공급하였으며, 저출산대책의일환으로저소득신혼부부에공공임대주택입주우선권을부여하였고, 주거복지사각지대의차상위계층주거빈곤층에도정책적배려를하였다. 또한날로증가하는 1인가구의주거대책으로도시형생활주택도도입한바있다. 본연구에서는이명박정부에서도입된이러한정책들을평가하기위하여우선우리나라가당면하고있는미시적, 거시적주택문제들과인구사회적, 정책적여건변화에따른향후대응과제를제시하고이명박정부가이러한문제들과과제들을제대로인식하고해결을위해충분한노력을했는지등의전반적인주택정책기조를평가하였다. 이어서구체적인주택정책프로그램들을주택개발및공급체계, 주거복지, 시장안정대책으로나누어다양한기법으로평가하였다. 본연구의마지막부분에서는이명박정부가시행한주택정책의개선방향과향후의여건변화에대응하여도입해야할정책들을제시하였다. 여기서제시한정책방안들이 iii
2013 년에새로시작하는정부가주택정책을수립하는데참고가될수있기를기대해본다. 본연구의책임자인배순석선임연구위원과연구진으로수고한김민철, 박미선책임연구원에게감사한다. 또한외부연구진으로참여한차경수교수에게도감사를표한다. 2012 년 12 월 국토연구원장박양호 iv
요약 S U M M A R Y 1. 연구의개요 본연구의목적은 2008년이후이후현재까지의주요정책들을평가하고개선방안을제시하는것이다. 연구의범위는주택개발공급체계, 주거복지정책그리고시장안정시책과규제로한정하였고이세분야에서도현정부의대표적인정책들을중심으로분석하였다. 연구방법으로는계량분석과보금자리주택지구입주예정가구에대한설문조사등이활용되었으며, 현정부부동산시장안정대책의시장파급효과를분석하기위하여외부연구진으로부산대학교차경수교수가참여하였다. 2. 현정부의주택정책현황 현정부는시장기능의정상화를위한규제및부동산세금완화를추진하였고, 주거복지를위한재정투입은이전정권수준으로유지하였으며, 이전정권에비해중산화가능계층, 중산계층에대한지원을확대하였다. 주택공급에있어서는공공부문의역할을확대하였고, 민간부문의역할은상대적으로감소되었다. 주택시장에대한규제는많이완화되었다. 주택공급체계의경우 2008년 11월에재건축사업의활성화를위해소형주택의무비율을완화하였다. 또한, 1~2인가구의급격한증가와이들수요에대응한저렴한소형주택의공급필요성이높아지면서 2009 년에는도시형생활주택을도입하였다. 도시형생활주택의활성화를위하여주차장기준, 진입도로폭원, 무주택자기준, 학교용지부담금부과제외, 면적제한, 사업계획승인대상을완화하였으며, 기계 v
식주차장설치허용, 기금운용규정개정을통한건설자금지원확대등다양한지원방안을제시하였다. 주거복지정책으로는보금자리주택공급, 저소득계층금융지원, 특수 취약계층에대한지원제도가있다. 대표적인주거복지정책인보금자리주택사업은 보금자리주택건설등에관한특별법 에근거하여 2009 년부터 2018 년까지 10년간 150만호의공공주택을무주택 서민에게공급하는사업이다. 시장안정을위한부동산정책의경우정권출범초기에는대선공약및인수위원회에서설정한부동산정책방향에따라제반정책에대한개선을추진하였다. 개선조치들은대부분이전정부에서강화된부동산관련규제및세금을새로운시장상황에맞추어완화한것들이었다. 3. 현재주거문제의진단과향후해결과제 소득계층별로살펴보면 1~2 분위의경우낮은소득으로인해열악한주거환경에서거주하는경우가많은데이들중 2분위는주거복지사각지대로정부의주거복지시책의혜택을보지못하는경우가많다. 3~4 분위는자산축적이없는상태에서주택구입이여의치않은반면전월세가격의상승으로어려움을겪고있으며, 제한된공공임대주택공급으로공공임대주택에적기, 적소에입주하기어려운실정이다. 5~6분위역시주택구매과정에서경제적어려움을겪으며, 임차가구들의주거안정성을보장할수있는전세임대주택이부족하다. 전체적으로보면주거수준의양극화심화가우려되는상황이다. 생애주기별로보면특히고령가구들이어려움을겪고있다. 그러한문제는임차가구뿐아니라자가가구에도있다. 고령계층의경우자가보유비율이매우높은반면얼마되지않는연금등에의존하여생활하고있기때문에주택보유관련조세및주거비부담으로어려움을겪을수있다. 30대가큰비율을차지하는최초주택구입자의경우소득의변화, 대출이자율의변화또는부동산시장의급격한변화로하우스푸어가될위험성이있다. vi
거시적차원에서는현재주택시장의침체가장기화될조짐을보이고있는것이가장큰문제이다. 또한임차가구들이주택구입을미루면서전세가격이지속적인상승세를보이는것도문제이다. 사회경제적여건변화에대응한향후과제는다음과같은것을들수있다. 즉, 가구수요증가에대응한지속적인주택공급, 고령화시대에대한대응, 저출산및가구원수감소에대한대응을들수있다. 또한고층아파트의노후화진전및재개발 재건축경제성저하에대한대응도필요하다. 4. 주택정책의평가 정책기조평가기준으로는 주거문제해결을위한정부의관심과의지, 주거문제에대한인식및정책목표의적절성, 정책수단의적정성, 정책집행체계 를활용하였다. 한편개별정책및프로그램의평가기준으로는정책의효과성, 효율성, 형평성, 주택시장에미치는영향그리고지속가능성을활용하였다. 현정부는주거안정을정부의국정목표로설정하고보금자리주택을정책브랜드로삼아사업을추진하였는데서민주거안정을위한재정투입수준도증가하였다. 재정투입수준은주요선진국과비교해도낮은수준이아니다. 그러나정치적으로브랜드화한사업들을실적중심으로추진하는과정에전체적인정책의균형과형평성이훼손된점이있다. 이러한현상이나타난대표적인예는보금자리지구의보금자리주택공급프로그램이었다. 민간택지의주택규모별공급기준의경우현수준의규제가사회통합및저소득계층에대한배려차원에서적절하다고판단된다. 그러나공공택지의경우주택규모별기준을 60 m2전후두가지로단순화하는것이주택수급의효율성측면에서바람직하다. 재건축사업의경우 1:1 재건축이아닌호수가증가하는재건축에서는재건축이전의주택규모에대한고려없이무조건 85m2이하의주택을 60% 이상건축하도록하는규제는과도하다. 재건축이전에소유한주택규모가 85m2보다큰경우에도규모별비율규제로인해원치않는소형주택을배정받을수밖에없는상황이발생하기 vii
때문이다. 초소형주택인도시형생활주택의도입은증가하는 1인가구의수요에대응함으로써주택시장의안정에기여할수있는장점이있다. 그러나각종기준의완화로여러문제점들이예상된다. 최저주거기준, 소음, 진입도로기준등이적용배제되거나완화되어있다. 보금자리주택의공급유형및호수배분의적정성, 가격의적정성및부담가능성등을검토하였다. 주택공급유형과공급호수배분의적정성측면에서는임대주택의종류를다양화하여서민의다양한필요와소득수준에대응한것은바람직하다. 그러나보금자리주택분양주택공급에있어공공부문의건설비중이과도하게높아민간영역을침해한다는비판을받고있다. 이와함께소득 2~3 분위에해당하는저소득층을위한주택공급량이이전정부에비해대폭축소된점역시문제이다. 보금자리주택의공급가격은인근지역유사평형과비교할때대체로낮게설정되었다. 그러나지난수년간주택가격이하락하는상황에서보금자리주택지구의가격이시세보다높아지는역전현상이발생하기도하였다. 보금자리임대주택에입주할경우의주거비부담 ( 월임대료 + 관리비 ) 수준은대부분월소득의 30% 이하이나일부임대주택유형의경우이를초과하고있다. 보금자리주택지구간주택가격의차이, 수분양자와미분양자간의형평성, 과도하게높은특별공급대상자등도보금자리주택공급에서나타난문제들이다. 보금자리주택공급이주변지역주택가격에미친영향을패널모형으로분석한결과, 보금자리주택지구지정으로인하여관할법정동매매가격이소폭하락한것으로나타났다. 그러나패널VAR 모형을통한전세가격상승효과를분석한결과, 주택매매거래량이감소하는충격이발생했더라도수도권전체의전세가격을상승시킬가능성은거의없는것으로나타났다. 현정부에서는대부분의주택금융지원프로그램의지원규모를확대시켰다. 이는서민복지차원에서긍정적으로평가될수있다. 예외적으로근로자 서민주택구입자금금융지원실적이감소하였는데그것은지원대상자기준, 지원내용에문제가있기때문이다. viii
소득기준으로차상위계층에해당하는주거취약계층은상당수가주거비부담이과하거나최저주거기준이하의열악한환경에서거주하고있다. 정부는이에대한대책을마련하였으나여전히대상자에비해지원규모가부족하므로지원확대가필요하다. 또한사회적으로보호가필요한소년소녀가장등과같은특수계층을위한지원도바람직한것으로평가된다. 주택시장안정정책이시장에미친효과를분석하기위해동태은닉공통인자 (dynamic latent common factor model) 모형과벡터자기회귀모형 (vector auto-regression model) 을이용하여 2단계의추정을수행하였다. 전국 24개시의주택가격변동으로부터추출된공통인자를벡터자기회귀모형에포함시켜조세정책이전국적주택경기에미친효과를추정하였다. 분석결과양도세중과세폐지정책이주택경기에유의한효과를주었다고판단하기는어렵다. 다음으로조세정책중수도권을제외한지방의주택경기에영향을미칠수있는조세규제완화정책의효과를살펴보기위해 2008년 8월 21일에발표된주택거래활성화조치를선정하였다. 충격반응함수를구해본결과지방주택경기를부양하는데유의적인효과를주지못한것으로나타났다. DTI 는서울및수도권지역에설정되어있는주택관련대출규제이므로이를완화시킨정책의효과를살펴보기위해수도권의주택경기를나타낼수있는공통인자를추출한후 VAR 모형을추정하였다. 정부의주택금융완화정책이수도권지역주택경기에미친효과를분석하기위해 2010 년 4월 23일발표된정부의조치를가변수로설정하고충격반응함수를추정하였다. 분석결과주택금융완화정책역시수도권지역의부동산경기를활성화시키는데유의적인효과를주지못한것으로나타났다. 5. 향후정책방향 2008 년이후주택정책의평가결과를바탕으로향후정책개선방안들을 주택공급 체계, 주거복지정책, 시장안정정책및규제 로구분하여제시하였다. ix
주택공급체계의개선방안공급체계의개선방안으로는 공공택지내의소규모주택공급기준구간의단순화, 재건축사업에서의주택규모규제개선, 도시형생활주택제도의개선, 개발제한구역보금자리주택지구개발이후의택지공급전략수립, 주택공급에있어서의민간업체역할의활성화 를제시하였다. 주거복지정책개선방안공공부문의지원이가장절실한소득 4분위이하가구들을대상으로하는국민임대주택공급이위축되지않도록하는것이필요하다. 공공임대주택공급은당분간계속되어야한다. 그러나한편으로는전세자금지원또는주거비지원을확대하는것이필요하다. 공공임대주택건설을위해서는많은비용과시간이소요되며, 입주가구와비입주가구간, 그리고입주가구간의형평성문제가있다. 따라서저리의전세자금융자지원을확대하면서동시에주거비보조체계를구축하는것이필요하다. 그러나주거비지원으로공공임대주택건설을대신하게하기위한전제조건은주거비지원수혜가구들이입주할수있는비교적저렴하고질이좋은민간임대주택공급하는것이다. 따라서민간임대주택산업을활성화할수있는지원책마련이필요하다. 그리고주거복지정책의사각지대문제를완화하기위하여 all or nothing 식의지원방식을지양하고, 소득수준에따른공적부조지원, 공공임대주택입주시차상위계층에대한가점부여등을통한공공임대주택접근성제고가필요하다. 라이프사이클별주거문제에대응한지원방안도입이요구된다. 예를들면소득수준이낮은고령은퇴가구를위한보유세경감, 최초주택구입자에대한취득관련세금경감, 주택취득후대출이자상환에대한세제감면등도검토해야한다. 시장안정정책과규제개선방안 2008 년이후추진된주요주택시장안정정책들이주택시장에큰영향을주지 못한것으로나타났다. 정책효과가없는것으로나타난이유는주택경기가하락하는 x
추세가강한것에비해정책충격이충분히크지못하였기때문이다. 주택시장상황이주택매매가격지수상으로나타나는것이상으로좋지못한반면, 주택정책충격은이에대응될정도로충분히크지못하였던것으로보인다. 시장상황이좋지못할뿐만아니라향후시장상황에대한기대도부정적으로형성되었으며이로인해자기예언적효과 (self-fulfilling prophecy) 가주택정책의효과를압도한것으로판단된다. 향후에는주택경기가충분히하락했다고시장이기대할수있을때까지시장안정시책의발표시기를늦추고정책이시장에주는충격이충분히큰수준으로정책프로그램의수준을조정해야할것이다. 또한주택시장상황을판단함에있어기존의주택매매가격지수이외에공통인자 ( 팩터 ) 와같이주택경기상황을반영할수있는지표를참조할필요가있다. 일반주택관련규제중민영택지에서의분양가상한제는철폐하는것이필요하다. 그러나공공택지의경우시가이하로분양되는택지에서는민영주택이라할지라도분양가상한제를완전철폐하는것은바람직하지않다. 1970 년중반이후대량으로건설된고층아파트들이노후화되고있고, 1990 년대초의신도시의주택도앞으로재건축, 또는리모델링이필요한시기가도래할것인데, 노후화아파트가많은상태에서는일부인기지역을제외하고는재건축추진을희망하더라도경제성의부족으로사업추진이불가능한지역이대부분이될것이다. 따라서재건축이필요한지역에대한규제는가급적철폐하는것이바람직할것이다. xi
차례 C O N T E N T S 주요결론및제안발간사요약 ⅰ ⅲ ⅴ I. 서론 1. 연구의필요성 2. 연구의목적 3. 연구의범위와방법 1) 연구범위 2) 주요연구방법 3) 계량분석의개요 1 3 4 4 4 5 6 II. 현정부의주택정책현황 1. 주택정책기조및골격 2. 주요정책현황 1) 주택공급체계 2) 주거복지정책 3) 시장안정정책및규제 9 11 14 14 20 32 Ⅲ. 현주거문제의진단과향후해결과제 1. 당면한주거문제 1) 미시적문제 2) 거시적문제 45 47 47 57 xiii
2. 향후여건변화전망과중장기해결과제 1) 향후의여건변화전망 2) 중장기적해결과제 59 59 63 Ⅳ. 주택정책의평가 1. 평가기준과평가범위 1) 정책기조평가기준 2) 개별정책 시책평가기준 3) 평가범위및한계 2. 주택정책기조의평가 1) 주거문제해결에관한정부의관심과의지에대한평가 2) 주거문제에대한인식및정책목표설정의적정성평가 3) 정책수단의적정성평가 4) 정책집행체계의평가 3. 주택공급체계평가 1) 규모별공급기준의적정성 2) 1인가구용소형주택공급 : 도시형생활주택을중심으로 3) 주택공급입지정책의평가 4) 주택공급에있어서의공공과민간의역할분담 4. 주거복지정책의평가 1) 보금자리주택공급의평가 2) 저소득계층 서민전세자금및주택구입자금지원평가 3) 복지사각지대평가 4) 특수계층지원평가 5. 주택시장안정정책과규제평가 1) 시장안정정책의평가 2) 일반주택관련규제개선의평가 67 69 69 70 72 73 73 74 76 77 78 78 80 83 84 84 84 105 108 117 121 121 131 xiv
Ⅴ. 향후정책방향 1. 기본전제 2. 주택공급체계의개선방안 1) 공공택지내의소규모주택공급기준구간의단순화 2) 재건축사업에서의주택규모규제개선 3) 도시형생활주택제도의개선방안 4) 개발제한구역보금자리주택지구개발이후의택지공급전략수립 5) 주택공급에있어서의민간업체역할의활성화 3. 주거복지정책개선방안 1) 보금자리주택지구에서공급비율이축소된 2~4분위소득계층을위한공공임대주택공급비중증대 2) 보금자리지구간의형평성확보 3) 전세금융자지원등의주거비지원의점진적확대 4) 주거복지지원대상기준의재정립 5) 민간임대산업활성화지원책마련 : 새로운인센티브제도모색 6) 복지사각지대, 특수계층지원 7) 생애주기별주거문제에대응한지원방안도입 4. 시장안정과규제의개선방안 1) 향후시장안정정책추진방안 2) 일반주택관련규제개선 135 137 138 138 138 139 139 140 141 141 141 141 143 143 145 146 146 146 148 Ⅵ. 결론및향후과제 1. 연구의결론및정책제안 1) 결론 2) 정책제안 2. 연구의성과와향후과제 1) 연구의성과 2) 향후과제 149 151 151 152 154 154 155 xv
참고문헌 SUMMARY 부록 1. 보금자리주택지구입주대상자설문지 2. 보금자리주택지구설문조사개요및분석결과 3. 보금자리주택지구와주변지역의가격추이 4. 보금자리주택지구관할구역 157 161 163 163 171 183 197 xvi
표 차 례 < 표 2-1> 정부부동산대책에서나타난규제강화및완화건수비교 < 표 2-2> 1세대 1주택보유세실효세율비교 < 표 2-3> 1세대다주택보유세실효세율비교 < 표 2-4> 소형주택건설의무비율 < 표 2-5> 도시형생활주택활성화를위한건설기준완화사항 < 표 2-6> 주택건설용지의배분비율 < 표 2-7> 보금자리주택지구사업면적 < 표 2-8> 부문별, 기간별연평균주택건설분담추이 < 표 2-9> 주택정책에대한지자체의역할강화 < 표 2-10> 보금자리주택유형별주요내용 < 표 2-11> 보금자리주택의종류별특성 < 표 2-12> 보금자리주택유형별정책대상 < 표 2-13> 연도별보금자리주택공급계획 : 2009~2018 년 < 표 2-14> 근로자 서민전세자금대출추진경위 < 표 2-15> 저소득가구전세자금지원한도 < 표 2-16> 저소득가구전세자금대출추진경위 < 표 2-17> 근로자 서민주택구입자금대출추진경위 < 표 2-18> 근로자 서민주택구입자금지원 < 표 2-19> 신혼부부전세임대입주대상자 < 표 2-20> 신혼부부보금자리주택특별공급대상자 < 표 2-21> 최초주택구입자금추진경위 < 표 2-22> 대학생전세임대입주대상자 < 표 2-23> 대학생전세임대주택보증금한도 < 표 2-24> 주거취약계층주거지원사업입주대상자 < 표 2-25> 주거취약계층주거지원사업입주대상자 < 표 2-26> 소년소녀가정등전세지원대상자 < 표 2-27> 수도권분양권전매제한개선방안 < 표 2-28> 개발제한구역해제공공택지내주택전매제한개선방안 13 13 14 15 16 18 18 19 20 20 21 21 22 23 23 24 25 26 27 27 28 29 29 30 31 32 34 35 xvii
표 차 례 < 표 2-29> 2008년이후주요분양가규제 < 표 2-30> 2008년이후주요전매제한규제 < 표 2-31> 2008년이후주요재건축관련규제 < 표 2-32> 2008년이후주요금융규제 < 표 2-33> 2008년이후주요세제개편 < 표 2-34> 2008년이후기타제도변화 < 표 3-1> 총가구수전망 < 표 3-2> 1인가구수의변화 < 표 4-1> 국민주택기금부문별융자추이 < 표 4-2> 도시형생활주택연도별인허가실적 < 표 4-3> 2011년도유형별도시형생활주택인허가실적 < 표 4-4> 도시형생활주택의주택건설기준및부대 복리시설의적용제외및완화항목 < 표 4-5> 보금자리시범지구의분양금액및주변시세 < 표 4-6> 보금자리주택예상분양가격및주변시세비교 < 표 4-7> 보금자리시범지구별공공분양주택가격및 PIR < 표 4-8> 지역별 MPIR 현황 < 표 4-9> 소득계층별, 주택유형별 PIR 현황 ( 서울시 ) < 표 4-10> 보금자리주택공공임대의임대료기준 < 표 4-11> 소득분위별보금자리주택월별주거비부담 (RIR) < 표 4-12> 보금자리입주예정자설문조사응답자의점유형태및보증금 < 표 4-13> 보금자리주택공급의효율성 < 표 4-14> 보금자리주택분양가와주변지역매매가비교 < 표 4-15> 보금자리지구지정전후의매매가격비교 < 표 4-16> 패널모형에의한보금자리지구지정효과추정결과 < 표 4-17> 근로자 서민전세자금대출실적 < 표 4-18> 근로자 서민전세자금운용계획대비실적 (2008 년이후 ) < 표 4-19> 저소득가구전세자금대출실적 < 표 4-20> 저소득가구전세자금운용계획대비실적 (2008 년이후 ) 36 37 39 40 42 42 59 60 76 80 82 82 86 87 88 89 89 90 91 92 93 95 97 99 105 106 106 106 xviii
표 차 례 < 표 4-21> 근로자 서민주택구입자금대출실적 < 표 4-22> 근로자 서민주택구입자금운용계획대비실적 (2008 년이후 ) < 표 4-23> 최저주거기준미달가구 < 표 4-24> 2010년빈곤층규모 < 표 4-25> 주거빈곤가구비율 < 표 4-26> 주거취약계층주거지원사업입주대상자 < 표 4-27> 주거취약계층주거지원사업입주대상자 < 표 4-28> 기존주택전세임대사업 ( 주거취약계층 ) 연차별계획 < 표 4-29> 기존주택전세임대사업 ( 주거취약계층 ) 실적 < 표 4-30> 기초수급자와차상위계층간소득역전현상 < 표 4-31> 2011년도수급자의주거급여지원기준 < 표 4-32> 주거복지서비스수혜경험비율 < 표 4-33> 임대주택입주자선정시차상위계층지원현황 < 표 4-34> 신혼부부전세임대지원실적 < 표 4-35> 신혼부부전세임대추진실적 < 표 4-36> 최초주택구입자금대출실적 < 표 4-37> 생애최초주택구입자금지원실적 < 표 4-38> 주택거래량대비생애최초대출건수 < 표 4-39> 생애최초대출을통한주택구입특성 < 표 4-40> 2012년도대학생전세임대지역별공급계획 < 표 4-41> 전세임대주택지원사업계획및실적 < 표 4-42> 소년소녀가정등전세주택지원실적 < 부표 1> 점유형태별주택가격및임대료 < 부표 2> 현재주택시설종류및사용형태 < 부표 3> 현재주택의노후도 < 부표 4> 현재주택의상태 < 부표 5> 보금자리주택의유형과가격 < 부표 6> 보금자리주택입주자금조달계획 107 107 109 110 111 111 112 112 113 114 115 115 117 117 118 118 118 119 119 120 120 120 163 164 165 165 166 168 xix
표 차 례 < 부표 7> 월평균소득 < 부표 8> 보유자산및부채 < 부표 9> 보금자리입주예정자설문지할당 ( 전체 ) < 부표 10> 보금자리입주예정자설문지할당 ( 각지구별공공분양규모별 ) < 부표 11> 가구주연령대분포 < 부표 12> 가구주직업분포 < 부표 13> 가구원수 < 부표 14> 가구구성형태 < 부표 15> 주소득자의직장위치 < 부표 16> 현거주지위치 < 부표 17> 현거주주택유형 < 부표 18> 보금자리주택입주예정자의점유형태및평균보증금 < 부표 19> 현거주주택의침실수 < 부표 20> 현주택의시설노후도 < 부표 21> 주택주요부의상태 < 부표 22> 보금자리예정지구위치 < 부표 23> 보금자리주택유형 < 부표 24> 보금자리주택의규모 < 부표 25> 보금자리주택의방수 < 부표 26> 보금자리주택선택이유 < 부표 27> 보금자리주택의장점 < 부표 28> 보금자리주택의단점 < 부표 29> 출퇴근시간의변화 < 부표 30> 보금자리주택입주를위한자금조달 < 부표 31> 보금자리주택자금상환부담정도 < 부표 32> 현주택생활비및주거비수준 < 부표 33> 자산및부채수준 < 부표 34> 소득수준 169 170 172 172 173 173 173 174 174 174 175 175 175 176 177 177 178 178 178 179 179 180 180 181 181 181 181 182 xx
표 차 례 < 부표 35> 사업지구행정관할지역 ( 서울강남 ) < 부표 36> 사업지구행정관할지역 ( 서울서초 ) < 부표 37> 사업지구행정관할지역 ( 고양원흥 ) < 부표 38> 사업지구행정관할지역 ( 하남미사 ) < 부표 39> 사업지구행정관할지역 ( 서울세곡2) < 부표 40> 사업지구행정관할지역 ( 서울내곡 ) < 부표 41> 사업지구행정관할지역 ( 구리갈매 ) < 부표 42> 사업지구행정관할지역 ( 부천옥길 ) < 부표 43> 사업지구행정관할지역 ( 시흥은계 ) < 부표 44> 사업지구행정관할지역 ( 남양주진건 ) < 부표 45> 사업지구행정관할지역 ( 서울항동 ) < 부표 46> 사업지구행정관할지역 ( 인천구월 ) < 부표 47> 사업지구행정관할지역 ( 광명시흥 ) < 부표 48> 사업지구행정관할지역 ( 하남감일 ) < 부표 49> 사업지구행정관할지역 ( 성남고등 ) < 부표 50> 사업지구행정관할지역 ( 서울양원 ) < 부표 51> 사업지구행정관할지역 ( 하남감북 ) < 부표 52> 사업지구행정관할지역 ( 고덕강일지구 ) < 부표 53> 사업지구행정관할지역 ( 과천지식정보타운 ) < 부표 54> 사업지구행정관할지역 ( 위례신도시 ) 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 xxi
그 림 차 례 < 그림 1-1> 연구의틀 < 그림 2-1> 복지재정및주택재정규모 < 그림 2-2> 공공부문임대및분양주택건설비율추이 < 그림 2-3> 택지개발지정현황 < 그림 3-1> 소득분위별평균주거비 / 생활비비율 < 그림 3-2> 소득분위별적자가구비율 < 그림 3-3> 소득분위별점유유형 < 그림 3-4> 지역별주택매매가격종합지수와소비자물가지수비교 < 그림 3-5> 지역별주택전세가격종합지수와소비자물가지수비교 < 그림 3-6> 분위별소득의변화 2000~2011 ( 도시 (2인이상비농가 )) < 그림 3-7> 연령별 1인가구수및자가비율 < 그림 3-8> 최초주택구입연령 < 그림 3-9> 연령대별월평균소득 < 그림 3-10> 연령계층별금융자산및부동산자산 < 그림 3-11> 가구주연령별주택사용면적 < 그림 3-12> 연령계층별자산총액및부채총액 < 그림 3-13> 고령자연령대별, 점유형태별가구수 ( 동부, 2010) < 그림 3-14> 총가구수전망 < 그림 3-15> 1인가구비율전망 < 그림 3-16> 가구원수별가구추이 (2010~2035) < 그림 3-17> 고령자가구수및비율전망 < 그림 3-18> 노후아파트재고전망 < 그림 4-1> GDP 대비정부총지출및주택재정비율비교 < 그림 4-2> 국민주택기금융자사업비부문별사용비중 < 그림 4-3> 도시형생활주택연도별인허가실적 < 그림 4-4> 도시형생활주택지역별인허가실적 < 그림 4-5> 2012년도시형생활주택인허가실적추이 < 그림 4-6> case 1) 수준변수이용, 전세가격 거래량으로변수순서를준경우 7 12 12 19 48 48 49 50 51 51 52 53 53 54 55 55 56 60 61 61 62 64 74 77 80 81 81 103 xxiii
그 림 차 례 < 그림 4-7> case 2) 수준변수이용, 거래량 전세가격으로변수순서를준경우 < 그림 4-8> case 3) 증가율변수이용, 전세가격 거래량으로변수순서를준경우 < 그림 4-9> case 4) 증가율변수이용, 거래량 전세가격으로변수순서를준경우 < 그림 4-10> 주택조세 금융정책의시장안정효과분석체계도 < 그림 4-11> 전국주택가격상승률의공통인자 < 그림 4-12> 서울및광역시주택가격상승률변동과공통인자 < 그림 4-13> 수도권지역의주택가격상승률변동과공통인자 < 그림 4-14> 비수도권지역주택가격상승률변동과공통인자 < 그림 4-15> 3.15 양도세중과제도폐지제도에대한충격반응함수 < 그림 4-16> 8.21 주택거래활성화조치에대한충격반응함수 < 그림 4-17> 4.23조치에대한충격반응함수 < 그림 5-1> 전국주택매매가격지수와공통인자 ( 팩터 ) < 부그림 1> 서울강남보금자리지구와주변지역매매가격 < 부그림 2> 서울강남보금자리지구와주변지역매매가격변동률 < 부그림 3> 서울서초보금자리지구와주변지역매매가격 < 부그림 4> 서울서초보금자리지구와주변지역매매가격변동률 < 부그림 5> 고양원흥보금자리지구와주변지역매매가격 < 부그림 6> 하남미사보금자리지구와주변지역매매가격 < 부그림 7> 하남미사보금자리지구와주변지역매매가격변동률 < 부그림 8> 서울세곡2보금자리지구와주변지역매매가격 < 부그림 9> 서울세곡2보금자리지구와주변지역매매가격변동률 < 부그림 10> 부천옥길보금자리지구와주변지역매매가격 < 부그림 11> 부천옥길보금자리지구와주변지역매매가격변동률 < 부그림 12> 시흥은계보금자리지구와주변지역매매가격 < 부그림 13> 시흥은계보금자리지구와주변지역매매가격변동률 103 104 104 122 124 124 125 126 128 129 130 147 183 183 184 184 185 186 186 187 187 188 188 189 189 xxiv
그 림 차 례 < 부그림 14> 남양주진건보금자리지구와주변지역매매가격 < 부그림 15> 남양주진건보금자리지구와주변지역매매가격변동률 < 부그림 16> 서울항동보금자리지구와주변지역매매가격 < 부그림 17> 서울항동보금자리지구와주변지역매매가격변동률 < 부그림 18> 광명시흥보금자리지구와주변지역매매가격 < 부그림 19> 광명시흥보금자리지구와주변지역매매가격변동률 < 부그림 20> 하남감일보금자리지구와주변지역매매가격 < 부그림 21> 하남감일보금자리지구와주변지역매매가격변동률 < 부그림 22> 성남고등보금자리지구와주변지역매매가격 < 부그림 23> 성남고등보금자리지구와주변지역매매가격변동률 < 부그림 24> 서울양원보금자리지구와주변지역매매가격 < 부그림 25> 서울양원보금자리지구와주변지역매매가격변동률 < 부그림 26> 사업지구위치도 ( 서울강남 ) < 부그림 27> 사업지구위치도 ( 서울서초 ) < 부그림 28> 사업지구위치도 ( 고양원흥 ) < 부그림 29> 사업지구위치도 ( 하남미사 ) < 부그림 30> 사업지구위치도 ( 서울세곡2) < 부그림 31> 사업지구위치도 ( 서울내곡 ) < 부그림 32> 사업지구위치도 ( 구리갈매 ) < 부그림 33> 사업지구위치도 ( 부천옥길 ) < 부그림 34> 사업지구위치도 ( 시흥은계 ) < 부그림 35> 사업지구위치도 ( 남양주진건 ) < 부그림 36> 사업지구위치도 ( 서울항동 ) < 부그림 37> 사업지구위치도 ( 인천구월 ) < 부그림 38> 사업지구위치도 ( 광명시흥 ) < 부그림 39> 사업지구위치도 ( 하남감일 ) < 부그림 40> 사업지구위치도 ( 성남고등 ) 190 190 191 191 192 192 193 193 194 194 195 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 xxv
그 림 차 례 < 부그림 41> 사업지구위치도 ( 서울양원 ) < 부그림 42> 사업지구위치도 ( 하남감북 ) < 부그림 43> 사업지구위치도 ( 고덕강일지구 ) < 부그림 44> 사업지구위치도 ( 과천지식정보타운 ) < 부그림 45> 사업지구위치도 ( 위례신도시 ) 211 212 213 214 215
chapter 1 서론
C H A P T E R 0 1 서론 본장에서는연구의필요성과목적그리고연구의범위와방법에관해설명하였다. 연구의목적은 2008 년이후도입된현정부의정책을전반적으로검토해보고향후의주택정책의방향을제시하는것이다. 다만본연구에서는가장핵심적인정책들을연구범위로하여분석, 평가하고개선방안을제시하였다. 1. 연구의필요성 2008 년이후도입되기시작한현정부의주택정책의많은부분은그이전정권들의정책의연장선상에있다고할수있지만, 이전정책들과상당히차별화된정책들도있다. 특히저가에주택을공급하고, 기성시가지인근에주택공급을확대하기위해도입된보금자리주택지구및보금자리주택, 그리고 1인가구의증가에따른수요변화를반영하기위해도입한도시형생활주택등은이전에는시도되지않았던새로운주택정책들이다. 과거의정부들과마찬가지로현정부도집권시기의주거문제를완화하고국민들의주거복지를향상시키기위해서나름대로옳다고생각하는정책을선택하여추진하여왔을것이다. 선택한정책의결과로분명여러주거문제가완화되고국민들의주거수준향상에도도움을주었을것이다. 그러나정책을집행한후사후평가를해보면정책수립시에는예상못했던문제점과아쉬웠던점이드러날수있다. 또한정책방향은옳았더라도집행하는과정에서여러문제가노정될수있다. 제 1 장서론 3
2012년말에는대통령선거에이어새로운행정부가들어설것이며, 새정부는현정부보다좀나은정책을도입하려고할것이다. 따라서현행정부가도입한대표적인정책들의실적과문제점들을종합적으로분석하고향후의사회경제적여건변화를감안하여개선된정책방안을제시하는것이필요하다. 그리고더나아가주택정책의보다근본적인방향변화의필요성도검토해야할것이다. 2. 연구의목적 2008년이후현정부기간에도입된주택정책과관련시책들을중심으로장점과더불어한계및문제점을파악하고, 평가를통해도출된기존정책의장단점과향후의여러가지여건변화등을감안하여보다발전된주택정책을제시하는것이본연구의목적이다. 3. 연구의범위와방법 1) 연구범위 본연구는 2008 년이후의주택정책을전반적으로평가하고개선방안을모색하는연구이지만, 기존연구와의중복을최소화하고제한된연구인력및여건을감안하여연구의범위를 주택개발공급체계, 주거복지정책 과 시장안정시책과규제 로한정하였다. 또한이세가지부분에대해서도현정부의정책과관련하여중요한부분을중심으로발췌하여분석하였기때문에이전시기의모든정책을다포함하지는않는다. 정책분석에있어서구체적인계량분석은현정권의가장대표적인정책에한해시행하고, 그외의정책에대한분석은본연구원의선행연구등에서의분석결과를인용하거나정성적분석을시행하였다. 4 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
2) 주요연구방법 관련문헌, 법령및정부발표자료검토비교적최근에수행된주택정책평가관련선행연구들을검토하여연구에참고하 였다. 또한보도자료등정부가발표한자료, 관련법령등을검토하였다. 통계분석통계청, 국토해양부통계자료를활용하여분석하였고, 국토연구원 국토해양부의 주거실태조사등기존설문조사자료들도활용하였다. 정책평가를위한계량분석현정부의주거정책의가장대표적인정책인개발제한구역보금자리지구의주택공급이주택시장에미친파급효과를분석하였다. 구체적으로는인근지역의주택가격하락효과를계량적으로분석하였으며, 임대주택의가격에대한영향여부도분석하였다. 주택안정시책 ( 부동산대책 ) 은현정부의또다른핵심이었다. 정부는지속적이고과도한부동산시장침체를막기위해여러번에거쳐부동산대책을마련하였는데이러한대책들이효과가있었는지를계량적으로분석하였다. 주민설문조사 2012년 12월입주예정인강남, 서초보금자리주택지구입주예정자를대상으로우편설문조사실시하였다. LH공사협조를통해 2,000 가구에게설문지발송하여 634가구로부터회신을받았다. 설문내용은입주예정자의경제사회적특성, 주거특성, 입주이유, 주거이동, 문제점, 향후계획등에관한것이었다. 협동연구부동산시장안정대책의시장파급효과부분에대한거시모형분석을부산대학교 경제학과차경수교수에게위탁하여수행하였다. 제 1 장서론 5
3) 계량분석의개요 보금자리주택공급이주변지역의매매가에미친영향에대한분석법정동단위의한국감정원부동산테크자료를이용하여보금자리주택의분양가, 해당보금자리지구가속해있는관할지역의아파트단지매매가, 그리고관할지역에인접해있는주변지역의매매가추이를분석하였다. 우선보금자리주택사업지구별로보금자리지구지정전후의매매가격차이에대해평균비교분석하였고패널모형을추정하여보금자리주택공급의영향을분석하였다. 패널모형분석에서는글로벌금융위기의효과, 각법정동에서의효과, 서울 경기지역의평균적인변화를종합적으로고려하였다. 보금자리주택공급이전세가격에미친효과분석구단위의수도권주택매매가격및전세가격자료와광역시도단위의비수도권의 주택매매가격및전세가격자료를이용하여패널 VAR 모형을추정하였다. 주택시장활성화및안정을위한조세 금융정책효과를분석우선공통은닉인자모형 ( 일종의요인분석 ) 을이용하여지역별주택가격변동을전국적변동요인과지역적변동요인으로추출하고, 전국적주택가격변동요인, 지역적주택가격변동요인, 주택거래량, 주요거시변수, 그리고주택조세 금융관련가변수를포함하는 VAR 모형추정하였다. 그리고추정된모형을이용하여충격반응함수와분산분해를통해조세 금융정책의효과를분석하였다. 6 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
< 그림 1-1> 연구의틀 현주택정책의기조및골격분석 현재의정책 제도분석 주택공급체계 주거복지정책 시장안정대책 기타 추진실태조사 분석 미시적문제소득계층별라이프사이클별점유형태별 주거 주택문제의진단 거시적문제시장의안정성지속가능성산업의안정성 문제의종합 중대성 시급성 우선순위 상충 보완관계 기존정책의평가 문제에대한인식및우선순위 정책파급효과 국민주거에미친영향 시장에미친영향 정책수단선택의적정성 정책평가종합 향후정책환경전망 외국사례검토 정책개선방안 우리나라주거문제와해결과제 비전, 정책목표, 우선순위 주요정책, 시책의개선방안 - 주택공급체계 - 주거복지정책 - 시장안정정책운용 정책의기획 집행방식 정책건의 제 1 장서론 7
chapter 2 현정부의주택정책현황
C H A P T E R 0 2 현정부의주택정책현황 제2장에서는 2008년이후도입한주요주택정책을조사하여정리하였다. 우선현정부의정책기조에대해기술하였고, 이어서구체적인사항들은주택공급체계, 주거복지정책, 시장안정정책및규제에대한사항들세가지로나누어정리하였다. 주택공급체계와관련해서는신개발및재건축에서의주택규모, 초소형주택인도시형생활주택도입등에대하여설명하였다. 주거복지정책은보금자리주택공급등공공임대주택공급관련정책과수요자지원을위해도입된다양한국민주택기금대출프로그램등을중심으로설명하였다. 시장안정대책은정부가여러번에걸쳐발표한내용을요약정리하였다. 1. 주택정책기조및골격 진보성향의참여정부및국민의정부정책들과현정부의정책들을비교해보면현정부는상대적으로보수적정책을기조로하였음을알수있지만그러한정치적성향이일관되게모든정책에반영된것은아니었다. 이는각정부의주택정책이당시의주택시장상황과밀접하게관련되기때문이다. 현정부는시장기능의정상화를위한규제및부동산세금의완화를추진하였고, 이전정권에비해중산화가능계층, 중산계층에대한지원을확대하였으나주거복지를위한재정투입액수는이전정부수준이상으로유지하였다. 제 2 장현정부의주택정책현황 11
