목 차 대책추진배경은 이번대책으로충분한시장안정효과가기대되는지 작년 대책 올해 대책과이번대책의차이점은 투기과열지구선정기준은 투기지역선정기준은 이번대책으로투기과열지구내정비사업규제는어떻게달라지는지 투기과열지구로지정된지역내의모든재건축사업에서는조합원지위를양도할수없는지 투기과열지

본자료는 17. 8. 2( 수 ) 13:30 까지엠바고가설정된자료입니다. 실수요보호와단기투기수요억제를통한 주택시장안정화방안 Q&A 2017. 8. 관계부처합동

목 차 대책추진배경은 이번대책으로충분한시장안정효과가기대되는지 작년 대책 올해 대책과이번대책의차이점은 투기과열지구선정기준은 투기지역선정기준은 이번대책으로투기과열지구내정비사업규제는어떻게달라지는지 투기과열지구로지정된지역내의모든재건축사업에서는조합원지위를양도할수없는지 투기과열지구지정이전에재건축주택을매매계약은하였으나 잔금을치르지못해이전등기는못한경우는어떻게되는지 년투기과열지구내재건축조합원지위양도제한규정이처음도입될당시에는기존조합원은 회양도를허용하는경과규정이있었는데 이경과규정은지금도유효한지 투기과열지구내정비사업의분양권재당첨제한은언제부터적용되는지 예외사유는없는지 법개정이전에다른정비사업의조합원분양을받은경우에도정비사업일반분양및조합원분양재당첨제한이적용되는지 자금조달계획신고시제출서류와절차는 허위신고시어떤불이익이있는지

자금조달계획신고와부동산거래신고를동시에해야하는것인지 신혼부부희망타운시범사업은언제쯤시작될것인지 부동산시장에특별사법경찰관제도입시어떤권한을가지는지 도입효과는 다주택자양도소득세중과의기준 세율및시행시기는 세대 주택양도소득세비과세의거주요건이적용되는주택은매수시점인지 매도시점인지 현재주택임대사업자등록시어떤혜택이있는지 규제는언제부터적용되는것인지 금융규제강화로인해실수요자들의주택구입자금조달이어려워질가능성과대응방안은 집단대출에대한 비율이 로갑자기강화되면자금을마련하지못한수분양자들은어떻게하는지 규제강화시행시기까지선수요가늘어날가능성이있는데어떻게관리할생각인지 주택구입목적외주담대에대해예외적으로완화된 규정을적용한다고하는데어떤경우인지

대책추진배경은 정부는지난 대책을통해선별적맞춤형조치를시행하면서 과열지속시에는투기과열지구등추가조치를예고한바있음 최근서울을중심으로아파트가격이가파르게상승하는등주택시장의과열이심화확산되고있음 대책으로과도한차입에의한주택수요를억제하고 서울등 과열지역에대한전매제한을강화하였으나 상대적으로규제가덜한재건축입주권 오피스텔 지방분양권 전매등으로투자 투기수요가계속유입되고 재건축 재개발예정단지등의상승폭이커지고일반아파트등 으로가격불안이확산되는양상 정부는주택이투기나재산증식의수단이될수없고국민의주거권을 보호해야한다는확고한원칙아래 이번대책을통해투기수요에 의한주택시장불안을조기에차단하려는것임 세제금융청약제도등의개선을통해투자목적의다주택구입 유인을억제하면서임대주택등록등으로사회적책임을담당하도록 유도하는한편 내집을절실히필요로하는실수요자의내집마련기회가확대될수 있도록청약제도를개편하고 신혼부부등을위한주택공급을확충하는것을주된내용으로 관계부처협의를거쳐종합대책을마련하였음 - 1 -