< 그림 2-1> 복지재정및주택재정규모 ( 단위 : 조원 ) 주 : 2008년과 2009년은추경기준자료 : 국회예산정책처, 2012년도대한민국재정 현정부는보수적성향의정부로는이례적으로주택공급에있어공공부문의역할을확대하였고, 그에따라민간부문의역할은상대적으로감소되었다. 또한공공부문에서건설한주택중분양주택이차지하는비율이증가하고임대주택비율은크게감소하였다. 최근에는이러한문제점을인식하고보금자리지구등에서임대주택의비율을높이겠다는계획을발표한바있다. < 그림 2-2> 공공부문임대및분양주택건설비율추이 ( 단위 : %) 자료 : e- 나라지표 (1998~2007), 통계청부문별주택건설실적 (2008~2011) 12 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
정부가발표한일련의부동산대책에서나타난주택관련규제완화및강화사례들을 검토해보면, 현정부에서는규제완화사례가 17 건이며, 강화한경우는 4 건으로 나타났다. < 표 2-1> 정부부동산대책에서나타난규제강화및완화건수비교 ( 단위 : 건 ) 구분규제강화규제완화 국민의정부 역대정부중규제폐지, 완화건수최대 ( 건교부규제 25% 이상을폐지또는완화 ) 참여정부 13 2 현정부 4 17 자료 : 국토연구원부동산시장연구센터, 부동산정책자료 를참고하여작성 참고 : 국민의정부에서는규제개혁차원에서규제를폐지, 완화하였기때문에다른경부들에비해월등히 규제폐지, 완화건수가많음 현정부에서는참여정부에서대폭인상된부동산관련세금을줄여주택소유자들의 부담을경감하였으나이전국민의정부시기부동산세금에비하면현수준이높다. < 표 2-2> 1 세대 1 주택보유세실효세율비교 ( 단위 : 천원, %) 공시가격 ( 억원 ) 참여정부 (2007) 이명박정부감세 (2009년이후 ) 보유세실효세율보유세실효세율 6 1,488 0.25 972 0.16 7 2,448 0.35 1,260 0.18 8 3,408 0.43 1,548 0.19 9 4,368 0.49 1,836 0.20 10 5,808 0.58 2,124 0.21 11 7,248 0.66 2,412 0.22 12 6,866 0.72 1,700 023 13 10,128 0.78 3,180 0.24 14 11,568 0.83 3,660 0.26 15 13,008 0.87 4,140 0.28 16 14,448 0.90 4,620 0.29 17 15,888 0.93 5,100 0.30 18 17,328 0.96 5,580 0.1 19 18,768 0.99 6,060 0.32 20 20,208 1.01 6,540 0.33 제 2 장현정부의주택정책현황 13
< 표 2-3> 1 세대다주택보유세실효세율비교 ( 단위 : 천원, %) 공시가격 ( 억원 ) 참여정부 (2007) 현행 MB 감세 (2009년이후 ) 보유세실효세율보유세실효세율 6 1,488 0.25 972 0.16 7 2,448 0.35 1452 0.21 8 3,408 0.43 1932 0.24 9 4,368 0.49 2412 0.27 10 5,808 0.58 2892 0.29 11 7,248 0.66 3372 0.31 12 6,866 0.72 3852 0.32 13 10,128 0.78 4332 0.33 14 11,568 0.83 4812 0.34 15 13,008 0.87 5292 0.35 16 14,448 0.90 5772 0.36 17 15,888 0.93 6252 0.37 18 17,328 0.96 6732 0.37 19 18,768 0.99 7212 0.38 20 20,208 1.01 7692 0.38 2. 주요정책현황 1) 주택공급체계 (1) 주택규모별주택공급체계 2008년이후규모별공급체계 2008 년이후의주요한변화로는 2008 년 11 월대책을통해재건축사업의활성화를위해소형주택의무비율을완화한것이다. 즉, 기존의 60m2이하, 60~85 m2, 85m2초과의비율을 2:4:4에서 85m2이하에대해 60% 이상으로완화하여 2009년 1월정비사업의임대주택및주택규모별건설비율을고시하였다. 1) 1) 그러나서울시와경기도의경우조례로그내용을세분화하여 300 세대이상인경우, 60 m2이하주택 20% 이상, 85 m2이하주택 40% 이상건설토록별도규정하였다. 14 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
구분 민간택지 - 서울 - 경기도 공공택지 - 수도권 광역시 - 기타지역 IMF 이후 60m2 60~ 이하 85m2 30% 20% 85 m2초과 현행 60m2 60~ 이하 85m2 85 m2초과 * 수도권 과밀억제권역내 규제폐지 20% 20% 80% 80% ( 98.1.1) ('01.12.1) 20% 50% 30% 40% 30% 50% 20% 50% ( 99.1.1) ( 11.5.31) 직장 지역조합 - 서울 100% - 100% - - 경기도 - 기타지역 100% - 100% - ( 98.6.15) 재개발조합 ( 서울시조례 ) < 표 2-4> 소형주택건설의무비율 - (40%) - (40%) - (20%) 30% 30% 80% - 20% - * 수도권 과밀억제권역내 60% 40% 이하 재건축조합 규제폐지 ( 서울시조례 ) (20%) (40%) ( 98.6.15) ('09.1.30) - 기타지역 규제없음 규제없음 ( 98.11.21) ('05.5.19.) 90% 10% 90% 10% 주거환경개선 ('00.5) ('05.5.19) 자료 : 국토해양부 (2011a), 주택업무편람 도시형생활주택의도입 1~2 인가구의급격한증가와이들수요에대응한저렴한소형주택의공급필요성이증대하면서 2009년도시형생활주택이도입되었다. 도시형생활주택공급의활성화를위하여주차장기준, 진입도로폭원, 무주택자기준, 학교용지부담금부과제외, 면적제한기준등을완화하였다. 또한기계식주차장설치허용, 용적률산정방법변경, 사업계획승인대상완화 (20 세대 30세대 ), 기금운용규정개정을통한건설자금지원확대등다양한지원방안을마련하였다. 도시형생활주택은입주자저축, 주택청약자격, 재당첨제한등의공급기준의적용은제외되나, 입주자보호를위하여분양보증을적용하고공급규칙중입주자의공개모집규정은적용받도록하였다. 제 2 장현정부의주택정책현황 15
구분 개정내용 세대수제한완화 도시형생활주택세대수제한완화 (150 300 세대 ) 주택기금지원기준마련 < 표 2-5> 도시형생활주택활성화를위한건설기준완화사항 단지형다세대세대당 5,000 만원 (3년 3 5%) 원룸형m2당 80만원 (3년거치 4% 17년상환 5%) 주차장기준개선 주차장 ( 상업 준주거 ) 주차장완화구역 진입도로기준완화복합건축허용무주택자기준완화학교용지부담금부과제외면적제한완화기계식주차장허용 용적률산정법변경 원룸형 : 0.2 0.5 대 / 세대 전용 60 m2당 1 대 ( 상업 준주거지역 120 m2당 1 대 ) 사업승인대상 (30 세대이상 ) 원룸형주택의경우지자체가조례로 1/2 범위내에서강화하여운영할수있도록함 60 65 m2당 1 대 120 130 m2당 1 대 직주근접경향이강한역세권등지자체에서 주차장완화구역 으로지정 고시한지역의원룸형주택은연면적 200 m2당 1 대의주차장기준적용 6m 4m 완화 원룸형도시형생활주택과일반주택의복합건축허용 20 m2이하의아파트소유자는유주택자간주 무주택자간주 원룸형 기숙사형부과제외 원룸형 30 m2 50 m2 / 기숙사형 20 m2 30 m2 설치금지 상업 준주거지역주상복합형태원룸형 기숙사형에서는허용 공동사용시설용적률포함 공용취사실, 세탁실, 휴게실은용적률산정제외 유형확대 단지형연립주택신설 (85 m2이하의연립주택, 건축위원회심의거쳐 1개층추가가능 ) 주택건설기준완화 근린생활시설등에대한면적제한규정적용배제 기금지원확대 업체건전성 사업성평가위주심사기준완화 기숙사형폐지 기숙사형폐지 사업계획승인대상완화 사업자기준완화 주택건설사업자등록기준완화기금지원확대 사업계획승인대상완화 (20 30 세대이상 ) - 30 세대미만은건축허가허용 30 세대미만도시형생활주택에대해서는사업시행을주택건설사업등록자가아닌개인도가능토록완화함 도시형생활주택 30 세대미만건설시사업자등록배제 30 세대미만건축허가대상사업심사기준 ( 사업수행능력 ) 완화 건설임대건설자금지원 민간중소형주택건설활성화를위한건설자금저리지원 ( 연 3 4% 2%) 지원한도호당 5,500 7,500 7,000 9,000만원이하 도시형생활주택 원룸형주택기금지원규모확대 (30 50m2이하 ) 자료 : 국토해양부 (2011b), 도시형생활주택공급확대에따른주거환경영향분석 16 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
준주택의도입 2010년에는준주택개념이도입되었다. 이는오피스텔, 고시원, 노인복지주택등주택으로분류되어있지는않지만, 사실상주택의기능을담당하는거처에대하여준주택이라는형식을부여하여주택정책의틀안으로제도화한것이다. 주택관련법률에의해규제되지않던준주택에대하여입주민의거주성과안전성을확보하기위해안전기준을강화하고건설기준을정립하였다. 2) 또한준주택공급활성화를위하여국민주택기금지원기준을마련하여국민주택기금에서는m2당 40만원 ( 고시원 ) 에서 80만원 ( 오피스텔 ) 을지원할수있도록하였다. (2) 주택점유형태별공급체계택지개발촉진법령에따라주택건설용지를공급하는경우일정비율의임대주택이공급되도록임대주택건설용지를확보하여야하고 ( 택지개발업무처리지침제21 조 ), 임대주택중 50년영구임대와임대기간이 30년이상인장기임대주택이공동주택건설호수의 25% 이상건설될수있는면적을확보 공급하도록하고있다. 또한임대의무기간이 10년이상인장기임대주택과 20년장기전세주택의경우, 공동주택건설호수의 10% 이상이건설될수있는용지를확보하도록규정하고있다. 3) (3) 주택유형별공급체계택지개발촉진법령에따른택지개발 공급시주택건설용지는지역별, 주택유형별로공급비율이정해진다. 택지개발촉진법에근거한주택규모별비율이도입된배경은주어진땅에많은호수의주택을건설할수있는아파트부지를많이확보하기위한것이었다. 2) 준주택공급활성화를위하여건축법상인허가를받도록하고, 오피스텔에대하여욕실설치기준 (5 m2이하 1 개, 욕조금지 ) 과업무면적을폐지하였다. 또한오피스텔과고시원에대해경계벽의내화구조및차음구조화등안전소음기준을강화하여거주성을높이도록하였다. 3) 사업지구면적이 60 만m2이하인경우에는적용하지않을수있다. 제 2 장현정부의주택정책현황 17
< 표 2-6> 주택건설용지의배분비율 지역구분 공동주택건설용지아파트연립 다세대 단독주택건설용지 수도권, 부산권 60% 이상 20% 이하 20% 이하 광역시 ( 부산, 인천제외 ) 40% 이상 20% 이하 40% 이하 시지역 50% 이상 50% 이하 기타지역 택지개발계획승인권자가지역여건에맞게자율결정 자료 : 택지개발업무처리지침제14조 (4) 주택공급입지주택또는택지공급입지실태는개발제한구역조정지역, 기성시가지뉴타운, 교외지역택지개발지로나누어살펴보았다서울시개발제한구역을조정하여지정한보금자리지구의면적은 41.7 km2 (1,262 만 5천평 ) 에달해분당신도시면적의약 2배에달한다. < 표 2-7> 보금자리주택지구사업면적 ( 단위 : km2 ) 구분 사업면적 지구명 시범지구 8.1 서울강남, 서울서초, 고양원흥, 하남미사 2차지구 9.1 서울세곡2, 서울내곡, 구리갈매, 부천옥길, 시흥은계, 남양주진건 3차지구 21.1 서울항동, 인천구월, 광명시흥, 하남감일, 성남고등 4차지구 0.4 서울양원, 하남감북 5차지구 3.0 서울고덕강일, 과천지식정보타운 합계 41.7 자료 : 국토해양부고시문, 보금자리주택뉴플러스 서울시의뉴타운지역의지정은 2002년에서 2007년사이에지정되었는데당시이명박서울시장시절뉴타운사업이본격적으로추진되었으며, 뒤이은오세훈시장재임기간에도지속되었다 ( 이명박시장재임기간 : 2002~2006, 오세훈시장재임기간 : 2006~2011). 한편교외지역의택지개발지구지정은참여정부기간에비해크게감소하였다. 18 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
< 그림 2-3> 택지개발지정현황 ( 단위 : km2 ) 자료 : 국토해양부, 택지개발예정지구현황 (2011.10) (5) 개발공급주체및역할분담 공공과민간의역할분담 1990년대에는총주택공급량에서민간부문공급량이차지하는비중이 65% 내외였 으나, 2000 년대들어서는 75% 이상으로증가하면서민간부문이주택공급에있어서 중추적역할을수행하였다. 그러나현정부에들어민간부문이총주택공급량에서 차지하는비중이 66.7% 로감소하고공공부문의비중이 30% 대로높아졌다. < 표 2-8> 부문별, 기간별연평균주택건설분담추이 ( 단위 : 천호, ( ) 안은 %) 연도 국민의정부 참여정부 현정부 구분 (1998~2002년) (2003~2007년) (2008~2011년) 연평균공급량 468(100.0) 508(100.0) 422(100.0) 분양 37(7.9) 40(7.8) 70(16.6) 공공임대 98(20.9) 97(19.2) 71(16.8) 부문소계 135(28.8) 137(27.0) 141(33.3) 민간부문 333(71.2) 370(73.0) 282(66.7) 자료 : 국토해양부, e-나라지표 중앙정부와지방자치단체의역할분담국토해양부는지방자치단체의권한을확대하는등주택정책에대한지방자치단체 의역할강화를도모하고자하였으며그내용은아래의 < 표 2-9> 와같다. 그러나 제 2 장현정부의주택정책현황 19
지방이지역사정에맞추어활용할수있는재원이전및자율적사용권부여등의 조치는없었다. 구분 주택정책 주거복지정책 < 표 2-9> 주택정책에대한지자체의역할강화 내용 - 입주자선정권한에대한지자체자율성부여 ( 10.2, 주택공급규칙개정완료 ) - 지역실정에맞게주택공급이이루어지도록지자체에지구지정권한을전면이양 ( 10.6, 택지개발촉진법시행령개정 ) - 지자체장이탄력적으로주택유형과규모를조정 공급할수있도록재량권확대 ( 10.6, 택지개발촉진법시행규칙및택지개발업무처리지침개정 ) - 지자체별자체주거복지계획수립유도 ; 계획평가및우수지자체인센티브부여등세부방안수립 ( 11.8) - 지자체의장기공공임대건설유도 지자체가임대주택등을많이건설할수있도록 LH보유 개발택지우선분양촉진등다양한개선방안검토 지자체가직접건설하는국민임대주택은입주자선정에대해일정부분자율권부여 ( 11.8, 주택공급규칙개정 ) 자료 : 국토해양부, 주택종합계획 (2010, 2011) 2) 주거복지정책 (1) 보금자리주택공급 보금자리주택사업은 보금자리주택건설등에관한특별법 에근거하여 2009 년부 터 2018 년까지 10 년간 150 만호의공공주택을무주택 서민에게공급하는사업이다. 임대주택 유형 호수 프로그램주요내용 분양주택 70만호 중소형저가주택공급 공공임대 (10 년임대 ) 장기전세 (10~20 년임대 ) 장기임대 (30 년이상 ) < 표 2-10> 보금자리주택유형별주요내용 20 만호 10 만호 50 만호 10 년간임대후분양전환지분형주택위주로공급하여서민의점진적자가보유촉진 ( 능동적복지구현 ) 월임대료부담이없는장기전세형으로공급하여수요자들에게다양한선택의기회부여 ( 도심위주로공급 ) 국민임대 40 만호 : 시중가의 60~70% 로공급 ( 소득에따른차등임대료제, 전세 월세선택제 ) 영구임대 10 만호 : 최저소득층을위한공급재개 ( 재정지원으로시중가의 30% 로공급 ) 20 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
보금자리주택의종류는임대기간 30 년의국민임대주택, 영구임대주택, 5 년에서 10 년의공공임대주택그리고공공분양주택이있다. < 표 2-11> 보금자리주택의종류별특성 종류 재정 기금융자 면적 임대기간 국민임대주택 10~40% 40~50% 85m2이하 30년 영구임대주택 85% 40m2이하 영구 - 5500만원 60m2이하 공공임대주택 - 7500만원 60~85m2이하 5~10년 - - 149m2이하 공공분양주택 - 5500만원 5% 60m2이하 - 7500만원 6% 60~85m2이하 자료 : 국토해양부, 2010, 2010년도보금자리주택업무편람 소득분위별보금자리주택공급대상을살펴보면영구임대의경우 1 분위, 국민임 대는 2 분위에서 4 분위, 공공임대와공공분양의경우는 3~5 분위가해당된다. < 표 2-12> 보금자리주택유형별정책대상 공공분양공공임대 * 국민임대영구임대 1분위 2분위 3분위 4분위 5분위 6분위 70만호 30만호 40만호 10만호 주 : * 공공임대는 10 년공공임대 ( 지분형임대주택포함 ) 20 만호, 전세임대주택 10 만호포함 2009년부터 2018년까지의보금자리주택공급계획을보면 2012 년까지공급규모를꾸준히증가시키고 2013 년이후에는공급을감소시키는것으로계획되었다. 따라서 2014 년부터 2018 년까지의평균적인공급규모도감소할것으로보인다. 즉, 2012 년을기점으로공급규모를축소시킨다. 제 2 장현정부의주택정책현황 21
임대주택 공공분양주택 (A) 6 (46.2) 소 계 (B) 7 (53.8) 공 공공임대 공 (10년임대) 2.5 임 장기전세 (19.2) 대 (10~20 년 ) 장 국민임대 4 기 (30년임대) (30.8) 임 영구임대 0.5 대 (50년임대) (3.8) 합계 (A+B) < 표 2-13> 연도별보금자리주택공급계획 : 2009~2018 년 ( 단위 : 만호, (%)) 2009 2010 2011 2012 2013 2014~2018 계 13 (100.0) 8.5 (47.2) 9.5 (52.8) 3.3 (18.3) 5 (27.8) 1.2 (6.7) 18 (100.0) 10 (47.6) 11 (52.4) 4 (19.0) 5.5 (26.2) 1.5 (7.1) 21 (100.0) 주 : ( ) 안의수치는당해연도총공급량에서차지하는비중임출처 : 국회예산정책처, 2011, p.498 [ 표 8] 10.5 (47.7) 11.5 (52.3) 4 (18.2) 5.5 (25.0) 2 (9.1) 22 (100.0) 8 (48.5) 8.5 (51.5) 3.2 (19.4) 4.3 (26.1) 1 (6.1) 16.5 (100.0) 27 (45.4) 32.5 (54.6) 13 (21.8) 15.7 (26.4) 3.8 (6.4) 59.5 (100.0) 70 (46.7) 80 (53.3) 20 (13.3) 10 (6.7) 40 (26.7) 10 (6.7) 150 (100.0) (2) 저소득계층금융지원 근로자 서민전세자금대출근로자 서민전세자금대출은 1994년무주택근로자의주거안정을위하여신설되었다. 연간소득이 3천만원이하이고, 대출신청일현재세대주를포함한세대원전원이무주택인세대주를지원대상으로한다. 대상주택및대출한도는전용면적 85m2이하, 호당 8천만원, 전세가격의 70% 범위내에서결정된다. 단, 3자녀이상가정은 1억원까지지원된다. 대출이율연 4.0%, 상환은 2년이내일시상환조건이나 3회까지연장가능하므로최장 8년까지가능하다. 단, 기한연장시원금 20% 상환또는 0.25%p 가산금리가적용되는조건이다. 저소득가구전세자금대출저소득가구전세자금대출은 1990년도시영세세입자의주거안정을목적으로신설 되어주택임차료상승에따라호당지원한도를상향조정하고대출금리를인하 22 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
< 표 2-14> 근로자 서민전세자금대출추진경위 시 기 내 용 1994. 4 무주택근로자의주거안정을목적으로신설 2000. 3 대출대상에서민 ( 근로자이외의자 ) 까지확대 2001. 9 호당대출한도확대 (5,000만원 6,000만원 ) 2002.12 지원금리인하 ( 연 7.0% 7.5% 연 6.5%) 2003. 4 지원금리인하 ( 연 6.5% 연 5.5% 2005. 1 지원금리인하 ( 연 5.5% 연 5.0%) 2005. 7 부도공공임대아파트조치방안 ( 05.6) 에따라퇴거자전세자금지원 2005.11 지원금리인하 ( 연 5.0% 연 4.5%) 2010. 9 기한연장가산금리인하 ( 연 0.5% 연 0.25%) 2011. 2 지원금리인하 ( 연 4.5% 연 4.0%) 2011. 9 상환기간연장 ( 최장 6년 최장 8년 ) 자료 : 국토해양부, 2011, 2011 년도국민주택기금편람 조정하고대출기간및상환방법을완화해왔다. 지원대상은시 군 구청장으로부터추천을받은자로서대출일현재무주택세대주로가구소득이최저생계비의 2배이내인자로제한된다. 융자금액은지역별전세보증금의 70% 범위내와당해주택전세보증금의 70% 범위내에서신청인의소득 부채등신용상태와담보종류에따라결정된다. 지역별전세보증금및융자범위는아래의 < 표 2-15> 에서보는바와같이수도권과밀억제권역에서의보증금한도및융자가능액이가장높으며 3자녀이상의경우한도액을증액시키고있다. < 표 2-15> 저소득가구전세자금지원한도 지역 보증금한도 융자범위 수도권과밀억제권역 1억원 (1.1억원) 5,600만원 (6,300만원 ) 수도권기타지역및광역시 6,000만원 (7,000만원) 3,500만원 (4,200만원) 기타지역 4,000만원 (5,000만원) 2,800만원 (3,500만원) 주 : ( ) 괄호안은 3자녀이상세대의경우 융자조건은연 2.0%, 15 년분할상환이고, 대상주택은전용 60 m2이하의주택을 제 2 장현정부의주택정책현황 23
원칙으로하되, 시 도지시가지역여건을고려하여필요하다고인정할경우 85m2이하주택도포함할수있다. 이러한저소득가구전세자금대출추진경위가아래의 < 표 2-16> 에정리되어있다. 특히, 2008 년이후주택전세가격이급상승하면서지역별전세보증금한도와대출한도를상향조정하여, 2008년이후에는집행실적이 1조원을상회하는것으로나타나고있다. < 표 2-16> 저소득가구전세자금대출추진경위 시기내용 1990. 6 도시영세세입자의주거안정을목적으로신설 2000. 6 한국주택은행대하방식 ( 기금 은행 수요자 ) 에서기금직접취급 ( 기금 수요자 ) 으로운용방식변경 2001. 9 호당지원한도인상 (1,500만원 2,450만원 ) 2002. 3 호당지원한도인상 (2,450만원 3,500만원, 지역별보증금의 70% 이내 ) 2004. 8 소년소녀가정등전세자금지원 ( 호당 3 4천만원, 20세미만무이자 ) 2005. 7 임대주택정책개편방안 ( 05.4.27) 에따라기존주택전세임대자금지원 2005.11 대출이율인하 (3.0% 2.0%) 2006. 7 전세금반환채권양도방식도입 시행 2006.10 대출기간및상환방법변경 (2년일시상환 15년원리금균등분할상환또는혼합상환 ) 2007.11 대출한도상향 ( 지역별전세보증금상향 ) 2010. 9 지역별전세보증금및대출한도상향 ( 수도권과밀억제권역 ) 2011. 2 지역별전세보증금상향 ( 수도권과밀억제권역 ) 2011. 9 지역별전세보증금상향 ( 수도권기타지역및광역시 ) 자료 : 국토해양부, 2011, 2011년도국민주택기금편람 근로자 서민주택구입자금지원 1994년무주택근로자의주거안정을위해신설된근로자 서민주택구입자금지원은부부합산연간급여 ( 소득 ) 가 3천만원이하이고, 대출신청일현재세대주를포함한세대원전원이 6개월이상무주택인세대주 ( 만 35 세미만단독세대주제외 ) 를대상으로하고있다. 단, 신혼가구인경우 4천만원이하인현재무주택세대주가대상이된다. 융자금액은호당 1억원이내이고, 만 20세미만자녀가 3인이상인다자녀가구는 24 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
1억 5천만원까지가능하다. 융자조건은대출기간이 20년인경우연 5.2%, 대출기간이 30년인경우는연 5.7% 이며, 만 20세미만자녀가 3인이상인다자녀가구는 1.0%p, 다문화가구및장애우가구는 0.5%p 우대금리를적용한다. 상환기간은 20년또는 30년원리금및원금균등분할상환이가능하고대상주택은전용면적 85m2이하의주택가격 3억원이하주택에한정한다. 시기 내용 1994. 4 무주택근로자의주거안정을위해자금신설 2000. 3 대출대상이서민 ( 근로자이외의자 ) 까지확대 2001. 9 호당대출한도확대 (5,000만원 6,000만원 ) 2002.12 지원금리인하 ( 연 7.0% 7.5% 연 6.5%) 2003. 4 호당대출한도확대 (6,000만원 10,000만원 ) 2005. 1 금리인하 (5.8% 5.2%) 2005. 7 부도공공임대아파트조치방안 ( 05.6) 에따라경락주택구입자금지원 2005.11 최초주택자금지원재개 ( 연소득 5,000만원이하, 호당한도 15,000만원, 4.7 5.2%) 2006. 2 대출대상축소 ( 연소득 3,000만원 2,000만원 ) 2009. 4 대출기간 30년분할상환방식신설 ( 단, 만45 세이하자에한함 ) 2011. 2 < 표 2-17> 근로자 서민주택구입자금대출추진경위 우대금리신설및확대 ( 다자녀가구 0.5% 1.0%, 다문화가구 0.5%, 장애우가구 0.5%) 주택구입자금지원대상확대 2011.12 ( 지원대상 : 부부합산연소득 2천만원이하 3 천만원이하 ) 자료 : 국토해양부보도자료, 국토해양부, 2011, 2011년도국민주택기금편람 한편, 2010년주택거래위축에따라신규분양주택에입주하지못하는경우의어려움을해소하기위한방안의하나로, 근로자 서민기존주택구입자금의일시적지원이이루어졌다. 이는기존주택이팔리지않아신규분양주택에입주하지못하는자의기존주택을구입하는경우를대상으로융자지원한것으로 2010 년 5월에시작하여 2011년 3월말에중단하였다. 제 2 장현정부의주택정책현황 25
종류한도액 / 연이율융자기간 * 조건 근로자 서민전세자금 저소득가구전세자금 근로자 서민주택구입자금 < 표 2-18> 근로자 서민주택구입자금지원 8 천 /4.0% ( 다자녀가구 1 억 ) 지역별전세보증금의 70%/2.0% 1 억 /5.2% ( 다자녀가구 1.5 억 ) 2 년내일시상환 (3 회연장, 최장 8 년연장가능 ) 15 년분할상환 1/19 3/17 5/25 생애최초구입자금 2 억 /4.2% 1/19 3/17 주 : * 1/19 는 1 년거치 19 년상환을의미자료 : 국토해양부, 국민주택기금편람 전세보증금의 70% 이내, 소득 부채등개인신용평가결과에따라결정노인부양세대등 0.5%p 금리인하대출금 50% 내만기일시상환가능융자대상자지방자치단체장이추천전세보증금의 70% 이내, 소득 부채등개인신용평가결과에따라결정 - 건설자금과중도금포함주택가격범위내 - 다자녀가구등 1%p 금리우대 - 대출신청일현재만35세이하 85m2이하 6억이하투기지역제외부부합산연소득 5천이하생애최초주택구입무주택자지원 (3) 특수, 취약계층에대한지원 신혼부부및최초구입자신혼부부를위한전세임대주택지원은신혼부부계층의주거비경감을통해결혼및출산을촉진하고주거의안정성을도모하기위한목적으로도입되었다. 신혼부부전세임대는도심저소득신혼부부가자신의생활권에서안정적으로거주할수있도록한국토지주택공사가기존주택을전세계약하여저렴하게재임대하는제도이다. 입주대상자는무주택세대주인신혼부부로서기초생활수급자또는당해세대의월평균소득이전년도도시근로자가구당월평균소득의 50% 이하인자 4) 가해당한다. 4) 단, 공급계획물량및사업진행상황등을고려하여당해세대의월평균소득이전년도도시근로자가구당월평균소득의 70% 이하인자를입주대상자로할수있다. 또한단, 개별공시지가의합산금액이 5 천만원을초과하는토지또는과세표준액 ( 취득가액을기준으로매년 10% 씩감가상각하여산출한금액 ) 이 2 천 2 백만원을초과하는비영업용자동차 ( 장애인용자동차를제외 ) 를소유한경우에는입주대상자에서제외한다. 26 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
< 표 2-19> 신혼부부전세임대입주대상자 순위 내 용 1순위 입주자모집공고일현재혼인 3년이내, 임신또는유자녀인세대주 2순위 입주자모집공고일현재혼인 3~5년이내, 임신또는유자녀인세대주 3순위 입주자모집공고일현재혼인 5년이내인세대주 신혼부부전세임대의지원대상이되는주택은국민주택규모이하의주택 ( 다가구ㆍ단독주택, 다세대ㆍ연립주택, 아파트, 주거용오피스텔 ) 으로수도권의경우최고 7천만원, 광역시는 5천만원까지, 그밖의지역은 4천만원까지지원한다. 임대보증금은한도액범위내에서전세금의 5%( 입주자희망시상향조정가능 ) 이며, 월임대료는전세금중입주자가납부하는임대보증금을제외한금액에대한연 2% 이자해당액 ( 임대료의 0.5% 해당대손충당금별도 ) 이다. 최초임대기간은 2년으로하되, 입주자격유지시 4회까지재계약이가능하여최장 10년간거주가능한구조이다. 이외에도신혼부부를위한보금자리주택특별공급이있다. 이는저소득신혼부부에게보금자리주택의일정비율을할당하여특별공급함으로써신혼부부의주거안정에기여하기위하여도입된것으로 85m2이하의공공임대주택, 60m2이하의분양주택과국민임대를대상으로한다. 특별공급비율은당해주택건설량의 30% 이내로하도록하였으며, 지역실정이나수요등에따라 10~30% 로조정할수있다. 5) 입주자선정방법은혼인기간이짧고유자녀인저소득신혼세대주에우선순위를부여하고있다. < 표 2-20> 신혼부부보금자리주택특별공급대상자 순위 내 용 1순위 입주자모집공고일현재혼인 3년이내, 유자녀인세대주 2순위 입주자모집공고일현재혼인 3~5년이내, 유자녀인세대주 3순위 입주자모집공고일현재혼인 5년이내인세대주 생애최초로주택을구입하는특수한경우에한정된주택구입자금이있는데이는 무주택서민이생애최초로전용면적 85 m2이하의주택을구입하는경우주택금융 5) 시 도지사는주택공급계획, 수요추이, 지역실정등을고려하여부득이한경우, 국토부장관과사전협의하여 10% 내지 30% 범위내에서그비율을조정할수있다 ( 신혼부부보금자리주택특별공급운용지침제 3 조 ). 제 2 장현정부의주택정책현황 27
부담을완화하기위해도입되었다. 융자대상은부부합산연소득 5천만원이하의가구를대상으로하여연 4.2% 의금리로 1년거치 19년상환또는 3년거치 17년상환하는조건으로대출한다. 대출대상이되는주택은 85 m2이하 6억원이하주택이고호당 2억원이내에서지원된다. 생애최초주택구입자금지원은 2001 년도입시 60m2이하의주택에대하여주택가격의 70% 까지지원하는것으로신설되었으나지원대상주택의규모가 85 m2로상향된후, 호당대출한도가증가되면서현재는 2억원까지상향조정되었다. 지원대상이되는가구의연소득역시부부합산 5천만원 3천만원 4천만원 5천만원이하로변화를거쳤고, 지원금리는시중금리의변동에따라하락하였다. 또한 2012.5.10. 주택거래정상화및서민 중산층주거안정지원방안의후속조치로생애최초주택구입자금지원규모를확대하였다. 6) 시기 주요내용 2001. 7 최초주택구입자금신설 18평이하집값의 70% 까지지원, 연 6.0%, 1년거치 19년상환 2001. 9 지원대상규모확대 : 전용 60m2 전용 85m2이하 2002. 3 지원대상주택확대 : 신규분양주택 기존주택까지 ( 수도권제외 ) 2003. 4 호당대출한도확대 (7천만원 1억원 ) 2003.12 지원종료 2005.11 < 표 2-21> 최초주택구입자금추진경위 지원재개 (8.31 대책후속조치 ) 85 m2이하, 주택가격 3 억이하, 연소득 5 천만원이하, 대출한도 1 억 5 천, 연 5.2% 2006. 2 - 지원금리변경 ( 연 5.2 연 5.7%) 연소득기준변경 ( 부부합산 5천만원이하 3천만원이하 ) 2006.11 신규접수중단 2010. 9 8.29 대책으로재개 2011.12 부부합산연 5천만원이하, 85m2이하, 주택가격 6억이하지원금리 4.7% 4.2%, 호당 2억한도 ( 주택가격 70% 이내 ) 2012. 5 지원규모 5천억추가확대 (2012년지원규모 1조소진 ) 6) 2012 년지원규모는원래 1 조원이었으나 5 월중소진되면서 5 천억을추가확대하여지원하였다. 28 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
대학생이번정부에서는대학생이라는특수층을대상으로한지원프로그램을운용하고있는데대학생전세임대주택이대표적이다. 이는한국토지주택공사등이대학가주변의원룸, 오피스텔, 다세대 다가구주택등을임차하여대학생에게저렴하게대학기숙사수준의임대료로재임대하는임대주택을말한다. 입주대상은대학소재지외의타시 ( 특별시 광역시포함 ) 군출신대학재학생이며저소득가구를우선지원하고잔여물량을 2순위에공급하고있다. 순위내용 1 순위 2 순위 < 표 2-22> 대학생전세임대입주대상자 기초수급자, 한부모가정, 아동복지시설퇴소자및장애인 ( 소득 100% 이내 ), 가구당월평균소득 50% 이하 (2분위, 월 201 만원 ) 저소득가구일반가구대학생으로가구소득, 가구특성 ( 가구원 5인이상 ), 거주유형 (2~3인공동거주 ) 에따른가점방식으로공급 대학생전세임대주택은전국을대상으로, 신청자의대학소재지와동일한시 도내에주택을공급하고있다. 대상주택은전용면적 60m2이하인주택과오피스텔이다. 임대차유형은전세및보증부월세이다. 지원은보증금에대하여이루어지는데, 전세보증금의지원한도는수도권 7천만원, 광역시 5천만원, 도시지역 4천만원을한도로하고있다. 7) 최초 2년계약후재계약 2회를허용하여최장 6년간거주가능하며졸업후재계약은 1회에한정하고있다. 아래의 < 표 2-23> 에지역별, 인원수별, 주택의규모별보증금한도액이나타나있다. < 표 2-23> 대학생전세임대주택보증금한도 수도권 광역시 도지역 구분주택규모 ( m2이하 ) 보증금한도 ( 천원 ) 1인거주시 40 84,000 2인이상거주시 60 105,000 1인거주시 40 60,000 2인이상거주시 60 75,000 1인거주시 40 48,000 2인이상거주시 60 60,000 7) 보증금한도지원한도를기준으로인원에따라 1 인 (120%), 2 인이상거주시 (150%) 로차등하며, 지원한도초과액은자기부담이다. 제 2 장현정부의주택정책현황 29
대학생을위한주택의마련, 보증금의지원이외에도기숙사확충등을위한자금과택지지원도이루어질예정이다. 8) 대학이소유부지등에기숙사를건설하는경우국민주택기금에서저리 (2%) 로자금을지원할예정이다. 또한국 공유지나장기미사용중인학교용지등을용도변경하여기숙사부지로활용할예정이고대학가하숙집등노후주택의개량시국민주택기금에서저리 (2%) 자금도지원할예정이다. 차상위계층등복지사각지대주거취약계층주거지원사업은최저주거기준에미달되고열악한환경에서생활하는주거취약계층에게저렴한임대주택 ( 매입임대, 전세임대, 국민임대주택 ) 을지원하여주거안정, 자활기반지원및주거상향이동을도모하기위한목적으로실시되고있다. 지원대상자는쪽방ㆍ비닐하우스ㆍ고시원ㆍ여인숙ㆍ노숙인쉼터ㆍ부랑인복지시설거주자및범죄피해자이고각각의대상자별거주시설기준이아래의 < 표 2-24> 에나타나있다. < 표 2-24> 주거취약계층주거지원사업입주대상자 대상자 거주시설 쪽방거주자 단신자로서 9m2내외의단칸방에서무보증월세로거주 ( 부엌ㆍ화장실등공용 ) 비닐하우스거주자 가족단위로대도시인근무허가주택거주, 생활기반시설등이미비 고시원 여인숙거주자 대부분단신자로서취사시설없이목욕탕또는화장실등공용 노숙인쉼터 부랑인복지시설거주자 부랑인및노숙인시설설치ㆍ운영규칙에따른시설 범죄피해자 가족일원이범죄피해를당함으로써종전거주지에서생활곤란 ( 지방검찰청장추천으로법무부장관선정 ) 주 : 입주대상자는위의거주시설에서 3개월이상거주중인자. 단범죄피해자는제외 지원대상자의소득등재산요건은전년도도시근로자가구당월평균소득의 50% 이하, 5,000 만원이하토지, 2,200 만원이하자동차보유이고, 지원대상이되는 주택의종류및규모는국민주택규모이하의다가구 다세대주택, 다중주택, 연립주택 8) 2011.12.7. 주택시장정상화및서민주거안정지원방안 30 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
으로 1인가구는 40m2이하로면적에제한이있다. 임대조건은주변전세시세의 30% 수준에서임대보증금및임대료가산정된다. 임대주택특별공급물량은단계적으로확대하여 12년까지 5,000호지원을추진하고있는데이는전체비주택가구의 10% 내외수준이다. 9) < 표 2-25> 주거취약계층주거지원사업입주대상자 구분 임대보증금 월임대료 쪽방 고시원 여인숙 노숙인쉼터 부랑인복지시설거주자 비닐하우스거주자, 범죄피해자 100 만원 250~350 만원 자활실적이우수하여지자체장이추천한경우 50% 감면 시세의 30% 수준에서임대보증금을제외한금액의월세환산액 장기미임대공가입주시 50% 감면 주 : 1) 쪽방 고시원 여인숙ㆍ노숙인쉼터ㆍ부랑인복지시설거주자 : 시장ㆍ군수ㆍ구청장의추천에의하여임대보증금의 50%(50 만원한도 ) 무이자지원가능 2) 비닐하우스거주자 : 시장ㆍ군수ㆍ구청장의추천에의하여임대보증금의 50%(175 만원한도 ) 무이자지원가능 소년소녀가정등전세주택지원제도는 2004년국정과제회의를통해정부에서빈곤아동에대한사회안전망확충방안으로도입되었는데, 이는소년소녀가정, 교통사고유자녀가정등에대하여국민주택기금에서전세주택을마련하여무상지원함으로써취약계층의주거안정을도모하고자하는사업이다. 지원대상은소년소녀가정등사회취약계층의무주택이면서가구당월평균소득이전년도도시근로자가구당월평균소득이하인가정에한정된다. 구체적인지원대상자기준은아래의 < 표 2-26> 과같다. 9) ( 07~ 10) 연평균 413 호 ( 11) 1,400 호 ( 12) 2,000 호수준 제 2 장현정부의주택정책현황 31
< 표 2-26> 소년소녀가정등전세지원대상자 구분 소년소녀가정 교통사고유자녀 가정위탁아동 대리양육가정친인척위탁가정 아동복지시설퇴소자 대상자 - 국민기초생활보장법에의한기초생활수급자중 18세미만의아동으로만구성된세대또는 18 세미만의아동이부양능력이없는부모와동거하는세대로서아동이실질적으로가정을이끌어가고있는세대 - 시 군 구에서지정, 읍 면 동에서관리 - 자동차사고로인하여사망또는중증후유장애를입은피해자의 18세미만의자녀 - 교통안전공단에서지정 관리 - 18세미만의아동이국민기초생활보장법상부양의무자 ( 친조부모, 외조부모 ) 와동거하는경우 - 18세미만의아동이국민기초생활법상부양의무자가아닌친 인척과동거하는경우 - 아동복지시설보호대상아동중 18세에달하여시설에서퇴소한자및퇴소한자로서만 23세이하인자 - ( 해당지자체에신고된 ) 복지시설의장또는중앙아동자립지원센터장이추천한자에한함 지원대상이되는주택의종류와지원금은지역별로각기다른한도를가지고있는데지원대상주택은국민주택규모이하의주택 ( 다가구ㆍ단독주택, 다세대, 연립주택, 아파트, 주거용오피스텔 ) 을대상으로하고, 수도권의경우최고 7,000 만원, 광역시는 5,000 만원까지, 그밖의지역은 4,000 만원까지지원한다. 단, 1인가구의경우 50m2이하주택으로제한되어있다. 지원조건은해당아동 청소년이만 20세가될때까지무상으로전세주택을지원한다. 단, 만 20 세이후에는이자 ( 연2%) 를부담하되대상가정의지원자격 ( 소득, 주택소유여부등 ) 이유지되는한 2년단위로 3회재계약이가능하므로최대 26세까지지원가능하다. 3) 시장안정정책및규제 (1) 부동산정책개요정권출범초기에는대선공약및인수위원회에서설정한부동산정책방향에따라제반정책개선을추진하였다. 2008 년 1월에는지방주택투기지역및투기과열지구를모두해제하였고, 3월에는 1세대 1주택자에대한양도소득세특별공제폭확대를 32 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
발표하였다. 2008 년 6월에는지방미분양대응방안이발표되었다. 지방경기에있어건설업이차지하는비중이크다. 그런데지방소재건설업체중상당수가부동산 PF 를중심으로사업을확장해놓은상태에서지방에미분양이적체될경우지방경기가침체될수있다는점을고려한조처였다. 그리고 2008년 8월에는주택공급기반강화및건설경기보완방안이발표되었다. 2008 년상반기들어서주택인허가실적을비롯한공급관련지표들이악화됨에따라주택공급이지속되어가격상승으로이어질수있다는점을감안한조처였다. 2008년 9월에는부동산조세와관련하여양도소득세를완화하고, 종합부동산세부담상한선을 150% 로하향조정및과표적용률을 80% 로동결하는등종합부동산세를개편하였다. 주택건설사업자가취득한토지에대하여취득후 5년이내에주택건설에이용하는경우종합부동산세를비과세하기로하였다. 또한미분양주택비과세대상을확대하고비과세기간을연장하였다. 10) 2008 년 11 월에는경기부양책인경제난국종합대책에서부동산및건설경기활성화를위해주택 토지의투기지역및투기과열지구를서울강남3구를제외하고대폭해제하였고, 수도권분양아파트전매제한완화조치를기존분양분에도소급하여적용하였다. 지방미분양주택에대한양도세비과세및감면조건을확대하였다. 그결과, 도심내주택공급확대및재건축아파트거래가활성화되었다. 2009 년 7월및 2009 년 9월에는당시주택가격상승에대응하기위해주택담보대출규제를수도권전지역에서 LTV비율을기존의 60% 이내에서 50% 로강화하였다. 또한은행권의총부채상환비율 (DTI) 에대한규제를수도권비투기지역까지확대하는방안을발표하였으며, 정부의이러한주택담보대출에대한규제에따라주택매매가격은 2009년 9월이후상승세가둔화되었다. 2010년들어서면서부터서울및수도권을중심으로상승세가둔화되고일부하락세를보이는지역이나타남에따라주택가격이대세하락이라는전망이나오기시작하였다. 2010년상반기이후의부동산시장침체현상이지속되고주택매매가격하락을 10) 정의철, 2011, 이명박정부정책평가및선진화과제 ( 하 ), 한국경제연구원 제 2 장현정부의주택정책현황 33
포함하여특히주택거래가지속적으로위축되었다. 이에따라 2010 년 4월미분양주택재고를장기평균수준으로감축하는것을목표로약 4만호에달하는미분양주택해소및거래활성화방안을발표하였다. 2010년 8월에는실수요주택거래정상화와서민 중산층주거안정지원방안을발표하였다. 주요내용을보면, 첫째주택거래를정상화하기위하여실수요자의주택구입과관련된금융및세제상의지원을확대하였다. 둘째투기지역을제외한지역에대한 DTI 규제를한시적으로완화하였다. 셋째생애최초구입자에대한국민주택기금지원액수를확대하였다. 넷째 2010 년말로종료예정이었던다주택자양도세중과완화조건을 2년간연장하였다. 2011년 5월에는건설경기연착륙및주택공급활성화방안을발표하였다. 주요내용을보면, 건설사 PF에대한구조조정및유동성을지원, 미분양주택해소및주택거래활성화, 주택공급여건개선, 그리고민자사업활성화등이다. 2011 년 6월하반기경제정책방향을발표하였다. 주택거래활성화와관련해서는수도권과밀억제권역의분양권전매제한기간을현행 1~5 년을 1~3 년으로완화하였다 ( 단, 투기과열지구제외 ). 그리고재건축초과이익환수제완화, 뉴타운지구기반시설설치비지원을확대하기로하였다. 전월세시장안정과관련해서는수도권임대주택사업자에대한세제지원요건을완화하고재정지원확대를통한임대주택공급을촉진하며단기간내공급가능한매입임대 (LH공사등 ) 를확대하는방안등이다. 취약계층주거지원을위해서는전월세소득공제의적용대상을확대하기로하였다. 2011년 7월에는수도권과밀억제권역내주택전매제한을완화하는내용의 주택법시행령 개정안을마련하고입법예고하였다. < 표 2-27> 수도권분양권전매제한개선방안 구분현행개선 공공택지 민간택지 85 이하 5년 ( 투기과열지구 5년 ) 3년 ( 투기과열지구 5년 ) 85 초과 3년 ( 투기과열지구 3년 ) 1년 ( 투기과열지구 3년 ) 85 이하 3년 ( 투기과열지구 3년 ) 1년 ( 투기과열지구 3년 ) 85 초과 1년 ( 투기과열지구 3년 ) 1년 ( 투기과열지구 3년 ) 34 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
< 표 2-28> 개발제한구역해제공공택지내주택전매제한개선방안 공공택지내모든주택 분양가격이인근주택매매가격의 70% 이상 7 년 보금자리주택 : 현행유지 분양가격이인근주택매매가격의 70% 이상 7년 분양가격이인근주택매매가격의 70% 이하 10년 분양가격이인근주택매매가격의 70% 이하 그외신규분양주택 : 완화 10년 분양가격이인근주택매매가격의 70% 이상 5년 분양가격이인근주택매매가격의 70% 이하 7년 수도권내공공택지중지구면적의 50% 이상이개발제한구역을해제하여개발된택지내의 85 m2이하주택의전매제한기간완화 ( 보금자리주택은현행전매제한유지 ) 2011년 8월에는전월세시장안정화대책을발표하였다. 이를통해민간임대주택공급을위한세제를완화하고전세자금대출을확대하는등자금을지원하기로하였다. 한편공공임대주택공급확대를위해서는현재추진중인공공주택입주시기를앞당기고, 민간신축다세대주택 2만호를매입해임대주택으로공급 (LH공사) 하며, 저소득층대학생을위한전세임대주택 1천가구를연내에공급하고대학이기숙사건립하는경우주택기금에서건설자금을지원하기로하였다. 전세수요자비용부담경감을위해서는국민주택기금의근로자 서민전세자금대출상한기간을 6년에서 8년으로연장하고전월세소득공제대상을연 5천만원이하에서 6천만원이하로확대하기로하였다. 2011 년 12월에는주택시장정상화및서민주거안정지원방안을발표하였다. 주택시장의어려움을완화하고, 전월세등서민주거안정을도모하기위해 주택시장정상화및서민주거안정지원방안 을확정하였다. 2주택자 50%, 3주택자 60% 부과되던양도소득세중과제도폐지를추진하였다. 투기과열지구를폐지하였으며, 재건축초과이익 10~50% 부담금부과를 2년간중지하였다. 그리고생애최초주택구입자금대출금리와자격요건을완화하였다. 2012년 5월에는 주택거래정상화및서민 중산층주거안정지원방안 을발표하였다. 주된내용을보면, 첫째투기지역 주택거래신고지역해제, 분양권전매제한기간완화, 민영주택재당첨제한폐지등시장과열기도입된규제를정상화하였다. 둘째 제 2 장현정부의주택정책현황 35
금리우대보금자리론지원대상 한도확대, 생애최초주택구입자금 5천억원을추가로지원하기로하였다. 셋째 1세대 1주택자양도세비과세보유요건완화 (3 2년), 일시적 2주택자종전주택처분기한연장 (2 3년) 등주택거래세부담을완화하였다. 넷째 2~3 인용도시형생활주택건설시자금지원확대, 2세대이상거주가능한세대구분형아파트건설규제완화등중소형 임대주택공급을활성화하기위한방안을발표하였다. 그리고 1:1 재건축시주택규모제한합리적개선, 블록형단독주택용지건설규제완화등사업특성에맞는주택건설여건조성방안을발표하였다. (2) 주요제도별정책변화 분양가규제개선분양가상한제의폐지논란이많은가운데폐지법안이 2009년발의된뒤 18대 국회를통과하지못한채, 19 대국회로넘겨진상태이다. < 표 2-29> 2008 년이후주요분양가규제 내용발표일 분양가상한제개선 - 주상복합의경우가산비추가인정 2008.8.21 - 민간택지실매입가를택지감정가의 120% 내에서인정 분양가상한제폐지등민간주택건설규제완화추진계획발표 2011.1.13 시장과열시도입된분양가상한제폐지및규제완화추진계획발표 2011.12.7 분양가상한제원칙적폐지 - 국토부장관이지정하는공동주택에한해예외적적용 2012.6.18 - 주택법, 재건축초과이익환수법, 도정법, 도촉법개정안입법예고 분양가상한제기본형건축비 1.5% 인상 - 기본형건축비 9.1일정기개정 고시 - 분양가상한제가적용되는주택의기본형건축비가 1.5% 인상되어 1,577 천원 /m 2 (3.3m 2 2012.8.30 당 79천원상승 ) 분양가상한제시장상황에맞게탄력적으로운용 - 주택법 일부개정법률안국무회의통과 - 분양가상한제신축운영 / 주택전매행위제한제도개선 2012.9.11 자료 : 국토해양부보도자료, 국토연구원부동산시장연구센터, 2008 년이후주요주택정책 자료를토대로작성 36 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
전매제한제도개선내용수도권전매제한완화를시작으로공공택지내분양권전매제한기간추가단축, 보금자리주택전매제한완화등의다양한완화책을내놓았다. < 표 2-30> 2008 년이후주요전매제한규제 내용 발표일 수도권전매제한완화 구분현행 ( 수도권 ) 개선안 ( 수도권 ) 공공택지 민간택지 85m2이하 10년 85m2초과 7년 85 m2이하 7 년 85 m2초과 5 년 < 과밀억제권역 > 85 m2이하 7 년 85 m2초과 5 년 < 과밀억제권역 > 85 m2이하 5 년 85 m2초과 3 년 < 기타지역 > 85 m2이하 5 년 85 m2초과 3 년 < 기타지역 > 투기과열지구 3 년非투기과열지구 1 년 수도권전매제한완화 - 거래활성화를위하여수도권분양아파트전매제한기간완화조치 * 를기존분양분에도소급하여적용 ('08.11 월 ) * 08.8.21 대책에서는향후신규분양분에한해현행수도권 10 5 년을과밀억제권역은 7 5 년, 기타지역은 5 3 년으로축소키로함 강남 3 구를제외한주택투기과열지구, 투기지역해제 공공택지내분양권전매제한기간추가단축 ( 09.3) * ( 과밀억제권역 ) 85m2이하 7 5년, 85m2초과 5 3 년 ( 기타지역 ) 85m2이하 5 3 년, 85m2초과 3 1년 ( 투기과열지구 3년 ) 수도권공공택지내분양가상한제적용주택의전매제한기간을추가단축 - ( 과밀억제권역 ) 85m2이하 7 5년, 85m2초과 5 3년 - ( 기타지역 ) 85m2이하 5 3년, 85m2초과 3 1 년 ( 투기과열지구 3년 ) 수도권민간택지의경우도공공택지와의형평을감안, 추가단축 - ( 과밀억제권역 ) 85m2이하 5 3년, 85m2초과 3 1년 ( 투기과열지구는 3년 ) 수도권개발제한구역내공급되는보금자리주택에대해전매제한기간을강화 - 수도권과밀억제권역공공택지중소형보금자리주택은계약일로부터 5년 7년 ( 분양가가주변시세의 70% 미만인경우 10년 ) 으로강화 보금자리주택최장 10년간전매제한 - 수도권과밀억제권역공공택지중소형주택은계약일부터 5년, - 개발제한구역내보금자리는 7년 ( 분양가가시세 70% 미만인경우 10년 ) 수도권과밀억제권역의분양권전매제한기간완화 - ( 현행 ) 1 5년 1 3년, 투기과열지구제외 수도권공공택지와개발제한구역해제지구의분양권전매제한기간을완화 구분 현행 전매제한 개선 2008.8.21 2008.11.3 2008.12.22 2009.2.3 2009.8.27 2010.5.6 2011.6.30 2012.5.10 제 2 장현정부의주택정책현황 37
일반공공택지 (85m2이하 ) 3년 1년인근시세민영주택 7년 70% 미만보금자리 10년 70% 미만민영 5년보금 8년 GB해제공공택지 70 85% 미만민영 3년 (85m2이하 ) 인근시세민영주택 5년보금 6년 70% 이상보금자리 7년 85% 이상민영 2년보금 4년 * 수도권공공택지 85m2초과 (1 년 ) 및민간택지 (1 년 ), 지방 ( 공공택지 1년, 민간택지제한없음 ) 은현행유지 주택전매제한제도개선 - 대통령령이정하는기준등에따라국토부장관이지정하는주택에한해탄력적운영 전매제한제도현행개선안 ㅇ분양가상한제 투기과열지구 주택공영개발지구주택으로구분, 10 년이내의무적적용 ㅇ제한기간 ( 대통령령 ) - 분양가상한제적용주택 : 1 8 년 - 투기과열지구 : 소유권이전등기일까지 (5 년한도 ) - 주택공영개발지구 : 3 5 년 ㅇ시장상황을감안하여대통령령이정하는기준과절차에따라지정하는주택에만 10 년이내적용 ㅇ기준안 ( 대통령령안 ) - 분양가상한제적용주택 - 공공택지내주택 - 투기과열지구내주택 - 분양가격이시가와현저한차이가발생하여투기가우려되는지역내주택 - 지자체장이요청하는주택ㅇ절차안 ( 대통령령안 ) - 국토부장관이주택정책심의위원회심의를거쳐지정 해제ㅇ제한기간안 ( 대통령령안 ) : 1 8 년 2012.6.18 민영주택재당첨제한폐지 - 주택공급에관한규칙 개정안, 7 월 3 일입법예고 1 민영주택 ( 분양가상한제적용주택, 공공임대주택, 토지임대주택등 ) 재당첨제한폐지, 다만투기과열지구에서는재당첨제한유지 2 외국인투자촉진을위해외국인에게도주택을특별공급 3 입주자저축예치금증액시청약제한기간완화 (1 년에서 3 개월로단축 ) 4 당첨자발표후계약체결가능기간확대 5 주택당첨자명단일간신문공고의무개선 2012.7.2 강남보금자리전매제한 - 입주일로부터 5년간의무거주, 계약일로부터 8년간전매금지 2012.9.13 - 매매알선한중개업자는공인중개사법에따라처벌자료 : 국토해양부보도자료, 국토연구원부동산시장연구센터, 2008년이후주요주택정책 자료를토대로작성 38 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
재건축규제개선내용재건축규제합리화를시작으로재건축핵심규제완화, 임대주택건설의무폐지 등원활한재건축사업진행을위한개선을추진하였다. < 표 2-31> 2008 년이후주요재건축관련규제 내용 재건축규제합리화 - 재건축사업기간단축 (3 년 1 년 6 개월 ) - 재건축안전진단절차간소화 (2 회 1 회 ), 판정기준합리화및실시시점의조기화 ( 정비계획수립후 수립전 ) - 재건축일반공급분에대한후분양의무폐지 - 조합원지원양도금지폐지 - 제 2 종일반주거지역층수를최고 15 층에서평균 18 층으로완화 발표일 2008.8.21 도심내공급확대및재건축아파트거래활성화를위해재건축핵심규제완화 - 소형평형의무비율 ( 현행 : 60 m2이하 20% 이상, 60 85 m2 40% 이상 ) 은지역실정에따라 85 m2이하 60% 이상으로탄력적용 ( 08.11 월 ) - 국토계획법상한까지용적률상향을허용하고, 임대주택의무비율제 는정비계획상용적률초과분에대해일정비율 (30 50%) 을보금자리주택으로환수하는방식으로전환 ( 09.1 월 ) 2008.11.3 재건축단지임대주택건설의무폐지 ( 도시및주거환경정비법개정 ) 2009.4 재건축조합원지위양도완화 2009.8.4 단독주택밀집정비예정구역중다가구등개별적재건축허용 2011.5.1 1:1 재건축 * 주택규모제한도합리적개선해나갈계획 * 1:1 재건축은기존주택면적의 10% 범위내에서면적을증가시키는재건축제도로, 용적률범위내추가공급되는세대는 85 m2이하로건설 - 1:1 재건축시면적증가범위 ( 현행 10%) 확대, 축소도허용 뉴타운지구내재개발사업에만적용되던용적률인센티브제도 * 를재건축사업까지확대할계획 * 용적률을국토계획법상상한까지허용하되, 증가된용적률의 20 50% 이상을임대주택으로공급 2012.5.10 1:1 재건축규제완화 - 1:1 재건축시기존주택의면적증가범위를현행 10% 이내에서 30% 이내로확대, 기존주택면적축소허용 ( 축소범위제한없음 ) - 조합원에게공급하고남는일반분양분이있을경우그물량은현행과같이 85 m2이하로건설하도록함. 2012.5.30 제 2 장현정부의주택정책현황 39
1:1 재건축규제현행개정 기존면적의 10% 이내확대 * 일반분양분은 85 m2이하 기존면적의 30% 이내확대및제한없이축소가능 * 일반분양분은 85 m2이하 ( 좌동 ) 재건축부담금 2 년부과중지 ( 한시적부과중지 ) - 14.12.31 일까지관리처분계획인가를신청하는사업에한해면제 - 개정안시행일당시부과종료시점 ( 준공일 ) 이후 4 개월이경과하지않은경우로서부담금이부과되지않은사업부터면제혜택적용 재건축사업용적률인센티브제도적용확대 재건축사업현행개정안구분재정비촉진지구개별정비구역재정비촉진지구개별정비구역과밀역제권역미적용적용 (30 50%) 적용적용 (30 50%) 2012.6.18 그외지역미적용미적용적용적용 (0 50%) 주 : 괄호안비율은증가된용적률중임대주택공급비율 자료 : 국토해양부보도자료, 국토연구원부동산시장연구센터, 2008 년이후주요주택정책 자료를토대로작성 금융규제개선내용 2008년일정조건하에 LTV 비율을확대하고가계대출원리금상환거치기간연장등의완화정책을제안했으나 2009년에는투기지역을제외한수도권전역에대해 LTV 비율을강화하였다. 2010년이후다시주택시장안정화를위해기존주택이매매되지않아신규주택입주가어려운가구를대상으로 DTI 한도초과 LTV 한도이내에서대출규모를완화하였고, 소액대출의 DTI 심사를면제하는등의정책을펼쳤다. < 표 2-32> 2008 년이후주요금융규제 내용 지방비투기지역미분양주택중분양가를 10% 이상인하하는주택에대해서 09년 6월말까지담보인정비율을 60% 70% 로 10%p 상향조정 모기지보험에가입할경우, LTV 비율을기존 80% 85% 로 5%p 추가확대 - 모기지보험적용주택을전국비투기지역소재한모든주택으로확대 - 보험가입요건중국민주택규모 (85m2 ) 이하요건을폐지 발표일 2008.6.11 40 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
- 08.6.30 일부터지속적용 가계대출부담완화 - 가계의이자부담경감을위해원리금상환거치기간을 3년 5 년연장 - 중도상환수수료를내려변동금리고정금리대출로전환을유도 투기지역 ( 강남 3구 ) 을제외한수도권 ( 서울, 인천, 경기 ) 전역에대해주택담보대출담보인정비율 (LTV) 을강화 - 만기 10년이하또는만기 10년초과 담보가액 6억원초과아파트에대해현행 60% 이내인담보인정비율이 50% 이내로차등적용 - 또한, 만기 3년이하아파트이외주택에대해현행 60% 이내인담보인정비율이 50% 이내로차등적용 전세동향및안정대책 - 주택기금전세자금지원확대 투기지역 ( 서울강남3 구 ) 에만적용하고있는총부채상환비율 (DTI) 을수도권비투기지역까지확대적용 - 서울 ( 투기지역제외 ) 50%, 인천 경기 60% 적용 다만, 5천만원이하소액대출, 집단대출 ( 이주비, 중도금, 잔금대출 ) 및미분양주택담보대출은규제대상에서제외 2008.10.21 2009.7.6 2009.8.23 2009.9.7 비은행권주택담보대출에대한리스크관리강화 2009.10.12 기존주택이팔리지않아신규주택에입주를못하는자의기존주택 (6억및 85m2이하, 투기지역제외 ) 에대해서금년말까지국민주택기금에서 1조원범위내에서주택구입자금융자지원 - 주택금융신용보증기금에서도 DTI 한도를초과하여대출 (LTV 한도이내 ) 이가능하도록 2010.4.23 보증지원 국민주택기금의경우부부합산연소득 4천만원이하인경우에만한정, 연 5.2%, 호당 2억원한도 1억원까지소액대출에대한 DTI 심사면제는계속유지 2011.3.22 고정금리 비거치식 분할상환대출의경우 DTI 비율상향조정 강남3 구투기지역이해제되면 LTV DTI 가서울여타지역과동일하게적용 (40 50%) 2012.5.10 부동산관련연체이자율을인하하여건설사 분양자부담완화 - LH에분양대금을미납한토지 주택계약자의연체이자율을 0.5(1 개월미만 )~1%(1개월 2012.9.10 이상 ) 인하 - 9월하순 ~10월초통과 시행추진 자료 : 국토연구원부동산시장연구센터, 2008 년이후주요주택정책 자료를토대로작성 5 세제개편내용주택시장을안정화시키고자지방미분양주택을대상으로취등록세감면, 양도소득세의고가주택기준가격을 9억원으로상향조정, 다주택보유자양도세중과제도폐지등을제안하였다. 제 2 장현정부의주택정책현황 41
< 표 2-33> 2008 년이후주요세제개편 내용 발표일 지방미분양대책 - 지방미분양주택취득하면취득 등록세감면 2008.6.11 세법개정안 - 양도소득세고가주택기준 9억원으로상향조정 2008.9.1 종합부동산세개편안 - 과세기준 9억원으로상향조정 2008.9.23 경제활성화지원세법개정안 - 다주택보유자양도세중과제도폐지 2009.3.16 주택거래활성화대책 - 지방미분양주택, 취득세감면연장 2010.4.23 거래활성화대책 2010.8.29 전월세안정대책 - 임대세제지원요건완화 2011.8.18 강남 3구투기지역해제 다주택자양도세폐지 2012.5.10 자료 : 국토해양부보도자료, 국토연구원부동산시장연구센터, 2008년이후주요주택정책 자료를토대로 작성 기타보금자리주택사업에민간업체가참여할수있도록시행지침을제정하였다. 또한 보금자리건설등에관한특별법을개정하여거주의무기간을주변시세를고려하여 단계화하고사업시행자로 6 개의공공기관을추가하였다. < 표 2-34> 2008 년이후기타제도변화 내용발표일 민간참여보금자리주택사업시작 - 민간참여보금자리주택사업시행지침제정 2012.7.30 ( 지구조성 : 공공이 50% 를초과출자한법인, 주택건설 : 공공 민간공동시행 ) - 기범사업대상지선정 ( 하남미사지구 A27블록, 위례신도시 A2-11 블록 ) 보금자리거주의무기간 1~5 년으로단계화 - 보금자리주택건설등에관한특별법개정 1 시세의 70% 이상인주택은거주의무기간을단계적으로조정 주변시세대비 보금자리거주의무기간 70% 미만 5년 ( 현행유지 ) 70~85% 미만 5년 3 년 85% 이상 5년 1 년 2 보금자리사업시행자로 6개공공기관추가 2012.7.24 42 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
소관 6 개공공기관및연계가능사업 한국철도공사 ( 역세권개발, 철도폐선부지활용등 ), 한국철도시설공단국토부 ( 역세권개발등 ), 제주국제자유도시개발센터 ( 제주도내개발및주택건설등 ), 대한주택보증주식회사 ( 시공중부도에따른주택의건설등 ) 농림부한국농어촌공사 ( 각종지역개발, 도시개발, 주택사업등 ) 행안부공무원연금공단 ( 재무적투자, 공무원등주택건설등 ) 3 보금자리주택의입주거주의무예외사항추가 4 공공 민간공동출자법인이조성한주택용지를출자기관에우선공급자료 : 국토해양부보도자료, 국토연구원부동산시장연구센터, 2008년이후주요주택정책 자료를토대로작성 제 2 장현정부의주택정책현황 43
chapter 3 현주거문제의진단과향후해결과제
C H A P T E R 0 3 현주거문제의진단과향후해결과제 본장에서는현재우리사회가안고있는주거문제와앞으로여건변화에따라해결해야할과제들을짚어보았다. 이것은현정부의정책을검토하기위해서도필요하지만, 향후의주택정책방향을제시하는중요한기초자료가될것이다. 당면한과제를미시적문제와거시적문제로나누어서살펴보았고, 향후해결과제로는인구고령화, 노후고층아파트재고의급격한증대, 민간임대산업활성화, 주거비부담완화등을제시하였다. 1. 당면한주거문제 1) 미시적문제 (1) 소득계층별 같은소득계층내에서도자산의보유정도가다르기때문에일률적으로단정하기는 어려우나소득수준별로대체로아래와같은주거문제를갖고있는것이일반적이다. 1~2분위적정수준이상의주거환경에서거주하기에는소득이낮아, 대부분열악한임차공간에서거주한다. 1~2 분위의경우생활보호대상자및차상위계층을포함하는데반지하, 옥탑방, 비닐하우스, 고시원등에서거주하는경우가많은것으로조사되고있다. 제 3 장현주거문제의진단과향후해결과제 47
이들계층은영구임대주택, 다가구매입임대주택입주대상자로분류되고있으며, 국민임대주택조차주거비 ( 임대료 + 관리비 ) 를부담할경제적능력이부족할수있는계층이다. 또한주거문제뿐아니라복합적인복지지원이필요한계층으로노동능력의부족등으로향후소득의증가를크게기대하기어려운가구들이많다. < 그림 3-1> 소득분위별평균주거비 / 생활비비율 자료 : 국토해양부 국토연구원, 2010 주거실태조사 < 그림 3-2> 소득분위별적자가구비율 ( 단위 : %) 자료 : KOSIS, 가계동향조사, 2012 년 2/4 분기 3~4분위 3~4 분의가구들의경우양질의주택구입능력이부족하다. 이계층은 2012 1/4 분기 48 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
월평균가구소득이 200만원대 (3분위: 230만원, 4분위 : 283만원 ) 로자산축적이별로없는경우에는주택을구입하는것이여의치않다. 따라서임차인으로거주해야하지만, 임대료가비교적저렴하고질이양호한공공임대주택을적기적소에확보하는데어려움이있다. 최근과같은소형민간임대주택전월세가격상승시에가장큰어려움을겪는계층이다. < 그림 3-3> 소득분위별점유유형 ( 단위 : %) 자료 : 국토해양부 국토연구원, 2010 주거실태조사 5~6분위소득 5~6 분위의가구들은자력또는정부의직간접적지원을통하여주택구입이가능한계층으로분류된다. 하지만높은주택가격으로인해금융기관대출로주택구입시경제적부담이크다. 이들계층은내집을마련할때까지대부분전세의형태로주택을임대하여거주하는데, 주택시장상황의변동에따른전세자금마련에어려움을경험하게될수있다. 따라서주거의안정성을보장할수있는양질의전세임대주택 ( 민간임대주택 ) 이필요하지만그러한전세주택재고가크게부족하다. 중산층에게도부담스러운주택가격과주거의다양성부족전반적으로우리나라주택가격은소득수준에비해크게비싸다. 중산층이상의 제 3 장현주거문제의진단과향후해결과제 49
경우소득수준이낮은계층에비해서는주택구입능력이크다고할수있지만, 주택을구입하기위해서는경제적으로어려움을겪게되고소비생활에있어많은것을포기해야되는실정이다. 또한중산층들은아파트뿐아니라보다다양한주택유형을선호하지만아직까지아파트로편중된주택공급이이루어지고있다. 라이프사이클의변화로자녀수가증가하거나자녀들이성장할경우, 또는부모와의동거등을위하여방이더많고면적이넓거나, 주거환경이좋은지역으로이주하기를희망하는경우가많지만높은거래비용과보유세로제약을받는경우가많다. 오래된중고주택에거주하는가구들의경우재건축및리모델링의필요성은있으나여러가지규제들로추진이어려운형편이다. 주택가격의상승및소득격차확대 2002년이후소비자물가에비해주택매매가격과전세가격이크게상승하였다. 서울수도권의주택매매가격은 2002~2004년, 2006~2008년기간중크게오른후약보합세를보이고있다. 2009년이후에는전세가격이크게상승하였다. < 그림 3-4> 지역별주택매매가격종합지수와소비자물가지수비교 주 : 2000 년 = 100.0 자료 : 국민은행, 통계청 50 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
< 그림 3-5> 지역별주택전세가격종합지수와소비자물가지수비교 주 : 2000 년 = 100.0 자료 : 국민은행, 통계청 소득계층간소득격차가점차심화되고있어정부의지원없이는주거의양극화가 더욱악화될수있는상황이전개되고있다. < 그림 3-6> 분위별소득의변화 2000~2011 ( 도시 (2인이상비농가 )) ( 단위 : 원 ) 자료 : 통계청 제 3 장현주거문제의진단과향후해결과제 51
(2) 생애주기별주거문제 같은연령계층내에서도소득과자산보유수준이크게다를수있으므로단정적으로 정의하기어려우나연령계층별주거관련문제를아래와같이정리할수있다. 20대청년기 20대의청년기의 1인가구수가크게증가하여연령대별로볼때 1인가구수가가장많다. 이들계층은저렴하고, 직장또는학교로의접근성이좋은지역, 역세권등교통망이좋은지역의거주를일반적으로선호한다. 원룸, 오피스텔, 도시형생활주택등소형임대공간을필요로하나수요에비해재고가충분치못함에따라원룸등소형임대주택의임대료상승을초래한다. 따라서대학생을포함한청년 1인가구들의주거비부담문제가발생한다. < 그림 3-7> 연령별 1 인가구수및자가비율 ( 단위 : 가구, %) 자료 : 통계청 30대일반적으로 30대는 20대보다는경제적으로안정된시기이지만, 중장년층에비해소득수준이낮고, 자산축적이상대적으로적으며, 소형주택에서전세로거주하거나, 소형또는중형주택을생애최초로구매하게되는계층이다. 이들은결혼초기에부모, 친척의도움을받지않고스스로주택구입을할경우수입의상당부분을 52 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
대출금상환으로지출해야한다. 정기적인소득이있는가구들조차주택구입을할수있는경제적여유가없어주택구입에어려움을겪고있다고볼수있다. 무리하게내집마련을시도하면서대출금의이자가상승하거나주택가격급락시에는하우스푸어 (House Poor) 로전락하기도한다. < 그림 3-8> 최초주택구입연령 ( 단위 : %) 자료 : 국토해양부 국토연구원, 2010 주거실태조사 < 그림 3-9> 연령대별월평균소득 ( 단위 : 만원 ) 자료 : 국토해양부 국토연구원, 2010 주거실태조사 제 3 장현주거문제의진단과향후해결과제 53
30 대의전세임차가구의경우자산축적이많지않으므로 40~50 대에비해전세금 상승에취약하다고할수있다. < 그림 3-10> 연령계층별금융자산및부동산자산 ( 단위 : 만원 ) 자료 : KOSIS, 가계금융조사 (2011) 40~50대가구 40~50 대는주택구매및주택규모확장기이다. 경제적으로나주거면에서가장안정된시기이며다른연령계층에비해상대적으로소득이높고자산이많으나부채도많고, 결과적으로조세부담률도상대적으로높다고할수있다. 54 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
< 그림 3-11> 가구주연령별주택사용면적 ( 단위 : %) 자료 : 국토해양부 국토연구원, 2010 주거실태조사 < 그림 3-12> 연령계층별자산총액및부채총액 ( 단위 : 만원 ) 자료 : 국토해양부 국토연구원, 2010 주거실태조사 60대가구 60대자가가구의경우근로소득이없는경우가많아주거비, 부동산세금 ( 특히보유세 ) 지출에부담을받으나주택을매각하고전세로전환할경우주거불안정을초래할수있어주택매각을하지않는경우가많다. 제 3 장현주거문제의진단과향후해결과제 55
< 그림 3-13> 고령자연령대별, 점유형태별가구수 ( 동부, 2010) 주 : 월세, 기타는월세, 사글세, 무상 ( 관사, 사택등 ) 을의미함. 자료 : 인구총조사 2010 임차가구인경우임대료 ( 특히전세금 ) 상승시대처할경제적능력이부족하여 주거불안정성이심화될수있다. 고령계층의경우비자발적인주거이동시새로운 커뮤니티에서의이웃관계구축에한계가있어심리적어려움을겪을수있다. 70대이후가구혼자사는비율이높으며질병및체력저하등으로공공지원의필요성이높다. 노인의체력과신체구조에적합한주택구조및개조가필요하다. (3) 점유형태별문제 전세등민간임대주택거주가구높은전세가격과급격한전세가격변화시주거불안정하게된다. 전세가격이급격히하락할경우에는역전세난으로주거이동에어려움이있을수있다. 또한우리나라의경우임대전용주택재고가충분치않으므로빈번한비자발적주거이동으로인해주거가불안정하다. 중산화가능계층및중산층이상이안정적으로거주할수있는민간임대주택재고가부족하다. 대부분의중산층전세세입자는개인이소유한여유분주택을임대하여거주하는데, 계약기간 2년후에는본인의의지와상관없이언제든지퇴거당할가능성이있다. 56 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
자가보유가구주택구입을위한대출원금상환및이자지불이경제적인부담이될수있다. 특히최초구입가구의경우그어려움이크다고볼수있다. 2011년가계금융조사 ( 기획재정부, 통계청 ) 에의하면, 가구당평균부채액수는 5,205 만원으로이중금융부채가차지하는비중은 69.1% 이며, 담보대출중거주주택마련을위한대출비중이 35.2% 에달하고있다. 특히 30대는거주주택마련용도가 55.5% 에달한다. 보유및거래관련조세부담이생활에어려움이될수있다. 순수한목적의주거이동시에도매번높은수준의등록세와양도소득세를지불함에따라보다자유로운주거이동에장애가된다. 그리고주택경기침체기에는자산가치하락및유동성부족으로어려움을겪게된다. 2) 거시적문제 (1) 시장의안정성 주택시장의침체장기화최근우리나라주택매매가격은비교적변동성이작은안정세를유지하고있으나, 장기침체로주택거래가위축되고유동성이크게저하되어오히려시장불안정의요인이될수있다. 거시경제부분에서 GDP성장률의둔화와주택시장의침체는서로연쇄작용을일으켜침체속도가가속될수있다. 전세가격상승압력 주택매매가격약세의지속, 거시경제의위축, 인구구조적인변화로전세가격불안 정을초래하고있다. (2) 지속가능성 개발제한구역보금자리주택지구개발 / 교외택지개발예정지구개발 / 뉴타운사 업의지속가능성 제 3 장현주거문제의진단과향후해결과제 57
보금자리지구가기성시가지인근개발제한구역에개발되면서, 도시외곽의신도시및택지개발예정지구의경쟁력이급격히하락한상태에서개발제한구역보금자리주택지구개발이완료되면주택시장에혼란이야기될수있다. 도시내뉴타운사업도현재는주민에게돌아가는개발이익이미미한수준이기때문에주민들이개발을반대하는경우도적지않고, 저소득원주민들의주거대책문제도사업추진을어렵게하고있다. 과거에비하면택지개발수요는감소할것으로전망되지만, 보금자리사업이후의택지확보방안을마련해놓아야한다. LH공사의과도한부채증가로인한공공임대주택공급의한계 LH공사의부채가 2012년현재 140조원을상회하고, 자본대비금융부채비율이 400% 에육박하고있어, LH부채에의한공공주택사업이한계에다다르고있다. 이러한상황에서저소득가구에게가장도움이되는장기임대주택 (30 년이상 ) 의건설의재무부담이크므로, LH공사가건설을회피할수있으며, 정부는이에대해강력히대응할수없게된다. 초소형주택주거환경의지속가능성 1인가구및도심에생계기반을둔저소득가구를위해도시형생활주택, 다가구등의건축, 주차장기준등을완화함으로주거안정을도모하고있는바, 당장의필요에급급하여건축기준등을너무완화하는것은해당건물자체도문제지만주변의주거환경을크게저하시킬수있어, 입지기준의마련등대책마련이필요하다. (3) 산업의안정성글로벌금융위기이후주택경기의침체를겪으면서주택산업이크게위축된상태이다. 또한부동산 PF 부실로인해대출보증을선건설업체의부실화가연쇄적으로나타나고있으며, 중소주택건설업체와하도급업체들의연쇄도산현상이나타나고있다. 이과정에서건전한주택건설업체들마저대출제약에노출되면서유동성부족으로인한부도위험에노출되는상황도발생하고있다. 시행사와같은부동산개발업자들 58 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
의경우도주택경기의변동에따라급격한증감을보이고있는상황이다. 중장기적으로주택수요가감소하고있는상황이지만주택건설산업의과도한위축 은경기회복기에문제를야기할수있다. 2. 향후여건변화전망과중장기해결과제 1) 향후의여건변화전망 (1) 인구사회적여건변화 지속적인가구수의증가최근의통계청인구추계자료에의하면 2012년현재우리나라총인구는약 5천만 4천명으로우리나라인구는 2034 년까지완만한성장을계속하여 2034년 5천198만5천명을정점으로점차감소할것으로보인다. 그러나가구수는 2035년이후에도지속적으로증가하는것으로통계청은추계하였다. 11) 2010년대비 2035년의가구수는약 128% 이다. 또한국민소득이계속증가할것으로가정한다면, 그리고노후주택에대한대체수요가계속발생할것이라는점을감안하면 2035년까지이후에까지주택수요가상당히증가할것이라는점을알수있다. < 표 3-1> 총가구수전망 ( 단위 : 만가구 ) 연도 2010 2015 2020 2025 2030 2035 전국 1,736 1,871 1,988 2,094 2,172 2,226 서울특별시 350 363 380 395 404 411 자료 : 통계청, 인구주택총조사, 2010년장래가구추계 11) 통계청가구추계는 2012 년현재 2035 년까지만되어있다. 제 3 장현주거문제의진단과향후해결과제 59