이번대책으로충분한시장안정효과가기대되는지 최근주택시장불안은 그동안의양도세 주택담보대출 청약제도등에있어서의과도한규제완화와저금리 대내외경제개선등이맞물리면서다주택자등의투기수요가늘어나면서발생 따라서 집값급등지역에대하여단기적인투기수요를조기에차단하고실수요자중심의시장형성을위해마련한이번종합대책은과열진정에빠른효과를낼수있을것으로기대 시장불안지역에대해서는 년이후모두해제된투기과열지구투기지역을지정하여 법령개정등의조치없이도재건축 양도세 주택담보대출등에대한규제를즉각강화함으로써투기목적수요를차단 또한 투기수요에의해고질적인집값불안을보였던재건축재개발사업에대하여 조합원분양권전매제한 재당첨금지 임대주택의무확대등종합적인규제정비방안을마련함으로써 과도한초과이익을차단하고실수요중심의정상적인사업추진기반을구축 시세차익을노리는다주택자등의단기투기수요를억제하기위한세제금융상의근본적제도개선방안도포함 다주택자에대한양도세가산세 장기보유특별공제배제를통해기대수익률을대폭낮추고갭투자를어렵게하는것은물론 다주택자의주택담보대출에대하여 를최저 까지낮춰과도한차입에의한투기행위를차단 - 2 -

작년 대책 올해 대책과이번대책의차이점은 대책과 대책이조정대상지역도입을통한신규아파트 청약시장중심의대책이었다면 이번대책은 투기과열지구 투기지역지정등으로특정지역에 투자 투기수요가과도하게유입되는것을즉각차단하고 세제 금융 청약 분양제도 투명한거래질서등의강화를통해다주택자의단기투자유인을억제하고 실수요중심의시장질서를확고하게할수있는포괄적이고 종합적인방안임 또한 투기수요에의한집값불안의주요진원지였던재건축등정비사업이주변집값불안을야기하지않으면서차질없이진행될수있도록규제를정비하는데에도중점을두었음 아울러 그동안일부에서제기된공급부족론과달리수도권의 주택인허가 분양 입주물량이충분함을실증적으로제시하고 향후에도노후주택개량 공공택지추가확보 신혼부부희망타운 가칭 조성등으로 실수요자를위한양질의주택을충분히공급하여수급안정을도모 한다는 정부의일관된정책방향을 확인하였다는데의의가있음 - 3 -

투기과열지구선정기준은 주택가격상승률이물가상승률보다현저히높은지역으로서투기가성행하고있거나성행할우려가있는지역을지정 구체적으로는직전 개월청약경쟁률이 을초과하거나 주택분양계획이전월대비 이상감소하거나주택사업계획승인또는주택건축허가실적이전년대비급격히감소하거나 주택보급률등이전국평균이하또는공급이청약 순위대비현저히적은경우등임 투기과열지구는이러한정량적요건을충족하는지역중 주거정책심의위원회의심의를통해 집값불안정도 주변지역확산가능성등을종합적으로 평가하여지정 - 4 -

투기지역선정기준은 직전월해당지역주택가격상승률이소비자물가상승률의 보다높은지역으로서 직전 개월해당지역주택평균가격상승률이전국주택가격상승률의 보다크거나 직년 년간해당지역주택가격상승률이직전 년간연평균전국 주택가격상승률보다큰경우의정량적요건을갖추고 해당지역의부동산가격상승이지속될가능성이있거나다른 지역으로확산우려가있다고판단되는경우임 투기지역은이러한정량적요건을충족하는지역중부동산가격 안정심의위원회를거쳐지정하게됨 - 5 -

이번대책으로투기과열지구내정비사업규제는어떻게달라지는지 투기과열지구내규제유형별적용대상 투기과열지구로지정된지역내의모든재건축사업에서는 조합원지위를양도할수없는지 조합원지위양도제한은투기과열지구내재건축중조합설립인가 이후소유권이전등기 이전고시 이전단계에있는단지가해당되며 이경우는재건축예정주택을매입하더라도조합원지위는양도 받을수없음 다만 질병 직장이전등불가피하게주택을양도하는경우나사업 단계별로일정기간이상지연 되는경우에는예외적으로조합원 지위양도를허용하고있음 - 6 -