< 그림 3-14> 총가구수전망 ( 단위 : 만호 ) 자료 : 통계청, 인구주택총조사, 2010 년장래가구추계 1인가구의급속한증가전국 1인가구가 1990년 ~2000년기간에 2배이상증가하였고, 다시 2000년 ~2010 년기간중에거의 2배 (1.86 배 ) 증가하였다. 한편동기간서울시의경우각각 1.95 배와 1.7배증가하였다. < 표 3-2> 1 인가구수의변화 ( 단위 : 가구 ) 연도 1990 1995 2000 2005 2010 전국 1,021,481 1,642,406 2,224,433 3,170,675 4,142,165 서울특별시 257,382 382,024 502,245 675,739 854,606 자료 : 통계청 1 인가구증가율은조금씩감소할것으로보이나, 2010 년현재 414 만가구였던 1 인가구수가 2020 년에는 588 만가구, 2030 년에는 709 만가구로증가하여전체가구 수의약 1/3 에이를것으로전망되고있다. 60 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
< 그림 3-15> 1 인가구비율전망 ( 단위 : %) 자료 : 통계청, 장래가구추계 가구당가구원수의감소 1인가구가차지하는비율은빠른속도로증가하는반면 4인가구, 5인가구의비율이크게감소할것으로전망되고있다. 한편 2인가구도점차증가하는것으로전망되고, 3인가구는현재보다그비율이조금감소하지만큰변화는없는것으로전망되고있다. 이러한패턴은저출산과고령화의결과이다. < 그림 3-16> 가구원수별가구추이 (2010~2035) ( 단위 : %) 자료 : 통계청장래가구추계 (2010~2035) 보도자료 제 3 장현주거문제의진단과향후해결과제 61
고령가구의증가총가구수 ( 일반가구기준 ) 는 2010 년 1천735만 9천가구에서 2015 년에는 1천870만 5천가구, 2025 년에는 2천93만7천가구로증가할것으로전망된다. 전체가구에서 65세이상의고령가구가차지하는비율은 2010년현재 24.8% 에서 2015년에는 30.2%, 2025 년에는 44.2% 로증가할것으로전망된다 ( 통계청장래가구추계, 2012). < 그림 3-17> 고령자가구수및비율전망 ( 단위 : 가구, %) 자료 : 통계청, 장래가구추계 (2) 경제적여건변화 경제의불안정성증대세계경제의동조화현상심화됨에따라개별국가단위의위험완화를위한선택수단이감소한다. 그리고우리나라경제내부의시스템리스크가증가된상황이다. 즉, PF 부실로시행사들의도산은건설업체의도산을초래하고연쇄적으로저축은행도도산하고있다. 이러한사태의진전은다시건설사대출여건을악화시켜건설사도산을초해하는요인으로작용하고있다. 한편가계차원에서는하우스푸어 (House Poor) 가증가하고있는데가계대출은주택과거시경제부문을연결하는중요한고리로작용하게된다. 62 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
산업체계의불안정성증대경제의불안정성증대로수요가발생하는상품에대하여특정시기에공급이이루어져야하는상황이다. 그러나지속적이고안정적인산업의육성과산업구조의체계화가어렵다. 주택경기의호황기에시행사, 분양사등이급격히증가하고불황기에는급격히감소하는현상이발생하게된다. 경제성장의둔화잠재경제성장률이둔화된다. 이에따라청년실업의증가, 결혼연령의상승등으로 청년층이새로운주거복지부양계층으로대두되고있다. 주택가격안정기조로자본이득에대한기대약화 주택가격이안정기조를유지하면서자본이득에대한기대가약화된다. 2) 중장기적해결과제 (1) 수요에대응한안정적주택건설 공급 2010 년현재의 ( 신 ) 주택보급률은전국기준으로 101.9%, 수도권 99.0%, 서울은 97.0% 인데주거이동여유분등을감안하면아직은주택보급률이조금부족한상태이며, 가구수는 2035년이후까지증가할것이다. 따라서앞으로매년건설해야할주택호수는과거에비해감소할것이나, 가구수의증가, 주택멸실등을감안하면여전히안정적인주택공급은주택시장안정에필수적이다. (2) 가구원수감소, 고령인구증가변화에대한선제적대응 1인가구를포함한가구원수의감소, 고령인구증가에대해정부도인식을하고필요한조치를마련하고있으나, 앞으로도지속적으로인구사회적인변화에대한대응방안을마련해나가는것이필요하다. (3) 고층아파트의노후화진전및재개발 재건축경제성저하에대한대응 앞으로노후아파트수가급격히증가함에따라현재의일부노후아파트의재건축 제 3 장현주거문제의진단과향후해결과제 63
프리미엄이사라져갈것인바, 특히상대적으로입지적인경쟁력이낮은위치의 노후아파트재건축경제성이저하되어정부의적극적인지원이없으면재건축사업 추진이불가능할것이며, 슬럼화될가능성도있다. < 그림 3-18> 노후아파트재고전망 ( 단위 : 천호 ) 주 : 아파트멸실률 0.087% 로가정 (2010 년멸실아파트수 7.124 천호 /2010 년아파트총수 8,185 천호 100) 자료 : 한국의사회지표 2011, 주택의노후도 앞으로노후아파트들을효율적으로관리하고, 정부의큰지원없이시장기능에 의해재건축또는리모델링이추진될수있는여건을마련하는것이정책적으로 중요한과제중하나이다. (4) 중산층용임대 ( 전세 ) 주택재고의구조적안정화전국임대가구의 47% 가전세가구이며, 서울의경우는 55.8% 에달한다. 이에따라정부는중산층용전세형장기임대주택을최근도입하기는하였으나, 일반전세주택재고의상당부분이일반가구들이보유하고있는여유분주택들이기때문에시장상황의변화나부동산관련정책의변화에따라재고의변동성이클수있어, 전세주택에거주하는가구들의주거불안정을초래할수있다. 또한개인이소유한전세임대주택의경우매 2년마다비자발적주거이동이발생할수있어주거안정에문제가있다. 64 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
따라서중산층임대가구들의주거안정을도모할수있는민간임대전용주택공급을 활성화할수있는방안의마련이필요하다. (5) 소득수준대비높은주거비문제의완화및주거수준양극화방지주택공급이많이이루어져주택부족문제가크게완화된상황에서가장핵심적이고근본적인문제는소득수준에비해주거비수준이너무높다는것이다. 이러한문제는비단저소득계층에만있는것이아니라중산층에게도마찬가지로, 시장에무리를주지않는범위에서주택가격과임대료를낮출수있는시장여건을마련하고적절한정책적지원방안을마련하는것이필요하다. 또한현재소득수준의격차가심화되는추세로주거수준에있어서도양극화현상이심화될수있는바, 이에대한적극적인대책마련이필요하다. 제 3 장현주거문제의진단과향후해결과제 65
chapter 4 주택정책의평가
C H A P T E R 0 4 주택정책의평가 이장에서는현정부의주요정책들을평가하였다. 우선평가기준을제시하고이어서주택정책의기조와개별정책들을평가하였다. 평가에앞서제시한구체적인평가기준들을모든주택정책과프로그램에대해대입하여평가를할수는없었으나, 제시한기준들을염두에두고잘한점보다는문제점들을중심으로평가를하였다. 1. 평가기준과평가범위 1) 정책기조평가기준 본연구에서의정책기조란정부정책의큰방향을의미한다. 정부정책기조를평가하는정형화된기준은제시되고있지않다. 왜냐하면정부정책기조는정치적입장이나주관적신념에따라달라질수있고, 계량적으로평가하기도어렵기때문일것이다. 그러나본연구에서는 2008년이후의주택정책의방향과틀을평가하기위해아래와같은사항들을평가를위한관점으로설정하였다. 주거문제해결을위한정부의관심과의지주거문제의해결에있어의지가중요한데재정중주거부문 ( 복지 ) 에배정된비율또는국내총생산대비주거재정투입비율로간접적으로판단할수있으며, 정성적으로는국정목표에서차지하는비중으로판단할수있을것이다. 제 4 장주택정책의평가 69
주거문제에대한인식및정책목표의적정성현재와향후여건변화에따른앞으로닥칠주거문제에대한적절한인식과그에따른적절한정책목표를설정하는것이중요할것이다. 구체적으로는소득계층별, 라이프사이클별, 점유형태별주거문제에대한이해와여러계층을배려한균형있는정책시행여부가검토되어야할것이다. 정책수단의적정성재정지원, 금융, 조세지원, 규제, 저가의공공주택공급, 보조금지급등정책수단활용방식이검토되어야한다. 일반적으로주택시장에개입하고규제하기보다는금융, 조세지원등을이용한유인책이바람직하고, 규제를할경우에도사전규제보다는사후규제가상대적으로바람직하다. 또한재정투입이필요한경우적절히투입하고있는지, 재정투입을피하기위해서부작용을초래하는편법을사용하는지도중요한관점이될수있다. 정책집행체계우선공공과민간간의역할분담이적정한지를점검해야한다. 주택건설공급에있어공공부문의역할은민간이수행하지못하거나, 민간이수행할경우문제가있는경우에국한되는것이바람직하다. 그런데공공부문이과도하게민간부문이담당할부분에개입하는것은바람직하지않다. 또중앙정부가지방자치단체에권한과의무를적절히분산하고있는지도중요한관점이될수있다. 특히일반사무나의무만위임하는것이아니라권한과재원을분산하는노력이필요하다. 2) 개별정책 시책평가기준 정책을분석 평가하는기준으로는가장일반적으로정책의효과성, 효율성, 형평성 을든다. 이들기준에 시장에미치는영향 을별도로추가하는경우도있다. 그리고 70 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
본연구에서는주택정책은장기적인안목에서보는것이매우중요하기때문에 지속가능성 을평가기준으로추가하여총다섯가지를정책평가기준으로활용하였다. 단, 정부정책의효과성, 효율성, 형평성기준은통상적으로정부가재정등을통해지원하는경우에대한평가기준이므로, 모든정책과시책에대해이러한기준들을일률적으로적용할수는없다. 시장에미치는영향과지속가능성도기준으로서적용가능한정책들이있고그렇지못한경우도있다 효과성주택정책의궁극적인목표는국민들의주거복지, 주거수준을향상시키는것이다. 따라서정부정책이국민의주거복지, 주거수준을개선하는데기여했는지가가장중요한평가기준이되어야할것이다. 물론특정주택관련정책을마련하여시행할때국민들의주거복지또는주거수준에부정적인영향을주려고의도하는경우는없을것이다. 그러나의도한정책대상계층에게실제로정책효과가미흡한경우가있을것이다. 또한단기적으로주거복지, 주거수준을향상시키는것같지만궁극적으로국민들의주거복지, 주거수준을저하시키는정책들이있다. 예를들면, 단기적인시장문제를해결하기위한조치가궁극적으로국민들의주거복지, 주거수준을저하시키는경우가있는데, 주택시장관련여러규제등이이에해당된다. 또다른예를든다면과도한주택시장침체를막기위한일련의규제완화및활성화대책이의도한효과를거두었는지도효과성측면에서평가되어야한다. 효율성정책프로그램의효율성은공급측면과수요측면으로나눠볼수있다. 주거복지정책의경우공급측면의효율성은목표한정책효과를성취하기위해소요되는정부비용을측정하여대안들간에비교하는방식으로평가할수있다. 한편수요측면의효율성은정부지원금대비정책수혜자가받는편익의비율로평가한다. 여기서정책수혜자가받는편익은정책수혜자효용증가분혹은조금단순하게공공이지원하는서비스의시장가격과정부지원으로인하된가격의차이로측정하는것이일반적이다. 제 4 장주택정책의평가 71
형평성형평성은효율성기준과더불어정책프로그램을평가하는중요한기준중의하나이 다. 형평성에서는계층간, 계층내, 수혜자와비수혜자간의형평성을평가한다. 주택시장및산업에미치는영향정부의주택정책에시장을왜곡하거나산업및국민경제에부정적인영향을미치는것은바람직하지않다. 이기준은광의로효율성평가의일부로볼수도있지만주택정책의일반적인비용편익분석에서직접적인비용과편익위주로평가하기때문에시장과산업에미치는영향은별도로점검하는것이바람직하다. 지속가능성정책의장기적인효과, 미래변화에대응한적절한대응여부를평가할필요가 있다. 3) 평가범위및한계 본보고서의앞부분에서 2008년이후주요주택정책의대부분을제시하였고, 또평가기준부분에서는여러기준들을제시하였다. 그러나평가부분에서각정책마다모든기준을대입시켜각각의평가결과를나열하지않는다. 그럴경우 2008년이후의핵심정책에대한평가의초점이흐려질뿐아니라, 정책에따라앞에서제시한모든기준에대입하여평가하더라도특이한사항을지적할수없는경우들이많기때문이다. 따라서본연구에서의정책평가는주로문제가있는부분을중심으로평가를하도록한다. 그리고본연구에서는주요정책전반을평가하여연구의범위가넓기때문에구체적인계량분석은현정부의가장대표적인정책에한하여실시하고, 그외의정책에대한평가는일반적인통계분석및정성적기법을활용하였다. 또한, 여러종류의보금자리주택공급및금융지원프로그램의효율성 ( 비용대비편익 ) 분석은 72 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
국토연구원등의선행연구 12) 에서비교적최근에구체적으로이루어진바있으므로 반복적인분석은하지않고, 선행연구결과등을일부인용하여활용하였다. 2. 주택정책기조의평가 1) 주거문제해결에관한정부의관심과의지에대한평가 현정부가집권초기에제시한 20개의국정전략중 서민생활과주거를안정시키겠다 라는항목이포함되어있고, 100개의국정과제중 주거안정을도모하겠다 가포함되어있다. 그리고보금자리주택을현정부의주택정책의브랜드로부각시키고, 그러한전략을통해우리사회가안고있는여러주거문제를완화시키기위해노력을하였다고할수있다. 물론그러한노력이적절히이루어졌는가는별개의문제로이에대해서는뒤의개별정책평가부분에서논의한다. 2008 년이후현재까지의주거복지관련재정투입수준을살펴보면, 비교적높은수준을보여서실제적으로적지않은관심과그에따른조치가있었다고평가할수있다. 정부재정전체에서복지재정이차지하는비율과복지재정중주택부문이차지하는비율이이전정부에비해소폭증가하였다. 선진외국에비교해보아도주거부문에대한재정투자의비율이결코낮은수준은아니다. 아래의 IMF 통계에서볼수있듯이주거부문재정투입비율은미국은물론일본에비해높고거의영국수준에이르고있다. 우리나라의 GDP대비총정부지출의비율이선진외국들에비해월등히낮은점을감안하면, 우리나라의정부지출중주거부문재정투입비율이상대적으로높은편임을알수있다. 단, 선진외국은이미과거에주거복지부문에많이투자하여주거인프라가우리나라에비해높은수준이므로현재우리나라의주거복지부문에대한재정투입수준이높게나타났을수도있을것이다. 12) 대표적인선행연구로는 서민주거복지확대정책의평가와향후정책방향, 2008. 12. 배순석외, 국토연구원 이있다. 제 4 장주택정책의평가 73
< 그림 4-1> GDP 대비정부총지출및주택재정비율비교 ( 단위 :%) 자료 : International Monetary Fund: Government Finance Statistics Yearbook(2004~2008) 주 : 2004~2008 년 5 년평균치로계산 그런데현재문제가되고있는것은재정투입대신 LH공사의부채에과도하게의존하여주거복지사업을추진하고있다는것이다. 2011 년현재 LH공사부채총액은약 130 조원에달하고있다. 이러한양상은이전정부부터지속적으로이루어진결과지만, 문제에대한근본적대책없이지속적으로방치하는것은바람직하지않다. 부채증가의부담으로 LH 공사가임대주택보다는분양주택의건설을유도할가능성이있다. 2) 주거문제에대한인식및정책목표설정의적정성평가 주거문제에대한인식과정책목표설정의적정성에관한평가는우선본연구앞에서제시한미시적문제와거시적문제에대한적절한대응여부, 그리고대응의목표가적절히설정되었는가를평가해볼필요가있다. 현정부스스로가내세우는대표적인주택정책은보금자리주택, 특히개발제한구역보금자리주택지구개발을통한주택공급이었다. 이는기성시가지주변개발제한구역 74 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
에서주택을저가에공급함에따라주택시장의안정을도모하고, 지난정부에서나타나기시작한주택수요와주택공급의공간적부조화 (mismatch) 문제를해결하기위해시도된것으로이해된다. 그리고인구사회적변화에대응한 1인가구를위한도시형생활주택, 최초주택구입자, 신혼부부등주택시장에서상대적으로어려움을겪는계층에대한지원책을도입하였다. 그리고 2009년이후침체되기시작한주택시장을활성화하기위하여지난정부시기에도입되었던다양한규제를점진적으로완화하려고노력하였다. 현정부에서는당면하고있는여러문제들을해결또는완화하기위해대응하였다. 그러나의도한대로정책효과를모두거둔것은아니었다. 이에대해서는본보고서뒤쪽의개별정책평가부분에서설명한다. 현정부가다양한정책을수행하는중에나타난특징은지난정부에비해상대적으로내집마련을위한지원을확대한것이다. 또한참여정부에서주택경기과열문제에대한대응과정에서 기득권계층 ( 중산층이상, 부동산을보유한계층, 인기지역에거주하는가구들 ) 에대한증세가크게이루어졌으나, 현정부에서는집권초기부터중산층및이상의계층에대한조세부담을완화하였다. 중산층및중산화가능계층에대한지원확대자체는바람직하나저소득층지원은이전에비해감소하였다. 현정부에서는주택 200만호건설계획이후건설이중단된영구임대주택공급제도를부활시키는등저소득가구에대한임대주택도지속적으로공급하고있으나, 국민의정부나참여정부에비해중산화가능계층과중산층 ( 소득 4~6 분위 ) 을실질적인공급대상으로하는 10 년 분납형임대주택과소형분양주택을많이공급하였다. 반면소득 2~4 분위가구를대상으로하는국민임대주택공급은감소하였다. 참여정부기간중첫해 (2003년) 의 7만3천호를제외하고 2004~2007년기간중매년 9만호내외를공급하였으나, 현정부에서는 2008년약 6만8천호, 2009년에는 3만9천호, 그리고 2010년과 2011년에는각각 2만5천호정도로공급량이대폭감소하였다. 제 4 장주택정책의평가 75
3) 정책수단의적정성평가 주택경기가과열되자참여정부가도입하였던많은규제들을완화하는다양한조치를하였는데, 이러한일련의조치들은참여정부기간의시장상황과는달리주택경기가침체국면에들어선상황에서내려진조치였지만, 이를감안하더라도현정부는참여정부보다는시장기능의활성화를중시하고, 참여정부에서강화된다양한규제들과과세기준은과도함을인식했음을알수있다. 과거 8년간 (2003~2010) 의국민주택기금융자실적을분석해보면수요자에대한융자지원과주택건설지원을위한융자가차지하는비율은거의반반정도인데 2009년이후주택건설지원비율이 55%, 54% 로조금높아졌다. 2000년대이전에비하면수요자지원이크게확대된것이지만, 서구선진국들에비하면아직주택공급지원, 특히공공임대주택건설지원에비중을두고있다고할수있다. < 표 4-1> 국민주택기금부문별융자추이 ( 단위 : 억원 / %) 구분 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 융자계 78,897 71,868 100,158 117,403 100,418 95,029 120,621 110,906 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 40,081 43,755 45,360 55,026 49,653 33,789 65,804 60,132 소계 51% 61% 45% 47% 49% 36% 55% 54% 주택임대주택 30,659 29,275 29,175 40,366 41,131 26,421 51,908 37,396 건설건설 39% 41% 29% 34% 41% 28% 43% 34% 비용분양주택 9,422 14,480 16,185 14,660 8,522 7,368 13,896 22,736 건설 12% 20% 16% 12% 8% 8% 12% 21% 소계 35,784 26,839 52,316 60,009 48,929 60,100 53,717 50,759 수요자융자지원 분양자금지원전세 임대지원 주택개량사업 기타사업 45% 37% 52% 51% 49% 63% 45% 46% 20,565 17,277 35,816 37,097 20,338 16,469 5,399 2,203 26% 24% 36% 32% 20% 17% 4% 2% 15,219 9,562 16,500 22,912 28,591 43,631 48,318 48,556 19% 13% 16% 20% 28% 46% 40% 44% 1,522 1,271 1,482 1,368 1,336 1,140 1,100 15 2% 2% 1% 1% 1% 1% 1% 0% 1,510 3 1,000 1,000 500 - - - 2% 0% 1% 1% 0% - - - 자료 : 2011 국민주택기금업무편람주 : 수요자융자지원중분양자금지원에포함되는항목은근로자 서민구입대출과최초구입자금대출임 76 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
< 그림 4-2> 국민주택기금융자사업비부문별사용비중 ( 단위 : %) 자료 : 2011 국민주택기금업무편람 4) 정책집행체계의평가 정책집행체계는크게공공 민간의역할분담과중앙 지방의역할분담으로나누어볼수있다. 우선현정부의공공 민간의역할분담을살펴보면, 개발제한구역보금자리지구에서주택을공급함에있어공공기관인 LH공사가분양주택을많이공급하게됨에따라민간기업을구축하는결과를초래한다는비난을받은바있다. 이러한비난에대응하여최근에는보금자리지구에민간기업의참여를확대하기위한방안을모색하고있기는하다. 중앙정부와지방의역할분담측면에서는과거와같은중앙집권적주택정책수립및집행체계를갖고있다고할수있다. 현정부에들어입주자선정권, 주택개발시주택유형및규모에대한지자체의자율성을확대하였고, 지방자치단체의주거복지계획장기공공임대주택공급을장려하였다. 그러나주택정책재원의분배또는위임없이중앙정부가정한일정한틀내에서지방이맞추어나가야하는집행체계는여전히개선되지못하고있다. 제 4 장주택정책의평가 77
3. 주택공급체계평가 1) 규모별공급기준의적정성 주택규모별공급기준은크게민간택지의경우와공공택지의경우로나누어볼수있고그외에재개발, 재건축등특수한경우에대한기준이있다. 이러한기준들은일종의규제인데상대적으로소득이낮은계층의주택이공급될수있게하기위한조치이다. (1) 민간택지의경우민간택지의경우는 60m2이하의주택을 20% 이상공급하도록하고나머지 (80% 이하 ) 는 60 m2초과하는규모의주택을건설할수있도록하고있는데이는 IMF 이전에비하면크게완화된기준이며, 서민들을위해 20% 정도를공급하도록하는것은현실적으로과도한기준이라고할수없다. 물론 IMF 직후규제개혁차원에서민간택지에대한규제는모두폐지되었지만서민주택공급확보차원에서현재와같은규제가도입되었다. 미국과같이자유로운시장을중시하는국가에서도사회적혼합 (social mix) 및부담가능한주택 (affordable housing) 공급을위해 ( 규모규제는아니지만 ) 비교적저렴한주택공급을의무화하는경우가있다. (2) 공공개발택지의경우공공택지에있어서주택규모의배분은 2001 년 12월 1일이후수도권과광역시에서는 60m2이하 30% 이상, 60~85 m2 40% 이하, 85m2초과 30% 이하로정해져있으며, 기타지역에서는주택규모별비율은각각 20%, 50%, 30% 로정해져있다. 이러한규제는과거대형주택이수요가많고건설업체들입장에서도유리하기때문에대형주택의공급에편중되는반면서민들을위한소형주택은충분히공급되지못하는경향이있어도입된것이다. 78 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
그러나현재와같이가구규모축소등의시장상황변화로대형주택보다는중소형주택이인기가있는상황에서는현재와같은세세한주택규모별규제의존재의미가희석되었다. 공공택지는예정지구지정의방식을통해녹지등을저가에협의매수또는수용하여조성된택지로개발된택지의일정부분이상을서민들을위한소형주택에배분하는것은필요하다고판단된다. 그러나 60~85 m2의규모와 85m2초과비율을구분할필요까지는없다고생각된다. 서민들을위해공공택지의일부분을배정하는것은바람직하지만, 너무세세한구분은주택시장의비효율성을초래할수있다. (3) 재건축사업의경우 1:1 재건축이아닌호수가증가하는재건축에서는재건축이전원래주택들규모에대한고려없이무조건 85m2이하의주택을 60% 이상건축하도록하는규제는과도한규제이다. 그이유는 1:1 인재건축이아닌경우에재건축이전소유주택규모가 85m2보다큰경우에도규모별비율규제로인해원치않는소형주택을배정받을수밖에없는상황이발생하기때문이다. 다만, 원래소규모주택으로이루어진단지에서대형주택위주로재건축을할경우서민들이거주가능한소형주택재고가감실되어규제가정당화될수있으므로, 재건축의주택규모규제는원래의주택규모를감안하여규제를달리하도록개선하는것이바람직하다현재와같은재건축규제는참여정부시기에주택상승세를억제하기위한조치의하나이다. 당시에재건축단지의주택가격상승이도시전체의주택가격상승을주도한다고판단하였었다. 그러나부동산경기침체등단기적인요인뿐아니라중장기적으로재건축의사업성이크게저하될것이므로앞으로는대부분의지역에서는정부의지원없이는재건축사업의추진이어렵게될것으로판단된다. 따라서과도한규제는폐지해야한다. 제 4 장주택정책의평가 79
2) 1 인가구용소형주택공급 : 도시형생활주택을중심으로 (1) 도시형생활주택공급실적전국에공급된도시형생활주택은 2010 년에 2만여세대수준에서 2011 년에 8만여세대로급증하였으며, 2012년 (8월기준 ) 은 7만여세대수준이다. 2012년인허가실적역시 2010, 2011 년과비슷하게수도권의비중이 50% 이상으로높게나타나고있다. < 표 4-2> 도시형생활주택연도별인허가실적 ( 단위 : 세대, (%)) 구분 2010 2011 2012(8 월기준 ) 전국수도권비중전국수도권비중전국수도권비중 인허가 20,529 11,978 (58.3) 83,859 42,986 (51.3) 76,546 43,329 (56.6) 주 : 2012년은 2012년 8월 30일기준임. < 그림 4-3> 도시형생활주택연도별인허가실적 ( 단위 : 세대 ) 자료 : 국토해양부주 : 2012 년은 8 월까지의실적을나타냄. 2012 년지역별인허가실적은 2011 년과비슷하다. 서울시가 22,805 세대로가장 많으며, 다음으로경기도에 20,524 세대, 부산에 9,709 세대가공급되었다. 세종시에서 도 316 세대가건립되었다. 80 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
< 그림 4-4> 도시형생활주택지역별인허가실적 ( 단위 : 세대 ) 자료 : 국토해양부주 : 2012 년은 8 월까지의실적을나타냄. 2012 년월별인허가실적추이를살펴보면, 5 월이후줄어들기시작하였으며 꾸준히감소하고있다. < 그림 4-5> 2012 년도시형생활주택인허가실적추이 ( 단위 : 세대 ) 자료 : 국토해양부 유형별공급실적을보면, 전체 69,605 세대중원룸형이 86.6%(60,248 세대 ) 로 대다수를차지하고있다. 제 4 장주택정책의평가 81
< 표 4-3> 2011 년도유형별도시형생활주택인허가실적 ( 단위 : 세대, %) 구분 유형별원룸형단지형다세대기타 계 전국 (A) 60,248 7,232 2,125 69,605 수도권 (B) 34,853 5,498 635 34,409 비중 (A/B) 57.8 76.0 29.9 49.4 주 : 2011년은 2011년 11월말기준임 (2) 도시형생활주택의장점과문제점증가하는 1인가구의수요에대응함으로써주택시장의안정에기여할수있는장점이있다. 그러나각종기준의완화로아래와같은문제점들이있다. 첫째, 도시형생활주택은최저주거기준적용에서배제되므로, 면적이적정수준미달의주거공간이양산될수있다. 단기적으로주택시장안정효과는있지만궁극적으로는최저주거기준미달가구를양산하는결과를초래하게된다. 둘째, 주차장기준의완화에따른문제이다. 일반가구에비해도시형생활주택의주차장기준을완화하는것은긍정적으로이해할수있지만, 주차장부족문제는당해도시형생활주택에만국한되는것이아니라도시형생활주택이입지한근린지역과이웃주민들에게큰피해를입힐수있다. 셋째, 진입도로기준을 6미터에서 4미터로완화하였는데, 이는자동차 2대가교차가불가능한폭으로, 진입도로가길경우에는자동차진출입, 보행자통행등에문제를야기할수있다. 넷째, 도시형생활주택의세대수제한을 150 세대에서 300 세대로추가완화함으로써초소형주택의과도한집중과근린시설의부재로열악한주거환경을만들게된다. < 표 4-4> 도시형생활주택의주택건설기준및부대 복리시설의적용제외및완화항목 건설기준 구분 일반공동주택 도시형생활주택 소음보호 외부 65dB 미만, 내부 45dB 미만 제외 배 치 외벽은도로, 주차장과 2m이상이격 제외 기준척도 평면 10cm, 높이 5cm 단위기준 제외 82 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
부대시설 진입도로 세대규모별폭규정 (300 세대미만 6m 이상 ) 4m( 원룸형 기숙사형연면적 660 m2이하경우 ) 관리 <50세대이상설치대상 > 사무소 50세대당 10m2 + 매세대당 500 cm2 제외 조경시설 단지면적의 30% 이상설치 제외 ( 건축법적용 ) 안내 <300세대이상설치대상 > 표지판 동번호, 단지유도표지판, 게시판등 제외 비상급수시설 지하양수시설또는지하저수조설치 제외 복리시설 어린이놀이 근린생활시설 <50 세대이상설치대상 > 100 세대미만세대당 3 m2 100 세대이상 300 m2 + 세대당 1 m2 단지내근린생활시설등면적이세대당 6m2의비율로산정한면적초과금지 제외 제외 경로당 <100 세대이상설치대상 > 40 m2 +150 세대초과시세대당 0.1 m2 제외 3) 주택공급입지정책의평가 현정부의주택공급입지정책은수요가집중되는기성시가지인근의개발제한구역을저가에매입, 공급하여서민들에시장가격보다저렴한주택을공급하는것이목표였다. 주변지역, 더나아가해당도시전체에서의주택가격의하락을기대했을것이다. 물론개발제한구역의개발자체에대해서는찬반논란이있을수있으나, 보전가치가낮은개발제한구역을선별적으로개발하도록한것은이미이전정부에서결정된사항으로주택시장의안정그리고저소득, 서민가구들이일자리에근접한지역을개발한다는차원에서는바람직한조치라고할수있다. 지난정부에서국민임대주택의입지와지원대상가구의원하는위치가일치하지않아원활한공급이이루어지지못하는문제가노정되었다. 예를들면수도권외곽신도시에국민임대주택을건설하더라도기성시가지에생활근거를갖고있는저소득주민들이입주를희망하지않은경우들이많았다. 그러나개발제한구역보금자리주택지구개발로교외지역의택지개발예정지구지 제 4 장주택정책의평가 83
정이급격히감소하였고, 외곽지역의경쟁력이상대적으로매우낮으므로기개발된 지역에서건설된주택의분양이어려워지는현상을초래하였다. 택지개발예정지구의 경쟁력이저하됨에따라민간주택건설업체의경쟁력을저하시키게되었다. 4) 주택공급에있어서의공공과민간의역할분담 현정부기간중전반적인주택침체가이어지는가운데이전정부에비해공공무문의주택건설호수는약간증가한반면민간부문은상당히감소하였다. 역대정권의연평균주택건설호수는국민의정부, 참여정부의경우각각 46만 8천호, 50만 8천호였으나현정부에서는 41만5천호였다. 국민의정부와참여정부에는공공부문이공급한주택중임대주택과분양주택의비율이약 7:3 정도의비율이었으나현정부초기에는분양주택이차지하는비율이임대주택보다오히려켜졌다가 2009년에는약 5:5의비율을보이고있어, 공공부문이민간부문의영역을침해하여시장이왜곡되었다는평가를피할수없다. 4. 주거복지정책의평가 1) 보금자리주택공급의평가 (1) 주택공급유형과공급호수배분의적정성보금자리주택공급을공급되는주택유형의적정성측면에서평가하면, 서민들의다양한필요 (needs) 와소득수준에대응하여다양한임대주택을공급할수있는체계를구축한것은바람직한것으로보인다. 이를위해공급되는임대주택은영구임대주택, 국민임대주택, 10년임대주택 ( 분납형 ), 장기전세주택 (10~20 년임대 ) 이주종을이루며토지임대부임대주택도일부포함되어있어소비자선택의폭이넓어진것으로보인다. 그러나보금자리주택유형별공급호수배분의적정성측면에서는비판의여지가 84 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
있다. 우선분양주택의경우에는보금자리지구에서공공부문 (LH 공사 ) 이건설한주택중분양주택의비율이과도하게높아공공의역할문제에대해문제가제기되고있다. 따라서 LH공사의주택공급확대는민간이위축되었기때문에공공이분양주택공급을대신한다는논리도가능할것이나, 민간분양이어려운현상황에서공공이민간영역을침해한다는비난을면하기어렵다. 임대주택의경우에는이전정부에비해중산화가능계층, 내집마련이가능한계층 ( 소득 3~5 분위 ) 을대상으로하는장기임대주택, 즉 10년임대주택 ( 주로분납형 ) 과장기전세주택의공급을상당부분배정한반면, 소득 2~4분위를입주대상으로하는국민임대주택공급호수를이전정부에비해대폭축소하였다. 대신영구임대주택을부활시켰으나, 이를감안하더라도저소득계층 ( 소득 1~3분위 ) 을대상으로하는주택공급은축소되었다. (2) 주택가격의적정성및부담가능성 분양가격수준보금자리주택지구의분양가격적정성을평가하기위하여주요보금자리주택지구에서의분양주택가격과주변지역의유사규모주택의단위당가격을비교하였다. 비교대상이되는보금자리주택지구의가격은지구별로진행상황을감안하여차등화하였다. 일단, 시범지구는본청약이실시되었으므로본청약시점의분양가격과보금자리주택지구를포함한인근행정동의유사규모주택의시세를비교하고, 본청약이실시되지않은지구의경우에는정부에서발표한분양가격을기준으로비교하였다. 시범지구는 2011 년 1월부터 12월에본청약을실시하였고, 당시주택분양가격은 3.3 m2당 856~1053 만원인것으로나타났다. 지구별로는강남지구 A2블럭이 992 만원수준으로당시수서동시세와비교할때 48% 수준으로나타났고, 서초지구의본청약당시단위당분양가격은 1054 만원수준으로강남지구에비해높은수준이었으나인근시세대비 48% 수준으로매우낮은수준에서공급된것으로나타났다. 이에비해경기도고양원흥지구는 856만원, 인근시세의 96% 수준, 하남미사지구는 제 4 장주택정책의평가 85
968만원, 인근시세의 91% 수준에서공급되어시장가격과의격차가현격하게나타나지는않았다. 이렇게서울강남및서초지구는인근시세대비 50% 이하수준에서보금자리분양주택의공급가격이결정되면서서울강남지역에서공급된보금자리주택지구수분양자는상당한시세차익을보장받은것으로보인다. < 표 4-5> 보금자리시범지구의분양금액및주변시세 ( 단위 : 만원 ) 지구 본청약시점 분양가 (A) 주변시세 * (B) 시세대비비율 A/B(%) 서울강남 (A2BL) 2011.01.17~01.18 992.8 2062.5( 수서 ) 48.1 서울서초 (A2BL) 2011.01.17~01.18 1053.9 2186.3( 우면, 방배 ) 48.2 고양원흥 (A2BL) 2011.10.10~10.11 856.7 894.3( 행신 ) 95.8 하남미사 (A9BL) 2011.12.20~12.26 968.3 1059.3( 덕풍 ) 91.4 자료 : 한국토지주택공사 (http://lh.or.kr/), KB시세 주 : 주변시세및분양가는본청약시점기준의 3.3m 2 당가격을의미. 괄호안의주변시세는보금자리 지구를포함한행정동을의미함. 한편, 시범지구이외보금자리주택지구의분양가격은 2차지구중경기도및인천지역의경우, 서울지역에비해절대적인분양가격자체는낮게책정되었으나인근시세와비교할경우가격비율이대부분 90% 를상회하고있는것으로나타났다. 13) 서울지역의보금자리지구는시세의 65% 수준에서분양가격이결정되어당초예상했던저렴한주택공급이라는목표에부합하는것으로보인다. 3차지구에서는서울항동의분양가격이현시세대비 80% 대이나나머지인천이나하남은각각 110% 대, 95% 수준에육박하고있어주택수요가침체된현주택시장을고려하면향후본청약시분양완료를장담할수없는상황이다. 물론향후본청약시분양가격이확정되겠지만, 기존에예정된분양가격이변화하지않는다고가정하면, 기존주택가격이하락하는현주택상황하에서보금자리주택과기존주택과의가격차이는점차좁혀질 13) 물론이는시범지구의경우와동일선상에서비교하기에는약간무리가있을수있다. 시범지구의경우본청약이실시된시점에서동일시점의인근지역분양가격을비교한것인데비해, 2 차와 3 차지구는보금자리지구별공급예정가격과 2012 년 10 월현재시점의가격을비교한것이기때문에해석상의주의가필요하다. 86 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
수있고일부지구에서와같이주변시세수준또는그이상이될가능성도배제할 수없을것이다. 시흥은계, 부천옥길, 인천구월지구의경우에서와같이일정시점에서 는오히려보금자리주택의분양가가시세보다높아지는역전현상이발생할수있다. < 표 4-6> 보금자리주택예상분양가격및주변시세비교 ( 단위 : 만원 ) 지구명지구예상분양가 (A) 주변시세 *(B) 2 차지구 3 차지구 시세대비비율 A/B(%) 서울세곡2 1,323만원수준 2026.2( 수서 ) 65.3 서울내곡 1,310만원수준 1996.5( 우면, 방배, 양재 ) 65.6 구리갈매 990만원 1008.8( 인창, 교문, 수택 ) 98.1 부천옥길 890만원 887.7( 송내, 범박, 역곡 ) 100.3 시흥은계 820만원 818.4( 범박, 대야, 은행 ) 100.2 남양주진건 890만원 991.0( 도농, 와부, 가운 ) 89.8 서울항동 985만원수준 1173.2( 온수, 오류 ) 84.0 인천구월 860만원수준 767.3( 간석, 구월 ) 112.1 하남감일 1,050만원수준 1108.8( 마천, 덕풍, 신장 ) 94.7 주 : * 분양가는 3.3 m2당분양가를의미하고주변시세는 2012 년 10 월 2 주기준보금자리지구를포함한행정동구역의유사규모주택의평균시세임자료 : LH 분양공고문, SH 분양공고문, 보금자리주택뉴플러스, KB 시세자료 분양주택의주택가격수준 (PIR) 위에서는보금자리주택지구의주택가격을인근지역의주택가격과비교하여절대적인가격수준이어떠한지살펴보았고, 이하에서는보금자리주택에입주예정대상인정책수혜대상이과연해당주택에거주시부담가능성은어떠한지를 PIR을통하여분석한다. 보금자리주택지구중분양주택의가격이정책수혜대상계층이부담가능한지를비교하기위해해당분위평균소득수준과주택가격을비교하였다. 분위별소득수준은통계청에서발표하는 2인이상도시근로자 ( 비농업 ) 소득분위별소득 (2011년기준 ) 을이용하였다. 제 4 장주택정책의평가 87
< 표 4-7> 보금자리시범지구별공공분양주택가격및 PIR ( 단위 : 천원 ) 지구주택형주택가격 * 서울서초 A2 서울강남 A1 고양원흥 소득분위별 PIR 3 분위 4 분위 5 분위 6 분위 7 분위 59 239,347 8.7 7.1 6.1 5.3 4.7 74 327,628 11.9 9.7 8.4 7.3 6.4 84 371,423 13.5 11.0 9.5 8.3 7.3 59 231,700 8.4 6.9 5.9 5.2 4.5 74 315,200 11.5 9.3 8.0 7.0 6.2 84 357,700 13.0 10.6 9.1 8.0 7.0 59 199,790 7.3 5.9 5.1 4.4 3.9 74 255,600 9.3 7.6 6.5 5.7 5.0 84 287,920 10.5 8.5 7.3 6.5 5.6 59 225,060 8.2 6.7 5.7 5.0 4.4 하남미사 74 293,080 10.7 8.7 7.5 6.5 5.7 84 332,070 12.1 9.8 8.5 7.4 6.5 주 : * 주택가격은공급되는주택형의기준층주택가격을의미함 음영부분은주택금융공사가산출한지역별 MPIR보다낮은경우를의미함 자료 : 각보금자리주택지구별입주자모집공고문 위의표에나타난바와같이, 보금자리주택시범지구의분양주택은정책대상계층연소득의최소 6배, 최대 13배이상이되는수준이다. 절대적인주택가격자체는주변시세에비하여상당히낮게책정되었으나 3~5분위대상계층이입주하기에는높은수준인것으로보인다. 특히 UN Habitat 에서 PIR이 5 이하일것을권장하고있음을감안하면, 현재보금자리분양주택의적절한대상계층은 6분위이상인것으로보인다. 주거실태조사의결과와비교하여도보금자리주택지구의가격이낮은수준이라고보기는어렵다. 2010년주거실태조사에서수도권의주택가격대비가구소득비율은 6.9 수준으로나타나는데, 보금자리주택시범지구의분양주택은일부 54형의주택을제외하고는주택가격이가구소득에비해훨씬높게책정되어있다. 그러나한국주택금융공사에서제시하는지역별 MPIR 을기준으로하면, 보금자리주택의가격수준이아주높은수준은아닌것으로보인다. 2011 년기준서울의 MPIR 이 8.12 이고, 서울지역보금자리주택에대한 5분위계층의 PIR 은약 6~9 수준이어서보금자리주택 88 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
의가격이그리높은수준은아닌것으로보인다. 그러나문제는보금자리주택의정책수혜대상을소득 3~5 분위의저소득층으로설정하고있으므로, 이들계층의소득수준을감안할때보금자리주택은부담가능한수준이아니라는것이다. 따라서저소득층의자가소유를촉진하여주거안정에기여하는것이보금자리분양주택공급의주된목적이라면대상계층의부담가능성을고려한주택가격설정이필요할것으로보인다. < 표 4-8> 지역별 MPIR 현황 연도 전국 서울 인천 경기 2008 4.41 9.24 5.28 5.95 2009 4.45 9.49 5.33 5.83 2010 4.45 9.13 5.11 5.64 2011 4.56 8.12 4.58 5.57 주 : MPIR(Median Price to Income Ration)= 중간주택가격 / 중간가구소득, 각연도말기준임 자료 : 한국주택금융공사, 주택금융월보 < 표 4-9> 소득계층별, 주택유형별 PIR 현황 ( 서울시 ) 주택유형소득분위 단독 다가구 다세대 연립 아파트 1 41.5 16.2 23.4 30.8 74.4 2 13.3 5.2 7.5 9.9 23.8 3 8.7 3.4 4.9 6.5 15.6 4 6.7 2.6 3.8 5 12 5 5.5 2.1 3.1 4.1 9.8 6 4.5 1.8 2.6 3.4 8.1 7 3.9 1.5 2.2 2.9 6.9 8 3.3 1.3 1.9 2.4 5.9 9 2.7 1 1.5 2 4.8 10 1.8 0.7 1 1.4 3.3 주 : 음영은 PIR이 5배초과한경우임. UN-HABITAT 는 PIR이 5이하일것을권장하고있음 자료 : 이진경, 하성규. 2011. Examining Inequality in Housing Allocation and Housing Affordability: Evidence from Seoul in Korea. 주택연구제 19권 1호. p.151. 제 4 장주택정책의평가 89
임대주택의주거비부담수준 (RIR) 보금자리지구에서공급되는임대주택에입주대상계층의주거비 ( 임대료 + 관리비 ) 부담수준이어느정도인지분석하여대상계층이입주하여거주하기에적정한지를파악한다. 보금자리주택지구공공임대주택은대부분소득3~5분위를정책대상계층으로설정하고있으므로해당소득계층이대상주택에거주할때의주거비부담수준을분석하였다. 분석의대상이되는보금자리지구는 2012 년 5월기준입주자모집공고가완료된서울서초 (10 년공공임대, 분납임대, 토지임대부 ) 와인천소래 (10 년공공임대 ) 2개지구로한정하였다. 이는입주자모집이이루어지지않은경우정확한임대보증금및임대료수준을확인할수없기때문이다. 대상계층의소득수준은통계청에서발표하는 2인이상도시근로자 ( 비농업 ) 소득분위별소득을이용하고, 공공임대주택의임대료는해당보금자리주택에서공고한월별임대료를사용하였다. 14) 월별주거비지출은월임대료에통상적인수준의관리비를더한값으로계산하였다. 이때관리비는국토해양부공동주택관리정보시스템에서제공되는지역별관리비통계를활용하여 2011 년도해당시군구의지역별관리비평균자료에근거하여산출하였다. 또한입주자가임대보증금이나분납금등초기지불금을자기자금으로마련하여대출이나원리금상환부담이없는상황을가정하였다. 지구유형주택형 서울서초인천소래서울서초서울서초 10 년공공임대 10 년공공임대 분납임대 4) 토지임대부 < 표 4-10> 보금자리주택공공임대의임대료기준 임대보증금 ( 가격 ) 월임대료 최대전환가능보증금 최대전환시월임대료 51 45,000,000 550,000 86,000,000 277,000 59 56,000,000 590,000 100,000,000 297,000 51 59,000,000 448,330 92,000,000 228,330 74 72,353,000 732,000 116,353,000 372,000 84 82,871,000 838,000 144,871,000 425,000 59 144,700,000 319,000 167,700,000 166,000 84 204,500,000 450,000 237,500,000 232,000 14) 공공임대주택의경우, 임대보증금의수준에따라월별임대료가변화하므로, 임대보증금을최대로불입하고월임대료를최소한으로납입하는경우와, 반대로임대보증금을최소화하고월임대료부담을증가시킨경우를각각상하한으로설정하여월주거비부담의범위를계산하였다. 90 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
주 : 1) 주택형은공급되는주택의전용면적 ( m2 ) 을기준으로한구분임 2) 10 년공공임대주택의경우는임대보증금, 분납임대주택은분납금, 토지임대부주택은기본층주택가격을의미함 3) 인천소래는인천광역시남동구구월동에위치한보금자리 3 차지구임 4) 분납임대주택 84 주택형은 A, B, C 형중 84A 형에대한가격자료임자료 : 각보금자리주택지구별입주자모집공고문 이러한조건과가정하에서소득 3~5분위의공공임대주택주거비부담수준은대체로월평균소득의 30% 이하인것으로나타나부담가능한수준의주거비인것으로나타났다. 단, 서울서초지구의분납임대주택은최소분납금만을납부하고월임대료를최대한납부하는경우에는월소득의 30% 이상최대 45% 를주거비 ( 월임대료 + 관리비 ) 로지출하게되므로대상계층 (3~5분위) 의주거비부담이과도함을알수있다. 그러나입주후최대전환가능보증액을납부하여월임대료를최소화하는경우에는그비율이 30% 이내로하락하는것으로나타났다. 하지만보증금을최대로납입할수있는자금의보유여부가문제가될수있음을간과해서는안된다. 또한분납을완료하기이전까지분납금의기회비용 ( 은행이자 ) 은추가적인임대료로간주될수있으므로주거비부담은사실상더크다고봐야할것이다. < 표 4-11> 소득분위별보금자리주택월별주거비부담 (RIR) ( 단위 : %) 지구유형주택형 서울서초인천소래서울서초 10 년 소득분위별 RIR 3분위 4분위 5분위 최소 최대 최소 최대 최소 최대 51 17 29 14 24 12 20 59 19 31 15 26 13 22 공공임대 51 14 23 11 19 10 16 분납임대 74 23 39 19 32 16 27 84 27 45 22 36 19 31 서울서초 토지임대부 59 13 20 11 16 9 14 84 18 28 15 23 13 19 2012 년보금자리주택지구 ( 강남, 서초 ) 입주예정자에대한국토연구원설문조사 제 4 장주택정책의평가 91
결과를보면, 응답자의 80% 이상이전세에거주하고있으며평균전세보증금은 1 억 2,513 만원수준인것으로나타났다. 응답자의 16% 응답자가보증부월세에거주하고 있으며보증금 5,424 만원에월세 37 만원수준을부담하고있는것으로조사되었다. < 표 4-12> 보금자리입주예정자설문조사응답자의점유형태및보증금 점유형태 비중 (%) 평균주택가격및전세금 전 세 82.1 전세가격 1억 2,513만원 보증부월세 15.8 보증금 5,424만원, 월세 368,055원 순수월세 2.1 월세 962,500원 계 100.0 - 보금자리주택입주예정자는현주택침실수 2.51개에서보금자리주택입주시주택의침실수가 2.95 개로상승하여주거수준이향상됨을알수있다. 보금자리주택입주후평균주택규모는 73.2 m2로현주택면적 (72.8 m2 ) 에비교하여급격한상승을보이지는않고있다. 주거비부담정도는대체로낮은편이어서, 가구평균월소득이총 354 만원수준이고, 월평균주거비지출이 48 만원선이어서 RIR 은 13.6% 로나타났다. 따라서위의분석내용과결합해보면, 추가적인소득의증가가이루어지지않는상황에서는, 보금자리주택입주로인하여주거비지출이증가할개연성이높음을알수있다. 실제로임대주택입주예정자의상당수는보금자리주택의임대보증금과월임대료부담이크다는점을문제점으로지적하고있다. 또한이와함께직장또는생활터전과멀다는점이문제로지적되고있다. (3) 효율성과형평성 효율성공공임대주택의비용편익비율은국내선행연구들에서 0.63~0.86 수준으로나타나는데 2008 년에수행된국토연구원의 서민주거복지확대정책의평가와향후정책방향 연구 ( 배순석외 ) 에따르면국민임대주택의경우소비효율성 ( 정부지원대비수혜 92 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
자효용증가비율 ) 이 0.782, 다가구매입임대주택의경우실질적인주거비지원효과와소득수준에따라 0.665~0.806로나타났다. 공공임대주택은생산측면과관리측면에서비효율성이있고, 다가구매입임대주택의경우는특히관리측면에비효율성이나타나고있다. < 표 4-13> 보금자리주택공급의효율성 프로그램종류 소비효율성 국민임대주택 0.782 생산효율성 / 관리효율성간접적비용간접적편익 - 생산과정에서비효율성존재 - 관리과정에서비효율성존재 - 사회적격리현상으로사회적비용발생 - 최저주거수준을보장 - 임대주택의재고량확충으로임대주택시장안정 다가구매입임대주택 0.665 ~ 0.806 - 매입과정에서비효율성존재 - 관리과정에서비효율성존재 - 사회적격리현상부분적으로존재 - 최저주거수준을보장 자료 : 배순석 진정수 김승종외, 2008, 서민주거복지확대정책의평가와향후정책방향, 국토연구원, p.167. 재구성주 : 표의분석결과는당시주거실태조사자료를활용하여분석한자료로현시점에서의주택가격의변화, 수혜자들소득수준의변화를감안하면효율성평가지수역시변했을것이나기본적으로위의평가내용은현시점에서도적용될수있는평가결과임 일반적으로주거빈곤가구에대한지원방법으로공공임대주택공급보다는주거비지원 ( 주택바우처등 ) 이효율적인것으로평가되고있지만, 저소득계층용임대주택재고가부족한상황에서는주거비지원은시장임대료를상승케하는반면실질적인저소득계층의주거수준향상은이루지못하는문제가있다. 우리나라, 특히주택수요가많은수도권이나대도시권지역에서는어느정도의저소득용장기임대주택의확보가필요하므로공공임대주택공급은상대적인비효율성에도불구하고추가적인공급이필요하다. 형평성ㅇ임대받은가구와분양받지못한가구사이의형평성 보금자리임대주택의경우입주가능소득계층중에서도일부만임대가능하기때문 제 4 장주택정책의평가 93
에임대받은가구와임대받지못한가구사이에형평성의문제가있다. 직간접적으로공공지원을받는소형분양주택의경우도마찬가지로형평성문제가있다. ㅇ보금자리지구간의형평성보금자리주택지구별로책정된분양가수준이인근의시세보다낮지만, 그차이가보금자리주택지구별로상이하다. 따라서시세와큰차이를보이는지구에분양을받은수분양자와그렇지않은경우에형평성문제가제기될수있다. ㅇ과도하게높은특별공급및우선공급대상자의비율에따른형평성문제국민임대주택등공공이공급하는임대주택의일반적입주자선정기준은주택소유여부, 소득수준, 해당지역거주여부, 청약저축납입횟수등이었으나, 현정부에서는특별공급및우선공급대상자 ( 신혼부부, 다자녀가구, 생애최초구입가구, 노부모가구등 ) 에게정책적으로배분하는비율이과도하게높다. 보금자리주택 2차, 3차지구에서공공분양주택의 53.26% 이특별공급또는우선공급대상자였다 ( 국회예산처, 2012). 예를들면저출산문제를해결하기위해신혼부부 ( 결혼후 5년이내 ), 다자녀가구들에게특별공급하는것은바람직하지만그비율이과도하게높으면역차별문제가발생한다. 예를들면결혼후 5년초과한무주택가구의경우소득이더욱낮고주거상황이열악하더라도입주자선정에서제외될수있다. (4) 보금자리주택의시장파급효과분석 보금자리주택지구주변매매가격에미치는효과법정동단위의한국감정원부동산테크자료를이용하여보금자리주택의분양가, 해당보금자리지구가속해있는관할지역의아파트단지매매가, 그리고관할지역에인접해있는주변지역의매매가추이를분석하였다. 보금자리주택의입주가본격적으로이루어지지않고있는상태이므로보금자리주택의실제건설과공급의효과를측정하기는현실적으로한계가있다. 따라서여기서는보금자리주택이공급되기로지정됨에따른효과, 즉공표효과 (announcement effect) 를중심으로분석하였다. 이를위해보금자리주택사업지구별로보금자리지구지정 94 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
전후의매매가격차이에대한평균비교분석을수행하였다. 보금자리주택공급으로관할지역의주택가격이하락하였는지를글로벌금융위기의효과, 각법정동별특수효과, 서울 / 경기지역의평균적인변화등을종합적으로고려하여패널모형을추정하였다. ㅇ기술통계분석보금자리주택지구지정당시의보금자리주택의분양가는주변지역시세보다낮게책정되었으나주변지역시세가하락하면서차이가점차축소되는경향을보이고있다. 또한주변지역의범위를행정동에서법정동단위까지확대할경우에도주변지역시세와보금자리주택의잠정분양가간의차이가축소되는현상이나타난다. 이연구에서는보금자리주택지구지정으로인한매매가격상승여부를통계적으로유의미한수준에서분석하기위해서는충분히많은자료가필요하다. 행정동단위까지매매가격이집계되는자료를구할수있다면보금자리주택지구지정당시에주변지역으로분류하였던지역과의가격차이를일관되게비교할수있으나행정동단위의월별자료의구득이용이하지않은한계로인하여부득이법정동단위의자료를이용할수밖에없었다. 지구명지구보금자리관할지역주변지역 시범지구 2 차지구 3 차지구 < 표 4-14> 보금자리주택분양가와주변지역매매가비교 ( 단위 : 만원 /3.3 m2 ) 서울강남 1,272 2,350 서울서초 1,003 2,158 2,172 고양원흥 1,136 929 하남미사 1,298 1,028 1,646 서울세곡2 1,272 2,070 2,271 서울내곡 구리갈매 990 966 부천옥길 884 967 756 시흥은계 801 711 556 남양주진건 886 962 773 서울항동 1,088 829 인천구월 광명시흥 604 784 하남감일 1,026 1,714 제 4 장주택정책의평가 95
4 차지구 5 차지구 성남고등 1,101 1,323 서울양원 999 984 하남감북 1,907 서울고덕강일 2,644 1,460 과천지식정보타운 2,119 ㅇ지구지정전후매매가평균비교 - 지구별분석보금자리주택공급의당초목표는저렴한주택공급을통한매매가격안정이었다. 따라서보금자리지구지정을전후하여주변지역의매매가격이하락하였는지를분석함으로써보금자리주택지구지정에따른공표효과가있었는지를검정하였다. 사용된자료는한국감정원의부동산테크자료중매매가자료이다. 이자료는법정동단위까지세분하여조사되고있다. 한국감정원에서는행정동단위까지세분된월별자료를집계하지않고있다. 따라서이연구에서는불가피하게법정동단위까지의월별주택매매가격자료를이용하였다. 이연구에서 관할구역 이라함은보금자리사업지구가포함된법정동을의미한다. 그리고 주변지역 은보금자리사업지구가포함된법정동과 3km 이내에인접한법정동을의미한다. 아파트단지중에서 100세대이상의아파트단지를대상으로하고있어소규모아파트단지가경기변동에민감하게반응함으로써나타날수있는관측오차를최소화하였다. 자료가포함하고있는기간은 2007 년 1월부터 2012년 4월까지이다. 그리고대상지역은인천을제외한서울, 경기지역이다. 분석방법은보금자리지구별로지구지정이전과이후의매매가격및매매가격상승률의평균을비교하는방식이다. 특히금융위기전후의구조변화시점과지구지정시점이유사한시점에이루어진경우는식별에주의가필요하다. 시범지구의경우 2009 년 6월에지구지정되었는데, 이시기까지는글로벌금융위기를극복하기이전시점이다. 시범지구의경우보금자리지구지정시점이글로벌금융위기시점과겹치고있다. 따라서지구지정전후비교시해석에주의가필요하다. 글로벌금융위기로인한효과를배제하고분석하기에는 2009년 12월인 2차지구가적절해보이며, 2010년 5월에지정된 3차지구도적절해보인다. 3차지구보다늦게지정된지구의경우글로벌금융위기의효과를배제할수는있으나표본의 96 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
수가현저히작아지는문제가발생한다. 지구명지구 시범지구 2 차지구 3 차지구 4차지구 5차지구 < 표 4-15> 보금자리지구지정전후의매매가격비교 수준 증가율 관할지역주변지역관할지역주변지역 서울강남 하락 상승 서울서초 하락 하락 상승 상승 고양원흥 하락 상승 하남미사 하락 하락 상승 상승 서울세곡2 하락 하락 하락 하락 서울내곡구리갈매 상승 하락 부천옥길 하락 상승 하락 하락 시흥은계 상승 상승 하락 하락 남양주진건 하락 상승 하락 하락 서울항동 상승 상승 하락 하락 인천구월광명시흥 상승 상승 하락 하락 하남감일 하락 하락 성남고등 하락 하락 하락 하락 서울양원 상승 상승 하락 하락 하남감북 서울고덕강일 과천지식정보타운 하남미사지구와같이보금자리지정을전후하여관할지역의매매가가하락하지않았으나주변지역의매매가는하락하였다면, 관할지역매매가하락은보금자리지구지정에의한효과라고보기어렵다. 매매가의수준값은상승한경우라도지구지정이후증가율이하락하였다면보금자리지구지정의효과가있었다고볼수있다. 서울양원지구, 구리갈매지구, 시흥은계지구, 광명시흥지구, 서울양원지구등이이에해당된다. 전체적으로지구지정이후매매가격이하락한서울서초, 서울세곡2, 부천옥길지구의경우보금자리지구지정으로주변지역의매매가격이하락하였다고볼수있다. 다만서울서초지구의경우시범지구로서글로벌금융위기로인한매매가격 제 4 장주택정책의평가 97
하락인지보금자리지구지정의효과인지를구분하기어렵다는한계가있다. 또한, 매매가의수준값은상승하였으나증가율이하락한서울양원지구, 구리갈매지구, 시흥은계지구, 광명시흥지구, 서울양원지구의경우도보금자리지구지정으로주변지역의매매가격이하락하였다고볼수있다. 위의몇몇지구들을제외한여타지구들에대해서는보금자리지구지정으로인한효과에대해서판단하기어렵다. 하남미사지구와같이관할지역의매매가는하락하지않았으나주변지역의매매가가하락한경우이효과가보금자리지구지정에의한것인지를구분하기어렵다. 따라서경기지역의평균적인시세하락폭과비교하는등의추가적인분석이필요하다. ㅇ패널모형분석서울 / 경기지역의평균적인시세변화및글로벌금융위기의효과등을종합적으로고려하여보금자리지구지정으로인한효과를검정하기위한방법으로패널모형을분석하였다. 글로벌금융위기를전후하여구조적인변화가나타난지역의경우더미로처리해줘야한다. 이를위해 2008 년 9월부터 2009 년 6월까지를위기기간으로처리하였다. 임의효과 (random effect) 모형으로추정한결과보금자리지구로지정된이후에보금자리사업지구가속한해당법정동의매매가격은여타지역의매매가격에비하여더낮은수준일뿐만아니라증가율도낮은것으로나타났다. 고정효과 (fixed effect) 모형의경우자유도의손실이심하므로여기서는임의효과모형을이용하였다. 고정효과모형을사용하더라도결과에큰차이는없다. 98 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
< 표 4-16> 패널모형에의한보금자리지구지정효과추정결과 종속변수 독립변수 계수값 유의수준 매매가 상수 960.4 0.00 보금자리지정시점 / 지역 -14.1 0.008 상수 960.4 0.00 매매가 보금자리지정시점 / 지역 -14.1 0.008 글로벌금융위기더미 -0.1 0.926 매매가증분 상수 0.9 0.00 보금자리지정시점 / 지역 -2.2 0.047 상수 2.3 0.00 매매가증분 보금자리지정시점 / 지역 -3.9 0.00 글로벌금융위기더미 -9.2 0.00 매매가증가율 상수 0.0021 0.00 보금자리지정시점 / 지역 -0.0033 0.004 상수 0.0037 0.00 매매가증가율 보금자리지정시점 / 지역 -0.0052 0.00 글로벌금융위기더미 -0.0104 0.00 앞의표중음영부분을중심으로해석을해보면, 보금자리지구로지정된해당법정동의평당매매가가보금자리지구지정이후에주변지역보다약 4만원더하락하였다. 글로벌금융위기기간동안의서울 / 경기지역의평당매매가는위기가아닌기간에비하여약 9만원더하락하였다. ㅇ종합평가주변지역의매매가격에비하여저렴한가격의보금자리주택주택을공급하기로한효과가주변지역의매매가격하락으로인해약화되는경향이나타났다. 이로인해보금자리주택공급으로인한매매가격하락효과가기대에미치지못하고있는것으로보이기도한다. 따라서지구별로보금자리지구지정전후의주변지역시세를비교해본결과효과가있을것으로보이는경우도있었으나그렇지않은지구도있었다. 이처럼보금자리주택공급의효과에긍정적신호와부정적신호가혼재한다. 따라서서울 / 경기지역의모든법정동단위의매매가격자료를이용하여패널모형을분석하 제 4 장주택정책의평가 99
였다. 패널모형분석결과보금자리주택지구지정으로인하여관할법정동의매매가격은서울 / 경기지역의평당매매가격보다약 4만원더하락한것으로나타났다. 즉보금자리주택지구지정으로인하여주변지역의매매가를하락시키는효과가있었다고할수있다. 주변지역전세가격에미치는영향ㅇ가설및모형의설정 보금자리주택공급을공표함으로써주택구입을미루고전세가격이상승하였다 는가설을검정하기위해서는공표로인한전세가격상승과이외의요인에의한전세가격상승을구분해야한다. 즉, 전세가격을변동시키는충격을공표요인과이외요인으로식별해낼수있는적절한식별조건이필요하다. 이를위한기본적인아이디어는지역별차별화이다. 보금자리주택은특정지역에만공급되므로보금자리주택공급지역의전제전세가격이여타지역의전세가격보다더많이상승하였다면, 보금자리주택공급공표로인해전세가격이상승하였다고할수있다. 광역시도단위의자료를이용하여수도권과비수도권간의전세가격차이를비교하는방법을일차적으로고려해볼수있다. 전세가격상승은수도권과비수도권지역모두에서관찰된다. 수도권과비수도권지역의전세가격에영향을주는요인을모두통제하고난이후에도보금자리주택공표의효과가유의한지를검정하는방법을사용해볼수있다. 그러나이같은방법은몇가지한계가있다. 수도권과비수도권지역의전세가격변동을설명할수있는분기단위의변수들이충분하지않다는점이제약으로작용한다. 다음으로는보금자리공급공표시기가사업지구별로달라서어떤시점을기준으로공표더미를사용해야할지를사전적으로판정하기어렵다는점이다. 다음으로는수도권지역의구단위자료를이용하는방법을고려해볼수있다. 수도권지역의자료만을이용하므로수도권과비수도권의전세가격변동을모두설명할수있는변수를고려할필요가없다. 수도권지역은전세가와매매가의변동패턴, 부동산정책의영향, 그리고미래가격에대한기대등에있어유사한성격을 100 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
가지며비수도권과는차별된다. 따라서수도권지역의구단위자료를이용하여 보금자리주택이공급되기로공표된시점을전후로지정된구의전세가격상승이 그렇지않은구의전세가격상승보다컸다 는가설을검정해볼수있다. ㅇ전세가격상승효과분석보금자리주택이공급되는구의전세가격이지구지정전후로더많이상승하였는지를검정하였다. 검정방법은수도권의구단위전세가격을이용한패널회귀분석을적용하였으며, 분석결과는다음과같다. 전세가격상승률 = -0.0025 + 0.0005* 보금자리지정더미 (0.000) (0.295) - 0.0052* 글로벌금융위기더미 + 0.0001* 시간추세 (0.000) (0.000) 여기서괄호안의값은유의수준이다. 보금자리주택이공급되기로지정된구의지정시점전후전세가격은보금자리주택 이공급되지않는지역에비하여더많이상승하지않은것으로나타났다. 보금자리 지구지정더미의유의수준이 0.295 로 0.05 보다크므로유의하지않다. ㅇ거래량감소효과다음은보금자리지구지정시점을전후로거래량변화가있었는지를패널회귀분석으로검정하였다. 이같은분석은보금자리지구지정이매매대기수요를유발하여주택매매거래량이감소하고전세가격을상승시켰을것이라는파급경로를염두에둔것이다. 매매거래량 = 840.9-33.8* 보금자리지정더미 (0.000) (0.152) - 100.6* 글로벌금융위기더미 - 4.4* 시간추세 (0.000) (0.000) 여기서괄호안의값은유의수준을의미한다. 제 4 장주택정책의평가 101
보금자리지구로지정된구의주택매매거래량의지구지정전후거래량상승률이하락하였으나보금자리지구로지정되지않은여타구의하락에비하여큰폭의하락이라고할수없다. 보금자리지정더미의유의수준이 0.152로 0.05보다큰것으로나타나유의적이지않다. ㅇ전세가격상승의확산효과앞의두가설은일종의예비진단적성격의가설이라고할수있다. 왜냐하면우리가주로관심을갖는가설은 보금자리주택공급공표로인하여주택매매수요가줄고이를대신하여전세수요가증가하여전세가격상승이수도권전역으로확산되었다 이기때문이다. 보금자리주택의공급공표가수도권전역의전세가격상승에까지영향을주었는지를분석하기위하여수도권지역의구단위자료를이용한패널 VAR 분석을수행하였다. 보금자리주택이공급되는구와그렇지않은구의전세가격 ( 상승률 ) 차이나거래량차이만으로는공표로인한확산효과가있었는지에대한판단의근거를제시하는데한계가있다. 따라서수도권지역에보금자리주택이공급되기로공표됨으로인해주택매매거래량이감소하였을경우, 수도권지역전역의전세가격이상승할가능성이있는지를검정해보기로한다. 이를위하여수도권지역구단위의전세가격과주택매매거래량자료를이용하여패널VAR 분석을시행하였다. 패널VAR 분석의또다른이점은주어진자료의시계열이짧아단순 VAR는큰의미를갖지못할경우라도패널VAR 는구의수만큼관측치가곱해지므로충분한자유도하에서분석할수있다는점이다. 고려해볼수있는다양한형태의모형에대하여거래량충격에대한전세가격반응함수를도출함으로써분석결과의강건성 (robustness) 을제고하였다. VAR 모형은충격에대한식별이중요한데특히촐레스키분해를이용할경우변수의순서에따라결과가달라질수있으므로변수의순서를바꿔가면서결과를모두도출하였다. 그리고단위근이존재하여안정성에문제가나타날수있으므로수준변수와차분변수를이용한충격반응함수를모두도출하였다. 총 4가지조합에대하여주택 102 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
매매거래량충격이전세가격에미치는충격반응함수를구하였다. < 그림 4-6> case 1) 수준변수이용, 전세가격 거래량으로변수순서를준경우 수준변수를이용하고전세가격 거래량으로변수순서를부여하여분석하였으나매매거래량이증가하는충격에대하여전세가격이유의적으로반응하지않는것으로나타났다. 평균반응만을보면거래량이증가할때전세가격이하락하는것처럼보이나, 신뢰구간을모두고려할경우플러스에서마이너스까지모두포함하고있어서어떤방향으로반응할지알수없다. < 그림 4-7> case 2) 수준변수이용, 거래량 전세가격으로변수순서를준경우 0.25 0.2 0.15 0.1 0.05 0 0 1 2 3 4 5 6 수준변수를이용하고거래량 전세가격으로변수순서를준경우는매매거래량이 제 4 장주택정책의평가 103
증가하는충격에대하여전세가격이유의적으로증가하는것으로나타났다. 거래량이 증가할경우전세가격이증가하므로거래량이감소하면전세가격도하락하는효과가 지배적이라고할수있다. < 그림 4-8> case 3) 증가율변수이용, 전세가격 거래량으로변수순서를준경우 0.00045 0.0004 0.00035 0.0003 0.00025 0.0002 0.00015 0.0001 0.00005 0-0.00005 0 1 2 3 4 5 6 증가율변수를이용하고전세가격 거래량으로변수의순서를준경우도매매거래량이증가하는충격에대하여전세가격이유의적으로증가하는것으로나타났다. 다만 4개월이후에는그효과가사라진다. 거래량이감소할경우전세가격은 4개월동안하락하였다가수렴한다는의미이다. 앞의경우와마찬가지로거래량이감소하면전세가격도하락하는효과가지배적이라고할수있다. < 그림 4-9> case 4) 증가율변수이용, 거래량 전세가격으로변수순서를준경우 0.0012 0.001 0.0008 0.0006 0.0004 0.0002 0-0.0002 0 1 2 3 4 5 6 104 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
증가율변수를이용하고거래량 전세가격의순으로변수를배열한경우도매매거래량이증가할경우전세가격이유의적으로증가하는것으로나타났다. 다만 6개월이후에는그효과가사라진다. 거래량이감소하면전세가격이하락하였다가 6개월뒤에는효과가사라짐을알수있다. 앞의경우와마찬가지로거래량이감소하면전세가격도하락하는효과가지배적이라고할수있다. 이상의네가지경우를종합하면주택매매거래량이감소할경우전세가격은하락하거나영향을받지않음을알수있다. 결과적으로주택매매거래량이감소하는충격이발생했다고하더라도수도권전체의전세가격을상승시킬수있는가능성은거의없다고할수있다. 2) 저소득계층 서민전세자금및주택구입자금지원평가 (1) 저소득계층금융지원추진실적 근로자 서민전세자금대출실적근로자 서민전세자금대출은 2000 년대초반에비해후반부로갈수록점차대출실적이증가하는추세이다. 2000 년대후반부주택가격증가에비해전세가격이급등하면서전세자금대출수요가높아진것으로보인다. 2008년이후부터는매년 3조이상의자금이서민주거안정을위한전세자금대출용으로사용되어 2008년이후 2010년까지근로자 서민전세자금대출로 10조 1,414억원, 총 378,080 가구에게수혜가돌아갔다. 가구당대출금액은평균 2,682만원규모이다. < 표 4-17> 근로자 서민전세자금대출실적 ( 단위 : 억원 ) 연도 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 실적 4,808 9,467 6,646 11,257 15,348 21,897 32,170 34,780 33,464 자료 : 국토해양부, 2011, 2011년도국민주택기금업무편람 제 4 장주택정책의평가 105
< 표 4-18> 근로자 서민전세자금운용계획대비실적 (2008 년이후 ) ( 단위 : 억원 ) 연도 2008 2009 2010 계획 33,052 36,888 - 실적 금액 32,170 34,780 33,464 호수 127,281 131,331 119,468 달성률 (%) 97.3 94.8 - 자료 : 국토해양부, 2011, 2011년도국민주택기금업무편람 저소득가구전세자금대출실적저소득가구전세자금대출규모는이전정부에서는연평균 (2003~2007 년 ) 3,061 억원수준이었으나, 2008년이후에는연평균 3,347억원으로지원규모가약간상승하였다. < 표 4-19> 저소득가구전세자금대출실적 ( 단위 : 억원 ) 연도 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 실적 4,880 4,854 2,000 2,499 2,777 3,178 3,707 3,356 2,979 자료 : 국토해양부, 2011, 2011년도국민주택기금업무편람 < 표 4-20> 저소득가구전세자금운용계획대비실적 (2008 년이후 ) ( 단위 : 억원 ) 연도 2008 2009 2010 계획 10,700 13,312 - 실적 금액 10,016 12,878 14,394 호수 31,829 38,290 33,892 달성률 (%) 93.6 96.7 - 자료 : 국토해양부, 2011, 2011년도국민주택기금업무편람 근로자 서민주택구입자금대출실적근로자 서민주택구입자금은 2008 년이후급격하게감소한것으로나타나고있다. 2003 년에서 2007 년연평균지원실적이 1 조 4,974 억원인데비해, 2008 년에서 2010 년 106 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
간의지원실적은연평균 7,563억원으로지난정권에비해절반 (50.5%) 수준으로하락하였다. 동기간주택가격상승률을비교하면, 2003.1~2007.12 사이전국주택매매가격이 24.1% 증가한것에비해, 2008.1~2010.12 사이에는 6.3% 증가에그친것으로나타난다. 즉, 주택가격상승기에는주택구입자금에대한대출수요가늘면서대출실적이크게증가하였으나가격안정기에는주택구입수요가줄고이에따라대출실적도크게하락한것으로보인다. < 표 4-21> 근로자 서민주택구입자금대출실적 ( 단위 : 억원 ) 연도 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 실적 3,426 1,986 15,563 26,106 11,976 19,239 15,647 5,399 1,645 자료 : 국토해양부, 2011, 2011년도국민주택기금업무편람 < 표 4-22> 근로자 서민주택구입자금운용계획대비실적 (2008년이후 ) ( 단위 : 억원 ) 연도 2008 2009 2010 계획 19,000 15,436 - 실적 금액 16,469 5,399 2,203 호수 37,572 15,250 5,973 달성률 (%) 86.7 35.0 - 호당지원액 0.44 0.35 0.37 자료 : 국토해양부, 각년도국민주택기금업무편람 (2) 저소득계층금융지원평가저소득서민층을위한주택금융지원은이전정부에비해지원규모가증대하여긍정적인것으로평가된다. 국민의정부와참여정부가저소득, 서민등을위한금융지원을중시하여, 새로운지원프로그램의신설및자금확보를하여왔으나, 현정부에서는대부분의지원프로그램에있어서이전보다지원규모를약간이나마확대시켰다. 이는서민복지및주거안정차원에서긍정적으로평가될수있을것이다. 또한최초구입자자금지원프로그램은이전정부에서도입되어운용하다가, 지원자금의부족으로 제 4 장주택정책의평가 107
중지되었지만, 현정부에서지원사업을재개하여생애최초주택구입자들의주택구입에도움이되었다. 그러나예외적으로근로자 서민주택구입자금금융지원실적이감소하였는데이는지원대상자기준, 지원내용에문제가있기때문이다. 최근주택가격이약보합세인것도부분적인요인으로작용한것으로판단된다. 근로자 서민주택구입자금지원기준은합리적이지못하다. 근로자 서민주택구입자금지원대상은연소득 3천만원이하인반면, 저소득가구전세자금대출의경우최저생계비의 2배이내의소득 (3인가구연 2,925 만원, 4인가구 3,589 만원 ) 으로근로자 서민주택구입자금지원대상의소득기준이저소득전세자금대출대상소득기준보다낮으므로이는불합리하다. 이렇게기준이역전된것은제도도입초기에는근로자 서민주택구입자금지원대상자상한소득기준이현재의기준보다상당히높았으나, 지난정부기간중예상밖으로신청가구가많아지자소득기준을 2천만원이하로강화하였고, 최근소득기준을 3천만원이하로완화하였기때문이다. 3) 복지사각지대평가 (1) 복지사각지대지원현황및실태 주거복지사각지대의정의및범위정책의사각지대 15) 는정책적으로는제도나법률이존재하지만실제로그영향이나혜택등이거의미치지못하는곳이나대상을비유적으로의미한다. 16) 주거복지정책의수혜대상을선정하기위해서는주택이라는물리적기준, 소득과같은경제적기준, 그리고가구특성이라는세가지기준을바탕으로대상자를선정하는과정이필요하다. 주거복지정책의사각지대는주택의물리적기준과경제적기준을고려하여 15) 사전적으로는화기 레이더 관측의유효거리내에있어도장애물, 탄도의특성, 무기의능력제한으로그효력이미치지않는지역을의미한다 ( 두산백과사전 ). 16) 이에대하여진정수외 (2009) 는사각지대를사회적지원이필요하나현행사회복지제도의틀이포섭하지못하는계층으로정의하고있다. 108 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