투기과열지구지정이전에재건축주택을매매계약은하였으나 잔금을치르지못해이전등기는못한경우는어떻게되는지 투기과열지구지정전재건축주택에대한이전등기를한경우에조합원지위가양도되는것이원칙이나 투기과열지구지정이전에매매계약만체결한경우에도예외적으로조합원지위양도를허용할예정임 년투기과열지구내재건축조합원지위양도제한규정이 처음도입될당시에는기존조합원은 회양도를허용하는 경과규정이있었는데 이경과규정은지금도유효한지 년재건축조합원지위양도제한규정이도입되던당시의경과규정은 년 월 일이전에조합인가를받았고 년 월 일이전부터주택의소유권을갖고있던조합원에한정하여 회조합원지위양도를허용하였음 위경과규정은현재에도유효하지만 경과규정의요건 이전 조합설립 이전취득 을충족한경우에만적용받을수있음 - 7 -

투기과열지구내정비사업의분양권재당첨제한은언제부터 적용되는지 예외사유는없는지 정비사업의일반분양이나조합원분양을받은경우에 조합원분양의재당첨을제한하는것은도시정비법개정사항 으로 법개정안을 년 월중발의하여 년 월까지법개정을 완료할예정임 또한 정비사업의일반분양재당첨제한도도시정비법개정에 맞춰서주택공급규칙을함께개정하여 월경부터적용할예정임 한편 법개정과정에서상속등으로불가피하게정비사업의조합원 분양을받게되는경우에대한예외규정신설도검토할예정임 - 8 -

법개정이전부터정비사업구역내소유하고있던주택에 대하여도조합원분양재당첨제한이적용되는지 이번대책의목적은투기수요를차단하는것이므로도정법개정 이전부터투기과열지구내정비사업예정주택을소유한사람도 법개정후투기과열지구내정비사업일반분양을먼저받은경우 법개정후투기과열지구내추가로정비사업예정주택을취득하여 조합원분양을먼저받은경우 조합원분양이제한됨 - 9 -

자금조달계획신고시제출서류와절차는 허위신고시 어떤불이익이있는지 투기과열지구에서 억이상의주택거래 분양권전매포함 시자금조달계획신고대상이됨 자금조달계획신고는지정된서식에따라시 군 구청에서자기자금 차입금등주택의취득에소요되는자금의조달계획을기재하여제출하면됨 신고를받은시 군 구청은관할세무서에신고내용을통보할 수있으며 허위신고로의심되는경우사실여부를조사할수 있음 자금조달계획신고와부동산거래신고를동시에해야하는 것인지 자금조달계획신고대상이되는경우 부동산거래신고를하면서 자금조달계획서를추가로제출해야함 - 10 -

신혼부부희망타운시범사업은언제쯤시작될것인지 올해안에시범사업을선정하여착수할계획임 기존개발중인택지중에입지가양호하고신속하게추진가능한 용지를활용하면 년부터분양이가능할것으로예상 - 11 -

부동산시장에특별사법경찰관제도입시어떤권한을 가지는지 도입효과는 그간국토부 지자체합동점검팀이부동산불법행위를지속적단속 하였으나 현장점검시증거은닉및도주등이빈번하고수사권 부재로증거확보가곤란하여단속의실효성이부족 특별사법경찰관제도입시단속공무원은현행범에대한압수 수색 체포 증거보전 영장신청 검찰송치등수사에필요한조치가능 부동산불법행위적발시신속한수사를함으로써부동산시장을 교란시키는행위에대한단속의실효성이대폭강화될것으로기대 < 정부합동단속체제와특사경체제비교 > 구분정부합동단속체제특별사법경찰체제 직무권한 - 부동산관련위법조사, 확인서징구등행정처분과관련된제한적인조사 단속만가능 ( 필요시형사고발 ) ( 중개사법제 37 조 ) 등록관청은투기등거래동향파악, 위법처분을위해중개사무소장부 서류조사 검사가능 ( 주택법제 55 조 ) 입주자자격확인등을위해관계기관에자료정보제공요청가능 ( 주민등록, 세금, 금융거래등 ) - 수사권을갖고증거확보, 범죄동기, 고의성위반등사법적조치를위한폭넓은조사및단속가능 ( 검사의사법경찰관리수사지휘및준칙규정 ) 수사개시, 범죄인지, 조사행위, 긴급체포, 영장신청, 증거보전, 사건송치등수사권행사가능 - 12 -