정책적지원이적거나수혜를받지못하는계층으로정의하고자한다. 17) 주택의물리적기준측면에서는최저주거기준미달가구의주거수준향상이절실하나정책적지원이낮은계층이다. 최저주거기준미달가구는 2010 년기준약184 만가구로조사되었다. 이는 2006 년 286 만가구에서지속적으로감소추세이나, 여전히총가구의 10.6% 에해당하고있어상당수의가구에서주거수준향상이필요함을알수있다. < 표 4-23> 최저주거기준미달가구 구분 2006 2008 2010 미달가구수 ( 만가구 ) 268 212 184 총가구수 ( 만가구 ) 1,616 1,667 1,734 미달가구비율 (%) 16.6 12.7 10.6 자료 : 국토해양부 국토연구원, 각년도, 주거실태조사 소득기준측면에서는기초생활수급권자 18) 바로상위에위치한차상위계층 19) 에 대한정책적지원의우선순위가낮다. 2010 년기준으로약 185 만명 (102 만가구 ) 가 비수급차상위계층으로추정되고있다. 17) 물론가구특성을고려하는과정이필요하나자료구득의한계를고려하여물리적기준과소득기준두가지측면에서정책적고려가미흡한대상으로한정하고자한다. 18) 기초생활수급자는최저생계비이하의소득인정액을갖는가구로, 최저생계비는건강하고문화적인생활을유지하기위하여소요되는최소한의비용을의미함. 이는국민기초생활보장법에따라보건복지부장관이매년최저생계비를고시하고있으며, 2012 년최저생계비는 1 인가구월 553,354 원, 4 인가구월 1,495,550 원임 ( 보건복지부고시제 2011-96 호 ). 이러한기초수급자규모는 2010 년말기준전국 155 만명 (88 만가구 ) 으로전체인구의 3.2% 수준인것으로추산되고있다. 19) 차상위계층은기초생활수급권자의바로상위에위치한소득 ( 인정액 ) 으로인해정책적혜택이적어, 기초생활수급권의사각지대에놓이게되면 2009 년정부에서약 200 만가구가이러한정책사각지대에놓여있다고추정하였다 ( 관계부처합동, 2009.3.21., 보도자료 민생안정긴급지원대책 ). 제 4 장주택정책의평가 109
< 표 4-24> 2010 년빈곤층규모 구분 인구수 (%) 가구수 (%) 총계 340만명 7.0 190만가구 10.8 1 기초수급자 155만명 3.2 88만가구 5.0 소계 185만명 3.8 102만가구 5.8 차상위 2 비수급빈곤층 117만명 2.4 66만가구 3.8 계층 3 최저생계비 100~120% 68만명 1.4 36만가구 2.1 자료 : 국무총리실 (2012.6.4.) 보도자료, 빈곤층실태추이와향후정책방향 주거복지사각지대가구에대한지원현황및실태주거복지사각지대에위치한가구는최저주거기준에미달하는등주택의물리적상황이열악한데더하여소득수준도낮은데도불구하고공적부조의대상에서도제외되고있어심각한주거빈곤상황에처해있는것으로나타난다. 국토해양부의최저주거기준미달또는주거비과부담가구 ( 임대료가월소득의 20% 를초과하는가구 ) 가기초수급자및차상위계층에집중되어있으나특히차상위계층의주거빈곤문제가더심각한것으로나타나고있다. 기초수급가구의경우주거빈곤가구가전체수급가구의 58.3% 로나타나지만, 차상위계층에서는이보다더높은수준이다 ( 비수급빈곤층의경우 86.4%, 최저생계비의 100~120% 계층의경우에는 61.2% 가주거빈곤가구 ). 110 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
< 표 4-25> 주거빈곤가구비율 ( 단위 : %) 구분 수급 소득인정액 120% 미만 소득인정액 120% 이상 ~ 소득 120% 미만 소득 120% ~ 150% 소득 150% ~ 180% 소득 180% 이상 전체 1 2 3 4 5 6 7 주거빈곤가구비율 58.3 86.4 61.2 53.6 36.9 25.9 13.5 23.8 주거비과부담 36.2 53.3 45.2 60.7 16.9 - - 22.6 최저주거기준미달 33.3 9.3 32.3 23.0 71.9 100.0 100.0 65.0 주거비과부담이면서최저주거기준미달 29.4 36.7 6.4 18.3 9.2 - - 12.4 주 : 1 기초수급가구 2 비수급빈곤층 : 가구의소득인정액이최저생계비대비 120% 미만이면서소득이최저생계비대비 100% 미만인가구 3 최저생계비 100~120%: 가구의소득인정액이최저생계비대비 120% 미만이면서소득이최저생계비대비 100~120% 사이인가구자료 : 국무총리실 (2012.6.4.) 보도자료, 빈곤층실태추이와향후정책방향 ㅇ주거취약계층주거지원사업주거취약계층주거지원사업은최저주거기준에미달되고열악한환경에서생활하는주거취약계층에게저렴한임대주택 ( 매입임대, 전세임대, 국민임대주택 ) 을지원하여주거안정, 자활기반지원및주거상향이동을도모하기위하여도입되었다. 이프로그램은쪽방ㆍ비닐하우스ㆍ고시원ㆍ여인숙ㆍ노숙인쉼터ㆍ부랑인복지시설거주자및범죄피해자를입주대상자로정하고있다. < 표 4-26> 주거취약계층주거지원사업입주대상자 대상자 거주시설 쪽방거주자 단신자로서 9m2내외의단칸방에서무보증월세로거주 ( 부엌ㆍ화장실등공용 ) 비닐하우스거주자 가족단위로대도시인근무허가주택거주, 생활기반시설등이미비 고시원 여인숙거주자 대부분단신자로서취사시설없이목욕탕또는화장실등공용 노숙인쉼터 부랑인복지시설거주자 부랑인및노숙인시설설치ㆍ운영규칙에따른시설 범죄피해자 가족일원이범죄피해를당함으로써종전거주지에서생활곤란 ( 지방검찰청장추천으로법무부장관선정 ) 주 : 입주대상자는위의거주시설에서 3개월이상거주중인자. 단범죄피해자는제외 제 4 장주택정책의평가 111
지원대상자의소득등재산요건은전년도도시근로자가구당월평균소득의 50% 이하, 5,000 만원이하토지, 2,200 만원이하자동차보유자로한정하고있다. 지원대상주택및규모는국민주택규모이하의다가구 다세대주택, 다중주택, 연립주택으로 1인가구는 40 m2이하로면적제한이있다. 임대조건은주변전세시세의 30% 수준에서임대보증금및임대료가정해진다. 아래의 < 표 4-27> 에서보는바와같이쪽방 고시원등시설거주자는임대보증금 100 만원, 비닐하우스거주자나범죄피해자는임대보증금 250~300 만원한도내에서지원되고시군구청장추천에따라임대보증금의 50% 이내의무이자지원이가능하다. 이러한주거취약계층을위한임대주택특별공급물량을단계적으로확대하여 12년까지 5,000호를지원할계획이다. 구분 < 표 4-27> 주거취약계층주거지원사업입주대상자 쪽방 고시원 여인숙 노숙인쉼터 부랑인복지시설거주자 비닐하우스거주자, 범죄피해자 100만원 250~350만원임대보증금자활실적이우수하여지자체장이추천한경우 50% 감면 시세의 30% 수준에서임대보증금을제외한금액의월세환산액월임대료 장기미임대공가입주시 50% 감면주 : 1) 쪽방 고시원 여인숙ㆍ노숙인쉼터ㆍ부랑인복지시설거주자 : 시장ㆍ군수ㆍ구청장의추천에의하여임대보증금의 50%(50만원한도 ) 무이자지원가능 2) 비닐하우스거주자 : 시장ㆍ군수ㆍ구청장의추천에의하여임대보증금의 50% (175만원한도 ) 무이자지원가능 주거취약계층에대한주거지원사업의지원실적은 2005~2010 년간 3 만 5 천여호가 공급되었으며 2008 년부터는연간 7 천호의물량을계획하고있고계획물량이상을 지원한실적을보이고있다. < 표 4-28> 기존주택전세임대사업 ( 주거취약계층 ) 연차별계획 ( 단위 : 호 ) 계 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011~2012 46,800 500 5,500 5,800 7,000 7,000 7,000 14,000( 연간 7,000) 자료 : 국토해양부, 2011 주택기금업무편람 112 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
< 표 4-29> 기존주택전세임대사업 ( 주거취약계층 ) 실적 ( 단위 : 호, %) 계 2005 2006 2007 2008 2009 2010 목표 32,800 500 5,500 5,800 7,000 7,000 7,000 전체실적 35,449 654 5,589 6,142 7,484 7,820 7,760 달성률 108 131 102 106 107 112 110 자료 : 국토해양부, 2011 주택기금업무편람 (2) 복지사각지대지원평가 ㅇ주거복지및주거수준향상에기여주거복지사각지대에처한계층에대한주거지원을통해주거취약계층의주거수준향상에기여한것으로평가된다. 주거취약계층은주거복지정책에서우선적으로고려되어야하는집단임에도불구하고지금까지충분히주목받지못하였다 ( 보건복지부, 2011). 그러나쪽방 비닐하우스 고시원등에거주하는주거취약계층을대상으로매입임대주택이나전세임대주택을제공함으로써가장빈곤하고위태로운주거상태에처한계층에게적실한거처를제공한점은큰의미가있다고할수있다. 그러나앞서살펴본바와같이주거취약계층을위한주택공급의절대치가높지않아공급량의확대가필요하다. 거리노숙인, 노숙인시설거주자, 쪽방거주자, 여관 여인숙거주자, 고시원거주자, PC방 사우나 만화방 다방 기원등비숙박용다중이용업소거주자, 비닐하우스촌거주자, 비닐하우스 컨테이너 움막거주자, 시설퇴소예정자등으로구분되는주거취약계층이전국에 26 만여명규모인것으로추산되고있다 ( 보건복지부, 2011). 현재공급되는매입임대주택또는전세임대주택의공급량은이들의주거소요에대응하기에매우부족한수준인것으로보이므로공급물량의확대가절실하다. 20) 이와더불어주거취약계층을위한주거지원서비스도함께지원하는방안의모색이 20) 이에대하여보건복지부 (2011) 에서는연간 2 만가구이상의주거취약계층을위한직접주택공급이이루어져야주거취약계층의주거문제가완화될수있다고보고있다. 제 4 장주택정책의평가 113
필요하다. 주거취약계층의경우물리적인거처의제공이가장중요하지만, 안정적인 주거생활을유지하고독립적인삶을영위하기위하여각종주거지원서비스가함께 제공되는것이정책효율성을높이는데기여할것이다. ㅇ계층간형평성문제차상위계층은기초수급자에비해시장소득이높아수급권이없지만, 공적이전소득의부재로인해결과적으로경상소득이기초수급자보다낮아지는소득역전현상이발생하여계층간형평성문제가제기된다. < 표 4-30> 기초수급자와차상위계층간소득역전현상 ( 단위 : 천원 / 월 ) 시장소득 공적이전소득 경상소득 기초수급자 367 508 875 비수급빈곤층 388 130 518 차상위계층최저생계비 100%~120% 719 120 839 주 : 시장소득 + 공적이전소득 = 경상소득자료 : 국무총리실 (2012.6.4.) 보도자료, 빈곤층실태추이와향후정책방향 이런소득역전현상이발생하는원인은차상위계층이주거급여지원대상에서제외되기때문이다. 주거와관련하여기초생활수급자의경우에는일부를제외하고가구원수에따라주거급여를지원받는다. 21) 그러나차상위계층은주거급여수급대상자자체가되지못하므로수급자에비해주거부문에서도상대적으로불리한위치에처하고있다. 21) 2011 년기준기초생활수급자는총 850,689 가구이며주거유형에따라보장기관제공거주자와그룹홈거주자및기타를제외한나머지 (577,008) 가구에대해주거급여가지급되어전체수급가구의 67.8% 가이에해당한다. 114 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
< 표 4-31> 2011 년도수급자의주거급여지원기준 ( 단위 : 원 / 월 ) 구분 1 인 2 인 3 인 4 인 5 인 6 인 7 인 주거급여한도액 84,366 143,649 185,832 228,015 270,198 312,381 354,563 자료 : 보건복지부 (2011) 2011년도국민기초생활보장수급자현황 이에더하여차상위계층은주거복지수혜를받은비율이저조하여계층간형평성문제를드러내고있다. 이는공공임대주택등의지원이기초수급자에집중되어있기때문이다. 공공임대주택등의수혜경험이전체적으로 3.5% 에불과한데비해, 기초수급가구의경우에는 20.4% 가수혜경험이있어월등히높은비율을보이고, 반면차상위계층은절반미만인 9.4% 의가구가수혜경험이있는것으로나타난다 ( 국무총리실, 2012.6.4. 보도자료 ). < 표 4-32> 주거복지서비스수혜경험비율 ( 단위 : %) 구분 수급 소득인정액 120% 미만 소득인정액 120% 이상 ~ 소득 120% 미만 소득 120%~ 150% 소득 150%~ 180% 소득 180% 이상 전체 1 2 3 4 5 6 7 공공임대주택등주택지원 20.4 9.7 8.6 1.3 2.7 5.2 2.0 3.5 전세자금지원 4.5 2.6 3.4-4.4 2.8 2.6 2.7 주택구입자금지원 1.0 1.3 3.4 5.0 2.3 3.5 6.7 5.5 주택개량개보수지원 4.5 5.2 6.9 0.8 3.4 2.1 0.5 1.4 주 : 1 기초수급가구 2 비수급빈곤층 : 가구의소득인정액이최저생계비대비 120% 미만이면서소득이최저생계비 대비 100% 미만인가구 3 최저생계비 100~120%: 가구의소득인정액이최저생계비대비 120% 미만이면서소득이 자료 : 보건복지부 한국보건사회연구원, 2011 제 4 장주택정책의평가 115
ㅇ주택정책공급대상순위에서의상대적차별기초생활수급권자에비해차상위계층이상대적인차별을받는다는지적에대응하여차상위계층도수급권자와같이국민임대주택입주자자격에가점을부여하는등의개선을꾀하고있다. 그러나다른공공임대주택의접근성에있어차상위계층은일반청약저축가입자와같은수준에서경쟁을하는구조를보여일반가구와비슷한정책대상으로간주되는문제를드러낸다. 영구임대주택의경우, 입주대상자는국민기초생활보장법에의한수급자를포함하여국가유공자, 한부모가족, 장애인등의취약계층에게최우선순위가돌아간다. 또한영구임대주택단지입주자중수급권자에대해서는관리비의일부를보조해주고있다. 그러나차상위계층의경우에는입주우선순위가없어일반청약저축가입자와동일한순위를부여받으므로사실상입주가어렵고입주하더라도수급자와같은관리비보전은어려운실정이다. 또한, 보금자리주택업무처리지침에따르면기존주택을매입하여보금자리주택으로공급시, 입주자선정에있어무주택세대주중수급자와보호대상한부모가족이최우선순위를부여받고있다 ( 보금자리주택업무처리지침제51조제1항제1조 ). 이에비해차상위계층은주거복지정책에있어수급자에비해우선순위가낮게배정되므로정책수혜대상이될가능성이낮아질수밖에없다. 한편쪽방 비닐하우스거주가구등주거취약계층에대한주거지원사업을통해공급되는건설매입임대주택이나전세임대주택의입주자선정시에도수급자는가점 (2점) 을부여받고있으나차상위계층에대한가점이나배려는없다 ( 주거취약계층주거지원업무처리지침제8조 ). 116 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
< 표 4-33> 임대주택입주자선정시차상위계층지원현황 임대주택 목적 기초생활수급자 차상위계층 영구임대 저렴한임대조건으로영구적으로거주할수있는주택으로기초생활수급자, 국가유공자등사회보호계층의주거안정을위해건설 입주자제 1 순위관리비보조 - 기존주택매입임대 도심내최저소득계층이현생활권내에서현재수입으로생활활수있도록기존다가구주택을매입하여저렴하게임대 입주자제 1 순위 - 건설매입임대 ( 주거취약계층주거지원 ) 도심내최저소득계층이현생활권내에서현재수입으로생활할수있도록지노주택에대해전세계약을체결한후저소득층에게저렴하게임대 우선입주대상자 ( 가점 2 점 ) - 4) 특수계층지원평가 (1) 특수계층지원현황및실적 신혼부부신혼부부계층을위한신혼부부전세임대제도는신혼부부전세임대는도심저소득신혼부부가자신의생활권에서안정적으로거주할수있도록한국토지주택공사가기존주택을전세계약하여저렴하게재임대하는제도이다. 신혼부부전세임대실적은 2008 년 ( 시범사업 ) 에서 2011 년까지약 15,000 가구를지원하였으며, 2012 년 5,000 가구를지원할예정이다. 지원목표대비실적을나타내는추진실적은 2008 년에는저조하였으나그후에는목표를초과달성하고있는것으로나타났다. < 표 4-34> 신혼부부전세임대지원실적 연도 2008 2009 2010 2011 2012 지원가구 185 5,260 5,003 4,509 5,000 자료 : 국토해양부, 2011 주택업무편람 제 4 장주택정책의평가 117
< 표 4-35> 신혼부부전세임대추진실적 연도 계 2008 2009 2010 목표 10,500 500 5,000 5,000 전체실적 10,448 185 5,260 5,003 달성률 99% 37% 105% 100% 자료 : 국토해양부, 2011, 2011년도국민주택기금업무편람 생애최초주택구입자무주택서민이생애최초로전용면적 85m2이하의주택을구입하는경우주택금융부담을완화하기위해도입된생애최초주택구입자금대출제도는실적이연도별로편차가크게나타나고있다. 생애최초주택구입자금지원실적은 2011년 4,408억, 2012년 1조원 5천억원이지원되었다. < 표 4-36> 최초주택구입자금대출실적 ( 단위 : 억원 ) 연도 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 실적 8,796 18,579 1,714 9,710 25,121 1,099 822-558 4,408 15,000 자료 : 국토해양부, 2010, 2010 년도국민주택기금업무편람 < 표 4-37> 생애최초주택구입자금지원실적 ( 단위 : 억원 ) 2010년누계 2011년누계 2012년 5월누계구분건수금액건수금액건수금액대출실적 - 558 6,500 4,408 12,805 9,678 이러한생애최초주택구입자금은주택거래에활성화에긍정적인영향을끼친것으 로보인다. 전체주택거래신고건수대비생애최초주택구입자금대출건수의비중이 2011 년 1% 대에서 2012 년 5% 대로증가하였다. 118 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
< 표 4-38> 주택거래량대비생애최초대출건수 구분 11.11월 12월 12.1월 2월 3월 4월 부동산거래신고건수 (A) 78,337 105,975 28,694 55,141 67,541 67,655 생애최초대출건수 (B) 997 2,448 1,482 3,079 3,193 3,106 비율 (B/A, %) 1.3% 2.3% 5.2% 5.6% 4.7% 4.6% 자료 : 국토해양부, 2012.5.23. 생애최초주택구입자금지원확대시행보도자료 생애최초주택자금대출을통해구입한주택은 2 억원이하가 70% 를상회하고 있어처음으로주택을구입하는서민의주택자금마련에기여한것으로보인다. < 표 4-39> 생애최초대출을통한주택구입특성 ( 단위 : %) 주택가격 1억이하 1~2억 2~3억 3~4억 4~5억 5~6억 대출건수비중 18.1 52.4 23.7 4.9 0.8 0.1 대출금액비중 (LTV) 41 46 44 40 38 28 자료 : 국토해양부, 생애최초주택구입자금지원확대시행보도자료 (2012.5.23) 대학생지원대학생전세임대주택은한국토지주택공사등이대학가주변의원룸, 오피스텔, 다세대 다가구주택등을임차하여대학생에게저렴하게대학기숙사수준의임대료로재임대하는임대주택이다. 이런대학생전세임대지원은 2011 년 1천호가공급되었고, 2012년 1만호를공급할예정이다. 지역별로는수도권에총물량의 50% 를공급하고, 부산에 9% 등지역별로안분할계획이다. 제 4 장주택정책의평가 119
< 표 4-40> 2012년도대학생전세임대지역별공급계획 지역 계 수도권 서울 인천 경기 부산 대구 광주 대전 호수 10,000 5,000 3,300 700 2,000 900 370 350 450 비율 (%) 100 50 33 7 20 9 3.7 3.5 4.5 지역 울산 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주 호수 100 200 180 560 200 100 300 240 50 비율 (%) 1 2 1.8 5.6 2 1 3 2.4 0.5 소년소녀가정등전세주택지원제도소년소녀가정, 교통사고유자녀가정등에대하여국민주택기금에서전세주택을마련하여무상지원함으로써취약계층의주거안정을도모하고자하는소년소녀가정등전세주택지원제도는사업은 2005년이후 2012년까지총 75,800 호의지원을계획했고, 2010년까지의지원실적은 52,406 호로나타난다. 지원계획대비실적을보면대체로계획이상을지원하는것으로나타나고있다. < 표 4-41> 전세임대주택지원사업계획및실적 ( 단위 : 호 ) 구분 계 2005 2006 2007 2008 2009 2010 11-12 계획 75,800 2,000 6,500 6,800 8,500 13,000 13,000 연 13,000 실적 52,406 2,167 6,625 7,199 8,698 14,145 13,572 - 자료 : 국토해양부, 2011 주택업무편람 < 표 4-42> 소년소녀가정등전세주택지원실적 ( 단위 : 가구 ) 연도 계 2005 2006 2007 2008 2009 2010 지원가구 6,462 1,504 1,036 1,019 1,029 1,065 809 자료 : 국토해양부, 2011, 국민주택기금업무편람 (2) 특수계층지원평가 특수계층에대한주거지원사업의실시는어려운환경에처한주거취약계층을지원 120 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
함으로써사회정의실현에기여했다고평가될수있다. 소년소녀가장, 교통사고유자녀, 아동위탁가정등사회적으로보호가필요하나일반주거복지시스템내에서혜택을받는것이어려운계층에대한대책마련은매우바람직하다. 그러나일반저소득계층과의형평성문제가발생할가능성도배제할수없다. 즉, 일반국가정책의유인책으로일부특수계층에게과도한혜택 ( 우선순위등 ) 을주는것은바람직하지않다는것이다. 앞서지적한바와같이보금자리 2차, 3차지구에서공공분양주택의 50% 이상을신혼부부, 다자녀가구, 노부모가구, 생애최초구입가구등특별공급또는우선공급대상자에게공급되어, 일반저소득가구와의형평성문제가제기될수있다. 5. 주택시장안정정책과규제평가 1) 시장안정정책의평가 시장안정정책의평가는 2008 년이후현정부가시행한주택정책효과를실증적으로분석하는것을목적으로하였는데특히조세및금융정책의효과를분석하였다. 즉, LTV 및 DTI 와같은금융대출규제정책의효과와양도소득세와같은조세정책이주택가격안정화에미친효과를살펴보았다. 우리나라주택가격의변동은지역별편차가매우크고, DTI 등의정책들이특정지역에제한적으로적용되고있다. 따라서주택가격변동의지역별편차와주택정책들의지역적제한특성을반영하여정부의주택정책효과를실증적으로분석하고자한다. 이를위해동태은닉공통인자 (dynamic latent common factor model) 모형과벡터자기회귀모형 (vector autoregression model) 을이용하여 2단계의추정을수행하였다. 전국적인주택시장회복을목적으로시행된정책이효과가있었음에도불구하고몇몇지역의지역적특성으로인하여평균적인주택매매가격지수상으로는효과가없었던것으로나타날수있다. 따라서주택시장정책의지역적범위에대응되도록효과를분석할필요가있으며이를위해서동태은닉공통인자를추출하는과정이 제 4 장주택정책의평가 121
필요하다. 또한, 전국을대상으로한주택정책의효과는전국공통은닉인자를이용하 여분석하고, 수도권을대상으로한주택정책의효과는수도권의공통은닉인자를 이용하여분석하였으며, 비수도권지역도같은방식으로분석하였다. < 그림 4-10> 주택조세 금융정책의시장안정효과분석체계도 동태은닉인자모형 동태은닉공통인자모형은시계열자료의변동에서이와같이관측이불가능한공통 인자와개별적변동부분을체계적으로추론하는통계적기법을의미한다. 구체적인 모형의형태는다음과같다. 식 (1) 에서 는관측가능한지역별주택매매가격종합지수의전년동기대비증가율을나타낸다. 는이들지역별주택매매가격종합지수증가율의동행성을추적하는관측불가능한은닉공통인자를나타낸다. 한편, 식 (1) 에서 는상수항을, 는은닉공통인자 122 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
에대한 의반응도를나타내는파라미터로팩터-로딩 (factor-loading) 이라불린다. 또한, 는지역별주택매매가격종합지수증가율의지역별특이적변동을나타내는교란항 (disturbance terms) 으로일반적으로 차의자기회귀과정 을따르는것으로가정된다. 한편, 식 (1) 의은닉공통인자 는식 (3) 과같이 차의자기회귀과정을따르는 것으로가정되며, 식 (2) 와식 (3) 의교란항 와 는상호독립적인것으로가정된다. 는 24개시주택가격의평균증가율로해석할수있으며, 이는개별도시의인구및경제적특성에의해역사적으로이루어진개별지역의주택가격평균상승률을나타낸다. 공통인자 는지역별주택가격상승률을공통으로설명하는동행부분으로전국적으로나타나는주택가격상승률을대표한다. < 그림 4-11> 은 1987년 1/4분기부터 2012년 2/4분기까지전국 24개시지역별주택가격상승률의분기자료를이용하여추출된은닉공통인자의변동을나타낸다. < 그림 4-11> 에서실선은은닉공통인자의사후분포중위값 (median) 을나타내고점선은 33% 및 77% quantile 을의미한다. 제 4 장주택정책의평가 123
< 그림 4-11> 전국주택가격상승률의공통인자 < 그림 4-12> 는동태은닉공통인자모형을통해추론된공통인자의중위값및서울을비롯한광역시의주택가격상승률의변동을나타내고있다. 서울을비롯한광역시의주택가격상승률은공통인자와높은동행성을보인다. 즉, 전국공통은닉인자는광역시지역의주택가격과동행하고있으며, 광역시지역주택가격변동을잘설명하고있다. < 그림 4-12> 서울및광역시주택가격상승률변동과공통인자 124 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
< 그림 4-13> 은공통인자와수도권지역의주택가격상승률의변동을나타내고 있다. 전국공통은닉인자는수도권지역의주택가격과동행하고있으며, 수도권지역 주택가격변동을잘설명하고있다. < 그림 4-13> 수도권지역의주택가격상승률변동과공통인자 < 그림 4-14> 는공통인자와비수도권지역의주택가격상승률의변동을나타내고있다. 전국공통은닉인자는비수도권지역의주택가격과동행하고있으며, 비수도권지역주택가격변동을잘설명하고있다. 천안과순천의경우는지역적요인이강하게나타난다. 제 4 장주택정책의평가 125
< 그림 4-14> 비수도권지역주택가격상승률변동과공통인자 VAR 모형정부의부동산시장안정화정책이국내주택경기에미친효과를분석하는데있어정책충격을제대로식별하는것이중요하다. 여기서는주로이용되는네가지식별방법중서술적접근방식을이용하였다. 정책이발표된시점을가변수로포함시켜정책충격을식별하는방식이다. 부동산시장안정을위해 2008 년이후시행된주택금융정책과조세완화정책들은일시적형태혹은허용한도의연속적완화및지역적범위를갖는등계량화가쉽지않은특성을보이고있다. 이와같은이유로정부가 2008년이후시행한부동산안정화정책의내용중주택시장에가장큰영향을미쳤을것으로판단되는주택금융정책과조세완화정책이발표된시점을가변수로포함시키는방식으로정책충격을식별하였다. 부동산시장안정화정책이주택경기에미친효과를살펴보기위한벡터자기회귀모형은다음과같은형태로표현된다. 식 (4) 에서 는 벡터이고, 및 은시차연산자 (lag operator) 126 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
에대한 다항계수행렬이며, 는 벡터로다음과같은성격을가진다. 식 (4) 에서 는가변수벡터로다음과같이정의된다. if 식 (6) 에서 는정부에서부동산시장활성화를위해 LTV, DTI의완화와같은주택금융정책과취등록세, 거래세및양도세완화등과같은조세정책을발표한시점이다. 부동산안정화정책의효과를분석하기위해식 (4) 의 벡터에주택매매가격종합지수의전년동기대비증가율로부터추출된은닉공통인자와실질 GDP 증가율, 콜금리및 CPI 인플레이션을포함시켰다. 분석기간은 1992년 1/4분기부터 2012년 2/4분기까지로분기별자료를이용하였다. 벡터자기회귀모형의시차는분기별모형인점을고려하여 로설정하였다. 조세정책및주택금융정책의시행에대한충격반응함수는다음과같이정의된다. (7) 조세정책의효과전국 24개시의주택가격변동으로부터추출된공통인자를벡터자기회귀모형에포함시켜이조세정책이전국적주택경기에미친효과를추정하였다. 전국적주택경기에영향을미칠수있는조세규제완화정책으로 2009년 3월 15일에발표된양도세 제 4 장주택정책의평가 127
완화정책을선정하였다. 양도세완화정책과관련해서는 2008년 12월 5일다주택자에대한양도세를 2009년부터 2010년까지한시적으로완화하는정책이발표되기도하였다. 그러나 2009년 3월 15일에는다주택보유자에대한양도세중과제도를폐지하고기본세율로과세하기로함으로써다주택자의주택거래활성화를적극적으로도모하는성격을갖고있다. < 그림 4-15> 은 2009년 1/4분기의양도세중과세폐지정책이발표된후, 전국적주택경기를대표하는공통인자의충격반응함수를나타낸다. < 그림 4-15> 에나타나있는실선은충격반응함수의점추정치 (point estimates) 를의미하며, 점선은 bootstrapping 을통해얻어진 95% 신뢰구간을의미한다. < 그림 4-15> 3.15 양도세중과제도폐지제도에대한충격반응함수 < 그림 4-15> 의충격반응함수를살펴보면양도세중과세폐지정책이주택경기에유의적인효과를주었다고판단하기는어렵다. 점추정치의경우, 양도세중과세폐지정책발표이후, 전국의주택경기는일시적으로하락한후, 시차를갖고회복되는것으로나타나고있다. 신뢰구간을고려할경우, 양도세중과세폐지정책이주택경기에유의적인효과를주었다고판단하기는어렵다. 다음으로조세정책중수도권을제외한지방의주택경기에영향을미칠수있는 128 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
조세규제완화정책의효과를살펴보기위해 2008년 8월 21일에발표된주택거래활성화조치를선정하였다. 주택공급기반강화및건설경기보안방안 이주요내용이었던본조치는지방광역시 2주택양도세중과세배제범위를확대하는것을주요내용으로하고있다. < 그림 4-16> 은이와같은부동산시장안정화조치에대한지방주택경기의충격반응함수이다. < 그림 4-16> 8.21 주택거래활성화조치에대한충격반응함수 < 그림 4-16> 의충격반응함수들을살펴보면 < 그림 4-15> 의결과와같이지방주택 경기를부양하는데유의적인효과를주지못한것으로나타났다. 주택금융정책의효과 DTI 는서울및수도권지역에설정되어있는주택관련대출규제이므로이를완화시키는정책의효과를살펴보기위해수도권의주택경기를나타낼수있는공통인자를추출하였다. 그리고조세정책의효과를분석했을때와마찬가지로이들공통인자를벡터자기회귀모형에포함시키고, DTI 관련규제가완화된시점을가변수로설정하여충격반응함수를도출하였다. 2008 년이후부동산시장안정화를위해조세정책을포함한다양한부동산정책을제시하였으나, 주택금융관련정책은 2009년까지강화시키는정책을추구하였다. 제 4 장주택정책의평가 129
DTI 관련규제가완화된시점은 2010년 4월 23일이후로이때정부는 LTV 한도이내에서주택금융신용보증기금에서 DTI를초과하여대출이가능하도록보증을지원할수있도록하였다. 또한, 2011년 3월 22일과 2012년 5월 10일에일부제한적조건에서 DTI를상향조정하는조치를발표하였다. 정부의주택금융완화정책이수도권지역주택경기에미친효과를분석하기위해 2010 년 4월 23일발표된정부의조치를가변수로설정하고충격반응함수를추정하였다. < 그림 4-17> 은이와같은정부의주택금융완화정책에대한수도권지역주택경기의충격반응함수를나타내고있다. < 그림 4-17> 4.23 조치에대한충격반응함수 < 그림 4-17> 을살펴보면, 앞서살펴본조세제도의경우와같이주택금융완화정책 역시수도권지역의부동산경기를활성화시키는데유의적인효과를주지못한것으로 나타났다. 소결앞의분석에서 2008년이후추진된주택시장안정정책중가장충격의크기가컸을것으로보이는정책의효과를분석하였으나주택시장에영향을주지못한것으로나타났다. 해석에있어주의할점은앞서분석한조세및금융정책의효과는각각의정책이시행되는상황을반영한특수한경우에대한효과라는점이다. 다시 130 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
말해앞의분석결과를해석함에있어일반적의미의조세정책효과가없다고해석해서는안된다. 예를들면, 2009 년 1/4 분기상황에서양도소득세중과를폐지하기로한정책의효과가없다고해석해야된다. 정책효과가없는것으로나타난이유는주택경기가하락하는추세가강한반면정책충격의크기는충분히크지못하였기때문이다. 시장상황이좋지못할뿐만아니라향후시장상황에대한기대도부정적으로형성되었으며이로인해자기예언적효과 (self-fulfilling prophecy) 가주택정책의효과를압도한것으로판단된다. 2) 일반주택관련규제개선의평가 분양가상한제규제 2008년 8월정부는주상복합건물의가산비를추가인정하고, 민간택지실매입가를감정가의 120% 내까지인정해주도록완화하였다. 그리고 2011 년과 2012 년에거쳐분양상한가폐지추진을발표하였지만, 실제로는국회에서개정법률안이통과하지못한상태이다. 주택분양가상한제는 IMF 이후폐지되었다가참여정부당시주택가격이큰폭으로상승하자 2007년 1월공공택지에건설하는주택뿐아니라전국의모든민영택지에주택분양가상한제를도입하였다. 그런데참여정부기간중주택시장이과도하게과열된상태에서분양가상한제도재도입이불가피했다고하더라도현상황에서는오히려문제점만초래할가능성이크다. 공공택지의경우분양가상한제존치될필요가있지만, 민간택지에서민간이주택을개발할경우분양가상한제를적용하는것은현상황에서실익은없는반면문제점만야기할것이다. 분양가상한제의대표적인부작용으로다음의사항들을들수있다. 첫째, 주택공급량감소시키는데특히재개발사업, 재건축의추진이어려워지고, 시행사들에의한택지확보와공급이크게감소할수밖에없다는점이다. 둘째, 시세차익이큰일부지역에분양가상한제가적용되면시세차익을노린가수요가몰려오히려시장을불안케 제 4 장주택정책의평가 131
할수있다는점이다. 셋째, 분양가상한제의표준건축비는일반적인아파트의구조를전제로하기때문에주종을이루는아파트와다른다양한형태의주택개발은사실상어렵다는점이다. 물론민영택지에서분양가규제가완전철폐될경우, 수요자들의선호도가높고주변에개발가능지가희소한지역에서일부업체들이과도하게높게분양가를선정함으로써주택시장안정에부정적인영향을미칠가능성이전혀없는것은아닐것이다. 사실 IMF이후분양가철폐후주택시장에서그러한상황이전개되기도하였다. 그러나과거에비해주택시장이침체되어있는상황이고, 대형아파트에대한수요도크게감소된상태이므로 2000년대초반에서와같은부작용이나타날가능성은크지않다고판단된다. 주택전매제한규제현정부기간중대부분전매제한을완화했지만, 개발제한구역보금자리주택의시세차익문제와관련하여강화하기도하였다 (2009년, 2010년 ). 2012년 5월 10일수도권공공택지와재발제한구역해제지구의분양권전매제한기간을크게완화하였다. 개발제한구역보금자리주택지구원래전매제한기간이과도하게길었던것은사실이므로대체로합리적으로수준을개선된것으로판단된다. 그러나시세차익의정도에따라전매제한기간을지역별로달리하는방안을검토해야한다. 일반공공택지에 85 m2이하주택의경우전매제한기간을 3년에서 1년으로단축하였는데일반적인기준으로보면과도하게단축한것으로판단된다. 저가의공공택지주택의초단기투기성매매를촉진하여시장을활성화하려는것은주택시장정상화차원에서바람직하지않다. 재건축규제재건축단지내임대주택건설의무폐지, 소형평형공급기준의완화, 재건축초과이익환수제도적용중지등의대폭적인규제완화조치를시행하였다 (2011년 12월, 2012년 5월 ). 그런데본보고서의주택공급체계부분에서전술한바와같이 1:1 재건축이아닌경우, 원래의주택규모와무관하게일률적으로소형주택의무비율을정하는 132 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
현재의상황은바람직하지않다. 재건축은나대지에새로운주택을건립하는것과는달리기존주택의소유자가조합원이되어노후된주택을철거하고주택을다시건립하는것으로일단소유주가재건축이후재입주할수있다는점이전제가되어야한다. 현재의재건축규제는많이완화되었지만아직도지난참여정부시절재건축단지가주택가격상승의단초를제공한다는판단에따라도입된규제의일부가남아있다. 현재와같은재건축에대한규제일변도의정책은미래의문제 ( 지속가능성 ) 를내다보고있지못한대표적인주택정책중의하나이다. 제 4 장주택정책의평가 133
chapter 5 향후정책방향
C H A P T E R 0 5 향후정책방향 5 장에서는앞서제시한주택정책평가결과와앞으로우리가해결해야할정책과제 를종합적으로감안하여주택정책방향을제시하였다. 본연구에서제시한향후주택정 책방향은주택공급체계, 주거복지정책, 시장안정대책및규제로나누어제시하였다. 1. 기본전제 주택정책개선방안들은현안과제를효과적으로해결하는동시에여건변화에따른해결과제의대응방안이포함되어야할것이다. 앞서제시한우리나라가당면한현안과제는다음과같이요약할수있다. 즉, 미시적차원에서는소득계층별로어려움을겪고있는주거문제를해결하는데도움이되어야하는데우선저소득계층들이부담가능한양질의주택을확보할수있도록하는것이다. 중산층및그이상의계층에게도주거생활에서있어서의필요 (needs) 가있고그에대한충족을하기위해필요한시스템의구축이필요하다. 단, 저소득계층의필요를만족시키기위한것이공공임대주택공급이나주거비보조등이라면다른계층의필요를충족시키기위해서는그에적합한다른정책수단이있을것이다. 또한, 가구의라이프사이클에따라봉착하는문제들이있다. 예를들면젊은계층의경우소득수준이낮지않더라도축적한자산 ( 예, 동산, 부동산 ) 이많지않기때문에자력으로전세자금을마련하거나주택구입자금을마련하는것이어렵다. 한편 60세이상인고령자들이은퇴할경우소득수준하락으로보유세등을감당하기어려울 제 5 장향후정책방향 137
수있다. 따라서라이프사이클에따라봉착하는문제들을해결또는완화시킬수있는개선책이필요할것이다. 혹자는중산층이상에대한문제는완전히시장에맡기면되고정책이필요없다고생각할지모른다. 물론중산층들에게공공임대주택을공급하거나주거비지원이필요한것은아닐것이다. 그러나중산층도세금을부담하는국민이고주거와관련하여필요 (needs) 가있어지원이필요한부분이있다. 2. 주택공급체계의개선방안 1) 공공택지내의소규모주택공급기준구간의단순화 수도권의공공택지에서 60m2이하 30% 이상, 60~85 m2 40% 이하, 85m2초과 30% 이하로정해져있으며, 기타지역에서는주택규모별비율은각각 20%, 50%, 30% 로정해져있으나, 60m2이하의비율만남겨놓고, 60m2를초과하는크기에대해서는 85m2를기준으로구분하지않는것이바람직하다. 전반적인가구원수의감소, 중소형주택에대한소비자들의선호를감안할때규모규제를너무세분하면오히려주택시장을왜곡하는결과를초래할수있다. 단, 60m2이하규모의비율은현행대로존치시키는것이바람직하다. 2) 재건축사업에서의주택규모규제개선 재건축으로세대수가증가하는단지의경우재건축이전의주택규모에대한고려없이 85 m2이하의주택을 60% 이상건축하도록하는규제는과도한규제이다. 적어도재건축이전주택호수에대해서는원래규모별주택호수를유지하게하고추가분에대해서규제하는것이타당하다. 또한재건축초과이익부담금제도는완전히폐지하는것이바람직하다정책적으로재건축사업을부동산투기의수단, 주변지역의지가를올리는요인으로만인식해왔지만, 재건축사업은기존주민들이주택이너무노후하여기존주택을 138 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
철거하고새주택을건립하여재입주할수있다는것을전제로정책이만들어져야한다고생각한다. 앞에서도지적했듯이비교적가까운미래에노후아파트의수가급격히증가하게될것이지만, 경제성문제로재건축추진이불가능한단지가매우많아질것인바, 재건축사업을억제하는과도한규제는개선하는것이바람직하다. 과도하게노후한아파트들이방치될경우심각한도시문제가될수있다. 3) 도시형생활주택제도의개선방안 도시형생활주택은증가하는 1인가구들에거처를제공하는장점이있지만, 최저주거기준도미치지못하는주택규모기준에각종기반시설설치기준, 소음방지기준등건설기준, 비상급수시설설치의무의적용이되지않은것은큰문제로지적될수있다. 더구나최저주거기준이하의주택들을단일건물에 500 세대까지건설할수있도록허용하고있어, 현재의도시형생활주택은결코우리나라가 1인가구증가에대응한바람직한대응책이될수없다. 당장실적을높이기위해과도하게완화된기준을적용하기보다는현재보다관련기준을상향조정하여거주환경을개선해야한다. 특히개별세대규모기준, 소음방지기준의적용하지않도록한것에대한시정조치가있어야하며개발규모에따라비상급수시설설치기준, 진입도로기준이다시강화되어야할것이다. 과밀한도시형생활주택은입주자에게도문제이지만주변커뮤니티에피해를준다는점을감안해야한다. 따라서도시형생활주택이입지할수있는곳을용도지구 지역상제한하는방안을검토하는것이바람직하다. 4) 개발제한구역보금자리주택지구개발이후의택지공급전략수립 보금자리지구에서개발되는중산층및그이상계층을위한민영주택공급은양적으 제 5 장향후정책방향 139
로나규모의다양성측면에서부족하므로향후택지부족으로인한문제를방지하기위해서는별도의택지확보대책이필요하다. 현재보금자리주택지구내민영주택공급비율은 40% 이하로하고있어전체적인주택공급체계에서민영주택공급비율이너무낮지만국민정서상보금자리지구 ( 특히개발제한구역 ) 에중형이상의민영주택을많이공급하는것은어렵다. 개발제한구역내보금자리주택지구개발이완료된이후에는개발가능택지의입지가갑자기원격화될것이므로주택시장에혼란이야기될수있다. 이에대응하여특히기성시가지의활용방안마련이필요하다. 구체적으로주택재개발및주거환경정비를포함하는뉴타운개발사업방식이개선이필요하다. 소위뉴타운이란과거에지구단위로개발하던것을대규모로재개발함으로써기반시설설치의효율성을기하고보다계획적인도시정비를하고자하는취지로도입되었지만, 너무넓은지역을단위사업지역으로정하여추진하게됨에따라지역내에서도이해가다른지역주민들간의갈등요소가크고사업추진이어려운현실이다. 현재와같이부동산경기가장기침체중이고, 앞으로의전망도불투명한상황에서기성시가지의정비사업의활성화는용이하지는않을것이지만초대규모의뉴타운사업보다는과거처럼중소규모의구역단위로사업을추진한다면좀더원활한사업촉진이가능할것이다. 앞으로노후시가지를재정비가가능하기위해서는규제가아니라지원책이필요하다. 5) 주택공급에있어서의민간업체역할의활성화 앞으로신규주택수요가감소할것이므로, 주택건설공급에있어공공기관의역할을 자제하고민간부문이위축되지않도록유의해야한다. 특히분양주택공급에있어 더욱유의해야한다. 140 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
3. 주거복지정책개선방안 1) 보금자리지구에서공급비율이축소된 2~4 분위소득계층을위한공공임대주택 공급비중증대 보금자리지구에서중산화가능계층, 중산층을위한분납형 10년임대주택, 장기전세주택등다양한유형의공공주택을도입한것은바람직하나, 정작공공의지원이가장필요한 1~4 분위를대상으로하는국민임대주택공급이위축되지않도록유의해야한다. 2) 보금자리지구간의형평성확보 시장가격과보금자리주택공급가격의차이가보금자리지구간큰차이가있어형평 성의문제가있다. 따라서분양주택의경우입주시의시가와분양가격의차이를 감안하여전매제한기간을달리하는것이바람직하다. 3) 전세금융자지원등의주거비지원의점진적확대 공공임대주택의지속적으로공급을하되전세금융자지원또는주거비지원을점차확대해나갈필요가있다. 1990년대초의영구임대주택 19만호건설을시작으로정부는장기공공임대주택을 20여년간공급하였지만 10년이상이임대기간인장기공공임대주택호수는다가구매입 ( 전세 ) 임대주택을포함하여 2011년현재약 91만6천호로전체주택재고 (2010) 대비 6.3%, 도시지역 ( 동부 ) 에위치한주택재고대비공공임대주택비율은 8.1% 에지나지않고있다. 주택관련전문가들간에공공임대주택을훨씬더확보해야한다는주장과공공임대주택공급은비효율적이니주거비지원정책으로전환해야한다는주장이있다. 공공임대주택을어느정도확보해야하는가는해당국가또는지역주택시장상황에따라 제 5 장향후정책방향 141
달라져야하는데현재우리나라는민간임대주택산업이제대로구축되지못한채일반개인들이보유한주택을전월세임대주택으로활용하고있는형편으로 2년의계약기간이후집주인의뜻에따라재계약이이루어지지않을수있는등세입자들의주거가불안한실정이다. 따라서저소득계층및서민들이입주가능한임대주택재고가충분치않는지역에서는공공임대주택의추가적인공급이필요하다. 주거비지원이공공임대주택보다효율적이라는점은국내외의여러연구에서밝혀진바있지만, 민간임대주택재고가충분치않거나, 택지부족등으로인하여정부의주거비지원을통해임대수요가증가하더라도공급이탄력적으로증가할수없는지역에서공공또는민간임대주택의탄력적공급없이주거비지원만할경우임차가구의실질적인주거수준은향상시키지못하는반면시장의임대료수준을올려임대인만혜택을보게된다. 그러나공공임대주택을현재와같이지속적으로건설하더라도입주대상자에게모두공급하려면앞으로많은기간이소요될것인바, 입주가구와아직입주하지못한가구들간의형평성문제가제기된다. 더구나많은비용이장기적으로소요되는공공임대주택공급에제한된공공재원을투입할경우에는수혜자는제한될수밖에없다. 따라서저리의전세자금융자지원을확대하는동시에주거비보조체계를단계적으로구축하고, 민간전월세임대주택이충분히공급될수있는시스템을구축하는것이필요하다. 다만, 유의해야할점은주거비지원방식이좋은점만있는것은아니라는점이다. 일단주거비지원을시작한가구에대한지원을중지하는것은사실상쉽지않고, 추가적인지원대상자는지속적으로나타나기때문에투입되는재정이지속적으로증가할가능성이있다. 또한주거비지원의적정성을검증하기위한행정시스템으로행정비용의증가도예상된다. 현재미국에서는주택바우처가예산확보차원에서골칫거리로여겨지고있다는지적이있으며, 최근여러해동안 (1995~1998, 2003~2007) 추가적인지원대상자선정이전혀이루어지지않았고, 2008년이후지원이재개되었으나예전의 1/4수준에지나지않았다 (Housing Policy in the United States(2nd edition), 2010). 142 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
미국의경우저소득세입가구지원을위해공공임대주택공급보다는주거비지원 ( 주택바우처 ) 에비중을두지만, 저렴한민간임대주택이부족하고추가적으로임대주택을개발할토지가절대부족한뉴욕시등에는공공임대주택이많이공급되어비교적잘운용되고있다. 4) 주거복지지원대상기준의재정립 현재의우리나라주거복지수혜대상자선정기준은소득을기준으로한상대적인기준이다. 예를들면도시근로자가구소득의 100%, 70%, 50% 또는소득하위 10%, 20% 등을기준으로하고있다. 현재와같은기준은상대적인기준으로많은수의수혜대상자중우선순위를정하는기준은되지만, 앞으로는주거복지수혜대상자의범위를결정함에있어절대적인잣대가필요하다. 즉, 주거비부담능력, 현재의주거상황 ( 최저주거기준 ) 등절대적인기준을도입해야한다. 5) 민간임대산업활성화지원책마련 : 새로운인센티브제도모색 앞으로주거비지원제도를활성화하기위해서그리고전세임차가구들의주거안정을위해서민간임대산업의육성이절대적으로필요하다. 민간임대산업을활성화하기위해서는금융, 세제혜택이필요한데지금수준보다는보다큰혜택을검토해야할것이다. 미국의경우저소득계층의입주가능한임대료수준의민간임대주택재고를확보하기위하여큰세제혜택 (Tax Credit) 을부여하고있는데정책대안의하나로참고가될수있다. 참고 : 저소득이부담가능한수준의임대료의민간임대주택을공급하기위한미국의세제혜택제도 LIHTC(The Low Income Housing Tax Credit) 제 5 장향후정책방향 143
ㅇ미국의경우저소득층을위한가장큰연방정부지원은세제혜택임. The Tax Reform Act of 1986 에따라저소득층을위한임대주택공급을활성화하기위해세제혜택의일종인 The Low Income Housing Tax Credit(LIHTC) 을부여함. 이세제혜택을받아건설된민간임대주택은 1986~2006 년기간중 160 만호인데, 이는동기간에건축된공동주택호수전체의 1/6에달함. ㅇ미국의 LIHTC 는우리나라에서의세제혜택처럼세금의일정비율을일률적으로낮추거나감면하는것이아니라보조금 (grant) 을주는방식으로일정금액의세제혜택을일정한원칙에의해지역별로그리고프로젝트별로배분하는방식임. 이 tax credit 1달러는연방소득세 1달러감면의혜택이부여됨. ㅇ임대주택투자자가 10년동안 tax credit 을받기위해서는건설한주택에최소한 15년이상저소득계층이임차인으로거주해야함. 그리고부여되는 tax credit 의크기는주택이개발되는위치와전체개발주택수중저소득층용주택수의비율에따라달라짐. ㅇ LIHTC는자동적으로부여되는것이아니고주 (state) 의관련기관 ( 대개주의 Housing Finance Agency(HFA)) 가개별주택개발프로젝트에대해부여하도록하고있음. ㅇ주별로총 tax credit 규모는각주의인구수에따라결정됨. 2010년의경우주들은인구 1명당년 2달러의 tax credit 을부여받았음. 주내에서임대주택개발투자자들이 tax credit 을배정받기위해서는 HFA 에신청을해야하는데, 주별로 10% 의 tax credit 은비영리기관이개발하는주택개발프로젝트에배정하도록되어있음. ㅇ프로젝트별로부여받는 tax credit 의규모는주택개발비용, 저소득가구용주택의비율, 그리고토지구입비를비롯한기타비용들을감안하여일정한공식에의해프로젝트별로산정함. ㅇ임대주택개발을위한 tax credit 을받기위해서는개발되는주택중적어도 20% 이상이해당메트로폴리탄지역의중간소득 (median income) 의 50% 이하소득의가구들이지불가능한임대료의주택이어야하거나, 40% 이상의주택이해당지역중간소득의 60% 이하의소득수준인가구들이입주가능한주택이어야함. ㅇ받을수있는임대료는해당지역가구소득중간값의 50% 또는 60%(tax credit 대상주택수의비율에따라 ) 의임대료로책정되어야함. ㅇ이 Tax Credit 제도의운용에있어개발업자들이주정부기관으로부터부여받은 Tax Credit 을자신들이직접사용하는경우는거의없음. 개발업체들은대신 tax credit 을 144 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
민간투자자에게매각하여다른개발사업을위한토지구입, 건설등의비용을충당하기위해사용함. 다만세법은이 LIHTC 를법인투자자에한하여사용토록제한하고있다. Tax Credit 거래시장은 1990 년대말이후로주로금융회사들이장악하고있음. 예를들면은행, GSE's(Fannie Mae and Freddie Mac) 및보험회사들이주로거래를담당하고있음. 6) 복지사각지대, 특수계층지원 all or nothing 방식의지원제도개편으로차상위계층의사각지대화를방지해야한다. 기초수급자로선정이되면주거급여를포함한각종공적지원을받고, 수급자에서탈락하면모든지원이불가능하게되는현행제도의개편이필요하다. 기초수급자가사회복지정책과주거복지정책모두에서혜택을누리게되는반면, 차상위계층은두부문모두에서정책대상이되지못하거나우선순위가낮아지는이중의불이익을받는다. 이러한차상위계층등의사각지대문제를방지하기위해서는차상위계층에게도소득수준에상응하는주거복지혜택이필요하다. 즉, 공공임대주택입주자선정시차상위계층에게도일정가점을부여하여공공임대주택에대한접근성을제고시키는조치가필요하다. 또한차상위계층의실제소득이기초수급자보다낮은현실을감안하여, 기초수급자의영구임대주택입주시관리비보전방식과같이차상위계층에게도일정부분관리보전과같은방식으로주거비부담을경감하는방안을검토해야한다. 또한매입 ( 전세 ) 임대주택지원등기존주택을활용한지원도필요하다. 현재매입 ( 전세 ) 임대주택입주대상자가주로소득1분위계층으로한정되어있는바, 매입 ( 전세 ) 임대주택에입주대상에차상위계층을일정부분포함시키는방안도모색해야할것이다. 제 5 장향후정책방향 145
7) 생애주기별주거문제에대응한지원방안도입 고령은퇴가구우리나라의고령가구비율이급격히높아지고있는데, 고령가구들의자가비율은 60% 정도에달하고있다. 그러나 60 세또는그유사한나이에은퇴하게되면근로소득이없어지지만, 주거비는은퇴전과같은수준으로지출되어야하는어려움이있다. 우리나라의은퇴가구들의자산비중은부동산에편중되어있는것으로조사되었는데, 일반고령가구들의부동산은거의대부분주택이다. 따라서주택보유관련세금은얼마되지않는연금에의존하여생활하여야하는저소득및중산층의고령가구들에게는큰어려움을주게된다. 따라서소득수준 ( 근로 + 금융 ) 이낮은고령계층에대한보유관련세금의감면이필요하다. 주택최초구입가구우리나라의주택가격은소득에비해높기때문에최초로주택을구입하는가구는이미주택을보유하고있는가구에비해경제적으로많은부담을갖게된다. 따라서큰금액의주택담보대출을받아주택을구입하는경우가많은데가정경제나주택시장여건이변화할경우하우스푸어 (House Poor) 로전락할가능성이매우높다. 이러한주택최초구입가구에어려움을완화시킬수있는조치가필요한바, 최초주택구입대출자금의확대와취득관련세금을경감시키는등의지원이필요하다. 또한주택취득후대출이자에대한세제감면대상과감면폭을현재보다는확대하는것이필요하다. 4. 시장안정과규제의개선방안 1) 향후시장안정정책추진방안 앞의분석에서 2008 년이후추진된주택시장안정정책중가장충격의크기가 146 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
컸을것으로보이는정책의효과를분석하였으나주택시장에영향을주지못한것으로나타났다. 해석에있어주의할점은앞서분석한조세및금융정책의효과는각각의정책이시행되는상황을반영한특수한경우에대한효과라는점이다. 다시말해앞의분석결과를해석함에있어일반적의미의조세정책효과가없다고해석해서는안된다. 예를들면, 2009 년 1/4 분기상황에서양도소득세중과를폐지하기로한정책의효과가없다고해석해야된다. 정책효과가없는것으로나타난이유는주택경기가하락하는추세가강한반면정책충격의크기는충분히크지못하였기때문이다. 다음의 < 그림 5-1> 에서보듯이 2008년이후주택매매가격지수와주택시장상황을반영하는공통인자간에큰괴리를보이기시작하여최근까지격차가확대되고있다. 2008년이전에도양자간의격차가있었으나방향성자체가반대로나타나지는않았다. 즉, 주택시장상황이주택매매가격지수상으로나타나는것이상으로좋지못하였음을알수있다. < 그림 5-1> 전국주택매매가격지수와공통인자 ( 팩터 ) 시장상황이좋지못할뿐만아니라향후시장상황에대한기대도부정적으로형성되었으며이로인해자기예언적효과 (self-fulfilling prophecy) 가주택정책의효과를압도한것으로판단된다. 향후에는주택경기가충분히하락했다고시장이기대할수있을때까지시장안정시책의발표시기를늦추고정책이시장에주는충격이충분히큰수준으로정책프로그램의수준을조정해야할것이다. 또한주택 제 5 장향후정책방향 147
시장상황을판단함에있어기존의주택매매가격지수이외에공통인자 ( 팩터 ) 와 같이주택경기상황을반영할수있는지표를참조할필요가있다. 2) 일반주택관련규제개선 분양가상한제개선민영택지에대한분양가규제철폐로문제가발생할경우규제를재도입하게되더라도, 현시점에서는민영택지에서의분양가상한제철폐가필요하다. 단, 공공택지에서시가이하로분양되는택지에서는민영주택이라할지라도분양가상한제를완전철폐하는것은바람직하지않다. 지난 9월분양가상한제개선안이국무회의를통과하여일부경우를제외하고분양가규제가폐지된다고볼수있다. 단, 국회의승인절차가남아있다. 재건축규제개선 1970 년중반이후대량으로건설된고층아파트들이노후화되고있고, 1990 년대초의신도시의주택도당장은아니더라도앞으로재건축, 또는리모델링이필요한시기가도래할것인데, 노후화아파트가많은상태에서는일부인기지역을제외하고는재건축추진을희망하더라도경제성의부족으로사업추진이어렵게된다. 따라서가까운미래에노후아파트문제가주택및도시문제의큰골칫거리로부각될것인바, 현재의재건축이필요한지역부터재건축이원활하게이루어질수있도록참여정부시에도입된규제들을완전폐지해야한다. 앞으로 10 년 ~20 년부터는재건축또는리모델링을지원하기위한정부지원이필요하게될것이다. 재건축을투기의수단으로인식하는시각을바꿀필요가있다. 148 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
chapter 6 결론및향후과제
C H A P T E R 0 6 결론및향후과제 본장은연구의마지막장으로정책건의및기대효과그리고연구의특성과한계를설명하였다. 본장의앞부분에서는 2008년이후도입된주택정책들에대한총평을기술하였고, 이어서앞에서제시한주요정책제안들을간략히요약, 정리하여제시하였다. 마지막으로본연구의특성에따른한계를설명하였다. 1. 연구의결론및정책제안 1) 결론 현정부정책의상당부분은국민의정부, 참여정부의정책과연장선상에있고, 2008년이후새롭게도입된정책은이전정부때부터노정되기시작한문제들과 2009 년이후주택경기의침체에대응한정책들이대부분이었다. 이명박정부스스로를실용주의적정부라고지칭한바있듯이정책에있어일관성있는정치적성향은크게나타나지않았다고판단된다. 이명박정부기간중에도입된주택정책중이전정부의정책과차별화되는대표적인주택정책은보금자리주택공급이었다. 보금자리주택이란공공임대주택과공공소형분양주택을포함하는개념으로이전정부에서와의큰차이점은사실상없다. 다만, 개발제한구역해제지역에보금자리지구를개발하여주택을공급하는것은전혀새로 제 6 장결론및향후과제 151
운접근방식이다. 또한보금자리지구에중산화가능계층의내집마련을지원하기위한 10 년지분형임대주택등을도입하여이전정부보다는내집마련지원에정책적비중을두었던것같다. 개발제한구역개발은수요가집중되는인근지역에서주택을저렴하게개발함으로써주택가격을낮출수있다는기대와수요와공급의공간적불일치문제를해결하기위한조치로이해된다. 또한 1인가구증가에대응한도시형생활주택과준주택제도도입도현정부의대표적인정책이었다. 현정부에서는여러번에걸쳐부동산대책을발표하여침체일로에있는부동산시장, 특히주택시장을극도의침체에서벗어나게하기위해노력하였다. 이러한현상은전세계적인경제불황, 미국에서시작하여유럽지역에까지큰영향을미친서브프라임모기지 (Sub-Prime Mortgage) 사태의영향도있어침체국면을쉽게벗어나게할수는없었겠지만, 여러차례에도입된대책에불구하고뚜렷한효과는나타나지않았다. 이명박정부의주택정책의기본방향에는큰문제가없었다고판단된다. 그러나현정부가내세운새로운정책들을실적에집착하여시행하는과정에서문제점과부작용들이발생하였다. 또한현정부정책의한계는당장의문제의해결에집중을한반면, 좀더긴안목에서대비해야할문제에대한대응이부족했다. 부동산대책에있어서도너무산발적으로정부조치들을발표하여기대한효과를이루지못한것도문제로지적될수있다. 2) 정책제안 본문에서제시한주요정책건의사항을간략히요약하면다음과같다. 1 재건축사업에서의주택규모규제를완화해야하며, 재건축초과이익부담금을완전폐지하는것이필요하다. - 재건축을통한개발이익을기대할수없는시장상황에대비한제도정비가필요하다. - 80년대이후에건설된아파트단지들의대대적인노후화등을감안한종합적인노후재고주택관리대책의마련이필요하다. 152 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
2 개발제한구역보금자리주택지구개발가능지소진이후를대비한택지확보대책마련이필요하다. - 과도하게넓은지역을단위사업구역으로설정하고, 기반시설설치비용을조합에부담시키는기존의뉴타운사업방식을개선하여사업추진을막는요인을제거해야한다. 필요할경우정부지원가능성도검토해야한다. - 향후의대도시권택지개발수요, 모도시로의접근성과시장성을감안한교외지역개발전략을마련해야한다. 3 공공개발택지에서의주택규모기준을세가지구분에서 60m2이상과이하로단순화해야한다. - 60m2이상의규모에대해서는규모에대한규제없이시장의수요에따라공급되도록하여주택수급의효율성을제고할필요가있다. 4 보금자리주택지구간의형평성확보하고, 소득 1분위 ~4분위를위한보금자리주택공급비중을확대해야한다. - 보금자리주택지구간의형평성문제개선이필요하다. 보금자리지구의경우에는분양가격의시세차익에따라전매제한기한을달리할필요가있다. - 특히 2008년이후상대적으로공급이위축된소득2~3분위를위한소형국민임대주택공급비율을높여야한다. 5 전세금저리융자지원등주거비지원의점진적확대와서민을위한민간임대주택공급의활성화가필요하다. - 공공임대주택공급도당분간지속되어야하지만공급및관리상의비효율성과형평성문제 ( 입주수혜자와비수혜자 ) 가있기때문에수요자지원의비중을점차로증대시키는것이필요하다. - 주택바우처와같은보다적극적인주거비지원제도가도입될경우주거비지원으로수혜자들이최저주거기준이상의주택에서거주할수있도록하는종합적인행정시스템구축이필요하다. 제 6 장결론및향후과제 153
- 주거비부담능력에따라주택바우처금액을달리하기위한최대주거비부담기준을수립해야한다. - 저소득가구들이주거비보조를이용하여거주할수있는양질의민간임대주택공급체계의구축이필요하므로이를위한적극적인활성화방안마련이필요하다. 6 주거복지지원대상선정기준의기준으로기존의상대적인소득수준 ( 소득분위 등 ) 기준보다발전된주거비부담능력, 최저주거기준등절대적인기준의도입이 필요하다. 7 주거복지사각지대에있는주거빈곤가구의지원방안을마련해야한다. - 공공임대주택, 주거비지원대상선정시, 우선권을부여할필요가있다. 8 생애주기별주거문제에대응한지원방안을마련해야한다. - 고령의임차가구뿐아니라자가가구에대한정책적지원이필요하다. 예를들면보유관련조세감면이검토되어야한다. - 주택최초구입자에대한세제혜택이확대되어야한다. 9 과도하게완화된도시형생활주택건축기준및기반시설기준이강화되어야한다. 2. 연구의성과와향후과제 1) 연구의성과 본연구에서는정책연구로서 2008년 ~2012년이집권기간이었던이명박정부에서시행된여러주택정책에대한평가와함께향후개선방향을제시하였다. 여기에서제시된평가결과와정책제안들을감안하여정책들이개선되기를기대할수있을것이다. 특히 2012 년 12월대통령선거이후새로운행정부가향후 5년의정책수립과시행을담당할것이기때문에새로운행정부의정책수립에참고가될수있을것이다. 154 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
본연구에서는학술적인측면에서도새로운시도가있었다. 즉, 개발제한구역에보금자리주택을주변시세에비해상당히낮은가격에분양함에따라주변지역및도시전체의주택매매가격및전세가격에미치는영향 (announcement effect) 을분석한것과, 주요부동산안정대책이시장에의미있는수준으로영향을미쳤는지를분석한것이그것이다. 이러한보금자리지구의파급효과에대한계량분석은처음으로시행된것으로보금자리주택지구사업뿐아니라유사한개발사업을분석하는후속연구에참고가될수있을것이다. 2) 향후과제 본연구는정부주택정책당국자의요청으로시행한과제로현정부기간의정부정책을되돌아보고현정부의정책보다발전된정책방안을제시하기위해시행되었다. 이러한요청에따라 2008 년이후정책의일부분을집중적으로연구한것이아니라주택정책전반을평가하고정책방안을제안해야했기때문에분석내용과정책방안의구체성에한계가있었다. 다만이와같은한계를조금이나마극복하기위해서본보고서에서는현정부에서시행한가장대표적인정책들을중심으로집중적인분석을하고자하였다. 여기서충분히다루지못한문제들은후속연구에서다루어질수있기를바란다. 제 6 장결론및향후과제 155
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S U M M A R Y SUMMARY Evaluation of housing policy during 2008~2012 and future directions Soon-Suk Bae, Mi-Seon Park, Min-Chul Kim The objective of the study is to evaluate the housing policy during 2008~2012 and to suggest policy implications for the next government. The housing policy analyzed is comprised of several categories such as housing provision system, housing welfare programs, market stabilization measures and regulations. This research paper is consisted of five chapters. The first chapter explains the objectives, research scope, and methodology. The second chapter describes what have been implemented and changed during last five years in the several aspects of housing policy: housing provision, housing welfare, market stabilization, and regulation. The housing policy of MB administration is characterized as de-regulation, reducing housing tax burden, and boosting housing markets. Other notable measures by the MB s include the plan for providing affordable housing in Green Belt area surrounding Seoul Metropolitan(Bogumzari housing), launching a new urban-type small housing(dosihyoung sangwhal jutaek) by relaxing building & infrastructure regulations. The following chapter examines the housing issues by income levels and life cycle as well. The households of 1-2 decile income level have been well known for their housing hardship. Among them, households in 2 decile income group SUMMARY 161
have been neglected not only in housing welfare system but also in social welfare system. Most of the households with 3-4 decile income are not affordable to own their home in the private market, while they often experience unintended moves or rapid rent increases after two years of rental contracts. The households of 5-6 decile income level have similar housing issues of affordability. Depending on the stage of life-cycle, households have different housing problems. For example, the elderly tend to be economically over-burdened to maintain house and to pay taxes. In chapter four, the authors adopted four criteria to evaluate housing policy during last five years. These include government s intention and willingness to address housing problems; relevance of housing policy direction; appropriateness of policy measures; and policy implementation system. In addition, Bogumzari housing projects are analyzed in the several aspects: appropriateness of sales price, affordability of target groups using PIR and RIR, and effects on housing transaction and price neighboring areas adopting VAR model. In order to test the effect of DTI regulation, dynamic latent common factor model was utilized, which turned out to be ineffective in boosting housing market in Seoul metropolitan area. Finally, several policy implications are drawn based on the evaluation and analysis. Improving housing provision system would be accompanied by relaxing of small housing provision guidelines not only in brownfield redevelopment but also in greenfield new development; promoting private sector s role; setting up new housing provision plan after completing the development of Green Belt Bogumzari area. Plus, the government should keep in mind that physical supply of housing and rental subsidy program should be implemented to compliment each other with the consideration of enhancing accessibility and affordability of low-income households. Keywords: Housing policy evaluation, Bogumzari-housing, Market stabilization 162 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
A P P E N D I X 부록 1. 보금자리주택지구입주대상자설문지 현거주지관련사항 1. 현재거주하시는지역은어느곳입니까? ( ) 1 서울 ( ) 구 2 경기 ( ) 시 군 3 인천 ( ) 구 4 수도권외 * ( ) 속에현재사시는구, 시또는군을적어주십시오. 2. 거주하시는주택의형태는무엇입니까? ( ) 1 단독주택 2 다가구 다세대 3 아파트 4 연립주택 5 오피스텔 6 주상복합 7 빌라 8 기타 ( ) 3. 거주하시는주택의점유형태와가격은어느수준입니까? * 해당번호를표시하시고금액을적어주십시오. < 부표 1> 점유형태별주택가격및임대료 점유형태 주택가격및임대료 1 자가주택가격 억 천 백만원 2 전세전세금 억 천 백만원 3 보증부월세 보증금 억 천 백 십만원 월세 백 십만원 4 월세월세 백 십만원 5 사글세 십 만원 4. 현재주택에서거주하신기간은어느정도입니까? 년 개월 부록 163
5. 현재거주하시는주택에관한것입니다. 5-1. 주택의면적 ( 아파트, 연립주택은분양면적, 다세대 다가구주택은전용면적 ) ( ) m2또는 ( ) 평 5-2. 침실수 : ( ) 개 6. 현재주택의시설종류및사용형태 ( 해당되는곳에표시해주십시오 ) < 부표 2> 현재주택시설종류및사용형태 (1) 부엌 1 단독사용 2 공동사용 1 입식 2 재래식 3 없음 (2) 화장실 1 단독사용 2 공동사용 1 수세식 2 재래식 1 양변기설치되어있음 2 양변기설치되어있지않음 3 없음 (3) 목욕시설 1 단독사용 2 공동사용 1 온수 2 비온수 3 없음 (4) 난방시설 (5) 출입구 ( 현관문 ) 1 설치되어있음 --- 2 설치되어있지않음 1 단독사용 2 공동사용 1 중앙난방 2 지역난방 3 도시가스보일러 4 기름보일러 5 프로판가스 (LPG) 보일러 6 전기보일러 7 연탄보일러 8 기타 7. 현재살고계신주택의시설상태 ( 노후도 ) 에관한질문입니다. 해당란에표시해주십시오. 164 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
구 < 부표 3> 현재주택의노후도 분 아주불량 약간불량 시설상태 대체로양호 (1) 바닥, 벽, 천장재등의내장재상태 1 2 3 4 (2) 녹물, 수압, 누수등의급수 배수상태 1 2 3 4 아주양호 (3) 싱크대, 수도꼭지, 변기, 샤워기, 욕조등의부착기구및시설상태 1 2 3 4 (4) 배선, 조명기구등의전기및설비상태 1 2 3 4 (5) 벽에곰팡이가슬거나이슬이맺히는정도 1 2 3 4 (6) 창호상태 ( 문열고닫힘, 뒤틀림, 변색등 ) 1 2 3 4 (7) 주택의전반적인상태 1 2 3 4 8. 현재거주하는주택의상태에대하여응답해주십시오. < 부표 4> 현재주택의상태 구분예아니오 (1) 현재거주하는곳의벽, 지붕, 기둥등의건물주요부가합판, 비닐, 천막등간이주택자재로지어졌습니까? 1 2 (2) 지붕의주된재료가석면슬레이트입니까? 1 2 (3) 산사태위험이있거나, 상습침수지역으로지역배수시설이충분하지않은지역에거주하고계십니까? 1 2 (4) 모든침실에밖 ( 발코니포함 ) 으로직접통하는창이있습니까? 1 2 (5) 부엌에바깥공기가드나들수있는창이나환기시설이있습니까? 1 2 (6) 화장실에바깥공기가드나들수있는창이나환기시설이있습니까? 1 2 (7) 모든침실에사용가능한고정식난방시설이설치되어있습니까? 1 2 (8) 기둥이나벽이기울어져있거나, 지붕또는천장이심하게처졌습니까? 1 2 (9) 창과문의절반이상이뒤틀림등으로인해여닫기가곤란한상태입니까? 1 2 (10) 지붕의파손등으로인해지속적으로물이새거나벽, 천장의절반이상에물샌자국또는곰팡이가있습니까? 1 2 부록 165
입주예정보금자리주택관련사항 1. 귀하께서입주예정인보금자리주택지구는어디입니까? ( ) 1 서울강남 2 서울서초 2. 보금자리주택의유형과가격 ( 또는임대료 ) 은얼마입니까? ( ) 1 공공분양 2 10년공공임대 3 분납임대 4 토지임대 5 기타 ( ) < 부표 5> 보금자리주택의유형과가격 주택유형 주택가격및임대료 공공분양분양가격 억 만원 10 년임대 임대보증금 억 만원 월임대료 만원 분납임대 분납금 월임대료 만원 만원 토지임대부 주택가격 억 만원 월임대료 만원 3. 보금자리주택의규모는얼마입니까? ( ) * 입주자모집공고시당첨받으신주택형에표시해주십시오. 1 51m2 2 59m2 3 74m2 4 84m2 5 기타 ( ) 4. 입주하실보금자리주택의방은몇개입니까? ( ) 1 1개 2 2개 3 3개 4 4개 5 기타 ( ) 5. 보금자리주택을선택하신이유는무엇입니까? ( ) 1 분양가 / 임대료가저렴하기때문에 2 보금자리지구의위치가좋아서 3 주거환경이양호하므로 4 향후시세차익을기대할수있으므로 5 기타 6. 보금자리주택신청시불편하셨던점은무엇입니까? ( ) 1 경쟁률이너무높아당첨이어렵다 2 입주자격조건이너무복잡하다 3 자세한안내를받기어려웠다 4 지역을내가선택할수없다 5 기타 166 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