다주택자양도소득세중과의기준 세율및시행시기는 세대 주택이상보유자가조정대상지역내주택을양도하는경우 일반양도소득세율 현행 에 주택이상보유자는 를 가산하고장기보유특별공제 현행 적용도배제함 상기양도소득세중과및장기보유특별공제배제는소득세법개정 사항으로 이후양도하는주택부터적용됨 세대 주택양도소득세비과세의거주요건이적용되는 주택은매수시점인지매도시점인지 대책발표일다음날이후취득하는조정대상지역내주택에대 하여거주기간 년이상 요건이적용됨 대책발표일이전에이미취득한주택은거주기간요건이적용 되지않음 - 13 -

현재주택임대사업자등록시어떤혜택이있는지 주택임대사업자로등록하는경우현재임대주택에대한취득세 재산세등지방세감면외에도임대소득에대한소득세가감면 또는 감면 되고 년이상장기임대할경우양도소득세감면및종합부동산세비과세혜택을적용받을수있음 - 14 -

규제는언제부터적용되는것인지 주택담보대출에대한 규제는 감독규정개정안시행이후 대출승인분부터적용될예정임 집단대출에대한 규제는 대책발표이후 일 입주자모집공고되는사업장관련중도금 잔금대출에적용될예정임 - 15 -

금융규제강화로인해실수요자들의주택구입자금조달이 어려워질가능성과대응방안은 규제강화로대출한도가축소되는경우보유자금 소득능력이상대적으로부족한젊은층등실수요자의자금애로가 발생할가능성이있음 서민층무주택세대 에대해서는실수요자보호차원에서배려 투기지역 투기과열지구소재주담대에대해 를기준 보다 완화된 로적용 투기지역 투기과열지구에대해서는주택가격 억원으로상향조정 조정대상지역에대해서는 억원유지 하여실수요자의요건을완화 디딤돌대출 보금자리론등정책모기지를금년중차질없이공급할 계획 년 조원 년 조원 - 16 -

집단대출에대한 비율이 로갑자기강화되면 자금을마련하지못한수분양자들은어떻게하는지 집단대출규제는대책발표이후 입주자모집공고된사업장부터적용될예정으로 실수요자의자금애로가능성은크지않음 앞으로분양신청자는분양공고시점부터중도금대출에강화된 규제가적용된다는점을충분히인식하고청약등을하게될것임 규제강화시행시기까지선수요가늘어날가능성이 있는데어떻게관리할생각인지 금번대책발표후 시행시기전에 대출선수요가 증가할가능성이있음 행정예고 일 등 규제강화시행전시차를최대한 단축시키고 대책발표이후 금융위 금감원합동간담회 금융회사주담대 현황일일점검등을통해금융회사의대출건전성을철저히 관리해나갈계획임 - 17 -

주택구입목적외주담대에대해예외적으로완화된 규정을적용한다고하는데어떤경우인지 질병 사업자금등의사유로긴급대출이필요한경우에는예외적으로완화된 기준을적용할예정임 감독규정에반영 다만 이경우에도금융회사내부의여신위원회심사등을반드시거치도록하여무분별한대출이일어나지않도록관리 - 18 -