7. 귀하께서는과거에공공분양또는공공임대주택에거주하신경험이있으십니까? 1 없다 2 있다 ( 임대주택에 년간거주 ) 8. 당첨되신보금자리주택에서앞으로얼마동안거주하실계획이십니까? ( ) 1 계속살고싶다 2 앞으로 년동안살고싶다 이주하신다면그이유는무엇입니까? ( ) 9. 거주하실보금자리주택에서는 5년간의무적으로거주하셔야하고 10년간전매가제한되어있습니다. 이에대하여어떻게생각하십니까? 1 분양가 / 임대료가저렴하므로적정한규제라고생각한다 2 과도한규제라고생각한다 3 기타 ( ) 10. 보금자리주택을신청하실때가장불편한점은무엇이었습니까? ( ) 1 자세한안내를받기어려웠다 2 대기기간이너무길다 3 지역을내가선택할수없다 4 언제입주할지정확히알수없다 5 입주자격조건이너무복잡하다 6 기타 ( ) 7 없음 11. 귀하께서생각하시는보금자리주택의장점은무엇입니까? ( 순서대로두가지선택 ) 1순위 2순위 1 이사걱정없이안정된주거생활을할수있어서 2 단지환경, 치안, 교육등의주거환경이좋아서 3 주택내부의각종시설이좋아서 4 현재거주하는집의평수또는방수가넓어져서 5 임대료및관리비가저렴해서 6 직장과의거리가가까워서 7 복지서비스와의연계성이나접근성이좋아서 8 저렴하게분양받아시세차익이예상되므로 9 기타 10 없음 12. 귀하께서생각하시는보금자리주택의단점은무엇입니까?( 순서대로두가지선택 ) 1순위 2순위 1 직장또는생활터전과멀어서 2 임대주택거주자라는주변의시선이좋지않아서 ( 사회적소외혹은차별 ) 부록 167
3 임대주택과분양주택이혼합되어있어서 4 교육환경이좋지않아서 5 임대보증금 ( 또는분납금 ) 및월임대료부담이커서 6 주택의규모가작아서 7 주택내부의각종시설과설비가마음에들지않아서 8 전매제한기간이길어서 9 기타 13. 보금자리주택의입주를위한자금 ( 분양대금, 임대보증금, 또는분납금 ) 은어떻게조달하실계획이십니까? < 부표 6> 보금자리주택입주자금조달계획 1 저축등자기자금 2 금융기관에서대출받은금액 3 부모, 친지등으로부터무상으로받은금액 억 만원 억 만원 억 만원 4 기타 ( ) 억 만원 14. 위의보금자리주택입주자금 ( 또는임대보증금과임대료 ) 마련또는상환이어느정도부담되십니까? ( ) 1 아주많이부담된다 2 많이부담된다 3 약간부담된다 4 괜찮은편이다 5 전혀부담이안된다 168 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
응답자일반사항 1. 귀댁의가구주의연령대는어떻게되십니까? ( ) 1 20대이하 2 30대 3 40대 4 50대 5 60대이상 2. 가구주직업은다음어디에해당되십니까? ( ) 1 관리자 2 전문가및준전문가 3 사무업무 4 서비스업 5 판매업 6 농림어업 7 기능적업무 ( 가공등 ) 8 장치 기계조작및조립 9 단순노무 10 군인 군무원 3. 귀댁에거주하시는가구원은총분이십니까? ( 가구주를포함 ) ( ) 명 4. 가구의구성형태는다음어디에해당되십니까? ( ) 1 부부 + 자녀 2 조부모 + 부부 + 자녀 3 조부모 + 자녀 4 모자가정 5 소년소녀가정 6 신혼부부 7 기타 5. 귀댁의주된소득자의직장은어느곳에위치하고있습니까? ( ) 1 서울 ( ) 구 2 경기 ( ) 시 군 3 인천 ( ) 구 4 수도권외 * ( ) 속에직장이위치한구, 시또는군을적어주십시오. 6. 보금자리주택거주로인해출퇴근시간이어떻게변화하실것으로보입니까? ( ) 1 많이증가할것이다 2 약간증가할것이다 3 변화가없을것이다 4 약간감소할것이다 5 많이감소할것이다 7. 귀댁의월평균소득은얼마입니까? ( 세금을제하고난후의실수령액기준 ) < 부표 7> 월평균소득 1 근로소득 ( 가구전체 ) 가구주의근로소득 2 금융소득 3 부동산소득 ( 임대료, 매매차익등 ) 4 기타소득 ( 퇴직금, 각종연금, 기초생활보장급여등 ) 만원 만원 만원 만원 만원 부록 169
8. 귀댁의월평균생활비및월평균주거비는얼마입니까? 월평균생활비 : 월 만원 그중월평균주거비 : 월 만원 생활비 : 매달거의일정하게지출되는식비, 의복비, 주거비, 가구가사용품비, 보건의료비, 교육비, 교양오락비, 교통통신비, 기타소비지출비의월평균합계 ( 단, 주택임대료및저축과부채에대한원리금상환이나특별한일로인해지출된비용은제외 ) 주거비 : 난방비, 전기료, 상하수도료, 취사연료비, 일상적인주택수선ㆍ유지비, 일반관리비, 화재보험료등 ( 단, 임대료및보일러교체와같은일상적이지않은주택수선ㆍ유지비는제외 ) 9. 귀댁의보유자산및부채는어느정도이십니까? < 부표 8> 보유자산및부채 1 자산 ( 현금, 부동산포함 ) 2 부채 ( 금융기관및비금융권대출포함 ) 억 만원 억 만원 10. 귀댁은국민기초생활보장대상입니까? ( ) 1 예 2 아니오 응답하신분의성명과연락번호를기입하여주십시오. 연락번호는응답하신내용에대해추가질문사항이있을경우질의하기위한것으로다른목적으로는사용되지않습니다. 응답자성명 응답자연락번호 휴대폰 ( ) - 집 ( ) - 귀중한시간을내어응답하여주셔서감사드립니다. 170 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
A P P E N D I X 부록 2. 보금자리설문조사개요및분석결과 1. 설문조사개요 ㅇ조사목적 - 입주예정자의주거수준변화등보금자리주택의효과분석 - 보금자리주택지구주택의문제점분석 - 보금자리주택입주시자금조달방안및부담정도ㅇ조사대상 - 보금자리주택지구시범지구 ( 서울강남, 서초 ) 공공분양및임대주택입주예정자ㅇ조사방법 - 우편설문실시ㅇ조사기간 - 2012. 5. 01 ~ 2012. 5. 25 ㅇ표본수 - 보금자리주택입주예정 2000가구 - 서울강남및서울서초보금자리주택지구의공공임대주택 (10년임대, 분납임대, 토지임대부주택 ) 전수 (780) 에대하여설문을할당하고, 나머지 1,220부를지구별주택의규모별로비례할당함. ㅇ회수 : 600개ㅇ주요조사내용 - 입주예정자의사회경제적특성 - 현거주지특성및주택임대료수준 부록 171
- 입주예정보금자리주택의특성 - 보금자리주택의장점, 단점, 출퇴근시간변화, 자금조달및부담정도 < 부표 9> 보금자리입주예정자설문지할당 ( 전체 ) 지구유형 BL 총세대수설문지할당비고 A1 809 350 강남 공공분양 * A2 912 400 공공분양 * A2 1,082 470 세대수비례할당 서초 10 년임대, 분납임대 A4 422 422 전수 토지임대부 A5 358 358 전수 계 3,583 2,000 2,000 < 부표 10> 보금자리입주예정자설문지할당 ( 각지구별공공분양규모별 ) 주택형 59 74 84 합계 지구 세대수 설문 세대수 설문 세대수 설문 세대수 설문 강남 A1 324 140 160 70 325 140 809 350 강남 A2 167 75 260 110 485 215 912 400 서초 A2 332 145 228 100 522 225 1082 470 합계 823 360 648 280 1332 580 2803 1220 ( 비율 ) (29.4) (29.5) (23.1) (23.0) (47.5) (47.5) (100) (100) 172 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
2. 설문조사결과 1) 설문조사자일반사항 ㅇ가구주연령대 - 가구주는 40대 (39.4%) 가가장많고, 50대 (22.2%), 30대 (20.3%) 순임. < 부표 11> 가구주연령대분포 20대이하 30대 40대 50대 60대이상 계 N 4 100 194 109 85 492 % 0.8 20.3 39.4 22.2 17.3 100.0 ㅇ가구주직업 - 가구주의직업은사무업이가장많고 (29.2%), 서비스판매업 (27.7%) 과기능 조립 단순노무 (17.4%) 의비율이높게나타남. 관리자전문직 사무업 < 부표 12> 가구주직업분포 서비스판매업 농림어업 기능, 조립, 단순노무 군인, 공무원 N 104 138 131 2 82 16 473 % 22.0 29.2 27.7 0.4 17.4 3.4 100.0 계 ㅇ총가구원수 - 가구주를포함한총가구원수는 4인가구비율이가장높고, 3인가구, 5 인가구순으로나타남. < 부표 13> 가구원수 1인 2인 3인 4인 5인 6인이상 계 N 16 64 105 191 74 36 473 % 3.3 13.2 21.6 39.3 15.2 7.4 100.0 부록 173
ㅇ가구구성형태 - 가구구성형태는부부와자녀가함께사는핵가족이대다수를차지하고있으나모자가정과조손가정도 8.4% 정도비율로나타남. 부부 + 자녀 조부모 + 부부 + 자녀 < 부표 14> 가구구성형태 모자가정 신혼부부 조손가정 N 307 71 33 25 8 44 488 % 62.9 14.5 6.8 5.1 1.6 9.0 100.0 기타 계 ㅇ주소득자의직장위치 - 가구의주소득자의직장은서울이대다수임. < 부표 15> 주소득자의직장위치 서울 경기 인천 기타 계 N 376 75 14 13 478 % 75.8 15.1 2.8 2.6 100.0 ㅇ생활보호대상자여부 - 응답자중 9 가구 (1.8%) 가국민기초생활보호대상자인것으로나타남. 2) 현주택상황 ㅇ현거주지 - 보금자리주택입주예정자설문응답자의거주지는대부분서울 (84.9%) < 부표 16> 현거주지위치 서울 경기 인천 수도권외 계 N 421 65 7 3 496 % 84.9 13.1 1.4 0.6 100.0 174 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
ㅇ주택유형 - 거주하는주택의유형은아파트가 60% 로가장높은비중을차지하고다 가구 다세대주택이 17%, 단독주택 9% 순으로나타남. < 부표 17> 현거주주택유형 단독주택 다가구 다세대 아파트 연립 오피스텔 N 45 85 298 14 4 % 9.1 17.1 60.1 2.8 0.8 주상복합 빌라 기타 계 N 5 36 9 496 % 1.0 7.3 1.8 100.0 ㅇ점유형태 - 응답자의 80% 가까이전세에거주하고있으며평균전세보증금은 1억 2,513 만원수준임. 15% 응답자가보증부월세에거주하고있으며보증금 5,424 만원에월세 37만원수준을부담하고있는것으로조사됨. < 부표 18> 보금자리주택입주예정자의점유형태및평균보증금 점유형태 N % 평균주택가격및전세금 전 세 384 82.1 전세가격 1억 2,513만원 보증부월세 74 15.8 보증금 5,424만원, 월세 368,055원 순수월세 10 2.1 월세 962,500원 계 468 100.0 - ㅇ침실수 - 침실수는대부분 3 개 (52%) 또는 2 개 (38.7%) < 부표 19> 현거주주택의침실수 침실수 1 2 3 4 계 N 31 183 246 13 473 % 6.6 38.7 52.0 2.7 100.0 부록 175
ㅇ최저주거기준미달가구 - 부엌, 화장실, 목욕시설을단독으로사용하지않는시설측면에서의최저주거기준미달가구는 20가구로응답자의 4.3% 수준임. ㅇ주택의시설노후도 - 주택의내장재나급배수시설, 조명시설, 창호등의주요부시설상태를보면, 아주불량한상태인경우가 6~7% 수준임. - 특히창호상태는뒤틀림, 변색, 문열고닫는문제등에있어 11.5% 가아주불량한상태이고, 벽에곰팡이나이슬이맺히는경우는 14.5% 로높게나타남. < 부표 20> 현주택의시설노후도 바닥, 벽, 천장재등의내장재상태녹물, 수압, 누수등급 배수상태싱크대, 수도꼬지, 변기, 사워기등부착기구시설상태배선, 조명기구등의전기및설비상태벽에곰팡이가슬거나이슬이맺히는정도창호상태 ( 문열고닫힘, 뒤틀림, 변색등 ) 주택의전반적인상태 아주불량약간불량대체로양호아주양호 N 30 145 238 82 % 6.1 29.3 48.1 16.6 N 31 99 258 106 % 6.3 20.0 52.1 21.4 N 32 148 240 76 % 6.5 29.8 48.4 15.3 N 21 121 265 88 % 4.2 24.4 53.5 17.8 N 72 142 199 82 % 14.5 28.7 40.2 16.6 N 57 154 202 81 % 11.5 31.2 40.9 16.4 N 33 144 254 62 % 6.7 29.2 515. 12.6 ㅇ주택주요부의상태 : 주거수준측정항목 - 응답가구의 24.5% 가모든침실에밖으로통하는창이있지는않다고하여네집에한집꼴로창문이없는방이있는주택에거주하고있는것으로보임 ( 아파트거주비율 60%). 176 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
< 부표 21> 주택주요부의상태 항목 예아니오 N % N % 건물주요부가간이주택자재로만들어졌는지 19 3.8 475 96.2 지붕의주된재료가석면슬레이트인지 49 10.0 439 90.0 산사태위험, 상습침수지역에거주하는지 16 3.2 480 96.8 모든침실에밖으로통하는창이있는지 373 75.5 121 24.5 부엌에창이나환기시설이있는지 412 83.4 82 16.6 화장실에창이나환기시설이있는지 344 69.5 151 30.5 모든침실에난방시설이있는지 307 62.5 184 37.5 기둥, 벽, 지붕, 천장등이기울었는지 22 4.5 470 95.5 창과문의심각한뒤틀림으로여닫기가곤란한지 59 12.0 433 88.0 물이새거나샌경험, 곰팡이가있는지 78 15.8 417 84.2 - 부엌에창이나환기시설이없는경우가 16.6%, 화장실에창이나환기시설이없는경우는 30.5% 에이름. - 창과문의뒤틀림이심각하여여닫기가곤란한경우가 12%, 지속적으로물이새거나곰팡이가있는가구가 15.8% 에다다름. 3) 보금자리주택지구 ㅇ보금자리예정지구 < 부표 22> 보금자리예정지구위치 N % 강남지구 211 42.5 서초지구 285 57.5 부록 177
ㅇ보금자리주택유형 < 부표 23> 보금자리주택유형 공공분양 10년공공임대 분납임대 토지임대부 계 N 310 53 45 76 482 % 64.3 11.0 9.3 15.8 100.0 ㅇ보금자리주택규모 - 조사에응답한보금자리주택입주예정자의절반정도가 84 m2에거주할예정 < 부표 24> 보금자리주택의규모 51m2 59m2 74m2 84m2 계 N 25 147 78 243 493 % 5.1 29.8 15.8 49.3 100.0 ㅇ보금자리주택방수 - 방수는대부분 3 개로나타남 < 부표 25> 보금자리주택의방수 1 2 3 4 계 N 1 31 459 4 495 % 0.2 6.3 92.7 0.8 100.0 ㅇ보금자리주택선택이유 - 보금자리주택선택의주된이유는가격인것으로나타남. 보금자리주택의분양가 / 임대료가저렴하여선택한경우가 57.7% 로가장높은비중을보이고, 이와연계하여향후시세차익을기대할수있다는경우까지포함하면 60% 를상회함. 178 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
< 부표 26> 보금자리주택선택이유 내용 N % 분양가및임대료가저렴하여 286 57.7 보금자리지구의위치가좋아서 118 24.5 주거환경이양호하므로 41 8.3 향후시세차익을기대할수있으므로 15 3.0 기타 21 4.2 ㅇ보금자리주택의장점보금자리주택의장점으로는안정적인주거생활을영위할수있다는점이압도적으로높게 (41.5%) 나타났고, 저렴하게분양을받았기때문에시세차익이예상된다는응답이 20.3% 로뒤를이음 (2개복수응답 ). < 부표 27> 보금자리주택의장점내용 N % 이사걱정없이안정된주거생활영위 392 41.5 단지환경, 치안, 교육등주거환경이우수 92 9.7 주택내부의각종시설이좋아서 20 2.1 현재거주하는집의평수또는방수가넓어져서 107 11.3 임대료및관리비가저렴해서 76 8.1 직장과의거리가가까워서 28 3.0 복지서비스와의연계성이나접근성이좋아서 12 1.3 저렴하게분양받아시세차익이예상되므로 192 20.3 기타 17 1.8 없음 8.8 합계 940 100.0 ㅇ보금자리주택의단점 - 보금자리주택의단점으로는전매제한이길다 (35.9%) 는응답이가장큰비중을차지하고있고, 임대보증금이비싸다 (15.2%), 직장과멀다 (13.7%) 는순으로조사됨 (2개복수응답 ). 부록 179
< 부표 28> 보금자리주택의단점내용 N % 직장또는생활터전과멀어서 129 13.7 임대주택거주자라는주변의시선이좋지않아 90 9.6 임대주택과분양주택이혼합되어있어서 41 4.4 교육환경이좋지않아서 45 4.8 임대보증금및월임대료가부담이커서 143 15.2 주택규모가작아서 34 3.6 주택내부의각종시설과설비가마음에들지않아서 77 8.2 전매제한기간이길어서 337 35.9 기 타 44 4.7 합 계 940 100.0 ㅇ보금자리입주로인한출퇴근시간의변화 - 응답자의 65% 가보금자리주택에입주함에따라출퇴근시간이증가할 것으로예상. 20% 는감소할것으로응답함. < 부표 29> 출퇴근시간의변화 많이증가 약간증가 비슷 약간감소 많이감소 계 N 167 150 72 59 38 486 % 34.4 30.9 14.8 12.1 7.8 100.0 4) 주거비부담ㅇ보금자리주택자금조달방안 - 보금자리주택의입주를위하여조달해야하는자금은약 2억원가까이소요될것으로보임. 평균자금조달액은 1억 9699만원으로조사됨. - 보금자리주택입주를위한자금조달계획을보면, 자기자금으로조달하는경우 1억 353만원을, 금융기관의대출을통하여 9150만원을, 부모나친지등으로부터무상으로받는금액은 1178만원, 기타 635만원으로나타남. 180 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
< 부표 30> 보금자리주택입주를위한자금조달 합계 자기자금 금융기관대출 부모, 친지등무상대여 기타 금액 ( 만원 ) 19699 10353 9150 1178 635 ㅇ보금자리주택자금상환부담 - 보금자리주택의입주로인해자금조달로인한상환부담을묻는질문에 64.5% 의응답자가많이또는아주많이부담된다고응답함. 큰부담이없는경우 ( 괜찮은편 + 전혀부담없음 ) 는 11.2% 에불과함. 아주많이부담 < 부표 31> 보금자리주택자금상환부담정도 많이부담약간부담괜찮은편 전혀부담없음 N 140 176 119 46 9 490 % 28.6 35.9 24.3 9.4 1.8 100.0 계 ㅇ현주택의생활비및주거비 - 현주택의평균생활비는 198만여원이고그중매월주거비로지출하는비용이약 48만원으로전체생활비에서주거비가차지하는비중은 24.1% 로나타남. < 부표 32> 현주택생활비및주거비수준생활비주거비주거비 / 생활비평균 198.48만원 47.87만원 24.1% ㅇ평균자산및부채규모 - 응답가구의평균자산은 1억 6655만원이고부채는 4935만원으로순자산 은 1억 1720만원수준임. < 부표 33> 자산및부채수준 자산 부채 평균 1억 6655만원 4935만원 부록 181
ㅇ가구소득규모 - 가구전체의근로소득은 340만원, 기타금융소득, 부동산소득, 연금등을합한기타소득은 14만원으로총가구소득은 354만원으로조사됨. - 이를바탕으로한 RIR은 13.6% 로낮은수준임. < 부표 34> 소득수준 구분 총소득 가구전체근로소득 기타소득 평균 354만원 340만원 14만원 182 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
A P P E N D I X 부록 3. 보금자리지구와주변지역의가격추이 < 부그림 1> 서울강남보금자리지구와주변지역매매가격 < 부그림 2> 서울강남보금자리지구와주변지역매매가격변동률 부록 183
< 부그림 3> 서울서초보금자리지구와주변지역매매가격 < 부그림 4> 서울서초보금자리지구와주변지역매매가격변동률 184 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
< 부그림 5> 고양원흥보금자리지구와주변지역매매가격 부록 185
< 부그림 6> 하남미사보금자리지구와주변지역매매가격 < 부그림 7> 하남미사보금자리지구와주변지역매매가격변동률 186 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
< 부그림 8> 서울세곡 2 보금자리지구와주변지역매매가격 < 부그림 9> 서울세곡 2 보금자리지구와주변지역매매가격변동률 부록 187
< 부그림 10> 부천옥길보금자리지구와주변지역매매가격 < 부그림 11> 부천옥길보금자리지구와주변지역매매가격변동률 188 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
< 부그림 12> 시흥은계보금자리지구와주변지역매매가격 < 부그림 13> 시흥은계보금자리지구와주변지역매매가격변동률 부록 189
< 부그림 14> 남양주진건보금자리지구와주변지역매매가격 < 부그림 15> 남양주진건보금자리지구와주변지역매매가격변동률 190 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
< 부그림 16> 서울항동보금자리지구와주변지역매매가격 < 부그림 17> 서울항동보금자리지구와주변지역매매가격변동률 부록 191
< 부그림 18> 광명시흥보금자리지구와주변지역매매가격 < 부그림 19> 광명시흥보금자리지구와주변지역매매가격변동률 192 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
< 부그림 20> 하남감일보금자리지구와주변지역매매가격 < 부그림 21> 하남감일보금자리지구와주변지역매매가격변동률 부록 193
< 부그림 22> 성남고등보금자리지구와주변지역매매가격 < 부그림 23> 성남고등보금자리지구와주변지역매매가격변동률 194 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
< 부그림 24> 서울양원보금자리지구와주변지역매매가격 < 부그림 25> 서울양원보금자리지구와주변지역매매가격변동률 부록 195
A P P E N D I X 부록 4. 보금자리주택지구관할구역 시범지구 1. 서울강남 - 사업지구위치도 < 부그림 26> 사업지구위치도 ( 서울강남 ) - 사업지구행정관할구역 < 부표 35> 사업지구행정관할지역 ( 서울강남 ) 해당지역 사업지구 사업지구관할동 인접동 (3km 이내 ) 법정동 ( 행정동 ) 법정동 ( 행정동 ) 서울강남구자곡동 ( 세곡동 ), 세곡동 ( 세곡동 ), 율현동 ( 세곡동 ) 서울시강남구수서동 ( 일원본동, 일원1동 ), 수서동 ( 수서동 ), 일원동 ( 일원본동 ), 개포동 ( 개포본동,1동), 서울시송파구삼전동 ( 삼전동 ), 석촌동 ( 석촌동 ). 장지동 ( 장지동 ), 문정동 ( 문정2동 ) 서울시서초구내곡동 ( 내곡동 ), 경기성남시수정구심곡동 ( 신촌동 ), 오야동 ( 신촌동 ), 복정동 ( 복정동 ), 창곡동 ( 복정동 ) 부록 197
2. 서울서초 - 사업지구위치도 < 부그림 27> 사업지구위치도 ( 서울서초 ) - 사업지구행정관할구역 < 부표 36> 사업지구행정관할지역 ( 서울서초 ) 해당지역 사업지구관할동 인접동 (3km 이내 ) 법정동 ( 행정동 ) 법정동 ( 행정동 ) 사업지구 서울시서초구우면동 ( 양재 1 동 ) 서울시서초구양재동 ( 양재 2 동 ), 염곡동 ( 내곡동 ), 원지동 ( 양재 2 동 ), 방배동 ( 방배 3 동 ), 서초동 ( 서초 1 동 ) 경기도과천시주암동 ( 과천동 ) 경기도과천시막계동 ( 문원동 ), 관문동 ( 중앙동 ), 부림동 ( 부림동 ), 과천동 ( 과천동 ) 198 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
3. 고양원흥 - 사업지구위치도 < 부그림 28> 사업지구위치도 ( 고양원흥 ) - 사업지구행정관할구역 < 부표 37> 사업지구행정관할지역 ( 고양원흥 ) 해당지역 사업지구관할동 인접동 (3km 이내 ) 법정동 ( 행정동 ) 법정동 ( 행정동 ) 사업지구 경기도고양시덕양구원흥동 ( 흥도동 ), 도내동 ( 흥도동 ) 경기도고양시덕양구삼송동 ( 신도동 ), 동산동 ( 창릉동 ), 용두동 ( 창릉동 ), 화전동 ( 화전동 ), 강매동 ( 행신 2 동 ), 행신동 ( 행신 1 동 ), 화정동 ( 화정 2 동 ), 성사동 ( 흥도동 ), 원당동 ( 원신동 ) 부록 199
4. 하남미사 - 사업지구위치도 < 부그림 29> 사업지구위치도 ( 하남미사 ) - 사업지구행정관할구역 < 부표 38> 사업지구행정관할지역 ( 하남미사 ) 해당지역 사업지구관할동인접동 (3km 이내 ) 법정동행정동법정동행정동 서울시강동구상일동, 고덕동, 강일동 서울시강동구상일동, 고덕 2 동, 강일동 사업지구 하남시망월동, 망월동, 선동, 덕풍동일원 경기도하남시풍산동, 덕풍 3 동 경기구리시토평동 경기구리시수택 3 동 경기하남시선동, 미사동당정동, 신장동덕풍동, 항동, 초이동 경기하남시풍산동, 신장 2 동덕풍 3 동, 초이동 200 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
2차지구 1. 서울세곡2 - 사업지구위치도 < 부그림 30> 사업지구위치도 ( 서울세곡2) - 사업지구행정관할구역 < 부표 39> 사업지구행정관할지역 ( 서울세곡 2) 해당지역 사업지구 사업지구관할동 인접동 (3km 이내 ) 법정동 ( 행정동 ) 법정동 ( 행정동 ) 서울시강남구수서동 ( 수서동, 일원본동 ), 율현동 ( 세곡동 ), 자곡동 ( 세곡동 ) 서울시서초구내곡동 ( 내곡동 ) 서울시강남구대치동 ( 대치1,2 동 ), 일원동, 개포동 ( 개포2 동 ), 개포동 ( 개포 1동 ) 서울시송파구장지동 ( 장지동 ), 문정동 ( 문정2동 ), 가락동 ( 가락본동, 문정2 동, 가락1동 ), 송파동 ( 송파2 동 ), 삼전동 ( 삼정동 ) 경기성남시수정구신촌동 ( 신촌동 ), 오야동 ( 신촌동 ) 복정동 ( 복정동 ), 창곡동 ( 복정동 ) 부록 201
2. 서울내곡 - 사업지구위치도 < 부그림 31> 사업지구위치도 ( 서울내곡 ) - 사업지구행정관할구역 < 부표 40> 사업지구행정관할지역 ( 서울내곡 ) 해당지역 사업지구관할동 인접동 (3km 이내 ) 법정동 ( 행정동 ) 법정동 ( 행정동 ) 사업지구 서울시서초구내곡동 ( 내곡동 ), 신원동 ( 내곡동 ), 염곡동 ( 내곡동 ), 원지동 ( 양재 2 동 ) 서울시서초구우면동 ( 양재 1 동 ), 양재동 ( 양재 2 동 ), 내곡동 ( 내곡동 ) 서울시강남구개포동 ( 개포1,4 동 ), 경기과천시막계동 ( 문원동 ), 주암동 ( 과천동 ) 경기성남시수정구심곡동 ( 신촌동 ) 202 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
3. 구리갈매 - 사업지구위치도 < 부그림 32> 사업지구위치도 ( 구리갈매 ) - 사업지구행정관할구역 < 부표 41> 사업지구행정관할지역 ( 구리갈매 ) 해당지역 사업지구관할동 인접동 (3km 이내 ) 법정동 ( 행정동 ) 법정동 ( 행정동 ) 사업지구 경기도구리시갈매동 ( 갈매동 ) 경기도구리시사노동 ( 동구동 ), 인창동 ( 인창동 ) 경기도남양주시퇴계원면 ( 퇴계원리 ), 별내동 ( 별내동 ), 서울시노원구중계동 ( 중계본동 ), 공릉동 ( 공릉 2 동 ), 서울시중랑구신내동 ( 신내 1,2 동 ), 망우동 ( 망우본동 ), 부록 203
4. 부천옥길 - 사업지구위치도 < 부그림 33> 사업지구위치도 ( 부천옥길 ) - 사업지구행정관할구역 < 부표 42> 사업지구행정관할지역 ( 부천옥길 ) 해당지역 사업지구관할동 인접동 (3km 이내 ) 법정동 ( 행정동 ) 법정동 ( 행정동 ) 서울시구로구천왕동 ( 오류 2 동 ), 사업지구 경기도부천시소사구범박동 ( 범박동 ), 옥길동 ( 범박동 ), 계수동 ( 범박동 ) 경기도광명시광명동 ( 광명6동 ), 옥길동 ( 광명6,7 동 ), 경기도부천시소사구소사본동 ( 소사3동 ) 경기도시흥시과림동 ( 과림동 ), 안현동 ( 은행동 ) 은행동 ( 은행동 ), 계수동 ( 대야동 ) 204 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
5. 시흥은계 - 사업지구위치도 < 부그림 34> 사업지구위치도 ( 시흥은계 ) - 사업지구행정관할구역 < 부표 43> 사업지구행정관할지역 ( 시흥은계 ) 해당지역 사업지구 사업지구관할동 인접동 (3km 이내 ) 법정동 ( 행정동 ) 법정동 ( 행정동 ) 경기도시흥시은행동 ( 은행동 ), 계수동 ( 대야동 ), 대야동 ( 대야동 ), 안현동 ( 은행동 ) 인천시남동구장수동 ( 장수서창동 ), 운연동 ( 장수서창동 ) 경기도광명시노은사동 ( 학온동 ), 옥길동 ( 광명 6,7 동 ), 경기도부천시소사구소사본동 ( 소사3동 ) 옥길동 ( 범박동 ), 계수동 ( 범박동 ) 경기도시흥시신천동 ( 신천동 ), 미산동 ( 신현동 ) 매화동 ( 매화동 ), 도창동 ( 매화동 ) 무지내동 ( 과림동 ), 과림동 ( 과림동 ) 부록 205
6. 남양주진건 - 사업지구위치도 < 부그림 35> 사업지구위치도 ( 남양주진건 ) - 사업지구행정관할구역 < 부표 44> 사업지구행정관할지역 ( 남양주진건 ) 해당지역 사업지구관할동 인접동 (3km 이내 ) 법정동 ( 행정동 ) 법정동 ( 행정동 ) 사업지구 경기도남양주시진건읍배양리 ( 진건읍배양리 ), 지금동 ( 지금동 ), 도농동 ( 도농동 ) 경기도구리시사노동 ( 동구동 ), 인창동 ( 인창동 ), 갈매동 ( 갈매동 ), 경기도남양주시가운동 ( 지금동 ), 수택동 ( 수택 2 동 ), 퇴계원면퇴계원리 ( 퇴계원면퇴계원리 ), 진건읍진관리 ( 진건읍진관리 ), 진건읍배양리 ( 진건읍배양리 ), 일패동 ( 양정동 ) 206 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
3차지구 1. 서울항동 - 사업지구위치도 < 부그림 36> 사업지구위치도 ( 서울항동 ) - 사업지구행정관할구역 < 부표 45> 사업지구행정관할지역 ( 서울항동 ) 해당지역 사업지구 사업지구관할동인접동 (3km 이내 ) 법정동행정동법정동행정동 서울시구로구항동 서울시구로구오류 2 동 서울시구로구궁동, 오류동개봉동경기도광명시광명동경기도시흥시과림동경기도부천시소사구옥길동, 계수동, 소사본동, 소사동, 괴안동원미구역곡동 서울시구로구수궁동, 오류1 동, 개봉2,3동경기도광명시광명4,5,6,7동경기도시흥시과림동 경기도부천시소사구범박동, 소사본동, 소사동, 괴안동원미구역곡1,2 동 부록 207
2. 인천구월 - 사업지구위치도 < 부그림 37> 사업지구위치도 ( 인천구월 ) - 사업지구행정관할구역 < 부표 46> 사업지구행정관할지역 ( 인천구월 ) 해당지역 사업지구관할동 인접동 (3km 이내 ) 법정동 ( 행정동 ) 법정동 ( 행정동 ) 사업지구 인천광역시남동구구월동 ( 구월 1 동 ), 수산동 ( 남촌도림동 ) 인천광역시남동구남촌동 ( 남촌도림동 ), 도림동 ( 남촌도림동 ), 수산동 ( 남촌도림동 ), 구월동 ( 구월 3 동 ), 만수동 ( 만수 1,3,4,5,6 동 ), 간석동 ( 간석 2 동 ), 주안동 ( 주안 4,6,8 동 ) 남구관교동 ( 관교동 ), 문학동 ( 문학동 ), 연수구선학동 ( 선학동 ) 208 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
3. 광명시흥 - 사업지구위치도 < 부그림 38> 사업지구위치도 ( 광명시흥 ) - 사업지구행정관할구역 < 부표 47> 사업지구행정관할지역 ( 광명시흥 ) 해당지역 사업지구관할동인접동 (3km 이내 ) 법정동 ( 행정동 ) 법정동 ( 행정동 ) 사업지구 경기도광명시광명동 ( 광명 7 동 ), 가학동 ( 학온동 ), 노온사동 ( 학온동 ), 옥길동 ( 광명 6 동 ) 경기도시흥시과림동, 무지내동 ( 과림동 ), 금이동 ( 매화동 ), 논곡동 ( 목감동 ), 목감동 ( 목감동 ), 가학동 ( 학온동 ) 경기도광명시일직동 ( 소하 2 동 ), 소하동 ( 소하 1 동 ), 옥길동 ( 범박동 ), 하안동 ( 하안 1,2,3 동 ) 경기도시흥시목감동 ( 목감동 ), 논곡동 ( 목감동 ), 안현동 ( 은행동 ), 계수동 ( 대야동 ) 경기도안양시만안구박달동 ( 박달 2 동 ), 석수동 ( 석수 2 동 ), 부록 209
4. 하남감일 - 사업지구위치도 < 부그림 39> 사업지구위치도 ( 하남감일 ) - 사업지구행정관할구역 < 부표 48> 사업지구행정관할지역 ( 하남감일 ) 해당지역 사업지구 사업지구관할동인접동 (3km 이내 ) 법정동행정동법정동행정동 경기도하남시감일동, 감이동 경기도하남시감북동 서울시송파구가락동, 거여동서울시강동구둔촌동, 성내동, 길동 경기하남시학암동, 감이동초이동, 광암동춘궁동, 항동 서울시송파구가락 2 동, 거여 2 동 서울시강동구둔촌 1,2 동, 성내 3 동, 길동 경기하남시감북동, 춘궁동초이동 210 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
5. 성남고등 - 사업지구위치도 < 부그림 40> 사업지구위치도 ( 성남고등 ) - 사업지구행정관할구역 < 부표 49> 사업지구행정관할지역 ( 성남고등 ) 해당지역 사업지구관할동 인접동 (3km 이내 ) 법정동 ( 행정동 ) 법정동 ( 행정동 ) 사업지구 경기도성남시수정구고등동 ( 고등동 ), 시흥동 ( 시흥동 ) 경기도성남시수정구둔전동 ( 고등동 ), 시흥동 ( 시흥동 ) 시송동 ( 시흥동 ), 수진동 ( 수진 2 동 ), 금토동 ( 시흥동 ), 상적동 ( 고등동 ) 오야동 ( 신촌동 ), 심곡동 ( 신촌동 ) 경기도성남시분당구삼평동 ( 삼평동 ), 야탑동 ( 야탑 3 동 ) 판교동 ( 판교동 ), 경기도성남시중원구성남동 ( 성남동 ) 서울시서초구신원동 ( 내곡동 ), 내곡동 ( 내곡동 ) 부록 211
4차지구 1. 서울양원 - 사업지구위치도 < 부그림 41> 사업지구위치도 ( 서울양원 ) - 사업지구행정관할구역 < 부표 50> 사업지구행정관할지역 ( 서울양원 ) 해당지역 사업지구관할동인접동 (3km 이내 ) 법정동행정동법정동행정동 서울시중랑구면목동, 상봉동중화동 서울시중랑구면목 7 동, 중화 2 동, 상봉 2 동 사업지구 서울시중랑구망우동, 신내동 서울시중랑구망우본동, 신내 1 동 서울시노원구공릉동, 갈매동 서울시노원구공릉 2 동, 갈매동 경기구리시인창동 경기구리시인창동 212 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
2. 하남감북 - 사업지구위치도 < 부그림 42> 사업지구위치도 ( 하남감북 ) - 사업지구행정관할구역 < 부표 51> 사업지구행정관할지역 ( 하남감북 ) 해당지역 사업지구관할동인접동 (3km 이내 ) 법정동행정동법정동행정동 서울시송파구가락동, 마천동 서울시송파구가락 2 동, 마천 2 동 사업지구 경기도하남시감북동, 감일동, 광암동, 초이동 경기도하남시감북동, 초이동 서울시강동구상일동, 명일동, 길동 경기하남시감이동, 항동, 광암동, 춘궁동초일동 서울시강동구상일동, 명일 2 동, 길동 경기하남시감북동, 춘궁동초이동 부록 213
5차지구 1. 고덕강일지구 - 사업지구위치도 < 부그림 43> 사업지구위치도 ( 고덕강일지구 ) - 사업지구행정관할구역 < 부표 52> 사업지구행정관할지역 ( 고덕강일지구 ) 해당지역 사업지구관할동인접동 (3km 이내 ) 법정동행정동법정동행정동 1 번 서울시강동구고덕동 서울시강동구고덕 2 동 경기하남시망월동 경기하남시풍산동 2 번 서울시강동구강일동 서울시강동구강일동 서울시강동구암사동 서울시강동구암사 1,3 동 3 번 서울시강동구상일동 서울시강동구강일동 경기하남시초일, 초이동 경기하남시초이동 214 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구
2. 과천지식정보타운 - 사업지구위치도 < 부그림 44> 사업지구위치도 ( 과천지식정보타운 ) - 사업지구행정관할구역 < 부표 53> 사업지구행정관할지역 ( 과천지식정보타운 ) 해당지역 사업지구관할동인접동 (3km 이내 ) 법정동행정동법정동행정동 경기과천시중앙동, 관원동 경기과천시중앙동, 관원동 사업지구 경기과천시갈현동, 문원동 경기과천시갈현동, 문원동 경기안양시관양동, 경기안양시관양동 경기의왕시포이동, 청계동 경기의왕시청계동 부록 215
위례신도시 - 사업지구위치도 < 부그림 45> 사업지구위치도 ( 위례신도시 ) - 사업지구행정관할구역 < 부표 54> 사업지구행정관할지역 ( 위례신도시 ) 해당지역 사업지구 사업지구관할동인접동 (3km 이내 ) 법정동 ( 행정동 ) 법정동 ( 행정동 ) 서울시송파구거여동 ( 거여 2 동 ), 장지동 ( 장지동 ), 경기도성남시수정구창곡동 ( 복정동 ), 복정동 ( 복정동 ) 경기도하남시학암동 ( 감북동 ), 감이동 ( 감북동 ) 서울시송파구마천동 ( 마천2 동 ), 가락동 ( 가락2 동 ), 문정동 ( 문정1,2 동 ), 서울시강남구율현동 ( 세곡동 ), 경기도성남시수정구신촌동 ( 신촌동 ), 오야동 ( 신촌동 ) 태평동 ( 태평1,3,4동 ), 신흥동 ( 신흥2 동 ) 단대동 ( 단대동 ), 산성동 ( 산성동 ), 양지동 ( 양지동 ), 경기도하남시학암동 ( 감북동 ), 감이동 ( 감북동 ) 216 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구